CREDIT HYPOTHECAIRE - Farnault Financement

CREDIT HYPOTHECAIRE
Un crédit hypothécaire est un crédit accordé sous la condition de mise en hypothèque d'un ou plusieurs biens
immobiliers constituant le patrimoine de l'emprunteur. L'hypothèque peut être effectuée sur le bien immobilier
pour l'achat duquel un crédit est demandé, mais aussi sur un bien immobilier indépendant de la demande de
crédit.
En cas de non-remboursement du crédit, la banque a la possibilité de saisir et vendre le bien immobilier
hypothéqué.
Un crédit hypothécaire est accessible aussi bien pour un particulier que pour un professionnel, à condition d'être
propriétaire d'au moins un bien immobilier. Un crédit hypothécaire peut servir au financement de nouveaux
projets, ou de nouveaux achats, mais aussi pour rembourser un crédit en cours.
Il peut donc être accordé pour un :
Crédit immobilier
Crédit consommation
Rachat de crédit
Prêt personnel
Crédit auto
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Principe du crédit hypothécaire
Les modalités du crédit hypothécaire sont semblables à celles d'un crédit classique. Il est donc possible de
rembourser le crédit par anticipation, de moduler les mensualités, mais le taux du prêt hypothécaire peut
également être souscrit variable ou fixe. En cas de vente du bien immobilier hypothéqué, le crédit peut être
soldé par anticipation, mais il est aussi possible de faire une hypothèque de substitution sur un autre bien
immobilier.
La durée
La durée du prêt hypothécaire peut être de court ou long terme et est adaptée en fonction du taux
d'endettement du demandeur : le taux d'endettement prend en compte les revenus du demandeur par
rapport à ses charges. En général, la durée d'un crédit hypothécaire est plus longue d'un crédit classique, et
s'établit surtout entre 20 et 25 ans. Au niveau de la durée du crédit, la seule restriction est que la dernière
mensualité doit avoir lieu avant les 90 ans de l'emprunteur.
Lorsqu'un organisme financier accorde un prêt hypothécaire, il s'assure que l'emprunteur sera en possibilité de
rembourser les mensualités déterminées.
Le calcul de la durée du prêt hypothécaire prend donc en considération la capacité d'emprunt du demandeur
et son taux d'endettement.
Ce calcul se base ainsi sur :
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Les revenus de l'emprunteur : ses salaires, ses revenus locatifs, ses pensions, etc. ;
Les charges de l'emprunteur : charges fixes telles que les mensualités des prêts en cours et à venir, les
loyers versés, mais aussi les charges diverses ;
Le versement initial : les fonds que peut verser l'emprunteur à la souscription du prêt ;
Le taux du prêt hypothécaire appliqué.
Si un emprunteur a une capacité de remboursement mensuelle élevée, la durée du prêt sera alors réduite.
Le montant
Le montant du crédit hypothécaire est fixé en fonction de la valeur du bien hypothéqué. La valeur du bien est
souvent déterminée par une expertise immobilière. Le montant accordé par l'organisme financier correspond
à un pourcentage de la valeur du bien, généralement entre 50 % et 80 %, mais dans de rares cas, il peut aller
jusqu'à plus de 100 % de celui-ci.
Un expert immobilier peut être mandaté par l'organisme financier pour estimer la valeur du bien immobilier,
mais celui-ci est payé par l'emprunteur.
Le capital nécessaire à l'emprunteur pour financer son projet ou le capital restant à rembourser en cas de
rachat d'un prêt existant entrent également en compte dans le calcul du montant du prêt hypothécaire.
Frais
Un crédit hypothécaire doit obligatoirement faire l'objet d'un acte notarié, ce qui entraîne des frais. On parle
alors de frais d'acte d'emprunt de crédit hypothécaire.
Ces frais comprennent :
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Les frais d'hypothèque : versement d'une taxe à l'État par le notaire lors de l'inscription de l'acte au service
de publicité foncière (ex conservation des hypothèques). Ces frais comprennent le coût de l'inscription
hypothécaire, mais aussi le salaire du conservateur des hypothèques
Les droits d'enregistrement : taxe versée à l'État par le notaire pour l'enregistrement de l'acte
Les honoraires du notaire : ces honoraires sont établis sur la base du tarif fixé par la loi et sont identiques
d'un notaire à l'autre
Les frais divers liés à la rédaction de l'acte comme le coût des recherches fiscales, des timbres fiscaux,
des extraits cadastraux, des certificats hypothécaires
D’autres frais peuvent inclure :
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Frais d’expertise et d’estimation du bien : Lors de la souscription d'un crédit hypothécaire, l'organisme
financier peut mandater un expert immobilier pour estimer la valeur du bien immobilier hypothéqué. Ces
frais d'expertise sont alors à la charge de l'emprunteur.
Frais de dossier : Comme pour tout crédit, certains organismes appliquent des frais de dossier lors de la
souscription d'un crédit hypothécaire. Les frais de dossiers comprennent différents frais tels que les frais
de traitement du dossier, d'envoi de courriers, de copies, etc.
Frais de provision : Lorsqu'un emprunteur ne perçoit pas en une seule fois le capital emprunté, des frais
peuvent être appliqués sur la partie qu'il n'a pas encore utilisée. Ces frais visent à compenser les pertes
de l'organisme financier qui ne peut pas investir l'argent mis de côté pour l'emprunteur.
En général, les frais du crédit hypothécaire correspondent à 1 à 2% du montant de l'hypothèque, sachant que
plus le montant est élevé, plus le taux est bas.
Avantages et inconvénients
AVANTAGES
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INCONVÉNIENTS
Durée qui s’établit en général entre 20
Le
montant
global
remboursements
Le crédit hypothécaire met à sa
dépasser un tiers des revenus de
disposition
l'emprunteur
dans
l’immédiat
les
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Les
organismes
ne
des
et 25 ans
ressources financières dont il a besoin
o
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doit
prêteurs
pas
limitent
tout en profitant pleinement de son
généralement le montant du crédit à
bien
la moitié de la valeur nette du bien
Il lui est également permis de lever
donné en garantie
l’hypothèque
même
l’échéance s’il revend son bien
avant
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Procédure coûteuse
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Formalisation obligatoire par un acte
notarié