REPARTITION DES CHARGES POUR TRAVAUX DANS UNE

REPARTITION DES CHARGES POUR TRAVAUX DANS UNE
COPROPRIETE DE PLUSIEURS IMMEUBLES
Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 3 juin 2009, 08-16.379
Rejet
LA COUR DE CASSATION, TROISIÈME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Donne acte aux époux X... du désistement de leur pourvoir en ce qu'il est dirigé contre Mme Y... et les époux
Z... ;
Sur le moyen unique :
Attendu qu'ayant relevé que l'article 10 du règlement de copropriété classait dans les parties communes
affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires de chacun des bâtiments les murs et éléments
constituant l'ossature de chaque bâtiment et retenu, par une interprétation souveraine que l'ambiguïté de ses
stipulations rendait nécessaire, que la prévision dans le règlement de copropriété des parties communes
spéciales que constituait chacun des bâtiments faisant partie de la copropriété avait pour conséquence que
seuls les copropriétaires qui étaient propriétaires des parties communes spéciales pouvaient décider des
travaux sur ces dernières et étaient seuls tenus d'acquitter les charges correspondantes, la cour d'appel, sans
modifier l'objet du litige sur les conditions de recevabilité de l'action en contestation de l'assemblée générale
du 27 mai 2003, a pu en déduire que les travaux de ravalement qui portaient sur chacun des bâtiments faisant
l'objet de parties spéciales incombaient aux propriétaires des lots correspondants ;
D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne les époux X... aux dépens ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux X... à payer au syndicat des copropriétaires
de la Résidence Les Hauts Le Bois à L'Etang-la-Ville la somme de 2 500 euros ; rejette la demande des époux
X... ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, troisième chambre civile, et prononcé par le président en son
audience publique du trois juin deux mille neuf.
MOYEN ANNEXE au présent arrêt
Moyen produit par la SCP LESOURD, avocat aux Conseils pour les époux X...
Il est fait grief à la décision attaquée d'AVOIR, infirmant le jugement entrepris, débouté Monsieur et
Madame X... de leur demande tendant à voir dire que les charges de ravalement, objet de la 11e
résolution de l'assemblée générale du 27 mai 2003, doivent être supportées par l'ensemble des
copropriétaires en proportion de leurs tantièmes généraux de copropriété, et d'avoir dit que la charge
financière de ces travaux doit être répartie bâtiment par bâtiment,
AUX MOTIFS QUE le tribunal a fondé sa décision sur l'analyse des articles 26,8 et 10 du règlement de
copropriété en retenant que le premier article relatif à la répartition des charges générales prévoit une
affectation de la dépense en proportion des tantièmes généraux et que ce principe de répartition ne saurait
être remis en cause par les prévisions des articles 8 et 10 qui sont destinés à préciser la définition des parties
communes par rapport aux parties privatives ;
Que le coût du ravalement fait partie des charges communes générales telles que visées par l'article 10,
alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 ;
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Que l'article 8 du règlement de copropriété stipule que les parties communes peuvent être affectées à l'usage
ou à l'utilité de tous les copropriétaires de l'ensemble immobilier, à l'usage ou à l'utilité de tous les
copropriétaires d'un même bâtiment ou encore à l'usage ou à l'utilité de certains copropriétaires seulement ;
Que selon l'article 9 du règlement de copropriété, les choses et parties communes affectées à l'usage ou à
l'utilité de tous les copropriétaires comprennent la totalité du sol, les clôtures, les bâtiments et locaux divers
réservés à l'usage des services généraux de l'ensemble immobilier, les compteurs généraux et le
branchement d'égout ;
Que l'article 10 du règlement de copropriété classe dans les parties communes affectées à l'usage ou à l'utilité
de tous les copropriétaires de chacun des bâtiments, les fondations, murs et éléments constituant l'ossature
de chaque bâtiment, le gros oeuvre, les murs et cloisons, les ornements extérieurs des façades, les tuyaux de
chute et d'écoulement ainsi que les antennes collectives ;
Qu'il ressort de ces dispositions que le règlement de copropriété a institué des parties communes générales à
tous les copropriétaires, soit le sol et des parties communes spéciales à chacun des bâtiments de la
copropriété hormis ceux réservés à l'usage des services généraux de la copropriété, et que les bâtiments
constituent, chacun, des parties communes spéciales aux copropriétaires des lots compris dans le bâtiment ;
Que l'article 25 du règlement de copropriété distingue des charges communes engagées pour assurer la
conservation, l'entretien et l'administration des parties communes de l'ensemble immobilier, des services
collectifs et des éléments d'équipement ;
Que l'article 26 stipule, sous le chapitre« Charges afférentes à la conservation à l'entretien à l'administration
de l'immeuble» : « Elles sont réparties entre les copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des
parties privatives comprises dans leur lot suivant la définition de l'article 5 de la loi du 10 juillet 1965. Ces
valeurs incombent à l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble. Les quotes parts sont référencées Tableau
A de l'état de répartition.»
