Mme C. Fagothey LE MARCHAND DE BIENS PLAN DU

Mme C. Fagothey
LE MARCHAND DE BIENS
PLAN DU COURS
I/ STATUT ET CHAMP D’APPLICATION DE LA PROFESSION :
1- Champ d’application
1-1
Nature
1-2
Différences avec les autres professions de l’immobilier
2- Statut juridique
2-1 Cadre légal
Compétences requises et incompatibilités
3- Structure juridique du marchand de biens
3-1 Personne physique
• Interdictions,
• Professions incompatibles,
• Marchand de biens et régime matrimonial
• Inconvénients liés à l’exercice en tant que personne physique
3-2 Personne morale
• Impossibilités,
• La SA,
• La SARL,
• La SAS,
• EURL et SASU,
• La commandite simple.
4- Inscription au Registre de Commerce
5- Organisation de la profession: Groupements professionnels et syndicaux
II/ DOMAINES D’ACTIVITE DU MARCHAND DE BIENS :
2-1 Rénovation
2-1-1 Rénovation immobilière et règles d’urbanisme,
2-1-2 Rénovation et vente immeuble à construire,
2-1-3 Rénovation et garanti des défauts
1
2-1-4 Respect des normes
2-2 Fonds de commerce
2-2-1 Notion de fonds de commerce
2-2-2 Conditions de forme de la cession de fonds de commerce
2-2-3 Protection des créanciers
2-2-4 Cession isolée de droit au bail
2-3 Cession de parts ou actions de sociétés
2-3-1 des sociétés civiles
2-3-2 de SNC, société en commandite simple et SARL,
2-3-3 Cession d’actions
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•
Principales difficultés et moyens de les surmonter
Obstacles au financement.
III/ CONDITIONS D’EXERCICE DE LA
PREALABLES A CHAQUE OPERATION :
PROFESSION :
OBLIGATIONS
3-1 Règles d’urbanisme :
3-1-1 le droit de préemption
3-1-2 le contrôle de la division foncière
3-1-3 autorisation préalable au changement d’usage des locaux d’habitation sur le plan
national
3-1-4 régime de l’agreement du changement de destination et de la redevance propre à
la RP
3-1-5 Accès aux règles d’urbanisme
3-2 Les droits des occupants :
3-2-1 Le droit des locataires
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Local professionnel,
Local commercial,
Local habitation non soumis à la loi de 1948,
Local d’habitation soumis à la loi de 1948,
2
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Local occupé (habitation)
Immeubles de plus de 10 logements
3-2-2 Le droit des copropriétaires
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Division de la copropriété et mise en volumes,
La garantie de la superficie,
Le privilège immobilier spécial du syndicat des copropriétaires
La vente de la fraction d’un lot : subdivision
La vente des droits de surélévation et d’affouiller
La modification des droits de copropriété
3-2-3 Le droit des propriétaires de biens ruraux :
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Droit de préemption du fermier
Droit de préemption des SAFER
Division des terrains remembrés
3-2-4 Le droit des propriétaires et des créanciers inscrits
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Droit de préemption du coïndivisaire
Rescision pour lésion
Purge des hypothèques
IV/ LES OPERATIONS DE VENTE :
4-1 les documents administratifs :
4-1-1 le cadastre
4-1-2 le fichier immobilier tenu à la Conservation des Hypothèques
4-1-3 Constitution du dossier de vente
4-2 Les avant-contrats :
4-2-1 la promesse de vente
4-2-2 la promesse d’achat
4-2-3 Vente sous conditions suspensives
4-2-4 Délais de rétractation
4-3 Les ventes particulières :
3
4-3-1 Vente avec clause de rachat
4-3-2 Déclaration de command
4-3-3 Vente aux enchères à la Chambre des Notaires
4-3-4 vente à la barre du tribunal
V/ FISCALITE :
5-1 Statut fiscal du marchand de biens au regard de l’impôt sur les bénéfices :
5-1-1 Statut fiscal
5-1-2 Opérations réalisées par personnes physiques
5-1-3 Opérations réalisées par personnes morales
5-1-4 Nature juridique des opérations
5-1-5 Nature des biens acquis ou vendus
5-1-6 Territorialité de l’impôt
5-1-7 Modalités d’imposition des résultats :
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Règles générales de détermination du revenu imposable,
Règles d’évaluation des stocks,
Produits taxables,
Charges déductibles
5-2 Statut fiscal du marchand de biens au regard de la TVA et des droits
d’enregistrement :
5-2-1 Règles d’imposition du marchand de biens au regard de la TVA
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Terrains à bâtir,
Terrains à non bâtir,
Immeuble bâti neuf,
Immeuble bâti ancien,
Marchand de biens et livraison à soi-même (LASM)
Modalités de taxation
5-2-2 Sanctions en cas de non revente sur le plan des droits d’enregistrement
5-3 Les impôts liés à la propriété de l’immeuble :
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Taxe foncière
Contribution économique territoriale (CET)
Taxe annuelle sur les immeubles de certaines sociétés étrangères
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VI/ OBLIGATIONS DU MARCHAND DE BIENS DU FAIT DE SON STATUT DE
COMMERCANT :
6-1 Obligations comptables
6-2 Obligations fiscales,
6-3 Obligations sociales
VII/ LA RESPONSABILITE CIVILE ET ASSURANCES OBLIGATOIRES DU
MARCHAND DE BIENS :
7-1 Responsabilité du fait de la vente,
7-2 Responsabilité résultant de règles particulières
7-3 Responsabilité résultant de l’acte de construire
7-4 Responsabilité extracontractuelle
VIII/ TRAITEMENT DES DIFFICULTES FINANCIERES :
8-1 Prévention
8-2 Conciliation
8-3 Sauvegardes
8-4 redressement judiciaire
8-5 liquidation judiciaire
8-6 Responsabilité du marchand de biens en cas de procédure collective.
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