Buyer`s Guide FRE - Panorama Properties

GUIDE DE L’ACHETEUR DE LA PROPRIÉTÉ IMMOBILIÈRE
par Christopher Clover, Directeur Général de Panorama
Un guide pas à pas
Le problème de l'acheteur étranger pour trouver la bonne propriété, et ensuite négocier l’opération et
conclure la vente est beaucoup plus difficile pour lui ici que dans son propre pays: comme dans la
plupart des zones touristiques, tout le monde semble être dans le coup des affaires, depuis le
chauffeur de taxi jusqu'au concierge de l'hôtel. L'immobilier est le sujet de conversation favori. Et
presque tout le monde a une opinion, ce qui peut facilement confondre l'acheteur potentiel. Par où
commencer ?
Trouver la « bonne » propriété
Il y a des gens qui passent des années à chercher une propriété. D'autres ont la chance d'en trouver
une tout de suite et ont suffisamment confiance pour clore la transaction lors de leur première visite à
Marbella. Pour d'autres, c'est une question de temps jusqu'à ce qu'ils se sentent à l'aise avec leur
éventuelle décision.
Quelle genre de propriété cherchez-vous et dans quelle zone? De nombreux acheteurs en
puissance pensent qu'ils cherchent un type de propriété particulier et finissent par choisir quelque
chose de complètement différent. A moins que vous ayez les idées très claires sur ce que vous
désirez et aussi que vous soyez sûr que cela existe, nous vous conseillons de visiter différents types
de propriétés dans différentes zones résidentielles, l’esprit ouvert. Cette pratique vous permettra
d'amplifier votre connaissance des valeurs actuelles du marché dans la zone, ce qui représentera un
avantage considérable lors des négociations et vous permettra d’être sûr que vous obtenez une valeur
de marché juste en échange de l’argent de votre achat.
Choisir un agent immobilier réputé peut vous faire gagner du gagner du temps et il y a un grand
nombre d'agents immobiliers de haut niveau sur la Costa del Sol ; il est évident qu’il y en a d’autres
qui sont des opportunistes et des personnes peu qualifiées. Ne sont qualifiés que des « APIs »
(Agents de la Propriété Immobilière) ou des GIPES (Gestionnaires Immobiliers) bien qu’une
législation récente permet maintenant à quiconque (!) d’ouvrir une agence immobilière. Il est
préférable de rechercher une bonne agence dont la réputation est faite et son expérience démontrée et
dont vous pouvez obtenir de bonnes références et recommandations de la part de personnes non
concernées. Une recommandation fournie par votre avocat ou un résident de longue date dans la
région devrait vous orienter dans la bonne direction.
Un bon agent saura vraiment vous écouter et interpréter vos désirs. Il partagera avec vous sa
connaissance du marché et son expérience et une fois qu’il aura épuisé son propre porte-feuille, il
travaillera avec d’autres agences collaboratrices jusqu’à ce qu’il ait trouvé les bonnes propriétés à
vous offrir. Les qualités fondamentales que doit posséder un bon agent sont : expérience
professionnelle, connaissance du produit, sincérité, bonne communication, le désir amical de vous
aider de toutes les manières possibles dans votre recherche d’une propriété et par-dessus tout, qu’il
ne soit pas trop insistant !
Si vous ne vous sentez pas à l’aise avec votre agent, n’hésitez pas à en changer. Mais lorsque vous
en trouvez un avec qui il est facile de travailler et qui comprend ce que vous cherchez, demeurez
avec lui jusqu’à ce que vous trouviez la bonne propriété ou bien jusqu’à ce qu’on vous ait offert
toutes les propriétés disponibles par l’intermédiaire de cette agence et ses agences collaboratrices. Si
vous restez avec votre agent, il en sera d’autant plus motivé pour faire sauter tous les verrous et
trouver la propriété qui vous convient. Cela vous évitera aussi de devoir répéter la même histoire à
chaque fois que vous vous contactez un nouvel agent de ventes.
Quelques conseils
• Un compromis rapporte toujours des dividendes : Il sera presque impossible de trouver
exactement ce que vous désirez, même si vous entreprenez la construction vous même. Et même
si c’était le cas, il n’est pas si sûr que votre partenaire soit d'accord à 100%. Trouvez une propriété
qui vous rende heureux tous les deux (ce qui habituellement signifie un compromis).
• Cela vous est-il égal d’être un pionnier ? Si vous désirez construire dans une zone nouvelle ou
non complètement édifiée, souvenez-vous qu'un jour arrivera où les parcelles disponibles vont se
construire en un clin d’oeil et que vous allez peut-être vous trouver au milieu d’une zone en
construction pendant de nombreuses années!
• Protégez votre investissement : Assurez-vous d’avoir suffisamment de terrain autour de vous
pour protéger votre intimité et éviter que l’on puisse vous voir depuis un projet de construction
futur.
• Assurez-vous que la protection concédée par la législation, vous concerne aussi : Si vous
achetez une propriété en construction, le Promoteur est légalement tenu de présenter une police
d’assurance ou une garantie bancaire couvrant vos paiements en cas d’inachèvement des travaux.
