Diagnostic Habitat et Foncier

Transcription

Diagnostic stratégique habitat et foncier
Pays Vallées des Gaves
Septembre 2006
Syndicat mixte du
Pays des Vallées des
Gaves
DIAGNOSTIC STRATEGIQUE
HABITAT-FONCIER
DU PAYS DES VALLEES DES
GAVES
PHASE 1 - DIAGNOSTIC
Octobre 2006
UR-PACT Aquitaine Poitou Charentes
1
HAUTES-PYRENEES
C O N S E IL
G E N E R AL
Septembre 2006
SOMMAIRE
LE POSITIONNEMENT DU TERRITOIRE, SON ORGANISATION ET LES PRINCIPALES
DYNAMIQUES TERRITORIALES ................................................................4
PREAMBULE ....................................................................................5
PARTIE 2 ........................................................................................ 20
QUALITES ET FRAGILITES DES TERRITOIRES............................................. 20
2.1. DES TERRITOIRES EN MUTATION .................................................... 21
2.2 . VERS UN PAYSAGE URBAIN MAITRISE .............................................. 28
PARTIE 3 ........................................................................................ 31
ATTENTES A SATISFAIRE POUR l’HABITAT PERMANENT............................... 31
3.1. UNE RELATIVE BAISSE DEMOGRAPHIQUE*.......................................... 32
3.2. LE VIEILLISSEMENT DE LA POPULATION ............................................ 35
3.3. LES MOBILITES RESIDENTIELLES ..................................................... 37
3.3. LES MOBILITES RESIDENTIELLES ..................................................... 38
3.4. LES REVENUS FISCAUX DES MENAGES .............................................. 40
3.5.LES CARACTERISTIQUES DES LOGEMENTS .......................................... 41
3.6. LA VACANCE............................................................................ 44
3.7. LE CONFORT DU PARC DE LOGEMENT .............................................. 48
3.8. LE LOCATIF ............................................................................. 52
3.9. LES RESIDENCES SECONDAIRES ...................................................... 60
3.10. LA CONSTRUCTION NEUVE.......................................................... 62
3.11 LA REHABILITATION................................................................... 66
PARTIE 4 ........................................................................................ 68
ÉTUDE DU MARCHÉ DE L’IMMOBILIER ..................................................... 68
4.1. LES EVOLUTIONS DU MARCHE ....................................................... 70
4.2. UNE DEMANDE DE LOGEMENT LOCATIF ............................................ 72
BIEN IDENTIFIEE ............................................................................. 72
PARTIE 5 ........................................................................................ 76
SYNTHESE :UNITE ET DIVERSITE DES TERRITOIRES .................................... 76
PARTIE 6 ........................................................................................ 86
LES 3 GRANDS ENJEUX QUI SE DEGAGENT POUR LE PAYS ............................ 86
6.1. ENJEU DE PRODUCTION DE L’HABITAT PERMANENT.......................... 87
6.2. ENJEU DU LOGEMENT DES TRAVAILLEURS SAISONNIERS ...................... 92
6.3. ENJEU DE LA « VALEUR AJOUTEE » ENVIRONNEMENTALE DANS LES PROJETS
D’HABITAT .................................................................................. 100
PARTIE 7 ...................................................................................... 108
LA CONSTRUCTION DE LA STRATEGIE HABITAT ET FONCIER....................... 108
ANNEXES...................................................................................... 114
1. Comparatif entre deux pays du piémont pyrénéen : Pays Vallées des Gaves et
Pays du Haut-Béarn........................................................................ 114
2. Fiches illustrant les enjeux du bâti et des sites du Pays des Vallées des Gaves
................................................................................................ 114
3.Le Blog .................................................................................... 114
4. Programme de la Journée du 13 Septembre 2006 et comptes rendus des
ateliers ...................................................................................... 114
5. Le lexique de l’habitat et du foncier................................................ 114
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LE PAYS DES VALLEES DES GAVES :
DE LA CREATION A LA PRISE DE CONSCIENCE SUR L’HABITAT ET LE FONCIER
Créé en décembre 2004, le Syndicat Mixte du Pays des Vallées des Gaves couvre
l’Arrondissement d’Argelès Gazost. Il a vocation à gérer le contrat de Pays et à animer une
politique de développement territorial.
Le Pays des Vallées des Gaves correspond à un bassin de vie en zone de piémont et de
montagne. Les problématiques de l’habitat et du foncier s’y posent avec une acuité
particulière du fait de la prégnance de l’économie touristique qui oriente l’investissement
et les projets privés et publics.
La volonté politique forte des Elus recoupe celle de la « société civile » exprimée dans le
cadre du Conseil de Développement : tout mettre en œuvre pour proposer des solutions en
matière d’habitat permanent en commençant par la maîtrise foncière.
C’est cette volonté qui a déterminé la décision d’engager une étude stratégique sur
l’habitat et le foncier, laquelle est financée dans le cadre du contrat de Pays.
Il s’agit à partir d’un diagnostic de la situation de proposer une stratégie en vue de :
-Favoriser le maintien de la population locale sur les territoires du Pays,
avec des préoccupations particulières en direction de l’habitat locatif accessible et de
l’accession à la propriété des jeunes ménages
-Attirer de nouvelles populations sur les territoires du Pays,
avec une offre mieux adaptée tant en locatif qu’en accession à la propriété
-Préserver les paysages et la qualité des sites sur les territoires du Pays,
avec une offre d’habitat respectueuses de l’environnement et du patrimoine
L’étude de diagnostic stratégique habitat et foncier doit se conclure par :
Une charte d’engagement
destinée à mobiliser les Collectivités, les opérateurs et partenaires à l’échelle du Pays,
cela autour des grands enjeux partagés.
Un plan pluriannuel d’actions territorialisées
à développer à partir des Collectivités en situation de maîtrise d’ouvrage sur l’habitat et le
foncier, cela en fonction des compétences effectives ou à acquérir dans le cadre de
l’évolution des intercommunalités en particulier.
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PREMIERE PARTIE
LE POSITIONNEMENT DU
TERRITOIRE, SON
ORGANISATION ET LES
PRINCIPALES DYNAMIQUES
TERRITORIALES
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PREAMBULE
Le Pays des Vallées des Gaves rassemble près de 40 000 habitants
répartis sur 89 Communes.
Il constitue un pays très marqué par l’importance de l’économie
liée au tourisme et aux services. Il est le Pays en Midi Pyrénées qui
présente le plus fort taux de population active employée dans ces
secteurs.
Ainsi, l’ensemble Pays de Lourdes / Vallée des Gaves / Pays Toy /
Val d’Azun compte 74 550 lits en hébergement touristique
marchand, soit près des deux tiers du total des Hautes Pyrénées !
Lourdes et les stations de tourisme et de thermalisme (Argelès
Gazost ; Luz St Sauveur ; Luz Ardiden ; Barèges Le tourmalet ;
Gavarnie Gèdre et Cauterets) ont une attractivité nationale, voire
internationale.
La « porte d’entrée » du territoire, à 20 minutes au Sud de
l’agglomération tarbaise et à 30 minutes au Sud Est de
l’agglomération paloise, est de plus en plus « sous influence » de ces
deux pôles urbains à la différence des Communes plus
montagnardes.
Les paysages de piémont et de montagne sont de qualité, ils forgent
une identité forte, atout du territoire des Vallées de Gaves.
Ces caractéristiques impactent l’habitat permanent :
Il y a désormais de réels problèmes d’accès au logement (en
locatif comme en accession).
Les élus et forces vives du territoire ont souhaité se doter d’une
réflexion stratégique sur l’habitat et le foncier afin de pouvoir
apporter les réponses adéquates aux problèmes qui se posent,
cela aux trois échelles :
-Du PAYS, cadre de cohérence
-Des INTERCOMMUNALITES, cadre de l’action collective (cf carte
page suivante)
-Des COMMUNES, cadre de la gestion de proximité
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Septembre 2006
L’intercommunalité du Pays des Vallées des Gaves
Communauté de Communes
du Val d’AZun
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Septembre 2006
DE LA DIFFICULTE D’HABITER EN SECTEUR DE MONTAGNE
ET DE TOURISME :
L’habitat permanent en secteur de montagne et de tourisme doit
composer avec :
-Le milieu naturel génère une série de contraintes qui viennent
réduire les possibilités d’exploitation du foncier pour l’urbanisation
nouvelle.
Le Pays des Vallées des Gaves est très concerné par les Plans
d’Exposition aux Risques, qu’il s’agisse des risques liés aux
inondations (vallée du Gave de PAU) ou d’autres risques (glissements
de terrain ; avalanches ; sismicité…).
-L’économie du tourisme exerce toutes sortes de concurrences, avec
en premier lieu une captation des investissements dans l’immobilier
à des fins d’accueil touristique et saisonnier.
Cela va de l’affectation d’un bâti ancien en gîte rural aux
investissements en résidences de tourisme (favorisés par les mesures
de défiscalisation) qui captent les fonciers bâtis et non bâtis à leur
profit.
La résultante de cela est une raréfaction de la ressource foncière
(bâtie / non bâtie) qui serait mobilisable pour réaliser de l’habitat
permanent, en accession à la propriété (individuel ou collectif) et a
fortiori en locatif à finalité sociale.
A cela s’ajoutent les effets de saisonnalité (rigueurs du climat
hivernal, notamment dans les pôles de montagne) et intensité des
flux touristiques qui imposent des contraintes aux résidants
permanents (circulation ; stationnement…).
Dans un tel contexte, les solutions pour se loger deviennent rares et
chères, et même si la demande (foncier non bâti ; construction ;
logement locatif) n’est pas toujours quantitativement très
importante sur les différents sites des Vallées des Gaves, le marché
peu être qualifié de « tendu ».
Aujourd’hui, 3 grands types de ménages forment les habitants
permanents des vallées des Gaves :
-Les familles traditionnelles et les personnes âgées, nées au Pays et
qui y travaillent.
-Les nouveaux arrivants drainés par l’économie du tourisme et des
services, ou qui s’y reportent après avoir cherché dans le secteur
Tarbes / Ossun / Lourdes.
-Les jeunes qui ont à accéder à un logement autonome, qu’ils soient
originaires des vallées ou nouveaux arrivants.
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Septembre 2006
MOSAIQUE, EQUILIBRES, DIVERSITE (*) :
Quelques données de cadrage sur le Pays des Vallées des Gaves en
matière d’habitat aujourd’hui :
- 16 000 résidences principales
- 9 500 résidences secondaires.
- 5 945 logements locatifs dont 2000 en locatif social (soit 1/3)
- 40 000 habitants permanents dont :
- 11 500 ont moins de 20 ans et 11 500 ont 60 ans et plus
L’habitat permanent en Pays des vallées des Gaves s’inscrit dans
une MOSAÏQUE TERRITORIALE :
* Pour un regard comparatif avec un autre Pays du piémont pyrénéen : voir
l’annexe1
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Septembre 2006
-Pôle de LOURDES et du « GRAND LOURDES » avec :
Un centre urbain marqué par l’économie du sanctuaire qui perd des
habitants depuis 20 ans et doit faire face au casse-tête de « refaire
la ville sur la ville ».
Des Communes voisines qui enregistrent un certain phénomène de
« périurbanisation » par report de l’accession à la propriété. Les
Communes marquées par les influences tarbaises et paloises
cohabitent avec des Communes très rurales et assez enclavées qui
doivent composer avec des terrains difficiles et des moyens limités.
-Vallée d’ARGELES-PIERREFITTE et VAL D’AZUN, qui enregistrent
les effets de l’impact de la route en 2X2 voies. Ces cinq dernières
années, la pression sur le foncier s’est accrue nettement poussant
les prix à la hausse. Les Communes doivent faire face à cette
attractivité nouvelle en adaptant leurs stratégies d’urbanisme (PLU ;
Plans de Référence pour le développement des villages...).
-Pôles de stations de montagne (tourisme & thermalisme :
CAUTERETS ; LUZ ; GAVARNIE-GEDRE & BAREGES) dont l’économie
centrée sur les activités touristiques se vit dans l’éloignement des
pôles urbains (TARBES et PAU à plus d’une heure) et qui doivent
chacun se construire des projets de développement « sur mesure »
en exploitant le plus rationnellement la ressource foncière dans un
contexte où pèsent particulièrement les risques naturels et la
concurrence de l’économie touristique en matière d’investissement
foncier et immobilier.
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DE LOURDES A GEDRE, DES PAYSAGES DIVERSIFIES
Le bassin montagnard du Gave de Pau prend place au pied des
crêtes les plus élevées des Pyrénées. Les gaves, torrents de
montagne, naissent dans les névés d’immenses cirques, dévalent en
quelques kilomètres plus de 2000 mètres de dénivelé, pour se
rejoindrent dans la calme et large vallée d’Argelès-Gazost.
Ville de piémont, Lourdes constitue la porte d’entrée
incontournable vers les vallées des Gaves.
Les vallées des Gaves
Le relief a façonné des paysages très différents, du piémont vers les
hautes vallées et les cirques. Leur mise en valeur hétérogène,
pastorale, thermale, industrielle, touristique participent à la
mosaïque paysagère des Vallées des Gaves.
Un trait commun dans la mise en valeur du territoire apparaît au
premier coup d’œil, la pente, avec laquelle très tôt, l’homme va
apprendre à composer.
La route relie aujourd’hui ces différentes entités géographiques,
notamment grâce à la mise en service de la 2X2 voies.
De Lourdes à Gèdre, cinq entités de paysage :
. Lourdes et le piémont
. La vallée du Lavedan
. La Val d’Azun
. La Vallée du Gave de Cauterets
. Le Pays Toy
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Lourdes et le piémont
Les collines vallonnées, moraines de l’avancée maximale du glacier
quaternaire, sont prolongées par de larges vallées cultivées. Le long
des voies (D937 vers Nay, D940 vers Pontacq et Pau et N21 vers
Tarbes), la plaine agricole est propice aux extensions urbaines, sous
la pression des proches agglomérations. C’est le cas notamment des
villages de Poueyferré, St-Pé-de-Bigorre, Bartres et Adé.
A l’Est, entre Lourdes et
Bagnères, Les Angles
présentent une topographie
vallonnée, parfois escarpée,
où les terroirs morcelés isolent
les villages. Les paysages y
sont préservés.
Au sud, le Pibeste, le pic de
Ger et le Béout dominent le
bassin lourdais, marquant
l’entrée vers la vallée
d’Argelès-Gazost. Les versants
nord sont recouverts de forêts
de hêtres alors que le flanc
calcaire sud présente un
paysage de type
« méditerranéen », maigre
lande de buis et genévriers.
Carte schématique des paysages du piémont
La vallée de la Batsurguère, enroulée autour du Béout, offre un
paysage original, cultivé de manière communautaire par les
habitants des villages d’Ossun, Segus et Omex, aux champs clos de
plaques de schiste.
Sous l’influence de Lourdes, Tarbes et Pau, la
plaine agricole représente un territoire convoité
par l’urbanisation.
Développement pavillonnaire à Poueyferré
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Septembre 2006
La Vallée du Lavedan, de Lourdes à Soulom
Ce grand axe valléen s’épanouit dans une vaste auge évidée,
creusée dans le schiste.
Carte schématique des paysages de la basse vallée
Entre tradition agricole, activité industrielle et
thermalisme, les paysages de la vallée reflètent les
divers modes de mise en valeur du territoire de
montagne.
Les différents axes de transport profitent de la plaine :
la Nationale 21, la nouvelle 2X2 voies, la voie de chemin
de fer désaffectée, transformée en Voie Verte, jouxtent
le lit du Gave.
Aujourd’hui,
résidences
de
vacances,
maisons
secondaires, campings se multiplient dans la vallée,
modifiant fortement les perceptions d’un paysage
jusqu’alors profondément rural, entrecoupé d’îlots
urbains groupés. Tout au long de la traversée, l’habitat
des villages déborde dans la plaine, extension peu
compatible avec les risques d’inondation du Gave.
La vallée en aval d’Argelès
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Septembre 2006
Argelès-Gazost, petite ville étagée en terrasses, a été étendue au
XIXe siècle sur la plaine agricole pour ses vertus thermales et
climatiques. Un nouveau quartier a alors vu le jour, spacieux et
aéré, selon l’idée dune ville « idéale ». Première extension urbaine
dans la plaine jusqu’alors vouée à l’agriculture, le quartier thermal
est composé autour d’un parc à l’anglaise et desservi par de larges
avenues plantées.
L’ancien hôtel du Parc dans la plaine, à l’avant du village ancien, sur la terrasse
Deux siècles plus tard, l’extension urbaine dans la plaine prospère,
sans toutefois être dirigée par de véritables plans de composition
comme c’était le cas avec le quartier thermal. Ainsi, les nouveaux
quartiers du bas de la ville ne sont que peu reliés aux quartiers
existants.
Développement urbain le long de la N21
Lotissement dans le bas Argelès
L’habitat des villages, longtemps cantonné sur les versants, déborde dans la
plaine.
Les documents d’urbanisme élaborés (PLU, PPRI, plans de références) sont
autant de moyens de maîtriser l’extension de l’urbanisation.
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Le Val d’Azun
Le Val d’Azun, large couloir
vers le Béarn, semble suspendu
au-dessus de la vallée du
Lavedan. Le Gave d’Arrens, qui
draine les eaux du Balaïtous,
rejoint Argelès après avoir
franchi, en gorge, 500 mètres
de dénivellation.
Le Val d’Azun a longtemps été
la vallée la plus sauvage des
Hautes-Pyrénées, fermée par
les grands pics du Balaïtous et
du Grand Gabizos.
Nature et pastoralisme s’y
côtoient.
Le Val d’Azun présente encore
de beaux paysages pastoraux,
prairies étagées, bordées de
frênes
émondées,
estives
flanquées de pins à crochets.
Carte schématique des paysages du val d’Azun
Soulane en Val d’Azun
Le lac d’Estaing
Camping dans la vallée
Les belles granges isolées sont le plus souvent transformées en
résidences secondaires, les fonds de vallées colonisés par les mobilhomes.
La vallée se « résidentialise », alors que l’agriculture recule au profit
de la forêt.
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La Vallée du Gave de Cauterets
La ville de Cauterets, enserrée dans l’étroite vallée du Gave
Au pied du Vignemale, la ville de Cauterets est installée sur un petit
plateau, à 1000 mètres d’altitude. Des sources sulfureuses chaudes
ont fait sa renommée et sa conversion en station thermale phare des
Pyrénées.
Carte schématique des paysages de la haute vallée des Gaves
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Septembre 2006
La vallée, très étroite n’a pas permis l’implantation d’autres
villages ; elle est aujourd’hui entièrement vouée au tourisme : le
thermalisme au cœur de la ville, les sports d’hiver avec le cirque du
Lys et la vallée du Mercadau, la randonnée à travers le Parc National
des Pyrénées. L’activité agricole a quasiment disparu et les versants
abrupts sont aujourd’hui recouverts de forêts, ce qui n’était pas le
cas au début du XXe siècle.
L’extension urbaine est difficile, du fait des risques naturels. En
effet, de nombreux quartiers sont menacés par les chutes de pierre
de la Péguère, blocs de granite en équilibre instable. De nombreux
ouvrages de protection ont été mis en place depuis les années 1900
et un périmètre R.T.M. a été mis en place.
Vue générale de Cauterets en 1841
La topographie permet de maintenir la forme urbaine
de Cauterets à ses limites anciennes.
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Le Pays Toy
Comprise entre le Tourmalet et les crêtes de l’Ardiden, la vallée de
Gavarnie concentre quelques uns des plus beaux sites pyrénéens,
les cirques glaciaires de Gavarnie, Estaubé et Troumouse, la brèche
de Roland, le Tourmalet, le Néouvielle… Les cirques sont d’ailleurs
inscrits au Patrimoine Mondial de l’Unesco depuis 1997.
Le paysage est particulièrement remarquable, répondant à l’image
des Pyrénées romantiques. La succession de petits bassins
recouverts de prairies et de gorges sauvages fait appel au
pittoresque et au sublime.
Les villages sont concentrés en aval de Luz-Saint-Sauveur
Barèges, à l’exception de Gèdre et Gavarnie. Le territoire
toutefois ponctué de nombreuses granges, dispersées sur
soulanes. Cependant l’activité pastorale est en net recul,
granges abandonnées et la forêt en expansion.
et
est
les
les
Carte schématique des paysages du Pays Toy
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Septembre 2006
La station thermale de Luz-Saint-Sauveur, longtemps difficile
d’accès, apparaît comme suspendue à une terrasse étroite, perchée
au-dessus du gave. Cependant, le relief a engendré une composition
urbaine remarquable, offrant un front de façades posé sur une ligne
épousant les courbes de la montagne.
Luz Saint Sauveur au début du XX° siècle
Sur la route du Tourmalet, la station de Barèges s’est développée
autour d’un hameau rural, sur un site étroit et soumis aux caprices
de la montagne. Les premières granges étaient remarquablement
protégées par des murs et des étraves destinées à dévier les
avalanches. Avec le développement de la station thermale, il a fallu
lutter à la fois contre les avalanches et contre les crues brutales du
Bastan. Jusqu’au XIXe siècle, l’histoire de Barèges est rythmée par
les catastrophes naturelles. Aujourd’hui, les risques sont contenus,
d’une part grâce à des opérations de reboisement, d’autre part avec
les ouvrages de génie civil (pare-avalanches).
Barèges après une avalanche en 1907
Vue de Barèges en 1851
Soumises à de fortes contraintes topographiques, Luz-Saint-Sauveur
et Barèges sont deux petites stations où l’extension urbaine reste
contenue. Cependant, leur patrimoine architectural remarquable
offre de larges possibilités de réappropriation.
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Septembre 2006
CONCLUSION
Le Pays des Vallées des Gaves constitue donc une terre de
diversité où les équilibres (entre nature / agriculture /
urbanisation & entre habitat permanent et économie touristique)
sont toujours en mouvement sous l’impulsion d’initiatives
publiques et privées.
Cela implique de la part des Elus et décideurs locaux :
-
Un pilotage stratégique « macro »
(Plan stratégique à moyen terme et documents de planification :
-
SCOT/PLU/Cartes communales)
Une gestion du quotidien « micro »
(Décisions d’urbanisme et d’affectation du foncier
Cela implique de la part des partenaires de l’action sur le logement
(opérateurs ; Collectivités Territoriales…) :
-
Des responsabilités et des engagements spécifiques pour traiter
des situations complexes en sites sensibles
-
Des moyens renforcés pour l’action foncière, le montage
d’opérations, la gestion de proximité…
La présente étude stratégique sur l’habitat et le foncier a pour
objet :
-
De fournir une lecture des phénomènes sur l’habitat et le
foncier
-
De débattre avec les Elus et forces vives du Pays
(Conseil de Développement ; acteurs de l’économie et de la
vie associative)
-
D’élaborer ensemble les propositions opérationnelles qui
devront être déclinées aux 3 échelles du Pays, des
Intercommunalités, des Communes
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PARTIE 2
QUALITES ET FRAGILITES
DES TERRITOIRES
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2.1. DES TERRITOIRES EN MUTATION
Les paysages, reflets de l’évolution de l’activité agro-sylvopastorale
Le recul de l’activité agro-sylvo-pastorale traditionnelle entraîne une
modification des territoires. Les pratiques qui consistaient à combiner
agriculture, forêt et pastoralisme se sont peu à peu réduites, ce qui
se traduit par une progression des friches et de la forêt. Cette
tendance entraîne une uniformisation des paysages.
