programme economie d`un projet de construction

PROGRAMME
ECONOMIE D’UN PROJET DE CONSTRUCTION
SOMMAIRE
1.
GESTION ECONOMIQUE D’UN PROJET
2.
LES DIFFERENTS INTERVENANTS CHARGES DES COUTS DANS
UNE OPERATION
3.
ENVELOPPE FINANCIERE DU MAITRE DE L’OUVRAGE
4.
PRINCIPALES MISSIONS ECONOMIQUES DE LA CONSTRUCTION
5.
L’IMPORTANCE DE L’ECONOMIE DANS LE PROGRAMME
6.
ESTIMATION D’UNE OPERATION EN PHASE « PROGRAMMATION »
7.
VALEUR D’UNE CONSTRUCTION
8.
LES DIFFERENTES PHASES D'ESTIMATION DES TRAVAUX
9.
LES DIFFERENTES METHODES EXISTANTES
10. DIFFERENTS MODES D'ORIENTATION FINANCIERE D'UN PROJET
11. CONTENU DU PROGRAMME
12. ESTIMATION DU COUT CONSTRUCTION D’UNE OPERATION
PENDANT LES PHASES D’ETUDES ET DE CONSTRUCTION
13. LES STATISTIQUES ET LES RATIOS DE COUTS DE CONSTRUCTION
14. LE DOSSIER DE CONSULTATION DES ENTREPRISES (D.C.E.)
15. CHOIX POUR DEFINIR ET ORGANISER UNE CONSULTATION
D’ENTREPRISES
16. REDACTION DES PIECES CONSTITUANT LES DOSSIERS DE
CONSULTATION ET DONC MARCHES
17. LE CAHIER DES CLAUSES TECHNIQUES PARTICULIERES (CCTP)
18. LIMITES DE PRESTATIONS INTERENTREPRISES
19. PIECES TECHNIQUES REGLEMENTAIRES
20. CONNAISSANCE DE L’ELABORATION DU PRIX PAR L’ENTREPRISE
21. ANALYSE DES OFFRES DES ENTREPRISES
22. DOCUMENTS FINANCIERS D’UN PROJET
23. CONTROLE DES COUTS
24. DECOMPTE GENERAL ET DEFINITIF DES TRAVAUX
25. LES SURETES FINANCIERES
********************
* CONCLUSION
********************
* ANNEXE 2 : ETUDE DE CAS
* ANNEXE 1 : RAPPORT
- CHAPITRE 1 GESTION ECONOMIQUE D’UN PROJET
1. GESTION ECONOMIQUE D’UN PROJET
Concerne : l’évaluation et la gestion des coûts de construction ainsi que
l’ingénierie financière.
Ces missions débutent dès l’idée de réaliser un projet puis tout au long du
processus de l’acte de construire.
- CHAPITRE 2 LES DIFFERENTS INTERVENANTS CHARGES DES COUTS
DANS UNE OPERATION
2.1 LES
PRINCIPAUX INTERVENANTS CONCERNES DIRECTEMENT PAR L’ASPECT
ECONOMIQUE DES PROJETS
2.2 LES
INTERVENANTS
NON
CONCERNES
DIRECTEMENT
PAR
L’ASPECT
ECONOMIQUE DES PROJETS DE LA CONSTRUCTION, MAIS QUI, PAR LEURS
MISSIONS,
INFLUENCENT
IMPORTANTE
LES
COUTS
ET,
BIEN
SOUVENT,
DE
FAÇON
2. LES DIFFERENTS INTERVENANTS CHARGES
DES COUTS DANS UNE OPERATION
2.1 LES PRINCIPAUX INTERVENANTS concernés directement par l’aspect
économique des projets :
-
Le décideur – Investisseur
Le Maître de l’ouvrage mandaté
Le Maître de l’ouvrage direct
-
Les assistants :
. A.M.O.
. Conducteurs d’opération
-
Les programmateurs
Les conseils
-
La maîtrise d’œuvre :
. L’architecte
. Les ingénieurs :
- En structure (béton armé, bois, métal, etc.)
- En équipement (génie climatique, hydraulique,
électrique, etc.)
- Spécialisés (acousticiens, thermiciens, éclairagistes,
façadiers, cuisinistes, etc.),
. Les techniciens économistes de la construction
. Le décorateur
-
Les O.P.C. : ordonnancement, pilotage, coordination
-
Les entreprises,
-
(Le gestionnaire)
2.2 LES INTERVENANTS non concernés directement par l’aspect économique
des projets de la construction mais qui par leurs missions influencent les
coûts et bien souvent de façon importante :
-
Les bureaux de contrôle,
-
Les bureaux d’études des sols,
-
Les coordonnateurs sécurité et protection de la santé,
-
Les spécialistes divers,
-
Les administrations, les services de sécurité,
-
Les concessionnaires,
-
Les Bâtiments de France,
-
Les Monuments Historiques,
-
Les services des carrières.
Il faut donc, à chaque phase, les consulter et, si possible, les concerner
par l’aspect financier des projets.
- CHAPITRE 3 ENVELOPPE FINANCIERE DU MAITRE DE L’OUVRAGE
3.1 ENVELOPPE FINANCIERE PREVISIONNELLE
3. ENVELOPPE FINANCIERE DU MAITRE DE L’OUVRAGE
Recherche du financement
L'opération publique ou privée doit faire l'objet d'une première estimation
financière appelée "enveloppe financière prévisionnelle".
Cette enveloppe financière établie, il faudra rechercher le financement de
l'opération.
3.1 Enveloppe financière prévisionnelle :
Les postes principaux de cette enveloppe financière sont :
a)
Le coût de la charge foncière
b)
Les frais de participation aux équipements publics
c)
Le coût des équipements du terrain
d)
Le coût de la construction
e)
Le coût des équipements
f)
Les frais d'études et rémunérations
g)
Les frais administratifs, financiers et de commercialisation
h)
Les prévisions pour révisions de prix
i)
La marge bénéficiaire (en investissement privé seulement)
j)
Recherche du financement
Le contenu de ces principaux postes est présenté ci-après.
a)
Coût de la charge foncière :
Le prix d'achat du terrain libéré comprend :
- Le prix d'achat de l'emprise nécessaire à la construction,
- Les frais relatifs à l'éventuel achat de mitoyenneté, prospects et
autres servitudes,
- Les frais de libération du terrain : frais d'expertise, frais d'acte
d'éviction, indemnités d'éviction, éventuellement frais de relogement,
- Les frais de négociation ou de commission,
- Les frais de géomètre,
- Les frais de généalogiste si le propriétaire d'un terrain est à
rechercher,
- Les frais d'avocat dans certains cas.
A ces prix d'achat s'ajoutent :
- Les frais d'acquisition : frais de notaire et frais d'inscription
hypothécaire (éventuellement),
- Les frais de démolition des constructions existantes sur le terrain,
- Les frais de reconnaissance de sol et d'établissement du rapport de
sol,
- Les travaux d'aménagement des accès,
- Les dévoiements des réseaux éventuels,
- Le versement pour dépassement éventuel du PLD (Plafond Légal de
Densité). Le PLD peut être défini comme la limite au-dessus de
laquelle le droit de construire relève de la collectivité au-dessus de
cette limite, et si les documents d'urbanisme le permettent, la
construction de surface de plancher est liée au versement d'une
somme par le bénéficiaire à la collectivité.
- Et autres frais divers spécifiques à l'opération.
b)
Frais de participation aux équipements publics :
Ces frais englobent :
-
La taxe locale d'équipement (TLE). Si elle existe, elle est comprise,
suivant les communes et les types d'habitation, entre 1 % et 5 % au
maximum de la valeur de l'ensemble immobilier. La valeur de cet
ensemble immobilier est estimée, suivant des règles très précises et
fixées par le Code général des impôts, en fonction du type de
construction. La réglementation concernant cette TLE est
complexe.
-
La participation pour raccordement au réseau d'assainissement
(article L 332-6-1 du Code de l'urbanisme).
-
Le financement des divers branchements (article L 332-6-1 du
Code de l'urbanisme).
-
La participation pour la réalisation des équipements publics : eau,
électricité, gaz, éventuellement chauffage urbain, etc. (article L
332-6-1 du Code de l'urbanisme).
-
La participation à la réalisation de parcs publics de stationnement
si le constructeur ne peut pas les réaliser dans le cadre de son
propre programme (article L 332-6-1 du Code de l'urbanisme).
-
Eventuellement la taxe départementale d'espaces verts. Cette
taxe est instituée à l'intérieur des périmètres sensibles (article L 142-2
du Code de l'urbanisme).
-
La cession gratuite de terrains ou de locaux destinés à être
affectés à des usages collectifs tels que l'élargissement ou la
création de voies (les surfaces cédées ne doivent pas représenter
plus de 10 % de la surface du terrain sur lequel la construction est
projetée : articles L 332-6-1 et L 332-15 du Code de l'urbanisme),
l'installation de transformateurs ou de détendeurs de gaz
nécessaires à l'opération (au profit d'Electricité - Gaz de France :
article R 332-16 du Code de l'urbanisme).
c)
Coût des équipements du terrain :
Ce coût englobe le montant des travaux suivants :
-
Débroussaillage, enlèvement des souches, préparation du terrain,
-
Terrassements généraux, modelé général du terrain,
-
Réalisation de la voirie et des accès de stationnement,
-
Exécution des divers réseaux :
. Assainissement, eaux pluviales, eaux usées,
. Eau potable, circuit d'arrosage, réseau d'incendie,
. Electricité, éventuellement construction d'un transformateur,
. Eclairage extérieur,
. Gaz,
. Télécommunications,
. Télévision, télédistribution, etc.
- Aménagements extérieurs :
. Espaces verts, plantations diverses,
. Mobilier urbain,
. Clôtures,
. Signalétique, etc.
d)
Coût de la construction :
Il englobe le coût des travaux suivants :
-
Reprise en sous-œuvre, voire la consolidation de murs mitoyens,
-
Fondations spéciales éventuellement,
-
Construction et équipements des bâtiments et de leurs annexes
(locaux communs résidentiels, etc.).
e)
Coût des équipements :
-
Les aménagements spécifiques de locaux,
-
Le mobilier,
-
Les équipements divers.
f)
Frais d'études et rémunérations :
Ils comprennent :
- Le coût des études préalables,
- Le coût de l'établissement du programme et éventuellement de la
consultation des Maîtres d'Oeuvre,
- L'indemnisation des Maîtres d'Oeuvre, non retenus,
- Les frais d'utilisation de la méthode Qualitel (méthode obligatoire
pour les opérations de logements locatifs ou d'accession à la
propriété),
- Les rémunérations des différents intervenants, tels que :
. Le géomètre,
. Le conducteur d'opération (éventuellement),
. L'architecte,
. Les techniciens, BET, économistes, spécialistes divers,
. Cellule de synthèse,
. Le contrôle technique,
. L'organisme "ordonnancement - pilotage - coordination"
(OPC),
. Le coordonnateur "santé - sécurité",
. Le coordonnateur S.S.I. (Système de Sécurité Incendie),
. Les organismes de qualité,
. Laboratoires.
- Le coût des conducteurs d'opérations et des assistants aux Maîtres
d'ouvrage,
- Le coût des avocats.
e)
Frais administratifs, financiers et de commercialisation
Ces frais comprennent :
- Les frais administratifs, tels les frais de constitution de société,
- Les frais de gestion :
. Frais de tenue de la comptabilité,
. Administration courante,
. Gestion des clients,
. Production d'états aux associés et aux banques,
. Gestion du compte fournisseurs.
- Les frais financiers :
. Frais sur emprunts,
. Frais de cautions diverses,
. Intérêts divers.
- Les frais fiscaux :
. Droit d'enregistrement et de timbre,
. Impôts fonciers des propriétés bâties pendant la durée des
travaux, etc.
- Les frais d'assurance :
. Police Maître de l'Ouvrage,
. Police responsabilité civile,
. Police unique de chantier (PUC),
. Police "tous risques chantier".
- Les frais de commercialisation (éventuellement assurée par une
société spécialisée) :
. Publicité,
panneaux
et
plaquettes
publicitaires,
appartement témoin, réception, etc.
. Frais de commercialisation, rémunération du personnel ou
honoraires de commercialisation.
h)
Prévisions pour révisions de prix
Les marchés de travaux, et certains marchés d'étude, sont presque toujours
indexés ; d'où la nécessité de prévoir une somme correspondant à la révision
des marchés.
Il est donc important d'évaluer une durée des opérations afin de pouvoir
estimer le montant des révisions en fonction de la conjoncture.
i)
Marge bénéficiaire :
Pour les opérations à caractère public, cette marge n'est pas à prévoir ; pour
les opérations de logements qui ont recours aux financements aidés, elle est
réglementée.
j)
Recherche du financement
- Dans le cas de constructions publiques, le financement peut être
recherché par subventions, emprunts, en provenance de l'Etat, d'une
collectivité territoriale (région, département ou commune), d'un
syndicat intercommunal, d'organismes financiers spécialisés, etc.
- Dans le cas d'opérations de logements aidés par des financements
de l'Etat, le Maître de l'Ouvrage devra s'assurer de son financement
auprès de la direction départementale de l'Equipement, du Crédit
foncier de France, d'organismes gérant la participation patronale,
voire d'organismes bancaires privés, pour trouver les prêts
complémentaires.
- Dans le cas de constructions privées, le Maître de l'Ouvrage
s'adressera aux banques, aux investisseurs institutionnels (compagnies
d'assurances, mutuelles, etc.), voire utilisera ses fonds propres !…
D'une façon générale, la possibilité de trouver le financement nécessaire à
la réalisation conditionne la poursuite ou l'abandon de l'opération.
