et ses environs - Immobilier Neuf Mode d`Emploi

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et ses environs - Immobilier Neuf Mode d`Emploi
2 ème trimestre 2016
Bordeaux-CUB / Côte Basque / Landes
www.immobiliermodedemploi.fr
SPÉCIAL
bordeaux-CUB
CÔTE BASQUE
et LANDES
IMMO-NEUF
Tous les conseils pour FAIRE LES BONS CHOIX
PRATIQUE
Acheter dans le neuf
Investir avec la loi Pinel
Location-accession
Nouveau prêt à taux zéro
Actualité des villes et des programmes
Faire construire
BORDEAUX
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ements
Bordeaux-CUB / Côte Basque / Landes
ogne.
2 ème trimestre 2016
Sommaire/Édito
Christophe Combe
www.immobiliermodedemploi.fr
SPÉCIAL
BORDEAUX-CUB
CÔTE BASQUE
ET LANDES
IMMO-NEUF
TOUS LES CONSEILS POUR FAIRE LES BONS CHOIX
PRATIQUE
Acheter dans le neuf
Investir avec la loi Pinel
Location-accession
Nouveau prêt à taux zéro
Actualité des villes et des programmes
Faire construire
BORDEAUX
et ses environs
x,
Programmes neufs
p. 14
Actualités
Les aides pour l’aquisition de son
logement neuf sur Bordeaux et la
CUB
p. 26
Achat d’un logement neuf à un
promoteur
p. 42
Loi Pinel
p. 44
Logement neuf, location
accession
p. 46
Établir son budget
p. 48
Prêt à taux zéro 2016
p. 50
aux
19 h
mation
deaux
16/03/16 09:58
Photo de UNE : La tour Silva Kaufman & Broad.
Art & Build Architect
Sommaire
Le mot de l’éditeur
Sommaire
p. 3
p. 3
Tribune
• Alain Juppé
p. 4
Édition Aquitaine gratuite 2ème
trimestre 2016 éditée par la société
Les Éditions Immobilières du Sud
Immobilier Neuf Mode d’Emploi
Numéro NAF 5813Z.
•
Directeur des éditions :
Christophe Combe : 06 47 67 99 26
[email protected]
•
Administration du site internet
Sophie Combe : [email protected]
•
Fabrication, infographie :
Bienvenue à Bord
Patrice Couchy : 05 61 16 80 94
[email protected]e.fr
p. 29
p. 30
p. 31
p. 32
p. 33
p. 35
36
Parole d’expert
• Alain Rousset
• Alexandra François-Cuxac
• Imed Robbana
• Alain Ferrasse
• Jonathan Prévereaud
• Loris De Zorzi
• Lawrence Descuilhès Enquêtes
50 000 logements
Euratlantique
Ginko
Les bassins à flot
Brazza
Bastide Niel
p. 6
p. 7
p. 8
p. 8
p. 9
p. 9
p. 8
Métropole bordelaise renouvelle
son offre de logement
p. 36
Bassin d’Arcachon
p. 38
Landes, Pays-Basque
p. 40
Constructeurs
Le contrat de construction p. 53
Rédaction :
Christophe Combe
Laurent Duguet
•
Impression :
Imprimerie spéciale du journal
•
Crédit photos : DR, Bienvenue à Bord, IME,
ANMA, Office de Tourisme de Bordeaux,
CUB, Audrey Photographe, Karine Deydier,
Thomas Sanson, Mairies de Bordeaux,
Arcachon, Anglet, Bayonne, Biarritz
•
Toute reproduction, même partielle, de cette publication est
interdite, sans l’accord exprès de l’éditeur conformément
à la loi du 11 mars 1957 sur la protection des droits
d’auteur. L’éditeur n’engage pas sa responsabilité pour
l’ensemble des éléments rédactionnels de cet ouvrage.
Ne pas jeter sur la voie publique.
Christophe Combe
Directeur des Editions
« Tous propriétaires ! »
Pour vivre ou pour investir rarement les feux
n’auront été aussi verts !
Avec des taux d’intérêts « plus bas que
bas » et un nouveau PTZ « boosté », vous
bénéficiez par rapport à l’année 2015 d’un
pouvoir d’achat immobilier en hausse de 8
à 12%. En clair, si vous aviez une capacité
de 200 000 euros en 2015, votre pouvoir
d’achat pour les mêmes remboursements
est de 216 000 euros en 2016 avec
le Nouveau PTZ. Ce qui est loin d’être
négligeable.
Fin 2016, le dispositif de réduction d’impôts
Loi Pinel disparaîtra. Il permet de défiscaliser
jusqu’à 63000 euros sur la durée, vous
permet de louer aux ascendants et
descendants, est à choisir sur 6, 9 ou 12
ans. C’est vraiment le moment ou jamais de
réaliser un investissement locatif pérenne
pour vous assurer un complément de
retraite et un patrimoine à transmettre.
Immobilier Mode d’Emploi.fr, 1er journal
et site internet consacrés à l’immobilier du
Grand Sud Ouest (Aquitaine, Midi-Pyrénées,
Languedoc- Roussillon) fait le point sur le
marché, ses acteurs, les projets des villes et
des communautés d’agglomération et des
programmes neufs proposés à la vente.
Je vous souhaite une bonne lecture
et vous invite à nous rejoindre sur
www.immobiliermodedemploi.fr .
N’oubliez pas qu’il vaudra toujours mieux
rembourser un crédit que de payer un loyer
à fonds perdus !
Alors, bonne lecture et à bientôt sur la toile !
3 - Aquitaine
Tribune
Alain Juppé
>C
omment répondre aux besoins
en logements sur Bordeaux et la
Métropole ?
Alain Juppé : Les dernières données
démographiques confirment l’attractivité
de la Métropole : l’agglomération gagne
en moyenne 8 300 nouveaux habitants
par an depuis 5 ans, et la ville de Bordeaux
en moyenne 2 100 nouveaux habitants
par an. Ainsi, les besoins en logements
sont forts et Bordeaux Métropole a pour
objectif de produire 7 500 nouveaux
logements par an pour y répondre.
Nous mettons tous les moyens en
œuvre pour y parvenir : 1 350 hectares
de foncier sont aujourd’hui identifiés et
mobilisables à cet effet, dont 680 ha
dans les opérations d’aménagement
qui représentent près de 60% de la
production de logement et 670 ha dans
le secteur diffus sur lequel il existe un
fort enjeu de densification à proximité
des axes de transports en commun avec
l’opération 50 000 logements.
En appui à ce développement, Bordeaux
Métropole consacre un budget de
24 Me par an en matière d’habitat,
principalement en soutien à la production
de logement locatif social, 3,5 Me/an
en matière d’action foncière et 23,5
Me/an en matière d’aménagement,
soit 51 Me/an investis chaque année
dans la création des conditions de
développement de l’habitat et dans les
aides à la construction de logements.
Cette politique est inclusive : elle vise à
répondre aux besoins de l’ensemble des
ménages et à permettre des parcours
résidentiels ascendants au sein de la
Métropole. Le Programme Local de
l’Habitat prévoit que 40% du total des
logements construits chaque année sur
la Métropole soit des logements sociaux
et 30% des logements en accession
modérée.
© Thomas Sanson-Mairie de Bordeaux
Quel est le fil directeur qui anime
les transformations urbaines sur le
territoire bordelais ?
Alain Juppé : Si plus de 50% de la
production de logement va se réaliser
sur les ceintures de Bordeaux d’ici à
2030 avec les opérations des Bassins
à flot, Ginko, Brazza, Euratlantique ou
Niel, il n’en reste pas moins que le
secteur intra-boulevard et sa proximité
immédiate disposent de « pépites »
dont la reconversion participe au projet
urbain global de la Ville. Qu’il s’agisse
du projet de Santé Navale, dont Urban
Aquitaine - 4
« Nous avons amélioré les
conditions d’accession à la
propriété »
Art constitue la partie centrale avec ces
284 logements, de la modification de
la plaine des sports du parc Lescure
- qui proposera 343 logements - , ou
encore du projet Bordeaux [re]centres
dont l’espace Saint-Michel réaménagé
constitue une vitrine, tous ces projets
s’accompagnent d’une concertation
étroite avec les habitants. Leur objectif
est à la fois de répondre à un besoin
fort en logement en développant une
offre de logement la mieux intégrée
possible à l’environnement, de créer une
esthétique en ayant recours à des grands
noms de l’architecture, mais également
d’apporter aux habitants de ces quartiers
des avantages réels pour leur vie
quotidienne : création ou rénovation
des équipements publics, arrivée de
commerce de proximité, aménagement
de sentes piétonnes qui permettent
les balades urbaines et qui maillent les
quartiers.
Les projets de Brazza, de Niel ou
d’Euratlantique relèvent-ils d’une
même démarche en matière de
politique du logement ?
Alain Juppé : Tous les projets que vous
citez sont des opérations d’aménagement
au sein desquels les collectivités ont un
rôle de décision important en matière
de programmation de logement et
d’équipements publics : l’objectif est
que chaque quartier dispose de son
ambiance propre et d’une certaine
typicité tout en participant aux objectifs
généraux de production de logement qui
sont partagés par tous les élus dans le
cadre du Plan Local d’Urbanisme.
Les
opérations
d’aménagement
concentrent 50% de la production de
logement neuf d’ici à 2030 et elles
croisent des enjeux en matière de
mixité sociale, de qualité résidentielle
et d’insertion urbaine. La mixité sociale
n’est pas une lubie politique, elle trouve
concrètement à se mettre en œuvre
dans ces nouveaux quartiers, à tel
point qu’aujourd’hui, à Ginko ou aux
Bassins à Flot par exemple, il est difficile
de distinguer où sont les logements
sociaux, les logements en accession
abordable à la propriété et les logements
libres : il n’existe plus de marquage
social lié à l’entrée d’immeuble que les
gens empruntent pour accéder à leur
logement. Cela est essentiellement dû
à la volonté des collectivités d’intégrer
sur chaque îlot urbain 35% de social,
20% d’accession aidée et 45% de
libre : ce panachage invite toute la
chaine des constructeurs : promoteurs,
bailleurs, architectes à concevoir des
projets plus homogènes et plus mixtes,
avec des niveaux qualités architecturales
équivalents.
L’harmonisation des dispositifs
d’aides à l’accession entre Bordeaux
et Bordeaux Métropole est-elle en
place ?
Alain Juppé : Faciliter l’accession
à la propriété constitue un enjeu
pour résoudre la crise du logement :
passer du statut de locataire à celui
de propriétaire permet de libérer des
logements dans le parc locatif, de créer
du flux et de satisfaire plus de besoins.
Mais, dans une agglomération où seuls
15% des ménages peuvent acheter au
prix du marché, il est indispensable d’agir
à la fois sur la baisse des prix de vente
des logements et sur la solvabilité des
ménages pour permettre ces parcours
résidentiels ascendants. Depuis 2011, les
collectivités imposent aux constructeurs
de réaliser 20% de logements en
accession à prix modéré dans leurs
programmes (c’est à dire des logements
vendus entre 2 500 et 3 000 e/m2).
Dans cette optique, des pistes nouvelles
permettant de réduire les coûts peuvent
être encouragées.
Les deux dispositifs que sont le Passeport
1ier Logement pour la Ville et le Prêt
0% de la Métropole ont fait leur preuve
en aidant près de 360 ménages dans
Tribune
Alain Juppé
avec l’évolution du PTZ + national de
l’Etat qui rehausse les plafonds pour
toucher également des ménages des
classes moyennes et augmente le
montant du prêt sans intérêt. L’ensemble
de ces évolutions créé en 2016 des
conditions plus favorables à l’accession
à la propriété.
Quels seront les projets concernés
en 2016/2017 par l’opération 50 000
logements ?
> Rencontre
Alain Juppé
Maire de Bordeaux
et Président de
Bordeaux Métropole
leurs projets d’accession à la propriété
depuis 2012. Jusqu’à la fin 2015, ces
deux dispositifs ne concernaient pas
forcément les mêmes publics puisque
le Prêt 0% n’était pas ouvert aux
acquéreurs célibataires, ou encore le prix
plafond des logements ouvrant droit à
l’aide n’étaient pas les mêmes sur la ville
centre, naturellement plus chère, que
sur le reste de l’agglomération. Depuis
le début d’année, les critères d’octroi
des deux aides sont les mêmes, si bien
que tous les ménages acquéreurs de
logements neufs en vente sur Bordeaux
peuvent prétendre à cumuler le Prêt
0% et le Passeport 1ier Logement.
La création d’un guichet unique qui
prendrait la forme d’un site internet,
sur lequel les acquéreurs pourraient
déposer une demande en ligne, est en
cours d’étude. Cela permettrait d’orienter
les ménages vers les aides auxquelles
ils peuvent prétendre en fonction de la
location et de la nature du bien qu’ils
veulent acheter (neuf, ancien, etc.). Cette
harmonisation tombe à point nommé
Alain Juppé : Concernant le Programme
50 000 logements, l’ensemble de
la production sur les îlots témoins
représente autour de 2 500 logements.
Six permis ont été obtenus à fin 2015 (représentant environ 916 logements),
9 sont en préparation avec des objectifs
de dépôt au premier semestre 2016.
L’ilot de la gare à Bassens est en phase
opérationnelle avec les travaux en cours
de démolition et un début de travaux
en suivant après environ 40 % de
commercialisation. La commercialisation
a débuté pour les ilots Résidence du Lac
– Bordeaux, Langevin – Mérignac et le
Bouscat centre-ville.
Pour ce qui est des opérations
d’aménagement, le travail a été engagé
avec Bordeaux Métropole et les
communes sur la presque totalité des
opérations d’aménagement : 9 opérations
sont ainsi activées, représentant environ
10 000 logements. Des propositions
de management des projets ont été
élaborées afin de fixer les objectifs du
travail, son organisation et les plannings
prévisionnels. La Charte que Bordeaux
Métropole a signée le 5 décembre 2015
avec La Fab, en charge de la mise en
œuvre du Programme 50 000 logements,
et chacun des opérateurs souhaitant s’y
inscrire, confirme le cadre partenarial dans
lequel elle souhaite que les opérations se
réalisent afin d’atteindre ses objectifs de
qualité et de prix de vente des logements.
Les nouvelles opérations devront donc
comporter 1/3 de logements locatifs
sociaux (PLUS-PLAI), 1/3 de logements
en accession à prix maîtrisés (locationaccession et logements abordables) à un
prix maximum recherché de 2 500 e/
m² TTC stationnement compris, et 1/3
de logements privés. Chaque opération
devra participer au bilan global du
Programme 50 000 en tendant vers,
et si possible en dépassant 60% de
logements locatifs sociaux (PLUS-PLAI)
et de logements en accession à prix
maîtrisés.
n
5 - Aquitaine
Paroles d’expert
Alexandra François-Cuxac
« Le Gouvernement a fait
beaucoup pour relancer
l’activité du logement neuf »
> Unique instance professionnelle
représentant
les
promoteurs
immobiliers du secteur privé en
France, la FPI rassemble plus
de 500 sociétés pour un chiffre
d’affaires estimé à 29,4 Mds d’e. Sa
présidente nationale, Alexandra
François-Cuxac, revient sur les
principaux enseignements d’une
activité en pleine progression,
mais confrontée à des freins
qui peuvent compromettre une
relance durable de ce secteur.
Sur l’ensemble de l’année 2015, les
ventes totales (ventes au détail, ventes
en bloc et résidences avec services)
ont progressé de +13,6% par rapport à
2014 et s’établissent à 122 781 unités,
mais restent inférieures au niveau atteint
en 2010.
Au 4ème trimestre 2015, l’Observatoire
de la FPI enregistre une nouvelle
hausse des ventes (+7,8% par rapport
au dernier trimestre 2014), avec un
total de 39 438 logements réservés.
Nous nous réjouissons de la hausse
des ventes de logements neufs depuis
un an et en particulier du retour des
investisseurs vers la pierre : ménages
privés et investisseurs institutionnels
ont bien compris la pression qui existe
en France en matière de demande de
logements. Les mises en chantier suivent
logiquement la tendance. Concernant
la délivrance des permis de construire
(+ 16,6 % sur la période de novembre à
janvier par rapport à la même période l’an
passé), c’est un signe supplémentaire
de reprise que nous apprécions car la
tendance baissière des permis depuis
des mois ne pouvait pas durer. Cette
prise de conscience est salutaire pour
toute la filière de la construction car les
mises en ventes, très en dessous de leur
potentiel, vont pouvoir reprendre ».
« Trop de logements bloqués par
des recours ! »
Le Gouvernement a fait beaucoup pour
relancer l’activité : dispositif Pinel avec
sa souplesse et la possibilité d’y loger
ses ascendants et descendants en cas
de besoin ; l’allongement de la durée
de vie des permis de construire de 3
à 5 ans ; l’assouplissement des règles
d’urbanisme qui conduit à l’instauration
d’un véritable urbanisme de projet que
nous appelons de nos vœux ; et, tout
récemment, la relance de l’accession
avec un PTZ vraiment solvabilisateur pour
nos compatriotes aux revenus modestes
et moyens, ainsi que la relance d’une
politique de la ville forte et dynamique.
Pourtant (…), jamais nous n’avons
rencontré autant de difficultés pour
obtenir des permis de construire : pré
instructions, sursis à statuer, plus ou
moins juridiquement fondés, chartes
de plus en plus dirigistes, de plus en
plus illégales, … ; autant de prétextes
pour beaucoup d’élus locaux de refuser
de construire, d’investir, de penser et
préparer l’avenir.
L’investissement mais aussi l’emploi
s’en trouvent affectés. N’oublions jamais
qu’un logement génère deux emplois,
des recettes de TVA, des ressources
supplémentaires pour les collectivités
locales, de l’activité pour le commerce
de proximité...
> A lexandra François-Cuxac
Présidente Nationale de la
Fédération des Promoteurs
Immobiliers
Jamais non plus, nous n’avons vu autant
de projets de construction attaqués par
les particuliers, guidés par des intentions
souvent peu avouables. Le dernier
sondage est édifiant : en moins d’un an,
le nombre de logements bloqués par
des recours a bondi de 25 à 33 000,
soit plus d’un tiers d’une année de
production ! Or, un recours, c’est trois
ans de perdus, compte tenu des lenteurs
de la justice administrative.
« Attention aux surcoûts de la RT
2018 »
Enfin, alors que les travaux d’Objectifs
500 000 logements menés en 2013 ont
confirmé que les deux tiers de la dérive
de 50 % des coûts de construction
en 10 ans étaient liés aux normes
et règlementations ; alors que nos
entreprises et celles du Bâtiment viennent
tout juste d’absorber la RT 2012 ; alors
que la dérive des coûts techniques
a contribué à la désolvabilisation de
nombreux acquéreurs, je m’inquiète
vraiment des risques de surcoûts liés à la
RT 2018 : nous travaillons d’arrache-pied
depuis mai avec vos services pour définir
le BEPOS à la française. Les premiers
travaux ont démontré sans ambigüité
qu’une RT 2018 mal comprise pouvait
entrainer +15% de surcoûts.
n
(Sources : conférences de presse 18
février, 25 février et 26e Journées
d’Etudes
Professionnelles de la
Fédération des Promoteurs Immobiliers, le 3
février).
7 - Aquitaine
Paroles d’expert
Imed Robbana et Alain Ferrasse
« D’Anglet à Bordeaux, une offre de logements
en accession sociale à la propriété »
seulement 10 mn de Bordeaux, à un prix
moyen de 2 300/ 2 400 e/m2 habitable,
parking compris. C’est le coût du foncier,
moins élevé que dans le secteur privé et
le biais du PSLA, avec une TVA à 5,5 %,
qui expliquent ce prix moyen.
