L`IMMOBILIER BRETON

Le baromètre de
de l’Ouest
L’IMMOBILIER BRETON
SEPTEMBRE 2009 N°2
ANALYSE DU MARCHÉ
Les chiffres du premier semestre 2009 confirment le ressenti
des professionnels au printemps.
Frémissement de reprise sur les volumes…
Après un effondrement des volumes des transactions à la fin de
l’année 2008 et au cours du 1er trimestre 2009, les notaires ont
constaté dès le mois de mars 2009 une légère reprise des ventes
au printemps. La mise en place du dispositif fiscal Scellier, la baisse
des taux d’intérêt d’emprunt et l’érosion des prix de vente ont
favorisé un « rebond » de la demande.
Toutefois, les notaires restent prudents, la hausse annoncée
du chômage pour les prochains mois favorise l’attentisme des
ménages et devrait limiter la demande. De plus, si la loi Scellier
a permis de dynamiser les ventes en neuf, aujourd’hui, dans de
nombreuses villes éligibles au dispositif, les notaires constatent
que les stocks s’épuisent, les mises en chantier demeurent faibles
et les demandes de permis de construire continuent de reculer.
…la correction des prix se poursuit
(cf.cartes pages suivantes)
La Tour LU à Nantes
Malgré la reprise amorcée des transactions au printemps, la
baisse des prix s’est amplifiée au 1er semestre 2009, aucun
secteur, ni aucun type de bien n’a été épargné. Les prix du m2 des
appartements sont revenus à leur niveau de 2006, sauf en Illeet-Vilaine où ils atteignent ceux de 2005, avec - 8 % au cours des
5 premiers mois. Globalement presque toutes les villes de la région
ont accusé des baisses se situant entre - 5 % et - 10 %. Nantes,
- 4,4 %, semble mieux résister que les autres villes.
Concernant les maisons, qui demeurent le cœur du marché
immobilier breton, les prix ont retrouvé leur niveau de 2005.
Le Finistère, où les volumes des transactions ont le plus chuté,
enregistre logiquement la plus forte baisse de prix - 13,2 %. L’Illeet-Vilaine, qui avait anticipé le retournement dès 2008, connaît
une décélération de la baisse (- 4,4 %). Les littoraux, qui avaient
mieux résisté au retournement de conjoncture, ont enregistré
au 1er semestre des chutes importantes : - 15,10 % sur la Côte de
Granit Rose (Côtes d’Armor), - 13,2 % sur la Côte d’Amour (LoireAtlantique), - 9,3 % sur le Golfe - Baie de Quiberon (Morbihan).
Les prix des terrains ont également commencé à reculer mais de
manière plus mesurée que les autres types de bien.
Le Constat des Notaires
• Les transactions se concentrent sur les biens se situant autour de 150 000 € dans les petites agglomérations et de 200 000 €
à 250 000 € dans les métropoles régionales
• Le dispositif Scellier a dynamisé le marché du neuf, mais les stocks s’épuisent tandis que les mises en chantier ne repartent pas
• Les prévisions sur l’emploi renforcent l’attentisme des ménages
• Les acheteurs gardent la main et continuent de négocier
• Après avoir baissé régulièrement ces dernières années, la durée de détention des biens augmentent. À titre d’exemple, en 2005
elle était pour un appartement en Ille-et-Vilaine de 9 ans et un mois, en 2009 elle est passée à 10 ans et 7 mois, soit 18 mois de plus
• Pour 2009, les notaires s’attendent à un volume de transaction proche de celui de 1992, soit un niveau historiquement bas.
Le baromètre de l’Immobilier BRETON 01
MAISONS ANCIENNES
Prix moyens de vente
Côtes d’Armor (22)
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Prix moyens de vente
Finistère (29)
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Période du 1 janvier 2009 au 31 mai 2009
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Le baromètre de l’Immobilier BRETON 02
MAISONS ANCIENNES
Prix moyens de vente
Ille-et-Vilaine (35)
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Période du 1 janvier 2009 au 31 mai 2009
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Prix moyens de vente
Loire-Atlantique (44)
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Période du 1er janvier 2009 au 31 mai 2009
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Le baromètre de l’Immobilier BRETON 03
MAISONS ANCIENNES
Prix moyens de vente
Morbihan (56)
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LES GRANDES VILLES
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une attractivité retrouvée
Les grandes villes de la région n’ont pas été épargnées par la
crise : en 2008 les volumes des transactions ont diminué, les prix
ont baissé. Aujourd’hui, l’activité semble repartir doucement.
Les épargnants, échaudés par la Bourse ou par des investissements
immobiliers en défiscalisation sur des communes où la demande
locative était limitée, reviennent vers les valeurs sûres, à savoir
le petit appartement bien placé en centre-ville. La loi Scellier a
naturellement favorisé ce regain d’intérêt.
Par ailleurs, la baisse significative des prix dans l’ancien permet à
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Les grandes villes
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Évolution annuelle du prix DE VENTE
des ménages, jusqu’à présent exclus de ce marché, d’acquérir en
ville. Aujourd’hui, le prix moyen d’une maison à Rennes comme à
Nantes se situe autour de 250 000 €, à Brest il est de 150 000 €.