- CHAPITRE 4 PRINCIPALES MISSIONS ECONOMIQUES
DE LA CONSTRUCTION
4.
PRINCIPALES MISSIONS ECONOMIQUES
DE LA CONSTRUCTION
La conception économique et financière d’une opération a pour objectif
spécifique la maîtrise complète des coûts des opérations de construction
depuis l'origine des projets ou idées de projets, jusqu'au décompte définitif et
règlement des réclamations.
Elles concernent :
- Les études des programmes possibles pour un crédit donné, et
inversement, les études des budgets de réalisation à partir d’un
programme imposé,
- Toutes les évaluations sommaires et détaillées au stade des esquisses
et des avant-projets,
- La recherche par simulations et sondages des propositions
cohérentes et compatibles avec les données architecturales,
techniques et les limites financières,
- L’établissement en collaboration avec le concepteur architectural et
le concepteur technique des documents écrits nécessaires à la
conclusion des marchés entre les Maîtres d’Ouvrages et les
Entreprises exécutantes, notamment :
. Cahiers des clauses techniques particulières et pièces
techniques spécifiques,
. Cahier des prescriptions spéciales
administratives particulières,
. Documents
fixant
les
conditions
administratives pour les marchés privés,
ou
des
clauses
financières
et
. Cadres d’actes d’engagement ou modèles de soumission,
. Devis quantitatifs et estimatifs,
. Cadres de bordereau de prix, cadres de détails estimatifs,
. Calendriers généraux déterminant les délais des études et
d'exécution contractuels.
- la participation aux études techniques et de conception et
éventuellement la coordination de ces études,
- l’examen, l’étude et le contrôle des offres en vue du choix par le
Maître de l‘Ouvrage des entreprises exécutantes,
- le contrôle du respect par les entreprises exécutantes des clauses et
conditions de leurs marchés, notamment en ce qui concerne le coût
des ouvrages,
- le suivi de la comptabilité des chantiers :
. Vérification des mémoires, des devis quantitatifs et
estimatifs sur la base de séries de prix, sur la base de
déboursés ou par toute autre méthode,
. Etablissement ou vérification des situations de travaux ou
décomptes mensuels,
. Etablissement ou vérification de mémoires ou décomptes
de revalorisation,
. Propositions d’acomptes ou états d’acomptes mensuels,
. Etablissement des décomptes généraux définitifs,
. Confection des bordereaux de prix supplémentaires et
avenants éventuels,
. Bilans prévisionnels, états récapitulatifs des dépenses, etc.
- CHAPITRE 5 L’IMPORTANCE DE L’ECONOMIE DANS LE PROGRAMME
(Intervention de Mme F. LEPELLETIER)
- CHAPITRE 6 ESTIMATION D’UNE OPERATION EN PHASE «
(Intervention de Mr P. NOVAT)
PROGRAMMATION
»
- CHAPITRE 7 VALEUR D’UNE CONSTRUCTION
7.1
NECESSITE ET OBJET DES ESTIMATIONS DE LA VALEUR D’UN OUVRAGE OU
D’UNE CONSTRUCTION
7.2 EXPRESSION DE LA VALEUR D’UN OUVRAGE OU D’UNE CONSTRUCTION
7.3 VARIABILITE DES DEGRES DE PRECISION DES ESTIMATIONS (AVEC LA
DESTINATION DE L’ESTIMATION)
7. VALEUR D’UNE CONSTRUCTION
7.1 Nécessité et objet des estimations de la valeur d’un ouvrage ou d’une
construction
a) Estimation avant réalisation à de stades d'études différentes
- L’étude financière préalable.
- Détermination des crédits ou imputation à un budget.
- Suivi de l'évolution du projet lors des plans d'études ou adéquation
avec le projet.
- Choix d’une entreprise.
b) Estimation en cours de réalisation
- Paiements partiels.
- Acomptes.
- Des demandes de travaux modificatifs ou supplémentaires ou en
moins.
c) Estimation après réalisation
- Règlements définitifs.
- Analyse de la réclamation.
7.2 Expression de la valeur d’un ouvrage ou d’une construction
Somme de produits de deux quantités : quantité d’ouvrage (élémentaire) et
prix unitaire ou ratios correspondant à chaque nature d’ouvrage
élémentaire.
7.3 Variabilité des degrés de précision des estimations (avec la destination
de l’estimation)
a)
Avant la construction
- Pour le Maître de l’ouvrage : l’estimation approchée n'est plus
actuellement suffisante pour la prévision des crédits nécessaires, dès le
début des opérations ou de l'idée de la réalisation. Les Maîtres de
l'Ouvrage réclament des coûts très proches de la valeur
d'engagement.
- Pour celui qui exécute le travail (entrepreneur) : l’estimation précise est
indispensable (marché de travaux).
b) Durant la construction
- L’estimation approchée de la valeur des quantités d’ouvrage réalisées
est suffisante pour permettre d’opérer un règlement partiel
proportionnel et équitable, satisfaisant les deux parties.
c) En fin de construction
- Nécessité d’une très grande précision dans la détermination de la
valeur de réalisation de l’ouvrage, puisque cette détermination doit
permettre le règlement définitif (mémoire).
7.1 Nécessité et objet de l’estimation de la valeur
d’un ouvrage ou d’une construction
7.1.a Estimation avant réalisation
Avant toute réalisation d’une construction, et qu’il s’agisse de travaux neufs, de
travaux d’entretien ou de travaux provisoires, une étude financière préalable est
indispensable.
Son but est de chiffrer d'une manière très précise le coût des travaux
envisagés.
Quelle que soit la nature du travail envisagé, l’estimation de sa valeur de
réalisation est inévitable aussi bien pour le Maître de l’ouvrage que pour la
Maîtrise d'œuvre ainsi que les entreprises.
Le Maître de l’ouvrage, quel qu’il soit, n’engagera aucun travail avant de
connaître l’importance des crédits à demander ou à ouvrir, leur
échelonnement dans le temps et le prix limite au-delà duquel il ne traitera
pas avec une entreprise dont il estimera les prétentions excessives.
L’exécutant est soit une entreprise, soit un groupe d’entreprises (ou
consortium) s’il s’agit de travaux très importants ou dont la diversité exige de
faire appel à des spécialistes.
Comme le Maître de l’ouvrage, l’Entreprise doit procéder à une estimation
avant réalisation, afin de remettre des propositions convenables quand il est
fait appel à ses services. Ces propositions doivent le placer en bonne position
pour être retenu et lui assurer, en cas de commande, outre la rémunération
complète de ses dépenses (frais généraux compris), une marge bénéficiaire.
7.1.b Estimation en cours de réalisation
Pour des constructions de quelque importance, les mouvements de fonds
sont d’une telle ampleur que, au bout d’un délai parfois assez bref,
l’entrepreneur ne dispose plus d’une trésorerie suffisante pour assurer la
marche des chantiers dans des conditions convenables. L’intérêt du client est
donc de l’aider sous forme de versements d’acomptes (périodiques ou non).
C’est dans ce but, et généralement à la fin de chaque mois, que sont dressés
des décomptes provisoires des ouvrages exécutés et des dépenses faites
(approvisionnements, fournitures, prestations de services, etc.), appelés
situations de travaux.
Il paraît bon, à ce propos, de souligner la distinction à faire entre l’avance qui
correspond à un versement pour un travail à faire et l’acompte qui
correspond à un versement pour un travail en cours d’exécution :
- avance de démarrage,
- acomptes sur travaux réalisés.
7.1.c Estimation après réalisation
Une fois le chantier terminé on doit procéder au plus tôt au règlement des
dépenses. Ici encore une estimation est nécessaire puisque, d’une part les
projets initiaux ont pu subir certaines modifications, d’autre part les prix euxmêmes ont été susceptibles de variations.
Les comptes sont généralement établis d’après les quantités d’ouvrages
réellement effectuées et les dépenses sont réglées conformément aux prix du
marché dans les conditions prévues par celles-ci et précisées au C.CA.P.
De toute évidence l’estimation qui est ainsi faite de la valeur des ouvrages
exécutés présente une importance capitale aussi bien pour le Maître de
l’ouvrage, qui doit éviter une surestimation, que pour l’Entrepreneur, qui
n’acceptera aucune sous-estimation préjudiciable à ses intérêts.
7.2 Expression de la valeur d’un ouvrage
ou d’une construction
La valeur globale d’un ouvrage ou d’une construction, qu’on l’estime avant
ou après la réalisation, est toujours, en fait, la somme des valeurs des
ouvrages.
L’ouvrage global c’est, en matière de bâtiment, une construction complète
(une villa, un immeuble, un bâtiment d’usine, cf. page suivante) avec tous
ses accessoires et services.
Les ouvrages élémentaires sont les constituants différenciés (ou
différenciables quant à la structure et aux prix) de cette construction :
terrassements, réseau d’assainissement, fondations, ossature, murs, cloisons,
menuiseries, charpente, couverture, peinture, etc.
Il faut noter qu’avant réalisation, des «inconnues» se présentent (qualité des
sols, nature des fondations à prévoir, importance, sujet d'environnement,
etc.).
C’est donc, après analyse technique de l'ensemble du contexte et des
éléments techniques, la somme des produits des quantités d’ouvrages
élémentaires par les prix unitaires correspondant à chaque nature d’ouvrage
élémentaire.
L’expression exacte conduit en effet à des calculs forcément longs,
quelquefois ardus, et la méthode détaillée pourrait n’être pas justifiée par le
but à atteindre, notamment dans le cas d’une évaluation sommaire rapide.
On arrive parfois à une expression simplifiée de même forme d’ailleurs mais
ne comportant qu’un terme : « q X p ».
Ici « q » représente la quantité d’ouvrage exprimée sous une forme
volontairement synthétique (comme le poids total d’une construction
métallique ou la surface couverte pour un bâtiment, etc.).
« p » représente le prix global des travaux et fournitures correspondant à
l’unité choisie pour « q » (tonne ou kilogramme pour le premier cas, mètre
carré pour le second).
7.3 Variabilité des degrés de précision des estimations
(avec la destination de l’estimation)
On conçoit aisément qu’il n’y ait pas toujours intérêt à procéder à
l’estimation absolument exacte de la valeur de réalisation d’un ouvrage ou
d’une construction, mais des méthodes précises.
La précision à rechercher et à atteindre est essentiellement variable avec la
destination de l’estimation.
7.3.a Avant la construction
Pour le Maître de l’Ouvrage, il s’agit de fixer dans un premier temps le
montant de la dépense. Dans le cas d’une collectivité publique ou privée, il
faut que les travaux soient inscrits à un budget afin que les crédits
correspondants soient ouverts en temps utile.
Dans le cas du privé, la situation est à peu près semblable, au processus
administratif près : même s’il n’y a pas, à proprement parler, d’imputation à
un budget déterminé, il faut prévoir les crédits qui seront nécessaires et, au
besoin, limiter l’ampleur des travaux envisagés, en fonction des disponibilités
financières.
Une estimation est nécessaire. Ce budget permettra également de retenir le
projet de l’équipe de concepteurs.
Après désignation de l’équipe, c’est cette dernière qui doit concevoir son
projet dans le cadre du budget et dans la limite du taux de tolérance.
Evidemment plus elle sera précise plus elle permettra de s’assurer que les prix
consentis par les entrepreneurs appelés à soumissionner sont sérieux et bien
étudiés.
L’estimation faite par les Maîtres d’œuvre et acceptée par le Maître de
l’Ouvrage doit d’ailleurs servir à limiter les prétentions des entrepreneurs à un
chiffre convenable.
Il est à noter qu’il est de plus en plus demandé des estimations d’une extrême
précision dès le début des opérations.
Pour celui qui doit exécuter le travail, l’entrepreneur, une estimation précise
est nécessaire. C’est en effet de cette estimation, qui prend le nom de détail
estimatif et qui fait intervenir, comme nous l’avons dit, d’une part les
quantités des divers ouvrages ou travaux élémentaires, d’autre part les prix
unitaires correspondant à ces ouvrages ou travaux, que dépendent les
conditions d'attribution du marché et aussi le succès de l’opération.
L’entrepreneur n’a de chance d’obtenir une affaire déterminée que si ses
prix sont inférieurs à ceux de ses concurrents, c’est-à-dire s’il consent au client
les conditions les plus avantageuses. Par contre, l’entreprise est d’autant
meilleure pour lui que les prix sont plus élevés, d’où la nécessité de réaliser un
judicieux équilibre. Cet équilibre ne peut être atteint que par une sérieuse
étude des quantités de travaux et des prix unitaires.
7.3.b Durant la construction
Il s’agit d’opérer un règlement partiel au moyen d’acomptes versés à
l’entrepreneur.
L’estimation de la valeur des quantités d’ouvrages réalisées est faite à l’aide
de décomptes portant sur :
1) les travaux réalisés et terminés,
2) les travaux réalisés mais non terminés,
3) les approvisionnements,
La valeur des travaux visés au paragraphe 1 peut être fixée avec précision
puisque ces travaux ont généralement donné lieu à des relevés ou
attachements méthodiques. Par contre, celle des travaux ou fournitures visés
aux autres paragraphes ne peut être déterminée qu’avec une certaine
approximation en raison de la situation mouvante du chantier.
Pratiquement, en ce qui concerne les matériaux approvisionnés, on se
contente d’effectuer un décompte portant sur un certain pourcentage de la
quantité déclarée par l’entrepreneur.
En définitive, on arrive à effectuer un paiement équitable en rapport avec les
travaux exécutés ou les fournitures faites, sans pour autant avoir eu à faire
une estimation d’une précision très poussée.
7.3.c En fin de construction
Il faut maintenant opérer le règlement définitif, c’est-à-dire payer à
l’entrepreneur le solde de qui lui est dû, compte tenu des acomptes déjà
versés, des révisions éventuelles de prix, de la retenue de garantie, des
pénalités, des réfactions, des abattements, etc.
