Der Grundstücksmarkt in Essen - Der Gutachterausschuss für

Transcription

Der Grundstücksmarkt
in Essen
2001
Der Gutachterausschuss
für Grundstückswerte
in der Stadt Essen
ESSEN
in Essen
2000
in der Stadt Essen
DER GRUNDSTÜCKSMARKT IN ESSEN
Umsätze, Preisentwicklung, Preisspiegel im Jahre 2000
Herausgeber:
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen
verantwortlich: Dipl.-Ing. H.-W. Schaar, Vorsitzender
Geschäftsstelle:
Lindenallee 10 (Deutschlandhaus) 45127 Essen
Telefon: 0201-88-62605
Telefax: 0201-88-62601
e-mail: [email protected]
Internet: http://www.gutachterausschuss.essen.de
Auskünfte:
Marktbericht:
Bodenrichtwerte:
Telefon: 0201-88-62602
Telefon: 0201-88-62604
Grundstücksmarktbericht:
Gebühr 30 DM (zuzüglich Versandkosten 5 DM)
Nachdruck nur mit Quellenangabe und gegen Übersendung eines Belegexemplares gestattet.
Digitalisierung bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Herausgebers.
Text, Graphik und Redaktion :
Dipl. Ing. Chwalek
Dipl. Ing. Mohaupt
Dipl. Ing. Nörthemann
Staatl. gepr. Verm. Tech. Thunack
Layout und Druck:
Stadt Essen, Amt für Vermessung, Kataster und Stadterneuerung
Abteilung: Kartographie und Reproduktion
Stadt Essen, Amt für Zentralen Service
600 Exemplare
Endverarbeitung:
Auflage des Berichtes:
ISSN 1433-7622
Inhaltsverzeichnis
VERZEICHNIS DER ABBILDUNGEN, TABELLEN UND ANLAGEN
1. Vorbemerkung.
1.1
1.2
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
2. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen
2.1
2.2
2.3
2.4
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
. . . . . . . . . .
15
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
22
Umsatzentwicklung
Preisentwicklung
Durchschnittspreise
7. Teilmarkt Gewerbegrundstücke.
7.1
7.1.1
7.1.2
7.2
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
31
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
32
Unbebaute Gewerbegrundstücke
„Klassische“ Gewerbegrundstücke
„Höherwertige“ Gewerbegrundstücke
Bebaute Gewerbegrundstücke
8. Bodenrichtwerte .
8.1
8.2
8.3
8.4
8.5
Definition
Ableitung und Entwicklung der allgemeinen Bodenrichtwerte
Langfristige Preisentwicklung, Bodenpreisindexreihen
Übersicht über die Bodenrichtwerte 2000/2001 in Essen (gemäß § 13 GAVO NW)
Anwendung von Bodenrichtwerten in der Wertermittlung
9. Für die Wertermittlung erforderliche Daten
9.1
9.1.1
9.1.2
9.1.3
9.1.4
9.2
9.3
9.4
9.5
9.6
9.7
9.8
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
36
Rahmenwerte für besondere Grundstücksqualitäten
Nichtbauland
Grundstücke für „höherwertiges” Gewerbe
Innenstadtgrundstücke
Grundstücke in Sanierungsgebieten
Liegenschaftszinssätze
Rohertragsvervielfältiger
Gebäudefaktoren
Bewirtschaftungskosten (§ 18 WertV)
Umrechnungskoeffizienten für abweichende Geschossflächenzahl
Wertminderung wegen Alters im Sachwertverfahren
Abweichungen der Kaufpreise vom ermittelten Sachwert
10. Produkte
10.1
10.2
10.3
10.4
14
Umsatzentwicklung
Preisentwicklung
Ein- und Zweifamilienhäuser
Mietwohnhäuser
6. Teilmarkt Wohnungseigentum
6.1
6.2
6.3
10
Umsatzentwicklung
Preisentwicklung
5. Teilmarkt bebaute Wohnbaugrundstücke (ohne Wohnungseigentum)
5.1
5.2
5.2.1
5.2.2
8
Grundstückstransaktionen
4. Teilmarkt unbebaute Wohnbaugrundstücke
4.1
4.2
. . . . . . . . . . . .
Rechtsgrundlagen
Aufgaben des Gutachterausschusses
Tätigkeit des Gutachterausschusses und seiner Geschäftsstelle im Jahre 2000
Oberer Gutachterausschuss
3. Der Grundstücksmarkt im Jahre 2000 .
3.1
5
Geopolitische Daten
Bautätigkeit und Baukostenentwicklung
. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
41
Gutachten
Auskünfte über Bodenrichtwerte und für die Wertermittlung erforderliche Daten
Auskunft aus der Kaufpreissammlung
Produkte und Gebühren
11. Prognose für das 1. Halbjahr 2001. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
12. Marktentwicklung in Großstädten des Bundesgebietes - Typische Baulandpreise .
. .
. .
43
43
3
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen - Grundstücksmarktbericht 2000
Inhaltsverzeichnis
Abbildungen
Abb. 1.1:
Abb. 1.2:
Abb. 3.1:
Abb. 3.2:
Abb. 5.1:
Abb. 5.2:
Abb. 5.3:
Abb. 6.1:
Abb. 8.1:
Abb. 12.1:
Abb. 12.2:
Abb. 12.3:
Abb. 12.4:
Bautätigkeit in Essen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
Preisindex für Wohngebäude . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
Anzahl der Kaufverträge 1990 bis 2000 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
Marktanteile der Grundstückskategorien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Kaufpreisgruppen 1- und 2- Familienhäuser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
Kaufpreisgruppen Mietwohnhäuser . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16
1- und 2- Familienhäuser, Neubauten, mittlere Kaufpreise in DM. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21
Kaufpreisgruppen Wohnungseigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
Indexentwicklung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35
Typische Gesamtkaufpreise für Baugrundstücke der individuellen Bauweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
Typische Gesamtkaufpreise für Neubauten der individuellen Bauweise . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44
Typische Gesamtkaufpreise für gebrauchte Immobilien der individuellen Bauweise . . . . . . . . . . . . . . . . 45
Typische Gesamtkaufpreise für gebrauchte Immobilien Weiterverkäufe von Wohnungseigentum . . . . . . . . . . 45
Tabellen
Tab. 1.1:
Tab. 2.1:
Tab. 3.1:
Tab. 3.2:
Tab. 3.3:
Tab. 4.1:
Tab. 4.2:
Tab. 5.1:
Tab. 5.2:
Tab. 6.1:
Tab. 6.2:
Tab. 6.3:
Tab. 6.4:
Tab. 6.5:
Tab. 6.6:
Tab. 7.1:
Tab. 8.1:
Tab. 9.1:
Tab. 9.2:
Tab. 9.3:
Tab. 9.4:
Tab. 10.1:
Tab. 11.1:
Wohnungsneubau in Essen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6
Erstattete Gutachten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
Übersicht über beurkundete Kauf- und sonstige Verträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
Monatliche Verteilung der Kaufverträge . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
Gliederung der Kaufverträge über Wohnimmobilien nach Stadtbezirken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
Flächen- und Geldumsatz unbebaute Wohnbauflächen 1998 - 2000 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Eigentumswechsel unbebaute Wohnbaugrundstücke 1983 - 2000 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
Flächen- und Geldumsatz bebaute Wohnhausgrundstücke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15
Weiterverkäufe von 1- und 2- Familienhäusern in den Stadtteilen
Durchschnittspreise 1998 - 2000 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17-20
Bauvorhaben und Erstverkäufe von Wohnungseigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
Geldumsatz Wohnungseigentum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22
Erstverkäufe von Wohnungseigentum in den Stadtteilen
Durchschnittspreise 1998 - 2000 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24
Weiterverkäufe von Wohnungseigentum in den Stadtteilen
Umwandlungen von Wohnungseigentum in den Stadtteilen
Flächen- und Geldumsatz Gewerbegrundstücke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31
Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 34
Liegenschaftszinssätze 2001 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
Rohertragsvervielfältiger 2001 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37
Abweichung der Kaufpreise vom ermittelten Sachwert (Kaufpreisauswertung 1997)
für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 39
Übersicht über die vom Gutachterausschuss beschlossenen, für die Wertermittlung erforderlichen Daten (Auszug) . . 40
Gebührensätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 42
Umsatz- und Preisentwicklung Essen, Ruhrgebiet, Nordrhein-Westfalen (Prognose 1. Halbjahr 2001) . . . . . . . . 43
Anlagen
Anlage 1
Anlage 2
Anlage 3.1
Anlage 3.2
Anlage 4
Anlage 5
Anlage 6
Anlage 7
Anlage 8
Anlage 9
Anlage 10.1
Anlage 10.2
1- und 2- Familienhäuser, Neubauten, mittlere Kaufpreise (DM) 1998-2000
Bodenpreisindexreihen für baureife Ein- und Zweifamilienhaus-, Geschosswohnungsbau- und Gewerbegrundstücke
Abgrenzung der Bereiche für Bodenpreisindexreihen (1- und 2-geschossige Bauweise)
Abgrenzung der Bereiche für Bodenpreisindexreihen (3- oder mehrgeschossige Bauweise)
Umrechnungskoeffizienten für abweichende Geschossflächenzahl
Wertminderung wegen Alters im Sachwertverfahren
Mitglieder des Gutachterausschusses 2001
Antrag auf Wertermittlung
Antrag auf Auskunft aus der Kaufpreissammlung
Bestellformular
Eigentumswohnungen, Erstverkäufe, Wohnfläche 85m², mittlere Kaufpreise (DM) 1998-2000
Eigentumswohnungen, Baujahr 1975-1997, Weiterverkäufe, mittlere Kaufpreise (DM) 1998-2000
4
Vorbemerkung
1. Vorbemerkung
Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in
der Stadt Essen legt gemäß § 13
Gutachterausschussverordnung (GAVO
NW) den jährlichen Bericht über den
Grundstücksmarkt vor. Hierin sind die
Umsätze, die allgemeine Preisentwicklung sowie der Preisspiegel für das
Berichtsjahr dargestellt. Die Daten
wurden nach Auswertung der Kaufpreissammlung aus tatsächlich gezahlten, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommenen Kaufpreisen ermittelt. Da sie den Markt in
generalisierender Form beschreiben,
sind sie - mit Ausnahme der für die
Wertermittlung erforderlichen Daten im allgemeinen für die Wertermittlung
im Einzelfall nicht geeignet. Grafische
Darstellungen ermöglichen eine gute
Beurteilung der mittel- und langfristigen Marktentwicklungstendenzen.
Nach einer Untersuchung des
Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung, Berlin, für das Jahr 1995,
fortgeschrieben durch die Deutsche
Bundesbank, betrug das in Privatbesitz
befindliche Immobilienvermögen
(= privates Eigentum an Wohngebäuden nebst Grundstücken) zum
Jahresende 1997 gut 7 Billionen DM.
Davon entfielen gut 2/3 auf Wohnungen, der Rest auf Grundstücke. Dem
standen Verbindlichkeiten aus Baukrediten von rd. 1,4 Billionen DM
gegenüber. Das private Geldvermögen
betrug zum gleichen Zeitpunkt
rd. 5,2 Billionen DM bei rd. 0,4 Billionen DM Konsumentenkrediten.
Weite Teile der Öffentlichkeit verfolgen das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt mit großem Interesse,
denn die Verhältnisse auf dem
Grundstücksmarkt und ihre zeitliche
Entwicklung spiegeln einen wesentlichen Ausschnitt aus dem vielfältigen
Gesamterscheinungsbild der Großstadt
Essen wider. Die Marktberichte sind als
allgemeine Marktorientierung konzipiert. Entsprechend dem Willen des
Gesetzgebers sollen sie den
Grundstücksmarkt auch für Nichtfachleute transparenter machen. Für
die Wohnungswirtschaft, Banken und
Versicherungen, Gewerbe und
Industrie, aber auch für private Grundstückseigentümer sowie die Öffentliche Hand mit ihren unterschiedlichen
Aufgabenbereichen sind diese Rahmendaten von großer Bedeutung.
Nicht zuletzt soll der Bericht auch
politischen Mandatsträgern als
Entscheidungshilfe dienen. Wertermittlungssachverständige erhalten
durch die Marktberichte neben allgemeinen Informationen über den
Grundstücksmarkt u.a. einen zusammenfassenden Überblick über die für
die Wertermittlung erforderlichen
Daten.
1.1 Geopolitische Daten
Die kreisfreie Stadt Essen liegt im
Regierungsbezirk Düsseldorf. Als
Oberzentrum am südlichen Rand der
polyzentrischen Städtelandschaft des
Ruhrgebiets ist Essen wie der überwiegende Teil seiner Nachbarstädte dem
Siedlungsstrukturtyp 1 (Kernstädte)
zugeordnet.
Das Stadtgebiet ist in 9 Stadtbezirke
mit insgesamt 50 Stadtteilen gegliedert. Es umfasst eine Fläche von
rd. 21.035 ha. Zum 31.12.2000 waren
in Essen rd. 595.678 Einwohner gemeldet.
gestellten Wohngebäude und der
Wohnungen in Essen.
Als Abb. 1.1 ist ein Histogramm der
fertiggestellten Wohngebäude in Essen
dargestellt. Dieser Abbildung überlagert sind die Darstellungen der jeweils
von der Bundesbank festgesetzten
Diskontsätze (Jahresmittelwerte) sowie
der ebenfalls von der Bundesbank
mitgeteilten Mittelwerte für Zinsen für
Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke mit Festzinsen auf 5 Jahre. Der
jeweilige Diskontsatz - ab 1999 der
Basiszinssatz gemäß Diskontüberleitungsgesetz - ist als Treppenlinie
dargestellt. Da die Zinsen für Hypothekarkredite wesentlich durch den
Diskontsatz, aber auch durch die
Geldpolitik der jeweils kreditgewährenden Geldinstitute beeinflusst werden und sich nicht in unmittelbarer
zeitlicher Abhängigkeit vom Diskontsatz ändern, ist ihre Entwicklung als
Kurve wiedergegeben. In die Darstellung der fertiggestellten Wohngebäude sind Quartiere in Nichtwohngebäuden sowie in Behelfsheimen für
Aus- und Übersiedler bzw. Asylbewerber nicht eingeflossen.
Die zeitliche Entwicklung des Baupreisindex für Wohngebäude im Land
Nordrhein-Westfalen zeigt Abb. 1.2.
Die Balkendiagramme stellen die jährlichen Indexsteigerungen für Land und
Bund jeweils in % dar.
1.2 Bautätigkeit und
Baukostenentwicklung
In engem Zusammenhang mit der
Entwicklung der Verhältnisse auf dem
Grundstücksmarkt ist wegen bestehender gegenseitiger Interdependenzen
die Entwicklung der Bautätigkeit sowie
der Baukosten zu sehen. Im folgenden
werden Kenndaten der Bautätigkeit in
Essen sowie der Baukostenentwicklung
in Nordrhein-Westfalen und in
Deutschland vorgestellt.
