Halbjahresbericht (Deutsch, PDF herunterladen)

Halbjahresbericht 2014
Semi-Annual Report 2014
Kommentar / Comments
Sehr geehrte Damen und Herren
Ladies and Gentlemen
Das vergangene erste Halbjahr hat ereignisreich angefangen. Kurz vor
dem Jahreswechsel war es uns gelungen, eine erstklassige Liegenschaft
in der australischen Metropole Sydney zu akquirieren. Der Erwerb wurde
Ende Januar der Berichtsperiode Tatsache. Zur Finanzierung der Akquisition hat der Verwaltungsrat allen Aktionären eine neue Wandelanleihe
mit interessanten Konditionen unterbreitet. Von diesem Angebot wurde
rege Gebrauch gemacht; insgesamt wurden knapp CHF 11 Mio. gezeichnet. Der Kauf des Piers 8/9 in Sydney, welcher in einer Schwächephase
des australischen Dollars getätigt werden konnte, darf als grossartiger
Meilenstein in der noch jungen Geschichte von sitEX International
gewertet werden.
The past half year had an eventful beginning. Shortly before the new
year we managed to acquire a prime property in the Australian metropolis of Sydney. The acquisition was concluded by the end of January of
this reporting period. To finance the acquisition, the Board of Directors
offered a new convertible bond at attractive conditions to all of our
shareholders. The offering met with brisk demand and brought in a total
of nearly CHF 11 million. The purchase of Pier 8/9 in Sydney, which we
were able to conclude during a period of weakness in the Australian
dollar, is a major milestone in the young history of sitEX International.
Auch ansonsten wurden wiederum zahlreiche Meilensteine erreicht.
Die Gesellschaft erzielte in den ersten sechs Monaten ein erfreuliches
Ergebnis, welches sich im Vergleich zur entsprechenden Vorjahres­
periode stark verbessert hat. Viele erfolgreiche Entscheide und weit­
sichtige Geschäfte tragen je länger je mehr Früchte. Der seit 2010
erarbei­tete Erfolg und die Nachhaltigkeit des entwickelten Geschäftsmodells stellen uns zufrieden und dürfen Sie, geschätzte Aktionärinnen
und Aktionäre, freuen. Wir setzen alles daran, Sie weiterhin mit einem
sitEX-Investment erfolgreicher zu machen.
We reached a number of other positive milestones as well. The company
delivered a satisfying result in the first six months and a significant
improvement over the same period last year. The fruits of many successful and forward-looking deals are paying off more and more over time.
We are pleased with the success attained since 2010 and the sustain­
ability of the business model we developed. As valued shareholders this
is sure to please you as well. We are doing everything in our power to
make you even more successful with your sitEX investment.
Our business model is based on these strategic cornerstones:
Trotz des medialen «Blasen-Hypes» betreffend das Preisniveau unseres
Schweizer Markts haben wir in den letzten Jahren immer wieder betont,
dass wir zwar das hiesige Niveau als teuer, jedoch nicht überteuert
betrachten und sich durchaus auch Möglichkeiten bieten. Wir prüfen
wöchentlich Angebote und vertiefen unsere Prüfungsarbeit oft; die
branchenübliche Vertraulichkeit lässt aber keine Kommunikation nach
aussen zu. Wir suchen jedoch nicht die normalen Renditeliegen­
schaften, sondern Objekte mit Wertschöpfungspotenzial und komplizierten Strukturen, die Know-how und Markterfahrung voraussetzen.
In diesen Spezialgebieten haben wir eine Kernkompetenz aufgebaut
und Resultate erzielt.
Despite the media-fueled “bubble-hype” over price levels in the Swiss
market, we have repeatedly emphasized in recent years that, although
we indeed consider local prices to be high, they are not inflated, and
there is certainly room to take advantage of opportunities. We review
market offerings on a weekly basis and frequently perform more extensive due diligence; however, the customary confidentiality involved
in this work does not permit us to make it a topic of open communications. We are not looking for the typical investment properties, but
rather properties with potential for value creation and complex struc­
tures that require expertise and market experience. In these specialized
fields we have built up a core competency and have achieved solid results.
Die sitEX Properties Switzerland AG hat in den vergangenen Monaten
die Veräusserung der Cluster A, B und D1 des Baulands in Allschwil
vorangetrieben und die rechtlichen Grundlagen wie Parzellierung,
­Begründungsakte etc. erarbeitet. Im Q3 werden dann die Verkäufe vollzogen und das Teilgeschäft wird abgeschlossen. Auf Cluster C wird
die sitEX selber 41 Eigentumswohnungen erstellen. Dieses Geschäfts­
modell wird es erlauben, für die anteilsmässige Landfläche einen noch
besseren Preis zu erzielen. Das Verkaufsangebot für die Wohnungen
wird gegen Ende 2014 lanciert. Die weiteren Liegenschaften in der
Schweiz haben eine konstante und problemlose Konsolidierungsphase
hinter sich. Grundsätzlich ist der Vermietungsstand gegenüber den
Vorjahren besser; die Objekte steuern einen dauerhaften Ertrag bei.
