Einzelhandelsstudie

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Einzelhandelsstudie

Stärken und Schwächenbilanz
des innerstädtischen Einzelhandels
in der Stadt Melle 2008
Endbericht für den Auftraggeber Stadtmarketing Melle e.V.
CIMA Beratung + Management GmbH
Bearbeitung:
Dipl.-Geograph Martin Kremming
Dipl.-Geogr. Mark Hädicke
Hansestadt Lübeck, 7. Juli 2008
Büro Lübeck
Glashüttenweg 34
23568 Lübeck
Tel.: 0451-389680
Fax: 0451-3896828
e-mail: [email protected]
Internet: www.cima.de
Stärken und Schwächenbilanz des innerstädtischen Einzelhandels in der Stadt Melle 2008
CIMA GmbH
Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung
innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche – vor allem gewerbliche –
Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet.
Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter § 2, Abs. 2 sowie
§ 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut.
Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der
CIMA GmbH in Lübeck.
CIMA Beratung + Management GmbH ■ Glashüttenweg 34 ■ 23568 Lübeck ■ Telefon: 0451-389 68 0 ■ [email protected]
2
Inhaltsverzeichnis:
1.
AUFTRAG UND AUFGABENSTELLUNG ..................................... 5
2.
AKTUALISIERUNG DER
KUNDENHERKUNFTSBEFRAGUNG........................................... 6
2.1
2.2
Methodik ........................................................................ 6
Ergebnisse der Kundenherkunftsanalyse ................... 7
3.
AKTUALISIERUNG DER FREQUENZANALYSE ......................... 9
4.
QUALITÄTSCHECK EINZELHANDEL 2008 ................................. 16
5.
AKTUALISIERUNG DES EINZELHANDELSBESTANDES
UND KENNZAHLEN DES EINZELHANDELS .............................. 27
6.
STRATEGIEN/ ZIELE FÜR DIE ZUKÜNFTIGE
EINZELHANDELSENTWICKLUNG DER STADT MELLE ........... 42
7.
STANDORTBEGEHUNG DES INNERSTÄDTISCHEN
EINZELHANDELS ......................................................................... 44
7.1
7.2
7.3
7.4
7.5
7.6
8.
Verkehrsleitsystem ....................................................... 44
Parkleitsystem............................................................... 46
Gestaltung des öffentlichen Raumes ......................... 49
Vollgestellte Fußgängerzone ....................................... 54
Leerstände ..................................................................... 57
Öffnungszeiten .............................................................. 60
METHODIK ..................................................................................... 63
3
Abbildungsverzeichnis:
Abb. 1: Herkunft der Meller Kunden insgesamt 2008
Abb. 2: Herkunft der Kunden aus dem Meller Stadtgebiet 2008
Abb. 3: Herkunft der Kunden aus dem direkten Umland 2008
Abb. 4: Zählstandorte
Abb. 5: Standortvergleich gesamte Frequenzzählung (Fußgänger,
Fahrräder, PKW)
Abb. 6: Standortvergleich Fußgängerfrequenzen
Abb. 7: Standortvergleich Fahrradfahrerfrequenzen
Abb. 8: Standortvergleich Autofahrerfrequenzen
Abb. 9: Mühlenstraße / Neuer Graben: Fußgängerfrequenzen
Abb. 10: Markt (Höhe Ökobau Tiarks): Fußgängerfrequenzen
Abb. 11: Haferstraße (Höhe Dresdner Bank): Fußgängerfrequenzen
Abb. 12: Plettenberger Straße (Höhe Brenner): Fußgängerfrequenzen
Abb. 13: Plettenberger Straße (Höhe Steinbreder):
Fußgängerfrequenzen
Abb. 14: Mühlenstraße (Höhe Stadtapotheke): Fußgängerfrequenzen
Abb. 15: Lagendifferenzierung in der Innenstadt 2002
Abb. 17: Zielgruppen- und Qualitätsorientierung (Sortimentsniveau)
Abb. 19: Warenpräsentation / Ladengestaltung außen und innen
Abb. 20: Warenpräsentation / Ladengestaltung außen
Abb. 21: Warenpräsentation / Ladengestaltung innen
Abb. 22: Wettbewerbsfähigkeit der Betriebe in der Innenstadt
Abb. 23: Wettbewerbsfähigkeit der Betriebe in der Innenstadt nach
Lagen
Abb. 24: Veränderungen im Zeitverlauf: Betriebe, Verkaufsflächen und
Umsätze in Melle
Abb. 25: Verkaufsflächen und Umsätze in Melle im Vergleich
Abb. 26: Veränderungen im Zeitverlauf: Anzahl der Betriebe
7
7
8
9
10
10
11
11
12
12
13
13
14
14
17
18
19
20
21
22
23
24
25
28
29
30
Abb. 27: Sortimente nach Lagen (Teil A)
Abb. 28: Sortimente nach Lagen (Teil B)
Abb. 29: Kaufkraft in Melle und der Region
Abb. 30: Kaufkraftbindung des Meller Einzelhandels 2008
Abb. 31: Marktgebiet des Meller Einzelhandels
Abb. 32: Veränderung des Marktgebietes auf Grundlage der
Kundenherkunftsanalyse
Abb. 33: Nachfragepotenzial und Kaufkraftströme in Melle in Mio.€
Abb. 34: Einzelhandelszentralität der Warengruppen in Melle
Abb. 36: Wie finde ich die Innenstadt?
Abb. 39: Überladene Schilder lenken ab und verwirren
Abb. 41: Uneinheitliche Parkregelungen prägen sich schwer ein
Abb. 42: Gestaltung des öffentlichen Raums
Abb. 45: Es geht auch anders: gepflegte Pflanzkübel werten den
öffentlichen Raum auf
Abb. 46: Werbeaufsteller versperren den Weg und stören das
Stadtbild
Abb. 47: Bei den Warenauslagen gilt oft noch „Quantität statt Qualität“
Abb. 48: Weitgehend „ungestaltete“ Leerstände in der Innenstadt
(Momentaufnahme)
Abb. 49: Weitgehend „ungestaltete“ Leerstände in der Innenstadt
(Momentaufnahme)
Abb. 50: Unattraktive Öffnungszeiten
Abb. 51: Attraktive Öffnungszeiten
Abb. 52: Die 33 CIMA-Branchen
31
32
33
34
35
36
37
39
40
44
44
45
46
46
47
49
50
51
52
54
55
57
58
60
61
63
4
1.
Auftrag und Aufgabenstellung
Auftrag

Stärken und Schwächenbilanz des innerstädtischen Einzelhandels in der
Stadt Melle 2008
Auftraggeber

Stadtmarketing Melle e.V.
Zeitraum

Frühjahr bis Sommer 2008
Untersuchungsdesign

Erhebung und Aktualisierung des Einzelhandelsbestands der Stadt Melle
(Baustein A)
Qualitäts-Check Einzelhandel (Baustein B)
Aktualisierung der Kundenwohnortbefragung im Einzelhandel (Point-ofSale-Befragung) (Baustein C)
Ermittlung der Kennzahlen des Einzelhandels (Baustein D)
Expertengespräche (Baustein E)
Stärken- und Schwächenbilanz/Handlungsempfehlungen (Baustein F)
Beauftragte Option: Auswertung der Frequenzanalyse in der Innenstadt
5
2.
2.1

Aktualisierung der Kundenherkunftsbefragung
Methodik
Verteilung der Fragebögen durch den Stadtmarketingverein Melle
Befragung von Montag, den 3. März 2008 bis Samstag, den 8. März 2008
Befragung durch die Einzelhändler und Gewerbetreibenden
Befragung der Kunden ausschließlich nach ihrer Herkunft nach dem Einkauf/ Besuch
Auswertung durch die CIMA
Datengrundlage 2008:

