BEGRÜNDUNG zum Bebauungsplan „Europaviertel – Südwestlich

Anlage 4 zur Sitzungsvorlage Nr. 08-V-61-0028
Landeshauptstadt Wiesbaden
Der Magistrat
- Stadtplanungsamt -
BEGRÜNDUNG
zum Bebauungsplan
„Europaviertel – Südwestlich der George-Marshall-Straße“
im Ortsbezirk
Rheingauviertel-Hollerborn
nach § 9 (8) Baugesetzbuch
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1.
Geltungsbereich (§ 9 (7) Baugesetzbuch - BauGB)
Der Geltungsbereich wird im Nordwesten durch die Homburger Straße, im Nordosten durch
die George-Marshall-Straße, im Südosten durch die Franklin-Roosevelt-Straße und im Südwesten durch die Waldstraße begrenzt und umfasst das Flurstück 67 in der Flur 61 der Gemarkung Wiesbaden.
2.
Anlass
Die Änderung des rechtskräftigen Bebauungsplanes „Europaviertel“ ist erforderlich. Dieser
Bebauungsplan ist bisher nicht umgesetzt worden, weil das Bundeskriminalamt Erweiterungs- und Umstrukturierungen plant. Zur Sicherung und Weiterentwicklung des Verwaltungsstandortes ist es erforderlich, von den bestehenden Festsetzungen des Bebauungsplanes "Europaviertel" abzuweichen und diesen für den Planbereich südwestlich der GeorgeMarshall-Straße zu ändern.
3.
Planungsziele
Die festgesetzte, öffentliche Grünfläche an der Homburger Straße wird geändert und jetzt
als private Grünfläche festgesetzt. Die darin befindliche große Lagerhalle an der Homburger
Straße wird durch Teilabrisse an beiden Stirnseiten erheblich verkleinert. Die dahinterliegende zweite große Lagerhalle wird zugunsten einer durch Pflanzung von über 80 Bäumen
stark begrünten, wasserdurchlässigen Parkplatzfläche abgebrochen. Die private Grünfläche
südlich der öffentlichen Grünfläche sowie das Parkdeck entfallen zugunsten ebenerdiger,
stark begrünter Stellplätze. Parallel der Homburger Straße und entlang der Waldstraße bis
in Höhe der Olof- Palme-Straße entsteht eine 25 m - 30 m breite private Grünfläche. Weiterhin ist die Baugrenze im westlichen Teil des Geltungsbereiches zu ändern, da der geplante Neubau eines Kantinengebäudes in seinen Umrissen über das im rechtskräftigen
Bebauungsplan eingezeichnete Baufenster ragt. Aus planungsrechtlichen Gründen wird das
Mischgebiet wie der übrige Planungsbereich in eine Fläche für Sondergebiet, Zweckbestimmung Verwaltung, geändert.
4.
Übergeordnete Planungen
4.1
Regionalplan Südhessen
Der Planbereich ist im Regionalplan Südhessen 2000, der am 23.August 2004 von der
hessischen Landesregierung neu genehmigt wurde, als Siedlungsbereich - Bestand
dargestellt.
4.2
Flächennutzungsplan
Der Planbereich ist im wirksamen Flächennutzungsplan der Landeshauptstadt Wiesbaden überwiegend als "Sondergebiet – Verwaltung mit hohem Grünanteil" – Bestand
dargestellt. Der Bereich westlich der Kreuzung George-Marshall-Straße und FranklinRoosevelt-Straße ist als "Wohnbaufläche" – Bestand dargestellt.
Die geplanten Festsetzungen der Bebauungsplanänderung lassen sich somit im Bereich der "Wohnbaufläche" - Bestand nicht aus dem wirksamen Flächennutzungsplan
der Landeshauptstadt Wiesbaden entwickeln. Der Flächennutzungsplan wird nach
Rechtskraft des Bebauungsplanes nach § 13a (2) 2 BauGB im Wege der Berichtigung
angepasst.
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4.3
Bebauungsplan
Der Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes liegt im rechtskräftigen Bebauungsplan
„Europaviertel“ im Ortsbezirk Rheingauviertel-Hollerborn. Da das Bundeskriminalamt
Erweiterungs- und Umstrukturierungsmaßnahmen plant, ist eine Änderung erforderlich.
