La fin du bail d`habitation et le préavis réduit, par Alexandre Filitti

Alexandre Filitti
Licence 3
Atelier clinique juridique
Mai 2016
La fin du bail d'habitation et le préavis
réduit
Les locaux d'habitation loués vides sont
soumis à une loi dont les dispositions sont
pour la plupart obligatoires. Les parties
peuvent cependant y déroger par des clauses
insérées dans le contrat.
Le contrat de location arrive à une étape
critique lorsqu'il prend fin puisque par nature
le bailleur perd son locataire, donc une source
de revenus, et inversement le locataire
souhaite récupérer son dépôt de garantie
rapidement afin de pouvoir se reloger.
Le congé est une lettre par laquelle l'une des
parties, locataire ou bailleur, informe l'autre
qu'elle met un terme au contrat; mais dans les
deux cas ce congé est soumis à l'exécution
d'un délai de prévenance que le bailleur ou le
locataire doivent respecter et que l'on désigne
sous le terme de « préavis ».
C'est le congé donné par le locataire qui nous
intéresse tout particulièrement.
Quelle est la durée normale du préavis ?
La durée normale du préavis est de trois mois.
Elle est fixée par l'article 15 I. de la loi du 6
juillet 1989.1
Toutefois il existe des exceptions pour
lesquelles le locataire est autorisé à effectuer
un préavis d'un mois seulement. Il doit dans
ce cas de figure préciser le motif de préavis
réduit et en justifier dans sa lettre de congé
(joindre à ce courrier les justificatifs en lien
avec le motif invoqué);si ces éléments ne sont
pas précisés, le délai de préavis sera de trois
mois.
1 Article 15 I. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
tendant à améliorer les rapports locatifs
Clinique juridique
Dans quels cas le locataire peut-il se
prévaloir d'un préavis réduit ?
Le locataire peut se prévaloir d'un préavis
réduit en cas :
- « d'obtention d'un premier emploi »,
- « de mutation »,
- « de perte d'emploi ou de nouvel emploi
consécutif à une perte d'emploi »,
- d'attribution d'un logement conventionné à
l'APL (aide personnalisée au logement).
Peuvent également se prévaloir d'un préavis
réduit les locataires:
-« âgés de plus de soixante ans dont l'état de
santé justifie un changement de domicile »,
-« bénéficiaires du revenu de solidarité
active» ou de l' « allocation adulte
handicapé ».
La loi pour l'accès au logement et à un
urbanisme rénové (ALUR) a par ailleurs
prévu un élargissement des conditions
favorable aux locataires.2 En effet, désormais,
peuvent également se prévaloir d'un préavis
réduit :
- toutes les personnes dont l'état de santé ,
constaté par un certificat médical, justifie un
changement de domicile
- ainsi que les personnes résidant dans les
« zones d'urbanisation continue de plus de
50.000 habitants » où il y a un sérieux
déséquilibre entre l'offre et la demande de
logement. (Il s'agit de « zones urbaines où il y
a une pénurie de logements et donc une forte
demande locative. Elles sont listées dans un
décret3 : ce sont 28 grandes villes et leurs
2 Article 5 de la loi n°2014-366 du 24 Mars 2014 (loi
ALUR)
3 Décret n° 2013-392 du 10 mai 2013 - Liste
complète des communes se situant en zone
d'urbanisation continue
banlieues, parmi lesquelles on peut citer
Paris, Bordeaux, Nantes, Nice, Marseille,
Bayonne, Sète, etc. »4)
suffisamment proche9, d'autres, délivrés plus
tardivement, ne l'ont pas été - des congés
délivrés quatre ou encore six mois après la
perte de l'emploi n'ont pas été admis. 10
Comment savoir si mon contrat est soumis
ou non aux nouvelles dispositions de la loi
ALUR ?
Pour un nouvel emploi suite à une perte
d'emploi : tout d'abord il faut que ces deux
événements se produisent au cours d'un même
bail.11 En revanche il n'existe aucune exigence
de durée entre les deux. La jurisprudence est
allée jusqu'à admettre une durée de deux
ans.12
Le principe est que les situations créées après
l'entrée en vigueur d'une nouvelle loi sont
régies par celles-ci. Toutefois une loi n'a pas
d'effet rétroactif c'est à dire qu'elle n'a pas
vocation à s'appliquer à des situations
juridiques déjà existantes.5 C'est ce que
confirme l'article 14 de la loi ALUR. 6
Mais la matière locative est particulière en ce
qu'un bail arrivé à terme peut être tacitement
reconduit ou renouvelé et dans les deux cas
un nouveau contrat sera créé.7
Le renouvellement du bail consiste en une
augmentation du loyer au terme du précédent
bail. Il est formalisé par un nouvel écrit signé
des parties.Le bail renouvelé après
l'introduction de la loi ALUR sera soumis à
cette dernière.
Quant à la tacite reconduction, il s'agit d'une
poursuite automatique du bail dans le silence
des parties au terme du contrat. Le Conseil
constitutionnel dans sa décision du 20 Mars
2014 semble cependant exclure cette dernière
du mécanisme précité.8
Un locataire peut-il invoquer à n'importe
quel moment son droit à un préavis réduit ?
Afin d'éviter au bailleur de se trouver dans
des situations d'insécurité juridique, la
jurisprudence a posé certaines limites
temporelles au recours au délai réduit de
préavis.
Pour la perte d'emploi : si un congé délivré
deux mois après une perte d'emploi a été jugé
4 France Info - "Résilier son bail: quel délai de
préavis?" par Patrick Lelong
5 Article 2 du Code civil
6 Article 14 de la loi n°2014-366 du 24 Mars 2014
(loi ALUR)
7
« La loi ALUR et les baux d'habitation » Nicolas Damas,
AJDI 2014 p.334
8 Décision n° 2014-691 DC du 20 mars 2014
Clinique juridique
Pour la mutation : pour pouvoir bénéficier
d'un préavis réduit, le locataire doit changer
de ville.13
Jusqu'à quand le locataire ayant donné
congé doit-il régler son loyer ?
La loi prévoit que le locataire est redevable du
loyer et des charges pendant toute la durée du
préavis lorsque c'est lui qui a notifié le congé.
Cependant il existe deux cas de figure dans
lesquels le locataire n'est pas tenu de ces
paiements.14Le premier cas de figure est celui
où un nouveau locataire remplace le locataire
sortant avant la fin de la durée du préavis.
Dans ce cas de figure, le locataire n'est
redevable du loyer que pour la période où il a
réellement occupé les lieux.
Le deuxième cas correspond à la renonciation
par le bailleur de se prévaloir de la durée de
préavis. Cette renonciation doit être expresse
c'est
à
dire
qu'elle
doit
résulter
obligatoirement d'un écrit du bailleur dans
lequel celui-ci renonce clairement à ce droit.
Alexandre FILITTI
9 Cour d’appel de Paris, 6ème chambre, section C, 17 juin
1999
10 Cour d’appel de Besançon, 2ème chambre, 30 janvier
2001 et Cour d’appel de Paris, 6ème chambre, section C,
10 février 1998
11 Revue Loyers et copropriété n°4, Avril 2014, commentaire
104 par Béatrice Vial-Pedroletti
12 Cour d'appel d'Aix en Provence, 17 décembre 2013,
n°2013/641
13 Cour de cassation, 3ème chambre civile, 22 octobre 2003
– AJDI 2004 p.32
14 Revue Loyers et copropriété n°6, Juin 2015, commentaire
133, Béatrice Vial-Pedroletti