Les bureaux - S`implanter en Touraine

OBSERVATOIRE DE L'IMMOBILIER D'ENTREPRISE
LE MARCHÉ DES BUREAUX DE L'AGGLOMÉRATION DE TOURS
Crédits : Sitcat, CitéTram.
'entreprise et opérations en comptes propres au sein de l'agglo
en immobilier d
mération de
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l
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e
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o
c
Tours
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o
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c
a
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Les tra
Sommaire &
Chiffres clés
L‘AGGLOMÉRATION DE TOURS (S.C.O.T.)
Territoire, population & emplois
Editorial
L’immobilier tertiaire tourangeau résiste malgré un marché peu actif.
En dépit d‘une conjoncture économique dégradée, le marché de l’immobilier
professionnel au sein de l’agglomération de Tours a plutôt bien résisté en
2012. Avec un volume de commercialisation s’établissant à 30 276 m², le
marché de l’immobilier tertiaire est même repassé au-dessus de la barre
symbolique des 30 000 m², un niveau qui n’avait pas été atteint depuis 2008.
Cependant, au regard du nombre d‘opérations réalisé les années précédentes, on note cependant une diminution significative de l’activité. Ainsi, le
relatif dynamisme du marché des locaux tertiaires s’explique en grande
partie par la réalisation de deux grandes transactions (Caisse d’Épargne
Loire-Centre sur le Quartier des 2 Lions à Tours et Harmonie Mutuelle près
de la gare de Saint-Pierre-des-Corps). Des mouvements motivés par des
besoins de regroupement et d’économie qui n’ont pu se concrétiser que
grâce à la disponibilité en locaux de grandes superficies et bien situés.
- Aire d'étude : 40 communes (830 km²)
- Population en 2010 (Insee) : 355 126 habitants
- Nombre d'emplois en 2009 (Insee) : 168 849
Accessibilité & infrastrutures de transport
- Carrefour autoroutier : A10, A28 et A85
- TGV : Paris à 55 min (15 aller-retour quotidiens)
- Aéroport : vols vers Londres, Porto, Dublin...
P2 LES TRANSACTIONS & COMPTES PROPRES
- 30 276 m² de bureaux commercialisés
Neuf : 12 730 m²
Seconde main : 17 546 m²
- 80 transactions de bureaux dont 21,3 % à la vente
- 14 940 m² réalisés en comptes propres
P3 L’OFFRE EN BUREAUX
- Offre neuve disponible : 2 320 m²
- Offre future neuve certaine à 1 an : 6 800 m²
- Offre de seconde main : 64 050 m²
P4 LES PRIX DES BUREAUX
- Neuf :
Si l’année a plutôt bien débuté avec 32 opérations enregistrées lors du
premier trimestre, l’activité a commencé à fléchir lors du deuxième pour
décrocher à partir du mois de juillet. Le stock immédiat est resté stable pour
la deuxième année consécutive et se caractérise par d’importantes disparités en matière de qualité et d’accessibilité.
La consommation de surfaces neuves en 2012 n’a pas été compensée par
la mise en chantier de nouveaux programmes. Ainsi, avec environ 2 300 m²,
la part de l’offre neuve immédiatement disponible présente un niveau historiquement bas.
- Seconde main :
P5 MÉTHODOLOGIE & LEXIQUE
P6 LES PARTENAIRES
La FNAIM Entreprises est une commission de
conseils spécialisés en immobilier d'entreprise créée
par la FNAIM et qui regroupe :
ENTREPRISES
- ARTHUR LOYD - BOILLE IMMOBILIER
- BROSSET IMMOBILIER CBRE
- SQUARE HABITAT - IMMOBILIER D'ENTREPRISE
- LA CENTRALE IMMOBILIÈRE - ORPI ENTREPRISES
- TRANSAC - ARTPROM
Autres conseils en immobilier d'entreprise
Les perspectives économiques pour 2013 n’incitent guère à l'optimisme avec
des prévisions de croissance revues à la baisse et un chômage qui ne cesse
de croître. Les difficultés des petites et moyennes entreprises pourraient
également peser sur l’activité du marché locatif en 2013, après une année
marquée par le net recul des prises de bail de petites et moyennes surfaces.
