Mandaté à l`Oph de Metz Habitat Territoire : Stéphane Vannson

Mandaté à l’Oph de Metz Habitat Territoire : Stéphane Vannson
septembre 2013
Peux-tu nous présenter l’organisme dans lequel tu sièges ?
L’OPH (ex OPAC, ex OPHLM), Office Public de l’Habitat de Metz Habitat Territoire a une
vocation sociale à travers la construction, la réhabilitation, l’acquisition et la gestion d’un
patrimoine composé de plus de 13 000 unités de location sur toute la Moselle mais
principalement sur l’agglomération messine (94%). Plus de 200 salariés contribuent à la
réalisation de ces missions au bénéfice de plus de 23 000 personnes logées dont les
revenus sont pour plus de 70% d’entre elles inférieurs à 1270€ (35% inférieurs à 508€).
Quelle est la place de la CFDT ? Est-elle écoutée (entendue) ?
Le Conseil d’administration comprend 24 membres dont 14 désignés par la ville de Metz, 5
représentants les socio-professionnels (CAF-UDAF-Action Logement-CFDT-CGT), 4
représentants des locataires et 1 représentant du Comité d’entreprise (avec voix
consultative). La Cfdt intervient principalement sur les questions relatives à la hausse
annuelle des loyers, à la politique de réhabilitation du patrimoine et de nouvelles
constructions, dont les aspects énergétiques, le recrutement de personnel de proximité…
Oui la Cfdt parvient à faire entendre sa voix notamment sur la prise en compte d’évolutions
modérées de hausses de loyer. Sur les questions d’économies d’énergie, la préoccupation
est largement majoritaire au sein du CA. Il existe quelques différences d’approche mais cette
question reste consensuelle et les décisions prises visent à concilier les intérêts des
locataires, pour qui la dépendance énergétique est parfois cruciale, et l’équilibre économique
et financier de l’office qui sort d’une longue période de redressement.
Dans le cadre des économies d’énergie, quels travaux sont réalisés dans les logements
anciens ?
La vacance de logements non attractifs est importante. Il s’agit essentiellement de logements
situés dans des zones qui ont une image dégradée. En 2004 près de 500 logements ont été
rénovés pour un montant de 850 000 €uros. Chaque année cet engagement a été poursuivi
et régulièrement augmenté pour atteindre 737 logements rénovés en 2012 pour 3 900 000
€uros (au total 90% des logements rénovés).
Metz Habitat Territoire a fait réaliser en 2010 un bilan énergétique de son patrimoine. Près
de 84% de son patrimoine répond déjà aux objectifs du Grenelle fixés à l’horizon 2020 et se
situe ainsi bien au-dessus de la moyenne régionale. A l’inverse, 16,1% du patrimoine, soit
1661 logements, sont classés énergivores. Pour ces logements, un audit énergétique plus
précis a été effectué et a entrainé un important programme de travaux qui concerne selon
les cas :
- l’amélioration énergétique des immeubles avec isolation des plafonds des caves
- l’isolation par l’extérieur des façades « pignon Nord » et rénovation de la ventilation
mécanique
- l’amélioration de la ventilation naturelle des logements
- le remplacement du chauffage électrique et régulation
- la création de chauffage central au gaz à condensation
- le remplacement de portes palières ou d’entrées, de fenêtres
- l’installation de volets roulants ou l’isolation de coffres de volets
- …
Dans les nouvelles constructions ?
L’office a redémarré la production de logements sociaux depuis peu : les nouvelles
constructions s’inscrivent dans les objectifs de haute performance énergétique, immeubles
certifiés Bâtiment Basse Consommation (BBC).
Comment les locataires sont-ils investis dans ces évolutions ?
Divers moyens sont mis en place pour favoriser l’implication des locataires :
- des réunions collectives ont lieu par quartier avec la Présidente et les services
concernés de l’office.
- Les associations de locataires composent un conseil de concertation locative qui
s’appuie par ailleurs sur un réseau de correspondants d’entrées, locataires
bénévoles.
- Des actions d’information vers les locataires sont régulièrement menées afin d’inciter
à la nécessaire maîtrise des consommations d’énergie et d’eau, au maintien du bon
état sanitaire du logement (ventilation par exemple) et à la pratique des « bons
gestes » éco-citoyens au quotidien. A noter la mise en place des « APEROENERGIE » organisés par des conseillers de l’ALEC (l’Agence Locale de l’Energie et
du Climat) qui présentent aux locataires intéressés des astuces simples et pratiques
pour réaliser des économies d’énergie. Sur l’année, des « cafés cadre de vie » sont
organisés dans les entrées ; ils permettent aux locataires de s’exprimer sur les
difficultés rencontrées et de faire des propositions d’amélioration de leur cadre de vie.
Quelle incidence sur les prix de locations, le montant des charges ?
Les hausses de loyer restent modérées et compatibles avec l’indice de référence des loyers
auquel la Cfdt est très attachée. (+1.59% en 2010, +1.1% en 2011, +1% en 2012, 1.5% en
2013). Nous aurions souhaité limiter la hausse à 1% pour 2013 mais malgré les différentes
argumentations développées en lien avec les associations de locataires, notre proposition
est restée de peu minoritaire ! Certes, il convient de préserver une capacité
d’autofinancement permettant de construire (indispensable compte tenu de l’insuffisance de
logements sociaux) mais un équilibre doit être trouvé avec la prise en compte de la
précarisation d’une grande partie des locataires. Concernant les charges, la politique de
réhabilitation et de construction vise à diminuer la quantité d’énergie ou d’eau consommée
et ne permet bien souvent que de freiner l’augmentation des coûts à charge pour le locataire
compte tenu des hausses du prix de l’énergie. Pour le coût du chauffage collectif au m² de
surface habitable, on constate que selon les énergies utilisées le prix varie de 11.39€
(chauffage urbain) à 23.13€ (fioul) en passant par 14.47€ (gaz).
Les contraintes géographiques et techniques sont parfois telles pour réhabiliter l’habitat
ancien que la destruction et le remplacement par de nouvelles constructions « durables »
sont souvent plus efficaces et moins coûteuses pour la collectivité et les locataires, mais à
long terme et là, se pose la question du financement !
Je suis par ailleurs membre de la commission de contentieux des loyers. Celle-ci s’adresse
aux locataires qui ont des retards dans le paiement de leurs loyers. Avant d’engager des
procédures contentieuses, coûteuses pour les intéressés et pour l’office, la commission
propose lors d’une rencontre de faire le point sur la situation économique et sociale du
locataire pour mettre en place un plan d’apurement de la dette. C’est aussi l’occasion de
conseiller les locataires pour optimiser leur budget : proposition de changement d’assurance,
demande d’’échange d’appartement pour un moindre loyer, contacts avec les services
sociaux, la CAF, dossier de surendettement …