Le fond de vallée, autrefois utilisé pour les cultures vivrières et la
production de céréales est aujourd’hui voué aux prairies de fauche.
Les zones intermédiaires, jusqu’alors destinées à la production de
fourrage, sont aujourd’hui soumises à un pâturage extensif. L’absence
d’entretien des haies entraîne l’enfrichement et la disparition
progressive des murets et des rigoles. De même, les estives se
réduisent sous la pression de la forêt. Enfin, l’évolution des pratiques
agricoles nécessite la création de nouveaux bâtiments dont
l’implantation et l’architecture ne facilitent pas l’insertion.
Soulane dans le Val d’Azun où se mêlent les restes de prairies bordées
de frênes et les estives en cours d’enfrichement
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Schéma de l’évolution des territoires, extrait du guide pratique « Valoriser l’identité des Pyrénées dans les projets d’aménagement, URCAUE de Midi-Pyrénées – CAUE 65
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Septembre 2006
La progression de l’enfrichement est bien visible à Luz-Saint-Sauveur.
Le paysage soigneusement entretenu au XIXe siècle avec prairies
bocagères, pâturages ras, versants dénudés a laissé place à un fouillis
végétal en pleine expansion où les traces de l’activité humaine
disparaissent petit à petit. Sur les versants nord ombragés et plus
humides, l’enfrichement peut devenir irréversible en une dizaine
d’années.
Luz-Saint-Sauveur en 1880
Luz-Saint-Sauveur de nos jours
Evolution du versant de Luz-Saint-Sauveur entre 1880 et nos
jours : les attributs de l’activité agro-sylvo-pastorale
disparaissent peu à peu alors que la forêt gagne du terrain.
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L’extension et la transformation des espaces urbanisés
Dans les vallées, les zones planes sont convoitées par l’urbanisation.
Ces extensions sont généralement implantées sans cohérence
d’ensemble et sans lien avec les quartiers existants. De plus, la
maison individuelle « standardisée » est aujourd’hui le seul mode
d’habiter. Les nouveaux quartiers n’ont ainsi rien de semblable aux
villages en terrasses traditionnels.
Parallèlement, en montagne, de nombreuses granges, reconverties en
maisons secondaires, voient leur architecture et leurs abords
fortement modifiés : création de percements, modification des
toitures, viabilisation.
Evolution du village d’Ayzac-Ost, d’après l’étude de mise en valeur du village d’Ayzac-Ost
réalisée par le CAUE 65
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Septembre 2006
Vallée de Luz par C.BOULANGE vers 1887
Vallée de Luz de nos jours
Dans la vallée de Luz, les cultures bordées de peupliers d’Italie
ont laissé place aux prairies et aux maisons individuelles
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Lotissement dans le bas Argelès
Septembre 2006
Lotissement dans la pente à
Villelongue
Implantation aléatoire de maisons neuves à Arrens-Marsous. On peut aisément noter
l’absence de lien avec le village et la consommation importante d’espace
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Traditionnellement, l’implantation du
bâti dans la parcelle s’organise en
fonction des usages. Elle offre une
progression depuis l’espace public vers
l’espace privé : la rue, la cour, la
maison, le jardin. La maison, orientée
selon la pente et l’ensoleillement,
présente la façade ou le pignon sur la
rue.
Dans les quartiers de lotissement, le
motif de la rue disparaît au profit
d’une voie rectiligne. Le tracé des
voies se fait sans relation avec les
éléments structurants comme la trame
parcellaire existante, le relief, les
soutènements.
Comparaison entre la composition urbaine traditionnelle du village d’Ayzac-Ost et celle
d’un lotissement, d’après l’étude de mise en valeur du village d’Ayzac-Ost réalisée par le
CAUE 65
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Septembre 2006
2.2 . VERS UN PAYSAGE URBAIN MAITRISE
Trois types de mutations paysagères sont en cours :
-
l’évolution des pratiques agricoles entraîne enfrichement et
transformation du bâti agricole
-
l’extension des espaces urbanisés, sous la forme quasi-exclusive de
maisons individuelles
-
le développement touristique, à l’origine de la réappropriation du
bâti agricole et du développement de nouvelles structures d’accueil
(résidences, campings…).
De nombreuses communes du Pays des Vallées des Gaves ont élaboré
des documents d’urbanisme et des plans de référence afin de maîtriser
au mieux l’extension de l’urbanisation.
Plusieurs problématiques apparaissent associées à différentes formes
urbaines. D’une part, la reconversion du bâti existant (bâti agricole ou
centre urbain), d’autre part la construction de nouveaux programmes
d’habitat (individuel ou collectif).
Afin de lutter contre une consommation trop importante d’espace,
notamment en site de montagne où le territoire est soumis à de
nombreuses contraintes, d’autres modes d’habiter existent. Cela passe
notamment par la réappropriation du bâti ancien mais aussi par
l’implantation d’habitat en cœur de ville et village.
Enfin, les formes du bâti doivent être repensées afin de sortir du
modèle « standardisé » des constructeurs et de valoriser l’identité
pyrénéenne.
Aujourd’hui, de nombreuses réflexions sur l’habitat économe sont en
cours et permettent d’envisager des solutions nouvelles, à une échelle
adaptée.
28
Septembre 2006
ENJEUX :
L’habitat individuel étant privilégié, plusieurs enjeux apparaissent :
-
STRUCTURER LES PARCELLES
Dans les îlots bâtis, les constructions sont implantées de façon à assurer
la continuité bâtie sur la rue (maison, annexes, clôtures…) tout en
laissant le cœur d’îlot aux jardins.
La parcelle s’organise en profondeur selon le rythme :
. Rue/cour/bâti/jardin
. Rue/bâti/cour/jardin
Les murs, les haies, les petites dépendances prolongent l’habitat et
forment la cour.
Elle réunit les diverses fonctions de l’espace extérieur.
C’est un lieu pratique et fonctionnel qui assure la transition entre la
rue et la maison.
Aux divers usages correspondent des lieux marqués et délimités qui
composent la parcelle bâtie : cour, garage et stationnement, potager,
jeux, détente…
-
S’ORIENTER
Privilégier l’ensoleillement et la vue (façade sud ou sud est). Les pièces
de services, le garage et les annexes peuvent s’implanter au nord, à
l’ouest pour protéger l’habitation des intempéries et préserver
l’intimité de l’espace privé.
-
S’ADAPTER AU RELIEF
Ne pas bouleverser le site par des terrassements exagérés et
irréversibles.
Utiliser les variations de la pente pour adapter les volumes et les
niveaux de la maison à la configuration du terrain.
Les caractéristiques de chaque lieu permettent une architecture plus
riche et variée. Les murs de soutènement participent à l’architecture
de la maison et l’intègrent au site.
29
Septembre 2006
PARTIE 3
ATTENTES A SATISFAIRE
POUR l’HABITAT
PERMANENT
31
Septembre 2006
3.1. UNE RELATIVE BAISSE DEMOGRAPHIQUE*
L’évolution démographique
l’ensemble du Pays.
est
relativement
contrastée
sur
Depuis 1982, le Pays perd globalement des habitants.
Cette baisse de la population se ressent différemment selon les
pôles urbains et les vallées :
-
Lourdes a perdu 7% de sa population de 1990 à 1999, soit près de
1100 habitants.
Lourdes enregistre à ce titre la même évolution démographique
que les pôles urbains nationaux : un vieillissement et une perte
de population ;
-
Son arrière-pays et tout particulièrement les communes situées
le long des axes de communication vers Tarbes et Pau affichent
une augmentation de leur population importante au-delà de la
moyenne départementale et cela jusqu’à 30% de population en
plus.
Cependant, cette perte de population sur Lourdes n’est pas
compensée au sein du Pays ni par les cantons péri-urbains de
Lourdes-Ouest et Est, ni par les vallées.
On assiste à un phénomène de périurbanisation et au-delà à un
« exode » de la population vers le reste du département et le
département voisin des Pyrénées-Atlantiques.
Ce constat est à mettre en relation avec les problèmes de logement
rencontrés sur l’ensemble du Pays par la population locale.
La recherche d’un logement, la volonté d’accéder à la propriété
pousse les jeunes ménages à penser au-delà du Pays.
Ces observations sont à nuancer par l’analyse des mobilités
résidentielles.
*Sources mobilisées et Méthodologie de travail :
Nous avons établi notre étude sur des données statistiques de l’INSEE datant de 1999, source la plus
fiable que nous ayons à ce jour.
Cependant en 6 ans, les tendances socio-économiques ont quelque peu évolué.
Ainsi, à chaque fois que cela a été possible, les données de terrain ou les données filocom de 2004,
nous ont aidé à affirmer ou à infirmer ces tendances.
32
Septembre 2006
Evolution de la population de 1990 à 1999
33
Septembre 2006
Lourdes se positionne encore comme pôle d’emploi à l’échelle du
Pays mais aussi à l’échelle des deux départements.
Sa situation de pôle urbain constitue une identité particulière au
sein du Pays même si Lourdes est également tournée vers l’extérieur
(agglomérations de Tarbes et Pau).
Argeles-Gazost agglomère ses communes voisines. Cette commune
affiche une relative stabilité et gagne quelque peu de la population.
Au centre d’un nœud de communication, elle génère la population
des trois vallées et se positionne en petite ville-centre.
Dans les vallées d’Aucun et de Cauterets, l’évolution
démographique est relativement positive (jusqu’à +8%).
Cependant, la vallée de Luz-Saint-Sauveur plus enclavée
enregistre une baisse de -6%. De même, les communes
périphériques situées entre deux vallées affichent elles aussi une
baisse.
L’évolution semble contrastée et les constats ne reflètent pas
systématiquement l’attractivité des territoires.
Les vallées fortement attractives n’enregistrent que peu de
nouveaux arrivants. Ce phénomène est à mettre en corrélation
avec des difficultés de logement, et un parc touristique important
sur l’ensemble des vallées.
34
Septembre 2006
3.2. LE VIEILLISSEMENT DE LA POPULATION
Le ratio entre personnes âgées de plus de 60 ans et jeunes gens de
moins de 30 ans apporte un éclairage sur les caractéristiques et le
devenir de la population du Pays des Vallées des Gaves.
A l’image de la France et du Département des Hautes-Pyrénées,
l’augmentation du nombre de personnes âgées se fait sentir sur
l’ensemble du Pays.
Les territoires en perte de population sont confrontés à une
croissance de leur effectif de personnes âgées. Ce sont
vraisemblablement les jeunes ménages qui quittent le pays.
Si l’on fait un comparatif avec la moyenne départementale à 0.89,
seules les communes périphériques de Lourdes (canton de Lourdes
Ouest, Lourdes Est et Saint-Pé-de-Bigorre) et Cauterets affichent un
ratio inférieur.
Les jeunes ménages recherchent des territoires plus attractifs en
terme d’offre en logement en restant proche des zones d’emploi
telles que Lourdes ou Cauterets.
Cependant, l’augmentation du nombre de personnes âgées entre
1990-1999 atteste d’un vieillissement relatif de l’ensemble du Pays,
mais moindre que la moyenne départementale sauf pour les cantons
d’Argelès-Gazost et de Lourdes-Ouest .
Argelès-Gazost a vu sa population vieillir de + de 14% (contre 7% en
Hautes-Pyrénées). L’augmentation n’est pour l’instant que peu
palpable sur les autres pôles.
Cette tendance préfigure le devenir des autres pôles du fait de
trois phénomènes qui se cumulent :
- Un habitat permanent appartenant à des personnes d’un âge
certain,
- Des jeunes ménages qui ne trouvent plus sur le territoire de
logement,
- Une arrivée de jeunes retraités en quête de logement à usage de
résidence principale provenant de département divers (bordelais,
charentais…).
Les échanges de population sont à appréhender au-delà du Pays à
l’échelle régionale (Tarbes, Pau), ce qui pose la question de la
création d’une offre adaptée en terme de services et de
logement pour l’ensemble des catégories d’âge.
35
Septembre 2006
36
Septembre 2006
La part des emménagés récents non originaires de la région
Lourdes
37
Septembre 2006
3.3. LES MOBILITES RESIDENTIELLES
Les navettes domicile-travail effectuées par les actifs des
différentes catégories socioprofessionnelles de pôles urbains se font
en grande majorité dans la même commune.
Cauterets, pôle d’emploi et lieu de résidence a 85% de ses
déplacements domicile-travail qui s’effectuent au sein de la
commune.
Argelès-Gazost n’enregistre que 35% de ses habitants qui travaillent
sur la même commune.
Lourdes, qui abrite 74% des navettes domicile-travail sur la
commune, affiche cependant une part importante de déplacements
s’effectuant au sein de la Région, au-delà du Pays des Vallées des
Gaves.
Ces constats soulignent :
-
Le caractère touristique des Vallées et la relative
indépendance des communes comme Cauterets ou Luz-SaintSauveur constituées en pôles économiques et résidentiels
-
La spécificité de la Ville de Lourdes tournée davantage vers le
reste du département.
-
Argelès-Gazost se positionne comme interface d’équilibre
entre ces territoires.
Navette Domicile-Travail - Cauterets
9%
dans la même
commune
2%
4%
0%
dt. même unité urb.
dt. même zone
emploi
dont même région
85%
dont autres cas
Source : INSEE 1999
38
Septembre 2006
Navette Domicile-Travail - Lourdes
4%
16%
dans la même
commune
6%
0%
dt. même zone emploi
dont même région
74%
dont autres cas
Source : INSEE 1999
Navette Domicile-Travail - Argeles-gazost
1%
35%
33%
dans la même commune
dt. même zone emploi
dont même région
dont autres cas
5%
26%
Source : INSEE 1999
39
Septembre 2006
3.4. LES REVENUS FISCAUX DES MENAGES
Les foyers fiscaux du Pays des vallées des Gaves sont en moyenne à
45% imposables.
Ce pourcentage est bien inférieur à la moyenne départementale
(74%) et à la moyenne nationale (52%).
Les faibles revenus des foyers fiscaux s’apparentent à des
situations d’emploi souvent précaires.
Le travail à la saison, l’absence d’emploi stable, des revenus
fluctuant selon la saison touristique, contribuent à renforcer les
difficultés de recherche d’un logement sur le Pays.
Ce constat est à nuancer :
Les nouveaux retraités revenant « au pays », les nouveaux arrivants
étrangers relèvent quelque peu les niveaux de revenus.
Cependant, les locaux sont de par leurs faibles ressources
confrontés à des difficultés pour acheter un bien ou seulement
payer leur loyer dans un contexte marqué par la « surenchère »
touristique ».
40
Septembre 2006
3.5. LES CARACTERISTIQUES DES LOGEMENTS
Les Ménages :
Les observateurs avertis des marchés de l’immobilier s’accordent
pour constater qu’à population égale, voire à tendance
déclinante, les besoins exprimés en nombre de résidences
principales continuent à progresser.
La diminution de la taille des ménages, induit en effet que même
en situation de déclin démographique l’on puisse assister a contrario
à une augmentation de leur nombre, ce qui se répercute sur les
besoins en résidences principales.
Le nombre d’occupants par résidence principale tend à diminuer
sur l’ensemble du Pays des Vallées des Gaves et s’accompagne
d’une augmentation sensible du nombre de ménages.
Les foyers qui regroupaient en moyenne 2 à 3 personnes en 1990
(couple avec un enfant) se structurent autour de deux personnes.
Evolution des résidences principales - Pays
Vallées des Gaves
16200
16000
15800
15600
15400
15200
15000
14800
14600
2,67
2,44
90
2,70
2,65
2,60
2,55
2,50
2,45
2,40
2,35
2,30
Résidences
principales
Nombre d'occupants
par résidence
99
Source : INSEE 1999
41
Septembre 2006
Les résidences principales enregistrent une croissance
importante sur les trois vallées (Argelès-Gazost, Aucun, LuzSaint-Sauveur) en corrélation avec la diminution du nombre de
personnes par foyer et l’augmentation du nombre de ménages :
Evolution du nombre de résidences principales par canton de 1990 à 1999
25.00%
20.57%
20.00%
14.30%
15.00%
9.79%
10.00%
6.87%
9.55%
7.72%
5.00%
1.47%
0.00%
LOURDES
ST PE
LOURDES
OUEST
EST
ARGELES
AUCUN
LUZ
Source : INSEE 1999
Taux de logements construits entre 1997 et 2001 parmi les
résidences principales (en % par commune)
Lourdes
42
Septembre 2006
L’ensemble du pays affiche peu de constructions neuves.
Les vallées n’ont enregistré sur la période 1997/2001 qu’un peu plus
de 2% de nouvelles constructions de résidences principales tout
comme les communes périphériques d’Argelès-gazost ou de SaintPé-de-Bigorre.
La concentration la plus importante de constructions de résidences
principales se situe en dehors du Pays sur les deux axes de
communication vers Tarbes et Pau.
Ce constat confirme « l’exode » de la population et surtout des
ménages allant construire leur maison individuelle au-delà du Pays.
La construction dans les vallées relève davantage de l’attrait
touristique, l’intérêt d’investisseurs privés à construire des
résidences pour la revente par lots, mais aussi la construction de
maisons individuelles pour de jeunes retraités.
Ces observations sont à nuancer par les tendances très récentes en
matière de construction neuve (autorisations de construire en
hausse)
43
Septembre 2006
3.6. LA VACANCE
Le rapport entre le nombre de logements vacants et le nombre de
résidences principales fait apparaître une typologie de territoires en
adéquation avec celle de l’évolution de la population :
Les territoires qui perdent des habitants sont confrontés à une
vacance qui affecte leur parc de résidences principales.
La ville de Lourdes marquée par un exode de sa population
enregistre près de 13% de vacance.
Les communes périurbaines des Cantons de Lourdes-Est et
Lourdes-Ouest affichent un parc vacant quasiment inexistant.
La perte de population de Lourdes est donc absorbée en partie par
les communes alentours. Cette tendance se ressent au-delà du Pays.
La vacance marque aussi les communes de montagne (Vallée de
Luz-Saint-Sauveur et Vallée de Cauterets).
Ces communes offrent un parc de logement inadapté à la demande
locale :
-Les petits logements très présents sur ces territoires sont surtout
voués à la résidence saisonnière et trouvent des difficultés
d’occupation.
La conversion de ces logements en résidences principales, tentée
par quelques propriétaires ne s’effectue que très difficilement du
fait de leur petite superficie et du fort coût à la revente
(2500€/m²).
Les chiffres Filocom 2004, sur la vacance du parc privé et sur le
type de logements vacants attestent ce constat.
Sur Cauterets, 189 logements vacants sont enregistrés en 2004, soit
près de 30% de vacance, ce qui correspondrait à une augmentation
de 50% du parc de logements vacants. Cette augmentation est sans
doute à nuancer par des enquêtes de terrain, mais elle indique
cependant bien une présence importante de la vacance sur un
territoire attractif.
44
Septembre 2006
Part de la vacance par commune
45
Septembre 2006
Vacance dans le parc privé
100,00%
95,08%
80,00%
60,00%
Cauteret s
31,25%
40,00%
20,00%
13,57%
55-74 m²
75m² et +
20,00%
0,00%
<35 m²
35-54 m²
So ur ce : F il o co m 2 0 0 4
Les types de logements touchés par la vacance sont surtout des
petits logements (moins de 35m² et jusqu’à 54m²).
Les communes touristiques ont un parc important de petits
logements.
Cette tendance se retrouve sur l’ensemble des pôles du Pays.
Pierrefitte-Nestalas
0,26
0,3
0,2
0,08
0,1
0,00
0
0,05
<35 m² 35-54 m²55-74 m²75m² et
+
0,6
Source : Filocom 2004
0,4
0,51
0,5
Lourdes
0,3
0,22
0,2
0,5
0,4
0,3
0,2
0,1
0
0,08
0,1
Pays des Vallées des
Gaves
0,42
0,07
0
<35 m² 35-54 m²55-74 m² 75m² et
+
0,26
0,16
0,07
<35 m² 35-54 m²55-74 m² 75m² et
+
Luz-Saint-Sauveur
0,28
0,3
0,25
0,21
0,2
0,15
0,13
0,1
0,05
0
0,00
<35 m²
35-54 m² 55-74 m² 75m² et +
46
Septembre 2006
La vacance dans le parc locatif social:
Elle s’établit à moins de 2% sur le Pays des Vallées des Gaves.
Ce constat suggère une réflexion sur l’adaptation des logements aux
besoins actuels et futurs : production ; réhabilitation ; typologies…
Les logements du parc locatif social ont des superficies plus
importantes mais surtout des loyers plus modérés et donc plus
attractifs que ceux des logements locatifs privés.
Pourcentage de vacance
dans le parc de logements du Toit Familial
COMMUNE
OPERATION
VACANCE 2005
LOURDES
LABADIA
PETITS FOSSES
GARNAVIE
ROTHSCHILD
LANNEDARRE
LA LAURIERE
LES CHALETS
0,20%
0,00%
0,00%
0,02%
0,00%
1,03%
0,46%
SAINT PE
ARAÜ
AOULHLETS
SAINT FRAI
6,37%
0,00%
0,00%
0,00%
ARRENS
ARGELES
GAVE D'AZUN
LA PRAIRIE
LES PRES VERTS
LES ROCAILLES
0,60%
0,69%
0,43%
0,60%
PIERREFITTE
MOZART
BAUDELAIRE
LA GARE
SAINT VINCENT
0,50%
0,11%
0,20%
0,16%
SOULOM
BROSSOLETTE
0,84%
ESQUIEZE
VAL DE SERE
PRESBYTERE
0,82%
0,00%
LUZ
MARCATS
0,00%
47
Septembre 2006
3.7. LE CONFORT DU PARC DE LOGEMENT
Le confort des logements s’établit selon la présence des trois
éléments de confort : salle d’eau complète, WC intérieur et chauffage
central.
INCONFORT SANITAIRE RESIDUEL :
Les logements inconfortables pour manque de sanitaires sont
relativement peu importants moins de 1% sur l’ensemble du Pays.
INCONFORT EN CHAUFFAGE CENTRAL A NUANCER PAR LES MODES
LOCAUX DE CHAUFFAGE
Les chiffres de l’INSEE recueillent en effet des indications
troublantes sur les logements sans chauffage central. L’évolution
enregistrée entre 1990 et 1999 révèle une augmentation importante
de l’ordre de 30% dans les cantons de Lourdes-Est et Lourdes-Ouest et
de 10% sur la Vallée d’Aucun.
Cette augmentation est à nuancer car dans les communes rurales et
les communes de montagne, la part des logements sans chauffage
central est relativement importante. Les occupants chauffent leur
habitation à l’aide de cheminées et de foyers fermés, de poêles.
48
Septembre 2006
Selon le fichier Filocom de 2004, les logements inconfortables sur
Argelès-Gazost sont de 13% pour les propriétaires occupants et de
11.58% pour les logements locatifs privés. Cette tendance se retrouve
sur Lourdes avec un pourcentage de 12% des logements des
propriétaires occupants et de 9.2% dans le parc locatif privé.
Ces pourcentages sont largement en dessous de la moyenne
départementale située à environ 24%.
Logements très inconfortables :
Les logements très inconfortables se caractérisent par un manque de
deux éléments de confort (chauffage, salle d’eau, wc).
