terrain cascavel

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1RXV YRXV SURSRVRQV DXMRXUG¶KXL G¶LQYHVWLU GDQV XQ SURMHW GH FUpDWLRQ GH
lotissement et par ce biais, de diversifier vos investissements. /¶pTXLSH %UD]LO
3DUWQHUV¶RFFupera de ce projet dans toutes ses étapes.
Ce placement vous permettra de mutualiser les risques en achetant, en
DVVRFLDWLRQ DYHF G¶DXWUHV VRFLpWpV DGPLQLVWUpHV SDU %UD]LO 3DUWQHU, un terrain
que nous destinons en priorité pour un projet de lotissement commercial.
Ce projet, G¶XQH GXUpH SUpYXe de 5 ans environ, devrait générer un rendement
élevé HW GLYHUVHV SRVVLELOLWpV SRXU O¶LQYHVWLVVHXU VHORQ VD VWUDWpJLH (Trading ou
constitution patrimoniale).
Ce projet se déroulera en trois phases :
Première phase
Î Achat du terrain de 66 000 m! (levée de fonds actuelle)
Deuxième phase Î Viabilisation du terrain (travaux) et obtenWLRQGHO¶DXWRULVDWLRQGH
lotir, cette phase est gérée par un lotisseur local partenaire de Brazil Partner.
Troisième phase Î 9HQWH GHV ORWV FRPPHUFLDX[ G¶HQYLURQ Pð (opération de
trading) et/ ou construction de hangars pour rentabilité locative (constitution
patrimoniale)
Une deuxième levée de fonds est facultative pour les personnes cherchant une
opération générant une forte rentabilité locative.
Chaque investisseur aura une quote-part proportionnelle à son investissement.
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POURQUOI VOUS PROPOSER CE PLACEMENT ?
UQSUL[G¶DFKDWLQIpULHXUDXSUL[GXPDUFKp
Nous avons identifié un terrain de 66 000 m² idéal pour un projet de lotissement dans une
]RQH GH FURLVVDQFH GH OD SpULSKpULH GH )RUWDOH]D HQ ERUGXUH G¶XQH URute départementale
(CE040) qui relie Fortaleza à Natal, DYHFXQSUL[G¶DFKDWDXPqWUHFDUUpIDLEOH21,00 R$/m²). Le
SUL[DXPG¶XQWHUUDLQHQSDUIDLWpWDWMXULGLTXHGHYHQWHGDQVFHWWHUpJLRQHVWFRPSULVHQWUH R$/m2
et 45 R$/m2 selon la localisation.
Les vendeurs sont des héritiers qui ne perçoivent pas le potentiel de ce terrain et souhaitent le vendre
afin de récupérer des fonds rapidement.
Brazil Partner a décidé de vous faire bénéficier de cette bonne affaire TXLHVWOHIUXLWG¶XQHH[SHUWLVHHt
G¶XQlong travail de recherche dans une région où nous sommes présents depuis 2006 et dont nous
FRQQDLVVRQVO¶pYROXWLRQHWOHSRWHQWLHO
Le prix de vente du terrain est de 1,400,000.00 R$
Le prix réel estimé est de 2,500,000.00 R$
BRAZIL PARTNER est détenteur de 20% du terrain. Nous repassons à notre clientèle 80% du terrain
soit 1,120,000.00 RS.
35,;'¶$&+$7
1.400.000,00 réais
Valeur estimée
2.500.000,00 réais
Gain jO¶DFKDW
1.100.000,00 réais
3UL[G¶DFKDWTXRWH-part de 1%
14.000,00 réais
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Une localisation qui offre un potentiel de valorisation fort
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AU NIVEAU MACRO : CASCAVEL fait partie de la Région Métropolitaine
de Fortaleza qui offre un fort potentiel de valorisation.
CASCAVEL est située au croisement de la CE-040 et de la CE-253 qui relient la CE040 à la BR116.
La CE040 et la BR116 sont les deux axes majeurs qui relient le litoral Est de la région avec Fortaleza.
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CASCAVEL a une population de 100 000 habitants.
La région de CASCAVEL fait partie du projet de GRANDE FORTALEZA qui sera à
moyen terme une zone entièrement urbanisée.
La région vit un véritable boom avec une démographie en très forte croissance ce qui tire les
SUL[GHO¶LPPobiliers vers le haut.
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marchandisesHVWXQYpULWDEOHDWRXWSRXUOHVHQWUHSULVHVTXLVRXKDLWHQWV¶LPSODQWHUGDQVOD
région.
