Quelles nouvelles chances pour les immeubles obsolètes

Quelles nouvelles chances pour les immeubles obsolètes ?
Débat animé par Françoise LEROY, Rédactrice en Chef – IMMOBILIER & SERVICES
Vendredi 6 décembre 2013
Intervenants :
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Laurent CASTELLANI, Président - KEOPS
Thierry DOURDET, Directeur bureaux & valorisations immobilières – PITCH PROMOTION
Ludovic LOBJOY, Architecte associé – LOBJOY & BOUVIER
Thierry PINCHINOT, Directeur commercial industrie et tertiaire France, Business
development director – GSE
UNE MANNE D’ACTIFS OBSOLESCENTS, SUJETS À UNE POTENTIELLE
RECONVERSION…
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Françoise LEROY, IMMOBILIER & SERVICES
En quelques chiffres :
Entre 1990 et 2010 : un million de m² de bureaux ont été autorisés à la reconversion
logement en Île-de-France, ce qui équivaut à 300 / 400 nouveaux logements par an.
Au 2ème trimestre 2012, on recensait 500 000 m² de bureaux vacants en Île-de-France depuis
4 ans et plus, dont 50 % situés en grande couronne.
D’ici 2030 : 140 000 m² à 240 000 m² de bureaux deviendraient inadaptés à la demande
utilisateurs en Île-de-France.
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Laurent CASTELLANI, KEOPS
L’obsolescence recoupe deux notions : l’obsolescence de l’actif et l’obsolescence du marché.
Elle se caractérise dans ces deux cas par une inadéquation entre l’offre et la demande.
L’obsolescence se manifeste à l’apparition d’une nouvelle offre, de qualité supérieure et qui
détruit de la valeur sur l’offre existante. Les nouvelles normes environnementales (HQE, BBC,
etc.) accélèrent notamment l’obsolescence des bâtiments.
Les quatre indicateurs d’un marché obsolète sont les suivants : la vacance, le délai
d’écoulement, le différentiel entre la valeur locative des actifs de première main et celle des
actifs de seconde main, et le stock d’offre neuve. Selon ces critères, 27 secteurs ont été
identifiés en Île-de-France dont un seul n’est absolument pas touché par le phénomène
d’obsolescence du marché bureaux : Paris-sud intra-muros. Sept secteurs sont faiblement
touchés (Paris QCA, Paris Nord, Boulogne…), cinq secteurs sont moyennement touchés
(Montreuil, Marne la Vallée, Aubervilliers…), huit secteurs sont significativement touchés (la
Défense, le bassin d’Argenteuil…), et six secteurs sont très fortement touchés (Cergy-Pontoise,
Evry, St Germain-en-Laye…). L’obsolescence frappe 75 % de la deuxième couronne, et 45 %
de la première couronne, alors que Paris intra-muros conserve sa forte attractivité.
Concernant le marché francilien, 40 % de l’offre bureaux est composée d’actifs de seconde
main en état d’usage. On observe par ailleurs, sur ce type de biens, un délai de
commercialisation de 27 mois, contre 21 mois pour un immeuble de seconde main rénové, et
11 mois pour un immeuble neuf.
Afin d’éviter la destruction de valeur sur les immeubles, il convient de rénover (solution
temporaire), de restructurer ou de démolir/reconstruire.
… MAIS UNE FAISABILITE LIMITE DES PROJETS DE RESTRUCTURATION
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Laurent CASTELLANI, KEOPS
Le marché francilien est caractérisé par une réelle dichotomie, qui permet de nuancer et de
mettre en perspective les chiffres énoncés précédemment : en effet, seulement un tiers des
m² placés concerne des surfaces supérieures à 1 500 m². Ce sont généralement de grandes
entreprises, qui peuvent se permettre de déménager dans un immeuble disposant de
meilleures prestations.
En revanche, deux-tiers des m² placés concernent de petites surfaces (inférieures à 1500 m²),
souvent louées à des entreprises de moindre envergure. Ces PME ne répondent pas aux
mêmes logiques que les grandes entreprises, et font souvent le choix économique soit de
rester dans un immeuble obsolète moyennant des travaux de rafraichissement par le bailleur,
soit de déménager dans un autre immeuble offrant une qualité de prestations limitée pour un
budget de 180 €/m² à 250 €/m². L’importance que revêtent les labels environnementaux est,
pour ces entreprises, limitée. Cette composante du marché limite ainsi les plans de
rénovations lancés par les propriétaires-bailleurs.
Dans ce contexte, les opportunités réelles pour les opérations de reconversion sont
marginales. La tendance qui se dessine du côté des investisseurs est une vision court terme,
où chacun cherche à garder ses locataires à tout prix via des travaux légers, afin de conserver
les niveaux de rendement et de valeur de l’actif.