L’estimation faite par l’une des parties et soumise au contrôle et à
l’acceptation de l’autre, doit être effectuée avec le plus grand soin et la plus
grande précision. Sous le nom de décompte général et définitif, elle est
toujours basée sur les quantités d’ouvrages effectivement réalisées et sur les
prix unitaires initialement convenus mais affectés des coefficients de révisions
éventuels.
De toute évidence, l’opération est aussi importante pour le Maître d’Oeuvre
que pour l’entrepreneur. L’accord doit être réalisé sur le double plan des
quantités et des prix : une fois acceptés par les deux parties les décomptes
généraux et définitifs font foi et aucune réclamation n’est plus admise, hormis
celles qui pourraient viser la réalisation technique proprement dite et pour le
règlement desquelles il a été prévu une retenue de garantie.
- CHAPITRE 8 LES DIFFERENTS PHASES D’ESTIMATION DES TRAVAUX
8. LES DIFFERENTES PHASES D’ESTIMATION DES TRAVAUX
L'économie a une place indispensable dans notre vie de tous les jours.
Dans le domaine de la construction, la fonction économique intervient de
plus en plus à tous les niveaux qu'il s'agisse :
-
de la programmation,
de la présentation,
de la conception,
de la dévolution des travaux,
de leur coordination,
de leur exécution et de leur contrôle,
de la maintenance et de leur exploitation.
Son objectif essentiel est d'assurer le meilleur rapport qualité-prix et d'obtenir,
dans le cadre du budget déterminé, la meilleure conjugaison de l'esthétique
et des techniques, sans négliger la notion de coût global. Son rôle capital
aux côtés des fonctions architecturale et technique est d'ailleurs confirmé
par la loi MOP (Relations entre la maîtrise d'ouvrage publique et la maîtrise
d'oeuvre privée).
L'économie de la construction d'un projet se définit comme étant l'ensemble
des actions tendant à la réalisation de ces objectifs.
La prévision des coûts et le contrôle permanent de leur respect tiennent un
rôle de plus en plus déterminant dans la construction. Le déroulement du
processus d'étude exposé ci-dessous en démontre toute l'importance.
1. C'est souvent dès le stade préliminaire où s'exprime l'intention par le
maître de l'ouvrage de construire, alors même qu'aucun site n'a encore
été choisi et qu'en conséquence aucune étude n'a pu être réalisée, que
l'estimation prévisionnelle du coût de la construction envisagée est déjà
nécessaire. En effet, les premiers problèmes qui se posent aux
constructeurs sont des problèmes d'investissements immobiliers où la
fixation des dépenses de construction conditionne la poursuite ou
l'abandon de l'étude du projet.
2. C'est à partir de ce budget prévisionnel constituant l'enveloppe de la
dépense que le Maître de l'Ouvrage peut arrêter son programme de
travaux et en confier l'étude à une équipe de conception. Dans cette
équipe, dont le rôle est de dégager les solutions les mieux adaptées au
programme et à l'enveloppe financière, il y a lieu de procéder à
l'établissement du coût prévisionnel des travaux.
3. Le coût d'objectif de l'équipe de conception se situant à l'intérieur de
l'enveloppe de la dépense et ayant été accepté par le Maître
d'ouvrage. La Maîtrise d'œuvre met en place son avant-projet définitif en
réglant les problèmes de détails qui n'ont pu être pris en compte lors de
l'établissement de l'avant-projet sommaire. Il y a lieu d'intervenir au cours
de cette phase de travail pour s'assurer que le montant des modifications
apportées ne modifie pas le coût prévisionnel des travaux et que celui-ci
reste à l'intérieur des marges.
4. Il est ensuite procédé à l'établissement des spécifications techniques
détaillées. Dans ce cadre, il y a lieu de rédiger des devis quantitatifs par
corps d'état et de les estimer pour s'assurer de son maintien à l'intérieur
du budget.
5. L'examen des offres des entreprises, leur classement, leur contrôle
amènent les Maîtres d'œuvre à établir une comparaison entre les
résultats financiers obtenus et le coût des estimations avancé. En fonction
des résultats de cette comparaison, ils proposent au Maître de l'Ouvrage,
les solutions qui permettent d'assurer le meilleur rapport qualité-prix dans
le cadre du budget déterminé.
6. L'exécution des travaux doit en principe suivre strictement le déroulement
des opérations prévues au marché. Il arrive cependant que des aléas de
chantier ou des modifications justifiées du programme en perturbent le
cours. A ce stade, Les Maîtres d'œuvre doivent informer le Maître de
l'Ouvrage des conséquences de ces perturbations sur les plans de
l'équilibre budgétaire et du respect du coût du projet.
7. L'établissement du décompte général et définitif et sa comparaison avec
l'estimation prévisionnelle (en francs constants et déduction faite des
modifications apportées au programme) doivent démontrer que le
montant total des dépenses est compatible avec le coût des travaux
annoncé.
La maîtrise du processus d'évaluations et de contrôles successifs exposé cidessus nécessite inévitablement l'application d'une méthodologie adaptée
permettant de franchir sans difficultés la totalité des étapes.
- CHAPITRE 9 LES DIFFERENTES METHODES EXISTANTES
* Exemple pratiques
EXEMPLE 1 : RESIDENCE DE TOURISME
Réhabilitation d’un immeuble de bureaux
en résidence de tourisme
EXEMPLE 2 :
Réhabilitation d’un bâtiment industriel
existant et construction d’un immeuble
neuf à usage de logements
EXEMPLE 3 :
Réhabilitation d’un parking en animalerie
EXEMPLE 4 :
Construction d’un foyer d’accueil
medicalisé dans les Yvelines
EXEMPLE 5 :
Construction d’un plateau technique
de microbiologie
EXEMPLE 6 :
Aménagement provisoire du site
de l’ancien hôpital Boucicaut en
installation de laboratoires de recherches
EXEMPLE 7 :
Bâtiments de logements à Créteil
EXEMPLE 8 :
Réhabilitation d’une école de plein air
EXEMPLE 9 :
Nouveau siège EDF
EXEMPLE 10 :
Rapport d’analyse économique des coûts
de travaux de réhabilitation et d’extension
du lycée Simone Weil à Pantin
EXEMPLE 11 :
Tableau comparatif de la Commission
technique d’estimations des candidats
lors d’un concours
EXEMPLE 12 :
Synthèse analyse sur l’économie des projets
d’une commission techniques
EXEMPLE 13 :
Centre hospitalier William Mory
à Chalon s/Saône
9.
LES DIFFERENTES METHODES EXISTANTES
Il existe un certain nombre de méthodes d'estimation prévisionnelle des
constructions essentiellement différenciées par le degré de précision
recherché, les plus rigoureuses étant bien sûr les plus ardues et les plus
longues.
Parmi celles-ci, on peut classer par ordre croissant en fonction de la précision
des résultats obtenus :
- l'estimation à l'unité globale d'utilisation (exemples ; la chambre
d'hôtel, la place de parking, le logement par type, le berceau, etc.)
avec application d'un prix unitaire global,
- l'estimation au m2 de plancher avec application d'un prix unitaire au
m2,
- l'avant-métré regroupant entre eux des ouvrages de même fonction,
assorti de prix unitaires globaux,
- l'avant-métré détaillé par ouvrages, assorti des prix unitaires de
chaque ouvrage.
Chacune de ces méthodes se situe à une étape précise de l'élaboration du
projet de construction.
C'est ainsi que la première (estimation à l'unité globale d'utilisation) peut
éventuellement jouer son rôle au stade de l'intention de construire afin de
déterminer une valeur approximative d'investissement immobilier.
L'inconvénient majeur des méthodes simplifiées réside surtout dans le fait que
la notion de valeur des prestations ne peut être introduite qu'au niveau du
prix appliqué.
Les méthodes nécessitant un avant-métré plus ou moins détaillé, se situent
donc à un stade où les plans reflètent déjà les options principales arrêtées.
Leur application demande en conséquence des délais d'étude plus
importants. Néanmoins, l'expertise de la personne réalisant les estimations
peut permettre à des stades très avancés de déterminer des quantités.
Toutes les méthodes citées ci-dessus ont pour base d'estimation des chiffres
provenant de statistiques personnelles que ce soit à l'échelon de l'individu,
du groupe ou de l'administration. Par conséquent, si elles peuvent faire
preuve dans des limites bien précises pour chacun de ces groupes, elles ne
sauraient pour autant trouver leur application sur un plan plus général. Il est à
noter l'existence de méthodes d'estimation à l'aide de l'informatique grâce à
des logiciels spécifiques d'estimation ou par procédés de Conception
Assistée par Ordinateur (C.A.O.). Mais, parmi ces méthodes, aucune semblet-il, n'est adaptée au processus de conception des ouvrages consistant à
appréhender, pour toutes catégories de construction, les problèmes par
stades successifs, en partant du général pour atteindre par paliers le plus
particulier, et intégrant les spécificités architecturales du projet.
La détermination du coût prévisionnel à un stade se situant souvent au
niveau préliminaire nécessite la recherche d'une méthode intégrant déjà, à
ce stade, les options de partis constructifs et de prestations, pouvant
conduire par des développements successifs, jusqu'à l'estimation la plus
précise au moyen de l'avant-métré détaillé.
Pour être opérationnelle, la méthode doit être simple, son utilisation rapide,
sa précision suffisante pour rester à l'intérieur d'une marge de tolérance
raisonnable. D'autre part, elle doit permettre, par des recoupements,
d'assurer un contrôle permanent des estimations.
- CHAPITRE 10 -
LES DIFFERENTS MODES D’ORIENTATION
FINANCIERE D’UN PROJET
10.1 ESTIMATION SOMMAIRE
10.2 ESTIMATION DETAILLEE
10.3 ESTIMATION DU DCE
10. LES DIFFERENTS MODES D’ORIENTATION
FINANCIERE D’UN PROJET
Le coût de construction budget du Maître de l'Ouvrage (rappel : cohérence
du programme avec le budget) :
- Sur la base d'un programme,
- Sur la base d'une esquisse de l'Architecte,
- Cas du concours.
(Validation par le Maître de l'Ouvrage des estimations des concepteurs)
Il est important de noter que le coût des Maîtres d'Ouvrage n'est pas toujours
cohérent avec le programme, et le budget ne laisse pas toujours non plus les
moyens aux concepteurs, notamment à l'architecte, de s'exprimer.
Le coût est la "fondation" financière et la réussite du projet lors des phases
ultérieures.
Des estimations relativement fines peuvent être réalisées à partir de peu
d'éléments, et cela à l'origine du projet :
- Un programme détaillé définissant les besoins techniques, d'espaces,
de surfaces. A ces éléments il y a lieu d'ajouter, si possible, la
localisation du terrain. Si ce n'est pas le cas, des coûts de travaux
d'adaptation au site sont à prévoir.
A ces éléments, il y a lieu d'ajouter, si possible, la localisation du terrain. Si ce
n'est pas le cas, des coûts de travaux d'adaptation au site sont à prévoir.
- Une esquisse de l'architecte,
Ou
- Un bâtiment existant pour les opérations de réhabilitation.
A partir de ces éléments, de la bibliothèque, l'estimation est à établir.
10.1 Estimation sommaire :
A cette phase, il est important de vérifier la valeur de l'estimation initiale et
de veiller à la répartition harmonieuse et réaliste des coûts de la construction
par lot.
Pour éviter les sous-estimations dans certains lots et des surestimations dans
d'autres lots, ce qui pose le problème de rapport de force entre les
participants à l'étude où un rapport de force s'instaure, et cela depuis
l'origine de l'opération, pour obtenir des estimations par lots les plus
confortables pour éviter d'avoir à reprendre des études pour passer dans les
prix ou bien de passer du temps lors des négociations avec les entreprises.
A cela, les Maîtres d'oeuvre peuvent y remédier par une compétence sur les
coûts qu'ils peuvent avoir en interne ou bien auprès d'assistants.
A cette phase, seront mis en place des contrôles afin d'éviter les dérives
financières.
Il est nécessaire que le Maître d'œuvre se donne les moyens d'effectuer les
contrôles et de faire appliquer les conclusions.
10.2 Estimation détaillée :
Sur la base de l'estimation A.P.S. acceptée par le Maître de l'Ouvrage,
levées des réserves A.P.S. chiffrées et intégrées, les Maîtres d'Oeuvre vont sur
la base des plans et des évolutions du dossier, chiffrer l'A.P.D.
Si l'A.P.S. est bien calé sur des bases saines, l'estimation A.P.D. se déroulera
sans grand événement difficile à gérer. En revanche, il est important de
mettre en place un suivi méthodique des évolutions du programme et des
modifications architecturales ou techniques qui sont à suivre par la Maîtrise
d'oeuvre bien sûr, et le Maître de l'Ouvrage, de manière à engager les
actions financières nécessaires en temps opportun pour les corriger ou les
accepter, en recherchant des économies sur d'autres postes ou bien de
débloquer des sommes supplémentaires (ce qui existe de moins en moins).
Cette gestion impose donc des méthodes et des moyens qui permettent
d'éviter les dérives financières de l'opération.
L'A.P.D. doit donc confirmer l'estimation A.P.S. en fonction des évolutions du
projet et du programme.
10.3 Estimation du D.C.E. :
Elle confirmera au Maître de l'Ouvrage la vérité financière du D.C.E. partant
en consultation et permettra de déclarer fructueux ou infructueux la
consultation.
Là encore, la vérité des prix n'est pas connue, mais de la rigueur des
estimations préalablement réalisées et de l'expérience de la ou les
personnes qui auront effectué les chiffrages, le Maître de l'Ouvrage aura la
certitude d'envoyer des dossiers de consultation reflétant le prix le plus
proche de son estimation.
