Résidences de tourisme urbaines

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Samuel Couteleau
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Résidences de tourisme urbaines : retour aux fondamentaux
ème
In Extenso Tourisme, Hôtellerie et Restauration publie la 8
édition de son étude annuelle consacrée au marché
des résidences de tourisme urbaines. On y apprend que l’offre, après trois années de croissance plus modérée, a
de nouveau connu une augmentation significative (+6,7% en nombre de logements), et que le parc reste contrôlé à
plus de 50% par les cinq grands opérateurs spécialisés. Les indicateurs de performances commerciales sont
restés dans le vert fin 2013 mais leur analyse indique une réorientation quasi-généralisée des stratégies des
opérateurs, qui s’est confirmée sur les premiers mois de 2014.
Moins de créations en 2013, mais aussi moins de sorties du parc
er
Au 1 janvier 2014, les villes françaises comptaient 647 résidences de tourisme ou résidences hôtelières,
soit 36 de plus qu’un an auparavant (+6%). Les créations d’établissements ont pourtant été moins nombreuses
(31 contre 42) mais en contrepartie :
-
-
Les sorties du parc ont été moins nombreuses (sept en 2013 contre une trentaine en 2012) : fermetures de
résidences, réorientations de produits vers le marché des résidences étudiants, le marché locatif ou
l’hôtellerie, etc.
Une douzaine de produits existants, auparavant résidences étudiants ou hôtels, ont fait leur entrée sur le
marché, intégrant des réouvertures de résidences urbaines fermées en 2011 ou 2012.
Le parc représente un total de plus de 55 000 studios et appartements, soit 10 000 de plus que début 2010. Il est
caractérisé par une capacité moyenne élevée (85 logements par résidence), même s’il comprend une soixantaine
de produits qui proposent 10 à 20 unités d’hébergement, en premier lieu à Paris et sur les villes de la Côte d’Azur.
90% du marché est réparti sur deux segments : Economique (60% des résidences) et Milieu de Gamme (30%).
Sur le marché des résidences de tourisme urbaines, l’Ile-de-France représente toujours un peu plus de 30% de
l’offre nationale. Le parc régional avait peu évolué en 2012 (+1%). En 2013, il a gagné plus de 800 logements
(+5%), dynamisé par plusieurs mises en marché en petite et grande couronnes. Ces ouvertures ont largement
compensé la poursuite de l’effritement de l’offre dans Paris, où plusieurs établissements ont fait le choix d’une
reconversion hôtelière.
En régions, l’offre s’est étoffée de plus de 2 600 studios et appartements en 2013 (+7,4%), dont près de 700
pour Lyon et Marseille-Aix. Les autres métropoles régionales ont connu des croissances plus modérées de leur
parc, voire une stagnation.
En 2014, le nombre de créations de résidences de tourisme urbaines devrait encore ralentir, notamment en
régions où la plupart des grandes villes sont désormais bien équipées. 20 à 25 nouveaux produits devraient être
inaugurés, pour un volume de 2 000 à 2 500 studios et appartements supplémentaires.
Les opérateurs spécialisés exploitent 56% des logements sur le marché
®
Aparthotels Adagio , la joint-venture des groupes Pierre & Vacances Center Parcs et Accor, restait le premier
opérateur sur le marché français des résidences de tourisme urbaines début 2014. Le groupe exploitait alors 78
résidences, dont deux résidences Adagio Access inaugurées en 2013, au Havre et à Clichy (92). Début 2014, une
ème
nouvelle unité Adagio Access a par ailleurs ouvert ses portes dans le 12
arrondissement de la capitale. A
®
l’étranger, Aparthotels Adagio dispose désormais d’une dizaine de résidences en Europe et poursuit son
développement international, notamment au Brésil et au Moyen-Orient.
er
Appart’City proposait de son côté 65 résidences urbaines au 1 janvier 2014. L’enseigne du Groupe Menguy
Investissements (GMI) a été le principal moteur de la croissance du parc national en 2012 et 2013, avec plus d’un
millier de logements mis en marché chaque année. En 2013, sept nouvelles résidences ont vu le jour, dont deux
gros porteurs de plus de 200 logements à Bobigny (93) et Marseille. Park & Suites Appart-Hôtels, filiale de M
Finance et quatrième opérateur national avec 46 résidences de tourisme urbaines début 2014, a annoncé au
printemps 2014 sa fusion avec GMI. Le nouvel ensemble devrait devenir le premier acteur national du
marché, après quelques cessions qui interviendront dans les prochains mois. L’enseigne Appart’City, qui
bénéficie d’une bonne notoriété, devrait être déployée sur la plupart des unités Park & Suites.
