2ème Partie LES CONCLUSIONS

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ENQUÊTE PUBLIQUE RELATIVE AU
PROJET DE PLAN LOCAL D’URBANISME
DE LA COMMUNE DE
HYERES-LES-PALMIERS
Du 28 mars 2011 au 29 avril 2011
Arrêté municipal n°169 du 16 février 2011
Publié le 21 février 2011
Commission d’enquête :
Jean-Robert Bauchet, président (Ingénieur général des ponts et chaussées, honoraire)
Alain Morel, membre titulaire (Contrôleur général des Armées, 2ème section)
Michel Thibault, membre titulaire (Ingénieur général des ponts et chaussées, honoraire)
Décision du Tribunal administratif de Toulon, en date du 20/12/2010
Dossier n° E10000090/83
2ème Partie
LES CONCLUSIONS
Dossier n°E10000090/83
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1.Objet de l'enquête
La présente enquête publique a pour objet le projet de Plan Local d'Urbanisme, PLU, de la
commune de HYERES LES PALMIERS, tel qu'arrêté par le Conseil municipal lors de sa
séance du 8 septembre 2010.
L'élaboration de ce projet fut prescrite par délibération du Conseil municipal en date du 19
décembre 2001, afin de disposer d'un projet de territoire cohérent et d'un document
d'urbanisme répondant aux dispositions de la Loi "Solidarité et Renouvellement Urbains".
Ce projet porte donc sur l'ensemble du territoire, lequel est extrêmement vaste, diversifié et
peuplé: plus de 13 000 hectares (dont la presqu'île de Giens et les trois îles : Porquerolles,
Port Cros et Le Levant), pour 55 000 habitants.
De nombreuses portions de ce territoire bénéficient de protections réglementaires (Loi
Littoral, Sites classés, Sites inscrits, Parc national de Port-Cros, Réserve naturelle
régionale), ou contractuelles (Natura 2000, Zones ZNIEFF, Contrat de baie,...).
Par ailleurs, il est à noter que ce projet doit respecter des normes juridiques supérieures
(Schéma d'Aménagement et de Gestion des Eaux, SDAGE, par exemple) ou des plans
communautaires :
- la Communauté d'Agglomération Toulon Provence Méditerranée, qui a arrêté un Plan Local
de l'Habitat, PLH, et un Plan de Déplacements Urbains, PDU,
- le Syndicat mixte Provence Méditerranée qui a approuvé un Schéma de Cohérence
Territorial, SCoT.
Simultanément, il doit prendre en compte les nuisances (voies bruyantes, présence d'un
aérodrome), et des risques (incendies, inondations).
Enfin, une évaluation environnementale du projet était nécessaire (application des articles
L121-10 et R121-14 du CU).
Ce projet de PLU constitue donc le résultat d'une démarche complexe tant sur le plan
socio-économique qu'au regard de la règlementation (codes de l'urbanisme et de
l'environnement, notamment).
2. Modalités et déroulement de l'enquête
Pour mener cette enquête publique, le Tribunal administratif de Toulon a mis en place une
commission d'enquête composée de trois commissaires enquêteurs (dont un président).
Conformément à l'arrêté municipal pris par Monsieur Jacques POLITI, Maire, Vice-président
de Toulon Provence Méditerranée, Conseiller général du Var, l'enquête s'est déroulée du 28
mars 2011 au 29 avril 2011 inclus.
Le public a pu consulter les dossiers et porter ses observations sur un registre ouvert en trois
lieux distincts: l'Hôtel de Ville, les Mairies annexes de l'AYGUADE et de GIENS. Ces lieux
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furent ouverts simultanément pendant toute la durée de l'enquête (aux jours ouvrables et
horaires de travail officiels, dont le samedi matin pour l'Hôtel de Ville). Sur place, le public a
bénéficié de la présence permanente d'un personnel de la Mairie, compétent en matière
d'urbanisme/aménagement.
Au total, les commissaires enquêteurs auront assuré 15,5 journées de permanence en l'un
des trois lieux cités ci-dessus (certaines d'une durée effective de plus de 6 heures), dont un
samedi matin à l'Hôtel de Ville.
Ces modalités ont permis à près de 1 000 personnes, soit de s’informer (environ 400), soit
de s'exprimer par écrit sur les registres (508 au total, dont 297 à l’Hôtel de Ville, 146 en
Mairie annexe de Giens, 65 en Mairie annexe de l’Ayguade), ou par correspondance (101 à
l’Hôtel de Ville et 5 auprès de la Mairie annexe de Giens ; toutefois, quelques lettres
constituaient des doublons avec des documents déposés et annexés aux registres).
De nombreuses observations furent développées et argumentées par les intervenants dans
des documents particuliers qui furent annexés aux registres (119 à l’Hôtel de Ville, dont 4
doublons ; 62 à Giens ; 42 à L’Ayguade).
Ceci témoigne de la mobilisation du public (mais aussi du travail de la commission pour lire
et analyser toutes les observations, beaucoup nécessitant un repérage sur carte à partir de
simples données cadastrales).
Aucune contre-proposition globale n’a été déposée. En revanche, de nombreuses études sur
des points particuliers ont été présentées, notamment par des associations et des comités
d’intérêt local
Quelques « pétitions » ont été enregistrées, mais il s’agit plutôt de regroupements de
signatures pour marquer un désaccord vis-à-vis de thèmes ponctuels (exemples : un
Emplacement Réservé, un point de règlement d’une zone contestée).
Une demande de prolongation a été formulée par l'Association "Changer d'Ere", mais fut
déclinée par la commission, après concertation avec l'Autorité organisatrice (la
correspondance figure en annexe au rapport).
La commission estime donc que tous les moyens furent mis en place, en étroite
collaboration avec les Services de la Mairie, pour assurer objectivement une large
participation du public. Celui-ci a répondu avec intérêt à cette consultation, que cet
intérêt soit d'ordre général ou particulier.
3. Le travail de la commission
Afin de prendre la dimension du dossier, la commission a rencontré le Maire et ses
collaborateurs directs dès le 17 janvier 2011.
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Par la suite, elle a tenu deux réunions de travail avec les Services de la Mairie pour préparer
l'enquête publique (les 27 janvier et 25 mars), puis deux réunions avec le Service
Planification pour apprécier les observations portées sur les registres (22 avril et 11 mai). De
plus, chaque commissaire enquêteur a rencontré ce Service au moins une fois, afin
d’approfondir les thèmes qui lui furent attribués au sein de la commission (les 5, 6, 9 ou 10
mai) .
