LES ETABLISSEMENTS PUBLICS FONCIERS LOCAUX

L’OUTIL, UNE NECESSITE PARTAGEE
Contexte : la Haute-Savoie, un département très attractif
Économie créatrice d’emploi
Proximité du bassin genevois
Qualité du cadre de vie
Accroissement démographique soutenu (+ 8 000 habitants/an)
Conséquence 1 : un marché foncier et immobilier handicapant
> 150 000 €
100 000 à 150 000 €
50 000 à 100 000 €
< 50 000 €
pas de transaction
Prix des terrains destinés à la construction de maisons individuelles (2002 – 2006, euros courants)
Conséquence 2 : un déficit de logements (notamment aidés)
Besoins estimés à 6 000 logements/an dont 3 200 logements aidés pour la période
2005-2010 (source DDEA – CILSE)
Rencontre des acteurs de l’habitat – LYON – 26 juin 2009
L’OUTIL, UNE NECESSITE PARTAGEE
2003 : création de l’EPF 74, établissement public foncier local
Une structure légère et autonome, un périmètre ouvert sur la Haute-Savoie, une
véritable proximité avec les collectivités
135 307 habitants en 2003, 318 330 en 2009
50% du département en nombre d’habitants
et de communes couvertes
habitants
350000
com m unes
175
318 330
159
300000
150
250000
125
200000
100
150000
100000
135 307
64
75
50
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
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LES ETABLISSEMENTS PUBLICS FONCIERS LOCAUX (EPFL)
Origine et statut
Instaurés par la loi LOV de 1991, puis modifiés par la loi SRU de 2000
Etablissements Publics à caractère Industriel et Commercial (EPIC)
Soumis aux articles L. 324-1 et suivants du Code de l’Urbanisme
Membres
- EPCI disposant des 3 compétences SCOT, ZAC et PLH;
- Communes, à condition qu’elles n’appartiennent pas à un EPCI ayant les 3
compétences précitées;
- Département et Région d’implantation de l’EPFL
=> liberté d’adhésion dans tous les cas
Objet
- acquisition foncière ou immobilière pour toute personne publique, en vue de
constituer des réserves foncières, de réaliser des opérations d’aménagement ou de
protéger des espaces menacés
- conseil et assistance en matière d’ingénierie foncière auprès de ses membres
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LES ETABLISSEMENTS PUBLICS FONCIERS LOCAUX (EPFL)
Intérêts
Un outil tampon
Propriétaires
fonciers et
immobiliers
EPFL
Collectivités :
Planification,
Urbanisme opérationnel
Débudgétisation des acquisitions foncières pour les collectivités
Effet levier : les ressources fiscales (TSE) décuplent la capacité d’emprunt
Economie d’échelle : les collectivités disposent à frais réduits et partagés d’un outil
mutualisé dédié aux problématiques foncières
Association des EPFL, un réseau pour :
- rassembler, partager et diffuser les expériences
- représenter les EPFL auprès des institutions nationales
et Internationales
- aider les collectivités à créer leur propre outil « EPFL »
=> 16 EPFL membres dans toute la France
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L’EPF 74 : 2 MISSIONS PRINCIPALES : PORTAGE &CONSEIL
1. Le portage foncier
A la demande des membres uniquement
ACQUISITION
PORTAGE / GESTION
négociation amiable privilégiée
utilisation de l’expropriation
et des droits de préemption
EPF 74 = propriétaire
gestion des biens (location,
démolition, dépollution…)
Dans le respect du programme pluriannuel
d’intervention (PPI 2009/2013) :
Axe
Montant prévisionnel
% du
PPI
LOGEMENT
30,4 à 36,8 M€
60%
EQUIPEMENTS PUBLICS
14,2 à 18,2 M€
29%
ACTIVITES ECONOMIQES ET
AGRICOLES
4 à 6 M€
9%
ESPACES NATURELS
0,8 à 1,6 M€
2%
RETROCESSION
rétrocession au prix d’acquisition
(+ frais de portage)
divers types de remboursement
4 durée de portage
4 ans (à terme / par annuités)
6 ans
8 ans
par annuités
10 ans
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L’EPF 74 : 2 MISSIONS PRINCIPALES : PORTAGE &CONSEIL
2. Conseil et assistance en ingénierie foncière
Missions délivrées à titre gracieux aux collectivités membres
50% du temps opérationnel de l’établissement
Conseil technique et juridique sur toute problématique foncière
Exemples :
Aide à une commune pour la négociation amiable d’un bien
Conseil sur les outils de création de réserves foncières dans le cadre de
la révision du PLU (Zones d’Aménagement Différé, Emplacements réservés…)
Montage de dossier d’expropriation pour du logement aidé
Participation aux chantiers « foncier » du Département de la Haute-Savoie et de la
Région Rhône-Alpes
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L’EPF 74 : DES FINANCEMENTS DIVERS…
1. La Taxe Spéciale d’Equipement
Prélevée sur les territoires membres
Environ 9€ / habitant / an
Permet de souscrire des emprunts à
taux avantageux
Répartition des financements de l'EPF
sur un stock de 30 982 000€ au 31/12/2008
2 576
8%
2 085
7%
8 328
27%
2. L’emprunt