Que les articles 27 et 28 respectivement relatifs aux « charges afférentes à la conservation à l'entretien et à
l'administration des services collectifs de l'immeuble ou des bâtiments» et aux « charges afférentes à la
conservation à l'entretien à l'administration des éléments d'équipement communs» et qui renvoient aux
tableaux B, C, D et E portent, malgré un intitulé ambigu, sur des charges qui s'analysent en des charges
entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun telles que visées par l'article 10,
alinéa 1° de la loi du 10 juillet 1965 et non pas sur des charges relatives à la conservation, à l'entretien et à
l'administration des parties communes ;
Que la colonne A du tableau de répartition des charges intitulée « quote-part dans la propriété des parties
communes » mentionne une quote-part de charges qui est, pour chaque lot, l'équivalent des millièmes dans la
propriété du sol et des autres parties et choses communes à l'ensemble immobilier figurant dans l'état
descriptif de division ;
Que le règlement de copropriété fixe donc des quotes-parts de charges communes qui correspondent aux
millièmes dans la propriété du sol, sans distinction en fonction des parties communes générales ou spéciales ;
Que toutefois, la prévision dans le règlement de copropriété de parties communes spéciales que constituent
chacun des bâtiments faisant partie de la copropriété a pour conséquence que seuls les copropriétaires qui
sont propriétaires des parties communes spéciales peuvent décider des travaux sur ces dernières et
entraînées par leur conservation, leur administration et leur entretien et sont seuls tenus d'acquitter les
charges correspondantes ;
Que tel est bien le cas en l'espèce dès lors que le ravalement porte sur chacun des bâtiments qui font l'objet
de parties communes spéciales aux propriétaires des lots qui enfont partie ;
Que les travaux de ravalement de chacun des bâtiments ne peuvent dans ces conditions être décidés que par
les propriétaires des lots composant chacun des bâtiments, et la charge financière des travaux doit être
répartie, bâtiment par bâtiment, entre les propriétaires des lots le composant, en fonction des tantièmes de
charges communes prévues dans la colonne A du tableau de répartition des charges ; »
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Que la circonstance que la décision a été prise par l'assemblée générale réunissant l'ensemble des
copropriétaires n'a d'incidence que sur la validité de la décision qui ne peut plus être remise en cause puisque
l'assemblée générale du 27 mai 2003 n'a pas été contestée dans les conditions de l'article 42 de la loi du 10
juillet 1965 ;
Que de même, les pratiques qui ont pu âtre antérieurement suivies et qui, selon les écritures du SDC, sont
d'ailleurs conformes aux prévisions du règlement de copropriété ne sont pas davantage de nature à remettre
en question les dispositions du règlement de copropriété ;
Que dans ces conditions, le jugement sera infirmé en toutes ses dispositions et les intimés déboutés de leur
demande ; (arrêt pages 4 à 6)
1°) ALORS QUE l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, qui est d'ordre public, dispose en son alinéa second
que les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties des communes sont
réparties entre les copropriétaires proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises
dans les lots telles que définies par l'article 5 de la même loi, que l'arrêt attaqué, qui a relevé quele coût du
ravalement fait partie des charges communes générales telles que visées par l'article 10 alinéa 2 de la loi du
10 juillet 1965, qui a constaté l'existence de parties communes par bâtiment, mais qui a relevé que l'article 26
du règlement de copropriété dont relèvent les charges de ravalement prévoit, selon la colonne A du tableau de
répartition des charges, une répartition sans distinction en fonction des parties communes générales ou
spéciales, et a néanmoins décidé que les travaux de ravalement devaient être répartis non pas en charges
générales mais par bâtiment, a violé les articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, ensemble l'article 1134 du
code civil ;
