MarketView Büromarkt Frankfurt

CB RICHARD ELLIS
MarketView
Büromarkt Frankfurt
www.cbre.de
Q3 2011
ÜBERBLICK
Q3 2011
im Vergleich zu…
Q2 11
Q3 10
Umsatz


Leerstand


Spitzenmiete


Spitzenrendite


Fertigstellungen


Q3 2011 aus Expertensicht
Carsten Ape,
Head of Agency Germany:
„Der Frankfurter Büroimmobilienmarkt ist
weiterhin durch eine positive Nachfragesituation gekennzeichnet, die sich hauptsächlich auf gute Lagen und Objekte im
CBD fokussiert. Aufgrund einer relativ
schwachen Bautätigkeit der vergangenen
Jahre zeichnet sich weiterhin eine deutliche
Einschränkung des Angebotes von hochwertigen Büroflächen in Top-Lagen ab.“
•Gesamtwirtschaftliche Aspekte
Das Bruttoinlandsprodukt (BIP) hat sich in der gesamten ersten Jahreshälfte 2011
positiv entwickelt. Allerdings war im zweiten Quartal eine konjunkturelle Verschlechterung zu verzeichnen. Aufgrund der gedämpften weltwirtschaftlichen Entwicklung
erhöhte sich das deutsche BIP im zweiten Quartal gegenüber dem Vorquartal nur
leicht um 0,1 %. Trotz der Turbulenzen an den europäischen Finanzmärkten boomt die
hessische Wirtschaft. Mit einem Wachstum des BIP von 4,3 % im ersten Halbjahr 2011
gegenüber dem Vorjahreszeitraum lag das Land über dem Bundesdurchschnitt.
Gemäß dem Hessischen Ministerium für Wirtschaft, Verkehr und Landesentwicklung
haben vor allem kleine und mittlere Unternehmen einen entscheidenden Beitrag zur
Bewältigung der Krise geleistet. Insbesondere die hessische Industrie hat sich als
Wachstumsmotor erwiesen. Allerdings ist Hessens Vorsprung beim BIP vor allem auf
den starken Dienstleistungssektor, der gut drei Viertel der Gesamtwirtschaft Hessens
ausmacht, zurückzuführen. Vom Arbeitsmarkt kommen weiterhin positive Signale. Im
September 2011 lag die Arbeitslosenquote im Stadtgebiet Frankfurt, bezogen auf alle
zivilen Erwerbstätigen, bei 7,3 % und damit um 0,3 %-Punkte unter dem Vorjahreswert.
Die Beschäftigungsprognosen für den weiteren Jahresverlauf bleiben optimistisch.
•Büromarkt
Der Frankfurter Büroflächenumsatz der ersten drei Quartale reduzierte sich mit
316.300 m² im Vorjahresvergleich um 13 %. Im Vergleich mit dem Vorjahr, als das
Flächenumsatzvolumen durch den Eigennutzerabschluss der Europäischen Zentralbank stark beeinflusst wurde, kann dieses Ergebnis als robust betrachtet werden.
Ohne den Abschluss der EZB wäre sogar ein sattes Umsatzwachstum von 22 % zu
verzeichnen. Die Leerstandsrate erhöhte sich im Vorquartalsvergleich leicht um 0,2 %Punkte auf aktuell 17,3 %. Mit 12.700 m² Bürofläche, die im dritten Quartal
fertiggestellt wurden, liegt das Fertigstellungsvolumen auf dem niedrigsten Niveau seit
drei Jahren. Die erzielbare Spitzenmiete blieb mit 38,00 €/m²/Monat stabil.
• Investmentmarkt
Im bisherigen Jahresverlauf wurden in Frankfurt 1,98 Mrd. € in gewerblich genutzte
Immobilien investiert – und damit 91 % mehr als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum.
Vor allem im dritten Quartal wurde eine hohe Dynamik registriert als allein für
Frankfurt ein Transaktionsvolumen von rund 590 Mio. € registriert wurde. Der größte
Deal in diesem Zeitraum war der Verkauf eines 80 %-Anteils an der Projektentwicklung
Skyline Plaza an die Allianz Real Estate. Aufgrund der hohen Nachfrage im CoreBereich bleibt die Spitzenrendite im Vorquartalsvergleich unverändert und beläuft sich
aktuell auf 5,00 %.