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Thierry DOURDET, PITCH PROMOTION
Face aux chiffres énoncés précédemment, on peut penser que le marché de la reconversion
est un marché pesant très lourd dans l’économie immobilière. Or, le différentiel entre l’offre
potentiellement reconvertible et le nombre de reconversions effectives est énorme. Ceci
s’explique par les 4 principales contraintes opposées à ces projets :
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La contrainte politique : la politique d’un territoire oriente le marché immobilier. A Paris
par exemple, la volonté est annoncée de transformer 500 000 m² de bureaux en
logements, de favoriser la mixité sociale, de protéger le patrimoine historique…
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La contrainte règlementaire : les règlementations type PLU, POS, COS de fait, PPRI
(plan de prévention du risque d’inondations), redevance pour création bureaux
(s’élevant 344 €/m² aujourd’hui à Paris), ratios/parking, réglementation ERP, ou
destination des immeubles, restreignent bien souvent le nombre de projets.
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La contrainte technique : chaque typologie d’actif présente des contraintes spécifiques
complexifiant la reconversion du bâtiment, que ce soit la légèreté des structures
haussmanniennes, la profondeur des trames et la présence d’amiante des immeubles
des années 1970, ou les contraintes des bâtiments IGH.
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La contrainte financière : la combinaison des 3 éléments énoncés ci-dessus, couplée à
l’obligation d’intégrer 25 % de logements sociaux (vendus 4 000 €/m², montant
inférieur à la seule charge foncière à Paris), limite la faisabilité économique des projets.
Le coût de revient d’une opération de reconversion est ainsi très variable, mais ne peut
se faire en dessous de 2 300 €/m² (travaux hors honoraires).
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Thierry PINCHINOT, GSE
Le nombre de réalisations au regard du nombre d’études réalisées est très faible. GSE
s’intéresse notamment à la faisabilité technique des projets. L’important en arrivant sur site
est de n’avoir aucun à priori afin d’analyser correctement des éléments clés de la
construction : analyses structures, possibilité d’obtention d’un PC, analyse des différents
scénarios de reconversion, etc.
La variable d’ajustement ne peut malheureusement pas être le coût de construction, et la
réticence des propriétaires à ajuster la valeur de l’actif rend caduc un certain nombre de
projets.
LA QUESTION DE LA RECONVERSION À INTÉGRER DANS UN CONTEXTE
ÉCONOMIQUE
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Ludovic LOBJOY, LOBJOY & BOUVIER
Les métropoles entrent dans une compétition internationale afin de capter les cadres et de leur
permettre d’habiter et travailler chez elles. Cette compétition est renforcée par le fait que les
entreprises arbitrent entre ces différents centres économiques et sont sensibles à la qualité de
vie qu’elles offrent à leurs salariés. La question de la performance des espaces de travail est
donc fondamentale pour toute métropole.
Dans ce contexte, il est important de souligner que la requalification d’un immeuble ne peut
être déconnectée de la zone dans laquelle il se situe ; en effet une part de la valeur de l’actif
est rattachée au territoire d’accueil. Les mutations sociales sont également à prendre en
compte, puisque l’immeuble répond à un mode de travail contemporain. En cela, l’immeuble
de bureaux est un modèle qui a une obsolescence programmée.
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Thierry DOURDET, PITCH PROMOTION
Dans le cas d’une restructuration d’immeuble de bureaux en logements, il faut vendre vite et
cher pour amortir le coût des 25 % de social. La création de valeur peut aussi passer par
l’augmentation des surfaces quand il reste de la constructibilité, et par la revente de la
commercialité. Considérant la faible rentabilité d’une opération de restructuration, Pitch
Promotion n’étudie pas les immeubles de bureaux à restructurer situés en 2ème couronne.
Il existe deux types de propriétaires :
- les SCPI qui ont le problème de la valeur de leur immeuble et comparent la valeur
d’expertise et le prix de vente.
- les sociétés foncières cotées.
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Laurent CASTELLANI, KEOPS
L’exemple du choix du siège de Keops est révélateur de l’importance de la localisation de l’actif
dans la ville. Keops a ainsi choisi des surfaces rénovées au cœur de Paris, proches de son
marché.
Questions du public
En France les pouvoirs décisionnels sont-ils entre les bonnes mains ?
Les élus sont de plus en plus à l’écoute des professionnels de l’immobilier. Les intervenants
s’accordent cependant à dire que les ministères devraient compter plus de personnes venant
du privé, pour une meilleure compréhension des problématiques et modes de fonctionnement
du secteur privé.
La crise est-elle l’opportunité de mettre en œuvre une nouvelle typologie d’habitat ?
Les intervenants constatent un échec du logement social pour le plus grand nombre et une
pénurie de logements qui mettent en danger la démocratie et l’économie françaises. Il faut
donc proposer des logements bon marché. Les immeubles de bureaux doivent être présentés à
des loyers qui ne soient pas trop spéculatifs.