Le Brésil connait un fort déficit en hangars pour entreprises et renforce significativement les
investissements dans ce secteur.
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Voici un article soulignant la nécessité de construire des hangars dans le pays.
http://site.cte.com.br/noticias/2014-04-15empresas-reforcam-investimentos-em-galpo/
Dans le secteur des hangars dernière génération, le Mexique compte 50 millions d´unités alors que le
Brésil en compte actuellement seulement 10 millions.
&HFRQWH[WHIDYRULVHO¶LPSODQWDWLRQGKDQJDUVFRPPHUFLDX[GDQVOHVUpJLRQVpériphériques et
industrielles des grands centres urbains, là où il y a une forte disponibilité en terrains, un bon accès
DXWRURXWLHUHWGHVSUL[GHO¶LPPRELOLHUUDLVRQQDEOHV
La région de Cascavel possède ces trois atouts, ce qui est un avantage certain pour les investisseurs
en recherche de rentabilité locative.
Les villes de Pindoretama, Cascavel, Maracanau, Horizonte et Pacaju forment le nouveau
centre industriel de Fortaleza.
.Dans un périmètre de 30km du terrain on retrouve une concentration de population avec une
croissance démographique forte.
- Beberibe (60 000 Hab)
- Cascavel (100000 Hab)
- Pindoretama (70000 Hab)
- Guanacès
- Caponga
- Pacaju
- Horizonte
- Aquiraz (112000)
- Itaitinga
- Maracanau (200,000 Hab)
- Fortaleza (4millions d'habitants)
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Atouts indiscutables pour O¶LPSODQWDWLRQ G¶XQH entreprise dans la région :
- 3UL[GHO¶LPmobilier inférieur à celui de Fortaleza.
- Infrastructures autoroutières excellentes.
- Position centrale dans le nouveau pôle industriel du Cearà.
- Forte concentration de population classe C dans un rayon de 30 km (implantation shopping
center).
- Enorme déficit en hangars.
- Secteur industriel du Cearà en plein essor.
x
AU NIVEAU MICRO : forte urbanisation de la région
Ce terrain, qui est actuellement un terrain agricole, est situé le long de la CE040 entre les
lotissements CASCAVEL VILLAGE à 1km (http://www.fortcasa.com.br) et le lotissement
FAZENDA IMPERIAL (http://www.fazendaimperial-ce.com.br) (situé à 3km) qui ont été entièrement
vendus. Durant le secoQGVHPHVWUHFROOpjO¶DUULqUHGXWHUUDLQ, va être lancé un lotissement
résidentiel de plus de 250 lots destinés à la classe moyenne et aux entreprises.
Pour ceux qui n'ont pas étudié la région de CASCAVEL ou qui n'ont pas eu l'opportunité de se
déplacer voici une petite explication de la région visée.
CASCAVEL HVWXQDQFLHQYLOODJHG¶DJULFXOWHXUs, qui se développe depuis quelques années. Il est situé
en périphérie proche de Fortaleza, à environ 50 km.
CASCAVEL fait partie du projet de la grande Fortaleza qui à
terme ne IRUPHUDTX¶XQHVHXOHHWXQLTXHUpJLRQXUEDQLVpe.
La ville de CASCAVEL est traversée par la CE040 (dans le prolongement de la Washington Soares)
qui relie Fortaleza aux stations balnéaires du littoral Est.
Située à 25 minutes en voiture de Fortaleza, la région de CASCAVEL HVWO¶XQHGHVUpJLRQVTXLVH
développe le plus dans la périphérie de Fortaleza.
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/HJRXYHUQHPHQWPXOWLSOLHOHVHIIRUWVGDQVFHWWHUpJLRQDILQG¶DFFpOpUHUOHGpYHORSSHPHQWDYHF
notamment :
x
x
/¶DJUDQGLVVHPHQWGHOD&(
La création du nouveODpURSRUWG¶$5$&$7,
Pour vous GRQQHUXQHLGpHLO\DDFWXHOOHPHQWSOXVG¶XQHYLQJWDLQHGHSURMHWs en cours, comme des
hôtels et condominios. Pour information, PARQUE TURMA DE MONICÁ nécessite un investissement
de 290 millions de réais et générera plus de 3 000 emplois directs et 10 000 indirects.
A 15 km, on retrouve le projet de golf en cours de construction AQUIRAZ RIVEIRA.
