Le marché de la revente se raffermit au Québec, mais

Transcription

16 juin 2016
Le marché de la revente se raffermit au Québec,
mais la construction neuve tourne au ralenti
La première moitié de 2016 tire à sa fin avec quelques signaux positifs pour le secteur résidentiel. Les ventes de propriétés
existantes ont repris de la vigueur dans la plupart des principales agglomérations de la province et la hausse annuelle
des prix s’est légèrement accélérée à plus de 2 %. L’offre d’habitations demeure toutefois trop abondante, ce qui limite
la construction neuve de maisons unifamiliales et de copropriétés. La dynamique s’avère donc bien différente de celle
qui prévaut ailleurs au pays. Les marchés de l’Ontario et de la Colombie-Britannique sont en plein essor tandis qu’une
chute des ventes et des prix afflige les provinces productrices de pétrole. Le Québec se situe entre les deux extrêmes en
évoluant à un rythme modéré. Voilà qui atténue les inquiétudes de surchauffe et les risques de correction brusque du
marché immobilier résidentiel.
Le nombre de maisons unifamiliales et de copropriétés vendues par l’entremise d’un courtier immobilier a poursuivi
sa remontée depuis le début de 2016 (graphique 1). De janvier à mai, la hausse a atteint 6 % par rapport à la même
période de 2015 dans les deux segments de marché. Les
prix ont progressé modestement pour les maisons unifamiliales, mais ils ont stagné pour les copropriétés. Le bassin
de résidences à vendre a rétréci depuis le début de l’année
de sorte que les conditions de marché se sont un peu améliorées pour les vendeurs. Malgré cela, le déséquilibre s’avère
encore important et les acheteurs ont l’embarras du choix
pour les copropriétés.
La situation de surplus persiste dans les six régions métropolitaines de la province pour ce marché (graphique 2).
Selon la compilation provinciale effectuée par la firme JLR,
près du tiers des copropriétés achetées au cours des trois
dernières années et revendues par la suite l’ont été à un prix
égal ou moindre que le prix d’achat initial. Les ménages qui
acquièrent une copropriété et qui la revendent dans un court
délai ont moins de chance de récupérer le montant déboursé
à l’achat, surtout si tous les frais associés à la transaction
sont pris en compte. Pour les propriétaires qui ont acheté il
y a de nombreuses années, et qui ont profité de l’ascension
annuelle des prix de 5 % à 10 % au début de la décennie,
un profit est pratiquement assuré à la vente même si les prix
ont baissé récemment à certains endroits. Tout dépendant
Graphique 1 – Les ventes de propriétés existantes
remontent au Québec
Graphique 2 – Plusieurs marchés excédentaires
dans les RMR du Québec au premier trimestre de 2016
LES VENTES SE REDRESSENT
En milliers
En milliers
Nombre
Nombre
Ratio vendeurs/acheteur
4 700
1 500
24
4 600
1 450
22
Maisons unifamiliales
22
20
Copropriétés
20
Maisons unifamiliales (gauche)
Copropriétés (droite)
4 500
1 400
4 400
1 350
4 300
1 300
4 200
1 250
4 100
1 200
Moyennes mobiles 12 mois
4 000
1 150
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Sources : Fédération des chambres immobilières du Québec par le système Centris® et Desjardins, Études économiques
François Dupuis
Vice-président et économiste en chef
Hélène Bégin
Économiste principale
18
Surplus
24
18
16
16
14
14
12
12
10
10
8
8
6
6
4
4
Montréal
Québec
Gatineau
Sherbrooke
Saguenay
Trois-Rivières
Sources : Fédération des chambres immobilières du Québec par le système Centris ® et Desjardins, Études économiques
Chantal Routhier
Économiste
418-835-2450 ou 1 866 835-8444, poste 5562450
Courriel : [email protected]
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Juin 2016
Zoom sur l’habitation
de la date de l’acquisition de la copropriété et du moment
de la revente, un gain ou une perte peuvent être encaissés
lors de la vente.
www.desjardins.com/economie
Graphique 4 – Marché de la revente de copropriétés :
les surplus demeurent importants
22
LES PRIX DES COPROPRIÉTÉS NE MONTENT PLUS
Bien que les prix se stabilisent à l’échelle provinciale et
dans la région métropolitaine de Montréal, ils diminuent
depuis un certain temps dans plusieurs agglomérations
(graphique 3). La détérioration du marché des copropriétés
se poursuit à Québec et le prix de vente a baissé depuis le
début de 2016. Il s’agit de la troisième année consécutive de
reculs des prix.
