Note de conjoncture — Copropriétés Hiver 2015

Transcription

Coup d’œil sur le
marché des appartements
en copropriété dans huit
des plus grandes régions
métropolitaines
du Canada.
NOTE DE CONJONCTURE — COPROPRIÉTÉS HIVER 2015
Note de conjoncture — Copropriétés : Coup d’œil sur le marché des appartements en copropriété
dans huit des plus grandes régions métropolitaines du Canada
par Jane McIntyre et Robin Wiebe
Le Conference Board
du Canada
Ce que nous sommes :
l’organisme de recherche appliquée indépendant et
sans but lucratif le plus en vue du Canada;
un organisme objectif et non partisan, qui ne défend
pas d’intérêts particuliers;
un organisme qui s’autofinance en vendant ses
services aux secteurs public et privé;
des experts de l’organisation de conférences, mais
aussi des spécialistes reconnus pour la qualité de
nos recherches, de nos publications et de nos méthodes de diffusion;
un pôle d’attraction qui facilite le réseautage parmi
les gens d’affaires et nos autres clients du secteur
public et d’ailleurs, et qui soutient le perfectionnement des compétences en leadership et le renforcement des capacités organisationnelles;
des spécialistes des analyses et prévisions écono
miques ainsi que du rendement organisationnel et
de la politique gouvernementale;
un organisme entièrement privé, mais souvent
engagé pour offrir ses services aux différents ordres
de gouvernement;
un organisme affilié, bien qu’indépendant, au
Conference Board, Inc., à New York, qui dessert
près de 2 000 entreprises réparties dans 60 pays et
possède des bureaux à Bruxelles et à Hong Kong.
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*Constitué sous la raison sociale d’AERIC Inc.
MD Le Conference Board du Canada et le logo de la torche sont des
marques déposées du Conference Board, Inc.
Nos prévisions et travaux de recherche reposent souvent sur de nombreuses
hypothèses et différentes sources de données. Ils présentent donc des risques
et des incertitudes inhérents à ce genre de travail et ne doivent pas être perçus
comme des sources de conseils spécifiques en matière de placements, de
comptabilité, de droit ou de fiscalité.
À propos de Genworth Canada
Genworth Canada, une filiale de Genworth MI Canada Inc.
(TSX : MIC), est l’assureur privé de prêts hypothécaires
résidentiels le plus important au Canada depuis 1995. Au
service des propriétaires de maison, la compagnie fournit
l’assurance prêt hypothécaire aux prêteurs hypothécaires
résidentiels du Canada, ce qui permet aux emprunteurs à
mise de fonds peu élevée d’accéder à la propriété à moindre
coût et de conserver leur maison en ces temps difficiles pour
l’économie. Genworth Canada combine son excellence en
technologie et en service à son expertise en gestion du risque
pour offrir des produits innovants sur le marché hypothécaire.
Au 31 décembre 2014, Genworth Canada comptait 5,8 G$
d’actif au total et 3,3 G$ de capitaux propres.
Vous trouverez des renseignements supplémentaires sur
Genworth Canada au site www.genworth.ca.
Avant-propos
Produit par le Conference Board du Canada et Genworth
Canada, le présent rapport analyse en profondeur le marché des
copropriétés dans huit des plus grandes régions métropolitaines de recensement (RMR) du Canada. Il couvre un vaste
éventail de statistiques, notamment sur les mises en chantier,
les achèvements, les écoulements et les prix. Son principal
but est d’analyser les tendances récemment observées sur ce
marché particulier dans chacune des huit RMR, et l’orientation
qu’elles prennent pour les cinq prochaines années.
Les huit régions métropolitaines de recensement sur lesquelles porte ce rapport sont Québec, Montréal, Ottawa,
Toronto, Calgary, Edmonton, Vancouver et Victoria.
Le présent rapport est produit deux fois l’an, en été
et en hiver.
Table des matières
Vue d’ensemble . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
Québec . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
Montréal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
Définitions et concepts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Classification géographique type (CGT) 2006 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
Vue d’ensemble
L
’affaissement récent des prix du pétrole est à
présent le principal problème à surmonter pour
l’économie canadienne. Le Conference Board
a revu à la baisse ses prévisions concernant l’augmentation du PIB réel national, qui sera de seulement 1,9 %
en 2015, contre 2,4 % en 2014. L’investissement des
entreprises constituera le point faible de l’économie
canadienne en 2015, d’autant plus que la dégringolade
des profits générés par les ressources énergétiques va
réduire le budget d’immobilisations dont disposent les
compagnies pétrolières. Sans surprise, l’emploi restera
au point mort. Après avoir enregistré une morne hausse
de 121 000 emplois en 2014, le marché du travail
devrait gagner seulement 187 000 postes en 2015, soit
une augmentation de 1 %. Les perspectives devraient
être légèrement plus réjouissantes en 2016, avec une
croissance de l’emploi de 1,5 %, soit 270 000 emplois.
