Lettre et note de présentation à l`attention des Messieurs le Maire et

Lettre et note de présentation à l'attention des Messieurs le Maire et ses Adjoints.
Lettre de présentation
Auteur:
Jean-Yves PEREZ
appart 140
14 rue Robert Schuman
94220 CHARENTON-LE-PONT
Paris, le 10/03/2008,
destinataire:
Messieurs le Maire et les Adjoints au Maire
route de Trappe
61380 SOLIGNY-LA-TRAPPE
à l'attention de Monsieur Gérard GOSSET
Objet: projet de développement économique de la commune de Soligny-La-Trappe par création
d'une zone d'activité de type Technopôle.
Nom du projet: projet Parc Hobert .
Messieurs le Maire et les Adjoints au Maire,
J'ai l'honneur de vous présenter un projet qui intéresse la Commune de Soligny-La-Trappe.
L'orientation du projet m'a été suggérée par Monsieur Gérard GOSSET qui m'a dit que je pouvais
rédiger un dossier portant création d'un centre d'Affaires pour dynamiser le tissu d'entreprises de la
commune de Soligny-La-Trappe.
Après recherches et réflexions, il m'a paru opportun de proposer un projet ambitieux pour cette
commune qui englobe, bien sûr, le projet de création de centre d'affaires. Si le projet prend forme,
alors le rayonnement de cette nouvelle zone d'activité à Soligny-La-Trappe dépassera le cadre
communale, voire régional.
Pour la réalisation de ce projet, je remercie Monsieur Gérard GOSSET, sans qui je n'aurais
vraisemblablement pas eu l'idée ou l'initiative audacieuse de ce projet.
Le projet est conçu pour qu'il s'intègre au cadre exceptionnel du Parc Naturel Régional du Perche; le
projet annonce en conséquence son ambition écologique. Le projet est pensé afin de recomposer le
paysage rural pour qu'il soit plus lisible aux administrés de la commune de Soligny-La-Trappe.
Bonne lecture de ce document court et très illustré. Sa lecture amène à la conclusion qu'un projet
peut prendre naissance en répondant à un besoin. De même j'essaie de montrer que les conditions
sont réunies pour proposer un projet innovant sans que cela bouleverse, ni l'économie, ni l'identité
du territoire: donc sans risque pour la collectivité. Le projet a un effet en terme de prestige accru
pour la collectivité.
La valeur du terrain d'assiette du projet et sa qualification en terrain constructible dépend des
autorités: à cet effet, il est demandé pour le présent projet une SHON de 4470m ｲ, soit l'équivalent
d'un COS de 0,2.
Veuillez agréer, Messieurs Le Maire et Adjoint au Maire, l'assurance de ma parfaite considération.
Jean-Yves PEREZ
Note de présentation du projet Parc Hobert
Introduction:
Le parc Hobert est sis sur la commune de Soligny-La-Trappe en limite de commune mais proche du
centre vital de la commune. La superficie est de 2,2354 hectares (soit 22354m ｲ) sur un terrain plat
bordant la route départementale D32, sur une longueur de 100m environ.
La parcelle de terrain est inclue dans le Parc Naturel Régional du Perche: c'est pourquoi le projet
prend en compte les atouts de ce paysage naturel et sauvage.
Le parc Hobert a 3 activités: une activité de centre d'affaires, de Technopôle Géomatique et aussi
une activité de résidences séniors ou d'hébergement en villégiature pour séjours de courtes,
moyennes ou longue durées.
Les activités du Parc Hobert sont propres et respectueuses de l'environnement.
L'activité Technopôle Géomatique est fondue dans l'environnement car les constructions sont en
harmonie avec la paysage: des bosquets d'arbres paysagers sont créés pour affirmer et valoriser
l'aspect végétal et environnemental du projet.
L'activité d'hébergement essaie de se fondre dans l'environnement naturel grâce à une architecture et
à une hauteur adaptée des constructions.
En plus des activités principales il convient de donner de la vie à cette zone en y implantant des
commerces qui donnent à l'ensemble du parc le sentiment que l'on se situe encore dans la continuité
du centre du village ou de la ville.
Le parc Hobert doit respecter l'âme rural de la commune qui tire son identité par son intégration
dans le PNR du Perche, son histoire et son patrimoine rural.