On dénombre sur l’ensemble du Pays des Vallées des Gaves 211
logements très inconfortables de propriétaires occupants (2,2% du
parc des propriétaires occupants) et 51 logements locatifs (1,5% du
parc locatif).
Le nombre de logements très inconfortables à l’échelle du Pays
reste minime mais démontre encore l’existence de logements
indécents et cela même dans le parc locatif.
Sur le canton d’Argelès-Gazost se sont 12 logements de propriétaires
bailleurs qui sont recensés.
Au sein de la Ville de Lourdes, 22 logements locatifs sont dits très
inconfortables.
PARC TRES INCONFORTABLE en 2004
Locatif privé
Propriétaires occupants
60
4
50
12
40
4
30
4
52
2
43
3
20
25
29
27
18
10
0
ARGELESGAZOST
AUCUN
SAINT PE DE
BIGORRE
LOURDES
EST
LOURDES
OUEST
LUZ SAINT
SAUVEUR
FILOCOM 2004
49
Septembre 2006
PARC TRES INCONFORTABLE en 2004 (pôles urbains)
Locatif privé
40
35
4
30
22
25
20
3
15
27
10
4
5
7
17
1
1
0
ARGELES
GAZOST
17
3
CAUTERETS
LUZ SAINT
SAUVEUR
SAINT-PE DE PIERREFITTEBIGORRE
NESTALAS
LOURDES
FILOCOM 2004
Les logements précaires :
Selon les données FILOCOM 2004 sur le confort des logements privés,
le parc précaire concerne les logements sans éléments de confort
(sans chauffage central, sans sanitaires ni WC intérieurs).
PARC PRECAIRE en 2004
Locatif privé
35
1
30
25
20
30
15
2
2
1
10
5
10
9
11
1
1
10
10
0
ARGELESGAZOST
AUCUN
SAINT PE DE
BIGORRE
LOURDES
EST
LOURDES
OUEST
LUZ SAINT
SAUVEUR
FILOCOM 2004
On observe sur le Pays des Vallées des Gaves 86 logements de
propriétaires occupants (0.9% des propriétaires) et 12 logements
locatifs privés (0.3% du parc locatif privé).
Le canton de Lourdes Est enregistre le plus grand nombre de logement
précaire soit 30 logements de propriétaires occupants (soit 3.4%).
50
Septembre 2006
PARC PRECAIRE en 2004 (pôles urbains)
Locatif privé
12
1
10
4
8
6
10
1
4
6
4
2
0
0
ARGELES GAZOST
0
CAUTERETS
0
LUZ SAINT SAUVEUR
SAINT- PE DE
PIERREFITTE-
BIGORRE
NESTALAS
LOURDES
Le grand inconfort dans le parc immobilier est donc résiduel ce qui
correspond aux constats nationaux*, pourtant subsistent :
-Des situations ponctuelles d’immeubles qui relèvent de
l’insalubrité.
-De nombreuses situations de logements vétustes qui relèvent du
logement « indécent » (au sens de la réglementation).
Ces constats aident à situer le potentiel qualitatif pour de futures
opérations de réhabilitation à conduire en Pays des Vallées des
Gaves
*UNPI « Livre blanc de la propriété immobilière » / ANAH Atlas de l’habitat privé 2004 / Fichier
Filocom : En France, 1% des logements ne disposent pas des 3 éléments de confort.
51
Septembre 2006
3.8. LE LOCATIF
Les pôles urbains comme Lourdes et Argelès-Gazost ont un parc
locatif qui représente plus de 45% des résidences principales alors
que la moyenne départementale n’est que de 33%.
De même, les vallées de Cauterets, et de Luz-Saint-Sauveur
affichent un pourcentage qui dépasse les 30%.
Le parc locatif du Pays représente globalement 37% des
résidences principales, et 1/3 des logements locatifs sont des
logements sociaux.
Il est à noter que ce parc :
-
N’est pas toujours dans le parc privé voué dans les faits à
l’habitat permanent.
Est inégalement réparti sur le territoire
Repose dans de nombreuses communes sur l’initiative publique
et celle des organismes du logement social (OPAC & Toit
Familial)
Pourcentage de logements locatifs par commune
52
Septembre 2006
Caractéristiques des propriétaires bailleurs du locatif privé
Les
propriétaires
de
logements
locatifs
privés
sont
majoritairement sur l’ensemble du Pays des personnes âgées de
plus de 40 ans.
Ce sont des personnes qui résident à plus de 50% dans la commune
de leur logement locatif.
L’on peut supposer que ces propriétaires sont des locaux ayant
acheté il y a quelques années (1995 ou avant) des logements de
petite superficie voués à la location saisonnière.
Les données Filocom, révèlent une augmentation des mutations
immobilières entre 1995 et 2000. Le parc immobilier est affecté par
des changements de propriétés.
Les seniors contribuent à l’offre de logements, en vendant leurs
logements familiaux. Ils sont aussi bailleurs et participent ainsi de
façon importante à l’offre locative privée. Les analyses sur les
propriétaires bailleurs montrent en effet que près d’un bailleur sur
deux est âgé de plus de 60 ans.
Ce phénomène serait le fruit de la difficulté d’occupation des
logements durant la saison touristique d’hiver ou d’été.
Age des propriétaires bailleurs
700
629615
600
500
440
400
300
< 40 ans
200
100
14
68
26
119
115
103 92
17 2222 18
21
0
CAUTERET
ARGELESGAZOST
PIERREFITTE
LOURDES
de 40 à 59 ans
de 60 à 74 ans
0
322015
+ de 75 ans
LUZ-SAINTSAUVEUR
53
Septembre 2006
Typologie des logements :
La typologie des logements sur l’ensemble du Pays des vallées des
Gaves est semblable à celle présentée ci-dessous qui concerne
Cauterets.
L’on observe une présence importante de petits logements dans le
parc locatif privé (T1-T2) alors que le parc public regroupe plus de
grands logements (T3-T5).
De ce fait, le parc public semble plus être en adéquation avec la
demande locale.
Locatif privé
Parc locatif public et privé sur Cauterets
Locatif public
85
90
80
79
75
72
70
60
47
50
41
38
40
30
21
19
20
10
0
0
t1
t2
t3
t4
t5
Source : FILOCOM 2004
54
Septembre 2006
Le Parc locatif social
Les 2 005 logements locatifs sociaux du Pays des Vallées des Gaves
sociaux sont répartis entre :
OPAC 65 : 1 496
TOIT FAMILIAL : 509
Ils représentent 12,5 % du parc des résidences principales.
La gestion patrimoniale des organismes cherche à composer avec les
réalités de marché (nombre ; nature ; solvabilité des demandeurs)
et l’offre du parc privé qui propose des niveaux de loyers
relativement élevés, décalés avec ceux du parc social des
organismes.
Les deux organismes OPAC et TOIT FAMILIAL détiennent un parc
immobilier majoritairement de type collectif. Le logement
individuel reste un produit rare, mais les plus récentes opérations
montrent une diversification : maisons de ville ; réhabilitation…
Il est à noter que certaines communes ont gardé en gestion leur
patrimoine immobilier (ancien presbytère, école) comme Cauterets
qui recense 32 logements communaux.
Le nombre de demandes en parc locatif social représente pour le
Toit familial à ce jour 148 demandes soit 30 % de son parc, lequel
est occupé à plus de 99 %.
Les logements structurellement vacants n’existent que peu dans le
parc locatif social, les quelques disponibilités au mois (qui se
comptent sur les doigts d’une seule main…) sont insuffisantes pour
répondre aux demandes « immédiates » et « à un mois ».
Le renouvellement de l’offre locative sociale passe par une
diversification des propositions.
L’OPAC 65 cherche avec prudence à répondre et à capter de
nouvelles demandes en développant une offre pour les saisonniers.
Des projets importants sont en cours de réalisation principalement
sur les pôles urbains, avec l’horizon d’une reconfiguration du parc
géré par l’OPAC à LOURDES notamment (voir page suivante).
55
Septembre 2006
Les projets de l’OPAC
En Pays des Vallées des Gaves
COMMUNE
PROJETS
DEMOLITION
20
LOURDES
ASTAZOU
200
400
OPHITE
LANNEDARRE
10
PRES CASERNE
3 saisonniers
ARGELESGAZOST
21
5 saisonniers
ARRENS
6
PIERREFITTE
8
SOULOM
10.15
CAUTERETS
18
10 saisonniers
LUZ
6 logements
6
GAVARNIE
56
Septembre 2006
Le parc locatif social : implantation et projets
L
e
l
o
g
e
m
e
n
t
«
t
r
è
s
s
o
c
i
57
Septembre 2006
Le logement « très social » et des personnes défavorisées
Le département des Hautes-Pyrénées s'est doté en 1991 d'un Plan
Départemental d'Actions pour le logement des Personnes
Défavorisées.
L'évaluation du plan, faite en 2003, fait apparaître un parc locatif
conventionné relativement important dans les cantons d'ArgelèsGazost et sur la Ville de Lourdes.
Ce constat met en évidence de fortes inégalités entre pôles urbains
et territoires ruraux peu équipés en logement social.
Cette spécialisation de l'offre en logement social se retrouve
inéluctablement au sein des territoires pourvus en logement locatif
public.
Le parc locatif privé est dans sa quasi-totalité non conventionné.
Pourtant ce parc locatif assure tout de même un rôle d'accueil
social puisque 53% des locataires du département bénéficient
d'une aide au logement.
Le parc public conventionné se positionne comme le premier
bailleur social du territoire.
Le Fonds de Solidarité Logement concerne :
Pour le FSL Accès
- le dépôt de garantie, soit 1 mois de loyer sans les charges.
- le 1er loyer, soit le montant du loyer plus les charges.
- les frais d'installation plafonnés forfaitairement à 170 €.
Ce forfait peut comprendre :
- l'ouverture des compteurs eau, gaz et/ou E.D.F 130 € maxi.
- le paiement de l'assurance habitation 80 € maxi.
- un demi mois de loyer pour les frais d'agence limité à 170 €.
- les frais de déménagement dans la limite de 170 € pour les familles
n'ouvrant pas droit à la prime de déménagement versée par la CAF
ou la MSA.
- du mobilier de base pour une valeur maximum de 170 € choisi dans
la liste ci-dessous :
- plaques de cuisson ou réchaud
- chaises et table (cuisine et séjour)
- réfrigérateur
- meubles de rangement (buffet, armoire, étagères)
- sommier, matelas ou canapé
- machine à laver le linge
58
Septembre 2006
(ceci pour des familles ne pouvant bénéficier des prêts équipement
ménager et mobilier CAF ou MSA).
Ces achats seront à privilégier auprès des structures d'insertion par
l'activité économique.
- la garantie de loyer pour d'éventuels impayés dont la prise en
charge est limitée à 6 mois de loyers avec charges, déduction faite
des aides au logement, et ce dans un délai n'excédant pas 12 mois,
à compter de l'entrée dans le logement.
En 2005, dans le secteur du Pays des Vallées des Gaves, 111
aides FSL accès ont été délivrées représentant 20% des
bénéficiaires et 18% des sommes allouées dans le département.
Ainsi ce secteur se positionne comme le second territoire
d'intervention en terme d'aide.
Il est à noter que la Ville de Lourdes a recueilli 90 aides soit 81%
du Pays des Vallées des Gaves.
Argelès-Gazost n'en recense que 4.
Pour le FSL Maintien
- la dette de loyer : quelque soit son montant, l'aide ne pourra pas
dépasser la valeur de 6 mois de loyer hors charges.
- les frais de procédure : le montant de l'aide peut être équivalent
au montant du commandement à payer.
Dans le cadre du FLS Maintien, en 2005, le territoire en
dénombre au total 40 soit 16% des bénéficiaires et 17% des
sommes allouées dans le département.
La Ville de Lourdes recueille à elle seule les 40 aides.
Le bilan du FSL en 2005 permet de mettre en évidence la
particularité de la Ville de Lourdes.
Le logement social est relativement présent sur la Ville en terme de
logement locatif privé et public.
Il existe un parc locatif privé, parc social de fait, accueillant les
travailleurs saisonniers, les ménages à faibles revenus.
Bien connu des services sociaux, ce parc est de mauvaise qualité
concentré sur la Ville haute et accueillant un public fragile.
Le reste du territoire regroupe des logements locatifs privés peu
conventionnés. Le logement social est en grande partie géré par le
parc locatif public.
59
Septembre 2006
3.9. LES RESIDENCES SECONDAIRES
Conséquence d'une vocation touristique affirmée, les résidences
secondaires sont nombreuses et représentent 34 % des
logements :
Cela constitue la proportion la plus élevée de la région Midi
Pyrénées après l'Ariège…
La part du parc de résidences secondaires est représentative de
l’attractivité touristique du territoire.
Ainsi, la part la plus importante se situe dans les Vallées de
Cauterets, de Luz-Saint-sauveur et d’Aucun dans une moindre
mesure.
Dans ces secteurs, la part de résidences secondaires est nettement
supérieure à celle de l’habitat permanent.
Par conséquent, le parc immobilier doit faire face à une
concurrence entre résidents temporaires et résidents
permanents.
Les demandeurs locaux se trouvent confrontés à une demande
importante de résidences secondaires de personnes extérieures au
Pays : Bordelais, Charentais, et plus récemment d’Anglais.
La croissance du parc de résidences secondaires s'est cependant
fortement ralentie. Ainsi, de 1990 à 1999, l'évolution annuelle
moyenne est de moins de 2 % contre plus de 9 % dans les années
soixante-dix.
60
Septembre 2006
Part des résidences secondaires
par rapport aux résidences principales
Aucune à 27% de Rés.Sec.
Au dessus de 27% à moitié moins
de Rés.Sec.
Moitié moins à autant de
Rés.Sec.
Autant à 2 fois plus de Rés.Sec.
De 2 fois à 6 fois plus de
61
Septembre 2006
3.10. LA CONSTRUCTION NEUVE
Une gestion raisonnée du territoire
Nombre de
logements
commencés
France
Midi-Pyrénées
HautesPyrénées
Pôles Urbains
du Pays des
Vallées des
Gaves
2005
Variation
2004-2005
392 388
27 546
12,20%
13,40%
3 059
68,78%
420
57,62%
Sitadel 2005
On constate une réelle envolée des constructions neuves dans les
pôles urbains des Pays des Vallées des Gaves entre 2004-2005.
Nombre de
logements Individuels
commencés
purs
en 2005
Pôles
Urbains du
Pays des
39
Vallées des
Gaves
Individuels
groupés
Collectifs
En
résidence
Total
22
312
47
420
Sitadel 2005
La pression foncière, la rareté du foncier demande nécessairement
une gestion raisonnée et une économie de l’espace.
Les constructions individuelles pures sont essentiellement vouées à
la résidence principale tandis que les constructions à usage collectif
sont plus orientées vers de la résidence touristique ou pour
certaines destinées à la revente par lots pour de la résidence
secondaire principalement.
Les contraintes du site, le coût du foncier, la forte demande locale
poussent à une création de lots sur des superficies limitées
(400-500m²) et à la construction d’immeubles collectifs.
62
Septembre 2006
Bon nombre de communes ont investi dans un système
d’assainissement collectif rentabilisant au maximum le capital
foncier.
Parallèlement, des initiatives publiques ont favorisé l’émergence de
constructions neuves (exemple de Pierrefitte) :
- le Mail Blanc : 14/15 lots en 1999-2000
- l’Isaby : 16 lots en 2002-2003
- le Véron : 9 lots en 2002-2003
Ces terrains ont été vendus à 23€/m², prix relativement attractif
pour la demande locale.
Depuis les années 2000, et de manière plus soutenue, l’on assiste à
une réelle envolée de la construction de bâtiments collectifs dans
les vallées mais aussi sur Lourdes.
La rareté et le coût foncier poussent à une mise en concurrence des
différents acteurs locaux :
- L’investisseur privé veut rentabiliser au maximum l’acquisition par
la création de collectifs voués à la résidence saisonnière.
Exemple de
construction de la
résidence du Pic du
Pan à l’entrée
d’Arrens-Marsous (du
T2 au T3 duplex)
L’habitant permanent se dirige vers l’accession à la propriété
du fait d’un parc locatif inadapté et trop onéreux. Les ménages à
revenus moyens accordent en moyenne 180 000€ à l’achat de terrain
et à la construction d’une maison individuelle. Ils ne peuvent au sein
du Pays prétendre à l’accession que dans le cadre de lotissements
communaux.
Dans le secteur privé, les prix avoisinent les 70€/m² voire plus.
Certains couples de saisonniers insérés localement sont à la
recherche de stabilité et se tournent eux aussi vers l’accession.
De nouveaux arrivants, avec un plus fort capital d’achat
(retraités, étrangers) provoquent une hausse des prix du foncier en
proposant un achat au m² plus élevé.
-
63
Septembre 2006
Rythme de construction - Lourdes
160
140
120
100
80
60
40
20
0
individuels purs
individuels groupés
collectifs
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
en résidence
Source : Sitadel 2005
Rythme de construction SAINT-PE DE BIGORRE
individuels purs
collectifs
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
14
12
10
8
6
4
2
0
Rythme de construction - Argeles-gazost
60
50
40
individuels purs
30
20
collectifs
10
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
0
64
Septembre 2006
Rythme de construction - Pierrefitte Nestalas
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
individuels purs
19
90
19
91
19
92
19
93
19
94
19
95
19
96
19
97
19
98
19
99
20
00
20
01
20
02
20
03
20
04
20
05
collectifs
Rythme de construction - Cauterets
140
120
100
80
60
40
20
0
individuels purs
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
1990
collectifs
Source: Sitadel 2005
Rythme de construction - Luz-Saint-Sauveur
20
04
20
02
20
00
19
98
19
96
19
94
individuels purs
collectifs
19
92
19
90
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
65
Septembre 2006
3.11 LA REHABILITATION
Les observations faites à travers les données FILOCOM « Bilan de
l’ANAH » apportent des éléments de compréhension des
phénomènes de réhabilitation du parc immobilier du Pays des
Vallées des Gaves. Cependant, ces données ne regroupent que :
la réhabilitation aidée des logements datant de plus de 15 ans
entre 1993 et 2002 pour les propriétaires bailleurs et de 2002 pour
les propriétaires occupants
des informations concernant les propriétaires ayant entrepris
une démarche de subvention auprès de l’ANAH et s’engageant à
respecter des conditions de location ou d’occupation.
BILAN ANAH - Propriétaires Bailleurs entre 1993 et 2002
Logements remis sur le marché
Logements conventionnés
Logements subventionnés
250
200
54
5
150
100
159
50
5
0
10 2
3
24
20
2
11
25
2
11
52
0
ARGELESGAZOST
AUCUN
SAINT PE DE
BIGORRE
LOURDES EST
LOURDES
OUEST
LUZ SAINT
SAUVEUR
FILOCOM 2004
PROPRIETAIRES OCCUPANTS :
Les chiffres concernant la réhabilitation des logements des
propriétaires occupants en 2002 n’apportent que peu d’éléments sur
l’occupation des logements. En une année, ce sont 36 logements
dont 9 sur Lourdes qui ont été subventionnés.
PROPRIETAIRES BAILLEURS :
Au total, 731 logements locatifs ont été subventionnés dans le Pays
des Vallées des Gaves, dont 272 logements vacants qui ont été remis
sur le marché entre 1993 et 2002.
Il est à noter l’importance du pôle urbain lourdais qui a enregistré
450 logements locatifs subventionnés soit 60% des logements du
Pays.
Des Opérations Programmées d’Amélioration de l’Habitat se sont
succédées durant cette période et se poursuivent à l’heure actuelle
sur la Ville apportant des subventions incitatives pour l’ensemble
des propriétaires associant aides de la Ville de Lourdes et de
l’ANAH.
66
Septembre 2006
Entre 2002 et 2005, Les chiffres relatifs aux logements locatifs
subventionnés sur la Ville de Lourdes (globalisant OPAH-PSTPIG) sont :
- Périmètre OPAH-PIG-PST : 65 logements locatifs dont 53
vacants avant travaux (29 Loyers Conventionnés).
- Sur le reste de la ville : 43 logements locatifs (1 Loyer
Conventionné).
Soit au total : 108 logements subventionnés.
Seuls 10 logements locatifs ont été conventionnés et 94
logements vacants (6.2%parc locatif) remis sur le marché sur le
Pays des Vallées des Gaves hors Lourdes entre 1993 et 2002.
La Ville de Lourdes, suite aux opérations financières incitatives a
permis la réhabilitation de 78 logements locatifs privés
conventionnés (4% du parc locatif) entre 1993 et 2005 et de 231
logements vacants (12.4% du parc locatif).
BILAN ANAH - Propriétaires Bailleurs entre 1993 et 2002 par pôle urbain
Logements remis sur le marché
700
Logements conventionnés
600
178
Logements subventionnés
500
38
400
300
450
200
30
3
100
20
115
0
ARGELES
GAZOST
10
8
CAUTERETS
2
52
LUZ SAINT
SAUVEUR
4
15
SAINT-PE DE
BIGORRE
16
6
PIERREFITTENESTALAS
LOURDES
FILOCOM 2004
Dans le Pays des Vallées des Gaves (hormis Lourdes), ces chiffres
supposent :
la réalisation des travaux de réhabilitation sans engagement
de location à loyer modéré du propriétaire et donc une pratique
du loyer libre très présente sur le secteur
une volonté des propriétaires bailleurs de s’orienter vers de
l’habitat saisonnier plus rentable et non subventionné par l’ANAH
des propriétaires s’autorisant à effectuer de menus travaux
d’entretien sans aller jusqu’à une mise aux normes effective de
leur logement.
Par conséquent, pour permettre la production d’un habitat
permanent issu de la réhabilitation de logements anciens ou de la
reconversion de bâtiments commerciaux ou agricoles, une incitation
financière par le biais d’une OPAH s’avère décisive pour que les
investisseurs s’engagent dans cette démarche.
67
Septembre 2006
PARTIE 4
ÉTUDE DU MARCHÉ
DE L’IMMOBILIER
68
Septembre 2006
L’étude du marché de l’immobilier constitue un éclairage préalable
indispensable pour « objectiver » les constats voire les « a priori »
sur la situation du Pays des Vallées des Gaves et donc sur ce qu’il
conviendrait d’entreprendre.
Les données chiffrées recueillies, les constats territoriaux effectués
et les tendances observées sur la base notamment des entretiens
approfondis avec les acteurs locaux et opérateurs de l’immobilier et
du logement social permettent d’apporter un niveau de précisions
très utiles au meilleur positionnement d’une offre future de
logements en réhabilitation comme en construction neuve.
Si l’on considère l’immobilier comme « produisant » un service de
logement, plusieurs éléments ont contribué à stimuler la
demande :
- une augmentation du nombre de ménages rapporté à la
population (en raison du développement des familles
monoparentales et du vieillissement de la population) a stimulé la
demande de logements.
- la baisse des taux d’intérêt hypothécaires réels, l’allongement
de la durée des prêts (de 12,3 années en moyenne en 1995 à 15,9
années en 2004), ont augmenté les capacités d’emprunt des
ménages ; A l’inverse la diminution de l’apport personnel (de 26
% en 2000 à 21,7 % en 2004) a diminué la capacité d’emprunt
d’environ 10 000 €.
- la mise en place d’avantages fiscaux pour l’investissement
locatif (dispositifs « Périssol », « Besson », ou « de Robien »), à la
fin des années 1990, en augmentant la rentabilité de
l’investissement locatif dans l’immobilier neuf, ont pu pousser les
prix à la hausse dans ce segment de marché et, par contagion,
contribuer à la hausse globale des prix des logements.