La production de logements en PSLA
est-il une donnée importante ?
> Imed Robbana
Directeur général du Comité
Ouvrier du Logement (COL)
> A
quoi
correspond
votre
implantation à Bordeaux en
2015 ?
Imed Robbana : Le COL est né il y
a 65 ans, dans la période de l’aprèsguerre avec l’aventure des Castors de
Saint-Armand, à Bayonne et la création
de logements individuels pour des
employés et ouvriers dans le cadre d’un
système d’auto-construction. Ce sont
les racines dont nous nous réclamons
avec, aujourd’hui, une activité basée
autour de trois métiers : l’aménagement
foncier, l’accession sociale à la propriété
et bailleur social (avec 2 000 logements
en patrimoine). Notre secteur d’origine
est le Pays Basque - avec le siège à
Anglet - et le Sud des Landes, en location
comme en accession.
Notre développement s’est diversifié
géographiquement sur l’agglomération
paloise depuis cinq ans et depuis deux
ans, en accession sociale et abordable à
la propriété, sur l’aire bordelaise.
Ainsi, notre premier projet sur l’opération
« 50 000 logements » est bien avancée
avec L’Escale Verte et ses 38 logements
(dont 4 en locatif), à Bassens, à
Aquitaine - 8
Imed Robbana : En 2015, nous avons
livré 195 logements en accession et 172
en locatif. Pour 2016, nous prévoyons
340 logements en accession et 197 en
locatif. Sur le segment de l’accession,
nous pouvons affirmer être des
spécialistes du PSLA avec 80 à 90 % des
logements produits.
Outre l’exonération de taxe foncière
pendant 15 ans, l’apport du PTZ +
permet d’accélérer nos réservations
pour les ménages de 1 à 4 Smic, car
ce modèle facilite leur solvabilité. Au
sein de l’accession sociale, il existe aussi
une accession qui facilite la mixité avec
une TVA à 20 %, avec des plafonds de
revenus. La production de logements
visée est comprise entre 350 et 450
logements, sachant que lorsqu’un
logement est vendu, son propriétaire
devient coopérateur de notre société
d’intérêt collectif.
Quels sont les projets du COL en
2016, voire au-delà ?
Imed Robbana : Fin juin, nous livrerons
l’opération Terra Arte, 46 logements en
habitat participatif sur la Zac du Séqué,
à Bayonne. Il s’agit du premier projet
de cet ampleur en Aquitaine, avec un
prix moyen de 2 200 e/m2 parking
compris (en surface). A Pau, nous
livrerons en juin le solde de l’opération
Les Berges de L’Ousse, 134 logements,
dont 84 logements locatifs en VEFA et
50 logements en accession sociale à la
propriété. A Anglet, nous livrerons Les
Terrasses de l’Avenue, entre septembre
et octobre 2016, 37 logements locatifs,
67 logements en accession sociale,
ainsi que des commerces, des bureaux.
A Bordeaux Brazza, nous démarrerons
une opération en habitat participatif
avec des logements à finir, d’ici à la fin
2016. Enfin, nous avons été retenus sur
Euratlantique, à Saint-Jean-Belcier, pour
un programme d’habitat participatif de
60 logements, dont le lancement est
prévu pour septembre 2016.
n
« Nous
attendons
beaucoup
d’Euratlantique
et de Brazza »
> Quel bilan tirer de l’année 2015 ?
Alain Ferrasse : Contrairement aux autres
agglomération françaises où l’on a constaté
un boom des ventes de logements neufs, le
rythme s’est maintenu à un niveau égal entre
2014 et 2015. En même temps, l’offre s’est tarie
>A
lain Ferrasse
Président de la FPI Aquitaine
Poitou-Charentes
Paroles d’expert
Jonathan Prévereaud
« Nous représentons les
principaux métiers liés au
secteur du logement »
> J onathan Prévereaud
président régional des
Constructeurs et Aménageurs
(LCA-FFB)
> En tant que lotisseur, vous êtes
devenu le premier président
régional né de la fusion de l’Union
des Maisons Françaises et de
l’UCI-FFB. Qui représentez-vous ?
Jonathan Prévereaud : Ce rapprochement, débuté il y a deux ans, s’est
matérialisé depuis le 1er janvier. Il s’agit
d’un regroupement d’union de métiers,
entre promoteurs, constructeurs de
maisons individuelles, aménageurs
lotisseurs. L’UMF a intégré la Fédération
française du bâtiment, ce qui a donné
lieu à la création de cette nouvelle entité,
LCA-FFB. J’étais auparavant président
aquitain de l’UCI-FFB et administrateur
national. Nous sommes un syndicat
professionnel fort de 700 adhérents en
France, regroupant les trois métiers du
logement. L’objectif est non seulement
de défendre nos professions et les
emplois qui y sont rattachés, mais aussi
de peser plus activement pour travailler
en bonne intelligence avec les élus locaux
et nationaux pour construire plus et
mieux. En Aquitaine, nous représentons
une centaine d’adhérents.
Quel regard portez-vous sur le
marché du logement en aquitaine ?
Jonathan Prévereaud : Fin 2015,
la région Aquitaine comptait 30 000
logements autorisés, soit une progression
de 15 %, à relativiser après deux années
à -20 %, notamment dans le secteur de
la maison individuelle, qui représentait
13 500 logements. La moitié de ces
permis de construire accordés l’a été en
Gironde, et ce, pour plusieurs raisons.
A force de baisses successives, il était
logique que l’on assiste à un moment
à une remontée. Ensuite, la Gironde
est la locomotive d’un phénomène
d’attractivité, notamment sur le plan
car nous traversons un moment délicat, passage entre la fin
d’importants projets d’aménagement, comme celui des Bassins
à Flot et l’amorce d’Euratlantique. Si l’on ajoute les hésitations
de nouveaux maires en matière de permis de construire, il
le profil de l’activité en 2015 est assez compréhensible. Les
ventes nettes ont représenté 4 460 logements sur les secteurs
de la métropole bordelaise et d’Arcachon.
Tandis que la part du secteur aménagé passe de 50 à 46 %,
nous avons noté une demande soutenue des investisseurs,
toujours plus captifs que les accédants. Ils ont ainsi représenté
72 % des investissements. Quant aux prix, ils se situent à une
moyenne de 3 750 e/m2 parking compris sur la métropole
bordelaise contre 4 000 e/m2 à Bordeaux intra-muros. En
matière d’offre, nous sommes passé en l’espace d’un an,
de 12 à 9 mois de stocks, ce qui pose un réel problème de
renouvellement.
La situation est identique dans le Sud Aquitaine ?
Alain Ferrasse : En 2015, le Sud Aquitaine a représenté
économique. Par ailleurs, le dispositif
Pinel a clairement permis d’accroître le
niveau des ventes de logements collectifs
en marché investisseur. De l’autre côté,
me nouveau PTZ a rééquilibré le rapport
avec l’accession à la propriété, tant dans
la maison individuelle que la promotion
de logements collectifs. Enfin, et cela en
découle, le discours sur le logement est
de moins en moins dogmatique.
A quoi va ressembler l’année 2016
pour le secteur ?
Jonathan Prévereaud : Les besoins
estimés à minima en Aquitaine sont
proches de 35 000 logements et
construire moins créé des tensions
inflationnistes. Nous souhaitons que soit
facilitée le développement des zones
tendues avec la délivrance de permis de
construire, comme sur le littoral basque.
Nous comptons également réorienter
la demande dans le cadre de projets
globaux, en concertation avec les élus
locaux. Enfin, et c’est à souligner, sur
des dossiers précis liés aux secteurs
tendus de la métropole bordelaise, nous
travaillons de concert avec la Fnaim, le
Snal et la FPI. n
1 437 ventes, répartis entre 58 % d’investisseurs et 42 %
d’accédants. Quant aux prix moyen, de 4 100 e/m2, parking
compris, il est à relativiser, car de grandes disparités existent sur
ce territoire. Ainsi, Bayonne affiche un prix moyen de 3 800 e/
m2 et Anglet se situe plutôt à une moyenne de 4 800 e/m2.
Quant à l’offre disponible, elle représente environ 12 mois de
commercialisation, ce qui indique une pression moins forte
que sur le secteur bordelais.
Pensez-vous que 2016 va modifier la donne ?
Alain Ferrasse : L’année sera probablement identique à la
précédente, c’est-à-dire de bonne tenue, notamment sur le
secteur bordelais, grâce au dispositif Pinel. En Sud Aquitaine,
la situation devrait être identique. Ce n’est qu’en 2017 que
l’on verra les effets des opérations d’aménagement, comme
celle d’Euratlantique ou Brazza, dont on commence à observer
les premières opérations de logements neufs. Les prochains
mois devraient probablement confirmer l’appétence des
investisseurs pour le marché bordelais. n
9 - Aquitaine
Paroles d’expert
Loris de Zorzi
« Le PSLA représente 75 %
de notre production de
logements »
> Loris De Zorzi
Directeur général d’Axanis
> Vous êtes une filiale du groupe
Aquitanis, spécialisée dans
l’accession à la propriété. Quel
bilan tirez-vous de l’année 2015 ?
Loris De Zorzi : Depuis dix ans, Axanis
est en effet une filiale du groupe Aquitanis
et ne se consacre qu’à l’accession sur le
territoire de la Communauté urbaine de
Bordeaux, mais aussi sa petite couronne
ainsi que le Bassin d’Arcachon, sans se
priver d’intervenir dans le Pays Basque.
Le bilan de l’année 2015 est conforme
à ce que nous en attendions, avec 150
réservations, majoritairement en PSLA,
ainsi que 110 livraisons, un niveau
supérieur à 2014 et 203 mises en
chantier.
Notre objectif permanent est de proposer
des logements à un prix situé entre 2
300 et 2 800 E le m2, parking compris,
quand le prix moyen observé sur la CUB
est plutôt de 3 500 E le m2.
En matière de PSLA, nous avons étoffé
l’offre de logements et si ces logements
représentaient 50 % de notre production
jusqu’ici, nous atteignons actuellement
un niveau de 75 %. Ceci correspond à
une volonté de bien se positionner sur
le marché et d’être complémentaire et
partenaire de la promotion privée. Dans
ce contexte, le nouveau dispositif du
PTZ est à la fois destiné à la promotion
privée et au secteur de l’accession
sociale. Ce positionnement est d’autant
plus stratégique que les accédants en
PSLA ont la certitude de bénéficier des
Aquitaine - 10
avantages du PTZ renforcé au moment
de la levée d’option. Dans la réforme
du PTZ, cette garantie de majoration de
la quotité est inscrite dans le marbre. Si
le PSLA constitue un axe déterminant,
notre engagement est aussi observable
dans l’habitat participatif. Nous avons
ainsi livré début janvier La Ruche, sur
la commune de Bègles. La Ruche n’est
pas une opération de communication
mais il s’agissait bien d’un chantier
expérimental, d’un prototype pour
orienter jusqu’à 10 % de notre activité
sur ce type de logements.
Quels sont vos projets en 2016 ?
Loris De Zorzi : Dans le même esprit
d’habitat participatif, nous lançons,
toujours à Bègles, dans le Parc Habité
des Sècheries, avec une trentaine de
logements collectifs prévus. La dimension
paysagère y est très importante, avec de
nombreux fruitiers, des végétaux déjà
plantés et un respect de la biodiversité
existante. A Bordeaux, nous allons réaliser
une autre opération d’habitat participatif
d’environ 10 logements avec le projet
Paul Boncour, à Cœur de Bastide, au
début de l’avenue Thiers et à proximité
du jardin botanique.
Le prix moyen sera compris entre 2 400
et 2 600 E/m2. Nous avons aussi de
nouvelles opérations en accession
sociale à Bègles, Mérignac ou sur Ginko
où nous lançons la commercialisation
d’une seconde opération au 1er
semestre.
Nous serons également présents à
Marcheprime avec 40 logements
lancés au premier semestre ou
encore à Lormont sur La Buttinière, en
septembre 2016. Axanis a des projets
sur Euratlantique et, au 1er semestre,
nous serons à Arcachon même pour la
réalisation de 60 logements. Ce ne sont
là que quelques-uns de nos projets et,
au total, nous lancerons 150 logements
en 2016, le but étant de maintenir une
production annuelle de 150 à 200
logements.
Nous avons réalisé 150 ventes de
logement en 2014, ce qui est peu
ou prou identique chaque année.
Nous sommes un promoteur social et
commercialisons des appartements et
des maisons individuelles en secteur
groupé. Notre objectif est de proposer
des logements à un prix situé entre 2
300 et 2 800 E le m2, parking compris,
quand le prix moyen observé sur la CUB
est plutôt de 3 500 E le m2. Nous vendons les logements en VEFA
mais aussi en logement-accession par le
biais d’un financement en PSLA, dont la
particularité est d’ouvrir droit à une TVA à
taux réduite à 5,5 %. Le PSLA est notre
cheval de bataille et notre cœur de métier
puisqu’il représente 80 % de notre
production. Par ailleurs, nous intervenons
sur les zones d’aménagement concerté,
ce qui nous permet d’avoir accès à des
terrains à un tarif moins élevé que dans
le cadre d’une VEFA privée.
Enfin, nos marges sont inférieures à
celles des promoteurs privés, car en tant
que coopérative, nous n’avons pas de
dividendes à verser.
n
Paroles d’expert
Lawrence Descuilhès
« Le PSLA, plus facilement
finançable grâce
à la réforme du PTZ »
> L’activité de logements en
accession a-t-elle été conforme à
vos objectifs ?
Lawrence Descuilhès : La marque
exterrA par Domofrance, créée en
septembre 2013, propose des logements
en accession à la propriété, à des niveaux
de prix de 20 % inférieurs à ceux
observables sur le marché, soit un prix
moyen de 3 000 E/m2, parking compris.
Pour l’année 2015, nos résultats ont été
conformes aux objectifs. En effet, nous
avons réalisé 195 réservations nettes,
lancé 203 logements, tandis que nous
en avons réceptionné 212 et signé 190
actes notariés.
Cependant, la fin du quatrième trimestre
a été relativement difficile, mais cela
s’explique notamment en raison d’un
attentisme, alors que les contacts étaient
nombreux, une attitude liée à l’annonce
de la modification du PTZ. Enfin, nous
sommes l’un des rares acteurs à proposer
des logements en PSLA, avec des prix
encore plus bas, puisque bénéficiant
d’une TVA réduite à 5,5 %. La part de
notre production concerné par le PSLA est
d’environ 40 %. C’est dire la pertinence
de cette marque face à des besoins
avérés.
Cette année, quelles sont les
perspectives de développement ?
Lawrence Descuilhès : En 2016, nous
restons sur un objectif de 200 logements
réservés et, à terme, nous souhaitons
atteindre 250, voire 300 logements. Pour
autant, nous devons trouver le foncier
correspondant !
Cet horizon est cependant réaliste car
l’évolution favorable du PTZ va permettre
à des candidats à l’accession de financer
encore plus facilement le PSLA. Nous
n’allons cependant pas augmenter notre
offre de PSLA, car cela constitue aussi
un décalage de trésorerie dans le temps.
Pour autant, nous maintenons notre
volume, toujours au même prix, ce qui
> L awrence Descuilhès
Directeur exterrA par
Domofrance
permet tout de même d’être présent aux
Bassins à flot avec Le Jardin des Bassins, à
3 100 E/m2, c’est-à-dire 20 % de moins
que les prix constatés sur l’offre de ce
secteur. Le programme de 61 logements
sera livré mi-2017.
Justement, en matière d’offre, quelles
sont vos principales opérations ?
Lawrence Descuilhès : D’ici à la fin
2016, nous lancerons des opérations à
Saint-Loubes, à Saint-Jean d’Illac, mais
aussi à Bordeaux-Brazza avec des volumes
capables ou encore un programme de
42 logements à Talence, en limite de
Bordeaux, à 2 500 E/m2 en PSLA.
A Bègles, nous prévoyons une opération
de 15 logements individuels tandis qu’à
Floirac, nous proposerons une trentaine
de logements avenue de la République.
Toujours à Bègles, il convient d’évoquer
l’opération des Hauts Plateaux, avec une
première phase livrée entre avril et mai
2016. Ce programme atypique présente
de belles hauteurs sous plafonds,
avec des logements agrandissables.
Nous lançons l’appel d’offres pour la
seconde phase pour environ 18 lots,
avec une livraison en 2017. Sur le bassin
d’Arcachon, une opération devrait être
lancée mais plutôt à partir de 2017. Enfin,
à Bayonne, nous sommes présents sur
deux programmes, l’un comprenant 12 à
15 logements et l’autre, de 45 logements,
sur les hauts de Bayonne, devrait entrer
en pré commercialisation fin 2016. n
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n° ORIAS 13 005 113. Document et illustration non contractuels. Crédit illustration : Bâtimage – Crédit photo : Getty Images –
Actualité
Les aides à l’accession sur Bordeaux Métropole
Des aides pour acquérir son logement sur la
Bordeaux Métropole
Si les aides à l’accession sont devenues rares au niveau national, certaines
collectivités locales donnent un coup de pouce salutaire pour permettre de
boucler son opération et devenir propriétaire. C’est le cas de Bordeaux Métropole
qui a lancé un prêt % et de la ville de Bordeaux avec le « Passeport Premier
Logement ».
Le prêt à taux zéro de Bordeaux
Métropole
Bordeaux Métropole a mis en place un prêt à
taux zéro afin d’aider les particuliers qui peuvent
y prétendre à acquérir un logement neuf sur son
territoire.
Qui en bénéficie ?
Il s’agit des ménages primo-accédants à la
propriété bénéficiaires d’un PTZ+ de l’Etat.
Quelle est la forme de cette aide ?
Elle s’articule en trois volets. Le premier consiste
en prêt à 0 %, complémentaire du Prêt à taux
zéro (PTZ +) de l’Etat.
Il s’agit de favoriser l’installation des familles sur
le territoire de l’agglomération. L’aide représente
10 000 e sur 14 ans pour les personnes seules
15 000 e sur 14 ans pour les ménages de 2
et 3 personnes, 20 000 e sur 14 ans pour les
ménages de 4 personnes et plus.
Conditions d’obtentions applicables aux offres de
prêt émises à compter du 1er janvier 2016.
Plafonds de ressources
Nombre d’occupants
PTZ+ 2016
1
30 000 e
2
42 000 e
3
51 000 e
4
60 000 e
5
69 000 e
6
78 000 e
Revenus fiscaux de référence N-2
Le second volet de l’aide porte sur les logements
concernés qui ont été sélectionnés par Bordeaux
Métropole en fonction de plusieurs critères :
acquisition d’un logement neuf, dans une
opération groupée, située sur le territoire de
Aquitaine - 26
Bordeaux Métropole ; il s’agit d’opérations
labellisées au prix de 2 500 e TTC au m2, dont
garage ou parking, avec une marge de 16 à 20 %.
Evidemment, les bénéficiaires s’engagent à ne
pas revendre ou à louer le bien acquis pendant
les cinq premières années, sauf cas de force
majeur, changement de situation familiale ou
professionnelle ne permettant plus à l’acquéreur
de se maintenir dans le logement.
Le troisième et dernier volet de l’aide de Bordeaux
Métropole concerne une aide au montage
accordée au futur accédant. Cette aide est réalisée
par des partenaires de Bordeaux Métropole, dont
des banques qui proposent un suivi privilégié du
dossier de financement et l’ADIL 33 (Association
départementale d’information sur le logement).