Cyril Rabusseau - Chargé d’études
- GEMOFIS - VAL DE LOIRE
- IEL - IMMOBILIER D'ENTREPRISE
- I2BC
Partenaires associés
- CHAMBRE DE COMMERCE ET D'INDUSTRIE DE TOURAINE
- COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION TOUR(S)PLUS
L'observatoire de l'immobilier d'entreprise de l’agglomération de Tours est membre du :
RÉSEAU
NATIONAL DES OBSERVATOIRES
Observatoire de l’Economie et des Territoires de Touraine
de l’
www.rnoie.fr
Observatoire de l’Economie et des Territoires de Touraine
Un partenariat Conseil général d’Indre et Loire, Chambre de Commerce et d’Industrie de Touraine et Tour(s)plus
1
L'immobilier d'entreprise en 2012
Les bureaux
Les transactions des conseils en immobilier d'entreprise et opérations
réalisées en comptes propres au sein de l'agglomération de Tours
Avec un volume commercialisé qui s'élève à 30 276 m² en 2012, la
demande placée au sein de l'agglomération de Tours affiche une
progression de près de 10 % par rapport à l'exercice 2011. Cependant,
en dehors de quelques grandes opérations qui ont permis de franchir la
barre symbolique des 30 000 m², le marché s'est montré plutôt morose.
En effet, avec seulement 80 transactions réalisées au cours de l'année,
l'activité est en recul au regard des années précédentes. Le repli s'est
amorcé à partir du mois d'avril et s'est accentué progressivement lors
des 3eme et 4eme trimestres. Il a principalement concerné les petites
entreprises habituellement en recherche de petites surfaces de
bureaux.
L’offre en bureaux neufs poursuit sa lente décrue et son renouvellement
ne devrait pas s’opérer avant 2015. Ainsi avec seulement 2 043 m²
lancés au cours du 4e trimestre 2012 en Indre-et-Loire le niveau des
mises en chantier est l’un des plus bas enregistré ces quatre dernières
années. A un an, les livraisons de surfaces neuves prévues s'élèvent à
6 800 m² environ (bât. J du programme Aéronef à Tours Nord et la Nef
à Tours centre). Dopés par l'arrivée du tramway, de nouveaux projets
sont envisagés à moyen terme : Forum Méliès à Tours Nord (9 000 m²),
tour Alain Gourdon près de la gare de Tours (5 500 m²)...
Zoom sur...
© Icade Promotion-Parallèles Architecture-Europe Concept et Réalisation
Le Foum Méliès s'élèvera à proximité du terminus Nord du Tramway
© Alain Gourdon - architecte urbaniste DPLG
La tour de la gare dessinnée par l’architecte tourangeau Alain Gourdon
Quelques transactions significatives réalisées en 2012 : Harmonie Mutuelle (5 118 m² à Saint-Pierre-des-Corps), Caisse
d'Épargne Loire-Centre (4 215 m² à Tours), CG37 (1 700 m² à Joué-lès-Tours), FOL37 (1 300 m² à Joué-lès-Tours)...
1 - Les transactions de bureaux et opérations réalisées en comptes propres en 2012
- Les bureaux commercialisés selon la nature de l’opération
En 2012, le volume des acquisitions est pour la première fois
nature de l’opération nombre
%
surface
%
- Location
78,8%
45,7% devenu majoritaire avec 54,3 % de la surface placée totale. Un
17 989
63
- Vente
21,2%
54,3% chiffre à mettre au crédit des transactions de plus de 1 000 m²
17
9 552
puisque les cinq opérations les plus importantes en matière de
Total
80 100,0%
30 276 100,0% superficie ont été réalisées à la vente et représentent 44,2 %
Source : Conseils en immobilier d’entreprise partenaires - 01/2013. Surface en m².
de la surface placée totale.
- Les bureaux commercialisés selon leur état
De la même manière, la superficie concernée par la
état du local
nombre
%
surface
%
- Neuf
7
8,8%
42,0% commercialisation de bureaux neufs a fortement progressé
12 730
pour atteindre 12 730 m², soit 42 % de la demande placée
91,3%
- Seconde main
17 546
58,0%
73
totale. Les trois plus importantes opérations réalisées au cours
Total
80 100,0%
30 276 100,0% de l'année participent à hauteur de 86,7 % de ce volume.