- les investissements immobiliers des étrangers en France : il est
vraisemblable que l’achat de logements par les non-résidents
constitue un facteur important de hausse des prix du logement. Le
foncier et l’habitat en France sont 2 à 4 fois moins chers que dans
le nord de l’Europe. Les territoires à patrimoine fort constateront
une pression immobilière durable de la part de cette clientèle.
69
Septembre 2006
4.1. LES EVOLUTIONS DU MARCHE
Le Pays des Vallées des Gaves n’échappe pas aux tendances lourdes
des marchés de l’immobilier :
•
Renchérissement généralisé des prix dans le grand sud-ouest
(plus 8 à 10% par an depuis 5 à 6 ans).
Un pavillon modeste qui se vendait couramment 150/170 000 € il y a
cinq ans ne se vend pas aujourd’hui à moins de 250 000€, un
« forfait » couramment admis par des acquéreurs qui réalisent
souvent des travaux de rafraîchissement et d’amélioration par euxmêmes.
Les valeurs locatives du parc privé sont aujourd’hui relativement
hautes :
STUDIO : 330 €
TYPE 2 : 350 €
TYPE 3 : 550 €
TYPE 4 : 650 €
MAISON
(soit 15 € du M²)
(soit 9 € du M²)
(soit 8 € du M²)
(offre rare)
(offre rare voire inexistante)
Certaines agences ne tiennent plus compte de la superficie du
logement mais estiment le prix de la location selon le nombre de
couchages possibles. Les constats des professionnels de l’immobilier
(agences ; notaires…), de l’OPAC 65 et les chiffres fournis dans le
cadre des enquêtes logement soulignent les réalités d’un
mouvement certain vers la ville centre (hors Lourdes), constat qui
rejoint celui de nombre de petites villes actuellement.
Le parc locatif est voisin de la moyenne départementale
Ce constat est le résultat d’un parc immobilier qui se restreint à une
offre en petits logements du studio au T3.
L’offre en habitat permanent est relativement rare.
Les logements sont souvent voués à la location saisonnière plus
rentable (à la semaine)
Studio (2-3 couchages)
Studio (4 couchages)
T2 (4 couchages)
T2 (6 couchages)
T3 (6 couchages)
T4 (6 couchages)
SAISON ETE SAISON HIVER
250 €
300 €
280 €
350 €
320 €
430 €
380 €
470 €
420 €
550 €
480 €
650 €
70
Septembre 2006
La vente de ces appartements en seconde main avoisine les
2 500€/m², en neuf 3 300 €/m².
produit : Appartement
type : F3
surface hab. : 55 m2
chambres : 2
garage : non
cave : non
jardin : non
Loyer mensuel :
525 €
charges : 25 € €
Descriptif : Appartement T3 1er étg composé d''1 séjour avec balcon, 2 CH dt 1
avec balcon, d''1 cuisine, d''1 salle de bain et d''1 wc indépendant. Local de
rangement au grenier
Exemples d’offre de location (VAL HABITAT) :
produit :
Appartement
type : F3
surface hab. :
63 m2
chambres : 2
garage : non
cave : non
jardin : non
Loyer mensuel : 500 €
charges : 20 € (ordures ménagères, eau, entretien
commun) €
Descriptif : Réf 57 :Centre ville d''Argelès-Gazost Appartement entièrement rénové
en 1er étg avec balcon composé d''1 pièce de vie avec coin cuisine aménagé, 2 CH
avec placard, 1 salle d''eau et wc séparé
Exemples de ventes
type
chauffage
F4
Elec +
cheminée
terrain
2588m2
surface
hab.
garage
prix
115 +m2
oui
244680 €
Descriptif : Réf 546 : VALLEE DES GAVES, Agréable maison de plain-pied (115 m²
hab.) + garage + combles aménageables de 62 m² (Loi Carrez) - Cheminée insert Double vitrage
F5
Electrique
620m2
124m2
oui
266615 €
Descriptif : REF670 : Vallée des Gaves (65400), maison neuve sur 2 niveaux - 4
chambres dont 1 en RdeCH - 2 sanitaires (RdeCH + étage)- 2 wc - Garage - 620 m²
de terrain clôturé-Chauf élect (Label Vivrelec)-Belles Prestations-Frais de notaire
réduits
71
Septembre 2006
4.2. UNE DEMANDE DE LOGEMENT LOCATIF
BIEN IDENTIFIEE
Les familles :
Les grands logements T4 au T5, voire les maisons individuelles
deviennent des produits rares et surtout hors de prix, à la vente
ou à la location, pour une clientèle locale.
Les type T5 ou les maisons ont souvent été divisés en petits
logements, plus rentables pour leurs propriétaires et souvent voués
à la résidence touristique.
Les revenus des habitants des Vallées sont relativement bas. Seuls
45% des foyers fiscaux sont imposables par rapport à la moyenne
départementale qui se situe à 74% (Source DGI 2004). .
Les ménages avec enfants ne trouvent pas sur le marché de
l’immobilier des logements appropriés en terme de superficie (> t3)
et surtout en terme de coût.
Le prix du foncier se situe à 50€/m² voir davantage pour un terrain
viabilisé dans les vallées.
Par conséquent, on assiste à un certain « exode » des familles vers
des pôles d’habitat plus attractifs à coût foncier moindre et offre
existante (au-delà de Lourdes, entre Lourdes et Pau, ou Lourdes et
Tarbes, l’offre foncière est plus importante pour un coût au m² plus
faible).
72
Septembre 2006
Les saisonniers :
Les saisonniers rencontrent des difficultés importantes dans la
recherche d’un logement à la saison.
Selon l’étude « La question des besoins des saisonniers : Un enjeu
transversal de l’économie locale et touristique du Pays des Vallées
des Gaves » réalisée en 2005-2006, les besoins en lits évalués dans
les Pays des vallées des gaves sont :
Besoin en lits :
> Canton d’Argelès-Gazost (sauf
Cauterets): 40 lits
> Secteur de Luz : 68 lits
> Cauterets/Lys Pont d’Espagne : 101 lits
> Barèges : 53 lits
> Gavarnie/Gèdre : 16 lits
> Lourdes : 300 lits
Les agences immobilières sollicitent les propriétaires pour une
location non pas à la semaine mais bien à la saison.
Quelques propriétaires préfèrent louer leur logement aux saisonniers
pour palier les réservations aléatoires de leur logement à la semaine
en hébergement touristique.
En effet les biens touristiques proposés à la location sont plus
importants que la demande et les touristes s’engagent plus vers des
courts séjours (week-ends prolongés, petite semaine).
Pourtant ces propriétaires, dans une grande majorité, ne réitèrent
pas l’expérience l’année suivante.
Les saisonniers en couple sont en recherche de stabilité. Comme les
familles locales, ils tendent vers l’accession à la propriété.
Les nouveaux arrivants :
Quelques familles aux revenus plus élevés qui travaillent sur
Lourdes, Tarbes ou Pau, et son attirées par le cadre de vie achètent
des maisons anciennes qu’elles restaurent.
Ces nouveaux ruraux sont en demande d’une offre importante en
équipements publics (école, garderie, crèche…) et posent des
problèmes de gestion aux communes qui les accueillent.
73
Septembre 2006
La première vague d’accession immobilière s’est réalisée
principalement avec les Bordelais qui venaient à l’origine acheter
des biens immobiliers pour de la résidence secondaire.
L’on assiste aujourd’hui à une arrivée de personnes âgées
(Bordelais, Charentais) en recherche de maisons individuelles pour
séjourner à l’année durant leur retraite après avoir pratiqué le pays
comme touristes.
Ces personnes ont des revenus plutôt élevés et peuvent facilement
acquérir des biens immobiliers à des prix relativement hauts du fait
de la vente de leur propriété.
Face à ces nouveaux arrivants, la clientèle locale ne peut pas faire
face. Les prix tendent à s’envoler.
La seconde vague d’accession se fait sentir actuellement sur le Val
d’Azun. Les Anglais recherchent des maisons anciennes à restaurer
pour leur résidence principale et créent des gîtes ruraux, des
chambres d’hôtes au goût de leurs compatriotes.
Ces constats apparaissent très importants. Les phénomènes de
transfert intra-muros dans le Pays des Vallées des Gaves sont très
limités.
Une demande liée à l’économie locale :
Outre les facteurs liés à la structure de la démographie (soldes
naturels et migratoires ; évolution de la taille des ménages ; âges…),
la demande de logements est alimentée par des flux dont l’origine
se trouve notamment auprès des grands employeurs du secteur.
Sur la commune d’Arrens-Marsous, l’Association des Paralysés de
France regroupe 150 employés. Bien implantée dans le secteur
depuis de nombreuses années, elle doit faire face aujourd’hui à un
départ important de ces salariés à la retraite.
Ces employés avaient pu bénéficier à leur arrivée de logements
sociaux (maisons individuelles) proches de l’entreprise. Le bailleur
social, avait par la suite pratiqué une vente de ces maisons pour le
compte des locataires. Par conséquent, bon nombre de salariés sont
aujourd’hui propriétaires.
De nouveau, l’APF va être confrontée au manque de logements pour
de futurs salariés. Des projets sont en cours sur la Communauté des
Communes du val d’Azun pour répondre à cette demande locale et
pour éviter un départ des entreprises de la Vallée.
Ce phénomène se rencontre sur tous les sites d’emplois des
Vallées. Les stations de ski, les thermes, les commerces ont de
plus en plus de mal à recruter des salariés par manque de
logements à proposer.
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Septembre 2006
EN CONCLUSION
1. L’étroitesse de l’offre nouvelle constitue aujourd’hui une
difficulté importante pour un Pays qui entend faire jouer ses
atouts touristiques, économiques, et environnementaux, retenir
et accueillir des ménages sur son territoire.
2. Le pilotage de l’offre nouvelle de logements doit s’opérer « en
finesse », afin d’opérer des ajustements permanents relatifs à la
nature des opérations, aux statuts et types de logements, aux
niveaux de prix et loyers, à la qualité et aux services liés aux
réalisations.
3. Les données sur la demande de logements analysées indiquent
que les transferts « intra Pays » sont très limités et qu’il
existe bien une réelle demande locale.
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Septembre 2006
PARTIE 5
SYNTHESE :
UNITE ET
DIVERSITE DES
TERRITOIRES
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Septembre 2006
A l’échelle du PAYS DES VALLEES DES GAVES il ressort :
-Des constats qui concernent le PAYS dans son ensemble.
-Des constats plus spécifiques à des secteurs, pôles ou Communes.
L’unité de quelques constats au niveau du Pays ne doit pas
masquer la diversité des contextes et des situations locales.
Cela appellera à décliner les grands enjeux dégagés aux différentes
échelles du Pays, des intercommunalités, des Communes et pôles
touristiques.
Nous proposons ci-après une lecture la plus systématique possible
des territoires à partir des principales préoccupations exprimées à
l’occasion des entretiens et des constats de l’équipe d’études.
Ces éléments sont bien sûr appelés à être complétés dans la
poursuite de la démarche d’étude.
Sur la base de cette lecture « unité et diversité des constats et
priorités » sur les territoires des Vallées des Gaves, nous
pourrons décliner dans la partie suivante les grands enjeux qui se
dégagent.
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Septembre 2006
BASSIN DE LOURDES
CC du Pays de Lourdes
ENJEUX
-Une logique de PLH à piloter dans le cadre des
compétences de la CCPL
-Des projets à concevoir en direction des personnes
âgées (petites unités de vie) pour compléter l’offre
existante
-Le développement de lotissements importants à
maîtriser (extensions et forme urbaine)
Lourdes ville
ENJEUX
-Une problématique constante : renouveler &
développer l’habitat permanent pour contrer le
déclin démographique de la ville centre
-La poursuite des efforts sur la réhabilitation du parc
privé mais avec la prise de conscience des limites de
l’incitation seule, notamment face aux structures
immobilières à convertir (hôtels ; pensions de famille)
-Le développement d’une offre nouvelle d’habitat
(ZAC Anclades) en pluriannuel
-La reconfiguration de l’offre de logement social et son
adaptation aux nouvelles clientèles (démolitions /
reconstructions / réhabilitations requalifiantes /
nouveaux programmes / diversité des lieux
d’implantation)
-La
maîtrise
de
« l’effet
ZRR »
avec
le
développement des résidences de tourisme et de
« l’effet DE ROBIEN » = 400 / 500 logements mis sur
le marché 2006/2007…
-Les propositions à formuler avec bailleurs et
employeurs envers les saisonniers (3500 à Lourdes en
saison haute !)
-Une logique de « renouvellement urbain multisite »
à formuler avec le croisement d’outils (ZPPAUP ;
PRI ; RHI…)
-Des projets à inscrire dans une démarche de type PLH
à l’échelle du Pays de lourdes (au moins)
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St-Pé de Bigorre
Septembre 2006
ENJEUX
-Intérêt marqué pour logement locatif social bien
intégré et bien dosé qui permet de renouveler la
population
-Gérer la phase opérationnelle à venir de la ZPPAUP et
de la défiscalisation qui l’accompagne
-Intérêt pour le patrimoine (ZPPAUP) et incitation au
ravalement des façades
-Traiter les situations isolées d’habitat indigne en
locatif
-Assurer le développement malgré de grosses
contraintes de sous sol et les incertitudes économiques
pour maintenir un pôle de services et ce Commerce
vivant « porte de Bigorre »
-Intérêt pour maintien à domicile des personnes
âgées et opérations de logements « dédiés » (une
existante en formule « domiciles regroupés »)
C.C. Basturguère
C.C Castelloubon
C.C Baronnie les Angles
C.C Croix Blanche
ENJEUX
-Des solutions « sur mesure » pour de très petites
Communes qui doivent composer avec de faibles
moyens et des contraintes naturelles
(Syndicat de Syndicats -L’exploitation du patrimoine à convertir
de Lourdes)
-Faire preuve d’imagination : opérations
« réversibles » location / accession par exemple
-Gérer ensemble l’effet induit par les infrastructures
(axe Lourdes–Bagnères) qui s’accompagne d’une
certaine périurbanisation
-Envisager une gestion de l’habitat à partir d’un
document d’orientation de type PLH qui concernerait
aussi Lourdes et le Pays de Lourdes.
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Septembre 2006
VALLEE DU LAVEDAN
Communauté de
communes de la vallée
d'Argelès-Gazost
ENJEUX
-Gérer ensemble l’effet induit par les infrastructures
(axe 2X2 voies) qui s’accompagne d’une certaine
périurbanisation
-Résoudre les problèmes d’inadaptation entre offre et
demande de logements (taille/prix)
-Développer de petits programmes locatifs dans les
villages en priorisant la réaffectation du bâti existant
-Développer des solutions pour les saisonniers liés au
pôle touristique et thermal d’Argelès
-Développer de nouvelles propositions
personnes âgées (ex : formule Doyenné)
pour
les
-Jouer les complémentarités Argelès / Villages
-La conversion de gîtes et de meublés de tourisme
en habitat permanent
-La mise en œuvre de plans de référence pour les
villages
-La problématique des accès et du stationnement dans
des villages à densité forte
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Argelès ville
Septembre 2006
ENJEUX
-Développer la ville raisonnablement dans un
contexte contraint (hypothèque PPRI ; foncier
raréfié ; concurrences entre habitat et activités…)
-Mettre en valeur le patrimoine (logique de ZPPAUP ?)
-Travailler le potentiel de réhabilitation du parc privé
qui existe encore malgré OPAH et ravalement de
façades années 90
-Foncier « à urbaniser » à exploiter à partir d’une
réflexion globale (schéma de secteur) en y projetant
les outils opérationnels adaptés (ZAC ?)
-S’assurer que le parc de logements locatifs sociaux
ne glisse pas vers l’obsolescence et le décalage avec la
demande locale par le gros entretien, la réhabilitation
et le développement de nouveaux programmes
-Potentiel du site comme « pôle de services » pour
les personnes âgées (CLIC + habitat et hébergement
diversifié à l’échelle de la vallée)
-Mise en ordre qualitative du parc des meublés
thermaux, sachant que nombre d’entre eux ont
tendance à être convertis en habitat permanent
(malgré des problèmes de configuration)
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Pierrefitte Nestalas
Septembre 2006
ENJEUX
-Gérer la demande de foncier pour maisons
individuelles malgré la situation de pénurie =
exploiter les potentiels du tissu
-S’assurer que le parc de logements locatifs sociaux
constitué ne glisse pas vers l’obsolescence et le
décalage avec la demande locale par le gros entretien,
la réhabilitation et le développement de nouveaux
programmes
-Des logements « ouvriers » à améliorer / convertir
-Une offre nouvelle de foncier à gérer
rationnellement à l’échelle des Communes de
Pierrefitte / Soulom / Villelongue ?
CC Saint-Savin
ENJEUX
-La gestion du développement lié à la voie d’accès
améliorée depuis Argelès.
-La poursuite de petites opérations en locatif social
insérées dans les villages pour étoffer l’offre existante
-Une gestion collective des projets communaux et
privés en vue de préserver paysages et patrimoine
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Septembre 2006
CAUTERETS
Cauterets
ENJEUX
-Composer avec les contraintes du site et l’impact
touristique (fréquentation été-hiver et impact des
investissements en résidences de tourisme)
-Faire vivre un centre ville « asphyxié »
-Développer la ZPPAUP sur la mise en valeur du
patrimoine
-Réaliser de nouvelles opérations en locatif social qui
correspondent bien à une demande locale liée aux
activités de la station
-Etre en capacité d’étudier et de saisir des
opportunités foncières (Vente d’hôtel…) pour créer
de nouveaux logements
-Le logement des saisonniers
-La réhabilitation de logements locatifs indécents
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Septembre 2006
VALLEE DU VAL D’AZUN
CC Val d'Azun
ENJEUX
-La gestion du développement lié à la voie d’accès
améliorée depuis Argelès.
-Le développement d’habitat permanent locatif et
accession dans un contexte local marqué par les
résidences secondaires et l’effet « retraite »
-La poursuite de petites opérations en locatif social
insérées dans les villages pour étoffer l’offre existante
-Une gestion collective des projets communaux et
privés en vue de préserver paysages et patrimoine
-La mise en œuvre de plans de référence dans les
villages
-La maîtrise du phénomène « Habitation Légère de
Loisirs » qui impacte fortement le paysage de fond
de vallée
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Septembre 2006
PAYS TOY
SIVOM Pays Toy
Luz Saint Sauveur
ENJEUX
-Développer raisonnablement le pôle de Luz dans un
contexte de grande rareté du foncier et contraint
(PPR / conflits d’usages sur terrains plats entre
habitat permanent, lits touristiques et agriculture).
-Grande sensibilité patrimoniale et identitaire dans les
villages (ZPPAUP ; Plans de Référence…)
-Investissement croisé avec OPAC et CIL sur les
opérations dédiées aux saisonniers
-Exploitation d’opportunités foncières bâties pour
conversion d’usage (ex : maison des services ; mairie
+ logements permanents et saisonniers)
-Foncier « à urbaniser » à exploiter à partir d’une
réflexion globale (schéma de secteur) en y projetant
les outils opérationnels adaptés (ZAC ?)
CC Gavarnie Gèdre
Barèges
ENJEUX
-Gérer la question de l’habitat permanent en locatif
en site de station de montagne
-Le problème de la gestion de proximité sur un site
éloigné des centres urbains
-Le logement des saisonniers
- Problème de capacité des systèmes d’assainissement
pour accueillir de nouvelles constructions
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Septembre 2006
PARTIE 6
LES 3 GRANDS ENJEUX
QUI SE DEGAGENT
POUR LE PAYS
DES VALLEES DES GAVES
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Septembre 2006
6.1. ENJEU DE PRODUCTION DE L’HABITAT
PERMANENT
L’enjeu de production de l’habitat permanent est à mettre au
cœur de la stratégie « habitat et foncier » en Pays des Vallées des
Gaves, alors que les territoires de piémont de la chaîne des
Pyrénées sont concernés par une nouvelle attractivité (cf premiers
éléments de l’étude présentée au Comité de Massif Pyrénées à Toulouse au début
du mois de juillet 2006).
Cela intervient après des années où l’attractivité touristique a été
priorisée dans les choix stratégiques et dans les choix d’affectation
du foncier et des moyens par les Collectivités concernées.
Les années 2010-2020 qui s’amorcent peuvent être celles d’un
certain « rééquilibrage », à doser bien sûr en fonction des
situations locales des pôles et stations.
GESTION DU LOGEMENT, DU FONCIER ET DE L’URBANISME
-Locatif / Accession/ logement social :
Un large tour d’horizon des territoires du Pays des Vallées des Gaves
dans leur diversité permet de constater que tous les segments de
l’offre de logements constitutifs de l’habitat permanent doivent
être pris en compte dans les stratégies et actions du Pays et des
Collectivités, avec une attention toute particulière en direction du
logement locatif social et très social.
En ce qui concerne le logement social, la qualité de l’offre et sa
bonne adéquation aux besoins locaux doit être appréciée très
finement, site par site.
La reconfiguration de l’offre existante (LOURDES) et la bonne
tenue de certains immeubles anciens (PIERREFITTE ; ARGELES ;
LOURDES) impliquent un engagement fort de la part des bailleurs
(OPAC 65 & TOIT FAMILIAL) dans le cadre de leurs stratégies
patrimoniales à court et moyen terme.
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Septembre 2006
-Neuf / Réhabilitation / Conversion d’usage
Les solutions à apporter aux problèmes quantitatifs et qualitatifs de
l’offre d’habitat permanent sont à rechercher dans trois domaines :
Construction neuve, qu’il s’agisse de générer de nouvelles
opérations avec des promoteurs de l’habitat social ou du logement
privé (accession / location).
Ces opérations devront s’inscrire dans des choix d’urbanisme faisant
la part belle à l’utilisation rationnelle du foncier (extensions de
villages et de bourgs, nouveaux quartiers et opérations de
démolition reconstruction pour certains sites).
Réhabilitation, en développant des politiques d’accompagnement
des propriétaires privés et des investisseurs (OPAH ; missions
d’appui aux ZPPAUP…) et en réalisant des opérations de
réhabilitation avec les opérateurs sociaux notamment pour accroître
l’offre en mobilisant les ressources immobilières des Communes.
Conversions d’usage, avec deux enjeux particuliers repérés
relativement :
-Au déclassement d’une frange de l’offre de meublés touristiques
(notamment thermaux) qui tend à redevenir « par défaut » une offre
d’habitat permanent mais qui s’avère très mal adaptée à cette
fonction.
-Au déclassement de certaines structures hôtelières (et pas
seulement à LOURDES) dont l’immobilier vacant ou en voie de l’être
risque de peser sur l’attractivité et l’image de certains pôles et
quartiers
La stratégie habitat et foncier doit prendre acte de ces mutations,
tout comme des nouvelles exigences des clientèles en matière
d’hébergement touristique et favoriser les actions visant aux
conversions d’usage /
- Gestion du foncier
- Urbanisme, schémas de référence
- Renouvellement urbain
Le Pays des Vallées des Gaves et les Collectivités qui le constituent
doivent gérer une ressource foncière devenue rare.
Pour les Communes les choix d’affectation « à la parcelle près »
sont devenus déterminants, un choix (urbanisation ou pas ;
habitat permanent ou touristique) obérant alors toute solution de
« repli ».