Ne pas oublier, la cohérence des estimations avec :
LES
LIEUX
LE
PROGRAMME
LE PROJET DU
CONCEPTEUR
LA TECHNIQUE
ET LES
PRESTATIONS
- CHAPITRE 11 -
CONTENU DU PROGRAMME
11 CONTENU DU PROGRAMME
Adéquation programme / budget
Le programme est la pièce maîtresse d'une opération. Les éléments
quantifiables et techniques sont assez faciles à définir ; par contre, les
éléments fonctionnels, qualitatifs et évolutifs demandent une réflexion plus
approfondie et les éléments financiers sont difficiles à apprécier à ce stade
du projet. Ceux-ci doivent être particulièrement approfondis, il en va de la
suite financière du projet. Le coût doit permettre la réalisation d'une
architecture ainsi que le respect des exigences du programme.
Le contrôle par le Maître de l'Ouvrage de l'estimation établie par la Maîtrise
d'Oeuvre, lors de la remise de dossiers concours ou esquisses, est
indispensable pour s'assurer du réalisme de l'estimation. Combien
d'estimations sont artificiellement ramenées dans le budget du Maître de
l'Ouvrage ? Un contrôle très rigoureux doit donc être opéré afin d'éviter tous
déboires ultérieurs.
Pendant toute la phase des études et réalisation, il faudra vérifier le respect
de la conformité au programme.
- CHAPITRE 12 -
ESTIMATION DU COUT CONSTRUCTION D’UNE OPRATION PENDANT LES
PHASES D’ETUDES ET DE CONSTRUCTION
12.1 PRINCIPE D'ETABLISSEMENT D"UNE ESTIMATION DE COUT CONSTRUCTION
12.2 AVIS SUR LES METHODES
12.3 RATIOS
12. ESTIMATION DU COUT CONSTRUCTION
D'UNE OPERATION PENDANT LES PHASES
D'ETUDES ET DE CONSTRUCTION
Méthodes permettant d'établir des estimations, en fonction :
- des éléments connus,
- des délais,
- de la phase du projet.
12.1 Principe d'établissement d'une estimation de coût construction
.
Les documents nécessaires sont :
- le programme,
- les plans,
- la connaissance de l'architecture (chaque architecte à son coût),
. Traitement du bâtiment : façades, hall, éléments particuliers
- les éléments techniques :
.
.
.
.
.
Sol,
Environnement,
Contraintes du site,
Réseaux existants,
Techniques des corps état techniques.
- les délais,
- la sécurité incendie,
- l'acoustique,
- la santé - sécurité,
- les divers, spécificités du projet.
.
Après analyse de l'ensemble de ces éléments :
- définir sur les plans l'emprise exacte de l'opération,
- définir les prestations à intégrer de celles à exclure,
- analyser le contenu du programme :
. Prendre en compte les demandes
prestations, l'acoustique et autres...
techniques,
les
. Attention le manque de précisions de certains programmes
peut être exploité par des Maîtres d'oeuvre,
- examiner le projet de l'architecte et le compléter si nécessaire avec :
. Les éléments de programme,
. Les espaces non cloisonnés (point très important),
. Et les éléments ne figurant pas sur plans (SAS, PCF).
- définir la liste des lots et les organiser en groupe (lots gros-oeuvre,
techniques, façade, second-oeuvre,etc.)
- arrêter ou déterminer avec l'architecte, les prestations en fonction
des habitudes et du niveau des prestations de la construction,
- arrêter avec le BET, les limites de prestations entre lots,
Exemple :
. pour le lot cloisons, limites entre le lot gros-oeuvre et le lot
cloisons, les enduits, les plaques de plâtre, etc.
. les grilles de ventilation décoratives, statiques, dynamiques,
. l'étanchéité,
. les chapes,
. etc.,
- définir pour certains projets, les tranches fermes et tranches
conditionnelles 1, 2, 3 et/ou en zones en fonction de zones livrées à
d'autres intervenants, par exemple : décorateur, acquéreurs, etc.,
- repérer, avec précision, ces limites sur plans, et intégrer ces dernières
à l'estimation,
- organiser le tableau récapitulatif à partir de ce découpage en
tranches (éventuel) et en lots,
- définir la méthode d'estimation à partir de ce point, de ces données
et du délai pour la remise de l'estimation (métré, ratios, mixte
(conjugaison métrés/ratios)),
Exemple pour la méthode dite "mixte" :
Métrés :
. Lot clos et couvert : façades, verrières, nacelles, pierres
portées, enduit, métallerie, etc.
Ratios :
. L'intérieur pouvant être calculé aux ratios : lots gros-oeuvre,
corps d'état architecturaux (CEA), corps d'état techniques
(CET).
. Pourquoi aux ratios : ouvrages connus maîtrisés au niveau
des coûts donc pas de risque et application sur la surface
de référence.
. Possibilité de sortir des zones pour procéder soit à un
chiffrage à partir des métrés ou d'autres ratios (RIE,
auditorium, par exemple).
12.2 Avis sur les méthodes :
- Métré
:
la plus fiable, la plus longue en temps,
- Ratios
:
demande une maîtrise des ratios utilisés techniquement et
financièrement, solution rapide,
- Mixte
:
bonne méthode permettant d'apprécier précisément les
coûts sans un travail trop lourd.
L'origine des coûts doit provenir d'une base de données par type d'affaires
et prix unitaires.
Pour les corps d'état techniques, la méthode la plus utilisée, compte tenu de
l'importance du travail de métrés, consiste à appliquer des ratios au m2 de
construction.
12.3 Ratios :
Deux possibilités peuvent être utilisées :
- ratios lot par lot (assez fréquente),
- ratios tous corps d'état.
Pour les ratios utilisés, il est nécessaire de s'assurer du contenu technique de
ceux-ci (cf. note descriptive).
- CHAPITRE 13 -
LES STATISTIQUES ET LES RATIOS DE COUTS DE CONSTRUCTION
13.1 LES RATIOS
13.2 LES STATISTIQUES
* LISTE DES CATEGORIES DE BATIMENTS (EN ANNEXE)
13. LES STATISTIQUES ET LES RATIOS
DE COUTS DE CONSTRUCTION
Il est intéressant d’établir à partir du bilan de l’opération, des ratios et des
statistiques utiles pour pouvoir estimer de futures opérations. Ces ratios
permettront de créer une banque de données relative à ces coûts.
13.1 Les ratios :
Les ratios sont à établir sur la base des décomptes d’opération :
Bien souvent ils sont calculés sur les montants des appels d'offres ce qui n'est
pas entièrement faux mais pas non plus exact.
Les montants, lors des appels d'offres, ont une part d'aléas liée à la
conjoncture qui peut fausser certaines données.
Par exemple, il est nécessaire lors de l'exploitation de montants fournis par les
entreprises générales, de vérifier avec attention leur valeur. Pour des raisons
de trésorerie, les entreprises gonflent volontairement les travaux se déroulant
au début de l'opération au détriment des lots secondaires.
Ce sont, donc ces ratios qui doivent être adaptés pour permettre d'estimer
les futures opérations et de mettre en place une banque de données.
Pour établir les ratios, il est nécessaire de déterminer les bases de calcul
notamment de faire le choix concernant la surface de référence SHOB,
SHON, SDO, SU, SH, etc., de s'y tenir d'une opération à une autre, avec la
même méthode de calculs et le même contenu technique, et à partir :
. Du ou des marchés d'entreprises, du ou des avenants de travaux
supplémentaires dus à des modifications de programme ou à des oublis ou
à des erreurs de conception. Ne pas intégrer forcément dans les ratios
l'ensemble des travaux
. De la surface de base retenue pour le calcul de l'opération de référence,
. Ecarter les dossiers douteux pour effectuer les ratios.
Les ratios doivent être calculés en prenant en compte :
. La même valeur de référence économique (mo),
. Les montants H.T. ou T.T.C., mais il y a lieu de l'indiquer dans
la fiche de calcul.
Suivant l'usage souhaité, il est important de savoir que pour faciliter le calcul
des ratios, les D.P.G.F. des entreprises doivent être organisées en
conséquence.
Il est également important de souligner que les ratios peuvent être calculés
pour la valeur totale de l'opération, par corps d'état groupés ou par lot ou
par prestation.
Par ailleurs, il y a lieu de joindre à ces ratios, la description des prestations
contenues dans les prix de manière à rattacher les coûts à une technique de
construction.
Il n'existe pas de document fixant le principe du calcul ou de présentation
des grilles. Ce travail est bien souvent personnel ou attaché à des habitudes
de société.
A titre indicatif sont présentés ci-après des exemples de grilles permettant
d’établir des ratios généraux sut des opérations telles que : les logements
individuels, les logements collectifs, les autres immeubles.
13.2 Les statistiques :
Les statistiques sont constituées de chiffres et de pourcentages représentatifs
de l'ensemble des résultats obtenus au cours des appels d'offres ou des
résultats des décomptes d'entreprises antérieurs et pour lesquels on a pris soin
de noter toutes les informations utiles à l'issue de chaque dossier.
Dans notre branche d'activité, tous les intervenants se servent de
l'expérience des chantiers passés dès qu'il s'agit de prévoir ou de projeter des
travaux.
C'est donc à partir de ces éléments que nous devons travailler.
Les critères d'élaboration :
L'économiste ou la personne chargée des coûts, doit travailler à partir des
résultats passés, pour l'étude de nouvelles affaires, sous forme de statistiques.
Cependant, pour qu'une statistique soit représentative et exploitable, il faut
qu'elle puisse s'appliquer au modèle étudié et qu'elle soit donc classée
suivant des critères précis, décrits ci-après.
. Le nombre de travaux :
Les données réunies doivent provenir du plus grand nombre possible
d'opérations. Chaque jour qui passe augmente l'expérience de la personne
chargée des coûts, à condition qu'elle récupère une fois les opérations
terminées.
. Des travaux similaires :
Les données ne sont exploitables que si elles sont comparables, c'est-à-dire
se rapportant à des types d'ouvrages identiques, par exemple :
- Structures métalliques,
- Terrassements généraux,
- Fondations spéciales, sondages, forages,
- Travaux souterrains,
- Béton précontraint,
- Ponts précontraints,
- Batardeaux, palplanches,
- Etc.
. Des travaux de même origine :
Les travaux devront avoir la même origine, c'est-à-dire le même Maître
d'Ouvrage, par exemple :
- Etat,
- Collectivités
urbaines),
locales
(communes,
départements,
communautés
- Entreprises publiques (EDF, GDF, RATP, SNCF),
- Sociétés privées.
. Des marchés de montants comparables :
Les marchés devront être classés par tranches de prix, par exemple :
- de
à
76 224,00 €,
76 224,00
à
152 449,00 €,
- de 152 449,00
à
228 673,00 €,
- de 228 673,00
à
304 898,00 €,
- de 304 898,00
à
381 122,00 €,
- de 381 122,00
à
- de
0
457 347,00 € et plus.
. Des chantiers exécutés dans la même région :
Dans un souci d'harmonie, il est bon que les affaires traitées soient classées
par région.
Les bases de prix
Les bases de prix identiques sont stockées et chaque ajout supplémentaire
affinera davantage le sous-détail moyen correspondant, qui sera reconduit
avec les corrections appropriées
LISTE DES CATEGORIES DE BATIMENTS
A.
BATIMENTS GRAND PUBLIC
- Auditorium
. Galeries
. Musées
. Mairies
. Crèches
. Etc.
- Spectacles - Cinémas
. Théâtres
. Salle des fêtes
- Equipements sportifs
. Stades
. Gymnases
. Tennis
. Golfs
. Aires de jeux
. Piscines
. Parcs d'attractions
B.
BATIMENTS DE BUREAUX (suivant catégorie)
- Bâtiments de bureaux
- Bâtiments de bureaux grande hauteur
C.
ENSEIGNEMENTS
- Ecoles maternelles
- Ecoles primaires
- Collèges
- Lycées
- Universités
D.
PARKINGS
E.
BATIMENTS MEDICAUX
- Cliniques
- Cliniques grande hauteur
- Hôpitaux (C.H.U.)
- Hôpitaux grande hauteur
F.
RESTAURANTS
G.
BATIMENTS INDUSTRIELS
- Entrepôts – Ateliers
- Stockage
- Usines
H.
BATIMENTS RESIDENTIELS
- Logements
. Immeubles
. Pavillonnaires
- Maisons de retraite
- Hôtels (suivant catégorie)
. Hôtels
. Hôtels grande hauteur
- CHAPITRE 14 -
LE DOSSIER DE CONSULTATION DES ENTREPRISES (D.C.E)
14.1 LES DIFFERENTES PIECES DU D.C.E.
14. LE DOSSIER DE CONSULTATION DES ENTREPRISES (D.C.E)
Une fois la consultation passée et le marché signé, ce dossier sera le garant
du respect des coûts des travaux. Avec les plans, il sera l'élément essentiel
qui permettra au Maître de l'Ouvrage et à la Maîtrise d'Oeuvre de faire face
aux demandes de travaux supplémentaires de l'entreprise ou bien
d'empêcher l'entreprise de réclamer (ce qui n'est jamais le cas à 100 %).
C'est donc de la qualité de ce dossier que dépendra le respect du budget.
Le D.C.E. doit refléter les éléments et choix suivants :
- Le contenu du CCTP ne doit pas prévoir de prestations ne rentrant
pas dans l'enveloppe budgétaire, mais une évolution des prestations
ou des ouvrages prévus lors des phases préalables,
- En dehors de la mise au point du D.C.E., des idées nouvelles liées au
budget, d'ordre architectural ou autres, peuvent être formulées. Le
travail économique consiste à s'assurer que ces nouvelles prestations
rentrent bien dans le coût des travaux. Dans le cas où cela ne serait
pas possible, il y a lieu de prévoir ces demandes par voie de
variantes ce qui permettra, en fonction des résultats de la
consultation, de retenir ou non les prestations,
- Définir le montage du dossier en :
. Solution de base,
. Variantes,
. Options,
. Tranches conditionnelles.