Büromarktkennzahlen
Q3
2010
Q3
2011
Bestand, in Mio. m²
11,55
11,71
+ 1,4 %
Umsatz, kum. in 1.000 m²
363,4
316,3
– 13,0 %
Leerstand, in Mio. m²
1,99
2,03
+ 2,0 %
Leerstandsrate, in %
17,2
17,3
+ 0,1 %-Pkt.
Spitzenmiete, in €/m²/Monat
38,00
38,00
0,0 %
Spitzenrendite, in %
5,20
5,00
– 0,2 %-Pkt.
Kapitalwertindex (Q1 1986 = 100)
205
214
+ 4,4 %
Quelle: CB Richard Ellis
Jahresvergleich
©2011, CB Richard Ellis GmbH
Q3 2011
LEERSTAND
Der Büroflächenleerstand hat sich im Vergleich zu
den ersten drei Quartalen des Jahres 2010 zwar um
knapp 2 % erhöht, allerdings ist die generelle Leerstandsentwicklung tendenziell rückläufig. Zum einen
ist das spekulative Fertigstellungsvolumen momentan
sehr niedrig. Zum anderen absorbiert der steigende
Büroflächenumsatz mehr und mehr freistehende
Flächen. Profitieren können insbesondere Anbieter
von hochmodernen Büroflächen – allerdings sind
mehr zwei Drittel aller Flächen lediglich von
durchschnittlicher oder veralteter Ausstattungsqualität. Mit 17,3 % liegt die Leerstandsquote zwar
noch geringfügig über dem Vorjahresniveau von
17,2 %, allerdings gehen wir von einem weiteren
Rückgang im vierten Quartal aus. Auf Teilmarktebene wurde der stärkste Rückgang der Leerstandsrate im Westhafen registriert, was sich auf das im
Teilmarkt verbesserte Vermietungsgeschehen zurückführen lässt. In den dezentralen Teilmärkten, die
durch hohe Leerstandsraten gekennzeichnet sind,
entwickeln sich aktuell neue Initiativen mit dem Ziel,
die Teilmärkte als Bürostandorte zu stärken. So
haben beispielsweise im Mertonviertel Eigentümer
mit der „Standortinitiative Mertonviertel“ ein Konzept
erarbeitet, um den Teilmarkt besser zu positionieren
und einer Erhöhung des Leerstandes entgegenzuwirken.
Seite 2
©2011, CB Richard Ellis GmbH
700
600
Jahresdurchschnitt
(2002-2010): 466.400 m²
in 1.000 m²
500
400
300
200
100
0
2002
2003
2004
2005
2006
Q1
Q2
2007
Q3
2008
2009
2010
2011
Q4
Büroflächenumsatz (kumuliert, in %) nach Branchen* -Top 5-
Transport,
Verkehr
21%
Restl.
Branchen
34%
Öffentl.
Dienste
15%
Banken,
Finanzdienstl.
11%
Industrie,
Bau
6%
Berater
13%
* Grundgesamtheit aus 20 Branchen
Büroflächenleerstand
2.500
20,0
18,0
2.000
16,0
14,0
1.500
12,0
Durchschnittliche Leerstandsrate
(2002-2010): 13,0 %
10,0
in %
Durch die großvolumigen Transaktionen im
Teilmarkt Flughafen erklärt sich auch der hohe Anteil
der Branche Transport, Verkehr mit 21 % am bisherigen Gesamtvolumen. Bedingt durch die
Anmietung
der
Bundesanstalt
für
Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) im Mertonviertel im
zweiten Quartal haben auch die Öffentlichen
Dienste mit 15 % Anteil am Transaktionsvolumen
eine gute Position eingenommen. Es folgen die für
Frankfurt typischen Schwerpunktbranchen der
Berater, Banken und Finanzdienstleister auf den
Plätzen drei und vier.
