Dossier - DREAL Poitou

LE DOSSIER
LES
RÉSIDENCES SECONDAIRES SUR LE LITTORAL CHARENTAIS
L
'île de Ré, le pays de Marennes-Oléron et la communauté d'agglomération de Royan regroupent 53 % des résidences secondaires de la région. L'attractivité touristique de ces 3 zones a dynamisé la construction de résidences secondaires (notamment depuis le début des années 1980) et fait de la Charente-Maritime le troisième département français en terme de croissance du nombre de résidences secondaires sur les vingt dernières années. n
emplois à l'année qui entraînent à leur tour la création de
résidences principales.
Ce cycle " vertueux " concerne les zones étudiées dans cette
étude. En effet, dans ces zones la population a fortement
augmenté entre 1990 et 1999 (18 % à l'île de Ré, 6,9 % à
Marennes Oléron et 7,3 % à Royan contre seulement 2,8 %
au niveau régional). Dans le même temps, le nombre de résidences principales augmentait de 25 % à l'île de Ré, de
13,8 % à Marennes Oléron et de 16 % à Royan, contre
12,3 % pour l'ensemble de la région.
Entre les deux cas de figure extrêmes évoqués ci-dessus, se
décline une palette de cas :
- zones, où la population est en hausse mais le nombre de
résidences secondaires baisse ;
- zones, où, à l'inverse, la population est en baisse et les
résidences secondaires en hausse ;
- zones, où population et résidences secondaires sont en
baisse.
Baie de Royan (17)
Développement des résidences secondaires :
déclin ou vitalité d'une zone ?
L
'essor du nombre de résidences secondaires peut être le
résultat de la paupérisation d'une zone. A l'inverse, il peut
aussi signifier le dynamisme économique d'un territoire.
Enfin, il n'est pas toujours lié au développement touristique.
C'est ce qui ressort de l'étude de Danielle PELTIER de l'INSEE
(décimal n° 205 de juin 2000).
Dans le premier exemple, il s'agit souvent de zones d'extension des aires urbaines, dans le deuxième on est en présence
de zones touristiques plutôt orientées vers le tourisme vert,
enfin le troisième exemple est significatif d'une paupérisation
de la zone.
Dans le premier cas, on est en présence d'une zone sinistrée
économiquement et où la population régresse fortement. Un
déficit migratoire important libère bon nombre de résidences
principales qui se transforme alors en résidences secondaires.
Il y a généralement peu de constructions de résidences
secondaires car l'offre de logements est élevée. Cependant, la
fréquentation des résidences secondaires ne peut suffire à
maintenir dans les villages un minimum de services. En disparaissant peu à peu, les commerçants et artisans accélèrent la
régression du nombre de résidences principales. A terme, la
disparition du tissu économique contribue à réduire la fréquentation des résidences secondaires. Dans cette spirale
néfaste, il y a de plus en plus de logements vacants.
Dans le deuxième cas, on est en présence de zones où la
population croît fortement et où la demande de résidences
secondaires est également élevée. Cette demande est généralement satisfaite par la construction neuve donc génératrice
d'emplois. Ces résidences secondaires, nombreuses, dont les
propriétaires appartiennent souvent à des catégories sociales
favorisées (et donc consommateurs de services), génèrent des
Île de Ré (17)
18
LE DOSSIER
L
’île de Ré, le pays de Marennes-Oléron, la communauté d'agglomération de Royan : trois zones qui
se sont appuyées sur leurs patrimoines naturels et culturels pour développer le tourisme et favoriser l'implantation des résidences secondaires.
è L'atout majeur de l'île de Ré est l'attrait de son paysage.
L'île recèle plusieurs milieux naturels d'une grande richesse.
L'Estran, espace étendu sur la mer est le siège d'une faune
maritime d'une extrême diversité. Les marais ont également
une grande richesse biologique tant en ce qui concerne la
faune que la flore. Les côtes sableuses et les forêts domaniales complètent une palette diversifiée de paysages. Ces
attraits, liés à une position géographique privilégiée, à un climat exceptionnel et à un patrimoine culturel, ont séduit dès
le début du XXème siècle nombre de touristes issus principalement des milieux littéraires ou artistiques. La grande migration estivale qui débuta après 1960 s'est accrue d'année en
année et s'est accélérée avec la construction du pont.