Source : Conseils en immobilier d’entreprise partenaires - 01/2013. Surface en m².
- Les bureaux commercialisés selon la superficie
superficie
nombre
%
surface
%
- Moins de 100 m²
26
32,5%
1 429
11,2%
- de 100 m² à 199 m²
24
30,0%
3 216
11,7%
- de 200 m² à 499 m²
12
15,0%
3 293
21,9%
12
15,0%
7 900
20,1%
6
7,5%
14 438
35,0%
80
100,0%
30 276
100,0%
- de 500 m² à 999 m²
- 1 000 m² et plus
Total
En 2012, le marché de l'immobilier tertiaire au sein de
l'agglomération tourangelle a été animé par quelques grosses
transactions (les six opérations portant sur des superficies de
1 000 m² et plus représentent 47,7 % de la surface placée
totale). Le nombre d'opérations portant sur des surfaces
bureaux inférieurs à 500 m² a, pour sa part, nettement diminué
passant de 99 à 62. Mais, c'est sur le créneau des surfaces
inférieures à 100 m² que le recul est le plus significatif avec 26
transactions contre 53 réalisées en 2011.
Source : Conseils en immobilier d’entreprise partenaires - 01/2013. Surface en m².
- Les opérations réalisées en comptes propres
maitrise d’ouvrage
surface*
- EDF (Tours)
- IRFSS Croix-Rouge (Chambray-lès-Tours)
- Pépinières d’entreprises de Tour(s)plus (Joué-lès-Tours)
- Pépinières d’entreprises de Tour(s)plus (Tours)
Total
8 280 m²
4 500 m²
1080 m²
1080 m²
14 940 m²
La plus grosse opération recensée est celle du bâtiment
destiné à accueillir la direction régionale EDF Commerce
Grand Centre au sein du Quartier des 2 Lions. Il s'agit du
premier volet d'un ensemble immobilier mixte associant une
tour composée de logements, un bâtiment de bureaux ainsi
qu'un restaurant inter-entreprise.
Source : Enquête OE2T - projets > à 500 m². * Surfaces exprimées en m² de surface utile (SU).
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Un partenariat Conseil général d’Indre et Loire, Chambre de Commerce et d’Industrie de Touraine et Tour(s)plus
2
L'immobilier d'entreprise en 2012
Les bureaux
Les transactions des conseils en immobilier d'entreprise et opérations
réalisées en comptes propres au sein de l'agglomération de Tours
- Les transactions de bureaux au sein de l’agglomération de Tours en 2012
1
2
13
Tours Centre
Tours Nord
25
1
2
15
Tours Sud
6
6
6
1
Superficie des bureaux (m²) :
Seconde main
Neuf
9 500
5 000
2
950
1
Nb de commercialisations
Note : les opérations réalisées sur la commune de Tours ont été divisées en 3 secteurs (Nord de la Loire / entre Loire et Cher / Sud du Cher)
Sources : Conseils en immobilier d’entreprise partenaires / enquête OE2T. Cartographie : Observatoire de l’Economie et des Territoires de Touraine, janvier 2013.
secteur géographique
nombre
%
Total agglomération de Tours (SCOT)
80
100,0%
- dont Tour(s)plus
- dont Tours
- Tours nord (Nord de la Loire)
- Tours centre (entre Loire et Cher)
- Tours sud (Sud du Cher
- dont St-Avertin (Granges Galand)
77
45
13
25
6
15
96,3%
56,3%
16,3%
31,3%
7,5%
18,8%
surface
%
30 276 100,0%
29 981
14 003
2 990
4 015
2 998
4 655
99,0%
46,3%
9,9%
13,3%
9,9%
15,4%
Source : Conseils en immobilier d’entreprise partenaires / enquête OE2T - 01/2013. Surface en m².