5.
Fachplanungen
Landschaftsplan
Die Aufstellung eines Landschaftsplanes oder eines landschaftsplanerischen Fachbeitrages ist nicht erforderlich, Abweichungen vom bestehenden Landschaftsplan „Camp
Lindsey“ (Juli 1995) sind zu begründen.
6.
Umweltbericht
6. 1. Inhalte und wichtigste Ziele der Bebauungsplanänderung
Siehe Nr.2 der Begründung
6.2
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In Fachgesetzen und Fachplänen festgelegte Ziele, die für den Bebauungsplan von Bedeutung sind
Richtlinie 92/43/EWG des Rates vom 21.Mai 1992 zur Erhaltung der natürlichen Lebens
räume sowie der wildlebenden Tiere und Pflanzen (FFH-Richlinie), Anhang IV: Streng zu
schützende Tier- und Pflanzenarten von gemeinschaftlichem Interesse
Regionalplan 2000: Siedlungsbereich, Bestand
Flächennutzungsplan 2010: SO Verwaltung mit hohem Grünanteil
Landschaftsplan zum Flächennutzungsplan: Wohnbaufläche-Planung mit breiter öffentlicher
Parkanlage
Landschaftsplan zum Bebauungsplan „Europaviertel“ 1995 : Wohnbaufläche-Planung mit
breiter öffentlicher Parkanlage
Lärmminderungsplan der Landeshauptstadt Wiesbaden 1996: Schallimmissionsplan
6. 3. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen, die in der
Umweltprüfung ermittelt wurden
6.3.1 Bodenschutz
Auf dem Gelände des ehemaligen US-Camps Lindsey wurden zunächst im Auftrag der
Stadt Wiesbaden, später im Auftrag der heutigen Stadtentwicklungsgesellschaft Wiesbaden mbH (SEG) orientierende und vertiefende umwelttechnische Untersuchungen des
Bodens, der Bodenluft und des Grundwassers zur Erkundung der Belastungssituation und
Planung von Sanierungsmaßnahmen durchgeführt. Die Ergebnisse liegen in mehreren
Gutachten, die bis 1992 zurückdatieren, vor. Der Altlastenfeststellungsbeschluss für den gesamten Planungsbereich „Europaviertel“ wurde mittlerweile aufgehoben. Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Europaviertel – Südwestlich der George-Marshall-Straße“
wurden keine Bodenbelastungen festgestellt. Ein Sanierungserfordernis besteht nicht.
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6.3.2 Mensch (Bevölkerung / Wohnumfeld, Lärm, Bioklima)
Der Stadtbezirk Rheingauviertel-Hollerborn sowie die angrenzenden Stadtbezirke Westend
und Südliche Innenstadt sind dicht bebaut, daher unter klimatischen Aspekten stark überwärmt und weisen ein großes Defizit an für die Wohnbevölkerung fußläufig erreichbaren
Grünanlagen mit echter Erholungsqualität auf.
Es war daher vorgesehen, dass der im geltenden Bebauungsplan „Europaviertel“ festgesetzte breite Grünzug vom Karlsbader Platz bis zum Übergang Waldstraße der Deckung des Bedarfs an Grün- und Erholungsflächen innerhalb des Planungsraumes und den angrenzenden
Stadtvierteln diente. Er sollte die Lebensqualität des neu überplanten Stadtteils Europaviertel
steigern und es sollte die Gelegenheit einer grünordnerischen Neuordnung und Aufwertung
des Stadtbildes geboten werden. Weiterhin sollte er als Grünverbindungselement mit Fußund Radwegen von den dichtbebauten Stadtinnenbereichen in den Landschaftsraum Wellritztal / Mosbachtal dienen.
Durch die Entsiegelung größerer Flächen in unmittelbare Nachbarschaft zu der hochversiegelten, überwärmten und klimatisch belasteten Innenstadt sollte die im rechtskräftigen Bebauungsplan „Europaviertel“ festgesetzte Grünanlage auch zur Verbesserung der klimatischen Situation der Innenstadt beitragen. Dies war bereits ein Kompromiss zwischen der im
Landschaftsplan dargestellten Flächengröße und Wünschen nach Bauflächen.