Les Promoteurs doivent aussi présenter la preuve de leur titre de propriété ainsi que les permis
d’urbanisme et les licences; depuis 2002 ils doivent aussi présenter une police d’assurance contre
les défauts de construction. Un avocat expert en transactions immobilières saura prévoir toutes
ces questions.
• Achetez pour votre propre usage en priorité : A moins que vous ne soyez absolument sûr de
recevoir la visite de vos enfants ou petits enfants, c’est généralement une erreur d’acheter une
propriété en pensant que c’est eux qui l’utiliseront. Le temps passant, de nombreuses personnes
finissent par vendre leurs grandes maisons lorsque leur famille ne leur rend pas visite aussi
souvent que prévu. Achetez d’abord pour vous même, en fonction de vos goûts et en accord avec
vos objectifs.
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• Soyez réaliste lorsque vous étudiez les coûts potentiels de la modernisation d’une vieille
maison ou d’un vieil appartement qui vous a conquis par son romanticisme : réformes et
réparations inattendues peuvent être des surprises qui reviennent chères.
• Comparez : La meilleure manière de déterminer la valeur d’une propriété consiste à étudier les
prix de vente de propriétés immobilières comparables vendues récemment. Pour le faire, votre
agent doit avoir une très bonne connaissance du marché. Si vous avez visité vous-même un grand
nombre de propriétés, cela vous aidera à acquérir cette bonne connaissance de base du marché.
• Envisagez le jour où vous voudrez vendre : La propriété que l’on achète aujourd’hui devient
une partie importante de notre patrimoine et un jour elle sera revendue: il est donc
recommandable de tenir compte non seulement des préférences personnelles mais aussi des
critères généraux d’investissement, comme la situation, la qualité de la distribution, la qualité des
finitions et des installations.
Les négociations d’achat
Il est possible que votre agent commercial ne soit pas aussi habile pour négocier le prix de votre
offre au Vendeur que pour trouver une propriété. N’hésitez pas à solliciter l’aide du Directeur
Commercial ou du Directeur Général de l’Agence pour négocier votre achat. Les agents immobiliers
expérimentés sont généralement plus capables de s’occuper de l’aspect commercial d’une vente
(c’est leur travail) que ne le sont les avocats et ils feront tout pour rapprocher des points de vue
souvent contradictoires (le vôtre et celui du vendeur) afin d’arriver à un accord, comme le ferait tout
bon négociateur. Vous pouvez toujours consulter votre avocat au cours des négociations pour vous
assurer que l’offre est conforme aux impératifs légaux et pour qu’il s’implique activement dans des
négociations plus complexes.
Lorsqu’on fait une offre, il est important d’arriver à déterminer quel est le dernier prix du
vendeur, mais en même temps il convient de se présenter comme un acheteur sérieux. Une offre
trop basse n’intéressera pas le vendeur et peut être contre-indiquée.
Votre offre doit réunir tous les aspects de la négociation, à la fois pour gagner du temps et pour
éviter toute surprise désagréable.
Si vous faîtes une offre trop basse, votre stratégie peut se convertir en un boomerang et une
insulte pour le vendeur, et dans ce cas il est probable que vous ne receviez même pas de réponse. Il
est important de savoir quelle est vraiment la valeur de la propriété : sur le marché, et pour vous. Le
vendeur a-t-il rejeté d’autres offres et lesquelles? Quelle est l’offre minimum qui déclenchera son
intérêt ?
Faites votre offre si possible par écrit (naturellement sous réserve de contrat), en incluant non
seulement le prix, mais aussi le montant des arrhes, la date à laquelle vous procéderez à leur
paiement, celle à laquelle vous désirez compléter l’opération, ce que vous considérez inclus dans le
prix (par exemple, les meubles et les installations, s’il y a lieu) et, un point trop souvent négligé, le
bon état de fonctionnement des machines, de l’équipement et des installations.
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Montrez la couleur de votre argent au vendeur. Il prendra certainement votre offre beaucoup plus
au sérieux s’il réalise que vous disposez d’une somme d’arrhes confortable dans un compte bancaire
en Espagne, que vous êtes prêt à utiliser pour démarrer une transaction. Ceci représente normalement
une somme de l’ordre d’un 10% du prix d’achat. De nombreux agents offrent aussi actuellement la
possibilité des cartes de crédit et de cette manière un petit dépôt de 5.000 à 50.000 € peut être versé
pour clore une négociation avec le vendeur, le dépôt demeurant dans le compte client de l’agent
pendant la semaine ou les dix jours dont les avocats peuvent avoir besoin pour préparer le contrat
privé et jusqu’à l’arrivée du transfert du 10%.
La plus value est un impôt local calculé sur l’augmentation de la valeur au cadastre du terrain sur
lequel se trouve l’immeuble, entre la date du dernier achat et la vente qui se réalise. Le paiement de
cet impôt correspond au vendeur qui sera donc tenu de le payer, à moins que la négociation en ait
décidé autrement. Si vous êtes en cours de négociation pour l’achat d’une parcelle de terrain et il
n’existe aucun plan topographique, il peut être recommandable de négocier un prix au mètre carré en
Euros, assujetti à une étude topographique afin d’éviter des surprises désagréables.