Aujourd'hui, l'île de Ré affiche la densité touristique la plus
élevée du littoral charentais et voit sa population multiplier
par dix en période estivale.
ce une zone extrêmement attractive. L'absence d'industrie et
la présence d'activités économiques originales (saliculture,
conchyliculture) ou traditionnelles (vignobles) attire le touriste épris d'authenticité. Enfin, le pays compte un patrimoine architectural, religieux et militaire. En matière de tourisme, l'île d'Oléron représente 22 % des nuitées en camping de
la région. Il existe une forte distinction entre les deux communautés de communes : l'île d'Oléron a un tourisme balnéaire très développé, alors que Marennes, malgré des potentialités, reste un territoire de passage.
è La zone constituée par la communauté d'agglomération
de Royan allie aux plages, qui constituent son attrait touristique majeur, un patrimoine naturel et culturel très varié. Une
forêt de 10 000 ha de pins maritimes, l'estuaire de la Seudre
et un arrière pays agricole ouvert sur le vignoble charentais,
forment des atouts aujourd'hui de plus en plus recherchés. Le
patrimoine architectural et culturel est mis en valeur : des
églises romanes enchâssées au cœur des villages, des sites
archéologiques (Barzan) ou naturels (grottes de Merschers).
Enfin, les stations touristiques du littoral avec leurs villas du
début du XXème siècle et l'architecture balnéaire des années
50 confèrent à cette région un charme nostalgique.
è Le pays de Marennes-Oléron est constitué de deux entités: l'île d'Oléron, située en " éperon dans l'océan ", et le bassin de Marennes qui constitue une véritable zone d'interpénétration du milieu terrestre et du milieu aquatique. Les
conditions climatiques favorables et les paysages nuancés
formés de massifs forestiers (12 % du territoire de l'île
d'Oléron), de 45 km de plages et de marais, font de cet espa-
Population
en 1999
Île de Ré
Pays
Marennes-Oléron
Communauté
d’agglo Royan
Charente-Maritime
Région
Nombre
Nombre de
résidences
résidences
principales en secondaires en
1999
1999
Evolution du
nombre de
résidences
secondaires
entre 1990 et
1999 (en %)
Poids des
résidences
secondaires en
1999 (en %)
16 499
6 980
10 653
43,8
58,9
32 479
14 047
14 653
27
48,4
65 666
30 045
29 595
20,8
47,6
557 024
236 984
72 987
21,7
22,1
1 640 068
687 033
104 003
12,5
12,2
Source : INSEE RGP 99
19
LE DOSSIER
L
ors du recensement de la population de 1999, six logements sur dix sur l'île de Ré étaient des
résidences secondaires.
è Cette concentration très importante de résidences secondaires est constante sur l'île de Ré depuis le recensement de
1975, avec toutefois un léger fléchissement au milieu des
années 1980.
è La communauté d'agglomération de Royan regroupe près
d'une résidence secondaire sur trois recensées en 1999 en
Poitou-Charentes. Avec près de 30 000 résidences secondaires, cette zone compte deux fois plus d'habitations de ce type
qu'à Marennes-Oléron et trois fois plus que dans l'île de Ré.
Près d'un logement sur deux était classé résidence secondaire dans cette agglomération en 1999.
è Proportionnellement, c'est le pays de Marennes-Oléron
qui a connu l'accroissement le plus important de résidences
secondaires par rapport à l'ensemble du parc de logements. En
effet, on comptait 30 % de résidences secondaires en 1968
contre 48 % en 1999 (soit une hausse de 18 % en 25 ans).
Parc des résidences secondaires lors des 5 derniers recensements de la population
Île de Ré
Marennes Oléron
Communauté d’Agglomération
Royan
Région
Poitou-Charentes
1968
1975
1982
1990
1999
Nombre
3 479
5 334
6 153
7 406
10 653
%
48
60
55
55
59
Nombre
4 358
6 090
7 335
11 534
14 653
%
30
36
38
46
48
Nombre
10 145
13 358
16 915
24 497
29 595
%
34
37
40
46
48
Nombre
42 811
56 359
72 344
92 451
104 003
%
8
9
10
12
12
42
44
42
47
53
Poids des 3 zones étudiées dans l’ensemble
des résidences secondaires de la région (en %)
Source : INSEE
20
LE DOSSIER
D
epuis 1980, plus de 81 % des résidences secondaires construites dans la région sont situées dans ces
trois zones.
