L`immobilier commercial souffre bien plus que les chiffres officiels ne
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L`immobilier commercial souffre bien plus que les chiffres officiels ne
Economie 18 décembre 2016 | Le Matin Dimanche 27 L’immobilier commercial souffre bien plus que les chiffres officiels ne le disent Genève Selon une étude d’AMI International, le taux de vacance dans ce secteur est plus proche des 9% que des 5% affichés. Un record historique depuis 1994. Élisabeth Eckert [email protected] Les Rues-Basses de Genève sont pleines de monde. La fièvre acheteuse atteint son paroxysme. Et pourtant, il y a la théorie et la réalité. Ce constat est particulièrement vrai dans l’immobilier non résidentiel genevois. En théorie donc, le taux de vacance des locaux commerciaux (bureaux et commerces) se monte à 5,1%, selon l’Office cantonal de la statistique. Mais, en réalité, la situation est bien plus grave qu’il n’y paraît. Une récente étude de la société de conseil immobilier AMI International (Suisse) le prouve sans détour*. «Il existe, à Genève, 4,74 millions de mètres carrés de surfaces locatives de bureaux, nous affirme Bertrand Cavaleri, directeur et responsable de l’enquête. Sur cette quantité, 412 000 m2 sont disponibles. Ainsi, selon notre recensement d’octobre dernier, le taux de vacance, au bout du lac, s’élève à 8,7%, un record depuis 1994.» Dégradation continue Patrick Peyrot, responsable du département Investissement et Commercial à la régie Naef, ne dit pas autre chose dans une newsletter: «Le taux de vacance, mesuré par l’OCSTAT, est en forte contradiction avec nos propres données et les offres recensées sur différents supports (presse ou Internet).» Selon lui, cette différence s’explique par le fait que les statistiques officielles «ne référencent que les surfaces vacantes à une date donnée», sans tenir compte des locaux certes encore loués, mais dont la libération est déjà annoncée. Il existe donc un «marché gris» qui n’apparaît pas dans les chiffres, mais qui représente tout de même un cinquième du marché immobilier genevois. En comparaison nationale, Genève présente donc le niveau de bureaux ou d’arcades commerciales vides le plus élevé de Suisse, devant Zurich (7,8%), Lausanne (5,3%) ou Bâle-Ville (3,9%). Pire: la situation se dégrade continuellement depuis début 2015 et rien qu’entre décembre 2015 et octobre dernier, l’offre de surfaces vides a encore augmenté de 9%, après avoir déjà connu une progression de 10% l’an dernier. La situation ne devrait guère s’améliorer dans les prochains mois, puisque 110 000 m2 de bureaux sont en construction. Reflet de l’économie locale Pour Bertrand Cavaleri, ce n’est là que le reflet de la réalité économique de Genève depuis deux ans: «Les locations concernent principalement des restructurations d’entreprises locales et non le flux d’entreprises étrangères.» Ainsi, le secteur des services, principalement les banques, continue sa réorganisation, les déménagements s’amplifient, où l’on voit les entreprises se regrouper sous un même toit, dans des locaux flambant neufs ou rénovés. Enfin, affirme l’expert immobilier, «nous assistons au désengagement continu des sociétés de négoce de matières premières qui avaient soutenu le marché entre 2007 et 2012». Pour le commerce de détail, la situation est encore plus critique, puisqu’à cause du franc fort le tourisme d’achat en France voisine explose comme jamais, frisant les 3 milliards de francs pour le seul canton de Genève. À Genève, près d’un demi-million de mètres carrés commerciaux à louer cherche aujourd’hui preneur. Yvain Genevay Résultat des courses: le temps mis pour retrouver un locataire s’élève désormais à sept mois en moyenne, qui peut doubler en dehors de l’hyper-centre, comme l’affirme Yasmine Ghulam, associée chez Jones Lang LaSalle: «L’absorption des nouveaux espaces de bureaux, notamment, est relativement lente. Dans certains cas, le taux de vacance peut être supérieur à 50%, après plus de trois ans de commercialisation active!» core, on peut l’obtenir facilement aujourd’hui pour 750 francs, ou pour 325 à Meyrin ou Vernier. Or, paradoxalement, les loyers commerciaux de Genève demeurent les plus élevés de Suisse, car les propriétaires – souvent des caisses de pension – ont le temps d’attendre et rêvent de l’âge d’or de l’immobilier genevois. U Prix en baisse Dès lors, les prix de location sont à la baisse, de quelque 15% rien qu’en 2016, estime AMI International. Là où un mètre carré de bureaux haut de gamme au centre-ville de Genève s’écoulait à 1000 francs par mois en 2011 en- «Les surfaces * www.amint.ch disponibles à Genève représentent 25 500 places de travail» Bertrand Cavaleri, directeur chez AMI International Qu’en est-il de Lausanne ou de Zurich? À moins de 60 kilomètres de Genève, à Lausanne, la situation est, pour l’heure, tout autre. Là où, à Genève, règne actuellement un excédent d’offre, «le marché reste étroit en ville de Lausanne, avec un taux de vacance inférieur à 2%», affirme la société immobilière Jones Lang LaSalle (JLL), dont le siège helvétique est à Zurich, et d’un peu plus de 5% dans le GrandLausanne. Et pour cause: en ville même, seuls 35 000 m2 de surfaces commerciales supplémentaires ont été proposés à la location, trouvant facilement preneur, et cela ne devrait pas changer dans les deux ou trois années à venir. Pour preuve: contrairement à Genève, les loyers ont plutôt tendance à grimper, oscillant en moyenne entre 200 et 360 francs le m2. «De surcroît, ajoute JLL, les bailleurs se montrent disposés à octroyer des incitations parfois substantielles à la location.» À Zurich, aussi, l’état des lieux tend à se normaliser, après une suroffre due à la construction de nouveaux centres d’affaires, en 2015. Les groupes internationaux y conservent, voire y développent, leur présence. Cela dit, avec un taux de vacance de 7,8%, Zurich reste également sous pression. Publicité MEET SIR TIM BERNERS-LEE INVENTOR OF THE WORLD WIDE WEB LIVE IN ZURICH JEFF EGGERS PRINCIPAL ADVISOR TO BARACK OBAMA & NAVY SEAL COMBAT VETERAN WASHINGTON, D.C. 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