Journal des Notaires "Notaires 35" - PaZaPa

sommaire
édito
Avant de mettre
votre bien en vente,
consultez votre notaire
Parfaitement informé
d’une législation en
perpétuelle évolution,
il vous donnera des
conseils éclairés sur les
incidences patrimoniales et fiscales qui découleront de la mutation
envisagée. Il est le seul à pouvoir vous proposer :
-Une estimation corroborée par une base de
plusieurs millions de références.
Après une visite approfondie, cet instrument
unique, reconnu par l’INSEE et le législateur qui
a prévu une alimentation obligatoire de ce fichier par tous les notaires France dans les mois
à venir, permet à votre notaire de vous donner
la “vraie valeur” de votre bien.
Dans un marché immobilier moins dynamique,
seuls les biens proposés à leur juste valeur trouvent un acquéreur.
-Un audit juridique et fiscal de l’opération
projetée.
Ici le maître-mot est : anticiper. La vente d’un
bien immobilier n’est pas toujours aussi simple
que vous pourriez l’imaginer. Certains points
doivent être examinés en amont de la mise en
vente. Ceux-ci sont nombreux, notamment :
l’origine de propriété, les servitudes éventuelles, l’assainissement, les travaux ayant moins
de dix ans, etc. L’avantage de l’audit juridique
préalable est que l’information transmise à
l’acquéreur pourra avoir lieu a priori et non a
posteriori.
L’audit fiscal a également toute son importance.
Les réformes en la matière ont été nombreuses
ces dernières années.
À titre d’exemple, vous ne pouvez prendre votre
décision de vendre qu’après avoir été informé
des conséquences en matière d’imposition sur
les plus-values immobilières. À défaut, la mauvaise surprise pourrait être cuisante.
Vous l’avez compris : mieux vaut prévenir que
guérir. Nous sommes à votre disposition.
Me LECUYER
Président de la Chambre des notaires
d’Ille-et-Vilaine
Sortie du prochain numéro :
1er juillet 2013
Le notaire et vous
ACTUALITÉS
4
DOSSIER
6
3 questions à mon notaire
9
FISCALITÉ
PAROLE DE NOTAIRE
11
finances
12
Donations : démêler le vrai du faux
Déclaration de revenus :
ce qui change en 2013
Et si vous placiez vos économies
sur un PEL ?
conseils d’expert
15
test
16
histoire & patrimoine
18
IMMOBILIER neuf
19
INVESTISSEMENT
24
LOGEMENT
29
Voisinage : quizz sur les servitudes
travaux et déco
où trouver votre notaire
en ille-et-vilaine
32
34
Les annonces immobilières
• Pays de Rennes
• Pays de St-Malo
• Pays de Fougères
• Pays de Vitré
• Pays de Redon
• Pays de Montfort
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Ce journal et le site immonot.com sont certifiés qualité ISO 9001 par l’AFAQ pour vous donner satisfaction.
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ACTUALITÉS
10 000 €
Montant de l’amende
qui devrait être acquittée
en cas de recours abusif
contre un permis de
construire devant
un tribunal administratif
(au lieu de 3 000 €
actuellement).
Par ailleurs, des moyens
seraient mis en œuvre
pour réduire les délais
de jugement sur
les recours légitimes.
Ces mesures devraient
être prises par
ordonnances du président
de la République, pour
une entrée en vigueur
rapide en 2013.
espace infos
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Pour vos démarches
et consultations
Pour vous loger
Chambre des notaires
Consulter les offres sur :
Chiffres clés
Selon Empruntis,
au 16 avril, c’est dans
la région Sud-Ouest que
le taux moyen des crédits
immobiliers est le plus
bas pour un prêt
sur 20 ans : 3,05 %.
La région Ouest se situe
à 3 % pour les prêts
d’une durée de 15 ans.
À l’inverse, dans les régions
Est, Nord et Rhône-Alpes,
les taux se situent
à 3,40 % pour un prêt
sur 20 ans.
INDICE COÛT
DE LA CONSTRUCTION
www.notaires35.com
Cité du notariat
2 mail Anne Catherine
CS 54337 - 35043 Rennes Cedex I
notaire
(près du bd de la Tour d’Auvergne et cité judiciaire)
Tél. 02 99 65 23 24 - Fax 02 99 65 23 20
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La chambre des notaires vous conseille :
- Lundi et mercredi de 16 h à 18 h
Téléphonez pour prendre rdv
- Consultations téléphoniques tous les
mercredis de 14 h à 17 h
Pas de consultation pendant l’été.
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Sauf indication contraire, les honoraires de négociation,
fixés en vertu de l'article 11 du décret no 78-262 du 8 mars 1978,
sont compris dans les prix indiqués
Les honoraires
de négociation
à régler au notaire,
en tant qu’intermédiaire,
s’élèveront à seulement :
- 5 % ht du prix du bien
jusqu’à 45 735 €
- et 2,5 % ht au-dessus
de ce montant
Consultations
CAF
4 lundi après-midi
de 13 h 30 à 15 h 30
sur RDV uniquement
Tél. 02 99 29 82 02
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Espace entreprendre
Chaque mardi après-midi
Pour obtenir un RDV
contactez le
02 99 33 66 66
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chambre
des métiers
(Cours des alliés)
3e lundi de chaque mois
(après-midi)
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Tél. 02 99 65 32 32
- de 0 à 45 735 € :
2 735 € TTC
- de 45 735 à 150 000 € :
3 117 € TTC
Soit, pour cet exemple :
5 852 € TTC
adresses utiles
CIDFF 35
Consultations gratuites
assurées par les notaires
le 1er vendredi de chaque
mois sur RDV
Tél. 02 99 30 80 89
au CIDFF 35
21 rue de la quintaine
à RENNES
Consultations maison du développement
(communauté de communes de la Roche-aux-Fées 19 communes)
Un vendredi après-midi par mois
de 14 h à 16 h 30 sur RDV uniquement
Tél. 02 99 43 64 87
Encombrants : pas d’accumulation
Bois, matériel usager, ferraille… s’entassent au fond de votre jardin.
Que vous soyez propriétaire ou locataire, vous êtes en droit de stocker ce que vous
voulez chez vous tant que cela ne dégénère pas et n’a pas de conséquence sur l’environnement et votre entourage ! Le maire de votre commune peut, en effet, ordonner l’évacuation de ces encombrants dès lors qu’ils risquent de porter atteinte à la
sécurité ou à la salubrité publique (mauvaises odeurs, risque d’incendie, de pollution ou d’accident…).
Réponse ministérielle JO Sénat 7 février 2013
4e trimestre 2012 :
INDICE DE RÉFÉRENCE
DES LOYERS (IRL)
1er trimestre 2013 :
INDICE DES LOYERS
COMMERCIAUX
1 639
124,25
108,17
+ 0,06 % par rapport
au 4e trim 2011
POUR UN BIEN DE 150 000 € NET VENDEUR
TVA 19,6 % en sus
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CCI de Rennes
Palmarès
Achats & Locations
+ 1,54 % par rapport
au 1er trim 2012
3e trimestre 2012 :
+ 2,72 % par rapport
au 3e trim 2011
INDICE MENSUEL DES PRIX
À LA CONSOMMATION
hors tabac : fév.2013
124,47
+ 0,3 % par rapport
au mois précédent
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évènement
Les notaires planchent
sur la propriété publique
D
u 16 au 19 juin, les notaires, lors
de leur congrès national, vont se
pencher sur le patrimoine public.
Les élus nationaux et locaux gèrent des
biens et des propriétés représentant un patrimoine avoisinant la centaine de milliards
d’euros. Comme dans le cadre des relations entre personnes privées, les élus sont
amenés à signer des contrats ou des baux,
financer des projets, gérer et protéger ce
patrimoine…
La composition de celui-ci peut également
être amenée à changer (suite à différentes
opérations telles que la construction de
bâtiments publics ou de logements sociaux,
la vente, l’échange, le droit de préemption,
l’expropriation, les dons ou legs…).
Ce patrimoine peut même produire des
revenus qu’il faut placer, faire fructifier…
Et cela, de la façon la plus rationnelle et
économique possible.
Pour accomplir toutes ces missions, les élus,
quel que soit leur échelon (local, régional
ou national), disposent d’outils juridiques
et de contrats adaptés. Les acteurs privés
peuvent même parfois être associés à ces
opérations.
Lors de ce congrès, les notaires feront le
point sur les outils existants et tenteront
d’apporter des solutions pour simplifier le
dédale juridique existant afin de redynamiser et moderniser la gestion du patrimoine
public.
indice immonot
PRIX MÉDIANS
DES BIENS À VENDRE
Rennes
M������
309 382 €
A�����������
2 297 €/m2
Ille-et-Vilaine
M������
190 000 €
A�����������
2 327 €/m2
Bretagne
M������
165 000 €
A�����������
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première pierre
“L’oriental”
votre prochaine adresse à Rennes
C’est le 26 avril dernier que la 1re pierre de
ce nouveau quartier a été posée. Né de
l’association de trois promoteurs locaux
(SO.RE.IM, Coop Habitat Bretagne et Coop
Construction), “L’oriental” se veut un quartier unique.