L'activité du parc doit à la fois attirer d'une part les entreprises qui travaillent dans les technologies
de l'information pour la Technopôle géomatique, le personnel de la région Ile-de-France qui
souhaite se ressourcer en faisant une initiation ou une formation qui a un lien avec le monde rural en
lien avec le Centre d'Affaires, d'autre part les visiteurs et touristes qui recherchent le calme et les
attraits du monde rural mais aussi la proximité de lieux de visite tels que musées d'histoire, de
beaux arts, centres hippiques, restaurants de cuisine authentique du terroir, balades à pieds ou à
cheval et randonnées.
Si le parc Hobert pouvait donner à sa commune d'implantation une image de marque, à savoir un
parc d'activité et Technopôle de renommée, ou centre de résidences séniors ou de villégiature haut
de gamme, le pari serait tenu de proposer un projet gagnant-gagnant pour la commune et nouveaux
visiteurs.
Les nouveaux visiteurs pourraient d'ailleurs se transformer durablement en nouveaux habitants ou a
minima en nouveaux chalands pour la commune de Soligny-La-Trappe.
TEST: Le salon de l'immobilier du 25 au 27 mars 2007 qui s'est tenu Porte Maillot au Palais des
Congrés à Paris, a par ailleurs permis de tester la viabilité du projet au regard des promoteurs
constructeurs intéressés. Des sociétés ont répondues au nombre de 5.
La conclusion est simple: les sociétés ayant déjà travaillé sur la commune, sont celles qui sont le
plus intéressées par l'achat du foncier pour faire sortir de terre au plus vite des constructions telles
que définies dans le projet qui leur a été présenté.
Les sociétés qui sont le plus proche du terrain sont celles qui sont le plus motivées: car elles ne
prennent pas de risques, elles connaissent déjà, elles évaluent les riques et gains.
En terme de délai, ces sociétés proches du terrain sont également implantées et ont leur siège en
Basse Normandie: les circuits décisionnels sont donc courts et le projet alors peut avancer
rapidement.
Les constructeurs qui ont des implantations régionales et un siège dans la région de la commune de
Soligny-La-Trappe sont les mieux armés pour réaliser le projet: ils ont à la fois la connaissance du
terrain de par leur implantation régionale et les circuits de décisions sont courts car le siège est dans
la région.
En conclusion, la commercialisation du foncier ne semble pas poser de problème.
1Descriptif du projet Centre d'Affaires et Technopôle géomatique:
La proximité de la région Ile-de-France à 1h15 de Paris par la RN 12 est un vrai atout pour la
commune. Le trajet Paris Soligny-La-Trappe se fait à 78% sur une 2 fois 2 voies.
Il est ainsi possible d'envisager d'organiser des séminaires pour les salariés, employés et cadres
d'entreprises franciliennes. La thématiques des séminaires est laissées au choix bien sûr mais le
choix de s'excentrer pour se former ou s'initier est aussi lié à l'intérêt de la région: son patrimoine
culturel, gastronomique, historique, religieux, ludique, hippique.
Ainsi le PNR et sa charte vouée au prosélytisme, sa structure peuvent permettre de puiser les
compétences attendues pour une formation riche: connaissance de la forêt ou du monde rural et de
son patrimoine. Par ailleurs, il est à noter que les enfants et adolescents sont très demandeurs en
initiation au monde rural: ce sont eux d'ailleurs qu'il convient de former et instruire en priorité pour
notre avenir. La formation est ressentie par eux comme une découverte merveilleuse.
La parcelle est traversée dans sa plus grande longueur par une voie perpendiculaire à la route
départementale D 32 qui traverse la commune: Le Centre d'Affaires du Parc Hobert est située à l'Est
de la parcelle. A l'Ouest de la voie est situé la zone hébergement en villégiature.
En bout de voie est situé la zone Technopôle.
Les constructions du Parc Hobert doivent être fondues dans le paysage: il convient donc de ne pas
implanter des constructions trop rapprochées, quitte à construire sur plusieurs niveaux. Un
environnement arboré est le bienvenu: par groupe d'arbres bien adaptés au climat.
La Technopôle Géomatique est un ensemble de bureaux situés dans un ou plusieurs immeubles de
faible hauteur qui a pour activité la recherche et la production d'applications logiciels pour le
géoréférencement: production cartographique de régions, d'espaces urbains ou ruraux, avec tous les
réseaux qui s'y rapportent (réseaux d'eaux gaz, téléphone, EDF, pluviaux, fluviaux, voiries).