Büroflächenumsatz
in 1.000 m²
MarketView Büromarkt Frankfurt
UMSATZ
In den ersten drei Quartalen des Jahres wurde ein
Flächenvolumen von 316.300 m² umgesetzt. In
diesem Zeitraum trugen insgesamt vier Abschlüsse
mit einem Flächenvolumen von über 10.000 m² zu
diesem starken Ergebnis bei. Auffällig ist der sehr
geringe Anteil an Eigennutzungen im ersten und
dritten Quartal, so dass die Eigennutzungen am
kumulierten Umsatzvolumen aller drei Quartale nur
9 % ausmachen. Die Anmietung von Lufthansa im
Objekt The Squaire mit 18.500 m² konnte im dritten
Quartal als flächengrößte Transaktion registriert
werden. Damit bleibt der Teilmarkt Flughafen,
bedingt auch durch die Abschlüsse der vorangegangenen Quartale (Eigennutzung Fraport mit
20.000 m² und Anmietung DB Schenker mit 11.800
m²) in 2011 auf Platz 1 unter den 20 Teilmärkten,
noch vor den Top-Lagen Bankenlage und Westend.
8,0
1.000
6,0
4,0
500
2,0
0,0
0
2002
2003
2004
2005
2006
Leerstand
2007
2008
Leerstandsrate
2009
2010
Q3 2011
45
40
35
in €/m²/Monat
30
25
20
15
10
5
0
2002
2003
2004
2005
2006
2007
Spitzenmiete
2008
2009
2010
Q3 2011
Gewichtete Durchschnittsmiete
Mietpreisindex
350
300
Index Q1 1986 = 100
250
200
150
MIETE
Die erzielbare Spitzenmiete liegt seit dem vierten
Quartal 2008 stabil bei 38,00 €/m²/Monat. Eine
konstant hohe Nachfrage nach Flächen höchster
Qualität, deren Angebot aber begrenzt ist, hält die
Spitzenmiete auf dem aktuellen Niveau. Die
realisierte Spitzenmiete, die sich auf 3 % des oberen
Preissegments aller innerhalb der letzten zwölf
Monate erfassten Transaktionen bezieht und als
Medianwert berechnet wird, liegt zum dritten Quartal
2011 weiterhin bei 39,00 €/m²/Monat. Dieser Wert
unterstreicht die reelle Einschätzung der erzielbaren
Spitzenmiete und ist auf Anmietungen in erstklassigen Objekten zurückzuführen. Die gewichtete
Durchschnittsmiete stieg im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 8 % auf 18,38 €/m²/Monat.
Auf Teilmarktebene ist dieser Wert im Vorjahresvergleich am stärksten im Teilmarkt City West um 41 %
gestiegen. Zudem gehört auch der Teilmarkt
Frankfurt Ost zu den Teilmärkten, die mit 31 %
durch ein starkes Wachstum der gewichteten Durchschnittsmiete gekennzeichnet sind. Zurzeit werden
die höchsten Werte der Durchschnittsmiete in den
Teilmärkten Bankenlage (26,48 €/m²/Monat),
Westend (24,57 €/m²/Monat) sowie City (23,80
€/m²/Monat) registriert.
Aufgrund der stabilen Nachfrage nach hochqualitativen Flächen in Top-Lagen gehen wir auch in
den kommenden Monaten von einer stabilen
Spitzenmiete aus. Der CBRE Mietindex liegt für
Frankfurt seit dem vierten Quartal 2008 stabil bei
219 Indexpunkten.
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Spitzenmiete/Gewichtete Durchschnittsmiete
100
50
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Deutschland
Frankfurt
Büroflächenpipeline
800
700
600
in 1.000 m²
500
400
Fertigstellungen im langjährigen Durchschnitt
(2002-2010): 304.100 m²
300
200
100
0
2002
2003
2004
2005
fertiggestellt
2006
spekulativ
2007
2008
vorvermietet
2009
Eigennutzer
2010
2011
2012
2013
PIPELINE
Die derzeitige Bautätigkeit ist am Frankfurter Markt
im Vergleich zu den Vorjahren relativ verhalten. Mit
82.000 m² Bürofläche wurden in den ersten drei
Quartalen dieses Jahres vergleichsweise wenige
Projekte fertiggestellt. Im vierten Quartal 2011
erwarten wir hingegen die Fertigstellung von
121.000 m² Bürofläche, was vor allem auf den
Bauabschluss zweier Projekte zurückzuführen ist:
dem Neubau des Bürohochhauses T185 von CA
Immo sowie der Sanierung des Silver Tower. 78 %
des Fertigstellungsvolumens des vierten Quartals
sind bereits vorvermietet. Für die kommenden
beiden Jahre 2012 und 2013 rechnen wir mit
insgesamt 218.600 m² Bürofläche. Davon sind
bereits 89 % in Bau. Ferner beträgt der Eigennutzeranteil am Volumen der Jahre 2012/2013 rund
16 %. Einige Projekte mit geplanter Fertigstellung in
den Jahre 2012 und 2013 werden vor allem in den
dezentralen Teilmärkten realisiert. Beispiele sind die
neue Fraport-Zentrale oder das Quartier Alpha
Rotex in den Gateway Gardens, beide im Teilmarkt
Flughafen gelegen.