Guidée par le Service Planification et le Maître d’œuvre, la commission a visité les lieux
pendant une journée complète, le 24 février 2011. Ultérieurement, chaque commissaire
enquêteur s'est rendu sur quelques secteurs spécifiques afin de mieux fonder son opinion.
Sur sa demande, la commission a été reçue le 16 mars par la Direction Départementale des
Territoires et de la Mer (DDTM du Var). L'entretien lui a permis d'approfondir les
observations de l'Etat, formulées par le Préfet en qualité de "Personne publique associée" et
"Autorité environnementale". La commission s'est aussi rapprochée de la DREAL pour
aborder les aspects réglementaires de l'évaluation environnementale d'un PLU, tel celui de
Hyères.
De nombreux courriels furent échangés avec la Mairie et la DDTM.
Le rapport et les conclusions furent formellement remis à Monsieur POLITI, Maire de
la ville d’Hyères, le 30 mai 2011, accompagnés de tous les documents ayant trait à
l’enquête.
La commission souligne la disponibilité des personnels de la Mairie, leur compétence
technique, leur discrétion et leur neutralité. Sans eux, les commissaires enquêteurs auraient
eu de très sérieuses difficultés à appréhender les observations du public.
En conclusion, la commission considère que l'enquête publique s'est déroulée dans
d'excellentes conditions, mais avec un volume de travail considérable compte tenu du
nombre et de la diversité des observations recueillies.
4. Motivation de l'avis
Le projet de PLU soumis à l'enquête publique est le premier du genre élaboré par la
Municipalité de Hyères les Palmiers, dont les documents d'urbanisme en vigueur sont de
type "POS".
La commission s'est donc interrogée, en premier lieu, sur le respect des dispositions
législatives et réglementaires de portée générale (Loi "SRU", Loi « Littoral ») et la cohérence
entre le POS en vigueur et ce projet.
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Puis, elle a examiné la cohérence du projet avec les grands principes figurant dans les
documents communautaires (SCoT, PDU, PLH) et dans le PADD.
Enfin, la commission a mis en perspective les avis ponctuels qu'elle a formulés en regard
des observations des Personnes publiques associées et du Public lui-même, complétés par
ses propres remarques, ce qui l'a conduite à motiver sa conclusion.
4.1 Respect des dispositions législatives et réglementaires
4.1.1 La Loi « SRU »
Selon l'article L121-1 du code de l'urbanisme, les orientations figurant dans un PLU doivent
permettre d'assurer, dans le respect des objectifs de développement durable:
•
L'équilibre entre d'une part, le renouvellement urbain, un développement urbain
maîtrisé et le développement de l'espace rural et, d'autre part, la préservation des espaces
affectés aux activités agricoles et forestières et la protection des espaces naturels et des
paysages.
•
La diversité des fonctions urbaines et de la mixité sociale, en tenant compte en
particulier de l'équilibre entre emploi et habitat ainsi que des moyens de transport et de
gestion des eaux.
•
Le respect de l'environnement, grâce à une utilisation économe et équilibrée des
espaces naturels, urbains, périurbains et ruraux, à la maîtrise des besoins de déplacement
et de circulation automobile, à la préservation de la qualité de l'air, de l'eau, du sol et du
sous-sol, des écosystèmes, des espaces verts, des milieux, sites et paysages naturels ou
urbains, à la réduction des nuisances sonores, à la sauvegarde des ensembles urbains
remarquables et du patrimoine bâti, à la prévention des risques naturels prévisibles, des
risques technologiques, des pollutions et des nuisances de toute nature.
Les objectifs retenus pour l'élaboration du PLU de Hyères sont largement développés dans
le chapitre 4 du Rapport de présentation (pièce n°1 du dossier soumis à enquête publique),
notamment l'équilibre du développement urbain par rapport aux espaces agricoles et
naturels (ces derniers comprenant bon nombre d'espaces boisés classés, EBC), ainsi que
les partis adoptés sur le plan socio-économique. Ils répondent aux prescriptions de la Loi
SRU.
L'évaluation environnementale a laissé apparaître quelques lacunes. Dans sa réponse, la
Mairie propose d'apporter des modifications de forme et surtout d'ordre réglementaire sur
les points signalés (cf. le tableau présentant les observations des PPA et leur analyse).
Sachant que la commission soutient la majorité de ces propositions, sauf quelques
exceptions dont celle concernant le secteur de Sainte Eulalie (cf. ci-après), et qu'elle
recommande à la Mairie de leur donner une suite effective, la commission considère qu'elles
sont de nature à amender le projet dans un sens favorable, sans remettre en cause son
économie générale.
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[Note: sur un plan général, la commission se permet de souligner les difficultés d'apprécier
les lacunes éventuelles d'une "évaluation environnementale", lorsque celle-ci doit être
intégrée dans la démarche d'élaboration d'un PLU, au sein du rapport de présentation].
La commission considère que le projet modifié de PLU, après intégration des réserves
et/ou des recommandations qu’elle formule sur la base des propositions de la Mairie
ou de sa propre initiative, répondra aux orientations stipulées par la loi SRU.
4.1.2 La Loi « Littoral »
Compte tenu des observations formulées tant par les Personnes Publiques Associées que
par le public lui-même d’une part et, d’autre part, de la situation de la Commune au regard
de l’application de cette Loi, la commission s’est attachée à examiner le respect de l’article
L146-4 (1er alinéa) du CU : «L’extension de l’urbanisation doit se réaliser soit en continuité
avec les agglomérations et villages existants, soit en hameaux nouveaux intégrés à
l’environnement ».
Dans ce cadre,
- elle ne peut que soutenir la position de l’Etat concernant la zone Nsl du secteur
« Sainte Eulalie » ; elle émettra donc une réserve sur le projet de PLU et la
proposition de la Mairie (toutefois, s’agissant de la zone 18AU, la commission émettra
une réserve sur sa limite nord, sans la remettre en cause en totalité).
- elle recommande d’adopter la proposition de la Mairie concernant le secteur de
« L’Almanarre » car le secteur UGc tendait à asseoir le caractère urbain de cet
espace, en bordure immédiate du littoral et entouré d’espaces naturels.
- elle estime que le secteur UH créé dans la « Pointe des Loubes » au détriment d’une
zone agricole et entouré par des zones UIa, 11AU, 12AU et A pourrait favoriser le
« mitage ». Toutefois, la commission relève que le PADD prévoit une urbanisation
plutôt à l’ouest du centre-ville, la situation ne serait alors que temporaire.
D’autres manquements à la loi Littoral ont été relevés vis-à-vis desquels la commission
formulera des réserves et/ou des recommandations.