2°) ALORS QUE si le règlement de copropriété de la résidence LES HAUTS LE BOIS prévoit en ses articles 8
à 11 une subdivision des parties communes en trois catégories instituant ainsi des charges communes
particulières, et prévoit également en ses articles 25 à 28 , une distinction entre les charges concernant les
parties communes, les services collectifs, les éléments d'équipement, et une répartition spécifique des
charges, la Cour d'appel, qui a relevé que, selon l'article 26 du règlement, les charges afférente à la
conservation, à l'entretien et à l'administration de l'immeuble sont réparties proportionnellement aux valeurs
relatives des parties privatives et incombent à l'ensemble des copropriétaires de l'immeuble, les quotes-parts
étant référencées tableau A de l'étatde répartition, et que le tableau A fixe donc des quotes-parts de charges
communes qui correspondent aux millièmes dans la propriété du sol, sans distinction en fonction des parties
communes générales ou spéciales, et a néanmoins décidé que la répartition du coût des travaux de
ravalement devait être effectuée bâtiment par bâtiment, a omis de tirer les conséquences légales qui
s'évinçaient de ses propres constatations, privant ainsi sa décision de base légale au regard des articles 5 et
10 de la loi du 10 juillet 1965 et de l'article 1134 du code civil ;
3°) ALORS QUE la contradiction de motifs équivaut à un défaut de motifs, que la Cour d'appel qui a constaté
d'une part que la répartition des charges de ravalement doit se faire en fonction des tantièmes de charges
communes prévues par la colonne A du tableau de répartition des charges, tableau dont elle a constaté qu'il
prévoitune quote-part de charges qui est, pour chaque lot, l'équivalent des millièmes dans la propriété du sol
et des autres parties et choses communes à l'ensemble immobilier figurant dans l'état descriptif de division, et
qu'ainsi le règlement de copropriété fixe des quotes-parts de charges communes sans distinction en fonction
des parties communes générales ou spéciales, et qui a néanmoins décidé d'autre part, que la charge
financière des travaux de ravalement doit être répartie « bâtiment par bâtiment », et cela « en fonction des
tantièmes de charges communes prévues dans la colonne A du tableau de répartition des charges », colonne
A, s'est déterminée par des motifs contradictoires en violation de l'article 455 du code de procédure civile
4°) ALORS QUE, subsidiairement, l'objet du litige est déterminé par les conclusions respectives des parties,
que les époux X... n'entendaient pas contester la validité de la 11e résolution de l'assemblée générale du 27
mai 2003 ayant décidé de l'exécution de travaux de ravalement, mais seulement contester la répartition des
charges pour l'exécution de cette résolution opérée par le syndic de copropriété en violation des dispositions
du règlement de copropriété et des dispositions de la loi du 10 juillet 1965, que la Cour d'appel qui, pour
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écarter cette demande, a relevé que la circonstance que la décision a été prise par l'assemblée générale
réunissant l'ensemble des copropriétaires n'a d'incidence que sur la validité de la décision qui ne peut plus
être remise en cause puisque l'assemblée générale du 27 mai 2003 n'a pas été contestée dans les conditions
de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, a méconnu l'objet du litige en violation de l'article 4 du code de
procédure civile ;
5°) ALORS ENFIN QUE, subsidiairement, tout copropriétaire intéressé peut, à tout moment, demander et
obtenir en justice une répartition des charges conforme aux dispositions impératives de la loi du 10 juillet
1965, que la Cour d'appel qui a déplacé l'objet du litige de la question de la répartition des charges de
ravalement à celle des conditions de vote des travaux de ravalement, et qui a décidé que la validité de la
décision du 27 mai 2003 ne peut plus être remise en question en application de par l'article 42 alinéa 2 de la
loi du 10 juillet 1965, a violé ensemble les articles 42 et 43 de la loi du 10 juillet 1965.
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