Tab. 1.1 zeigt die Anzahl der
Baugenehmigungen sowie der fertig-
5
Vorbemerkung
Jahr
1976
1977
1978
1979
1980
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000 5)
Einwohner
in Essen
674.030
668.458
663.677
658.901
653.819
650.293
644.634
636.446
630.093
624.625
622.715
620.789
622.312
625.581
630.350
630.148
629.946
625.144
620.595
616.167
612.690
609.373
603.335
598.968
595.678
Baugenehmigungen
Wohngebäude
Wohnungen
2)
3)
707
820
817
319
223
415
307
753
354
508
456
476
437
426
386
249
234
366
229
235
286
212
330
337
153
4)
4)
4)
4)
4)
4)
4)
4)
4)
4)
874
685
771
813
1.318
1.043
964
1.557
1.273
1.073
1.098
775
1.025
750
275
Wohngebäude
Bestand
1) 2)
73.676
74.343
75.171
75.657
75.785
76.070
76.716
76.945
77.282
77.792
78.193
80.114
80.453
80.990
81.332
81.659
81.942
82.172
82.498
82.698
82.876
83.060
83.268
83.545
83.664
Fertigstellungen
Wohngebäude Wohnungen
2)
3)
613
761
917
557
552
337
337
301
379
543
458
405
361
557
374
343
290
240
340
214
204
215
353
329
119
4)
4)
4)
4)
4)
4)
4)
4)
4)
4)
1.243
963
849
820
859
1.041
1.068
883
1.382
1.260
995
777
1.082
682
314
1) auf der Basis der Fortschreibung des Wohnungsbestandes (Basis 25.10.1968), ab 1992 auf der Basis der Wohnungs- und Gebäudezählung 1987
2) Quelle: Stadt Essen, Amt für Entwicklungsplanung, Statistik, Stadtforschung und Wahlen
3) Quelle: Stadt Essen, Amt für Vermessung, Kataster und Stadterneuerung
4) nicht erhoben
5) für 2000 nur 1. Halbjahr
Tab. 1.1: Wohnungsneubau in Essen
6
Vorbemerkung
Bautätigkeit in Essen
- fertiggestellte Wohngebäude 1.200
Anzahl
Zinssatz %
Serie2
1u.2 Serie1
Familienhäuser
12
Mehrfamilienhäuser
1.000
10
Hypothekenzinsen
800
8
Diskontsatz *)
600
6
400
4
200
2
0
0
1976 77 78 79 1980 81 82 83 84 1985 86 87 88 89 1990 91 92 93 94 1995 96 97 98 99 2000 **)
Jahr 19..
Quellen: Stadt Essen; Deutsche Bundesbank
*) ab 1999 Basiszinssatz gemäß Diskont-Überleitungs-Gesetz (DÜG)
**) Angaben für 2000 nur 1. Halbjahr
Abb. 1.1: Bautätigkeit in Essen
Preisindex für Wohngebäude
Nordrhein-Westfalen
180
Index 1980 = 100
Steigerung %
160
10
140
120
12
8
Index
100
6
80
4
60
2
40
0
20
0
-2
1976 77 78 79 1980 81 82 83 84 1985 86 87 88 89 1990 91 92 93 94 1995 96 97 98 99 2000
Jahr 19..
Steigerung NRW
Steigerung Bund
Abb. 1.2: Preisindex für Wohngebäude
7
2. Der Gutachterausschuss
in der Stadt Essen
2.1 Rechtsgrundlagen
Die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte sind in NordrheinWestfalen seit 1960 auf der Grundlage
des Bundesbaugesetzes (BBauG) bei
den kreisfreien Städten, den Kreisen
und den Großen kreisangehörigen
Städten eingerichtet. Seit 1990 sind
gesetzliche Grundlagen das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der
Bekanntmachung vom 27. August
1997 (BGBl. I S. 2142), die Wertermittlungsverordnung (WertV) vom
06. Dezember 1988 (BGBl. I S. 2209),
zuletzt geändert am 18. August 1997
(BGBl. I S. 2081) sowie die Verordnung
über die Gutachterausschüsse für
Grundstückswerte (Gutachterausschussverordnung GAVO NW) vom
07. März 1990 (GV.NW. S. 156).
2.2 Aufgaben des
Gutachterausschusses
Der Gutachterausschuss ist als
Einrichtung des Landes NordrheinWestfalen ein selbständiges, unabhängiges, an keinerlei Weisungen gebundenes, marktkundiges und sachverständiges Kollegialgremium. Er erstattet u.a. objektive, durch subjektive
Interessen nicht beeinflusste Gutachten über bebaute und unbebaute
Grundstücke, Wohnungseigentum und
Rechte an Grundstücken. Antragsberechtigt sind aufgrund der oben
genannten Rechtsgrundlagen Eigentümer oder ihnen gleichstehende
Berechtigte, die aufgrund gesetzlicher
Vorschriften zuständigen Behörden
sowie Gerichte und Justizbehörden.
Pflichtteilsberechtigte sind antragsberechtigt, soweit für deren Pflichtteil
der Wert eines Grundstücks von Bedeutung ist. Gutachten über den
Mietwert von Wohnungen, Büro- oder
Geschäftsräumen können neben dem
Vermieter auch die Mieter beantragen.
Alle Gutachten sind gebührenpflichtig.
Die Gebühren richten sich nach der
Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung des Landes NordrheinWestfalen (siehe auch Kapitel 10.4).
Bei Wertgutachten für Gerichte erfolgt
die Kostenabrechnung nach dem
Gesetz über die Entschädigung von
Zeugen und Sachverständigen.
Die Bezirksregierung Düsseldorf
bestellt die Mitglieder des Gutachterausschusses gem. § 2 GAVO NW jeweils
für 5 Jahre. Der Ausschuss besteht in
Essen aus dem Vorsitzenden, 7 stellvertretenden Vorsitzenden und 23 ehrenamtlichen Gutachtern; 6 stellvertretende Vorsitzende sind gleichzeitig
ehrenamtliche Gutachter. Dem
Gutachterausschuss gehören in Essen
Geodäten, Architekten,
Wohnungswirtschaftler, Juristen und
Grundstücksmakler an. In Spezialfällen
können weitere Sachverständige beigezogen werden.
Beratung und Beschluss über
Wertgutachten erfolgen in nichtöffentlicher Sitzung in der Mindestbesetzung Vorsitzender oder stellvertretender Vorsitzender und 2 ehrenamtliche Gutachter. Bei der Ermittlung
von Bodenrichtwerten, beim Beschluss
über sonstige für die Wertermittlung
erforderliche Daten sowie bei der
Erstellung der Übersichten über
Bodenrichtwerte wird der Gutachterausschuss in der Besetzung mit dem
Vorsitzenden oder einem Stellvertreter
und mindestens 4 weiteren ehrenamtlichen Gutachtern tätig. Beim
Beschluss über Bodenrichtwerte werden auch Vertreter der drei Essener
Finanzämter zugezogen, die ausschließlich für diesen Zweck als ehrenamtliche Gutachter bestellt sind.
Zur Vorbereitung der Arbeiten des
Gutachterausschusses stellt die Stadt
Essen eine Geschäftsstelle zur
Verfügung, die fachlich der ausschließlichen Aufsicht und Weisung des
Gutachterausschusses bzw. seines
Vorsitzenden untersteht. Die
Geschäftsstelle führt die Kaufpreissammlung, ermittelt die für die
Wertermittlung erforderlichen Daten
und bereitet die Gutachten vor.
Aufgrund § 195 Abs. 1 BauGB übersenden die beurkundenden Stellen
dem Gutachterausschuss jeden
Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück gegen Entgelt, auch im Wege des
Tausches, zu übertragen oder ein
Erbbaurecht zu begründen. Die
Geschäftsstelle erfasst die Verträge
nach Ordnungskriterien ohne die personenbezogenen Daten (z.B. Namen
der Vertragspartner) in einer Datenbank (Kaufpreissammlung) und wertet
sie inhaltlich aus. Alle aus den übermittelten Kaufverträgen gewonnenen
Daten werden entsprechend den
Bestimmungen der
Datenschutzgesetze, der GAVO NW
sowie des BauGB geheim gehalten. Die
Kaufpreisdaten werden anonymisiert
für Selektions- und aggregierte
Auswertungsprozeduren bereitgestellt.
Aus der Kaufpreissammlung werden
Bodenrichtwerte für unbebaute
Wohnbau- und Gewerbegrundstücke
sowie die für die Wertermittlung
erforderlichen Daten wie z.B. Bodenpreisindexreihen, Umrechungskoeffizienten, Vergleichsfaktoren für
bebaute Grundstücke, Durchschnittskaufpreise, Bewirtschaftungskosten
und Liegenschaftszinssätze abgeleitet.
Zusätzlich werden weitere problemspezifische statistische Untersuchungen durchgeführt. Nur mit Hilfe dieser
Kaufpreissammlung ist die Gewähr
gegeben, dass die Gutachten des
Gutachterausschusses stets den tatsächlichen Marktverhältnissen entsprechen. Darüber hinaus stellen die
aus der Kaufpreissammlung abgeleiteten, anonymisierten und für die
Wertermittlung erforderlichen Daten
eine wesentliche Arbeitsgrundlage für
alle Wertermittlungssachverständigen
dar. Auf der Rechtsgrundlage des
BauGB und der GAVO NW werden
anonymisierte Auskünfte aus der
Kaufpreissammlung erteilt.
8
2.3
Tätigkeit des
Gutachterausschusses
und seiner
Geschäftsstelle im
Jahre 2000
Im Berichtszeitraum fanden einschließlich der Grundsatzsitzungen
81 Sitzungen des Gutachterausschusses statt. Insgesamt wurden13
Gutachten über unbebaute
Grundstücke, 98 Gutachten über
bebaute Grundstücke incl. Wohnungseigentum und 13 Mietgutachten
erstattet (vgl. Tab. 2.1).
Anzahl
Auch außerhalb des Offenlagezeitraumes kann jedermann von der
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses Auskunft über Bodenrichtwerte erhalten. Schriftliche Auskünfte
sind gebührenpflichtig. Im Berichtsjahr
wurden folgende Bodenrichtwertauskünfte gemäß § 196 Abs. 3 BauGB
erteilt (in Klammern Vorjahreszahlen):
Schriftliche Auskünfte:
177
(183)
Mündliche Auskünfte: 4.644 (3.779)
Erledigte
Anträge
Antragsteller
sen. Die Offenlage der Bodenrichtwertkarte 2000/2001 ist erfolgt und
ortsüblich bekanntgemacht worden.
Summe
4.821 (3.962)
Adresse:
Der Obere Gutachterausschuss
im Land Nordrhein-Westfalen
Postfach 30 08 65
40408 Düsseldorf
Fischerstraße 10
40477 Düsseldorf
Erreichbarkeit:
Tel.:
0211/4 75 42 13
Fax:
0211/4 75 59 76
eMail:
[email protected]
Internet:
http://www.gutachterausschuss.nrw.de
in %
Private
92
74
Behörden
3
2
Gerichte
29
23
Summe
124
99
Tab. 2.1: Erstattete Gutachten
2000 wurden 3.684 Kauf- und sonstige
Verträge registriert (vgl. Kap. 3). Zu
den grundlegenden Arbeiten des Gutachterausschusses gehört die laufende
Auswertung der Kaufverträge in den
verschiedenen Kategorien der unbebauten und bebauten Grundstücke
sowie des Wohnungseigentums in
Bezug auf das Verhalten der Marktteilnehmer, den Umsatz und die
Preisentwicklung. Die Auswertung der
Kaufpreise für unbebaute Grundstücke
dient insbesondere der gesetzlich
vorgeschriebenen Ermittlung von
Bodenrichtwerten für Grundstücke im
unbebauten Zustand (Kap. 8) sowie der
für die Wertermittlung erforderlichen
Daten (Kap. 9).
Außerdem wurden gem. § 10 GAVO
aus der Kaufpreissammlung 13 gebührenpflichtige, anonymisierte Auskünfte
erteilt (vgl. Kap. 10). Zusätzlich wurden
in 1.557 Fällen ergänzende Erläuterungen zum Grundstücksmarktbericht
gegeben.
2.4
Oberer Gutachterausschuss
Der seit 1981 eingerichtete Obere
Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Nordrhein-Westfalen
hat die Aufgabe, Übersichten über den
Grundstücksmarkt in diesem Bundesland zu erstellen und Obergutachten
zu erstatten. Voraussetzung ist das
Vorliegen eines Gutachtens eines örtlichen Gutachterausschusses sowie der
Antrag eines Gerichts bzw. einer
Behörde in einem gesetzlichen
Verfahren (z.B. Enteignungsverfahren).
Die Geschäftsstelle des Oberen
Gutachterausschusses ist bei der
Bezirksregierung Düsseldorf eingerichtet.
Die Bodenrichtwerte mit Stand
31.12.2000 für Wohnbau- und
Gewerbegrundstücke im unbebauten
Zustand sowie die Bodenpreisindexreihen wurden gem. § 196 BauGB in
der Sitzung am 28.02.2001 beschlos-
9
3. Der Grundstücksmarkt
im Jahre 2000
3.1 Grundstückstransaktionen
Tab. 3.1 zeigt die Verteilung der registrierten Kauf- und sonstigen Verträge
sowie der Zwangsversteigerungsbeschlüsse auf die einzelnen Objektgruppen. Hierbei handelt es sich um
vorläufige Endergebnisse für das
Berichtsjahr, die die tatsächliche
Situation auf dem Grundstücksmarkt
erfahrungsgemäß mit hoher Genauigkeit widerspiegeln.
Die für die Vorjahre angegebenen
Zahlen können von früheren Veröffentlichungen abweichen, da beurkundende Stellen Urkunden nachreichen
oder bereits beurkundete Kaufverträge
später aufgehoben werden.
Rechtskräftige Umlegungsbeschlüsse
sind nicht erfasst.
In Tab. 3.2 ist die Verteilung der
Kaufverträge über vorstehend definierte Objekte innerhalb des
Kalenderjahrs dargestellt. Ursache für
die seit Jahren festgestellte Häufung
der Kauffälle im letzten Quartal dürften in der Regel steuerliche Gründe
sein.
Abb. 3.1 zeigt die Entwicklung der
Kaufvertragszahlen seit 1990. Nicht
berücksichtigt sind Zwangsversteigerungen sowie sonstige Verträge, die
nicht unter die Übersendungspflicht
nach § 195 BauGB fallen.
Tab. 3.3 zeigt die Gliederung der
Kaufverträge über Wohnimmobilien
nach Stadtbezirken im Verhältnis zum
Vorjahr.
Anzahl der Kaufverträge 1990 - 2000
unbebaute Baugrundstücke
1226
1030
280
1990
237
1991
197
1992
244
1993
1871
1814
1790
Wohnungseigentum
157
1994
1031
982
880
121
1995
142
1996
2054
1864
1574
1787
1542
1403
1150
918
917
2147
1745
1628
bebaute Grundstücke
1337
980
123
109
1997
1998
101
1999
145
2000
Jahr
Abb. 3.1: Anzahl der Kaufverträge 1990 bis 2000
10
VERTRAGSARTEN
2000
1999
1998
1997
1996
KAUFVERTRÄGE
1. unbebaute Grundstücke
Wohnbauland (individuelle Bauweise)
(davon städtische Verkäufe)
Wohnbauland (Geschosswohnungsbau)
Gewerbegrundstücke
Erbbaugrundstücke
Nichtbauland 1)
293
78
(19)
31
(2)
22
(9)
14
148
335
56
(7)
16
(6)
24
(8)
5
234
367
76
(8)
21
(5)
18
(12)
8
244
364
63
(12)
16
(3)
17
(5)
13
255
453
113
(15)
11
(4)
14
(3)
4
311
2. bebaute Grundstücke
1- und 2- Familienhäuser
Mietwohnhäuser 2)
Gewerblich genutzte Grundstücke
sonstige und nicht klassifizierte Grundstücke
1.337
945
287
27
62
1.542
1.051
381
62
48
1.403
853
440
84
26
980
547
346
66
21
1.031
609
354
52
16
3. Wohnungseigentum
Bauvorhaben
Weiterverkäufe
Umwandlungen
nicht klassifiziert
1.787
248
383
1.031
125
2.054
295
463
1.050
246
1.864
414
324
750
376
1.574
252
358
812
152
1.790
267
318
828
377
74
144
115
128
115
379
317
274
278
322
93
1
23
65
4
92
5
19
61
7
95
7
24
57
7
103
4
29
69
1
121
7
36
75
3
3.966
4.484
4.118
3.427
3.817
4. Teileigentum
SONSTIGE VERTRÄGE
3)
ZWANGSVERSTEIGERUNGEN
unbebaute Grundstücke
Wohnungseigentum
Teileigentum
INSGESAMT
1)
Flächen für die Land- und Forstwirtschaft, Teilflächen und sonstige
2)
mit einem gewerblich genutzten Anteil < 20 %
3)
Schenkungen, entgeltliche und unentgeltliche Übertragungen, Enteignungen, entgeltliche Kaufverträge, in
denen das Gesamtentgelt nicht eindeutig festgestellt werden konnte, Kaufverträge ohne Entgelt, etc.