Le taux de chômage sera de 6,8 % en 2015 et de 6,6 %
en 2016. Toutefois, les données démographiques restent
largement favorables, avec une croissance annuelle de
la population supérieure à 1 %. Qui plus est, la proportion de parents de plus de 55 ans dont les enfants ont
quitté le domicile poursuit son augmentation et ce segment de la population choisit souvent de vivre dans un
appartement en copropriété.
Indicateurs des appartements en copropriété
Mises en chantier
Québec
Montréal
Ventes de logements existants
Prix de revente ($)*
2014
2015p
2016p
2014
2015p
2016p
2014
2015p
2016p
1 031
1 081
1 113
1 485
1 534
1 565
227 172
229 006
232 293
–33,3
4,8
3,0
2,7
3,3
2,0
0,9
0,8
1,4
10 360
9 210
9 309
10 945
11 123
11 493
270 368
277 168
283 286
18,7
–11,1
1,1
–3,0
1,6
3,3
2,2
2,5
2,2
1 418
1 559
1 573
1 349
1 368
1 409
261 041
264 509
271 304
–37,5
9,9
0,9
–9,6
1,4
3,0
0,7
1,3
2,6
Toronto
12 862
12 032
12 468
22 169
22 269
22 457
319 503
325 668
331 214
–26,3
–6,5
3,6
10,4
0,5
0,8
3,5
1,9
1,7
Calgary
6 079
3 322
2 785
5 529
3 908
3 843
276 000
266 991
264 142
122,2
–45,3
–16,2
21,7
–29,3
–1,7
8,4
–3,3
–1,1
Edmonton
1 646
1 165
1 047
3 187
2 364
2 405
219 392
209 359
208 173
–47,3
–29,2
–10,1
6,9
–25,8
1,7
1,7
–4,6
–0,6
Vancouver
8 666
8 933
9 344
13 469
13 793
13 987
377 929
385 859
396 694
–5,7
3,1
4,6
14,1
2,4
1,4
2,8
2,1
2,8
274
372
383
1 639
1 729
1 773
274 675
287 166
293 642
–61,5
35,6
3,2
13,0
5,5
2,6
2,4
4,5
2,3
Ottawa
Victoria
*Tous les prix de revente sont des prix médians, sauf à Québec et à Montréal, où ce sont des moyennes.
Les reventes et les prix moyens à Montréal et à Québec incluent tous les types de copropriétés, pas seulement les appartements.
p = prévisions
L’italique signale les variations en pourcentage.
Sources : Le Conference Board du Canada; Séries chronologiques sur le marché de l’habitation de la SCHL; Association canadienne de
l’immeuble; Fédération des chambres immobilières du Québec.
Le Conference Board du Canada/Genworth Canada
2 | Note de conjoncture : Copropriétés — Hiver 2015
La santé du marché des appartements en copropriété
varie nettement selon les régions, mais on ne craint
nulle part une explosion de la bulle immobilière. Cette
observation vaut particulièrement pour Toronto. Nous
avons toujours prévu un atterrissage en douceur pour
le marché torontois des appartements en copropriété et
les données qui nous parviennent nous confortent dans
cette opinion. En revanche, la chute des prix du pétrole
a profondément modifié les perspectives en Alberta. À
Calgary, le marché auparavant archi-tendu devrait nettement s’assouplir. À Edmonton, le marché était moins
tendu, mais il devrait lui aussi ralentir. Le marché des
appartements de Vancouver se porte mieux, mais il reste
miné par un stock élevé d’unités invendues et il est tributaire des aléas de la demande étrangère. À Victoria,
l’amélioration du marché du travail contribuera à stimuler la demande pour tous les types de logements. À
Ottawa, Montréal et Québec, la faiblesse de l’économie limitera la demande résidentielle. À Montréal et à
Québec, le marché des appartements semble saturé par
l’offre. Comme beaucoup d’appartements en copropriété sont vendus à des premiers acheteurs, le durcissement des règles en matière de prêts hypothécaires
ces dernières années a probablement limité la demande
pour ce type de logement.
Toutes les villes devraient connaître un accroissement
de leur population au cours des prochaines années.
C’est à Toronto que la hausse devrait être la plus
forte en chiffres absolus, avec un gain d’au moins
100 000 habitants par an. De son côté, Victoria affiche
la plus grande proportion de résidents de plus de 55 ans
(35 %), mais c’est à Calgary et Edmonton que ce segment de la population connaîtra la plus forte hausse.
Les conditions économiques variées déboucheront sur
divers résultats pour le marché du logement. Ainsi, cette
année, le PIB réel diminuera probablement à Calgary
et Edmonton, tandis qu’il gagnera 1,5 % ou plus dans
les autres villes. De leur côté, Toronto et Vancouver devraient enregistrer une croissance relativement solide,
qui sera de 2,8 % et de 2,7 %, respectivement. La
situation de l’emploi suivra un schéma similaire. Sans
surprise, l’emploi reculera probablement à Calgary et
Edmonton. Les autres villes afficheront des hausses qui
iront de 0,4 % à Ottawa à 1,8 % à Toronto.