Ces trois experts locaux ont mis en commun leur savoir-faire et leur vision du logement pour faire de “L’oriental” un ensemble
immobilier où il fait bon vivre. Idéalement
situé entre la Vilaine, le Thabor et à deux
pas du centre-ville historique, ce nouveau
quartier se compose de 79 logements, répartis dans quatre immeubles à l’architecture remarquable. Leur seul nom (Safran,
Cannelle, Badiane et Cardamone) sont déjà
une invitation au voyage. Leurs couleurs,
sobres et harmonieuses (rouge, gris clair,
blanc et gris foncé) confortent cette sensation de dépaysement.
Chaque immeuble répond aux normes
BBC-Effinergie. “L’Oriental” préserve l’envi-
2 142 €/m2
T�������
87 €/m2
France
M������
160 000 €
A�����������
2 000 €/m2
T�������
85 €/m2
ronnement et assure un confort optimisé
à ses occupants. Ce programme offre un
vaste choix d’appartements aux beaux volumes, de 28 à 150 m2 (du T1 bis au T5), aux
conceptions intérieures idéalement pensées, avec une grande luminosité et les appartements sont dotés de balcons, loggias
ou terrasses privatives.
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L’INDICE IMMONOT donne
le prix médian des biens les plus
répandus proposés à la vente
sur le site immonot.com :
- maisons de 5 pièces (110 m2 env.)
- appartements 3 pièces (65 m2 env.)
- terrains de 700 m2
Les données proviennent
des annonces confiées aux notaires
lors des 3 mois précédents.
Source : Indice Immonot - avril 2013
DOSSIER
Donations :
démêler le vrai du faux
Transmettre une partie de vos biens par anticipation,
pour profiter d’une fiscalité avantageuse et pour préserver
la bonne entente familiale, paraît une solution judicieuse
et généreuse. Les réponses aux questions que vous vous posez…
La donation ?
Un acte capital
qui a une incidence
sur la vie de ceux
que vous aimez.
Consultez votre notaire !
Il vous aidera à mener
à bien votre projet,
en toute sécurité.
6
“Je peux donner
à qui je veux”
VRAI. Vous pouvez donner aux membres de
votre famille (conjoint, enfants, petits-enfants…) ou à des tiers (amis, associations…).
Cependant, vous devez obtenir l’accord du
“donataire” (la personne qui reçoit) et ne pas
léser vos héritiers protégés par la loi. En effet,
vos enfants sont prioritaires dans l’ordre de
succession. Votre patrimoine successoral est
composé de :
- la réserve héréditaire (part de vos biens
attribuée obligatoirement à vos enfants ou à
votre conjoint en l’absence de descendant) ;
www.immonot.com
- la quotité disponible (part dont vous pouvez
disposer librement).
“Il existe différentes formules
de donations”
VRAI. Il existe, en effet, plusieurs types de
donations. Toutes ont leur utilité. :
- la donation simple : elle s’adresse en général
à un seul bénéficiaire : un enfant, un ami ;
- la donation partage : c’est un acte double
qui comporte une donation et un partage.
La valeur des biens est figée au moment de
la donation. Il est possible de faire une donation-partage intergénérationnelle (pour
gratifier ses petits-enfants) ;
- la donation entre époux : effective au décès
du donateur, elle est proche d’une décision
testamentaire.
À savoir :
Il est également possible de remettre manuellement un objet, des bijoux, un tableau, une
somme d’argent ou une action. On parle alors
de “don manuel”. Mais attention à le déclarer
aux impôts et d’indiquer le nom du bénéficiaire si vous ne voulez pas que le fisc vous
rattrape ! Ce type de don nécessite également
beaucoup de prudence, notamment en présence de plusieurs héritiers, car il peut être
source de discorde familiale.
“Je dois faire appel
à un notaire”
VRAI. Sauf pour les dons manuels (même si
c’est fortement conseillé). Que vous optiez
pour une donation simple, une donation-partage ou une donation entre époux, vous devez
vous adresser à un notaire. Il établira un acte de
donation, le fera enregistrer par les services des
impôts et le présentera au service de la publicité foncière.
À savoir :
Le notaire est un spécialiste du droit de la
famille.
“Les dons familiaux
de sommes d’argent
sont exonérés”
VRAI… à hauteur de 31 865 € si le donateur a
moins de 80 ans et si le bénéficiaire est majeur.
L’exonération est renouvelable tous les 15 ans.
Par exemple, deux grands-parents peuvent
donner 63 730 € à chaque petit-enfant.
Qui paie les droits
de donation ?
En principe, celui
qui reçoit la donation.
Mais le donateur est
autorisé à les payer sans
que le montant de cet
avantage ne se greffe à
la valeur du bien donné.
Car lesdits droits sont
eux-mêmes exonérés
de droits.
“Le notaire est un spécialiste
du droit de la famille, consultez-le !”
“Je peux donner 300 000 €
à mon enfant tous les 15 ans,
sans payer d’impôts”
FAUX. Il est possible de donner jusqu’à
100 000 € par parent et par enfant sans payer
de droits. Vous pourrez renouveler votre donation tous les 15 ans et profiter à nouveau de
l’abattement.
Ainsi, une famille de deux enfants peut transmettre, en une seule fois, jusqu’à 400 000 € de
patrimoine sans payer de taxe.
Cette exonération peut atteindre 527 460 € si
chacun des parents consent, en plus, un don
en argent à chacun de ses enfants (31 865 € ×
2 enfants × 2 parents = 127 460 €).
Conseil de notaire :
à partir de quel âge conseillez-vous de recourir à une donation ?
“À vrai dire, il n’y a pas d’âge idéal. Cela dépend du
contexte familial et patrimonial, à la fois du donateur
et du donataire. Chaque cas est unique.
D’une manière générale, il n’est pas conseillé de donner
trop tôt (car le donateur s’appauvrit et, comme nul
ne connaît l’avenir, il peut regretter ensuite son geste),
ni trop tard. Il ne faut pas se précipiter et ne voir
dans la donation que l’aspect fiscal. En pratique, l’âge
www.immonot.com
moyen où les personnes commencent à penser à faire
une donation se situe autour des 50 ans (personnes
ayant un certain patrimoine et souhaitant aider des
enfants majeurs à s’installer et/ou qui approchent de
la retraite et se projettent dans l’avenir avec l’envie de
transmettre leur patrimoine avant leur décès…).
Au-delà de 80 ans, cette démarche est moins
fréquente.”
7
DOSSIER
La donation déguisée :
c’est donner quelque
chose à quelqu’un (un
héritier) en ayant la
volonté de cacher ce qui
est donné. Par exemple,
en vendant une maison
à un prix très inférieur
à celui du marché.
Attention, ce n’est pas
sans risque...
“Pour limiter les droits
de donation, j’ai intérêt
à faire une donation
en pleine propriété”
FAUX. Généralement, il vaut mieux donner
“la nue-propriété” d’un bien et conserver
“l’usufruit”. Non seulement vous anticiperez la
transmission de votre patrimoine, mais vous
garderez le droit d’habiter le bien transmis
et pourrez récupérer les dividendes et loyers
éventuellement. Par ailleurs, la base taxable
est réduite. Les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété, qui dépend de l’âge de l’usufruitier. Si le donateur a
entre 51 et 60 ans au moment de l’acte, le bénéficiaire de la donation ne sera imposé que
sur 50 % de la valeur du bien.
“Je dois déclarer
les présents d’usage au fisc”
FAUX. Le présent d’usage peut être comparé
à un cadeau offert lors d’un événement particulier (anniversaire, examen, etc.). Il échappe
à l’impôt, sauf si le fisc estime que sa valeur est
excessive à votre train de vie et qu’il s’agit de
“donation” déguisée.
Nathalie Duny ■
“Un enfant ne peut pas
contester une donation”
FAUX. “En effet, un enfant en tant qu’héritier
réservataire (c’est-à-dire qui a automatiquement droit à une partie du patrimoine du donateur), peut contester une donation dans la
mesure où le donateur a donné tout son patrimoine au profit d’un autre enfant ou d’un tiers
(ami…).
L’enfant qui est lésé peut réclamer sa part par
le biais d’une action en réduction” explique un
notaire.
Les mots à retenir
Donation : acte par lequel une
personne (le donateur) transmet,
de son vivant, un bien ou une
somme d’argent qui lui appartient
à une autre personne (le donataire)
qui l’accepte. Et ce, de manière
irrévocable et sans contrepartie.
8
La personne possédant l’usufruit
s’appelle l’usufruitier.
Droits de donation : impôt dû sur
les biens reçus par donation.
Quotité disponible : part du
patrimoine pouvant être transmise
librement (pouvant être attribuée
aux personnes de son choix dans
les proportions qu’on souhaite).