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©2011, CB Richard Ellis GmbH
Q3 2011
0
140
120
in 1.000 m²
100
80
60
40
20
0
Bankenl.
Flughafen
spekulativ
City
W.
vorvermietet
City
Westend
Eigennutzer
* Grundgesamtheit aus 20 Teilmärkten
Bürospitzenrendite, Kapitalwert und Benchmarkrendite
250
6
5
200
4
150
3
in %
INVESTMENT
Mit Ende des dritten Quartals 2011 war ein
Gesamttransaktionsvolumen von 1,98 Mrd. auf dem
Frankfurter Investmentmarkt zu verzeichnen. Das
bedeutet eine Steigerung um 91 % im Vergleich zum
Vorjahreszeitraum. Im bisherigen Jahresverlauf
wurden in Frankfurt fünf Transaktionen mit einem
Gesamtvolumen von jeweils 100 Mio. € und mehr
registriert. Auf Käuferseite dominierten in den ersten
neun Monaten des Jahres mit einem Anteil von 79 %
des Gesamttransaktionsvolumens deutsche Investoren. Mit 30 % des Transaktionsvolumens entfiel der
größte Anteil auf Geschlossene Fonds, gefolgt von
Privatinvestoren mit 17 % und Versicherungen/
Pensionskassen ebenfalls mit 17 %. Die beiden
größten Gruppen auf Verkäuferseite bildeten Privatinvestoren und Projektentwickler, deren Gesamtanteil
bei 69 % lag. Aufgrund der hohen Nachfrage nach
Core-Immobilien verharrt die Spitzenrendite (=
Nettoanfangsrendite) im Bürosegment unverändert
bei 5,00 %. Für Top-Einzelhandelsprodukte lag die
Spitzenrendite zum Ende des dritten Quartals bei
4,50 %. Auch im Segment Logistikimmobilien blieb
die Spitzenrendite im Vorquartalsvergleich mit 6,50
% stabil. In diesem weiterhin dynamischen Umfeld
und wegen den noch erwarteten Transaktionen ist
von einem Investmentvolumen im Gesamtjahr 2011
deutlich über dem Vorjahreswert von 1,79 Mrd. €
auszugehen. Die weiter gestiegene Nachfrage,
insbesondere von Investoren aus dem Ausland, wird
für eine stabile Spitzenrendite sorgen.
Büroflächenpipeline (Q4 2011-2013) nach Teilmärkten* -Top 5-
Index Q1 1986 = 100
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PIPELINE NACH TEILMÄRKTEN
Mit einem Fertigstellungsvolumen von 120.700 m²
Bürofläche bis Ende 2013 wird der größte Anteil der
Pipeline in der Bankenlage realisiert. Davon wurde
der Großteil bereits vorvermietet. Der spekulative
Anteil liegt entsprechend auf einem niedrigen
Niveau von 21 %. Mit 61.900 m² wird das zweitgrößte Flächenvolumen im Teilmarkt Flughafen
registriert. Neben den drei Objekten, die innerhalb
des Gateway Gardens-Gebiets entwickelt werden,
entsteht hier auch die neue Unternehmenszentrale
der Fraport. Lediglich 13 % der Flächen sind noch
nicht vorvermietet bzw. durch Eigennutzer belegt. Im
Teilmarkt City West, der den dritten Platz belegt,
werden nur bereits vorvermietete Flächen realisiert
(Sanierung und Erweiterung des Poseidon-Hauses).