-
Befragung in Betrieben der Meller Innenstadt, Melle-Mitte und den Ortsteilen
Rücklauf: 84 Fragebögen (2002: 26), davon:
Einzelhandel: 74 (2002: 23)
Gastronomie: 0 (2002: 1)
Dienstleistung: 9 (2002: 1)
Anonym: 1 (2002: 1)
Sitz der Betriebe:
Innenstadt: 56
Melle-Mitte: 8
Ortsteile: 19
gezählte Kunden: 36.346 (2002: 9.447)
Anmerkung: in Klammern die Werte der Befragung im Jahr 2002
6
Abb. 2: Herkunft der Kunden aus dem Meller Stadtgebiet 2008
2.2
Ergebnisse der Kundenherkunftsanalyse
50,0%
Melle-Mitte
Abb. 1: Herkunft der Meller Kunden insgesamt 2008
88,1%
87,5%
Stadt Melle
direktes und
weiteres Umland
10,2%
10,8%
übriges
Niedersachsen
0,4%
0,4%
NordrheinWestf alen
0,9%
0,7%
übriges
Bundesgebiet
und Ausland
0,5%
0,6%
Bruchmühlen
4,7%
7,9%
Buer
7,9%
7,5%
Gesmold
5,3%
Neuenkirchen
5,8%
4,7%
8,1%
5,0%
Riemsloh
7,7%
3,4%
4,5%
3,3%
0%
0%
Quelle:
Bearbeitung:
Anmerkung:
20%
40%
60%
CIMA 2008
CIMA 2008
in grau die Werte der Befragung von 2002
80%
100%
11,1%
Oldendorf
Wellingholzhausen
Quelle:
Bearbeitung:
Anmerkung:
63,0%
10%
20%
30%
40%
50%
60%
70%
CIMA 2008
CIMA 2008
gezählte Kunden: 32.013 (2002: 8.270)
gezählte Kunden: 36.346 (2002: 9.447)
7
Abb. 3: Herkunft der Kunden aus dem direkten Umland 2008
17,62%
Bissendorf
Bad Essen
Hilter a.T.W.
10,13%
11,38%
1,32%
Rödinghausen
10,72%
Borgholzhausen
10,57%
Bünde
Dissen a.T.W.
3,43%
0,79%
2,81%
Enger
13,95%
Sowohl innerhalb der Ortsteile als auch der Umlandgemeinden hat es dennoch erhebliche Verschiebungen gegeben. Diese Verschiebungen sind jedoch größtenteils durch die Mitwirkung der jeweiligen Betriebe zu begründen.
15,53%
8,03%
Die Einzelhändler, die an der Befragung teilgenommen haben, sollten die
Ergebnisse (Einzelauswertung) als Marketinginstrument nutzen.
2,11%
0,39%
Preuß. Oldendorf
0%
Quelle:
Bearbeitung:
Anmerkung:
Wir freuen uns, dass in diesem Jahr deutlich mehr Meller Betriebe an der Befragung teilgenommen haben. Interessanterweise hat sich der Anteil der Meller Kunden im Vergleich zum Anteil der Umlandkunden im Vergleich beider
Befragungen gehalten.
6,12%
0,39%
Werther
Fazit:
15,92%
9,90%
9,21%
9,63%
Spenge
24,34%
15,71%
5%
10%
15%
20%
CIMA GmbH 2008,
CIMA GmbH 2008
25%
30%
Wir empfehlen, diese Befragungen jährlich und während bestimmter Feste/
Veranstaltungen zu wiederholen.
gezählte Kunden: 2.565 (2002: 760)
8
3.
Aktualisierung der Frequenzanalyse
Abb. 4: Zählstandorte
Methodik:
Zählung der Frequenzen von Fußgängern, Fahrrädern und Pkw durch Meller
Schüler
sechs Zählpunkte in der Innenstadt
6
1.
2.
3.
4.
5.
6.
Mühlenstraße (Ecke Neuer Graben)
Markt (Höhe Ökobau Tiarks)
Haferstraße (Höhe Dresdner Bank)
Plettenberger Straße (Höhe Brenner)
Plettenberger Straße (Höhe Steinbreder)
Mühlenstraße (Höhe Stadtapotheke): neuer Zählpunkt, 2002 nicht gezählt
drei Zähltage
Grönenberger Straße
1
Haferstraße
5
Mühlenstraße
2
3
Dürrenberger
Ring