Les banques partenaires du dispositif sont le
Crédit Foncier de France, la caisse d’Epargne
Aquitaine Poitou-Charentes, la Banque Populaire,
le Crédit Mutuel du Sud-Ouest, le Crédit Agricole
et le CIC Sud-Ouest.
Attention : Ce prêt 0 % est cumulable avec
les aides proposées par certaines communes.
Il est également accessible aux projets d’habitat
participatif, sous conditions de ressources et
de sélection du dossier pour sa dimension
participative et citoyenne.
Où se renseigner ?
Le dossier à remplir pour l’obtention du prêt 0 %
est à télécharger sur : http://www.bordeauxmetropole.fr/Vivre-habiter/Se-loger-et-habiter/
Devenir-proprietaire#pret
Pour tout renseignement complémentaire :
>D
irection de l’Habitat de Bordeaux Métropole
[email protected]
05 24 57 16 95
>A
DIL 33
105 avenue Emile Counord - 33000 Bordeaux
05 57 10 09 10
www.adil33.org/accession-et-aides-locales/
pret-bonifie-a-taux-zero-de-la-cub/
Actualité
Les aides à l’accession sur Bordeaux Métropole
LISTE DES OPÉRATIONS LABELLISÉES
LISTE DES OPÉRATIONS LABELLISÉES
Prêtà Taux
à Taux
Zéro
et Passeport
Premier
Prêt
Zéro et
Passeport
Premier Logement
Liste
Logement
Commune
Programme
Adresse
Monteur d'opération
1
Ambarès-et-Lagrave
Le Hameau des Poètes
Rue Edmond Faulat
Axanis
2
Bassens
L'Escale Verte
Rue Joliot Curie
Le Col
4
Bègles
Origami
Rue Calixte Camelle
6
Bègles
Les Carrelets
9
Blanquefort
Bois de Saint-Ahon
10
Blanquefort
11
Blanquefort
Liste
Commune
Programm
Pret 0%
22
Bordeaux
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PPL
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21
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Rue Henri Salmide
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Cours Dupré St Maur
Clairsienne
24
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Urban Dock
45 cours Dupré Saint Maur
Eiffage
16
Bordeaux
Bordeaux Maritime GINKO
Auréa
Place Jean Cayrol
Mésolia-Habitat
14
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Biloba
Rue des Lendemains
Axanis
18
Bordeaux
Bordeaux Maritime GINKO
Nérée
58
Liste
Bordeaux
CommuneMaritime GINKO
Bordeaux
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Programme
Cours
de Québec
Adresse
Bouygues
Immobilier
Monteur d'opération
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Signature
Cours de Québec
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Les Voiles du Lac
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Les Terrasses de Galin
25 rue Antoine Monier
Safran
31
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Rue Mascaret / rue de l’Alose
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Villenave-d’Ornon
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Rue Colette Besson
Gironde Habitat
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27 - Aquitaine
Actualité
Les aides à l’accession sur Bordeaux Métropole
Devenez propriétaire à Bordeaux avec le « Passeport Premier Logement »
De quoi s’agit-il ?
Afin de favoriser l’accession à la propriété
sur Bordeaux des ménages modestes, la
ville de Bordeaux accompagne depuis
2011 le dispositif PTZ+ de l’Etat par une
aide complémentaire : le Passeport 1er
logement.
Ce dispositif permet l’octroi d’une
subvention de 3 000 e à 6 000 e selon
la composition familiale.
Montant de l’aide de la Ville
selon le nombre de personnes
destinées à occuper le logement
1 ou 2 personnes
3 000 e
3 personnes
4 000 e
4 personnes
5 000 e
5 personnes et +
6 000 e
De plus, il permet d’accompagner
les futurs propriétaires dans leurs
démarches, grâce notamment au soutien
des partenaires financiers qui se sont
engagés à proposer des prêts privilégiés.
• Crédit foncier de France
05 56 99 56 78
• Caisse régionale du crédit agricole
mutuel d’Aquitaine
05 56 44 10 15
• La Banque Postale
06 48 52 70 87
• Procivis Gironde
05 56 43 76 26
Vous pouvez aussi utilement prendre
l’attache des CIL Action Logement (ex
1% Logement)
BOUYGUES IMMOBILIER - LES VOILES DU LAC
Aquitaine - 28
Enfin, le Passeport 1er Logement, c’est
aussi la mobilisation des promoteurs et
des bailleurs sociaux qui proposent des
prix de vente plafonnés entre 2 500 e/
m2 et 3 000 e/m2 dans certaines de
leurs opérations.
Tous les ménages, quelque soit
la composition familiale, peuvent
accéder au dispositif, sous condition de
ressources et de logement.
La demande de Passeport 1er logement
doit être déposée auprès du service
Habitat de la Ville avant la signature de
l’acte authentique.
Pour bénéficier de cette aide, le
candidat doit :
Être primo-accédant (ne pas avoir été
propriétaire de sa résidence principale
durant les 2 années précédant la
signature d’un contrat de réservation ou
sous-seing)
Acquérir un logement destiné à devenir
la résidence principale du ménage
S’engager à résider au moins 5 ans dans
leur futur logement sauf cas de force
majeure dûment établi (raison de santé,
séparation, mutation professionnelle
à plus de 70 km, chômage de longue
durée)
Respecter les plafonds de ressources
suivants :
Plafonds de ressources sur
revenu fiscal de référence N-2
Nombre de personnes
destinées à occuper
le logement
Plafonds
1
30 500 e
2
42 700 e
3
51 850 e
4
61 000 e
5
70 150 e
6
79 300 e
7
88 450 e
8 et plus
97 600 e
L’aide peut être attribuée pour l’achat
d’un logement répondant aux conditions
suivantes :
• Acquisition d’un logement neuf dans
une opération labellisée par la Ville
• Acquisition d’un logement dans
l’ancien sur Bordeaux [Re]centres sous
condition de faire des travaux de mise
aux normes d’habitabilité
• Acquisition d’un logement dans
l’ancien avec travaux très importants
l’assimilant à un logement neuf partout
dans Bordeaux
• Acquisition d’un local (commerce,
garage…) en vue de le transformer en
logement
• Acquisition d’un logement HLM mis en
vente par un bailleur social.
Enfin, le Passeport 1er Logement peut
être cumulé avec le Prêt 0% de Bordeaux
Métropole.
• Les opérations labellisées par la ville
• Le projet Bordeaux [Re]Centres
• Le prêt 0% de Bordeaux Métropole
Pour toute information complémentaire,
contactez le Service habitat de la ville :
Service habitat
4 rue Claude Bonnier - 33077 Bordeaux
Tél. : 05 24 57 16 96
L’ADIL 33 pour vous répondre
L’ADIL 33 fournit des informations aux
particuliers sur les financements (prêts et
aides, plan de financement ou diagnostic
financier adapté à la situation personnelle
de l’usager...) ; les contrats (contrat de
vente, contrat de construction, contrat
d’entreprise, contrat de maîtrise d’œuvre,
contrat de prêt...) ; les relations avec
les professionnels (agent immobilier,
notaire, constructeur, établissement de
crédit, huissier...) ; les assurances (liées à
l’emprunt, la construction, l’habitation...) ;
la fiscalité (investissement locatif, TVA,
impôts locaux, droits de mutation,
avantages fiscaux ) ; la copropriété
(assemblée générale, travaux, charges,
règles de majorité, conseil syndical...) ; la
location (bail, droits et obligations, loyer
et charges, état des lieux, réparations
locatives, dépôt de garantie, révision
et augmentation de loyer…) ; la
réglementation sur la qualité de l’habitat
(décence, insalubrité, amiante, plomb,
termites, maîtrise de l’énergie...).
Siège social :
105, avenue Emile Counord
33300 BORDEAUX CEDEX
Tél : 05 57 10 09 10
Fax : 05 56 69 12 24
Enquêtes
50 000 logements
La métropole déroule la mosaïque
des « 50 000 logements » Cette fois-ci, les « 50 000 logements », un projet lancé par la métropole
bordelaise et destiné à limiter l’étalement urbain tout en réalisant une
offre de logements à des prix accessibles et proche des lieux de travail,
est bien enclenchée. Une bouffée d’oxygène qui permet de produire
des logements adaptés dans des secteurs où le besoin est réel.
> Avec la réalisation de trois lignes de tramway, la
métropole a conçu de véritables corridors urbains
propices à la réalisation d’une offre de logements
adaptée. Dans ce cadre, l’extension des lignes se
fait de paire avec la projection de besoins d’habitat
adaptés à la fois en matière de typologie et de
prix. C’est la Fab qui s’est vue confier l’élaboration
de la mise en œuvre opérationnelle de ce vaste
projet comprenant 16 ilots témoins, 9 opérations
d’aménagement sur 12 communes. Au total, ce
sont 10 000 logements, dont 2 600 pour les
ilots témoins, représentant un tiers de logements
locatifs sociaux, un tiers de logements en
accession à prix maîtrisé et un tiers de logements
en accession libre.
Actuellement, la mécanique opérationnelle
est lancée et le programme « 50 000 » entre
dans une phase de réalisation : concernant les
îlots témoins, six permis ont été obtenus à fin
2015 (représentant environ 916 logements),
9 sont en préparation avec des objectifs de
dépôt au premier semestre 2016. L’ilot de la
gare à Bassens est en phase opérationnelle
avec les travaux en cours de démolition et un
début de travaux en suivant après environ 40 %
de commercialisation. La commercialisation
a débuté pour les ilots Résidence du Lac –
Bordeaux, Langevin – Mérignac et le Bouscat
centre-ville. Les premières livraisons sont prévues
pour le premier trimestre 2017. Par ailleurs, 10
études pré-opérationnelles sont actuellement
engagées, pour un potentiel de logements qui
atteint donc environ 10 000 logements. Comme
le souligne Alain Juppé, « les ambitions du
Programme « 50 000 logements » autour des
axes de transports collectifs ne changent pas ;
La nécessité de construire mieux, moins cher
pour rendre abordable l’accession à la propriété
et maintenir les familles dans la Métropole,
en respectant la règle et en réinterrogeant
les normes, en favorisant l’innovation et la
concertation avec les habitants, reste toujours
d’actualité. Aujourd’hui, en mobilisant les
acteurs de l’aménagement et de la construction,
dans certaines conditions notamment fiscales,
nous atteignons notre objectif de produire des
logements en accession à la propriété qui soient
abordables financièrement pour les ménages ».
Les nouvelles opérations devront donc comporter
1/3 de logements locatifs sociaux (PLUS-PLAI),
1/3 de logements en accession à prix maîtrisés
(location-accession et logements abordables) à
un prix maximum recherché de 2 500e/m² TTC
stationnement compris, et 1/3 de logements
29 - Aquitaine
Enquêtes
50 000 logements et Euratlantique
privés. Chaque opération devra participer
au bilan global du Programme 50 000 en
tendant vers, et si possible en dépassant
60% de logements locatifs sociaux (PLUSPLAI) et de logements en accession à prix
maîtrisés.
Un chantier mosaïque et titanesque
C’est souvent presque par hasard que
l’on apprend qu’un programme de
logements neufs est intégré à l’opération
des « 50 000 ». Ainsi est-ce le cas des
quelques 200 logements sur Petit
Bruges pour lesquels Lamotte Promoteur
Immobilier déposer un permis de
construire cette année. La liste du Comité
de projet « 50 000 » avait déjà validé
nombre de projets : Axanis ou Le COL
à Bassens, Cité de la Gare ; Bouygues
Immobilier et Domofrance à Bègles ;
Eiffage Immobilier et Icade à Bordeaux,
Bouygues Immobilier à Eysines, Nexity et
Bouygues Immobilier à Mérignac (Soleil
sud), Kaufman & Broad, BPD Marignan
ou encore Pichet à Pessac, Lamotte avec
Aquitanis et Axanis à Villeuneuve d’Ornon,
tout comme ID&AL…
L’extension de la ligne C, qui franchissait
le boulevard intérieur entre Bordeaux et
Bègles, desservant le quartier de TerresNeuves, avec 700 nouveaux logements,
connaît une nouvelle extension de 3,7 km,
permettant un passage sur l’ensemble de
la commune de Bègles, avec un terminus
en lien avec l’écoquartier de Terre-Sud,
1 600 logements réalisés en plusieurs
phases. Une future extension est
également prévue pour relier d’ici à la fin
2018 la proche commune de Villenaved’Ornon en connexion avec l’opération
50 000 logements pour laquelle l’agence
OMA Clément Blanchet a été retenue. Par
ailleurs, une autre opération qui est née
dans le cadre des « 50 000 logements »,
sise sur l’îlot Bouscat Libération, qui
devrait totaliser près de 3 500 logements,
est lancée le long des axes du tramway.
« Nous menons des études sur Mérignac
et Pessac qui s’intègreront à ce projet »,
note Jacques Rubio, Directeur régional
de Kaufman & Broad ». Bordeaux
Métropole a également missionné la
Fabrique Métropolitaine pour engager
des opérations de logements sur le
domaine universitaire de TalencePessac-Gradignan, afin de mieux intégrer
l’université dans la ville en lui apportant
notamment plus de services urbains.
« C’est aussi, souligne Alain Juppé,
l’opportunité conjuguée de mobiliser
du foncier de l’Etat pour construire du
Aquitaine - 30
logement familial, social, en accession
et libre ». La maîtrise foncière constitue
justement encore un frein à la bonne
marche des « 50 000 logements » et
Alain Ferrasse, en tant que président
régional de la FPI, travaille actuellement
en concertation avec les ordonnateurs
de cette opération à l’élaboration d’une
charte de bonne conduite. Celle-ci
engagerait les promoteurs à faire des
offres foncières à des prix limités pour
rendre possible la maîtrise des prix de
sortie, enjeu essentiel à la bonne marche
d’une offre durable de logements sur la
métropole bordelaise.
n
La partition d’Euratlantique en
musique
Etendu sur 738 ha, Euratlantique, qui hissera
Bordeaux au sommet des grandes métropoles
européennes, entre dans une phase active,
notamment avec l’annonce des lauréats
pour réaliser une tour à ossature bois, une
première en France. C’est ici que se prépare
une partie de l’offre de logements de la
métropole des deux prochaines décennies.
> L’opération d’Intérêt National de 738
hectares couvre une partie de Bordeaux,
Bègles et Floirac, sur les deux rives de
la Garonne. Bordeaux Euratlantique, le
grand projet d’aménagement et de développement économique de la métropole
va être ponctué de logements, bureaux,
locaux d’activités, commerces, équipements structurants et de proximité, espaces verts et un centre d’affaires, pour
un total 16 000 logements, 480 000 m2
de bureaux, 140 000 m2 d’équipements
publics, 50 hectares d’espaces verts,
50 000 m2 de commerces, 70 000 m2
d’hôtellerie et 160 000 m2 de locaux
d’activités.
Le premier des volets d’Euratlantique est Saint-Jean Belcier, d’une superficie de 145 ha, un centre d’affaires
à vocation européenne, le quartier de la
gare TGV, mais aussi un quartier résidentiel où vont s’ériger près de 300 000 m2
de logements. Une première phase va
comprendre la construction de la MECA,
la Maison de l’Economie créative de la
culture en Aquitaine, 7 500 logements,
ainsi que 90 000 m2 de bureaux qui
accueilleront à terme près de 15 000
nouveaux salariés. Parmi les principales
infrastructures prévues au cours de cette
première phase, sont programmés le
nouveau pont Amédée Saint-Germain/
Armagnac, qui se situera au-dessus des
voies ferrées, le futur pont Jean-Jacques
Bosc qui reliera Bordeaux et Bègles à
Floirac ainsi que trois lignes de transport
en commun. Parmi les opérations, le
COL a été retenu pour un programme
d’habitat participatif de 60 logements,
avec un démarrage de cette démarche
en septembre 2016.
Saint-Jean-Belcier, c’est aussi et surtout
le projet de construction d’un immeuble
de 50 mètres en structure primaire bois.
Après un appel à projets, deux candidats
viennent d’être déclarés lauréats. Kaufman & Broad est lauréat avec Silva, « La
Tour de Bois », pour réaliser l’îlot 4.9 du
BIO MIN. 18 étages, 50 mètres de hauteur et 80 % de bois, de quoi donner le
vertige ! Les deux tiers du programme
qui accompagnent la « Tour » vont mettre
Enquêtes
Ginko
de Saint-Jean Belcier et constituera la nouvelle entrée Sud de
l’agglomération tout en développant l’habitat dans un environnement fait de mixité avec le maintien de TPE et de PME. Avec
Bègles Faisceau, le secteur se caractérise par des sites marqués
par la désaffection industrielle et, parmi de nombreux projets,
L’arrivée de trois lignes à grande vitesse à Bordeaux à moyen
terme, va donner une dimension européenne à la métropole
bordelaise. De plus, jusqu’à 30 000 nouveaux habitants y seront accueillis à terme, avec une offre de logements adaptée,
25 % de locatifs sociaux, 10 % de locatifs intermédiaires, 20 %
en accession sociale, 45 % en accession privée. Nouvelle centralité d’agglomération, en choisissant un mode de développement durable cohérent, Euratlantique est tout cela, et encore
plus.
n
AXANIS - LES ÉVOLUTIVES
en œuvre des techniques incluant le bois. L’ensemble est composé de trois bâtiments sur 17 700 m2, dont 14 200 m2 de
logements, soit 184 logements : « Un concours sur la réalisation
d’une tour de logements en structure primaire bois encourage
à innover, à dépasser les limites constructives techniques et
réglementaires actuelles et offre l’opportunité de développer
des systèmes qui feront école », explique Jacques Rubio, Directeur général Grand Sud-Ouest de Kaufman & Broad. La particularité des logements est qu’elle sera évolutive : les 2-pièces,
d’environ 45 m2, disposeront d’un WC indépendant de la salle
de bain et certains seront proposés en jumelage pour les faire
évoluer en 3 ou 4-pièces. Quant aux 3-pièces, certains seront
« access » (58 m2), d’autres « family » (68 m2), avec l’objectif de
s’adapter aux budgets de chacun. L’autre lauréat du moment
est Eiffage Immobilier, pour la tour Hyperion, avec 57 m de
hauteur et 18 étages pour 160 logements dont 82 dans la tour,
4 000 m2 de bureaux, 500 m2 de commerces ainsi qu’un parking de 160 places en sous-sol de la tour. Première tour à ossature bois en France, Hyperion est un projet bas carbone grâce
à l’utilisation du bois. L’ensemble architectural devrait être livré
en janvier 2020 après un démarrage des travaux début 2018.
Le second volet est celui de Garonne Eiffel, sur la rive droite
de la Garonne, qui mêlera neuf quartiers anciens et nouveaux
au sein d’un projet intercommunal. L’objectif consiste à donner
une identité à la rive droite de la Garonne. Ce sont 7 500 logements qui devraient être réalisés sur ce site pour 12 500 futurs
habitants sur 127 hectares face au fleuve, à quelques minutes
en tramway de la gare TGV. Un programme mixte, situé à moins
de 300 m du tramway est déjà porté par le groupe Fayat et sera
livré en 2016. Le programme fera partie des premières opérations livrées sur l’OIN Bordeaux-Euratlantique A la tête du pont
Saint-Jean et le long du Boulevard Joliot-Curie, le Belvédère est
le projet phare de Garonne Eiffel et il accueillera essentiellement des bureaux ainsi qu’une offre diversifiée de logements,
de nombreux commerces et services pour animer le quartier.