L’an dernier, les ventes d’appartements ont augmenté
dans la plupart des villes, Calgary occupant la tête du
peloton avec une hausse de 22 %. Par contre, le volume
des ventes a baissé à Montréal et Ottawa. En 2015,
l’affaiblissement économique soudain de Calgary et
Edmonton tirera fortement les ventes vers le bas, tandis
que les hausses seront modestes dans les autres villes.
Victoria sera en tête des villes enregistrant une hausse,
avec 5 %, mais le volume des ventes y restera nettement inférieur aux pics du milieu des années 2000. À
Toronto, les ventes progresseront.
Le nombre d’inscriptions actives a augmenté partout
l’an dernier, sauf à Edmonton et Victoria, où il a diminué d’au moins 10 %. Si à Calgary les inscriptions
ont augmenté de 22 %, aucune autre ville n’a connu
une hausse supérieure à 10 %. En 2015, Edmonton
et Calgary devraient voir le nombre d’inscriptions
s’envoler en raison du ralentissement du marché. Dans
les six autres villes, la plupart des changements seront
modestes, mais les inscriptions devraient chuter de
11 % à Ottawa. Les hausses de l’an dernier ont été
responsables, du moins en partie, de la chute du ratio
des ventes par rapport aux inscriptions actives dans
nos trois villes les plus à l’Est et à Calgary. Le ratio
d’Edmonton s’est envolé pour la deuxième année
consécutive, mais cette année, il cédera le terrain gagné.
Le ratio de Calgary devrait lui aussi plonger. Celui de
Toronto a bondi de près de trois points de pourcentage,
poussé par une solide hausse des ventes. Montréal,
Québec et Ottawa ont été des marchés acheteurs l’an
dernier, tandis que les autres villes ont connu une situation équilibrée. Pour 2015, nous prévoyons des marchés
équilibrés à Toronto, Vancouver et Victoria. Dans toutes
les autres villes, le marché sera favorable à l’acheteur.
La variation des prix sera elle aussi diversifiée. Le prix
médian d’un appartement diminuera tant à Calgary
qu’à Edmonton, et le prix moyen n’augmentera que
légèrement à Québec. À Ottawa, la hausse des prix sera
aussi très faible. L’augmentation moyenne du prix d’un
appartement s’accélèrera à Montréal, mais cela semble
dû aux incitations très intéressantes proposées pour
vendre les nouveaux appartements. Victoria mettra enfin
un point final aux baisses du passé et sera parmi les huit
villes de notre rapport celle où le prix médian connaîtra
la hausse la plus rapide. Les prix augmenteront d’environ 2 % à Toronto et Vancouver.
Hiver 2015 — Note de conjoncture : Copropriétés | 3
Bien que l’écoulement des nouveaux appartements ait
augmenté sur cinq de nos huit marchés en 2014 et qu’il
ait été supérieur à la moyenne de la décennie précédente pour six marchés sur huit, une baisse de rythme,
si infime soit-elle, dans l’acquisition de nouvelles
unités pourrait faire augmenter rapidement le stock de
logements. En effet, les stocks des appartements en
copropriété et des logements en construction sont élevés
sur de nombreux marchés, notamment à Toronto, où
les constructeurs réduiront les mises en chantier cette
année. Sur le marché montréalais déjà saturé, les mises
en chantier chuteront également. Compte tenu du ralentissement économique en Alberta, les mises en chantier
diminueront nettement à Calgary et Edmonton. De leur
côté, Québec, Ottawa, Vancouver et Victoria devraient
enregistrer une augmentation des mises en chantier,
mais celles-ci resteront nettement inférieures aux pics
atteints dans le passé.
La hausse du prix des appartements fera grimper les
frais hypothécaires mensuels partout, sauf à Edmonton
et Calgary. À Victoria, la hausse relativement forte des
prix fera monter ces frais de 7,3 %, soit l’augmentation
la plus forte parmi les huit villes. Dans les villes où les
frais de crédit augmenteront, cette augmentation sera
plus rapide que celle des revenus, ce qui accroîtra leur
fardeau relatif. Le ratio de cette année entre les frais
de crédit et les revenus sera le plus élevé à Vancouver,
où il atteindra 21,6 % tandis qu’il sera le plus faible à
Edmonton, avec 9,8 %.
Québec
Proportion de la population par tranche d’âge
(en %)
15–24
25–39
40–54
55–74
75+
30
25
20
15
10
5
0
1995
2007
2019p
p = prévisions
Sources : Le Conference Board du Canada; Statistique Canada.
L
es ventes unitaires d’appartements en copropriété
devraient augmenter pour la deuxième année
consécutive, en l’occurrence de 3,3 %. Cette
croissance fait suite à plusieurs années de baisse des
ventes dues à un durcissement des règles visant les prêts
hypothécaires et à un ralentissement de la croissance économique. L’augmentation des prix de revente sera modeste
en 2015, mais elle passera à 1,4 % l’an prochain, grâce à
la hausse de la demande et au resserrement du marché.
L’augmentation des stocks a freiné les constructeurs ces
dernières années, mais le marché des appartements neufs
en copropriété devrait également connaître un regain
d’activité cette année avec une hausse de 4,9 % des mises
en chantier.