è Le rythme de construction de résidences secondaires est
relativement stable de 1980 à 1986 et affiche pour les 3
zones une moyenne annuelle de 730 logements dont la grande majorité (56 %) se trouve dans la communauté d'agglomération de Royan.
è Les trois années 1992, 1993 et 1994 sont encore marquées par une activité intense (plus de 1 100 résidences
secondaires construites par an dans les 3 zones). Depuis 1995
et jusqu'en 2001, le rythme annuel de construction s'est globalement stabilisé. Sur l'île de Ré et dans le pays de
Marennes-Oléron, la construction de résidences secondaires
est constante et affiche des variations annuelles faibles : de
175 à 200 résidences construites annuellement dans l'île de
Ré et 154 à 224 dans le pays de Marennes-Oléron. Le rythme
de construction annuelle est toutefois moins linéaire dans
l'agglomération de Royan : il varie de 85 à 279 logements.
è Les années 1987 à 1991 sont marquées par une dynamisation du secteur en raison de la construction du pont reliant
l'île de Ré au continent, de la gratuité du pont de l'île d'Oléron
et surtout de programmes très importants autour de Royan.
L'année 1988 est celle de tous les records dans les communes
qui composent l'agglomération de Royan. Cette année 1988
voit en effet le nombre de résidences secondaires multiplier
par 2,3 et atteindre un pic de 1 445 logements. Si toutes les
communes de l'agglomération sont concernées par cet
accroissement de la construction, ce sont essentiellement les
communes de Saint-Georges de Didonne, Saint-Palais, les
Mathes et surtout Vaux-sur-Mer qui dopent les statistiques.
Cette dernière commune accueille en 1988 un programme de
400 logements destinés à la résidence secondaire.
è Par rapport au nombre de résidences secondaires construites dans l'ensemble de la région, les trois zones étudiées
sont moins présentes au cours de ces 8 dernières années : de
1995 à 2002, 68 % des résidences secondaires construites
dans la région sont situées dans les trois zones alors que ce
taux s'élevait à 86 %. sur la période 1980 à 1994.
L'évolution depuis 1980 de la construction
des résidences secondaires
Nbre de résidences secondaires
1450
1350
1250
1150
1050
950
850
750
650
550
450
350
250
150
50
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
Années
Ile de Ré
Marennes Oléron
Source : SITADEL (DRE)
21
CA Royan
2000
2001
2002
LE DOSSIER
L
a construction se répartit de façon assez homogène dans l'île de Ré, ce qui n'est pas le cas
dans les deux autres zones.
è Dans la communauté d'agglomération de Royan, 7 communes sur les 30 communes de la zone regroupent 93 % des
résidences secondaires construites depuis 23 ans. Ce sont
essentiellement les communes qui entourent Royan : Vauxsur-Mer, Saint-Palais, Saint-Georges de Didonne et les Mathes.
Ces communes, à elles seules, représentent 70 % de la construction des résidences secondaires de l'agglomération. Les
autres communes importantes en terme de constructions sont
Meschers, Royan et la Tremblade. Les autres communes de la
communauté d'agglomération abritent un nombre extrêmement faible de résidences secondaires.
è Au pays de Marennes-Oléron, l'implantation des résidences secondaires concerne l'île d'Oléron de façon quasi exclusive. En effet, les 8 communes de l'île regroupent 97 % des
résidences secondaires du pays, les plus attractives étant
Saint-Georges, Saint-Pierre, Dolus, Saint-Denis et la Brée-lesBains.
è La dispersion est équilibrée dans l'île de Ré où toutes les
communes affichent un taux important de constructions de
résidences secondaires. Dans ce contexte, Saint-Martin
demeure la commune la plus dynamique, suivie de prés par la
Flotte. Viennent ensuite Sainte-Marie, le Bois-Plage, la
Couarde, les Portes.
Ó
Ô
22
Constructions de résidences secondaires en
Charente-Maritime
Carte de la Région Poitou-Charentes
LE DOSSIER
D
es appartements à Royan, des maisons dans les îles.
effet le collectif n'y représente que 4 % de l'ensemble de la
construction de résidences secondaires depuis 1980.