Tab. 3.1: Übersicht über beurkundete Kauf- und sonstige Verträge
11
Marktanteile der Grundstückskategorien
- Kaufverträge 2000 und (1999) 1- und 2-Familienhäuser
30 % (29 %)
Wohnbaugrundstücke
4 % (2 %)
Mietwohnhäuser
9 % (11 %)
Wohnungseigentum
57 % (58 %)
Abb. 3.2: Marktanteile der Grundstückskategorien
Monat
Januar
Februar
März
April
Mai
Juni
Juli
August
September
Oktober
November
Dezember
Jahressumme
bebaute
Grundstücke
Wohnungseigentum
baureife
Grundstücke
Summen
2000
1999
2000
1999
2000
1999
2000
1999
64
103
110
80
108
103
101
70
85
139
87
82
141
115
96
153
185
140
160
122
126
89
157
205
262
163
186
211
2
13
10
15
13
12
13
5
9
13
4
3
6
6
162
269
305
235
281
237
340
164
251
357
353
248
333
332
103
110
114
159
182
1.337
127
233
123
164
176
1.542
169
126
157
178
175
1.787
178
159
126
157
161
2.054
9
6
9
22
21
145
14
7
12
6
16
101
281
242
280
359
378
319
399
261
327
353
3.269
3.697
Tab. 3.2: Monatliche Verteilung der Kaufverträge
12
Ein-und
Zweifamilienhausgrundstücke
Stadtbezirk
Fläche
(ha)
I
1.558,2
II
Anteil
(%)1)
Einwohner
(1999)
Anteil
(%)2)
7,4
63.413
1.348,6
6,4
III
1.653,1
IV
Mietwohnhausgrundstücke
Wohnungseigentum
2000
1999
2000
10,6
35
27
32
47
105
146
54.926
9,2
61
73
31
55
258
288
7,9
98.211
16,4
37
46
65
71
372
331
2.459,4
11,7
89.857
15,0
105
76
30
39
291
223
V
1.821,6
8,7
58.172
9,7
80
103
34
66
107
146
VI
1.298,3
6,2
51.979
8,7
193
265
27
21
155
54
VII
2.088,3
9,9
75.179
12,5
201
200
30
44
156
336
VIII
3.310,4
15,7
54.437
9,1
120
150
9
11
180
250
IX
5.497,5
26,1
52.794
8,8
113
111
29
27
263
280
100
598.968
100
945 1.051
287
Summe 21.035,4
1999 2000 1999
381 1.787 2.054
1)
Flächenanteil des Stadtbezirkes am Stadtgebiet
2)
Einwohneranteil des Stadtbezirkes an der Gesamteinwohnerzahl
Tab. 3.3: Gliederung der Kaufverträge über Wohnimmobilien nach Stadtbezirken
13
Teilmärkte
4. Teilmarkt unbebaute
Wohnbaugrundstücke
Entwicklung der Eigentumswechsel bei
Wohnbauland seit 1983.
4.2 Preisentwicklung
4.1 Umsatzentwicklung
Die Preisentwicklung für unbebaute
Wohnbaugrundstücke wird in Essen
anhand der Preisentwicklung der
Bodenrichtwerte ermittelt. Aufgrund
des ausgewerteten Kaufpreismaterials
wurde im Stadtgebiet folgende
Die Anzahl der Verkäufe baureifer
Wohnbaugrundstücke sowie die
Flächen- und Geldumsätze und deren
Entwicklung gegenüber dem Vorjahr
zeigt Tab. 4.1, Tab. 4.2 zeigt die
Jahr
Bauweise
individuell
Anzahl der
78
Kauffälle
Verkaufte Fläche
8,3
[ha]
Kaufpreissumme
38,8
[Mio. DM]
Durchschnittspreis
4,67
[Mio. DM/ha]
Jahr
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
1983
bis
2000
gesamt
31
109
+51%
3,9
12,2
-2%
1999
Geschoss
gesamt
individuell
1998
Geschoss
gesamt
56
16
72
76
21
97
7,1
5,4
12,5
8,5
2,6
11,1
23,9
62,7
+42%
26,0
18,2
44,2
34,6
12,9
47,5
6,13
5,14
+45%
3,66
3,37
3,54
4,07
4,96
4,28
individuelle Bauweise
Priv. Stadt
zus.
%
83
201
85
286
112
92
204
91
113
32
145
90
114
30
144
85
122
38
160
94
122
68
190
88
132
40
172
86
115
31 146
78
102
31
133
84
87
34
121
83
134
25
159
82
74
10
84
76
43
41
84
76
98
15
113
91
51
12
63
80
68
8
76
78
49
7
56
78
59
19
78
72
1.796
Veränderungen
gesamt
gegen Vorjahr individuell
2000
Geschoss
618 2.414
84
Geschosswohnungsbau
Priv. Stadt zus.
%
40
17
20
60
16
9
5
21
10
15
2
17
15
25
0
25
6
7
3
10
12
18
8
26
14
17
12
29
22
26
15
41
16
21
4
25
17
20
4
24
18
29
5
34
24
17
9
26
24
21
5
26
9
7
4
11
20
13
3
16
23
16
5
21
22
10
6
16
29
28
31
2
347
112
459
Wohnbauland insgesamt
Priv. Stadt zus.
%
105
241
100
346
97
128
100
225
34
128
100
162
30
139
100
169
41
129
100
170
76
140
100
216
52
149
100
201
46
141
100
187
35
123
100
158
38
107
100
145
30
163
193
100
19
91
110
100
46
64
110
100
19
105
124
100
15
64
79
100
13
84
97
100
13
59
72
100
21
88
109
100
16 2.143
730 2.873
Preisentwicklung festgestellt:
Baugrundstücke für
1– und 2–geschossige Bauweise
Indexbereiche: A,B,C
Indexbereiche: D,E,F,G,H
+6 %
+3 %
Baugrundstücke für
3- oder mehrgeschossige Bauweise
(Eigentumsmaßnahmen)
+6 %
Tab. 4.1:
Flächen- und Geldumsatz
unbebaute
Wohnbauflächen
1998 - 2000
Tab. 4.2:
Eigentumswechsel
unbebaute
Wohnbaugrundstücke
1983 - 2000
100
%-Angaben beziehen sich auf den Anteil an der Gesamtzahl der Eigentumswechsel für Wohnbauland
14
Teilmärkte
5.
Teilmarkt bebaute
Wohnbaugrundstücke
(ohne Wohnungseigentum)
Tab. 5.1 zeigt neben den Fallzahlen den
Geld- und Flächenumsatz im
Berichtsjahr und für das Vorjahr sowie
die jeweiligen Veränderungen.
Die Steigerungen bei 1– und 2–Familienhausgrundstücken sind in erster
Linie auf die Privatisierungen aus dem
Bestand von Wohnungsunternehmen
und anderen Unternehmen mit größerem Immobilienbestand zurückzuführen.
2000
Objektart
1- und 2-Familienhausgrundstücke
Kauffälle
[Anzahl]
Geld
[Mio DM]
1999
Fläche
[ha]
Kauffälle
[Anzahl]
Geld
[Mio DM]
Fläche
[ha]
945
433,5
63,4
1.051
481,1
50,8
Veränderungen gegen Vorjahr
-10%
-10%
+25%
+23%
+31%
-3%
Mietwohnhäuser (gewerblich
genutzter Anteil < 20 %)
Veränderungen gegen Vorjahr
287
263,2
478,4
33,5
-45%
22,6
-33%
381
-25%
-13%
+27%
-15%
5.2 Preisentwicklung
5.2.1Ein- und
Zweifamilienhäuser
Die Preisentwicklung für Ein- und
Zweifamilienhausgrundstücke konnte
wegen fehlender Auswertungskapazitäten erneut nicht ermittelt
werden.
Abb. 5.1 zeigt die Zuordnung der
Kaufverträge zu Kaufpreisgruppen.
Tab. 5.2 zeigt Durchschnittskaufpreise
für Ein- und Zweifamilienhausgrundstücke aus den Jahren 1997 bis
1999 in den einzelnen Stadtteilen.
Ausstattungs- und Lageunterschiede
sind unberücksichtigt. Bei der
Gruppierung nach Baualtersklassen ist
zu berücksichtigen, dass Modernisierungen eine Veränderung der wirtschaftlichen Restnutzungsdauer
bewirken können und die Immobilie
dadurch einer gegebenenfalls jüngeren, fiktiven Baualtersklasse zugerechnet werden muss.
Abb. 5.3 zeigt mittlere Gesamtkaufpreise von neu errichteten Ein- und
Zweifamilienhäusern in den Stadtteilen.
Die angegebenen Durchschnittspreise
beziehen sich wegen der angewandten
Auswertungsverfahren auf Objekte mit
durchschnittlicher Ausprägung der
wertrelevanten Merkmale. Zugrundegelegt ist die Ausstattungsklasse A des
Essener Mietspiegels (abgeschlossene
Wohnung mit Sammelheizung/Bad/
Dusche und WC innerhalb der
Wohnung). Abweichungen von diesem
Durchschnittstyp insbesondere in der
Mikrolage im Stadtbezirk, Wohnumfeld, Gebäudetyp, Gebäudealter, allgemeinem Unterhaltungszustand,
Ausstattung, Wohnungsgröße,
Grundrisslösung, können Wertzu- bzw.
-abschläge bewirken. Entgelte für
Garagen und Stellplätze sind nicht
enthalten.
Angegeben sind neben den auf
Plausibilität überprüften Minimal- und
Maximalwerten aller verfügbaren
Daten ein mittlerer Wert sowie eine als
Abweichung bezeichnete Größe. Der
mittlere Wert entspricht im wesentlichen dem Median oder Zentralwert
einer Datenreihe und ist dadurch charakterisiert, dass jeweils mehr als die
Hälfte der Einzelwerte einen Wert
größer oder gleich bzw. kleiner oder
gleich dem Median annehmen.
Gegenüber dem arithmetischen
Mittelwert ist der Median erheblich
unempfindlicher gegenüber Ausreißern.
Tab. 5.1:
Flächen- und Geldumsatz
bebaute Wohnhausgrundstücke
Die zusätzlich in DM/m² angegebene
„Abweichung“ entspricht im wesentlichen der Standardabweichung des
arithmetischen Mittelwertes und
ermöglicht eine Einschätzung der
Aussagefähigkeit der angegebenen
Durchschnittspreise.
Soweit für eine Fallgruppe weniger als
3 Kaufpreise vorlagen, sind Minimalund Maximalwerte sowie Standardabweichung nicht angegeben.
5.2.2 Mietwohnhäuser
Auch die Preisentwicklung von
Mietwohnhausgrundstücken konnte
aus Kapazitätsgründen nicht ermittelt
werden.
Abb. 5.2 ordnet die registrierten
Kaufpreise den Kaufpreisgruppen zu.