Après avoir franchi le seuil des 6 000 studios et appartements en 2012, le portefeuille du groupe Réside Etudes
er
n’a pas connu d’évolution majeure l’an passé. Au 1 janvier 2014, il rassemblait 62 résidences urbaines exploitées
sous les enseignes Séjours & Affaires, Residhome et Relais Spa. Trois nouvelles unités, toutes en région
parisienne, ont été inaugurées au cours du premier semestre 2014.
Enfin, The Ascott Limited proposait 29 résidences Citadines début 2014, dont plus de la moitié dans la capitale.
Le groupe singapourien, qui fête ses 30 ans cette année, propose 130 résidences dans le monde, la plupart sous
enseignes Ascott, Citadines et Somerset. Très présent en Asie (58% du parc), il annonce une cinquantaine
d’ouvertures en 2014-2015, dont la moitié en Chine. La rénovation en cours d’un hôtel parisien devrait permettre
de proposer une nouvelle résidence haut de gamme Citadines Suites à Paris fin 2014.
Des indicateurs commerciaux dans le vert
L’évolution des taux d’occupation et des prix moyens a été presque partout positive en 2013, ce qui
contraste avec la morosité de la conjoncture hôtelière.
En Ile-de-France, la fréquentation est restée dynamique. Seul le pôle Marne-la-Vallée / Val d’Europe a connu un
tassement de son taux d’occupation, en lien avec la conjoncture et le recul de la fréquentation de Disneyland Paris.
Les RevPAR ont été soutenus par une croissance généralisée des Recettes Moyennes par Appartement loué.
En régions, les niveaux de fréquentation des résidences de tourisme urbaines ont également augmenté, en partie
grâce à une politique de modération tarifaire sur le segment Milieu de Gamme. Néanmoins, les performances de
taux d’occupation restent très souvent inférieures aux objectifs des opérateurs.
Sur le marché Economique, 2011 et 2012 avaient été marquées par une forte augmentation des prix moyens.
Cette tendance était liée à des stratégies commerciales qui misaient plus fortement sur les courts séjours,
davantage rémunérateurs. En 2013, les prix ont encore progressé, mais dans des proportions inférieures (+1,4% à
+2,8%). Ils ont même commencé à décroître au cours du second semestre, annonçant un virage
stratégique qui s’est confirmé sur les premiers mois de 2014. La plus grande ouverture des résidences de
tourisme urbaines aux clientèles de courts séjours a en effet eu deux conséquences négatives :
-
Les taux d’occupation ont chuté en raison d’une saisonnalité accrue (fins de semaines, vacances
scolaires),
Les charges d’exploitation ont augmenté (personnel, blanchisserie, commissions OTA, etc.)
Les exploitants ont donc majoritairement opté pour un « retour aux fondamentaux », en opérant dès la rentrée
2013 une reconquête des clientèles de moyens et longs séjours. Sur les cinq premiers mois de 2014, il en résulte
un recul prononcé des prix moyens (-6% à -9% en régions), avec pour contrepartie une hausse spectaculaire des
taux d’occupation (jusqu’à +16% dans les villes moyennes).
