Mietrecht - Über uns

Mietrecht
Die mietrechtlichen Bestimmungen
des ABGB und das Mietrechtsgesetz
Erster Teil
Allgemeines zum Mietrecht
Das Mietrecht des ABGB
Grundsätzliches zum
Mietrechtsgesetz
 Koziol/Welser
Literatur
• Bürgerliches Recht, 13. Auflage 215 ff (Bearbeiter Schauer), Manz Verlag
 Rummel
• Kommentar zum ABGB, 3. Auflage (Bearbeiter Würth), Manz Verlag
 Hausmann/Vonkilch
• Wohnrecht, 3. Auflage, Verlag Österreich
 Schwimann
• Kommentar zum ABGB, 2. Auflage, Band IV, Verlag Orac
 Dirnbacher
• MRG 2013, ÖVI
 Illedits/Reich-Rohrwig
• Kurzkommentar zum Wohnrecht, LexisNexis
 Würth/Zingher/Kovanyi
• Miet- und Wohnrecht, Band I, 22. Auflage, Manz Verlag
 Tades/Hopf/Kathrein/Stabentheiner
• ABGB MGA, 37. Auflage, Manz Verlag
 Prader
• Gesetzausgabe MRG und ABGB-Mietrecht, 4. Auflage, Manz Verlag
 Stabentheiner
• Mietrecht, 3. Auflage, Manz Verlag
 Fachzeitschriften uÄ: wobl, immolex, MietSlg
Grundsätzliches
 Bestandteil des Zivilrechts
– Bestandteil des Schuldrechts
• 25. Hauptstück des ABGB
• MRG
• zahlreiche andere Vorschriften (zB WGG)
 Bestandvertrag (§ 1090 ABGB)
– Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt
– Konsensualvertrag
– Dauerschuldverhältnis
 Zwei Arten von Bestandverträgen: Miete – Pacht
– § 1091 ABGB; Abgrenzung nach Vertragszweck
• Geschäftsraummiete – Unternehmenspacht
Arten von Mietverträgen
 über bewegliche – über unbewegliche
Sachen
• Flächenmiete – Raummiete
 Hauptmiete – Untermiete
 befristete – unbefristete Mietverträge
Gesetzliche Vorschriften
 Mietrecht des ABGB
– grundsätzlich dispositiv
– eingeschränkt durch § 879 ABGB und KSchG
 Mietrechtsgesetz
– relativ zwingend
 Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz
– eigene Entgeltbestimmungen (Kostendeckungsprinzip)
– Verweise auf das MRG
 Konsumentenschutzgesetz
– Mehrzahl von Vermietungen (Richtwert 5), unternehmerische Organisation
 Sonstige
– HeizKG, MaklerG, EheG, ZPO, EO, EAVG 2012
Wesensmerkmale des
Bestandvertrags
 Ausschluss jederzeitiger Widerruflichkeit
 Entgeltlichkeit
– mehr als Betriebskosten und „Anerkennungszins“
– Vergleichsgröße gesetzlich höchstzulässiger oder
ortsüblicher Mietzins
– Unentgeltlichkeitsgrenze nach Rechtsprechung 1/10
– andere Formen des Entgelts
• Dienstleistungen
• Instandhaltung und Verwaltung
• einmalige Leistung
Vertragsabschluss
 bei Vertragsabschluss mit mehreren Personen
auf Mieterseite: Mitmiete
– kann aber auch zB durch Eintritt entstehen
 Willenseinigung über Mietobjekt und Mietzins
– auch konkludentes Zustandekommen möglich
– Bestimmbarkeit des Mietzinses reicht aus
– Pauschalmietzins (Gesamtentgelt)
– Wertsicherung des Mietzinses zulässig
Abgrenzungen
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Familienrechtliche Wohnverhältnisse
Genossenschaftliche Nutzungsverträge
Franchisevertrag
Garagen-Kurzparkvertrag
Verwahrungsvertrag
Beherbergungsvertrag
Timesharing
Leasing
– Finanzierungsleasing
– Operating-Leasing
– Immobilien-Leasing
Weitere Abgrenzungen
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Dienst- oder Naturalwohnungen
Dienstbarkeit der Wohnung
Abbauverträge
Mobilfunkvertrag