Cela étant, considérant la superficie couverte par la commune et la diversité du
patrimoine, la commission considère que les éléments ci-dessus ne sont pas
suffisants pour qu’elle émette un avis défavorable, d’autant que le projet comporte
bon nombre d’éléments positifs témoignant du souci de la Commune de respecter
l’environnement.
4.2 Cohérence avec le POS
Les évolutions de zonage entre le POS en vigueur et le projet de PLU sont développées au
chapitre 4.2 du "Rapport de présentation".
S'agissant des superficies, on note que:
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- la superficie des zones U+NA (POS) diminue de 7,6% : elle passe de 2 329ha à 2 151ha
(U+AU dans le PLU),
- la superficie des zones NC du POS, qui deviennent A dans le PLU, diminue de 9% :
(3 671 / 3 335ha),
- la superficie des zones ND du POS, qui deviennent N dans le PLU, augmente de 11,5% :
(5 498 / 6 132ha).
[Les zones NB du POS sont supprimées conformément à la réglementation, mais elles ne
représentaient que 120ha].
Globalement, il n'y a donc pas de bouleversement dans les évolutions de zonage, si ce n'est
une protection accrue des espaces naturels (ce constat est partagé par quelques
associations et/ou CIL).
La délimitation des zones subit quelques modifications afin de répondre aux objectifs
du PLU: développement mesuré des zones urbanisées (les zones AU ne représentent que
231ha), préservation des qualités paysagères de certaines zones ou secteurs, protection
des espaces agricoles et naturels. Mais, là encore, une certaine continuité est observée
tandis que les nouvelles délimitations sont argumentées aux §4.2.2 et suivants du Rapport
de présentation.
Toutefois, la commission souligne la complexité du découpage des zones urbaines, « U », et
surtout des réserves foncières, « AU »:
- Les zones "U", se déclinent en 9 secteurs, plus 3 secteurs UZ.
- Les zones "AU", comprennent 20 secteurs (1AU à 20AU) ; les 9 premiers sont qualifiés de
zones "alternatives" (tissus urbains identifiés dans le POS et dont le sous-équipement justifie
que le PLU les réintègre en zone AU), les 11 suivants constituent des zones "strictes"
(réserves foncières stratégiquement localisées pour recevoir l'extension future de
l'urbanisation).
Pour ces dernières, si l'on considère les superficies concernées et surtout le fait que pour 11
d'entre elles (10AU à 20AU), les conditions d'ouverture à l'urbanisation sont renvoyées à une
prochaine modification du PLU, on ne peut que s'interroger sur les difficultés de gestion d'un
tel zonage. Cependant, il permet d'exprimer chaque composante de la politique affichée du
PLU (PADD), dans un contexte géographique et environnemental contraignant.
La commission considère que le zonage répond, dans son ensemble, aux objectifs
fondamentaux réglementaires et/ou arrêtés par la Commune, ainsi qu’aux
prescriptions réglementaires, sauf quelques cas particuliers qu’elle développera ciaprès.
4.3. Cohérence avec les documents communautaires approuvés
4.3.1 Le SCoT (approuvé le 16 octobre 2009)
Conformément à l’article L123-1 du code de l’Urbanisme, le plan local d’urbanisme doit être
compatible avec les orientations du Schéma de Cohérence Territoriale. La Commune
d’Hyères a intégré le périmètre du SCoT Provence Méditerranée tel qu’arrêté par le Préfet
du Var le 8 novembre 2002.
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Le SCOT Provence-Méditerranée a été approuvé le 16 octobre 2010. Il définit trois
orientations générales :
Orientation n°1 : Encadrer et structurer le développement pour ménager le territoire
Orientation n°2 : Afficher les axes de développement de l’aire toulonnaise
Orientation n°3 : Promouvoir un cadre de vie de qualité.
Chaque orientation se décline selon plusieurs axes.
La première orientation s’appuie sur :
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-
-
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Le respect des trames vertes, jaunes et bleues
Le PLU préserve le capital naturel et agricole, en valorisant les espaces naturels
(réseau vert), les zones humides, cours d’eau, fleuves côtiers et ripisylves (réseau
bleu) et les espaces à dominante agricole (réseau jaune). Cette préservation du
patrimoine prend en compte les nombreuses ZNIEFF recensées sur la Commune,
ainsi que les ripisylves qui sont classées soit en Espaces Boisés Classés (EBC), soit
identifiées comme des éléments paysagers à préserver.
Le respect des espaces caractéristiques du littoral
La commission a pu constater que l’application qui en est faite est conforme aussi
bien au SCoT approuvé, qu’à la Loi Littoral.
L’affirmation du rayonnement et des spécificités du grand centre-ville d’Hyères
Le PLU prévoit un certain nombre d’actions qui vont en ce sens, notamment la
création d’un emplacement réservé pour valoriser le lien entre le centre, la gare et
l’aéroport, ainsi que des mesures complémentaires qui favoriseront la préservation
des qualités urbaines.
Le renouvellement urbain
Le PLU prévoit de privilégier le renouvellement urbain, tout en prenant en compte les
spécificités locales et en le limitant dans les sites dont l’intérêt paysager doit être
préservé (Presqu’île de Giens, San Salvadour, etc.).
La maîtrise de l’extension de l’urbanisation
Le PLU intègre l’ensemble des sites d’accueil du développement futur. Il convient de
noter que certains sites classés en zones NC ou ND du POS ont été reclassées en
zones U du PLU, car ces zones étaient déjà urbanisées. On peut admettre qu’il ne
s’agit pas d’une augmentation de l’urbanisation, mais d’un simple reclassement.
La deuxième orientation (afficher les axes de développement de l’aire toulonnaise), traite
successivement des chapitres suivants.
-
-
Affirmer une ambition métropolitaine
Le PLU prévoit de développer le tourisme, surtout nautique, mais aussi plusieurs
projets culturels importants (théâtre de verdure, esplanade du château,…). Le PLU
envisage la réalisation de nouveaux équipements concernant la desserte de la ville
avec, en projet, un pôle multimodal d’échange dans le quartier de la gare.
Elaborer une stratégie de développement économique
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-
-
Le PLU reprend l’ensemble des sites de développement prévus dans le SCoT ; il
prévoit le maintien des principaux pôles commerciaux, tout en affirmant l’importance
des activités de haute technologie. Les activités agricoles, très importantes sur la
Commune, font l’objet d’un traitement particulier et il est prévu la création de
nouvelles zones agricoles dans certains secteurs du PLU (massif du Fenouillet ou Île
de Porquerolles, par exemple).