L’offre de résidences urbaines des cinq grands acteurs du marché français début 2014
Positionnement
Résidences
Logements
% de l’offre
nationale
Economique
Milieu de Gamme
78
8 570
16%
Economique
65
8 330
15%
Réside Etudes
Séjours & Affaires, Residhome, Relais Spa
Economique
Milieu de Gamme
Haut de Gamme
62
6 120
11%
Park & Suites Appart-Hôtels
Park & Suites Village, Confort, Elégance
et Prestige
Economique
Milieu de Gamme
46
4 820
9%
The Ascott Limited
Citadines
Milieu de Gamme
Haut de Gamme
29
3 090
6%
Groupes
®
Aparthotels Adagio
Adagio, Adagio Access
Groupe Menguy Investissements
Appart’City
Source : In Extenso Tourisme, Hôtellerie et Restauration
Performances du marché en 2013
Milieu et Haut de Gamme
TO
Paris
Ile-de-France hors Paris
Régions (grandes villes)
RMA HT
RevPAR HT
78%
135€
106€
(+1,6%)
(+0,5%)
(+2,0%)
68%
92€
64€
(+3,2%)
(+3,3%)
(+6,4%)
61%
78€
48€
(+1,3%)
(-0,1%)
(+1,2%)
Economique
TO
Ile-de-France
Régions (grandes villes)
Régions (villes moyennes)
RMA HT
RevPAR HT
74%
58€
43€
(+0,8%)
(+3,5%)
(+4,2%)
66%
49€
32€
(+1,5%)
(+1,4%)
(+3,0%)
57%
42€
24€
(+4,8%)
(+2,8%)
(+7,7%)
Source : Observatoire In Extenso Tourisme, Hôtellerie et Restauration
L’observatoire In Extenso THR dédié aux résidences de tourisme urbaines
résulte de la collecte mensuelle des performances commerciales de 310
résidences totalisant 34 000 logements (62% de l’offre nationale). Les statistiques
diffusées concernent :
-
-
Le Taux d’Occupation (TO), rapport entre le cumul des appartements loués et l’offre
disponible à la vente
La Recette Moyenne par Appartement loué (RMA) : exprimée hors TVA, elle
correspond au chiffre d’affaires moyen généré par un appartement loué, hors recettes
annexes (petits déjeuners, téléphone, etc.)
Le revenu moyen par appartement disponible (RevPAR) : exprimé hors TVA, il s’agit
du chiffre d’affaires (hors recettes annexes) par appartement disponible
Les données présentées entre parenthèses correspondent aux variations des
ratios par rapport à 2012, à échantillon constant.
Méthodologie :
Réalisé par In Extenso Tourisme, Hôtellerie et Restauration, le recensement présenté dans cette analyse inclut :
-
Des résidences de tourisme classées (au sens de l’arrêté du 4 juin 2010)
Des produits assimilables à des résidences de tourisme mais non homologués, commercialisés sous diverses
appellations (résidences hôtelières, résidences affaires, appart’hôtels, résidences services, etc.)
Les produits retenus satisfont un ensemble de critères : localisation urbaine, minimum de 10 logements équipés d’un coin
cuisine sur un même site, fourniture d’un minimum de services, ouvertures à tous types de clientèles, possibilité de
séjourner moins d’un mois, etc.
Le recensement exclut les résidences étudiants, résidences seniors ou encore les établissements dédiés à l’usage exclusif
de certaines clientèles (fonctionnaires, jeunes travailleurs, etc.) Le recensement inclut néanmoins des résidences
« mixtes », accueillant une proportion variable d’étudiants mais également ouvertes à la réservation pour les clientèles
d’affaires.
A propos d’In Extenso
In Extenso, membre de Deloitte, est un acteur majeur de l’expertise comptable en France.
Avec un réseau de 4 000 collaborateurs et 210 agences réparties sur tout le territoire, In Extenso propose aux chefs d’entreprises, artisans,
commerçants, professions libérales et responsables d’associations, un service professionnel complet, privilégiant la proximité, l’écoute et la
proactivité. Fortement ancré dans le tissu économique français, In Extenso est l’interlocuteur privilégié de 90 000 clients appartenant à tous les
secteurs d’activité. In Extenso a réalisé en 2012-2013 un chiffre d’affaires de 315 millions d’euros.
Pour en savoir plus, www.inextenso.fr et www.reussir-au-quotidien.fr
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