Les ventes unitaires d’appartements en copropriété
existants ont augmenté de 2,7 % en 2014, après avoir
baissé cinq des six années précédentes. Le ralentissement du marché de la revente s’explique par celui de la
croissance économique, auquel s’ajoute le durcissement
des règles visant les prêts hypothécaires. Les acheteurs
ont également ressenti le contrecoup de la détérioration de l’accessibilité après plusieurs années de forte
hausse des prix. De fait, en 2013, le prix moyen d’un
appartement en copropriété sur le marché de la revente
à Québec dépassait les 225 000 $. Autrement dit, les
prix ont doublé en tout juste 10 ans. Les ventes ont
chuté, mais parallèlement, les prix élevés ont continué
Construction d’appartements en copropriété
(mises en chantier, unités; part, en %)
Mises en chantier d’app. en copropr. (gauche)
Copropriétés/logements multiples (droite)
3 000
2 500
2 000
1 500
1 000
500
0
60
50
40
30
20
10
0
2000 02 04 06 08 10 12 14 16p 18p
p = prévisions
Sources : Le Conference Board du Canada; Séries
chronologiques sur le marché de l’habitation de la SCHL.
d’inciter à vendre. Entre 2010 et 2013, les inscriptions
courantes ont augmenté de 29,2 % par an, ramenant
le rapport ventes-inscriptions courantes à son plus bas
depuis 1999, soit 6 %, contre 19 % en 2009. Le marché
de la revente est donc passé d’un marché de vendeurs à
un marché d’acheteurs.
Le marché de la revente redevenant favorable aux acheteurs, la croissance des prix a fini par fléchir en 2013
et 2014, pour retomber à une moyenne de 1,5 % par
an. Dans le même temps, la croissance économique et
l’emploi ont connu une embellie. Les acheteurs sont
donc revenus l’an dernier sur le marché de la revente
Caractère abordable des prix et ventes
de copropriétés
Ratio ventes totales-inscriptions actives
et variation de prix
(part, en %; ventes, unités)
(en %)
Part du revenu des ménages consacrée aux
paiements hypothécaires (gauche)
Ventes d’app. en copropriété existants (droite)
Ratio ventes/inscriptions actives (gauche)
Croissance du prix moyen (droite)
20
2 000
18
1 800
16
1 600
14
1 400
12
1 200
10
1 000
2001 03
05
07 09
30
20
25
16
20
12
15
8
10
4
5
11 13 15p 17p 19p
p = prévisions
Sources : Le Conference Board du Canada; Fédération des
chambres immobilières du Québec.
p = prévisions
(en %)
(mises en chantier par habitant supplémentaire dans
la population)
Moyenne sur 20 ans
0,35
0,30
0,25
0,20
0,15
0,10
0,05
0
7
6
5
4
3
2
1
0
−1
2000 02
2000 02
04
06
08
10
12
14
14 16p 18p
Croissance de l’emploi
Ratio mises en chantier de logements en
copropriété-croissance démographique
Année courante
0
2000 02 04 06 08 10 12
16p 18p
p = prévisions
04
06
08
10
12
14
16p 18p
p = prévisions
d’appartements en copropriété de Québec. Et quoiqu’en
baisse au deuxième trimestre de 2014, les inscriptions
courantes ont quand même augmenté de 5,4 % sur
l’année. Le rapport ventes-inscriptions courantes a donc
encore baissé, pour retomber à 5,2 %.
de repartir à la hausse au deuxième semestre pour arriver
à une progression de 3,3 % sur l’année. Parallèlement,
une autre année d’augmentation modeste des prix (les
prix de revente des appartements en copropriété devraient augmenter de 0,8 % seulement) découragera
encore les propriétaires de vendre. Les inscriptions
courantes devraient retomber à 4,3 % cette année.
Les ventes unitaires sont restées dynamiques tout au long
du quatrième trimestre de 2014. Cependant, étant donné
les perspectives de croissance de l’emploi plus faibles
pour 2015, les ventes unitaires d’appartements en copropriété devraient ralentir au premier semestre, avant
La reprise économique s’affirmant l’an prochain, les
ventes unitaires devraient encore augmenter, soit de
2,1 % par an entre 2016 et 2019. Les vendeurs étant
toutefois confrontés à des stocks encore importants, on
prévoit une baisse des inscriptions de 10,4 % en 2016,
Marché des appartements en copropriété existants
2012
2013
2014
2015p
2016p
2017p
2018p
2019p
Ventes d’unités
1 725
–3,8
1 446
–16,2
1 485
2,7
1 534
3,3
1 565
2,0
1 597
2,0
1 630
2,1
1 669
2,4
Inscriptions actives
1 533
28,0
2 145
40,0
2 261
5,4
2 164
–4,3
1 939
–10,4
1 740
–10,3
1 592
–8,5
1 512
–5,0
10,7
17,8
18,3
16,9
14,9
13,1
11,7
10,9
220 860
7,4
225 195
2,0
227 172
0,9
229 006
0,8
232 293
1,4
235 812
1,5
241 507
2,4
247 092
2,3
Durée de l’offre en mois
Prix moyen ($)
p = prévisions
Sources : Le Conference Board du Canada; Séries chronologiques sur le marché de l’habitation de la SCHL; Fédération des chambres
immobilières du Québec.