Premier projet de la ZAC Garonne Eiffel à sortir de terre, le
Belvédère donnera à voir sur 140 000 m² de surface de plancher à bâtir le paysage de ce second volet d’Euratlantique. Trois
équipes ont été retenues (Vilogia, BPD Marignan et Linkcity,
Nexity avec Altarea Cogedim et Pitch Promotion, Domofrance
avec Icade, Pichet et ADIM) et une seule sera bientôt retenue pour un démarrage des travaux prévu au début de l’année
2017.
Le troisième volet, Bègles Garonne, s’étendra sur 80 ha sur
un kilomètre le long des berges de la Garonne en continuité
Ginko, l’environnement
assumé de Bordeaux
Avec 2 700 logements à terme
sur 32 ha, Ginko est un modèle
d’écoquartier en France.
Respectueux de la biodiversité,
salué par de nombreux prix,
Ginko file doucement vers la fin
des réalisations de logements.
Les places seront rares. Il y a urgence !
> Ginko constitue le fer de lance du grand projet « Bordeaux
2030, vers une métropole durable », un écoquartier qui se
caractérise par une démarche environnementale assumée où
le transport en commun est préféré au véhicule et proche du
centre-ville de Bordeaux. Ginko est l’une des opérations les plus
importantes jamais réalisées dans l’hexagone en matière d’écoquartier : 32 hectares, 2 700 logements pour 8 000 habitants à
terme. Lancé en 2005, l’écoquartier du lac de Bordeaux est une
réalité vécue par 500 familles qui profitent déjà de cette réalisation qui mêle qualité architecturale (vingt équipes d’architectes
interviennent sur Ginko dont le Prix Pritzker 2011), proximité
du tramway, intégration dans l’environnement local, énergies
renouvelables, équipements publics (dont un groupe scolaire
ouvert en 2012) et respect de la biodiversité. Loin d’être une
citadelle urbaine conçue pour des foyers aisés, Ginko est le résultat d’un savant dosage de commerces, de bureaux et, surtout,
de logements, dont 20 % sont en accession sociale et 33 %
en locatif social. D’ailleurs, l’écoquartier Ginko doit son nom au
Ginkgo Biloba, espèce la plus ancienne d’arbre connue et symbole de résistance et de longévité. Cela est tout sauf un hasard :
architecture bioclimatique, logements THPE (Très Haute Performance Énergétique) et BBC (Bâtiments Basse Consommation),
recours aux énergies renouvelables, usage raisonné de l’eau…
Situé en bordure du lac de Bordeaux, dans le prolongement des
Bassins à Flot et des Quais de la Garonne, Ginko s’inscrit dans
la trame bleue et verte du Plan Local d’Urbanisme (PLU), avec
31 - Aquitaine
Enquêtes
Ginko et les bassins à flot
6 km d’itinéraires cyclables. Ginko est
cela et encore plus. Il faudrait évoquer la
conciergerie, un service de proximité qui
propose la livraison de journaux, gère le
pressing, la cordonnerie, le baby-sitting,
est en lien avec les maraîchers locaux
pour l’approvisionnement en fruits et
légumes de saison, etc. Il faudrait encore
parler de ces parcelles de jardins partagées, dont certaines aménagées pour les
personnes âgées ou en mobilité réduite.
Maisons et appartements
Les deux prochaines années seront
marquées par l’arrivée des habitants de
la troisième phase de cette opération
d’aménagement et c’est en 2018 que
sera ouvert le pôle commercial Ginko
avec ses 600 logements et résidences
services intégrées. L’année 2019 marquera l’ouverture du 2ème groupe scolaire.
L’écoquartier Ginko sera alors pratiquement réalisé. Parmi l’offre de logements
disponible, Bouygues Immobilier propose le programme Natura, au cœur de
l’écoquartier, qui sera livré fin 2016, tout
comme Home By Ginko, une opération
qui fait référence aux habitations traditionnelles hollandaises. Cette dernière est
construite à la lisière du canal avec une
orientation Sud avec des maisons d’architectes de 4-pièces duplex, 4-pièces triplex
et 5-pièces, mais aussi des appartements
de 3-pièces. Il convient d’évoquer Les
Voiles du Lac, une résidence offrant des
vues imprenables face au lac de Bordeaux
avec des appartements du 2 au 5-pièces
et huit maisons neuves de 4-pièces avec
jardins privatif. La résidence à énergie
positive (BEPOS) est desservie par l’arrêt
de tramway 40 journaux et sera livrée
au cours du 2ème trimestre 2017. Enfin,
une offre d’accession sociale est présente
avec, par exemple, la résidence Auréa, 45
appartements du 2 au 5-pièces duplex,
commercialisés par Mésolia. Axanis vient
de mettre à la commercialisation sa 2ème
opération sur Ginko avec Les Evolutives,
34 appartements, du T1 au T5, dont 14
qui bénéficieront de terrasses prolongées
par un espace clos, le tout à quelques
dizaines de mètres au Sud du Lac de Bordeaux. Le 2-pièces de 48 m2 des Evolutives est proposé à partir de 111 000
e. Enfin, il convient, pour les retardataires,
de souligner qu’il reste encore quelques
opportunités pour emménager en 2016
avec de rares appartements encore disponibles à la vente pour les opérations
Lago, Orion, Signature ou encore So’Lac,
toutes signées Bouygues Immobilier. n
Aquitaine - 32
Bassins à flot : un quartier en
voie d’achèvement
L’ancien faubourg maritime de Bordeaux est
devenu en quelques années un quartier de
plaisance à caractère urbain qui fait de nombreux
envieux. Les Bassins à flot se situent en voiture
à seulement 4 mn du pont Bastide-Bacalan
et, en tram, à 8 mn du centre-ville. De quoi
s’intéresser de plus près aux derniers programmes
de cette belle opération d’aménagement.
> « Nous travaillons sur les dernières
tranches des Bassins à flot avec des
opérations qui enregistrent de bons
rythmes de commercialisation, explique
Jacques Rubio, directeur de Kaufman
& Broad Grand Sud-Ouest. Comment
expliquer que tout se déroule sans
difficulté ? C’est simple. Sur les Bassins
à flot, chacun sait, au regard de l’état
d’avancement de l’aménagement des
transports publics et de la réalisation
des résidences, à qui ressemblera ce
quartier. Et c’est sans compter sur la Cité
des Civilisations du Vin à Bordeaux, qui
va rendre le secteur très porteur ».
Les Bassins à flot continuent d’alimenter
le marché de l’offre de logements neufs
à Bordeaux, au cœur d’un ensemble
de transformations urbaines comme
ce fut le cas avec l’ouverture du pont
Bacalan-Bastide et la desserte nouvelle
en transports en commun entre les deux
rives de la Garonne.
A l’horizon 2025, plus de 700 000 m2
de surfaces auront été construites,
dont 5 400 logements, une dizaine
d’équipements publics de proximité
(crèches, écoles, salles associatives,
salles dédiées aux seniors ou aux jeunes,
gymnase et espaces de jeux de plein air.
D’ores et déjà plus de 4 000 logements,
dont 60 % en accession libre, ont fait
l’objet d’un permis de construire et on
estime à 10 000 le nombre d’habitants
qui y seront accueillis dans ce nouveau
quartier d’ici 2030.
Des logements éligibles au
Passeport Premier Logement
Il convient de souligner le rôle joué
par Domofrance dans ce secteur,
qui dès 2008, a su maîtriser plus de
20 % de la surface constructible du
plan d’aménagement d’ensemble. Sur
l’ensemble du quartier qui comptera
à terme 5 500 logements et 15 000
habitants, le bailleur social produira
directement 850 logements dont 700 en
locatif et 150 en accession sociale (sous
ExterrA par Domofrance). ExterrA par
Domofrance réalise ainsi Le Jardin des
Enquêtes
Quartier Brazza
Bassins, une opération commercialisée
3 100 e/m2 en TVA normale et 2 850 e/
m2 en PSLA, dans un environnement
proche de la future Cité des civilisations
du vin. La résidence sera livrée au cours
du 2ème trimestre 2017. Quant à Icade,
il commercialise 6Nergy, à travers deux
résidences Ô Vives et Au Fil dl’Ô, avec des
appartements du un au 5-pièces, pour
une livraison à partir du 1er trimestre
2017.
Nexity commercialise Central Place, un
ensemble résidentiel de 50 appartements,
du studio au 5-pièces, dont 14 éligibles
au Passeport 1er Logement, pour une
livraison attendue à partir du 3ème
trimestre 2017. Enfin, Cogedim, en copromotion avec Vinci Immobilier, termine
la commercialisation de la résidence
Influence, une opération dotée d’une
conciergerie, d’une salle de sport et de
piscines, avec des appartements très
contemporains, pour une livraison au
3ème trimestre 2017.
L’ensemble comprend des logements
libres, des logements en PLS, des
logements sociaux ainsi qu’une résidence
exploitée par Résidhome Apparthotel et
une résidence Cogedim Club destinée aux
seniors. Enfin, eu pied du pont JacquesChaban-Delmas, à proximité des Bassins
à Flot, le site de l’ancienne usine Lesieur
va connaître une transformation urbaine
avec la construction de sept îlots sur
26 000 m2 pour la réalisation de lofts de
haut standing, de chambres étudiantes,
de logements en accession, de logements
sociaux, de locaux commerciaux ainsi que
de places de parking.
Les travaux de ce projet emblématique,
mené par Cogedim, avec des logements
qui disposeront d’une vue panoramique à
360 ° sur Bordeaux, démarreront courant
2016, jusqu’en 2018.
n
Bordeaux Brazza, le projet au
cœur de la métropole
Maillon entre les Bassins à flot et le reste de la rive
droite, Brazza est situé entre Garonne et coteaux. Le
quartier verra la réalisation de 4 500 logements –
dont 10 % de logements à finir - et de 127 000 m2
d’activités, pour y recevoir 8 000 habitants entre
2016 et 2026 et y créer près de 5 000 emplois.
> Brazza va prendre le relais des Bassins
à flot et alimenter l’offre de logements
neufs ». C’est la conviction d’Alain Ferrasse,
président régional de la FPI. Et au regard
de l’ampleur de l’ambition de ce projet
qui remodèle le tissu urbain de cet ancien
site industriel, il semblerait bien que ce
soit le cas. Bordeaux Brazza se situe au
cœur de la métropole, en rive droite, le
long de la Garonne, au débouché du
pont Jacques Chaban-Delmas, face aux
Bassins à flot et au quartier historique
des Chartrons. Bordeaux Brazza, quartier
paisible implanté au sein d’une vaste
peupleraie, s’inspire des rues minérales
du projet Niel et des volumes industriels
des Bassins à flot. Orienté à l’ouest sur
la Garonne, le secteur s’ouvre à l’est sur
une voie ferrée, peu utilisée et appelée à
devenir, sur le modèle de New York, une
« highline » bordelaise.
Façonné par Youssef Tohmé et Michel
Desvigne, l’enjeu urbain de Brazza
consiste à engager une restructuration
urbaine au débouché du pont BacalanBastide mais aussi d’améliorer le maillage
vers Bordeaux, Lormont et Cenon.
Ce projet, adapté au risque inondation,
représente 53 hectares sur lequel
va s’ériger 558 000 m2 dont 62 %
consacrés à l’habitat qui représentera
4 500 logements à terme. Sur cette
production, 55 % seront dédiés à des
logements sociaux ou à l’accession à la
propriété à prix modérés (25 % de PLAI,
PLUS, 10 % de PLS et 20 % d’accession
abordable). Le projet est connecté à
d’autres projets, le Parc aux Angéliques,
le quartier Bastide-Niel et les bassins à
flot.
Ruelles
pavées
bordelaises
et
échoppes
Pour créer et aménager le macro lot
Soferti-Garonne, de 31 500 m2 pour
51 331 m2 de surface de plancher,
au sein de Brazza, six opérateurs sont
rassemblés autour d’ADIL Sud-Ouest,
qui est à la fois coordonateur du
groupement et aménageur du macro lot.
Ce groupement, baptisé Studio Brazza
est composé d’Adim Sud-Ouest (filiale
de Vinci), de Kaufman & Broad, d’Eden
Promotion, de Crédit Agricole Immobilier,
de LesCityZens, de Mésolia Habitat et
des NFU (Nouvelles fonctions urbaines).
Le projet comprend la réalisation de
deux hôtels, des locaux artisanaux, des
bureaux, des équipements sportifs et
environ 400 logements. Trois « lanières
vertes » trameront le paysage du
quartier et l’on circulera sur des petites
ruelles pavées, à l’instar des échoppes
bordelaises. Le logement occupera la
moitié de l’espace avec différents modes
d’habitations : logements en front de
Garonne par Kaufman & Broad (pour
un lancement commercial qui pourrait
intervenir au 2ème trimestre 2016),
un projet d’habitat participatif avec Les
CityZens, du logement social par Mésolia
Habitat. Une partie des 26 500 m2 de
logements seront réalisés par Le Crédit
Agricole, Eden Promotion, NFU et
LesCityZens, sous forme de volumes dits
« capables » où les occupants pourront
eux-mêmes aménager l’intérieur de
plateaux ou maisons, permettant ainsi
de réduire le prix de vente au m2, jusqu’à
30 % des prix du marché. Les volumes
capables (ou à finir) constituent l’une des
quatre grandes typologies de bâtiments
de Brazza. C’est ainsi qu’ExterrA par
Domofrance, travaille actuellement
sur un projet de logements avec des
volumes capables (ou logements à finir)
sur Bordeaux Brazza qui pourrait être
lancé d’ici à la fin 2016.
Outre ces logements, l’autre moitié du
macro lot comprendra des équipements
ludiques, des bureaux, l’installation d’un
33 - Aquitaine
Enquête
Quartier Brazza
hôtel Génerator et un parking silo de
550 places. Début 2016, les premiers
permis sont déposés pour reconquérir
cet ancien site industriel. La Halle Soferti,
patrimoine emblématique du passé
industriel de Bordeaux, à la charpente
et à la structure exceptionnelles, était
jusqu’à il y a peu à l’abandon. Le lieu
va devenir un pôle d’attraction de ce
nouveau quartier, avec son un point
culminant à 40 mètres dialoguant en visà-vis avec la future Cité des Civilisations
du vin prévue sur la rive Gauche, sur
le secteur des Bassins à flot. Avec la
livraison de l’îlot Soferti en 2017, Brazza
devrait poursuivre sont développement
jusqu’aux alentours, au moins, de 2020.
Le quartier est calibré pour accueillir à
terme 8 000 habitants, dont 7 000 dans
des logements collectifs, ce qui induit la
réalisation de maisons mitoyennes sur
le type d’échoppes.
D’autres types de logements verront le
jour comme les logements collectifs sur
pilotis qui seront implantés au sein de
jardins. Ces pilotis seront hauts, d’une
hauteur comprise entre 4,5 et 5,5 m
afin de permettre la circulation et la
vie sous les immeubles. S’y ajoutent
des échoppes dites du XXIème siècle,
à destination de futurs résidants
recherchant une maison individuelle
avec jardin. Cet habitat sera construit
sur dalle en R+1, les rez-de-chaussée
accueillant des stationnements. Enfin,
les immeubles en front de Garonne
complèteront ce paysage urbain : de
plain pied, ils offriront un cadre unique,
face à la Garonne et à Bordeaux, classée
au patrimoine mondial de l’Unesco. n
L’habitat participatif : l’Aquitaine en tête
Le concept d’habitat participatif fait florès à Bordeaux, même si la métropole n’en n’a pas, évidemment, l’exclusivité. Sur
Brazza, le premier projet d’habitat participatif est lancé par le Comité Ouvrier du Logement (COL) en partenariat avec Bordeaux
Métropole. Les 20 logements proposés devraient être commercialisés entre 1 850 et 2 100 e/m2 TTC, hors stationnement,
sous forme de logements à finir, c’est-à-dire à achever, avec plusieurs options de surface. Une vingtaine de ménages devrait
bénéficier de cette initiative de cette opération destinée à créer du lien social, sur la base de modèles déjà développés en
Suisse, en Allemagne ou en Norvège. Le lancement est prévu pour la fin 2017.
Comme le souligne Imed Robbana, Directeur général du COL, « De par nos origines, nous sommes absolument convaincus que
l’habitat participatif doit se développer pour répondre aux enjeux du lien social et de la mixité. L’habitat vertical ne se décrète pas
et plus on le conçoit avec ses habitants et plus les conditions du lien social sont réunis, plus les résidents seront apaisés ». A ce
titre, une enquête récente a été menée par la direction des politiques urbaines et sociales et l’Union sociale pour l’habitat (USH)
sur les opérations d’habitat participatif portées par les organismes HLM en France. Au 1er décembre 2015, sur 73 opérations
recensées en France, pour un total de 1 182 logements – dont 966 en projet – la région Aquitaine est très largement en tête
avec 338 logements, devant l’Ile de France (226 logements). Parmi les 338 logements concernés en Aquitaine, le COL en
revendique 245 répartis sur neuf projets : « Nous sommes clairement leader national sur ce type de projet », estime ainsi Imed
Robbana. Le COL prépare ainsi un projet d’habitat participatif du côté des Chartrons et, de son côté, Axanis est présent à Bègles
avec le projet du parc habité des Sècheries et à Bordeaux avec le projet d‘habitat participatif Paul Boncour.
Aquitaine - 34
Enquête
Bastide Niel
Bastide-Niel, Bordeaux rive droite
Avec, à terme, la réalisation de 3 400
logements, dont une grande partie orientée
vers l’accession ou l’accession sociale, BastideNiel s’inscrit dans un périmètre de renouveau
reliant les Bassins à flot à Euratlantique.
> Au cœur du territoire Bastide Brazza
que Bordeaux va mettre en œuvre sur
près de 35 hectares, le quartier BastideNiel va représenter à terme, à l’horizon
2028, un quartier comprenant environ 3
400 nouveaux logements, dont 45 % en
accession libre, 20 % en accession aidée,
10 % de PLS et 25 % de PLUS/PLAI.
Situé entre la Garonne, l’avenue Thiers et le
Quai de Queyries, ce secteur se compose
de deux friches ferroviaires et de l’ancienne
caserne Niel. Il permettra d’accueillir, dans
un environnement où sera aménagé le Parc
aux Angéliques, 5 000 habitants environ
ainsi que deux groupes scolaires (de 15 et
20 classes), une crèche, un gymnase, un
centre de loisirs. Réalisée sous le signe de
la mixité, l’opération verra la réalisation de
25 000 m² de commerces, une polarité
en termes d’équipements publics d’intérêt
d’agglomération (lieu culturel, skate park
indoor, pôle d’enseignement supérieur,
archives
municipales)
ainsi
qu’une
programmation économique avec 30 000
m² de tertiaire et 15 000 m² de locaux
d’activités.
Des projets exemplaires
C’est le groupement composé de Bordeaux
Aménagement Métropole (BMA), de
Domofrance et d’Aquitanis qui a été désigné
comme le futur aménageur de la Zac Bastide
Niel. Ce quartier d’une trentaine d’hectares privilégiera les déplacements doux et mettra
en place un réseau de chaleur, une couverture
des toits et des façades exposés au sud de
panneaux solaires ainsi qu’une centrale
photovoltaïque. Le projet architectural de
130 îlots est orienté sur des constructions
dont les volumétries reposent sur des règles
visant à assurer l’ensoleillement ainsi que
la ventilation naturelle de l’ensemble des
programmes.
