La copropriété à l`aube de l`an 2000, jurisprudence et

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15 juin 2000
Dîner-débat
“La copropriété à l’aube
de l’an 2000,
jurisprudence et réforme”
De gauche à droite : M. Y. Bert-Avon (Fnaim) ; Me C. Rousse
(avocat) ; Mme A.-M. Somnier (président 3e Chambre T.G.I.) ;
M. J.-P. Croset (Cnab) ; Mme Blanc Tardy (présidente
SYNDEC) ; M. J.-L. Guéry (président 3e Chambre T.G.I.)
Un dîner-débat sur ce thème était récemment
organisé par le SYNDEC (Syndicat de Défense
des Copropriétaires Provence - Côte d’Azur),
avec la participation des magistrats de la
3ème Chambre Civile du Tribunal de Grande
Instance de Marseille (copropriété et construction,
Mme Anne-Marie Somnier et M. Jean-Luc Guéry.
Etaient également présents, des avocats, des
experts immobiliers, des syndics de copropriété,
des présidents de conseils syndicaux et des
copropriétaires. Résumé.
La loi du 10 juillet 1965 qui organise la
copropriété, en dépit de plusieurs modifications,
rencontre toujours des obstacles pour une
application satisfaisante. Divers facteurs y
contribuent, que ce soient les phénomènes
d’urbanisation, l’évolution sociologique ou le
comportement des copropriétaires eux-mêmes.
La jurisprudence, en cette matière, a un rôle
important pour interpréter les textes. Les décisions
marquant de profonds revirements ont été
évoquées au cours de cette manifestation. On
peut noter :
Une décision du 26 janvier 2000 de la Cour
de Cassation (3ème Chambre Civile Juris-Data
n° 000231) : “Les honoraires d’avocat ne peuvent
être portés au débit d’un copropriétaire en vertu
d’une clause d’aggravation des charges dont
l’application est subordonnée à la constatation
d’un comportement fautif du débiteur résultant
d’une décision judiciaire”.
Les dispositions de l’article 18 imposant au syndic
de faire statuer l’assemblée générale sur la
question de l’ouverture ou non d’un compte
séparé au nom du syndicat ne s’applique pas
aux syndics non professionnels (Cassation 3ème
Chambre Civile 20/09/98 C. Cas).
Le syndic n’est pas valablement autorisé à agir
en justice lorsque la délibération de l’assemblée
générale ne mentionne pas précisément les
désordres motivant la procédure engagée
contre le constructeur (Cassation 3ème Chambre
Civile 20/07/99. C. Cas). En ce qui concerne les
délais de convocation à l’assemblée générale,
une polémique était née de la décision de la
3ème Chambre Civile Chambre de Cassation du
30/6/98 qui estimait que la date de réception
de la lettre recommandée était celle de la
remise effective au copropriétaire. Le décret
du 4 avril 2000 n° 2293 a définitivement fixé la
solution : “Le délai de convocation de l’assemblée
générale des copropriétaires court désormais à
compter du lendemain du jour de la première
présentation de la lettre recommandée au
domicile du destinataire”. Il ne s’agit là que
d’une énumération très exhaustive de la
jurisprudence qui a été évoquée ce soir-là.
Les organisations professionnelles, ainsi que
les associations, pas toujours pour les mêmes
raisons, dénoncent les imperfections ou la très
grande rigidité des textes.
Conscients de ces préoccupations, les pouvoirs
publics envisagent une nouvelle réforme,
aidés par les travaux de la commission relative
à la copropriété (créée par arrêté du 4 août
1987) chargée de répertorier les difficultés
auxquelles peut donner lieu l’application de la
loi et de rechercher des solutions. Cette réforme,
cependant, ne devrait pas entraîner de bouleversements dans l’économie du statut, mais
plutôt l’actualiser en apportant des solutions
aux préoccupations des organismes mentionnés
ci-dessus. Parmi les nouvelles dispositions on
peut citer notamment : - la création par décret
d’un plan comptable applicable à tous les
syndics qui permettrait une meilleure lecture
par les copropriétaires. Les mêmes dispositions
obligeraient les syndics à convoquer les
assemblées générales au maximum six mois à
compter du dernier jour de l’exercice comptable
précédent.
- L’obligation d’établir un carnet d’entretien de
l’immeuble dont le contenu sera défini par
décret.
