Geschäftsbericht 2007 - Altonaer Spar

Transcription

Geschäftsbericht 2007
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Altonaer Spar- und Bauverein eG
Auf einen Blick.
2007
2006
2005
€ Mio
€ Mio
€ Mio
Bilanzsumme
295
285
269
Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung
Neubau- und Modernisierungsleistungen
Instandhaltungsleistungen
Geschäftsguthaben
Rücklagen
Rückstellungen
Spareinlagen und Sparbriefe
35
16
6
22
16
19
109
33
20
7
22
16
16
106
32
24
6
21
15
17
105
2007
2006
2005
6.497
1.577
13.384
112
6.513
1.527
13.186
110
6.451
1.436
12.950
106
Zahl
Zahl
Zahl
Zahl
der Wohnungen
der sonstigen Objekte
der Mitglieder
der Mitarbeiter einschließlich Teilzeitkräfte und Auszubildende
Bewegung und ihr Motor
Bewegung tut gut. Und Bewegung tut not. Manchen dreht sich die Erde zu schnell
und manchen zu langsam. Doch eines ist gewiss: Um etwas zu verändern, muss
man sich bewegen. Der Altonaer Spar- und Bauverein, kurz altoba, eine Wohnungsgenossenschaft, die im vergangenen Jahr 115 Jahre bestand, hat viel verändert, hat
viel bewegt. Hat den Wandel Altonas miterlebt und mitgestaltet. Prägt bis heute
das Stadtbild optisch durch schöne alte Fassaden und neue Architektur. Und sozial
durch bezahlbaren Wohnraum und lebendige Höfe.
Bewegung braucht Energie, braucht einen Motor. Unsere Energie beziehen wir aus
dem Genossenschaftsgedanken. Motor unserer Genossenschaft sind die Mitglieder.
Die vielen Menschen, die die Genossenschaft ausmachen und die bei der altoba
wohnen, sparen, Nachbarschaft gestalten und sich einbringen – mit ihrer Zeit und
Energie. In der Nachbarschaft, mit vielen Anregungen und Wünschen und in den
Gremien. Damit wir uns weiter bewegen. Denn Bewegung tut not. Und Bewegung
tut gut.
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Wegweiser!
In diesem Geschäftsbericht berichten nicht nur Vorstand, Aufsichtsrat und
Mitarbeiter – in diesem Jahr erzählen erstmals einige Mitglieder, was sie bewegt
und was ihnen Wohnen beim Altonaer Spar- und Bauverein bedeutet.
Familie
Muhl-Jägerfeld,
Seite 18
Elke Reddig,
Seite 46
Holger Kowalski,
Seite 6
Karin Häusler,
Seite 44
Hans-Peter
Harloff,
Seite 36
Vorwort des Vorstandes 6
Bericht des Vorstandes 20
Bericht des Aufsichtsrates 36
Verwaltungsorgane 41
Lagebericht 48
Bilanz 56
Gewinn- und Verlustrechnung 58
Anhang 59
5
Beata
Huke-Schubert,
Seite 14
Jascha Alleyne,
Seite 12
Petra Böhme,
Seite 6
Familie
Meyer-Abich,
Seite 16
Bettina StülpnagelPomarius, Seite 32
Amanita
Speth,
Seite 34
Gewinnverwendungsvorschlag 68
Bestätigungsvermerk 69
Verzeichnis der Vertreter und Ersatzvertreter 70
Ansprechpartner 72
Danksagung/Impressum 72
Unsere Wohnanlagen 73
6
Vorwort des Vorstandes
Harmonie und Bewegung, auch das zeichnet
ein gutes Team aus. Uns bewegt als Vorstand vieles:
die Angelegenheiten der Mitglieder und die
Geschicke der Genossenschaft. Und wir bewegen
viel: Denn Vorstand einer großen Genossenschaft
zu sein, ist eine verantwortungsvolle Tätigkeit.
Wir nehmen unsere Aufgabe ernst – und führen sie
mit Freude aus.
Holger Kowalski, Petra Böhme
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Urbanes Wohnen mit
einer ganz speziellen Energie
„Hier ist nichts weit weg“, stellt Carsten Muhl aus der
Grünebergstraße fest und lobt die zentrale Lage seiner
Wohnung. „Als sich der Umzugswagen nicht starten
ließ, stand sofort eine Traube von Menschen um mich
herum und wollte helfen“, erzählt Jascha Alleyne über
„sein“ liebenswertes St. Pauli. Die elfjährige Amanita hat
sich gefreut, zum ersten Mal ein Wochenende segeln zu
gehen, bei einer Kinder- und Jugendveranstaltung des
Vereins „Vertrautes Wohnen“ e.V. Familie Meyer-Abich
schätzt die Vorteile ihrer großen Wohnung, entstanden
aus der Verbindung zweier kleiner Wohnungen.
Stimmen und Stimmungen unserer Mitglieder. Sie erzählen in diesem Geschäftsbericht, was ihnen Wohnen beim
Altonaer Spar- und Bauverein bedeutet.
Trendstudien zeigen auf, dass junge Familien – wie auch
Alleinlebende – gern in der Stadt wohnen, wenn ihre
Wohnwünsche erfüllt werden. Und diese umfassen den
Wunsch nach Infrastruktur und guter Wohnungsausstattung ebenso, wie den nach Gärten und Balkonen und –
nach netten Nachbarn.
Bei der altoba sind viele dieser Wohnwünsche erfüllt.
Unsere Mitglieder wohnen gern bei uns. Sie identifizieren
sich mit ihrer Genossenschaft und dies oftmals schon über
Generationen. Etliche unserer Mitglieder leben mit mehreren Verwandten beim „Verein“, wie die altoba früher oft
genannt wurde.
Im Mai 2007 hat ein Verein der Genossenschaft, der
gemeinnützige Verein „Vertrautes Wohnen“, sein zehnjähriges Jubiläum gefeiert. Ein Jubiläum, auf das wir
stolz sind. Wir sind stolz, dass so viele Menschen sich
ehrenamtlich für ihre Nachbarschaft engagieren, stolz
auf die fünf Nachbarschaftstreffs des Vereins und die
nicht mehr zu zählenden Aktivitäten. Insgesamt über
3.000 Teilnehmer nutzten die Angebote des Vereins,
die vielen Kurse und Veranstaltungen im vergangenen
Jahr.
Soziale Verantwortung übernehmen, die Mitglieder versorgen über das Wohnen hinaus – für den Vorstand des
Altonaer Spar- und Bauvereins ein wichtiges Anliegen
auch in 2007. Zum einen geschieht das mit dem Schwerpunkt „Soziales Management“; in dieser Abteilung werden
auch die Vereinsaktivitäten koordiniert. Zum anderen hat
die altoba 2007 durch die Gründung einer eigenen Stiftung, der altoba-Stiftung im Altonaer Spar- und Bauverein, dafür gesorgt, dass soziale Härten gemildert werden
können. Dies geschieht durch die Förderung Einzelner,
denen die Möglichkeit eingeräumt wird, ein genossenschaftliches Wohngeld zu nutzen.
Verantwortung für das Umfeld, das Quartier, wie es in der
Fachsprache heißt, übernimmt der Altonaer Spar- und
Bauverein schon seit vielen Jahrzehnten. Seit der Gründung 1892 wirken die Genossenschaftswohnungen in
Altona sowohl sozial, da bezahlbar und gut ausgestattet,
wie auch gestalterisch, mit schönen Fassaden und bemerkenswert grünen Höfen.
Modernes Bauen und energetische Komponenten gehörten auch 2007 bei einem ganz besonderen Projekt zusammen: Mitten in Ottensen plant die Genossenschaft einen
modernen Wohnungsmix und Stadthäuser zu vergleichsweise moderaten Preisen. Erstellt werden die über 80
Wohneinheiten in hoch energieeffizienter ökologischer
Bauweise. Die Nachfrage ist bereits jetzt enorm.
Herausforderung einer Traditionsgenossenschaft wie der
altoba ist es, den Wohnungsbestand an die Anforderungen
der Zukunft anzupassen. Gut ausgestattete und vor allem
größere Wohnungen stehen hoch im Kurs. Die altoba
reagiert schon seit längerem auf diese Nachfragen mit einem stetig wachsenden Angebot an zertifizierten Wohnungen und mit der Möglichkeit von Wohnungsverbindungen.
Weitere Bauvorhaben der altoba sind in Ottensen in Planung; ein Grundstück befindet sich in der Griegstraße und
ein weiteres in der Arnoldstraße – unser Beitrag zur Ham-
burgischen Wohnungsbauoffensive. Diese hat auch in der
zweiten Runde die Errichtung weiterer Neubauten sowie
energetische Optimierung zum Ziel.
Nicht nur den Wohnungsbestand gilt es anzupassen, sondern auch die Abläufe des „Unternehmens Genossenschaft“ zu koordinieren, die Prozesse um Vermietung und
die Einsätze der Mitarbeiter. In all diesen Fragen arbeiten
wir kunden- und abschlussorientiert. In 2007 haben wir
die Implementierung einer neuen Software für die wohnungsund betriebswirtschaftliche Sparte vorbereitet.
2007 mussten wir auf etliche neue Verordnungen reagieren, eine zeitraubende Aufgabe. In einer Zeit, in der
Deregulierung, die Entbürokratisierung von Verwaltung
auf der politischen Tagesordnung steht, muss sich die
Genossenschaft dennoch ständig mit Änderungen oder
Einführung von Vorschriften befassen. Beispiel hierfür ist
die Abgeltungssteuer, die 2009 in Kraft tritt. Auch diese
Herausforderungen bewältigten die Mitarbeiter der
Genossenschaft.
Der Altonaer Spar- und Bauverein ist ein wirtschaftlich
gesundes Unternehmen. Das vergangene Geschäftsjahr
war ein erfolgreiches Jahr.Wir schauen selbstbewusst in die
Zukunft.
Selbstbewusst auch deshalb, weil hinter uns eine starke
Spareinrichtung steht. 2007 haben die Sparer rund 2,4 Millionen Euro eingezahlt. Insgesamt verfügt die altoba über
109 Millionen Euro Spargelder. Das bringt uns Sicherheit.
Denn die altoba finanziert Neubauten und Modernisierung auf zwei mögliche Arten – durch Spareinlagen der
Mitglieder und durch Banken.
Sicherheit gibt uns auch die Innovationskultur unseres
Unternehmens, getragen von unseren engagierten Mitarbeitern. Geschult an Lernprozessen durch viele abteilungsübergreifende Projekte, stellen die Mitarbeiter sich flexibel
den Fragen von Organisation und Kommunikation.
Kommunikation nimmt einen immer größer werdenden
Raum ein. Wir nehmen uns Zeit für intensive Information bei Bauvorhaben und Modernisierung. Wir bemühen uns um Transparenz und Kontinuität und reagieren
auf Anmerkungen und Anregungen von Mitgliedern
und Vertretern.
Wir sind zufrieden mit dem intensiven Kommunikationsprozess, den wir in 2007 bei der umfassenden Modernisierung in der Anlage „Am Brunnenhof“ erlebt haben. Doch
auch diese Prozesse stehen auf dem Prüfstand.
Unsere Mitglieder wohnen gern bei uns. Doch das viele
Jahrzehnte bestehende „Wir-Gefühl“ wandelt sich. Zunehmend bestimmen Einzelinteressen die Diskussionen.
Geprägt von der Stimmung in einer Gesellschaft, die auch
den Einzelnen meist nur an der Leistung misst.
Wir möchten die Kommunikation und die Erfahrungen
aus diesen Prozessen keineswegs missen. Auch diese stellen
eine Herausforderung an die Zukunft dar. Und eine
Möglichkeit, die Mitgliederförderung, die in der Satzung
unserer Genossenschaft verankert ist, zeitgemäß weiterzuentwickeln.
Wir danken unseren Mitgliedern, die sich mit Energie und
Tatkraft auf so verschiedene Weise einbringen, in der
Nachbarschaft, in den Gremien oder auf andere Weise. Sie
haben auch in 2007 wieder zur Entwicklung unserer
Genossenschaft beigetragen – einer Entwicklung, die den
Altonaer Spar- und Bauverein zu dem gemacht hat, was er
heute ist.
Hamburg, den 14. März 2008
Holger Kowalski
(Vorsitzender)
Petra Böhme
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Rechtsanwalt Jascha Alleyne,
geboren 1967 in Singapur, schätzt die
Menschen in St. Pauli wegen ihrer
Hilfsbereitschaft und ihres Humors.
Neubau und Modernisierung
11
Genossenschaft und Nachbarschaft
Das geht gut zusammen. Zuhause fühlt man sich da, wo man gut wohnt. Seit
über 15 Jahren bezieht die altoba ihre Mitglieder bei Neubau und Modernisierung
mit ein. Wie vielfältig die Mitwirkungsmöglichkeiten sind, lesen Sie auf den
folgenden Seiten.
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„Für mich ist Altona das
wahre Hamburg,
man muss auf die Elbe
blicken können
und die Möwen sehen!“
Jascha Alleyne,
Genossenschaftsmitglied seit 2001
Mein Name ist Jascha Alleyne. Geboren bin ich in Singapur und aufgewachsen in England und Deutschland. Ich
bin in meinem Leben ziemlich häufig umgezogen. Allein
in Hamburg über zehn Mal.
Hamburg habe ich ganz verschieden erlebt: Ich arbeitete
lange Zeit in einem Projekt für obdachlose Jugendliche
mit und jobbte während des Studiums unter anderem in
der Fischauktionshalle, im Plattenladen, als Übersetzer und
als Fliegenzüchter. Eine gute Zeit, ich bin froh, nun in
meinem Beruf als Rechtsanwalt eine Fülle von Erfahrungen nutzen zu können.
Was ich an meinem Beruf schätze? Er verlangt ein hohes
Maß an Verantwortungsbewusstsein, gewährt aber auch ein
großes Maß an Freiheit. Mein beruflicher Schwerpunkt
liegt im Urheber- und Medienrecht. Persönlich bedeutet
mir das Zusammenleben mit meiner Lebensgefährtin viel
und die Zeit mit meinem Sohn. Auch meine Band, Kunst
und Literatur sind mir wichtig.
Wir leben gern in Altona, erst recht in unserer jetzigen
Wohnung.
Mit Frau und Kind wohnte ich zuvor zwei Jahre lang über
der Geschäftsstelle in der Max-Brauer-Allee 69 – in einer
herrlichen Wohnung! Als die Familie auseinanderging, bot
mir die Genossenschaft eine Wohnung in St. Pauli, Am
Brunnenhof 34 an. Welch Zufall: Es war dieselbe Wohnung, in der ich bereits vor vielen Jahren kurze Zeit bei
einem Freund gewohnt hatte.
Die Menschen in St. Pauli schätze ich sehr – sie sind netter
als anderswo. Hilfsbereit, humorvoll, außerordentlich tolerant. Letztens versagte der Motor meines gemieteten
Umzugswagens, gleich mehrmals. Und sogleich stand eine
Traube von Menschen um mich herum, alle wollten
anschieben oder anders helfen.
Im Mai 2007 begann in St. Pauli die Modernisierung meiner Wohnung. Ich hatte zuvor die erste Informationsveranstaltung besucht und fand gut, was die Genossenschaft
plante. Ich wollte gern meinen Teil beitragen, indem ich
während der Modernisierung in der Wohnung blieb. Aber
nach einigen Monaten nahmen die Belastungen ein nicht
vorhersehbares Ausmaß an.
„Im Alter von acht Jahren war ich völlig beeindruckt von der Köhlbrandbrücke und
nahm mir vor, eines Tages in Hamburg zu leben. Der Wunsch ging 1991 in Erfüllung!“
Ich wandte mich an die Genossenschaft – mir wurde
prompt eine Ausweichwohnung angeboten. Mein Kompliment dafür! Und meine Anerkennung für die Unterstützung bei meiner weiteren Wohnungssuche, als ich
plante, mit meiner jetzigen Lebensgefährtin zusammenzuziehen. Ich erinnere heute noch den Abend, an dem mein
Handy klingelte und uns eine Mitarbeiterin der altoba
eine sehr schöne Dreizimmerwohnung in Aussicht stellte.
Das erste Mal wohne ich nun in einem Neubau – ich habe
es nicht bereut. Wir wohnen in unserer Lieblingsgegend,
die Wohnung ist sofort unser Zuhause geworden und
unsere Nachbarn sind allesamt äußerst nett.
Ich habe viele gute Erfahrungen mit der altoba gemacht.
Bei einem anderen Vermieter würde ich vielleicht mehr
auf meinen Rechten bestehen, und ein anderer Vermieter
würde allerdings auch nicht mit so einem guten Service
aufwarten! Es freut mich, dass, wenn ich wegen einer
Reparatur anrufe, ein meist freundlicher Mitarbeiter dies
entgegennimmt und einen meist eben so freundlichen
Handwerker schickt. Selbst wenn es mal eine Panne gibt:
Fehler macht jeder mal!
Wie ich in 30 Jahren leben möchte? In einem solidarischen Zusammenhang wie in einer Genossenschaft. Ich
kann mir gut vorstellen, weiter in der Stadt zu leben, in
einem lebendigen, womöglich charmant „abgerockten“
Stadtteil wie Altona, mit guten, verantwortungsbewussten
und auch etwas verrückten Leuten…
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Professorin Beata Huke-Schubert,
Hamburg
Mieterbeteiligung
bei der altoba
In Zusammenarbeit mit dem Architekturbüro Huke-Schubert GbR
beteiligt die altoba seit Jahren Mitglieder bei Neubau und Modernisierung.
Dazu ein Gespräch mit der Professorin Beata Huke-Schubert vom
Architekturbüro Huke-Schubert
Die altoba bot den Mitgliedern bei der Modernisierung
in St. Pauli Möglichkeiten zur Beteiligung. Ist das etwas
Neues, Frau Huke-Schubert?
fen sich über einen längeren Zeitraum. So besteht bereits
eine funktionierende Nachbarschaft beim Einzug. Das ist
auch Jahre später noch spürbar.
Die Beteiligung der Mitglieder als Idee ist nicht neu und
wird seit vielen Jahren praktiziert. Im Laufe der Zeit und
mit wachsender Erfahrung haben wir das Verfahren aber
verfeinert und den jeweiligen Bauvorhaben immer wieder angepasst. Wir begannen 1992 mit dem Grundstück
an der Zeisewiese/Am Born. Hier konnten sich zukünftige Bewohner erstmals in Planung und Gestaltung neuer
Wohnungen einbringen. Das zweite große Projekt war
der Neubau an der Gaußstraße. Aus diesen intensiven
und durchweg positiven Erfahrungen heraus entwickelten wir ein Konzept für die Beteiligung der Mitglieder
auch bei Modernisierung.
Eine neue Wohnung zu gestalten, gefällt vermutlich
jedem. Wie sieht es mit der Beteiligung bei Modernisierungsmaßnahmen aus?
Bei Modernisierungen in bewohntem Zustand sind die
Bewohner einer enormen Belastung ausgesetzt. Leicht
nachvollziehbar, dass hoher Stress entsteht. Kontinuierliche
Information und Transparenz des Geschehens ist hier unsere Hauptaufgabe. Bei den Modernisierungen in der Barnerstraße und in St. Pauli boten wir jeweils mehrere Informationsveranstaltungen, Workshops zur Gestaltung und
ständige Ansprechpartner. In der akuten Phase stehen dafür
mehrere Mitarbeiter als Ansprechpartner zur Verfügung.
Was haben die Mieter und Mitglieder der altoba davon?
In welchem Umfang konnten und können sie sich beteiligen?
Ein Blick in die Zukunft – wie werden sich die Formen
der Mieterbeteiligung weiterentwickeln?
Auf ganz verschiedene Weise: Bei ausgewählten Wohnungen „Am Born“ hatten die zukünftigen Bewohner schon
beim Grundriss Gelegenheit, ihre Wohnung mit zu planen.
Bei weiteren Wohnungen ging es um Fragen der Gestaltung – Fußböden, Wandfarben, Bäder und vieles mehr.
Auch individuelle Wünsche sind bei diesen Verfahren
erfüllbar – andere Böden oder Kacheln beispielsweise.
In der Gaußstraße wünschten die mitwirkenden Mieter
ihre Schlafräume anders angeordnet als vorgesehen. Auch
dies war möglich. – Die Teilnehmer dieser Projekte tref-
Die Beteiligungsformen, egal, ob Informationsveranstaltung,Workshop oder Newsletter werden sich weiter verfeinern. Alle sollen sich „mitgenommen“ fühlen. Doch
die Menschen sind unterschiedlich belastbar.Wir werden
zusätzlich auch stets individuelle Lösungen finden
müssen. Bei der altoba scheint mir derzeit das Maximum
an Information und Beteiligung erreicht zu sein. Zunehmend öffnen sich auch weitere Traditionsgenossenschaften diesen Beteiligungsverfahren. Insgesamt ein
spannender Prozess.
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Bullerbü, Ecuador
und der Altonaer Balkon
Familie Meyer-Abich
Genossenschaftsmitglieder seit 2005
„Mein Lieblingsbuch heißt: Kinder aus Bullerbü!“ Kayah
ist vier Jahre alt und wohnt mit ihren Eltern Nils und
Sarah Meyer-Abich in der Goldbachstraße. Freundin Frida wohnt nebenan und Freund Jonni auch nicht weit. Sie
gehen zusammen in die KITA gleich um die Ecke.
2005 kam die kleine Familie aus Göttingen nach Hamburg. „Wir wohnten zuvor in einer Wohngemeinschaft.