- le choix de la consultation, par ailleurs, n'est pas à ignorer. Il a une
incidence également sur le montant des travaux.
Stratégie et choix des consultations (8.1. ci-après) :
.
Entreprises séparées,
.
Entreprises générales,
.
Groupement d'entreprises,
.
Séquentiel.
14.1 Les différentes pièces du D.C.E :
- Les pièces administratives :
. Règlement de consultation, acte d'engagement, cahier des clauses
administratives particulières,
. Acte d'engagement dont l'organisation doit refléter la base, les
variantes, les options ainsi que les tranches fermes et conditionnelles,
- Le cahier des clauses administratives particulières à rédiger avec rigueur,
les pénalités et exigences, pouvant augmenter les coûts d'un
pourcentage important,
- Le cahier des clauses techniques particulières ( 8.2. ci-après),
- Le cahier des limites de prestations interentreprises (8.3 ci-après),
élément très important dans le cadre de la consultation, du marché en
entreprises séparées ou séquentiel.
Pour des groupements ou entreprises générales, ce cahier est à notre avis
inutile, car de la responsabilité de l'entreprise générale.
- La pièce financière :
. La décomposition du prix global et forfaitaire (DPGF).
Document, bien que non contractuel, il doit être organisé
avec intelligence pour éviter des surcoûts (évitons de les
détailler ; des postes tels que les installations de chantier, les
études, le nettoyage, les prototypes, etc. sont des sousentendus déjà prévus dans les prix unitaires et, qui une fois
individualisés, seront demandés par l'entreprise au début
de l'opération dans les premières situations.
- Le calendrier des travaux
- Le délai doit être également arrêté avec attention et en fonction des
besoins réels, tant pour les cadences que pour la qualité des
ouvrages,
Et globalement assurer l'adéquation projet / programme / technique /coûts.
- CHAPITRE 15 -
CHOIX POUR DEFINIR ET ORGANISER
UNE CONSULTATION D’ENTREPRISE
15.1 PASSATION DES MARCHES
15.2 MODE D'INTERVENTION DES ENTREPRISES
15. CHOIX POUR DEFINIR ET ORGANISER
UNE CONSULTATION D'ENTREPRISE
Le choix du monde de consultation des entreprises est essentiel : il aura des
incidences depuis les études jusque pendant les travaux. Les solutions sont
nombreuses et ont toutes des conséquences qu'il faut savoir maîtriser.
Ces décisions ont une incidence sur les coûts.
15.1 Passation des marchés
Il faut faire le choix entre différentes formes de marché :
. Marchés ordinaires pour une exécution continue de l'ensemble de la
prestation.
. Marchés à tranches :
- Une première tranche ferme qui est attribuée du fait de la notification
du marché,
- Les tranches conditionnelles, à la suite, sont définies dans leur délai
par tranches et dans leur enchaînement ainsi que dans leur prix avec
rabais ou indemnité de dédit. Chaque tranche ne sera à réaliser qu'à
la suite d'un ordre de service.
Très souvent, des mesures confortatives sont à prévoir pour assurer les
attentes entre phases.
. Marchés à bons de commande :
- Pour une période d'un an à trois ans, renouvelable chaque année,
- Par décision de la personne responsable du marché de l'Etat,
- Par tacite reconduction du marché en collectivités locales,
- Avec l'assurance pour l'entreprise d'un montant minimum de
prestations, et la possibilité d'engagement de dépenses jusqu'à un
maximum,
- Commandes successives par émission de bons de commande.
Ce type de marché correspond aux anciens marchés à commandes ou de
clientèle.
15.2 Mode d'intervention des entreprises :
Les différentes possibilités concernant le mode d'intervention des entreprises
décidées par le Maître de l'Ouvrage sont :
. Par marchés séparés :
L'opération est découpée en lots et il y a autant de marchés que
d'entrepreneurs titulaires d'un (ou plusieurs) lot(s). Il en résulte principalement :
- Une gestion plus importante en maîtrise d'oeuvre,
- Une coordination sous la responsabilité du maître de l'ouvrage,
- La mise en place de la gestion d'un compte prorata interentreprises,
- Une définition plus précise des interfaces des CCTP de chaque lot.
. En marché unique :
Plusieurs solutions sont possibles :
- L'opération est confiée à un seul entrepreneur général qui sous-traite
les travaux qui ne sont pas de sa spécialité,
- L'opération est confiée à plusieurs entrepreneurs groupés, tous
titulaires du même marché (article 2.3. du CCAG travaux).
Ces entrepreneurs sont conjoints lorsque chacun n'est responsable que
de son propre lot ; le mandataire assure la responsabilité de
l'ensemble jusqu'à la fin du délai de garantie de parfait achèvement.
. En marchés séquentiels :
- L'opération est confiée à des entrepreneurs chargés de gérer un
ensemble de lots.
- Les séquences que nous rencontrons le plus souvent sont :
. Le clos et couvert,
. Les lots techniques,
. Les lots de finitions.
- CHAPITRE 16 -
REDACTION DES PIECES CONSTITUANT LES DOSSIERS
DE CONSULTATION ET DONC MARCHES
16.1 PREPARATION ET CONSTITUTION DES DOSSIERS
A) LES PIECES DE BASE
B) L'ACTE D'ENGAGEMENT
16.2 MODIFICATION AUX TERMES D'UN MARCHE, AVENANTS
16.3 REGLEMENT A LA SERIE DE PRIX
16.4 REGLEMENT SUR PRIX GLOBAL FORFAITAIRE
16. REDACTION DES PIECES CONSTITUANT LES DOSSIERS
DE CONSULTATION ET DONC MARCHES
16.1 Préparation et constitution des dossiers
Il est de la plus haute importance que les dossiers DCE et Marché soient
complets et suffisamment étudiés et détaillés.
En principe, quel que soit le type de marché auquel on a affaire, ils doivent
comporter :
-
L’acte d'engagement,
Les pièces administratives,
Les pièces techniques,
Les pièces de base permettant à l’entrepreneur d'effectuer son étude en
vue de remettre une proposition.
a) Les pièces de base
Qu’il s’agisse de marchés par adjudication, de marchés sur appel d’offres,
de marchés de gré à gré, les pièces de bases comprennent généralement
avec des degrés divers dans la précision :
-
Des pièces administratives (C.C.A.P.),
Des pièces purement descriptives (C.C.T.P., notices, etc…),
Des pièces graphiques, plans, dessins de détails,
Des pièces financières (devis, D.P.G.F., P.V., …).
Clarté, précision, concision, tels devront être en définitive les caractères
essentiels des marchés et de leurs pièces constitutives.
b) L'acte d'engagement
L'acte d'engagement est le document rédigé d’après les stipulations initiales
de l’appel d’offres, et conformément à un modèle adapté à chaque mode
de passation de marché et à chaque mode de règlement par lequel
l’entrepreneur se soumet et s’engage à exécuter les travaux en projet
moyennant des conditions qui constituent son offre (demande d’une
majoration, consentement d’un rabais, offre de prix de bordereau forfaitaires,
offre d’un prix global forfaitaire, etc.).
Complétant les pièces de base, l'acte d'engagement constitue avec elles le
marché proprement dit. La rédaction correcte de l'acte d'engagement est
donc indispensable si l’on veut limiter les possibilités de contestations
ultérieures.
16.2 Modifications aux termes d’un marché, avenants
Les clauses d’un marché en exécution sont impératives et doivent être
observées strictement. Si la rédaction du marché a été correcte et bien
étudiée, et si l’on a eu soin de bien jauger le volume des travaux prévus, le
contrat doit pouvoir jouer dans les diverses hypothèses possibles soit d’une
variation dans la masse des travaux, soit d’une variation dans les prix.
La rédaction d’un avenant apportant des modifications au marché initial
doit être tout à fait exceptionnelle.
Dans le cas où la rédaction d’un avenant se révélerait inéluctable, il est
indispensable d’en étudier les termes de façon qu’il n’y ait aucune
ambiguïté ni contradiction avec les clauses conservées du marché ou des
éventuels avenants primitifs.
16.3 Règlement à la série de prix
Champ d’utilisation :
Pratiquement, et compte tenu des sujétions qui lui sont propres, le mode de
règlement à la série à un champ d’utilisation bien délimité est de moins en
moins utilisé.
On emploie la série :
a) pour des travaux de réparations ou dans les Monuments Historiques
(remise en état d’immeubles sinistrés notamment),
b) pour des travaux dont on prévoit que l’exécution présentera des aléas et
qu’on ne pourrait pour cette raison ni définir ni chiffrer d’une façon
suffisamment précise.
c) pour des travaux de minime importance : dans ce cas, en effet, les
dépenses nécessitées par une étude spéciale de prix (prix global
forfaitaire) ou par l’établissement, souvent long et délicat, d’un
bordereau de prix spécial, ne seraient pas en rapport avec l’intérêt
présenté par l’affaire.
d) à titre additionnel, en complément d’un règlement par bordereau ou à
forfait, pour des travaux que ni le bordereau, ni le forfait, n’avaient prévu.
D’une manière générale, il n’est pas recommandé d’employer le règlement
à la série pour des constructions neuves.
Dans le cas d'utilisation d'une série, un rabais prévu au marché est à
appliquer.
Les diverses séries de prix :
Principe : le mode de règlement à la série consiste à réaliser la
décomposition d’un ouvrage déterminé en ses éléments simples dont on
calculera le prix.
On peut dire que tout ouvrage, au sens général du mot (immeuble
d’habitation, construction industrielle, local commercial, etc.) est la somme
d’ouvrages élémentaires se répartissant dans les divers corps d’état
(maçonnerie, charpente, menuiserie, plomberie, etc.). C’est de ces ouvrages
ou parties constitutives d’un travail déterminé, qu’il est question dans la série.
Une série donne par corps d’état et par unité d’ouvrage un prix de
règlement qui n’est autre qu’un prix composé des éléments suivants :
-
Déboursés de fournitures,
Déboursés de main-d’œuvre,
Charges sur main-d’œuvre,
Frais généraux et bénéfices sur fournitures et sur l’ensemble main-d’œuvre
et charges.
Chaque prix de règlement est obtenu au moyen d’un sous-détail dont
certaines séries donnent l’ossature, soit sous forme de prix élémentaires, soit
sous forme de temps élémentaires (pour la main-d’œuvre) et de fournitures
élémentaires (pour les matériaux).
16.4 Règlement sur prix global forfaitaire
Le règlement sur prix global forfaitaire représente, avec le règlement sur série
de prix et le règlement sur bordereau, l’un des trois grands modes de
règlement en usage dans la construction. Il consiste à fixer un prix global pour
les travaux à entreprendre.
Champ d’utilisation :
La méthode peut en principe s’appliquer à des travaux ou fournitures dont la
consistance est nettement définie à l’avance par des plans, notices et devis
descriptifs. Elle s’appliquera très bien en particulier à de simples fournitures
d’articles ou produits fabriqués. Par contre, elles sont à éviter si l’on prévoit
des difficultés de réalisation.
- CHAPITRE 17 -
LE CAHIER DES CLAUSES TECHNIQUES PARTICULIERES
(C.C.T.P.)
17.1 INFORMATIONS ET DOCUMENTS NECESSAIRES A LA REDACTION DU C.C.T.P.
17.2 LA DESCRIPTION DOIT REPONDRE AUX CARACTERISTIQUES SUIVANTES
17. LE CAHIER DES CLAUSES TECHNIQUES PARTICULIERES
(C.C.T.P.)
En marchés publics, le terme CCTP est issu des articles 112 et 318 du Code
des marchés publics (décret du 21 janvier 1976). Avant cette date, la
description des ouvrages par lot technique était appelée "spécifications
techniques détaillées" (ou STD) dans les éléments de missions normalisées de
l'arrêté du 29 juin 1973. Dans le même arrêté, le dossier de consultation des
entreprises (DCE) prévoit de contenir le "descriptif" (terme utilisé avant toutes
les modifications réglementaires).
En marchés privés, la norme NF P 03 001, dans son article 1.4.1. précise que le
descriptif est un "document ou ensemble de documents donnant la
spécification des ouvrages et leur localisation". Par contre, le terme CCTP est
défini à l'article 1.4.7. comme "un document complémentaire du cahier des
charges / DTU, définissant les options prises parmi les libertés laissées par le
cahier des charges ou modifiant ce cahier".
Quelle que soit la terminologie, nous retiendrons le CCTP comme
représentatif des ouvrages par corps d'état.
La loi MOP prévoit l'établissement des CCTP dans la phase PRO – Etudes de
projet.
17.1 Informations et documents nécessaires à la rédaction du CCTP :
-
Le programme du Maître de l'Ouvrage,
La notice descriptive sommaire des prestations,
Les plans d'architecture et de principe de l'APD,
Les plans techniques de l'APD ou les PEO déjà établis,
La décomposition de l'opération en lots,
Les cahiers des clauses spéciales des DTU.
La définition des lots, bien que souvent habituelle, a une importance pour
l'organisation des marchés et du chantier. Il faut retenir :
- qu'un lot correspond à la technicité d'un corps d'état,
- que le découpage permet d'obtenir le meilleur prix pour chaque lot,
- que le regroupement de certaines techniques est souhaitable pour
éviter le trop grand nombre d'intervenants, tout en laissant la
possibilité de générer de la sous-traitance.