Répondre aux besoins en logements
Cette question sera abordée ci-après dans le paragraphe traitant de la compatibilité
du PLU avec le PLH.
Promouvoir une offre de transports collectifs performants
La réserve foncière de la gare est destinée à un pôle d’échange multimodal. La
desserte de la presqu’île de Giens jusqu’à la Tour Fondue fait l’objet d’un
emplacement réservé au profit du Conseil Général (ER qui n’a d’ailleurs pas été
contesté lors de l’enquête, alors que les ER sur Giens l’ont été très fortement).
La troisième orientation vise à promouvoir un cadre de vie de qualité.
-
-
-
-
Apaiser la ville
Le PLU prévoit de favoriser les modes de déplacements « doux », mais aussi
d’améliorer la qualité des espaces publics, en mettant notamment en valeur le
patrimoine bâti. La diminution de l’exposition aux bruits des personnes et des biens
est envisagée le long des voies bruyantes. Certaines restrictions d’utilisation de sol
seront appliquées dans les secteurs soumis au PEB de l’aérodrome d’Hyères.
Entretenir une qualité paysagère au sein des espaces urbains
Le PLU préserve la ville médiévale, ainsi que des hameaux périphériques comme le
hameau des Pesquiers, ou celui de la Capte, ou encore le village de Giens.
Concevoir un mode de développement qui compose avec les risques naturels
et technologiques
Le PLU ne prévoit pas d’extension de l’urbanisation en limite des principaux espaces
boisés. Des zones de coupe-feux ont été préservées sur Porquerolles et au Levant.
Le PPRI a certes fait l’objet d’une annulation administrative, néanmoins les zones
d’aléas ont été reportées sur les documents graphiques.
Gérer durablement les ressources du territoire et minimiser l’impact des
activités humaines
Le PLU, ainsi que cela est mentionné dans le PADD, encourage la qualité
environnementale des projets. Les panneaux solaires sont autorisés sous réserve de
leur intégration au bâti, sauf dans le village historique et à Porquerolles. Par ailleurs,
il est prévu (délibération du 12 mars 2010) un dépassement de COS pour les
bâtiments répondant à des critères de performance énergétique.
Sur la base de ces éléments d’analyse, la commission estime que l’ensemble du PLU
soumis à l’enquête est compatible avec le SCoT Provence Méditerranée.
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4.3.2 Compatibilité du PLU avec les documents de la Communauté d’agglomération
« TPM »
•
Compatibilité avec le PDU
Le Plan de Déplacements Urbains (PDU) concerne le périmètre de transport urbain,
composé des 11 communes de la Communauté d’agglomération. Ce PDU a été
approuvé le 4 juillet 2006, il est valable pour une période d’une dizaine d’années.
Les objectifs de ce PDU s’appuient sur la Loi sur l’air et l’utilisation rationnelle de l’énergie
(Loi LAURE du 30.12.1996) et sur la Loi Solidarité et Renouvellement Urbains (SRU). Les
objectifs visent à une amélioration du cadre de vie, de la qualité de l’air, à une réduction du
trafic automobile et des nuisances que celui-ci engendre, et à une reconquête de l’espace en
privilégiant les modes de transport « doux ».
Le PDU prévoit des aménagements et des principes de fonctionnement urbain des
transports et des déplacements à l’échelle de chaque commune.
Pour la ville d’Hyères, le projet de PLU repose sur plusieurs points :
-création d’un pôle d’échanges multimodal dans le secteur de la gare
-création de parkings relais en différents endroits, et extension possible de parkings existants
-densification du maillage des modes doux
-création de nouvelles liaisons inter quartiers, notamment pour soulager le trafic sur la voie
Olbia
- engagement de réflexions pour la desserte maritime des îles, avec l’objectif de diminuer les
dessertes au départ de la Tour Fondue, ce qui réduirait le trafic automobile en direction de la
presqu’île.
L’ensemble des actions ainsi répertoriées permet à la commission de considérer que
les dispositions du PLU sont conformes à celles du PDU de la Communauté
d’agglomération TPM (même si certaines auraient pu faire l’objet d’une démarche
plus volontariste).
•
Compatibilité avec le PLH
En application de l’article L 123-1 du code de l’Urbanisme, le PLU de la Commune doit être
compatible avec le PLH, approuvé par délibération du Conseil communautaire le 19
décembre 2009.
Le PLH TPM définit, par bassin d’habitat, la production neuve de résidences principales.
Pour ce qui concerne la ville d’Hyères, le PLH communautaire définit une production totale
de 1820 résidences principales, dont 654 logements sociaux et 150 logements
conventionnés.
La ville d’Hyères a prévu deux dispositifs pour arriver à cet objectif de production de
logements aidés :
-
des secteurs de mixité sociale ou 30% de la SHON est réservé à du logement social
dans tout programme de plus de 10 logements.
une servitude de mixité sociale (article L123-2b du CU) sur le site de Costebelle en
réservant 40% de la SHON totale à du logement locatif social.
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La commission considère que les objectifs du PLH sont largement atteints grâce aux
dispositions prévues dans le projet de PLU.
4.4 Cohérence du projet de PLU avec le PADD
La commission a retenu les principes fondamentaux suivants, adoptés par la municipalité au
travers du PADD et schématisés sur les cartes figurant en annexe.
Ces objectifs firent l’objet d’une réunion publique de concertation le 2 décembre 2008 et d’un
débat public en séance du Conseil municipal en date du 12 décembre 2008 :
-
Préserver les espaces naturels et agricoles
Prévenir les risques et réduire les nuisances
Promouvoir le développement urbain de la ville, en favorisant la mixité et la diversité
urbaine et sociale
Eviter le « mitage »
Favoriser une politique de déplacement soucieuse du développement durable.
La commission considère que, sauf quelques exceptions qui peuvent être corrigées,
les composantes du projet s’inscrivent bien dans le cadre de la politique générale
adoptée (tout en relevant quelques lacunes, notamment dans le domaine des
déplacements et du transport mais qui ne remettent pas en cause l’économie générale
du projet).
4.5. Mise en perspective des avis formulés
4.5.1 Les avis des "PPA"
Outre la concertation préalable à l'arrêt du projet dont le bilan fut tiré lors de la réunion du
Conseil municipal du 8 septembre 2010, la commission a noté le travail de consultation de la
Mairie avec les Personnes publiques associées. Celles-ci ont formulé de nombreuses
remarques sur le projet arrêté, notamment le Représentant de l'Etat et l'Autorité
environnementale (le Préfet du VAR).
La Mairie leur a fait part des positions qu’elle était prête à faire évoluer ou, au contraire,
qu’elle entendait maintenir.