Si la commune de Tours (tous secteurs confondus)
continue de concentrer la majorité des transactions
(56,3 %), la commune de Saint-Avertin et plus
précisément le site d’activités des Granges Galand
constitue le premier marché de seconde main de
l’agglomération avec 15 opérations pour un volume de
4 655 m². A Saint-Pierre-des-Corps, Tours Sud et
Joué-lès-Tours, la concrétisation de grosses opérations
en bureau neufs permet d'afficher une part
prépondérante pour les produits de première main.
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Un partenariat Conseil général d’Indre et Loire, Chambre de Commerce et d’Industrie de Touraine et Tour(s)plus
3
L'immobilier d'entreprise en 2012
Les bureaux
Les transactions des conseils en immobilier d'entreprise et opérations
réalisées en comptes propres au sein de l'agglomération de Tours
- Les rythmes de commercialisation de bureaux au sein de l’agglomération de Tours en 2012
14 000
Si 2012 a plutôt bien débuté avec 32 opérations
réalisées lors des trois premiers mois de l'année,
l’activité a commencé à fléchir à partir du deuxième
trimestre pour décrocher après le mois de juillet.
Ainsi, entre le deuxième et le troisième trimestre, la
baisse du volume commercialisé atteint 72 %.
Avec seulement 13 transactions au compteur, le
quatrième trimestre a été le moins dynamique de
l'année.
12 000
10 000
32
opérations
8 000
6 000
20
opérations
4 000
2 000
13
opérations
15
opérations
0
1er trimestre
2e trimestre
3e trimestre
4e trimestre
2 - Evolution des surfaces commercialisées et comptes propres
45 000
40 000
35 000
30 000
25 000
20 000
15 000
10 000
5 000
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
surface commercialisée neuve
surface commercialisée totale (jusqu’en 2003)
2008
2009
2010
2011
2012
moyenne mobile (hors comptes propres)
surface commercialisée de seconde main
3 - L’offre disponible en bureaux
état
nombre
%
surface
%
287
8
97,3%
2,7%
64 047
2 320
96,5%
4,5%
295
100,0%
66 367
100,0%
- Offre de seconde main
- Offre neuve *
Total offre immédiatement disponible
- Offre future neuve certaine à 1 an *
2 bâtiments
Total offre neuve à 1 an (offre neuve disponible + offre à venir)
6 800 m²
7 120 m²
Source : FILOC / CCI de Touraine / enquête OE2T 12/2012. Surfaces en m².
* Les plateaux de bureaux et bâtiments tertiaires sont souvent divisibles. Lorsqu'ils le sont, ils apparaissent dans
le tableau ci-dessus sous la forme d'une seule offre.
Avec 66 367 m², le stock immédiat est resté stable
au regard des chiffres de l'an passé. L’offre en
bureaux neufs poursuit sa lente décrue et son
renouvellement ne devrait pas s’opérer avant
2015. Ainsi, avec environ 2 320 m², la part de l’offre
neuve immédiatement disponible présente un
niveau historiquement bas. A un an, les livraisons
de surfaces neuves prévues s'élèvent à 6 800 m²
environ.
4 - Le prix des bureaux en 2011
Prix de vente HT le m² (en €)*
Tours centre ville
Agglomération
- Neuf
- Seconde main
2200/2400
1500/1900
1500/1750
900/1500
Prix de location le m²/an (en €)*
Tours centre ville
Agglomération
130/170
120/150
120/145
80/120
Source : FILOSCOPE - FNAIM Entreprises / CCI de Touraine. Valeurs données à titre indicatif. Ces prix sont susceptibles de varier en
fonction de la particularité et de la surface des locaux, de leur situation, de leur disposition et de la qualité des prestations proposées.
Concernant les valeurs observées, la tendance est
plutôt à la hausse. Les loyers des bureaux neufs
ou bien situés ont légèrement progressé. En
périphérie, les valeurs locatives sont restés stables
même si l'on note quelques baisses pour des
produits ou localisations secondaires. Compte
tenu des nouvelles normes en vigueur en matière
de performance énergétique, les prix de vente des
produits à livrer sont également en augmentation.