Dienstag, 22. April 2008
Freitag, 25. April 2008
Samstag 26. April 2008
Auswertung/ Vergleich durch die CIMA
4
Quelle:
Bearbeitung:
CIMA GmbH 2008
CIMA GmbH 2008
9
Abb. 5: Standortvergleich gesamte Frequenzzählung (Fußgänger, Fahrräder,
PKW)
Abb. 6: Standortvergleich Fußgängerfrequenzen
4.000
3.792
3.599
8.000
3.500
6.968
6.782
7.000
6.212 6.252
6.000
5.649
5.234
5.000
2.500
4.610
4.528
4.168
4.159
4.000
3.521
3.186
3.040
3.000
2.000
3.267
4.161
3.861
3.882
3.645
Di, 22.04.2008
Fr, 25.04.2008
2.000
1.500
1.893
1.712
Durchschnitt 2002
1.912
1.147
1.778 1.780 1.808
1.579 1.607
1.697
1.578
1.454
1.345
1.446
1.282
1.127
Sa, 26.04.2008
2.641
2.240
2.237
1.978
1.856
2.946
3.000
5.832
1.000
2.025
1.909
1.694
Fr, 25.04.2008
1.435
1.312
1.335
1.225
Sa, 26.04.2008
Durchschnitt 2002
931
840
701
Di, 22.04.2008
621
500
1.000
0
0
Mühlenstraße/
Markt
Haferstraße
Plettenberger
Neuer Graben (Ökobau Tiarks) (Dresdner Bank)
Straße
(Parfümerie
Brenner)
Quelle:
Bearbeitung:
Plettenberger
Straße
(Steinbreder)
CIMA GmbH 2008
CIMA GmbH 2008
Mühlenstraße
(Stadtapotheke)
Durchschnitt
aller Zählpunkte
Mühlenstraße/
Markt
Haferstraße
Plettenberger
Straße
(Parfümerie
Brenner)
Quelle:
Bearbeitung:
Plettenberger
Straße
(Steinbreder)
Mühlenstraße
(Stadtapotheke)
Durchschnitt
aller Zählpunkte
CIMA GmbH 2008
CIMA GmbH 2008
10
Abb. 7: Standortvergleich Fahrradfahrerfrequenzen
Abb. 8: Standortvergleich Autofahrerfrequenzen
5.000
1.000
714
700
662
686
654
603600
500
497
666
300
3.452
381
341
307 310
382
342
456
416
339
256
233
Di, 22.04.2008
Fr, 25.04.2008
3.306
3.123
3.000
504
443
351358
3.665
3.500
568
600
4.137
3.973
4.000
770
800
400
4.436
4.500
900
500
4.735
2.633
2.500
2.147
2.304
2.000
Sa, 26.04.2008
Durchschnitt 2002
Di, 22.04.2008
2.154
1.970
1.470
1.398
1.500
Fr, 25.04.2008
Sa, 26.04.2008
Durchschnitt 2002
1.000
200
544595
137
500
100
282
43
44 0
179
104
329
213
104130
0
0
Mühlenstraße/
Markt
Haferstraße
Plettenberger
Straße
(Parfümerie
Brenner)
Quelle:
Bearbeitung:
Plettenberger
Straße
(Steinbreder)
CIMA GmbH 2008
CIMA GmbH 2008
Mühlenstraße
(Stadtapotheke)
Durchschnitt
aller Zählpunkte
Mühlenstraße/
Markt
Haferstraße
Plettenberger
Straße
(Parfümerie
Brenner)
Quelle:
Bearbeitung:
Plettenberger
Straße
(Steinbreder)
Mühlenstraße
(Stadtapotheke)
Durchschnitt
aller Zählpunkte
CIMA GmbH 2008
CIMA GmbH 2008
11
Abb. 9: Mühlenstraße / Neuer Graben: Fußgängerfrequenzen
Abb. 10: Markt (Höhe Ökobau Tiarks): Fußgängerfrequenzen
450
1.200
400
1.000
350
800
300
250
Di, 22.04.2008
Fr, 25.04.2008
200
Di, 22.04.2008
600
Fr, 25.04.2008
Sa, 26.04.2008
Sa, 26.04.2008
150
Durchschnitt 2008
400
Durchschnitt 2008
Durchschnitt 2002
Durchschnitt 2002
100
200
50
0
0
Quelle:
Bearbeitung:
CIMA GmbH 2008
CIMA GmbH 2008
Quelle:
Bearbeitung:
CIMA GmbH 2008
CIMA GmbH 2008
12
Abb. 11: Haferstraße (Höhe Dresdner Bank): Fußgängerfrequenzen
Abb. 12: Plettenberger Straße (Höhe Brenner): Fußgängerfrequenzen
140
1.200
120
1.000
100
800
80
Di, 22.04.2008
Di, 22.04.2008
600
Fr, 25.04.2008
Fr, 25.04.2008
60
Sa, 26.04.2008
Sa, 26.04.2008
400
Durchschnitt 2008
Durchschnitt 2008
40
Durchschnitt 2002
Durchschnitt 2002
20
200
0
0
Quelle:
Bearbeitung:
CIMA GmbH 2008
CIMA GmbH 2008
Quelle:
Bearbeitung:
CIMA GmbH 2008
CIMA GmbH 2008
13
Abb. 13: Plettenberger Straße (Höhe Steinbreder): Fußgängerfrequenzen
Abb. 14: Mühlenstraße (Höhe Stadtapotheke): Fußgängerfrequenzen
400
200
350
180
160
300
140
250
120
Di, 22.04.2008
200
Fr, 25.04.2008
Sa, 26.04.2008
150
Di, 22.04.2008
100
Fr, 25.04.2008
80
Sa, 26.04.2008
Durchschnitt 2008
Durchschnitt 2002
100
60
Durchschnitt 2008
40
50
20
0
0
Quelle:
Bearbeitung:
CIMA GmbH 2008
CIMA GmbH 2008
Quelle:
Bearbeitung:
CIMA GmbH 2008
CIMA GmbH 2008
14
Fazit:
Die Fußgängerfrequenzen zeigen im Vergleich der Erhebungen ähnliche Ausprägungen. Die absolute Höhe ist hier vergleichbar und wird lediglich durch
Marktereignisse etc. verzerrt.
Die Fahrradfrequenzen sind hingegen z.T. erheblich rückläufig. Hier muss die
Frage gestellt werden, ob genug für das wachsende Klientel der Kunden getan
wird, die mit dem Fahrrad die Innenstadt erreichen?
Dies vor allem vor dem Hintergrund, dass die PKW-Frequenzen in der Innenstadt seit 2002 z.T. erheblich zugenommen haben. Es sollten in weiteren Prozessen folgende Fragen beantwortet werden:
Wurde Melle in den letzten Jahren vom Autofahrer entdeckt?
Ging das zu Lasten der Aufenthaltsqualität für Fahrradfahrer?
War die Öffnung der Fußgängerzone der Startschuss?
Ist das der Wettbewerbsvorteil gegenüber den Oberzentren?
Die Beantwortung dieser Fragen dürfte größte Relevanz für die Innenstadtentwicklung und das Marketing der Innenstadt aufweisen. Ggf. sollte durch eine
Haushaltsbefragung eine repräsentative Stichprobe eingeholt werden, um das
Ergebnis nachfrageseitig zu überprüfen.
Bei den Einzelstandorten beeindrucken Haferstraße, Markt und Mühlenstraße
durch erhebliche Morgenfrequenzen, die im Tagesverlauf nicht mehr annähernd
erreicht werden. Insbesondere sind diese durch den Wochenmarkt bedingt.
In der Plettenberger Straße fällt auf, dass es ein „Nachmittagshoch“ gibt, dass
die Funktion als Bummelmeile unterstreicht.
Negativ fällt auf, dass die Mittagspausen vieler Einzelhändler nach wie vor ein
erhebliches „Mittagsfrequenzloch“ verursachen, das nur durch die konsequente
Einhaltung der durchgängigen Öffnungszeiten eingedämmt werden könnte.
15
4.
Qualitätscheck Einzelhandel 2008
Methodik:

Abgrenzung der Innenstadt und Einteilung nach A-, B- und C-Lagen
(vgl. nachfolgende Karte)
Bewertung aller innerstädtischen Einzelhandelsbetriebe:
Zielgruppen- und Qualitätsorientierung
Warenpräsentation und Ladengestaltung außen
Warenpräsentation und Ladengestaltung innen
Vergabe von Noten 1 bis 4 nach festgelegten Bewertungsstandards
Beurteilung der Wettbewerbsfähigkeit (hoch / mittel / niedrig)
16
Legende:
A-Lage (N=26)
B-Lage (N=41)
C-Lage (N=56)
Innenstadtabgrenzung
und Lagedifferenzierung
Melle 2002
Quelle:
Bearbeitung:
CIMA GmbH 2008
CIMA GmbH 2008
17
Legende:
A-Lage (N=34)
Weststraße
Müh
lens
tra ß
e
B-Lage (N=46)
Stadtg
Grönenberger Straße
Mühlenstraße
Dürrenberger
Ring
Innenstadtabgrenzung
und Lagedifferenzierung
Melle 2008
hstr
aße
Gesmolder
Straße
Quelle:
Bearbeitung:
Anmerkung:
Ple
tte n
ber
ge
r St
raß
e
Haferstraße
Markt
Kirc
raben
C-Lage (N=11)
CIMA GmbH 2008
CIMA GmbH 2008
Der Standort des Expert Fachmarktes an der Weststraße wurde
nicht mehr der Innenstadt zugerechnet. Dennoch gibt es einen
Austausch von Frequenzen dieses Standorts mit der Innenstadt.
18
A-, B- und C-Lagen 2008 (N=91)
1: 9,9% 5: 16,5% 4: 4,4% 2: 45,1% 3: 24,2% 5: 1: 4: 13,8 13,0
% 1,6% % 3: 20,3
% 2: 51,2
% 2002
(N=123)
1
Exklusiv, hochwertig,
qualitätsorientiert
Quelle:
Bearbeitung:
2
Gehobene Mitte,
3
Standardisiert,
konsumig
4
Discountorientiert
5
Nicht zuzuordnen
(z.B. Ladenhandwerk,
Apotheken)
CIMA GmbH 2008
CIMA GmbH 2008
19
A-Lagen (N=34)
5: 8,8% B-Lagen (N=46)
1: 8,8% 1: 13,0% 5: 19,6% 4: 2,9% C-Lagen (N=11)
5: 27,3% 2: 36,4% 4: 4,3% 3: 26,5% 4: 9,1% 2: 41,3% 3: 21,7% 2: 52,9% 5: 1: 11,5 11,5
% % 3: 2002 34,6
(N=26) % 1
Quelle:
Bearbeitung:
Exklusiv, hochwertig,
2: 42,3
% 2
Gehobene Mitte,
2002
(N=41)
3
5: 3: 9,8% 17,1
% 3: 27,3% 1: 24,4
% 2002
(N=56)
2: 48,8
% Standardisiert,
konsumig
5: 1: 17,9 5,4% 4: % 3,6% 3: 2: 16,1
57,1
% % 4
Discountorientiert
5
Nicht zuzuordnen
(z.B. Ladenhandwerk,
Apotheken)
CIMA GmbH 2008
CIMA GmbH 2008
20
Abb. 19: Warenpräsentation / Ladengestaltung außen und innen
Außendarstellung (N=91)
4: 8,8% Innendarstellung N=91)
1: 3,3% 4: 7,7% 1: 7,7% 2: 41,8% 2: 35,2% 3: 46,2% 3: 49,5% 4: 1: 1,6% 11,4
1: 7,3% 3: 43,1
% 2002
(N=123)
1
Quelle:
Bearbeitung:
Top, in allen
Ansprüchen genügend
2
Modern,
zeitgemäß
3: 39,0
% 2: 49,6
% 2002
(N=123)
3
Normal ohne Highlights,
ggf. Optimierungsbedarf
4
% 2: 48,0
% Veraltet,
renovierungsbedürftig
CIMA GmbH 2008
CIMA GmbH 2008
21
Abb. 20: Warenpräsentation / Ladengestaltung außen
A-Lagen (N=34)
B-Lagen (N=46)
1: 2,9% C-Lagen N=11)
1: 4,3% 4: 9,1% 2: 18,2% 4: 15,2% 3: 38,2% 2: 34,8% 2: 58,8% 3: 45,7% 2002
(N=26)
1
Quelle:
Bearbeitung:
3: 38,5
% Top, in allen
1: 15,4
% 2002
(N=41)
2: 46,2
% 2
Modern,
zeitgemäß
3
3: 31,7
% 1: 12,2
% 2: 56,1
% Normal ohne Highlights,
3: 72,7% 2002
(N=56)
4
3: 53,6
% 2: 46,4
% Veraltet,
CIMA GmbH 2008
CIMA GmbH 2008
22
Abb. 21: Warenpräsentation / Ladengestaltung innen
A-Lagen (N=34)
B-Lagen (N=46)
C-Lagen (N=11)
1: 8,7% 1: 8,8% 4: 9,1% 4: 13,0% 2: 9,1% 3: 47,1% 2: 34,8% 2: 44,1% 3: 43,5% 2002
(N=26)
1
Quelle:
Bearbeitung:
3: 42,3
% Top, in allen
1: 11,5
% 3: 26,8
% 2002
(N=41)
2: 46,2
% 2
Modern,
zeitgemäß
3
4: ‐
% 2: 51,2
% Normal ohne Highlights,
4: 1: 3,6% 3,6% 3: 81,8% 1: 22,0
% 2002
(N=56)
4
3: 46,4
% 2: 46,4
% Veraltet,
CIMA GmbH 2008
CIMA GmbH 2008
23
Abb. 22: Wettbewerbsfähigkeit der Betriebe in der Innenstadt
A-, B- und C-Lagen (N=91)
1
Quelle:
Bearbeitung:
hoch
2
mittel
3
gering
CIMA GmbH 2008
CIMA GmbH 2008
24
Abb. 23: Wettbewerbsfähigkeit der Betriebe in der Innenstadt nach Lagen
A-Lagen (N=34)
3: 8,8% B-Lagen (N=46)
1: 8,8% C-Lagen (N=11)
1: 8,7% 3: 18,2% 3: 19,6% 2: 82,4% 1
Quelle:
Bearbeitung:
2: 81,8% 2: 71,7% hoch
2
mittel
3
gering
CIMA GmbH 2008
CIMA GmbH 2008
25
Fazit:
Leider mussten wir feststellen, dass die Entwicklung des Sortimentsniveaus
insgesamt leicht zurückgeht. Gerade die unteren Sortimentsgruppen legen
im Zeitvergleich zu. Trotzdem wurde ermittelt, dass sich die A-Lage entwickelt, allerdings mit Licht und Schatten. Die durchaus vorhandenen positiven
Tendenzen sind nicht flächendeckend aufgefallen.
Die B-Lage entwickelt sich hingegen insgesamt positiv, zu beachten ist jedoch, dass sich die Lagenzuschnitte seit der Analyse 2002 deutlich geändert
haben, wie die Kartenausschnitte belegen.
In der C-Lage ist eine stärkere Orientierung hin zu „konsumigeren“ Angeboten festzustellen, was nicht unbedingt positiv ist, da dies ein Vorbote des
„Trading-downs“ sein kann.
Die Außen- und Innendarstellung der Innenstadtgeschäfte weist insgesamt
einen deutlichen Optimierungsbedarf/ Renovierungsbedarf in allen Lagen
nach. Die Anzahl der „Topbetriebe“ geht leider zurück. Hier scheint bei einigen Betrieben ein nicht unerheblicher Investitionsstau aufgelaufen zu sein.
Die abschließende Einschätzung der Wettbewerbsfähigkeit der Betriebe in
der Innenstadt macht offenkundig, dass allein in der B- und C-Lage jeder
fünfte Betrieb akut gefährdet ist.
Hier gilt es durch konsequentes Stadtmarketing, das sich laufend den neuen
Anforderungen heutiger Innenstädte sowohl inhaltlich als auch organisatorisch anzupassen hat, gegenzusteuern. Dies muss mit einer konsequenten
Ansiedlungspolitik einhergehen, die zentrenrelevante Sortimente außerhalb
der zu definierenden Zentren ausschließt.
26
5.
Aktualisierung des Einzelhandelsbestandes
und Kennzahlen des Einzelhandels
Vorbemerkung
Die Ermittlung der Leistungsdaten des Einzelhandels basiert auf einer Totalerhebung des Einzelhandels in der Stadt Melle im Frühjahr 2008. Die Berechnung
der Umsätze für den Meller Einzelhandel erfolgte auf Basis der Flächenproduktivitäten für das Jahr 2007 (Umsatz je qm Verkaufsfläche p.a.) für insgesamt 33
Branchen. Diese Flächenproduktivitäten werden vom Institut für Handelsforschung (IfH), Köln, durch Betriebsvergleiche ermittelt und von der BBEHandelsberatung, München, jährlich durch aktuelle Forschungsergebnisse und
eine Vielzahl von einzelbetrieblichen Beratungen durch CIMA und BBE aktualisiert. Die Flächenproduktivitäten liegen für insgesamt sechs Stadtgrößenklassen vor und werden zusätzlich durch die Beraterinnen und Berater der CIMA an
die regionale Situation angepasst.
Außer dem Facheinzelhandel und dem filialisierten Einzelhandel werden die
folgenden Betriebstypen zum Einzelhandel hinzugerechnet:

Gewerbliche Betriebe mit für den Kunden zugänglichen Verkaufsflächen
(z.B. Sanitärfachhandel)
Gärtnereien (überdachte und weitere Flächen gehen nur anteilig in die Berechnungen ein)
Zubehör in Autohäusern (z.B. Handschuhe, Karten, Fußmatten etc.)
Dienstleistungsbetriebe wie Reisebüros, Fitnesscenter oder Kreditinstitute zählen nicht zum Einzelhandel.1
1
Auch der Handel mit Pkw oder Mineralölstoffen zählt nicht zum Einzelhandel im engeren Sinne
und wurde nicht in die nachfolgenden Betrachtungen einbezogen.
27
Abb. 24: Veränderungen im Zeitverlauf: Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in Melle
40%
Im Ergebnis ist Folgendes festzustellen:

+34,0%
35%

+28,5%
30%

25%

20%
In
Melle
wurden
303
Einzelhandelsbetriebe
(2002: 277)
mit einer Gesamtverkaufsfläche von 74.605 qm
(2002: 55.665 qm)
einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von 3.138 €/qm
(2002: 3.272 €/qm)
und einem Gesamtumsatz von ca. 234,1 Mio. € brutto p.a.
(2002: 182,1 Mio. €)
erfasst
15%
10%
+8,6%
5%
‐4,3%
0%
‐5%
Betriebe
Quelle:
Verkaufsfläche Umsatz
Flächenproduktivität
CIMA GmbH 2008
28
Abb. 25: Verkaufsflächen und Umsätze in Melle im Vergleich
Veränderungen 2008 - 2002: Verkaufsfläche und Umsatz in Melle
CIMA Warengruppe
Verkaufsfläche in m²
2008
Verkaufsfläche in m²
2002
Veränderung
in %
Umsatz in
Mio. €
2008
Umsatz in
Mio. €
2002
Veränderung
in %
Periodischer Bedarf
Lebensmittel, Reformwaren
Gesundheits- und Körperpflege
21.671
17.499
4.172
16.693
13.608
3.085
29,8
28,6
35,2
115,1
87,4
27,7
96,7
77,2
19,4
19,1
13,2
42,9
Aperiodischer Bedarf insgesamt
52.934
14.037
10.887
2.510
640
38.972
10.992
7.842
2.465
685
35,8
27,7
38,8
1,8
-6,6
118,9
42,0
31,4
5,9
4,8
85,5
33,1
23,0
4,7
5,3
39,2
27,2
36,2
25,7
-10,7
Medien und Technik insgesamt
Bücher, Schreibwaren
Elektroartikel/Unterhaltungselektronik,
Foto, PC und Zubehör, Neue Medien
6.187
1.447
4.740
2.880
1.320
1.560
114,8
9,6
203,8
24,6
6,2
18,4
11,0
4,8
6,2
124,0
29,7
196,8
Spiel, Sport, Hobby insgesamt
Sportartikel
Spielwaren
Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.)
3.248
830
1.343
1.075
3.185
750
1.185
1.250
2,0
10,7
13,3
-14,0
6,9
2,9
2,4
1,6
5,9
2,1
2,0
1,8
16,9
36,0
19,4
-8,7
Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik,
Hausrat
1.365
940
45,2
1,9
1,8
9,2
Einrichtungsbedarf
Möbel, Antiquitäten
Gardinen, Teppiche, Heimtextilien
10.633
7.545
3.088
11.455
10.095
1.360
-7,2
-25,3
127,1
14,4
8,3
6,1
14,3
10,5
3,8
0,4
-20,7
58,7
Baumarktspezifische Sortimente
17.464
9.520
83,4
29,2
19,5
49,7
Einzelhandel insgesamt
74.605
55.665
34,0
234,1
182,1
28,5
Persönlicher Bedarf insgesamt
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
Uhren, Schmuck, Optik
Quelle:
CIMA GmbH 2008
29
Abb. 26: Veränderungen im Zeitverlauf: Anzahl der Betriebe
Im Ergebnis ist festzustellen, dass sich in den letzten Jahren eine erhebliche
Dynamik in der Einzelhandelsentwicklung außerhalb der Innenstadt zeigte. Die
Innenstadt konnte nur „mithalten“, weil im gleichen Zeitraum das Kaufhaus neu
aufgestellt und das Starcke-Carree entwickelt wurden und andere Problemimmobilien z.B. in der Plettenberger Straße wieder Verwendung finden.
Veränderungen 2008 - 2002: Anzahl der Betriebe in Melle
CIMA Warengruppe
Anzahl der
Betriebe
Anzahl der
Betriebe
2008
2002
Periodischer Bedarf
100
77
23
100
74
26
203
55
34
12
9
177
49
29
10
10
34
8
26
30
11
19
Sportartikel
Spielwaren
18
3
10
5
14
1
7
6
Hausrat
12
5
Einrichtungsbedarf
27
16
11
20
12
8
57
59
303
277
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
Quelle:
Dass manche Ansiedlung in den letzten Jahren auch in den zentrenrelevanten
Sortimenten außerhalb der Innenstadt vorgenommen wurde, zeigen die beiden
folgenden Abb., aus denen hervor geht, dass sich in einigen Branchen deutlich
weniger als die anzustrebenden zwei Drittel der zentrenrelevanten Fläche in der
Innenstadt befinden.
Insgesamt kommt die Innenstadt auf einen Flächenanteil von 21 %. Dies ist
deutlich zu gering. Von einer abgesicherten „kritische Masse“ geht man normalerweise aus, wenn die Innenstadt mehr als ein Drittel der Gesamtverkaufsfläche der Kommune auf sich vereint.
CIMA GmbH 2008
30
2008
Abb. 27: Sortimente nach Lagen (Teil A)
2002
2008
2002
2008
2002
2008
2002
45,1
15,5
2008
Bekleidung, Wäsche
31,8
7,6
31,8
33,7
Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik
Geschenke, Glas, Porzellan, Hausrat
2,1
77,1
10%
Versorgungskern
20%
30%
Melle-Mitte
40%
FMZ Gerden
21,2
6,6
19,8
52,4
0%
Quelle:
27,6
18,3
12,5
41,7
12,1
22,0
57,1
8,8
16,8
9,1
4,4
69,7
9,7
16,9
14,8
58,7
2002
7,1
8,3
58,0
2002
2008
5,1
56,0
29,2
13,3
34,2
23,3
2002
2008
32,8
23,7
9,2
34,3
Gesundheits- und Körperpf lege
26,1
27,7
37,1
9,1
22,6
31,8
6,2
39,4
Lebensmittel, Ref ormwaren
19,5
34,1
25,1
21,3
50%
60%
70%
80%
20,7
90%
100%
Ortsteile
CIMA GmbH 2008
31
2008
Abb. 28: Sortimente nach Lagen (Teil B)
Baumarktspezif ische Sortimente
2002
6,5
23,8
45,2
2008
23,3
10,8
52,5
13,4
2002
81,3
18,8
2008
65,7
Spielwaren
10,2
2002
58,5
12,1
2008
20,7
19,7
5,1
15,7
2002
24,1
9,7
74,7
2008
Schuhe, Lederwaren
2002
47,4
2008
2002
1,3 1,6
13,4
28,3
15,2
30,9
7,8
6,3
14,6
68,6
26,7
54,4
43,7
71,2
1,9
26,8
Sportartikel
2,0
90,4
2002
2008
16,5
14,3
82,5
4,7
8,4 1,2
100,0
0%
10%
Versorgungskern
Quelle:
14,8
6,6
47,6
5,5
50,2
79,0
2002
2008
24,5
20%
30%
Melle-Mitte
40%
FMZ Gerden
50%
60%
70%
80%
90%
100%
Ortsteile
CIMA GmbH 2008
32
Melle liegt bei der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft relativ konstant knapp
unter dem Bundesdurchschnitt.
Abb. 29: Kaufkraft in Melle und der Region
einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer 2007 und 2002
107,2
106,3
Rödinghausen
103,9
102,2
Bissendorf
103,5
107,7
Bünde
102,9
100,6
Spenge
101,2
Borgholzhausen
96,1
99,3
99,8
Stadt Melle
98,8
Dissen a.T.W.
84,3
97,1
93,8
Hilter a.T.W.
95,1
91,8
Bad Essen
0
20
40
60
2007
Quelle:
80
100
120
2002
CIMA GmbH 2008
33
Abb. 30: Kaufkraftbindung des Meller Einzelhandels 2008
Durch die Ansiedlungen in der Vergangenheit, konnte die Kaufkraftbindung
deutlich von 65 auf 77 % gesteigert werden.
Kaufkraftbindung
2008
77
Kaufkraftbindung
2002
65
0
Quelle:
20
40
60
Angaben in %
80
100
CIMA GmbH 2008
34
Abb. 31: Marktgebiet des Meller Einzelhandels
Quelle:
Bearbeitung:
Kundenherkunftsanalyse,
CIMA GmbH 2008
35
Abb. 32: Veränderung des Marktgebietes auf Grundlage der Kundenherkunftsanalyse
2002
Quelle:
2008
CIMA GmbH 2008
36
Im Folgenden werden die Kaufkraftströme zwischen der Stadt Melle und ihrem
Umland betrachtet. Bedeutsam ist dabei die Berechnung der Kaufkraftab- und zuflüsse. Die Berechnung der Kaufkraftströme erfolgt mit dem ökonometrischen
Simulationsmodell HUFF.
Abb. 33: Nachfragepotenzial und Kaufkraftströme in Melle in Mio.€
Die Ergebnisse der Kaufkraftstromanalyse der Stadt Melle können wie folgt
zusammengefasst werden:

Kaufkraftstromanalyse für Melle 2008
im Vergleich zu 2002 (in Mio. €)
236,3
250
200

245,7
234,1 182,1
150
in Mio. €

Das Nachfragepotenzial der Stadt Melle liegt bei 245,7 Mio. €.
Die Kaufkraftabflüsse betragen 56,2 Mio. € und verringern das Nachfragepotenzial entsprechend.
Die Kaufkraftzuflüsse belaufen sich auf rd. 44,5 Mio. €, sie sind also geringer als die Kaufkraftabflüsse.
Aus diesen Kaufkraftströmen ergibt sich der tatsächlich in Melle erzielte
Umsatz von 234,1 Mio. € (brutto, p.a.).
Im Vergleich zeigt sich eine deutliche Verbesserung der Bilanz, auch wenn
die Umsätze noch immer deutlich unter der Nachfrage liegen und per Saldo
keine Zentralität ausgewiesen werden kann. Dafür sind zum einen das flächige Stadtgebiet, zum anderen die nahe gelegenen Wettbewerber verantwortlich.
100
50
27,6
44,5
0
-56,2
-50
-81,8
-100
Nachfragepotenzial
Melle
Quelle:
Kaufkraft-Abfluss
2008
Kaufkraft-Zufluss
Umsatz Melle
2002
CIMA GmbH 2008
Einwohner 2008: 46.719 (2002: 47.393)
Ausgabesatz im Einzelhandel p.P. 2008: 5259,92 € (2002: 5002,74 €)
37
Vorbemerkung zur Einzelhandelszentralität
Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort
getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage.
Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, fließt per Saldo
Kaufkraft aus dem Umland in den Ort, die die Abflüsse übersteigt. Liegt die
Zentralität unter 100 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die per Saldo
nicht durch die Zuflüsse kompensiert werden können.
Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die
Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z.B. durch die Qualität
und Quantität an Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung
und die Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert.
38
Umsatz, Nachfragevolumen und Handelszentralität in Melle
CIMA Warengruppe
Umsatz in
Mio. €
2008
Nachfragevolumen
in Mio. €
2008
Handelszentralität
in %
2008
Handelszentralität
in %
2002
Periodischer Bedarf
115,1
87,4
27,7
130,2
97,0
33,2
88
90
84
84
83
86
118,9
42,0
31,4
5,9
4,8
112,4
31,1
20,0
5,7
5,4
106
135
157
103
89
71
102
109
76
103
24,6
6,2
18,4
28,7
7,0
21,7
86
88
85
34
65
25
6,9
2,9
2,4
1,6
8,4
4,0
1,9
2,6
81
72
129
62
67
50
113
63
Hausrat
Einrichtungsbedarf
1,9
14,4
8,3
6,1
1,9
15,6
12,9
2,8
101
92
65
218
96
76
74
80
29,2
26,7
109
73
234,1
242,6
96
77
Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren
Sportartikel
Spielwaren
Quelle:
CIMA GmbH 2008
Anmerkung: 2002 ist nur der Zentralitätswert für die Branche Schreibwaren erfasst, der Zentralitätswert der Branche Bücher betrug 2002 50%, **2002 ist nur der Zentralitätswert für die Branchen
Elektroartikel/Unterhaltungselektronik/Foto erfasst, der Zentralitätswert der Branche Büromaschinen, PC, Software betrug 2002 5%, ***2002 ist nur der Zentralitätswert für die Branche Fahrräder
abgebildet, der Zenträlitätswert der Branche Musikinstrumente, Musikalien betrug 2002 15%
Für Melle lässt sich aus der Gegenüberstellung von Umsatz und Nachfragepotenzial Folgendes ablesen:
Die Zentralität über alle Branchen liegt in der Stadt Melle nach den Berechnungen der CIMA bei 96 %2.
Der Einzelhandelsumsatz in der Stadt Melle liegt somit unter dem vorhandenen Nachfragepotenzial. Es finden in der Summe somit Kaufkraftabflüsse ins Umland statt.
Im periodischen Bedarfsbereich liegt die Zentralität bei 88 %. Das bedeutet,
dass auch im Bereich Lebensmittel und Drogerieartikel per Saldo Kaufkraftabflüsse ins Umland von Melle zu verzeichnen sind. Dies ist z.B. durch
die Nähe der Wettbewerber und die Pendlerverflechtungen zu erklären.
Im aperiodischen Bedarfsbereich werden bei einer Handelszentralität von
106 % per Saldo Kaufkraftzuflüsse sichtbar. In den einzelnen Warengruppen sind jedoch Unterschiede festzustellen (vgl. Ausführungen auf der
nächsten Seite).
Interessant ist, dass sich einige Branchen trotz der regionalen Wettbewerbssituation und der Struktur des Stadtgebietes Zentralitäten erarbeitet
haben. Hierzu zählen z.B. Gardinen/ Teppiche/ Heimtextilien mit 218 %,
Bekleidung/ Wäsche mit 157 % und Spielwaren 129 %.
2
Anmerkung:
Die durch Vollerhebungen im Einzelhandel ermittelten Einzelhandelszentralitäten weichen i.d.R.
von sekundärstatistisch ermittelten Daten um bis zu +/- 20 % ab. Diese sekundärstatistischen
Daten werden z.B. von den Unternehmen BBE, GfK und MB Research deutschlandweit für alle
Kommunen berechnet und vertrieben. Wir raten ab, Vergleiche zwischen sekundärstatistischen
Kennzahlen und den Ergebnissen unserer Vollerhebung zu erstellen, da es hier nicht zu einer
Übereinstimmung kommen kann.
39
96,5
77,1
217,6
79,7
Bekleidung, Wäsche
Spielwaren
113,3
128,6
109,3
73,5
Schuhe, Lederwaren
103,3
76,0
100,8
95,5
Geschenke, Glas, Porzellan, Hausrat
90,1
83,4
88,7
88,4
78,9*
Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik
103,3
84,8
43,7**
83,6
86,3
Sportartikel
71,7
49,7
64,9
74,4
62,1
0
Angaben in %
80,1***
50
100
2008
Quelle:
156,9
108,5
150
200
250
2002
CIMA GmbH 2008, Rundungsdifferenzen möglich
40
Fazit:
Ein Mittelzentrum sollte gemäß raumordnerischem Auftrag neben der Versorgung der eigenen Bevölkerung im periodischen Bedarfsbereich auch die
Versorgung der angrenzenden Bevölkerung im aperiodischen Bedarfsbereich
gewährleisten.
Offenkundig ist die deutliche Zunahme an Verkaufsfläche, Umsätzen und
Handelszentralität im Vergleichszeitraum. Hier muss berücksichtigt werden,
dass ein erheblicher Anteil auf die Ansiedlungen im Fachmarktzentrum Gerden seit 2002 entfällt. Das Umsatzwachstum war jedoch unterdurchschnittlich, so dass per Saldo eine gesunkene Flächenproduktivität verbucht werden
muss.
Melle erfüllt diese Versorgungsfunktion nur für ausgewählte Sortimente im
aperiodischen Bedarfsbereich. Dies kann z.B. durch die Struktur des Stadtgebietes, die Nähe zu den Wettbewerbsorten und die Pendlerverflechtungen
im Raum erklärt werden.
Für die Innenstadt von Melle lässt sich Folgendes festhalten: In der Innenstadt befinden sich nur 21 % der Verkaufsfläche. Dieser geringe Verkaufsflächenanteil ergibt sich aus den - im Vergleich zur Gesamtstadt - kleineren Betriebsgrößen aufgrund der altstädtischen und kleinteiligen städtebaulichen
Struktur, die die Ansiedlung größerer Verkaufsflächen erschwert.
Dass es möglich ist, am Standort Zentralitäten von z.T. deutlich über 100 %
zu erzielen, wird in drei aperiodischen Branchen deutlich (Gardinen/ Teppiche/ Heimtextilien mit 218 %, Bekleidung/ Wäsche mit 157 % und Spielwaren
129 %). Weil es in diesen Branchen gelingt, Zentralität zu erwirtschaften, erwarten wir, dass es auch in weiteren Branchen gelingen kann. Dennoch ist
die deutlich in den letzten Jahren erhöhte Handelszentralität von heute fast
100 % aufgrund der Stadtstruktur als ein guter Wert anzusehen.
Diese Flächenanteile der Innenstadt sind jedoch nur schwer steigerbar, da
die bestehende städtebauliche Struktur großflächige Entwicklungen nur in
Ausnahmefällen zulässt. Die Schaffung weiterer wettbewerbsfähiger Verkaufsflächen in der Innenstadt, die heutigen Ansprüchen der Betreiber genügen, sollte dennoch konsequent im Rahmen eines Flächenmanagements verfolgt werden.
Die Zentralitätssteigerungen der jüngeren Vergangenheit erfolgten zum Teil
durch Entwicklungen in der Innenstadt (z.B. Textil), zum Teil durch Entwicklungen im restlichen Gebiet der Kernstadt (z.B. Baumarkt, Heimtextilien,
Elektro, Lebensmittel).
Die Kaufkraftbindung hat erheblich zugenommen, bedingt durch die Neuansiedlungen. Melle kann dennoch seine Kaufkraft nicht vollständig halten. Dies
wird zum einen aus den Zentralitätsdaten, zum anderen aus den Kaufkraftströmen deutlich.
Von kritischer Bedeutung ist vor diesem Hintergrund insbesondere die Entwicklung großflächiger Ansiedlungen außerhalb der Innenstadt in den zentrenrelevanten Sortimenten, die dazu beitragen, dass sich der innenstädtische
Anteil auf dem heutigen Niveau befindet. Hierzu zählen auch die zentrenrelevanten Randsortimente. Wir empfehlen daher im Rahmen eines Einzelhandelskonzepts eine aktuelle Liste der zentrenrelevanten Sortimente zu erarbeiten und auf deren Grundlage eine strikte Ansiedlungspolitik außerhalb der
Innenstadt umzusetzen, wenn es um die Neuansiedlung zentrenrelevanter
Sortimente geht.
41
6.
Strategien/ Ziele für die zukünftige Einzelhandelsentwicklung der Stadt Melle
Zielkatalog:
Erhalt und Stärkung der mittelzentralen Versorgungsfunktion von Melle:
Die Stadt Melle besitzt zurzeit ein Einzelhandelsangebot, das in einigen Branchen recht stark ist und gute Zentralitätswerte erreicht, während in anderen
Branchen eher Kaufkraftabflüsse dominieren.
Planungsbedarf bzw. Ansiedlungsbedarf wurde somit in einigen Branchen
nachgewiesen. Aus diesem Grund gilt es, zukünftig Einzelhandelsansiedlung
vor allem dann zu forcieren, wenn sie zu einer deutlichen quantitativen und
qualitativen Verbesserung des Angebots führen können.