Die im aktuellen Bebauungsplanänderungsentwurf verbleibenden privaten Restgrünflächen
in Verbindung mit einer privaten Parkplatzfläche können die Anforderungen des im rechtskräftigen Bebauungsplan festgesetzten Grünzuges noch erfüllen.
Aus lärmschutzfachlicher Sicht ist davon auszugehen, dass bei Realisierung der Bebauungsplanänderung voraussichtlich mit keinen erheblichen negativen Umweltauswirkungen
zu rechnen ist.
6.3.3 Gewässer-, Hochwasser- und Grundwasserschutz
Oberflächengewässer, Trinkwasserschutzgebiete, Heilquellenschutzgebiete, Überschwemmungsgebiete, Quellen und Brunnen sind im Plangebiet nicht vorhanden.
Das Gelände liegt im Bereich eines bekannten LCKW-belasteten Grundwasserabstroms,
vermutlich ausgehend von einer militärischen Altlast auf dem ehemaligen Standort Camp
Lindsey. Von diesen Belastungen sind die geplanten Änderungen nicht betroffen.
6.3.4 Natur und Landschaft, Artenschutz, Landschaftsplan
Für den Bebauungsplan „Europaviertel“ wurde 1995 ein Landschaftsplan erstellt, der für den
Planungsbereich des Bebauungsplanes „Europaviertel-Südwestlich der George-MarshallStraße“ im Norden eine breite öffentliche Parkanlage vorsah. Diese Zielvorstellung wurde
auch in den Landschaftsplan zum FNP übernommen.
Die vorgesehenen Änderungen führen gegenüber dem rechtsgültigen Planzustand zu folgenden erheblichen Auswirkungen:
- Funktionen der Grünvernetzung/Vernetzungsachse von Innen- und Aussenbereich
(Belzbachtal) sind beeinträchtigt mit Verschlechterung der floristischen und
faunistischen Lebensraumfunktion (u.a. wird der genetische Austausch behindert);
- Erhöhung des Versiegelungsanteils durch Parkplatz-Anlage;
- das im Klimagutachten „Klimaanalyse Wiesbaden 1994“ festgestellte klimatische
Sanierungserfordernis kann nicht mehr im notwendigen Umfang erfüllt werden
- die landschafts- und stadtgestalterische Einbindung des BKA erfolgt nur durch eine
schmale private Eingrünung, die die gegenwärtigen Situation nicht grundlegend
verändert;
- durch den Wegfall der öffentlichen Grün-/ Parkanlage bleibt das sehr hohe Gründefizit und
vor allem das sehr hohe Defizit an öffentlich nutzbaren Grün-/ und Parkanlagen im
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Ortsbezirk Rheingauviertel-Hollerborn sowie den angrenzenden Stadtteilen Westend und
südliche Innenstadt bestehen.
Die Eingriffs-Ausgleichsbilanz für den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanes
„Europaviertel“ ergab überschlägig einen Biotopwertpunkt-Überschuss von ca. 700.000
Punkten.
Für den Planungsbereich wurde eine Eingriffs-Ausgleichsbilanz erstellt, die auch unter Einrechnung der geplanten, stark verkleinerten Grünstreifens entlang der Homburger Straße
und der Überstellung des Parkplatzes mit Bäumen (textliche Festsetzung) eine Reduzierung
des Biotopwertes des gesamten BKA-Geländes von lediglich ca. 15 % ( 80.000 Biotopwertpunkte) gegenüber dem rechtsgültigen Bebauungsplan „Europaviertel“ ergab. Der im Planentwurf eingezeichnete schmale Sicherheitsgrünstreifen im südwestlichen Planbereichszipfel ändert daran nichts Grundlegendes, da dieser zum einen Bestand ist, zum anderen im
rechtsgültigen Plan WA mit einer GRZ von 0.4 festgesetzt ist, die in etwa im Flächenumfang
den jetzt eingezeichneten Grünflächenanteil gewährleistet.