Exemple :
. Chauffage et ventilation mécanique,
. Chauffage électrique et électricité,
. Menuiseries extérieures et vitrerie.
Le regroupement de techniques est souvent fonction de coutumes régionales. En marchés
publics, le regroupement doit être prévu dans le règlement de consultation pour être admis.
17.2 La description doit répondre aux caractéristiques suivantes :
Tous les ouvrages ou prestations sont :
- décrits avec soins,
- localisés avec précision en faisant référence aux plans d'architecture
et aux plans techniques.
Un descriptif ne doit pas demander dans un article plusieurs solutions. Une
seule doit être retenue.
Les principales qualités d'un prescripteur sont :
- la concision et la clarté quant à la description,
- la précision quant à la localisation.
Le descripteur est un technicien chargé de concevoir techniquement les
projets au regard des coûts prévus pour la réalisation de l'opération. Il est
souhaitable que se soit la même personne.
- CHAPITRE 18 -
LIMITES DE PRESTATIONS INTERENTREPRISES
18. LIMITES DE PRESTATIONS INTERENTREPRISES
La coordination entre les différents corps d'état représente l'une des
difficultés importantes dans le déroulement des travaux. Les quelques points
particuliers touchant aux limites de prestations entre corps d'état, doivent
être examinés, bien sûr, lors de la rédaction du devis descriptif (CCTP), mais
aussi par le responsable de la conduite du futur chantier, ne serait-ce que
pour remédier à d'éventuels oublis. Les réunions de coordination sont un pôle
de rencontre actif de ces mises au point.
Ici encore ces limites ont une incidence sur les coûts et peuvent générer des
plus-values lors de mauvaises définitions ou oublis.
Limites de prestations
Entre le service des eaux et l'entreprise de plomberie
La prestation du service des eaux se termine-t-elle :
- Au compteur général placé à la limite de propriété ?
- Au compteur général placé dans le local des eaux par bâtiment ?
- Au compteur par cage d'escalier ?
Entre GDF et l'entreprise de plomberie
- Alimentation du bâtiment. La prestation de GDF s'achève-t-elle ?
. Au coffret de façade ?
. A la bouche à clé au sol ?
. Au local du compteur à gaz ?
- Alimentation du logement :
. Qui doit exécuter les colonnes montantes ?
. Quelle est l'origine et la fin de la prestation du plombier ?
Entre EDF et l'entreprise d'électricité
- Alimentation du transformateur :
Qui doit la réaliser ?
Où commence et finit la prestation ?
- Alimentation du bâtiment. Le coffret doit-il être placé :
. En façade ?
. A l'intérieur ?
. Au pied de la colonne ?
- Alimentation du logement : qui doit réaliser les colonnes montantes ?
Entre l'entreprise de gros-oeuvre et les corps d'état secondaires
Quelques règles simples peuvent être énoncées (voir pages suivantes).
- CHAPITRE 19 -
PIECES TECHNIQUES REGLEMENTAIRES
19.1 VERIFICATION PAR RAPPORT A LA REGLEMENTATION
19.2 CONFIRMATION DES ACCORDS DES SERVICES PUBLICS OU CONCEDES
19. PIECES TECHNIQUES REGLEMENTAIRES
Conformité du projet à la réglementation
Dès les premières études, il faut procéder à une vérification vis-à-vis des
règles et règlements de construction en vigueur, et s'assurer de l'accord des
différents services publics ou concédés.
Là encore, le non-respect dans le dossier de ces règles et demandes des
services, peuvent perturber l'équilibre financier du projet.
19.1 Vérification par rapport à la réglementation
La vérification doit se faire plus particulièrement par rapport à :
- La réglementation incendie,
- La réglementation concernant la sécurité des ouvrages,
- La réglementation concernant l'hygiène,
- La réglementation concernant l'accessibilité des handicapés,
- La réglementation spécifique à la construction de logements sociaux
ou autres.
19.2 Confirmation des accords des services publics ou concédés
Il est souhaitable, surtout si le projet présente des caractéristiques techniques
particulières, de faire confirmer les options retenues par les services
concédés ou l'administration et d'en obtenir (si elles réalisent les travaux),
des propositions chiffrées. Il convient de s'adresser :
- A EDF-GDF, pour tout ce qui concerne les dimensions, délais
d'exécution, emplacements et accès des locaux transformateurs. Les
dimensionnements des gaines et des passages de colonnes
montantes d'électricité et de gaz, etc.
- aux services des Télécommunications pour les dimensionnements et
emplacements des gaines et colonnes montantes, ainsi que la
desserte de chaque logement pour un immeuble d'habitation,
- Aux services de sécurité incendie pour l'accessibilité aux bâtiments
des divers moyens d'intervention (véhicule, échelle, camion-citerne,
etc.), l'organisation des circulations verticales des bâtiments,
escaliers, ascenseurs, sas, ainsi que leur ventilation.
- CHAPITRE 20 -
CONNAISSANCE DE L’ELABORATION DU PRIX
PAR L’ENTREPRISE
20.1 L'ELABORATION DU PRIX D'OFFRE PAR L'ENTREPRISE :
A) DANS LA HATE
B) A PARTIR DES PIECES TECHNIQUES ET DES CONDITIONS FINANCIERES DU D.C.E.
C) EN DEUX PHASES QUI METTENT EN JEU DEUX ECHELONS HIERARCHIQUES
20.2 SUITE DE L'OFFRE :
A) LA MISE AU POINT DU MARCHE
B) LE CONTENU DU PRIX - CAS DU FORFAIT
C) LES SUIVIS DES COUTS PAR L'ENTREPRISE
D) SUPPLEMENTS - RECLAMATIONS
20. CONNAISSANCE DE L’ELABORATION
DU PRIX PAR L’ENTREPRISE
L’EQUILIBRE FINANCIER : PRIX = PRESTATIONS DEFINIES + DELAI FIXE
20.1 L’élaboration de son prix d’offre par l’entreprise
- Rapidité,
- Base du dossier de consultation des entreprises,
- Deux phases :
. Techniciens : étude technique et de prix – prix secs – prix de
vente chantier
. Dirigeants : offre commerciale – les «chapeaux ».
20.2 Suite de l'offre
- « Mise au point du marché »,
- Portée juridique du prix – cas du forfait,
- Suivi des coûts pour le responsable de chantier,
- Suppléments – réclamation.
INTRODUCTION : CONNAISSANCE DU PRIX – EQUILIBRE PRIX/PRESTATION +
DELAI DEFINIS
Maître d’ouvrage et maître d’œuvre ont intérêt à connaître les conditions du
prix par l’entreprise :
→ Lors de la passation du marché, pour choisir le « mieux disant »
→ Lors de l’exécution, pour connaître les motivations du partenaire sur
le chantier
→ Lors du règlement, pour apprécier les demandes éventuelles de
«suppléments ».
Pour l’entrepreneur, le prix est l’un des termes d’un équilibre financier à
établir lors de l’offre et à maintenir lors de l’exécution :
→ Prix = prestations + délai définis
D’où :
→Intérêt pour le maître d’œuvre de vérifier de le dossier de
consultation des entreprises, que ses services ou le Maître d’œuvre
établissent, est suffisamment étudié.
→Intérêt pour le maître de l’ouvrage de savoir tout changement au
projet (D.C.E Insuffisamment étudié, désir de modification du maître
de l’ouvrage, imprévus…), aura une répercussion sur le prix.
Dans la conjoncture actuelle, où les prix des entreprises sont très bas,
l’équilibre financier prix = prestations + délai définis, est extrêmement fragile.
1- L’ELABORATION DU PRIX D’OFFRE PAR L’ENTREPRISE
Il est important pour les maîtres d’œuvre de le savoir, car certains éléments
de l’offre seront invoquées dans la réclamation : schématiquement, celle-ci
vise en effet à réparer un écart entre les coûts constatés sur le chantier et les
coûts prévus, c’est-à-dire calculés sur la base du dossier de consultation des
entreprises (D.C.E).
Les offres des entreprises sont élaborées :
A/ Dans la hâte
Les personnels des entreprises chargés des études (bureaux d’études,
ingénieurs d’affaires,…), ont été réduits. Les délais de remise des offres
sont souvent trop courts. Les entreprises doivent présenter un grand
nombre d’offres pour obtenir une affaire (10 à 15 offres environ pour un
marché – pour les rares projets entrant étroitement dans la spécialité de
l’entreprise, 4 à 5 pour un marché). L’informatique ne palie qu’enpartie
ce handicap.
D’où une cause possible d’erreurs diverses.
B/ A partir des pièces techniques et des conditions financières du D.C.E.
La qualité des offres et le Risque de survenance de réclamations sont liés
pour une très grande part à la qualité du DCE (étude de sol, éclatement des
postes du bordereau des prix).
C/ En deux phases qui mettent en jeu deux échelons hiérarchiques
Les entreprises sont diverses par la taille, l’organisation, les possibilités d’accès
aux marchés en qualité de titulaire, etc. leurs pratiques en matière d’offre
sont diverses. Un processus assez fréquent, est le suivant :
1ere phase :
Etude par les techniciens (Bureau ‘étude, en collaboration avec le Bureau
des Méthodes, les services du personnel, du matériel ou bien ingénieurs,
projeteurs + recours à un BET extérieur…).
a/ d’abord étude technique :
-Etude et vérification des plans, du CCTP, de l’énoncé des prix, du cadre
de bordereau, des quantités du cadre de détail estimatif,
- Adoption d’une méthode d’exécution,
- Collecte de renseignements divers : localisation, accès, prix des
matériaux, sous-traitants, règlement de police, etc.
- Très grande entreprise : lecture « juridique » du marché – évaluations.
b/ ensuite : étude de prix
Objet : Etude des coûts en « prix sec » (hors frais de chantier, frais généraux,
bénéfice et aléas), et par unité d’ouvrage pour remplir le cadre de
bordereau de prix unitaires ou établir la décomposition du prix forfaitaire.
Les coûts unitaires sont décomposés dans les « sous détails » (sur la base de
données fournies par le Bureau des méthodes, la Direction, ou entrées en
ordinateur) en dépenses :
-
De personnel (temps unitaire X coût horaire),
-
De fournitures (quantités pour une unité X prix rendu chantier),
- De matériel (rendement X prix horaire ou journalier).
Des « arrondissements » ou des approximations interviennent.
On obtient le « déboursé » ou « prix sec ». S’appliqueront sur ce prix des
coefficients.
Au niveau des techniciens, il s’agit du coefficient pour les frais généraux de
chantier (location de baraquements, bureaux, clôtures, gardiennage, frais
de personnel d’encadrement, études, etc.).
on obtient le « prix de revient chantier ».
2eme phase :
Intervention de la direction (Pdg pour les petites et moyennes entreprises,
Directeur de Travaux ? Chefs d’agence,…) :
Application des coefficients (parfois donnés également à
l’avance aux services techniques cités plus haut) :
. Pour « frais généraux de siège » (loyer, entretien des
bureaux, courrier, assurances, véhicules de liaison, frais
d’études, démarches, frais financiers, personnel dit
« improductif », etc.
. Pour « bénéfice et aléas »
Révision éventuelle des coûts, « optimisation » de ceux-ci et des
coefficients en fonction de l’état de la concurrence, d’une situation
compétitive en matériaux, matériels, d’un besoin d’activité à
n’importe quel prix, etc.
On obtient le « prix de vente hors taxes ».
Les prix unitaires ainsi calculés, multipliés par les quantités du devis estimatif,
totalisés avec les prix forfaitaires (installation et repli du chantier par
exemple), et multipliés par le coefficient de t ;v ;a, forment le « prix d’offre »,
(juridiquement, seul le prix hors taxes est contractuel : article 10 6 11 du
C.C.A.G ; - la T.V.A. légale s’applique en sus).
2- SUITE DE L’OFFRE
A/ La « mise au point » du marché
Si les conditions prévues lors de l’appel à la concurrence doivent être
adaptées, le plus grand soin doit être apporté à l’adaptation des pièces
initiales de l’appel à la concurrence. La nouvelle rédaction des postes du
bordereau des prix, notamment, doit être minutieusement étudiée.
Les points éventuellement soulevés par les courriers de l’entreprise doivent
être réglés avant notification du marché.
B/ Le contenu du prix – cas du forfait
1- Marchés sur prix unitaires
Les prix sont réputés comprendre toutes les dépenses résultant de l’exécution
des travaux (article 10- 11 du C.C.A.G.).
-
Coût de main d’œuvre, charges sociales, matériaux, matériel
Frais généraux de chantier, de siège (y compris impôts et taxes
divers)
-
Marge pour « aléas »
-
Marge pour bénéfice
L’entrepreneur ne peut donc revenir sur les prix qu’il a offerts et qui ont été
acceptés, notamment en cas d’erreur de sa part (erreur de calcul,
d’appréciation).
Les prix de l’entrepreneur ne doivent cependant tenir compte que d’un
certain degré d’aléas, au-delà duquel ce dernier a droit à indemnisation
(indemnité – prix nouveau), en vertu d’une pièce de son contrat : le C.C.A.G
Type d’aléas :
-
Economiques :
. Evolution des prix, mais : clause de variation des prix possible
+ théorie de l’imprévision.
-
Techniques :
. Nature du sous-sol, mais : indemnisation pour sujétions
d’exécution non normalement Prévisibles - augmentation
de la masse des travaux – changements de natures
d’ouvrages prévus par le C.C.A.G.
-
Climatiques :
. Mais : prolongations pour intempéries, indemnisation pour
dommages résultant de phénomènes naturels par le
C.C.A.G.
- Administratifs :
. Modification au projet : mais indemnisation au-delà de
certains seuils pour augmentation ou diminution de la masse
des travaux, changement de nature d’ouvrage, et
indemnisation totale pour travaux nouveaux prévus au
C.C.A.G.