Die Fertigstellungspipeline im Teilmarkt City ist vor
allem durch kleinvolumige Sanierungsprojekte
gekennzeichnet.
100
2
50
1
0
0
2002
2003
2004
Kapitalwertindex
2005
2006
2007
Spitzenrendite (in %)
2008
2009
2010
Q3 2011
10-j. Staatsanl. (in %)
Q3 2011
PROGNOSE
Trotz des schwächeren dritten Quartals erwarten wir eine Verbesserung des Vermietungsgeschehens im Schlussquartal des Jahres. Aufgrund einer relativ schwachen Bautätigkeit der vergangenen Jahre zeichnet sich in
Frankfurt eine deutliche Einschränkung des Angebotes von hochwertigen Büroflächen in Top-Lagen ab. Nach
unserer Einschätzung wird die dynamische Marktentwicklung mittelfristig auch periphere Lagen in Frankfurt
erfassen. Bedingung für eine Fortsetzung dieser positiven Entwicklung ist jedoch der Erhalt der im internationalen Vergleich herausragenden Stellung der deutschen konjunkturellen Entwicklung.
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©2011, CB Richard Ellis GmbH
Mietpreisspanne
in €/m²/Monat
Gewichtete
Durchschnittsmiete
in €/m²/Monat
Bahnhofsviertel
12.400
2.600
15,4
8,50 – 16,00
14,19
Bankenlage
57.800
120.700
14,1
18,00 – 38,00
26,48
Bürostadt/Niederrad
18.000
0
23,7
7,00 – 15,00
11,73
City West
8.600
38.900
26,4
11,00 – 21,00
17,69
Eschborn
10.900
13.200
18,2
7,50 – 14,50
12,72
Frankfurt City
18.200
38.200
14,7
14,50 – 29,50
23,80
Frankfurt Flughafen
65.000
61.900
11,8
15,50 – 26,00
19,25
Frankfurt Nord
1.000
2.100
2,5
8,00 – 14,00
k. A.
Frankfurt Ost
8.600
22.200
23,1
7,50 – 16,00
14,25
Frankfurt Süd
0
0
3,0
9,00 – 15,00
k. A.
Frankfurt West
6.700
3.200
15,9
7,00 – 13,00
k. A.
Mertonviertel
36.900
0
34,2
8,00 – 14,00
9,63
Messe/Europaviertel
2.800
0
7,0
10,50 – 21,00
k. A.
800
0
31,0
6,50 – 11,50
k. A.
Offenbach Kaiserlei
0
0
12,0
8,00 – 12,50
k. A.
Rebstock
0
0
2,6
10,50 – 17,00
k. A.
Niedereschbach
Sachsenhausen
11.800
0
14,6
10,00 – 18,00
12,35
Sossenheim/Rödelheim/Hausen
11.000
0
23,6
7,00 – 14,00
k. A.
Westend
43.900
36.300
19,5
17,00 – 35,00
24,57
1.900
0
4,9
17,00 – 26,00
k. A.
316.300
339.300
17,3
6,50 – 38,00
18,38
Westhafen
GESAMT
Seite 5
©2011, CB Richard Ellis GmbH
MarketView Büromarkt Frankfurt
Kumulierter
Fertigstellungen LeerstandsFlächenumsatz Q4 2011 – 2013
rate
in m²
in m²
in %
Q3 2011
Teilmarkt
MarketView Büromarkt Frankfurt
DEFINITIONEN
Umsatz
Summe aller Büroflächen, die in einem genau abgegrenzten (Teil-)Markt innerhalb einer
definierten Zeiteinheit vermietet, verleast oder an einen Eigennutzer verkauft werden.
Dabei sind auch Untervermietungen innerhalb von Hauptmietverträgen oder von
eigengenutzten Flächen zu erfassen. Mietvertragsverlängerungen werden als
Flächenumsatz erfasst, wenn die angemietete Bürofläche größer als die bisher genutzte
ist. Als Flächenumsatz am bisherigen Standort wird in diesem Fall nur die Anmietung
der zusätzlichen Mietflächen berücksichtigt.