- La légalisation de la clause d’aggravation des
charges, les copropriétaires défaillants devant
supporter seuls les frais ou les dépenses
occasionnés par leur fait.
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23 janvier 2001
Dîner-débat
Marseille :
la gestion des risques
De gauche à droite : Me C. Rousse, Mme A.-M. Somnier,
présidente de la 3e Chambre, M. Paul Croset, M. R. Chabert,
Mme Blanc Tardy, M. Faessel, M. Georges Chauvet.
Le 23 janvier, le Syndicat de Défense des Copropriétaires organisait, en
collaboration avec la Direction de la prévention et de la protection des
risques de la ville de Marseille, un dîner-débat sur cette question que les
événements récents ont rendu d’actualité (inondations du mois de
Septembre à Marseille, ou encore des tremblements de terre du Salvador
puis de l’Inde). Georges Chauvet, membre du service en question à la Ville
de Marseille, a décrit l’organisation administrative permettant de prévoir,
prévenir et gérer les risques majeurs urbains. On classe généralement les
risques auxquels les grandes collectivités et mégapoles peuvent être
confrontées en quatre catégories : les risques naturels, technologiques,
sociaux et de réseaux (gaz, électricité).
Les moyens propres à les prévenir sont divers :
- les travaux : la construction de digues, bassins de rétention, purges de
falaises, installation d’éléments de protection (immeuble qui menace
ruine) ; ce sont des travaux curatifs ou préventifs s’inscrivant dans le cadre
de plans pluriannuels.
- la mise en place d’un règlement principalement pour le droit des sols au
niveau POS. Il est en effet obligatoire, de par les textes, d’intégrer les
risques majeurs dans des documents d’urbanisme. A cela s’ajoute le P.P.R.
(plan de prévention des risques naturels prévisibles) élaboré à l’initiative
de l’Etat.
- l’étude et l’adaptation des moyens de secours afin de prévoir les effectifs
et leur répartition.
- le système d’assurance : la loi Cat-Nat: le maire demande au gouvernement
de déclarer l’état de catastrophes naturelles.
- l’information préventive des populations afin qu’elles soient en mesure
de réagir au mieux en temps de crise.
L’Administration, dans sa gestion des risques, organise des actions avec les
partenaires, tels que les établissements publics, les collectivités publiques,
les syndics, les C.I.Q., et a créé une veille municipale qui assure la
permanence des institutions. Malgré cette organisation performante, certains
phénomènes présentent le caractère de la force majeure. La nature reprend
ses droits, et l’on ne pouvait prévoit l’intensité des pluies du 19 septembre
dernier qui ont tranformé nos rues en rivières.
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21 février 2002
Dîner-débat
Le SYNDEC fustige
la “technocratie”
“Après la loi du 13 décembre 2000 (solidarité et renouvellement
urbain), vers la copropriété technocratique”, tel était le thème du
dernier dîner-débat du Syndicat de défense des copropriétaires
(SYNDEC) de la région Provence - Côte d’Azur, organisé avec la
participation de Christian Atias, professeur à la Faculté de Droit
d’Aix-en-Provence, avocat. Compte-rendu.
Après la loi du 10 Juillet 1965 portant statut de la
copropriété des immeubles bâtis, cette matière a subi
les réformes de 1966, 1979, 1985, 1994 et enfin celle
de l’an 2000, objet de ce débat. Le législateur est
toujours animé par l’ambition de tout prévoir et tout
réglementer, mais bien souvent, il est trop éloigné des
situations réelles. C’est bien le cas en l’espèce où l’on
peut constater que le sens des mots employés dans la
rédaction du texte sans référence au vocabulaire
juridique demeure incertain et bien des dispositions,
faute de décret d’application, ne sont toujours pas en
vigueur.
Le nouveau régime des charges
S’agissant du nouveau régime des charges, les dépenses
pour travaux à définir par voie réglementaire sont
exclues du budget prévisionnel. Les copropriétaires sont
redevables des provisions égales au quart du budget et
exigibles le premier jour de chaque trimestre. Le
copropriétaire qui ne règle pas l’une de ces provisions
peut être immédiatement condamné à payer les
suivantes. Le président du Tribunal de Grande
Instance est compétent même en cas de contestation
sérieuse. Sa décision est revêtue de l’autorité de la
chose jugée et son exécution ne peut être suspendue;
elle pourra fonder des poursuites de saisie immobilière.