Kaya liebt große Worte, die Eltern
lieben große Reisen und alle
zusammen – ihr Wohnzimmer.
Wir hatten ein ganzes Haus für uns. Da war der Umzug
in eine Mietwohnung eine große Umstellung“, erzählt
Nils Meyer-Abich. Nils Meyer-Abich ist Jurist und Ethnologe und zurzeit im Referendariat.
Doch die Umstellung fiel ihnen gar nicht schwer: Vor
allem die nette Hausgemeinschaft in der Helenenstraße,
in einem der ältesten Häuser der Genossenschaft, hat
allen dreien ausnehmend gut gefallen. „Unsere Wohnung
lag an einer grünen Straße, wo Eichhörnchen vor unserem Fenster sprangen“, schildert Sarah Meyer-Abich.
„Man hörte dort nur Kinder spielen und Vögel zwitschern.“ Sarah Meyer-Abich ist Ärztin und arbeitet in
einer Ambulanz.
Als die Wohnung der Familie zu klein wurde, bemühten
sie sich um eine Wohnung im gleichen Viertel. „Gute
Betreuung“, meinen die Meyer-Abichs, hätten sie dabei
durch das Mietercentrum bekommen.Von dort kam das
Angebot einer großen Wohnung von 90 m2 ganz in der
Nähe der alten Wohnung. Die Wohnung war renoviert
und zudem zertifiziert. Dort hatte zuvor ein anderes Paar
gewohnt, das die Grundrissveränderung, eine Zusammenlegung zweier kleiner Wohnungen, angeregt hatte.
Die Begleitung beim Umzug, der zuverlässige Einsatz der
Handwerker, die generell freundlichen Mitarbeiter, all
das, so meinen beide Erwachsene, gefalle ihnen. Das
Prinzip Genossenschaft? Halten sie für gut. Sarah MeyerAbich hat Vertrauen, dass bei der altoba alles korrekt
abgewickelt wird. „Korrektheit erwarte ich von einer
Genossenschaft, und bei der altoba ist das so.“
Beide loben ihr neues Domizil: „Dies ist eine ausgesprochen schöne Wohnung!“ Das große Wohnzimmer mit
dem Holzfußboden sei der Lebensmittelpunkt und alle
Wege führten dorthin. Der Preis sei völlig in Ordnung,
und auch hier höre man Vögel zwitschern. „Ich höre
Kohlmeisen!“ Das behauptet Kayah, zum Erstaunen aller,
ganz überzeugt.
Sarah Meyer-Abich gefällt auch der grüne Hinterhof. Sie
möchte ihn gern ein wenig gestalten. „Vielleicht
gemeinsam mit den anderen Nachbarn, wer weiß?“ Gute
Erfahrungen aus der Hausgemeinschaft Helenenstraße
bringen sie mit in die neue Gemeinschaft. Auch die lässt
sich gut an – die Nachbarn seien nett und zeigten viel
Verständnis für das anfangs noch einzige Kind im Haus,
erzählt Sarah Meyer-Abich.
Während das einzige Kind im Haus das Sofa erklimmt,
erzählen ihre Eltern, dass sie gern in Altona unterwegs
sind – Lieblingsplatz ist der Altonaer Balkon – und dass
sie gern reisen. Sie lieben die Atlantikküste, vor allem die
Bretagne, und sind häufig in Ecuador. Denn dort lebt
Sarah Meyer-Abichs Bruder. „Lönneberga“, schlägt Kayah
als Reiseziel vor. Alles klar. Den Ort braucht Nils MeyerAbich jedenfalls nicht in seinem „Handbuch der geographischen Wissenschaften“ nachzuschlagen. „Michel aus
Lönneberga“ ist Kayahs zweites Lieblingsbuch.
Familie Meyer-Abich in der Musterküche im Show-Room des Altonaer
Spar- und Bauvereins in der Max-Brauer-Allee. Hier können künftige
Bewohner von zertifizierten Wohnungen anhand von Musterstücken
Einfluss auf die Ausstattung nehmen.
Mehr als 200 Wohnungen mit Gütesiegel
bei der altoba
Seit 2003 lässt die altoba ausgesuchte Wohnungen aufwendig renovieren und mit einem Gütesiegel von einem unabhängigen Sachverständigen versehen. Umgesetzt werden
zwei Zertifizierungstypen – „Wohnkomfort“ und „Wohnkomfort plus“.
Wohnkomfort: Streich- und tapezierfähig vorbereitete
Wände, abgeschliffener und versiegelter Holzfußboden,
neue Wand- und Bodenfliesen in Bad und Küche, neuer Elektroherd mit Umluft und Ceranfeld sowie eine Küchenzeile
mit Unterschränken.
Wohnkomfort plus: Ergänzend zur oben genannten Ausstattung tapezierte und gestrichene Wände, komplette Einbauküche mit Ober- und Unterschränken sowie eine Duschtrennwand.
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Familie Muhl-Jägerfeld:
Carsten Muhl, Stefanie Jägerfeld
und Sohn Jakob
„Hier ist nichts weit weg.
Außer – Hagenbecks Tierpark!“
Familie Muhl-Jägerfeld
Genossenschaftsmitglieder seit 1993
Jakob hat nur fünf Minuten Fußweg zur Schule. Seit
2007 geht der Elfjährige zum Gymnasium Altona. „Schulen, Geschäfte, Kino und Kneipe – hier ist nichts weit
weg“, erzählt sein Vater, Carsten Muhl. „Nur Hagenbecks
Tierpark“, widerspricht Jakob. Sein Vater lacht. Er ist
Maschinenbauingenieur und benötigt mit dem Fahrrad
auch nicht lange zu seiner Arbeit, zu DESY in Bahrenfeld.
Carsten Muhl trat 1991 in die Genossenschaft ein. Er
engagiert sich als Ersatzvertreter und ist auch anderen
Genossenschaften geneigt: Er ist Mitglied der Genossenschaft der Zeitung „Die Tageszeitung“ und Mitglied der
Volks- und Raiffeisenbank in Dithmarschen. Dort ist er
aufgewachsen.
Seit 1994 wohnt Jakobs Mutter, Stefanie Jägerfeld, bei der
altoba. Sie stammt aus Kassel, kam zum Studium nach
Hamburg und ist heute Sonderpädagogin an einer
Grundschule.
Die größte Aufregung der drei, zumindest, was das
Wohnen betrifft, war die Wohnungsverbindung zweier
Wohnungen zu der jetzigen 6-Zimmerwohnung in der
Grünebergstraße. Als die Wohnung unter der Drei-Zimmer-Wohnung, in der die Familie lebte, 1998 frei wurde,
regte das Ehepaar die Wohnungsverbindung über zwei
Etagen an.
Schwer beeindruckt war Jakob, als die Wand zu seinem
vorherigen Zimmer weggerissen wurde. Da besuchte er
noch die KITA Behringstraße. Er konnte gemeinsam mit
den anderen staunenden Knirpsen von unten genau verfolgen, wie mit einem riesigen Kran ein Stahlträger in die
Wohnung gehievt wurde.
„Das ist meine Wohnung!“ hat er da stolz gesagt. Das
erinnert er heute noch. Aber den Umbau des zweiten
Bades fand er auch aufregend: Um Platz zu schaffen,
wurde das Bad um einen halben Quadratmeter erweitert.
Die Familie ist heute – einstimmig – der Meinung: „Wir
wohnen gern hier.“
Jakobs Freunde wohnen in der Nähe und „der Hinterhof
ist toll.“ Hier spielt er nämlich Fußball,Tischtennis, Federball – und Boule! Die Nachbarn sind nett, und unten im
Haus wohnt seine „Ersatzoma“, Ingeborg Tychsen. Wenn
er bei ihr klingelt, gibt es immer etwas zu naschen.
Ansonsten unternimmt die Familie viel mit Freunden, geht
ins Kino oder in den eigenen Schrebergarten in Othmarschen. In den Ferien ist Frankreich beliebtes Reiseziel.
Die ganze Familie Muhl-Jägerfeld spart beim Altonaer
Spar- und Bauverein. Sie nutzen die Sparprodukte Festzins- und Wachstumsparen. Die Erwachsenen lassen sich
zum Thema Alterssicherung und Zinsentwicklung beraten, Jakob über die Aufstockung seines Sparbuches. So
erfahren erstere, dass man sein Kapital nicht nur fest anlegen sollte und letzterer, wann er sich wohl einen PC leisten kann…
Carsten Muhl und Stefanie Jägerfeld wissen zu schätzen,
dass sie seit vielen Jahren von der gleichen Mitarbeiterin
betreut werden: „Die Beratung ist gut und sehr persönlich!“ Stefanie Jägerfeld lacht und räumt ein, sie befasse
sich nicht gern lange mit Finanzen. „Der Zeitaufwand
für die Beratung bei der altoba ist optimal minimal.“
Carsten Muhl stellt anerkennend fest, dass die Genossenschaft mit Geld nicht spekuliere. Das geschehe viel zu
häufig in der Welt, meint Muhl, dafür gäbe er sein Geld
aber nicht her. Jakob fragt erst einmal nach, was denn
spekulieren sei. „So etwas wie Poker?“ So etwas wie
Poker. Da macht der Altonaer Spar- und Bauverein nicht
mit. Das gefällt Carsten Muhl – und Jakob auch.
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20
Bericht des Vorstandes
Bewegung und ihr Motor – ein
ereignisreiches Jahr 2007 mit der altoba
Idylle in St. Pauli –
Modernisierung „Am Brunnenhof“
Hamburg-Altona und St. Pauli sind in der ganzen Welt
bekannt. Weniger bekannt ist, dass man mitten in St.
Pauli gut ausgestattete Altbauwohnungen in ruhiger
Lage entdecken kann. Der Altonaer Spar- und Bauverein bietet dort Wohnungen in den Straßen Am Brunnenhof, Brunnenhofstraße, Otzenstraße und Gilbertstraße. Die Mitglieder dort leben in guter Nachbarschaft und schätzen die besondere Wohnqualität, die
urbanes Wohnen heute ausmacht.
Insgesamt 95 Millionen Euro hat die Genossenschaft
seit mehr als zwei Jahrzehnten in die umfassende
Modernisierung ihrer Altbaubestände investiert. Sie
trägt auch auf diese Weise zum Profil Hamburgs als
lebenswerte Stadt bei.
Die Vollmodernisierung der insgesamt 120 Wohnungen in
der Anlage „Am Brunnenhof“ in St. Pauli bildete im Jahr
2007 einen Schwerpunkt innerhalb der Bau- und Modernisierungstätigkeit der Genossenschaft. Die Straße „Am
Brunnenhof“ erscheint als harmonisches Ensemble um die
Friedenskirche, mit alten Fassaden, kleinen Vorgärten und
grünen Höfen. Das Gemeindehaus der Friedenskirche ist
nicht nur optisch integriert. Es wird für viele Veranstaltungen genutzt – auch die altoba lud dort zur Anwohnerversammlung ein, um über die anstehende Modernisierung zu informieren.
Obwohl die Mitglieder durch die Baumaßnahmen Einschränkungen hinnehmen mussten, begrüßten sie die Maßnahmen und die Begleitung durch die Genossenschaft.
Während aller Arbeiten blieben die meisten Wohnungen
bewohnt. Einige Mitglieder nahmen die bereitgestellten
Ausweichwohnungen in Anspruch.
Zur Modernisierung gehören grundlegende Maßnahmen:
Neue Fenster wurden eingebaut und eine Zentralheizung
mit zentraler Warmwasserbereitung. Dämmung erhielten
die Gebäude an den Hof- und überwiegend an den Straßenfassaden. Diese wurden außerdem neu gestaltet. Erdgeschosswohnungen und Dachböden wurden gedämmt und
Lüftungsanlagen eingebaut.
Die Häuser erhielten, sofern nicht bereits vorhanden, Balkone und Terrassen im Erdgeschoss. Dazu erfolgte eine
Neugestaltung der Außenanlagen. Wie schon bei vorherigen Modernisierungen der altoba, konnten sich auch hier
die Mitglieder bei der Gestaltung von Treppenhäusern und
Innenhöfen einbringen.
Alle Baumaßnahmen der altoba stehen im Zeichen des
Klimawandels.Auch in St. Pauli sind neben den genannten
Modernisierung St. Pauli
– für mehr Wohnqualität und Klimaschutz
120 Wohnungen
Maßnahmen: Dachsanierung, Wärmedämmung der Hoffassaden und überwiegend der Straßenfassaden, Neugestaltung der Treppenhäuser und Außenanlagen, mehr
Wohnqualität durch Einbau von isolierverglasten Holzfenstern, einer zentralen Heizungs- und Warmwasserbereitungsanlage und der Schaffung von Balkonen und
Terrassen. Auch der Einbau einer zentralen Lüftungsanlage
in den Wohnungen, einer Photovoltaikanlage zur Stromgewinnung aus Sonnenenergie und einer Thermosolaranlage zur Unterstützung der Warmwasserbereitung mit
Sonnenenergie führt zukünftig zu Energieeinsparungen.
Mit den Modernisierungsmaßnahmen wird ein Energiestandard besser als KfW 60 erreicht.
Abschluss der Maßnahmen im Sommer 2008
Gesamtinvestition: € 10,0 Mio.
Maßnahmen zur Wärmedämmung weitere Schritte zur
Energieeinsparung geplant: In einem Abschnitt wird eine
Photovoltaikanlage zur Stromgewinnung aus Sonnenenergie eingebaut, in einem anderen eine Thermo-Solaranlage
zur Unterstützung der Warmwasserversorgung mit Sonnenenergie.
Nach Abschluss der Maßnahmen können die Bewohner
mit einer Verringerung der Nebenkosten rechnen – etwa
bis zu 50 Cent je m2 Wohnfläche im Monat. Trotz umfangreicher Modernisierung wird anschließend nur eine
moderate Mieterhöhung erfolgen. Dies ermöglichen die
günstigen Kredite der Kreditanstalt für Wiederaufbau
(KfW) und die Zuschüsse der Hamburgischen Wohnungsbaukreditanstalt.
Der 1. Bauabschnitt mit 30 Wohnungen wurde im August
2007 fertig gestellt. Mit den Bauabschnitten 2 bis 4 wird
die Gesamtmaßnahme in 2008 abgeschlossen.
Kommunikation mit den Mitgliedern
Der bekannte Psychologe Paul Watzlawick stellte Ende der
60-er Jahre noch fest, dass das Wort Kommunikation im
Deutschen ein ungewohnter Begriff sei. Beim Altonaer
Spar- und Bauverein ist er längst fest etabliert. Umfassende
Information und Austausch mit den Mitgliedern bei Neubau und Modernisierung sind Standard geworden. Bei der
Gestaltung von Treppenhäusern, Innenhöfen und bei Neubau von Grundrissen und Ausstattungsmerkmalen ist zudem
in vielen Fällen eine Beteiligung der Mitglieder möglich.
In der Anlage „Am Brunnenhof“ wurden die Bewohner 2007 mit Veranstaltungen und Workshops kontinuierlich informiert. Diese Kontinuität wird besonders
wichtig, wenn Verzögerungen auftreten. In 2007 ergaben sich beispielsweise nicht vorherzusehende veränderte Bedingungen durch das Denkmalschutzamt. Diese
Änderungen wurden mit den Bewohnern unverzüglich
besprochen.
Motor dieser Entwicklung hin zu mehr Kommunikation
und Transparenz sind auch die Mitglieder: Zunehmend
tragen sie ihren Wunsch, sich einzubringen und mitzugestalten, an die Genossenschaft heran. Das betrifft vor allem
Modernisierung und Neubau, aber auch Informationskreisläufe und Gremien. Die altoba nimmt dies, soweit
möglich, gern auf und entwickelt auch hier die Formen
ständig weiter.
So auch beim jüngsten Neubauprojekt 2007 in Ottensen:
Ein Bauvorhaben mitten im Stadtteil bleibt nicht unbemerkt. Zumal sich auf dem Grundstück ehemals eine Farbenfabrik befand und es Anfragen in Bezug auf die Entsorgung von Tanks und Erdreich gab. Die Genossenschaft
reagierte auf das Informationsbedürfnis der Anwohner
mit einem Newsletter, der seitdem – teils als Brief, teils
per E-Mail – die Anwohner regelmäßig informiert. Die
Resonanz darauf war sehr positiv, ebenso auf die eigens für
Mietinteressenten eingerichtete Website:
www.erdmannstrasse.de.
Bauvorhaben Erdmannstraße/Am Born
Komfort – verbunden mit ökologischen
Anforderungen
Der Stadtteil Ottensen gilt seit Jahren als begehrter Wohnort. Hier reagierte die altoba mit einem ganz besonderen
Bauvorhaben auf Wünsche der Mitglieder, Komfort mit
ökologischen Anforderungen zu verbinden. Denn moderne Baustoffe ermöglichen heute auch bei einem Passivhaus, Funktion und Design in Einlang zu bringen.
An der Erdmannstraße/Am Born baut die altoba Wohnungen und Stadthäuser im Energie-Passivhausstandard und
KfW 40-Standard. In dem beliebten Quartier in Ottensen,
unweit des Gemeinschaftsbauprojektes der Genossenschaft
an der Zeisewiese gelegen, baut die altoba 82 Wohnein-
KfW 40
– die Kriterien der KfW-Förderbank
KfW 40-Standard bedeutet, dass das Gebäude nur noch
weniger als die Hälfte eines konventionellen Neubaus an
Heiz- und Primärenergie benötigt. Die Außenhülle ist viel
besser gedämmt, die Fenster sind hochwertiger. Im Prinzip ist das KfW 40-Haus aber noch ein ganz normales
Haus mit einer ganz normalen Heizung. KfW 40-Gebäude
werden mit einer Zu- und Abluftanlage ausgestattet,
welche die Abwärme zurückgewinnt. Die Bezeichnung
KfW leitet sich von der „Kreditanstalt für Wiederaufbau“
ab, welche den KfW 40-Standard in Verbindung mit
Förderungen festgelegt hat.
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Was ist passiv am Passivhaus?
Unter Passivhausstandard versteht man, dass die Gebäudehülle in einem Maße gedämmt wird, welches Heizen fast
überflüssig macht. Nach heutigem Standard werden Außenwände z. B. mit ca. 15 cm Wärmedämmung versehen.
Passivhäuser werden mit 25 – 30 cm Wärmedämmung ausgestattet. Als Folge entweicht aus dem Gebäude nur noch
so wenig Wärme, dass die Heizperiode auf wenige Tage im
Jahr schrumpft und in der übrigen Zeit die Abwärme aus
elektrischen Verbrauchern, den Bewohnern und der Sonneneinstrahlung ausreicht, um die Räume auf einer angenehmen Temperatur zu halten.
heiten in einem modernen Mix. Dort, wo sich vor Beginn
der Neubaumaßnahme das Eckhaus Behringstraße 13/Am
Born 29 befunden hat, können erstmals die Interessenten
zwischen ganz unterschiedlichen Größen und Wohnungen
im Geschosswohnungsbau und Stadthäusern wählen.
Insgesamt 8.050 m2 Wohn- und Nutzfläche werden hier
entstehen, davon 3.500 m2 in Passivhausbauweise. Zusätzlich wird die Südwestausrichtung der Gebäude genutzt.
Eine optimierte Dämmung macht das Heizen so gut wie
überflüssig. Einige Wohnungen werden sogar schwellenfrei
zugänglich sein. So bleibt gutes Wohnen bis ins Alter
möglich.
Für alle Mitglieder, die zuvor im Eckhaus Behringstraße/
Am Born wohnten, wurden einvernehmliche Lösungen
gefunden. Die meisten Bewohner wohnen weiterhin bei
der altoba und in Ottensen.
Ab Herbst 2009 können in der Erdmannstraße/Am Born
voraussichtlich die ersten Wohnungen bezogen werden.
Besonderer Komfort – zertifizierte
Wohnungen und Wohnungsverbindungen
Ein vor vier Jahren gestartetes Wohnungskonzept beinhaltet, ausgesuchte Wohnungen hochwertig zu renovieren
und von einem Sachverständigen zertifizieren zu lassen.
Mittlerweile sind über 200 der gut nachgefragten Wohnungen mit dem Gütesiegel versehen. In 2007 wurden
allein 60 Wohnungen zertifiziert.
Die Genossenschaft reagierte auf die verstärkte Nachfrage
nach größeren Wohnungen mit der Möglichkeit von
Wohnungsverbindungen: Zwei nebeneinander oder übereinander liegende Wohnungen werden durch einen Durchbruch verbunden. Insgesamt 60 vergrößerte Wohnungen
entstanden auf diese Weise.
Weitere Modernisierungen und
Maßnahmen in 2007
Weiter fortgesetzt wurde die Erneuerung von Balkonen
im Röhrigblock: Insgesamt 88 neue Balkone erhielten die
Häuser in der Behringstraße, Harmsenstraße, Grünebergstraße und Friedensallee. Die Bewohner freuen sich über
die vergrößerten oder im Hochparterre erstmals angebauten Balkone.
82 Neubauwohnungen in Ottensen.
Energieeffizient, komfortabel und individuell.
Auf einer Gesamtwohnfläche von 8.000 m2 entstehen
3.500 m2 in Passivhausbauweise und 4.500 m2 in
KfW 40-Bauweise.
Alle Wohnungen erhalten Balkon, Terrasse oder Garten,
moderne Einbauküchen, Parkettböden, Multimediaanschlüsse und eine Lüftungsanlage mit Wärmerück-
HafenCity
gewinnung.