Pertaining to the building land plot in Allschwil, over the past few
months, sitEX Properties Switzerland AG has promoted the sale of clusters A, B and D1 and has dealt with underlying legal issues, such as
lot subdivision, deeds, and so forth. We expect to wrap up sales in Q3
and conclude this part of the deal. Cluster C will be developed by sitEX,
which will build 41 condominiums. This business model will make it
possible to realize a higher price for the proportionate land area. Sale of
the condominiums will begin near the end of 2014. The other properties
in Switzerland have already gone through a constant and smooth consolidation phase. In general, occupancy rates have improved over previous years; the properties are generating a sustained yield.
Unser Geschäftsmodell basiert auf folgenden strategischen Eckpunkten:
Länderallokation
Country allocation
60–70%
30–40%
Schweiz
Switzerland
Ausland (USA, Asien, Australien)
Abroad (USA, Asia, Australia)
Immobilienfokus
Property focus
60–70%
30–40%
Bestandesimmobilien
Existing properties
Projektentwicklung
Project development
In dieser Bandbreite wollen wir uns vom Anspruch einer sicheren, diversifizierten und renditestarken Immobilienanlage leiten lassen und nutzungsorientierte, sowohl regionale als auch globale Marktchancen
zielorientiert wahrnehmen.
2 | sitEX Properties AG Halbjahresbericht 2014 | Semi-Annual Report 2014
Immobiliennutzung
Property use
65–75%
25–35%
Gewerbe
Commercial
Wohnen
Residential
Within this spectrum, we aim to live up to the demands of a secure,
diverse and profitable real estate investment portfolio, while taking
advantage of use-oriented, regional, and global market opportunities.
Die 51%-Beteiligung Lagonda Invest AG, umfassend das Lagonda-Haus
in Muttenz BL, entwickelte sich weiter positiv. Der Leerstand wurde
seit Übernahme deutlich − um 35% − reduziert. Eine verbesserte Auslastung steigert den Wert der Immobilie deutlich. Wir sind stolz auf
diesen Erfolg.
Die sitEX Properties International AG, welche strukturell jederzeit verselbständigt werden könnte und alle Auslandsrisiken isoliert abdeckt,
zeigte bis Mitte Jahr eine eindrückliche Performance. In den USA konnte
weiterhin ein anhaltender Erfolg verzeichnet werden. Das Medical Building steuert einen soliden Mietertrag bei. Die Bauarbeiten an den 95
Mietwohnungen im Town Center III in Orlando standen Mitte Jahr kurz
vor Vollendung, ohne Überraschungen in Bezug auf die Baukosten oder
sonstige ausserordentliche Ereignisse. Im Q3/Q4 wird die Vermietung der
Wohnungen anlaufen und das Projekt seinen Status wechseln bzw. neu
als Anlageobjekt geführt und somit Cashflow erwirtschaften.
Die Projektentwicklung in APW − Avalon Park West Nähe Tampa –
macht weiterhin Fortschritte und die Anzahl verkaufter Einfamilienhäuser stieg trotz leichter Abschwächung des Verkaufstempos an. Die Bauproduktivität der eigenen Homebuilding Company AVEX war weiter sehr
erfreulich; der Auf- und Ausbau dieses operativen Geschäftsteils verläuft plangemäss und zukunftsorientiert. Ziel ist es, mit der Gesellschaft
an mehreren kleineren Projekten in Florida aktiv zu sein und so eine
Marke, einen Unternehmens- und Mehrwert zu schaffen. Deshalb wurde
The 51-percent stake in Lagonda Invest AG, comprising Lagonda build­
ing in Muttenz BL, has continued to develop positively. The vacancy
rate has been significantly reduced – by 35% – since the acquisition.
The improved utilization greatly increases the value of the property.
We are proud of the success achieved since the acquisition.
sitEX Properties International AG, which could be spun off at any time,
and both isolates and covers all foreign risks, delivered impressive performance by mid-year. The USA continues to be a long-term success.
The Medical Building provides a solid rental income. The construction of
95 rental apartments in Town Center III in Orlando was nearly complete
by mid-year and there were no surprise construction costs or other
extraordinary events. The apartments will be rented out starting in Q3/
Q4, and the project will change its status to that of an investment
property and thus generate cash flow.