Marché des appartements en copropriété neufs
2012
2013
2014
2015p
2016p
2017p
2018p
2019p
Mises en chantier
2 530
28,6
1 546
–38,9
1 031
–33,3
1 081
4,8
1 113
3,0
1 150
3,3
1 183
2,9
1 218
2,9
En construction
1 664
14,5
1 558
–6,4
928
–40,4
1 043
12,4
1 020
–2,2
1 018
–0,2
1 018
0,0
1 024
0,6
Achèvements
2 620
72,8
1 756
–33,0
1 722
–1,9
1 078
–37,4
1 122
4,1
1 150
2,5
1 183
2,8
1 207
2,0
640
91,3
692
8,1
595
–14,0
290
–51,3
205
–29,4
193
–5,6
193
0,0
198
2,3
2 044
43,3
2 127
4,0
1 778
–16,4
1 320
–25,8
1 181
–10,5
1 159
–1,9
1 180
1,9
1 202
1,9
3,8
3,9
4,0
2,6
2,1
2,0
2,0
2,0
Terminés et non écoulés
Écoulements
p = prévisions
L’italique signale les variations en pourcentage,
puis de 8 % en moyenne par an de 2017 à 2019. Cela
ramènera le rapport ventes-inscriptions courantes à 9 %
d’ici 2019. Il en résultera une amélioration des prix, qui
augmenteront en moyenne de 2,1 % par an entre 2016
et 2019.
Sur le marché des appartements neufs en copropriété, les mises en chantier ont battu un record avec
2 530 unités en 2012, après une augmentation annuelle
moyenne de 28,9 % depuis 2008. Les absorptions
ont augmenté dans le même temps, mais l’offre est
restée supérieure à la demande. Résultat, les stocks
ont commencé à augmenter rapidement. Les constructeurs ont donc réduit le nombre de mises en chantier
d’appartements en copropriété de 38,9 % en 2013,
puis de 33,3 % en 2014, pour revenir à un peu plus de
1 000 unités l’an dernier, ce qui est plus proche de leur
moyenne à long terme. Les stocks ont donc commencé
à diminuer en 2014, même si les absorptions ont elles
aussi ralenti.
Les constructeurs ont terminé 2014 par une augmentation des mises en chantier d’appartements en
copropriété au dernier trimestre de l’année. Les stocks
maintenant une tendance à la baisse et la demande
repartant à la hausse sur le marché de la revente, les
mises en chantier devraient augmenter légèrement sur
le reste de l’année aussi. En tout, on prévoit une augmentation de 4,8 % en 2015, puis de 3 % en 2016. On
s’attend à une baisse des absorptions cette année et l’an
prochain, mais elles resteront plus nombreuses que les
achèvements. Donc, les stocks continueront de baisser
légèrement. Une conjoncture économique stable aidera
les constructeurs sur le marché des appartements neufs
en copropriété les quelques années suivantes. Les mises
en chantier devraient augmenter en moyenne de 3 %
par an entre 2017 et 2019, ce qui est assez modeste
pour éviter un gonflement des stocks.
Montréal
Proportion de la population par tranche d’âge
(en %)
15–24
25–39
40–54
55–74
75+
30
25
20
15
10
5
0
1995
2007
2019p
p = prévisions
À
Montréal, la demande du secteur résidentiel
est freinée par la mollesse de l’économie et
les logements relativement peu abordables.
Dernièrement, tant l’ensemble du marché de la revente de
la ville que son segment des appartements en copropriété
ont été régis par des conditions favorables à l’acheteur. La
croissance des prix des appartements a aussi été anémique.
À cela s’est ajoutée une offre excédentaire sur le marché
des appartements neufs, résultat d’une flambée des mises
en chantier au début de la décennie actuelle et encore
l’an dernier. Par conséquent, le grand nombre d’unités en
construction maintiendra les stocks grandissants d’unités
invendues des constructeurs à des niveaux élevés durant
les prochaines années. Une légère correction sur les deux
marchés ne peut être exclue.
Les marchés de l’habitation demeurent stagnants au
sein de l’économie léthargique de Montréal. Même si,
en 2015, le PIB local devrait afficher sa plus forte croissance en 13 ans, soit 2,2 %, ce taux demeure inférieur
à la moyenne nationale. La morosité continue de sévir
sur le marché du travail local, marqué par une baisse
de l’emploi de 0,4 % et un taux de chômage de 8,2 %
en 2014. Seules une faible croissance de l’emploi et
une légère baisse du taux de chômage sont prévues
pour 2015. La croissance démographique à Montréal
Construction d’appartements en copropriété
(mises en chantier, unités; part, en %)
Mises en chantier d’app. en copropr. (gauche)
Copropriétés/logements multiples (droite)
15 000
90
12 000
80
9 000
70
6 000
60
3 000
50
0
40
2000 02 04 06 08 10 12 14 16p 18p
p = prévisions
demeure respectable, mais elle a ralenti et devrait continuer de faiblir. La hausse des taux d’intérêt à moyen
terme fera aussi fléchir la demande.
