LA LETTRE DU PLU n° 6 - Ville de Saint Mandrier

LA LETTRE DU PLU n° 6
Saint-Mandrier-sur-Mer - Décembre 2013
Par décision de la Cour Administrative d’Appel de Marseille (CAA), le PLU de Saint Mandrier a été annulé.
Bien évidemment, cette décision ne satisfait pas la municipalité. En revanche, ce qui conforte la commune dans son
action en appel c’est que la CAA a également annulé le jugement du Tribunal Administratif de Nice, nous rendant ainsi
justice.
Nous reviendrons plus loin sur les conséquences du jugement.
HISTORIQUE
Jusqu’en 1992, le seul document d’urbanisme applicable sur le zz pour la création d’emplois : le terrain de La Marinière et le terrain
territoire mandréen était le Règlement National d’Urbanisme (RNU). Ce
Luco au Lazaret pour la création de la maison de retraite.
règlement avait un caractère national qui ne correspondait donc pas à
notre situation particulière (presqu’île, terrains militaires.)
La contrepartie en avait été la
préservation de notre forêt,
assurée par le classement en
Espaces Boisés Classés (EBC)
de près de 96 % de la forêt
mandréenne,
la
rendant
inconstructible sauf procédure
lourde
et
longue
de
déclassement. Tous les terrains
boisés ont été soumis à un droit
de préemption en cas de vente
(priorité d’achat par la commune).
Ce POS a été accompagné
d’une notice prévoyant une
population de 10 000 habitants
et un règlement identique à
ce qui se pratiquait dans le
département.
Trois grandes zones, le Pin Rolland, le village, les zones Marine
Aussi, la municipalité de M. MOINE, a décidé d’élaborer un Plan d’Occupation des Sols (POS) et en a confié l’étude à la Direction Départementale de l’Équipement (DDE), service d’État.
Les motivations en étaient une volonté de protection de notre presqu’île
et une vision sur 10 ans de son développement.
Ce POS, voté en 1992, était un bon document d’urbanisme car il
représentait un consensus entre la préservation de notre forêt
communale et la création d’emplois et de logements pour les Mandréens,
ce qui faisait défaut dans notre commune.
Ainsi, plusieurs zones bien qu’étant déjà constructibles au titre du RNU
ont été clairement indiquées comme urbanisables dans ce POS avec les
orientations suivantes :
zz pour la création de logements : les terrains Ardissone, la zone
de Cavalas, les terrains Emmanuelli derrière le port, le terrain
Dubuis au centre du village, les terrains Luco et Fliche à l’entrée du
Pin Rolland et surtout, pour mémoire, le terrain Juvenal ;
La Pinède de Sainte-Asile
Tous les terrains militaires, y compris les espaces boisés non classés,
étaient constructibles pour les besoins de la Défense en sus des
bâtiments et infrastructures existants, soit 280 ha constructibles.
Ce POS n’a pas été attaqué à sa sortie mais 10 ans plus tard, en 2002.
Une association de protection de la Presqu’île, estimant que ce POS
était trop permissif, obtint d’un jugement du Tribunal Administratif
l’annulation du POS sur les zones de Cavalas et d’Ardissone. En revanche,
elle fut déboutée concernant les terrains Luco et Juvenal.
Quelques années plus tard le conseil municipal a estimé que ce POS n’était
plus adapté et que la constructibilité qu’il autorisait était trop importante
au vu de la prévision d’accroissement de la population envisagée. La
municipalité s’est alors engagée dans l’élaboration d’un nouveau
document d’urbanisme : le Plan Local d’Urbanisme (PLU).
PLU
L’ instruction de ce PLU a été réalisée avec le support d’un cabinet d’urbanisme réputé sur la région pour ses compétences et choisi après une
procédure de mise en concurrence. Il a fait l’objet d’une procédure longue et complexe instaurant une très large concertation.
zz La procédure a duré 5 ans et les projets sont passés trois fois
devant la Commission Départementale de Protection des
Sites et des Espaces Naturels, présidée par M. le Préfet qui a
donné un avis favorable au PLU.
zz La concertation a fait l’objet de 2 expositions publiques
avec vote des mandréens, 2 débats publics et 3 lettres
spéciales du PLU (documents de 4 pages distribués à toute
la population).
zz L’enquête publique clôturant la concertation a connu une
large participation citoyenne avec 799 remarques et un avis
favorable au PLU à 89,3%.