L'individuel groupé (maisons mitoyennes avec entrées indépendantes) constitue un tiers de la construction.
è Les résidences secondaires construites depuis 1980 dans
la communauté d'agglomération de Royan sont en grande
majorité des logements collectifs : 61 % de ces résidences
sont des appartements et 39 % des maisons individuels (dont
12 % des logements individuels groupés). La construction de
collectif a été très importante dans la période 1983 à 1995.
Depuis 7 ans le logement individuel y est prépondérant.
è L'île d'Oléron, comme l'île de Ré, a privilégié la construction individuelle : 94 % des résidences secondaires sont des
maisons. Deux maisons sur trois sont des logements individuels purs. Comme dans l'île de Ré, le collectif n'a jamais été
important tout au long de ces 23 années.
è L'île de Ré se singularise par une construction quasi
exclusive de résidences secondaires individuelles (96 %) . En
Les résidences secondaires construites selon le type de logement
Individuels
Purs
Collectifs
Groupés
nombre
%
nombre
%
nombre
%
Ile de Ré
3 298
63
1 701
33
210
4
CA de Royan
2 559
27
1 101
12
5 837
61
Pays de
Marennes Oléron
3 560
63
1 756
31
327
6
Source : SITADEL (DRE)
(Contact Noël Gautier, [email protected])
23
LE DOSSIER
L
es promoteurs immobiliers constituent les opérateurs les plus nombreux à Royan, ce qui n'est pas le cas
dans les deux autres zones où la majorité des résidences secondaires a été construite par des
particuliers.
constate cependant sur Royan un déclin des professionnels au
profit de particuliers sur les 7 dernières années.
è Dans la communauté d'agglomération de Royan, 70 %
des résidences secondaires construites entre 1980 et 2002
étaient destinées à être vendues sur le marché de l'immobilier. Ce taux met en évidence le poids des professionnels de
l'immobilier qui ont littéralement dynamisé le secteur sur
toute la période étudiée. On observe toutefois, que depuis
1996, les promoteurs sont minoritaires dans la construction
des résidences secondaires. La période très porteuse pour les
promoteurs royannais s'étend de 1982 à 1995. L'année 1988
constitue un pic avec 1 449 résidences secondaires construites pour être vendues (soit 22 % de l'ensemble des résidences secondaires vendues sur le royannais pendant 23 ans). On
è Dans l'île de Ré et dans le pays de Marennes Oléron, la
construction de résidences secondaires est traditionnellement
l'œuvre de particuliers en vue d'une occupation personnelle
du logement. Sur l'ensemble de la période et sur les deux îles,
60 % des résidences sont construites par des particuliers. On
constate cependant une forte (et brève) poussée des promoteurs lors de la construction du pont de l'île de Ré (1998) et
lors de la gratuité de celui d'Oléron (1991).
Répartition des résidences secondaires
construites de 1980 à 2002 selon leur destination
Ile de Ré
Marennes
Oléron
CA Royan
Total des
3 zones
Mise en
location
Occupation
personnelle
Vente
Total
Nbre
644
3 236
1 329
5 207
%
12
62
26
100
Nbre
395
3 442
1 805
5 642
%
7
61
32
100
Nbre
287
2 544
6 666
9 497
%
3
27
70
100
Nbre
1 326
9 222
9 800
20 348
%
7
45
48
100
Source : SITADEL (DRE)
24
LE DOSSIER
D
epuis 1980, les personnes qui construisent des résidences secondaires dans l'île de Ré sont majoritairement des franciliens, alors que dans les autres zones elles viennent surtout de la région.
è Plus de 54 % des particuliers, qui ont construit une résidence secondaire dans l'île de Ré depuis 1980 en vue de l'habiter, viennent de la région parisienne : 15 % sont parisiens
et 21 % habitent la banlieue ouest de Paris (Hauts de Seine
et Yvelines). Un contingent important (38 %) de nouveaux
propriétaires est originaire de la région (dont 23 % de
Charente-Maritime).
(25 % sont de Charente-Maritime), 35 % des propriétaires
sont des franciliens et enfin 7 % viennent de la Haute Vienne.
è Dans le pays de Marennes-Oléron, 56 % des propriétaires
qui ont construit depuis 1980 habitent la région (29 % sont
de Charente-Maritime). La banlieue parisienne est bien représentée (35 %) ainsi que la Haute Vienne (7 %).