Leerstand
Summe aller fertig gestellten Büroflächen, die zum Erhebungszeitpunkt ungenutzt sind,
zur Vermietung oder zum Verkauf (zum Zwecke der Weiternutzung) angeboten werden
und innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Untervermietungen zählen nicht zum
Leerstand und werden getrennt ausgewiesen.
Angebot
Das Angebot umfasst die Summe aller angebotenen Büroflächen, für die eine
Vermarktung zum Beobachtungszeitpunkt (jeweils Quartalsende) vorgesehen ist und die
noch verfügbar sind. Hierzu zählen die Leerstandsflächen, Untervermietungsflächen
sowie die spekulativen Fertigstellungen in den nächsten zwölf Monaten.
Spitzenmiete
Die Spitzenmiete gibt die höchste nachhaltig erzielbare Nominalmiete in €/m²/Monat in
der jeweiligen Toplage in einem erstklassigen Gebäude mit erstklassiger Ausstattung an.
Sie basiert sowohl auf den in einem bestimmten Zeitraum getätigten
Mietvertragsabschlüssen, als auch auf der Marktübersicht der Vermietungsabteilungen
vor Ort.
Gewichtete Durchschnittsmiete
Die gewichtete Durchschnittsmiete repräsentiert die mit den vermieteten Flächen
gewichtete Durchschnittsmiete für eine abgegrenzte Region. Grundlage sind alle
abgeschlossenen Mietverträge innerhalb eines Jahres. Zur Ermittlung einer gewichteten
Durchschnittsmiete sollten grundsätzlich mindestens zehn Mietverträge im bezogenen
Markt- und Berichtszeitraum abgeschlossen worden sein um somit als Basis
herangezogen werden können.
Bei der Anmietung von vorsteuerabzugsfähigen Unternehmen verstehen sich Mietpreise
zzgl. gesetzlicher Mehrwertsteuer. Bei Anmietungen von mehrwertsteuerbefreiten
Unternehmen beinhaltet der Mietpreis eventuell eine Ausgleichszahlung in variabler
Höhe für die nicht mögliche Gegenrechnung der vom Vermieter geleisteten Vorsteuer
für Dienstleistungen zur Errichtung bzw. Herrichtung der Mietsache.
Spitzenrendite
Die Spitzenrendite (Nettoanfangsrendite) zeigt das Verhältnis von den anfänglichen
jährlichen Nettomieteinnahmen (Miete abzüglich nicht umlagefähige Kosten) zur
Gesamtinvestitionssumme (Kaufpreis plus Erwerbsnebenkosten = Bruttokaufpreis),
ausgedrückt in Prozent, erzielbar in der jeweiligen Toplage in einem Gebäude mit
erstklassiger Ausstattung, welches zu Marktkonditionen voll vermietet ist. Sie basiert
sowohl auf den in einem Zeitraum getätigten Kaufvertragsabschlüssen, als auch auf der
Marktübersicht der Investmentabteilungen vor Ort.
Für weitere Informationen:
AGENCY KONTAKT
Carsten Ape
Managing Director,
Head of Agency Germany
CB Richard Ellis
WestendDuo,
Bockenheimer Landstr. 24
60323 Frankfurt/M.
t: +49 69 170077 0
e: [email protected]
RESEARCH KONTAKTE
Dr. Jan Linsin
Director,
Head of Research Germany
CB Richard Ellis
WestendDuo
Bockenheimer Landstr. 24
60323 Frankfurt/M.
t: +49 69 170077 663
e: [email protected]
Carolin Hoffmann
Senior Analyst,
Frankfurt Research
CB Richard Ellis
WestendDuo
Bockenheimer Landstr. 24
60323 Frankfurt/M.
t: +49 69 170077 606
e: [email protected]
Q3 2011
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zweifeln nicht an ihrer Richtigkeit, haben sie jedoch nicht überprüft. Wir übernehmen dafür keine Gewähr
und geben weder eine Garantie ab noch machen wir Zusicherungen. Es obliegt Ihnen, ihre Richtigkeit und
Vollständigkeit unabhängig zu bestätigen. Alle in Ansatz gebrachten Prognosen, Stellungnahmen,
Annahmen oder Abschätzungen dienen ausschließlich als Beispiele und stellen weder die aktuelle noch
die künftige Marktentwicklung dar. Diese Informationen sind ausschließlich zum Gebrauch durch die
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