Project development in APW – Avalon Park West near Tampa – contin­
ues to progress, and the number of single-family homes sold has contin­
ued to rise despite a slight slowdown in the pace of sales. The construc­
tion productivity of our own home building company AVEX continued
to please; the establishment and development of this part of the oper­
ating business is on track and future-oriented. The goal is for the
­company to participate in several smaller projects in Florida to establish
a brand name and create corporate and added-value. Therefore, we
have decided to minimize the risk of the APW project and offer another
national homebuilder the opportunity to build single-family homes.
sitEX Properties AG Halbjahresbericht 2014 | Semi-Annual Report 2014 | 3
sitEX Properties AG
Wollerau, Switzerland
auch beschlossen, das Risiko beim Projekt APW zu verkleinern und
­einem weiteren nationalen Homebuilder die Möglichkeit zum Bau
von Einfamilienhäusern einzuräumen. Der abgeschlossene Vertrag über
den Verkauf von 57 Parzellen an DR Horton befruchtete die bereits
schon rege Verkaufstätigkeit zusätzlich, reduzierte jedoch das Risiko
leicht. Weitere Teilverkäufe an Mitbewerber sollen bis Ende 2014
folgen. Die starke Leistung unseres US-Partners APG und seines Teams
unter der Führung von Beat Kähli sei an dieser Stelle wieder einmal
erwähnt und verdankt.
In Australien haben wir mit dem Erwerb der eingangs erwähnten PierLiegenschaft in Sydney ein Traumobjekt an allerbester Lage gefunden.
Unsere beiden Liegenschaften sind voll vermietet und top rentabilisiert.
Mit den australischen Banken konnten pragmatische Kreditfinanzierungen vereinbart werden, die attraktive Bedingungen beinhalten. Ein
regelmässiger Augenschein und die persönliche Kontaktpflege zu unserem Asset Manager vor Ort sind Bestandteile unserer Kontrollfunktion.
Das Sydney-Portfolio wird uns in Zukunft viel Freude bereiten.
Die ersten Monate waren wie immer geprägt von der Abschlusserstellung nach Swiss GAAP FER. Wie bereits letztes Jahr ausgeführt, würde
aus heutiger Sicht eine Halbjahresberichterstattung auf gleichem Niveau den Kostenrahmen sprengen. Der Verwaltungsrat präsentiert Ihnen
deshalb zur Jahresmitte eine konsolidierte Erfolgsrechnung, verzichtet
jedoch auf weiterführende bilanz- oder geldflusstechnische Berichte.
Die konsolidierte Erfolgsrechnung der sitEX per 30. Juni 2014 zeigt ein
deutlich verbessertes Bild gegenüber der entsprechenden Vorjahres­
periode. Der Vergleich ist nun möglich und zeigt die Steigerung auf.
Der Liegenschaftserfolg aus Vermietung erreicht CHF 5,950 Mio. (Vorjahr: CHF 4,725 Mio.) zur Jahresmitte. Es wurden ein operativer EBITDA
(ohne die Neubewertungsreserve aus Liegenschaften) von CHF 6,930
Mio. (Vorjahr: CHF 3,881 Mio.) und ein Konzerngewinn vor Minderheitsanteilen von CHF 4,016 Mio. (Vorjahr: CHF 1,189 Mio.) bzw. ein Kon­
zerngewinn nach Minderheitsanteilen von CHF 2,417 Mio. (Vorjahr:
CHF 0,723 Mio.) erreicht. Das erfreuliche Zwischenergebnis stimmt den
Verwaltungsrat zuversichtlich, dass die budgetierten Finanzziele bis
Ende 2014 auch erreicht werden können.
Die sitEX-Gruppe ist überzeugend ins Jahr 2014 gestartet und bleibt auf
Kurs. Durch diesen nachhaltigen Erfolg ist eine zukünftige Wertsteigerung der sitEX-Aktie Programm! Wir sind optimistisch, auch in den
nächsten Monaten den Trend beizubehalten und positive Resultate für
unsere Aktionäre zu erzielen.
The contract for the sale of 57 parcels to DR Horton has already
stimulated brisk sales activity while slightly reducing risk. Other
partial sales to competitors will take place by the end of 2014.
Once again, we want to mention the strong performance of our
US partner APG and its team under the leadership of Beat Kähli
and extend our warmest thanks.
sitEX Properties Switzerland AG
sitEX Properties International AG
Binningen, Switzerland
Basel, Switzerland
Wollerau, Switzerland
51%
100%
100%
With the acquisition of the above-mentioned Pier properties in
Sydney we found a dream property in the very best location. Both
of our two properties are fully occupied and highly profitable. We
man­aged to secure favorable financing through Australian banks
at attractive conditions. Showing regular presence and maintaining
personal contact with our on-site asset manager are part of our
monitoring responsibilities. The Sydney portfolio is sure to be a
­source of great pleasure to us in the future.
sitEX Properties
Australia Ltd.