Die verschiedenen Wohnungstypen? Reichen von
„Am Kaiserkai“ in der HafenCity ist es bereits soweit –
alle neun Wohnungen und die Gewerbeeinheit sind vermietet und die neuen Bewohner im Jahr 2007 eingezogen.
Im Rahmen einer Kooperation mit vier weiteren Genossenschaften entstanden insgesamt 55 Wohnungen mit dem
begehrten „Blick über die Elbe“.
klassischen Grundrisskonzepten über Maisonetten
bis zu Stadthäusern.
www.erdmannstrasse.de
Neue Fenster wurden in 13 von 15 Reihenhäusern des
Schäperstücks in Osdorf eingebaut. Ein frei gewordenes
Reihenhaus in diesem begehrten grünen Quartier wird
innen und außen nach einem neuen Architekturentwurf
modernisiert.
Abgeschlossen wurde in 2007 die Neugestaltung der
Außenanlagen, in der Fachsprache „Wohnumfeldverbesserung“ genannt, im 3. Bauabschnitt um die Häuser im
Immenbusch 45 bis 61. Dazu gehören neu angelegte Wege
und Plätze mit Beleuchtung und teilweise die Neubepflanzung und Renovierung der Spiel- und Parkplätze.
Multimedia und Unternehmenssoftware
Fortschritte machte auch das Projekt „Multimedia“ in
Kooperation mit der Martens Antennen- und Kabelanlagen GmbH: In rund 4.000 aller Wohnungen der
Genossenschaft wurde bis Ende des Jahres 2007 das
Kabelnetz erneuert und ein leistungsstarkes Datennetz
eingebaut. Dieses ermöglicht schnelle Anschlüsse und
digitale Programme – zukünftig Standard-Anforderungen
an eine moderne Wohnung. 2008 soll das Projekt abgeschlossen werden.
Die Ausstattung mit schnellen Datenleitungen betrifft alle
Wohnungen – die Umstellung auf das ERP-System Blue
Eagle fast alle Arbeitsabläufe der Genossenschaft. Dieser
Schritt steht im Zeichen der Kundenorientierung – die
Einführung der SAP-gestützten Software im Sommer
2008 wird weitere Geschäftsprozesse optimieren. Im Sommer 2007 begannen die umfassenden Vorbereitungen auf
die Einführung der neuen Software für die wohnungsund betriebswirtschaftliche Sparte.
Auch die Archivierung des Schriftverkehrs erfolgt zukünftig elektronisch – 2007 wurde dafür ein Konzept erstellt.
In 2008 wird dieses umgesetzt werden.
zu erhalten. In 2007 wurde ein gänzlich neuer Auftritt
vorbereitet. Dieser ging Anfang des Jahres 2008 ans Netz.
Die Spareinrichtung – gute und
solidarische Finanzierung der altoba
Schon den Gründern des Altonaer Spar- und Bauvereins
war klar, wie wichtig eine gute Finanzierung ist. Ein Darlehen des Mitbegründers Ferdinand Baur in Höhe von
80.000 Mark im Jahr 1892 machte den ersten Grundstückskauf im Zeiseweg möglich. Auch heute geben viele
altoba-Mitglieder in der Spareinrichtung „ihrer“ Genossenschaft ein Darlehen – durch ihre Genossenschaftsanteile
und viele Spargelder. Nicht selten, dass mehrere Generationen einer Familie dem Altonaer Spar- und Bauverein
ihr Geld anvertrauen.
Für die Genossenschaft bedeuten die heute bereits 23.400
Sparkonten mehr als eine Bestätigung, attraktiv für Anleger zu sein. Weiterhin sichern die Spargelder der altobaMitglieder einen Teil der Finanzierung der Genossenschaft.
Denn sie sorgen für ein Stück Bankenunabhängigkeit.
Dennoch, oder gerade auch deshalb, ist die altoba ein
attraktiver Partner für Banken und Sparkassen. Diese bestehenden Partnerschaften werden von uns gepflegt. Denn
genauso wie die wachsenden Einlagen der Sparer, sind die
Kundencentrum Sparen
– sicheres Sparen in unsicheren Zeiten
Höhe der Spareinlagen: rund € 109 Mio.
Anzahl der Sparkonten: rund 23.400
Die Sparprodukte:
Sparen mit vereinbarter Kündigungsfrist,
Altonaer Strategie-Sparen,
Vorsorge-Sparen,
www.altoba.de
Vermögenswirksamer Sparvertrag,
Wachstum-Sparen,
Das Internetzeitalter hat Tempo und Qualität der Kommunikation mit Kunden und Interessenten nachhaltig
verändert. Vier Webjahre, so heißt es, entsprächen heute
einem Kalenderjahr…
Der Wunsch unserer Mitglieder ist es, schnell und nutzerfreundlich Informationen über die altoba auch im Internet
Festzins-Sparen,
Sparbriefe,
Junior-Sparen.
Unsere Kunden zahlen keine Gebühren, weder bei der
Anlage, noch bei der Kontoführung.
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Was ändert sich mit der Einführung der
Abgeltungssteuer zum 1.1.2009?
Ab 2009 wird auf Einnahmen wie Zinserträge oder
Dividenden eine Abgeltungssteuer von 25 % zuzüglich
Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer
erhoben.
Die bisherigen Sparer-Freibeträge werden durch den
neuen Sparer-Pauschbetrag von € 801,00 für Ledige und
€ 1.602,00 für zusammen veranlagte Ehegatten ersetzt.
Das Halbeinkünfteverfahren bei Dividenden entfällt.
Dividenden sind in voller Höhe steuerpflichtig.
Der Bagatellbetrag für Zinserträge unter € 10,00/Einlagenkonto entfällt. Alle Zinserträge müssen freigestellt
bzw. versteuert werden.
Der Bagatellbetrag für Dividendenerträge bis € 51,00
entfällt. Das heißt, auch Dividenden der altoba für unter
9 Geschäftsanteile müssen freigestellt bzw. versteuert
werden.
Fazit: Alle Mitglieder beziehungsweise deren Angehörige
sollten ab 1.1.2009 einen Freistellungsauftrag für Kapitalerträge für alle Zins- und Dividendenerträge erteilen.
Beziehungen zu anderen Kreditgebern ein wichtiger Bestandteil der Finanzierungsstrategie.
In den letzten 15 Jahren hat sich die Summe der Spareinlagen und Anlagen in Sparbriefen verdoppelt. Im Jahr
2007 wuchs sie allein um rund 2,4 Millionen Euro. Knapp
109 Millionen Euro vertrauen damit die Sparer, das sind
Mitglieder und ihre Angehörigen, der altoba an. Insgesamt
4 Millionen Euro der Einlagen wurden im Jahr 2007 für
Neubauten und Modernisierung und eine knappe weitere
1 Million Euro zur Ablösung bestehender Finanzierungen
eingesetzt.
Bankenkrise beunruhigt Sparer
Zu Zeiten internationaler Bankenkrisen reagieren viele
Sparer verunsichert. Doch die Sparer der altoba haben ihr
Geld sicher angelegt. Werden Bankenkrisen oftmals durch
spekulative Geschäfte ausgelöst, investiert der Altonaer
Spar- und Bauverein ausschließlich in die Genossenschaft,
in Modernisierung und Neubau. Gelder, die der Liquiditätsvorhaltung dienen, werden sicher und keinesfalls
spekulativ angelegt.
Um die Einlagen zusätzlich zu sichern, ist der Altonaer
Spar- und Bauverein Mitglied des „Selbsthilfefonds des
GdW Bundesverband Deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. zur Sicherung von Spareinlagen
bei Wohnungsgenossenschaften mit Spareinrichtung.“
Die Mitarbeiter der Spareinrichtung der altoba genießen
besonderes Vertrauen der Mitglieder. Die Mehrzahl arbeitet seit vielen Jahren im Kundencentrum Sparen und die
Mitarbeiter bieten eine intensive, umfassende Beratung.
Auch 2007 entwickelten die Mitarbeiter die Sparprodukte
weiter, immer mit Blick auf Solidität. Jüngste Neuerung ist
der altoba-Überweisungsservice – eine neue zeitgemäße
Form des Geldverkehrs.
Im Mai und im Oktober 2007 bot die Spareinrichtung
wieder jeweils eine Sparwoche für alle Sparer an. Und im
Herbst wurde zum zweiten Mal ein Schreib- und Lesewettbewerb für Kinder und Jugendliche ausgeschrieben.
Diesmal wurden die Skulpturen in der Außenanlage des
Bürogebäudes der altoba, zwei traditionelle und eine
moderne, zum Thema für Geschichten und Gedichte.
Beide Angebote kamen bei den Zielgruppen gut an.
Innovationskraft durch Engagement der
Mitarbeiter
Die Weiterentwicklung der Genossenschaft wäre nicht
möglich ohne das Engagement der Mitarbeiterinnen und
Mitarbeiter. Aus dem konzentrierten Zusammenwirken
aller bezieht die Genossenschaft einen Großteil ihrer
Innovationskraft.
Der Altonaer Spar- und Bauverein ist ein attraktiver Arbeitgeber. Ihren Mitarbeitern bietet die altoba angenehme
Arbeitsplätze, flache Hierarchien und flexible Arbeitszeiten.
Zufriedene Mitarbeiter, ein Grundprinzip der Genossenschaft. Denn für die altoba stehen sie gleichberechtigt
nebeneinander: die Interessen der Mitglieder, Mitarbeiter
und die des Unternehmens.
Die Mitarbeiter der altoba erfahren im täglichen Kontakt,
was die Mitglieder bewegt. Bei den Mitgliedern genießen
die Mitarbeiter einen guten Ruf. Sie gelten als freundlich
und zuvorkommend und als flexibel bei Anliegen der Mit-
glieder. Die altoba erfährt dies durch viele positive Rückmeldungen.
Jegliche Rückmeldungen, nicht nur die positiven, sind der
altoba wichtig: Auch eingehende Beschwerden liefern
wichtige Hinweise auf Stärken und Schwächen der altoba.
Auf diese Weise sind die Mitglieder Motor der Weiterentwicklung. Um die Abläufe bei diesen Rückmeldungen
noch weiter zu optimieren, hat die altoba bereits 2002 ein
Beschwerdemanagement entwickelt.
Bereits im Jahr 2000 hat die altoba mit der Einführung
erweiterter Öffnungszeiten auf Wünsche der Mitglieder
reagiert. 2007 entwickelten die Mitarbeiter des Servicebetriebes aufgrund starker Nachfrage ein Modell für verlängerte Servicezeiten in 2008.
Mit großer Dynamik entwickelt die Genossenschaft kontinuierlich Dienstleistungen und Wohnungsangebote weiter. Dazu bedarf es entsprechender Rahmenbedingungen
und vor allem Arbeitszeit. Wichtiger Bestandteil ist die
Fortsetzung der 40-Stunden-Woche auf freiwilliger Basis
bis zum 31. 10. 2008.
Die altoba arbeitet mit einem System zum Qualitätsmanagement und zur Qualitätssicherung. Das Qualitätsmanagement wird regelmäßig von unabhängiger Stelle geprüft.
Das Überwachungsaudit in 2007 nach DIN EN ISO
9001:2000 verlief erfolgreich.
Personalentwicklung und Weiterbildung
Fragen zur Qualifikation der Führungskräfte und Mitarbeiter haben auch in 2007 die Personalentwicklung bestimmt. Was macht einen guten Mitarbeiter aus? Welche
Anforderungen werden an zukünftige Führungskräfte gestellt? Wie können, wenn perspektivisch sinnvoll, Kontakte
zu ehemaligen Mitarbeitern gepflegt werden? Die Ausrichtung einer strategischen Personalentwicklung hat in
2007 begonnen.
Einen hohen Stellenwert hat mittlerweile der jährlich
stattfindende Zukunftstag. Dieser Tag ist ein Folgeprojekt
der in 2001 gestarteten Zukunftswerkstatt und dient der
kreativen Entwicklung von Projekten und Jahreszielen.
Die Zukunftswerkstatt, eine Problemlösungs- und Kreativitätsmethode für große Gruppen und Unternehmen,
flankiert mittlerweile verlässlich die Innovationskultur
der altoba. Etliche neue Dienstleistungsangebote und
Projekte der altoba gingen bereits daraus hervor – von
den Mitarbeitern in abteilungsübergreifenden Projektgruppen entwickelt.
Aktuelles aus dem Personalbereich
Engagement zeigen die Mitarbeiter auch in Fragen der
Fortbildung: Zwei Mitarbeiter erzielten den Abschluss
zum Bachelor of Arts und drei die Fortbildungsabschlüsse
am Europäischen Bildungszentrum der Wohnungs- und
Immobilienwirtschaft (EBZ) in Bochum. Insgesamt nahmen über 50 Mitarbeiter, von der Führungskraft bis zum
Auszubildenden, an Teamtrainings, Fortbildungen, Coachings und Fachtagungen teil.
Gutes Einvernehmen: altoba-Mitarbeiter trafen auch in
der Freizeit zusammen – so beim HSH-Nordbank-Run
im Juni und bei den Vattenfall-Cyclassics im August 2007.
Die Geschäftsführung freut sich über die geringe Fluktuation und lange Betriebszugehörigkeiten in der Mitarbeiterschaft und erkennt ausdrücklich das besondere Engagement ihrer Mitarbeiter an.
Viel Energie für Weiterentwicklung der
Vermietungsabläufe
In 2007 wurden Vermietungstests durchgeführt, um die
Abläufe der Vermietung zu optimieren. Das ist notwendig
bei einer so gut positionierten Genossenschaft wie der
altoba. Jährlich nehmen über 5.500 neue Kunden Kontakt
auf und rund 4.700 Mitglieder im Jahr finden den Weg ins
Mietercentrum. Eigene Gewohnheiten zu verändern, fällt
auch in der Arbeitswelt oft schwer. Die Mitarbeiter der
altoba reagierten 2007 sehr offen und flexibel auf die
Ergebnisse der Vermietungstests. Rückmeldungen der
Mietinteressenten und Vorschläge zur Vereinfachung flossen in die Überlegungen ein. Untersucht wurden in 2007
unter anderem der Umgang mit Anfragen per Telefon,
Brief und E-Mail, mit persönlichen Besuchen in der Geschäftsstelle und bei Wohnungsbesichtigungen.
Viel Energie für Energie sparen
Kommunikations- und Organisationssysteme entwickeln
sich ständig und immer schneller – gleiches gilt für den
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Gemeinsam mit den Mitgliedern
Energie sparen – Energiespar-Pilotprojekt
für 49 Wohnungen
Ausstattung von 49 Wohnungen im Lüttenredder und
Marek-Steinbaum-Weg mit 4,5 l-Wasserspülkästen, Durchflussmengenbegrenzern, programmierbaren Heizungsthermostaten und Energiesparleuchten. Ausgabe von Strommessgeräten. Einsparung von Ressourcen und Energie,
Entlastung bei den Nebenkosten. Die Einsparungen für
einen 3-Personenhaushalt betragen bis zu € 500,00 im Jahr.
Die altoba investiert pro Wohnung € 950,00.
Umgang mit dem Thema Energie. Durch steigende Energiekosten drohen die Nebenkosten zur „zweiten Miete“
zu werden. Eine Reaktion der altoba in 2007 auf die vielen
Anfragen der Mitglieder ist eine neue Broschüre: „Schon
die halbe Miete“ soll diese heißen und den Mitgliedern ab
Mitte 2008 zur Verfügung stehen.
Das Thema Energie wird Jahr für Jahr größeren Raum einnehmen. Die altoba erschloss auch in 2007 weitere Möglichkeiten zur Energie- und Betriebskosteneinsparung.
Viele Heizzentralen werden im Rahmen des Programms
„Unternehmen für Ressourcenschutz“ mit einem Energiecheck geprüft. Diese Maßnahme wurde in 2007 vorbereitet und startet in 2008.
In den Wohnungen der altoba werden nach und nach
noch vorhandene hydraulische Durchlauferhitzer standardmäßig gegen ausschließlich elektronisch gesteuerte
Geräte ausgetauscht. Die Einsparungen pro Person und
Jahr können bis zu 60 Euro betragen.
Erstmals werden in einem Pilotprojekt in HamburgSchnelsen die Bewohner in die Energiesparprogramme
einbezogen und beim Energie- und Ressourcensparen
unterstützt. Die altoba beriet in 2007 auf einer Informationsveranstaltung umfassend über die Maßnahme, die im
Frühjahr 2008 durchgeführt wird. Den Bewohnern in
Schnelsen werden Geräte zum Messen und Energiesparmittel zur Verfügung gestellt. Das Ziel ist motivierend:
Möglich sind Einsparungen bis zu 500 Euro pro Jahr für
einen 3-Personen-Haushalt. Öffentliche Fördergelder der
Stadt Hamburg haben hierbei die Investitionen der Genossenschaft reduziert.
Im so genannten Musikantenviertel startete die altoba in
2005 den Einbau von neuen Heizungen in 600 Wohnungen und schloss diese an eine zentrale Heizungs- und
Warmwasserversorgung an. Diese Maßnahme wurde in
2007 abgeschlossen und führt bei den Mitgliedern zu Einsparungen bei den Nebenkosten.
Ein schöner Erfolg: Mit einem Benchmarking, einer Vergleichsanalyse der eigenen Produkte und Leistungen, wurden die Betriebskosten optimiert. Das brachte mit einer
Summe von T€ 85.000 große Einsparungen in 2007 für
die Mitglieder.
Stark beschäftigt hat die Mitarbeiter der Technischen
Abteilung in 2007 die Umsetzung neuer gesetzlicher Vorschriften. Dazu zählen die Trinkwasserverordnung, die
neue Abwasserrichtlinie, die Einführung von Rauchwarnmeldern und Energieausweisen. Trotz unterschiedlicher
Fristen bis zur Einführung müssen sich die Mitarbeiter
bereits jetzt mit den Vorbereitungen befassen.
Ein besonderes Plus der altoba, das von Mitgliedern und
Außenstehenden oft hervorgehoben wird, ist der Servicebetrieb: Eine genossenschaftseigene Handwerkerabteilung
mit fünf Gewerken, zu der Maurer, Tischler, Klempner,
Maler und Schlosser gehören. In 2007 führte der Servicebetrieb 7.825 Aufträge erfolgreich aus.
Erstmals fanden auch die 22 gewerblichen Mitarbeiter des
Servicebetriebes 2007 zu einer Zukunftswerkstatt zusammen. Als erste Neuerung wurden neue Dienstleistungszeiten entwickelt: An zwei Wochentagen sind die Mitarbeiter
bis 18 Uhr im Einsatz. Diese Zeiten werden seit Januar
2008 getestet.
Die Mitglieder des Altonaer Spar- und Bauvereins begegnen den Mitarbeitern der Genossenschaft meist im
Fünf Gewerke und 22 Handwerker
– der Servicebetrieb
22 Handwerker gehören dem Servicebetrieb des Altonaer
Spar- und Bauvereins an, die in 2007 mit 7.825 Aufträgen
knapp zwei Drittel der gesamten Instandhaltungsaufträge
erfolgreich ausgeführt haben. 4.194 Aufträge gingen an
Fremdfirmen. Der Servicebetrieb mit den Gewerken Maurer,
Tischler, Klempner, Maler und Schlosser hat die Servicezeiten
für Mitglieder an zwei Wochentagen bis 18.00 Uhr erweitert.
Mietercentrum bei Vermietungsfragen oder in der eigenen
Wohnung bei Modernisierung oder Reparaturen. Die von
den Mitgliedern zumeist als positiv beschriebenen Begegnungen mit den Mitarbeitern fördern die Bindung an die
Genossenschaft.
Mit einem besonderen Unternehmensschwerpunkt stärkt
der Altonaer Spar- und Bauverein seit über zehn Jahren
ebenfalls die Bindung an die Genossenschaft. Mit der Einrichtung der Abteilung Soziales Management schafft die
Genossenschaft Möglichkeiten der Begegnung, die weit
über die gewöhnliche Dienstleistung eines Wohnungsunternehmens und einen Service hinausgehen.
Soziales Management
beim Altonaer Spar- und Bauverein
Angebote in den 5 Nachbarschaftstreffs:
z. B. Sprachkurse, Spiel- und Bastelgruppen, Musik- und
Malkurse, Internetcafé und Fahrrad-Selbsthilfe-Werkstatt
Einzelfallhilfe:
Beratung hilfebedürftiger Mitglieder, Vermittlung von
Dienstleistungen, Mediation
Veranstaltungsprogramm LebensFreude:
z. B. Museumsbesuche, Städtetouren, Musicalbesuche,
Kochkurse, Veranstaltungen für Kinder und Jugendliche
Verein „Vertrautes Wohnen“ im
Altonaer Spar- und Bauverein e.V. feierte
10-jähriges Jubiläum in 2007
Die Abteilung Soziales Management fördert nach dem
Prinzip „Hilfe zur Selbsthilfe“ Nachbarschaft und ehrenamtliches Engagement. Über das Vermieten von Wohnungen hinaus unterstützt der Altonaer Spar- und Bauverein
so seit über zehn Jahren eine Nachbarschaft, in der man
sich geborgen fühlt.
Insgesamt engagierten sich 2007 wieder fast 80 Personen
ehrenamtlich. Mit ganz unterschiedlichen Formen – durch
Mitarbeit bei Angeboten, Kursen und Ausstellungen in
den fünf Nachbarschaftstreffs oder durch Begleitung bei
Ausfahrten und Einsatz bei Festen.