Les grandes orientations de ce PLU étaient basées sur une
harmonisation entre création d’emplois, réalisation de
logements, notamment sociaux, et préservation de notre
environnement naturel et de notre patrimoine.
En particulier :
zz La création de logements dont certains dédiés aux jeunes
ménages afin de lutter contre les fermetures de classes.
zz La prise en compte du quota de logements sociaux imposés
par la loi SRU.
zz L’implantation de projets créateurs d’activité économique
comme la reconversion de la BAN en centre de réparation
navale de grande plaisance ou le projet de balnéothérapie
et résidence hôtelière à la Marinière.
zz La préservation de l’environnement et du patrimoine avec
le projet sur la propriété JUVENAL ou le classement d’espaces naturels.
zz La diminution de l’objectif du nombre d’habitants pour
passer de 10 000 habitants au POS, à 7 800 pour le PLU.
zz La densification du centre ville conformément à la loi
Grenelle, en rendant constructible les terrains de petite
capacité.
zz L’inscription d’une piste cyclable en bord de mer et d’un
sentier le long de la RD18 pour permettre une liaison
piétonnière entre le Pin Rolland et le village.
zz La mise en conformité de la zone Marine avec l’urbanisation
qui y existait déjà, ou à créer pour les besoins de la Défense,
avec en contrepartie le classement en zone naturelle ou
espaces boisés classés de tous les autres terrains non bâtis.
Projet Thalasso La Marinière, des bâtiments bien intégrés à l’existant
Maison du Patrimoine Ermitage
Ces orientations ont été mises en œuvre sans pour autant diminuer la partie des zones naturelles ou des espaces boisés classés. Au contraire,
107 ha ont été classés en zone naturelle sur les terrains Marine.
Le PLU a été voté le 1er Octobre 2007. Il est passé au contrôle de légalité de l’Etat et le Préfet du Var qui n’y a vu aucune irrégularité pour le déférer
au Tribunal Administratif, l’a rendu exécutoire.
LE RECOURS
Deux associations de protection de l’environnement, une départementale La commune n’ayant pas de fond de plan sur cette zone pour des
et une locale, ainsi que deux particuliers ont attaqué ce PLU.
raisons de sécurité militaire, a demandé à la Marine de lui fournir un plan
Leurs arguments principaux étaient :
définissant :
zz que la commune ayant fait une ouverture à l’urbanisation de zz plus de cinquante hectares, elle aurait dû réaliser une étude
environnementale
zz et que les projets de balnéothérapie à la Marinière ou encore
l’urbanisation de certaines zones empiétaient sur des espaces zz remarquables.
les zones construites, qui représentent avec les bâtiments
d’instruction, les logements militaires, les enceintes sportives, les
ateliers, le restaurant d’entreprise, plus de 160 ha et qui ont été
appelées UM (Urbanisée Marine) et Nx
les zones à construire pour transférer la poudrière de l’ex BAN au
CIN, ou de prévoir une extension de leur activité d’instruction soit
15 ha appelés UMa (Urbanisable Marine)
zz les zones naturelles dont une partie est en espaces boisés classés et
Sur le 1er argument de l’ouverture à l’urbanisation
qui représentent plus de 88 ha, appelées N (naturelles)
Il faut se rappeler que lors du passage en commission des sites, les
associations, et en particulier celles qui ont attaqué le PLU, avaient La Commission Départementale de Protection des Sites et des Espaces
demandé que dans le secteur Marine, constructible à 100 % dans le POS, Naturels, présidée par M. le Préfet, et comprenant les associations, a alors
les zones naturelles soient mieux définies.
donné un avis favorable.
Le classement de NDx du POS en UM, et UMa n’est donc qu’un simple
changement de terminologie et non une ouverture à l’urbanisation.