La quotité disponible est opposée
à la réserve héréditaire.
Usufruit : droit de se servir d’un
bien, de l’utiliser (de l’habiter, de le
louer et d’en percevoir les loyers).
Démembrement de la propriété :
c’est la séparation de l’usufruit
et de la nue-propriété.
Nue-propriété : droit de disposer
d’un bien.
Pleine propriété : propriété d’un
bien dont le titulaire n’a pas la
jouissance.
Réserve héréditaire : part
de la succession revenant
obligatoirement aux héritiers
réservataires.
www.immonot.com
3
questions
à mon notaire
Doit-on officialiser
la rupture d’un Pacs
suite à une séparation ?
Oui, c’est obligatoire. Vous devez en
informer, soit le greffe du tribunal d’instance du lieu d’enregistrement du Pacs, soit
le notaire qui a procédé à l’enregistrement
de la convention de Pacs. Cette information,
faite par lettre recommandée avec avis de
réception, pourra être effectuée soit par les
deux ex-Pacsés, soit par un seul. Dans cette
dernière hypothèse, il doit informer l’autre
partenaire, par acte d’huissier. Une copie sera
envoyée ou remise au greffe ou au notaire
qui a procédé à l’enregistrement du pacte.
L’accord de mon voisin est-il nécessaire
pour borner mon terrain ?
Tout propriétaire est en droit d’exiger le bornage
de sa parcelle afin de délimiter sa propriété par
rapport aux propriétés voisines attenantes (art.
646 du Code civil). Cette délimitation se fait généralement à l’amiable. Il suffit de s’adresser à
un géomètre qui dressera un procès-verbal de
bornage signé par toutes les parties concernées.
Celui-ci sera ensuite déposé chez le notaire en
vue d’une publication au bureau des hypothèques. Si un ou plusieurs de vos voisins refusent
de signer, vous n’aurez d’autre solution que de
saisir la justice.
Puis-je obliger un commerçant à éteindre
son enseigne lumineuse la nuit ?
Oui, sauf s’il s’agit d’une pharmacie ou
d’un service d’urgence ! À défaut, vous
êtes en droit de demander au commerçant
d’éteindre son enseigne lumineuse (article R.
581-59 du code de l’environnement, modifié
par le décret n° 2012-118 du 30 janvier 2012).
Si le commerçant refuse d’obtempérer, vous
pourrez saisir le maire ou le préfet afin qu’il
prenne un arrêté en vue de la suppression de
www.immonot.com
l’enseigne. Le commerçant aura alors 15 jours
pour s’exécuter sous peine d’amende. Par
ailleurs, à compter du 1er juillet 2013, l’éclairage
nocturne des bâtiments non résidentiels, des
commerces et vitrines va être interdit entre 1 h
et 6 h du matin (sauf en périodes de fêtes ou
dans les lieux très touristiques). Le commerçant
sera donc contraint d’éteindre sa vitrine.
Famille, succession,
gestion de patrimoine,
immobilier…
les domaines
de compétence
du notaire sont
multiples. N’hésitez pas
à le consulter pour
obtenir un conseil avisé
qui préservera
vos intérêts.
Retrouvez également
des “fiches pratiques”
sur le rôle du notaire,
consultables sur le site
www.immonot.com,
rubrique
“Infos et conseils”,
“Vous et votre notaire”.
9
FISCALITÉ
Déclaration de revenus :
ce qui change en 2013
Comme tous les ans à la même époque, la déclaration de revenus
est arrivée dans vos boîtes aux lettres. En 2013, certains changements
sont à noter sur le fond et la forme. Quelques mesures phares.
Des formalités simplifiées
Date limite de dépôt
de la déclaration papier :
lundi 27 mai 2013 (minuit).
Pour les déclarations
en ligne :
- pour les départements
numérotés de 1 à 19 :
le lundi 3 juin 2013
à minuit ;
- pour les départements
numérotés de 20 à 49 :
le vendredi 7 juin 2013
à minuit ;
- pour les départements
numérotés de 50 à 97 :
le mardi 11 juin 2013
à minuit.
10
Le mot d’ordre est à la simplification et aux
économies de papier.
- Si vous êtes fidèle à la déclaration papier, plus
besoin de joindre à celle-ci les documents
justifiant de certaines réductions d’impôts.
Mais ne les jetez pas, car ils pourraient servir
en cas de contrôle du fisc. En revanche, vous
devrez toujours joindre les documents établis
par vos soins tels que la liste détaillée de vos
frais réels ou les engagements de louer dans le
cadre de dispositifs d’investissements locatifs.
- Si vous êtes adepte de la déclaration sur
internet, là aussi, la simplification est de
mise. Il vous suffira d’entrer un mot de passe
pour accéder à la télédéclaration.
- Les prélèvements sociaux ne feront pas l’objet d’un avis d’imposition distinct de celui relatif à l’impôt sur le revenu. Les deux impôts
figureront sur le même avis d’imposition.
- Cette année, vous ne recevrez pas la traditionnelle lettre des ministres, jointe à la déclaration de revenus et expliquant la politique fiscale du gouvernement.
Barème, tranches et plafonds
- Le barème de l’impôt sur le revenu comporte
désormais une tranche supplémentaire à
45 % pour la fraction des revenus supérieure
à 150 000 € par part du quotient familial.
- Le plafond du quotient familial est abaissé de
2 336 € à 2 000 €. Cette mesure n’aura d’impact qu’à partir d’un certain seuil de revenus, variable selon la composition du foyer.
Les plafonds spécifiques accordés à certaines
catégories de contribuables (parents isolés,
personnes invalides…) ne sont pas touchés
par cette mesure.
- Le barème de l’impôt sur le revenu (mais aussi,
du même coup, des abattements et autres seuils)
est gelé pour la seconde année consécutive. Ce
qui implique une augmentation des impôts à
payer même si vos revenus n’ont que faiblement
progressé en 2012 (sauf pour les deux premières
tranches qui bénéficient d’une décote).
- Le plafond de la déduction forfaitaire de 10 %
des frais professionnels passe de 14 157 € à
12 000 €.
Vos revenus et placements
- L’exonération d’impôt des heures supplémentaires est supprimée.
- L’avantage fiscal procuré par certaines réductions ou crédit d’impôt est réduit de 15 %
(par exemple, la réduction d’impôt au titre
d’investissement immobilier, réalisé dans le
secteur de la location meublée non professionnelle, passe de 14 % à 11 %).
- Pour les travaux réalisés en 2012, les taux de
réduction accordés dans le cadre du crédit
d’impôt développement durable sont revus
à la baisse. Sauf pour la réalisation d’un
bouquet de travaux où ils sont majorés pour
favoriser les rénovations lourdes.
- Les revenus du capital sont taxés comme les
revenus du travail (et non plus sur option
soumis au prélèvement libératoire ou au
barème progressif de l’impôt).
- Les plus-values de cession de valeurs mobilières ou de droits sociaux, réalisées en 2012,
seront taxées au taux de 24 % (plus 15,5 % de
prélèvements sociaux).
- Le régime d’imposition des plus-values immobilières est, lui aussi, aménagé notamment au niveau de l’abattement pour durée
de détention du bien. L’exonération totale
n’intervenant qu’au bout de 30 ans de détention (contre 15 antérieurement).
M-C Ménoire ■
www.immonot.com
PAROLE DE NOTAIRE
Pensez aux donations
pour bien transmettre votre patrimoine
Les donations permettent à une personne (le donateur), de disposer
de ses biens, à titre gratuit et sans contrepartie, en faveur, le plus
souvent, de ses enfants ou d’un membre de sa famille (le donataire).
Me Mallevre, notaire à Rennes (35), nous explique l’intérêt de
cet acte qui se veut, à la base, purement altruiste.
Dans quels cas a-t-on intérêt à faire une
donation ?
Me Mallevre : Il peut y avoir 3 motivations
différentes :
La 1re est symbolique ou psychologique. Le
donateur a la volonté de transmettre un
patrimoine !
La 2e motivation est fiscale : l’objectif par
une transmission anticipée est de réduire le
montant des droits de succession. Comment ?
En utilisant d’une part la réduction de
l’assiette taxable sur la nue-propriété, car
l’usufruit réservé n’est pas taxé. Ou encore en
faisant bénéficier les enfants d’abattements
successoraux qui s’élèvent aujourd’hui à
100 000 € par enfant et par parent tous les
15 ans.
Enfin, la 3e motivation est de prévenir les
conflits. En effet, une donation partage est
l’occasion de régler, par anticipation, des
problèmes éventuels qui pourraient se poser
au décès des parents. Sous l’autorité du
donateur, le patrimoine est transmis et chacun
accepte son lot.
À partir de quel âge conseillez-vous de
recourir à la donation ?
Me Mallevre : Tout dépend du patrimoine.
Mais il faut éviter, d’une manière générale, de
donner trop tôt pour éviter de se mettre en
danger et pour pouvoir faire face aux aléas de
la vie.