,OVHSDVVHDFWXHOOHPHQWGDQVFHWWHUpJLRQOHPrPHSKpQRPqQHTX¶j5HFLIH il y a quelques années: la
périphérie fait maintenant partie intégrante de la métropole.
La ville voisine de Pindoretama accueille aussi O¶XVLQHG Ypioca (cachaça) qui emploie directement
plus de 6 000 personnes.
CASCAVEL compte aussi un tissu économique de petites et moyennes entreprises dans les
secteurs :
x
BTP
x
Usine de bière
x
Usine de meubles
x
Usine textile
x
Etc«
Ainsi que toutes les commodités nécessaires à une ville de 100 000 habitants (restaurants, hôtels,
EDQTXHVVDOOHVGHVSRUWHWF«
/HVSURSULpWDLUHVGHO¶DFWXHOVKRSSLQJFHQWHU,*8$7(0,RQWSRXUSURMHWODFRQVWUXFWLRQG¶XQVKRSSLQJ
center le long de la CE040 aux environs de CASCAVEL ce qui va aussi valoriser la région
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Cascavel est également située jNPG¶XQK{WHO,%,6HQFRQVWUXFWLRQ
&¶HVWXQYpULWDEOHS{OHpFRQRPLTXHLQGpSHQGDQWTXLVHGpYHORSSH
HWDWWLUHGHSOXVHQSOXVGHULYHUDLQVHWG¶HQWUHSULVHV
/DYLOOHHVWWUqVVLPSOHG¶DFFqVHWVpGXLWOHV&pDUHQFHVTXLVRXKDLWHQWDcheter une résidence
principale à proximité de leurs lieux de travail.
Il y a des gens qui ont actuellement une résidence principale à Fortaleza et qui font les trajets au
quotidien à cause du déficit en logement de la région. La demande en logement est forte. Les projets
de lotissement se vendent rapidement.
Un atout également pour les sociétés : la région devient la nouvelle zone
industrielle de Fortaleza ce qui amène de multiples avantages : Accès
autoroutier, concentration de population, loyer inférieur à Fortaleza, zone en
développement, avantages fiscaux, préfectures incitaQWO¶LPSODQWDWLRQGH
nouvelles usines.
Cascavel se trouve à proximité de stations balnéaires de PORTO DAS DUNAS (qui accueille le Beach
3DUNO¶XQGHVSOXVJUDQGVSDUFVDTXDWLTXHG¶$PpULTXHODWLQH35$,1+$ PRAIA DO PRESIDIO
IGUAPE, BATOQUE, CAPONGA, et AGUAS BELAS.
9 A PROPOS DES LOTS DE TERRAIN /¶2))5((7/$'(0$1'(
/HVORWVGHWHUUDLQFRPPHQRXVDOORQVSURSRVHUUpSRQGHQWjODGHPDQGHG¶XQHODUJHSDUWGHOD
population et sont stimulés par de nombreux facteurs :
Lots résidentiels
Lots commerciaux
)RUWLQYHVWLVVHPHQWGDQVO¶LQGXVWULHHWOHWRXULVPH
Logement à proximité du lieu de travail
Forte croissance démographique et
développement industrie et secteur
tertiaire
Accès simplifié avec la CE040, la CE253 et la BR116
Pôle économique indépendant
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9 ANALYSE DES LOTISSEMENTS DANS LA REGION
Concernant Cascavel Village, ce projet de lotissement a été lancé il y a un an et demi, il est à ce jour
entièrement vendu.
Le projet est situé entre la CE040 et la bretelle qui lie la ville de CASCAVEL
9 A PROPOS DES LOTS COMMERCIAUX DU CASCAVEL VILLAGE
x
x
x
x
x
x
NOMBRES DE LOTS : 40
SUPERFICIE : entre 300 m! et 1 000m!
PRIX : entre 200,00 et 290,00 R$/m!
PRIX MOYEN AU M² : 245 R$
FINANCEMENT LOTISSEURS -XVTX¶jPRLV
LIVRÉ AVEC : EAU ± ELECRICITÉ ± ECLAIRAGE PUBLIQUE ± RUE PAVÉ
$
$
9 PROJET ALPHAVILLE
"26N&$M2.65++&)+$
$http://www.youtube.com/watch?v=XYo8DoJ3-YU$
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LES CARACTERISTIQUES DU TERRAIN PROPOSE
Photo google earth du terrain où l´on peut noter le front en bord de la CE 40
p
Ci-dessus le plan cadastral du terrain :
Superficie : 66 000 m2 (166,59 en bord de la CE40)
Topographie : quasi rectangulaire, plat.