. Suspension des travaux : indemnisation totale prévus au
C.C.A.G.
. « Faits » divers du maître de l’ouvrage (absence de mise à
disposition des terrains par ex) : indemnisation selon
jurisprudence.
2- Marchés à prix forfaitaire
Un prix global, il rémunère l’entrepreneur pour une prestation parfaitement
définie (article 1793 du Code Civil, article 10-2 C.C.A.G.
L’entrepreneur doit réaliser le projet ainsi défini, quelles que soient les
quantités ou prestations à mettre en œuvre pour exécuter le projet « selon les
règles de l’art ».
Mais il a doit à être indemnisé selon le C.C.A.G en cas :
- De rencontre de sujétions imprévues (si l’économie de son marché
est bouleversé)
- De survenance
prévisible
de
phénomène
-
De suspension des travaux
-
De modification au projet défini
naturel
non
normalement
C/ Les suivis des coûts par l’entreprise
Après la notification du marché et pendant le délai de préparation, les
responsables de chantier (chef de chantier et son supérieur, le conducteur
de travaux ou chargé d’affaires) établissent généralement à partir de l’étude
de prix ayant abouti à l’offre, une nouvelle étude : l’étude d’exécution
(parfois appelée « contre-étude »).
Celle-ci applique les données de la première étude à la réalité projetée du
chantier par simulation des modes opératoires et des procédés d’exécution.
Sont alors choisis, les moyens techniques, les hommes, les sous-traitants, etc.
Cette étude est chiffrée et aboutit à la « budgétisation » du chantier : détail
des coûts prévus des ressources (main d’œuvre, matériels, matériaux, soustraitance) par tâches ou ouvrages ou encore par ressource ainsi que par
ressource ainsi que parallèlement à un ordonnancement chronologique des
tâches (planning).
En découlent des documents servant à comparer mensuellement,
hebdomadairement ou journellement les coûts et rendement prévus à la
réalisation effective :
- Rapports de main d’œuvre, d’utilisation de matériel,
d’avancement des sous-traitants, de consommation de matériaux (ou
tableaux de crédits d’heures)
-
Situations d’avancement de travaux, tableau d’écarts, etc.
Par ce suivi régulier des coûts, l’entreprise pourra détecter plus ou moins
rapidement les anomalies, en rechercher les causes, y pouvoir et/ou
présenter une réclamation.
D- Suppléments – Réclamations
Depuis plusieurs années, l’offre des travaux des entreprises est très supérieure
à la demande des investisseurs privés et des clients publics. En conséquence,
les prix baissent et les marges sont laminées.
Le dispositif réglementaire
anormalement basses ?
est
encore
inefficace
contre
les
offres
Les entreprises ont dû s’adapter à cette situation de crise prolongée.
En un premier temps, elles ont réduit leurs frais généraux (personnels,
matériels, centres de travaux), et diversifié leur activité, lorsque cela était
possible.
Elles sont amenées maintenant :
- A entreprendre une gestion financière très serrée de leurs chantiers
(sui des « prix de revient chantier »
- A utiliser, à l’imitation des plus grandes, es ressources du juridique, en
mettant une politique de gestion contractuelle des marchées
attentive pour rétablir les marges devenues extrêmement fragiles face
aux imprévus ou changements de chantier.
La « réclamation » se développe. Tout laisse prévoir que le phénomène sera
durable.
Les maîtres d’ouvrage, et plus encore les maîtres d’œuvre qui sont placés au
contact des entreprises, doivent eux aussi s’adapter à la situation en
s’organisant, aux plans :
Juridique : en particulier en acquérant la maîtrise du C.C.A.G qui
constitue la « règle du jeu » fondamentale entre entrepreneur e client
-
Administratif : respect des procédures, organisation matérielle…
-
Economique : approche des coûts, valeur du temps…
-
Méthodologique : technique d’examen des réclamations
Il leur est également utile de mieux connaître les ressorts et méthodes des
entreprises avec lesquelles ils doivent créer un « nouveau partenariat » dans
un contexte plus difficile.
- CHAPITRE 21 -
ANALYSES DES OFFRES DES ENTREPRISES
21. ANALYSE DES OFFRES DES ENTREPRISES
Pour permettre au Maître de l'Ouvrage de désigner son entrepreneur, chargé
de la réalisation des travaux, il est nécessaire d'analyser et de vérifier
soigneusement les propositions pour :
- Détecter les éventuelles erreurs d'interprétation, calculs ou oublis,
- Analyser les prix entre prix comparables ou familles de prix
comparables et par rapport à l'estimation du Maître d'Oeuvre,
- Présenter sous la forme d'un tableau de synthèse, avec observations,
la synthèse de l'analyse financière, technique et administrative.
C'est à ce stade, qu'il est encore possible pour un Maître d'Ouvrage de
négocier avec les entreprises en concurrence pour obtenir des rabais ou de
meilleurs prix, de nouvelles prestations dues à l'évolution du projet quand la
procédure de consultation le permet.
Passé ce stade et la signature du marché, la lecture du dossier marché sera
l'élément permettant à chacun de savoir en tirer profit.
Les principaux éléments à analyser dans le prix de l'entrepreneur sont :
- Les quantités,
- Les postes oubliés ou non chiffrés ou bien transférés d'un article à un
autre,
- Les prix unitaires sous-évalués ou surévalués (demander
entreprises le sous-détail de leur prix, cf. modèle joint).
aux
A partir de ces éléments de contrôle et de l'estimation du Maître d'Oeuvre,
une idée précise doit prendre forme.
- L'origine de certains matériaux,
- Les précisions sur des prestations ambiguës dans le CCTP,
- Traiter et revenir sur les interfaces,
- La signature du marché passée, l'entreprise aura toujours prévu le plus
économique,
- Faire les choix techniques définitifs,
- Arrêter les délais,
- Arrêter définitivement les tranches de l'opération.
- CHAPITRE 22 -
DOCUMENTS FINANCIERS D’UN PROJET
22.1 NATURE DES PRIX
A) LES PRIX UNITAIRES
B) LES PRIX FORFAITAIRES
C) LE PRIX GLOBAL FORFAITAIRE
D) LE MARCHE PEUT ETRE PASSE A PRIX MIXTE
22.2 AVANT-METRE
22. DOCUMENTS FINANCIERS D’UN PROJET
Les documents financiers du projet, depuis la proposition de prix jusqu’au
solde de tout compte, constituent l’une des composantes majeures du
marché entre le Maître de l’Ouvrage et l’Entrepreneur. Ces documents qui
ont des conséquences vitales, autant pour le Maître de l’Ouvrage que pour
l’Entrepreneur, ne doivent pas souffrir l’imprécision.
22.1 Nature des prix
Rappel des définitions et domaines d’utilisation des prix pratiqués en travaux :
a) Les prix unitaires
-
Les prix contractuels mentionnés dans le bordereau des prix unitaires
s’appliquent aux quantités réellement exécutées,
-
l’application est réservée aux travaux de génie civil, aux fondations et
dans certains cas, aux travaux de réhabilitation du bâtiment.
b) Les prix forfaitaires
-
Les prix globalisent une prestation. Ils s’appliquent aux quantités de la
nature de prestation ou à la prestation si elle n’est pas répétitive,
-
cette nature de prix s’applique surtout à des travaux de génie civil de
voirie et de réseaux.
c) Le prix global forfaitaire
-
Le prix est dû dès lors l’ouvrage défini dans le CCTP auquel il se rapporte,
est réalisé,
-
Ce prix s’applique, en général, aux travaux de bâtiment en marché
public (article 11.22 du CCAG),
-
Il s’applique également à la construction de bâtiment en marché privé
(article 1793 du code civil) et la jurisprudence le confirme.
d) Le marché peut être passé à prix mixte
Il est possible de passer des marchés faisant référence à deux de ces prix. La
limite des prestations doit alors être nettement définie pour éviter toute
équivoque.
22.2 Avant-métré
La manière de prendre en compte les éléments d’ouvrage dans l’avantmétré est différente suivant la nature du prix :
- s’il est prévu des prix unitaires, le bordereau des prix est établi afin
qu’ensuite les ouvrages soient quantifiés par nature d’ouvrage (les
quantités retenues sont celles qui sont mesurables : ml, m2, m3, kg,
tonne unité comptée, etc.),
- pour des prix forfaitaires, les plans sont analysés par chapitre et souschapitre du CCTP afin d’obtenir un élément de prix appliqué à
chaque description. La nature des éléments peut être :
. des quantités mesurées : béton, carrelages, peinture…,
. des ensembles de prestations : la prise de courant 16 A + T,
la menuiserie en sapin du nord, le vitrage isolant,…
. des ratios : poids des aciers pour …. Kg au m3 de voile, ou
…. Kg au m3 de béton,…
- CHAPITRE 23 -
CONTROLE DES COUTS
23.1 COMPARAISON ENTRE PREVISION ET REALITE
1. AU STADE DES ETUDES
2. AU STADE DE L'APPEL D'OFFRES
3. AU NIVEAU DU CHANTIER
23. CONTROLE DES COUTS
Quant il est institué une procédure de contrôle continu des coûts, son
objectif est de permettre de saisir très rapidement les variations de coût
éventuelles, de manière à engager en temps opportun les actions
correctives qui se révéleraient nécessaires pour redresser les dérapages des
coûts.
Le Maître d'Ouvrage doit attacher une importance toute particulière à ce
suivi continu des coûts. Celui-ci consistera en la mise à jour mensuelle de la
décomposition par lots et par sous-ensembles géographiques du montant
des travaux au fur et à mesure de l'avancement des études et du chantier.
Le modèle d'état fait apparaître la décomposition de l'estimation du
montant des travaux par lots et par sous-ensembles géographiques.
Cet état sera tenu à jour sur la base des informations fournies par le
concepteur, en sorte que, notamment, la répartition de la marge affectée
aux différents lots puisse être modifiée à mesure de l'avancement des études
et des marchés de travaux, en particulier au moment de la remise du dossier
de consultation des entreprises et à la notification des marchés de travaux.
De plus, cet état doit comporter en annexe l'origine et le montant des
modifications apportées au projet, en distinguant pour chaque phase de
l'opération :
- Les prestations Tm sur modifications demandées par le Maître de
l'Ouvrage,
- Les prestations Tc introduites par le Concepteur. Ces informations
seront fournies par le Concepteur. En outre, cet état sera produit
d'une part en francs valeur m de l'année en cours, d'autre part en
francs valeur m.o.
- Le passage des euros valeur de l'année en cours en euros valeur m.o.
se fera de la manière suivante :
. Jusqu'à la notification du marché en prenant en compte
100 % de la variation de la valeur de l'index de variation de
prix (BT de chacun des lots),
. A partir de la notification du marché en prenant en compte
les révisions de prix effectivement payées au titre de ce
marché.
23.1 Comparaison entre prévision et réalité
Pour permettre une comparaison entre Ei, Ed, Cn majoré, Cc, ces divers
éléments seront amenés en valeur m.o. comme indiqué ci-dessus.
La comparaison entre prévision et réalité s'effectue :
1. Au stade des études entre l'estimation initiale (Ei) éventuellement corrigée
des travaux modificatifs de type Tm 1 introduits pendant la première
phase (Ei + Tm 1) et l'estimation définitive (Ed) :
Ecart e 1 = (Ei + Tm 1) - Ec.
2. Au stade de l'appel d'offres entre l'estimation définitive (Ed)
éventuellement corrigée des travaux modificatifs de type Tm 2 introduits
pendant la deuxième phase (Ed + Tm 2) et le coût notifié des marchés de
travaux (Cn) majoré de 3 % sur les lots de second oeuvre et de 5 % sur les
lots de génie civil :
Ecart e2 = (Ed + Tm 2) - Cn majoré.
3. Au niveau du chantier entre l'estimation définitive (Ed) éventuellement
corrigée des travaux modificatifs de type Tm 2 et Tm 3 introduits pendant
les 2ème et 3ème phases (Ed + Tm 2 + Tm 3) et le coût constaté (Cc) :
Ecart e3 = Ed + Tm 2 + Tm 3 - Cc.
Dans le calcul de l'écart e3, ne seront pas prises en compte les plus-values
éventuelles résultant du remplacement d'une entreprise défaillante ou de
l'application de pénalités.
- CHAPITRE 24 -
DECOMPTE GENERAL ET DEFINITIF DES TRAVAUX
24.1
24.2
24.3
24.4
24.5
ETABLISSEMENT DU DECOMPTE FINAL PAR L'ENTREPRENEUR
LE MAITRE D'ŒUVRE EST DESTINATAIRE DU DECOMPTE FINAL
LE DECMPTE GENERAL DU MARCHE PUBLIC EST NOTIFIE
LES PRINCIPALES PROCEDURES DE RECOURS EN MARCHES PUBLICS
LE DECOMPTE GENERAL EN MARCHE PRIVE SOUMIS A LA NORME NF P 03-001
24. DECOMPTE GENERAL ET DEFINITIF DES TRAVAUX
La conclusion financière des marchés s’effectue sous forme d’une suite
d’opérations bien établies en conformité du CCAG-travaux pour les marchés
publics et de la norme NF P 03-001 en marchés privés. Si l’entrepreneur n’a
pas fait de réserves sur le calcul du décompte général, les oublis ou les
erreurs signalés a posteriori, ne peuvent être pris en compte après coup ;
d’où l’importance qu’il faut attacher à toute la procédure.
24.1
Etablissement du décompte final par l’entrepreneur
La présentation sera différente suivant la nature du prix.
Pour un forfait global, le montant étant intangible, le calcul est immédiat, sauf
à rajouter toutes les modifications qui auront pu être demandées par
avenant.