Note méthodologique : pour effectuer cette analyse statistique sur l'origine géographique des propriétaires, la cellule
statistique a délimité un champ très précis : il s'agit des personnes physiques qui ont construit une résidence secondaire
entre 1980 et 2002 en vue de l'occuper. Sont donc exclues du
champ, les personnes physiques ou morales qui construisent
pour la vente ou pour la location.
è Dans l'ensemble des trois zones étudiées, les étrangers
constructeurs de résidences secondaires sont très peu présents. On compte en particulier 40 propriétaires allemands et
une trentaine de personnes originaires de Grande-Bretagne.
è La répartition dans la communauté d'agglomération de
Royan est très comparable à celle observée sur MarennesOléron : 45 % des propriétaires sont domiciliés dans la région
Origine géographique des particuliers qui construisent
une résidence secondaire pour l'occuper
Marennes Oléron
Ile de Ré
CA de Royan
Charente Maritime
29% Charente Maritime
23%
Charente Maritime
25%
Charente
11% Paris
15%
Charente
14%
Vienne
10% Yvelines
11%
Yvelines
7%
10%
Essonne
7%
Essonne
9%
Hauts de Seine
Yvelines
7%
Vienne
7%
Haute Vienne
7%
Haute Vienne
7%
Essonne
6%
Hauts de Seine
6%
Seine et Marne
7%
Val de Marne
6%
Vienne
6%
Deux-Sèvres
6%
Deux-Sèvres
5%
Val de Marne
6%
Seine St-Denis
6%
Charente
3%
Val d’Oise
5%
Hauts de Seine
6%
Val d’Oise
3%
Paris
5%
Autres
2%
Autres
TOTAL
11%
100% TOTAL
Autres
100% TOTAL
Source : SITADEL (DRE)
25
12%
100%
LE DOSSIER
L
e niveau des prix de vente des résidences secondaires est nettement plus élevé dans
l'île de Ré.
è Dans l'île de Ré, la transaction moyenne pour une résidence secondaire individuelle se situe en 2002 à 2 628 euros
le m², soit 62 % de plus que dans l'agglomération de Royan
et 55 % supérieur aux prix pratiqués dans l'île d'Oléron.
è Entre 1993 et 2002, le prix du collectif a progressé à
Royan de 48 %. Depuis 2001, on assiste à une pression
immobilière sur cette zone et l'année 2002 affiche une progression annuelle de plus de 13 % sur les prix de vente.
è Ces deux dernières zones affichent des prix de vente
assez comparables. Sur les dix dernières années, les prix de
l'individuel ont assez fortement progressé dans les deux îles :
on relève une augmentation de + 34 % entre 1993 et 2002
sur l'île de Ré et + 37 % sur Oléron.
Note méthodologique : Les prix observés sont extraits de
l'application ECLN qui suit les programmes de 4 logements et
plus mis à la vente. La série statistique ne concerne donc que
les programmes importants de résidences secondaires construits par des promoteurs et qui sont mis sur le marché de
l'immobilier. Est donc exclu, l'ensemble des résidences construites par les particuliers pour leur propre usage. La restriction du champ entraîne bien sûr un volume réduit d'observations statistiques, et par là, nous oblige à un regroupement
d'années de façon à pouvoir disposer d'une masse d'informations statistiques suffisante.
è A Royan, l'accroissement durant cette période a été
beaucoup plus mesuré (+ 12 %).
è S'agissant du collectif, la taille de l'échantillon étudié ne
nous permet pas de lancer des analyses avec un maximum de
fiabilité pour l'île de Ré et Marennes Oléron, où le collectif est
très minoritaire. Nous nous bornerons à constater que le prix
moyen du collectif dans l'agglomération de Royan atteint en
2002, 2 092 € le m² soit 18 % de plus qu'à Poitiers et 15 %
de moins qu'à La Rochelle.
L'évolution des prix selon les zones dans le logement individuel
Prix moyen (en euros/m²)
sur la période 1994 à 1998
Prix moyen (en euros/m²)
sur la période 1999 à 2002
île de Ré
île d’Oléron
Royan
2 089
1 420
1 510
2 550
1 777
1 628
Source : DRE (ECLN)
(Contact Noël Gautier, [email protected])
26