Die Mitarbeiter des Sozialen Managements unterstützen
die Aktiven in den Treffs und beraten Mitglieder, die Hilfe
im Lebensalltag benötigen. Diese Arbeit wird flankiert
durch ein umfangreiches Veranstaltungsangebot.
1997 wurde der gemeinnützige Verein „Vertrautes
Wohnen“ im Altonaer Spar- und Bauverein e.V. gegründet. Dies feierten Mitarbeiter und Ehrenamtliche
im Mai 2007 gemeinsam mit einem Festakt, bei dem
die Ehrenamtlichen ausgezeichnet wurden, einem „Tag
der offenen Treffs“ und vielen Jubiläumsveranstaltungen in 2007.
Eine kleine Umfrage, die am Festtag im Mai als „Vertrautes Wohnen zum Hören“ dargeboten wurde, gibt einen
emotionalen Eindruck von diesem Engagement: „Wir
sind eine fröhliche Gemeinschaft“ beschreibt ein älterer
Besucher seine regelmäßige Gruppe im Treff. „Ich wollte
gern Leute aus der Nachbarschaft kennenlernen“, erinnert
sich eine jüngere Nutzerin über ihr Motiv, in den Nachbarschaftstreff zu gehen. „Ich weiß gar nicht mehr, wie
man das Wort Langeweile schreibt“ charakterisiert eine
aktive Treffleiterin die „Folgen“ ihres ehrenamtlichen Engagements. Und eine Siebenjährige aus Bahrenfeld konstatiert: „Ich finde die Feste und was man hier machen
kann, ganz toll!“
Die Besucher- und Teilnehmerzahlen belegen objektiv das
über Jahre kontinuierlich gestiegene Interesse an den
Angeboten des Vereins „Vertrautes Wohnen“. Besichtigungen von Ausstellungen, Museen und Kirchen, Ausflüge in
Stadt und Land, gemeinsame Essen und Theaterbesuche –
über 40 Veranstaltungen bot in 2007 das Veranstaltungsprogramm „LebensFreude“.
In den Treffs fanden in 2007 fast 60 Gruppen und Kurse
statt. Nahezu 1.400 Interessierte besuchten über die Kursangebote hinaus die rund 40 Veranstaltungen in den fünf
Nachbarschaftstreffs.
Über 300 Besucher kamen im Mai zum „Tag der offenen
Treffs“, die Jubiläumsfahrt des Vereins ins Alte Land zählte
über 80 Teilnehmer – nur zwei von vielen Veranstaltungen
im Jubiläumsjahr des Vereins. Beeindruckend: Im Jahr 2007
besuchten insgesamt weit über 3.000 Teilnehmer die
Angebote des Vereins „Vertrautes Wohnen“.
Die Mitarbeiter des Sozialen Managements wandten sich
auch in 2007 mit ihren Angeboten an alle Altersgruppen
und warben intensiv für den Verein „Vertrautes Wohnen“.
Der Verein lebt von Mitgliedsbeiträgen und Spenden. Diese sind notwendig, um die Arbeit auch zukünftig fortsetzen zu können. Fast 500 Mitglieder hat der Verein.
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Die Mitarbeiter des Sozialen Managements unterstützen
auch Mitarbeiter anderer Abteilungen. Im Jahr 2007 fanden viele Beratungsgespräche mit Mitgliedern im Zusammenhang mit Neubau und Modernisierung statt.
Schon vor Jahrzehnten waren die Kinderfeste der Genossenschaft eine Attraktion im Stadtteil.Auch in 2007 wurde
ein großes Kinderfest in Bahrenfeld gefeiert, wie jedes Jahr
von den Mitgliedern selbst organisiert.
An dieser Stelle dankt der Vorstand allen Mitgliedern für
ihr Engagement in den Nachbarschaftstreffs und bei den
Aktivitäten des Vereins „Vertrautes Wohnen“.
Wichtiger Schwerpunkt der Arbeit des Sozialen Managements ist der Einsatz für Kinder und Jugendliche: In 2007
fanden 15 Kinderspielaktionen statt und für Jugendliche
ein Segelwochenende. Ein schöner Erfolg: Fast 400 Teilnehmer der oben genannten Gesamtteilnehmerzahl waren
Kinder und Jugendliche.
Die Arbeit für Kinder und Jugendliche wird in 2008 weiter intensiviert – erstmals wird eine 14-tägige Freizeit
stattfinden, um gute Nachbarschaft auch bei der jüngeren
Generation zu festigen. Mit einem Zuschuss werden diejenigen unterstützt, die sich die Freizeit sonst nicht leisten
können.
Neuer Schwerpunkt des Sozialen Managements wird die
Entwicklung von Dienstleistungsangeboten.Auch hier sind
die Anregungen und Wünsche der Mitglieder entscheidend. Es ist geplant, in naher Zukunft in Zusammenarbeit
mit dem Arbeiter-Samariter-Bund (ASB) einen Hausnotruf für ältere Mitglieder anzubieten.
Soziales Management arbeiten gut vernetzt mit Institutionen in den Stadtteilen. In 2007 bestand unter anderem
eine enge Zusammenarbeit mit der Seniorenbildung, der
Arbeiterwohlfahrt, Nutzmüll e.V., mit dem BahrenaTheater, der Polizei Hamburg und der Stadtteilkonferenz
in Osdorf. Kontakte zu weiteren Institutionen, wie der
Fabrik-Stiftung, wurden 2007 geknüpft und werden 2008
zu ersten gemeinsamen Aktivitäten führen.
Die 2005 gestartete Kooperation mit der Max-BrauerSchule bringt Schule und Genossenschaft zusammen.
Daraus entwickeln sich Formen und Begegnungen von
Mitarbeitern und Schülern unterschiedlichen Alters. Der
Altonaer Turnverband von 1845 e.V. (ATV) bot einen
„Tag der offenen Tür“ eigens für Mitglieder der altoba.
Mit dem Stadtteilarchiv Ottensen sind Veranstaltungen
geplant und eine Bearbeitung des altoba-Archivs. Jedes
Jahr bringt die altoba in das Stadtteilfest altonale Veranstaltungen ein.
Seit 2007 arbeitet die altoba mit dem Hamburger Verein
„jugend hilft jugend e.V.“ zusammen. Für drei Wohnquartiere wurde gemeinsam ein Streetworker-Programm aufgelegt, das bei Bedarf Ansätze für Problemlösungen bei
Jugendlichen bietet. Nun stehen regelmäßig pädagogisch
geschulte Mitarbeiter bei Konflikten als Ansprechpartner
vor Ort zur Verfügung.
Im ganzen Stadtteil Altona „unterwegs“ ist die altobacard, die Mitgliedern Vergünstigungen bei nun über
47 altoba-card-Partnern einräumt. 2007 sind 12 weitere Partner dazugekommen.
Gründung einer Stiftung zu
sozialen Zwecken
Zahlen zum Mitgliederbestand
Mitte 2007 wurde sie eingetragen, die altoba-Stiftung. Das
Stiftungsvermögen beträgt T€ 100.Von den Zinserträgen
wird Mitgliedern in wirtschaftlicher Not ein genossenschaftseigenes Wohngeld ermöglicht.
Der Mitgliederbestand und die Höhe der Geschäftsguthaben stellen sich wie folgt dar:
Am 31. 12. 2007 lag der Mitgliederbestand der Genossenschaft bei 13.384.
Wir im Stadtteil
Die Geschäftsguthaben der Mitglieder haben sich im
Die Zusammenarbeit mit dem ASB ist nur ein Beispiel für
gelungene Zusammenarbeit. Längst schon ist der Altonaer
Spar- und Bauverein nicht nur mit guten Wohnungen präsent im Stadtteil.Vor allem die Mitarbeiter der Abteilung
Geschäftsjahr um T€ 627,4 auf T€ 21.491,5 erhöht. Der
Gesamtbetrag der Haftsumme beträgt T€ 8.890,8, das
sind T€ 99,3 mehr als am Ende des Vorjahres.
Die Genossenschaft verwaltete am 31.12.2007 einen Bestand an Mietobjekten von
6.497
Wohnungen
mit 378.038,18 m 2 Wohnfläche
20
Läden
1.438
Garagen und Stellplätzen
66
eigengenutzten Objekten
14
Waschhäusern und -centern
1
38
8.074
Heizhaus
weiteren gewerblichen Objekten
Objekte insgesamt
Lebensraum Innenhof
Viele Bewohner der altoba-Wohnungen werden beneidet
um die meist grünen Innenhöfe mit Spielflächen und
Ruheplätzen. Ein schöner Innenhof gewinnt zusätzlich
durch gute Nachbarschaft. Keine „heile Welt“, aber gutes
Zusammenleben – beim Altonaer Spar- und Bauverein
bestehen viele aktive Nachbarschaften.
Einer bei seinen Bewohnern besonders beliebter Innenhof
befindet sich an den ältesten Häusern des Altonaer Sparund Bauvereins am Zeiseweg. Er gilt als lebendig und
beliebt bei seinen Bewohnern, die zudem von außerordentlich guter Nachbarschaft berichten.
Kein Zufall, so könnte man vermuten, dass im ältesten
Haus der Genossenschaft noch das zu finden ist, was den
Altonaer Spar- und Bauverein schon bei der Gründung
ausmachte. Und was ihn, daran arbeiten wir, heute
noch charakterisiert: Gute und bezahlbare Wohnungen,
Lebensqualität durch ein gutes Umfeld. Und eine Nachbarschaft, die nicht nur gemeinsam wohnt, sondern
auch zusammen lebt.
Somit sind wir beim Ausgangspunkt, unserer These in der
Einleitung angelangt: „Unsere Energie beziehen wir aus
dem Genossenschaftsgedanken. Motor unserer Genossenschaft sind die Mitglieder.“
Den Mitgliedern danken wir herzlich für Anregungen,
Engagement – für ihre Energie. Und versprechen, auch im
Jahr 2008 in Bewegung zu bleiben.
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Bettina Stülpnagel-Pomarius
ist Yogalehrerin und seit
November 2007 Mitglied im
Verein „Vertrautes Wohnen“ e.V.
Soziales Management
Nachbarschaftsexperten.
Ganz bei sich. Oder ganz bei anderen. Der Verein „Vertrautes Wohnen“ steht
für gute und lebendige Nachbarschaft. Dafür engagiert sich eine Vielzahl von
Mitarbeitern und Ehrenamtlichen. Jeder für sich. Alle miteinander.
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„Glücklich sein
ist ein Geburtsrecht!“
Die Yoga-Familie
aus dem
Bessemerweg
Bettina Stülpnagel-Pomarius,
wohnt seit 2002 bei der altoba
Bettina Stülpnagel-Pomarius ist Yogalehrerin, Heilpraktikerin, Autorin und einiges mehr. Zum Beispiel Mutter…
Zwei ihrer Kinder sind bereits 26 und 22 Jahre alt, aber die
Jüngste, Siri, ist vier und derzeit viel in Bewegung. Sie
freut sich, dass sie jetzt schon allein in den Hof gehen darf.
Der Hof im Bessemerweg ist abgeschlossen, grün und
voller Spielgelegenheiten. Den älteren Kindern, erzählt
ihre Mutter, schaue Siri hinterher – und sich dabei manches ab. Das Fahrradfahren etwa. Das übte sie schon mit
zweieinhalb.
Ihre Mutter schätzt den Hof, weil man dort den Nachbarn begegnet. Einige grüßt man ohnehin schon über
den Balkon. Und im Hof trifft man sich dann. Zum Tee
und kurzen Plausch. Oder wieder zum gemeinsamen
Fußballschauen ... vielleicht bei der Europameisterschaft.
„Dabei wohnen hier sehr unterschiedliche Menschen“,
erzählt ihr Mann, Kim Stülpnagel-Pomarius. „Ärzte,
Sozialarbeiter, Musiker und Handwerker, viele Studenten
und ältere Leute.“ Kim ist ebenfalls Yogalehrer und be-
kennender Fan von Genossenschaft und Innenhof. Er hat
die Mitgliedschaft beim Altonaer Spar- und Bauverein von
seiner Großmutter geerbt. Die Großeltern wohnten in der
Gerichtstraße. Schon damals, so erzählten ihm diese oft,
hätten Besucher sie um die schönen Spielplätze beneidet.
Und um die Höfe. Den Großeltern, erinnert er sich, sei
die Genossenschaft ein wichtiger Teil des Lebens gewesen
und der zweijährliche Besuch der Sparwoche ein festes
Ritual. Sein Vater habe lange bei Coop gearbeitet, und
auch er findet das Prinzip Genossenschaft gut. Die Genossenschaft schaffe mit der Lage der Wohnungen und dem
Umfeld die Voraussetzungen für soziales Wohnen. Soziales
Wohnen? Im Sinne eines Miteinanders. Nachbarschaft,
meint er, habe warme und positive Seiten, aber auch schwierige Facetten. „Da müssen wir alle noch einiges lernen.“
Mit und in der Nachbarschaft etwas zu unternehmen und
sich trotzdem frei zu fühlen – das gefällt Bettina Stülpnagel-Pomarius. Diese Möglichkeit bietet der Nachbarschaftstreff der Genossenschaft, und deshalb ist sie Mitglied
Soziales Management
„An meinem Hof gefällt
mir, dass er so etwas
Geborgenes hat!“
„Zuhause sein? Es kommt darauf an, dass man bei sich zu Hause ist“, meint Bettina
Stülpnagel-Pomarius. „Nur dann kann man auch für andere da sein.“
im Verein Vertrautes Wohnen geworden. Denn die Familie
nutzt nicht nur den Hof, sondern auch den Nachbarschaftstreff Schützenblock. Abwechselnd begleiten die
Eltern Siri zu den verschiedenen Angeboten für Kinder:
Malen und Tanzen, Basteln und Kinderyoga. Eine Schatzkiste hat Siri gebastelt, eine Laterne und ein Aquarium.
„Und ich muss noch den Pflug üben“, fällt ihr ein. Siri
rollt schnell in der Küche ihre Decke aus. Ihre Mutter
lacht und lobt den „kleinen Pflug“.
Was ihr selbst Yoga bedeute? „Yoga ist mein Leben“, sagt
sie ernst. Nach der Schauspielausbildung sei sie zum Yoga
gekommen und lerne nun seit vielen Jahren, oft gemeinsam mit ihrem Mann, ständig weiter. Denn auch das sei
Yoga für sie: ein ständiges in Bewegung sein, und sie
genieße das seit vielen Jahren.
Ob Yoga glücklich macht? Beide Yogalehrer verneinen.
„Glück kann man nicht machen!“
Aber glücklich sein, das könne man lernen.Yoga sei dazu
ein guter Weg.
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„Ich bin auf der Dove-Elbe
zum ersten Mal in meinem
Leben gesegelt – das war toll!
Nachts schliefen wir im Zelt
und lasen Gruselgeschichten!“
Amanita Speth, 11 Jahre
Ich heiße Amanita Speth, bin 11 Jahre alt und wohne mit
meiner Mutter in der Röhrigstraße. Meine Eltern wollten
mir einen ungewöhnlichen Namen geben: Amanita gehört
zur Familie der Pilze. Tja, so gehören eben auch Fliegenpilze zu meiner Familie.
Ich mag Tiere und halte zusammen mit meiner Freundin
zwei Mäuse: „Gwin“ und „Luna“. Ich bin viel unterwegs:
Dreimal in der Woche gehe ich in den Hort der „Motte“,
in der Schule lerne ich Klavier spielen und mehrmals in
der Woche spiele ich Wasserball – beim HTB 62 in St. Pauli.
An anderen Tagen treffe ich mich mit meinen Freundinnen. Wir spielen mit den Mäusen. Oder Verstecken. Aber
am liebsten bastel und werke ich. Für mein Puppenhaus
habe ich mir einen kleinen Tisch gebaut. Und mein
Mikroskop habe ich selbst repariert. Ich experimentiere
gern mit meinen Experimentierkästen.
Aber ich bin auch gern draußen. In der Röhrigstraße
haben wir vor Jahren neue Balkone bekommen. Die der
anderen Mieter wurden vergrößert, aber wir im Erdgeschoss hatten vorher gar keinen. Ich finde den Balkon toll:
Mit einer Strickleiter kletter ich jetzt in den Garten. Vor
unserem Haus können wir, wenn wir wollen, Beete anlegen. Ich habe sogar zwei: Eines soll ein Steingarten werden.
Im Sommer ging ich einmal zum Spieltiger im Hof, die
Spielangebote haben mir gefallen und dass ich dort eine
Freundin traf.
Als meine Mutter in der Zeitung „Bei uns“ gelesen hat,
dass ein Segelwochenende für Kinder angeboten wird, hat
sie mich gefragt, ob ich mitfahren will.
Ich hatte Lust dazu, und das Segelwochenende an der
Dove-Elbe gefiel mir gut. Wir waren fast 30 Kinder, aber
wir spielten in kleineren Gruppen und haben uns gut verstanden. Ich bin noch nie vorher gesegelt, das gefiel mir.
Besonders gut war es, das Segel vorn zu halten.
Ich kannte keins von den anderen Kindern, habe mich
aber schnell mit einem Mädchen angefreundet. Nachts
schlief ich bei Pauline im Zelt. Wir hatten viel Spaß, ich
habe ihr aus meinem Buch „Die Monsterakten der furchtlosen Minerva McFearless“ vorgelesen.
Eine Wohnungsgenossenschaft? Das sagt mir nicht viel.
Aber ich freue mich darüber, dass die Genossenschaft mir
jetzt immer Einladungen schickt. Seit ich beim Segelwochenende war. Cool. So kam ich auch zum Mosaikgestalten. Da traf ich Pauline wieder, mit der ich gesegelt bin.
Das war schön.
Vor kurzem habe ich eine Einladung für eine SommerFreizeit in Kittlitz bekommen, Für zwei Wochen! Ich habe
mich gleich angemeldet. Meine Mutter hat mir schon ein
Handy geschenkt, damit sie mich dann dort mal anrufen
kann. Ich freue mich schon darauf – und meine Freundin
Johanna fährt auch mit.
Soziales Management
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„Wie ich später wohnen möchte? Ich wär
gern Drillionärin und wünsche mir eine
große Villa. Im Garten dieser Villa halte ich
30 Meerschweinchen und 20 Hasen. Und
ich möchte noch eine Ratte, die mich überall hin begleitet. Ich wünsche mir zehn
Kinder. Auf die passt meine Mutter auf …
ich werde nämlich viel verreisen.“
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Bericht des Aufsichtsrates
Bericht des Aufsichtsrates 2007
Gespräch mit dem
Aufsichtsratsvorsitzenden Hans-Peter Harloff
über das vergangene Geschäftsjahr
Herr Harloff, wie beurteilen Sie den Verlauf des
Geschäftsjahres 2007?
Das Geschäftsjahr 2007 ist für den Altonaer Spar- und
Bauverein stabil und alles in allem sogar erfreulich verlaufen. In den gemeinsamen Sitzungen haben Vorstand und
Aufsichtsrat alle in Betracht kommenden Aufgaben unserer Genossenschaft ausführlich erörtert und bei komplizierten Sachverhalten und Problemen lebhaft diskutierend
Lösungen gefunden und entsprechende Beschlüsse gefasst.
Merkpunkt dabei waren stets das Wohl und die Interessen
unserer Mitglieder auf der einen Seite und die gesetzlichen, satzungsmäßigen und vor allem finanziellen Rahmenbedingungen andererseits, die die Geschäftsführung zwingend beachten muss.
Am Ende jedes Geschäftsjahres werden dem Aufsichtsrat durch
den Vorstand die Primärziele für das kommende Jahr vorgestellt.
Was waren Schwerpunkte und wie wurden Sie informiert?
Etliche betrafen den verwaltungsinternen Betrieb (wie
EDV-Programme, Unternehmenssteuer und Jahressteuer
2008) oder weitere zeigen z.B. Konzepte zur Umsetzung
von Anforderungen aus Gesetzen und Verordnungen
(Trinkwasser, Abwasser, Rauchmelder, Wärmepässe, Satzungsänderung) auf. Mit übersichtlichen Präsentationen
erläutert der Vorstand in jeder Sitzung die gegenwärtige
Finanzlage, sodass die wirtschaftliche Situation des Vereins
beurteilt werden kann. Zu keiner Zeit bestanden Engpässe
bei der Liquidität der Geldmittel. Der Wirtschaftsplan wurde
– wie üblich – gegen Ende des Jahres aufgrund sich immer
ergebender Veränderungen entsprechend nachjustiert.
Welche Bedeutung hat die Schlussbesprechung des Prüfungsberichts des jeweils vergangenen Geschäftsjahres zwischen
Vorstand, Aufsichtsrat und Vertretern des Verbandes norddeutscher Wohnungsunternehmen?
Zweck der Genossenschaft, festgelegt in § 2 der Satzung,
ist vor allem die Förderung der wohnlichen Verhältnisse der
Mitglieder. Sehen Sie diesen Zweck erfüllt?
Sie spielt eine bedeutsame Rolle, weil – quasi von außen –
Geschäftsführung, Buchführung, Jahresabschluss, Lagebericht und die wirtschaftlichen Verhältnisse unserer Genossenschaft durch kompetente Fachprüfer unter die Lupe
genommen worden sind. Der in dem Zusammenhang
vorgestellte Mehrjahresverlauf ausgewählter Kennzahlen
zu Daten wie Vermögens- und Kapitalstruktur, Eigenkapitalquote, Rentabilitäten, durchschnittliche Mieten, Neubau, Modernisierung, Instandhaltung, Mitarbeiteranzahl
und Verwaltungskostensatz gibt insbesondere dem Aufsichtsrat einen beruhigenden zusätzlichen Einblick in die
Geschäftslage.