Évidemment, si vous disposez d’un patrimoine important, il n’y a pas d’obstacle à transmettre, au contraire.
Je conseille toujours à mes clients de garder
le plus longtemps possible la maîtrise de leur
résidence principale.
Par ailleurs, il faut savoir qu’après 81 ans,
l’avantage fiscal concernant l’assiette taxable
sur la nue-propriété est moindre. En effet,
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l’usufruit ne vaut plus que 20 % donc les droits
sont calculés sur 80 %. Alors qu’une personne
qui donne entre 61 et 71 ans a un usufruit qui
vaut 40 % et les droits ne sont calculés que
sur 60 %. La moyenne de transmission se situe
généralement entre 60 et 75 ans.
Quelles solutions préconisez-vous pour
réduire les frais de succession ?
Me Mallevre :
1- Vous pouvez recourir à la donation. Car
quand elle est faite en nue-propriété, elle
permet de réduire la base taxable.
2- Vous pouvez utiliser tous les abattements.
Avant 80 ans, vous pouvez transmettre à vos
enfants ce que l’on nomme communément
“l’abattement Sarkosy”. Chaque parent peut
donner à chacun de ses enfants majeurs
31 865 € hors abattements successoraux
en liquidités. Cela doit faire l’objet d’une
déclaration “dons manuels” aux impôts.
Les petits-enfants majeurs peuvent aussi
bénéficier de ces dons manuels.
3- L’assurance-vie : avant 70 ans, vous pouvez
placer sur des contrats d’assurance une
somme, qui, au décès du souscripteur, reviendra aux bénéficiaires désignés. Elle sera
complètement exonérée de droits de succession (jusqu’à 152 500 € par bénéficiaire).
Par exemple : une personne de moins de
70 ans et ayant 3 enfants place 400 000 €
sur un contrat d’assurance-vie pour en faire
bénéficier les 3 enfants. Alors, ils recevront
chacun 133 333 € sans droits à payer.
Attention, après 70 ans, vous ne pouvez
plus placer que 30 500 € en exonération sur
les contrats d’assurance-vie, tous contrats
et bénéficiaires confondus.
Propos recueillis le 13/05/2013 ■
Me Mallevre
Un enfant
peut-il contester
une donation ?
S’il s’agit d’une
donation partage :
il n’y a pas de
contestation possible.
C’est différent dans
le cas d’une donation
simple (quand les
parents ont fait une
donation isolée à un ou
plusieurs enfants).
Au moment
du décès des parents,
le bénéficiaire de la
donation doit
la rapporter
à la masse de calcul.
Ainsi, le montant des
sommes à partager
est réévalué en tenant
compte de la valeur
des biens donnés.
Cela peut créer des
problèmes, notamment
quand la somme ou les
biens donnés ont pris
beaucoup de valeur !
11
FINANCES
Et si vous placiez vos économies
sur un PEL ?
Face à la baisse du taux de rendement du Livret A, le Plan
d’épargne logement (PEL) peut être une solution de placement
pour vos économies.
A
lors qu’il y a encore quelques
années, le PEL était plutôt
considéré comme un moyen
de financer son accession à
la propriété, il semble aujourd’hui devenir
de plus en plus un produit d’épargne à part
entière.
Entre 4 et 10 ans
Lors de l’ouverture du PEL, vous pouvez en
choisir librement la durée, mais en aucune
façon elle ne devra être inférieure à 4 ans, ni
supérieure à 10. Cette durée se calcule à partir
de votre 1er versement.
Si vous clôturez votre PEL moins de 3 ans
après la date du 1er versement, vous perdez le
droit au prêt et à la prime.
La durée initialement choisie peut cependant
être modifiée par le biais d’un avenant au
12
contrat souscrit avec votre établissement
financier.
À l’échéance du PEL (telle que prévue dans
le contrat ou ses avenants), trois options
s’offrent à vous :
- faire valoir votre droit à prêt dans les 5 ans
suivant l’échéance (pour les PEL ouverts
depuis le 1er mars 2011) ;
- retirer votre argent et fermer le PEL. Vous
aurez alors 1 an pour utiliser vos droits à
prêt ou pour les céder à un membre de votre
famille ;
- y laisser les sommes déposées sans le
prolonger. Vous ne pourrez plus y effectuer
de nouveaux versements, mais les sommes
existantes continueront à produire des
intérêts.
Vous ne perdez pas non plus vos droits à
prêt.
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Un rendement à 2,5 % brut
assuré…
Un des attraits du PEL réside dans son taux
de rendement nettement supérieur à celui du
Livret A (1,75 %). Ce taux restera identique
tout au long de la durée de votre placement
(à la différence du Livret A dont le taux
peut varier deux fois par an, en fonction de
l’inflation).
… presque net d’impôt
Durant les douze premières années de
détention du PEL, les intérêts sont exonérés
d’impôt sur le revenu. Vous devrez cependant
vous acquitter, tous les ans, des prélèvements
sociaux (15,5 % actuellement), ce qui portera la
rémunération nette du PEL à 2,11 %. La prime
d’État est également exonérée d’impôt sur le
revenu, mais est soumise à ces prélèvements.
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Une faible mise de départ
225 € suffisent pour ouvrir un PEL. Ensuite,
vous vous engagez à verser au minimum
540 € par an, ce qui représente 45 € par mois
(ou 135 € par trimestre ou encore 270 € par
semestre). Vous pouvez également effectuer
des versements exceptionnels à tout moment.
Le montant total des versements étant
plafonné à 61 200 € (hors intérêts capitalisés),
soit trois fois plus que le plafond du Livret A
(22 950 € depuis le 1er janvier 2013).
Une prime à la clé
Outre le fait d’être un bon point dans votre
apport personnel, vous pourrez, dès les 3 ans
du PEL, demander un prêt pouvant atteindre
92 000 € maximum, au taux fixe et connu à
l’avance de 4,20 % (taux brut en vigueur au
1er janvier 2013, hors assurance, pour un PEL
13
Comment céder ses droits à prêt ?
Plafonds
de versements
Taux
actuel
Prélèvements
sociaux
Taux
net *
Livret A
22 950 €
1,75 %
0%
1,75 %
PEL
61 200 €
2,50 %
15,50 %
2,11 %
* Taux net d’imposition sur le revenu et net des prélèvements sociaux
en vigueur au 01/02/2013.
ouvert depuis le 1er janvier 2013). Ce prêt
est réservé au financement d’une opération
concernant une résidence principale (achat
d’un logement neuf ou ancien, construction,
extension, rénovation…).
En cas de demande de prêt, vous pouvez
bénéficier d’une prime d’État, égale aux 2/5
des intérêts.
Son montant pourra atteindre 1 525 € si
l’opération concerne un bien répondant
à certaines conditions de performance
énergétique. Si ce n’est pas le cas, la prime est
plafonnée à 1 000 €.
14
Plusieurs conditions doivent être réunies :
- seules certaines personnes sont habilitées
à bénéficier de ce geste (conjoint, enfants
ou petits-enfants, parents ou grandsparents, frères et sœurs, neveux et nièces,
oncles et tantes et les membres de la
famille de votre conjoint. Il peut s’agir
également des conjoints de vos frères et
sœurs). Cette opération est, en revanche,
impossible entre concubins ou personnes
pacsées ;
- seuls les titulaires d’un produit d’épargne
logement peuvent bénéficier de la cession
de droits à prêt. Ainsi, le titulaire d’un PEL
peut bénéficier de droits issus d’un autre
PEL (dans ce cas les deux PEL doivent être
détenus depuis au moins trois ans) ou
d’un CEL.
Par contre, le titulaire d’un CEL ne peut
bénéficier que de droits issus d’un ou
d’autres CEL. Il ne peut bénéficier de
droits issus d’un PEL.
- la cession doit porter sur la totalité de
l’épargne (capital, intérêts, droit à prêt et
prime).
M-C Ménoire ■
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CONSEILS D’EXPERT
Vos droits en pratique
avec les ÉDITIONS FRANCIS LEFEBVRE
Regard sur l’actualité juridique, zoom sur les cas de jurisprudence à connaître…
Profitez de conseils utiles qui vous rendront la vie plus facile !
Le meublé loué
par un étudiant est
sa résidence principale
Le locataire d’un logement meublé
bénéficie d’un contrat écrit d’1 an
dès lors qu’il s’agit de sa résidence
principale. Le locataire peut résilier
le bail à tout moment, à condition de
respecter un préavis d’un mois.
La Cour de cassation (Arrêt du 5 février
2013) vient de rappeler que, sauf clause
contraire du bail, le logement meublé loué
par un étudiant constitue sa résidence
principale. Dont acte.
Prévention des incendies
Le compte à rebours a commencé !
À compter du 8 mars 2015, chaque
logement devra être équipé d’au moins
un détecteur de fumée normalisé.