88
Septembre 2006
Il existe donc un enjeu particulier pour promouvoir une intégration
plus poussée entre les documents stratégiques de type « plans de
référence » et les documents d’urbanisme de type PLU, Cartes
Communales….
Dans certaines situations (LOURDES ; ARGELES ; LUZ …) des schémas
de composition urbaine sont indispensables en complément des
documents d’urbanisme pour préparer de nouveaux secteurs à
urbaniser.
La Ville de LOURDES est concernée par une acuité particulière des
problèmes et des enjeux en matière d’habitat permanent.
La recomposition de son offre de logements sociaux et la
restauration reconversion de ses quartiers anciens justifierait d’un
véritable processus de RENOUVELLEMENT URBAIN « multi sites » à
la hauteur des sites de grandes agglomérations soutenus
financièrement par l’ANRU (Agence Nationale de Rénovation
Urbaine)
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Septembre 2006
GESTION DES CONCURRENCES et COMPLEMENTARITES
La raréfaction de la ressource foncière (non bâtie & bâtie) ainsi que
la très grande prégnance de l’économie touristique (LOURDES et
stations) ou l’attractivité nouvelle des territoires (BASSIN DE
LOURDES ; VALLEES D’ARGELES et VAL D’AZUN) doivent inviter les
Collectivités à engager un travail de programmation et de
planification en vue de mieux faire jouer les complémentarités.
-Complémentarités entre territoires :
En « interne » au Pays, LOURDES & son « Bassin » ; LOURDES et sa
relation
à la Vallée d’Argelès-Gazost avec l’amélioration de la
desserte routière 2X2 voies ; Vallée d’ARGELES et stations de
Montagne (LUZ-PAYS TOY ; CAUTERETS ; GAVARNIE-GEDRE ;
BAREGES).
En « externe » au Pays, dans le cadre des interrelations avec les
espaces de voisinage :
LOURDES / OSSUN AEROPÔLE/ GRAND TARBES, dans le cadre du
Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT) « T.O.L ».
ST PE de BIGORRE dans le cadre de son positionnement de « porte
de Bigorre » vis-à-vis du Béarn voisin, avec une Plaine de NAY qui
connaît une attractivité nouvelle en liaison avec le développement
de l’Agglomération paloise et du pôle aéronautique en constitution
autour du dynamisme de TURBOMECA à BORDES-ASSAT.
-Complémentarités entre « produits immobiliers » :
Dans le processus opérationnel de mise en œuvre de la stratégie
globale qui vise au développement de l’habitat permanent en
Vallées de Gaves, il conviendra de bien étudier site par site et
projet par projet des complémentarités entre les « produitslogements » prévus pour être mis sur le marché.
Dans ce cadre les potentiels de mutation entre Habitat permanent
/Habitat touristique / Habitat saisonnier devront être
systématiquement analysés.
90
Septembre 2006
Les territoires du Pays des Vallées des Gaves ont donc tout à gagner
en s’inscrivant dans des processus de programmation et de
planification, qui permettront d’engager des partenaires
(institutionnels / opérateurs / financiers) dans des plans d’actions
pluriannuels.
Cette logique de type « P.L.H. » (Programme Local de l’Habitat)
semble notamment bien adaptée pour LOURDES et son
environnement (aire de la Communauté de Communes compétente
pour un PLH + territoires mitoyens)
91
Septembre 2006
6.2. ENJEU DU LOGEMENT
DES TRAVAILLEURS SAISONNIERS
Données de cadrage sur l’économie touristique locale :
Selon les données du CDDE des Hautes-Pyrénées, la fréquentation
touristique départementale, en 2004 est au même niveau que celle
de 2003.
Cependant, bien que le reste du département enregistre une
diminution de ses nuitées, à Lourdes on observe une augmentation
de l’ordre de 1.6%. La fréquentation dans la commune a augmenté
de 8% au mois d’Août et de 3% en Septembre.
La saison d’hiver poursuit sa croissance : le chiffre d’affaires des
remontées mécaniques augmente de plus de 4% et le nombre de
journées skieurs de 2%.
La saison a été prolongée jusqu’en Mars-Avril. L’effort financier des
collectivités a permis un meilleur équipement en canon à neige, en
remontées mécaniques (Cauterets).
De plus, les étrangers particulièrement les Espagnols sont attirés par
les stations de ski des Vallées des Gaves.
Cette dernière tendance est révélatrice du réel dynamisme
touristique en saison d’hiver mais aussi en saison estivale et cela sur
le long terme. Les saisons touristiques s’allongent.
Le Pays de Lourdes et la Vallée des Gaves recensent plus de
78 700 lits marchands soit 64% de la capacité d’accueil de tout le
département.
92
Septembre 2006
Source : CDDE 2004
-Unité et diversité du phénomène
Les saisons touristiques s’allongent, la part des résidences
secondaires et touristiques augmente, laissant à l’habitat
permanent et à fortiori saisonnier une place de plus en plus réduite.
Hors le cas particulier de Lourdes qui accueille de 3000 à 3500
travailleurs saisonniers, on recense sur le Pays 1 213 saisonniers
répartis de la manière suivante (source : étude DDE sur le logement des saisonniers) :
36% dans les stations de ski (agents administratifs, exploitations
des pistes, techniciens, secouristes…)
26% dans les commerces (commerces alimentaires, cafés,
activités immobilières…°
23% dans les hébergements (hôtels, refuges, auberges de
jeunesse, gîtes…)
et 14% dans les Thermes
93
Septembre 2006
Au plan départemental, le Pays des Vallées des Gaves regroupe le
plus de :
-stations thermales (5) : Argelès-Gazost, Beaucens, Cauterets, LuzSaint-Sauveur et Barèges (qui représentent 14% des emplois saisonniers).
-stations de ski (7) : Hautacam, Val d’Azun, Lys/Cauterets, Pont
d’Espagne, Luz-Ardiden, Barèges et Gavarnie.
Les saisons touristiques :
La saison d'hiver débute début décembre et s'achève fin mars. Cette
saison concerne uniquement les stations de ski, recensant les plus
importants employeurs (hôtellerie, restauration, commerce et
activité thermale).
La saison estivale démarre en Mai-Juin et s'achève en septembre. A
cette période, l'emploi saisonnier est aussi présent et demande des
besoins d'hébergement.
Lourdes accueille des visiteurs sur une saison débutant avant les
fêtes de Pâques et s'achevant fin octobre.
Le profil des travailleurs saisonniers :
Il existe différents profils de travailleurs saisonniers en fonction des
différences dans l’économie touristique des pôles et stations.
Lourdes, entité particulière, attire des saisonniers propres à sa
fréquentation et qui sont :
Des résidants permanents ou quasi-permanents :
- 58% des saisonniers sur Lourdes sont installés sur la commune de
manière permanente. Ils sont aussi bien locataires que
propriétaires. Leur statut social varie : célibataire ou marié avec
des enfants.
- Les autres saisonniers viennent des communes alentours comme
Tarbes, Pau, Bagnères-de-Bigorre, … Ces saisonniers choisissent
soit de s’installer sur Lourdes durant la saison ou rentrent chez eux
tous les soirs.
Des saisonniers qui viennent de l’extérieur du territoire du Pays
des Vallées des Gaves et du Département dans le cadre d’un
recrutement national voire international générateur de flux et de
demandes d’hébergement en urgence
Sur Lourdes, seulement 2.5% des saisonniers sont logés par leurs
employeurs.
Cependant, le problème du logement saisonnier est plutôt
d’ordre qualitatif que quantitatif.
94
Septembre 2006
Les chambres ou studios meublés avec tout le confort sont très
recherchés. Les saisonniers sont confrontés à des appartements
vétustes (douche et WC sur le palier, pas de coin-cuisine, pas de
chauffage central) et les loyers varient de 145€ à 244 €.
Les T1 et T2 offrent en général plus de confort mais pour des loyers
beaucoup plus élevés entre 300€ et 400€.
La quasi-totalité des logeurs gère en direct leurs logements. Ils
habitent le plus souvent à proximité de leur bien.
Le reste du Pays des Vallées des Gaves et tout particulièrement
les stations de ski et thermales connaissent une toute autre
problématique.
La saison hivernale s’étend de Décembre à Mars-Avril et reprend de
Mai à Septembre pour la saison estivale.
Les saisons touristiques s’allongent. Les séjours sont plus courts.
Les semaines entières réservées par les touristes sont remplacées
par des courts séjours pris à la dernière minute.
Le rythme change et les saisonniers doivent faire face une présence
sur le territoire de plus en plus longue.
Les emplois liés aux activités thermales concernent des saisonniers
locaux selon l’étude réalisée en juin 2003 sur le logement des
saisonniers des stations touristiques, sauf le personnel qualifié :
kinés… qui demande un logement plus confortable.
Le statut du saisonnier
Il y a 20 ans, les salaires touchés pendant la saison à Lourdes
permettaient aux employés de gagner assez pour vivre toute l'année
correctement sans avoir à travailler en basse saison (salaire plus
important par rapport au coût de la vie). Aujourd'hui, l'alternance
saison/ASSEDIC prévaut.
Les niveaux de rémunération avoisinent le SMIC hôtelier pour des
semaines de 43 heures. Ces saisonniers les plus nombreux occupent
les postes de serveur, femme de chambre, lingère, plongeur,
cuisinier…
Les saisonniers ayant des rémunérations supérieures occupent des
postes plus qualifiés : chef de rang, second de cuisine, chef de
cuisine…
95
Septembre 2006
Les caractéristiques des logements saisonniers
L’indécence
Les chambres des saisonniers, de 8m² à 15m², (majoritairement sur
Lourdes) constituent la majorité de l’offre de logements saisonniers.
Pour la plupart, les sanitaires se situent sur le palier. Les saisonniers
disposent dans leur chambre d'un lavabo et d'un bidet.
Très peu de saisonniers ont à leur disposition une salle de bains
complète.
Ces chambres ne sont pas équipés de chauffage central et n'ont
qu'une isolation médiocre.
Le coin-cuisine est souvent collectif ou se restreint à deux plaques
électriques et à un frigo.
Un lit, un chevet, des chaises, une table et une armoire constituent
le mobilier de ces chambres.
Les différents interlocuteurs locaux s'accordent à dire que les
logements insalubres, logements dans des caves, pièces aveugles,
n'existent quasiment plus.
Mais les logements ouverts aux saisonniers restent de qualité
médiocre.
La rareté de l’offre
S'ajoute à l'indécence des logements, la rareté de l'offre. Les
saisonniers désirant trouver un logement se trouvent souvent dans
l'"obligation" d'occuper des pièces peu confortables faute de mieux.
Les agences immobilières attestent de cette pénurie. Les
propriétaires de logements ne souhaitent pas louer à la saison, par
manque de rentabilité mais bien à la semaine.
Cependant, certains propriétaires faute d'un manque de réservation
de leur appartement veulent bien pour un temps limité louer aux
saisonniers. Cette proposition n'est cependant pas renouvelée
l'année suivante.
En effet, les logements de salariés saisonniers sont en concurrence
directe avec l'hébergement touristique.
Les résidences secondaires, les hébergements touristiques se
multiplient au détriment de l'offre en logements de salariés
saisonniers.
96
Septembre 2006
Les solutions de logement
La colocation
Avec un loyer relativement élevé, plus de 300€ pour un studio dans
les stations touristiques, les saisonniers trouvent comme solution la
colocation.
La suroccupation s'ajoute à l'indécence des logements.
Les mobils home
Autre alternative, la location des mobils homes durant la saison
hivernale. Cette option reste anecdotique. Très peu de camping
reste ouvert toute l'année pour accueillir ce type de clientèle.
Vers une accession à la propriété
Les saisonniers des Vallées sont dans la plupart des cas des locaux.
On rencontre:
-des femmes, travaillant à la saison et apportant un complément de
rémunération à la famille
- des hommes, doubles actifs, travaillant comme saisonnier hiver et
été
- quelques couples de saisonniers
Ces personnes ont la particularité d'être en quête de stabilité.
Elles recherchent un habitat permanent et rencontrent les mêmes
difficultés à trouver un logement que les autres actifs du territoire.
Ainsi, elles se retrouvent souvent à loger en dehors des stations
touristiques, au-delà d’Argelès-Gazost.
Un manque de point information logement saisonnier:
Les employeurs disposent de diverses filières pour recruter les
travailleurs saisonniers:
L'Agence Nationale pour l'Emploi, les journaux locaux, la fidélisation
des saisonniers, les candidatures spontanées, le bouche à oreille.
Cependant, la recherche de logements saisonniers paraît plus
complexe. Il n'existe pas de lien organisé entre l'offre d'emploi et
des propositions en matière de logement.
Certains employeurs aident dans la recherche de logement mais
cette implication reste limitée.
Aujourd'hui, l'offre de logements est peu répertoriée et qualifiée.
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Septembre 2006
Sur Lourdes :
La ville de Lourdes s’est engagée dans l’information, le conseil
auprès du saisonnier. Un guide du saisonnier a été réalisé par le
Centre Social Forum de la Ville apportant des renseignements
pratiques dans le cadre de l’emploi, le logement, les loisirs, et les
services locaux.
Une liste de propriétaire bailleur et d’agences immobilières est à
leur disposition pour les aider dans leur recherche de logement.
De même, le FORUM est ouvert au public du lundi au vendredi et
s’occupe de l’accueil de ces saisonniers.
L’arrivée des saisonniers se fait surtout en janvier-février. Sans
véritable contrat de travail fixe, les logeurs sont souvent réticents à
louer leur logement à cette clientèle. Le versement de la caution
pose problème.
Etat des initiatives locales et départementales
Depuis plus de 2 ans, sous l'égide des services logement de la DDE
65, plusieurs partenaires locaux ont travaillé sur le logement des
salariés saisonniers : les élus locaux concernés, l'OPAC 65, et le
collecteur du 1% le CIL Pyrénéen.
Le développement touristique et économique du Pays doit tenir
compte de l'accueil de ses salariés saisonniers. Ainsi, il faut mettre à
disposition des logements adaptés et aux normes actuelles.
Les projets à l’étude en Pays des Vallées des Gaves :
- La commune d'Argelès-Gazost cède par bail emphytéotique à
l'OPAC l'ancien couvent de Saint-Orens afin d'y réaliser du logement
social et 5 logements double permettant l'hébergement de 10
salariés saisonniers.
- La commune de Luz-Saint-Sauveur, projette de réaliser 6
logements de salariés saisonniers dans les dépendances d'un
immeuble lui appartenant. L'OPAC s'engage à réhabiliter une dizaine
de logements en centre ville à usage locatif saisonnier.
- Sur la ville de Lourdes, une dizaine d'appartements de l'OPAC
seront convertis en logements pour salariés saisonniers en bordure
de la ville.
Dans un second temps, la ville de Lourdes serait prête à restaurer un
ancien hôtel dont elle se rendrait propriétaire.
130 logements pour travailleurs saisonniers seraient ainsi réalisés
dans des délais brefs.
98
Septembre 2006
Les modes de financement :
En règle générale, ce sont les collectivités qui porteront le foncier
qu'elles remettront en pleine propriété ou plus souvent sous bail
emphytéotique à des opérateurs-bailleurs sociaux à la fin de la
construction ou de la restauration.
Les opérateurs contractent les financements nécessaires.
Le montant classique se fait à base de prêt à 1% logement et de PLS.
Le CIL s'engage à financer sous forme de prêt à 1% à hauteur de 70%
maximum les opérations programmées avec un plafond
d'intervention de 18 000€ par logement.
Le solde du prêt, soit 30%, sera financé grâce aux prêts PLS
contingentés par la Direction Régionale de l'Equipement et
distribués par le secteur bancaire traditionnel.
La structure de gestion:
Le propriétaire bailleur ne peut gérer de tels logements
(conformément à la réglementation). Ainsi, une structure
associative devra être montée. Elle regroupera tous les partenaires
des projets qui seront répartis en trois collèges :
- le premier collège constitué des partenaires sociaux : employeurs et salariés
- le deuxième collège composé par les élus
- le troisième collège regrouperait les organismes qualifiés (bailleurs sociaux, CAF,
ADIL)
Les initiatives nationales sur les saisonniers sont actuellement
nombreuses, comme la construction ex nihilo de logements
exclusivement dédiés, les PIG thématiques, les OPAH dédiées et les
ORIL
Ces outils seront présentés successivement dans les travaux
ultérieurs au diagnostic.
L’élément essentiel de l’habitat des saisonniers est qu’il relève
d’un besoin économique.
Les solutions à rechercher dans ce cadre doivent relever d’une
mobilisation importante des employeurs avec les collectivités
locales et de dispositifs de gestion renforcés.
99
Septembre 2006
6.3. ENJEU DE LA « VALEUR AJOUTEE »
ENVIRONNEMENTALE DANS LES PROJETS
D’HABITAT
La qualité de l’environnement et des paysages en Pays des Vallées
des Gaves est plébiscitée par la population
(cf enquête conduite au cours de l’élaboration de la Charte de Pays).
L’enjeu est à présent d’assumer le développement et l’attractivité
nouvelle des territoires en démontrant par l’exemple et par l’action
qu’un urbanisme de qualité est possible et peut participer à un « art
de vivre » non contradictoire avec le respect dû au patrimoine qu’il
soit bâti ou paysager .
Il n’est pas envisageable de transformer les territoires du Pays des
Vallées des Gaves en une sorte « d’écomusée » des traditions
patrimoniales.
La mise en valeur patrimoniale n’a d’intérêt que si elle
correspond à un « espace vécu » avec des qualités d’usage et
d’image pour les résidants en premier lieu comme pour les
visiteurs de passage.
Plusieurs composantes peuvent concourir à conférer à la stratégie
habitat et foncier en Pays des Vallées des Gaves une « ligne
directrice » et une originalité par rapport au nombre de territoires
engagés dans des démarches de programmation de l’habitat et de
planification.
-Utilisation économe du foncier, qualité urbaine et architecturale
des projets
L’utilisation économe du foncier constitue une préoccupation de
plus en plus partagée par de nombreuses agglomérations qui
mettent en œuvre des politiques d’action foncière (fonds
d’intervention foncière) ou cherchent à promouvoir par des
incitations financières « l’habitat économe ».
Cette préoccupation est également celle de bourgs et villages qui
cherchent à mieux mobiliser la ressource existante dans le tissu bâti
constitué en urbanisant les espaces interstitiels plutôt qu’en
générant des extensions consommatrices d’espace et coûteuses tant
pour la Collectivité que pour les ménages eux-mêmes à l’usage.
100
Septembre 2006
Les démarches de « Plan de Référence » conduites en Pays des
Vallées des Gaves (secteur de la Vallée d’Argelès et du Pays Toy
notamment) constituent de bons points d’appui pour décliner dans
l’opérationnel les grands principes énoncés : formes urbaines
judicieusement compactes ; lotissements « intelligents »
qui
participent à la constitution des bourgs et villages.
- Habitat à valeur ajoutée environnementale
La promotion d’un habitat à valeur ajoutée environnementale doit
accompagner logiquement les ambitions en matière de gestion
économe du foncier, en priorisant notamment la promotion des
énergies renouvelables dans l’habitat (eau chaude solaire ; systèmes
combinés ; bois…). A l’objectif environnemental s’ajoute un objectif
social de maîtrise des coûts pour les occupants.
La Région Midi Pyrénées avec le programme « PRELUDDE » (et ses
suites en préparation avec l’achèvement du Contrat de Plan en
2006) constitue avec l’ADEME les partenaires « naturels » du Pays
des Vallées des Gaves pour développer des programmes avec des
opérateurs comme avec de simples particuliers.
Déjà, différentes réalisations sont intervenues en Pays des Vallées
des gaves comme en atteste le tableau ci-après établi à partir du
bilan des activités du Centre d’Information sur les Energies
Nouvelles (CIEN 65).
Sur l’habitat, les références sont à ce jour quasi-inexistantes en
dehors des conseils aux particuliers et de quelques interventions
ponctuelles réalisées par des particuliers (eau chaude solaire
notamment).
Dans le cadre de la stratégie habitat et foncier, de sérieux progrès
pourront donc être accomplis en la matière afin de généraliser les
quelques « bonnes pratiques » déjà initiées ponctuellement.
Un habitat à valeur ajoutée environnementale est avant tout un
bâtiment qui répond à une attente : un logement où les habitants
sont en bonne santé, se sentent bien et paient des charges
modérées ; une école où les élèves et les enseignants trouvent de
bonnes ambiances de travail, température (confort d’hiver et
d’été), éclairage, acoustique, une bonne qualité de l’air ; ou encore
un bureau ou un commerce agréable où les personnels comme les
autres usagers sont heureux de se rendre.
101
Septembre 2006
La « valeur ajoutée environnementale » doit devenir un langage
commun pour faire émerger le meilleur projet possible dans un
contexte donné. Tout le monde est d’accord pour être « bon pour
l’environnement », mais l’un y verra surtout les matériaux, un autre
les économies d’énergies et la lutte contre le réchauffement
climatique, un troisième le paysage ou la qualité de la lumière, etc.
Bilan des réalisations en Pays des Vallées des Gaves
(source : CIEN 2006)
Maîtres d’ouvrage
Mairie de Pierrefitte-Nestalas
(65)
Objet de la Mission
Conseil d’orientation Energétique de patrimoine
Identification des gisements d’économies d’énergie
Commission Syndicale de la
vallée de Saint Savin
640 Wc
Etude de faisabilité Photovoltaïque site isolé
Refuge de haute montagne d’Hileou
HOPITAL
Sanctuaire Notre-Dame de
Lourdes (Lourdes 65)
73 m² de capteurs
Production d’eau chaude sanitaire solaire
Hôpital de 1000 lits
Hôtellerie de Plein Air
GR 10
(Cauterets 65)
20 m² de capteurs
Production d’eau chaude sanitaire solaire
70 emplacements et 3 gîtes vacances
Hôtellerie
So de Prous
(Luz-Saint-Sauveur 65)
21 m² de capteurs souples et 16 m² de capteurs vitrés
Chauffage solaire et Production d’eau chaude sanitaire
solaire
1 piscine et 60 emplacements + 7 Chambres
Complexe Aquatique
SUNELIA
(Argelès-Gazost 65)
150 m² de capteurs souples et 60 m² de capteurs vitrés
Chauffage solaire et Production d’eau chaude sanitaire
solaire
3 piscines et 500 emplacements
Commission Syndicale de la
vallée de Saint Savin (65)
Micro-Turbine / 770 W
Etude de faisabilité Micro-Hydraulique en site isolé
Refuge de haute montagne d’Hileou
Communauté de communes
de la croix blanche (65)
Pré-diagnostic installation micro-hydraulique
Etude de potentialité
L'association HQE fait référence en la matière, elle a ainsi mis sur
pied un « référentiel », qui permet de structurer la description de
l’environnement pour un bâtiment. C’est le langage commun de la
démarche HQE, les « 14 cibles ».
102
Septembre 2006
Les « 14 cibles » de la HQE1
Eco-construction
1. Relations harmonieuses des bâtiments avec leur environnement
immédiat
2. Choix intégré des procédés et produits de construction
3. Chantiers à faibles nuisances
Eco-gestion
4. Gestion de l’énergie
5. Gestion de l’eau
6. Gestion des déchets d’activité
7. Gestion de l’entretien et de la maintenance
Créer un environnement intérieur sain et confortable
Confort
8. Confort hygrothermique
9. Confort acoustique
10. Confort visuel
11. Confort olfactif
Santé
12. Qualité sanitaire des espaces
13. Qualité sanitaire de l’air
14. Qualité sanitaire de l’eau
Qualité n'est pas uniformité.