Pour des prix unitaires (ou des prix forfaitaires) :
- En marché public, on fait le calcul par rapport à la liasse de tous les
constats de façon à justifier la totalité des quantités prises en compte ;
ces quantités multipliées par les prix permettent d’obtenir le projet de
décompte final.
- En marché privé, le même calcul se fait à partir des attachements.
Parfois pour des marchés à prix unitaires sans aléas, les quantités de la consultation sont, en
accord entre les parties, prises comme définitives. Cette solution, bien que non conforme au
principe du prix, simplifie la vérification.
Le délai laissé à l’entrepreneur pour remettre son projet de décompte final est
de :
- 45 jours à compter de la date de notification de la réception. Ce délai
est ramené à 15 jours pour les marchés d’une durée de 3 mois
maximum, en marché public.
- 120 jours à dater de la réception pour le marché soumis à la norme
NF P 3-001 (article 17.5.1).
Pour préserver ses droits, l’entrepreneur a intérêt à rappeler tout ce qui a fait objet de
réserves de sa part, ainsi que le montant des intérêts moratoires non réglés.
24.2
Le Maître d’œuvre est destinataire du décompte final
Le Maître d’œuvre vérifie la proposition de l’entrepreneur et calcule le
décompte général correspondant rigoureusement au total dû à
l’entrepreneur au titre de son marché. Il comprend :
- Le montant du décompte final éventuellement corrigé,
- L’état de solde constitué :
. du calcul du solde (comme pour un acompte mensuel final),
. de la récapitulation des acomptes et du solde.
Dans le calcul, le Maître d’œuvre propose le montant des sommes que le Maître de
l’Ouvrage doit prendre en compte au titre des réclamations de l’entreprise pour faire l’objet
d’un avenant.
Le Maître d’œuvre transmet le décompte général au Maître de l’Ouvrage.
Le délai dont il dépose pour établir le décompte général est mentionné dans
son contrat.
Le Maître de l’Ouvrage (public) doit le notifier à l’entrepreneur (le cas du
marché privé est exposé ci-après) :
- Par ordre de service dans les conditions de l’article 5.2 du CCAGtravaux,
- Dans un délai de 45 jours de la date de remise du projet de
décompte final (ramené à un mois pour le marché d’une durée qui
n’excède
pas
3 mois),
- ou 30 jours après la parution du dernier index nécessaire au calcul du
solde.
24.3
Le décompte général du marché public est notifié
L’entrepreneur est lié, pour donner sa réponse, par un délai de forclusion qui
est :
- de 45 jours à compter de la notification du décompte général,
- porté à 30 jours pour les marchés dont le délai d’exécution n’excède
pas 6 mois.
L’entrepreneur peut adopter les positions suivantes :
- Il le retourne signé sans réserves pour valoir acceptation. Le
décompte général sera définitif,
- Il peut formuler des réserves en rappelant toutes les réclamations
précédentes déjà formulées qui n’ont pas eu de règlement en
donnant les justifications nécessaires et le montant qu’il estime. Il
faudra négocier un accord pour clore les comptes,
La réclamation devra parvenir dans les délais indiqués ci-dessus sous peine de forclusion.
- Il peut négliger d’y répondre. Toutes ses réclamations seront forcloses
dans les délais mentionnés ci-dessus. Le décompte général sera
considéré comme définitif.
24.4
Les principales procédures de recours en marchés publics
La principale solution, et certainement la meilleure à tous points de vue, est la
négociation.
Elle correspond à l’accord des parties et se traduit par un avenant, mais il ne
faut pas oublier l’importance des délais qui peut entrer en jeu.
Le maître de l’Ouvrage peut répondre à la demande de l’entrepreneur
(article 50 du CCAG-travaux) :
- Dans le délai de deux mois après la réception du mémoire de
réclamation,
- Ou ne pas y répondre ce qui, dans le même délai, correspond à un
rejet de la proposition.
L’entrepreneur peut refuser la proposition faite (ou s’abstenir de répondre) :
- Dans un délai de trois mois qui suit la réponse ou à la suite des deux
mois en l’absence de réponse,
- Le Maître d’œuvre établit un mémoire complémentaire pour
expliquer les raisons du refus,
- Le Maître de l’Ouvrage, sur la base de la décision qu’il prend, doit
régler l’entrepreneur,
- L’entrepreneur a alors six mois pour saisir le tribunal administratif si la
solution proposée ne lui convient pas.
Le titulaire du marché peut saisir le Comité consultatif des règlements
amiables :
- Cette saisine suspend le délai de saisine du tribunal,
- Ce comité propose une solution de conciliation au litige,
- Si la proposition n’est pas admise, ce qui est peu souvent le cas,
l’entrepreneur peut revenir sur la saisine du tribunal administratif.
24.5
Le décompte général en marché privé soumis à la norme NF P 03-001
Le Maître de l’Ouvrage notifie le décompte définitif à l’entrepreneur :
- Dans un délai de 60 jours à compter de la remise du mémoire définitif,
- Ou de 6 mois, si le mémoire définitif a été établi par le Maître d’œuvre
suite à la défaillance de l’entrepreneur.
L’entrepreneur peut présenter par écrit ses réclamations au Maître d’œuvre
et au Maître de l’Ouvrage :
- Dans un délai de 30 jours à compter de la notification,
- Sans réponse dans ce délai, l’entrepreneur est réputé avoir accepté
le décompte.
Le Maître de l’Ouvrage fait connaître par écrit s’il accepte ou refuse les
propositions de l’entrepreneur :
- Dans un délai de 40 jours,
- En l’absence de réponse dans ce délai, il est réputé avoir accepté la
proposition de l’entreprise.
- CHAPITRE 25 LES SURETES FINANCIERES
25.1 LES DIFFERENTES SURETES FINANCIERES ET LEUR ROLE
A) LE CAUTIONNEMENT EN MARCHES PUBLICS
B) LA RETENUE DE GARANTIE RESTERA SEULE APPLICABLE EN MARCHES PUBLICS
C) SUR LE MEME PRINCIPE, LA RETENUE DE GARANTIE EST POSSIBLE EN MARCHES
PRIVES
D)
LA
CAUTION PERSONNELLE ET SOLIDAIRE APPORTE UNE GARANTIE D'UN
ETABLISSEMENT BANCAIRE
E)
LA
GARANTIE A PREMIERE DEMANDE EST UNE GARANTIE BANCAIRE AUTONOME
RESERVEE AUX MARCHES PUBLICS DONT LA MISE EN ŒUVRE N'A PAS A ETRE
JUSTIFIEE PAR UN LITIGE DE CHANTIER
25.2
LA RETENUE DE GARANTIE DU MARCHE PUBLIC
A) LES CONDITIONS DE MISE EN PLACE
B)
L'APPLICATION DE LA RETENUE
25.3 LA LEVEE DE GARANTIE EN MARCHES PUBLICS
A) LORSQUE LA SURETE EST UNE RETENUE DE GARANTIE, ELLE EST MANDATEE DANS LE
MOIS QUI SUIT LA FIN DU DELAI DE GARANTIE
B) LA LIBERATION DE LA CAUTION PERSONNELLE ET SOLIDAIRE INTERVIENT
25.4 LA MISE EN ŒUVRE DE LA GARANTIE
A) UNE MISE EN DEMEURE EST FAITE A L'ENTREPRENEUR EN SPECIFIANT
B) LA NECESSITE DE FAIRE OPPOSITION AU BANQUIER QUI S'EST PORTE CAUTION
25. LES SURETES FINANCIERES
Les sûretés financières d’un marché apportent une garantie au Maître de
l’Ouvrage en cas de défaillance de l’entrepreneur à remplir ses obligations
pendant la période de garantie de parfait achèvement. D’autres sûretés
peuvent être aussi applicables lors de financements accordés par le Maître
de l’Ouvrage.
25.1 Les différentes sûretés financières et leur rôle
a) Le cautionnement en marchés publics
b) La retenue de garantie restera seule applicable en marchés publics
- La retenue de garantie peut s’appliquer à tous les marchés publics-Etat (à
partir du 18 décembre 1993) et collectivités locales – en application des
articles 125, 131, 132 et 322 du Code des marchés publics,
- Elle garantit la bonne exécution du marché,
- Elle peut intervenir en remboursement des sommes dont l’entrepreneur
serait débiteur au titre du marché.
c) Sur le même principe, la retenue de garantie est possible en marchés
privés
- Elle s’applique contractuellement dans le cadre des dispositions de la loi
du 13 juillet 1971,
- Elle garantit la bonne exécution du marché après la réception.
d) La caution personnelle
établissement bancaire
et
solidaire
apporte
une
garantie
d’un
- Sa mise en place est la suivante :
. L’établissement bancaire doit être habilité,
. La caution doit mentionner en toutes lettres et manuscrit le montant de
la caution et la signature de la personne habilitée à la banque,
- La caution personnelle et solidaire est utilisée suivant les dispositions du
contrat :
. En remplacement de la retenue de garantie avec accord du Maître de
l’Ouvrage public (ou du cautionnement),
. Pour garantir l’avance forfaitaire,
. Pour garantir le paiement d’acomptes sur approvisionnement.
e) La garantie à première demande est une garantie bancaire autonome
réservée aux marchés publics dont la mise en œuvre n’a pas à être
justifiée par un litige de chantier
- Cette garantie est nouvelle au Code des marchés publics. Ses modalités
d’application seront prochainement définies dans un décret.
- Son application est prévue :
. En remplacement de la retenue de garantie, en début de marché
(article 131 du Code des marchés publics),
. Pour bénéficier d’une avance facultative (article 133 du Code des
marchés publics) : elle est alors obligatoire.
25.2 La retenue de garantie du marché public
a)
Les conditions de mise en place
- Un délai de garantie prévu au marché,
- Une clause du CCAP qui en prévoit la valeur, les conditions
d’application, les conditions de remboursement.
b)
L‘application de la retenue
- Elle se fait par prélèvement sur les acomptes dans les conditions de
l’article 13.21 du CCAG,
- La garantie à première demande peut être proposée
l’entrepreneur en remplacement de l’application de la retenue,
par
-La caution personnelle et solidaire peut aussi remplacer la retenue de
garantie, mais l’accord préalable du Maître de l’Ouvrage est
nécessaire.
25.3 La levée de garantie en marchés publics
a)
Lorsque la sûreté est une retenue de garantie, elle est mandatée dans
le mois qui suit la fin du délai de garantie.
Passé ce délai, des intérêts moratoires sont appliqués pour un mandatement en retard.
b)
La libération de la caution personnelle et solidaire intervient :
- Lorsque le Maître de l’Ouvrage produit une mainlevée, dans le mois qui suit
la fin du délai de garantie,
- En l’absence de mainlevée, la caution cesse d’avoir effet au-delà du mois
qui suit la fin du délai de garantie.
25.4 La mise en œuvre de la garantie
Pendant le délai de garantie, si l’entrepreneur ne remplit pas ses obligations,
les mesures coercitives du CCAG (article 50) donne la procédure à suivre
(après les moyens normaux de négociation).
a)
Une mise en demeure est faite à l’entrepreneur en spécifiant :
- Les raisons précises de la mise en demeure,
- Un délai pour intervenir,
- La sanction de faire exécuter les travaux en régie.
b)
La nécessité de faire opposition au banquier qui s’est porté caution
25.5 La retenue de garantie du marché privé
La retenue de garantie s’applique aux marchés de travaux dans les
conditions suivantes :
a)
Le marché prévoit qu’elle est de 5 % du montant des acomptes :
- Déposé au fur et à mesure sur un compte bloqué,
- Ou remplacé par une caution personnelle et solidaire.
b)
La retenue de garantie est débloquée (ou la caution qui la remplace
est libérée à la fin du délai de garantie)
En cas de défaillance de l’entrepreneur à remplir ses obligations contractuelles, la mise en
demeure et l’opposition à la caution sont possibles.
CONCLUSION
La boucle est bouclée,
Les opérations sont réalisées.
Auparavant, elles ont été budgétisées, planifiées et gérées par les différents
responsables.
A l'issue de la réalisation de ces opérations, des informations statistiques sont
établies par les personnes les plus rigoureuses qui peuvent ainsi analyser
leurs résultats, les comparer et obtenir des chiffres performants et donc des
références qui leur permettront de s'assurer de la qualité de leurs ratios.
Il existe toujours, comme nous avons pu le constater, des procédures et
méthodes simplifiées pour gérer rapidement ou avec une précision suffisante
des opérations.
Il est surtout important que le responsable, principalement le Maître de
l'Ouvrage, soit informé, si possible au jour le jour, de toutes dérives dans les
coûts ainsi que dans les délais afin de pouvoir prendre les mesures
correctives nécessaires en temps utile.
Bien que ces procédures soient faciles à mettre en œuvre, et qu'il existe un
grand nombre d'outils informatiques plus ou moins performants dans ce
domaine, beaucoup de Maîtres d'Ouvrage et Maîtres d'oeuvre éprouvent
malgré tout des difficultés pour établir une estimation et une gestion de leurs
opérations.
Cette situation fréquemment rencontrée au sein des structures est liée aux
responsables qui ne sont pas toujours persuadés, pour diverses raisons, du
bien fondé de cette gestion, et qui de ce fait, ne font rien pour la développer
et la favoriser.
J'espère que ce stage contribuera à une meilleure formation
connaissance des méthodes de la gestion économique d'un projet.
- :- :- :- :- :- :- :- :- :- :- :-
et
Annexe 1
ETUDE DE CAS
DOCUMENTS :
- DESCRIPTIF SOMMAIRE DES TRAVAUX
- PROGRAMME TECHNIQUE
- DOCUMENTS GRAPHIQUES
ANNEXE 2
RAPPORT D’ANALYSE
ECONOMIQUE