Le lancement de la Zac, en décembre
2014, en présence d’Alain Juppé, président
de la Communauté Urbaine de Bordeaux,
de Jérôme Sir maire adjoint du quartier La
Bastide, de Norbert Hieramente président
de Domofrance et de Béatrice de François,
présidente du conseil d’administration
d’Aquitanis, a constitué l’amorce de cette
concrétisation. Après la première phase
de la ZAC lancée l’an dernier, les travaux
d’aménagement vont suivre et la phase
de réalisation se poursuivra pendant une
période de 12 ans. Parallèlement à ce
calendrier, en amont du démarrage de
la phase de réalisation de la ZAC et de la
désignation d’un aménageur, la CUB lance
des projets pilotes, l’objectif poursuivi étant
le développement d’opérations exemplaires,
s’inscrivant dans la dynamique mise en
place par le démarrage de projets tels
que Darwin - « l’écosystème de la caserne
Niel » - et les archives municipales. Parmi
les projets en cours, celui de l’îlot Queyries
couvre une superficie de 2,2 ha pour un
ensemble foncier à vocation de logements
(on devrait y trouver notamment Kaufman &
Broad). Bastide Niel est aussi un écoquartier
qui privilégiera les déplacements doux et
mettra en place un réseau de chaleur, une
couverture des toits et des façades exposés
au sud de panneaux solaires ainsi qu’une
centrale photovoltaïque. L’objectif de la Zac
est de réaliser des projets exemplaires, à
l’instar de l’îlot Queyries, qui couvre une
superficie de 2,2 ha à vocation de logements.
Pilotée par la SEM Bordeaux Métropole
Aménagement, l’îlot verra la réalisation de
448 logements, dont 35 % de logements
locatifs sociaux, 20 % en accession modérée
et sociale et 45 % d’accession libre, ainsi
que des commerces de proximité.
Parmi les opérateurs présents dans le
secteur, bpd Marignan réalise Vibrato,
un ensemble de 78 logements, du 2 au
5-pièces, à Cenon-Bastide, à 10 mn de
Bordeaux centre, pour une livraison en
septembre 2017. L’opération se caractérise
par la réalisation d’une serre partagée sur
les toits avec une grande terrasse commune
destinée aux résidents, avec de beaux
espaces paysagers comme cette prairie de
25 m de largeur ou le patio jardin.
Quant à ID&AL, il propose dans le quartier
Bastide, après l’opération 205 Avenue de
l’avenue Thiers, une nouvelle opération
rue Dubessan, pour 28 logements du un
au 4-pièces, à un prix moyen de 4 130 e/
m2, parking compris. Cette opération très
centrale et qui se veut « confidentielle », est
évidemment située sur un segment haut de
gamme, pour une livraison attendue au 1er
trimestre 2018..
n
35 - Aquitaine
Enquête
Agglomération bordelaise
La Métropole
bordelaise renouvelle
son offre de logements
Avec plus de 725 000 habitants,
Bordeaux Métropole regroupe 28
communes sur près de 60 000 ha.
De quoi façonner un espace au
gabarit européen tout en préservant
l’identité de chaque territoire. Dans
ce cadre, l’offre de logements prend
une importance toute particulière.
Éco Quartier Terre Sud à Bègles - T. Boutin Architecture
> À Bègles, un air de campagne la Zac Mairie
s’appuie sur le concept de « ville jardin » et s’étend
sur 12,5 ha, à travers plusieurs sites, le secteur
Calixte Camelle (1,5 ha), le secteur Sécheries
(9 ha) et le secteur Chevalier de la Barre (2 ha).
Les chantiers de la ZAC Mairie, dont l’aménageur
est Aquitanis comprennent 450 logements,
dont 15% de logements locatifs PLUS, 7% de
locatifs PLS, 12% d’accession sociale et 66 %
d’accession libre), ainsi que des commerces de
proximité et des bureaux. Projet urbain singulier
et innovant, Les Sècheries est un Parc habité de
9 hectares, où architecture et nature s’imbriquent
et présentent un large espace paysager. Ce
nouveau projet a pour objectif d’accroître la
densité des îlots tout en préservant la biodiversité
sur le principe d’un jardin habité. On y trouve
Axanis, Bouygues Immobilier, Vinci, Aquitanis
ou encore ID&AL groupe et Aquipierre qui y ont
réalisé le fameux programme Origami.
Pour en revenir à ID&AL groupe, le promoteur est
particulièrement bien implanté sur la commune
et vient de lancer deux nouvelles opérations.
La première est Symphony, un ensemble de
27 logements, comprenant des maisons et des
appartements, du 2 au 4-pièces, à proximité des
15 ha du Parc de Mussonville. La livraison est
attendue au cours du 1er trimestre 2017. L’autre
programme est une ensemble de 14 logement,
du studio au 4-pièces, à un prix moyen de 3
400 e/m2 pour une livraison au cours du 2ème
trimestre 2017. Enfin, l’opérateur y réalise Astéria,
rue Marcel Sembat, toujours à Bègles, dans le
secteur de l’Opération de renouvellement urbain
Terres Neuves. Ce programme comprend 26
logements, du T1 au T4, en TVA à taux réduit.
Destiné à l’accession à la propriété, il comprendra
un seul bâtiment avec parking en sous-sol,
pour un prix moyen de 3 700 e/m2, mais de
Aquitaine - 36
3 250 e/m2 avec la TVA à taux réduit, soit un
2-pièces de moins de 140 000 e ! « Accéder
à la propriété avec un 3-pièces à moins de
200 000 e, en général, ça n’existe pas, lance
Pierre Vital, son gérant. Nous sommes vraiment
dans le cadre d’une opération en accession à prix
maîtrisés ». La livraison est prévue pour le 3ème
trimestre 2017.
Bègles
c’est
l’écoquartier
Terre
Sud
représentera au final 1 200 logements –
répartis entre logements sociaux, en accession
et en secteur libre - qui seront réalisés sur un
territoire de 26 hectares, les 30 hectares restants
étant dédiés aux espaces verts, aux espaces
d’agrément et aux aires de jeux. La particularité
de cette opération d’ensemble conduite par
Domofrance est de constituer un ensemble
de bâtiments basse consommation, émaillé de
parcelles réservées aux jardins familiaux et au
maraîchage de proximité, tout en y intégrant des
déplacements doux interconnectés comme le
vélo, le tram ou les cheminements piétons. La
moitié des logements seront livrés d’ici 2016.
Cogedim vient tout juste de mettre à la vente
son programme Esprit B, 48 logements du studio
au 4-pièces, près du Lycée Vaclav-Havel, à un
prix moyen de 3 000/3 300 e/m2 habitable et
une livraison planifiée pour le 3ème trimestre
2017. L’écoquartier accueille aussi une nouvelle
opération signée exterrA par Domofrance avec
Pré Carré, un ensemble de 76 appartements, du
studio au 3-pièces, à 2 900 e/m2 en TVA normale
et à 2 600 e/m2 en PSLA, pour une livraison
mi-2017. Enfin, Bègles, décidemment commune
très active dans ce domaine, va compter Seixo
Habitat parmi les nouvelles opérations, avec
Amaia, 14 logements livrés fin 2017 et destinés à
des propriétaires occupants, pour un prix moyen
de 3 600 e/m2.
Enquête
Agglomération bordelaise
Sur la commune de Pessac, c’est une résidence de 51
logements, du 2 au 4-pièces, avec balcon, terrasse ou jardin
à usage privatif que lance Bouygues Immobilier. Baptisée
UrbaNova, ce programme proche de la ligne de tramway B,
sise à seulement 5 mn du centre de Pessac, accueillera ses
résidents au cours du 3ème trimestre 2017.
On découvrira à Villenave d’Ornon, plusieurs programmes
d’ID&AL, comme Urban Cottage 140, avec une opération
de 45 logements, dont 37 en accession à la propriété en
limite du secteur d’aménagement du quartier du Bocage.
Commercialisée à 3 250 e/m2, cette résidence sera livrée au
cours du 2ème trimestre 2017. Le promoteur vient tout juste
de lancer une résidence de 104 logements, route de Toulouse,
de 104 logements, dont une tranche de 38 logements dédiée
aux accédants, du T1 au T4, à un prix moyen de 3 700 e/
m2, parking compris, pour une livraison au 1er trimestre 2018.
Une seconde tranche de 39 logements sera proposée à partir
d’octobre 2016. Bouygues Immobilier livrera sur la commune,
à partir du 4 ème trimestre 2017, la résidence Opus Verde.
Au Sud, sur l’E72, précisément à Saint-Selve, à moins de 20 km
de Bordeaux, Kaufman & Broad commercialise avec une villa
témoin son concept de village baptisé L’Airial des Merisiers, un
ensemble de 62 maisons.
De Lormont à Mérignac
A Lormont, sur la rive droite de Bordeaux, entre Cenon et
Bassens, c’est l’écoquartier Les Akènes qui fait l’actualité.
Cette ancienne friche industrielle de 9,5 ha, dont le but est
d’installer un lien durable entre le quartier de Génicart et le
tissu pavillonnaire du Grand Tressan. Avec 35% d’espaces
libres plantés, Les Akènes prolongera le quartier Bastide Brazza.
Le projet compte 11000 m2 de bureau en bordure de rocade
et environ 800 logements, du T1 au T5 en accession privée
et sociale. Pour accueillir entre 2 500 et 3000 personnes,
l’écoquartier propose plusieurs déclinaisons pour y résider. Le
quartier « Habiter dans les arbres », avec Gotham, le groupe
Pichet, Bouygues Immobilier, Océanis, le quartier « Cœur d’EcoQuartier » avec Clairsienne, Safran Immobilier, Gesfim, et le
quartier « La Lisière » avec le groupe Soline/SCICV Laurea, Fradin
Promotion, LP Promotion. Bouygues Immobilier a récemment
lancé Le Triptyk, 65 logements commercialisés avec une TVA
à 5,5 % (sous conditions) et à une moyenne de 2 800 e/
m2 pour une livraison prévue à partir du 3ème trimestre 2016.
Axanis, de son côté, lancera une opération dans le quartier de
la Buttinière, avec 31 logements en accession sociale.
A noter que Bouygues Immobilier commercialise le programme
Modernity, à Talence, une résidence de 55 logements, du
studio au 5-pièces, avec même des 4 et 5-pièces en duplex
ou souplex, à seulement 10 mn du centre-ville et à seulement
5 minutes à pied de la station de tramway Peixotto, pour une
livraison à partir du 4ème trimestre 2017.
C’est sur le domaine universitaire de Talence-Pessac-Gradignan,
qui compte principalement les filières droit et science politique,
économie, gestion, AES, sciences et technologies, ainsi que de
nombreux laboratoires de recherche, que BPD Marignan devrait
lancer, courant 2016, une résidence étudiante de 180 lots.
A Bruges, il y a bien évidemment l’aménagement de la Zac
des Vergers du Tasta, qui comprendra à terme près de 1
650 logements, dont 450 logements sociaux, est destinée à
recentrer l’urbanisation à l’intérieur de la rocade et à l’orienter
vers une démarche de développement durable.
Lamotte Promoteur et Bordeaux Montesquieu ont gagné
récemment un concours sur cette ZAC pour y réaliser 150
logements destiné aux accédants et dont la commercialisation
devrait débuter courant 2017.
D’autres opérations tissent le paysage de la commune, comme
cette opération réalisée par Vinci Immobilier en centre-ville et
livrée en 2017 ou encore l’opération sise sur l’îlot Petit Bruges,
à proximité de la future gare de tram des Allées de Boutaud
et où le groupe Lamotte, en copromotion avec Bordeaux
Montesquieu va réaliser quelque 200 logements et pour
lesquels les permis de construire seront déposés mi-2016. Le
début des travaux est attendu courant 2018.
Au Sud de Bruges, sur la commune Le Bouscat, Crédit Agricole
Immobilier lance en avant-première le programme Feeling B,
dans le quartier résidentiel des Ecus, un ensemble de logements
neufs du 2 au 4-pièces ainsi que des villas de 4-pièces, pour
une livraison attendue au second trimestre 2018.
Au nord de Bruges, à Blanquefort, Cogedim lance Un Bois,
des Jardins, 54 logements dont dix maisons, dans un quartier
résidentiel, en bordure des vignes du Médoc, d’un espace boisé
classé et à proximité des commerces et des écoles. La livraison
est attendue pour le 1er trimestre 2017.
A Mérignac, 2ème ville de Gironde et 3ème ville d’Aquitaine
avec 67 000 habitants, un panel d’offre de logements s’offre
aux futurs accédants ou investisseurs. La Zac « Centre Ville »,
piloté par Bordeaux Métropole Aménagement, s’étend sur un
territoire de 3,5 ha afin de proposer une offre diversifiée de
logements tout en redynamisant le commerce et en apportant
une dimension paysagères des espaces publics et privés.
L’aménagement de cette Zac, conçue par l’architecte-urbaniste
Alain Charrier, se décline en quatre phases : 68 logements sur
l’ilot 1, 110 sur l’ilot 2, 39 sur l’ilot 3 et 70 sur l’ilot 4. Sur les
287 logements de l’ensemble, 32 % sont à vocation sociale.
L’ilot 2 devrait être livré entre 2016 et 2017. Kaufman & Broad
commercialise Latitude 40, une résidence articulée en trois
bâtiments pour des logements du studio au 4-pièces, avec
des grandes terrasses en attique au dernier étage, pour une
livraison attendue à partir du 4ème trimestre 2017. n
37 - Aquitaine
Enquêtes
Bassin d’Arcachon
Le renouveau du Bassin
d’Arcachon
Même si le marché du logement neuf sur le
Bassin d’Arcachon reste relativement modeste,
le passage de certaines communes en zone B1
(Arcachon, La Teste-de-Buch, Gujan-Mestras
ou encore Le Teich), ajoutée à un attrait du
secteur qui ne se dément pas, confortent
l’implantation de nouvelles opérations.
> Entouré de pins, le Bassin d’Arcachon est un petit miracle ouvert sur l’Océan Atlantique, une mer
intérieure à échelle humaine. Autour d’Arcachon,
ville centre, se dresse des kilomètres de sable et
de plage, tantôt lovés en plein centre-ville, tantôt
léchant l’ambiance de jardins maritimes. Nervure
à proximité des commerces et des restaurants du
centre, la promenade du Front de Mer la plage
d’Arcachon s’étend sur quelques 800 mètres et
rappelle l’histoire de ce lieu où thalassothérapie,
climatothérapie et thermalisme firent les beaux
jours d’Arcachon dès le 18ème siècle, ce territoire devenant une commune à part entière par
décret de Napoléon III en 1857. « Arcachon est
une ville porteuse, vraiment magnifique, où l’on
trouve peu de programmes de logements et qui
se retrouve avec des prix aussi élevés que dans
certains secteurs de la Côte Basque », souligne
Jacques Rubio, Directeur général de Kaufman &
Broad Sud-Ouest.
Le groupe y propose justement la résidence
Essencia, 35 rue Georges Méran, pour un ensemble de 50 logements à proximité de la gare.
Commercialisée à un prix de vente moyen de
5 200 E/m2, de 263 000 à 451 000 E, les travaux viennent de démarrer et l’opération sera
livrée au cours du 1er trimestre 2017. L’offre
n’est certes pas pléthorique, mais elle n’est pas
non plus absente, à en juger par la qualité des
acteurs présents. Le groupe Pichet Immobilier
commercialise dans le même secteur, celui de la
Zac de 3 ha en centre-ville, en l’hôtel de ville et la
plage qui a reconfiguré Arcachon, le programme
baptisé Couleurs Tchanqués. Du 2 au 5-pièces, à
partir de 240 000 E, et évidemment éligibles au
dispositif Pinel, la résidence est sise à proximité
du Parc Mauresque, dans un quartier majoritairement constitué de résidences secondaires. De
son côté Seixo Habitat propose une opération,
Les Jardins d’Arcachon, une résidence de 28
logements en résidence principale, commercia-
AQUIPIERRE - LE BELEM
lisée à un prix moyen de 4 500 E/m2 depuis
novembre dernier, avec une livraison attendue
fin 2017. A noter qu’Axanis lancera une opération
sur Arcachon au cours du premier semestre.
Un bassin très en vue
Le Bassin d’Arcachon déploie un chapelet de petites communes très actives avec une offre de logements adaptée. Ainsi, à La Teste-de-Buch, AFC
Promotion livrera au 2ème trimestre 2017, la résidence Bois de Mer, un ensemble de 12 maisons
de ville et 7 appartements, dans une architecture
typique, pour une livraison au 2ème trimestre
2017. Si ExterrA par Domofrance projette de réaliser une opération à La Teste en 2017, d’autres
acteurs sont déjà présents tels que le Groupe
Pichet avec, depuis 2015, Les Portes du Pyla, un
écoquartier de 11 ha entre la station balnéaire de
Pyla-sur-Mer et le village nautique de Cazaux. A
la croisée de la forêt et de l’océan, sur le site
de l’ancien hôpital, les logements sont équipés
d’un réseau de chaleur avec 100 % d’énergies
renouvelables et la récupération sera réalisée en
utilisant un corridor naturel.
Au total, près de 450 logements y seront
construits sous forme de trois ensembles, Cou-
Enquêtes
Bassin d’Arcachon
leur Pyla, Espace Pyla et, bientôt, Côté Pyla. Les
candidats acquéreurs y trouveront des logements
du une au 4-pièces, de 29 à 88 m2, à partir de
145 000 E. Fin 2016, BPD Marignan (par ailleurs
en réflexion sur un projet patrimonial à Arcachon), lancera, en partenariat avec Link City, filiale
de Bouygues Construction (une démarche d’écoquartier durable et connecté), une opération en
hyper centre sur la commune de La Teste. C’est
sur cette commune que Kaufman & Broad livrera
au 3ème trimestre 2017 Le Domaine des Testerins (du nom des habitants de la commune),
une opération comprenant 20 logements collectifs et 10 maisons, en résidence principale mais
aussi en investissement locatif pour transformer
ces logements au terme de la période réglementaire en résidence secondaire. L’opérateur devrait
également réaliser une nouvelle résidence sur la
commune.
A Andernos, Seixo Promotion commercialise La
Clairière des Pêcheurs, une opération atypique
de 64 logements, sous forme d’éco-hameau
qui sera livrée en octobre 2017. Ce quartier
arboré de 32 maisons et de 48 appartements
de conception bioclimatique laisse une place
majeure à la nature. Construits sur un parc boisé
de plus de 22 000 m2, les 32 maisons et les 10
habitations de 4 appartements s’ouvrent sur un
environnement naturel. Les larges terrasses et les
jardins privatifs agrandissent les espaces de vie
tout en protégeant l’intimité des résidents. Les
logements sont commercialisés à 2 900 E/m2 et
sont principalement destinés à des accédants à
la propriété attirés par un mode d’habiter foncièrement différent des opérations classiques. Avec
Le Clos des Molliets, un lotissement de 23 terrains à bâtir à partir de 750 m², viabilisés et libres
de constructeurs, Aquipierre est aussi présent sur
Andernos.
Le promoteur propose aussi sur la commune
voisine, à Arès, Villa de La Plage, une résidence
de 23 appartements, en résidence principale,
secondaire ou en investissement locatif, dont la
livraison est attendue en fin d’année.
De son côté ID&AL lance au mois d’avril une opération de 15 logements à la fois d’investissement
et patrimonial, sur la commune du Teich, sise rue
des Fleurs. Les 2 et 3-pièces, à un prix moyen
de 3 600 E/m2, parking compris, seront livrés au
4ème trimestre 2017.