Un arrêté du 5 février 2013 a précisé
les caractéristiques de ce détecteur ainsi
que les conditions de son installation,
de son entretien et de son fonctionnement.
Le détecteur, muni d’un marquage CE,
devra être installé, de préférence, dans
les dégagements et espaces desservant
les chambres. Il devra également être
solidement fixé en partie supérieure,
à proximité du point le plus haut et à
distance des autres parois ainsi que des
sources de vapeur.
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Histoire de taux…
Le taux de l’intérêt légal est fixé à
0,04 % pour 2013 (Décret 2013-178
du 27 février 2013). Il s’applique
notamment lorsqu’un contrat de
prêt ne mentionne pas le taux effectif
global (TEG).
En cas de paiement à crédit des droits
de succession (paiement différé ou
fractionné), le taux applicable est
celui de l’intérêt légal, arrondi à la
première décimale. Compte tenu de la
règle d’arrondissement, aucun intérêt
ne sera exigible pour les demandes de
paiement fractionné (sur une période
maximale de 5 ans) ou différé (lorsque
la succession comporte des biens en
nue-propriété, notamment) formulées
en 2013.
Copropriété : ouverture
d’un compte séparé…
Lors de sa désignation ou de son
renouvellement, un syndic de copropriétaires n’a pas à soumettre au vote
de l’assemblée générale la question
de l’ouverture d’un compte séparé au
nom du syndicat. Si aucune assemblée
générale ne l’a dispensé de cette
obligation et que le compte a bien été
ouvert, aucun vote (ou renouvellement
de vote) n’est requis (Arrêt de la Cour
de cassation du 23 janvier 2013).
Pas d’exception pour
les permis étrangers !
Avis aux petits malins ! L’annulation
d’un permis de conduire français
entraîne l’interdiction de conduire en
France… même si l’automobiliste est
titulaire d’un permis de conduire délivré
par un autre état (Arrêt de la Cour de
cassation du 8 janvier 2013).
Servitude de surplomb
Votre toiture, édifiée avec l’immeuble
il y a plus de 30 ans, dépasse de toutes
parts sur la propriété voisine ?
Vous pouvez obtenir, par voie
de prescription trentenaire, une
“servitude de surplomb” (dixit un
Arrêt de la Cour de cassation du
5 mars 2013). Et toc !
15
TEST
Voisinage :
quizz sur les servitudes
De nombreux conflits de voisinage surgissent suite
au non-respect d’une servitude ou d’un droit de passage.
De quoi s’agit-il exactement ? Comment ça fonctionne ?
Maîtrisez-vous bien le sujet ? Pour le savoir, faites notre test !
1Qu’est-ce qu’une servitude ?
a) Le droit de pouvoir se servir
de quelque chose.
b) Une charge imposée à une propriété.
2Est-ce qu’une servitude peut avoir
d’autres origines que la loi ?
a) Non, elle ne peut être créée que par la loi.
b) Oui, elle peut avoir de multiples origines.
3La servitude disparaît-elle
avec la vente de la propriété ?
a) Oui, l’acte de vente met fin à la servitude.
b) Non, la servitude sera “transmise”
au nouveau propriétaire.
4L’accès à mon terrain est incommode.
Peut-on parler de “terrain enclavé” ?
a) Oui, c’est suffisant pour le déclarer enclavé
et bénéficier d’un droit de passage
chez le voisin.
b) Non, les conditions pour reconnaître
un terrain “enclavé” sont plus restrictives.
5En vertu de mon droit de passage,
puis-je passer n’importe où chez mon
voisin pour accéder à mon terrain ?
a) Oui, l’essentiel est de pouvoir accéder
au terrain !
b) Non, il faut respecter certaines règles.
6Qui doit assurer l’entretien du passage ?
a) Le propriétaire du terrain.
b) La personne qui bénéficie
du droit de passage.
c) Les deux, à tour de rôle.
7Mon terrain en contrebas recueille toutes
les eaux de pluie qui s’écoulent de chez
mon voisin. Puis-je construire un muret
pour contenir cette eau chez lui ?
a) Oui, je peux faire ce que je veux chez moi !
b) Non, je dois “supporter” cet inconvénient.
8Suis-je obligé d’installer des gouttières
pour canaliser l’eau de pluie ?
a) Non, rien ne m’y oblige.
b) Cela dépend de la situation de la maison.
9Est-ce que je peux planter un arbre sur le
trottoir devant chez moi ?
a) Oui, cela agrémentera la façade
de la maison.
b) Non, car le trottoir ne m’appartient pas.
16
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RÉPONSES
1. Réponse : b
Une servitude est une contrainte qui pèse
sur une propriété au profit d’une autre
propriété ayant un autre propriétaire.
2. Réponse : b
Une servitude peut avoir plusieurs origines.
Elle peut :
- être imposée par la configuration des
lieux. Ce sera le cas des eaux pluviales qui
s’écoulent en suivant la pente naturelle du
terrain ;
- être établie par la loi ;
- résulter d’un accord entre voisins (on parle
de “servitude conventionnelle”). Ce type
de servitude peut concerner les distances
de plantation, un droit de passage…
- s’acquérir par le biais de la prescription
trentenaire. Si vous prouvez que, pendant
au moins 30 ans, vous avez bénéficié de
cette servitude (droit de passage…) sans
que votre voisin s’y oppose, elle devient
définitive.
3. Réponse : b
La servitude est attachée au terrain (en
droit, on dit au “fonds”). Elle se transmet
donc avec la propriété.
4. Réponse : b
Pour être qualifié d’enclavé, votre terrain
doit être entouré de tous côtés par des
propriétés privées. Il ne doit pas disposer
d’issue suffisante pour accéder à la voie
publique. En revanche, le seul fait que
l’accès soit difficile ne suffit pas à le qualifier
d’enclavé.
5. Réponse : b
Le passage doit permettre de rejoindre la voie
publique de la façon la plus courte possible,
tout en entraînant le moins de dommages
possible à la propriété qui le subit (il faudra,
par exemple, éviter d’abattre des arbres).
L’emplacement “idéal” pour le passage sera,
de préférence, le long d’une clôture et non
en plein milieu de la propriété.
6. Réponse : b
L’entretien du passage revient à celui qui
profite de la servitude. En principe, les frais
qui en découlent lui incombent également
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(sauf si le propriétaire du terrain en a décidé
autrement par le biais d’une convention
avec l’utilisateur du passage).
7. Réponse : b
Le propriétaire du terrain qui se situe plus
haut (fonds supérieur) fait que le votre
bénéficie d’une servitude d’écoulement
naturel des eaux issues de la pluie, de la
fonte des neiges… Elles suivent la pente
naturelle du terrain et s’évacuent vers
votre propriété située en contrebas. Cette
servitude résulte de la disposition des lieux,
même si cela ne vous plaît pas, vous êtes
obligé de supporter cet écoulement naturel.
Vous ne pouvez pas faire des travaux qui
provoqueraient un reflux ou une stagnation
de l’eau sur le fonds situé plus haut. De son
côté, le propriétaire du terrain en surplomb
ne doit pas aggraver la situation. Il ne peut
pas, par exemple, remplacer sa pelouse par
une allée goudronnée. Si tel était le cas, il
devrait vous indemniser.
8. Réponse : b
Le propriétaire d’une construction, quelle
qu’elle soit (garage, maison…) doit veiller à
ce que l’eau de pluie qui s’écoule sur son toit
se répande en priorité sur son propre terrain
ou sur la voie publique. Si la construction est
au milieu de votre terrain, cela ne posera pas
de problème puisque l’eau s’écoulera sur votre terrain. En revanche, si votre maison est
construite à proximité de la limite de propriété, la loi impose une servitude d’égout
des toits (ou servitude de surplomb). Cela
implique que vous devez installer des gouttières pour canaliser l’eau sur votre propriété. Elles ne devront pas dépasser sur la
propriété de votre voisin. À défaut, il pourrait demander leur déplacement, voire une
modification de votre toiture.
9. Réponse : b
Nous sommes ici dans le cadre des servitudes du domaine public. Le trottoir en face
de chez vous ne vous appartient pas. Il fait
partie du domaine public. Réservé à la circulation des piétons, vous devez le laisser libre
et ne pouvez donc pas y planter un arbre.
Tout comme vous ne pouvez pas y déposer
des matériaux ou des ordures.
Une servitude
est éternelle, du moins
tant que la propriété
existe. Toutefois, les
propriétaires peuvent
décider, d’un commun
accord, d’y mettre fin.
La servitude disparaît
également d’elle-même,
notamment faute d’être
utilisée durant 30 ans
ou suite à l’impossibilité
matérielle de l’exercer
(par exemple, la fin
de l’enclavement
d’un terrain).
17
HISTOIRE & PATRIMOINE
Le négoce maritime de St-Malo
au temps de Louis XIV
Saint-Malo était connue, à l’époque,
pour l’importance de son négoce maritime.
Son poids sur l’économie du pays
n’était pas des moindres.