Sicherung und Stärkung der Handelszentralität der Innenstadt

Schwerpunkt und Aushängeschild des Einzelhandels in Melle ist die Innenstadt,
die über ein umfangreiches Einzelhandelsangebot verfügt. Außerhalb der Innenstadt besitzt die Stadt Melle mehrere Einzelhandelsbetriebe mit Schwerpunkten im periodischen Bedarfsbereich, die im Wesentlichen die Nahversorgung der Meller Bevölkerung sicherstellen. Darüber hinaus werden verschiedene Sortimente des aperiodischen Bedarfsbereiches an verschiedenen verkehrsgünstigen Standorten angeboten. Zum Teil verfügen die Ortsteile Melles
über eigenständige Strukturen.
Die Stadt Melle weist mit einer Handelszentralität von 96,5 % heute einen
Wert auf, der im Ergebnis die Kaufkraftabflüsse aus der Stadt Melle verdeutlicht. Dieser Wert ist aus Gutachtersicht nur noch bedingt steigerbar
und nur noch durch gezielte Ansiedlungen zu steigern, die den Einzelhandelsstandort insgesamt besser positionieren. Dabei kann Melle von dem
bereits bestehenden Einzelhandels- und Dienstleistungsangebot und der
attraktiven städtebaulichen Situation in der Innenstadt profitieren.
Der Einzelhandel übernimmt in der Innenstadt eine Leitfunktion. Diese sollte gesichert und gestärkt werden. Die Innenstadt von Melle besitzt zurzeit
einen Verkaufsflächenanteil von 21 %. Dieser Wert sollte gesteigert werden. Die Innenstädte vergleichbarer Mittelzentren erreichen durchaus Flächenanteile von einem Drittel. Die CIMA geht grundsätzlich davon aus,
dass ab einem Verkaufsflächenanteil von ca. 25-30 % eine kritische innenstädtische Angebotsmasse erreicht wird, die verstärkt dazu beiträgt, dass
Kunden aus dem Marktgebiet und dem erweiterten Marktgebiet bewusst
bzw. verstärkt die Innenstadt von Melle aufsuchen. Von Bedeutung sind
dabei vor allem zentrenrelevante Sortimente, die in der Innenstadt konzentriert angeboten werden sollten.
Um das bestehende Einzelhandelsangebot in Melle sichern zu können und
dabei vor allem den Einzelhandelsstandort „Innenstadt“ zu stärken und an die
geänderten Rahmenbedingungen anpassen zu können, ist aus Gutachtersicht
die Umsetzung eines abgestimmten Zentren- und Standortkonzepts notwendig.
Dieses sollte auf die Analyseergebnisse Bezug nehmen.
Der nachfolgende Zielkatalog kann dafür als Grundlage dienen.
42
Sicherung und Stärkung der qualitativen Funktionsvielfalt der Innenstadt

Eine gesunde Innenstadt lebt unter anderem von der Funktionsvielfalt. Neben dem Einzelhandel als „Hauptattraktion“ sollten Flächen für andere Nutzungen bereitgestellt werden. Dies sind vor allem attraktive Wohnungen,
unterschiedliche Dienstleistungsbetriebe wie Gastronomien und handwerkliche Betriebe mit geringen bzw. keinen Emissionen. Darüber hinaus sollte
der Stellenwert der Innenstadt weiterhin durch unterschiedliche Events und
Marketingmaßnahmen positiv nach außen getragen werden. Dafür ist wie
in der Vergangenheit das Stadtmarketing in Melle gefragt.
Die innenstädtische Funktionsmischung trägt dazu bei, dass die Innenstadt
über die üblichen Geschäftsöffnungszeiten hinaus als belebter Stadtmittelpunkt wahrgenommen und genutzt wird. Wichtig dabei bleibt jedoch herauszustellen, dass die Leitfunktion des Einzelhandels grundsätzlich gestärkt werden sollte. Nur starker innenstädtischer Einzelhandel kann zur
Steigerung der Attraktivität führen. Die anderen Funktionen (Wohnen/ Gastronomie/ Dienstleistungen/ Gewerbe) können diese Leitfunktion lediglich
ergänzen bzw. abrunden.
Sicherung und Stärkung der Zentralen Versorgungsbereiche