Chaque site doit faire l'objet d'une analyse approfondie, pour en
comprendre les atouts, qualités, sensibilités et contraintes particulières, et
y inscrire au mieux le projet (voir cible 1 notamment) en fonction :
-Des objectifs de l'opération et des enjeux environnementaux qui y sont
associés
-Les besoins et les souhaits des futurs utilisateurs
103
Septembre 2006
Habitat à valeur ajoutée environnementale et dynamique
territoriale
La démarche doit s'inscrire dans une politique d'ensemble. La
construction ou la réhabilitation d'un bâtiment est un élément d'une
chaîne, entre les questions de territoire, en amont (accessibilité,
réseaux, paysage, mixité, diversité, richesse biologique, gestion des
risques, etc.) et en aval sa fonction propre, son utilité sociale, les
activités qu'il induira. Par exemple, une « école HQE » doit s'inscrire
dans un projet pédagogique, bien au delà de sa simple qualité
technique ; une entreprise aura recours à la démarche HQE en
l'intégrant dans une politique générale d'environnement ou de
responsabilité sociétale.
Habitat à valeur ajoutée environnementale
et OPAH énergie / environnement
La réhabilitation du patrimoine privé en Pays des vallées des Gaves
pourra passer par une logique d’OPAH thématique afin de mobiliser
les propriétaires et investisseurs autour des objectifs de l’habitat à
valeur ajoutée patrimoniale. Cela peut s’opérer selon les modalités
déjà opérationnelles sur plusieurs sites en France, comme par
exemple dans l’OPAH des TROIS PAYS en Région Nord Pas de Calais
(cf Fiche exemple d’opération) :
104
Septembre 2006
Il y a de l’Energie dans
l’OPAH des Trois-Pays
A l’heure où de nombreuses mesures se mettent en œuvre
pour favoriser les économies d’énergies, Habitat &
Développement du Pas de Calais fait figure de précurseur en
incitant les propriétaires à investir dans le confort et à
limiter les charges d’énergie de leur logement.
L’OPAH, une occasion de maîtriser les dépenses énergétiques
Informer les particuliers sur les économies d’énergie constitue une priorité de la
collaboration
entre
l’ADEME
et
le
Conseil
Régional
Nord-Pas-de-Calais.
Coordinateur et relais de cette collaboration dans le Pas de Calais depuis 20 ans, le CDHR
62 répond à la demande des particuliers en matière d’économies d’énergie, mais surtout
suscite l’intérêt du public en intervenant dans des salons, des foires ou en apportant un
conseil
d’expert
lors
de
projets
de
construction
ou
de
travaux.
Les travaux d’amélioration de l’habitat sont en
effet l’occasion d’une action forte de
sensibilisation des propriétaires à investir dans le
confort et à limiter les charges d’énergie.
C’est ainsi que le CDHR 62 a proposé à la
Communauté de Communes des Trois Pays, près
de Calais, d’intégrer un volet " économies
d’énergie " dans sa future OPAH.
Ce volet comporte une animation générale et une
information plus ciblée pour les propriétaires
sensibles au message et soucieux du confort de
leur logement. Tout comme l’OPAH, commencée
en novembre 2000, cette mission a été confiée au
CDHR 62.
Pour l’animation générale, le CDHR 62 profite du contexte de l’OPAH et des outils de
communication créés à cette occasion. Il sensibilise les propriétaires aux charges
d’énergie d’un logement, les conseille sur les travaux rentables et accompagne les
occupants sur " les bons gestes ". Le guide de l’utilisation économe en énergie ainsi que
des fiches sur le thème du chauffage et de l’eau chaude, de l’isolation, de la ventilation
et des problèmes d’humidité sont remises au particulier avec son dossier, selon ses
projets de travaux.
Evaluer la performance énergétique de chaque logement
105
Septembre 2006
Des fiches travaux pour une utilisation économe de l’énergie
L’information ciblée, pour les propriétaires qui le souhaitent, consiste à établir un
diagnostic du logement, synthétisé par une fiche énergie évaluant les éléments suivants :
•
•
•
•
la charge annuelle d’énergie en francs tous usages confondus,
le niveau de performance du logement par rapport à une échelle de qualité,
les premiers conseils sur les améliorations à apporter,
des conseils sommaires sur la bonne utilisation des équipements.
" En plus des aides déjà accordées par
l’Etat (Prime à l’Amélioration de l’Habitat
et ANAH) et la Communauté de Communes,
ce sont plus de 700.000F qui s’ajouteront
au bénéfice des habitants qui se lancent
dans des travaux d’isolation des combles et
de régulation de chauffage ", ajoute Hervé
POHER, Président de la Communauté de
Des fiches travaux pour
Communes des Trois-Pays.
conseiller sur le chauffage,
250 propriétaires ont d’ores et déjà été
l'isolation et la ventilation
contactés par le CDHR 62 et près de 4,5
millions de francs de travaux engagés au
total.
Vérifier le gain énergétique réel dans les factures
Mais un accompagnement de l’occupant est également nécessaire, afin de vérifier la
concordance entre l’estimation des charges et les factures réelles. Un nouveau contact
sera donc pris une année après la réalisation des travaux du logement. Des conseils
pourront être apportés à cette occasion pour corriger les éventuels dérapages, et vérifier
la bonne appropriation des nouveaux équipements.
106
Septembre 2006
- Mise en valeur patrimoniale
La mise en valeur patrimoniale dans les projets d’habitat permanent
peut se concrétiser au moins à deux échelles :
Echelle de la Collectivité
engagée dans des processus de type ZPPAUP (ST PE / CAUTERETS /
ESQUIEZE…) ou qui pourraient l’être demain (LOURDES / LUZ ST
SAUVEUR / ARGELES GAZOST…).
Des missions d’accompagnement opérationnel des ZPPAUP sont à
développer en complément de l’instruction des dossiers avec
l’Architecte des Bâtiments de France, cela afin de garantir pour la
Collectivité une bonne mise en jeu de « l’utilité publique » dans les
autorisations d’opérations en défiscalisation (LOI MALRAUX).
Echelle du particulier
qui réalise des travaux de ravalement de façades notamment et qui
aurait besoin d’un accompagnement en matière de préconisations
techniques et architecturales (matériaux ; couleurs…). ARGELES et
LOURDES sont deux pôles qui ont connu ou connaissent des
CAMPAGNES DE RAVALEMENT DES FACADES avec un régime
d’incitations financières destinées aux particuliers.
Ce type de politique pourrait être étendue dans la mesure où
d’autres sites sont (ou seraient demandeurs), comme ST PE de
BIGORRE par exemple.
107
Septembre 2006
PARTIE 7
LA CONSTRUCTION
DE LA STRATEGIE HABITAT
ET FONCIER
108
Septembre 2006
La poursuite des travaux du Pays des Vallées des gaves, en vue de la
mise en place d’une politique cohérente sur le foncier et l’habitat
est proposée de la façon suivante :
Dans l’Immédiat :
Il est souhaitable qu’une diffusion large des éléments de
diagnostic soit faite auprès des intercommunalités et des
communes, pour valider ou contester certains points de diagnostic,
les approfondir par l’illustration.
Une diffusion plus large par la lettre et le blog peut apporter aussi
une illustration via des pratiques vécues ou des besoins à exprimer
par les populations locales
Il est essentiel que les communes et collectivités définissent ce qui
leur parait être le cœur des difficultés et des problèmes rencontrés
et LEUR SOUHAIT D’AGIR plus particulièrement sur tel ou tel point
identifié par le diagnostic
Exemples :
-
Comment mobiliser les espaces fonciers interstitiels ?
Comment recomposer un îlot d’habitat ?
Peut on faire des réserves foncières et comment ?
Faut-il refuser des permis de construire et comment ?
Peut-on obliger un constructeur à faire du logement social ou
« encadré » ?
Ce travail de définition des souhaits particuliers des collectivités
doit permettre d’initier au niveau des intercommunalités des
réflexions communes qui constitueront la trame « politique » des
orientations de l’action publique
Exemples :
- Développer l’habitat permanent
- Préserver les logements abordables
- Conserver une qualité et une image d’urbanisme et de paysages de
qualité
109
Septembre 2006
Pour accompagner ce travail, les prochaines
rencontres sont essentielles :
1 La Journée habitat du 13 Septembre 2006
Elle portera sur d’une part une restitution large des éléments de
diagnostic, et d’autre part sur la réflexion collective sur la politique
habitat qui conduira à la mise en œuvre d’ateliers thématiques.
Elle permettra de :
-Prendre connaissance et débattre de l’actualité des évolutions
législatives et réglementaires
-Prendre connaissance et débattre de démarches du même type qui
concernent d’autres territoires régionaux dans des logiques de
« Pays » et de « bassins d’habitat »
-Ecouter les témoignages d’Elus ayant développé des démarches de
stratégies territoriales (SCOT ;PLH ; ETABLISSEMENTS PUBLICS
FONCIERS…)
Ce séminaire sera animé par l’équipe d’étude, avec la participation
de Monsieur le Président du Conseil de Développement du Pays de
l’Agenais.
2 Les Ateliers thématiques
Ils sont conçus pour travailler des points particuliers et définir des
capacités d’intervention spécifiques.
Les thématiques prévisionnelles pour les groupes de travail, à partir
des attentes exprimées seraient autour des questions :
- L’action foncière : que faire sur le Pays ?
- Les formes urbaines et l’habitat : comment construire et
réhabiliter en cœur de village ?
- Développer les résidences principales : quels moyens ?
- Habitat & tourisme :
complémentarités ?
quelles
concurrences
/
quelles
110
Septembre 2006
A Court terme :
Vers une vision stratégique et territorialisée de l’habitat :
L’expertise territoriale démarrée dans la première phase, aux trois
échelles du Pays, des intercommunalités et des Communes, et
poursuivie à chaque étape de la démarche (identification des enjeux
et des objectifs, programme d’actions…) s'exprimera de trois
manières :
a- La traduction cartographique des différentes productions,
expertises de l’équipe d’étude afin de proposer une vision
élargie du territoire par le biais d’une démarche pédagogique :
aux trois échelles du Pays, des entités valléennes et
intercommunales, des Communes et de leurs quartiers
b- L’articulation Habitat/Planification permettant de développer
sur les territoires les opérations d’habitat dans le respect des
orientations validées à l’échelle du Pays
c- Les propositions pour la mise en place de liens étroits entre
politique Habitat et action foncière publique.
Les élus et acteurs locaux disposeront :
a- Des traductions cartographiques des éléments de constat
réalisés par l’équipe d’étude
b- D’une analyse synthétique des documents d’urbanisme et de
planification existants (PLU, carte communale) sur le territoire
permettant d’illustrer les problématiques de développement
résidentiel :-Stocks, disponibilités, capacités d’accueil (zones
urbaines, zones d’urbanisation future, zones NB…),
c- D’un Etat des lieux des pratiques, des expériences des
différentes collectivités en matière d’action foncière par le
biais d’un questionnaire adressé directement aux communes
(budgets et moyens humains mis en place, utilisation des
procédures de préemption, d’expropriation, lien avec les
opérateurs existants de type OPAC, SAHLM...).
d- D’un tableau de bord des PLU et cartes communales
111
Septembre 2006
e- D’une déclinaison territoriale de la stratégie d’action :
- Intégration de la stratégie habitat et foncier à l’échelle du
territoire d’étude, auprès des différentes Communes et
Intercommunalités
- Propositions pour l’évolution et l’adaptation éventuelle des PLU et
cartes communales (zonage, règlement…)
- Proposition des outils fonciers à disposition (procédures foncières
de type ZAD, DPU, DPUR…) et des opérateurs existants ou futurs
(dont Etablissement Public
Les ENJEUX IDENTIFIES et OBJECTIFS à ATTEINDRE seront formulés
dans le cadre d’un DOSSIER D’ORIENTATIONS (du niveau du « Projet
d’Aménagement et de Développement Durable des PLU et SCOT).
Ce dossier d’orientations sera soumis au Comité de pilotage pour
validation et exposé aux intercommunalités
La Construction de la charte d’engagement,
acte « politique » est construite par le recueil des enjeux et le
débat des collectivités entre elles, dans les groupes thématiques et
dans leurs organes de fonctionnement et de concertation.
Elle constituera le « projet stratégique », dans un dossier qui
contiendra :
- Une synthèse sur la démarche d’élaboration, les constats et enjeux
repérés
- Un
programme
d’actions
territorialisées
Pays/intercommunalités et communes
aux
échelles
- Une déclinaison des actions sur des publics fragies, comme les
saisonniers et les personnes âgées
- Une déclinaison territoriale des actions en fonction des territoires
du Pays, en prenant en compte les conditions de l’exercice des
compétences en matière d’habitat et de foncier
- Des modalités de gestion et de suivi avec la préconisation d’un
outil partenarial d’observation de l’habitat et du foncier
112
Septembre 2006
A Moyen terme :
-Le projet stratégique sera « opérationnalisé pour chaque action »
Les « fiches-actions » seront classées par thématiques et
permettront de visualiser clairement : l’intitulé de l’action, son
échéancier, les objectifs poursuivis les moyens prévisionnels, les
montages opérationnels, les articulations aux autres dispositifs et
les partenariats nécessaires, les objectifs chiffrés et les
financements mobilisables, les outils de suivi.
-La construction d’une Observation continue sur l’habitat et le
foncier permettant le suivi des évolutions du territoire.
Le Calendrier de l’étude :
SEMAINES 1 à 8 : ETAT DES LIEUX HABITAT FONCIER ET PREMIERES
ORIENTATIONS SUGGEREES :
-MI-MAI 2006 à MI-JUILLET 2006
SEMAINES 9 à 19 : ENJEUX ET OBJECTIFS / ORIENTATIONS
-FIN AOÛT à MI-NOVEMBRE 2006
SEMAINES 20 à 24 : STRATEGIE D’ACTION & MODALITES DE
GESTION ET DE SUIVI
-MI-NOVEMBRE 2006 à MI-DECEMBRE 2006
SEMAINES 1 à 5 (2007) : FINALISATION DU PLAN D’ACTION
113
Septembre 2006
ANNEXES
1. Comparatif entre deux pays du piémont
pyrénéen : Pays Vallées des Gaves et Pays du
Haut-Béarn
2. Fiches illustrant les enjeux du bâti et des sites
du Pays des Vallées des Gaves
3. Le Blog : la lettre d’information n°1 et 2
4. Programme de la Journée du 13 Septembre
2006 et comptes rendus des ateliers
5. Le lexique de l’habitat & du foncier
114
Septembre 2006
ANNEXE 1 –
Comparatif entre deux pays du piémont
pyrénéen : Pays Vallées des Gaves et Pays du
Haut-Béarn
115
Septembre 2006
APPROCHE COMPARATIVE AVEC UN AUTRE SECTEUR
DE PIEMONT ET DE MONTAGNE : LE PAYS DU HAUT
BEARN
1/Présentation / Positionnement / Accessibilité
Le Pays du Haut Béarn est composé de six cantons au sud-est du Département des
Pyrénées Atlantiques. C’est un autre « Pays des gaves », ceux d’Aspe et d’Ossau…
Il compte 40 000 habitants avec une tendance à la baisse entre 1990 & 1999.
L’ensemble appelé « Haut Béarn » est situé au sud des Pyrénées Atlantiques. Il est
délimité :
Au nord par les coteaux du Jurançon,
A l’ouest par la Soule,
A l’est par le département des Hautes Pyrénées,
Une ouverture au sud vers l’Aragon et la Navarre constituant ainsi une zone
frontalière avec l'Espagne
A la confluence des gaves d’Aspe et d’Ossau : la ville d’Oloron Sainte Marie (11 000
habitants), « capitale » du Haut Béarn, se situe à équidistance des trois métropoles
régionales que sont Bordeaux, Toulouse et Saragosse (220 km environ de chacune). Elle
116
Septembre 2006
se positionne à une trentaine de kilomètres Pau et à une centaine de kilomètres de
Bayonne.
S'étendant sur une superficie de 1625 Km², ce territoire peut être découpé en quatre
secteurs géographiques. On distingue :
-la zone du piémont oloronais
-les trois vallées d’Aspe, de Barétous et d’Ossau
LE PAYS DU HAUT BEARN : PIEMONT ET MONTAGNE :
Différences & points communs avec Pays des Vallées des Gaves
Différences : une configuration en plusieurs vallées parallèles (Aspe ; Ossau ; Barétous) et
des ouvertures vers le Sud (Espagne) par l’axe Européen du Somport notamment. Un
moindre enclavement en général.
Points communs : le nombre des habitants et la tendance à la baisse démographique,
l’étendue territoriale, « l’espace ouvert » du Piémont oloronais qui peut se comparer au
bassin de Lourdes, un habitat montagnard mais toutefois à dominante valléenne. Un pôle
urbain à moins de 30 minutes de l’agglomération principale.
117
Septembre 2006
2/Armature Urbaine et villageoise
Le Haut Béarn compte 62 communes et 40 000 habitants
Oloron Sainte Marie, commune de plus de 10.000 habitants,
Arudy, qui compte plus de 2.000 habitants,
5 communes de plus de 1.000 habitants
(Laruns, Accous, Bidos, Ogeu-les-Bains et Lédeuix),
22 communes sont de petite taille et comptent donc moins de 250 habitants
Différences : Un nombre inférieur de Communes (- 1/3) pour une population
sensiblement équivalente ; un pôle urbain de moindre taille que celui de Lourdes (-5000
habitants). Hors Laruns et Eaux Bonnes, aucun pôle ne peut être assimilé à une station de
tourisme.
Points communs : Une armature de bourgs qui structurent leur environnement ; un tissu
de petites communes rurales et montagnardes dans un paysage communal moins
« éclaté » toutefois.
3/Organisation institutionnelle et SCOT
Le Haut Béarn compte 6 Cantons et seulement 5 structures intercommunales.
Un Schéma de Cohérence Territoriale concerne le territoire du Piémont Oloronais dans le
cadre d’une intercommunalité de projet.
Différences : Un paysage intercommunal beaucoup plus « ramassé » qui fonctionne par
unité valléenne et sur la Piémont Oloronais.
Points communs : Un nombre équivalent de Cantons qui induit une relation de proximité
et un maillage des services publics similaire au Pays des Vallées des Gaves
Un SCOT interne au territoire, mais qui ne concerne qu’un secteur du Haut Bearn
4/Dynamiques territoriales qui impactent l’habitat
L’économie locale du Haut Béarn s’appuie sur un pôle d’emploi fort (Oloron-Bidos-Ogeu)
qui compte plusieurs entreprises majeures :
Lindt ; Messier-Dowty ; Eaux minérales Ogeu…
Cette économie industrielle demeure encore relayée dans les pôles secondaires d’Arudy
et de la Vallée d’Aspe.
L’économie touristique repose sur le tourisme rural, thermal et celui des stations
d’altitude (Gourette ; Artouste ; La Pierre St Martin) qui peinent à générer une double
saisonnalité et dont l’aire de recrutement des clientèles tarde à s’élargir au-delà du Sudouest et de la façade atlantique.Il n’y a pas de site de notoriété internationale
susceptible de draîner des millions de visiteurs venus du mond entier. En revanche,
l’ouverture vers l’Espagne est une réalité en construction.
Au total les capacités d’accueil touristique sont de 18 000 lits contre 79 000 lits en Pays
des Vallées des Gaves… à ce niveau le tourisme est encore qualifié de « fort potentiel ».
118
Septembre 2006
Le développement et la « masse critique » de l’agglomération paloise (plus de 150 000
Habitants), l’arrivée de nouvelles infrastructures provoquent une intégration plus
poussée du territoire à l’économie régionale.
Différences : Une économie locale assez bien équilibrée entre les services (dont
tourisme), l’industrie et l’agriculture ; Un impact très atténué de l’économie liée au
tourisme qui ne génère ni le même niveau d’activités ni les mêmes tensions sur le
marché de l’immobilier.
Points communs : une intégration à l’économie régionale de plus en plus avérée qui pèse
sur le foncier (reports de candidats résidants de l’agglomération paloise sur le territoire)
et qui n’est pas sans rappeler les phénomènes TARBES/OSSUN/LOURDES et
LOURDES/VALLEE D’ARGELES. Tendance qui sera renforcée avec la voie rapide
PAU/OLORON et le bouclage du contournement d’OLORON
5/Attentes des forces vives du Pays en matière d’habitat permanent
« La diffusion et le partage des éléments identitaires du Haut Béarn devront être
réalisés auprès d’une population nouvelle qu’il nous faut attirer. Le Haut Béarn
pâtit en effet d’un vieillissement de sa population qui aura des impacts à terme sur
son dynamisme économique et social. Dans cet ordre d’idée, l’habitat et la gestion
foncière est le point d’achoppement d’une politique d’installation des populations
dont le territoire doit s’emparer ».
Le Pays du Haut Béarn fait figurer la question de l’attractivité au premier rang de sa
stratégie de développement territorial, en établissant un lien étroit entre l’habitat
permanent et l’offre de services et en priorisant les publics fragiles (personnes âgées ;
jeunes en insertion ; saisonniers…).
Le parc locatif social ne représente moins de 3% des résidences principales (500
logements).
Différences : Le Pays du Haut Béarn n’inscrit pas sa stratégie habitat-foncier sur l’habitat
permanent dans un contexte de forte concurrence avec l’économie touristique, mais
plutôt dans une « concurrence entre territoires » placée sous le signe de
« l’attractivité ». Le Pays du Haut Béarn ne doit pas faire face au même problème de
logement des travailleurs saisonniers qu’en Pays des vallées des gaves. Le parc locatif
social y est bien moins étoffé (en nombre de logements) et moins dispersé (en sites).
Points communs : Une préoccupation prioritaire et partagée de maîtrise du
développement endogène par l’habitat permanent et le foncier.
Les mêmes mots (maux) y renvoient à la mise en jeu des outils de l’urbanisme et à
l’organisation des territoires…dans un contexte géographique, économique et
institutionnel autre.
119
Septembre 2006
ANNEXE 2 –
Fiches illustrant les enjeux du bâti et des
sites du Pays des Vallées des Gaves
120
Septembre 2006
Extrait du guide pratique « Valoriser l’identité des Pyrénées dans les
projets d’aménagement, URCAUE de Midi-Pyrénées
121
Septembre 2006
122
Septembre 2006
123
Septembre 2006
ANNEXE 3 – Le Blog :
La lettre d’information n°1 et 2
124
Septembre 2006
ANNEXE 4 –
Programme de la Journée du 13 Septembre
2006 et comptes rendus des ateliers
125
Septembre 2006
PAYS DES VALLEES DES GAVES
SEMINAIRE HABITAT – FONCIER
Cauterets, le 13 septembre 2006
Compte-rendu de l’Atelier 1
Animateur :
François-Xavier Leuret, PACT Habitat & Développement
Participants :
André Pujo, CCVAG & SMPVG
Claire Bennassar, animatrice du SIVOM du Pays Toy
Jacques Barthelemy, DDE 65
Monique Estaun, Présidente du Conseil de développement
Emile Soumbo, Sous-préfet
A. Laroudet, conseiller municipal Cauterets
Georges Azavant, Conseiller Général du Canton d’Argelès-Gazost
P. Delahaye, OT Cauterets
Maire de Cauterets
Bernard Casagne, DDE subdivision Pays des Gaves
Bernard Souberbielle, Maire de Betpouey
Noël Fourtine, Maire d’Esterre
Clémentine Rouzaud, SMPVG
Enjeu identifié : maîtriser le foncier pour développer l’habitat permanent
Objectifs :
1. Connaître le foncier disponible en temps réel :
- par la réalisation d’un inventaire du foncier disponible ;
- par la mise en place d’un observatoire du foncier disponible et de son rythme de
consommation à l’échelle du Pays.