Wollerau, Switzerland
100%
As always, the first few months of the year were dedicated to
­financial reporting in accordance with Swiss GAAP FER. As has been
stated in the past, from today’s perspective semi-annual reporting
at this level would exceed budget limits. The Board of Directors has
presented a mid-year consolidated income statement, but has re­
frained from more extensive balance sheet or cash flow reports.
The sitEX consolidated income statement per June 30, 2014, presents a significantly improved picture over the same period last year.
A comparison is now possible and shows an increase.
The property income from rent reached CHF 5.950 million by mid-­
year (previous year: CHF 4.725 million). The operating EBITDA
­(without the property revaluation reserve) was CHF 6.930 million
(previous year: CHF 3.881 million), and the net profit before minority
interests was CHF 4.016 million (previous year: CHF 1.189 million).
The net profit after minority interests was CHF 2.417 million (previous
year: CHF 0.723 million). With this pleasing semi-annual result, the
Board of Directors is optimistic that the budgeted financial goals for
2014 can be achieved by the end of the year.
sitEX Properties
USA Inc.
sitEX Properties ASIA
SPV Ltd.
sitEX Properties
Australia Trust
sitEX Properties
Australia Pty Ltd.
Orlando, USA
Hong Kong, HK
Sydney, Australia
(Trustee) Sydney, Australia
100%
100%
100%
100%
sitEX
Medical Plaza LLC
sitEX
Town Center LLC
AVEX Homebuilding
Company LLC
sitEX
NR Holdings LLC
sitEX Properties
Sydney No. 1 Trust
sitEX Properties
Sydney No. 1 Pty Ltd.
Orlando, USA
Orlando, USA
Orlando, USA
Orlando, USA
Sydney, Australia
(Trustee) Sydney, Australia
100%
100%
50%
50%
100%
100%
sitEX Properties
Sydney No. 2 Trust
sitEX Properties
Sydney No. 2 Pty Ltd.
Sydney, Australia
(Trustee) Sydney, Australia
100%
100%
SNRH LLC
SNRD LLC
Orlando, USA
Orlando, USA
100%
100%
Stand 30. Juni 2014
Status as of June 30, 2014
The sitEX Group has gotten off to a strong start in 2014 and is on
the right track. This long-term success will ensure the continued rise
of sitEX-shares. We are confident that the trend will continue in
the coming months and that we can keep delivering strong results
for our shareholders.
Dr. oec. publ. Adriana Ospel
Präsidentin des Verwaltungsrates
Chairwoman of the Board of Directors
4 | sitEX Properties AG Halbjahresbericht 2014 | Semi-Annual Report 2014
Lagonda Invest AG
Urs Gribi
CEO
sitEX Properties AG Halbjahresbericht 2014 | Semi-Annual Report 2014 | 5
Konzern-Erfolgsrechnung Group Income Statement
Erfolgsrechnung in TCHF / Income Statement in TCHF
Liegenschaftsertrag
Income from properties
Liegenschaftsaufwand
Direct property expenditure
Liegenschaftserfolg aus Vermietung
Property income from rentals
Erfolg aus Neubewertung Liegenschaften
Income from revaluation of properties
Erfolg aus Liegenschaftsverkäufen
Income from property sales
Erfolg aus Projektentwicklung und -realisierung
Income from project development and implementation
Total Liegenschaftserfolg
Total rental income
Übrige Erträge
Other income
Betriebsaufwand
Operating expenses
EBITDA (Betriebsergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen)
EBITDA (earnings before interest, taxes, depreciation and amortization)
Abschreibungen
Depreciation, amortization and impairment
EBIT (Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern)
EBIT (earnings before interest and taxes)
Finanzaufwand
Financial expenses
Finanzertrag
Financial income
Konzerngewinn vor Steuern
Consolidated profit before tax
Steuern
Tax
Konzerngewinn
Consolidated profit
Minderheitsanteile
Minority interests
Konzerngewinn nach Minderheitsanteilen
Net profit after minority interests
1)
30.06.2013
30.06.2014
6 409
8 712
–1 684
–2 762
4 725
5 950
–
–
–
–
–
1 865
4 725
7 815
10
–
–854
–885
3 881
6 930
–84
–48
3 797
6 882
–2 283
–2 517
–
166
1 514
4 531
–325
–515
1 189
4 016
–466
–1 599
723
2 417
2)
2)
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Any communications (including telephone
calls) may be recorded.
1 Periode vom 1. Januar bis 30. Juni
1 Period from January 1 until June 30
2 Da auf eine unterjährige Verkehrswertschätzung der Liegenschaften verzichtet wird und diese nur per Bilanzstichtag 31. Dezember erstellt wird, wird der Zwischenabschluss ohne Berücksichtigung der Position «Erfolg aus Neubewertung Liegenschaften» dargestellt.
2 Since no fair value estimates were made of the property during the year and this is only in the balance sheet per
December 31, the interim financial statements are presented without consideration of “Income from revaluation
of properties”.
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