La géomatique a pour applications le zonage pour situer géographiquement selon divers critères des
populations ou des objets.
La recherche en liaison avec des organismes publics est la bienvenue sur le Parc Hobert: ONERA,
CNES, CNRS, IGN. Le développement d'applications informatiques pour les besoins de la
recherche est souhaité par l'Etat et ses organismes publics précités: des budgets sont alloués pour
cela. La recherche de logiciels en imagerie numérique, de pilotages d'engins, etc...
Pour le développement d'une telle activité, il est important de faire remarquer que la commune a eu
la clairvoyance de se doter des infrastructures nécessaires: réseaux électriques, et de téléphone
permettant le haut débit internet dit aussi ADSL, voire supporter le très haut débit internet (à 100
Mégabauds et plus).
Le réseau routier a moins d'importance même s'il est suffisant et même bon: la RD 32 liant SolignyLa-Trappe (peu de trafic routier) à Tourouvre puis la RN 12 (belle route) jusqu'à Paris.
La zone Centre d'affaires et Technopôle doit être aussi le lieu où se situent dans sa périphérie, des
commerces qui feront de l'ensemble un lieu vivant pour les habitants des communes proches.
Le choix des commerces est un choix opportun laissé à la discrétions des décideurs locaux.
Pour insister encore sur l'activité Géomatique: il est important d'insister sur le fait que les
applications qui en découlent sont une vraie opportunité pour le monde rural qui ne peut qu'en
bénéficier.
Les applications géomatiques permettent en effet, de maîtriser le développement, l'évolution et le
devenir de l'espace rural et de l'activité du monde rural. (création ou révision du POS ou du PLU,
l'urbanisme pour consulter le parcellaire, gestion rationnelle au quotidien des services techniques
communaux ou des communautés de communes ou d'agglomération tels que réseaux électriques,
gaz, espaces verts, égouts.)
Autres activités possibles pour le site: la Technopôle doit pouvoir accueillir un laboratoire de
mécanique des Fluides: cette activité est recherchée par les grands organismes publics et grands
ordonnateurs de dépenses, quand les dits laboratoires sont à la pointe dans la recherche. (pour
exemple: le laboratoire de mécanique des Fluides de l'Ecole Centrale de Lyon travaille en
partenariat avec l'ONERA)
Calculs Navier Stokes pour modélisation numérique
en Mécanique des Fluides sur compresseur-axial.
Source Onéra.
type de construction et architecture:
Le centre d'Affaires et la Technopôle sont des constructions modernes contraintes par l'ensemble
des normes actuelles d'habitabilité de sécurité et d'accessibilité applicables aux collectivités
(pensons à l'accessibilité aux handicapés). L'architecture est moderne avec de larges bais vitrées en
double ou triple vitrage pour une meilleure isolation thermique et phonique. Voir exemple ci-après:
La Technopôle: façade très lumineuse en larges baies vitrées.
Pour se marier avec l'environnement du Parc du Perche il est demandé une ossature extérieure
avec parement de bois: les murs doivent être recouvert de bois (parement bois) cela a en plus le
mérite de bien isoler.
Il est préconisé un habitat groupé avec un centre (une place couverte, de genre patio, sous une
toiture vitrée et baignée de soleil) qui rayonnerait vers les différents bureaux et laboratoires.
Les façades aveugles des constructions peuvent posséder une décoration végétale avec des
plantations luxuriantes grimpantes à feuilles non caduques sur les murs grillagés à la manière du
Musée des Arts Premiers du quai Branly à Paris.
Façade végétale du Musée des Arts Premiers.
Une sculpture de 3 à 5 mètres de hauteur devant l'entrée de la Technopôle et du centre d'affaires est
du meilleur effet et donne un caractère plus affirmé et harmonieux à l'ensemble.
Sculpture.
Un parking doit faire partie de la Technopôle et du Centre d'Affaires: parking pour véhicules
personnels et emplacements réservés aux autobus.
2Descriptif du projet d'hébergement en villégiature:
le Parc Hobert possède un espace résidences séniors ou hébergement en villégiature pour des
séjours courtes, moyennes ou longues durées. Cette activité doit être menée à partir d'un point
d'accueil sis dans une construction distincte de l'hébergement ou intégrée à elle et qui se trouve sur
le Parc Hobert.