La mutualisation des outils (ex :SIG) et des compétences techniques à l’échelle du
Pays peut permettre au territoire de se doter de moyens efficace pour suivre en
temps réel l’évolution du foncier.
2. Définir une politique d’habitat
Les élus locaux doivent fixer leurs objectifs à court, moyen et long terme en
matière de production d’habitat permanent.
3. Mettre en place des outils de gestion du foncier
- au quotidien, à l’échelle communale : réserves foncières, bail à construction,
vente à réméré…
- à moyen et long terme, à l’échelle cantonale ou du Pays : SCOT, acquisition de
compétences techniques mutualisées pour accompagner les élus dans la mise en
œuvre de la politique foncière.
Importance de la cohérence des politiques et de l’action foncière à l’échelle du
Pays pour une action efficace.
126
Septembre 2006
Compte-rendu de l’Atelier 2
Animateurs :
Maïté Fourcade, Pays&Paysages
François de Barros CAUE 65
Participants :
Enjeux identifiés :
Constats :
-
-
Dégradation des formes urbaines (lotissement) et de l’habitat (architectures
diverses)
Qualité des démarches : plan de référence, communes dotés de document
d’urbanisme
Interrogation des élus par rapport à l’application de ces documents de
référence :
comment réglementer l’architecture ?
Objectifs :
1- Nécessité d’assister les élus : conseils du CAUE, de la DDE, de l’ABF
2- Mettre à disposition un architecte conseil pour le Pays ?
3- Transposer le plan de référence dans les documents d’urbanisme et non pas
essayer de réglementer l’architecture en tant que telle :
-
Importance de l’implantation du bâti
Mise en valeur des espaces publics
Consensus entre espace public et paysage
4- Proposer des dispositifs d’incitation pour les constructeurs et les particuliers
qui restaurent (façades ; OPAH …)
127
Septembre 2006
Compte-rendu de l’Atelier 3 : DEVELOPPER LES RESIDENCES PRINCIPALES
Animateur :
Pierre HAMELIN, PACT Habitat & Développement
Participants :
Antoine ABADIE, Président du S.M Pays des Vallées des Gaves
Monsieur Marcel FABRE, Maire d’Arrens-Marsous
Madame Edwige Lembeye, ANAH 65
Madame COLAT PAROS, ADIL 65
Monsieur CORNUZ, OPAC 65
Madame TEULE, C.C. Pays de LOURDES
Monsieur Jacques SCHNEIDER, CIL Pyrénéen
Monsieur BORREIL, Architecte
Monsieur CASTAGNE, DDE subdivision Pays des Gaves
Monsieur Fourtine, Chambre d’Agriculture
Monsieur Vincent MEYRAND, SMPVG et Maire de Uz
Monsieur le Maire de Bun
Monsieur DANSAUT, Cauterets
Monsieur Alain LESCOULE, Maire de Luz-Saint-Sauveur
Elus et techniciens Pays des Vallées des Gaves
Enjeu identifié :
Jouer sur tous les leviers pour assurer le développement des résidences principales
en vue d’une répartition équilibrée de l’offre d’habitat permanent, aux côtés de la
nécessaire activité touristique.
Objectifs :
4. Construire une stratégie en prenant en compte la réalité des
compétences en matière d’habitat et d’urbanisme :
i. par la réalisation de l’actuel diagnostic
ii. dans le cadre de l’élaboration des documents d’urbanisme
iii. dans le cadre d’un PLH (ou de plusieurs PLH)
iv. besoin de cohérence (échelle du Pays) / besoin d’opérationnel (échelle des
intercommunalités et des Communes)
v. besoin d’explorer toutes les possibilités en neuf comme en réhabilitation
5.
1.
2.
3.
Importance de la sensibilisation sur les questions de l’habitat :
dans le cadre de l’actuel diagnostic
en tenant compte des nouvelles dispositions contenues dans la Loi ENL
en vue d’apporter une information complète sur les réalités du logement
social pour vaincre les a priori (types d’opérations ; publics et niveaux de
revenus…)
4. à l’occasion des futures opérations
128
Septembre 2006
6. Importance de prendre en compte les modes de vie, attentes des
ménages et capacités financières :
- aspirations à l’accession à la propriété sont dominantes, le système de
financement du logement y pousse. Pourtant dans leurs parcours
résidentiels, beaucoup de ménages gagneraient à ne pas se précipiter. Le
système est trop rigide est trop binaire, c’est pourquoi il faut développer
des formules intermédiaires, réversibles. Par exemple : dissociation de la
propriété dans le cadre des baux à construction ; opérations en locationaccession qui permettent de garantir et sécuriser (cf expérimentation par
OPAC 65
- aspirations à un habitat « économe » qui passe par des réalisations par les
promoteurs publics et privés en neuf comme en réhabilitation.
- aspirations des personnes âgées à habiter près des commodités en habitat
adapté.
129
Septembre 2006
Compte-rendu de l’Atelier 4 : HABITAT ET TOURISME :
QUELLES CONCURRENCES ET QUELLES COMPLEMENTARITES ?
Animateur :
Dominique Lasserre, PACT Habitat & Développement
Participants :
Véronique Ponnau, Comité de Développement
Jean-Pierre Boy, CCI
Orange Raveleau, Pays Vallées des Gaves
Bernadette Hourie, Conseil de Développement
Marie-Laure Reynal, Adjointe au maire de Cauterets
Emilie Raust, CCVAG
Céline Tico, Mairie de Barèges
Johanne Portassau, Mairie de Barèges
Jean-Paul Boudet, Mairie de Villelongue
Enjeu identifié : une économie touristique à deux vitesses à maîtriser
Problématique : 6 questions majeures
- Comment maîtriser la consommation de l’espace par les résidences de tourisme aux
dépens des résidences principales ?
- Comment maîtriser l’insertion spatiale, architecturale et paysagère des résidences de
tourisme dans nos vallées ?
- Comment anticiper la conversion d’usage dès la construction des résidences de tourisme
- Comment limiter le développement des résidences secondaires et la flambée des prix de
l’immobilier ?
- Comment favoriser le développement des résidences principales pour maintenir notre
pays vivant ?
- Comment répondre à la problématique de logement des travailleurs saisonniers ?
- Comment qualifier le parc d’hébergements touristiques privés pour accroître
l’attractivité territoriale du Pays ?
Objectifs :
1- Pouvoir évaluer les besoins en hébergements touristiques (par catégorie) en
fonction de l’évolution des besoins sociétaux, des tendances lourdes qui pèsent sur
le développement de vos vallées.
2- Qualifier et développer l’habitat touristique en fonction des besoins évalués pour
rester attractif.
3- Permettre aux habitants permanents et aux travailleurs saisonniers de se loger
décemment, voire d’accéder à la propriété.
4- Aider les élus locaux à maîtriser le foncier.
130
Septembre 2006
Outils/ Moyens :
1- Généraliser les documents d’urbanisme sur toutes les communes du Pays afin de donner
aux élus locaux les moyens de maîtriser la consommation de l’espace, de soutenir le
développement de résidence permanente (lotissement communal) et de mieux
réglementer la construction de résidences touristiques (exemple : PLU, ZPPAUP…).
2 – Développer le conseil aux élus pour la conception des documents d’urbanisme et pour
l’appliquer à la réglementation.
7- Développer l’achat de droit à construire (puis achat terrain à long terme, exemple : 25
ans).
3- Définir une politique et des outils de planification à l’échelle supra communale.
Les élus doivent se positionner en connaissance de cause sur les grandes orientations en
terme d’habitat à l’échelle intercommunale et mutualiser les moyens financiers et
techniques pour accroître leur capacité d’actions (PLH, SCOT…).
4- Mettre en place des outils d’incitation financière (OPAH, ORIL…) pour développer
l’habitat touristique de qualité.
5- Continuer l’action publique engagée en faveur de l’habitat des travailleurs saisonniers
(association départementale en cours de création).
6- Inciter à la reconversion des hébergements touristiques de qualité médiocre dont le
taux de remplissage est faible et qui ne sont pas économiquement rentable. Créer et
éditer des documents permettant la diffusion de l’information relative aux aides
existantes.
131
Septembre 2006
ANNEXE 5 –
Le lexique de l’habitat et du foncier
132
Septembre 2006
HABITAT / FONCIER
LEXIQUE DES PRINCIPAUX SIGLES EMPLOYES :
ADEME : Agence De l’Energie et de l’Environnement
ADIL : Agence Départementale d’Information sur le Logement
APL : Aide personnalisée au logement
AMO : Assistance à maîtrise d’ouvrage
ANAH : Agence nationale d’amélioration à l’habitat
ANRU : Agence nationale pour la rénovation urbaine
BAL : Bureau d’Accès au Logement
CAUE : Conseil en Architecture Urbanisme et Environnement
CDDE : Comité Départemental de Développement Economique
CIL : Comité Interprofessionnel du Logement
CLIC : Comité Local d’Information et de Coordination (gérontologique)
CRH : Comité régional de l’habitat
CU : Certificat d’Urbanisme
DIACT : Délégation Interministérielle à l’Aménagement et à la
Compétitivité des Territoires
DDE : Direction départementale de l’équipement
DPU : Droit de Préemption Urbain
DRE : Direction régionale de l’équipement
DUP : Déclaration d’Utilité Publique
DT : Déclaration de Travaux (simplifiée)
EPCI : Etablissement public de coopération intercommunale
EPF : Etablissement Public Foncier
ENL : Engagement National pour le Logement (Loi 30 juin 2006)
FSL : Fonds solidarité logement
HLL : Habitation Légère de Loisirs
HLM : Habitation à Loyer Modéré
HQE : Haute Qualité Environnementale
MOUS : Maîtrise d’œuvre urbaine et sociale
OPAC : Office Public d’Aménagement et de Construction
OPAH : Opération programmée d’amélioration de l’habitat
PACT : Protection Amélioration Conservation Transformation de l’habitat
PC : Permis de Construire
PCS : Plan de Cohésion Sociale
PDALPD : Plan départemental d’action pour le logement
des personnes défavorisées
PIG : Programme d’intérêt général
PLAI : Prêt locatif aidé d’intégration
PLH : Programme local de l’habitat
PLS : Prêt locatif social
PLU : Plan Local d’Urbanisme
PLUS : Programme locatif à usage social
PPRI : Plan de Prévention des Risques d’Inondation
PRI : Périmètre de Restauration Immobilière
PTZ : Prêt à taux zéro
133
Septembre 2006
RGP : Recensement Général de la Population INSEE
RHI : Résorption de l’habitat insalubre
RMI : revenu minimum d’insertion
R.U : Renouvellement Urbain
SCOT : Schéma de Cohérence Territoriale
SGAR : Secrétariat général aux affaires régionales
ZAC : Zone d’Aménagement Concerté
ZAD : Zone d’Aménagement Différé
ZPPAUP : Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain et Paysager
134
SYNDICAT MIXTE
PROGRAMME D’ACTION PLURIANNUEL
PLANIFICATION & ACTION FONCIERE
PRODUCTION OFFRE DE LOGEMENTS
MANAGEMENT DE PROJET & CONSEIL
Décembre 2006
HAUTES-PYRENEES
C O N S E IL
G E N E R AL
THEME PLANIFICATION & ACTION FONCIERE
Schéma de Cohérence Territoriale (SCOT)
FICHE
N°1
INTITULE
SCHEMA DE COHERENCE TERRITORIALE DES VALLEES
(LAVEDAN / VAL D’AZUN/PAYS TOY/CAUTERETS + COMMUNES DU PAYS DE
LOURDES HORS CCPL)
MAITRISE D’OUVRAGE
SYNDICAT MIXTE « AD HOC »
ECHEANCIER
ETUDE EN 2007/2008 (18 MOIS)
OBJECTIFS POURSUIVIS
MOYENS PREVISIONNELS
DOTER LE PAYS DES VALLEES DES GAVES D’UN DOCUMENT DE PLANIFICATION
STRATEGIQUE A MOYEN TERME (10 ANS) QUI PERMETTE L’AMENAGEMENT
COHERENT DES TERRITOIRES (INFRASTRUCTURES / EQUIPEMENTS/
DEPLACEMENTS/ ECONOMIE/ HABITAT-FONCIER/ TOURISME/ AGRICULTURE…)
ETUDE : 50 000 / 60 000€ HT
MONTAGES
OPERATIONNELS
LE SCOT EST A DEFINIR AVEC LES SERVICES DE L’ETAT EN COMPLEMENTARITE
AVEC LE SCOT « TARBES OSSUN LOURDES »
ARTICULATION
AVEC
DISPOSITIFS EXISTANTS &
PARTENARIAT
LE SCOT AURA A S’ARTICULER AVEC LE SCOT « TOL », AVEC LES DOCUMENTS
D’URBANISME EXISTANT, EN COURS D’ETUDE OU A PRODUIRE SUR LESQUELS SES
PRESCRIPTIONS S’IMPOSERONT
FINANCEMENTS
MOBILISABLES
ETAT
REGION MIDI PYRENEES
CONSEIL GENERAL 65
COMMUNAUTES DE COMMUNES
COMMUNES
EVALUATION ET SUIVI
EN INTERNE : SYNDICAT MIXTE DU PAYS DES VALLEES DES GAVES
EN EXTERNE : GROUPE SUIVI SCOT (DDE 65)
P.L.U,documents d’urbanisme et PLANS DE REFERENCE
INTITULE
PLANS LOCAUX D’URBANISME
CARTES COMMUNALES
PLANS DE REFERENCE
COMMUNES / INTERCOMMUNALITES
ECHEANCIER
FICHE
N°2
PERIODE 2007-2012
DOTER LES COMMUNES DU PAYS DES VALLEES DES GAVES DE DOCUMENTS DE
PLANIFICATION STRATEGIQUE ET DE GESTION DE L’ESPACE (37 COMMUNES NON
COUVERTES) :
-PLU & CARTES COMMUNALES ACCOMPAGNEES DES DEMARCHES PEDAGOGIQUES
ET QUALITATIVES DES PLANS DE REFERENCE ET QUI INTEGRE LA DEMARCHE
ENVIRONNEMENTALE
PLU : 18 000 à 30 000€ (suivant cahier des charges & taille de la Commune)
Carte Communale : 6 / 8 000€
Plan de Référence : 15 000€
MONTAGES
OPERATIONNELS
PROGRAMMATION ANNUELLE A OPERER AVEC LES INTERCOMMUNALITES ET LES
COMMUNES
ARTICULATION
AVEC
DISPOSITIFS &
PARTENARIAT
OBJECTIFS CHIFFRES
FINANCEMENTS
MOBILISABLES
EVALUATION ET SUIVI
ARTICULATION : AVEC SCOT ; PLH ; PPR .
PARTENARIAT : DDE 65 / PROFESSIONNELS / CAUE 65
OBJECTIF DOCUMENTS D’URBANISME : 6 à 8 ELABORATIONS / AN
OBJECTIF PLANS DE REFERENCE :
COMMANDES GROUPEES PAR INTERCOMMUNALITES PRIORITAIRES
FINANCEMENT PLU/CARTES COMMUNALES : ETAT
FINANCEMENT PLANS DE REFERENCE : REGION MIDI PYRENEES / CG 65
(opérations groupées)
INTERNE : PAYS DES VALLEES DES GAVES
Société Publique locale d’Aménagement
FICHE
N°3
INTITULE
SOCIETE PUBLIQUE LOCALE D’AMENAGEMENT
A DEFINIR
ECHEANCIER
REFLEXION SUR OPPORTUNITE DE CREATION ET MAITRISE D’OUVRAGE : 2007
CONSTITUTION : 2008 / 2016
MONTAGES
OPERATIONNELS
ARTICULATION
AVEC
DISPOSITIFS &
PARTENARIAT
CONSTITUTION D’UNE (OU PLUSIEURS) SPLA AFIN, DANS UN CADRE
INTERCOMMUNAL OU INTERCOMMUNAUTAIRE DE PERMETTRE UNE GESTION DE
L’ACTION FONCIERE PAR MUTUALISATION DES MOYENS ET CHOIX PARTAGE DES
OPTIONS (LOCALISATION DES FONCIERS CONCERNES)
REFLEXION : (VOIR FICHE ACTION N° 13 : MISSION A.M.O)
REALISATION : A DEFINIR EN FONCTION DES PROJETS ET DES MAITRES d’OUVRAGE
SPLA A CONSTITUER (FORME JURIDIQUE / BUDGET / MODES DE GESTION…)
(LOI « ENL » : ART 20 / Code de l’Urbanisme ART L 300.1)
ARTICULATION : AVEC SCOT / PLH / DOCUMENTS D’URBANISME / SCHEMA DE
DEVELOPPMENT ECONOMIQUE / PROJETS DE STATIONS…
PARTENARIAT : COMMUNES / INTERCOMMUNALITES/ EXPERTS FONCIERS /
GEOMETRES EXPERTS/ BANQUES
OBJECTIFS CHIFFRES
A DEFINIR EN 2007 (PHASE DE REFLEXION)
FINANCEMENTS
MOBILISABLES
EVALUATION ET SUIVI
INTERNE : PAYS DES VALLEES DES GAVES
PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT
( DU PAYS DE LOURDES)
INTITULE
PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT DU PAYS DE LOURDES
COMMUNAUTE DE COMMUNES
ECHEANCIER
ETUDE : 2007
PLAN D’ACTION : 2008 / 2012
FICHE
N°4
DU PAYS DE LOURDES
DE LA CROIX BLANCHE
DE LA BARONNIE DES ANGLES
DE BASTURGUERE
DE CATELLOUBON
-DOTER LE PAYS DE LOURDES ET SON ENVIRONNEMENT D’UN DOCUMENT DE
PLANIFICATION DU FONCIER ET DE L’HABITAT (DONT LES OBJECTIFS CHIFFRRES ET
TERRITORIALISES S’IMPOSENT DANS LES PLU)
-PROGRAMMATION PLURIANNUELLE DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX
-PROGRAMMATION DES ACTION SUR L’HABITAT ANCIEN (OPAH)
-PROGRAMMATION DES MOYENS DE L’ACTION FONCIERE (FONDS D’INTERVENTION ;
SPLA…)
BUDGET ETUDE : 40 000 / 50 000€ HT
MONTAGES
OPERATIONNELS
ORGANISATION DU MANDAT (UNE COMMUNAUTÉ DE COMMUNES) POUR L’ETUDE
COMITE DE PILOTAGE INTERCOMMUNAUTAIRE
ARTICULATION
AVEC
DISPOSITIFS &
PARTENARIATS
ARTICULATION AVEC SCOT / PLU / CARTES COMMUNALES
OBJECTIFS CHIFFRES : SERONT DEFINIS PAR ETUDE DE PLH
OBJECTIFS CHIFFRES
FINANCEMENTS
MOBILISABLES
FINANCEMENT ETUDE :
ETAT
CONSEIL REGIONAL
CONSEIL GENERAL
INTERCOMMUNALITES
EVALUATION ET SUIVI
PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT
( DES VALLEES)
INTITULE
ECHEANCIER
FICHE
N°5
PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT DES VALLEES
SIVOM DU PAYS TOY
DE LA VALLEE D’ARGELES
DU VAL D’AZUN
DE SAINT SAVIN
DE GAVARNIE GEDRE
ETUDE : 2007
PLAN D’ACTION : 2008 / 2012
-DOTER LES VALLEES DES GAVES D’UN DOCUMENT INTERCOMMUNAUTAIRE DE
PLANIFICATION DU FONCIER ET DE L’HABITAT (DONT LES OBJECTIFS CHIFFRRES ET
TERRITORIALISES S’IMPOSENT DANS LES PLU)
-PROGRAMMATION PLURIANNUELLE DE LOGEMENTS LOCATIFS SOCIAUX
-PROGRAMMATION DES ACTION SUR L’HABITAT ANCIEN
-PROGRAMMATION DES MOYENS DE L’ACTION FONCIERE (FONDS D’INTERVENTION ;
SPLA..)