Abgrenzung zwischen Miete und Pacht
• Zweckbestimmung bei Vertragsabschluss maßgebend, nicht
Bezeichnung
– Geschäftsraummiete – Unternehmenspacht
• lebendes Unternehmen
– Grundlagen für die Betriebsführung
• wirtschaftliches Interesse des Bestandgebers, Betriebspflicht
– zB Bahnhofskiosk, Einkaufszentrum (sehr umstritten)
• von Bedeutung vor allem wegen der Anwendbarkeit des
Mietrechtsgesetzes
Pflichten des Vermieters
(§ 1096 ABGB)
 dispositive Erhaltungspflicht des Vermieters; Anzeige-
pflicht des Mieters
• im Unternehmer-Verbraucher-Verhältnis gilt aber das Verbot
eines Gewährleistungsverzichts (§ 9/1 KSchG)
 Brauchbarkeit der Mietsache
• nach Vertragszweck und Verkehrssitte
• im Zweifel mittlere Brauchbarkeit
 außerordentlicher Zufall (§ 1104 ABGB)
 Unterlassung von Störungen des Mieters und Schutz davor
• erweiterter Wirkungskreis der Schutzpflichten: zB auch
Angehörige und Untermieter
 Mietzinsminderung und –befreiung, Unterlassung und
Schadenersatz
Gebrauchsrecht des Mieters
 nach Vertrag und Verkehrssitte
 schonender Gebrauch
 Ausgestaltung des Mietgegenstandes
 Sorgfaltspflicht des Mieters
 Schadenersatz bei Beschädigung der Mietsache
– aber nicht für gewöhnliche Abnützung
 Pflicht zur wechselseitigen Rücksichtnahme
– Schutz vor Gefahrenquellen
 Gestattung der Besichtigung
Zinszahlungspflicht des Mieters
 Hauptleistungspflicht
– im ABGB nur allgemein-vertragsrechtliche Schranken für die
Mietzinshöhe
 Mietzinsfälligkeit bei Raummiete durch das ZVG neu
geregelt: am Monatsfünften; aber dispositiv
 Bestandgeberpfandrecht
– pfandweise Beschreibung
– Sperrrecht des Vermieters
 Mietzinsbefreiung bzw –minderung
– verschuldensunabhängig; auch bei Störungen
– Ausmaß nach Dauer und Grad der Unbrauchbarkeit
• restriktive Judikatur
– kein Vorausverzicht
Untervermietung
Weitergabe der Mietrechte
 Untervermietung
• Mieter dazu grundsätzlich berechtigt, sofern nicht
anderes vereinbart
 gespaltenes Mietverhältnis
• durch Abtretung des Gebrauchsrechts
 Weitergaberecht
• wenn vertraglich vereinbart; Vertragsübernahme
 Präsentationsrecht
• hier neuer Vertrag mit präsentiertem Nachmieter
Rechtsposition des Mieters
 petitorischer Rechtsschutz
– actio Publiciana gegen Entziehung (§ 372 ABGB)
– nachbarrechtlicher Schutz (§ 364 Abs 2 ABGB)
 überdies Anspruch gegen Vermieter auf
Schutz vor Störungen gegen Dritte
 gewisse Unannehmlichkeiten müssen in
Kauf genommen werden
• zB normale Wohngeräusche aus Nachbarwohnung
Aufwandersatzanspruch
des Mieters
 Ersatz notwendiger Aufwendungen
 Ersatz nützlicher Aufwendungen
• klarer und überwiegender Vorteil
 Verzicht nach ABGB möglich
• im Unternehmer-Verbraucher-Verhältnis wegen
Zusammenhangs mit Erhaltungspflicht unzulässig
 Zahlungspflichtiger und Fälligkeit
• unterschiedlich je nachdem, ob es um notwendige oder
nützliche Aufwendungen geht
 eigentätige Arbeiten des Mieters
• nur entlohnt, wenn im Rahmen eigener Erwerbstätigkeit
 Präklusivfrist von 6 Monaten ab Zurückstellung
Das Untermietverhältnis
 Grundsätzlich hat Untermieter (im ABGB) die
gleichen Rechte wie der Hauptmieter
 aber kein petitorischer Rechtsschutz