Elle fournit les prestations attendues à savoir: état des lieux chaque fois que de nouveaux visiteurs
quittent l'hébergement, fourniture de prestations valorisant l'activité: draps, couvertures, lave-linge,
fax, téléphone, vaisselle.
La permanence de l'accueil peut être réduite à seulement quelques heures par jour: aux environs de
midi ou de 17h le soir. L'accueil peut aussi proposer des prestations supplémentaires tels que
réservations pour des balades à cheval ou randonnées ou toutes autres activités ludiques en relation
avec se que peut proposer l'Orne et la région Basse Normandie.
L'office du tourisme local ou Loisirs Orne Accueil qui est la structure ornaise de réservation
d'hébergements en gîtes peut avoir leurs annexes dans ce point d'accueil. Ce point d'accueil aurait
ainsi une mission de service ce qui donne un caractère officiel au site.
Type de construction et architecture:
L'habitat doit avoir une architecture de style cottage de type anglais (la définition du mot cottage
est maison de campagne coquette et rustique) qui plaît beaucoup aux visiteurs (d'origines divers
dont anglosaxonnes).
Pour se marier avec l'environnement du Parc du Perche il est demandé une ossature extérieure
avec parement de bois: les murs doivent être recouvert de bois (parement bois) cela a en plus le
mérite d'isoler.
Cottage de Style Anglais
Un parking doit faire parti des infrastructures annexes obligatoires à l'hébergement: parking d'une
quinzaine de voitures et pour véhicules telles que minibus, voire aussi des bus.
L'habitat est soit de type soit collectif dans un immeuble comprenant plusieurs d'appartements soit
de type individuel de type pavillonnaire de style cottage anglais ou voire maisons de ville
mitoyennes. La diversité et la mixité seront recherchées.
Quantitativement, l'hébergement en villégiature peut comprendre une douzaine d'hébergements
distincts, dont 5 ou 6 en habitat individuel et 5 ou 6 en habitat collectif.
Pour la décoration du site hébergement, il est préconisé soit une sculpture soit une fontaine
décorative de diamètre de 3 à 4 mètres (la fontaine à jets d'eau et son bassin circulaire est en circuit
fermé donc non potable) et une place devant l'entrée principale de l'hébergement.
La Fontaine
Autre décoration: il convient de décorer le site avec des plantations en bosquets d'arbres bien
adaptés au climat, par groupe de 5 à 10 arbres.
Le bosquet ou taillis (au début) peut avoir une surface de 200 à 400m?
CONCLUSION:
Le Parc Hobert a une vocation d'accueil de visiteurs pour sa partie hébergement en villégiature et
centre d'affaires organisant des séminaires et formations. Il est recherché des prestations hauts de
gamme.
La Technopôle du parc est de préférence le lieu d'établissement de sociétés qui font travailler du
personnel et dirigeants locaux: bureaux d'études et laboratoires peuvent permettre de les attirer
durablement. (mais aussi équipements publics et services publics).
Si des sociétés ou laboratoires réussissent à être à la pointe de la science et des techniques dans leur
spécialités alors le parc Hobert aura un rayonnement qui dépassera largement le cadre départemental
ou régional. La géomatique ou la mécanique des fluides sont à ce propos des activités qui
nécessitent surtout du personnel et dirigeants de qualité: c'est avant tout le choix des personnels
d'excellence, attirés par les atouts du lieu, qui donnera son rayonnement et sa renommée au site.
Nous avons pris pour exemple de laboratoire celui de mécanique des fluides, mais un laboratoire
d'optique, de recherche en métallurgie, etc..., peu aussi convenir dans la mesure ou le risque de
nuisance et de pollution (chimique, sonore) est non avéré. Le but à atteindre est la pluralité des
activités de recherche de la Technopôle qui seul pourra garantir qu'au moins l'une des activités
percera dans les domaines technologique et scientifique.
Il est demandé pour le présent projet une SHON de 4470m? (pour une surface totale de la parcelle
de 22354m?) soit l'équivalent d'un COS de 0,2: la faiblesse du COS demandé est un indicateur
d'intégration réussie des constructions du Parc Hobert dans ce beau site.