BUDGET ETUDE : 40 000 / 50 000€ HT
MONTAGES
OPERATIONNELS
ORGANISATION DU MANDAT A UNE COMMUNAUTE DE COMMUNES POUR L’ETUDE
ARTICULATION
AVEC
DISPOSITIFS &
PARTENARIATS
ARTICULATION AVEC SCOT / PLU / CARTES COMMUNALES
OBJECTIFS CHIFFRES
FINANCEMENTS
MOBILISABLES
EVALUATION ET SUIVI
OBJECTIFS CHIFFRES : SERONT DEFINIS PAR ETUDE DE PLH
FINANCEMENT ETUDE :
ETAT
CONSEIL REGIONAL
CONSEIL GENERAL
INTERCOMMUNALITES
THEME PRODUCTION OFFRE DE LOGEMENTS
BONIFICATION FINANCIERE
DES OPERATIONS D’HABITAT SOCIAL :
-Equilibre opérationnel
-Opérations à valeur ajoutée environnementale
INTITULE
ECHEANCIER
FICHE
N°6
DISPOSITIF DE BONIFICATION FINANCIERE DES OPERATIONS D’HABITAT SOCIAL
DEFINITION DES CRITERES DE BONIFICATION : 2007
MISE EB ŒUVRE : 2008 / 2016
PERMETTRE L’EQUILIBRE DES OPERATIONS D’HABITAT SOCIAL INTEGRANT UNE
REELLE VALEUR AJOUTEE DANS LES POLITQUES LOCALES DE L’HABITAT
(INTEGRATION DE LA VALEUR AJOUTEE ENVIRONNEMENTALE / SURCOÜTS
IMPUTABLES A L’ACCES AU FONCIER / SURCOUTS ARCHITECTURAUX…)
REFLEXION : (VOIR FICHE ACTION N° 13 : MISSION A.M.O)
REALISATION : A DEFINIR EN FONCTION DES PROJETS ET DES MAITRES d’OUVRAGE
MONTAGES
OPERATIONNELS
ARTICULATION
AVEC
DISPOSITIFS&
PARTENARIAT
OPERATIONS D’HABITAT SOCIAL (LOCATIF / LOCATION-ACCESSION / ACCESSION
SOCIALE A LA PROPRIETE) REALISEE PAR LES BAILLEURS SOCIAUX OU PAR DES
INVESTISSEURS PRIVES EN LOCATIF A LOYERS MAITRISES
ARTICULATION AVEC : PLH
PARTENARIAT : AVEC ORGANISMES DU LOGEMENT SOCIAL / INVESTISSEURS /
FINANCEURS DU LOGEMENT SOCIAL (CDC ; CONSEIL GENERAL…) ; ETAT/ANAH…
OBJECTIFS CHIFFRES
A DEFINIR EN 2007 (PHASE DE REFLEXION)
FINANCEMENTS
MOBILISABLES
EVALUATION ET SUIVI
PAYS DES VALLEES DE S GAVES
INTERCOMMUNALITES DOTEES D’UN PLH
LOGEMENT DES SAISONNIERS :
PROGRAMME D’INTERET GENERAL
FICHE
N°7
INTITULE
« LOGEMENT DES TRAVAILLEURS SAISONNIERS »
(animation)
S. M. PAYS DES VALLEES DES GAVES
(ou par mandat par une COMMUNAUTE DE COMMUNES)
ECHEANCIER
MISE EN PLACE : ETUDE-ACTION 2008/2009
PREMIERE TRANCHE OPERATIONNELLE : 2009/2012
(ECHEANCIER EN COHERENCE AVEC PROJETS DES COLLECTIVITES ET PRIORITES
DES POLITIQUES PUBLIQUES EN LA MATIERE)
REHABILITATION / MISE AUX NORMES / EQUIPEM ENT DE LOGEMENTS DEDIES AUX
TRAVAILLEURS SAISONNIERS DANS LE PARC PRIVE
PREMIERE TRANCHE OPERATIONNELLE : OBJECTIF 50 LOGEMENTS
INGENIERIE DE PROJET (ETUDE/ACTION + SUIVI ANIMATION 24 MOIS : 40 000€ HT
TRAVAUX : EVALUATION A 1 250 000€ (BASE 25 000€/ LOGEMENT)
MONTAGES
OPERATIONNELS
ARTICULATION
AVEC
DISPOSITIFS&
PARTENARIAT
OBJECTIFS CHIFFRES
ETUDE-ACTION GROUPEE AVEC PREMIERE TRANCHE OPERATIONNELLE
ARTICULATION AVEC : PLH / PROJETS DE STATION / PROJETS DES COLLECTIVITES
EN MATIERE DE LOGEMENT DES SAISONNIERS
PARTENARIAT : ANAH / CG 65 / ASSOCIATION DEPARTEMENTALE DE GESTION DU
LOGEMENT DES SAISONNIERS/ STATIONS / MAISONS DES SERVICES…
PREMIERE TRANCHE OPERATIONNELLE : 50 LOGEMENTS
FINANCEMENTS
MOBILISABLES
FINANCEMENTS INGENIERIE ET TRAVAUX :
ANAH
CG 65
INTERCOMMUNALITES
COMMUNES
EVALUATION ET SUIVI
S.M PAYS DES VALLEES DES GAVES
ADAPTATION DU LOGEMENT DES PERSONNES AGEES ET
HANDICAPÉES :
INTITULE
ECHEANCIER
FICHE
N°8
« ADAPTATION DU LOGEMENT DES PERSONNES AGEES ET HANDICAPÉES»
MISE EN PLACE : ETUDE-ACTION PREMIER SEMESTRE 2007
PREMIERE TRANCHE OPERATIONNELLE : 2007 / 2008
-REALISATION DE DIAGNOSTICS D’ACCESSIBILITE
-REALISATION DE TRAVAUX D’ADAPTATION DU LOGEMENT AU VIEILLISSEMENT ET
AUX HANDICAPS DANS LE PARC PRIVE
-REFLEXION SUR LA PROGRAMMATION DE LA DIVERSIFICATION DES SOLUTIONS
D’HEBERGEMENT DES PERSONNES AGEES
PREMIERE TRANCHE OPERATIONNELLE :
OBJECTIF 50 LOGEMENTS (TRAVAUX PARC PRIVE)
INGENIERIE DE PROJET : ETUDE/ACTION + SUIVI ANIMATION 24 MOIS : 40 000€ HT
TRAVAUX : EVALUATION A 900 000€ (BASE 18 000€/ LOGEMENT)
MONTAGES
OPERATIONNELS
ARTICULATION
AVEC
DISPOSITIFS &
PARTENARIATS
OBJECTIFS CHIFFRES
& FINANCEMENTS
MOBILISABLES
EVALUATION ET SUIVI
ETUDE-ACTION GROUPEE AVEC PREMIERE TRANCHE OPERATIONNELLE
ARTICULATION AVEC : PLH / COORDINATIONS GERONTOLOGIQUES LOCALES /
CLIC
PARTENARIAT : ANAH / CG 65 / CLIC / CCAS / PACT 65./ ASSOCIATIONS
REPRESENTATIVES
PREMIERE TRANCHE OPERATIONNELLE : 50 LOGEMENTS
ANAH
CG 65
CAISSES DE RETRAITES
INTERCOMMUNALITES
COMMUNES
GROUPE DE PILOTAGE DE L’ACTION SUR LA BASE DES AIRES DES PLH (LOURDES &
PAYS / ARGELES & VALLEES)
HABITAT A VALEUR AJOUTEE ENVIRONNEMENTALE :
INTITULE
« HABITAT A VALEUR AJOUTEE ENVIRONNEMENTALE »
MAITRE D’OUVRAGE
ECHEANCIER
MISE EN PLACE : ETUDE-ACTION 2007
FICHE
N°9
-INFORMATION /SENSIBILISATION DU PUBLIC
-REALISATION DE DIAGNOSTICS ENERGIE
-REALISATION DE TRAVAUX VISANT LES ECONOMIES D’ENERGIE ; LA MISE EN
ŒUVRE DES ENERGIES RENOUVELABLES ; LES TECHNIQUES ET MATERAIAUX DE
L’HABITAT ECONOME DANS LE PARC PRIVE
PREMIERE TRANCHE OPERATIONNELLE :
OBJECTIF : 200 LOGEMENTS (DIAGNOSTICS PARC PRIVE)
200 LOGEMENTS (TRAVAUX PARC PRIVE)
INGENIERIE DE PROJET : ETUDE/ACTION : 30 000€ HT
SUIVI ANIMATION : 30 000€ HT / AN
TRAVAUX : A EVALUER PAR ETUDE ACTION
MONTAGES
OPERATIONNELS
A DEFINIR A PARTIR DE L’ETUDE ACTION
ARTICULATION
AVEC
DISPOSITIFS &
PARTENARIAT
ARTICULATION AVEC : PLH / PLU / INSTRUCTION AUTORISATION D’URBANISME
OBJECTIFS CHIFFRES
PREMIERE TRANCHE OPERATIONNELLE : 200LOGEMENTS
FINANCEMENTS
MOBILISABLES
EVALUATION ET SUIVI
PARTENARIAT : ANAH / CG 65 / ADEME-CIEN/ ARPE / Architecte des Bâtiments
de France/ CAPEB / FF BATIMENT …
ANAH
REGION MIDI PYRENEES / ADEME (PRELUDDE 2007/2013)
CG 65
ADEME
INTERCOMMUNALITES
COMMUNES
GROUPE DE PILOTAGE DE L’ACTION SUR LA BASE DES AIRES DES PLH (LOURDES &
PAYS / ARGELES & VALLEES)
REHABILITATION / RECONVERSION DE L’IMMOBILIER DE
LOISIRS
ORIL STATIONS & VALLEES
INTITULE
FICHE
N°10
OPERATION DE REHABILITATION DE L’IMMOBILIER DE LOISIRS
(ORIL) STATIONS ET VALLEES
MAITRE D’OUVRAGE
SYNDICAT MIXTE PAYS DES VALLEES DES GAVES (PHASE ETUDE)
ECHEANCIER
ETUDE : 2008
REHABILITATION DES LOGEMENTS EN MEUBLES DE TOURISME, CHAMBRES D’HOTES
ET GITES RURAUX
IDENTIFICATION PAR STATION ET VALLEE DU POTENTIEL PRECIS DE CONVERSION
IMMOBILIERE POUR RECYCLAGE EN HABITAT PERMANENT
MONTAGES
OPERATIONNELS
ARTICULATION
AVEC
DISPOSITIFS &
PARTENARIATS
ETUDE : 40 000€ HT
REALISATION : MISSION CHEF DE PROJET (env 50 000€ HT)
A DEFINIR PAR ETUDE 2008
ARTICULATION AVEC POLES TOURISTIQUES ; PROJETS DE STATIONS ; PLH
ARTICULATION AVEC « POLE D’EXCELLENCE RURALE »
PARTENARIAT : CONSEIL GENERAL 65-HPTE ; STATIONS ; PROFESSIONNELS DE
L’IMMOBILIER ; GITES DE France ; CLEVACANCES ; CDC ; DIACT-CEATM…
OBJECTIFS CHIFFRES
FINANCEMENTS
MOBILISABLES
EVALUATION ET SUIVI
A DEFINIR PAR L’ETUDE OPERATIONNELLE POUR CHAQUE VALLEE ET STATION ET
POUR CHAQUE PARC IMMOBILIER
SYNDICAT MIXTE PAYS DES VALLEES DES GAVES
THEME MANAGEMENT DE PROJET & CONSEIL
ZPPAUP et INVESTISSEMENT IMMOBILIER :
MISSION A.M.O Assistance à Maîtrise d’ouvrage
Club des sites en ZPPAUP
INTITULE
FICHE
N°11
MISSION D’ASSISTANCE A MAITRISE D’OUVRAGE (A.M.O)
POUR LES ZPPAUP & L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER
CLUB DES SITES EN ZPPAUP
MAITRE D’OUVRAGE
ECHEANCIER
MISE EN PLACE A.M.O + CLUB : 2007
INFORMATION / FORMATION ELUS ET TECHNICIENS
INSTANCE DE DIALOGUE AVEC ARCHITECTE DES BATIMENTS DE France
CONSTRUCTION DES ARGUMENTAIRES SUR L’UTILITE PUBLIQUE (D.U.P DE
TRAVAUX OPPOSABLES)
ECHANGES AVEC SITES DE MIDI PYERENEES & AQUITAINE
12 JOURNEES-EXPERT / AN : 7 000€ HT CORRESPONDANT A 6 JOURNEES DE
RENCONTRES ANNUELLES + JOURNEES PREPARATOIRES
MONTAGES
OPERATIONNELS
CLUB SUR APPEL A CANDIDATS
ARTICULATION
AVEC
DISPOSITIFS &
PARTENARIATS
ARTICULATION AVEC : PLH ; PLU ; PLANS DE REFERENCE ; CAMPAGNES DE
RAVALEMENT DE FACADES
OBJECTIF : 6 RENCONTRES ANNUELLES
OBJECTIFS CHIFFRES
FINANCEMENT : COMMUNES ADHERENTES AU CLUB
ETAT / DRAC
FINANCEMENTS
MOBILISABLES
EVALUATION ET SUIVI
RENOUVELLEMENT URBAIN VILLE DE LOURDES:
Coordination des projets
INTITULE
ECHEANCIER
FICHE
N°12
MISSION D’ASSISTANCE A MAITRISE D’OUVRAGE (A.M.O) DES PROJETS DE
RENOUVELLEMENT URBAIN DE LA VILLE DE LOURDES
2007/ 2012
-RENFORCEMENT DES POLITIQUES DE REHABILITATION DE L’HABITAT ANCIEN (OPAH DE
RENOUVELLEMENT URBAIN CONNECTEE AUX OBJECTIFS D’UN FUTUR PLH PAR EX.)
-PROGRAMMATION URBAINE ET SOCIALE SUR LES OBJECTIFS DE RENOUVELLEMENT DU PARC LOCATIF
NOTAMMENT GERE PAR L’OPAC 65 (COHERENCE ENTRE LE PROJET DE VILLE PORTE PAR LA
MUNICIPALITE & LA STRATEGIE PATRIMONIALE DE L’OPERATEUR)
-COORDINATION DE CETTE POLITIQUE DE RENOUVELLEMENT URBAIN (CONDUITE HORS DU CHAMP DE
L’ANRU) PAR UNE EQUIPE-PROJET LOCALE (MISSION ASSISTANCE A MAITRISE D’OUVRAGE)
MISSION A.M.O / COORDINATIONDE PROJET : 24 JOURNEES / AN
ESTIME A : 15 000€ HT
MONTAGES
OPERATIONNELS
A DEFINIR AVEC MISSION A.M.O : SYNTHESE DES PROJETS DE LA MUNICIPALITE DE
LOURDES ET DES PROJETS DES BAILLEURS SOCIAUX ET INVESTISSEURS
ARTICULATION
AVEC
DISPOSITIFS &
PARTENARIAT
ARTICULATION AVEC PLH ; PIG ; PROGRAMMATION ZAC ANCLADES ; PLAN
STRATEGIQUE DE PATRIMOINE OPAC 65 & TOIT FAMILIAL
OBJECTIFS CHIFFRES
OBJECTIFS CHIFFRES : A DEFINIR PAR MISSION A.M.O (SELON GABARIT DU
PROGRAMME VALIDE PAR VILLE DE LOURDES)
FINANCEMENTS
MOBILISABLES
FINANCEMENTS MISSION AMO :
VILLE DE LOURDES
ETAT
EVALUATION ET SUIVI
COMMISSION URBANISME VILLE DE LOURDES / GROUPE PROJET DE
RENOUVELLEMENT URBAIN
PARTENARIAT : VILLE DE LOURDES ; OPAC 65 ; TOIT FAMILIAL ; SEPA ; DDE 65 ;
CONSEIL GENERAL ; EQUIPE PIG
ETUDE & MONTAGE D’OPERATION « PAYS »:
« Droits de tirage »
INTITULE
MAITRE D’OUVRAGE
ECHEANCIER
FICHE
N°13
MISSION D’ASSISTANCE A MAITRISE D’OUVRAGE (A.M.O) POUR
ETUDE & MONTAGE D’OPERATION « PAYS »
SINDICAT MIXTE PAYS DES VALLEES DES GAVES
MISE EN PLACE 2007
LES MEMBRES DE CETTE « MISSION AMO » POURRONT ETRE MOBILISES PAR LES COLLECTIVITES
SOUHAITANT FAIRE ETUDIER LA FAISABILITE DE PROJETS (EN TOUT OU PARTIE), FAIRE
ACCOMPAGNER LEUR PROJETS DANS LA PHASE DE MAITRISE D’ŒUVRE, SELON LA FORMULE DES
« DROITS DE TIRAGE » EN JOURNEES D’INTERVENTION QUI SERONT REMUNEREES COMME TELLES AUX
PROFESSIONNELS CONCERNES SOUS L’EGIDE DU SYNDICAT MIXTE DU PAYS DES VALLEES DES GAVES
GESTIONNAIRE DE L’ENVELOPPE FINANCIERE AFFECTEE.
ENVELOPPE DE « JOURNEES D’INTERVENTION : 30 / AN
BASE : 600€ HT à 1000€ HT/jour
SOIT : 18 000 à 30 000€ HT
MONTAGES
OPERATIONNELS
A DEFINIR AVEC MISSION A.M.O
ARTICULATION AVEC : PLH ; PROJETS MUNIICPAUX ; PROJETS DES OPERATEURS
ARTICULATION
AVEC
DISPOSITIFS&
PARTENARIATS
OBJECTIFS CHIFFRES
FINANCEMENTS
MOBILISABLES
EVALUATION ET SUIVI
PARTENARIAT :
-PANEL DE PROFESSIONNELS REGIONAUX RECRUTES SUR « APPEL A COMPETENCES » :
-URBANISTES –PAYSAGISTES –ARCHITECTES –PROGRAMMISTES -TECHNICIENS VRD-ASSAINISSEMENTSOLS -JURISTES/FISCALISTES -ECONOMISTES DE LA CONSTRUCTION -GEOMETRE EXPERT…
OBJECTIFS : 30 MISSIONS / AN
FINANCEMENT :
S.M. PAYS DES VALLEES DE S GAVES
COMMUNES
CG 65 (AIDE AUX COMMUNES)
CONSEIL DE PROXIMITE AUX PARTICULIERS
(habitat& urbanisme/ logement / énergie & habitat
économe)
FICHE
N°14
INTITULE
CONSEIL DE PROXIMITE AUX PARTICULIERS ET AUX COMMUNES POUR LA
PREPARATION ET LA MISE EN ŒUVRE DES PROJETS HABITAT & LOGEMENT
SYNDICAT MIXTE DU PAYS DES VALLEES DES GAVES / I NTERCOMMUNALITES
ECHEANCIER
2007 / 2016
APPORTER AUX PARTICULIERS UN CONSEIL DE PROXIMITE :
-INFORMATION LOGEMENT
-CONSEIL ARCHITECTURE / URBANISME & INSTRUCTION DES AUTORISATIONS
D’URBANISME
-ENERGIES & MAITRISE DES CHARGES
ARCHITECTURE ET URBANISME :
PERMANENCES ET CONSULTATIONS DECENTRALISEES PAR LE CAUE
LOGEMENT ET REGLEMENTATION :
PERMANENCES ET CONSULTATIONS DECENTRALISEES PAR L’ADIL
65
65
ENERGIE ET HABITAT ECONOME :
PERMANENCES ET CONSULTATIONS DECENTRALISEES PAR
L’ ADEME 65
(EN COMPLEMENT DE L’EXISTANT SUR LOURDES)
MONTAGES
OPERATIONNELS
ARTICULATION
AVEC
DISPOSITIFS
PARTENARIATS
OBJECTIFS CHIFFRES
FINANCEMENTS
MOBILISABLES
EVALUATION ET SUIVI
CONVENTIONS AVEC CHAQUE ORGANISME POUR ORGANISER / REMUNERER LES
CONSULTATIONS EN FONCTION DES MISSIONS DEJA EXISTANTES OU A DEVELOPPER
SPECIFIQUEMENT
CAUE 65
ADIL 65
ADEME-CIEN 65
MAISONS DES SERVICES (PROJETS) DE LOURDES & ARGELES-GAZOST
A DEFINIR DANS LE CADRE DES CONVENTIONS AVEC CHAQUE ORGANISME POUR
ORGANISER / REMUNERER LES CONSULTATIONS
DIAGNOSTICS ENERGETIQUES SUR PATRIMOINES
(Collectivités et opérateurs du logement social)
INTITULE
FICHE
N°15
PRÉ-DIAGNOSTICS ENERGETIQUES SUR LES PATRIMOINES DES COLLECTIVITES ET
DES OPERATEURS DU LOGEMENT SOCIAL
BILANS DE PATRIMOINE
MAITRE D’OUVRAGE
ECHEANCIER
SYNDICAT MIXTE DU PAYS DES VALLEES DES GAVES
2007 / 2009 (PREMIERE TRANCHE)
REALISER DES DIAGNOSTICS ENERGETIQUES DES OBJECTIFS DE MAITRISE DES
DEPENSES ENERGETIQUES ET D’UTILISATION DES ENERGIES RENOUVELABLES DANS
LE CADRE DES POLITQUES LOCALES DE L’HABITAT
IMPLIQUER LES COMMUNES ET LES BAILLEURS SOCIAUX DANS CET OBJECTIF, POUR
LES OPERATIONS DE REHABILITATION ET DE CONSTRUCTION NEUVE
A DEFINIR SELON SITES, COLLECTIVITES ET BAILLEURS CONCERNES
COUT MOYEN DIAGNOSTIC ENERGETIQUE :
MONTAGES
OPERATIONNELS
ARTICULATION
AVEC
DISPOSITIFS &
PARTENARIAT
(selon cahier des charges ADEME)
-
PRÉ-DIAGNOSTIC
BILAN DE PATRIMOINE
ADEME-CIEN 65 ; ARPE MIDI PYRENEES ; COMMUNES ; BAILLEURS SOCIAUX
(PRELUDDE 2007-2013)
OBJECTIFS CHIFFRES
A DEFINIR SELON ENGAGEMENTS DES COMMUNES ET BAILLEURS SOCIAUX
A EVALUER EN GAINS EQUIVALENT KWH
FINANCEMENTS
MOBILISABLES
REGION MIDI PYRENEES / ADEME / CONCESSIONNAIRES
EVALUATION ET SUIVI
ADEME-CIEN 65
ANIMATION « PAYS »
DE LA STRATEGIE HABITAT & FONCIER
INTITULE
MISSION D’ANIMATION DE LA STRATEGIE HABITAT & FONCIER
MAITRE D’OUVRAGE
SYNDICAT MIXTE DU PAYS DES VALLEES DES GAVES
ECHEANCIER
MONTAGES
OPERATIONNELS
ARTICULATION
AVEC
DISPOSITIFS &
PARTENARIAT
OBJECTIFS CHIFFRES
FICHE
N°16
2007/ 2016
-COHERENCE GLOBALE DES PROJETS
-PILOTAGE SCOT des VALLEES
-SUIVI DES PLH EN LIEN AVEC INTERCOMMUNALITES
-DEFINITION ET SUIVI DES MISSIONS « AMO »
-PILOTAGE DES PIG REALISES A L’ECHELLE DU PAYS
-ANIMATION / COMMUNICATION
-TENUE DE L’OBSERVATOIRE HABITAT & FONCIER
-REFERENCEMENT OFFRE / DEMANDE DE LOGEMENTS
-PUBLICATION DU BILAN ANNUEL « CHARTE D’ENGAGEMENTS »
2007 : MISSION ASSUREE PAR ANIMATRICE PAYS AVEC APPUI PRESTATAIRE(S)
2008/2012 : MISSION « HABITAT & FONCIER » INTEGREE AU SM DU PAYS
DEFINITION PRECISES MISSIONS / MOYENS / TACHES (2007)
LA MISSION A VOCATION A SE SITUER AU CARREFOUR DES ETUDES ET
PROGRAMMES QUI SERONT DEVELOPPES SUR 10 ANS
2007 : EQUIVALENT TIERS-POSTE (BUDGET PRESTATAIRE)
2008/2012 : CHARGE DE MISSION HABITAT FONCIER (ENV. 40 000€/AN)
FINANCEMENTS
MOBILISABLES
FINANCEMENT DE MISSION PRESTATAIRE & CHARGE DE MISSION :
CONSEIL GENERAL 65
INTERCOMMUNALITES
COMMUNES
EVALUATION ET SUIVI
CONSEIL SYNDICAL SM PAYS DES VALLEES DES GAVES
LEXIQUE DES SIGLES UILISES :
ADEME
ADIL
AMO
ANAH
ANRU
ARPE
CAUE
CDC
CERQUAL
CIEN
CLIC
CUCS
DPU
DUP
ENL
HPTE
HQE
MARPA
OPAC
OPAH
ORIL
PACT
l’habitat)
PIG
PLH
PLU
PRI
SCI
SCOT
SPLA
UNPI
ZPPAUP
Agence De l’Environnement & Maîtrise de l’Energie
Agence départementale d’Information sur le Logement
Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (mission de)
Agence Nationale de l’habitat
Agence Nationale de Rénovation Urbaine
Agence Régionale Pour l’Environnement
Conseil Architecture Urbanisme Environnement
Caisse des Dépôts et Consignations
CERtification QUALité
Centre d’Information sur les Energies Nouvelles
Comité Local d’Information et de Coordination
Contrat Urbain de Cohésion Sociale
Droit de Préemption Urbain
Déclaration d’Utilité Publique
Engagement National pour le Logement (Loi)
Hautes Pyrénées Tourisme Environnement
Haute Qualité Environnementale (association pour la)
Maison Accueil Rural des Personnes Agées
Office Public d’Aménagement et de Construction
Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat
Opération de Réhabilitation de l’Immobilier de Loisirs
Protection Amélioration Conservation Transformation (de
Programme d’Intérêt Général
Programme Local de l’Habitat
Plan Local d’Urbanisme
Périmètre de Restauration Immobilière
Société Civile Immobilière
Schéma de Cohérence Territoriale
Société Publique Locale d’Aménagement
Union Nationale de la Propriété Immobilière
Zone de Protection du Patrimoine Architectural Urbain & paysager

Diagnostic Habitat et Foncier

Transcription

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