La commission a rassemblé cet échange dans un document de synthèse, en faisant valoir
son propre avis (Cf. chapitre 3 de la première partie du présent rapport).
Sauf les exceptions ci-après et qui ont été explicitées dans ce document de synthèse,
la commission recommande de modifier le projet de PLU en intégrant les propositions
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de la Mairie (certaines étant assorties de recommandations de la part de la
commission).
Ces exceptions sont les suivantes (l’origine des observations figure entre parenthèses) :
•
Ste Eulalie (l’Etat, l’Autorité environnementale, Parc national de Port-Cros)
La commission émet deux réserves, l'une sur la partie nord de la zone 18AU qui devrait être
ramenée à la limite sud de l'EBC, l'autre concernant le zonage "Nsl" qui supprime un espace
agricole et/ou naturel (faut-il réellement obérer un tel espace pour aménager un parcours de
santé, souhaité -au demeurant- par certains publics ?).
• Les emplacements réservés (DDSIS, CG84 Délégation générale aux routes)
La commission émet une réserve sur le tracé et/ou l’opportunité de nombreux emplacements
réservés.
• Les zones agricoles (Chambre d’agriculture du VAR)
La commission s’est aussi interrogée sur la création d’une zone UH, en zone A du POS,
dans le secteur des Loubes. Elle formulera une recommandation.
4.5.2 Les avis du public et de la commission, par domaines
La commission a porté une attention particulière sur les observations formulées par les Elus,
les représentants d'Associations ou de Comités d'intérêt local qui, très souvent, ont fourni un
travail d’analyse approfondi.
Celles présentées par des « particuliers » ont nécessité un travail de recherche important car
un bon nombre relevaient d'intérêts privés (constructibilité d'un terrain notamment) ou ne
s'inscrivaient pas dans le cadre d'une appréciation d'un PLU (impact social de certains
logements, par exemple). Néanmoins, de telles démarches sont l’essence même d’une
enquête publique portant sur un projet d’urbanisme car elles contribuent au travail de
réflexion de la commission.
La synthèse des avis recueillis et la propre analyse de la commission conduisent à formuler
des recommandations et réserves sur les domaines suivants :
- l'ancienneté du relevé cadastral utilisé comme fond de carte ;
- le tracé de bon nombre d’emplacements réservés, notamment pour des voies ou des
passages publics ;
- le zonage et/ou les limites d'espaces boisés classés par rapport à des propriétés foncières ;
- certaines dispositions réglementaires.
a) L’ancienneté du relevé cadastral
Le public et la commission ont éprouvé quelques difficultés à situer sur les cartes annexées
au projet de PLU (pièces n°4a à 4h) les parcelles de terrain faisant l’objet d’observations : les
références cadastrales n’étaient pas actualisées.
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De plus, bon nombre de constructions ne figurent pas sur ces plans, faussant dans certains
secteurs l’appréciation visuelle de l’urbanisation existante d’une part et, d’autre part, de
l’impact des emplacements réservés sur les constructions elles-mêmes.
La commission s’est longuement interrogée sur la suite à donner ; elle s’est même
rapprochée de « personnes autorisées ».
Tout d’abord, elle n’a trouvé aucune disposition réglementaire imposant des normes aux
fonds de carte servant de support aux PLU (fondamentalement un PLU est un « zonage »).
Puis elle a examiné les effets de l’ancienneté du fond de carte sur l’économie générale du
projet.
Dans la mesure où la Commune donnera suite aux réserves et/ou observations de la
commission concernant certaines zones et emplacements réservés, celle-ci considère
que l’économie générale n’a pas été altérée par l’imprécision de certaines données
cartographiques.
Elle ne recommande pas de reporter sur des fonds de carte plus récents les zonages
et autres données figurant sur les pièces n°4-a à 4-h, en vue de l’adoption du présent
projet par la Municipalité, car le public et la commission se sont approprié la situation
telle que présentée pour émettre leur avis. Toutefois, la commission invite la Mairie à
garder en mémoire ce point pour une prochaine modification/révision du PLU ?
b) Les servitudes au titre de l’article L.123-2
La justification de l’institution des secteurs des zones urbaines soumis à servitude au titre de
l’article L123-2a du CU fait l’objet du §4.3.2 du Rapport de présentation du projet de PLU
(page 260). Même s’ils ne sont qu’au nombre de quatre, ils ne sont identifiables que si l’on
connait les lieux ; de plus, la commission estime que leur justification pourrait être plus
explicite.
S’agissant des servitudes au titre de l’article L123-2b, une seule est prévue, facilement
identifiable (secteur UDb, Costebelle). Toutefois, d’autres programmes de logements seront
menés dans la commune sur des terrains lui appartenant. Même si une servitude est inutile
en l’espèce, il eût été intéressant de les connaître.
La commission recommande d’établir une correspondance numérotée entre les
servitudes portées sur les cartes et un récapitulatif du type « emplacements
réservés » (à l’instar de la zone 1LS pour le secteur UDb, Costebelle) ; elle
recommande de développer la justification des zones répondant à l’article L123-2a.
Dossier n°E10000090/83
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c) Les emplacements réservés (ER)
Note préliminaire : la commission recommande d’adopter les modificatifs sur les ER
que le Maire a proposés dans sa lettre du 29 avril 2011, car ils portent sur des erreurs
matérielles et peuvent clarifier certaines analyses
Le rapport de présentation, §4.4 (page 272), décrit de façon succincte les mesures destinées
à poursuivre l’équipement de la commune et à améliorer les conditions de vie de ses
habitants : mise en place d’ER à des fins d’infrastructure ou de superstructure. Une
description un peu plus détaillée est fournie dans la pièce n°4bis.
Certes, ces ER sont bien destinés à recevoir des voies publiques, des ouvrages publics ou
des installations d’intérêt général et il s’agit de préserver l’avenir en attendant des études
complémentaires.
Il n’en reste pas moins qu’une attention très particulière doit leur être portée car, au-delà des
avantages informatifs liés à l’inscription d’un emplacement réservé, une telle démarche
emporte des conséquences juridiques majeures.
C’est pourquoi, sur un plan général, la commission recommande à la Mairie de mieux
argumenter la mise en œuvre des ER.
Plus particulièrement, la commission émet une réserve sur :
i)
ii)
iii)
iv)
v)
Les ER portés en Presqu’ile de GIENS (certains pourraient même être
abandonnés tels les ER110, 111, 111bis, 132 et134)
Les ER prévus aux trois BORRELS (ER7, 9 et 13)
Les ER prévus pour desservir les MAURELS à partir de la route de Toulon
(ER 24, 25, 26, 27)
L’ER53 (parking en centre-ville)
L’ER79 (parking public à l’Ayguade)
d) Les espaces boisés classés
Les massifs boisés occupent 40% du territoire communal (5 000 hectares). Une attention
toute particulière doit donc être portée sur le zonage.
