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❙ Ailleurs ❙ La propriété en Europe
Escale numéro 3
La situation du propriétaire
bailleur en Autriche
Le 41e Congrès de l’Union internationale des propriétaires immobiliers, accueilli le 20 mai à Vienne
par l’Association nationale des propriétaires autrichiens, offre l’opportunité d’un détour dans ce beau
pays dont l’influence reste grande sur les territoires de l’ancien empire austro-hongrois. Membre de l’UIPI,
la Zentralverband der Hausbesitzer a été créée en 1888. Elle représente 20 000 adhérents. 80 % des
propriétaires sont bailleurs d’habitations, 20 % de locaux commerciaux.
❙ Les rapports locatifs
En Autriche, les baux sont soumis à
deux lois différentes, la loi sur la location
(MRG) et le droit commun du Code civil
autrichien (ABGB). Les principales différences entre ces deux réglementations
concernent la protection du locataire et
la réglementation des loyers.
❙ Location à usage d’habitation
La location d’habitation est réglementée :
❙ par le Code de droit civil autrichien
(ABGB) pour les baux non protégés,
❙ par la loi sur la location (MRG) pour les
baux protégés.
Concernant les baux protégés, le propriétaire ne peut pas mettre fin au
14 - Le Propriétaire immobilier - Juillet/Août 2011
contrat de location, sauf dans quelques
cas limités.
Les baux non protégés (réglementés par
l’ABGB) concernent :
❙ les logements situés dans un immeuble
avec au plus deux logements ou locaux,
❙ les logements de fonction,
❙ les logements de vacances,
❙ les locations de courte durée (maximum 6 mois) en raison de motifs
professionnels.
Dans tous ces cas, le loyer est fixé librement et il n’y a pas de garantie en termes de durée de location.
La plupart des locations à usage d’habitation sont régies par la loi sur la location
(MRG). En Autriche, on distingue l’application complète et l’application partielle
de la loi sur la location. Dans les deux domaines, il existe une durée minimale de
contrat de trois ans. Si la durée d’occupation voulue est inférieure à trois ans,
les parties signent alors une convention
à durée indéterminée et le locataire a
une protection légale. Dans le cas d’une
application totale de la MRG, le loyer est
également réglementé (Richtwertmietzins). Le loyer de référence (Richtwert)
est fixé tous les deux ans. Les niveaux
de loyer réglementé résidentiel varient
selon les régions (par exemple, dans les
provinces occidentales, les loyers sont
les parties au contrat peuvent convenir
dans le bail des motifs de résiliation (par
exemple, reprise du logement pour soimême ou vente du logement).
© Andreas Parzer – fotolia.com
❙❙Graz,
seconde
ville
d’Autriche
(250 000
habitants)
plus élevés). Le loyer de référence est fixé
par la province (l’Autriche est une république fédérale composée de neuf provinces, appelées Bundesländer).
Les loyers des locations à durée indéterminée peuvent être révisés librement au
cours des trois premières années. Ensuite, une indexation est possible pour les
trois années suivantes. Les locations à
durée déterminée peuvent être révisées
pendant un maximum de dix ans.
Le propriétaire n’est pas obligé de donner congé à son locataire pour l’échéance contractuelle du bail, mais s’il ne le
fait pas dans le cas d’une location à durée déterminée, le bail se poursuit une
fois pour une durée supplémentaire de
trois ans. Ensuite, la durée du contrat
devient indéterminée. Tout contrat de
location à durée indéterminée peut
être interrompu par le locataire ou le
propriétaire. Le délai de préavis peut
être convenu contractuellement par
les parties. Le locataire n’a pas besoin
de motiver la résiliation. En revanche,
le propriétaire doit motiver son congé,
qu’il s’agisse des locations protégées totalement ou partiellement par la MRG.
Précisons que s’agissant des baux non
protégés (régis par le Code civil – ABGB),
❙ Location meublée
La location meublée peut principalement être convenue dans le cadre d’un
bail protégé (§ 25 de la loi MRG). Le
loyer doit être calculé en fonction notamment du prix de revient du mobilier
et de sa durée d’utilisation. Un bénéfice
supplémentaire raisonnable (à hauteur
de 10 à 15 %) peut être demandé par le
propriétaire.