E
n cette fin du e siècle, l’Atlantique est le lieu d’affrontements de
trois pays : l’Espagne, l’Angleterre
et la France. L’objet de ce duel, l’or
que les galions espagnols chargent dans l’actuelle Amérique du Sud et qu’ils déversent
dans leurs pays. Avec cet afflux insensé de richesse, l’Espagne aurait pu devenir la nation
la plus puissante du monde. Il n’en fut rien.
L’Église, les différents souverains se contentèrent d’entasser le butin. Les Anglais, pour
leur part, ne disposaient sur leur île d’aucune
matière première, sauf de charbon. Il leur
fallait impérativement conquérir des terres
nouvelles ou arraisonner les fameuses galions.
Enfin, en France, seul était glorieux le combat
terrestre jusqu’à ce que Vauban y mette bon
ordre. Le commandement des navires était
confié à l‘époque à ceux qui étaient incapables de combattre efficacement à terre. On
comprend pourquoi la police des mers fut
rapidement confiée à ceux qui les parcouraient à longueur d’année, les Basques et les
Bretons. Pêcheurs et commerçants, ils avaient
découvert l’Amérique bien avant Christophe
Colomb et surtout, ils avaient investi leurs richesses dans leur pays d’origine.
La Bretagne,
c’est le bout du monde !
À Versailles, sur le Grand Canal que Louis XIV
avait fait creuser devant le château, on promenait les dames sur des navires miniatures
18
laqués et couverts de draperies précieuses
dont le prix aurait permis de « construire une
frégate » (dixit Colbert). Sur les rives, des officiers commentaient les manœuvres. Au
même moment, les navires anglais venaient
régulièrement bombarder la Bretagne. En face
d’eux, les populations étaient dépendantes
d’officiers qui se sentaient exilés loin du pouvoir central. Seuls quelque 2 000 marins pouvaient être considérés comme dissuasifs.
Une puissance maritime
Tout va changer quand les Anglais seront
chassés de Bordeaux. Le commerce au long
cours va, dès lors, s’implanter à Saint-Malo.
Cette petite ville côtière va changer complètement de visage. Les paysans ont quitté leurs
champs, chacun voulait devenir « regrattier »,
un terme qui sous-entendait une activité multiple de commerçants, d’armateurs et, pour les
plus amarinés, de capitaines. Théoriquement,
les autorisations étaient données à Rennes où
trônait un nobliau qui avait acheté sa charge
à Versailles en espérant se faire grassement
remboursé par les Malouins. On peut imaginer l’ambiance. Cette génération amassa des
richesses considérables grâce à son courage
et à sa science de la mer. Une génération plus
tard, deux tout au plus, il ne restait plus rien.
Les descendants de ces rudes marins étaient
devenus des petits marquis et vivaient à
Versailles.
René Margeridon ■
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IMMOBILIER NEUF
Acheter dans le neuf
Profitez de toutes les opportunités
Une construction répondant
à toutes les normes
Votre logement sera forcément en conformité
avec les nouvelles normes de construction
(notamment la RT 2012 applicable depuis le
1er janvier 2013 ou le label BBC).
Toujours en matière de normes, les nouvelles
constructions tiennent également compte
des recommandations en matière d’accessibilité des logements pour les personnes à
mobilité réduite. Les constructeurs sont également à l’écoute des personnes âgées qui
souhaitent conserver un minimum d’indépendance, et se penchent sur les dispositifs
pour garantir leur autonomie.
Il vous donnera toutes les garanties en termes de confort et de normes de sécurité :
accès sécurisés, portiers électroniques, digicodes, visiophones, portes munies de serrures à
points d’ancrage multiples, avec systèmes antidégondages, vitrages anti effraction et équipées de volets roulants à serrures…
Financez votre acquisition
à moindre coût grâce au PTZ +
Primo-accédants, profitez-en ! Le PTZ + peut
être un sérieux coup de pouce pour acheter
votre première résidence principale dans le
neuf. Celui-ci devra répondre aux critères
énoncés par la RT 2012, entrée en vigueur le
1er janvier 2013. Accordé sous conditions de
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ressources, en 2013, celles-ci ont été revues à
la baisse pour permettre aux ménages les plus
modestes d’en bénéficier.
Le montant du prêt auquel vous pouvez
prétendre variera selon le coût de l’opération,
dans la limite d’un plafond tenant compte de
la composition de votre famille et de la zone
géographique où se situe le bien.
Dans les zones où les prix sont élevés, en
raison d’une offre de logements inférieurs à
la demande, le plafond du prêt accordé sera
plus élevé.
Montant plafond de l’opération
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
1 personne
156 000 €
117 000 €
86 000 €
79 000 €
2 personnes
218 000 €
164 000 €
120 000 €
111 000 €
3 personnes
265 000 €
199 000 €
146 000 €
134 000 €
4 personnes
312 000 €
234 000 €
172 000 €
158 000 €
5 personnes
et +
359 000 €
269 000 €
198 000 €
182 000 €
19
IMMOBILIER NEUF
Pourcentage du PTZ +
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
33 %
26 %
21 %
18 %
Les modalités de remboursement et la durée
seront également établies en fonction des
revenus de l’emprunteur, de la zone où se
situe le bien et de la composition de la famille.
Globalement, elle va de 12 à 25 ans. Plus les
revenus de l’emprunteur seront élevés, plus la
durée de remboursement sera courte.
Les ménages les plus modestes peuvent
bénéficier d’un différé de remboursement
pouvant aller jusqu’à 14 ans.
Locataires : rachetez votre
logement grâce au PSLA
Vous êtes locataire et pensez que vous ne
pourrez jamais devenir propriétaire, compte
tenu de vos revenus modestes. Détrompezvous. Grâce au Prêt social de locationaccession (PSLA), vous pouvez racheter le
logement que vous louez et ainsi accéder
à la propriété. Les logements vendus sous
cette formule bénéficient de deux avantages
fiscaux :
- une TVA au taux réduit de 7 % ;
- une exonération de taxe foncière pendant
15 ans, à compter de l’année suivant l’achèvement de l’immeuble.
Pour bénéficier d’un logement en locationaccession, le locataire doit respecter les deux
conditions suivantes :
- le logement devra être votre résidence
principale ;
- vos revenus ne doivent pas dépasser un
certain plafond calqué sur celui du PTZ +.
Plafond de ressources 2013
Nbre de personnes
occupant le logement
Zone A
Zone B et C
1 personne
31 250 €
23 688 €
2 personnes
43 750 €
31 588 €
3 personnes
50 000 €
36 538 €
4 personnes
56 875 €
40 488 €
5 personnes et +
64 875 €
44 425 €
Ce mécanisme d’acquisition se déroule en
deux étapes :
- une phase locative durant laquelle le
locataire-accédant verse une redevance
constituée d’une indemnité d’occupation,
des charges et d’une part assimilable à une
épargne (imputable sur le prix du logement).
L’indemnité d’occupation est plafonnée ;
- la levée de l’option par lettre recommandée
avec avis de réception.
Un nouvel acte notarié constatant le transfert de propriété devra être signé. Le solde
du prix de vente (plafonné selon la zone où
se situe le bien) alors versé sera égal à la différence entre le prix prévu dans le contrat à
la date de levée de l’option et le montant cumulé de la redevance déjà versée.
M-C Ménoire ■
20
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PUB CAP ACCESSION
www.immonot.com
21
INVESTISSEMENT
Les points forts du Duflot
Après 6 mois d’application, le régime Duflot commence à
prendre ses marques auprès des investisseurs. Rappel des points
forts de ce nouveau dispositif de défiscalisation.
A
pplicable depuis le 1er janvier
2013, le dispositif Duflot permet
d’acquérir un logement neuf,
en vue d’investir, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt relativement
conséquente. Une belle opportunité pour
tous ceux qui veulent mettre un peu d’immobilier dans leur patrimoine.
Vous pouvez investir seul ou à plusieurs
(conjoint, personnes pacsées, concubins,
frères et soeurs…).
L’investissement peut également se faire par
le biais d’une Société civile immobilière (SCI)
à condition que la SCI ne soit pas soumise à
l’impôt sur les sociétés et que chaque associé
s’engage à conserver ses parts au moins 9 ans.
Le Duflot permet d’acheter
2 logements neufs
la même année
Des loyers en adéquation
avec le marché
Le cas particulier
de la zone B2
Il est possible d’y
investir en Duflot
jusqu’au 30 juin 2013.
Ensuite, chaque
commune sera traitée
au cas par cas sur
décision du préfet
de région.
24
Le Duflot suppose aussi que les loyers
pratiqués soient inférieurs de 20 % à ceux du
marché.
Ces loyers sont plafonnés selon la situation
géographique de l’immeuble.
Ils sont également fixés selon le type de
logement. Plus le logement est grand, plus le
plafond de loyer est minoré.
Pour ce calcul, la surface prise en compte est
la surface habitable augmentée de la moitié
de la surface des annexes, dans la limite de
8 m2 par logement.