Observatoire de l’Economie et des Territoires de Touraine
Un partenariat Conseil général d’Indre et Loire, Chambre de Commerce et d’Industrie de Touraine et Tour(s)plus
4
A propos
L'immobilier d'entreprise en 2012
Les transactions des conseils en immobilier d'entreprise et opérations
réalisées en comptes propres au sein de l'agglomération de Tours
L'observatoire de l'immobilier d'entreprise de l'agglomération de Tours :
L’observatoire de l'Immobilier d'entreprise de l'agglomération de Tours existe depuis 1999. Celui-ci s’appuie sur un partenariat
regroupant différents partenaires : Chambre de Commerce et d’Industrie de Touraine, Communauté d’Agglomération
Tour(s)plus, Observatoire de l'Economie et des Territoires de Touraine, FNAIM Entreprises et conseils en immobilier
d’entreprise. Au travers de ce partenariat, l'observatoire de l'immobilier d'entreprise a pour objectif principal de produire des
chiffres fiables et objectifs concernant les volumes de transactions et les niveaux de stocks de l'agglomération de Tours. Ces
chiffres sont diffusés dans le cadre de l'étude annuelle et sur le site du Réseau National des Observatoires de l’Immobilier
d’Entreprise des Métropoles (www.rnoie.fr).
L'étude annuelle est réalisée depuis 2000 par l'Observatoire de l'Economie et des Territoires de Touraine (OE2T) qui collecte,
analyse et met en forme les données. Celle-ci est publiée au mois de mars de chaque année et suit des règles très strictes en
matière de données analysées, règles conformes à celles édictées par le Réseau National des Observatoires de l’Immobilier
d’Entreprises et du GIE IMMOSTAT.
Note méthodologique :
Aire d'analyse : les 40 communes composants le S.C.O.T. de l'agglomération de Tours, soit environ 830 km².
L'étude des transactions : Il s'agit de l'ensemble des opérations réalisées au cours de l'année par les conseils en immobilier
d'entreprises partenaires et les communautés de communes. Seules les transactions de bureaux destinés aux utilisateurs
finaux sont comptabilisées. Ainsi, les ventes à investisseurs sont exclues de l'analyse.
L'analyse des stocks : l'évaluation des stocks disponibles est actualisée chaque année au mois de décembre sur la base du
Fichier des offres de Locaux (FILOC) réalisé par la C.C.I. de Touraine en partenariat avec les conseils en immobilier
d'entreprise FNAIM Entreprises.
Les comptes propres : Afin de disposer d’une vision plus exhaustive du marché tertiaire de l'agglomération de Tours,
l’observatoire intègre, depuis 2009, les principales opérations réalisées en comptes propres. Celles-ci sont comptabilisées
l'année durant laquelle la construction, l'extension, ou la restructuration est terminée. Par ailleurs, seules les opérations d'une
surface supérieure à 500 m² sont, pour l'instant, prises en compte. La superficie des opérations est exprimée en m² de surface
utile (SU). Conformément au corpus commun au Réseau National des Observatoires de l'Immobilier d'Entreprise et à
IMMOSTAT, il est considéré que la surface utile d'une opération correspond à 90% de la surface hors œuvre nette (SHON).
Lexique :
En 2003, une harmonisation des grands indicateurs d'évaluation du marché des bureaux a été mise en œuvre avec la
réalisation d'un corpus de définitions commun aux membres du RNOIE. Cette uniformisation des méthodes de collecte et
d'analyse a pour objectif d'appréhender de manière identique les informations fournies sur l'état des marchés régionaux.
Compte propre (aussi appelé construction pour soi) : Il s'agit des surfaces de bureaux construites à l’initiative d’une entreprise
ou d’une administration pour sa propre utilisation et qui ne passe pas par un réseau de commercialisation.
Demande placée : ensemble des transactions, à la location ou à la vente, réalisées par les utilisateurs finaux.
Neuf : surfaces neuves ou lourdement restructurées, qui sont fiscalement assujetties à la TVA pendant 5 ans, en cas de vente,
à compter de la date de livraison de l’immeuble.
Offre immédiate : ensemble des locaux vacants à une date donnée, proposés sur le marché, pouvant être occupés
immédiatement, sans tenir compte du délai lié aux travaux d’installation. Par extension, cette définition s’applique aussi aux
locaux proposés à la seule vente et répondant à ces critères.