Les nouvelles majorités légales
Le premier alinéa de l’article 24 de la loi du 10 juillet
1965 est précisé. C’est seulement en fonction des voix
exprimées que se calcule la majorité des voix des
copropriétaires présents ou représentés (les abstentions
ne sont plus comptabilisées). Deux règles sont ajoutées
à l’ancien dernier alinéa de l’article 25, devenu article
25-1 :
- La première s’applique au cas où l’absence de décision
à la majorité des voix de tous les copropriétaires (art. 25)
semble due à l’absentéisme. Dès lors que le projet
a recueilli au moins le tiers des voix de tous les
copropriétaires, la même assemblée peut statuer
immédiatement à la majorité des voix exprimées des
copropriétaires présents ou représentés (art. 24).
- La deuxième vaut lorsque le projet n’a pas recueilli
au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires;
pour pouvoir statuer sur la même question à la même
majorité, une nouvelle assemblée doit être convoquée
dans les trois mois.
Mise en concurrence des entreprises
L’assemblée générale doit arrêter un montant des marchés
de travaux et de contrat à partir duquel une mise en
concurrence est obligatoire.
Mutation des lots
Désormais (Art.20), le notaire doit adresser dans un
délai de 15 jours à compter de la date du transfert de
propriété par lettre recommandée A.R, un avis au syndic
pour l’informer de la mutation. Cette disposition est
d’application immédiatement.
Contenu du règlement
Les règlements de copropriété publiés après le 31
décembre 2002 devront indiquer les éléments pris en
considération et la méthode de calcul permettant de
fixer les quote-parts de parties communes et la répartition
des charges. Pendant cinq années à compter de la
promulgation de la loi, la majorité de droit commun
(art.24) suffira pour décider des adaptations du règlement
de copropriété rendues nécessaires par les modifications
législatives depuis son établissement (art. L. 65).
Malheureusement les décrets annoncés ne paraissent
pas dans les délais prévus et il est par conséquent
difficile de les intégrer rapidement dans la vie de la
copropriété.
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18 juin 2002
Dîner-débat
La légionellose
dans les bâtiments
La légionellose est une maladie grave suivie d’un taux de mortalité de l’ordre
de 20% des personnes contaminées.
Cette maladie est consécutive à l’inhalation d’aérosols contaminés (vapeur
d’eau) et c’est plus particulièrement sous la douche ou dans les ambiances
saturées de vapeur d’eau contaminée que l’être humain est exposé.
La bactérie à l’origine de cette maladie est la “legionella” en appellation
internationale ou “legionelle” en appellation française. Cette bactérie se
développe naturellement dans les sous-sols humides, dans les lacs et réserves
d’eau, et c’est par le réseau de distribution d’eau public qu’elle vient coloniser
nos installations d’eau sanitaire. Si son développement est marginal en
dessous de 20° C, les températures habituelles de production et des réseaux
de distribution d’eau chaude conviennent parfaitement à son développement.
La température idéale de développement se situe entre 25 et 45° C.
Certains facteurs favorisent son développement comme les intérieurs de
tuyauteries entartrés ou oxydés. L’acier galvanisé étant largement utilisé
depuis longtemps dans les installations d’eau chaude fait qu’un grand
nombre d’installations sont contaminées par les légionelles, nous exposant
ainsi au risque de la légionellose. Toutefois, trois facteurs interviennent
pour contracter cette maladie : être en présence d’aérosols fortement
contaminés, inhaler ces vapeurs d’eau un certain temps et être dans un état
de santé défaillant.
Si les personnes de plus de 60 ans représentent environ 50% des cas de
légionellose, entre 40 et 60 ans c’est tout de même plus de 30% des cas
rencontrés. La légionellose n’est donc pas une maladie qui frappe uniquement
les personnes âgées.
Autre élément, le rapport de personnes contaminées est de 2,8 hommes
pour une femme. Ce constat est dû pour partie au tabac et à l’absorption
d’alcool qui sont des facteurs favorisants. Pour limiter le risque de maladie,
la diminution de la quantité de bactéries est la seule piste sérieuse. Pour
obtenir une diminution du risque, un entretien régulier des réseaux de
distribution doit être réalisé par la société de maintenance, ainsi qu’une
gestion sérieuse et régulière de la température en tout point de l’installation
en veillant à ne jamais descendre en dessous de 50° C. En cas de
contamination avérée, la désinfection des réseaux devient nécessaire. Pour
éviter les contraintes d’une décontamination, la prévention demeure la
bonne solution.