Unbedingt. Der Altonaer Spar- und Bauverein ist im Rahmen der Bevorratung mit der Anhandgabe einer Fläche an
der Arnoldstraße befasst, hat das Gelände des Sportvereins
Altona 93 zusammen mit einer Wohnungsbaugesellschaft
erworben und zeigt zusammen mit weiteren Baugenossenschaften Interesse an einem größeren Quartier in der
HafenCity, dessen Realisierung ab 2012 aktuell werden
könnte. Auch das Bauvorhaben Am Born/Erdmannstraße
reift sichtbar heran. Im Sommer sind unsere Wohnungen
in der HafenCity am Kaiserkai bezogen worden. Im Kellergeschoss befindet sich der gut besuchte Cafébetrieb
Kaisers. Diese Anlage bietet einen interessanten Blick über
Hans-Peter Harloff, geboren und aufgewachsen in Altona, Aufsichtsratsvorsitzender seit 2000
den Grasbrookhafen zur Elbe hin. Unser zurzeit größtes
Modernisierungsvorhaben läuft in St. Pauli/Am Brunnenhof. Die Balkonerneuerungen im Röhrigblock kommen
gut voran. Der über mehrere Jahre erfolgte Fenstereinbau
im Luthergrund und am Goosacker ist abgeschlossen. Die
Umstellung auf zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgung im Musikantenviertel darf als eine gelungene
Maßnahme gewertet werden.
Gibt es Aspekte, denen Sie besondere Aufmerksamkeit gewidmet haben?
Dem Instandhaltungsrahmen kommt immense Bedeutung
zu. Unser Althausbestand – knapp ein Drittel aller Bauten
ist bis 1914 errichtet worden – ist recht umfangreich. Fassaden, Dächer, Fenster, Balkone, Garagen, Heizungen,
Treppenhäuser, Malerarbeiten und vieles mehr gehören zu
diesem Komplex.
In 2007 hat die Genossenschaft erstmals ein Streetworker-Programm aufgelegt.Wie kam es dazu?
Der Aufenthalt Unbefugter in Innenhöfen und Gartenanlagen sowie zunehmender Vandalismus hat unseren Verein
dazu veranlasst. Als Partner sind eingeschaltet „jugend hilft
jugend e.V.“ sowie pädagogisch qualifizierte Mitarbeiter
direkt vor Ort in den Wohnquartieren. Damit soll erreicht
werden, Gewalttaten vorzubeugen, Belästigungen und
Ruhestörungen der Bewohner zu vermeiden und jugendliche Anwohner des Umfeldes zu beraten.
Klimaschutz ist in aller Munde. Was trägt der Altonaer Sparund Bauverein aus Sicht des Aufsichtsrates dazu bei?
Bei allen Neubau- und Modernisierungsvorhaben gelten
zwingend die Gebote der Energieeinsparung. So werden
die Gebäude im Projekt Am Born/Erdmannstraße in hoch
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„Mit der Gründung der altoba-Stiftung 2007 unterstreicht der Altonaer Sparund Bauverein seine soziale Einstellung gegenüber den Mietern, die sich in einer
Notlage befinden.“
Hans-Peter Harloff
energieeffizienter, ökologischer Bauweise errichtet als
Passivhäuser nahezu ohne Energiebedarf oder in sogenannter KfW 40-Bauweise – mit extrem niedrigem Energiebedarf. Die Modernisierung umfasst Wärmedämmung
sowie Einbau von Photovoltaik- und Thermosolaranlagen
zur Gewinnung von Strom und Warmwasser aus Sonnenenergie. Für alle Wohnungen werden – vom Gesetzgeber
vorgeschrieben – Energiepässe erstellt, die präzise Auskünfte über Verbrauchsbedarfe erteilen. Unser Verein handelt somit im Sinne des vom Senat vorgestellten Klimaschutzkonzeptes, dem die vom Verband norddeutscher
Wohnungsunternehmen gestartete Aktion „Energiewende“
entspricht.
Sind Ihnen besondere Maßnahmen aufgefallen?
Ja, ein Modellvorhaben, das in einer unserer Wohnanlagen
läuft: Dazu zählen programmierbare Thermostatventile für
Heizkörper, Lieferung von Energiesparleuchten und
Strommessgeräte für das Finden von Stromfressern, Einbau
von Durchflussmengen-Begrenzern an Zapfstellen, kleinere WC-Spülkästen u.ä. Mit derartigen Umrüstungen sollen der CO2-Ausstoß sowie die Heiz- und Betriebskosten
gesenkt werden, die aber leider (!) durch steigende Öl-,
Strom- und Gaspreise neutralisiert werden.
Herr Harloff, der Aufsichtsrat widmete auch der Entwicklung
der Spareinrichtung große Aufmerksamkeit. Von Gründung an
wird die Genossenschaft durch die Geschäftsanteile und Spareinlagen gestützt.Was ergab das Jahr 2007?
Die Sparabteilung – nur 2 % der Wohnungsbaugenossenschaften verfügen über eine solche – ist eine „segensreiche“ Einrichtung unseres Vereins. Der Aufsichtsrat widmet
der Entwicklung der Spargeschäfte deshalb hohe Aufmerksamkeit und ist erfreut über die Maßnahmen zur
Feststellung der Altersstruktur der Sparer und ihres Sparverhaltens. Erfolgreich sind auch die Sparwochen und die
auf Kinder, Jugendliche und Schüler konzentrierten Werbeaktionen, teils sogar in Zusammenarbeit mit Schulen.
Die beim Altonaer Spar- und Bauverein angelegten Gelder fließen in Neubau- und Modernisierungsvorhaben
und stellen somit eine sichere Anlage dar.
Was gibt es aus der Tätigkeit der Ausschüsse zu berichten?
Der Wohnanlagenausschuss des Aufsichtsrats hat in den
Sommermonaten viele unserer Wohnanlagen besichtigt, dabei Neubauten, Modernisierungsvorhaben und
Fassaden in Augenschein genommen. Der Gesamteindruck ist überaus ansprechend, wenn man zudem
Vergleiche mit Anlagen privater Vermieter zieht. Die
Vielzahl unserer Anlagen erfordert einen erheblichen
Pflegeaufwand, der nicht unterschätzt werden darf. Der
Prüfungsausschuss des Aufsichtsrats hat sich befasst mit
den zahlreichen Details im Jahresbericht der Innenrevision, den Qualitätskontrollen bei Arbeiten durch Fremdfirmen sowie dem Frühwarnsystem, das auf gesetzlichen Grundlagen aus den Jahren 1998 und 2002
beruht. Im Kern beinhaltet es ein Überwachungssystem, das durch das Bilanzrechtsreformgesetz von 2004
noch weiter spezifiziert worden ist. Vorstand und Aufsichtsrat achten streng darauf, ob sich irgendwelche
Risiken ergeben.
Im letzten Quartal erschien der Mietenspiegel 2007, der einen
Anstieg der Mieten im frei finanzierten Wohnungsbestand um
durchschnittlich 4,3 % aufzeigt. Wie reagierten Vorstand und
Aufsichtsrat?
Die Durchschnittsmiete in Hamburg beträgt gemäß
Mietenspiegel nunmehr € 6,53/m2 Wohnfläche. Die Mietanpassungen im Altonaer Spar- und Bauverein erfolgen im
Rahmen einer von Vorstand und Aufsichtsrat beschlossenen Mietenstrategie.
Im öffentlich geförderten Wohnungsbestand mussten
nach der II. Berechnungsverordnung per 1. 1. 2008 die
Instandhaltungs- und Verwaltungskostenpauschalen angepasst werden, was eine Mieterhöhung für rund 1.000
Wohnungen unseres Vereins bedeutete. Auslöser war die
Erhöhung gemäß Verbraucherpreisindex um 6 %. Die
Vermietungsgrundsätze, die eine einheitliche Bearbeitungspraxis im Mietercentrum sicherstellen, sind überarbeitet worden. Als Kriterien maßgebend sind wie bisher
Priorität der Interessenten, Dringlichkeit/soziale Situation, Dauer der Mitgliedschaft und Wartezeit. Der Aufsichtsrat hat ausdrücklich zugestimmt.
Die Listen der Genossenschaftsanteile sind überarbeitet worden.
Mit welcher Konsequenz und was sind die Gründe dafür?
Sie entsprechen nicht mehr den aktuellen Gegebenheiten.
Gründe dafür sind Bindungsabläufe, Modernisierung,
Wohnumfeld und Marktveränderungen. Nach noch festzulegenden Bewertungskriterien soll ein Gleichgewicht der
Anteilshöhe für gleichwertige Wohnungen erzielt werden.
Die Überarbeitung erstreckt sich in das neue Geschäftsjahr.
Sechsmal im Jahr finden Bezirksvertreterzusammenkünfte statt.
Wie werden diese angenommen?
Die sechs Bezirksvertreterzusammenkünfte des laufenden
Jahres sind im Schnitt von der Hälfte der Anzahl der Vertreter und Ersatzvertreter besucht worden. Es ist lebhaft,
teils kritisch hinterfragt und debattiert worden. Diese
Zusammenkünfte sind reine Informationsveranstaltungen
von Vorstand und Aufsichtsrat. Hier können aktuelle
Geschehen mitgeteilt und detaillierte Fragen geklärt werden. Aspekte, für die bei der jährlichen ordentlichen Vertreterversammlung oft wenig Zeit bleibt.
2007 war auch ein Jahr, in dem Gesetze und Verordnungen, die
2008 anstehen, bereits erheblichen Verwaltungsmehraufwand
verursachten.Wie schätzen Sie diese Entwicklung ein?
Das hat der Aufsichtsrat mit Sorge zur Kenntnis genommen.
Es verursachen beispielsweise das Unternehmenssteuergesetz 2008 und das Jahressteuergesetz 2008 umfangreiche
Arbeit und Rechenoperationen. Die sich schnell wandelnde
elektronische Datenverarbeitung macht die Umstellung auf
andere Programme und Verbundsysteme erforderlich.
Eine Umstellung, die sich über lange Phasen erstreckt und
mit entsprechender Personalschulung verbunden ist. Die
Änderung des Genossenschaftsgesetzes vom 18. 8. 2006
zwingt zur Anpassung unserer Satzung, die im nächsten
Geschäftsjahr vorgenommen werden muss. Neben möglichen Änderungen gibt es aber auch zwingende.
Wie begegnet das Unternehmen, wie begegnen die Mitarbeiter
diesen Anforderungen?
Parallel zu all den Neuerungen trägt die „Zukunftswerkstatt“ unseres Vereins Erkenntnisse und Gedanken zusammen, die für die zukünftige Führung der Genossenschaft
von Bedeutung sein werden, weil sich Gesellschaft und
Marktgeschehen rasant fortentwickeln. Die kaufmänni-
schen Mitarbeiter und die Auszubildenden werden in
sogenannten Zukunftstagen über den Bearbeitungsstand
der Projekte informiert. Der Aufsichtsrat schätzt es sehr,
dass der Altonaer Spar- und Bauverein permanent vordenkt, was zukünftiges Handeln anbetrifft.
Für die Genossenschaft engagieren sich auch außerhalb der
Gremien viele Mitglieder ehrenamtlich.Welchen Stellenwert hat
der Verein „Vertrautes Wohnen“?
Der Aufsichtsrat bedankt sich ganz ausdrücklich bei den
etwa 80 ehrenamtlich Tätigen und dem Team unseres Vereins. Sie sorgen dafür, dass vielfältige Veranstaltungen vorbereitet und betreut werden, Kindern und Jugendlichen
interessante Freizeitmöglichkeiten angeboten werden und
vor allem auch, dass Alleinlebende und alte Mitglieder
nicht einsam wohnen müssen. Ein bedeutsamer Höhepunkt war im Mai das 10-jährige Bestehen unseres gemeinnützigen Vereins „Vertrautes Wohnen“, das im Kommunikationscentrum und in den fünf Nachbarschaftstreffs
lebhaft gefeiert worden ist, wobei der Bezirksamtsleiter
Ehrungen vorgenommen hat. Unser soziales Management
bietet breit gefächert viele Angebote. Wer an derartigen
Veranstaltungen teilnimmt, erlebt immer wieder, dass es
nicht übertrieben ist, von einer wachsenden Großfamilie
zu sprechen. Wer Interesse hat, findet mit „Vertrautes
Wohnen“ Lebensfreude!
In 2007 gründete der Altonaer Spar- und Bauverein eine Stiftung. Auch Sie sind dort in den Vorstand berufen worden. Was
bezweckt die Stiftung?
Sie ist ein Novum in der Vereinsgeschichte, die Gründung
der „altoba-Stiftung“ für die Einführung eines genossenschaftlichen Wohngeldes! Senioren mit kleiner Rente,
Erwerbsunfähige, Haushalte mit geringem Einkommen
und kinderreiche Familien mit geringem Einkommen sollen in den Genuss kommen, soweit bestimmte, sorgfältig
zu prüfende Kriterien der Bedürftigkeit die Hilfegewährung zulassen. Unser Verein unterstreicht mit dieser Maßnahme seine Bereitschaft, neben der reinen Verwaltung
seines Wohnungsbestandes ganz besonders seine soziale
Einstellung gegenüber den Mietern zum Ausdruck zu
bringen, die sich in einer Notlage befinden. Er handelt
somit im Sinne seines Leitbildes und seiner Unternehmensphilosophie:Werte leben!
Herr Harloff, vielen Dank für das Gespräch.
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Am 7. 12. 2007 ist Waltraud Purwins,Witwe des ehemaligen Aufsichtsratsvorsitzenden Hans-Georg Purwins (1973
– 1987) im Alter von 82 Jahren gestorben. Nach ihrer Zeit
als Vertreterin ist sie 1991 in den Aufsichtsrat gewählt worden und gehörte ihm bis 1997 an. Wir bewahren ihr ein
ehrendes Andenken.
Der Aufsichtsrat hat alle notwendigen Beschlüsse gefasst.
Er handelt im Sinne des Gesetzes zur Kontrolle und Transparenz im Unternehmensbereich sowie des Gesetzes zur
weiteren Reform des Aktien- und Bilanzrechts, zu Transparenz und Publizität.Vorstand und Aufsichtsrat sind verpflichtet, die Spielregeln des Risikomanagements und des
Frühwarnsystems zu beachten, um das Unternehmen vor
Schaden zu bewahren.
Den vom Vorstand vorgelegten Lagebericht, den aufgestellten Jahresabschluss 2007 und den Vorschlag zur Verteilung des Bilanzgewinns hat der Aufsichtsrat mit dem
Ergebnis geprüft, dass allen Vorlagen einstimmig zugestimmt wird.
Der Aufsichtsrat empfiehlt der Vertreterversammlung
- den Lagebericht für das Geschäftsjahr 2007 anzunehmen
- den Jahresabschluss 2007 (Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung und Anhang) in der vorgelegten Form
festzustellen
- dem Vorschlag des Vorstandes zur Verteilung des Bilanzgewinns für das Geschäftsjahr 2007 zuzustimmen
- dem Vorstand für das Geschäftsjahr 2007 Entlastung zu
erteilen.
Der Aufsichtsrat bedankt sich bei Vorstand und Mitarbeitern ganz ausdrücklich für die im Geschäftsjahr geleistete
Arbeit, die immer umfangreicher wird und teils nur mit
Überstunden bewältigt werden kann. Elektronische Mittel
allerorten dürfen uns nicht vergessen lassen, dass der
Mensch, der Bürger, der Mieter, jedes Mitglied unseres
Vereins der wahre Mittelpunkt bleiben muss!
Hamburg-Altona, den 23.April 2008
Hans-Peter Harloff
Aufsichtsratsvorsitzender
Verwaltungsorgane
Stand März 2008
Vorstand
Petra Böhme
Holger Kowalski, Vorsitzender
Aufsichtsrat
Hans-Peter Harloff, Vorsitzender
Silvia Nitsche-Martens, stellvertr. Vorsitzende
Dietrich Erler
Dr. Matthias Firzlaff
Doris Goosmann
Ingrid Hasselwander
Klaus-Thomas Krüger
Lars Möller
Elke Reimers
Prokurist
Dennis Voss
Handlungsbevollmächtigte
Ditmar Baaß
Cathrin Becker
Matthias Diekhöner
Thomas Kuper
Thorsten Möller
Christian Spirgatis
Betriebsratsvorsitzender
Martin Meister
Informationen zur Verwaltung
Die 77. ordentliche Vertreterversammlung fand am 10.5.2007 statt. Die für die Abwicklung des Geschäftsjahres 2006
relevanten Beschlüsse wurden gefasst und dem Vorstand wurde mit einer Gegenstimme und dem Aufsichtsrat mit einer
Gegenstimme Entlastung erteilt.
Die Amtszeit der Aufsichtsratsmitglieder Ingrid Hasselwander, Dr. Matthias Firzlaff und Hans-Peter Harloff endete nach drei
Jahren im Jahr 2007. Alle drei wurden wieder in den Aufsichtsrat gewählt.
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Karin Häusler,
Abteilung Rechnungswesen
Die Genossenschaft
Bewegung tut gut.
Etwas verändern, sich einbringen, mit Tatkraft mitwirken. Dafür braucht
es eine lebendige Genossenschaft und engagierte Menschen …
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„Das Spannende
am Rechnungswesen?
Der Moment, wo die Zahlen
zusammenfließen.“
Karin Häusler, stellvertretende Abteilungsleiterin Rechnungswesen
bei der altoba seit 2006
Mein Name ist Karin Häusler.Von Beruf bin ich Bilanzbuchhalterin. Ich bin in Vaihingen geboren und in Würzburg aufgewachsen. Mit 30 wollte ich noch einmal in die
weite Welt hinausziehen. Hamburg war meine erste Wahl,
und so kam ich 1997 in den Norden. Seit November 2006
arbeite ich bei der altoba.
Mein neuer Job gefällt mir. Die Wohnungswirtschaft ist
eine vielfältige Branche und die Genossenschaft bietet
etliche soziale Leistungen. Das ist heute nicht selbstverständlich, und ich weiß es zu schätzen. Als erstes möchte
ich die flexible Arbeitszeit durch die bestehenden Zeitkonten nennen. Eine flexible Arbeitszeit ist für mich im
Jahr 2000 aus einem weiteren Grunde wichtig geworden:
Da habe ich meinen jetzigen Mann und seinen damals
vierjährigen Sohn Timo kennengelernt. Wir leben zu
dritt bei einer kleinen Wohnungsgenossenschaft in
Ottensen. Mein Mann Christian ist Chemotechniker.
Seine Arbeitszeiten ermöglichen, dass er nachmittags in
der Woche für Timo da ist. Ich habe den „Frühstücksbereich“ übernommen und versorge Timo jeden Morgen.
Ich empfinde die Genossenschaft als ausgesprochen familien- und kinderfreundlich. Neben der genannten flexiblen Arbeitszeit bestehen beispielsweise unterschiedliche
Teilzeitmodelle für die Familienphase. Wird das eigene
Kind plötzlich krank, können Gleitzeit- oder Urlaubstage
unkompliziert genommen werden. Auch kleine Rituale
wie die „Kinderweihnachtsfeier“ für die Kinder der Mitarbeiter zähle ich dazu.
Nicht nur Eltern, alle Mitarbeiter werden unterstützt.
Neue Mitarbeiter nehmen an abteilungsübergreifenden
Teamtrainings teil, einmal im Jahr wird ein „Zukunftstag“
durchgeführt, und die altoba unterstützt kontinuierliche
Die Genossenschaft
Fortbildungen.Auch die gemeinsame Weihnachtsfeier fiel
mir angenehm auf und die Incentive-Veranstaltungen, die
der Vorstand oft sogar persönlich begleitet.
Etliche Kollegen arbeiten schon viele Jahre hier. Ein
gutes Zeichen. Als neue Mitarbeiterin habe ich deutlich
wahrgenommen, dass freundlich und respektvoll mit den
Mitarbeitern umgegangen wird.
Natürlich erwartet die Genossenschaft auch besonderen
Einsatz. Etliche meiner Kollegen arbeiten in abteilungsübergreifenden Projekten zusammen. Die Arbeit in den
Projektteams macht Spaß, geht jedoch über die normale
Arbeitszeit hinaus. Ich arbeite zurzeit in einer Vorbereitungsgruppe zur Einführung der neuen Software mit.
Meine Tätigkeit im Rechnungswesen empfinde ich als
verantwortungsvoll – und spannend. Das Rechnungswesen liefert einen wichtigen Baustein für die nötige
Rundumsicht und damit die Grundlage für die Unternehmensentscheidungen.
Zu meinen Aufgaben gehört die Erstellung von Steuerbilanzen und Jahresabschlüssen, ich befasse mich mit Zahlungsverkehr und der Finanzdisposition.
Meinen Ausgleich nehme ich mir auch – ich bin überzeugte Nordic Walkerin! Manchmal schaffe ich es, vor
der Arbeit noch walken zu gehen – 40 Minuten morgens, das ist für den Kreislauf gut.
Ich gehe auch gern ins Theater, zu Opern und Konzerten. Besonders liebe ich Klassiker – wie Maria Stuart.
Manchmal denke ich, dass es der Kontrast zum Rechnungswesen ist, der mich so begeistert.