L’article L130-1 du CU stipule que les PLU « peuvent classer comme espaces boisés, les
bois, les forêts, parcs à conserver, à protéger ou à créer,….. Ce classement peut s’appliquer
également à des arbres isolés, des haies ou réseaux de haies, des plantations
d’agrumes ».
Mais, la Commune d’Hyères est soumise à la Loi Littoral (espaces remarquables et
bande des 100 mètres). L’article 146-6 du CU (dernier alinéa) stipule alors que le PLU « doit
classer en espaces boisés, au titre de l’article L130-1 du présent code, les parcs et
ensembles boisés existants les plus significatifs de la commune ou du groupement de
communes, après consultation de la commission départementale compétente en matière de
nature de paysages et de sites ».
Dans le projet de PLU, les EBC sont identifiés sur les cartes par une trame verte. Ils se
situent en Zone Nl (Loi Littoral) ou N, mais aussi en zone urbanisée ou urbanisables.
Dossier n°E10000090/83
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Le PLU d’Hyères doit être compatible avec le SCoT Provence Méditerranée approuvé le 16
octobre 2009. Dans ce document, les espaces définis à l’article L146-6 du CU sont
répertoriés et décrits dans le Document d’Orientations Générales (chapitre 1 et carte « le
réseau vert bleu jaune de l’aire toulonnaise »). S’agissant des espaces boisés, on trouve en
particulier :
- les espaces boisés non bâtis du massif de Costebelle, du Mont des Oiseaux et du Mont
Paradis (réf. 18 sur la carte) ;
- les espaces naturels des îles d’Hyères (réf. 19) ;
- de nombreux espaces sur la presqu’île de Giens (réf. 20) ;
- la dune du tombolo occidentale, la pinède des Pesquiers et la pinède de l’Hippodrome, en
dehors des espaces bâtis (réf. 22) ;
- la pinède littorale du Bastidon (réf. 23) ;
- les espaces naturels du versant nord des Maurettes et le Fenouillet (réf.24).
Toutefois, la description reste large, tant dans le texte que sur les documents graphiques. Du
reste, il est précisé au §B.A. de ce chapitre 1 du DOG que « le réseau vert, bleu et jaune tel
que décrit précédemment, identifie les espaces à préserver. Les PLU et éventuellement les
schémas de secteur en définissent la localisation et la définition précise ».
En tant que personne publique associée et donc consultée après l’arrêt du projet, le Centre
régional de la propriété foncière émettait l’avis suivant dans sa réponse du 4 novembre
2010 : « Nous nous permettons [donc] de vous mettre en garde sur le classement EBC qui
serait excessif, car s’il est efficace comme outil de maîtrise de l’urbanisation, il peut avoir
pour effet pervers de perturber les activités en milieu naturel et forestier… » .
La note de doctrine du CPRF PACA précise : « Le classement intégral d’un bois en EBC
peut rendre sa gestion dans le temps problématique »… « Lors des études préalables au
PLU, il est donc recommandé d’établir un diagnostic précis des espaces boisés pour
identifier les plus sensibles et limiter le classement à ceux dont la conservation est
essentielle ».
Toute modification du zonage d’un espace boisé classé ne peut intervenir que lors de
l’élaboration d’un PLU ou de sa révision (la modification est extrêmement encadrée cf. :
L123-13 du CU). La présente démarche est donc l’occasion de s’interroger sur le bien-fondé
des EBC figurant sur les documents soumis à enquête publique, même s’ils ont déjà obtenu
un avis favorable de la commission des sites.
Quant à l’attitude plus générale à observer face aux demandes de modification des limites
de zone, il faudra effectuer un rapprochement avec le POS en vigueur car tout déclassement
d’une portion d’EBC (les demandes du public vont toutes dans ce sens) « doit répondre à
des motifs d’urbanisme ou d’intérêt général et non de permettre la réalisation d’une opération
immobilière et donc une plus-value importante pour le propriétaire du terrain ». [Jurisprudence :
révision du POS de Marseille du 22 décembre 2000 annulée par la cour administrative d’appel de Marseille le 15
juin 2006, pour ce motif : absence de motif d’intérêt général et opération immobilière manifeste…].
Dossier n°E10000090/83
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Malgré les démarches à entreprendre (examen par la Commission des sites des
modifications proposées par la commission d’enquête, dans l’hypothèse où elles seraient
retenues par le Maître d’ouvrage, avant arrêt du PLU), mais compte tenu de l’impact des
EBC tant sur l’environnement que sur la propriété des particuliers, la commission estime que
leur définition graphique mérite d’être ajustée (il s’agit bien d’ajustements et non d’une
remise en cause générale) :
- certains EBC situés en zone U ou AU présentent une superficie très réduite,
- des limites d’EBC coupent des parcelles cadastrales, elles-mêmes de quelques dizaines
d’ares,
- d’autres s’appuient sur des habitations existantes.
Mais, à contrario, la commission a relevé une limite d’EBC largement en deçà de la situation
environnementale, favorisant de fait l’urbanisation (secteur Mont des Oiseaux).
C’est pourquoi la commission recommande au Maître d’ouvrage
- de procéder à un examen plus approfondi de certaines limites d’EBC,
- de confirmer la nécessité de quelques EBC de faible superficie.
(Les cas relevés ont été présentés sur carte au Service Planification).
De plus, comme on le verra ci-après, la commission émettra une réserve sur le zonage
au « Mont des Oiseaux » : la limite entre les zones Nl et UF devrait être remontée vers
le nord-ouest. Dans ces conditions, la commission recommande d’examiner la limite
de l’EBC qui, elle aussi, pourrait être remontée vers le nord-ouest.
e) Le zonage
Cette opération est lourde de conséquences pour chaque parcelle de terrain, donc pour
chaque propriétaire. Elle peut remettre en cause des projets de vente et de revenus
complémentaires, des projets de construction ou de développement d’activités, tandis que
d’autres souhaitent un environnement préservé.
Comme les commissaires enquêteurs l’ont souvent dit au public, il ne leur appartient pas de
se prononcer en opportunité sur le zonage. Celui-ci résulte de l’application des dispositions
législatives et réglementaires, des orientations retenues au niveau communautaire, enfin et
surtout de la politique adoptée par le conseil municipal lors de l’arrêt du Projet
d’aménagement et de développement durable du PLU (PADD).