L’amélioration du mouvement pendulaire avec
Bordeaux et le bassin d’emploi de Mérignac ne
devrait que conforter la place de cette commune
et accroître son attrait.
n
39 - Aquitaine
Enquêtes
Pays Basque et sud des Landes
Sud-Aquitaine : un marché
complet et attractif
D’Hendaye à Angresse, de Bayonne à
Anglet, le marché du logement neuf prend
de belles couleurs avec des lancements de
programmes diversifiés, tant en matière
d’implantation que de budgets.
> Pour la plupart du monde, l’annonce est passée quasiment inaperçue. Pas pour les acteurs
de la construction qui savent le poids de mesures
en faveur du logement. Qui sait ainsi que les
communes d’Angresse, de Bénesse-Maremne
ou de Biscarosse ont été reclassées de la zone
B2 à B1 dans les Landes, ou que dans les Pyrénées-Orientales, Ustaritz, Ascain ou encore Biriatou sont passé de la zone B2 à B1, dans le cadre
du changement de zonage ? Ce changement,
presque imperceptible, de zonage puisqu’il ne
concerne que quelques communes (d’autres
sont aussi passées de C à B2) a son importance
dans l’intérêt grandissant que l’on peut avoir pour
certaines opérations, notamment dans le cadre
d’un investissement locatif.
Par sa diversité géographique, entre le piémont
pyrénéen au nord, la montagne au sud et ses
32 km de côte au fond du golfe de Gascogne
à l’ouest, avec son climat doux et clément, le
Pays Basque continue d’attirer et, au-delà, le Sud
Aquitaine. Avec 1 437 ventes nettes en 2015, le
marché est certes en recul par rapport à 2014,
mais toujours solide. Ce qui est acté, et le zonage
n’y est évidemment pas pour rien, c’est le retour
des investisseurs qui sont désormais majoritaires
avec 58 % des ventes et qui permet de s’interroger sur l’évolution même de la nature de ce marché qui, jusqu’ici, était clairement axé sur les propriétaires occupants. C’est donc une confirmation
de ce que pressentaient les professionnels l’an
dernier, avec un soutien de ce segment avec le
dispositif Pinel. Au 1er trimestre 2015, les ventes
avaient en effet progressé de 15 % par rapport
à la même période de 2014, « exclusivement
générée par les investisseurs qui représentent 59
% de ces ventes et principalement centrée sur
l’agglomération bayonnaise », expliquait Pascal
Thibaut, vice-président de la FPI.
Le prix moyen du marché a progressé, à
4 100 e/m2 (parking compris), mais des écarts
importants sont observés, entre un prix moyen
de 4 800 e/m2 à Anglet et les 3 800 e/m2 de
Bayonne, les deux principaux pôles d’activité en
matière de logements neufs.
Aquitaine - 40
Si l’on avait pu observer il y a quelques années
une certaine appétence pour l’arrière-pays, « le
marché répond à la fois à un investisseur en Loi
Pinel, à un investisseur patrimonial comme à
un accédant pour un produit haut de gamme,
à un accédant ou à un propriétaire de résidence
secondaire, explique Pascal Thibaut. Tous les
segments sont ici présents ». Quant au stock,
jusqu’ici relativement réduit, voire problématique,
il est actuellement de 12 mois, ce qui retire une
pression sur un marché assez diversifié, qui a
connu de nouveaux lancements d’opérations.
Une offre diversifiée logements neufs
Dans le Pays Basque, à Anglet, où la modification
en cours du PLU vise à mieux maîtriser la qualité urbaine, architecturale et paysagère des projets, tout en encadrant les droits à bâtir, plusieurs
projets sont en cours de commercialisation ou
en projet. Sagec Atlantique commercialise Carré
64 dans le centre-ville, une résidence contemporaine de 50 logements, du une au 4-pièces
autour d’un jardin suspendu, avec des appartements attiques au dernier étage et de vastes
terrasses. Commercialisée à un prix moyen de
4 000 e/m2, cette opération devrait être livrée
au 4ème trimestre 2017. Seixo Habitat est aussi
très présent dans ce secteur avec Haritz-Ondo,
17 logements, à seulement 10 mn à pied de la
mairie. Commercialisée à environ 4 000 e/m2,
elle sera livrée en septembre 2017. A noter que
Enquêtes
Pays Basque et sud des Landes
SÉFISO - LES BALCONS d’ANTSOENIA
le COL livrera en septembre avec Les
Terrasses de l’Avenue, un programme
mixte de logements, dont 67 logements
en accession sociale et 37 logements
locatifs. Avec Spring Garden, toujours à
Anglet, AFC Promotion livrera au 2ème
trimestre 2017, dans le quartier des Fleuristes, un ensemble de trois villas et de
14 appartements. Le même promoteur
aura livré, le 1er trimestre 2017, L’Ecrin
des Sables, une opération de 16 logements sise entre les plages d’Anglet et
les commerces de la place des 5 Cantons. Enfin, parmi les lancements sur
Anglet, on pourra citer celui de Bouygues
Immobilier avec Arborescence, une résidence insérée dans un environnement
boisé, pour une livraison attendue au
4ème trimestre 2017.
Bayonne constitue aussi un marché porteur. ID&AL vient d’ouvrir une agence sur
la Côte Basque, « pour lancer sur un territoire dynamique des projets de petites
tailles », comme l’indique Pierre Vital, son
dirigeant. Un programme de 51 logements sera commercialisé à partir d’octobre 2016, dans le secteur de Bayonne,
vers Saint-Pierre d’Irube. Le promoteur
est aussi positionné sur un appel d’offres
concernant le dernier îlot de la Zac du
Séqué, pour un projet de logements modulables, orienté en accession. Sur la Zac
du Séqué, justement, Seixo Habitat vient
tout juste de lancer Zoriona (qui signifie
« bonheur » en basque) une résidence
de 28 logements (Arana de aranabereziartua architecture) avec 800 m2 de
commerces, à un prix dédié à l’accession, d’une moyenne de 2 800 e/m2.
Par ailleurs, ExterrA par Domofrance lancera prochainement deux opérations à
Bayonne, dont une de 45 logements sur
les hauts de Bayonne.
Sur la Côte, Kaufman & Broad confirme
l’attrait de Biarritz et, surtout, la possibilité
d’y réaliser des opérations. C’est le cas
avec le quartier Kléber, un site de 4 hectares autrefois proche du centre-ville, qui
a vu la réalisation de près de 500 logements, dont une offre qui s’est voulu à
prix accessible. Icade termine la réalisation de Biarritz Belflore, 30 logements
qui seront livrés au 2ème trimestre
2016 tandis qu’AFC Promotion propose
une opération typiquement inscrite dans
l’architecture locale, au cœur du centreville, avec Avenue Foch, livrable au 3ème
trimestre 2017.
D’autres résidences vont étayer l’offre,
comme celle de Kaufman & Broad qui
lance en mars Hegoaldea, 75 logements en plein centre-ville d’Hendaye,
à 3 200/3 400 e/m2 en moyenne, qui
répondra, entre autres, à une demande
de clientèle espagnole de retour et en
quête de résidence secondaire, mais
aussi en résidence principale et en investissement locatif. La livraison est attendue au 1er semestre 2018. D’autres
communes sont concernées par une
nouvelle offre à l’instar de Saint-Pierre
d’Irube où Sagec Atlantique réalise une
première tranche de 60 logements avec
Bizi-Lekua, à 3 300 e/m2, pour une livraison au 3ème trimestre 2017.
A noter enfin que le Sud des Landes
reste attrayant et doit faire face à une
demande récurrente. Sagec Atlantique
vient ainsi de lancer à Ondres Les Jardins d’Hestia, 57 logements, à 3 000 e/
m2 habitable, pour une livraison fin 2017.
Kaufman & Broad vient, de son côté, de
démarrer la commercialisation sur la
proche commune de Tarnos avec L’Orée
des Landes, 45 logements proposés à
3 000 e/m2, en accession à la propriété
ou en investissement locatif. Un marché
dynamique, divers et attractif. Quant à
Seixo Habitat, le promoteur vient tout
juste de lancer deux belles opérations :
la première est sise en plein centre
d’Angresse, avec le programme Herretera, à un prix moyen de 3 400 e/m2
parking compris, la seconde étant Escadenza, 18 logements à un prix moyen de
2 800 e/m2, à Benesse-Maremne. n
41 - Aquitaine
Logement neuf
Achat en VEFA
AFC PROMOTION - AT HOME
Acheter un logement
neuf à un promoteur
La vente en l’état futur d’achèvement est
«
le contrat par lequel le vendeur transfère
immédiatement à l’acquéreur ses droits
sur le sol ainsi que la propriété des
constructions existantes. Les ouvrages à
venir deviennent la propriété de l’acquéreur
au fur et à mesure de leur exécution ;
l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à
mesure de l’avancement des travaux. Le
vendeur conserve les pouvoirs de maître de
l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.»
(Article 1601-3 du Code Civil).
> La V.E.F.A est régie par la loi n° 67-3 du 3
janvier 1967 ainsi que par les Articles L 261-1
et suivants et R 261-1 et suivants du Code de la
construction et de l’habitation.
Le logement vendu peut être un appartement
(cas le plus courant) ou une maison individuelle
(cas des « lotissements en village », ou des
copropriétés horizontales).
La loi prévoit un mécanisme qui s’échelonne dans
le temps : la VEFA connaît un contrat préliminaire
(contrat de réservation) et un contrat définitif.
Aquitaine - 42
Le mécanisme de la VEFA peut être résumé
en 6 points principaux
1. La signature du contrat de réservation
Le promoteur fournit les plans et une description
sommaire du logement ainsi que les conditions
particulières (prix, notaire, numéro de permis de
construire, architecte, délai de réalisation de la
vente, date de livraison)
L’acquéreur verse un dépôt de garantie égal à
5% maximum du prix de vente prévisionnel du
logement.
2. La réception du contrat de réservation
L’acquéreur dispose de 7 jours après la date de
réception pour accepter ou se rétracter. En cas de
rétraction, il doit le faire savoir par AR.
3. La réception du contrat définitif
Le délai de 7 jours est passé, le contrat de
réservation est acquis.
L’acquéreur reçoit le contrat définitif au moins
1 mois avant sa signature chez le notaire.
4. La signature du contrat définitif
L’acquéreur devient propriétaire du logement,
mais n’en a pas encore la jouissance.
5. La construction du logement
L’acquéreur effectue des paiements échelonnés
(en pourcentage du prix), au fur et à mesure de
l’évolution de la construction.
Logement neuf
Achat en VEFA
Détail
des paiements
A l’achèvement
des fondations
A la mise hors
d’eau (toiture)
Achèvement
des travaux
Solde à la
livraison
Appart.
Maison
35%
20%
70%
45%
95%
85%
5%15%
6. La livraison du logement
Trois cas sont possibles :
• L’acquéreur accepte la livraison
- Signature du procès verbal de livraison
sans réserve
- Paiement du solde
- Remise des clefs
• L’acquéreur accepte la livraison, mais
formule des réserves
- Constat de certaines défectuosités ou
dysfonctionnements des équipements
ne vous empêchant pas d’habiter les
lieux
- Signalement de ces problèmes (vices
apparents) dans le procès verbal de
livraison
- Paiement du solde
-
Le promoteur s’engage à réparer les
défectuosités dans le mois qui suit
- Le promoteur vous remet les clefs
• L’acquéreur refuse la livraison
- Constat de graves malfaçons empêchant
d’habiter le logement et nécessitant
des travaux complémentaires
- Le promoteur signe un procès verbal
constatant le refus de livraison
- Un nouveau rendez-vous devra être fixé
ultérieurement
Refuser la livraison, c’est faire valoir que
le vendeur a manqué à son obligation
de délivrance (articles 1603 et 1604 du
Code civil).
Dans ce cas, l’acquéreur s’expose à ce
que le promoteur engage une action
en vue de faire constater le caractère
« livrable » du bien.
Le refus n’est donc à conseiller que
s’il y a non conformité manifeste de
la chose livrée au descriptif (surface,
défauts graves, prestations importantes
inférieures à celles promises et non
« rattrapables ») ou si l’état de non-finition
rend le bien impropre à sa destination.
En « VEFA », l’acquéreur a déjà acheté
et il est déjà propriétaire des ouvrages
au fur et à mesure de la construction ;
s’il refuse la livraison, et le règlement du
solde du prix (hors retenue de garantie)
qui y est lié, le vendeur peut engager
une simple action de recouvrement sur
le versement omis.
S’il n’y a que des problèmes d’ordre
mineur, fussent-ils nombreux, l’acquéreur
a intérêt à accepter la livraison, quitte à
relever avec beaucoup de soin tous les
manquements du promoteur. C’est ce
qu’on appelle les «réserves» consignées
lors de la livraison. En outre, en « VEFA »,
l’acquéreur dispose d’un mois après
la livraison pour compléter la liste des
réserves de tous genres, et il dispose
de la part du promoteur d’une garantie
spéciale, dite des « vices apparents »,
qu’il peut faire jouer (judiciairement)
dans un délai d’un an après la livraison si
les réserves ne sont pas levées.
L’acquéreur peut alors demander soit
l’annulation de la vente, soit la réduction
du prix, à moins que le promoteur ne
s’engage à y remédier (article 1642-1
du Code civil) !
Autre avantage : il peut consigner jusqu’à
5% du prix de vente jusqu’à ce que les
réserves soient levées : cela s’appelle
une retenue de garantie (article R26114 du Code de la construction et de
l’habitation).
Enfin, pour les défauts ou désordres non
visibles à la livraison et qui apparaîtront
ultérieurement, il dispose des mêmes
garanties que l’acquéreur d’un bien
achevé.
n
> A savoir
Attention : ne pas confondre
«réception et livraison» !
Préalablement à toute livraison
de parties privatives ou de parties
communes, le promoteur en sa qualité
de maître d’ouvrage doit procéder,
seul et sous sa responsabilité, avec
les entreprises de la construction, à la
réception des bâtiments, ouvrages et
équipements qu’il a fait réaliser par
rapport aux marchés qu’il a conclu
avec elles.C’est cette réception qui
constitue le point de départ des trois
garanties légales : parfait achèvement
(sur la base des réserves notées à la
réception), biennale et décennale.
Les éventuels manquements du
promoteur dans la qualité des
prestations du produit livré par rapport
à ses engagements contractuels
consignés
dans
les
descriptifs
annexés aux actes de vente, soit du
fait de la définition des marchés ou
du fait d’omission de réserves à la
réception, relèvent de sa responsabilité
contractuelle.
La livraison des parties privatives
comme des parties communes marque
quant à elle le transfert de la garde des
locaux, ouvrages et équipements, ainsi
que de la responsabilité d’entretien.
Elle marque aussi la transmission
des droits du maître d’ouvrage, aux
acquéreurs pour les parties privatives et
au syndicat des copropriétaires pour les
parties communes, concernant la mise
en jeu des garanties légales parfait
achèvement, biennale et décennale.
Le promoteur passe alors du statut de
maître d’ouvrage à celui de « garant de
l’exécution des obligations mises à la
charge des personnes avec lesquelles il
a traité au nom du maître de l’ouvrage »,
(article 1831-1 du Code civil). Mais la
livraison des parties privatives comme
des parties communes a également une
autre fonction : celle de faire constater
par les acquéreurs la conformité du
produit livré au descriptif contractuel
annexé à leurs actes de vente.
PICHET - URBAN ART
43 - Aquitaine
Loi PINEL
Loi Pinel
Investissement locatif : dernière ligne
droite pour le dispositif « Pinel »
> Jusqu’au 31 décembre 2016, tout
investisseur qui acquiert ou fait
construire un logement neuf ou en l’état
futur d’achèvement, peut bénéficier
d’une réduction d’impôt sur le revenu.
Celle-ci étalé au choix sur six, neuf ou
douze ans, s’élève à 12, 18 ou 21 % du
prix d’achat du logement, dans la double
limite de 300 000 E et d’un plafond de 5
500 e au m².
Le logement doit être mis en location pendant
une période minimale de six, neuf ou 12 ans
et le loyer appliqué doit respecter un plafond
de loyer qui varie en fonction des zones, mais
généralement inférieur d’environ 20 % aux
loyers de marché.
Le locataire peut être l’ascendant ou le
descendant du propriétaire, mais dans tous les
cas, son niveau de ressources n’excède pas un
plafond. Enfin, le logement respectera un niveau
de performance énergétique globale.
Des conditions à remplir
Cette opération d’investissement locatif est
Aquitaine - 44
limitée pour chaque propriétaire investisseur à
deux logements par an au maximum (dans la
limite d’un investissement total de 300 000 e
par an). Il s’agit de logements neufs ou
assimilés à des logements neufs : logement
nouvellement construit, acquis neuf ou en l’état
futur d’achèvement (VEFA), logement acquis
par le contribuable faisant ou ayant fait l’objet
de travaux concourant à la production ou à la
livraison d’un immeuble neuf. Il peut également
s’agir, dans certains cas, de logements indécents
réhabilités, de locaux transformés en logements.
Pour les logements neufs, le niveau de RT 2012
devra être la règle, tandis que pour les bâtiments
existants, il est demandé le label « Haute
performance énergétique, HPE rénovation »
ou le label « Bâtiment basse consommation
énergétique rénovation, BBC rénovation 2009 ».
Dans tous les cas, le logement devra être acquis
au plus tard au 31 décembre 2016.
Attention au zonage
Le dispositif « Pinel » est réservé aux zones
tendues, c’est-à-dire aux secteurs géographiques
où la demande locative est forte et où il existe
Loi PINEL
Loi Pinel
de réels besoins en logement intermédiaire entre le parc social
et le marché libre. En Aquitaine, les logements acquis ou
construits doivent se situer en zones B1, mais peuvent aussi se
situer dans une commune de zone B2 sous réserve que celle-ci
ait reçu un agrément du préfet de région.
Plafond de loyers (en e/m2) baux 2016
Zone A bis
Reste de
la zone A
Zone B1
Zone B2
16,83
12,50
10,07
8,75
Cas pratiques
KAUFMAN & BROAD - LE METROPOLITAIN
Un particulier acquiert à Bordeaux (zone B1), le 1er mars
2016, un appartement neuf de 61 m², pour un montant
de 210 000 e. Cet appartement respecte la réglementation
thermique 2012. Le loyer mensuel pour le logement doit être
inférieur ou égal au plafond, pour un bail conclu en 2016, à
620,41 e.
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, le logement doit être
loué dans les 12 mois qui suivent son achèvement ou son
acquisition si elle est postérieure à son achèvement. Le montant
de la réduction d’impôt sur le revenu dont pourra bénéficier
son propriétaire est de : 25 200 e sur 6 ans, 37 800 e sur 9
ans, 44 100 e sur 12 ans (à compter de l’année d’achèvement
du logement, ou de son acquisition si elle est postérieure à
l’achèvement).
Toujours en zone B1, un acquéreur achète 184 500 e un
3-pièces de 65 m2 à Bennesse-Maremne, dans les Landes.