15
Teilmärkte
Kaufpreisgruppen 1- und 2- Familienhäuser
Anzahl der Kauffälle
350
300
250
200
150
100
50
0
b is 10 0
200
300
400
500
600
70 0
800
900
10 0 0
> 10 0 0
Kaufpreise in TDM
Abb. 5.1: Kaufpreisgruppen 1- und 2- Familienhäuser
Kaufpreisgruppen Mietwohnhäuser
60
50
40
30
20
10
0
b is 10 0
200
300
400
500
600
70 0
800
900
10 0 0 > 10 0 0
Kaufpreise in TDM
Abb. 5.2: Kaufpreisgruppen Mietwohnhäuser
16
Teilmärkte
Tab. 5.2: Weiterverkäufe von 1- und 2- Familienhäusern in den Stadtteilen
Durchschnittspreise 1998-2000
1)
für die nicht aufgeführten Stadtteile liegen keine Angaben vor
1)
Stadtteil
Baujahrsgruppen
Altendorf
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Altenessen
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Bedingrade
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Bergerhausen
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Bochold
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Borbeck
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Bredeney
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Burgaltendorf
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Byfang
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Dellwig
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Fischlaken
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Freisenbruch
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
mittlerer
Kaufpreis
Abweichung
Max
in DM/m² in DM/m² (±) in DM/m²
mittlere
Min Wohnfläche Max
in m²
in m²
in m²
(fiktives)
Baujahr
Mittel
mittlere
Grundstücksfläche
in m²
120
-
1957
-
240
-
103
150
120
240
270
174
1929
1962
1986
365
495
263
90
129
193
160
360
300
1958
1980
510
460
845
565
95
115
103
128
153
294
258
1935
1964
1980
425
390
410
4.145
-
730
-
70
-
189
131
-
200
-
1929
1959
-
305
290
-
2.030
3.015
3.155
5.420
4.040
1.540
535
120
130
160
126
138
129
143
1920
1962
1985
190
270
300
3.200
3.620
2.295
4.910
5.240
9.925
6.555
2.060
1.670
60
163
176
180
180
285
230
1930
1962
1980
460
855
440
£3
16
10
1.855
3.755
3.645
4.020
4.265
5.360
5.060
950
445
90
88
210
140
140
220
157
1949
1964
1978
1605
575
255
£3
4
£3
2.820
-
2.640
3.535
4.740
5.515
-
1.430
-
75
-
72
89
137
140
-
1939
1958
1990
560
620
275
£3
£3
8
2.105
2.300
3.125
2.895
4.090
740
102
130
120
130
202
1939
1969
1985
590
480
210
9
£3
3.080
-
4.895
4.960
6.210
-
930
-
62
-
130
149
200
-
1962
1989
530
440
£3
26
5
1.305
3.185
2.980
3.450
3.690
5.300
5.165
1.180
1.030
82
110
100
99
120
240
130
1939
1962
1981
395
500
355
Anzahl
Min
in DM/m²
4
-
2.365
-
2.805
-
3.335
-
595
-
105
-
109
-
26
12
17
580
1.750
2.315
1.850
2.765
3.250
3.680
4.335
4.635
750
860
575
69
59
102
7
6
2.640
2.895
2.955
3.425
4.000
4.075
575
500
£3
17
4
1.965
3.145
3.205
4.000
3.630
5.160
4.330
£3
10
-
1.700
-
1.950
2.770
-
£3
4
4
2.440
3040
£3
19
4
17
Teilmärkte
Tab. 5.2: Weiterverkäufe von 1- und 2- Familienhäusern in den Stadtteilen (Fortsetzung)
1)
1)
Stadtteil
Baujahrsgruppen
Frillendorf
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Frintrop
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Frohnhausen
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Fulerum
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Gerschede
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Haarzopf
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Heidhausen
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Heisingen
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Holsterhausen
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Horst
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Huttrop
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Karnap
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
mittlerer
Kaufpreis
Abweichung
Max
mittlere
Min Wohnfläche Max
in m²
in m²
in m²
(fiktives)
Baujahr
Mittel
mittlere
Grundstücksfläche
in m²
Anzahl
Min
in DM/m²
7
12
£3
1.710
2440
-
2.935
2.845
3.535
3.335
3.535
-
670
415
-
75
88
-
90
123
133
130
205
-
1936
1959
1980
405
360
230
£3
£3
-
-
2.310
4.495
-
-
-
-
171
119
-
-
1939
1961
-
1140
1780
-
£3
5
£3
2.145
-
2.000
2.175
3.750
4.500
-
1.140
-
115
-
135
140
120
145
-
1938
1957
1988
415
315
170
£3
-
-
2.905
-
-
-
-
132
-
-
1954
-
2.505
-
8
12
5
1.385
1.400
3.335
1.580
3.790
3.485
2.575
5.100
3.600
495
1.045
135
68
73
118
78
130
132
220
185
165
1936
1960
1982
375
590
315
5
16
£3
2.690
2.500
-
3.410
4.465
4.485
4.540
5930
-
845
960
-
100
70
-
130
130
140
135
210
-
1936
1962
1978
495
585
195
5
8
12
2.435
3.430
3.190
2.890
4.685
4.780
4.335
6.020
5.790
960
950
885
90
105
98
140
151
140
158
170
225
1934
1962
1990
860
665
290
£3
31
19
2.230
3.280
3.705
4.070
4.760
8.215
6.690
1.285
1.160
65
106
111
125
170
260
230
1929
1960
1987
700
530
320
£3
£3
-
-
2.405
3.500
-
-
-
-
229
170
-
-
1936
1953
-
440
735
-
£3
5
11
2.960
3.220
2.330
4.250
4.000
5.145
5.000
875
475
68
85
148
90
120
125
280
1929
1961
1979
260
300
215
7
15
£3
2.730
2.500
-
3.140
3.300
4.300
5.105
4.120
-
910
450
-
78
100
-
94
122
121
137
172
-
1939
1959
1987
285
260
285
9
9
£3
1.310
1.285
-
2.140
2.765
3.865
2.910
4.150
-
650
1.130
-
63
64
-
110
100
104
216
350
-
1934
1957
1995
585
685
330
18
Teilmärkte
1)
1)
Stadtteil
Baujahrsgruppen
Katernberg
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Kettwig
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Kray
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Kupferdreh
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Leithe
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Margarethenhöhe
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Rellinghausen
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Rüttenscheid
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Schonnebeck
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Schuir
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Schönebeck
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Stadtwald
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
mittlerer
Kaufpreis
Abweichung
Max
mittlere
Min Wohnfläche Max
in m²
in m²
in m²
(fiktives)
Baujahr
Mittel
mittlere
Grundstücksfläche
in m²
180
190
200
1929
1956
1986
360
565
185
126
157
155
240
360
187
1938
1963
1980
805
675
305
51
58
125
70
80
150
196
310
180
1929
1954
1986
375
365
505
785
775
810
70
70
70
86
130
138
125
223
220
1939
1955
1979
280
240
330
3.610
-
710
-
90
-
100
144
115
-
1957
1977
380
380
4.460
-
-
-
-
100
-
-
1960
-
485
-
1.430
3.080
3.145
3.215
3.800
4.570
5.870
960
1.295
70
129
80
112
136
168
159
1912
1962
1980
240
205
325
£3
15
£3
1.745
-
2.420
3.915
4.140
5.275
-
1.005
-
64
-
215
145
128
338
-
1927
1963
1979
265
365
260
15
24
12
1.020
1.370
2.780
1.640
2.880
3.520
3.145
4.505
4.640
560
880
545
63
66
83
73
103
117
216
152
180
1929
1962
1989
270
350
275
5
£3
3.600
-
4.595
5.500
5.130
-
710
-
120
-
125
140
370
-
1964
1987
530
520
£3
8
7
1.810
3.810
3.335
3.430
4.295
4.230
7.870
970
1.535
103
100
105
120
123
199
155
1929
1963
1988
705
485
245
14
25
4
2.315
2.500
3.835
3.605
4.200
4.175
7.530
8.795
5.120
1.645
1.330
680
63
75
123
140
152
143
250
380
170
1936
1962
1979
385
375
270
Anzahl
Min
in DM/m²
35
36
5
985
1.070
2.750
1.155
2.190
3.270
3.385
5.755
3.500
530
900
330
55
53
104
117
108
114
8
31
12
2.520
2.150
3.000
2.925
4.650
4.065
5.240
7.120
7.145
955
1.215
1.150
85
84
122
53
37
7
980
980
2.445
2.105
2.365
3.500
3.180
4.140
3.970
490
870
665
5
9
6
1.875
1.705
2.730
2.640
3.095
3.615
3.785
3.940
4.960
5
£3
2.220
-
2.390
3.560
£3
-
-
£3
11
5
19
Teilmärkte
1)
1)
Stadtteil
Baujahrsgruppen
Steele
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Stoppenberg
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Südviertel
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Vogelheim
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Werden
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Überruhr-Hinsel
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Überruhr-Holthausen
bis 1949
1950 bis 1974
1975 bis 1997
mittlerer
Kaufpreis
Abweichung
Max
mittlere
Min Wohnfläche Max
in m²
in m²
in m²
(fiktives)
Baujahr
Mittel
mittlere
Grundstücksfläche
in m²
140
240
190
1925
1959
1989
430
425
290
122
85
126
155
175
1932
1952
1985
425
310
270
-
285
-
-
1959
-
210
-
870
685
465
79
80
109
86
100
115
152
123
150
1922
1952
1986
375
380
270
6.000
-
1.340
-
150
-
140
203
174
250
-
1939
1961
1980
400
760
415
1.330
3.910
3.760
4.845
-
540
-
80
-
120
108
120
130
-
1900
1965
1978
715
460
370
3.290
3.650
4.630
4.830
900
880
90
100
118
142
225
235
1960
1982
545
420
Anzahl
Min
in DM/m²
6
10
6
970
2.750
2.765
2.305
3.705
4.270
4.705
4.790
5.090
1.370
680
1.040
82
87
112
110
112
163
12
£3
8
1.340
2.800
1.985
2.045
3.470
3.865
3.985
850
470
63
101
£3
-
-
2.280
-
-
-
9
5
9
1.235
1.380
2.670
1.800
2.040
3.150
3.410
2.890
4.085
£3
6
£3
2.400
-
3.570
3.735
4.400
£3
9
£3
3.330
-
11
8
1.770
1.905
20
Teilmärkte
1- und 2- Familienhäuser
Neubauten
mittlere Kaufpreise in DM
Karnap
AltenessenNord
Bergeborbeck
Katernberg
Vogelheim
Dellwig
AltenessenSüd
Gerschede
Bedingrade
Schonnebeck
Stoppenberg
Frintrop
Bochold
BorbeckMitte
Nordviertel
Altendorf
Westviertel
Schönebeck
Stadtkern
Frohnhausen
Ostviertel
Südviertel
Holsterhausen
Südostviertel
Rüttenscheid
Stadtwald
Freisenbruch
Steele
Huttrop
Bergerhausen
Fulerum Margarethenhöhe
Leithe
Kray
Frillendorf
Horst
ÜberruhrHinsel
Rellinghausen
Burgaltendorf
ÜberruhrHolthausen
Haarzopf
Bredeney
Heisingen
Byfang
Schuir
Fischlaken
Werden
Kupferdreh
Heidhausen
Kettwig
mittlere Wohnfläche 120 m²
mittlere Grundstücksgröße 200 m² bis 400 m²
Keine
Angaben
Abb. 5.3:
300 TDM bis
400 TDM
400 TDM bis
500 TDM
500 TDM bis
600 TDM
600 TDM bis
700 TDM
über 700 TDM
1- und 2- Familienhäuser, Neubauten, mittlere Kaufpreise in DM
21
Teilmärkte
6. Teilmarkt
Wohnungseigentum
Innerhalb des Teilmarktes
Wohnungseigentum werden folgende
Objektgruppen unterschieden:
· Erstverkäufe/Bauvorhaben: mit der
Zweckbestimmung „Eigentumswohnung“ errichtet und erstmalig im
Verkauf.
· Weiterverkäufe: ursprünglich als
Eigentumswohnung errichtet, zum
wiederholten Male veräußert (sog.
gebrauchte Immobilien).
· Umwandlungen: entstanden aus
ursprünglich als Mietwohnung
errichteten Objekten. In Essen
erfolgt keine weitere Unterschei-
dung, ob diese Wohnungen erstmalig oder zum wiederholten Male
veräußert werden, denn dies ist
hinsichtlich der Kaufpreisgestaltung
nicht signifikant. Umgewandelte
Wohnungen erzielen zum Teil geringere Preise als Weiterverkäufe.
·! Als nicht klassifiziert werden
Objekte bezeichnet, die nicht eindeutig einer der oben genannten
Kategorien zugeordnet werden
können. Dies liegt insbesondere
darin begründet, dass die Erwerber
keine zusätzlichen Angaben zum
Kaufvertrag machen. Die Zahl der
hier erfassten Objekte ist nahezu
vollständig den Gruppen der
Weiterverkäufe oder Umwandlungen zuzuordnen.
Stadtbezirk
I
II
III
IV
V
VI
VII
VIII
IX
Summe
Stadtbezirk 1995 1996 1997 1998 1999 2000
I
59
27
6
0
12
4
II
16
27
17
39
20
32
III
37
11
48
25 133
28
IV
83
48
27
40
37
68
V
26
14
18
18
32
5
VI
11
7
2
19
6
10
VII
4
39
27
10
35
11
VIII
54
24
22
32
27
24
IX
40
66
94
73 140
68
Summe 330 263 252 414 295 248
Tab. 6.1: Bauvorhaben und Erstverkäufe
von Wohnungseigentum
Tab. 6.1 und 6.2 zeigen die Zuwächse
zum Bestand der Eigentumswohnungen in den einzelnen Stadtbezirken. Als umgewandelt wird eine
Wohnung klassifiziert, sobald die
Abgeschlossenheitsbescheinigung
vorliegt und das Wohnungsgrundbuch
angelegt ist.
Tabelle 6.3 gliedert die Umsätze der
veräußerten Eigentumswohnungen
nach Kauffällen sowie Geldumsätzen
auf und zeigt die jeweiligen Entwicklungen gegenüber dem Vorjahr.
1995 1996 1997 1998 1999 2000
0
0
0
29
0
0
8
10
85 146
55
3
0
0
80 164
63
0
215 186
99
96
119
34
50
78
105
46 133
50
0
87
25
5
91
56
0 121
3
0
30
18
0
4
5
41 119
70
0
0
5
18
32
84
423 303 157 521 834 430
Tab. 6.2: Umwandlungen von Miet- in
Eigentumswohnungen
2000
Objektart
Wohnungseigentum insgesamt
davon
· Erstverkäufe/Bauvorhaben
Kauffälle
[Anzahl]
1999
Veränderungen
Geld
gegen Vorjahr [Mio DM]
Veränderungen
gegen Vorjahr
1998
Kauffälle
[Anzahl]
Geld
[Mio DM]
Kauffälle
[Anzahl]
Geld
[Mio DM]
1.787
-13%
460,1
-4%
2.054
478,3
1.864
485,5
248
-16%
110,1
-7%
295
118,5
414
161,6
383
-17%
118,0
-2%
463
120,4
324
90,6
· Umwandlungen 1)
1.031
-2%
200,4
+14%
175,9
750
135,5
· nicht klassifiziert
125
-49%
31,6
-50%
1.050
246
63,5
376
97,8
· Weiterverkäufe
1)
einschließlich der Weiterverkäufe umgewandelter Eigentumswohnungen
Tab. 6.3: Geldumsatz Wohnungseigentum
22
Teilmärkte
Kaufpreisgruppen Wohnungseigentum
500
Umwandlungen
nicht klassifiziert
400
Bauvorhaben
Weiterverkauf
300
200
100
0
bis 50
100
150
200
250
300
350
400
450
500
> 500
Kaufpreise in TDM
Abb. 6.1:
6.2
Kaufpreisgruppen Wohnungseigentum
Preisentwicklung
Abb. 6.1 zeigt die Kaufpreisgruppen
für Wohnungseigentum. Die Tabelle
6.3 zeigt die zahlenmäßige Verteilung
innerhalb der Objektgruppen.
Über die Preisentwicklung von
Wohnungseigentum sind dezidierte
Aussagen wegen fehlender Auswertungskapazitäten derzeit nicht
möglich.
6.3
Durchschnittspreise
Die angegebenen Durchschnittspreise
beziehen sich wegen der angewandten
Ableitungsverfahren auf Objekte mit
durchschnittlicher Ausprägung der
wertrelevanten Merkmale. Zugrundegelegt ist die Ausstattungsklasse A des
Essener Mietspiegels (abgeschlossene
Wohnung mit Sammelheizung/Bad/
Dusche und WC innerhalb der
Wohnung). Abweichungen von diesem
Durchschnittstyp insbesondere in der
Mikrolage im Stadtteil, Wohnumfeld,
Gebäudetyp, Gebäudealter, allgemeinem Unterhaltungszustand, Ausstattung, Wohnungsgröße, Grundrisslösung, Geschosslage, Modernisierbarkeit (bei älteren Wohnungen),
Lage zur Himmelsrichtung, Besonnung,
Vorhandensein und Zuordnung von
Balkonen, Kellern und sonstigen
Nebenräumen sowie Gartennutzung
können Wertzu- bzw. -abschläge
bewirken. Entgelte für Garagen und
Stellplätze sind nicht enthalten.
Die Tabellen entsprechen im Aufbau
der Tabelle der Durchschnittspreise für
1- und 2-Familienhausgrundstücke
(Kap. 5.21), so dass die dortigen
Erläuterungen sinngemäß anzuhalten
sind.
23
Teilmärkte
Stadtteil 1)
Altendorf
Altenessen
Bedingrade
Bredeney
Burgaltendorf
Fischlaken
Frintrop
Frohnhausen
Haarzopf
Heisingen
Holsterhausen
Karnap
Kettwig
Kupferdreh
Rellinghausen
Schuir
Schönebeck
Stadtwald
Stoppenberg
Werden
1)
Anzahl
£3
26
13
11
£3
8
£3
103
11
11
7
14
40
£3
£3
£3
5
£3
£3
69
mittlerer
Min Kaufpreis
DM/m² DM/m²
3395
3100
3445
3205
3580
4145
5660
3780
4710
4880
4040
1325
3190
4590
5940
4750
5650
4565
4670
2195
2795
3700
5910
3980
4505
4210
2715
4500
5140
3315
3965
4820
Max
DM/m²
3905
3830
6520
4930
4355
6425
7015
4760
3365
6830
4990
7305
Abweichung
(+-)
DM/m²
160
185
700
80
295
600
860
70
340
1090
985
705
Min
m²
52
83
60
89
52
41
60
83
78
46
56
51
mittlere
Wohnfläche Max
m²
m²
53
103
76
95
105
127
235
86
90
140
103
86
152
77
153
131
212
86
112
110
130
104
192
112
126
87
67
105
94
144
88
184
Tab. 6.4:
Erstverkäufe von
Wohnungseigentum
in den Stadtteilen
Durchschnittspreise
1998-2000
Erstverkäufe
Tab. 6.4 zeigt Durchschnittspreise der
Jahre 1998 bis 2000 für Erstverkäufe
von Wohnungseigentum in den einzelnen Stadtteilen. Erstbezug bedeutet,
dass die Objekte in den Auswertungs-
jahrgängen 1998 bis 2000 errichtet
wurden. Eine Preisbeeinflussung durch
nicht erfasste Eigenleistungen ist weitaus unwahrscheinlicher als bei Einund Zweifamilienhausgrundstücken.