Letztlich führt die Umsetzung der Planung gegenüber dem IST-Zustand zu einer geringfügigen Verbesserung der ökologischen Situation.
6.3.5 Kulturgüter
Das ehemalige „Camp Lindsey“ unterliegt als Gesamtanlage dem Denkmalschutz. Die Gesamtanlage wird begrenzt im Nordwesten durch die Homburger Straße, den Konrad-Adenauer-Ring, die
Schiersteiner Straße und die Waldstraße.
6.3.6 Wechselwirkungen
Die Stadtviertel Rheingauviertel-Hollerborn, Westend und südliche Innenstadt weisen insgesamt
ein Defizit an öffentlichen Grünflächen auf. Dies hat neben den bereits dargestellten negativen Effekten auf Flora, Fauna und Klima auch negative Effekte auf die gesundheitliche Entwicklung von
Kindern und Jugendliche, da Spiel- und Bewegungsmöglichkeiten im Freien fehlen.
6.4
Entwicklung im Planungsraum bei Durchführung und bei Nichtdurchführung der Planung
Bei Umsetzung der vorliegenden Planung kommt es zu einer Verbesserung hinsichtlich der floristischen und faunistischen Verbindungen zwischen Innenstadt und Umland und zu einer Verbesserung der klimatischen Situation gegenüber dem Ist-Zustand; diese Planung bleibt jedoch gegenüber den Zielen, wie sie durch die Festsetzungen des rechtskräftigen Bebauungsplanes sowie des
Landschaftsplanes formuliert wurden, defizitär. Bei Nichtdurchführung der Planung wird der IstZustand wiederhergestellt, was eine Verbesserung der ökologischen Situation erschweren würde.
6.5
Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen
Auswirkungen
Zur Verringerung der nachteiligen Auswirkungen für Natur, Landschaft und Klima ist geplant,
die Stellplatzflächen wasserdurchlässig zu befestigen, eine Begrünung der großen, z.Zt. vollständig versiegelten Stellplatzanlage gemäß Stellplatzsatzung (je 3 Stellplätze 1 Baum) vorzunehmen (Neupflanzung von 140 Bäumen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes) und
die vorhandene private Grünfläche entlang der nördlichen Grundstücksgrenze insbesondere
durch den Abriss von vorhandenen Gebäuden zu vergrößern.
Eine Dachbegrünung der bestehenden Gebäude kommt jedoch aus Gründen des Denkmalschutzes nicht in Betracht.
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6.6
Anderweitige Planungsmöglichkeiten
Der rechtskräftige Bebauungsplan „Europaviertel“ als auch der dazu erarbeitete Landschaftsplan sah für den Bereich entlang der Homburger Straße eine große öffentliche Grünfläche vor.
Diese Planungen können jedoch nicht umgesetzt werden, so dass nur eine kleinere, private
Grünfläche in diesem Bereich festgesetzt und verwirklicht werden kann, die für die Öffentlichkeit nicht zugänglich sein wird.
6.7
Geplante Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen der Durchführung
des Bebauungsplanes auf die Umwelt
Eine allgemeine Überwachung erfolgt im Zuge der laufenden Umweltbeobachtungen, die auf
der Grundlage bestehender Vorgaben ohnehin erforderlich sind. Für den Aspekt Luft existieren kontinuierliche Messstationen des Landes Hessen. Zusätzlich führt die Landeshauptstadt Wiesbaden schwerpunktmäßige Luft- und Lärmmessprogramme durch.
6.8
Zusammenfassung
Der Altlastenfeststellungsbeschluss für den gesamten Planungsbereich „Europaviertel“ wurde mittlerweile aufgehoben. Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes „Europaviertel –
Südwestlich der George-Marshall-Straße“ wurden keine Bodenbelastungen festgestellt. Ein
Sanierungserfordernis besteht nicht. Oberflächengewässer, Trinkwasserschutzgebiete, Heilquellenschutzgebiete, Überschwemmungsgebiete, Quellen und Brunnen sind im Plangebiet
nicht vorhanden.
Das Gelände liegt im Bereich eines bekannten LCKW-belasteten Grundwasserabstroms
vermutlich ausgehend von einer militärischen Altlast auf dem ehemaligen Standort Camp
Lindsey. Von diesen Belastungen sind die geplanten Nutzungen nicht betroffen.