En 2014, les ventes unitaires d’appartements en copropriété existants ont chuté pour une troisième année
consécutive, soit de 3 %, abaissant ainsi le total annuel
sous la barre des 11 000 unités pour la première fois
depuis 2006. Cela dit, les ventes ont légèrement augmenté l’été dernier, mais les piètres résultats au quatrième trimestre ne laissent entrevoir qu’une faible
amélioration en 2015. Nous nous attendons à ce que les
ventes d’appartements grimpent d’environ 2 % en 2015
Ratio ventes totales-inscriptions actives
et variation de prix
Caractère abordable des prix et ventes
de copropriétés
(part, en %; ventes, unités)
(en %)
Part du revenu des ménages consacrée aux
paiements hypothécaires (gauche)
Ventes d’app. en copropriété existants (droite)
22
16 000
20
14 000
18
12 000
16
10 000
14
8 000
6 000
12
2001 03
05
07
09
Ratio ventes/inscriptions actives (gauche)
Croissance du prix moyen (droite)
35
30
25
20
15
10
5
2000 02
11 13 15p 17p 19p
04 06 08 10 12 14 16p 18p
p = prévisions
p = prévisions
Ratio mises en chantier de logements en
copropriété-croissance démographique
Croissance de l’emploi
(en %)
(mises en chantier par habitant supplémentaire dans
la population)
Année courante
25
20
15
10
5
0
−5
Moyenne sur 20 ans
0,35
0,30
0,25
0,20
0,15
0,10
0,05
0
4
3
2
1
0
−1
2000 02
2000 02
04
06
08
10
12
14
16p 18p
p = prévisions
et à peu près au même rythme entre 2016 et 2019. Par
conséquent, elles ne dépasseront pas leur sommet historique de près de 12 800 unités atteint en 2011.
Les inscriptions actives ont bondi de presque 9 %
en 2014. Bien que vigoureuse par rapport à notre norme
pour les huit villes couvertes dans notre rapport, cette
croissance traduit en fait un ralentissement à l’échelon
local, car les hausses se sont établies en moyenne à
près de 21 % au cours des trois années précédentes.
04
06
08
10
12
14
16p 18p
p = prévisions
Ces gains ont propulsé le nombre d’inscriptions pour la
première fois au-delà des 13 000 unités. En 2015, à la
faveur d’une légère hausse, les inscriptions franchiront
un nouveau cap en atteignant presque 13 100 unités.
Elles devraient osciller près de ce niveau au cours des
prochaines années. Le ralentissement des ventes conjugué à l’explosion des inscriptions ces dernières années
a fait chuter le ratio ventes-inscriptions actives à 7 %
seulement en 2014, soit à un taux inférieur à la moitié
du sommet de la décennie en cours – près de 16 % –
atteint en 2010; ce sont là des signes que le marché est
favorable à l’acheteur. Puisqu’on prévoit que les ventes
Marché des appartements en copropriété existants
Ventes d’unités
Inscriptions actives
Prix moyen ($)
2012
2013
2014
2015p
2016p
2017p
2018p
2019p
12 469
–2,3
11 288
–9,5
10 945
–3,0
11 123
1,6
11 493
3,3
11 703
1,8
11 890
1,6
11 951
0,5
9 856
18,7
11 974
21,5
13 022
8,8
13 095
0,6
12 904
–1,5
12 952
0,4
13 090
1,1
13 043
–0,4
9,5
12,7
14,3
14,1
13,5
13,3
13,2
13,1
267 175
4,0
264 498
–1,0
270 368
2,2
277 168
2,5
283 286
2,2
289 665
2,3
296 062
2,2
302 224
2,1
p = prévisions
Marché des appartements en copropriété neufs
2012
2013
2014
2015p
2016p
2017p
2018p
2019p
Mises en chantier
11 801
–6,2
8 728
–26,0
10 360
18,7
9 210
–11,1
9 309
1,1
9 337
0,3
9 375
0,4
9 389
0,1
En construction
13 012
22,9
12 673
–2,6
11 663
–8,0
10 981
–5,8
11 092
1,0
11 117
0,2
11 117
0,0
11 134
0,2
Achèvements
10 361
9,9
9 585
–7,5
11 732
22,4
8 924
–23,9
9 243
3,6
9 351
1,2
9 353
0,0
9 388
0,4
1 663
21,1
1 886
13,4
2 459
30,4
2 432
–1,1
2 311
–5,0
2 218
–4,0
2 174
–2,0
2 145
–1,3
10 263
15,6
9 325
–9,1
10 970
17,6
9 390
–14,4
9 209
–1,9
9 448
2,6
9 382
–0,7
9 419
0,4
1,9
2,4
2,7
3,1
3,0
2,8
2,8
2,7
Terminés et non écoulés
Écoulements
p = prévisions
s’accroîtront à peine plus rapidement que les inscriptions, le ratio changera peu en 2015. Seules de faibles
augmentations sont prévues à moyen terme, dues au
piétinement des inscriptions et à la lente croissance
des ventes.
augmentation historiquement faible, mais tout de même
meilleure que la baisse de 1 % enregistrée en 2013.