Weiterverkäufe und
Umwandlungen
bemerkbar macht.
Die in den Tab. 6.5 bzw. 6.6 angegebenen Durchschnittspreise wurden ebenfalls nicht um Ausstattungs- und
Lageunterschiede bereinigt. Soweit
Stellplätze mit veräußert wurden, sind
deren Preisanteile bereinigt worden.
Preisunterschiede zwischen Objektgruppen in gleichen Stadtteilen und
gleicher Baujahresklasse können in
erster Linie auf Ausstattungsunterschiede zurückzuführen sein. Ein
weiterer Unterschied kann darin
begründet sein, dass bei umgewandelten Objekten häufig kein Stellplatz mit
erworben werden kann und sich dieser
Umstand auch im Gesamtkaufpreis
Die angegebenen Werte beziehen sich
auf Wohnungen mit 60 - 90 m²
Wohnfläche. Wohnungen mit
50 – 20 m² Wohnfläche wurden um
100 – 400 DM/m² billiger, Wohnungen
mit 100 – 120 m² Wohnfläche bis zu
100 DM/m² teurer verkauft. Bei
Kleinstwohnungen bewirkt weniger die
Wohnfläche als vielmehr die Ausstattung den Preisunterschied.
Vermietetes
Wohnungseigentum
Soweit Wohnungseigentum vermietet
und damit nicht frei verfügbar ist,
liegen die Kaufpreise um 10 bis 15 %
niedriger als bei vergleichbaren, nicht
vermieteten Wohneinheiten.
24
Teilmärkte
Tab. 6.5: Weiterverkäufe von Wohnungseigentum in den Stadtteilen
1)
1)
Stadtteil
Baujahrsgruppen
Altendorf
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Altenessen
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Bedingrade
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Bergerhausen
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Bochold
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Borbeck
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Bredeney
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Burgaltendorf
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Byfang
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Dellwig
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Fischlaken
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Freisenbruch
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Frillendorf
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Frintrop
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Frohnhausen
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Fulerum
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Anzahl
Min
in DM/m²
mittlerer
Kaufpreis
in DM/m²
Max
in DM/m²
Abweichung
(±) in DM/m²
Min
in m²
mittlere
Wohnfläche
in m²
Max
in m²
(fiktives)
Baujahr
Mittel
£3
8
2.230
2.800
2.780
2.985
315
56
75
83
114
1970
1980
£3
21
1.110
2.180
2.965
4.120
610
45
73
81
130
1970
1986
6
26
2.430
2.160
2.940
3.595
3.335
4.330
400
530
58
50
68
86
74
168
1973
1984
10
27
1.585
1.675
3.180
3.270
3.625
4.420
630
590
48
50
73
79
130
170
1971
1984
£3
10
2.330
2.295
3.260
3.590
400
58
60
97
112
1966
1984
7
10
1.960
1.670
2.600
2.815
3.750
3.645
830
700
47
64
79
88
136
111
1971
1983
6
51
2.520
2.440
2.955
3.705
4.475
6.585
860
850
45
44
74
91
143
240
1972
1983
8
42
1.490
1.560
2.935
3.485
3.330
4.295
610
545
58
48
79
89
94
145
1972
1984
8
3.250
3.385
3.785
230
70
80
116
1984
£3
10
1.815
2.815
2.810
3.890
730
42
62
63
103
1972
1995
5
3.445
4.145
4.655
490
40
74
140
1982
6
13
2.585
2.430
2.685
2.950
2.940
4.010
145
525
57
61
67
80
73
125
1965
1983
£3
-
2.855
-
-
-
105
-
1981
£3
18
1.395
2.345
3.000
4.835
830
43
52
84
125
1973
1982
6
16
1.930
1.960
2.370
2.855
3.290
3.950
520
560
54
49
75
73
110
133
1969
1983
4
-2.425
3.115
-3.620
-605
59
81
115
1980
25
Teilmärkte
Tab. 6.5: Weiterverkäufe von Wohnungseigentum in den Stadtteilen (Fortsetzung)
1)
1)
Stadtteil
Baujahrsgruppen
Gerschede
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Haarzopf
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Heidhausen
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Heisingen
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Holsterhausen
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Horst
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Huttrop
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Karnap
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Katernberg
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Kettwig
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Kray
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Kupferdreh
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Leithe
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Nordviertel
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Rellinghausen
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Rüttenscheid
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Anzahl
Min
in DM/m²
mittlerer
Kaufpreis
in DM/m²
Max
in DM/m²
Abweichung
(±) in DM/m²
Min
in m²
mittlere
Wohnfläche
in m²
Max
in m²
(fiktives)
Baujahr
Mittel
£3
-
2.920
-
-
-
105
-
1992
£3
10
2.920
3.615
3.545
5.120
760
60
81
85
185
1972
1987
6
9
2.850
2.875
3.500
4.170
3.725
4.395
365
490
72
72
94
95
130
113
1968
1985
10
40
1.780
1.365
3.065
3.780
3.555
5.000
540
705
45
45
93
89
112
130
1972
1984
£3
5
2.440
3.330
2.970
4.040
705
59
58
82
109
1967
1981
4
29
2.450
2.020
2.740
2.645
2.805
3.880
190
390
50
44
88
82
100
130
1973
1976
9
10
2.045
2.280
2.800
3.515
3.520
3.910
560
640
54
40
82
76
88
110
1971
1984
£3
-
2.770
-
-
-
92
-
1981
£3
£3
-
2.410
3.150
-
-
-
83
87
-
1972
1980
10
49
2.525
2.265
2.830
3.045
3.265
5.010
215
690
72
40
81
83
111
124
1972
1983
£3
4
1.850
2.690
2.205
3.150
700
60
65
68
103
1973
1992
£3
37
1.895
3.375
3.525
5.000
600
40
75
84
180
1969
1984
5
£3
2.020
-
2.705
2.970
2.880
-
475
-
60
-
72
63
85
-
1968
1977
£3
-
2.530
-
-
-
58
-
1984
£3
-
-
2.385
-
-
-
-
98
-
-
1970
-
15
23
2.060
2.040
2.715
3.110
3.645
4.460
495
650
65
44
88
90
111
133
1964
1984
26
Teilmärkte
Tab. 6.5: Weiterverkäufe von Wohnungseigentum in den Stadtteilen (Fortsetzung)
1)
1)
Stadtteil
Baujahrsgruppen
Schonnebeck
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Schuir
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Schönebeck
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Stadtkern
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Stadtwald
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Steele
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Stoppenberg
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Südostviertel
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Südviertel
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Werden
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Überruhr-Hinsel
1950 bis 1974
1975 bis 1997
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Anzahl
Min
in DM/m²
mittlerer
Kaufpreis
in DM/m²
Max
in DM/m²
Abweichung
(±) in DM/m²
Min
in m²
mittlere
Wohnfläche
in m²
Max
in m²
(fiktives)
Baujahr
Mittel
£3
-
2.720
-
-
-
71
-
1981
£3
-
3.275
-
-
-
55
-
1975
5
14
2.410
1.260
3.200
3.570
3.910
4.555
695
980
48
57
87
80
108
134
1972
1984
£3
-
-
1.540
-
-
-
-
65
-
-
1955
-
9
18
2.150
2.090
2.970
3.210
3.500
4.355
390
715
65
42
97
67
126
130
1971
1982
8
23
2.040
1.990
3.010
3.020
3.285
4.200
445
620
48
53
100
80
135
120
1968
1985
7
2.640
2.850
3.750
400
65
77
98
1980
£3
9
1.560
2.000
2.565
4.770
1.200
55
97
78
125
1966
1984
4
15
1.730
2.090
2.280
2.850
2.920
4.720
570
840
52
44
61
68
108
116
1963
1984
6
20
3.020
2.470
3.400
3.745
4.375
5.390
520
640
60
46
87
86
120
160
1972
1983
£3
20
2.390
3.240
3.090
4.910
740
55
78
85
140
1972
1984
4
10
2.255
2.810
2.570
3.050
4.125
3.870
980
400
69
58
75
84
80
100
1973
1979
27
Teilmärkte
Tab. 6.6: Umwandlungen von Wohnungseigentum in den Stadtteilen
1)
1)
Stadtteil
Baujahrsgruppen
Altendorf
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Altenessen
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Bedingrade
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Bergerhausen
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Bochold
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Borbeck
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Bredeney
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Burgaltendorf
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Dellwig
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Freisenbruch
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Frillendorf
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Frintrop
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Frohnhausen
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Gerschede
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Haarzopf
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Heidhausen
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Anzahl
Min
in DM/m²
mittlerer
Kaufpreis
in DM/m²
Max
in DM/m²
Abweichung
(±) in DM/m²
Min
in m²
mittlere
Wohnfläche
in m²
Max
in m²
(fiktives)
Baujahr
Mittel
74
14
1.220
1.540
2.395
2.390
3.450
3.875
450
525
40
49
58
70
115
101
1964
1977
74
23
965
1.545
2.080
2.385
2.910
3.460
380
450
40
43
61
65
125
130
1962
1977
5
£3
1.840
-
2.650
3.290
3.045
-
520
-
65
-
69
63
112
-
1965
1983
99
14
1.035
2.320
2.415
2.915
5.115
4.105
550
550
40
60
64
71
120
145
1962
1976
46
9
1.295
1.140
2.300
2.800
5.050
3.180
585
715
42
50
68
90
117
117
1967
1980
26
£3
1.370
-
2.345
2.685
3.435
-
560
-
41
-
71
56
104
-
1960
1977
28
8
1.965
2.090
2.540
3.190
5.780
4.865
985
855
48
60
85
78
133
95
1960
1978
£3
10
2.500
3.570
3.340
4.120
515
40
90
73
114
1968
1981
17
9
1.960
2.075
2.715
2.700
3.625
3.335
415
430
47
60
65
79
97
122
1967
1979
28
47
1.965
1.980
2.135
2.235
2.770
3.515
190
290
52
51
65
76
80
98
1971
1977
6
£3
1.820
-
2.285
2.520
3.025
-
590
-
44
-
66
45
86
-
1959
1988
28
5
1.250
1.925
2.160
2.815
3.390
2.955
545
545
40
49
62
88
96
128
1964
1977
103
15
925
1.345
2.540
2.775
3.990
3.060
580
465
41
58
60
67
145
205
1962
1977
6
4
950
1.760
2.025
2.960
3.300
3.270
875
800
48
54
79
65
103
81
1969
1978
13
£3
1.830
-
3.395
3.320
3.770
-
565
-
50
-
65
72
106
-
1967
1975
£3
£3
-
3.050
3.665
-
-
-
100
77
-
1971
1980
28
Teilmärkte
Tab. 6.6: Umwandlungen von Wohnungseigentum in den Stadtteilen (Fortsetzung)
1)
1)
Stadtteil
Baujahrsgruppen
Heisingen
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Holsterhausen
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Horst
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Huttrop
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Karnap
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Katernberg
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Kettwig
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Kray
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Kupferdreh
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Leithe
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Nordviertel
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Ostviertel
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Rellinghausen
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Rüttenscheid
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Schonnebeck
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Schönebeck
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Anzahl
Min
in DM/m²
mittlerer
Kaufpreis
in DM/m²
Max
in DM/m²
Abweichung
(±) in DM/m²
Min
in m²
mittlere
Wohnfläche
in m²
Max
in m²
(fiktives)
Baujahr
Mittel
17
8
2.275
2.350
2.880
2.840
3.940
3.810
565
595
61
58
72
94
105
172
1969
1977
145
16
1.120
2.055
2.575
2.690
4.640
3.965
560
480
40
40
65
77
146
108
1962
1978
64
40
1.840
1.860
1.995
2.205
3.495
4.460
235
470
47
50
58
65
95
104
1972
1977
19
£3
1.290
-
2.525
2.620
3.910
-
655
-
43
-
65
68
110
-
1967
1976
10
£3
1.000
-
2.165
2.600
2.950
-
555
-
50
-
55
63
100
-
1960
1977
22
£3
1.065
-
2.465
2.105
2.950
-
410
-
55
-
69
65
132
-
1968
1982
44
40
1.815
2.250
2.535
2.645
5.120
3.435
545
210
50
55
74
76
150
125
1972
1978
38
4
1.200
2.350
2.555
2.465
3.175
3.375
520
555
43
63
64
74
108
77
1965
1979
12
18
1.665
2.265
2.050
2.395
3.250
3.785
420
460
55
62
62
63
127
110
1959
1977
32
12
1.860
1.890
2.090
3.050
3.280
3.250
240
505
47
50
72
77
100
80
1968
1988
11
4
1.020
2.020
1.710
2.060
2.680
2.345
575
175
47
49
60
62
72
65
1964
1976
14
£3
1.210
-
2.275
2.210
2.990
-
585
-
44
-
57
66
92
-
1963
1980
4
-
2.130
-
2.605
-
3.135
-
475
-
59
-
98
-
101
-
1964
-
152
12
1.250
1.615
2.705
2.715
4.410
4.060
580
780
41
45
71
74
181
98
1962
1977
26
29
1.860
1.060
2.040
3.095
3.030
4.515
260
530
55
63
72
81
92
94
1970
1985
44
15
1.145
2.260
2.465
2.595
3.010
3.455
355
445
45
72
72
73
130
124
1970
1980
29
Teilmärkte
Tab. 6.6: Umwandlungen von Wohnungseigentum in den Stadtteilen (Fortsetzung)
1)
1)
Stadtteil
Baujahrsgruppen
Stadtkern
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Stadtwald
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Steele
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Stoppenberg
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Südostviertel
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Südviertel
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Vogelheim
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Werden
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Westviertel
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Überruhr-Hinsel
1950 bis 1974
1975 bis 1997
1950 bis 1974
1975 bis 1997
Anzahl
Min
in DM/m²
mittlerer
Kaufpreis
in DM/m²
Max
in DM/m²
Abweichung
(±) in DM/m²
Min
in m²
mittlere
Wohnfläche
in m²
Max
in m²
(fiktives)
Baujahr
Mittel
£3
-
-
1.945
-
-
-
-
54
-
-
1960
-
24
£3
1.265
-
2.940
3.485
4.555
-
840
-
45
-
83
125
200
-
1960
1977
15
£3
1.090
-
2.130
3.090
3.220
-
660
-
46
-
66
68
117
-
1962
1984
6
6
1.905
2.525
2.330
2.875
2.560
3.175
320
250
45
72
60
74
84
101
1961
1986
28
5
1.280
2.510
2.400
2.560
3.540
2.820
480
145
40
55
72
61
114
90
1965
1978
52
£3
1.000
-
2.640
3.230
3.930
-
700
-
40
-
59
56
168
-
1964
1977
4
4
1.685
1.880
1.840
1945
2.185
2.685
285
445
63
75
82
82
92
82
1956
1979
12
5
2.385
3.260
3.200
4.140
5.500
4.195
990
445
67
46
95
71
138
77
1962
1991
£3
-
-
1.760
-
-
-
-
73
-
-
1966
-
23
29
1.000
2.225
2.500
2.665
3.585
4.235
535
435
46
58
72
73
105
93
1967
1977
16
6
1.855
1.900
2.010
2.415
2.645
2.465
225
275
60
62
62
79
89
81
1966
1977
30
Teilmärkte
7.
