Le dlai de revente applicable aux Marchands de biens

UNION DES SYNDICATS DE L’IMMOBILIER
Le délai de revente applicable aux Marchands de biens
La particularité du régime « marchand de biens » réside dans l'existence d'un traitement
spécial permettant aux marchands de biens d'être exonérés des droits et taxes de mutation
lors de l'achat de biens destinés à être revendus sous réserve du respect des obligations
suivantes qui leur incombent :
- une déclaration d'existence et la tenue d'un répertoire à colonnes (article 852 du CGI).Les
infractions relatives au contenu et à la mise en forme du registre ou répertoire de
l'article 852 sont uniquement sanctionnées par une amende (article 1829 du CGI). Une
instruction précise que si, dans ces situations, le taux réduit dont a bénéficié l'opération
n'est pas remis en cause, la déchéance du régime spécial demeure applicable lorsque le
marchand de biens n'est pas en mesure de présenter le registre au service fiscal. Il en va
de même lorsque le registre est tenu mais sans mentionner certaines transactions par
ailleurs comptabilisées (Instruction fiscale 19 févr. 2007-BOI 13 N-1-07) ;
- l'enregistrement, dans un délai de 10 jours tous les actes relatifs aux opérations d'achatrevente (mandats, promesses de vente, prorogation de promesses…) s'ils n'ont pas été
rédigés par acte notarié (article 634 du CGI) ;
- la communication des livres, registres, titres, pièces de recettes, de dépenses et de
comptabilité sur demande de l'administration (article L. 88 du Livre de procédure fiscale) ;
- et l'engagement de revendre dans un délai de 4 ans. En cas de mutations successives
entre marchands de biens, le délai de 4 ans part à compter de l'acquisition du bien par le
premier marchand et s'impose aux acquéreurs suivants (article 1115 du CGI).
¾ Le principe
Pour pouvoir bénéficier de l’exonération des droits taxes de mutation lors de l’achat de biens destinés
à être revendus, le marchand de biens doit notamment prendre l’engagement de revendre dans un
délai de 4 ans.
Ce délai de 4 ans est ramené à 2 ans pour les biens achetés à compter du 1er janvier 2005 et dont la
revente consiste en une vente par lots déclenchant le droit de préemption du locataire. Les
locaux objets de baux commerciaux ou professionnels ne sont donc pas concernés.
Sont uniquement visés :
-
-
le droit de préemption déclenché par un congé pour vendre (article 15 de la loi n° 89-462 du 6
juillet 1989) dans le cadre de la location d’un logement vide à usage d’habitation principale ou
mixte (usage d’habitation principale et professionnel) ;
le droit de préemption au bénéfice du locataire ou de l’occupant de bonne foi à l'occasion de
la première vente d’un local à usage d’habitation ou à usage mixte (usage d’habitation et
professionnel) suivant la mise en copropriété de l'immeuble (article 10 de la loi n° 75-1351 du
1 décembre 1975) ; peu importe que le local loué soit vide ou meublé.
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Les acquisitions d'immeubles supportent cependant la taxe de publicité foncière au taux de 0,60 %
majoré de 0,1 % soit un taux de 0,715 % compte tenu du prélèvement au titre des frais d'assiette et de
recouvrement.
¾ L’apport de l’administration fiscale
Dans un rescrit fiscal 2009/22 du 31 mars 2009, l’administration fiscale est interrogée sur le
point suivant :
Dans le cas d'un marchand de biens qui a acquis un immeuble sous le régime des achats en vue de la
revente prévu à l'article 1115 du code général des impôts (CGI) et qui le revend dans sa totalité et en
une seule fois à un autre marchand de biens qui se place également sous ce régime mais qui procède
à une revente par lots de l'immeuble acquis déclenchant ainsi le droit de préemption des locataires
prévu à l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 et à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6
juillet 1989 modifiée, comment s'articulent le délai de revente de quatre ans et le délai particulier de
deux ans dont dispose le second acquéreur ?
L’administration fiscale répond :
L'article 1115 du code général des impôts réduit à deux ans le délai pour revendre qui est imparti aux
marchands de biens lorsqu'ils procèdent à des ventes par lots déclenchant le droit de préemption du
locataire prévu à l'article 10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 et à l'article 15 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 modifiée.
S'agissant de la combinaison des délais, le délai de deux ans pour revendre dont dispose le second
acquéreur doit être déterminé dans la limite du délai de quatre ans imparti au premier acquéreur.
Par ailleurs, il est admis que ce délai de deux ans pour revendre l'immeuble ne s'applique pas aux lots
dont la vente ne déclenche pas l'un des droits de préemption des locataires déjà cités lorsque le
marchand de biens produit au service des impôts territorialement compétent un règlement de
copropriété lors de la formalité de l'enregistrement de l'acte d'acquisition de l'immeuble ou avant le
terme de ce délai si ce document n'est pas établi au jour de la formalité.
Sur la base des informations comprises dans ce document et en particulier la répartition des millièmes
de copropriété, il sera possible d'opérer la ventilation entre ceux des lots qui devront faire l'objet d'une
régularisation et ceux pour lesquels aucune régularisation n'est exigée.
¾ Les conséquences du défaut de revente dans le délai imparti
A défaut de revente dans le délai imparti, le marchand de biens doit s'acquitter dans le mois qui suit
l'expiration du délai, des droits et taxes normalement dus majorés des intérêts de retard au taux de
0,4% par mois, décomptés à partir de l'acte initial (article 1840 G ter du CGI).
L'administration fiscale peut aussi prononcer la déchéance de l'exonération avant même l'expiration
du délai légal de revente lorsqu'elle constate l'absence des conditions nécessaires à son obtention. La
Cour de cassation l'a ainsi admis faute d'intention spéculative lors de l'acquisition du bien immobilier
(Cass. com., 6 mars 2007, no 05-21.651, no 433 F - P + B, Sté Carbonel-Pouzelgues c/ DGI).
Le droit supplémentaire de 1 % qui était également dû en cas de défaut de revente de l'immeuble
dans le délai requis a été supprimé par l'ordonnance de simplification en matière fiscale (Ord.
no 2004-281, 25 mars 2004, art. 10, 3o : JO, 27 mars).
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TEXTE
Article 1115 du Code général des Impôts « Sous réserve des dispositions de l'article 1020, les achats
effectués par les personnes qui réalisent les affaires définies au 6° de l'article 257 sont exonérés des
droits et taxes de mutation à condition :
a. D'une part, qu'elles se conforment aux obligations particulières qui leur sont faites par l'article 290 ;
b. D'autre part, qu'elles fassent connaître leur intention de revendre dans un délai de quatre ans.
En cas d'acquisitions successives par des personnes mentionnées aux premier à troisième alinéas, le
délai imparti au premier acquéreur s'impose à chacun de ces personnes.
Pour les biens acquis avant le 1er janvier 1993, le délai mentionné aux troisième et quatrième alinéas
et en cours à cette date est prorogé jusqu'au 31 décembre 1998.
Pour l'application de la condition de revente, les transferts de droits ou de biens dans un patrimoine
fiduciaire et les apports purs et simples effectués à compter du 1er janvier 1996 ne sont pas
considérés comme des ventes.
Pour les reventes consistant en des ventes par lots déclenchant le droit de préemption prévu à l'article
10 de la loi n° 75-1351 du 31 décembre 1975 relative à la protection des occupants de locaux à usage
d'habitation ou celui prévu à l'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les
rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, le délai prévu pour
l'application de la condition de revente visée au b est ramené à deux ans. »
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