Nous prévoyons des hausses de prix tout aussi modestes
durant les prochaines années, à commencer par un gain
de 2,5 % en 2015.
Bien que les conditions du marché des appartements
en copropriété à Montréal favorisent les acheteurs, les
prix moyens de ces logements ont gagné 2,2 % l’an
dernier. Ces prix ayant augmenté de près de 5 % par
année au cours de la dernière décennie, il s’agit d’une
Même si les paiements du principal et de l’intérêt pour
un appartement moyen, l’an dernier, étaient inférieurs
à ceux de Toronto, de Calgary, de Vancouver et de
Victoria parmi les huit villes couvertes, les revenus
généralement faibles des ménages à Montréal ont fait
en sorte que ces paiements ont représenté 17,4 % du
revenu moyen; seule Vancouver affichait un taux supérieur. En 2015, la hausse continue des prix et l’augmentation des taux d’intérêt feront passer cette proportion
à 17,9 %, soit encore une fois à un niveau inférieur à
celui de Vancouver uniquement.
Le nombre d’appartements écoulés a grimpé de 18 %
pour culminer à près de 11 000 unités en 2014, mais
plus de 11 700 appartements avaient été achevés. Pour
la quatrième année consécutive, les unités achevées
ont dépassé les unités écoulées, si bien que les stocks
d’unités invendues des constructeurs ont atteint le
nombre record de 2 459 unités en 2014, soit deux
fois plus qu’en 2010. Nous prévoyons qu’en 2015, les
unités écoulées supplanteront les unités achevées; les
stocks diminueront, mais demeureront élevés, à environ
2 430 unités. Ils continueront de baisser, mais faiblement seulement, au cours des années à venir.
Dans de nombreuses villes, des stocks aussi élevés
décourageraient les promoteurs, mais pas à Montréal,
où les permis de construire des appartements grimpent
en flèche. D’après les médias, les constructeurs offrent
un ensemble complet d’électroménagers pour stimuler
les ventes. Les mises en chantier d’appartements ont
augmenté de 19 % en 2014, après avoir accusé des
replis en 2012 et en 2013. Malgré cela, elles ralentiront
plus tard cette année à mesure que l’effet des stocks se
fera sentir, et termineront l’année 2015 juste au-dessus
des 9 200 unités, après une baisse de 11 %. Les stocks
toujours élevés d’unités invendues limiteront les mises
en chantier au cours des prochaines années.
Définitions et concepts
Terminologie utilisée dans la présente note de conjoncture sur les copropriétés en région métropolitaine1 :
Mises en chantier : Les « mises en chantier » se rap-
portent au début des travaux de construction, d’ordinaire
après la mise en place de la semelle de béton ou à un
stade équivalent lorsque le bâtiment n’a pas de sous-sol.
Offre à long terme : Nombre de mois nécessaire à
l’écoulement des unités en construction et des unités
terminées mais inoccupées (offre totale); définie comme
étant le ratio offre totale–unités écoulées (moyenne des
12 derniers mois).
Durée de l’offre en mois ou offre mensuelle (copropriétés
nouvelles) : Nombre de mois nécessaire à l’écoulement
Mises en chantier multiples : Somme des mises en chantier
de maisons jumelées, de maisons en rangée, d’appartements et autres logements non individuels. Ces mises en
chantier sont réparties selon cinq modes d’occupation :
occupation par le propriétaire, location, copropriété,
coopérative et autre.
En construction : Unités mises en chantier, qui ne sont
pas terminées.
des unités terminées et non écoulées.
Durée de l’offre en mois (revente) : Nombre de mois
nécessaire à l’écoulement des unités faisant l’objet
d’une inscription active, d’après le volume moyen des
ventes des derniers mois.
Ventes d’unités : Nombre d’appartements en copropriété existants vendus par l’intermédiaire d’un service
interagences.
Achèvements : Unités habitables où les travaux qui
avaient été prévus sont terminés; dans certains cas,
on peut considérer une unité comme étant achevée
si 90 % des travaux sont faits et que la structure
permet déjà l’occupation.
Terminés et non écoulés : Stocks d’unités récemment ter-
minées qui demeurent inoccupées.
Écoulements : Unités achevées et vendues ou louées. Les
unités vendues ou louées d’avance ne sont pas
comprises avant que les travaux soient terminés.
Offre à court terme : Nombre de mois nécessaire à
l’écoulement des unités inoccupées; définie comme
étant le ratio des unités inoccupées par rapport aux
unités écoulées (moyenne des 12 derniers mois).
1
Sources : Le Conference Board du Canada; Société canadienne
d’hypothèques et de logement; Association canadienne de l’immeuble; Fédération des chambres mobilères du Québec.
Inscriptions actives : Nombre d’appartements
en copropriété à vendre par l’intermédiaire d’un service
interagences.
Ratio ventes-inscriptions actives : Nombre
d’appartements en copropriété vendus, divisé par
celui des appartements en copropriété inscrits auprès
d’un système interagences.