Teilmarkt
Gewerbegrundstücke
7.1 Unbebaute
Gewerbegrundstücke
7.1.1„Klassische“
Gewerbegrundstücke
Grundstücke für „Klassisches Gewerbe“
liegen in der Regel in Gewerbegebieten und werden im Branchenmix
genutzt. Die Verwaltungs- oder
Einzelhandelsnutzung besitzt gegenüber der Produktions- und Lagernutzung nur eine untergeordnete
Bedeutung. Hiervon zu unterscheiden
sind Grundstücke für „höherwertiges“
Gewerbe.
Seit Jahren gelangen in Essen nur
wenige „klassische“ Gewerbegrundstücke an den Markt. Über Flächenund Geldumsatz gibt Tab. 7.1 Auskunft.
Bodenrichtwerte werden hierfür ebenfalls nicht abgeleitet. Kap. 9.1.2 enthält Aussagen über in den letzten
Jahren erzielte Preisspannen.
Die Preisentwicklung - wie bei unbebauten Wohnbaugrundstücken aus der
Entwicklung der Bodenrichtwerte
abgeleitet - lag 2000 bei durchschnittlich 4% (vgl. hierzu auch Kap. 8 Bodenrichtwerte).
7.2
7.1.2„Höherwertige“
Gewerbegrundstücke
Wegen der vielfältigen Erscheinungsformen gewerblich genutzter Grundstücke sind detaillierte Aussagen zu
dieser Grundstückskategorie nicht
möglich. Tab. 7.1 zeigt die Umsatzund Geldentwicklung.
Kaufverträge über Grundstücke dieser
Kategorie werden derzeit aus
Kapazitätsgründen nicht näher untersucht. Ihre Zuordnung ist mit größeren
Abgrenzungsproblemen verbunden.
2000
Objektart
Bebaute
Gewerbegrundstücke
Kauffälle
Geld
[Anzahl] [Mio DM]
1999
Fläche
[ha]
Kauffälle
Geld
Fläche
[Anzahl] [Mio DM] [ha]
unbebaute Gewerbegrundstücke
(klassisches Gewerbe und
Industrieland)
22
14,3
7,3
24
46,8
17,9
Mietwohnhäuser (gewerblich
genutzter Anteil > 20 %) und rein
gewerblich genutzte Grundstücke
99
387,8
64,4
62
289,5
29,1
sonstige (einschl. nicht klassifiziert)
6
5,5
3,0
48
44,5
4,2
Tab. 7.1: Flächen- und Geldumsatz Gewerbegrundstücke
31
Bodenrichtwerte
8. Bodenrichtwerte
8.1 Definition
Hinweis:
Die Definition der den Bodenrichtwerten zugrunde liegenden
Geschossflächenzahl entspricht der
Baunutzungsverordnung vom
19.12.1986 und somit nicht dem
Stand nach der Novellierung. Dies
ist bei der Ermittlung der
bodenwertrelevanten Geschossflächenzahl zwingend zu
berücksichtigen. Zu bilden ist
hierfür der Quotient aus
„Gesamtgeschoss-fläche“ und
„Grundstücksfläche“. Die
Gesamtgeschossfläche ist die
Summe der Geschossflächen aller
zu Wohn- und Gewerbezwecken
genutzten Gebäudeteile in Vollund Nichtvollgeschossen, soweit sie
genehmigt oder
genehmigungsfähig sind.
Der Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert; er ist definiert als der aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ermittelte durchschnittliche Lagewert für
Grundstücke im unbebauten Zustand
eines Gebietes, für das im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen; er ist bezogen
auf ein fiktives Grundstück, dessen
Eigenschaften für dieses Gebiet typisch
sind (Bodenrichtwertgrundstück). In
bebauten Gebieten wird unterstellt,
dass das lagetypische Grundstück
unbebaut ist, während die Umgebung
tatsächlich eine Bebauung aufweisen
kann.
Für die Ableitung der Bodenrichtwerte
werden ausschließlich Kaufpreise über
unbebaute Grundstücke herangezogen; Verträge über bebaute Grundstücke sind u.a. wegen der von den
Vertragspartnern häufig nicht oder
willkürlich vorgenommenen Trennung
zwischen dem Wert des Grund und
Bodens sowie dem Wert der Bausubstanz ungeeignet. Die Abspaltung
eines Bodenwertanteils aus den
Kaufpreisen ist zur Ableitung von
Bodenrichtwerten nicht zulässig.
Bodenrichtwerte aller Kategorien
werden von der Geschäftsstelle kontinuierlich anhand der Marktlage überprüft.
Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf
Grundstücke im unbebauten Zustand.
Abweichungen des einzelnen Grundstücks in den wertbestimmenden
Eigenschaften - wie Erschließungszustand, spezielle Lage, Art und Maß
der baulichen Nutzung bzw. Nutzbarkeit - Flächengröße, Bodenbeschaffenheit und Grundstücksgestaltung
(insbesondere Grundstückstiefe) bewirken Abweichungen seines
Verkehrswertes vom Bodenrichtwert.
Für einen Vergleich der Bodenrichtwerte mit denen der Umlandgemeinden Essens kann es erforderlich sein,
mit Hilfe der Grundstücksgröße
zusätzlich die Gesamtwerte der Grundstücke zu ermitteln.
Bodenrichtwerte gelten nur für solche
Grundstücke, die am Markt tatsächlich
gehandelt werden können. Für Grundstücke für den Gemeinbedarf, für
Versorgungs-, Verkehrs- und öffentliche Grünflächen können sie nur unter
Berücksichtigung der nach Entschädigungsgrundsätzen maßgeblichen
Grundstücksqualität bzw. des Entwicklungszustandes herangezogen
werden.
Bodenrichtwerte können nur dann
miteinander verglichen bzw. sachgerecht im Rahmen von Wertermittlungen angewandt werden, wenn sie
auf die gleiche Nutzung bezogen und
mit Hilfe von Umrechnungskoeffizienten - Wertzahlen für unterschiedliche Baunutzbarkeit (vgl. Kap. 9. 5) ggf. auf die gleiche Geschossflächenzahl (GFZ) umgerechnet worden sind.
8.2 Ableitung und
Entwicklung der
allgemeinen
Bodenrichtwerte
Der Gutachterausschuss ermittelt und
beschließt die Bodenrichtwerte alljährlich zum Stichtag 31.12. Die Werte
sind in einer Bodenrichtwertkarte
dargestellt.
Einzelheiten zu Auskünften und
Gebühren siehe Kapitel 10.4.
Jedermann kann Einsicht in die
Bodenrichtwertkarte nehmen. Darüber
hinaus erteilt die Geschäftsstelle
Auskünfte aus der Bodenrichtwertkarte. Derzeit werden gemäß Tarifstelle 13 der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung folgende
Gebühren erhoben:
mündliche Auskünfte
bis zu einer halben Stunde
kostenfrei
beim Überschreiten einer
halben Stunde je weitere
angefangene halbe Stunde
20 DM
schriftliche Auskünfte
je Antrag einschließlich
zwei mitgeteilter Werte
oder sonstiger Daten
30 DM
je weiteren mitgeteilten
Wert oder weiteres
sonstiges Datum
10 DM
Ab dem 01.07.2001 gelten die Tarife
der überarbeiteten Verwaltungsgebührenordnung .
Um eine sachgemäße Differenzierung
der Bodenpreisentwicklung für die
Bereiche des Stadtgebietes vornehmen
zu können, wurden für Wohnbaugrundstücke Indexbereiche gebildet, in
denen aufgrund umfangreicher, langjähriger Untersuchungen eine jeweils
vergleichbare Preisentwicklung festgestellt werden konnte. Für Grundstücke
des individuellen Wohnungsbaus
bestehen 8 Indexbereiche (A-H), für
Grundstücke des Geschosswohnungsbaus 4 Indexbereiche (Nord, Ost, Süd
und West). Anlage 2 stellt die Indexbereiche dar.
32
Bodenrichtwerte
Bodenrichtwerte für Grundstücke
mit 1- oder 2-geschossiger Bauweise (individuelle Bauweise) - im
wesentlichen für Eigentumsmaßnahmen
Nach Auswertung aller geeigneten
Kaufpreise dieser Grundstückskategorie für das Berichtsjahr 2000
hat der Gutachterausschuss in
Verfolgung der Preisentwicklung
beschlossen, die Bodenrichtwerte
2000/2001 für Wohnbaugrundstücke
für 1- oder 2-geschossige Bauweise
(im wesentlichen für Eigentumsmaßnahmen) differenziert nach Indexbereichen (vgl. Anl.2) anzupassen:
Indexbereche A, B, C um
+6%
Indexbereiche D, E, F, G, H um
+3%
Der mit 1070 DM/m² (GFZ 0,6) relativ
höchste Bodenrichtwert im Essener
Stadtgebiet liegt im Wohngebiet
Essen-Bredeney, am nordwestlichen
Rand des Krupp-Waldes. Der zu
890 DM/m² (GFZ 0,35) ermittelte
Bodenrichtwert im Wohngebiet in
Essen-Bredeney westlich der Meisenburgschule ist jedoch absolut gesehen
der höchste Bodenrichtwert, da sich
hier nach Umrechnung auf die GFZ
von 0,6 ein Wert von rund
1.120 DM/m² ergäbe.
Bodenrichtwerte für
Wohnbaugrundstücke mit 3- oder
mehrgeschossiger Bauweise
(Geschosswohnungsbau) - im
wesentlichen für Eigentumsmaßnahmen
Die Bodenrichtwerte blieben im
Vorjahr unverändert und wurden nunmehr in Verfolg der Preisentwicklung
um +6% angehoben.
Der relativ höchste Bodenrichtwert
dieser Grundstückskategorie liegt im
Wohngebiet in Essen-Margarethenhöhe, südwestlich der Gruga und
beträgt 840 DM/m² bei einer GFZ von
1,0. Im Wohngebiet in EssenHeisingen, Bereich Bahnhofstraße /
Stemmering befindet sich - umgerechnet auf die GFZ 1,0 - mit 910 DM/m²
der absolut höchste Bodenrichtwert
für 3- oder mehrgeschossig bebaubare
Wohnbaugrundstücke im Essener
Stadtgebiet.
Bodenrichtwerte für „klassische“
Gewerbegrundstücke
Für unbebaute „klassische“ Gewerbegrundstücke wurden die Bodenrichtwerte um durchschnittlich 4 % erhöht.
Sie beziehen sich in der Regel auf
Grundstücke in „klassischen“, d.h. im
Branchenmix genutzten Gewerbegebieten, in denen die Verwaltungsoder Einzelhandelsnutzung gegenüber
der Produktion nur untergeordnete
Bedeutung besitzt. Grundstücke für
Büro- und Geschäftsstandorte (tertiärer Wirtschaftssektor) werden i.d.R. auf
einem deutlich höheren Preisniveau
gehandelt, so dass hierfür diese
Bodenrichtwerte nicht angehalten
werden können (vgl. Kap. 9.1.2).
schnittlichen Preisentwicklung auf
dem Baulandmarkt in Essen im
Vergleich mit der Entwicklung der
Kosten für die Lebenshaltung in
Nordrhein-Westfalen ist in Abb. 8.1
dargestellt.
Als für die Wertermittlung erforderliche Daten hat der Gutachterausschuss
am 28.02.2001 die Bodenpreisindexreihen beschlossen. Die Indizes beziehen sich jeweils auf den Stichtag der
Bodenrichtwertermittlung (31.12.) und
die Basis 1990 = 100. Als längerfristige
Übersicht sind sie in Abb. 8.1 noch auf
der früheren Basis 1976 = 100 dargestellt.
8.4
Übersicht über die
Bodenrichtwerte
2000/2001 in Essen
(gemäß § 13 GAVO
NW)
Die Werte für gebietstypische Werte
(in DM/m²) für Wohnbauflächen und
typische Baulandpreise beziehen sich
auf Grundstücke in unbebautem
Zustand, beitragsfrei nach BauGB und
Kommunalabgabengesetz (KAG).
Definition der GFZ siehe Kap. 8.1 bzw.
Legende zur Bodenrichtwertkarte.
Der mit 275 DM/m² höchste Bodenrichtwert für „klassische“ Gewerbegrundstücke in Essen befindet sich im
Gewerbegebiet in Essen-Holsterhausen
im Bereich Münchener Straße /Gewerbehofstraße.
8.3 Langfristige
Preisentwicklung,
Bodenpreisindexreihen
Eine langfristige Übersicht der durch-
33
Bodenrichtwerte
Tab. 8.1: Typische Baulandpreise für baureife Grundstücke
Übersicht über die Bodenrichtwerte gemäß § 13 der Gutachterausschussverordnung
Auf der Grundlage der gemäß § 196 Abs. 1 BauGB ermittelten Bodenrichtwerte hat der Gutachterausschuss in der
Sitzung vom 28.02.2001 folgende typische Werte als Übersicht über die Bodenrichtwerte erstellt und beschlossen.
gute Lage [DM/m²]
mittlere Lage [DM/m²]
mäßige Lage [DM/m²]
freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser
Grundstücksfläche: 350-800 m²
erschließungsbeitragsfrei
680
530
330
Doppelhaushälften und Reihenendhäuser
775
510
390
Reihenmittelhäuser
940
630
475
680
610
440
k.A.
k.A.
k.A.
680
610
440
210
165
145
Baureife Grundstücke für
individuellen Wohnungsbau
Baureife Grundstücke für
Geschosswohnungsbau
Mietwohnungen oder Mischnutzungen
mit einem gewerblichen Anteil bis 20%
des Rohertrages
GFZ ca. 1,2
Geschosse: III - V
Mietwohnungen oder Mischnutzungen
mit einem gewerblichen Anteil von über
20% bis 80% des Rohertrages
GFZ ca. 1,2
Geschosse: III - V
Eigentumswohnungen
GFZ ca. 1,2
Geschosse: III - V
Baureife Grundstücke
für Gewerbenutzung
Klassisches Gewerbe (ohne tertiäre Nutzung)
gewerbliche Nutzung über 80 % des
Rohertrages
34
Bodenrichtwerte
Indexentwicklung 1976 - 2000
Index 1976 = 100
450
350
baureife Grundstücke für 1- oder 2-geschossige Bauweise
250
Lebenshaltung in NW
baureife Grundstücke für 3- oder mehrgesch. Bauweise
150
baureife Gewerbegrundstücke
50
76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 200 0
Jahr
Abb. 8.1:
Indexentwicklung
8.5 Anwendung von
Bodenrichtwerten in der
Wertermittlung
Im konkreten Wertermittlungsfall
können zur Ermittlung des Bodenwertes neben oder anstelle von geeigneten Vergleichskaufpreisen geeignete
allgemeine oder ggf. besondere
Bodenrichtwerte herangezogen werden (§ 13 Abs. 2 WertV). Die sachgerechte Verwendung von Bodenrichtwerten ermöglicht in aller Regel eine
rasche und zutreffende Wertermittlung insbesondere in den Fällen, in
denen keine bzw. nicht ausreichende
Vergleichskaufpreise vorliegen. Nach
neuerer Rechtsprechung dürfen jedoch
geeignete Vergleichskaufpreise bei der
Wertermittlung nicht unberücksichtigt
bleiben.
sprechende Abweichungen seines
Bodenwertes vom Bodenrichtwert.