Il est de bon augure, psychologiquement, de prévoir une marge permettant d’améliorer l’offre
initiale. Toutefois si vous croyez que votre offre est réaliste et avez peut être un second choix en
tête, il peut être de bonne stratégie de faire savoir au vendeur que s’il n’accepte pas, vous allez
présenter une offre sur une autre propriété, avant d’étudier une contre-offre de sa part.
COÛTS D’ACHAT D’UNE PROPRIÉTÉ
DROITS D’ENREGISTREMENT (I.T.P.)
T.V.A.
et
DROITS DE TIMBRE
7%
7% + 1%
T.V.A.
et
DROITS DE TIMBRE
16% + 1%
FRAIS DE NOTAIRE ET
D’ENREGISTREMENT AU REGISTRE
FONCIER
Environ
2.000€
pour les deux
Payable sur toute VILLA ou APPARTEMENT ou GARAGE annexé à
un appartement, lorsque le vendeur est un promoteur ou un
négociant habituel en ce genre de propriétés, généralement de
nouvelle construction.
En cas de PARCELLES DE TERRAIN, LOCAUX COMMERCIAUX ou
ESPACES DE GARAGE COMMERCIAL, lorsque le Vendeur est un
urbanisateur, promoteur ou négociant habituel ou une société. Cette
situation couvre virtuellement toutes LES PARCELLES RÉCEMMENT
URBANISÉES et LES LOCAUX COMMERCIAUX RÉCEMMENT
CONSTRUITS. Les propriétés en revente ne seront inclues dans cette
catégorie que si le vendeur fait partie de l’une des catégories antérieures.
Le coût augmente en fonction du nombre de pages ou de la complexité de
l’acte notarié d’achat et de la valeur de la propriété.
L’impôt de Plus-value (selon description antérieure) peut ne représenter
que quelques centaines d’Euros ou au contraire des milliers d’Euros dans le
cas d’une propriété n’ayant pas changé de mains depuis de nombreuses
années. C’est un impôt qui, par nature, correspond au Vendeur qui est
responsable de son paiement à moins qu’il en soit négocié autrement.
PLUS VALUE
MUNICIPALE
1%
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A payer par l’acheteur d’un bien immeuble (villas, appartements, terrains,
locaux commerciaux, garages) à condition que le vendeur ne soit ni un
promoteur immobilier ni un négociant habituel en reventes de biens
immobiliers.
Les honoraries d’avocat sont de l’ordre d’1% du prix de vente, plus
HONORAIRES D’AVOCAT
ou moins, selon l’avocat et le prix de la propriété.
Approx.
Résumé
Le total des coûts officiels dérivant d’une transaction d’achat d’une propriété résidentielle avec construction ne devrait pas
dépasser le 8% pour des propriétés de revente, ni le 9% si la TVA est payée sur le prix d’achat, plus les honoraires d’avocat.
Lorsqu’une offre est acceptée, il faut toujours faire vérifier par un avocat la situation au Registre
Foncier (qui a le dernier mot en matière de propriété foncière et où apparaîtront toutes les charges
existantes). L’avocat préparera aussi le contrat privé qui contraindra les deux parties à la transaction
et, éventuellement, aux actes notariés en vue de leur signature devant Notaire, une fois payé le solde
du prix et transmise la libre possession de la propriété sans charges, concluant ainsi la vente. Il y a
d’excellents avocats à Marbella et un grand nombre parle Anglais couramment et d’autres langues.
La meilleure manière d’en trouver un est soit par recommandation personnelle soit par votre agent.
Il est évident qu’une grande partie des commentaires ci-dessus concerne essentiellement des
acheteurs de propriétés en revente, étant donné que la plupart des nouvelles promotions ont des prix
fixes ou bien ont une marge souvent très réduite de négociation, du moins en ce qui concerne le prix.
Cependant certains extras ou modifications peuvent être négociés, afin de les inclure dans le prix
d’achat, ce qui dépend totalement de la politique de vente du promoteur.
Donc, trouver et acheter une propriété en Espagne peut être aussi simple ou aussi compliqué qu’on le
désire. La vieille règle du Caveat Emptor (Que l’Acheteur prenne garde !) est toujours vraie. Et un
dernier tuyau : suivez votre intuition ! C’est souvent le meilleur guide.
Christopher Clover
Copyright © 2007
Panorama Properties
Tous droits réservés
Christopher Clover est diplômé cum laude en Sciences Economiques de l’Université de Virginia
(1969), réside à Marbella depuis plus de 30 ans. Il est le fondateur, propriétaire et Directeur Général de
l’Agence Immobilière la plus ancienne de Marbella, PANORAMA, dont les bureaux se trouvent dans
l’Edificio Centro Expo, face à l’Hôtel Marbella Club et à
l’HOTEL PUENTE ROMANO.
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