RMR de Québec
20
18
RMR de Montréal
18
16
RMR de Gatineau
16
14
14
Surplus
12
10
12
10
Équilibre
8
8
Pénurie
6
6
4
2
Graphique 3 – Marché de la revente de copropriétés :
baisses des prix moyens amorcées dans plusieurs RMR
22
20
4
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
2
Var. ann. en %
Var. ann. en %
6
6
Année 2015
1er trimestre de 2016
4
Graphique 5 – Nombre de copropriétés neuves
terminées de construire, mais invendues à Montréal
4
2
2
nd
0
nd
0
En unités
En unités
1 200
(2)
(2)
3 000
(4)
(4)
2 800
RMR de Montréal (gauche)
(6)
(6)
2 600
Île de Montréal (droite)
(8)
(8)
2 400
(10)
(10)
(12)
Montréal
Québec
Gatineau
Sherbrooke
Saguenay
TroisRivières
Province
(12)
nd : non disponible
1 100
1 000
900
2 200
2 000
800
1 800
700
1 600
600
1 400
500
1 200
Une certaine amélioration est en cours à Gatineau à la suite
d’une chute d’environ 50 % des mises en chantier en 2015.
Même si le ratio vendeurs/acheteur a baissé, il demeure à
un niveau élevé et les prix ont fléchi légèrement depuis le
début de l’année. Il est encore trop tôt pour une relance de
la construction neuve afin d’assainir les bases du marché.
Dans la grande région de Montréal, le ratio vendeurs/acheteur s’est replié un peu récemment (graphique 4). La baisse
de 25 % des mises en chantier en 2015 et le recul de près
de 5 % enregistré depuis le début de l’année a sans doute
contribué à cette légère amélioration. Cependant, de nombreux projets présentement en construction, notamment au
centre-ville de Montréal, s’ajouteront bientôt à l’offre d’unités disponibles. Même si le rythme des ventes est nettement
plus rapide depuis la fin de 2015 dans ce secteur, certains
projets suscitent peu d’engouement et quelques-uns ont dû
être suspendus ou annulés. Plusieurs autres ont toutefois
connu un succès immédiat, ce qui explique la forte progression des ventes. Signe positif, le nombre de copropriétés neuves invendues continue de diminuer (graphique 5).
Cependant, les surplus sont encore importants sur le marché existant et la construction doit demeurer limitée en 2016
et en 2017.
2
1 000
400
2013
2014
2015
2016
Sources : Société canadienne d’hypothèques et de logement et Desjardins, Études économiques
FORTE CONSTRUCTION D’APPARTEMENTS LOCATIFS
Les mises en chantier de logements locatifs continuent
d’étonner par leur vigueur. Il s’agit du seul type de construction qui affiche une forte croissance pour une deuxième
année consécutive. Au cours des cinq premiers mois de
2016, les mises en chantier des principaux centres ont fait
un bond de plus de 50 %, comparativement à la même période de 2015. Pourtant, des signes de saturation du marché
locatif traditionnel sont déjà présents : le taux d’inoccupation excède le seuil d’équilibre de 3 % dans les six régions
métropolitaines du Québec. Trois d’entre elles ont même un
taux d’inoccupation supérieur à 6 % qui peut être associé à
un phénomène de surconstruction, soit Saguenay (7,2 %),
Trois-Rivières (6,2 %) et Gatineau (6,1 %). Les mises en
chantier locatives sont pourtant à la hausse depuis le début
de l’année dans ces agglomérations, ce qui risque d’entraîner un déséquilibre encore plus important.
Juin 2016
Plusieurs projets locatifs en construction sont toutefois
des résidences destinées aux personnes âgées. Même si
le taux d’inoccupation n’est pas suffisamment faible pour
justifier la construction immédiate de nouveaux complexes
(graphique 6), l’engouement pour les appartements neufs
semble être au rendez-vous. Le pari de certains promoteurs
de se positionner dès maintenant pour combler les besoins
d’une population vieillissante semble pertinent. Certains
projets récemment achevés ont rapidement trouvé preneurs
autant pour le locatif conventionnel que les résidences pour
personnes âgées. La concurrence est donc forte pour les
immeubles moins récents. Il s’avère maintenant plus difficile d’attirer de nouveaux locataires et même de retenir la
clientèle existante. Les immeubles moins bien entretenus au
cours des dernières années subissent les contrecoups d’un
manque d’investissement.
Taux d’inoccupation – Février 2016
6,8
6,2
RMR de Montréal
Taux d’équilibre
entre 4 % et 6 %
4,4
RMR de Québec
RMR de Saguenay
8,3
RMR de Trois-Rivières
8,3
10,2
RMR de Sherbrooke
En milliers
50
16
45
14
12
40
10
35
8
30
6
25
20
4
2
Moyennes mobiles 3 mois
15
0
2010
2011
2012
2013
Total (gauche)
2014
2015
2016
Logements collectifs (gauche)
Maisons individuelles (droite)
* Centres urbains de plus de 10 000 habitants.
6,6
RMR de Gatineau
En %
En milliers
Les ventes de propriétés existantes devraient continuer à se
redresser d’ici la fin de 2016 et en 2017. La progression des
prix restera toutefois modérée avec une hausse d’environ
2,5 % en moyenne cette année, puis de 3,0 % l’an prochain.
L’amélioration du marché du travail, qui se caractérise par
des gains d’emplois et un recul du taux de chômage sous
les 7,5 %, continuera de stimuler la demande, notamment
celle des acheteurs expérimentés. Les accédants à la propriété continueront d’être moins présents. Avec la hausse
vertigineuse des prix des dernières années, il est désormais
difficile d’amasser la mise de fonds minimale de 5 % pour
le prix d’une résidence d’environ 275 000 $ en moyenne au
Québec.