Etat : propre, peu de végétation. Le terrain est une ancienne carrière.
Prix net vendeur : 1,400,000.00 R$
PROJET DE LOTISSEMENT ENVISAGÉ SUR LE TERRAIN DE 66 000 m!
x
TYPE DE LOTS
En fonction du marché au moment de la viabilisation et de la superficie totale de notre terrain, nous
allons optimiser le rendement en proposant des lots commerciaux.
/HVORWVFRPPHUFLDX[RIIUHQWO¶DYDQWDJHG¶XQSUL[DXPðHQYLURQVXSpULHXUSDUUDSSRUWjGHVORWV
résidentiels.
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Nous étudierons le marché et définirons le type de projet en temps voulu
pour permettre à ce produit la meilleure rentabilité. Nous sommes
ouverts à toutes propositions faites par différents entrepreneurs locaux,
ce qui peut jouer sur le temps initialement prévu. Vous en serez tenus
informés.
x
PROCESSUS:
Sur le plan juridique, le projet devra passer par la créatLRQG¶XQH63( (société à objet spécifique), qui
est un élément indispensable pour un projet de lotissement. Le terrain sera cédé à la SPE et chaque
investisseur rentrera au capital de la SPE.
Le projet se déroulera en plusieurs étapes
x
x
x
x
x
x
Sélection lotisseurs.
Prise de participation du lotisseur dans la SPE à hauteur du coût du
lotissement.
Sélection meilleur projet proposé par les architectes selon deux aspects :
temps de construction et rentabilité.
Distribution des lots au pro rata pour chaque associé.
Construction.
Vente.
DÉLAI : Le délai estimé pour l´ensemble du processus est compris entre 12 et 18 mois.
ASPECTS FINANCIERS LIES AU PROJET DE LOTISSEMENT
x
EXEMPLE DE PROJET DE LOTISSEMENT
En accord avec la législation concernant les lotissements dans la région, nous devrons laisser
40% de la superficie du terrain à la préfecture pour OHVURXWHVO¶pOHFWULFLWpHWO¶ère verte.
Dans ce type de projet, la part dans la SPE réservée au lotisseur est généralement équivalente
à 60% de la surface constructible. En contrepartie il sera responsable de la construction et de
O¶DSSUREDWLRQGXORWLVVHPHQWGDQVWRXWHVFHVpWDSHVTX¶LOILQDQFHUDHQWRWDOLWp
Dans ce cas, la superficie totale à lotir est de : 39.600 m2
La superficie disponible pour les investisseurs Brazil Partner : 15.840 m2
LA RÈPARTION ENTRE LOTS COMMERCIAUX
x
CARACTÉRISTIQUES DES LOTS
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
ƒ
NOMBRE DE LOTS : 79
SUPERFICIES DES LOTS : 500 m!
PRIX AU M² MOYEN DES LOTS: 250 R$/M!
VALEUR DE REVENTE DES LOTS (à valeur actuelle): 9.875.600,00 R$
VALEUR DE REVENTE DES LOTS BRAZIL PARTNER :3.960.00,00 R$
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INVESTISSEMENT TOTAL : 1.400.000,00 R$ (achat du terrain)
DIFFÉRENTES STRATÉGIES POUR DIFFÉRENTS PROFILS D´INVESTISSEURS
Investissement minimal requis : 1% des parts, soit 14,000.00 R$
1. Stratégie trading :
Pour les investisseurs qui souhaitent réaliser une opération d´achat-revente, il faudra aller au bout du
projet.
Rentabilité totale prévue : 282,86%
Rentabilité annuelle moyenne estimée : 56,57%
Apport minimum : 14,000.00 R$
Ci-dessous, vous trouverez un tableau descriptif.
Quote-part du terrain
1%
Quote-part dans la SPE
0,4%
Coût de 1%
14.000,00 réais
Investissement total (Phase 1)
14.000,00 réais
Valeur de revente
39.600,00 R$
Plus-value brute estimée
25 600,00 R$
Plus-value nette estimée
21.760,00 R$
Rendement brut MXVTX¶jpFKpDQFH
282,86%
2. Stratégie construction patrimoniale :
A la fin de la construction du lotissement, vos quotes-parts correspondront à un nombre de lots,
réparties selon le capital que vous aurez investi.