En réalité, on peut constater au contraire une diminution importante des
zones constructibles puisque la zone NDx du POS comprenant 250 ha a été
réduite par intégration des zones N .
Pourtant en page 58 du rapport de présentation du PLU, il était écrit : Ces 250 ha sont donc répartis en zone constructible U ou Nx pour 161,12 ha
« Les ouvertures à l’urbanisation des zones naturelles ou agricoles totalisent et zone naturelle 88,87 ha. »
une superficie de 8,4 ha. En ce qui concerne les terrains de la Défense, la totalité
des terrains, 250 ha, étaient classés au POS en NDx ouvert à l’urbanisation. Cette description est sans équivoque, le PLU a permis de préserver
Diverses autorisations ont permis au fil des années de construire de nombreux encore plus notre territoire en augmentant les zones naturelles civiles
bâtiments et équipements qui, au titre du secret défense, ne peuvent et militaires de près de 112 ha et en diminuant fortement les zones
figurer sur le présent PLU. Mais on constate néanmoins une forte urbanisation. constructibles militaires et civiles de la même surface, comme le montre
En effet il existe sur l’ensemble du CIN 218.000 m2 hors œuvre représentant ce tableau :
un COS de 0,13 répartis dans des bâtiments variant de R0 à R+7 (7 étages).
Or, les mêmes associations qui avaient demandé que soient définies ces
zones naturelles et qui ont donné un avis favorable en séance de cette
Commission, ont déposé un recours considérant que le passage de NDx
en UM et UMa était une ouverture à l’urbanisation.
TABLEAU DES SURFACES DU PLU
POS
PLU
Différence
Zones Constructibles Civiles
183,48 ha
36 %
179,29 ha
35 %
- 4,19 ha
Zones Naturelles Civiles
79,13 ha
15 %
94,81 ha
18 %
+ 15,68 ha
Zones Constructibles Militaires
250 ha
49 %
142,27 ha
28 %
- 107,7 ha
Zones Naturelles Militaires
0
0
96,24 ha
22 %
+ 96,24 ha
Total des Zones
512,61 ha
512,61 ha
Si sur le plan du formalisme juridique une discussion peut s’engager sur
l’ouverture à l’urbanisation due à un changement d’appellation, sur le
fond, c’est-à-dire sur le terrain, tous les mandréens peuvent témoigner
que de nombreux bâtiments existent sur les terrains militaires puisque
près de 2000 marins sont formés au CIN chaque année. Il en est de même
par exemple pour les cuves à mazout du Lazaret ou les hangars de l’ex
BAN.
Bâtiments du CIN Sud , R+2 à R+7 étages
Bâtiments école plongée, et BAN
Sur le 2ème argument sur la Marinière et diverses zones
Sur la création d’un centre de balnéothérapie avec résidence
hôtelière à La Marinière, les associations ont considéré que ce
projet portait atteinte à la pinède située en arrière du terrain
alors même qu’une grande partie a été classée par nos soins
en espace boisé classé pour établir un écran naturel entre les
immeubles existants et les constructions envisagées.
Elles ont aussi demandé que ce terrain soit classé en espace
remarquable. Pourtant de remarquable, il n’ y a que des rats et
des bâtiments effondrés où sont pratiquées des activités illicites.
En ce qui concerne l’attaque de ces associations contre la
constructibilité des terrains Ardissone , il faut se rappeler que la
commission des sites, comprenant les associations, avait donné
là aussi un avis favorable pour un projet de 20 villas et 8 logements
sociaux. Or, faut-il le rappeler, depuis 2002 l’association locale de
protection de l’environnement avait déjà sollicité la justice pour
empêcher toute construction et le TA de Nice dans le préambule
de son jugement de 2009 avait écrit que « tout terrain non
"L’espace remarquable" de la Marinière
altéré par la main de l’homme devait être déclaré comme espace naturel remarquable».
Ceci excluait donc toute possibilité pour l’ensemble de terrains non construits d’une
quelconque constructibilité que ce soit pour des logements ou de la création d’emplois
sur les terrains visés.
