Alcoa, aménagement du littoral centre ouest atlantique

Marchés fonciers et immobiliers - les enjeux de la régulation.
Fiche 35
Auteur : Kaszynski Marc
Année : 2005
Journal : Etudes foncières
Volume : 114
Issue : mars-avril
Pages : 25-27
Mots-clés : foncier, prix, immobilier, segmentation, marché immobilier
Echelle géographique : France
Résumé : L'auteur s'interroge sur le sens de l'articulation entre foncier et immobilier dans un contexte
d'extension urbaine et de recyclage des terrains usagers à partir de l'expérience de l'EPF Nord-Pas-DeCalais. Il présente les liens entre les différents segments du marché foncier en se placant dans une
logique de processus de production du foncier et en mettant en avant les étapes amont, intermédiaires
et avales d'échanges du foncier et de l'immobilier afin d'en déduire une régulation des marchés par
l'offre foncière.
Notes : Complémentaire des articles de J.Comby sur la segmentation des marchés fonciers et
immobiliers.
Apporte des éclairages sur la nature des biens qui entrent sur les différents marchés (constitution des
gisements) ainsi que sur la formation de la valeur foncière.
Sur l'articulation entre marchés fonciers et immobiliers, le schéma serait plus convainquant si le rang
du marché correspondant à un découpage entre marchés amont / intermédiaire / aval, d'autant que la
nature de la demande a un impact sur la formation de la valeur.
Résultats marquants : Un schéma des segments des marchés fonciers et immobiliers est présenté et
discuté. Les lignes décrivent les types de gisement existant sur un territoire de référence tandis que les
colonnes décrivent le processus depuis l'amont vers l'aval des liens entre foncier et immobilier. p 25
Les types de gisement :
- Les terrains nus équipés sont généralement situés en dent creuse en zone urbaine ou en sortie de ville
ou de village et inscrits en zone urbaine dans les documents d'urbanisme.
- Les terrains nus à équiper sont localisés en périphérie de tissu urbain, desservies par la route
(parcelles agricoles qui peuvent être de grande taille), inscrite comme zone d'extension urbaine à
urbanisation conditionnelle. C'est le gisement par excellence des lotissements et des opérations
d'aménagement concertées. p 26
"La pression foncière [...] se traduit par une diffusion des valeurs foncières de ces terrains [nus à
équiper] vers des secteurs agricoles strictement protégés, poussant au changement d'usage" p 26 "De
façon parallèle, la raréfaction de ce gisement sur un bassin d'habitat pousse ces valeurs foncières à se
rapprocher du prix des parcelles équipées, rendant ainsi de plus en plus difficile l'intégration des coûts
d'équipement nécessaire à la mobilisation de ce gisement, dans la constitution des charges foncières
des parcelles qui en seront issues". p 26
- Le gisement des terrains à recycler : la formation de la valeur dépend explicitement d'un compte à
rebours intégrant en particulier les coûts de démolition et de dépollution. Ces espaces sont souvent
détenus par des personnes morales, sociétés, sociétés civiles immobilières et des particuliers s'il s'agit
de logements. p 26
- L'immobilier à réhabiliter. Le fait qu'un terrain construit entre sur ce marché plutôt que sur le
précédent dépend du résultat de deux calculs de rentabilité économique : (1) les coûts de démolition
sont supérieurs aux coûts de réhabilitation, (2) les coûts de démolition sont supérieurs à la valeur d'un
terrain nu équipé dans la zone de marché considérée. Concentré dans les zones urbaines) p 26
- L'immobilier sain ne constitue pas un gisement foncier mais assure un rôle pivot dans la satisfaction
immédiate des besoins immobiliers.
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L'articulation entre les segments :
Chaque segment de marché mobilise le gisement foncier en fonction des attentes de la demande. Voir
schéma dans fichier Image.
Les marchés d'amont alimentent les opérateurs fonciers ou immobiliers (B1, C1, D1).
Les marchés d'aval s'adressent aux ménages ou aux entreprises accédantes ainsi qu'aux investisseurs immobilier actif financier. (A1, A2, E1, E2, E3). p 26-27.
Les marchés intermédiaires alimentent les opérateurs fonciers et les aménageurs en parcelles
remembrées et / ou recyclée dans la perspective d'équipement des terrains (BC2) ou alimentent les
promoteurs constructeurs en charge foncière issues des travaux de viabilisation réalisés par les
aménageurs (BC3).