La commission s’est efforcée de placer sa démarche dans ce strict cadre.
Compte tenu des avis généraux émis et de sa propre analyse, la commission émet des
réserves sur le zonage,
-
du secteur Ste Eulalie (déjà cité),
de l’Almanarre (déjà cité, mais faisant l’objet d’une convergence de point de
vue avec la Mairie),
d’une partie du secteur Costebelle (limite entre la zone Nl et la zone UF),
Dossier n°E10000090/83
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De plus, compte tenu des difficultés d’appréciation de l’urbanisation dans ces
secteurs et des caractéristiques topographiques, la commission recommande de
revoir le zonage,
-
de part et d’autre du chemin du Fenouillet (limites entre les zones UH, N et
4AU),
dans le secteur Beauvallon (intersection des zones 3AU, UE, UB, UE, N).
f) Les limites de zone et le cadastre
S’agissant du tracé des limites de zone qui mériteraient une modification, la commission a
pris en considération l’impact de ce tracé sur les parcelles et habitations, tel qu’il ressort du
fond cadastral utilisé pour le projet de PLU :
- si cette limite partage une parcelle, qui est alors soumise à deux zonages différents,
la commission propose de la déplacer (en tenant compte des superficies) ;
- si elle englobe la parcelle en totalité, la commission a fondé son avis sur le respect
des objectifs du PADD, du SCoT et de la Loi Littoral.
Les cas relevés font l’objet de recommandations figurant dans le récapitulatif présenté ciaprès.
g) Le règlement
Il s’agit essentiellement d’erreurs matérielles ou de cohérence avec, soit le Rapport de
présentation (description des zones, par exemple), soit des dispositions d’ordre supérieur
venant d’être adoptées.
La Mairie a fait parvenir à la commission une proposition de modificatif qu’elle soutient (la
lettre est annexée au rapport de la commission).
5. Récapitulatif des « réserves » et « recommandations »
5.1 Les « réserves » (au nombre de 7)
1- La limite nord de la zone 18AU, Sainte Eulalie (considérée comme trop étendue
vers le Nord et Loi Littoral).
2- La zone Nsl, Sainte Eulalie (Loi Littoral)
3- Le secteur UGc, L’Almanarre (Loi Littoral ; à noter la position déjà favorable de
la Mairie) ;
Dossier n°E10000090/83
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4- La limite Sud-Ouest de la zone UF, Costebelle (étend l’urbanisation de cette
zone UF dans une zone manifestement naturelle et même boisée).
5- Les emplacements réservés en Presqu’île de GIENS, aux trois Borrels (voies de
circulation ER7, 9,13), à Beauvallon Haut et Bas (ER24, 25, 26, 27).
6- L’emplacement réservé n° 53 (principe d’un parking en centre-ville)
7- L’emplacement réservé n° 79 (tracé de cet ER par rapport à l’existant).
5.2 Les recommandations (au nombre de 73)
[Note : Les recommandations de la commission, d’importances inégales, sont exposées ciaprès de manière synthétique et dans le seul ordre chronologique où elles sont traitées dans
le rapport].
Chap.3 (avis des autorités administratives et PPA)
1- Procéder à une étude globale sur l’ensemble des limites des EBC au regard des
dispositions nécessaires pour faire face au risque incendie et tenant compte des
constructions existantes et futures.
2-
Dans le rapport de présentation du PLU, reprendre l’ensemble des données de
l’inventaire des zones humides.
3-
Lors d’une prochaine révision ou modification du PLU, réexaminer la stratégie de
protection des EBC.
4-
Finaliser au plus vite les travaux relatifs au nouveau PEB.
5-
Se rapprocher de la DREAL pour réaliser les ajustements demandés dans le rapport
de présentation.
6-
Suivre l’avis de la Chambre d’Agriculture du Var quant aux autorisations de camping à
la ferme.
Chap. 4 §4.1
7- Procéder aux corrections exposées dans la lettre de la Mairie du 29 Avril 2011.
Chap.4 §4.2
8- Définir le tracé du chenal de crue du Roubaud non seulement en fonction des
paramètres techniques mais également des paramètres socio-économiques.
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9- Mieux expliciter dans les projets la politique de développement des transports « mode
doux ».
Chap4. §4.3
10- Tenir compte des observations relatives à la réglementation et aux espaces libres
exposées dans le dossier remis par le Syndicat Professionnel de l’Hôtellerie de Plein
Air du Var.
11- S’inspirer des propositions relatives au soutien à une politique d’installation
dynamique exposées dans le dossier remis par la Confédération paysanne du Var.
12- Modifier le zonage Nl du marais du Pousset afin d’y inclure la zone humide dans sa
totalité.
Chap.4 §4.4
13- Procéder à un examen attentif du zonage de la parcelle 2209 à Giens.
14- Poursuivre la concertation pour définir un meilleur tracé de l’ER65.
15- Etudier une évolution du triangle du Palyvestre dans une approche d’intérêt général.
16- Rendre cohérentes les dispositions règlementaires relatives aux zones 6AU et UM au
Levant.
17- Examiner la demande consistant à annexer au PLU le règlement d’urbanisme du
lotissement Héliopolis du Levant.
18- Confirmer la pertinence de la zone UH de la « Pointe des Loubes », ainsi que le zonage
UH/11AU/12AU.
19- Reprendre la rédaction des dispositions réglementaires des zones 11AU et 12AU pour
les rendre cohérentes avec celles qui sont décrites dans le Rapport de présentation.
20- Examiner la pertinence du classement en 12AU et 9AU des quartiers périphériques au
sud de la « pointe des Loubes ».
21- Mettre en cohérence le règlement de la zone UBb : superposition des dispositions de
la ZPPAUP et du PLU.
22- De manière générale, mettre en cohérence les dispositions du PLU et de la ZPPAUP.
Chap. 4 §4.5
23- Préserver l’espace boisé en bordure de la voie Olbia, entre l’Avenue Alexis Godillot et
l’Impasse Pierre Barbesant ; examiner la possibilité d’y établir un emplacement
réservé pour espace vert.
Dossier n°E10000090/83
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24- Consulter la Commission des Sites sur les limites de l’EBC à l’est du 3ème Borrels, en
liaison avec une révision de la limite de la zone A.
Chap.4 §4.6.1
25- Pour les quatre secteurs des zones urbaines soumis à servitude au titre de l’article
L123-2a du CU, établir une correspondance entre les zones portées sur les cartes et
leur description dans le rapport, voire même dans la pièce 4bis.