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„Ich kenne hier jeden –
ich bin in St. Pauli
aufgewachsen!“
Elke Reddig,
Genossenschaftsmitglied seit 1976
Fünf Mitglieder der Familie Reddig wohnen in einem
Haus: Elke Reddig, ihre beiden Söhne Jörg und Andreas,
ihr Cousin Rolf und Enkel Dustin.Wenn Elke Reddig auf
die Straße „Am Brunnenhof“ geht, scheint sie jeder dort
zu kennen. Oder kennt sie jeden? Auf jeden Fall spricht sie
ihre Mitmenschen herzlich und direkt an. Die Mitarbeiter
der Genossenschaft zum Beispiel: „Wann geht es denn los
mit der Modernisierung?“ schallte es dann früher schon
mal über die ganze Straße.
Elke Reddig, von manchen auch „Mutter Reddig“
genannt, hat die 2006 am Brunnenhof begonnene Modernisierung bereits hinter sich. „Ganz toll, dass die Genossenschaft das gemacht hat. Aber: Zeit wurde es ja!“ Am
meisten freue sie sich nun über die Fernheizung. Elke
Reddig ist, wie viele ihrer Nachbarn, während der
Modernisierung die ganze Zeit in ihrer Wohnung wohnen
geblieben. Wie der Kontakt zu den Handwerkern war?
Elke Reddig strahlt: „Gut. Denen habe ich Chili con
carne Suppe gekocht und Pizza gemacht.“
Elke Reddig, heute 68 Jahre alt, hat drei Jahrzehnte auf der
Howald-Werft gearbeitet, danach viele Jahre bei Beiers-
dorf im Labor. Sie ist in St. Pauli aufgewachsen, hat früher
in der Großen Freiheit „auf Zimmer“ gewohnt und
danach in der Bleicherstraße. In St. Pauli lernte sie ihren
Mann kennen, hier wuchsen die Söhne auf, hier wohnten
schon Schwiegereltern und deren Eltern.Viele von ihnen
„beim Verein“.
Dem fühlt sich Elke Reddig zugehörig, in energischer Art
und Weise. Sagt, wenn ihr etwas nicht passt – und packt
selbst mit an. Organisiert Farbe im Tausch gegen einen
Kaffee, nimmt den Pinsel – und streicht die Abseite unter
der Treppe im Haus Nr. 40. Nachbarin Hüttenberg gefällt
das auch? Dann streicht Elke Reddig die Abseite „Am
Brunnenhof 42“ gleich mit. Elke Reddig fühlt sich ein
wenig als Hausmeisterin und passt auf: „Ich achte darauf,
dass das Treppenhaus sauber bleibt.“ Der Eimer stehe
immer griffbereit. In der Abseite unter der Treppe ...
Nachbarin Nina Filtz überlässt ihr gern mal ihre beiden
Hunde und revanchiert sich mit Blumen. Mittags essen die
Söhne bei Elke Reddig, oft fragen Nachbarn um Rat.
Die Workshops? Selbstverständlich hat sie mitgemacht bei
den Workshops, die die Genossenschaft zur Modernisie-
Die Genossenschaft
Elke Reddig sorgt für sich und andere. Setzte sich energisch ein für ihre Wohnung,
die sie 1996 bezog: „Ich wollte unbedingt im ersten Stock wohnen, falls ich später
nicht mehr gut laufen kann.“ Sie blieb beharrlich und ging bis zum Vorstand.
Wurde vorgelassen, trug ihr Anliegen vor und bedankte sich anschließend – mit
einem großen Präsentkorb für alle Mitarbeiter.
rung angeboten hat. Fast 100 Nachbarn kamen beim ersten Mal: „Die Stimmung war immer gut. Bei einem
Workshop konnten wir die Farbe der Türen wählen. In
unserem Haus haben wir blaue Türen genommen, die
anderen alle rote“, amüsiert sie sich. Beim Workshop zur
Gartengestaltung habe sie sich für die ausgepflanzten Hortensien eingesetzt. Die bekam Pastor Friedrich Brandi für
den Pastoratsgarten nebenan.
Elke Reddig freut sich auf den Sommer. Krokusse hat sie
schon im Herbst gesetzt. Denn sie werden wieder oft
gemeinsam im Garten sitzen, die Nachbarn.Wenn es dort
nur genug Sonne gibt! Elke Reddig beäugt skeptisch die
Sträucher auf dem Nachbargrundstück. Sie wird nochmal
bei der dortigen Hausverwaltung vorsprechen.
Ihr Leben sei nicht sorgenlos gewesen, erzählt sie. Aber sie
habe wohl das Temperament ihrer Mutter geerbt. Die war
ebenfalls beliebt – und habe auch so gern getanzt. Lacht,
steckt den Zuhörern eine Dose Nivea zu und schwingt
sich in ihr Auto. Holt den Bruder ab. Denn jeden Freitag
geht’s zum Fußball schauen.
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Lagebericht
Geschäft und Rahmenbedingungen
Überblick über die Entwicklung des
Unternehmens
Die Altonaer Spar- und Bauverein eG konnte auch im
Geschäftsjahr 2007 ein positives Jahresergebnis in Höhe
von T€ 860,8 erwirtschaften. Dieses wurde im Wesentlichen durch die Bewirtschaftung des Hausbesitzes und das
Ergebnis der Spareinrichtung getragen. Die hohen Belastungen für die Instandhaltungsaufwendungen sowie die
Bildung einer Rückstellung für die einmalige Zahlung
eines Körperschaftsteuerabgeltungsbetrages haben das Ergebnis beeinflusst.
Das Geschäftsjahr 2007 war wiederum durch hohe Investitionen im Rahmen der Neubau- und Modernisierungsprogramme geprägt. Ein Neubauvorhaben mit insgesamt
9 Wohneinheiten und einer Gewerbeeinheit wurde fertig
gestellt und bezogen. Die Vorarbeiten zur Errichtung einer
Wohnanlage mit 82 Wohnungen und 3 Gewerbeeinheiten
auf einem Bestandsgrundstück wurden durchgeführt. Auf
einer Teilfläche war eine Grundstückssanierung erforderlich. Anschließend konnten im Februar 2008 die Arbeiten
am Neubau beginnen.
Die seit dem Jahr 2005 laufende Umstellung von 600
Wohnungen auf eine zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgung ist im September 2007 abgeschlossen worden. Eine weitere Großmodernisierungsmaßnahme betrifft
eine Wohnanlage mit einem Bestand von 120 Wohnungen.
Diese Modernisierung wurde im November 2006 begonnen und wird voraussichtlich im Sommer 2008 beendet
werden.
Durch die Gestaltung der Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen leistet die Genossenschaft einen wichtigen
Beitrag zur Energieeinsparung. Um für unsere Mitglieder
den Wert des Wohnungsangebotes zu optimieren, sind die
Investitionen von hohen Qualitätsanforderungen geprägt.
Beispielhaft seien hierfür die seit 2004 vorgenommenen
Zertifizierungen von Bestandswohnungen in ausgewählten Quartieren genannt.
Neben der Erneuerung des Wohnungsbestandes optimiert
die Genossenschaft kontinuierlich ihr Dienstleistungsangebot, die Organisation und die Arbeitsabläufe. Hierfür sind
die folgenden Projekte wesentlich:
° Seit dem Jahr 2006 werden durch einen privaten
Netzbetreiber Multimedia-Anschlüsse im Bestand eingebaut. Dadurch wächst das Angebot an Rundfunk-
°
°
°
und Fernsehprogrammen in unseren Wohnanlagen.
Mit Projektabschluss in 2008 werden alle bei der
Genossenschaft wohnenden Mitglieder die Möglichkeit haben, schnelle Datenleitungen für das Surfen im
Internet oder auch für Telefonie zu nutzen.
Im Sommer 2008 wird für die wohnungsund
betriebswirtschaftliche Sparte des Unternehmens ein
neues ERP-System eingeführt.Von dieser Umstellung
werden wichtige Impulse für die Transparenz von
Rentabilitäts- und Planungsrechnungen sowie für die
wohnungswirtschaftlichen Arbeitsabläufe erwartet. Das
Projekt startete im Oktober 2007.
Wir verzeichnen nach wie vor eine hohe Nachfrage
der Mitglieder und Mietinteressenten nach Wohnraum. Durch die Neubauprogramme der kommenden
Jahre wird die Genossenschaft einem Teil dieser Interessenten entsprechende Angebote unterbreiten können. Neben dem bereits genannten in der Bebauung
befindlichen Grundstück stehen der Genossenschaft
weitere Grundstücke zur Verfügung.
Der größte Teil des Wohnungsbestandes der Genossenschaft befindet sich an attraktiven Standorten im Westen Hamburgs. Daraus erwachsen uns Wettbewerbsvorteile: zum einen, weil Hamburg als „wachsende Stadt“
seine Anziehungskraft weiter erhöhen wird und zum
anderen, weil die Umfelder dieser Bestände weitere
Faktoren für eine gesicherte Zukunft des Unternehmens darstellen.
Hausbewirtschaftung
Die Genossenschaft verwaltete am 31.12.2007 einen eigenen Bestand von 6.497 Wohnungen (Vorjahr 6.513) sowie
1.551 Objekte (Vorjahr 1.501), wie Garagen sowie sonstige Einheiten, mit einer Wohn- und Nutzfläche von rund
400.000 m2. Außerdem werden unverändert 26 angepachtete Stellplätze in einer Tiefgarage mit rund 300 m2 Nutzfläche bewirtschaftet. Der Rückgang des Wohnungsbestandes ist durch den Abriss von 26 älteren Wohnungen im
Rahmen des Neubauprojektes „Erdmannstraße/Am Born“
begründet.
Die Fluktuationsquote belief sich im Berichtsjahr auf
6,27%. Damit ging sie im Vergleich zum Vorjahr (6,77%)
weiter leicht zurück und festigte sich auf dem niedrigen
Niveau der Vorjahre. Die frei werdenden Wohnungen wur-
Lagebericht
den – sofern kein Modernisierungsbedarf bestand – übergangslos neu vermietet. Die Nachfrage unserer Mitglieder
richtet sich insbesondere auf große Wohnungen. In den
Neubauten werden deshalb fast ausschließlich Wohnungen
mit mindestens 3 Zimmern erstellt. Das Programm zur
Verbindung kleiner Wohnungen im Bestand flankiert die
Neubauprojekte.
Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung sind gegenüber dem Vorjahr wiederum gestiegen. Eine Steigerung resultiert aus höheren Mieterlösen. Diese sind im
Wesentlichen bedingt durch den Erstbezug der Neubauten, die Weitergabe von Kosten durch Modernisierungen,
aus Erhöhungen bei Mieterwechseln sowie durch die Vollauswirkung der Veränderungen des Vorjahres. Eine weitere
Steigerung der Umsatzerlöse ergab sich aus den Umlagenabrechnungen, zum Teil auf Grund gestiegener Heizenergiepreise. Des Weiteren resultiert der Anstieg aus den
erstmaligen Umlagenabrechnungen der Neubauten. Ein
zusätzlicher Grund liegt in der Umstellung von Nachtspeicher- auf Zentralheizungen bei der Modernisierung in
Bahrenfeld.Wurde der Stromverbrauch der Nachtspeicherheizungen vormals mit den Mitgliedern direkt durch den
Versorger abgerechnet, erfolgt hier seit 2006 zunehmend
die Abrechnung der Heizkosten über die Genossenschaft.
Spareinrichtung
Der Spareinlagenbestand, einschließlich der ausgegebenen
Sparbriefe, ist um € 2,4 Mio. auf € 108,8 Mio. gestiegen.
Der Anstieg beträgt 2,2%. Für das Jahr 2008 wird insgesamt ein weiterer Anstieg der Spareinlagen angestrebt.
Beschaffung
Im Juni 2007 wurde uns ein Grundstück in Ottensen
anhand gegeben, für das im Januar 2008 ein Antrag auf
einen Bauvorbescheid gestellt wurde.
Die Prüfung von Grundstücksangeboten zur Beschaffung
von Vorratsgrundstücken im Kerngebiet der Genossenschaft ist weiterhin Bestandteil der Unternehmensstrategie. Die Wohnungsbauoffensive des Senats unterstützt uns
dabei.
Bautätigkeit und Modernisierung
Das Bauvorhaben am Kaiserkai in der Hamburger Hafen
City mit 9 Wohnungen und einer Gewerbeeinheit wurde
im Sommer 2007 bezogen. Die Umsetzung des Bauprojektes erfolgte im Rahmen von drei Gesellschaften bürgerlichen Rechts. Eine GbR – das Grundstück betreffend – ist
bereits durch die in 2006 erfolgte Realteilung beendet
worden. Für diesen Neubau sind Kosten von € 4,9 Mio.
geplant. Im Berichtsjahr sind € 1,3 Mio. angefallen. Die
Abrechnung soll in 2008 erfolgen. Es werden noch Kosten
von € 0,7 Mio. erwartet.
Im September 2007 wurde mit den Arbeiten auf
dem Bestandsgrundstück „Erdmannstraße/Am Born“ in
Ottensen begonnen. Zur Realisierung dieses Bauvorhabens mit 82 Wohnungen und 3 Gewerbeeinheiten wurde
ein im Bestand befindliches älteres Objekt mit 26 Wohnungen abgerissen. Verzögerungen im Ablauf haben sich
durch die erhebliche Dekontamination des Bodens einer
zuvor erworbenen Fläche ergeben. Mit diesem Projekt
errichtet die Genossenschaft erstmals Wohnungen und
Stadthäuser als Energie-Passivhäuser bzw. im KfW 40Standard.Von den mit € 25,5 Mio. geplanten Gesamtkosten sind im Geschäftsjahr € 2,0 Mio. angefallen. Für das
Jahr 2008 werden € 10,0 Mio. erwartet.
Neben der Neubautätigkeit modernisiert die Genossenschaft seit Ende des Jahres 2006 die 120 Wohnungen der
Wohnanlage „Am Brunnenhof“ in St. Pauli. Die Modernisierung wird in vier Bauabschnitten durchgeführt, von
denen einer im Spätsommer 2007 und ein zweiter Ende
Januar 2008 fertig gestellt wurden. Die unter Beteiligung
der Mitglieder gestaltete Modernisierung umfasst Maßnahmen zur Energieeinsparung. Neben der Erneuerung
der Fassaden und Dächer, dem Einbau von Isolierglasfenstern und dem Einbau einer Fernwärmezentralheizung samt
Warmwasserversorgung wird ein Teil der Häuser mit einer
Photovoltaikanlage für die Stromgewinnung und ein anderer Teil mit einer Thermosolaranlage zur Unterstützung
der Warmwasserbereitung ausgestattet.Von den Gesamtinvestitionen von € 10,0 Mio. sind im Berichtsjahr € 6,1 Mio.
angefallen. Für das Jahr 2008 werden € 3,6 Mio. erwartet.
Des Weiteren wurde im Berichtsjahr die in 2005 begonnene Umstellung auf eine zentrale Heizungs- und Warmwasserversorgung für 600 Wohnungen in Bahrenfeld abgeschlossen. Die Gesamtmaßnahme hat € 6,0 Mio. gekostet.
Davon sind im Berichtsjahr € 1,6 Mio. angefallen.
Auch im abgelaufenen Jahr wurde mit insgesamt € 4,0 Mio.
wieder umfangreich in mietrelevante Modernisierungen
und Wertverbesserungen von Wohnungen und gewerblichen Objekten investiert. Davon waren € 0,4 Mio. Instandhaltungsaufwendungen. Für 2008 sind Investitionen
von € 3,4 Mio. geplant. Die Zertifizierung von Wohnungen ist ein Bestandteil des Modernisierungskonzeptes. Die
Zahl von bisher über 200 zertifizierten Wohnungen ist ein
Beleg dafür, dass sich die Standards im Qualitätsmanagement fest etabliert haben.
49
50
Lagebericht
Grundstücksbevorratung
Treuhänderschaft
Am Jahresende 2007 verfügte die Genossenschaft über
zwei Vorratsgrundstücke in Altona-Altstadt und in Eimsbüttel. Die Baubeginne hierfür stehen derzeit noch nicht
fest.
Für ein drittes Grundstück in Ottensen wurden die in
2006 geschlossenen Kaufverträge in 2007 unter aufschiebenden Bedingungen neugefasst und in einem Vertragswerk zusammengeführt.
Die Genossenschaft ist Treuhänderin der Freien und Hansestadt Hamburg für rund 2.500 Wohnungen in der Gartenstadtsiedlung in Farmsen. Die Grundstücke sind an die
Mietergenossenschaft Farmsen eG verpachtet. Die im
Treuhandverhältnis begründete Aufgabe umfassender Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen wurde im
Geschäftsjahr wiederum erfolgreich umgesetzt.
So wurden bei 118 Wohnungen die Bäder sowie Heizungen bzw. Heizungsanlagen neu installiert, davon werden
48 mit solarunterstützter Warmwasserbereitung betrieben.
Des Weiteren ist für 70 Wohnungen eine verbesserte
Wärmedämmung an den Fassaden angebracht worden
und 2 Mehrfamilienhäuser mit 50 Wohnungen wurden
mit Aufzügen ausgestattet.
Instandhaltung
Im Geschäftsjahr 2007 beliefen sich die Kosten für die
Instandhaltung des Wohnungsbestandes auf T€ 6.399 (Vorjahr T€ 6.721) einschließlich T€ 360,4 (Vorjahr T€ 224,8)
für mietrelevante Modernisierungen und Wertverbesserungen. Für 2008 sind neben dem Abschluss der Großmodernisierung „Am Brunnenhof“ weitere Instandsetzungsmaßnahmen geplant.
Finanzierung
Für Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen sind in
2007 im Wesentlichen Sparmittel und langfristige Kapitalmarktmittel beansprucht worden.
Personal- und Sozialbereich
Der Personalbestand der Genossenschaft wird kontinuierlich den sich ändernden Anforderungen entsprechend
entwickelt. Die Ausbildung junger Menschen und die
Weiterbildung der Mitarbeiter sind Eckpfeiler der Personalpolitik.
Entwicklung
Umweltschutz
Die Genossenschaft fördert den Umwelt- und Ressourcenschutz. Bei Baumaßnahmen werden grundsätzlich umweltverträgliche Baustoffe verwendet. Die Maßnahmen
zur Energieeinsparung wurden planmäßig umgesetzt. Die
umfassende Modernisierung „Am Brunnenhof“ ist durch
den ergänzenden Einsatz regenerierbarer Energien gekennzeichnet. Hier werden eine Photovoltaikanlage für
die Stromgewinnung und eine Thermosolaranlage zur
Unterstützung der Warmwasserbereitung in Betrieb genommen.
Ende 2007 wurde ein Modellvorhaben zur Energieeinsparung in einer ausgewählten Wohnanlage gestartet. Ziel ist
es, in Zusammenarbeit mit den Mitgliedern die Betriebskosten zu senken.
Die Genossenschaft betreibt ihre Weiterentwicklung kontinuierlich und mit hoher Priorität. Seit Einführung der
Zukunftswerkstatt „altoba 2015“ wird die Projektarbeit
im Unternehmen gelebt. Diese Hierarchie übergreifende
Arbeitsweise ermöglicht dem Unternehmen, in der Zukunft liegenden Herausforderungen projektorientiert zu
begegnen. Für das Qualitätsmanagementsystem wurde im
Februar 2008 erfolgreich das zweite Überwachungsaudit
nach der zweiten Re-Zertifizierung gemäß der DIN EN
ISO 9001:2000 absolviert.
Lagebericht
Ertragslage
Im Geschäftsjahr 2007 wurde ein positives Jahresergebnis erzielt, das sich bei einer Betrachtung nach Geschäftsbereichen
wie folgt darstellt:
2007
2006
T€
T€
Hausbewirtschaftung
Spar- und Kapitalverkehr
Bautätigkeit
Mitgliederbetreuung und Vertrautes Wohnen
Organisationsentwicklung
Steuern vom Einkommen und Ertrag
Sonstiges
Jahresergebnis
Die Ertragslage ist geprägt durch Belastungen für Instandhaltungsaufwendungen, die im Jahresergebnis aufgefangen
werden konnten. Zusätzlich wurde die Bildung einer
Rückstellung für die einmalige Zahlung eines Körperschaftsteuerabgeltungsbetrages auf den EK 02-Bestand per
31.12.2006 verkraftet.
Die Erhöhung des Ergebnisses aus der Hausbewirtschaftung
um T€ 1.035,0 resultiert aus der Inanspruchnahme der
Rückstellung für Bauinstandhaltung in Höhe von T€ 721,9
sowie einer Reduzierung der Instandhaltungskosten gegenüber dem Vorjahr. Den mit Neubau und Modernisierung
einhergehenden Erhöhungen der Abschreibungen und Zinsen stehen Steigerungen der Mieterträge gegenüber.
Das Ergebnis aus dem Spar- und Kapitalverkehr erhöhte
sich um T€ 394,4. Im Jahr 2006 war das Ergebnis des
Kapitalverkehrs durch die Änderung des Zinsfußes für die
Abzinsung der Rückstellungen für Pensionen von 6% auf
5% mit T€ 686,3 negativ beeinflusst worden. Die Zinsaufwendungen für Spareinlagen sind in 2007 gestiegen.
Das Ergebnis aus der Bautätigkeit ist weiterhin durch das
Bauvolumen bestimmt.
Die Kosten für den Bereich Mitgliederbetreuung und Vertrautes Wohnen sind moderat um T€ 11,7 gestiegen.
Auch im Berichtsjahr 2007 erfolgten Investitionen für die
im Rahmen der Zukunftssicherung erforderlichen Projekte.