❙ Bail professionnel et commercial
Normalement, la location des locaux
commerciaux est soumise au droit commun autrichien. Le contrat est toutefois
protégé en ce sens que lorsque le locataire vend son entreprise, le contrat de
location existant est automatiquement
transféré à l’acheteur et le propriétaire
ne peut augmenter le loyer que d’un
montant raisonnable.
Dans certains cas particuliers, la location n’est pas protégée (par exemple si
les équipements sont fournis). La relation contractuelle est alors considérée
comme étant de nature commerciale, et
le loyer est donc libre et non réglementé.
Une location non protégée est également
possible si la location est située dans un
immeuble d’un ou deux logements – ou
dans des bâtiments dont le permis de
construire est postérieur au 30 mai 1953.
En Autriche, il n’y a pas de durée minimale
pour les baux commerciaux. Mais pour les
locations protégées, une réduction d’environ 25 % du loyer principal est obligatoire
dans le cas d’un contrat à durée limitée.
Concernant les contrats à durée déterminée, le propriétaire n’est ni tenu de rappeler au locataire la date de fin de contrat, ni
obligé de notifier un congé au locataire, ni
de justifier la reprise des locaux.
Une indexation du loyer n’est pas possible
dans les locations libres non protégées.
Dans le cas d’une location réglementée,
si cela est convenu dans le contrat de
location, l’indexation du loyer est applicable, associée à un indice des prix à
la consommation, publié tous les mois.
Précisons que dès qu’un niveau d’augmentation de 5 % est dépassé, le bailleur
est en droit d’augmenter le loyer.
En ce qui concerne le dépôt de garantie,
le propriétaire peut demander un dépôt
équivalent, au maximum, à 6 mois de
loyer hors charges. Il existe par ailleurs
des dispositions spéciales sur les taux de
tenue de compte et sur les taux d’intérêt du dépôt.
Les coûts des réparations et de l’ensemble des frais qui concernent les locaux
commerciaux et locaux communs peuvent être mis à la charge du locataire, à
l’exception des grosses réparations des
parties communes.
Les baux commerciaux protégés et à
durée indéterminée ne peuvent pas
être résiliés pour cause de décès d’un
des partenaires contractuels. De même,
lorsque le locataire vend son entreprise, qui s’exerce dans les locaux loués,
l’acheteur bénéficie du droit au bail et
reprend à son compte le contrat de l’ancien locataire
❙ Expulsions
Si le propriétaire a obtenu une décision
d’expulsion passée en force de chose
jugée, il peut demander son exécution
après deux semaines. Normalement, dans
le délai d’un mois, la date d’exécution est
fixée par le tribunal. Le bailleur est tenu
de convoquer à cette date un déménageur et un serrurier. Si le propriétaire ne
le fait pas, l’agent d’exécution de la décision de justice n’exécutera pas l’expulsion.
Après l’exécution forcée, les meubles du
locataire seront vendus aux enchères publiques. Le propriétaire doit d’abord payer
tous les frais de la procédure, mais il aura
le droit de réclamer à l’ancien locataire le
remboursement des frais exposés pendant environ 30 ans. Toutefois, il est rare
en pratique que le propriétaire obtienne
ce remboursement. Normalement, les revenus de la plupart des locataires qui ne
peuvent pas payer leur loyer font l’objet
d’une saisie sur salaire, mais celle-ci reste
inopérante à cause de la règle du minimum vital. Au final, la procédure dure au
minimum 6 mois.
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Le Propriétaire immobilier - Juillet/Août 2011 - 15
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❙ Le propriétaire et l’impôt
❙ Impôt sur les revenus provenant
de la location
Les revenus provenant de la location sont
imposés au titre de l’impôt sur le revenu.
Ils sont ajoutés aux autres revenus du
propriétaire et imposés au taux personnel dans le cadre du schéma suivant :
❙ 1 € - 10 000 € : 0 %
❙ 10 000 € - 25 000 € : 36,50 %
❙ 25 000 € - 60 000 € : 43,2143 %
❙ Au-dessus de 60 000 € : 50 %
L’ensemble du revenu des entreprises
(loyers inclus) est taxé à un taux de
25 %. L’imposition des revenus peut être
réduite, y compris en cours de location.
Il existe en effet différents types de déductions fiscales en Autriche.