Plafonds de loyers mensuels/m2
(hors charges)
Surfaces
Zone
A bis
Zone
A
Zone
B1
Zone
B2
T3
16,52 €
12,27 €
9,88 €
8,59 €
T2
18,17 €
13,50 € 10,87 €
9,45 €
T1
19,82 €
14,72 € 11,86 €
10,31 €
- Zone A bis : Paris et sa Petite Couronne.
- Zone A : Petite Couronne et Grande Couronne de la
région parisienne, Côte d’Azur, Frontière de la Suisse.
- Zone B1 : Les agglomérations de plus de 250 000
habitants, Grande Couronne autour de Paris, Annecy,
Chambéry, Bayonne, Cluses, Saint-Malo, La Rochelle,
pourtour de la Côte d’Azur, Corse, départements
d’outre-mer.
- Zone B2 : Les agglomérations de plus de 50 000
habitants hors zone B1, sur décision préfectorale s’il
est constaté une nécessité de logement.
Un rendement attractif
Après avoir déduit les charges et frais liés
à l’immeuble, puis ajouter l’avantage fiscal
et la déduction des intérêts d’emprunt à
laquelle vous pouvez prétendre, vous pouvez
escompter jusqu’à 4 % de rendement.
L’assurance de trouver
des locataires
Un des critères du Duflot concerne les ressources de votre futur locataire.
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Celles-ci ne doivent pas dépasser un certain
plafond fixé par décret selon la zone où se
situe le bien et la composition de la famille.
Globalement, les plafonds à respecter correspondent aux ressources de 80 % des Français.
Donc trouver un locataire ne devrait pas être
trop difficile.
Précision : votre locataire ne devra pas faire
partie de votre foyer fiscal ni être un de vos
enfants ou petits-enfants.
Une fiscalité intéressante
En contrepartie d’un engagement de location
à titre de résidence principale durant 9 ans
minimum, vous pouvez bénéficier d’une
réduction d’impôt de 18 % du prix du
logement dans la limite de 300 000 €.
Ce qui représente une réduction d’impôt
pouvant aller jusqu’à 6 000 € par an pendant
9 ans.
L’avantage fiscal du Duflot est soumis
au plafonnement des niches fiscales soit
10 000 €.
Des logements neufs
et aux normes
Pour bénéficier de la réduction Duflot, le
logement devra être neuf. Peu importe s’il
s’agit d’un appartement ou d’une maison
individuelle.
Sont concernés par la réduction d’impôts :
- les logements acquis neufs ou en l’état futur
d’achèvement entre le 1er janvier 2013 et le
31 décembre 2016 ;
- les logements que le contribuable fait
construire et dont la demande de permis a
lieu entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2016 ;
- les logements acquis entre le 1er janvier
2013 et le 31 décembre 2016 et qui font
(ont fait) l’objet, entre ces dates, de travaux
concourant à la production ou à la livraison
d’un immeuble neuf ;
- les logements acquis entre le 1er janvier
2013 et le 31 décembre 2016, ne satisfaisant
pas aux conditions de décence et faisant
l’objet de travaux de réhabilitation entre
ces dates (réalisés soit par l’acquéreur, soit
par le vendeur) permettant aux logements
d’acquérir des performances techniques
voisines de celles des logements neufs ;
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25
INVESTISSEMENT
- les locaux acquis entre le 1er janvier 2013 et le
31 décembre 2016, affectés à un usage autre
que l’habitation et qui font l’objet, entre ces
mêmes dates, de travaux de transformation
en logement (réalisés soit par l’acquéreur,
soit par le vendeur).
Second critère : la conformité avec les normes
environnementales.
Le bénéfice du dispositif Duflot est réservé
aux logements bénéficiant du label BBC
et respectant la RT 2012 (pour les permis
déposés depuis le 1er janvier 2013).
Concrètement, cela signifie que la consommation énergétique du logement ne devra
pas dépasser 50 kWh/m2/an. Ce seuil étant
modulable selon notamment la région, le climat et l’altitude.
Deux Duflot plutôt qu’un
Autre grande nouveauté : la possibilité
d’acheter deux logements par an et prétendre
aux avantages du Duflot.
26
Vous pourrez ainsi investir dans deux petites
surfaces (plus accessibles financièrement à
l’achat et souvent plus faciles à louer) plutôt
que dans un seul grand logement. Dans
la limite d’un prix d’acquisition total de
300 000 €.
Une version Outre-Mer
encore plus intéressante
L’investissement en loi Duflot Outre-Mer
s’applique, bien évidemment, à tous les
contribuables français, y compris ceux
domiciliés fiscalement dans les DOM ou les
TOM.
Cette version du Duflot permet d’atteindre
un taux de défiscalisation défiant toute
concurrence, puisqu’il peut atteindre jusqu’à
29 % du montant de l’investissement.
Au total, la réduction d’impôt peut être de
87 000 € étalés sur 9 ans.
Les conditions et les plafonds de loyers et de
ressources sont les mêmes qu’en métropole.
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La réforme “urbanisme
et logement” en chantier…
Cette réforme doit permettre de trouver une
solution aux problèmes de logement et de
construire plus vite et mieux. Elle préconise
plusieurs mesures. Par exemple :
- densifier l’habitat en zone urbaine et faciliter
la transformation de bureaux vacants en
logements, en dérogeant aux règles imposées
par les Plans locaux d’urbanisme (PLU) ;
- favoriser la surélévation d’immeubles et
permettre la construction sur les “dents
creuses”, ce qui aboutirait à un alignement
de la hauteur entre les bâtiments mitoyens ;
- permettre la densification des quartiers
pavillonnaires ;
- supprimer le Coefficient d’occupation des
sols (COS). Rappelons que ce coefficient est
le rapport entre la surface plancher construite et la superficie du terrain. Dans certains
cas, il rend quasi inconstructibles des terrains
qui pourraient accueillir des bâtiments de
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volume plus important, situation en contradiction avec l’objectif de la réforme ;
- lutter contre les recours malveillants envers
des permis de construire qui empêchent la
construction d’environ 25 000 logements
par an.
Des immeubles
en pleine ascension !
Les futurs programmes des promoteurs
immobiliers devraient donc arborer de
nouveaux contours et de nouvelles formes !
En effet, la tendance des années à venir devrait
être à la surélévation des immeubles et à la
réhabilitation.
Pour répondre aux enjeux du projet de loi
“urbanisme et logement”, qui sera présenté
en juillet 2013, la créativité et la réactivité des
professionnels du bâtiment seront largement
mises à contribution par la ministre du Logement, Cécile Duflot. Avec des constructions
qui prennent de la hauteur dans les villes,
27
INVESTISSEMENT
Plafonds de ressources en euros des locataires en 2013
Zone A bis
Zone A
Zone B1
Zone B2
Personne seule
36 502
36 502
29 751
26 776
Couple
54 554
54 554
39 731
35 757
Pers. seule ou couple
avec 1 pers. à charge
71 515
65 579
47 780
43 002
Pers. seule ou couple
avec 2 pers. à charge
85 384
78 550
57 681
51 913
Pers. seule ou couple
avec 3 pers. à charge
101 589
92 989
67 854
61 069
Pers. seule ou couple
avec 4 pers. à charge
114 315
104 642
76 472
68 824
Majoration par pers.
supplémentaire
+ 12 736
+11 659
+ 8 531
+ 7 677
l’apparition du “prêt à habiter” dans les bâtiments rénovés ou les anciens bureaux, des
places de parking seulement réservées aux
immeubles éloignés des transports en commun… le paysage urbain pourrait changer de
look dans les prochaines années !
Pour instiller ces nouveaux codes architecturaux, le délai et la lourdeur des procédures
d’obtention des permis de construire ne devront plus être des freins à la construction.
28
Mais ce redéploiement de l’offre de logements,
synonyme de densification urbaine, ne risquet-il pas de conduire à une certaine “lourdeur”
du paysage immobilier ?
Dans tous les cas, les professionnels de la
construction sauront mettre à profit leur
savoir-faire pour édifier un parc immobilier
harmonieux et esthétique !
M-C Ménoire ■
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LOGEMENT
Mon projet immobilier
en 7 étapes
Vous envisagez de faire construire ou d’acheter un logement ?
Du choix du terrain à la livraison de votre future maison,
le parcours peut être long ! Pas de panique, voici les étapes
à suivre pour que votre projet se concrétise sans mauvaises
surprises !
1. Je liste les critères
de mon futur bien
Vous devez définir quelles sont vos attentes.
De quoi avez-vous besoin aujourd’hui et demain ? Préférez-vous la ville ou la campagne ?
Quelle est la taille de votre famille ? À vous de
déterminer le type de bien que vous souhaitez (maison individuelle, maison avec étages
ou de plain-pied…).