Dem im rechtsgültigen Bebauungsplan Europaviertel festgesetzten breiten Grünzug entlang
der Homburger Straße kam die Funktion zu, das Defizit an für die umliegende Wohnbevölkerung fußläufig erreichbaren Grün- und Erholungsflächen zu beheben, dem infolge der dichten Bebauung der genannten Stadtviertel entstandenen klimatischen Überwärmungseffekt
entgegenzuwirken und eine Biotopvernetzungsachse zwischen dem offenen Landschaftsraum Mosbachtal und der Innenstadt herzustellen.
Diese ergab, bei Umsetzung aller Grünstrukturen entsprechend den planungsrechtlichen
Festsetzungen, einen Kompensationsüberschuss von ca. 700.000 Biotopwertpunkten.
Dieser Kompensationsüberschuss kann als Folge der geplanten Änderungen des Bebauungsplans nicht mehr im bisherigen Umfang erfüllt werden.
Insgesamt ergibt sich aufgrund der geplanten Änderungen aber lediglich eine Verringerung
des Kompensationsüberschusses um ca. 80.000 Biotopwertpunkte. Gegenüber dem jetzigen, vollständig versiegelten, Zustand wird die Umsetzung der geplanten Maßnahmen weiterhin zu einer ökologischen Aufwertung führen.
7.
Festsetzungen des Bebauungsplanes
7.1
Art und Maß der baulichen Nutzung
Das Plangebiet befindet sich am westlichen Ortsrand von Wiesbaden. Eine Begrenzung der Bauhöhe ist erforderlich, um eine Einbindung in das Ortsbild zu ermöglichen.
Des Weiteren orientiert sich die maximale Geschosshöhe an den bestehenden Gebäuden.
Aus diesem Grund ist die maximale Zahl der Vollgeschosse bei den Geschossbauten
IV (§ 16 (2) BauNVO) zur Festsetzung vorgesehen.
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7.2
Sondergebiet
Der Planungsbereich wird als Sonstiges „Sondergebiet -Verwaltung-“ festgesetzt. Die
vorhandenen Gebäude werden derzeit schon durch das Bundeskriminalamt für Verwaltungszwecke genutzt.
7.3
Verkehrsflächen
Ruhender Verkehr
Die Stellplatzfläche (410 Stellplätze) ist erforderlich, da nach dem Abschluss der Gesamtsanierung des Planungsbereiches in den Gebäuden des Bundeskriminalamtes eine Abteilung untergebracht ist, die über 100 Dienstfahrzeuge verfügt.
7.4
Fläche für die Versorgung
Da es sich bei dem Planungsgebiet um ein bebautes Gebiet handelt, sind die Wasserversorgung, die Abwasserbeseitigung und die Versorgung mit elektrischer Energie sichergestellt.
7.5
Private Grünflächen
Die öffentliche Grünfläche im nördlichen Geltungsbereich wurde zugunsten von Stellplatzflächen minimiert und wird nun als private Grünfläche festgesetzt.
Die private Grünfläche im Bereich des Sondergebietes -Verwaltung- unterliegt dem
Denkmalschutz nach § 2 (1) HDSchG (großflächige Sachgesamtheit) und soll in seiner
bestehenden Form erhalten bleiben. Des Weiteren wird ein Grünstreifen mit Niedrigbewuchs unterschiedlicher Breite in dem Sicherheitsstreifen des Bundeskriminalamtes
entlang der Waldstraße festgesetzt.
Zur Abrundung des Gesamtbildes sind um die vorhandene Grünfläche Bäume zum Anpflanzen vorgesehen.
8.
Eigentumsverhältnisse und bodenordnende Maßnahmen
Das Grundstück im Geltungsbereich gehört dem Bundeskriminalamt und hat eine Gesamtfläche von ca. 7,6 ha.
9.
Kosten, die der Gemeinde durch die vorgesehenen städtebaulichen Maßnahmen voraussichtlich entstehen (§ 9 (8) BauGB)
Der Stadt Wiesbaden entstehen durch diesen Bebauungsplan keine Kosten.