Insbesondere sind bei der Wertermittlung im Einzelfall zu berücksichtigen:
Grundstücksqualität
spezielle Lage
Art der baulichen Nutzung
Maß der baulichen Nutzung
Erschließungszustand
Grundstücksgestalt
und -zuschnitt
In der Legende zur Bodenrichtwertkarte sind keine Hinweise mehr auf die
Grundstückstiefe enthalten. Die
Grundstückstiefe ist seit Jahren nicht
mehr auswertungsrelevant, da die
Bodenrichtwerte neben anderen
Parametern in erster Linie auf die
Geschossflächenzahl als Maß der baulichen Nutzung abgestellt werden.
Daraus darf jedoch nicht geschlossen
werden, die Grundstückstiefe habe
keine wertmäßige Auswirkung mehr.
Vielmehr sind die in der Fachliteratur
dargestellten Verfahren zur Bewertung
von Frei- und Hinterlandflächen entsprechend anzuwenden.
Rechte, Lasten und
Beschränkungen
Immissionen
Baugrundverhältnisse
Abweichungen des zu bewertenden
Grundstücks von den wertbestimmenden Eigenschaften des Bodenrichtwertgrundstücks bewirken ent-
35
Produkte
10. Produkte
Dieser Bericht über den Grundstücksmarkt enthält eine Vielzahl von
Informationen für Wertermittlungssachverständige und für interessierte
Laien.
Weitergehende Informationen sind
" Gutachten
" Bodenrichtwertauskünfte
" Auskunft aus der Kaufpreissammlung.
10.1 Gutachten
Der Gutachterausschuss erstattet
gebührenpflichtige Gutachten, soweit
Antragsberechtigte gem. § 193 BauGB
(Eigentümer, gleichstehende Berechtigte, Gerichte oder Behörden) dies beantragen. Einen Überblick über die derzeit
anfallenden Gebühren gibt Tab. 10.1.
Ein Gutachten über eine Eigentumswohnung mit einem Verkehrswert
von 270.000 DM kostet derzeit zum
Beispiel rd. 1.850 DM, die Begutachtung eines Mehrfamilienhauses mit
einem Verkehrswert von 700.000 DM rd.
2.850 DM (jeweils incl. Umsatzsteuer).
Werden im Rahmen des Gutachtens die
Werte von Rechten oder Belastungen
(z.B. Erbbaurecht, Nießbrauch,
Wohnungsrecht) ermittelt, werden auf
die Gebühren Zuschläge erhoben.
Maßgeblich ist stets der Verkehrswert
zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung.
Ein Vordruck für den Antrag ist diesem
Marktbericht als Anlage 6 beigefügt.
Dieser Antrag enthält auch einen
Auszug aus der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NW vom
13.12.1994. Für nach dem 30.06.2001
gestellte Anträge gilt eine neue
Gebührenordnung.
10.2 Auskünfte über
Bodenrichtwerte und
für die Wertermittlung
erforderliche Daten
Kap. 8.2 dargestellt. Für die Wertermittlung erforderliche Daten werden
grundsätzlich nur schriftlich abgegeben.
Bodenrichtwerte
" digital (CD-ROM)
250 DM
- CD-Rom mit mehrfarbiger digitaler
Bodenrichtwertkarte und digitalem
Stadtplan
- Straßensuchfunktion
- stufenloses Zoomen
- wertrelevante Parameter wie Art und
Maß der baulichen Nutzung in der
Info-Box zu jedem Punkt
- offizieller Name und Beschreibung
des Bodenrichtwert-Punkts übertragbar in ein Gutachten
- Druck eines Kartenausschnitts im
Maßstab 1 : 20.000
- Legende zur Bodenrichtwertkarte
- Hilfe zur Umrechnung bei abweichender Geschossflächenzahl
- Bodenpreisindizes für zurückliegende
Wertermittlungsstichtage
10.3 Auskunft aus der
Kaufpreissammlung
Aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses werden in erster
Linie die für die Wertermittlung erforderlichen Daten sowie Bodenrichtwerte abgeleitet. Unter den nachstehend angegebenen Voraussetzungen
können Dritte Auskünfte aus der
Kaufpreissammlung erhalten. Hierzu
muss
"
"
"
Ein berechtigtes Interesse schriftlich dargelegt werden
Sichergestellt sein, dass die
Auskunft keine Angaben enthält,
die sich auf natürliche Personen
beziehen lassen (Anonymisierung)
Die sachgerechte Verwendung der
übermittelten Daten gewährleistet
erscheinen.
Ein berechtigtes Interesse ist regelmäßig anzunehmen, wenn die Auskunft
von Behörden zur Erfüllung ihrer
Aufgaben oder von öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen
für Grundstückswertermittlung zur
Begründung ihrer Gutachten beauftragt wird.
"
"
"
"
Ein Vordruck für den Antrag ist diesem
Marktbericht als Anlage 7 beigefügt.
10.4 Produkte und Gebühren
Die Gebühren für die Produkte und
Dienstleistungen des Gutachterausschusses werden nach der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung
(AVwGebO, GV NW 1990 S. 308 in der
Fas-sung der Bekanntmachung vom
13.12.1994) erhoben. Ab
dem01.07.2001 gelten die Tarife der
neuen Verwaltungsgebührenordnung
"
Update
auf die Vorjahresversion
180 DM
analog
(Ausgabe in schwarzweiß)
- gesamte Karte
- Teilblatt
150 DM
26 DM
Sanierungsgebiete
(Besondere Bodenrichtwerte)
je Blatt
26 DM
Mündliche Auskunft
- bis zu einer
halben Stunde
kostenfrei
- beim Überschreiten
einer halben Stunde
je weitere angefangene
halbe Stunde
20 DM
Schriftliche Auskunft
- je Antrag einschließlich
zweier mitgeteilter
Werte
- jeder weitere
mitgeteilte Wert
30 DM
10 DM
Diese Informationsmöglichkeit ist in
41
Produkte
Rahmenwerte
je Antrag einschließlich
zweier mitgeteilter Werte
je weiteren
mitgeteilten Wert
Komplette Karte
Innenstadt
Komplette Karte
Huyssenallee/Rüttenscheid
Komplette Karte
Hachestr./Am Hauptbf.
Sonstige Auskünfte
30 DM
10 DM
140 DM
110 DM
110 DM
Aus der Kaufpreissammlung
- je Wertermittlungsfall
bis einschließlich
fünf mitgeteilter Vergleichsfälle
a) über unbebaute
Grundstücke
150 DM
b) über bebaute
Grundstücke
200 DM
Bodenrichtwertkarte und
Grundstücksmarktbericht
können im Abonnement bezogen
werden. Nähere Informationen bei der
Geschäftsstelle.
Bei Versand wird eine Versandkostenpauschale von 5 DM erhoben.
jeder weitere mitgeteilte
Vergleichswert
10 DM
Über für die Wertermittlung
erforderliche Daten
Neue Tarife
ab dem
01.07.2001
- je Antrag einschließlich
zweier mitgeteilter Werte 30 DM
- jeder weitere
mitgeteilte Wert
10 DM
Gutachten
Erstattung von Gutachten durch den Gutachterausschuss
über unbebaute Grundstücke, Rechte an unbebauten Grundstücken sowie über die Höhe
anderer Vermögensvor- und -nachteile
a)
bis
150.000 DM
3,5 v.T. des Wertes
zuzüglich 450 DM
b)
über
bis
150.000 DM
500.000 DM
3,0 v.T. des Wertes
zuzüglich 525 DM
über
bis
500.000 DM
1.000.000 DM
1,5 v.T. des Wertes
zuzüglich 1.275 DM
über
1.000.000 DM
0,75 v.T. des Wertes
zuzüglich 2.025 DM
c)
d)
über bebaute Grundstücke, Rechte an bebauten Grundstücken sowie über die Höhe
a)
bis
b)
c)
250.000 DM
4,0 v.T. des Wertes
zuzüglich 550 DM
über
bis
250.000 DM
1.500.000 DM
2,0 v.T. des Wertes
zuzüglich 1.050 DM
über
1.500.000 DM
1,0 v.T. des Wertes
zuzüglich 2.550 DM
über Mietwerte oder Pachtwerte bei einem Monatsmiet-(pacht-)wert
a)
bis
5.000 DM
30 v.H. des Monatsmiet-(pacht-)wertes
mindestens 450 DM
b)
über
5.000 DM
15 v.H. des Monatsmiet-(pacht-)wertes
zuzüglich 750 DM
Tab. 10.1 Gebührensätze
Noch Fragen? Bitte zögern Sie nicht, die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses anzurufen - wir helfen Ihnen gern!
42
Prognose, Entwicklung
11. Prognose für das
1. Halbjahr 2001
Mit dem Ziel einer weitergehenden
Marktaufklärung wurde wiederum eine
Prognose getroffen, wie sich der
Grundstücksmarkt in Essen im
1. Halbjahr 2001 entwickeln könnte.
Im Vergleich dazu sind die zu einer
Gesamtaussage zusammengefassten
Objektart
Einschätzungen ausgewählter Gutachterausschüsse im Ruhrgebiet einschließlich der Landeshauptstadt
Düsseldorf sowie in weiteren nordrhein-westfälischen Großstädten
(Aachen, Bochum, Bonn, Dortmund,
Duisburg, Düsseldorf, Essen, Gelsenkirchen, Köln, Leverkusen, Münster,
Neuss, Siegen und Wuppertal) dargestellt. Diese Angaben beruhen auf
Umsatz
Essen
entsprechenden Erhebungen und
Veröffentlichungen des Arbeitskreises
Wertermittlung im Deutschen
Städtetag.
Ruhrgebiet
Preise
Umsatz
Preise
K.A.
K.A
ì
è
ì
K.A
K.A
K.A
ì
ì
ì
Nordrhein-Westfalen
Umsatz
Preise
è
è
è
è
è
è
è
è
è
î
è
è
è
è
è
è
è
è
è
unbebaute Grundstücke
individuelle Bauweise
Geschosswohnungsbau
1- und 2- geschossig
3- oder mehrgeschossig
Wohnungseigentum
Legende:
Umsatzentwicklung î eher Rückgang
Preisentwicklung êê << - 10 %
ì
um + 5 %
eher Stagnation
ê um - 10 %
è um ± 0 %
é um + 10 %
eher Zunahme
î um - 5 %
éé >> + 10 %
K.A. keine Angabe
è
ì
Tab. 11.1: Umsatz- und Preisentwicklung Essen, Ruhrgebiet, Nordrhein-Westfalen
(Prognose 1. Halbjahr 2001)
12. Marktentwicklung in
Großstädten des
Bundesgebietes Typische Baulandpreise
Der Arbeitskreis Wertermittlung in der
Fachkommission „Kommunales
Vermessungs- und Liegenschaftswesen“ des Deutschen Städtetages
führt jährlich Marktbeobachtungen in
deutschen Großstädten durch.
Eine ausführliche Darstellung der
Untersuchungsergebnisse für 1999
findet sich in Schaar, H. W.: der städtetag 8/2000, S. 39.\Abb. 12.1 zeigt
typische Gesamtkaufpreise für
Baugrund-stücke der individuellen
Bauweise (Reihenendhäuser /Doppel-
haushälften, Grundstücksfläche 250 bis
350 m²). Die Städte sind mit den jeweiligen Kfz-Kennzeichen dargestellt. Für
bebaute Immobilien wurden Preise
bezogen auf den m² Wohnfläche ermittelt und in den Abb. 12.2 bis 12.4 dargestellt. Hierbei gelten folgende
Definitionen:
Neubauten:
Typische Doppelhaushälften oder
Reihenendhäuser im Volleigentum,
Wohnfläche zwischen 90 und 140 m²,
Erstbezug bzw. Bauvorhaben ohne
Berücksichtigung von Eigenleistungen
Typisches Wohnungseigentum,
Wohnfläche von 60 bis 100 m²,
Erstbezug bzw. Bauvorhaben ohne
Berücksichtigung von Eigenleistungen
"
"
Gebrauchte Immobilien:
Doppelhaushälften und Reihenendhäuser, Baujahre 1950 bis 1974,
Wohnfläche zwischen 90 und 140 m²
"
" Weiterverkäufe
von Wohnungseigentum, Baujahr 1950 bis 1974,
"
Wohnfläche 60 bis 100m², keine
Differenzierung nach der Art der
Entstehung des Wohnungseigentums
Umwandlung von Mietwohnungen in
Wohnungseigentum (Erstverkauf
nach Umwandlung), Baujahre 1950
bis 1974, Wohnfläche zwischen 60
und 100 m²
Abbildungen 7, 8, 9, 10 aus DSTVeröffentlichung
43
Entwicklung
Typische Baulandpreise 2000 (in Tsd. DM)
individuelle Bauweise - Gesamtkaufpreise -
D
E
GE
GÖ
HA
H
KS
KI
K
LEV
DU
MS
DO
NE
HB
BS
OS
PB
BN
SI
BO
Ost
WO
W
400
300
200
C
WI
DD
TR
EF
S
FF
PF
L
N
P
HRO
M
MZ
KN
KO
KA
SN
HWI
DA
F
KL
Region
Nord
Abb. 12.1:
Süd
Ost
Typische Gesamtkaufpreise für Baugrundstücke der
individuellen Bauweise (Reihenhäuser/Doppelhaushälften,
Grundstücksfläche 250 bis 350 m²)
Preise für neue DHH 2000
DM/m² Wohnfläche
DU
D
E
GE
GÖ
HA
H
KS
KI
LEV
DO
MS
HB
NE
BS
BN
BO
B(W)
OL
OS
PB
WO
Ost
3000
4000
5000
6000
WI
PF
SI
W
B(O)
BRB
N
C
DE
DD
M
MZ
KN
EF
KO
KA
KL
F
DA
HWI
SN
P
MD
L
FF
HAL
Region
Nord
Abb. 12.2:
Süd
Ost
Typische Gesamtkaufpreise für Neubauten der
individuellen Bauweise (Reihenhäuser/Doppelhaushälften,
Grundstücksfläche 250 bis 350 m²)
44
Entwicklung
Preise für gebrauchte DHH 2000
DM/m² Wohnfläche
GÖ
GE
E
HA
H
KS
KI
LEV
D
MS
DO
OL
HB
OS
PB
BS
BN
SI
BO
Ost
W
5000
4000
3000
B(W)
B(O)
AC
BRB
WO
EF
WI
MD
S
P
PF
HWI
N
M
KN
KO
KL
KA
DA
F
Region
Nord
Abb. 12.3:
Süd
Ost
Typische Gesamtkaufpreise für gebrauchte Immobilien
der individuellen Bauweise (Reihenhäuser/Doppelhaushälften,
Grundstücksfläche 250 bis 350 m², Baujahre 1950 bis 1974,
Wohnfläche zwischen 90 und 140m²)
Preise für WE - Weiterverkäufe 2000
DM/m² Wohnfläche
DU
EMD
D
E GE
GÖ
HA
H
KS
KI
K
DO
Ost
HB
BS
BN
BO
AC
WO
WI
TR
S
PF
N
2000
LEV
MS
3000
NE
OL
OS
PB
SI
W
4000
BRB
C
DD
EF
FF
HAL
M
KN
L
KO
KA
KL
F
DA
A
HWI
SN
HRO
P
MD
Region
Nord
Abb. 12.4:
Süd
Ost
Typische Gesamtkaufpreise für gebrauchte Immobilien
Weiterverkäufe von Wohnungseigentum
Baujahre 1950 bis 1974, Wohnfläche zwischen 90 und 140m²
45
Anlage 6
Mitglieder des Gutachterausschusses (2001)
Vorsitzender
Dipl.-Ing. Schaar
stellvertretende Vorsitzende
Dr. jur. Goldmann **
Dipl.-Ing. Kehlen **
Dipl.-Ing. Krautwald **
Dipl.-Ing. Mohaupt
Prof. Dipl.-Ing. Müller-Velten **
Dipl.-Ing. Pohlmann **
Dipl.-Ing. Wewer **
ehrenamtliche Gutachter
Dipl.-Ing. Berchem *
Dipl.-Ing. Butgereit
Dipl.-Ing. Cors *
Dipl.-Ing. Frahm *
Dipl.-Ing. Garbrecht
Herr Großmann
Dipl.-Ing. Hahne *
Dr. jur. Klein
Dipl.-Ing. Krasberg *
Prof. Dr.-Ing. Kulpe
Dipl.-Ing. Lincke
Dipl.-Ing. Lülsdorf
Dipl.-Ing. Möller *
Wohnungswirt Nautsch
Dipl.-Ing. Nüse
Dipl.-Immobilienwirt Osterhoff
Dipl.-Ing. Riebeling
Dipl.-Ing. Schlarb*
Dipl.-Kfm. Schrahe
Dipl.-Ing. Schulz
Dipl.-Ing. Stroisch
Dipl.-Ing. Tiedemann
ehrenamtliche Gutachter der Essener Finanzämter
Herr Gonschorek
Herr Harder
Herr Sandberg
Leiter der Geschäftsstelle
Dipl.-Ing. Mohaupt
* zugleich öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger (IHK)
** zugleich ehrenamtlicher Gutachter
Anlage 7
An den
Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Essen
Lindenallee 10, 45127 Essen; Tel.: 0201/88-62605; FAX: 0201/88-62601
Name des Antragstellers:
_____________________________
Straße:
_____________________________
PLZ, Ort:
_____________________________
Telefon/FAX:
_____________________________
Antrag auf Wertermittlung
Ich beantrage in meiner Eigenschaft als _______________________________________________
(Eigentümer, Miteigentümer, Erbe, Inhaber e. Rechtes, Bevollmächtigter)
gemäß § 193 BauGB ein Gutachten über das/die
p unbebaute(n) Grundstück(e)
p Wohnungs-/Teileigentum
p bebaute(n) Grundstück(e)
p den Mietwert der Wohnung
Das Gutachten wird zu folgendem Zweck benötigt:
p
Verkauf
p
Erbregelung
p
Zugewinnermittlung
p
Sonstiger Zweck (bitte angeben): ________________________________________________
p
p
Verkehrswert zum Zeitpunkt der Gutachtenerstellung
Verkehrswert zum Stichtag _______________________
Beschreibung des Objektes
Straße und
Hausnummer
Gemarkung
Flur
Flurstück
Größe
m²
Flur
Flurstück
Größe
m²
Flur
Flurstück
Größe
m²
Grundbuch
Blatt
Lasten und Rechte außerhalb des Grundbuchs (z.B. privatrechtliche Vereinbarungen)
_________________________________________________________________
p
keine bekannt
Name und Anschrift der übrigen Eigentümer:
_________________________________________________________________
_________________________________________________________________
Das Gutachten wird in ______________-facher Ausfertigung benötigt.