26- Préciser, pour l’ensemble des emplacements ou parcelles soumis à servitude au titre
de l’article L123-2a du CU, le contenu particulier de celle-ci.
27- Dans le rapport de présentation (page 262), donner une justification plus détaillée du
projet fondant la servitude appliquée à la parcelle proche de la gare des Salins.
Chap.4 §4.6.2
28- Etudier à nouveau, avec les riverains, la pertinence de l’ER73.
29- Etudier la possibilité d’admettre différents types de « déplacement doux » sur l’ER77.
30- Procéder à une étude détaillée du tracé de l’ER80 (Chemin St Lazare) et de la
pertinence de son élargissement à 14 mètres.
31- Procéder à des études complémentaires sur l’opportunité de l’ER16.
32- Procéder à des études complémentaires sur le tracé de l’ER22.
33- Etudier l’opportunité et les conditions d’un prolongement de l’ER56 jusqu’au sud de la
parcelle CL28.
34- Etudier à nouveau la localisation de l’ER58, soit dans le cadre du présent projet, soit
pour une prochaine modification/révision.
35- Mettre en œuvre la proposition de modification formulée par la Mairie sur l’ER1LS en
zone UDb.
Chap.4 §4.6.3
36- Réviser et préciser le tracé de l’EBC situé Bd Pasteur-Rue des Bigaradiers, en
l’excluant de la parcelle BX146. Modifier à cette occasion le tracé de l’ER41 pour éviter
des démolitions d’immeubles.
Dossier n°E10000090/83
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37- Examiner avec la Commission des Sites la nécessité de classer en EBC des espaces
situés aux Maurels et de très faible superficie ; proposer d’autres mesures de
protection.
38- Examiner avec la Commission des Sites les limites de l’EBC et de la zone Nl dans le
secteur des Hauts d’Hyères.
39- En s’appuyant sur le cadastre, revoir le tracé de la limite entre la zone UE et la zone Nl
Allée Victor Bellaguet, après consultation de la Commission des Sites (superposition
de la zone Nl et d’un EBC).
40- Consulter la Commission des Sites pour modifier les limites de l’EBC aux 3° Borrels
(parcelle de vigne AOC partiellement classée en EBC).
41- Vérifier le classement des parcelles sises au lieu-dit Bageou (Hautes Loubes) en
« nature de bois » ou « nature de terre ».
42- Examiner le classement d’une parcelle sise Quartier Mataffe et partagée entre les
zones UE et Nl au projet de PLU.
43- Si nécessaire, consulter la Commission des Sites pour modifier les limites de l’EBC à
proximité de la parcelle BE008 (Montée de Noailles).
44- Reconduire dans le PLU la disposition du POS permettant une construction réduite
sur la section CY302, lieu-dit « La grotte des fées », après consultation éventuelle de
la Commission des Sites.
Chap.4 §4.6.4
45- Examiner favorablement la demande de transfert en zone constructible des parcelles
DR268 et 269, sous réserve des dispositions à venir du PEB en cours de révision, et
dans le cadre de la réflexion globale sur la requalification du triangle du Palyvestre.
46- Examiner la demande de classement en zone UH d’une partie des parcelles sises
Chemin de la Poterie.
47- Procéder à une étude globale de requalification du Triangle du Palyvestre, qui
correspond à l’orientation n°2 du PADD.
48- Procéder à la modification du zonage dans le quartier du Ceinturon à L’Ayguade par
extension de la zone UGb aux terrains à usage actuel ou potentiel d’activités
touristiques, sous réserve du respect des dispositions de la loi Littoral.
49- A l’occasion de l’étude du classement du secteur d’assiette du camping « L’Oasis »,
procéder à une réflexion globale sur la problématique des campings en zone agricole.
50- Reclasser en zone N les parcelles situées lieu-dit « La Pendelote ».
51- Etudier le classement en zone UE de la ZAC des Hauts d’Hyères.
Dossier n°E10000090/83
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52- Reclasser partiellement en zone UH, tel que prévu à l’ancien POS, la partie de la
propriété foncière appartenant à l’indivision Barbier/De Fos à Giens et portant les
numéros 1015,1018 et 1020.
53- Reprendre le zonage du POS pour la partie nord de la parcelle 5114 appartenant à M.
Gautier à Giens.
54- Revoir le zonage de part et d’autre du Chemin du Fenouillet (limites des zones UH et
N et 4AU).
55- Consulter la Commission des Sites pour l’EBC situé en zone UE aux Maurels (bordure
sud de la zone 3AU).
56- Reconsidérer le zonage applicable aux parcelles AX001 et AX002 situées entre le
vieux Chemin de Toulon et l’autoroute.
57- Examiner favorablement le reclassement en zone A de la parcelle KZ105 aux
2°Borrels.
58- Reclasser en zone A l’excroissance de la zone Nl avec EBC sise façade sud du mont
Fenouillet.
59- Revoir le tracé de l’intersection des zones N, UE, UB et 3AU dans un secteur des
Maurels qui a certainement évolué au cours des dernières années.
60- Examiner une modification de zonage par rapport à la parcelle cadastrée HB75.
61- Examiner la nécessité de la zone 2AUc.
62- Affiner les limites de zone en fonction de la situation réelle de l’habitat dans le secteur
du Chemin de la Tarente.
63- Examiner toute solution permettant la construction d’une habitation dans la partie
nord de la parcelle n°2884 route de l’Almanarre.
64- Dans le règlement de la zone A, inclure les serres et locaux de préparation dans les
locaux techniques, associer l’activité de tourisme à la pérennité de l’exploitation
agricole.
65- Revoir la limite entre les zones UH et UDb à Giens et reclasser la parcelle HI69.
66- Reclasser en zone UF à Giens la parcelle 2386 (HV14).
67- Procéder à une étude particulière sur les stationnements urbains.
68- Ajuster si nécessaire l’emprise de la parcelle 2860 rue Decujis.
69- Compte-tenu du patrimoine végétal et de l’environnement, élaborer des dispositions
particulières pour la parcelle de terrain où était implantée la Police Municipale :
nombre de logements et hauteurs.
70- Envisager la suppression de l’EBC au Chemin du Fenouillet ou le remplacer par des
mesures de protection.
71- Prendre en considération le projet de port lacustre aux Salins.
Dossier n°E10000090/83
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Chap.4 §4.7
72- Examiner la pertinence de la création de « hameaux agricoles » et revoir certaines
limites du zonage A / Aa à l’est du 3ème Borrels.
73- Revoir le zonage A de la parcelle AT46n au lieu-dit St Gervais, une construction y
ayant été autorisée.
Dossier n°E10000090/83