Pour un bail conclu en 2016, le loyer sera de 648 e et le montant
de la réduction d’impôt sur le revenu permettra de bénéficier
de 22 140 e sur 6 ans, 33 210 e sur 9 ans, 38 745 e sur 12
ans. n
Le plafonnement des ressources des locataires en E (baux 2016)
Localisation du logement
Composition du foyer locataire
Zone A bis
Reste de la zone A
Zone B1
Zone B2
Personne seule
36 993 e
36 993 e
30 151 e
27 136 e
Couple
55 287 e
55 287 e
40 265 e
36 238 e
Personne seule ou Couple
+ 1 personne à charge
72 476 e
66 460 e
48 422 e
43 580 e
Personne seule ou Couple
+ 2 personnes à charge
86 531 e
79 606 e
58 456 e
52 611 e
Personne seule ou Couple
+ 3 personnes à charge
102 955 e
94 240 e
68 766 e
61 890 e
Personne seule ou Couple
+ 4 personnes à charge
115 851 e
106 049 e
77 499 e
69 749 e
Majoration par pers. à charge
supplémentaire à partir de la 5ème
+12 908 e
+11 816 e
+8 646 e
+7 780 e
45 - Aquitaine
Logement neuf
Location accession
AXANIS - BILOBA
La Location Accession (PSLA)
de plus en plus prisée
Immobilier Mode d’Emploi
fait le point sur ce système très
avantageux pour les acquéreurs.
> Parmi les outils qui existent pour permettre aux
particuliers répondants aux critères d’éligibilité, il
existe un système totalement sécurisé qui est le
principe de la location accession tel qu’il vous est
expliqué ci-après.
Pour la région, le monde HLM est particulièrement
mobilisé et propose sur de nombreux logements
neufs accessibles selon le principe du PSLA et
encore éligibles à la TVA 5,5 %.
Qu’est ce que le PSLA ?
Le prêt social location accession (PSLA) est un
dispositif d’accession à la propriété.
Il s’adresse à des ménages sous plafonds de
ressources qui achètent un logement neuf dans
des opérations immobilières agréées par l’Etat.
Ce système a été conçu pour les primo accédants,
mais ne leur est pas strictement réservé.
Aquitaine - 46
Il peut d’ailleurs constituer une bonne solution
pour ceux qui veulent financer leur acquisition
par la vente de leur premier logement, la phase
locative leur permettant d’attendre tranquillement
que cette vente soit effective, sans être obligé de
prendre un crédit relais.
Le PSLA s’adresse plus généralement à des
ménages bénéficiant de ressources modestes et
ne disposant pas forcément d’apport personnel.
Ces plafonds de ressources sont définis par un
arrêté du 2/12/2005 et modifiés par un arrêté
du 7/04/2009.
Le PSLA se caractérise par un dispositif
d’acquisition qui s’exécute en 2 temps :
• D’abord en passant par une phase locative qui
ne peut excéder 5 ans. Ce délai est variable
selon les opérateurs et 5 ans est la durée figurant
dans les documentations institutionnelles.
En réalité, l’acquéreur peut déterminer une
période bien plus courte s’il le décide.
• Puis en accédant définitivement, et à tout
moment, à la propriété.
Logement neuf
Location accession
Pour 1 personne destinée à occuper le logement
Plafond de 23 792,00 e
Pour 2 personnes destinées à occuper le logement
Plafond de 31 727,00 e
Pour 3 personnes destinées à occuper le logement
Plafond de 36 699,00 e
Pour 4 personnes destinées à occuper le logement
Plafond de 40 666,00 e
Pour 5 personnes destinées à occuper le logement
Plafond de 44 621,00 e
Les plafonds de ressources
• L’exonération de taxe foncière pendant 15 ans,
• L’absence d’intérêts intercalaires (le fait de rembourser les
appels de fonds au fur et à mesure de l’avancée des travaux),
• Le bénéfice d’un dispositif de sécurisation de l’accession.
• Frais de notaires réduits
• Possibilité de cumuler avec d’autres aides.
Les opérateurs sont tenus de proposer la sécurisation HLM au
moment de la levée d’option du PSLA (prêt social de location
accession). Cette sécurisation doit figurer dans les contrats de
location-accession à la propriété et les contrats de vente.
n
En ce qui concerne notre région, les zones B et C sont
essentiellement concernées. (Voir tableau ci-dessus)
Les avantages du logement en PSLA
Avec le prêt social location-accession, il est proposé au plus
grand nombre de ménages de devenir propriétaires de leur
logement principal.
Le PSLA permet d’acquérir un logement neuf en ayant la garantie
d’un prix plafonné lors de l’acte de rachat, et en bénéficiant de
conditions économiques très avantageuses :
• Un taux de TVA réduit à 5.5%,
• Une minoration du prix de vente d’au moins 1 % par année
de location,
> Repère
Plus d’informations :
Contacter les organismes figurant
dans notre carnet d’adresse
des opérateurs
www.developpement-durable.gouv.fr - rechercher PSLA
www.hlm.coop - rechercher PSLA
LES COORDONNEES DES OPÉRATEURS PSLA EN AQUITAINE
Nom
Promoteur
Adresse
Site Web
Téléphone
exterrA par
Domofrance
10 bis Allées de Tourny
Bordeaux
www.exterra.fr
05 40 13 12 13
CLAIRSIENNE
223, av. Emile Counord, 33081 BORDEAUX CEDEX
www.clairsienne.com
05 56 292 292
Gironde Habitat
40, rue d’Armagnac,
33074 BORDEAUX CEDEX
www.gironde-habitat.fr
05 57 59 27 27
Axanis
13, rue du Docteur C. Nancel-Pénard
33000 BORDEAUX
www.axanis.fr
05 56 99 97 97
Mésolia
16/20 rue Henri Expert,
33082 BORDEAUX
www.mesolia-habitat.fr
05 56 11 50 50
HSA-Office de Bayonne
2 chem. Abbé Edouard Cestac
64100 BAYONNE
www.habitatsudatlantic.fr
05 59 58 40 00
Le COL
88 Bd Alsace-Lorraine
64000 PAU
www.le-col.com
05 59 52 56 61
05 59 62 42 03
05 59 52 32 15
La Béarnaise Habitat
45 bd Alsace-Lorraine
64000 PAU
www.bearnaise-habitat.com
05 59 02 22 88
Habitat
Landes Océanes
103 avenue francis plante
40100 DAX
www.habitatlandes.com
05 58 90 95 25
Habitalys
36 bis, bd Scaliger - BP 58
47003 AGEN CEDEX
www.habitalys.com
05 53 77 05 79
05 53 20 18 12
47 - Aquitaine
Actualités
Etablir son budget
Etablir son budget
Etablir son budget pour
acheter son logement neuf sur
l’agglomération toulousaine
> Les trois grandes étapes du cycle d’achat des primoaccédants
La première question à se poser avant de vouloir devenir
propriétaire est de savoir de quel budget l’on dispose… Il vous
faut donc commencer par établir un plan de financement.
Vous connaîtrez ainsi le montant des fonds dont vous pourrez
disposer afin de déterminer le montant possible de l’opération.
Il vous restera alors à faire le tour des banques pour obtenir
un crédit sur mesure. Ne pas hésiter à mettre les banques
en concurrence et également à consulter les courtiers qui ont
pignon sur rue dans votre zone géographique. Une question
cruciale qui vous permettra également de définir votre quartier
ou secteur de l’agglomération toulousaine qui vous sera le plus
accessible.
Votre apport personnel
Faites le compte de la somme que vous pourrez investir dans
votre projet sans emprunter. Vos économies constituent votre
apport personnel. N’hésitez pas non plus à solliciter votre famille
proche. Plus votre apport sera important, meilleures seront les
conditions que vous consentira la banque.
Généralement, les banques demandent qu’au moins 10 % de
l’opération soit financé par vos économies. En pratique, 20 à
30 % d’apport sont particulièrement appréciés. Si votre bas de
laine n’est pas suffisamment garni, un certain nombre de petits
prêts permettent de gonfler votre apport. Il s’agit principalement
du prêt 1 % logement d’Action Logement, du prêt pour les
personnels de la fonction publique, des prêts des caisses de
retraite, des prêts départementaux, régionaux ou municipaux,
prêt des armées pour les militaires. En effet, il arrive de plus en
plus fréquemment que les Mairies proposent un complément
de prêt. Il est à noter que les villes de Bordeaux et de Toulouse
proposent un coup de pouce supplémentaire. Le prêt à taux
0 % est également assimilé à de l’apport personnel.
Enfin, si vos revenus sont suffisants, certains établissements
financiers accepteront de vous prêter 100 % de l’opération.
Bien entendu, cette solution est plus onéreuse. Dans le cas où
votre famille vous prête de l’argent, il est conseillé de rédiger par
écrit les conditions du prêt et les modalités de remboursement.
Votre capacité d’endettement
Une fois l’inventaire de vos économies établi, il vous faut
déterminer votre capacité de remboursement. Listez d’un côté
l’ensemble de vos ressources et de l’autre vos dépenses et
charges. Vous évaluerez ainsi le montant maximal que vous
pourrez consacrer chaque mois au remboursement. La règle
d’or consiste à respecter votre capacité d’endettement qui ne
doit pas dépasser 33 % de vos revenus. Au-delà, il y a risque
de surendettement… Une précaution importante à prendre en
considération est d’éviter d’avoir des comptes trop souvent à
Aquitaine - 48
découvert. Votre banquier étudiera l’historique de votre compte
bancaire pour connaître votre comportement face à la gestion
de vos revenus. Les banquiers n’étant pas des mécènes, ils
privilégieront toujours des candidats à l’accession « fourmis »
plutôt que « cigales» !
Les aides possibles et les différentes formes de
financement
Il existe deux types de prêts aidés par l’État, les prêts
conventionnés et le prêt à taux 0 %. Vous pouvez soit obtenir
un Prêt conventionné classique (PC), soit un Prêt à l’accession
sociale (PAS). Point commun : ils ouvrent droit à l’Aide
personnalisée au logement (APL). Pour en bénéficier, le prix
d’achat du bien ne doit pas dépasser un certain montant au
mètre carré auquel s’ajoutent, pour le PAS, des conditions de
ressources. Les prêts épargne-logement issus d’un compte
(CEL) ou d’un plan (PEL) entrent également dans cette
catégorie. Après une période d’épargne, vous avez droit à un
prêt dont le montant et la durée dépendent des intérêts acquis.
Quant au taux, il dépend de la date de souscription.
• Le Plan d’Epargne Logement, qui encourage l’effort
d’épargne, permettant d’en réduire le coût sans nuire à son
attractivité,
• Les aides personnelles au logement (APL-AL Accession)
existent pour mieux sécuriser la solvabilité des familles face
aux accidents de la vie,
• Le « PTZ + « accompagne le déclenchement de l’acte
d’achat. Le PTZ+ propose des montants et des durées de
prêts supérieurs. Il est universel pour les primo-accédants
et s’adresse exclusivement à l’acquisition de la résidence
principale, sous condition de ressources mais son montant et sa
durée de remboursement dépendent toutefois des ressources
de l’intéressé. Le montant du prêt est un pourcentage de
Actualités
Etablir son budget
l’opération totale et calculé en fonction de la localisation,
de la performance énergétique, du nombre d’occupants, du
type de logement neuf ». Il permet d’accompagner ainsi un
nombre plus important de candidats à l’accession dans le
neuf en habitat groupé ou individuel. À ne pas confondre avec
l’éco prêt à taux zéro qui est lui, destiné à financer les travaux,
• Le Prêt d’Accession Sociale (PAS). Peut en bénéficier toute
personne désirant financer la construction, l’acquisition ou
l’amélioration d’un logement neuf ou ancien, sans condition
de travaux, exception faite des logements destinés à la location.
Le principal intérêt de ce prêt est qu’il ouvre droit à l’APL (sous
réserve évidemment de remplir les conditions d’attribution
de cette aide) et à un dispositif de sécurisation en cas de
difficultés de remboursement. Ceci ne doit toutefois pas vous
empêcher d’en comparer les conditions (notamment le taux
d’intérêt) avec celles des autres prêts immobiliers, notamment
les prêts bancaires traditionnels. Car n’oubliez pas que si vous
souscrivez un prêt bancaire traditionnel, vous n’aurez pas droit
à l’APL, mais vous pourrez toujours bénéficier de l’allocation
de logement si vous en remplissez les conditions. Le prêt PAS
constitue une forme particulière de prêt «conventionné». Ce
dernier est presque totalement tombé en désuétude, car il
n’est plus adapté aux conditions du marché. L’ouverture des
droits à l’APL est réellement le principal avantage, car son
taux d’intérêt est plus élevé que celui des prêts bancaires
classiques. Donc des calculs s’imposent
Sachez que si vous remplissez les conditions, notamment celle
relative aux ressources (voir tableau ci-dessous), la banque
est obligée de vous proposer un prêt PAS et non pas un prêt
conventionné classique. Les caractéristiques de ce prêt sont
les mêmes que celles d’un prêt conventionné ordinaire en ce
qui concerne les conditions que doivent remplir les logements
(destination, surface, habitabilité et prix de revient) ainsi que la
durée et le montant du prêt.
Plafonds de ressources 2016 (e)1
Zone A2
Zone B12
Zone B22
Zone C2
1 personne
37 000
30 000
27 000
24 000
2 personnes
51 800
42 000
37 800
33 600
3 personnes
61 900
51 000
45 900
40 800
4 personnes
74 000
60 000
54 000
48 000
5 personnes
85 100
69 000
62 100
55 200
6 personnes
96 200
78 000
70 200
62 400
7 personnes
107 300
87 000
78 300
69 600
8 personnes
et plus
118 400
96 000
86 400
76 800
(1) Depuis le 1er octobre 2014 les plafonds du prêt PAS sont alignés sur ceux du PTZ.
(2) Le zonage est fixé par l’arrêté du 1.8.14, modifié par l’arrêté du 30.9.14, en vigueur
depuis le 15 octobre 2014.
Avantages :
• Bonification possible du taux par rapport à un prêt classique
• Réduction des frais de garanties hypothécaires (exemple :
120 e pour un prêt de 95 000 e)
• Ouvre droit à l’APL.
Inconvénients :
• Bénéfice sous condition de ressources (voir tableau) ;
• Durée du prêt : 5 à 30 Ans ;
• Montant minimum : 4000 e
• Le Prêt 1% Logement
Le prêt 1% Logement est réservé aux salariés des entreprises
adhérentes à la Caisse Interprofessionnelle du Logement :
primo-accédants ou en mobilité professionnelle (aucun critère
de distance ou de temps de trajet n’est requis. Le dispositif est
applicable dans les 24 mois suivant le changement de lieu de
travail).
Toute demande de prêt est soumise :
1. à l’accord de votre employeur qui, dans le cadre de sa
politique interne, fixe le montant et la durée du prêt en fonction
de la réglementation en vigueur et du choix de gestion de ses
fonds 1%. Un accord de sa part doit être joint à la demande de
prêt achat-travaux. N’hésitez pas à vous renseigner directement
auprès du service du personnel de votre entreprise.
2. à une étude préalable réalisée par la Caisse Interprofessionnelle
du Logement (CIL) ayant pour but de s’assurer de la faisabilité
réglementaire de l’opération et de la solvabilité des futurs
accédants.
3. à des critères d’octroi :
• Le taux d’endettement doit être inférieur ou égal à 33 %
maximum des ressources nettes,
• L’apport personnel réel (hors prêts assimilés à de l’apport
personnel) doit être supérieur à 8 % du coût de l’opération
(frais de notaire inclus), (inférieur à 40%)
• Les échéances sont mensuelles et réalisées par prélèvement
(minimum 20 e)
Le Prêt 1% Logement ne peut pas dépasser 50% du coût total
de votre opération. Son taux est de 1% l’an hors assurance, sans
frais de dossier ni frais de garantie. Sa durée est de 2 à 20 ans,
en accord avec votre employeur. (Sous réserve de modifications
intervenues au moment de la mise sous presse).
Une fois toutes ces démarches accomplies vous saurez
exactement de combien vous disposez et vous pourrez
commencer à démarcher les promoteurs et opérateurs qui
proposent un logement neuf sur Toulouse Métropole qui vous
convient dans le quartier qui vous sied. Souvenez vous qu’il
vaut mieux parfois pour un 1er achat acheter plus petit que ce
que vous n’auriez souhaité et quitter ainsi le secteur du locatif.
Il sera toujours temps quelques années plus tard d’acquérir un
logement plus grand pour y loger votre petite famille. Le 1er
logement vous servira de levier auprès de votre banque et
d’apport. n
> A savoir
PAR EXEMPLE POUR TOULOUSE : Il suffit de suivre sur le site de la Ville, le lien
http://www.toulouse.fr/web/urbanisme-habitat/aides-au-logement/futurs-proprietaires-premier-logement.
Toulouse Métropole ne propose pas à ce jour de « coups de pouce » complémentaires sur l’acquisition d’un logement Neuf sur l’aire
urbaine. À suivre toutefois de près. http://www.toulouse-metropole.fr/missions/habitat/aides-aux-proprietaires?redirect=%2Fmissions%
2Fhabitat%2Faides-aux-proprietaires
49 - Aquitaine
Prêt à taux zéro
PTZ
PTZ 2016
> Augmentation des quotités de financement du PTZ
neuf à 40 % quelle que soit la zone Soit des hausses
allant de + 55% à +120% des montants de PTZ selon
la zone PTZ
Les conditions d’attribution et les modalités des prêts à taux
zéro ont de nouveau été révisées afin d’élargir la distribution de
cette aide aux primo-accédants d’un logement neuf ou ancien
sous condition de travaux. Le décret modifiant les conditions
d’attribution et les modalités du Prêt à Taux Zéro a été publié
ce mercredi 30 décembre. Les nouveaux barèmes seront donc
applicables aux offres de prêt émises à compter du 1er janvier
2016.
Le prêt à taux zéro est un prêt immobilier pouvant être
contracté pour financer l’achat ou la construction d’un premier
bien immobilier au titre de la résidence principale. Un ménage
qui n’a pas été propriétaire de sa résidence principale durant les
deux dernières années est à nouveau éligible. Sans frais de
dossier ni intérêts, ce prêt ne permet pas à lui seul l’acquisition
d’un logement et doit être associé à un prêt immobilier principal
avec éventuellement un apport personnel du primo accédant. Il
est accordé par des banques ayant signé une convention avec
l’État et la société de gestion du dispositif.
Zonage
L’obtention du PTZ, ainsi que son montant et ses modalités
de remboursement, dépendent du montant de l’opération, du
nombre de personnes composant le ménage, des ressources
du ménage et de la tension de la zone où se situe l’achat
immobilier à financer (de A à C). Plus la zone où est situé
le logement est tendue, plus les plafonds de ressources pour
bénéficier du PTZ sont élevés et plus le montant du prêt est
élevé.
Revenus du ménage
Pour être éligible au PTZ+, l’emprunteur ne doit pas dépasser
un certain plafond de revenus qui varie selon la zone et la
composition du foyer. Par exemple, la limite pour une personne
seule est de 37.000 euros en zone A (Paris) tandis qu’elle sera
de 24 000 euros en zone C (zones rurales). Pour un ménage
de 4 personnes, ces plafonds sont doublés.
Plafonds PTZ 2016 (Plafonds de ressources à ne pas dépasser selon la taille du foyer en euros, source : ministère du Logement)
Nombre de personnes destinées à occuper le logement
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
1 personne
37 000 e
30 000 e
27 000 e
24 000 e
2 personnes
51 800 e
42 000 e
37 800 e
33 600 e
3 personnes
62 900 e
51 000 e
45 900 e
40 800 e
4 personnes
74 000 e
60 000 e
54 000 e
48 000 e
5 personnes
85 100 e
69 000 e
62 100 e
55 200 e
6 personnes
96 200 e
78 000 e
70 200 e
62 400 e
7 personnes
107 300 e
87 000 e
78 300 e
69 600 e
À partir de 8 personnes
118 400 e
96 000 e
86 400 e
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Part de financement par le PTZ
Pour le calcul du montant du PTZ, on applique un pourcentage de 40% au coût maximal de l’opération toutes taxes
comprises, dans la limite d’un plafond. Ce coût comprend le coût de la construction ou de l’achat et les honoraires de
négociation. Les frais d’acte notarié et les droits d’enregistrement ne sont pas inclus.