Prix de revente médian : Prix médian de tous les apparte-
ments en copropriété existants vendus par l’intermédiaire
d’un service interagences. Pour Québec et Montréal, nous
utilisons le prix de revente moyen.
Prix de revente moyen : Prix de revente moyen d’une
copropriété à Montréal et à Québec. Ces données incluent
toutes les ventes de copropriétés confondues, pas seulement
les appartements.
Classification géographique type (CGT) 2006
LES RÉGIONS MÉTROPOLITAINES ET LEURS SUBDIVISIONS DE RECENSEMENT
Nom
Catégorie
Québec
Nom
Catégorie
Candiac
Ville
Beaumont
Municipalité
Carignan
Ville
Boischatel
Municipalité
Chambly
Ville
Château-Richer
Ville
Charlemagne
Ville
Fossambault-sur-le-Lac
Ville
Châteauguay
Ville
Lac-Beauport
Municipalité
Coteau-du-Lac
Municipalité
Lac-Delage
Ville
Côte-Saint-Luc
Ville
Lac-Saint-Joseph
Ville
Delson
Ville
L’Ancienne-Lorette
Ville
Deux-Montagnes
Ville
L’Ange-Gardien
Paroisse (municipalité de)
Dollard-des-Ormeaux
Ville
Lévis
Ville
Dorval
Ville
Notre-Dame-des-Anges
Gore
Canton (municipalité de)
Québec
Ville
Hampstead
Ville
Saint-Augustin-de-Desmaures
Ville
Hudson
Ville
Sainte-Brigitte-de-Laval
Municipalité
Kahnawake
Réserve indienne
Sainte-Catherine-de-la-Jacques-Cartier
Ville
Kanesatake
Établissement indien
Sainte-Famille
Kirkland
Ville
Sainte-Pétronille
Village
La Prairie
Ville
Saint-François-de-l’Île-d’Orléans
Municipalité
L’Assomption
Ville
Saint-Gabriel-de-Valcartier
Municipalité
Laval
Ville
Saint-Henri
Municipalité
Lavaltrie
Ville
Saint-Jean-de-l’Île-d’Orléans
Municipalité
L’Épiphanie
Saint-Lambert-de-Lauzon
L’Épiphanie
Ville
Saint-Laurent-de-l’Île-d’Orléans
Municipalité
Léry
Ville
Saint-Pierre-de-l’Île-d’Orléans
Municipalité
Les Cèdres
Municipalité
Shannon
Municipalité
Les Coteaux
Municipalité
Stoneham-et-Tewkesbury
Cantons unis
(municipalité de)
L’Île-Cadieux
Ville
L’Île-Dorval
Ville
Wendake
Réserve indienne
L’Île-Perrot
Ville
Longueuil
Ville
Montréal
Lorraine
Ville
Baie-d’Urfé
Ville
Mascouche
Ville
Beaconsfield
Ville
McMasterville
Municipalité
Beauharnois
Ville
Mercier
Ville
Belœil
Ville
Mirabel
Ville
Blainville
Ville
Montréal
Ville
Boisbriand
Ville
Montréal-Est
Ville
Bois-des-Filion
Ville
Montréal-Ouest
Ville
Boucherville
Ville
Mont-Royal
Ville
Brossard
Ville
Mont-Saint-Hilaire
Ville
Nom
Catégorie
Nom
Catégorie
Notre-Dame-de-l’Île-Perrot
Ville
Saint-Eustache
Ville
Oka
Municipalité
Saint-Isidore
Otterburn Park
Ville
Saint-Jérôme
Ville
Pincourt
Ville
Saint-Joseph-du-Lac
Municipalité
Pointe-Calumet
Municipalité
Saint-Lambert
Ville
Pointe-Claire
Ville
Saint-Lazare
Ville
Pointe-des-Cascades
Village
Saint-Mathias-sur-Richelieu
Municipalité
Repentigny
Ville
Saint-Mathieu
Municipalité
Richelieu
Ville
Saint-Mathieu-de-Belœil
Municipalité
Rosemère
Ville
Saint-Philippe
Municipalité
Saint-Amable
Municipalité
Saint-Placide
Municipalité
Saint-Basile-le-Grand
Ville
Saint-Sulpice
Saint-Bruno-de-Montarville
Ville
Saint-Zotique
Village
Saint-Colomban
Senneville
Village
Saint-Constant
Ville
Terrasse-Vaudreuil
Municipalité
Sainte-Anne-de-Bellevue
Ville
Terrebonne
Ville
Sainte-Anne-des-Plaines
Ville
Varennes
Ville
Sainte-Catherine
Ville
Vaudreuil-Dorion
Ville
Sainte-Julie
Ville
Vaudreuil-sur-le-Lac
Village
Sainte-Marthe-sur-le-Lac
Ville
Verchères
Municipalité
Sainte-Thérèse
Ville
Westmount
Ville
255, chemin Smyth, Ottawa (Ontario)
K1H 8M7 Canada
Tél. 613-526-3280
Téléc. 613-526-4857
Ligne-info 1-866-711-2262
conferenceboard.ca

Note de conjoncture — Copropriétés Hiver 2015

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