Für die Erstellung des Gutachtens werden Gebühren und Auslagen gemäß Tarifstelle 13 der Allgemeinen
Verwaltungsgebührenordnung (Auszug siehe unten) fällig. Im Falle einer Rücknahme des Antrages
entstehen Gebühren gemäß § 8 der Gebührenordnung NW, sofern mit der sachlichen Bearbeitung schon
begonnen wurde. Auf alle Gebühren wird Umsatzsteuer erhoben.
Gem. § 193 BauGB ist dem Eigentümer eine Abschrift des Gutachtens zu übersenden. Die hierfür
entstehenden Auslagen (Kopier- und Versandkosten) trägt der Antragsteller.
Ich ermächtige - soweit Eigentümer - den Gutachterausschuss und seine Geschäftsstelle, Einsicht in alle zur
Erstellung des Gutachtens erforderlichen Akten und sonstigen Unterlagen zu nehmen.
Als Antragsteller verpflichte ich mich als alleiniger Kostenschuldner zur Zahlung der
Gebühr gemäß Allgemeiner Verwaltungsgebührenordnung in der zum Zeitpunkt der
Gutachtenerstellung geltenden Fassung zuzüglich der dann geltenden
Umsatzsteuer. Mehrere Kostenschuldner sind Gesamtschuldner.
________________
Ort, Datum
__________________
Unterschrift
Bitte fügen Sie dem Antrag folgende Anlagen bei:
p
p
p
p
p
p
p
aktueller Grundbuchauszug (Durchschriften von Eintragungsmitteilungen reichen nicht aus)
Verträge (z.B. Erbbauvertrag, Wohnungsrecht, Nießbrauch)
Teilungserklärung bei Wohnungs- und Teileigentum
Angaben über Einnahmen und Ausgaben (z.B. Mieten, Bewirtschaftungskosten)
Grundsteuerbescheid bei Mietobjekten
Mietverträge
ggf. Bevollmächtigung des Eigentümers
Auszug aus der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung NW vom 13.12.1994
Für nach dem 01.07.2001 gestellte Anträge gelten neue Tarife
13.1.1
13.1.1.1
13.1.1.2
13.1.1.3
Erstattung von Gutachten durch den Gutachterausschuss
über unbebaute Grundstücke, Rechte an unbebauten Grundstücken sowie über die
Höhe anderer Vermögensvor- und -nachteile
a) bis
150.000 DM
3,5 v.T. des Wertes
zuzüglich 450 DM
b) über
150.000 DM
3,0 v.T. des Wertes
zuzüglich 525 DM
bis
500.000 DM
c) über
500.000 DM
1,5 v.T. des Wertes
zuzüglich 1.275 DM
bis
1.000.000 DM
d) über
1.000.000 DM
0,75 v.T. des Wertes
zuzüglich 2.025 DM
über bebaute Grundstücke, Rechte an bebauten Grundstücken sowie über die Höhe
a) bis
250.000 DM
4,0 v.T. des Wertes
zuzüglich 550 DM
b) über
250.000 DM
2,0 v.T. des Wertes
zuzüglich 1.050 DM
bis
1.500.000 DM
c) über
1.500.000 DM
1,0 v.T. des Wertes
zuzüglich 2.550 DM
über Mietwerte oder Pachtwerte bei einem Monatsmiet-(pacht-)wert
a) bis
5.000 DM
30 v.H. des
Monatsmiet-(pacht-)wertes
mindestens 450 DM
b)
über
5.000 DM
15 v.H. des
Monatsmiet-(pacht-)wertes
Maßgebend ist jeweils der Wert zum Zeitpunkt der Amtshandlung!
Alle Gebühren zuzüglich Umsatzsteuer.
zuzüglich 750 DM
Anlage 8
Gutachterausschuss für Grundstückswerte
in der Stadt Essen
Lindenallee 10
45127 Essen
Antrag auf Auskunft aus der Kaufpreissammlung
In meiner Eigenschaft als
________________________________________________________________
(Gericht, Behörde, öff. best. u. vereidigter Sachverständiger, Sonstiger *)
*) bitte erläutern
bin ich mit dem Grundstück
Lagebezeichnung (Straße, Hausnummer)
Gemarkung
__________________
___________________________________________________
Flur
________
Flurstück(e)
__________________________
aus folgenden Gründen befaßt:
_________________________________________________________________________________________
Ich stelle hiermit gem. § 10 der Gutachterausschussverordnung NW vom 7. März 1990 (vgl. Rückseite) den
Antrag auf Auskunft aus der Kaufpreissammlung.
Die Vergleichsobjekte sollen folgende Merkmale aufweisen:
¨ unbebaute Grundstücke; Nutzungsart
____________________________
Anzahl:_______
¨ bebaute Grundstücke; Nutzungsart
____________________________
Anzahl:_______
¨ Wohnungs- bzw. Teileigentum
____________________________
Anzahl:_______
Lagebeschreibung (Straße oder Stadtteil):
___________________________________________________
Grundstücksgröße von
_______ m²
Beitragsrechtlicher Zustand:
_____________________________________________________________
Baujahr oder Baujahrsspanne:
____________________________________
Wohnfläche von
_______ m²
Zeitspanne der Vertragsabschlüsse:
Weitere Merkmale:
bis
bis
_______m²
Geschosszahl: ___________
_______m²
___________________________________________________
_______________________________________________________________________
_______________________________________________________________________
Ich verpflichte mich,
1. alle erhaltenen Angaben streng vertraulich zu behandeln und sie nur zu dem oben angegebenen Zweck zu
verwenden
2. die Bestimmungen der Datenschutzgesetze einzuhalten
3. die für die Auskunft anfallenden Gebühren gem. Allgemeiner Verwaltungsgebührenordnung NW
(S. Rückseite) zu übernehmen.
Mir ist bekannt, dass mit der Auskunft aus der Kaufpreissammlung keine Aussage über die Verwendbarkeit der
Daten im Einzelfall verbunden ist.
____________________________
Ort, Datum
__________________________________________
Unterschrift und ggf. Stempel
Auszug aus der Verordnung über die Gutachterausschüsse für Grundstückswerte (Gutachterausschussverordnung
NW - GAVO NW) vom 7. März 1990 (GV NW S. 158)
§ 10
Auskünfte aus der Kaufpreissammlung
Auskünfte aus der Kaufpreissammlung sind zu
erteilen, wenn ein berechtigtes Interesse in
schriftlicher Form dargelegt wird, sichergestellt ist,
dass diese keine Angaben enthalten, die sich auf
natürliche Personen beziehen lassen und die
sachgerechte Verwendung der Daten gewährleistet
erscheint. Ein berechtigtes Interesse ist regelmäßig
anzunehmen, wenn die Auskunft beantragt wird
1. von Behörden zur Erfüllung ihrer Aufgaben
2. von öffentlich bestellten und vereidigten
Sachverständigen für Grundstückswertermittlung
zur Begründung ihrer Gutachten.
Auszug aus der Allgemeinen Verwaltungsgebührenordnung für das Land Nordrhein-Westfalen vom 13.12.1994
Tarifstelle
13.3
Auskünfte aus der Kaufpreissammlung (§ 195 BauGB; § 10 GAVO NW)
13.3.1 Erteilung von Auskünften je Wertermittlungsfall bis einschließlich fünf mitgeteilter Vergleichsfälle
a) über unbebaute Grundstücke ................................................................................ 150 DM
b) über bebaute Grundstücke.................................................................................... 200 DM
jeder weitere mitgeteilte Vergleichswert .................................................................... 10 DM
Für Anträge ab dem 01.07.2001 gelten neue Tarife.
Bearbeitungsvermerke:
Die Voraussetzungen des § 10 GAVO (berechtigtes Interesse) liegen - nicht - vor.
Antrag stattgeben - ablehnen.
________________
Datum
___________________________
Unterschrift des Vorsitzenden
¨
Auskunft erteilt am
___________________
Namenszeichen
¨
Antrag abgelehnt am
___________________
Namenszeichen
Anlage 9
Ich bestelle gegen Rechnung (Gebührenbescheid):
Anzahl
Artikel
Stückpreis
DM
___ Exemplar(e)
Bodenrichtwertkarte 2000/2001
CD - ROM Ausgabe
250
___ Exemplar(e)
CD - ROM Ausgabe (Update)
Seriennummer der Vorjahresausgabe ...................
180
___ Exemplar(e)
Schwarz-weiß auf Papier
150
___ Exemplar(e)
Grundstücksmarktbericht Essen 2000
___ Exemplar(e)
Bodenrichtwertkarte _________
Gesamtpreis
DM
30
Teilblätter Nr. _______________
26
(bitte Jahrgang und Blattnummern angeben)
___ Exemplar(e)
1
Grundstücksmarktbericht Essen ______
(bitte Jahrgang angeben)
Versandkostenpauschale
30
5
Summe
Umsatzsteuer gelangt nicht zur Erhebung.
Name, Vorname / Firma:
____________________________________________________
Anschrift:
____________________________________________________
____________________________________________________
Telefon für Rückfragen:
_________________
Datum
____________________________________________________
____________________________
Unterschrift
5
Anlage 10.1
Eigentumswohnungen
Erstverkäufe
Wohnfläche 85 m²
mittlere Kaufpreise (DM) 1998 bis 2000
Karnap
AltenessenNord
Bergeborbeck
Katernberg
Vogelheim
Dellwig
AltenessenSüd
Gerschede
Bedingrade
Schonnebeck
Stoppenberg
Frintrop
Bochold
BorbeckMitte
Nordviertel
Altendorf
Westviertel
Schönebeck
Stadtkern
Frohnhausen
Ostviertel
Südviertel
Holsterhausen
Südostviertel
Horst
ÜberruhrHinsel
Rüttenscheid
Stadtwald
Freisenbruch
Steele
Huttrop
Bergerhausen
Fulerum Margarethenhöhe
Leithe
Kray
Frillendorf
Rellinghausen
Burgaltendorf
ÜberruhrHolthausen
Haarzopf
Bredeney
Heisingen
Byfang
Schuir
Fischlaken
Werden
Kupferdreh
Heidhausen
Kettwig
keine Angaben
bis
300 TDM
300 TDM bis
350 TDM
350 TDM bis
400 TDM
400 TDM bis
450 TDM
über 450 TDM
Anlage 10.2
Eigentumswohnungen
Baujahr 1975 bis 1997
Weiterverkäufe
mittlere Kaufpreise (DM) 1998 bis 2000
Karnap
AltenessenNord
Katernberg
VogelBergeborbeck heim
Dellwig
AltenessenSüd
Gerschede
Frintrop
Bedingrade
BorbeckMitte
Stoppenberg
Schonnebeck
Bochold
Kray
Nordviertel
Altendorf
Schönebeck
Westviertel
Frohnhausen
Holsterhausen
Stadtkern
Frillendorf
Ostviertel
Südviertel
Südostviertel
Leithe
Huttrop
Bergerhausen
Fulerum
Margarethenhöhe
Rüttenscheid
Freisenbruch
Steele
Horst
ÜberruhrHinsel
Rellinghausen
Stadtwald
Burgaltendorf
ÜberruhrHolthausen
Haarzopf
Bredeney
Heisingen
Byfang
Fischlaken
Schuir
Werden
Kupferdreh
Heidhausen
Kettwig
Wohnfläche 85 m²
keine Angaben
200 TDM bis
250 TDM
250 TDM bis
300 TDM
300 TDM bis
350 TDM
350 TDM bis
400 TDM
ESSEN
Stadtbezirke und Stadtteile
Karnap
AltenessenNord
Bergeborbeck
Katernberg
Vogelheim
Dellwig
AltenessenSüd
Gerschede
Bedingrade
Schonnebeck
Stoppenberg
Frintrop
Bochold
BorbeckMitte
Nordviertel
Altendorf
Ostviertel
Westviertel
Schönebeck
Stadtkern
Südostviertel Huttrop
Südviertel
Frohnhausen
Holsterhausen
Rüttenscheid
rethenhöhe
Stadtwald
ÜberruhrHinsel
Rellinghausen
Haarzopf
Bredeney
Freisenbruch
Steele
Bergerhausen
Fulerum Marga-
Leithe
Kray
Frillendorf
Horst
Burgaltendorf
ÜberruhrHolthausen
Heisingen
Byfang
Schuir
Fischlaken
Werden
Heidhausen
Kettwig
Kupferdreh

Der Grundstücksmarkt in Essen - Der Gutachterausschuss für

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