4.002,3
1.606,1
-490,8
-899,8
-518,5
-3.547,7
709,2
860,8
2.967,3
1.211,7
-510,1
-888,1
-421,2
-341,1
-148,1
1.870,4
Der Anstieg um T€ 97,3 resultiert im Wesentlichen aus
Kosten für die Vorbereitung der Einführung eines neuen
ERP-Systems.
Der hohe Anstieg bei den Steuern vom Einkommen und
Ertrag um T€ 3.206,6 resultiert im Wesentlichen aus der
Bildung einer Rückstellung für die Zahlung einer Abgeltungssteuer in Höhe von T€ 3.322,1 sowie aus der Zuführung zur Rückstellung für latente Steuern. Entgegengesetzt wirkte die Auflösung von Steuerrückstellungen.
Das Ergebnis aus dem sonstigen Geschäftsbetrieb ist um
T€ 857,3 gestiegen. Der Grund hierfür liegt in der Auflösung von Rückstellungen für Bauinstandhaltung in Höhe
von T€ 1.170,0. Gegenläufig wirkten sich außerordentliche Personalaufwendungen aus.
Finanzlage
Aus der laufenden Geschäftstätigkeit nach Tilgung resultiert ein Zahlungsmittelzufluss von T€ 11.404,6. Unter
Berücksichtigung der Ausgaben im Investitionsbereich
von T€ 14.624,0 und der Einnahmen im Finanzierungsbereich T€ 4.083,3 ergab sich ein Anstieg des Finanzmittelbestandes zum 31. 12. 2007 von T€ 863,9. Nachfolgende Kapitalflussrechnung gibt hierzu Erläuterungen.
51
52
Lagebericht
Kapitalflussrechnung:
laufende Geschäftstätigkeit
Jahresüberschuss
Abschreibungen auf das Anlagevermögen
Ab-/Zunahme langfristiger Rückstellungen
Abschreibungen auf Geldbeschaffungskosten
Abschreibungen auf Wertpapiere des UV
Cashflow nach DVFA/SG*)
Zu-/Abnahme kurzfristiger Rückstellungen
Gewinn aus dem Abgang von Gegenständen des Anlagevermögens
Zunahme sonstiger Aktiva
Ab-/Zunahme sonstiger Passiva
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit
planmäßige Tilgungen
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit nach planmäßigen Tilgungen
II. Investitionsbereich
Einzahlungen aus Abgängen von
Sachanlagevermögen
Finanzanlagevermögen
Auszahlungen für Investitionen
in das Sachanlagevermögen
in das Finanzanlagevermögen
Ab-/Zunahme Wertpapiere des Umlaufvermögens
Cashflow aus Investitionstätigkeit
III. Finanzierungsbereich
Einzahlung aus der Valutierung von Darlehen u.a.
Rückzahlungen von Darlehen
Ab-/Zunahme langfristiger Sparmittel
Zugang Geldbeschaffungskosten
Erhöhung von Geschäftsguthaben
Auszahlungen für Dividenden
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes
IV. Finanzmittelfonds
Zahlungswirksame Veränderung des Finanzmittelbestandes
Finanzmittelbestand am Anfang des Jahres
Finanzmittelbestand am Ende des Jahres
2007
T€
2006
T€
860,8
6.063,8
-1.391,6
53,3
156,1
5.742,4
3.631,2
-16,6
-315,8
5.078,5
14.119,7
-2.715,1
11.404,6
1.870,4
5.659,3
819,2
48,2
102,0
8.499,1
-1.825,6
-10,9
-811,8
-575,0
5.275,8
-2.342,2
2.933,6
31,2
0,0
468,8
127,1
-15.678,6
-0,9
1.024,3
-14.624,0
-21.562,9
-99,7
-38,0
-21.104,7
8.555,5
-2.014,2
-2.280,6
0,0
616,1
-793,5
4.083,3
863,9
15.968,5
0,0
2.888,6
-88,0
449,8
-777,8
18.441,1
270,0
863,9
18.503,5
19.367,4
270,0
18.233,5
18.503,5
I.
*) DVFA Deutsche Vereinigung für Finanzanalyse und Asset Management e.V./ Schmalenbach-Gesellschaft für Betriebswirtschaftslehre e.V.
Lagebericht
Die Fortschreibung der Finanzlage nach dem 31.12.2007
ergibt für Neubauten und Modernisierungen zu erwartende Kosten in Höhe von T€ 17.700. Diese für 2008 erwarteten erheblichen Ausgaben werden durch die Aufnahme langfristiger Kredite, aus zusätzlichen Sparmitteln
sowie aus Eigengeld finanziert. Die Genossenschaft verfügt
über eine gut ausgestattete Liquidität, die sicherstellt, dass
das Unternehmen jederzeit seinen Zahlungsverpflichtungen nachkommt.
Aus der Gegenüberstellung der kurzfristigen Deckungsmittel mit den kurz- und mittelfristigen Verbindlichkeiten
ergibt sich darüber hinaus zum 31.12.2007 eine stichtagsbedingte Liquiditätsreserve in Höhe von T€ 7.247,20
(T€ 16.001,8 im Vorjahr).
Vermögenslage
Die Vermögens- und Kapitalstruktur der Genossenschaft stellt sich am Ende des Geschäftsjahres 2007 wie folgt dar:
T€
31.12.2007
%
T€
31.12.2006
%
Anlagevermögen
Umlaufvermögen langfristig
Umlaufvermögen kurzfristig
254.092,8
286,5
40.215,2
86,2
0,1
13,7
244.491,7
339,3
40.216,4
85,8
0,1
14,1
Gesamtvermögen
294.594,5
100,0
285.047,4
100,0
Eigenkapital*)
Rückstellungen langfristig
Fremdkapital langfristig
44.258,0
8.768,6
208.599,9
15,0
3,0
70,8
45.466,4
8.268,3
207.098,1
16,0
2,8
72,7
Kapital langfristig
Rückstellungen kurzfristig
Fremdkapital kurzfristig
261.626,5
4.888,7
28.079,3
88,8
1,7
9,5
260.832,8
1.257,6
22.957,0
91,5
0,4
8,1
Gesamtkapital
294.594,5
100,0
285.047,4
100,0
*) incl. Bilanzgewinn und Rückstellungen für Bauinstandhaltung
53
54
Lagebericht
Das Anlagevermögen hat gegenüber dem Vorjahr um
T€ 9.601,1 zugenommen. Die Veränderung ist im Wesentlichen auf die Durchführung von Neubau-- und Modernisierungsmaßnahmen und auf planmäßige Abschreibungen
zurückzuführen.
Das Absinken des Eigenkapitals einschließlich Rückstellung für Bauinstandhaltung um T€ 1.208,4 resultiert wesentlich aus der Entnahme aus der Rückstellung für Bauinstandhaltung (T€ 1.891,9). Gestärkt wurde das Eigenkapital
durch die Zeichnung von Mitgliedsanteilen (T€ 616,1)
und die Zuführung zu den Ergebnisrücklagen (T€ 127,1).
Bei gleichzeitiger Erhöhung der Bilanzsumme um 3,4%
ging der Eigenkapitalanteil am Gesamtkapital im Vergleich
zum Vorjahr von 16,0% auf 15,0% zurück.
Die langfristigen Rückstellungen haben sich im Wesentlichen durch die Zuführungen zu den Rückstellungen für
latente Steuern sowie für die Altersversorgung erhöht.
Die Zunahme an langfristigem Fremdkapital von
T€ 1.501,8 ist im Wesentlichen begründet durch die Aufnahme von Kapitalmarktmitteln für Neubau- und Modernisierungsmaßnahmen. Die Reduzierungen resultieren zum
einen aus den Tilgungen und Rückzahlungen von Kapitalmarktmitteln und zum anderen aus der Fälligkeit von
Spareinlagen.
Der Anstieg der kurzfristigen Rückstellungen von
T€ 3.631,1 erfolgte im Wesentlichen durch Zuführungen
zu den Steuerrückstellungen und im Bereich der Verpflichtungen aus Bau- und Instandhaltungsleistungen.
Die Steigerung des kurzfristigen Fremdkapitals um
T€ 5.122,3 ergibt sich im Wesentlichen auf Grund höherer Sparmittel und aus den erhaltenen Anzahlungen.
Nachtragsbericht
Vorgänge von besonderer Bedeutung, die nach dem
Schluss des Geschäftsjahres eingetreten sind, haben sich bis
zum Zeitpunkt der Lageberichterstattung nicht ergeben.
Risikobericht
Das mit Berücksichtigung auf unternehmensspezifische
Belange der Genossenschaft zugeschnittene Risikomanagement ist darauf gerichtet, dauerhaft die Zahlungsfähigkeit und die Stärkung des Eigenkapitals sicherzustellen
und entwicklungsbeeinträchtigende oder bestandsgefährdende Risiken zu erkennen. In diesem Zusammenhang
werden regelmäßig insbesondere die Indikatoren beobachtet, die zu einer Störung der Vollvermietung oder zu
Mietminderungen führen könnten.
Das Anlagevermögen ist langfristig finanziert. Dabei sind
keine besonderen Finanzinstrumente und insbesondere
keine Sicherungsgeschäfte zu verzeichnen. Die Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres Risikomanagements
beobachtet. Das Darlehensportfoliomanagement wird aktiv
betrieben.
Es bestehen akut keine Preisänderungsrisiken, da auf der
Grundlage der Miet- und Nutzungsverträge die Mieten
auch für künftige Jahre langfristig festgelegt sind. Im
Rahmen des gültigen Mietenspiegels und der unternehmenseigenen Mietenstrategie werden auch mittelfristig
Mietentwicklungsmöglichkeiten gesehen, die zu höheren
Erlösen führen. Daraus ergibt sich, dass Liquiditätsrisiken
Lagebericht
weder akut noch längerfristig zu erwarten sind und der
Kapitaldienst aus den regelmäßigen Zuflüssen des Vermietungsgeschäftes erbracht werden kann. Darüber hinaus
verfügt unser Unternehmen für die weitere Investitionstätigkeit über eine ausreichende Liquidität und über ausreichende Beleihungsreserven.
Das Risikomanagement wird einmal jährlich im Rahmen
einer Selbsteinschätzung beurteilt und die Risikotragfähigkeit ermittelt.
Prognosebericht
Die Beobachtung der aktuellen und prognostizierten Entwicklung des Hamburger Wohnungsmarktes führt zu der
Einschätzung, dass auch künftig von einer hohen Nachfrage auszugehen ist. Außerdem werden von Jahr zu Jahr
weniger Mietverhältnisse durch die Mitglieder gekündigt.
Für eine nachhaltige Attraktivität unseres Immobilienbestandes sprechen darüber hinaus die gefragten Standorte,
der gute technische Zustand und der Wohnwert der
Wohnanlagen. Das Niveau der Mieten in unserem Bestand
befindet sich im mittleren Marktsegment.Von moderaten
Steigerungen der Vermietungserträge kann auch zukünftig
ausgegangen werden.
Gestützt auf die entwickelte Marketingstrategie wird das
Wohnungsbestandsportfolio zielgerichtet durch Neubauten und Modernisierungsmaßnahmen aufgewertet. Die
Strategie berücksichtigt die kommenden Veränderungen
im Altersaufbau der Bevölkerung sowie die wirtschaftliche
Entwicklung in Hamburg. Durch das seit Jahren aktiv
betriebene Sozialmanagement, das seit 2007 durch die
„altoba-Stiftung der Altonaer Spar-Bauverein eG“ ergänzt
wird, festigt sich die Bindung vieler Mitglieder an die
Genossenschaft. Hierzu wird auch die intensivierte
Öffentlichkeitsarbeit beitragen, die darüber hinaus zu einer
Vernetzung in den Stadtteilen führt. Die Marktpräsenz der
Genossenschaft wird daher weiter zunehmen.
Auf Basis unserer Wirtschafts- und Finanzplanung ist zu
erwarten, dass die Entwicklung der Vermögens-, Finanzund Ertragslage entsprechend solide mit Jahresüberschüssen fortgeführt werden kann. Durch diese Mittelzuflüsse
werden neben der planmäßigen Tilgung von Fremdmitteln weitere Investitionen und zukünftig die Stärkung des
Eigenkapitals realisiert.
Zusammenfassend ist festzustellen, dass die wirtschaftliche
Situation unserer Genossenschaft die Solidität und Kontinuität der Geschäftsführung der letzten Jahrzehnte widerspiegelt. Diese Geschäftspolitik wird auch zukünftig fortgesetzt.
Hamburg-Altona, 31. März 2008
Der Vorstand
Kowalski
Böhme
55
56
Bilanz zum 31.12.2007
Aktiva
€
Anlagevermögen
Immaterielle Vermögensgegenstände
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte
mit Wohnbauten
mit Geschäfts- und anderen Bauten
Grundstücke ohne Bauten
Maschinen
Betriebs- und Geschäftsausstattung
Anlagen im Bau
Bauvorbereitungskosten
Geleistete Anzahlungen
Finanzanlagen
Beteiligungen
Andere Finanzanlagen
Umlaufvermögen
Unfertige Leistungen und andere Vorräte
Unfertige Leistungen
Andere Vorräte
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände
Forderungen aus Vermietung
Forderungen aus anderen Lieferungen und Leistungen
Sonstige Vermögensgegenstände
Wertpapiere
Flüssige Mittel
Kassenbestand, Bundesbankguthaben,
Guthaben bei Kreditinstituten
Rechnungsabgrenzungsposten
Geldbeschaffungskosten
Andere Rechnungsabgrenzungsposten
Bilanzsumme
2007
2006
€
€
24.851,00
43.862,00
243.284.655,58
233.275.637,77
3.006.432,40
290.833,28
136.862,00
1.144.323,00
5.460.399,84
84.889,29
25.283,59
253.433.678,98
2.904.015,84
3.232.938,96
122.058,00
1.208.465,62
2.372.689,58
675.088,20
20.001,29
624.318,06
9.968,97
634.287,03
626.985,01
9.968,97
7.020.681,60
93.526,31
7.114.207,91
6.837.110,61
77.880,72
1.640.897,10
10.550.236,98
212.778,01
41.283,44
1.274.235,62
11.730.610,27
20.867.354,31
20.003.454,99
328.958,52
339.327,31
39.029,71
294.594.471,83
285.047.421,92
233.177,42
33.435,24
1.374.284,44
286.477,11
42.481,41
Bilanz zum 31.12.2007
Passiva
€
Eigenkapital
Geschäftsguthaben
der mit Ablauf des Geschäftsjahres ausgeschiedenen Mitglieder
der verbleibenden Mitglieder
aus gekündigten Geschäftsanteilen
Rückständige fällige Einzahlungen auf
Geschäftsanteile € 205,90 (Vorjahr € 748,62)
Ergebnisrücklagen
Gesetzliche Rücklage
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr
eingestellt € 87.000,00 (Vorjahr € 187.500,00)
Bauerneuerungsrücklage
davon aus Jahresüberschuss Geschäftsjahr
eingestellt € 40.108,89 (Vorjahr € 789.341,55)
Andere Ergebnisrücklagen
Bilanzgewinn
Gewinnvortrag
Jahresüberschuss
Einstellungen in Ergebnisrücklagen
Rückstellungen
Rückstellungen für Pensionen
Steuerrückstellungen
Rückstellungen für Bauinstandhaltung
Sonstige Rückstellungen
Verbindlichkeiten
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern
Spareinlagen
Verbindlichkeiten aus Sparbriefen
Erhaltene Anzahlungen
Verbindlichkeiten aus Vermietung
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Sonstige Verbindlichkeiten
davon aus Steuern € 456.848,07 (Vorjahr € 251.445,77 )
Rechnungsabgrenzungsposten
Bilanzsumme
452.400,00
21.491.494,10
336.600,00
2007
2006
€
€
22.280.494,10
498.600,00
20.864.101,38
301.650,00
3.507.000,00
3.420.000,00
12.019.656,10
11.979.547,21
683.987,57
100.000,00
860.820,95
127.108,89
7.237.379,00
4.698.063,00
4.933.101,40
1.721.901,00
109.696.475,10
7.716.607,62
93.106.309,43
15.717.802,99
7.503.881,82
17.347,05
1.980.896,82
852.203,81
16.210.643,67
683.987,57
833.712,06
0,00
1.870.351,18
976.841,55
18.590.444,40
7.126.175,00
1.783.044,70
6.825.000,00
616.727,35
236.591.524,64
107.255.543,04
6.359.944,05
97.654.471,52
8.794.936,05
6.947.315,75
24.258,33
2.183.183,03
745.708,57
87.652,96
89.718,74
294.594.471,83
285.047.421,92
57
58
Gewinn- und Verlustrechnung
Gewinn- und Verlustrechnung
für die Zeit vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2007
Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung
b) aus Betreuungstätigkeit
€
34.973.115,99
100.145,74
2007
€
2006
€
35.073.261,73
33.195.697,55
106.945,42
Erhöhung des Bestandes an unfertigen Leistungen
Andere aktivierte Eigenleistungen
Sonstige betriebliche Erträge
Aufwendungen für bezogene Lieferungen und Leistungen
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung
183.570,99
371.516,50
2.356.642,81
568.847,92
795.871,55
1.387.261,51
10.652.974,20
10.780.350,90
Rohergebnis
27.332.017,83
25.274.273,05
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter
b) soziale Abgaben und Aufwendungen für
Altersversorgung und Unterstützung
davon für Altersversorgung € 269.074,39
(Vorjahr € 410.077,69)
4.755.557,09
1.129.481,23
4.297.990,50
5.885.038,32
1.261.469,81
6.063.833,79
5.659.362,73
2.512.376,31
1.425.149,71
3.210.373,80
255,00
207,00
1.217.871,52
156.093,50
8.867.861,70
102.050,00
8.920.245,64
5.271.963,92
3.547.714,13
863.428,84
3.041.114,09
341.068,17
829.694,74
Jahresüberschuss
860.820,95
1.870.351,18
Gewinnvortrag
100.000,00
0,00
Einstellungen aus dem Jahresüberschuss in Ergebnisrücklagen
127.108,89
976.841,55
Bilanzgewinn
833.712,06
893.509,63
Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen
Sonstige betriebliche Aufwendungen
Erträge aus Beteiligungen
Erträge aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge
Abschreibungen auf Wertpapiere
des Umlaufvermögens
Zinsen und ähnliche Aufwendungen
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit
Steuern vom Einkommen und Ertrag
Sonstige Steuern
331,50
207,00
1.424.611,21
Anhang
Anhang des Jahresabschlusses 2007
d e r A l t o n a e r S p a r- u n d B a u v e r e i n e G
Max-Brauer-Allee 69, Hamburg-Altona
59
60
Anhang
A. Erläuterungen zu den Bilanzierungsund Bewertungsmethoden
Bei Aufstellung der Bilanz wurden folgende Bilanzierungsund Bewertungsmethoden angewandt:
Bilanzierungsmethoden:
Bei den folgenden Posten bestanden Bilanzierungswahlrechte:
Geldbeschaffungskosten,
Rückstellungen für Pensionen, die vor dem
01.01.1987 begründet wurden,
Rückstellungen für Bauinstandhaltung.
In den genannten Fällen wurde eine Bilanzierung vorgenommen.
Bewertungsmethoden:
Immaterielle Vermögensgegenstände und Gegenstände des
Sachanlagevermögens wurden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten abzüglich Abschreibungen bewertet.
Die Herstellungskosten eigener Bauten enthalten Fremdkapitalzinsen, anteilige Verwaltungskosten sowie Grundsteuern während der Bauzeit. Der Ausweis erfolgt unter
Andere aktivierte Eigenleistungen einerseits, sowie unter
Grundstücke und grundstücksgleiche Rechte mit Wohnbauten und Anlagen im Bau andererseits.
Planmäßige Abschreibungen auf abnutzbare Gegenstände
des Anlagevermögens wurden wie folgt vorgenommen:
Die Anschaffungskosten der immateriellen Vermögensgegenstände werden über zwei und drei Jahre linear abgeschrieben.
Wohnbauten wurden grundsätzlich auf eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren linear abgeschrieben.
Bei Geschäfts- und anderen Bauten wurde jeweils eine
Gesamtnutzungsdauer von grundsätzlich 50 Jahren zu
Grunde gelegt. Bei Erbbaurechten wurde auf der Basis der
Laufzeiten der jeweiligen Erbbaurechte abgeschrieben
(zwischen 73 und 80 Jahren).
Nachträgliche Herstellungskosten wurden auf die Restnutzungsdauer der Bauten verteilt.
Die Herstellungskosten von selbständigen Gebäudeteilen
und Betriebsvorrichtungen wurden auf eine zehnjährige
Nutzungsdauer verteilt. Die Kosten der Außenanlagen
wurden linear mit Sätzen zwischen 5% und 33% abgeschrieben.
Gegenstände der Betriebs- und Geschäftsausstattung wurden unter zu Grunde legen von Abschreibungssätzen zwischen 7,7% und 50% linear abgeschrieben. Kraftfahrzeuge
wurden linear mit 16,67% abgeschrieben. Geringwertige
Anhang
Wirtschaftsgüter der Betriebs- und Geschäftsausstattung
wurden im Zugangsjahr gemäß § 6 Absatz 2 EStG in voller Höhe abgeschrieben und als Abgang dargestellt.
Der Posten „Geleistete Anzahlungen“ beinhaltet Notarund Gerichtskosten für ein Grundstücksgeschäft.
Die Finanzanlagen wurden zu Anschaffungskosten bewertet.