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11 décembre 2002
Dîner-débat
Le bail
d’habitation
Le bail d’habitation était le thème du dîner-débat organisé le 11 décembre par le Syndicat de Défense des
Copropriétaires (SYNDEC), et animé par Me Etienne Pieri, avocat spécialisé, M. Yvan Bert-Avon, expert
immobilier, gérant d’immeubles, Me Pierre Montel, huissier de justice associé et M. Michel Faessel, chef
de bureau de l’habitat privé à la DDE des Bouches-du-Rhône.
Ce sujet a beaucoup évolué depuis les dispositions
anciennes du Code Civil, après quatre lois successives :
la loi du 1er septembre 1948, la loi du 22 juin 1982
dite loi Quillot, la loi du 23 décembre 1986 dite loi
Méhaignerie et la loi du 6 Juillet 1989 ; il convient
d’ajouter également la loi du 2 juillet 1994 ainsi que
celle du 13 décembre 2000 (loi solidarité et renouvellement urbain).
L’essentiel des débats a porté sur ces trois derniers textes
qui forment le statut actuel des baux des locaux à
usage d’habitation ou à usage mixte d’habitation et
professionnel.
La loi du 6 juillet 1989 énonce les deux principes
fondamentaux qui régissent la matière :
- Le droit au logement, droit fondamental,
- L’équilibre des droits et obligations réciproques des parties.
En pratique, les débats ont montré que, de plus en
plus, les propriétaires rencontrent des difficultés à
recouvrer les loyers et en général à faire respecter
leurs obligations par les locataires (assurances, respect
du règlement de copropriété, entretien des installations).
Après avoir détaillé les caractéristiques de la législation
actuelle, bien connue de la majorité des participants
(avocats, notaires, huissiers, experts, syndics de copropriété,
présidents de conseils syndicaux et copropriétaires), à
la lumière des décisions jurisprudentielles, il était
intéressant d’évoquer la dernière loi S.R.U. dont les
réformes ne sont pas négligeables.
Formellement, elles sont inscrites au titre : “Assurer
une offre d’habitat diversifiée et de qualité”.
- La notion d’un logement décent. Tout d’abord, le
bailleur a l’obligation de délivrer un logement décent
ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant
porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et
doté des éléments le rendant conforme à l’usage
d’habitation selon l’article 6 de la loi modifiée du 6
juillet 1989 (seules les locations à caractère saisonnier
y échappent).
Les caractéristiques correspondantes sont définies par
décret en Conseil d’Etat. Certains juristes et commentateurs de la loi ont regretté que la notion de “décence”
ne soit pas définie par la loi elle-même.
Il conviendra de vérifier la conformité des caractéristiques
retenues avec les critères légaux, à savoir que le logement
ne laisse pas apparaître de risques manifestes.
Le locataire peut demander la mise en conformité et à
défaut d’accord entre les parties, le juge déterminera
le cas échéant la nature des travaux à réaliser et le
délai de leur exécution. A défaut de mise en conformité,
le juge pourra diminuer le montant du loyer.
- La compétence des commissions départementales de
conciliation. Elle est étendue :
- Aux litiges relatifs à l’état des lieux, au dépôt de
garantie, aux charges locatives et aux réparations.
- Aux difficultés résultant de l’application des accords
collectifs nationaux ou locaux et des modalités de
fonctionnement de l’immeuble ou du groupe d’immeubles.
Comment ces commissions, constituées de membres
d’associations bénévoles, vont-elles pouvoir assumer
ce surcroît de travail ?
Il faut noter par ailleurs que :
- L’article 9-1 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée prévoit
que les notifications ou significations faites par le
bailleur sont de plein droit opposables au partenaire
lié par un acte civil de solidarité au locataire ou au
conjoint du locataire.
- L’article 15 de ladite loi indique que les dispositions
de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la
copropriété (“l’obligation de mentionner la superficie
de la partie privative du lot loué”) n’est pas applicable
au congé pour vendre. Sous réserve des décisions de
justice passées en force de chose jugée, sont validés
les congés fondés sur la décision de vente de logement
en tant qu’ils n’ont pas satisfait aux dispositions de
l’article 46.
Pour d’autres renseignements concernant ce débat,
vous pouvez contacter le
SYNDEC 18, rue Breteuil 13001 Marseille
Tél. 04.91.54.05.45 - Fax 04.91.33.09.22
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