Graphique 6 – Marché locatif des résidences
pour personnes âgées au Québec
Province de Québec
Graphique 7 – Mouvement à la baisse des mises en chantier
depuis la fin de 2015 au Québec
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
PERSPECTIVES EN BREF
Même si les conditions du marché de la revente se sont
améliorées récemment pour les maisons et les copropriétés,
le déséquilibre est encore trop important pour espérer une
relance de la construction. La tendance baissière des mises
en chantier devrait donc se poursuivre d’ici la fin de 2016
(graphique 7) et elle fera place à une certaine stabilité en
2017. Le niveau annuel des mises en chantier devrait donc
avoisiner 37 000 cette année et l’an prochain, comparativement à 37 926 nouveaux logements en 2015. Seuls les
appartements locatifs seront à la hausse cette année avant
de connaître une accalmie l’an prochain.
Les ménages qui possèdent déjà une propriété et qui décident de changer pour une autre resteront le moteur des
transactions sur le marché de la revente. Selon une étude
récente1, une mise de fonds moyenne de près de 30 % est
généralement versée lors de l’achat d’une propriété. De
plus, la moitié des ménages ont complètement remboursé
leur hypothèque vingt ans après l’acquisition. Fait intéressant, environ 10 % des propriétés sont entièrement payées à
l’achat. Par conséquent, même si les premiers acheteurs sont
moins présents sur le marché, la situation plus favorable de
plusieurs propriétaires actuels permet de soutenir l’immobilier résidentiel. Étant donné que les taux hypothécaires
resteront faibles au cours des prochains trimestres, l’élan du
marché de la revente devrait se poursuivre au Québec.
Hélène Bégin
Économiste principale
Marc-André Gauthier, Institut de la statistique du Québec « L’amortissement
hypothécaire au Québec », Données démographiques en bref, Volume 20,
numéro 2, février 2016. http://www.stat.gouv.qc.ca/statistiques/conditions-viesociete/bulletins/sociodemo-vol20-no2.pdf
1
3
Juin 2016
Québec - Prévisions du marché de l'habitation
2016-2017
2013
2014
2015
2016p
2017p
9,0
(12,2)
8,7
(2,3)
8,3
(4,8)
8,4
1,0
8,6
2,4
37 758
(20,3)
38 810
2,8
37 926
(2,3)
37 000
(2,4)
37 500
1,4
Maisons
Variation annuelle (%)
- Individuelles
- Jumelées
- En rangée
17 100
(21,7)
13 144
(18,2)
2 835
(26,7)
1 121
(41,1)
15 707
(8,1)
11 227
(14,6)
3 083
8,7
1 397
24,6
13 593
(13,5)
9 698
(13,6)
2 650
(14,0)
1 245
(10,9)
12 000
(11,7)
-
12 300
2,5
-
Appartements
20 658
23 103
24 333
25 000
25 200
- Condos1
(19,1)
11 395
(28,9)
11,8
12 893
13,1
5,3
9 571
(25,8)
2,7
8 300
(13,3)
0,8
8 350
0,6
- Locatifs1
_________________
8 332
(1,2)
8 939
7,3
13 588
52,0
16 000
17,8
14 500
(9,4)
- Locatifs conventionnels2
6 635
6 204
9 218
11 500
9 000
- Résidences pour personnes âgées2
21,6
1 411
(25,1)
(6,5)
2 438
72,8
48,6
4 089
67,7
24,8
4 500
10,1
(21,7)
5 000
11,1
71 194
(8,0)
70 625
(0,8)
74 207
5,1
79 000
6,5
81 000
2,5
Prix moyen pondéré (en milliers de $)
268
1,3
271
1,3
275
1,5
282
2,5
291
3,0
Chiffre d'affaires (en milliards de $)
18,7
(7,3)
18,8
0,4
20,2
7,5
22,3
10,5
23,5
5,6
Taux d'inoccupation des logements locatifs3 (%)
3,1
3,7
4,3
4,8
5,1
Prix moyen des loyers3 (en $)
679
2,4
691
1,8
712
3,0
730
2,5
746
2,2
Dépenses de rénovation4 (en milliards de $)
11,5
2,0
12,2
6,3
12,7
4,0
12,5
(1,5)
12,8
2,4
Marché du logement neuf
Construction neuve (en milliards de $)
Mises en chantier
Marché de la revente
Nombre de transactions
Autres indicateurs
1
Centres urbains de 10 000 habitants et plus seulement. La somme est légèrement inférieure au total provincial des appartements présenté plus haut.
Déjà inclus dans les logements locatifs.
3
Trois logements et plus. Enquête semestrielle de l'automne.
4
Les dépenses d'entretien et de réparation sont exclues.
Sources : Société canadienne d'hypothèques et de logement, Association canadienne de l'immeuble, Fédération des chambres immobilières du Québec, Statistique Canada et
Desjardins, Études économiques.
2
4

Le marché de la revente se raffermit au Québec, mais

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