Si le juge administratif de 1ère instance a annulé le PLU dans son ensemble pour ouverture
à l’urbanisation, pour être sûr que sa phrase en préambule soit respectée, il a de surcroît
déclaré l’inconstructibilité de la Marinière, parce qu’espace naturel remarquable, ainsi
que les terrains Ardissone, les terrains Fliche, les terrains de la batterie Saint Georges.
Du fait de ce jugement du TA de Nice, le document d’urbanisme applicable est redevenu
le POS et ainsi tous les projets inscrits au PLU tels que les logements sociaux(212), la
piste cyclable en bord de mer, la reconversion de l’ex-BAN, ont purement disparu.
L’APPEL
La commune a décidé de faire appel, considérant que le Tribunal Administratif de
Nice n’était pas compétent (il aurait dû transmettre le dossier au TA de Toulon qui
venait d’être créé), que le juge avait été partial, notamment en échangeant des
courriers avec les associations, courriers non communiqués à la commune, que
les terrains précités n’étaient pas des espaces remarquables et que dans les faits
il n’y avait pas plus de 50 ha ouverts à l’urbanisation.
La Cour Administrative d’Appel de Marseille a donné partiellement raison à la
commune en déclarant que le Tribunal Administratif de Nice était incompétent
et en reconnaissant par la voix du commissaire du gouvernement la partialité
du juge en ce qui concerne les échanges de courriers contraires aux règles en la
matière.
En déclarant le TA de Nice incompétent, la CAA de Marseille a cassé le
1er jugement et a ainsi rétabli, notamment, la constructibilité de la
Marinière, de la batterie Saint Georges et des terrains Luco.
En revanche, il n’a pas suivi les arguments de la commune sur la question des
terrains militaires et a pris la décision d’annuler le PLU.
Il est toutefois important de souligner que concernant les 161 ha de
terrains Marine qui passaient de NDx à UM avec le PLU, la Cour Administrative
Projet Ardissone : 20 villas et 2 collectifs logements sociaux
d’Appel a écrit dans sa décision : « qu’il résulte clairement du
procès-verbal de visite sur les lieux… que les espaces ainsi rangés
en zones urbaines supportent parfois pour d’importantes
surfaces, des bâtiments et infrastructures militaires,
mais également des voies et divers équipements »,
reconnaissant ainsi la bonne foi de la commune dans ce
changement de classement de zonage.
Un environnement préservé
CONSÉQUENCES et PERSPECTIVES
Le PLU n’existe plus et seul le POS, auquel se greffent les prescriptions des
jugements passés, est applicable. En outre, l’augmentation importante
des zones naturelles (112 ha), la baisse de constructibilité et donc
d’habitants, les emplacements réservés, règlements et zonages en faveur
des logements sociaux, de la piste cyclable en bord de mer, du sentier
longeant la RD18, de la densification du centre ville et de la reconversion
de l’ex-BAN n’existent plus.
Cependant, le dossier de centre de balnéothérapie à la Marinière et la
constructibilité de l’éperon Saint Georges redeviennent possibles grâce
à notre appel contre le premier jugement.
Aussi, dès que la commune a eu confirmation de la décision de la CAA
de Marseille, le Conseil Municipal par délibération a pris la décision de
lancer deux révisions et deux modifications du POS afin de permettre
de réaliser le projet de balnéothérapie sur la marinière, les logements
sociaux à la BAN et la reconversion de la BAN en parc d’acivités marines.
Ces procédures sont en cours, le cabinet d’urbanisme a été choisi, elles
s’échelonneront sur plusieurs mois, entre 6 mois pour les plus simples,
les modifications, et 14 mois pour les plus complexes, les révisions. Dans
le cadre de ces procédures, les mandréens seront consultés.
La municipalité a également pris la décision de ne pas engager une
nouvelle procédure d’élaboration de PLU pour tenir compte des
prochaines échéances électorales.
Ainsi il appartiendra au Conseil Municipal issu des élections
municipales de mars 2014 de procéder au lancement d’une nouvelle
procédure de PLU.