Réfléchissez à la surface habitable, au nombre
de pièces désirées, au garage, à l’aménagement
intérieur et extérieur…
3. J’obtiens le permis
de construire
Il va permettre à l’administration de vérifier
que votre projet de construction est bien
conforme aux règles d’urbanisme en vigueur.
Vous devrez constituer un dossier complet,
composé de pièces bien précises (plan de
situation du terrain, plan de masse des
constructions à édifier…) et du formulaire
Cerfa de demande de permis de construire.
Pour tout
renseignement
complémentaire,
vous pouvez contacter
votre agence
départementale pour
l’information sur
le logement (ADIL).
2. Je trouve le bon terrain
Avant de faire construire la maison de vos
rêves, vous devez trouver le terrain.
Vous devez fixer le budget, la superficie
dont vous avez besoin et le secteur où vous
souhaitez investir.
Pensez aussi à effectuer les vérifications administratives. Vous devez, en effet, consulter le
plan d’urbanisme disponible en mairie.
Ce document vous indiquera les terrains
constructibles. Vous pouvez aussi consulter le
certificat d’urbanisme.
Attention aux contraintes du terrain : se trouve-t-il sur une zone sismique ? Existe-t-il des
servitudes ?
Y a-t-il des règles de construction à respecter
(matériaux…) ?
À faire : Consultez un notaire. Il procède
à de nombreuses vérifications. Il s’assure
notamment que le terrain n’est pas grevé par
une servitude au profit d’un voisin, que le titre
de propriété est bien conforme…
De plus, il peut vous assister dans votre
recherche et vous aider à négocier le prix.
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29
LOGEMENT
un Livret A, un Plan d’épargne logement (PEL) ?
Renseignez-vous auprès de votre banque.
Idéalement, votre apport doit constituer
30 % du coût total de l’opération (hors frais
de notaire, de garantie…). Plus votre apport
est important, plus vous pouvez diminuer
la durée et le coût du prêt. Vous devez aussi
évaluer les coûts liés à la construction. Intégrez
le prix du terrain, de la construction, le coût
lié à l’emprunt, les frais annexes, les frais liés à
votre future maison (taxe habitation…).
Conseil : laissez-vous une marge de manœuvre !
5. Je choisis
le bon constructeur
Vous devrez déposer votre demande à la
mairie de la commune concernée.
À savoir : si vous construisez une Surface de
plancher hors œuvre nette (SHON) de plus
de 170 m2, l’intervention d’un architecte est
obligatoire.
4. Je budgète mon projet
Vous devez tenir compte :
- de votre apport personnel (somme dont
vous disposez avant d’emprunter) ;
- de vos ressources (revenus, rentes…) ;
- de votre capacité d’emprunt…
Et de vos charges actuelles (crédits en
cours, pensions versées…). Leur montant va
déterminer vos possibilités d’emprunt.
Avez-vous droit au prêt à 0 % ? Possédez-vous
30
Le constructeur peut jouer le rôle
d’interlocuteur unique. Il peut s’occuper
de toutes les étapes de votre projet : des
démarches administratives au choix des
entreprises et des artisans, du suivi du chantier,
des garanties jusqu’aux précieux conseils
pour l’aménagement. Il va vous proposer des
modèles de maisons adaptés à votre budget et
à vos besoins. Optez, de préférence, pour un
constructeur local. Il maîtrisera les habitudes
régionales en matière de construction.
Le meilleur indicateur pour trouver reste le
bouche à oreille. Faites jouer la concurrence
et demandez des devis (au moins 3) pour
les comparer. Pensez à vérifier sa solvabilité
auprès du tribunal de commerce.
À savoir : si vous voulez une maison unique,
faites appel à un architecte. Il dessinera les
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plans selon vos souhaits et vous aidera à
sélectionner un entrepreneur et à contrôler
les travaux !
6 Je passe le contrat
de construction à la loupe
Le Contrat de construction de maison individuelle (CCMI), régi par la loi du 19 décembre
1990, est le plus fréquemment adopté.
Attention : il faut être propriétaire du terrain
sur lequel sera construite votre maison. Le
contrat détermine les prix et délais. Il vous offre aussi une garantie de livraison.
Vérifiez qu’il contient, entre autres, la description du terrain et la superficie, le prix de
la construction, la demande de prêts éventuels, l’échelonnement des paiements, la
possibilité d’être assisté par un architecte,
la justification de la garantie de remboursement, la souscription de l’assurance dommages-ouvrage…
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7. Je vérifie assurances
et garanties
Je m’assure que le constructeur possède :
- une garantie de livraison délivrée par une
société d’assurance ou un établissement
financier agréé pour cette activité.
Elle permet l’achèvement des travaux en
cas de défaillance du constructeur. Elle est
obligatoire ;
- une assurance décennale qui vous protège
pendant 10 ans en cas de désordres affectant
la solidité de la construction et ceux qui la
rendent impropre à sa destination ;
- l’assurance dommage-ouvrage. Elle est obligatoirement souscrite par tous les professionnels intervenant sur votre chantier.
À savoir : le Contrat de construction d’une
maison individuelle (CCMI) prévoit ces
garanties !
Nathalie Duny ■
Vous recherchez
un crédit ?
Pensez au courtier.
Il négociera pour vous
les meilleurs taux.
Il examinera
votre projet. Il vous
accompgnera dans
toutes vos démarches.
31
TRAVAUX ET DÉCO
Terrasses et jardins :
un petit coin de paradis à portée de main
Avec le retour des beaux jours, l’envie de vivre à l’extérieur
devient plus forte. En ville ou à la campagne, faites de votre
terrasse et de votre jardin des lieux accueillants et conviviaux.
Protégez-vous du soleil
En plus des “indétronables” tonnelles et
pergolas, de nombreuses solutions existent
pour vous protéger des ardeurs du soleil.
Inspirée des voiles de navires, la voile d’ombrage joue avec le vent grâce à sa conception
tout en souplesse. Elle peut se fixer contre une
façade, s’accrocher aux arbres ou à un mât en
bambou, acier ou inox… De forme carrée ou
triangulaire, elle met en valeur votre maison
ou votre jardin et s’adapte à tous les styles architecturaux et à toutes les surfaces (même
les plus étroites et exigües).
Le store banne, plus classique, est la solution la
plus couramment utilisée pour s’offrir ombre
et fraîcheur sur la terrasse. Grâce à son large
choix de dimensions, il s’adapte à tous les types de façades. Son armature et ses bras (pliables ou télescopiques) permettent de monter
et descendre la toile, de manière manuelle ou
motorisée.
Vous pouvez également opter pour le vélum.
Excellent compromis entre le store et la pergola, il est souvent utilisé par les restaurateurs
pour ses grandes dimensions et sa faculté à
protéger de la pluie et du soleil. Autre avantage, il peut se replier.
Mettez en scène la lumière
Pour prolonger vos soirées d’été à l’exterieur,
soignez l’éclairage pour créer, selon votre humeur et vos goûts, une ambiance colorée, chaleureuse ou poétique. Les idées ne manquent
pas et les créateurs s’en donnent à cœur joie :
guirlandes et lampions multicolores pour
donner un air de fête, branches lumineuses
ou papillons multicolores à planter au milieu
de vos plantes, appliques, suspensions, grands
pots de fleurs colorés qui sont aussi des lampes… le tout solaire ou basse consommation,
bien entendu !
Salons de jardin :
hissez les couleurs
Le rotin revient en force sur nos terrasses. Naturel, teinté ou tressé, on le retrouve partout :
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fauteuils, chaises, transats, tables. Côté entretien, il n’apprécie ni le soleil ni la pluie. Particulièrement robuste, il résiste bien au temps
et est facile d’entretien (un coup de chiffon
humide suffit).
La résine a toujours ses adeptes. Esthétique,
robuste, facile à entretenir, offrant une large
gamme de formes et de couleurs, un salon en
résine est abordable côté prix.
La mode des carrés potagers
Cette nouvelle façon de cultiver
son jardin ne se veut pas que “ludique”. Elle
permet de varier les récoltes durant toute
l’année, de jardiner dans un petit espace (y
compris sur une terrasse !)
et de manger ses propres légumes !
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La couleur est aussi à l’honneur. Bleu, rouge
vif, vert acidulé, fuschia, orange… sont les
grandes tendances de l’été. Gaité et bonne
humeur assurées.
Côté forme, le cubique a la cote pour sa
sobriété, son design mais aussi sa facilité de
rangement. Idéal pour les petites surfaces !
M-C Ménoire ■
À petit espace,
rien d’impossible
De plus en plus
souvent, les balcons se
transforment en mini
jardins potagers. Des
pieds de tomates aux
plantes aromatiques en
passant par quelques
salades, radis ou
fraises… vous pourrez
laisser libre cours à
votre esprit bucolique.
Côté déco, un choix
infini de meubles pliants
vous permettra, en un
minimum de temps et
de place, de profiter
des premiers rayons
du soleil. Ajoutez-y des
jardinières fleuries,
des lampions colorés…
et le tour est joué !
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