Compléments sur l'articulation :
1. Le degré d'intégration du processus de création du foncier modifie les opérations (volume et prix)
qui ont lieu sur le marché intermédiaire. Les acteurs peuvent être à la fois opérateur foncier et lotisseur
ou opérateur foncier et aménageur internalisant ainsi des opérations qui n'apparaissnet plus sur le
marché intermédiaire (BC2).
2. L'ensemble des mutations des segments de marché A1+A2 constitue le marché des parcelles
équipées destinées aux particuliers candidats à la construction individuelle. RQ Ce marché est
statistiquement couvert par "l'Enquête foncière en Pays de la Loire" menée par la Direction Régionale
de l'Equipement, étendue à partir de 2006.
3. L'ensemble des mutations des segments de marché E1+E2+E3 constitue le marché immobilier
destiné aux particuliers et aux investisseurs.
***La question de la régulation des marchés fonciers se pose à l'échelle globale des marchés aval
(marché des parcelles équipées destinées aux particuliers et marché immobilier destiné aux
particuliers et aux investisseurs) car c'est à cette échelle que les besoins exprimés par les ménages et
les entreprises sont à satisfaire. Rq : rappelons que J.Comby (2003) conseille de raisonner en termes de
flux sur ce marché car la rationalisation du process de production des promoteurs-constructeurs
cherche à annuler le stock de biens disponible (c'est-à-dire à vendre les biens immobiliers au fur et à
mesure de leur construction sans invendus). Les acteurs immobiliers se réfèrent généralement à la
vitesse de rotation des biens (temps entre la mise sur le marché et la vente) comme indicateurs des
besoins et aussi des tensions.
Dynamiques des marchés :
"Le fonctionnement équilibré des marchés fonciers et immobiliers sur un territoire suppose une
alimentation suffisante des marchés aval en qualité et en quantité en mobilisant en priorité, à partir des
marchés intermédiaires, le gisement des espaces immobiliers dégradés puis par défaut le gisement
foncier." p 27
"Si les marchés [intermédiaires] sont dotés des réserves foncières, de terrains à bâtir ou de foncier
recyclé, l'intervention des aménageurs, des lotissements promoteurs peut absorber la demande
immobilière en intégrant cependant une inertie dans le temps liée à la complexité et à la longueur des
chaînes". p 27
En termes dynamiques, le marché de l'immobilier sans travaux (E1) alimente le marché de
l'immobilier à réhabiliter (D1 puis E2) en conjoncture haute si le gisement est suffisant et que des
opérateurs sont en mesure d'intervenir. p 27
"La mobilisation dans le court terme du gisement des parcelles équipées (A1) régule de fait l'ensemble
des marchés au prix d'une périurbanisation croissante et souvent anarchique des espaces ruraux
périurbains des agglomérations". p 27
***Deux facteurs conduisent à l'augmentation des prix du foncier nu : "L'absence ou l'insuffisance de
réserves foncières de terrains à bâtir ou à recycler, la limitation par les temps de transports de la
satisfaction de la demande par les marchés fonciers péri-urbains" Rq : L'offre foncière rationnée, du
fait des politiques foncières locales ou de la saturation de l'espace, pousse les prix à la hausse.
Conséquences très importantes : L'augmentation généralisée des prix du foncier nu [...] réduit les
capacités d'intervention des opérateurs intermédiaires et pèse sur le pouvoir d'achat immobilier des
ménages accédants et des investisseurs." p 27 RQ : L'auteur estime que l'urbanisation à partir des
marchés intermédiaires est plus structurante pour l'espace.
Conclusions en matière de régulation. Cf. extrait joint
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Démarche méthodologique :
Construction d'une typologie des marchés et des articulations entre les segments des marchés foncier
et immobilier.
Concepts et références à retenir : /
Pistes de recherche :
La segmentation des marchés fonciers et immobiliers a un impact sur le sens de la causalité entre prix
du foncier et prix de l'immobilier. Sur les marchés fonciers intermédiaires, J.Comby et JP Kaszynski
indiquent que c'est le compte à rebours qui prévaut c'est-à-dire que le prix du foncier est déduit du prix
de vente anticipé de l'immobilier. Sur le marché du foncier à recycler (gisement foncier, marché
amont), le même mécanisme de détermination de la valeur prévaudrait. Sur les marchés aval de
parcelles équipées à construire, les coûts d'équipement pourraient entrer dans une plus large part de la
détermination de la valeur.
Images :
Table des matières : /
Auteur de la fiche : Agnès POUILLAUDE
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