 Wirkung der Auflösung des Hauptmietver-
hältnisses: Hauptmieter kann Räumung verlangen
• aber strittig, ab wann
 Unter-Untervermietung
Auflösung von Mietverträgen
 Unbefristete Mietverträge
– jederzeitige Kündigungsmöglichkeit
• § 1116 ABGB
– Kündigungsfristen und –termine
• § 560 ZPO für unbewegliche Sachen
– Aufkündigung
• empfangsbedürftig, formlos, keine Begründung
• Kündigungsverzicht
 Befristete Mietverträge
– Bindung beider Teile an die vereinbarte Dauer
– Erlöschen durch Ablauf der Vertragsdauer
• Übergabs- oder Übernahmsauftrag, Räumungsklage
– Verlängerung des befristeten Mietverhältnisses
Auflösung des Mietvertrags aus
wichtigem Grund
 durch den Mieter (§ 1117 ABGB)
– bedungener Gebrauch nicht möglich
 durch den Vermieter (§ 1118 ABGB)
– erheblich nachteiliger Gebrauch
• Schädigung der Substanz
• „unleidliches Verhalten“
– Säumnis mit der Zinszahlung
• trotz gehöriger Mahnung
– notwendige Neuaufführung des Gebäudes
 Aufhebungserklärung
– kann auch in Gestalt einer Räumungsklage erfolgen
Untergang der Mietsache
 Mietvertrag wird durch Untergang des
Mietobjekts aufgelöst (§ 1112 ABGB)
 Untergang ist nicht bloße Unbenützbarkeit
 keine Vertragsauflösung bei Wieder-
herstellungspflicht des Vermieters
 rechtlicher Untergang
• Eignung für Vermietung geht verloren
 Enteignung
Tod einer Vertragspartei
 Mietverhältnis beidseitig vererblich
 Mitmietrechte gehen auf die Erben über
 Tod des Wohnungsmieters
• besonderes Kündigungsrecht für beide Seiten nach § 1116a
ABGB
 „Vererblichkeit“ sinngemäß auch bei juristischen
Personen
Veräußerung der Mietsache
 „Kauf bricht Miete“
 nicht bei verbüchertem Mietrecht
– Judikaturwende OGH 5 Ob 90/06f: Verbücherung auch
bei unbefristeten Verträgen möglich
 Schadenersatz des Mieters bei vorzeitigem Verlust
des Mietrechts
 Eintritt des Erwerbers in die Bestimmungen des
Mietvertrags
– § 1102 ABGB, Mietzinsvorauszahlungen
 Zwangsversteigerung der Mietsache
Rückstellung der Mietsache
 gemäß dem Inventar (§ 1109 ABGB)
 oder im Zustand der Übernahme
– allerdings Judikatur: gewöhnliche Abnützung hat der
Vermieter hinzunehmen, sofern nicht anderes vereinbart
 Zustimmung zu Änderungen an der Mietsache
– bedeutet nicht Einverständnis mit Belassung nach
Mietende
 Benützungsentgelt bei verzögerter Rückstellung
 Räumung
Grundsätzliches
zum Mietrechtsgesetz
 Sondergesetz, das ABGB verdrängt
 regelt die Raummiete
 Ziel ist Mieterschutz
• Grundüberlegung: schwächere Marktposition
• Vorläufer: kaiserliche Verordnungen, MG 1922
• Säulen:
– Bestandschutz (Befristungs- und Kündigungsschutz)
– Preisschutz
 relativ zwingendes Gesetzesrecht
 starke gesellschaftspolitische Komponente
 Überlagerung zeitlicher Geltungsschichten
Andere ins Mietrecht
hereinwirkende Sondergesetze
 Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz
 Heizkostenabrechnungsgesetz
 Konsumentenschutzgesetz
 Maklergesetz
 Zivilprozessordnung
 Außerstreitgesetz
 Exekutionsordnung
 Kleingartengesetz
Judikatur
 Fachzeitschriften
 RIS
 Mietsammlung – MietSlg
 wobl
 immolex
Ausblick
Morgen vormittag geht‘s mit der
Besprechung des Mietrechtsgesetzes weiter.
9.15 Uhr, aber Hörsaal 5.