Coût maximal sur lequel sera calculé le PTZ (En euros, source: Ministère du Logement)
Nombre de personnes destinées à occuper le logement
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
1 personne
150 000 e
135 000 e
110 000 e
100 000 e
2 personnes
210 000 e
189 000 e
154 000 e
140 000 e
3 personnes
255 000 e
230 000 e
187 000 e
170 000 e
4 personnes
300 000 e
270 000 e
220 000 e
200 000 e
5 personnes et plus
345 000 e
311 000 e
253 000 e
230 000 e
Montant maximum du PTZ (En euros, source: Ministère du Logement)
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
1 personne
Nombre de personnes destinées à occuper le logement
60 000 e
54 000 e
44 000 e
40 000 e
2 personnes
84 000 e
75 600 e
61 600 e
56 000 e
3 personnes
102 000 e
92 000 e
74 800 e
68 000 e
4 personnes
120 000 e
108 000 e
88 000 e
80 000 e
5 personnes et plus
138 000 e
124 400 e
101 200 e
92 000 e
Tranches de revenus
Outre les plafonds définis ci-dessus, des tranches de revenus servent à calculer la durée de remboursement du PTZ et le différé de
remboursement accordé, période pendant laquelle on ne rembourse que le prêt principal.
Pour se situer dans les tranches de revenus, il convient de déterminer son quotient familial en divisant ses revenus par un coefficient
tenant compte de la composition du foyer :
Quotient familial (Source: Ministère du Logement)
Nombre de personnes
1
2
3
4
5
6
7
8 et plus
Coefficient
1
1,4
1,7
2
2,3
2,6
2,9
3,2
Par exemple, un couple disposant de 35 000 euros de revenus aura un quotient familial de 25 000 euros et se situera donc dans la
tranche 3 pour un logement en zone A et dans la tranche 5 en zone B1. Les tranches de revenus varient selon la zone.
Tranches de revenus (En euros, source: Ministère du Logement)
Zone A
Zone B1
Zone B2
Zone C
Tranche 1
jusqu’à 22 000
jusqu’à 19 500
jusqu’à 16 500
jusqu’à 14 000
Tranche 2
jusqu’à 25 000
jusqu’à 21 500
jusqu’à 18 000
jusqu’à 15 000
Tranche 3
jusqu’à 37 000
jusqu’à 30 000
jusqu’à 27 000
jusqu’à 24 000
Durée et différé
La durée du prêt dépend de la tranche dans laquelle se situe le quotient familial de l’emprunteur. Dans la première tranche, la
durée du prêt atteint 25 ans avec un différé total pendant 15 ans. Pour la deuxième tranche, le différé reste possible à 100%
pendant 10 ans (pour une durée de 22 ans au total). Dans la troisième tranche, le différé passe à 5 ans pour une durée de prêt
de 20 ans.
Durée et différé de remboursement en années (Source: Ministère du Logement)
Conditions au 1er janvier 2016 Différé de remboursement
Durée de remboursement
Durée du prêt
Tranche 1
15
10
25
Tranche 2
10
12
22
Tranche 3
5
15
20
Aquitaine - 52
Maisons individuelles
Contrat de construction
MAISON DEMEURES D’AQUITAINE
Le contrat de construction
de maisons individuelles
> Les garanties et protection du contrat de
construction
1 - La garantie de remboursement en
cas de versement d’acompte :
Si le contrat prévoit des paiements au
constructeur avant la date d’ouverture du
chantier, leur remboursement doit être garanti
par un organisme habilité.
L’objet de cette garantie est de permettre au
maître de l’ouvrage de récupérer les sommes
qu’il a versées avant l’ouverture de chantier au
cas où le contrat ne prendrait pas effet :
• du fait de la non réalisation d’une condition
suspensive dans le délai prévu.
• du fait de la non-ouverture du chantier à la date
convenue.
• du fait de l’exercice par le maître d’ouvrage de
sa faculté de rétraction dans le délai de sept
jours après réception du contrat.
En l’absence de garantie de remboursement,
le constructeur ne peut exiger, à la signature du
contrat qu’un dépôt de garantie au plus égal à
3% du prix. Le dépôt est effectué sur un compte
spécial ouvert au nom du maître de l’ouvrage
auprès d’un organisme habilité.
2 - La garantie de livraison à
prix et délais convenus :
Cette garantie est aussi appelée « Garantie
d’achèvement ».
C’est une des dispositions principales de la loi
votée en décembre 1990 renforçant la protection
de l’acquéreur et qui est obligatoire pour tous les
constructeurs de maisons individuelles depuis
décembre 1991. Vous devez exiger dans votre
contrat, au plus tard à l’ouverture du chantier,
l’attestation de garantie de livraison à prix et
délais convenus.
Cette garantie doit être nominative et émaner
du garant lui-même sous forme d’un document
original. Cette garantie est une sécurité absolue
pour vous et vous apporte la certitude que
votre maison sera construite dans les meilleures
conditions.
53 - Aquitaine
Maisons individuelles
Contrat de construction
Qui ?
Innovation majeure de la loi de 1990, cette
garantie est obligatoire pour toutes les
entreprises, quelles que soient leurs appellations
(constructeurs, entrepreneurs, maîtres d’œuvre,
artisans…) qui se chargent de la construction
de la maison au sens de l’article L.231-1 du
code de la construction et de l’habitation. Les
constructeurs adhérents de l’Union des Maisons
Françaises l’appliquent quant à eux depuis déjà
juin 1988.
Quoi ?
Le fait de posséder cette garantie signifie qu’un
établissement de crédit, ou une compagnie
d’assurance spécialement agréée à cet effet, se
porte garant de votre constructeur et s’engage
pour lui auprès de vous quoi qu’il advienne.
Comment ?
La garantie de livraison peut intervenir en votre
faveur dans plusieurs cas : Pour garantir le prix
convenu en cas de défaillance du constructeur :
votre maison sera terminée au prix convenu dans
le contrat initial. En cas de dépassement du prix,
le garant peut laisser à votre charge une franchise
d’un montant maximum de 5% du prix de la
maison.
Pour garantir l’achèvement : en cas de défaillance
du constructeur, liquidation judiciaire par exemple,
l’organisme garant s’occupe de la poursuite des
travaux au même prix et dans les mêmes délais.
Quoi qu’il arrive vous êtes protégés contre tous les
risques liés à la défaillance de votre constructeur.
Pour garantir le respect du délai : en cas de
défaillance du constructeur dans le respect des
délais de livraison, l’organisme prend en charge
les pénalités forfaitaires prévues au contrat
lorsque le retard excède 30 jours.
Les autres garanties et assurances :
Les constructeurs membres de l’Union des
Maisons Françaises, vous apportent la certitude
qu’ils ont également toutes les garanties et
assurances suivantes :
3 - La garantie de parfait achèvement.
Si des désordres se révèlent dans la première
année qui suit la réception, le constructeur
s’engage à prendre en charge les travaux
nécessaires.
4 - La garantie de bon fonctionnement.
Cette garantie couvre pendant deux ans toutes
les malfaçons éventuelles qui peuvent affecter
les éléments d’équipement dissociables de la
construction : robinetterie, portes intérieures, etc.
5 - La garantie décennale.
Le constructeur est responsable pendant 10 ans
à compter de la réception de votre maison des
Aquitaine - 54
Maison IGC
dommages qui compromettent la solidité de
l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination
et de toute malfaçon d’un élément d’équipement
lié au gros œuvre.
Pour tous les constructeurs, la responsabilité
décennale est obligatoirement couverte par une
assurance.
6 - L’assurance dommages-ouvrage.
Vous devez obligatoirement contracter cette
assurance avant l’ouverture de votre chantier.
Le constructeur peut-être mandaté pour vous
l’obtenir. Elle vous assure pendant dix ans pour
les désordres portant atteinte aux éléments
fondamentaux de la construction.
Par cette assurance, vous obtiendrez la prise en
charge du paiement des travaux de réparation des
dommages avant même que ne soit déterminé
à qui (entreprise ou constructeur) revient la
responsabilité des désordres constatés. En cas
de revente de votre maison dans les dix ans qui
suivent la réception, vous devrez justifier auprès
de l’acquéreur que vous avez souscrit l’assurance
dommages-ouvrage.
Les 10 avantages du contrat de
construction de maisons individuelles
Le contrat de construction d’une maison
individuelle est strictement encadré par une loi
du 19 décembre 1990, dont les dispositions sont
d’ordre public.
Le client n’a qu’un seul interlocuteur : le
constructeur.
Le lendemain de la première présentation de la
lettre recommandée lui signifiant le contrat signé,
Maisons individuelles
Contrat de construction
> Repère
Un contrat règlementé…
La régularité du contrat contrôlée par le
prêteur
Le maître de l’ouvrage qui s’adresse à un
constructeur de maisons individuelles ne
dispose en général d’aucune compétence
particulière sur le plan juridique, financier et
technique. C’est pourquoi, afin de le protéger
contre les dangers de certains engagements
irréguliers, le législateur a instauré un contrôle
préventif de la régularité du contrat.
Lorsque le maître de l’ouvrage finance la
construction de sa maison par l’intermédiaire
d’un prêt, la loi impose au prêteur de contrôler
la régularité du contrat. Avant d’émettre une
offre de prêt, le prêteur doit donc vérifier la
présence dans le contrat des diverses mentions obligatoires. Si une des mentions obligatoires de l’article L 231-2 du CCH ne figure
pas dans le contrat qui est soumis au prêteur,
celui-ci doit refuser d’émettre l’offre de prêt
demandé. Grâce à ce contrôle préventif, le
maître de l’ouvrage est assuré que le contrat
de construction de maison individuelle qu’il a
signé comporte toutes les mentions obligatoires imposées par la loi.
Par ailleurs, avant de débloquer les sommes
prêtées au fur et à mesure de l’avancement
des travaux, le prêteur doit au préalable vérifier que le constructeur a bien obtenu une
attestation nominative de garantie de livraison
à prix et délais convenus.
le client bénéficie d’un délai de réflexion de 7
jours durant lequel il peut se rétracter. Le contenu
du contrat est contrôlé par le prêteur qui vérifie
que toutes les clauses obligatoires y sont bien
mentionnées.
Lors de la signature du contrat, le client connaît le
coût total de son projet de construction. Ce prix
est définitif, c’est à dire qu’il ne peut être modifié
en cours de construction que d’un commun
accord entre les parties.
Si un acompte est remis au constructeur lors de
la signature du contrat, celui-ci doit souscrire une
garantie de remboursement, qui prendra effet si
les conditions suspensives ne sont pas réalisées
dans le délai prévu ou si le chantier n’est pas
ouvert à la date convenue.
La révision du prix est encadrée puisque la loi fixe
deux modalités de révision de prix en fonction de
l’évolution de l’indice BT O1.
Les paiements sont réglementés. En effet, la loi
fixe le pourcentage maximum du prix convenu
pouvant être exigé par le constructeur à chaque
stade de construction. Le constructeur s’engage
à réaliser l’ensemble des travaux de construction
55 - Aquitaine
Maisons individuelles
Contrat de construction
à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage
professionnel et d’habitation ne comportant
pas plus de deux logements destinés au même
maître de l’ouvrage d’après un plan qu’elle a
proposé ou fait proposer doit conclure avec le
maître de l’ouvrage » un contrat de construction
de maison individuelle.
Ce contrat s’impose dès lors qu’une personne,
propriétaire d’un terrain, souhaitant y faire
construire une maison, confie l’établissement
des plans, ainsi que la réalisation, même partielle,
des travaux à un même professionnel.
Quel est l’intérêt de signer un tel contrat ?
Maison ARIANE CONSTRUCTIONS
dans un délai fixé au contrat. En cas de retard, il
est tenu de verser des pénalités de retard.
Une fois le chantier ouvert, le client est assuré
qu’en cas de défaillance du constructeur, sa
maison sera achevée aux prix et délais convenus
grâce à la garantie de livraison qui est obligatoire
dans le cadre du contrat de construction de
maison individuelle.
Quelles sont les principales
caractéristiques du contrat
de construction d’une
maison individuelle avec
fourniture de plan ?
Le contrat de construction de maison individuelle
est réglementé par une loi du 19 décembre
1990, dont les dispositions sont impératives.
Cette loi comprend de nombreuses dispositions
en faveur des accédants à la propriété d’une
maison individuelle et les protège ainsi de
manière efficace.
Cette protection est assurée par une
réglementation impérative du contenu du contrat
et du déroulement de l’opération de construction.
Le contrat est-il définitif dès sa signature ?
Une fois le contrat signé, le constructeur doit
l’envoyer par lettre recommandée avec accusé
de réception au maître de l’ouvrage accompagné
A qui s’adresse ce contrat ?
Maison Demeures d’Oc
Selon l’article L 231-1 du CCH « toute personne
qui se charge de la construction d’un immeuble
> Repère
Un prix forfaitaire et définitif qui ne laisse pas de zone d’ombre
• Un prix global : Lors de la signature du contrat, le constructeur s’engage à réaliser un ensemble
de travaux déterminés pour un certain prix. Ce prix est forfaitaire, c’est à dire qu’il englobe l’ensemble des travaux à la charge du constructeur.
Par ailleurs, si le maître de l’ouvrage se réserve l’exécution de travaux indispensables à l’utilisation
de l’immeuble, le constructeur est tenu de les mentionner dans la notice descriptive et de chiffrer
le coût de leur réalisation.
Grâce à cette réglementation, le maître de l’ouvrage connaît dès la signature du contrat, le montant
total des sommes qui lui seront nécessaires pour faire construire sa maison. Cette définition précise
du prix facilite le montage du plan de financement, qui correspondra au plus près aux besoins du
maître de l’ouvrage.
• Une révision de prix encadrée : Si le prix convenu inséré dans le contrat de construction de
maison individuelle est forfaitaire et définitif, il peut néanmoins être révisé en fonction de la variation
de l’indice BT 01. Cette révision est strictement encadrée, puisqu’elle ne peut être effectuée qu’en
fonction de l’une des deux modalités de révision fixée de manière impérative par la loi.
Aquitaine - 56
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musicales, leur son spatial et
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décloisonne afin que chacun
s’épanouisse au gré des saisons
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l’espace par 80 m² à vivre à
l’extérieur !
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CHÔRA sait s’intégrer sur
tous types de terrains, même
réduits, en zone urbaine.
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elle vous offre une douceur
incomparable été comme hiver.
Pilotée à distance, la mise en
scène des équipements via
internet devient un jeu d’enfant.
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igc-construction.fr
Maisons individuelles
Contrat de construction
Si le constructeur a souscrit une garantie
de remboursement, il peut demander le
paiement de 5 % du prix convenu à la
signature du contrat et 5 % à l’obtention
du permis de construire.
L’échelonnement du prix est ensuite le
suivant :
15 % à l’ouverture du chantier ;
25 % à l’achèvement des fondations ;
40 % à l’achèvement des murs ;
60 % à la mise hors d’eau ;
75 % à l’achèvement des cloisons et à la
mise hors d’air ;
95 % à l’achèvement des travaux
d’équipement, de plomberie, de
menuiserie et de chauffage.
Le solde du prix est également payable
dans des conditions réglementées.
Sous quel délai le constructeur doitil réaliser les travaux ?
d’une notice descriptive, des plans et
d’une notice d’information.
A compter du lendemain de la
première présentation de cette lettre
recommandée, le maître de l’ouvrage
peut se rétracter dans un délai de 7
jours.
Que recouvre le prix mentionné
dans le contrat ?
Le contrat mentionne le coût global de
la construction à réaliser en distinguant :
d’une part le prix convenu, qui englobe
les travaux devant être réalisés par le
constructeur et les prestations à sa
charge tels que l’élaboration du dossier
de permis de construire, le coût de la
garantie de livraison, et d’autre part
le coût des travaux dont le maître de
l’ouvrage s’est éventuellement réservé
l’exécution. Ainsi, au jour de la signature
du contrat, le maître de l’ouvrage connaît
le coût total de la maison qui sera
réalisée.
Cela lui permet de monter un plan de
financement précis s’adaptant au mieux
à son budget.
Le prix convenu peut-il être révisé ?
Le prix convenu est forfaitaire et
définitif. Ce prix peut être révisé selon
des modalités très précises d’après la
variation de l’indice BTO1.
A quel moment s’effectue le paiement
du prix ?
Le prix est payé en fonction de
l’avancement des travaux d’après une
grille précise et réglementée.
Aquitaine - 58
Le contrat de construction de maison
individuelle indique obligatoirement
sous quel délai le constructeur doit,
à compter de l’ouverture du chantier,
réaliser l’ensemble des travaux de
construction et procéder à la réception
de la maison.
A défaut de respecter ce délai, le
constructeur est tenu de verser des
pénalités de retard, dont le montant ne
peut être inférieur à 1/3000ème du prix
convenu par jour de retard.
Que couvre la garantie de livraison ?
Avant de commencer les travaux, le
constructeur doit au préalable avoir
obtenu auprès d’un établissement de
crédit ou d’une compagnie d’assurance
une attestation nominative de garantie
de livraison à prix et délai convenus.
Cette garantie a pour objet de protéger
le maître de l’ouvrage contre la
défaillance du constructeur en cours de
construction, puisque le garant a dans ce
cas l’obligation :
- de terminer la construction
conformément aux termes du contrat
de construction de maison individuelle,
- de verser les pénalités dues
au maître de l’ouvrage en cas
de retard de livraison,
- de supporter le coût du dépassement
du prix convenu, s’ils excèdent 5 % du
prix initial.
n
(Source : Union des Maisons Francaises)
> Repère
La réception de votre maison
“Quel bonheur de nous retrouver pour
la première fois chez nous, en famille… Un bon conseil ; faîtes comme
nous : choisissez un constructeur de
l’Union des Maisons Françaises !”
1 - La date de réception
Elle marque :
• le point de départ des garanties attachées à l’ouvrage
• le paiement du solde dans le cadre
des conditions légales précisées
obligatoirement dans le contrat de
construction
• la remise des clés
• le transfert des risques quant à la
garde de l’ouvrage
2 - Une visite de fond en comble
L’objet de la réception est de faire l’état
des lieux et des équipements. Vous
devez vérifier avec votre constructeur
si tout est conforme point par point
à la notice descriptive et aux plans. A
cette occasion, vous pouvez vous faire
assister par un professionnel habilité.
3 - Le procès-verbal de réception
Après ce “tour du propriétaire”, vous
procédez à la réception
• sans réserves si vous n’avez constaté
aucune anomalie
• avec réserves si vous avez constaté
des vices apparents Ces éléments
figurent sur un procès-verbal que
vous signez et qui doit mentionner
le détail des réserves éventuelles
ainsi que le délai pour remédier aux
défauts constatés.
Une fois ces diverses étapes franchies,
vous aurez la satisfaction de prendre
possession de votre maison, conforme
à vos désirs, et construite par un
professionnel de l’Union des Maisons
Françaises, attentif à la qualité et à
l’harmonie de ses réalisations.
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d’énergie. ** Source : Google Maps. (1) Prix en TVA à 20%, valeur au 25 Février 2016 selon disponibilité des stocks. Kaufman & Broad Gironde S.A.R.L. au capital de 100 000 € - RCS Bordeaux
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