Comme expliqué préalablement, la construction de hangars parait être une solution judicieuse pour
les personnes visant une forte rentabilité locative.
Investissement minimum : 44.240,00 R$ (part : 3,16%)
Superficie correspondante fin du projet : 500 m2 (1 lot avec une valeur de revente estimée à
125.000,00 R$)
Cout construction hangar 100 m2 : environ 200.000,00 R$
Rentabilité locative estimée : 17R$/m2
Location mensuelle brute: 8.500,00 R$
Location annuelle brute: 102.000,00 R$
Investissement total : 244.240,00 R$
Rentabilité locative annuelle brute : 42%
La forte rentabilité locative s¶explique par le coût faible lié à l¶achat du terrain.
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APPORT (achat du terrain)
44.240,00 réais
Quote-part du terrain
3,16%
Quote-part dans la SPE
1,26%
Investissement phase 1 (achat terrain)
44.240,00 réais
Investissement phase 2
200.000,00 R$
(construction hangar)
Investissement total
244.240,00 R$
Location annuelle brute
102.000,00 R$
Rendement annuel brut
42%
3. Stratégie épargnant :
Pour les investisseurs qui ne souhaitent pas aller au bout du projet, nous garantissons 9% de
rendement net annuel. Ce taux est supérieur au CDB à 5,94% (équivalent du livret A en France)
APPORT (achat du terrain)
14.000,00 réais
Quote-part du terrain
1%
Quote-part dans la SPE
0,4%
Investissement total
14.000,00 réais
Plus-value
nette
estimée
première 1.260,00 R$
année
Rendement annuel net
9%
9 LES FACTEURS MACRO FAVORABLES
Concernant la valorisation des terrains, le déficit en logements continue de croître:
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Augmentation démographique (+ 1.5 millions de nouveaux foyers chaque année)
Augmentation des revenus des brésiliens
Accès au crédit plus facile et baisse des taux d'intérêts
Développement GH O¶pFRQRPLH GH OD UpJLRQ VXUWRXW O¶LQGXVWULH, le service et le
tourisme) qui fait augmenter la demande en logement.
L¶D[HURXWLHUGHOD&(, de la BR116 et la CE253 conditionnent le développement
de la région (qui commence le long des axes routiers)
Préfectures favorables à O¶LPSODQWDWLRQ d¶usines et de commerce.
Manque en hangars.
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9
LES FACTEURS MICRO FAVORABLE
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Les lotissements FAZENDA IMPERIAL et CASCAVEL VILLAGE ainsi que
ALPHAVILLE vont se construire, ce qui va élever le niveau infrastructurel Î
YDORULVDWLRQGHVSUL[GHO¶LPPRELOLHU
'¶LFLjWURLVDQVGHQRXYHOOHVXVLQHVYRQWV¶LQVWDOOHUGDQVODUpJLRQ, ce qui va générer
GHO¶HPSORLHWVWLPXOHUODGHPDQGHHQORWV. Î augmentation de la demande
De nombreux projets vont stimuler la région. (Parque TURMA MONICÀ avec un
investissement de 290 millions R$ - Shopping IGUATEMI ± HOTEL IBIS).
Localisation avec Bord CE40
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De par sa situation géographique, le terrain correspond à la demande des
entrepreneurs pour les lots commerciaux, qui souhaitent un accès facile vers les
centres urbains (25 minutes Fortaleza) avec un prix de l¶immobilier accessible.
BILAN : LES AVANTAGES DE CE PLACEMENT
Ce placement est très intéressant car :
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Dans une stratégie Trading, vous allez obtenir une UHQWDELOLWp G¶HQYLURQ
283%
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Prix d¶achat inférieur au prix du marché.
Dans une stratégie de constitution patrimoniale, vous allez obtenir 42% de
rentabilité locative annuelle brute.
Vous allez vous décapitaliser faiblement
Vous allez diversifier vos investissements
Le projet nécessite une très faible implication personnelle de votre part.
Vous pouvez sortir du projet avant échéance ; nous garantissons 9% de
rentabilité annuelle.
Alors comment souscrire à ce placement ?
Rentrez rapidement en contact avec notre équipe afin de faire une réservation. Si la
demande est supérieure aux quote-SDUWV GLVSRQLEOHV QRXV VHURQV GDQV O¶REOLJDWLRQ
de vous attribuer une part inférieure à celle que vous avez demandée.
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