De plus, habiter en ville est souvent générateur d’économie sur le
transport, notamment pour se rendre à son travail. Si la baisse des
prix est générale, les notaires ont constaté que globalement les
quartiers proches des centres-villes ont mieux résisté.
Même en immobilier, les bonnes affaires ne durant jamais
longtemps, c’est peut-être le bon moment pour investir en ville.
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Période du 1er janvier 2009 au 31 mai 2009
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Évolution des prix des appartements anciens dans les trois plus grandes villes de Bretagne
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Évolution des prix des maisons anciennes dans les trois plus grandes villes de Bretagne
Le baromètre de l’Immobilier BRETON 04
APPARTEMENTS ANCIENS
Prix moyens au m2
Région Ouest
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Période du 1er janvier 2009 au 31 mai 2009
Évolution annuelle du prix DE VENTE
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Période du 1er janvier 2009 au 31 mai 2009
Évolution annuelle du prix DE VENTE
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-10 % et moins
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Le baromètre de l’Immobilier BRETON 05
TENDANCES
Prospectives
Sortie de crise ?
Le neuf
Le dispositif Scellier a eu un effet de levier
incontestable sur la reprise des transactions
dans le neuf, dans les communes éligibles.
Toutefois, les stocks s’épuisent, seule
Nantes semble disposer toujours d’une
offre importante. Les promoteurs,
échaudés par la fin de l’année 2008,
restent prudents, les mises en chantier
sont faibles et relativisent l’embellie.
Le doublement du prêt à taux zéro a eu
également un effet bénéfique, il permet aux
primo-accédants de revenir sur le marché.
L’ancien
Au printemps, l’ancien a bénéficié des
traditionnelles mutations. Les notaires
constatent que des acquéreurs, qui avaient
stoppé net leur projet à l’automne 2008,
reviennent petit à petit sur le marché,
profitant de la baisse significative des prix
et des taux d’intérêts. Les statistiques sur
les compromis signés au cours de l’été à
Rennes et Nantes montrent clairement
que les prix tendent à se stabiliser.
Feu de paille ou réelle reprise ?
La baisse conjuguée des taux et des
prix ne suffit pas à relancer le marché.
Même si certaines variables ont évolué
favorablement, les prévisions concernant
le chômage créent de l’incertitude sur
les revenus et par conséquent sur les
capacités d’emprunt des ménages.
Aujourd’hui les acquéreurs gardent la main,
même si la demande semble rebondir,
les notaires ne s’attendent pas à un
retournement de conjoncture à court terme.
Toutefois, on constate un retour des
épargnants, échaudés par la Bourse, sur
la pierre qui demeure une valeur refuge.
De plus si la crise a fait baisser les loyers,
ces derniers ont mieux résisté que les prix
de l’immobilier, le rendement locatif évolue
favorablement.
Par conséquent, sans retrouver l’activité
d’avant la crise, nous pouvons nous
attendre dans les mois à venir à une
reprise mesurée, passant dans un premier
temps par une progression du volume des
transactions et un ralentissement de la
baisse des prix.
Les notaires bretons écartent l’idée d’un
« krach » qui se caractérise par une chute
de l’ordre de 40 % de la valeur des biens.
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Le saviez-vous ?
Les diagnostics techniques
Depuis le 1er Novembre 2007, un dossier de Diagnostic Technique
est mis en place. Il regroupe des diagnostics différents, qui doivent
être fournis en cas de vente (et parfois en cas de location), en
totalité ou partiellement, selon la nature ou la date de construction
du bien, notamment :
• Constat de risque d’exposition au plomb
• État mentionnant présence ou absence de matériaux ou produits
contenant de l’amiante
• État relatif à la présence de termites dans le bâtiment
• État de l’installation intérieure de gaz
• État des risques naturels et technologiques dans les zones définies
• Diagnostic de performance énergétique
• État de l’installation intérieure d’électricité
• Document établi à l’issue du contrôle des installations
d’assainissement non collectif
• ...
La présentation de ces diagnostics est standardisée et le dossier
de Diagnostic Technique doit être annexé à l’avant-contrat de
vente (promesse ou compromis de vente).
À défaut d’avant-contrat, ce dossier devra être produit avec l’acte
authentique de vente. Si un document produit lors de l’avantcontrat de vente n’est plus valable à la date de la signature de
l’acte authentique de vente, un nouveau document devra être
produit.
L’hypothèque rechargeable
Ce dispositif permet à une personne ayant contracté un prêt
immobilier garanti par une hyothèque, d’utiliser cette garantie
pour souscrire un autre prêt sans attendre le remboursement
total du précédent. Au fur et à mesure de ses remboursements,
l’emprunteur retrouve une capacité d’emprunt.
Il a la possibilité, grâce à une convention dite de « rechargement »,
de remettre son immeuble en garantie non seulement au profit du
créancier originaire, mais aussi de tout nouveau créancier, bien
que le premier n’ait pas encore été payé en intégralité.
14, rue de Paris - CS 16436 - 35064 RENNES Cedex
Tél. : 02 99 27 54 45 - Fax : 02 99 27 54 40
www.notaires-ouest.com • [email protected]
de l’Ouest
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LE SAVIEZ-VOUS ?
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