Les trois principales sont réglementées
dans la législation fiscale sur le revenu
(EStG) : il s’agit des frais de remise en état,
d’entretien et de réparation. Dans le cas
des réparations, le montant peut être totalement amorti en un an. Dans le cas de
la remise en état, les coûts peuvent être
répartis sur une durée maximale de dix
ans s’agissant d’une location d’habitation
(dans le cas d’une location commerciale,
il n’y a aucune différence entre la maintenance et la remise en état). Par ailleurs,
un amortissement de 1,5 % de la valeur
du logement peut être déduit sur 67 ans.
Les dépenses courantes peuvent être
totalement amorties fiscalement en un
an. Les dépenses de maintenance peuvent être amorties immédiatement (ou
sur demande, en 10 ans).
succession, la taxe d’enregistrement est
assise sur la valeur cadastrale. Les frais
d’enregistrement s’élèvent à 1 % du prix
de vente du bâtiment et à 3,5 % pour un
transfert de terrains.
- Taxe sur les résidences secondaires :
en Autriche, certaines régions touristiques ou provinces ont mis en place une
taxe sur la résidence secondaire, mais il
n’existe pas de réglementation commune
pour cette taxe. Son calcul est aussi très
différent selon les zones géographiques.
À Vienne, par exemple, cette taxe sur la
résidence secondaire n’est pas applicable.
- Taxe sur la valeur ajoutée : l’achat
de biens immobiliers n’est pas soumis
à la TVA, sauf option au taux de 20 %.
Les loyers des logements sont passibles
d’une TVA à 10 %, sauf si leur facturation annuelle est inférieure à 30 000 €.
Sur la location des meubles, une TVA au
taux de 20 % est applicable, ainsi que sur
les loyers commerciaux.
❙ Urbanisme
❙ Les documents de planification
La réglementation d’urbanisme relève de la compétence des provinces
d’Autriche. Il n’y a donc pas de réglementation commune en matière d’urbanisme. Le propriétaire qui souhaite
construire un bâtiment doit d’abord se
conformer à certaines règles et autorisations conformément au droit de la
construction, au droit de protection
de la nature, au droit des transactions
immobilières et à la loi d’aménagement
du territoire. Toutes ces dispositions
sont très différentes d’une province à
l’autre, de sorte qu’il n’est pas possible
d’en donner une règle générale.
Ainsi, la réalisation d’un bâtiment peut,
dans certains cas, durer plusieurs années depuis l’autorisation de construction jusqu’à l’autorisation d’utilisation,
conformément à ces différentes sources
de droit, et le délai dépend aussi de la
future utilisation du bien immobilier.
❙❙Vue
aérienne
de Vienne,
la capitale autri­
chienne.
❙ Les autres taxes
- Taxe foncière : il n’y a pas, en Autriche,
de taxe comparable à la taxe foncière
qui existe en France.
- Taxe sur l’acquisition de propriété :
lors de l’achat d’une propriété, qu’elle
soit ou non bâtie, une taxe d’enregistrement est applicable. Elle est assise sur le
prix fixé dans l’acte notarié. Lors d’une
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❙ Imposition des plus-values réalisées
par les particuliers dans le cadre de
la vente de biens immobiliers
Il n’y a pas d’impôt sur les plus-values
immobilières en Autriche.
❙ Expropriation et droit
de préemption
Pour les autorités, les motifs de préemption sont rares, bien qu’il existe de nombreux cas d’expropriation en Autriche.
L’État, les provinces et la municipalité
disposent d’un droit d’expropriation.
L’expropriation n’est autorisée que dans
les cas qui sont réglementés par la loi
(par exemple, en vue de la construction
de routes, de voies de chemin de fer ou
de programmes immobiliers). Tous ces
projets doivent être entrepris dans l’intérêt général. En principe, les autorités
ont leurs propres règlements et leurs
propres taux d’indemnisation. Dans
l’ensemble, le niveau de l’indemnisation
est convenable.
Si le propriétaire n’est pas d’accord avec
la compensation offerte, il est en droit
d’en appeler au tribunal. Normalement,
le tribunal détermine l’indemnisation à
attribuer en ordonnant une expertise. Si
la décision du tribunal fait l’objet d’un
appel, le processus peut durer environ
3 ans.
Dr. Friedrich Noszek,
Zentralverband der Hausbesitzer