Unfertige Leistungen und Andere Vorräte wurden unter
Beachtung des Niederstwertprinzips bilanziert.
Bei den Forderungen wurde allen erkennbaren Risiken
durch Abschreibung bzw. Wertberichtigung Rechnung
getragen.
Die Wertpapiere des Umlaufvermögens (Pfandbriefe, öffentliche Anleihen usw.) sind zu den Anschaffungskosten
bzw. den niedrigeren Börsenpreisen bewertet. Niedrigere
Börsenkurse aus früheren Jahren wurden beibehalten.
Die Guthaben bei Kreditinstituten enthalten Namensschuldverschreibungen im Gesamtbetrag von Euro
1.500.000,00.
Die Geldbeschaffungskosten wurden im Rahmen der vereinbarten Laufzeiten der zugehörigen Verbindlichkeiten
abgeschrieben.
Die Rückstellungen wurden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung bemessen.
Die Bewertung der Pensionsrückstellungen erfolgte nach
dem Teilwertverfahren. Mitarbeiter mit nicht erfüllter
Wartezeit wurden nach dem Teilwertverfahren in die Berechnung eingeschlossen. Der Rechnungszinsfuß beträgt
5%. Rechnungsgrundlage des versicherungsmathematischen Gutachtens sind die Richttafeln nach Prof. Heubeck in der Fassung von 2005 G.
Die Steuerrückstellungen enthalten eine Rückstellung für
die Abgeltungssteuer auf die EK 02-Bestände gemäß § 38
KStG in Höhe von € 3.322.063,00. Des Weiteren ist
eine Rückstellung für Latente Steuern in Höhe von
€ 1.376.000,00 bilanziert.
Die Rückstellungen für Bauinstandhaltung sind weiterhin
für ausgewählte Maßnahmen gebildet. Im Geschäftsjahr
2007 wurden von den Rückstellungen € 721.898,60 verbraucht und € 1.170.000,00 aufgelöst, da der Grund für
die Rückstellung entfallen ist.
Die sonstigen Rückstellungen sind im Wesentlichen für
bereits erbrachte Bauleistungen (€ 726.088,02) sowie für
Verwaltungsaufwand (€ 747.772,39) gebildet worden.
Die Verbindlichkeiten wurden mit ihren Rückzahlungsbeträgen angesetzt.
61
62
Anhang
B. Erläuterungen zur Bilanz
und Gewinn- und Verlustrechnung
1. Unter dem Posten „Beteiligungen“ ist mit € 50.000,00
(Vorjahr € 50.000,00) die Beteiligung am Stammkapital der GBS Gesellschaft für Bau- und Stadtentwicklung mbH mit Sitz in Hamburg ausgewiesen.
Zum 31.12.2006 betrug das Eigenkapital der GBS
€ 283.754,87 (davon € 250.000,00 Stammkapital) und
der Jahresüberschuss € 3.663,94. Der Anteil der Genossenschaft am gezeichneten Kapital der GBS beträgt
zum 31.12.2007 20%.
Des Weiteren sind unter dem Posten „Beteiligungen“
€ 574.318,06 erfasst, die das Bauvorhaben Hamburg
HafenCity, Dalmannkai, betreffen. Die Genossenschaft
ist im Rahmen der Umsetzung dieser Baumaßnahme
bis zum Zeitpunkt der Abrechnung Gesellschafterin
folgender zwei Gesellschaften bürgerlichen Rechts, die
beide ihren Sitz in Hamburg haben:
• BHG Tiefgarage Baufeld 4 GbR,
• Bauherrengemeinschaft für das Winkelgebäude am
Dalmannkai-Baufeld 4 (BHG 5).
2. Der Posten „Unfertige Leistungen“ umfasst noch
nicht abgerechnete Betriebskosten (€ 7.020.681,60,
Vorjahr € 6.837.110,61). Den noch nicht abgerechneten Betriebskosten stehen „Erhaltene Anzahlungen“
(€ 7.503.881,82,Vorjahr € 6.947.315,75) gegenüber.
3. Der Posten „Sonstige Vermögensgegenstände“ enthält
noch nicht fällige, abgegrenzte Zinsen für Wertpapiere
und Festgelder in Höhe von € 459.401,98.
4. Forderungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem
Jahr bestehen nicht.
5. Der Posten „sonstige betriebliche Erträge“ ist in 2007
durch die Auflösung bei den Rückstellungen für Bauinstandhaltung in Höhe von € 1.170.000,00 beeinflusst.
Anhang
6. Die Restlaufzeit der nachstehenden Verbindlichkeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte stellen sich
wie folgt dar: Die Vorjahreszahlen sind in grün vermerkt
Art der Verbindlichkeit
Bilanzausweis
davon Restlaufzeit
bis 1 Jahr
über 1 Jahr
gesichert
über 5 Jahre
Art und Form
bis 5 Jahre
Verbindlichkeiten
gegenüber
Kreditinstituten
Verbindlichkeiten
gegenüber anderen
Kreditgebern
Erhaltene
Anzahlungen
Verbindlichkeiten
aus Vermietung
Verbindlichkeiten
aus Lieferungen
und Leistungen
Sonstige
Verbindlichkeiten
der Sicherheiten
€
€
€
€
109.696.475,10
107.255.543,04
5.885.750,28
3.419.519,96
16.152.919,28
13.858.949,41
7.716.607,62
6.359.944,05
510.065,00
445.304,09
2.289.679,97
1.993.918,73
7.503.881,82
6.947.315,75
7.503.881,82
6.947.315,75
17.347,05
24.258,33
17.347,05
24.258,33
1.980.896,82
2.183.183,03
1.693.833,70
1.490.457,27
287.063,12
692.725,76
852.203,81
745.708,57
127.767.412,22
123.515.952,77
823.113,43
672.791,98
16.433.991,28
12.999.647,38
29.090,38
72.916,59
18.758.752,75
16.618.510,49
€
87.657.805,54 109.696.475,10
89.977.073,67 107.255.543,04
4.916.862,65
3.920.721,23
6.359.944,05
6.359.944,05
*)
**)
92.574.668,19 116.056.419,15
93.897.794,90 113.615.487,09
*) die Sicherung erfolgt zu rund 97% mit Grundschulden (davon 89% Buch und 8% Brief) sowie zu rund 3% mit Hypotheken (davon 2% Brief und 1% Buch)
**) die Sicherung erfolgt zu rund 76% mit Grundschulden (davon 41% Buch und 35% Brief) sowie zu rund 24% mit Hypotheken (davon 24% Brief)
7. Die Gliederung der Spareinlagen und der Verbindlichkeiten aus Sparbriefen ergibt sich wie folgt:
€
Spareinlagen
a) mit vereinbarter Kündigungsfrist
von drei Monaten
b) mit vereinbarter Kündigungsfrist von
mehr als drei Monaten
Verbindlichkeiten
aus Sparbriefen mit Restlaufzeiten von
a) bis zu einem Jahr
b) mehr als einem Jahr bis zu zehn Jahren
2007
€
86.414.471,53
€
2006
€
91.449.055,64
6.691.837,90
93.106.309,43
6.205.415,88
97.654.471,52
8.312.934,85
7.404.868,14
15.717.802,99
3.202.826,24
5.592.109,81
8.794.936,05
63
64
Anhang
8. Entwicklung des Anlagevermögens
Bruttowerte
Anschaffungs-/
Herstellungskosten
Zugänge
Abgänge
Umbuchungen
€
€
€
€
376.965,68
12.093,55
200,42
0,00
311.460.517,18
11.737.173,48
1.429,89
3.812.355,88
mit Geschäfts- und anderen Bauten
4.907.195,38
274.152,73
0,00
0,00
Grundstücke ohne Bauten
3.232.938,96
0,00
0,00
-2.942.105,68
537.313,00
33.524,71
9.051,65
0,00
Betriebs- und Geschäftsausstattung
3.659.247,78
248.651,02
229.342,42
0,00
Anlagen im Bau
2.372.689,58
3.328.461,35
0,00
-240.751,09
Bauvorbereitungskosten
675.088,20
39.300,20
0,00
-629.499,11
Geleistete Anzahlungen
20.001,29
5.282,30
0,00
0,00
326.864.991,37
15.666.545,79
239.823,96
0,00
626.985,01
945,11
0,00
0,00
9.968,97
0,00
0,00
0,00
636.953,98
945,11
0,00
0,00
327.878.911,03
15.679.584,45
240.024,38
0,00
01.01.2007
Immaterielle
Vermögensgegenstände
Sachanlagen
Grundstücke und grundstücksgleiche
Rechte mit Wohnbauten
Maschinen
Finanzanlagen
Beteiligungen
Andere Finanzanlagen
Anlagevermögen insgesamt
Anhang
Abschreibungen
Anschaffungs-/
Herstellungskosten
Buchwerte
kumulierte
Abschreibungen
Abschreibungen des Geschäftsjahres
Abschreibungen
auf Abgänge
kumulierte
Abschreibungen
Buchwert
Buchwert
31.12.2007
31.12.2007
31.12.2006
31.12.2007
01.01.2007
€
€
€
€
€
€
€
388.858,81
333.103,68
31.104,55
200,42
364.007,81
24.851,00
43.862,00
327.008.616,65
78.184.879,41
5.539.081,66
0,00
83.723.961,07
243.284.655,58
233.275.637,77
5.181.348,11
2.003.179,54
171.736,17
0,00
2.174.915,71
3.006.432,40
2.904.015,84
290.833,28
0,00
0,00
0,00
0,00
290.833,28
3.232.938,96
561.786,06
415.255,00
18.720,71
9.051,65
424.924,06
136.862,00
122.058,00
3.678.556,38
2.450.782,16
299.578,64
216.127,42
2.534.233,38
1.144.323,00
1.208.465,62
5.460.399,84
0,00
0,00
0,00
0,00
5.460.399,84
2.372.689,58
84.889,29
0,00
0,00
0,00
0,00
84.889,29
675.088,20
25.283,59
0,00
0,00
0,00
0,00
25.283,59
20.001,29
342.291.713,20
83.054.096,11
6.029.117,18
225.179,07
88.858.034,22
253.433.678,98
243.810.895,26
627.930,12
0,00
3.612,06
0,00
3.612,06
624.318,06
626.985,01
9.968,97
0,00
0,00
0,00
0,00
9.968,97
9.968,97
637.899,09
0,00
3.612,06
0,00
3.612,06
634.287,03
636.953,98
343.318.471,10
83.387.199,79
6.063.833,79
225.379,49
89.225.654,09
254.092.817,01
244.491.711,24
65
66
Anhang
C. Sonstige Angaben
1. Es bestanden folgende Haftungsverhältnisse:
Verbindlichkeit aus Zahlungsversprechen gegenüber
der Selbsthilfeeinrichtung der Wohnungswirtschaft zur
Sicherung von Einlagen:
€
664.557,90
2. Es bestanden bei Bilanzaufstellung folgende, nicht in
der Bilanz ausgewiesene, finanzielle Verpflichtungen
und hierfür bereits zugesagte Fremdmittel:
Verpflichtungen für Neubau- und Modernisierungs
maßnahmen sowie
aus Grundstücksgeschäften
€
25.200.000,00
Zugesagte Finanzierungsmittel €
13.600.000,00
3. Treuhandverhältnisse
Im Geschäftsjahr 1997 wurde durch den Altonaer
Spar- und Bauverein eine Treuhandschaft für ca. 2.500
Vermietungseinheiten zeitlich begrenzt (50 Jahre)
übernommen, die an Fremde Dritte weiter verpachtet
sind. Der Altonaer Spar- und Bauverein verwaltet das
Treuhandvermögen nach den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung und ist verpflichtet,
im Rahmen der Wirtschaftlichkeit des Gesamtvorhabens und der sich ergebenden finanziellen Möglichkeiten die anstehenden Sanierungsmaßnahmen
umzusetzen. Auf Treuhandkonten bestanden Ende
2007 Bankguthaben in Höhe von
€
1.121,07
4. Die Zahl der im Geschäftsjahr durchschnittlich
beschäftigten Arbeitnehmer betrug:
Die Vorjahreszahlen sind in grün vermerkt
Vollzeit-
Teilzeit-
beschäftigte
beschäftigte
Kaufmännische Mitarbeiter
44 43
16 16
Technische Mitarbeiter
6
5
–
–
Mitarbeiter im Servicebetrieb,
Hauswarte etc.
37 38
1
1
Außerdem wurden durchschnittlich acht Auszubildende
beschäftigt.
Mitglieder
Anfang
Zugang
Abgang
Ende
2007
2007
2007
2007
13.186
581
383
13.384
Die Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder
haben sich im Geschäftsjahr vermehrt um
€
627.392,72
Die Haftsummen haben sich im Geschäftsjahr erhöht um
€
99.300,00
Der Gesamtbetrag der Haftsummen beläuft sich auf
€
8.890.800,00
Anhang
6. Name und Anschrift des zuständigen Prüfungsverbandes:
Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
Hamburg - Mecklenburg-Vorpommern Schleswig-Holstein
Tangstedter Landstraße 83, 22415 Hamburg
7. Mitglieder des Vorstandes:
Holger Kowalski
Petra Böhme
8. Mitglieder des Aufsichtsrates:
Hans-Peter Harloff, Vorsitzender
Silvia Nitsche-Martens, stellvertr. Vorsitzende
Dietrich Erler
Dr. Matthias Firzlaff
Doris Goosmann
Ingrid Hasselwander
Klaus-Thomas Krüger
Lars Möller
Elke Reimers
Hamburg-Altona, den 20. März 2008
Der Vorstand
Kowalski
Böhme
67
68
Gewinnverwendungsvorschlag
Gewinnverwendungsvorschlag
Der Vorstand schlägt vor, den Bilanzgewinn des Geschäftsjahres 2007 nach dem Verhältnis der Geschäftsguthaben
bei Beginn des Geschäftsjahres wie folgt zu verteilen:
4 % Dividende
€ 833.712,06
Damit wird für das Geschäftsjahr 2007 die nach der
Satzung sowie nach dem Gewinnausweis mögliche Ausschüttung der Dividende vorgeschlagen. Als Tag der Auszahlung wurde gemäß § 44 Abs. 2 EStG der 05. 06. 2008
beschlossen.
Bestätigungsvermerk
Bestätigungsvermerk des Abschlussprüfers
Wir haben den Jahresabschluss – bestehend aus Bilanz,
Gewinn- und Verlustrechnung sowie Anhang – unter Einbeziehung der Buchführung und den Lagebericht der
Altonaer Spar- und Bauverein eG, Hamburg, für das
Geschäftsjahr vom 01. Januar bis 31. Dezember 2007
geprüft. Die Buchführung und die Aufstellung von Jahresabschluss und Lagebericht nach den deutschen handelsrechtlichen Vorschriften und den ergänzenden Bestimmungen der Satzung liegen in der Verantwortung des
Vorstands der Genossenschaft. Unsere Aufgabe ist es, auf
der Grundlage der von uns durchgeführten Prüfung eine
Beurteilung über den Jahresabschluss unter Einbeziehung
der Buchführung und über den Lagebericht abzugeben.
liche Umfeld der Genossenschaft sowie die Erwartungen
über mögliche Fehler berücksichtigt. Im Rahmen der
Prüfung werden die Wirksamkeit des rechnungslegungsbezogenen internen Kontrollsystems sowie Nachweise für
die Angaben in Buchführung, Jahresabschluss und Lagebericht überwiegend auf der Basis von Stichproben beurteilt.
Die Prüfung umfasst die Beurteilung der angewandten
Bilanzierungsgrundsätze und der wesentlichen Einschätzungen des Vorstands sowie die Würdigung der Gesamtdarstellung des Jahresabschlusses und des Lageberichts.Wir
sind der Auffassung, dass unsere Prüfung eine hinreichend
sichere Grundlage für unsere Beurteilung bildet.
Unsere Prüfung hat zu keinen Einwendungen geführt.
Wir haben unsere Jahresabschlussprüfung nach § 317
HGB unter Beachtung der vom Institut der Wirtschaftsprüfer (IDW) festgestellten deutschen Grundsätze ordnungsmäßiger Abschlussprüfung vorgenommen. Danach
ist die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass
Unrichtigkeiten und Verstöße, die sich auf die Darstellung
des durch den Jahresabschluss unter Beachtung der
Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung und durch
den Lagebericht vermittelten Bildes der Vermögens-,
Finanz- und Ertragslage wesentlich auswirken, mit hinreichender Sicherheit erkannt werden. Bei der Festlegung
der Prüfungshandlungen werden die Kenntnisse über die
Geschäftstätigkeit und über das wirtschaftliche und recht-
Nach unserer Beurteilung aufgrund der bei der Prüfung
gewonnenen Erkenntnisse entspricht der Jahresabschluss
den gesetzlichen Vorschriften und den ergänzenden
Bestimmungen der Satzung und vermittelt unter Beachtung der Grundsätze ordnungsmäßiger Buchführung ein
den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage der Genossenschaft.
Der Lagebericht steht in Einklang mit dem Jahresabschluss, vermittelt insgesamt ein zutreffendes Bild von der
Lage der Genossenschaft und stellt die Chancen und
Risiken der zukünftigen Entwicklung zutreffend dar.
Hamburg, den 23.April 2008
Verband norddeutscher Wohnungsunternehmen e.V.
Hamburg – Mecklenburg-Vorpommern – Schleswig-Holstein
Prüfungsdienst
gez. Klein
Wirtschaftsprüfer
Prüfungsdienst
gez.Wendlandt
Wirtschaftsprüfer
69
70
Ansprechpartner
Ansprechpartner
Telefon
Fax
0 40 / 38 90 10 - 0
0 40 / 38 90 10 - 137
Mietercentrum Altona
Anja Markowitz
Monique Hinzdorf
Simone Göde
Wohnanlagenmanager Lars Lünsmann
- 131
- 132
- 133
- 231
Mietercentrum Bahrenfeld
Christoph Oehlke
Thorben Harlichs
Oliver Scholl
Wohnanlagenmanager Torsten Schliski
- 122
- 123
- 124
- 232
Mietercentrum Ottensen
Nicole Müller
Katja Szamborzki
Vanessa Glawe
Wohnanlagenmanager Kay Wübbenhorst
- 119
- 120
- 121
- 230
Mitgliederverwaltung
Renate Bollien
- 125
E-Mail
Internet
[email protected]
www.altoba.de
Neukundencentrum
Karina Wübbenhorst
Reparaturhotline
Schadensmeldungen per Internet
www.altoba.de/Service/Schadensmeldung
- 204
- 333
Kundencentrum Sparen
Maike Pries
Renate Bollien
Susanne Brandenburger
Annegret Eggerstedt
Ute Jacobs
Tanja Henneberg
Thomas Schulz
- 110
- 125
- 126
- 128
- 153
- 159
- 205
Vertrautes Wohnen/Soziales Management
Kornelia Timke
Ursula Linke
Angela Hoier-Quassdorf
Frank Krolak
- 145
- 171
- 174
- 179
Das war „Bewegung und ihr Motor“
Geschäftsbericht der Altonaer Spar- und Bauverein eG
Nach so viel Bericht und Bewegung bleibt uns nur noch, „danke“ zu sagen. Dank an die Menschen, die uns bei diesem
Bericht unterstützt haben, dazu zählen vor allem: Jascha Alleyne, Familie Meyer-Abich, Familie Muhl-Jägerfeld, Bettina
Stülpnagel-Pomarius,Amanita Speth, Karin Häusler und Elke Reddig.
Wir danken außerdem unseren Mitarbeitern, dem Aufsichtsrat und Vertretern und all denen, die uns im vergangenen Jahr
mit Zeit und Engagement unterstützt haben.
Impressum: Redaktion: Christine Müller (Presse- und Öffentlichkeitsarbeit), Konzept & Text: textpertin b. wegner
Gestaltung und Realisation: Klötzner Company Werbeagentur GmbH, Fotos: Friedrun Reinhold
Wohnanlagenverzeichnis
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Schnelsen (MC Bahrenfeld)
98
Niendorf (MC Bahrenfeld)
43
Steilshoop (MC Altona)
32
Barmbek-Süd (MC Altona)
8
St. Georg (MC Altona)
37
Bergedorf-Allermöhe (MC Altona) 57
St. Pauli (MC Altona)
145
Altona-Altstadt (MC Altona)
623
Altona-Nord (MC Altona)
1.144
Ottensen (MC Ottensen)
1.585
Bahrenfeld (MC Bahrenfeld)
1.977
Osdorf (MC Ottensen)
403
Lurup (MC Ottensen)
263
Stellingen (MC Altona)
9
Othmarschen (MC Bahrenfeld)
64
HafenCity
9
Gesamt:
Wohnungen
Wohnungen
Wohnungen
Wohnungen
Wohnungen
Wohnungen
Wohnungen
Wohnungen
Wohnungen
Wohnungen
Wohnungen
Wohnungen
Wohnungen
Wohnungen
Wohnungen
Wohnungen
6.497
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11
9
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7
5
16
6
A l t o n a e r S p a r- u n d B a u v e r e i n e G
Gegründet am 4. Mai 1892
E i n g e t r a g e n i n d a s G e n o s s e n s c h a f t s r e g i s t e r N r. 6 6
G e n . - Re g . 3 A l t o n a a m 5 . J u l i 1 8 9 2 , j e t z t N r. 6 9
G e n . - Re g . 8 3 4 H a m b u r g
71
Altonaer Spar- und Bauverein eG | Max-Brauer-Allee 69 | 22765 Hamburg

Geschäftsbericht 2007 - Altonaer Spar

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