Offre neuve à un an : elle comprend l’offre neuve disponible immédiatement et l’offre future neuve disponible d’ici 1 an
(chantier en cours).
Projet "en blanc" : bâtiment destiné à la vente ou à la location, dont la construction est lancée sans qu'il ait été vendu ou loué
à l'avance.
Transactions : ensemble des commercialisations, à la location ou à la vente, réalisées par des utilisateurs finaux et
concrétisées par la signature d’un bail ou d’un acte de vente.
Observatoire de l’Economie et des Territoires de Touraine
Un partenariat Conseil général d’Indre et Loire, Chambre de Commerce et d’Industrie de Touraine et Tour(s)plus
5
L'immobilier d'entreprise en 2012
Les partenaires
Les bulletins de l’immobilier d’entreprise en Touraine sont réalisés par
l’Observatoire de l'Economie et des Territoires de Touraine en partenariat avec :
Les conseils en immobilier d'entreprise FNAIM Entreprises :
Document réalisé par :
ARTHUR LOYD - BOILLE IMMOBILIER
47, rue Edouard Vaillant 37000 TOURS
Tél : 02 47 750 750 - Fax : 02 47 750 908
E-mail : [email protected]
Internet : www.boille-immobilier.fr
L'Observatoire de l'Economie
et des Territoires de Touraine
BROSSET IMMOBILIER CBRE
4, rue de Clocheville BP 2017 37020 TOURS Cedex 1
Tél : 02 47 333 347 - Fax : 02 47 333 343
E-mail : [email protected]
Internet : www.brosset-immobilier.fr
4 bis, rue Jules Favre - BP 41028
37010 TOURS CEDEX 1
Tél : 02 47 47 20 45
Fax : 02 47 66 41 54
SQUARE HABITAT - IMMOBILIER D'ENTREPRISE
113, rue des Halles BP 1508 37015 TOURS Cedex 1
Tél : 02 47 76 60 00 - Fax : 02 47 76 60 30
E-mail : [email protected]
Internet : www.squarehabitat-touraine.com
Email : [email protected]
Internet : www.economie-touraine.com
LA CENTRALE IMMOBILIÈRE - ORPI ENTREPRISES
19, avenue de Grammont 37000 TOURS
Tél : 02 47 75 53 53 - Fax : 02 47 70 15 11
E-mail : [email protected]
Internet : www.orpientreprises.com
TRANSAC - ARTPROM
13, rue Edouard Vaillant BP31517 37015 TOURS Cedex 1
Tél : 02 47 70 22 32 - Fax : 02 47 66 59 04
E-mail : [email protected]
Internet : www.artprom.fr
Les conseils en immobilier d'entreprise non FNAIM Entreprises :
GEMOFIS - VAL DE LOIRE
28, rue des Granges Galand 37550 SAINT AVERTIN
Tél : 02 47 46 28 55 E-mail : [email protected]
Internet : www.gemofis.com
IEL - IMMOBILIER D'ENTREPRISE
41, rue de la Milletière 37100 TOURS
Tél : 02 47 05 08 08 – Fax : 02 47 75 07 98
E-mail : [email protected]
Internet : www.iel.fr
I2BC
114, avenue André Maginot 37100 TOURS
Tél : 02 47 888 888 - Fax : 02 47 41 58 24
E-mail : [email protected]
Internet : www.i2bc.fr
Les partenaires associés :
Chambre de Commerce et d’Industrie de Touraine
Tél : 02 47 47 20 54 – Fax : 02 47 61 62 38
E-mail : [email protected]
Internet : www.touraine.cci.fr
Communauté d’Agglomération Tour(s)plus
Tél : 02 47 80 33 00 – Fax : 02 47 28 34 46
E-mail : [email protected]
Internet : www.agglo-tours.fr
Observatoire de l’Economie et des Territoires de Touraine
Un partenariat Conseil général d’Indre et Loire, Chambre de Commerce et d’Industrie de Touraine et Tour(s)plus
COMMUNAUTÉ D’ AGGLOMÉRATION
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