Ressource majoritaire de l’EPF 74 (58%)
3. Fonds propres et dotations
Les dotations proviennent de la
Région, du Département et de l’Etat
4. Remboursement des annuités
Recouvrement des sommes avancées lors
du portage
17 993
58%
TSE
emprunt
fonds propres et dotations
remboursement des annuités
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… A REPARTIR SUR DES TERRITOIRES VARIES
Une surface utile inégalement répartie
- disponibilités foncières utiles variables entre les communes
du fait des différence de relief entre la plaine et la montagne
Des problématiques foncières disparates selon la
spécificités des territoires
- stations touristiques (montagne, lacs, …)
- bassins d’industries (vallée de l’Arve, Albanais, Annecy…)
- pôles urbains et leur périphérie
- espaces ruraux à dominante agricole
La Roche sur Foron
Renouvellement urbain
1,7 M€ au total sur 10 ans
Cluses : usine RVL
Projet parking
380 000€ sur 10 ans
Le Grand Bornand : terrain
Projet gare / tourisme
660 000€ sur 10 ans
Vallières : terrain
Projet extension école
68 000€ sur 6 ans
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GRILLE DE LECTURE DES DEMANDES D’INTERVENTION
Outil interne d’aide à la décision pour les demandes d’intervention
Objectifs
Formaliser l’étude des demandes
d’intervention
Présenter une synthèse lisible de
l’analyse du dossier au CA
Stratégie &
approche globale
12
10
8
6
4
2
4 thématiques
- Stratégie & approche globale
- Social & intérêt général
- Équilibre d’intervention de l’EPF
- Urbanisme et environnement
Urbanisme &
environnement
0
Social &
intérêt général
Equilibre EPF
+ / - 40 critères, (en plus des critères obligatoires inscrits dans le PPI) déclinés selon
l’objet de la demande d’intervention :
logement aidé
activités économiques et agricoles
équipements publics
espaces naturels
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SYNTHESE : LES AVANTAGES DE L’OUTIL EPFL
- mobilisation du foncier débudgétisée pour les collectivités (permet des acquisitions
d’opportunité)
- rétrocession au prix d’acquisition (+ frais de portage)
- conseil et assistance gratuits en ingénierie foncière
- gestion des bâtiments avant qu’ils ne soient rétrocédés à la collectivité
- structure ancrée dans un territoire ouvert (connaissance fine des acteurs et des
marchés)
- économie d’échelle par la mutualisation des moyens dédiés au foncier
- EPFL = outil, les collectivités restent maîtres de leur politique foncière et
d’aménagement
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EXEMPLES D’INTERVENTION
BLUFFY, 311 habitants (CC Tournette)
1ère intervention de l’EPF 74 en 2007
Maison, sur 942 m² de terrain
334 500 €, portage sur 4 ans à terme
Projet de construction pour 10 logements aidés
2ème intervention en 2009
Terrain de 7 559 m²
700 000 €, portage sur 4 ans à terme
Projet de construction de 34 logements comprenant
plus de 50% de logements aidés dont 60% de locatif
Intérêts du portage par l’EPF 74
Maîtrise simultanée de plusieurs sites, permettant la
mise en concurrence des opérateurs pour l’ensemble
(Opérateur retenu : SEMCODA)
=>Équilibre financier construction / réhabilitation
Assistance pour l’obtention d’une subvention CDRA
« fonds de minoration foncière du Bassin Annecien »
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EXEMPLES D’INTERVENTION
CERVENS, 991 habitants (CC Collines du Léman)
Intervention de l’EPF 74 en 2006
Maison, sur 942 m² de terrain
300 000 €, portage sur 4 ans à terme
Projet de réhabilitation pour 3 logements aidés
Intérêts du portage par l’EPF 74
Débudgétisation pour la commune
Mise à disposition d’une partie du bien pendant le
portage pour réaliser de petits travaux
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EXEMPLES D’INTERVENTION
LA ROCHE-SUR-FORON, 12 580 habitants
Projet de renouvellement urbain
10 acquisitions (25 parcelles bâties et non bâties)
Montant total : 2 700 000 € environ
Portage de 8 à 10 ans par annuités
Renouvellement urbain pour de l’habitat en mixité
sociale
Intérêts du portage par l’EPF 74
Anticipation (longue durée de portage)
Négociation et ingénierie foncière
Gestion des biens
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EXEMPLES D’INTERVENTION
VEIGY-FONCENEX , 3 037 habitants
(CC Bas-Chablais)
Intervention de l’EPF 74 en 2008
Terrain de 7 328 m²
732 800 €, portage sur 4 ans par annuités
Projet de construction comprenant une majorité de
logements aidés
Intérêts du portage par l’EPF 74
Débudgétisation pour la commune
Réservation du foncier pour produire des logements
aidés, conformément au PLH du Bas-Chablais.
Portage « pré-opérationnel » : rétrocession sous 4
ans en vue de commencer les travaux.
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