Sicherung und Entwicklung von Flächen für den nicht-zentrenrelevanten
Einzelhandel in der Gesamtstadt:

Genauso wie für zentrenrelevante Sortimente, sollten auch für nichtzentrenrelevante Sortimente ausreichend Flächen zur Verfügung gestellt
werden. Die Ansprüche dieser Betriebe (Baumärkte, Möbelmärkte etc.) unterscheiden sich in der Regel sehr deutlich von anderen Einzelhandelsbetrieben. Nichtsdestotrotz werden gerade auch in diesen Bereichen erhebliche Umsätze erwirtschaftet. In Melle sollten entsprechende Flächen im
Rahmen eines Einzelhandelskonzepts geprüft und planerisch bereit gestellt
werden.
Schaffung von Planungs- und Investitionssicherheit

Um Einzelhandelsbetriebe betriebswirtschaftlich sinnvoll führen zu können,
ist es für die Immobilienbesitzer und aus Betreibersicht notwendig, verlässliche Aussagen zu verschiedenen Entwicklungsflächen und Standorten zu
bekommen. Aus Sicht der CIMA ist dafür ein konkretes Standort- und Zentrenkonzept notwendig, das in den zuständigen Gremien der Stadt Melle mit
Bindungswirkung beschlossen werden sollte.
Die CIMA empfiehlt im Rahmen der Erarbeitung eines Einzelhandelskonzeptes für die Gesamtstadt verschiedene Zentrale Versorgungsbereiche innerhalb der Stadt Melle zu definieren, die nach § 34, 3 BauGB und § 11, 3
BauNVO unter einen besonderen Schutz gestellt werden. Ziel ist die Sicherung und Stärkung der wohnortnahen Grundversorgung und die ergänzende Versorgung mit Sortimenten des aperiodischen Bedarfsbereiches in
städtebaulich integrierter Lage.
Sicherung und Stärkung der Nahversorgung innerhalb der Gesamtstadt

Die Stadt Melle verfügt zurzeit über ein quantitativ und qualitativ ausreichendes Nahversorgungsangebot, das jedoch einige Lücken aufweist. Um
im Wettbewerb bestehen zu können, sollte auf der einen Seite regelmäßig
geprüft werden, in welchen Bereichen Ergänzungen notwendig sind. Auf
der anderen Seite sollte das vorhandene, noch bindbare Kaufkraftpotenzial
primär zur Verbesserung der Nahversorgung in unterversorgten Gebieten
verwendet werden.
43
7.
Standortbegehung des innerstädtischen Einzelhandels
7.1
Verkehrsleitsystem
Quelle:
CIMA GmbH 2008
Kreuzung Riemsloher Straße / Engelgarten: „Und jetzt?“
Quelle:
CIMA GmbH 2008
Abfahrt von der A 30
44
Quelle:
CIMA GmbH 2008
Kreuzung Engelgarten / Neuenkirchener Straße:
„Und jetzt? Wieder der Hauptstraße folgen?“
45
7.2
Parkleitsystem
Quelle:
CIMA GmbH 2008
Quelle:
CIMA GmbH 2008
46
Abb. 41: Uneinheitliche Parkregelungen prägen sich schwer ein
Quelle:
CIMA GmbH 2008
47
Das Verkehrs- und Parkleitsystem ist erheblich zu überarbeiten. Dabei geht es
nicht zwingend um Dynamik, sondern vielmehr um Übersicht für Auswärtige,
Kundenorientierung und Logik.
Im Rahmen eines gezielten Prozesses sollte in Workshops ein neues System
erarbeitet werden, das dann zügig umgesetzt wird. Gerne berichten wir über
derartige Prozesse in vergleichbaren Städten, die zu kostengünstigen und effektiven Systemen geführt haben.
48
7.3
Gestaltung des öffentlichen Raumes
Quelle:
CIMA GmbH 2008
49
Quelle:
CIMA GmbH 2008
50
Quelle:
CIMA GmbH 2008
51
Abb. 45: Es geht auch anders: gepflegte Pflanzkübel werten den öffentlichen
Raum auf
Quelle:
CIMA GmbH 2008
52
Bis vor einigen Jahren war Melle Vorreiter in der Gestaltung des öffentlichen
Raums und der Durchsetzung eines überzeugenden Corporate Designs.
Seit dem sind jedoch einige Jahre vergangen, in denen keine Neuerungen in
Melle umgesetzt wurden. Im Ergebnis sind die Strukturen heute veraltet und
stark modernisierungsbedürftig. Hier sollte in öffentlich-privater Partnerschaft
angesetzt werden, um den Modernisierungs- und Investitionsstau zu beheben.
53
7.4
Vollgestellte Fußgängerzone
Abb. 46: Werbeaufsteller versperren den Weg und stören das Stadtbild
Quelle:
CIMA GmbH 2008
54
Abb. 47: Bei den Warenauslagen gilt oft noch „Quantität statt Qualität“
Quelle:
CIMA GmbH 2008
55
Leider ist die Fußgängerzone zum Teil „voll gestellt“ und nur schwer passierbar.
Dadurch wird sowohl der öffentliche als auch der private Raum in seiner Attraktivität gemindert.
Zur Behebung dieser Schwäche sollte eine konzertierte öffentlich-private Aktion
umgesetzt werden, die zum einen den Abbau der Missstände im öffentlichen
Raum zum Inhalt hat. Gleichzeitig müssten sich die privaten Nutzer der Freiflächen vor den Geschäften verpflichten, bestimmt Qualitätskriterien einzuhalten,
um den heute oft vermittelten Eindruck zu widerlegen.
56
7.5
Leerstände
Abb. 48: Weitgehend „ungestaltete“ Leerstände in der Innenstadt (Momentaufnahme)
Quelle:
CIMA GmbH 2008
57
Abb. 49: Weitgehend „ungestaltete“ Leerstände in der Innenstadt (Momentaufnahme)
Quelle:
CIMA GmbH 2008
58
Einerseits ist Melle in den letzten Jahren Vorreiter im Flächenmanagement
gewesen, das vorbildhaft vom Stadtmarketing initiiert wurde.
Umso mehr wundert es, dass zum Erhebungszeitpunkt einige völlig „ungestaltete“ Leerstände aufgefunden wurden, die dringend eines „Leerstandsmanagements“ bedürfen.
Dies darf im Rahmen eines modernen Flächenmanagements zu keinem Zeitpunkt passieren. Jeder Leerstand ist bereits präventiv zu erkennen und der
Eigentümer mit einem Dienstleistungspaket darauf hinzuweisen, wie mögliche
kostenlose oder kommerzielle (Zwischen)Nutzungen aussehen können. Da der
Eigentümer somit die Auswahl für Zwischennutzungen hat und sich über das
Management der Zwischennutzungen keine Gedanken machen muss, funktioniert das in der Regel reibungslos.
59
7.6
Öffnungszeiten
Abb. 50: Unattraktive Öffnungszeiten
Quelle:
CIMA GmbH 2008
uneinheitliche Öffnungszeiten Sorgen für Verwirrung bei den Kunden, unübersichtliche Schilder
verstärken die Verwirrung zusätzlich
60
Abb. 51: Attraktive Öffnungszeiten
Quelle:
CIMA GmbH 2008
61
Die Öffnungszeiten vieler Betriebe sind erheblich zu überarbeiten. Kundenorientierung sollte hier die Hauptmaxime sein.
Als erster Schritt sollte eine Einigung über Kernöffnungszeiten erfolgen, für die
möglichst viele Einzelhändler durch gezielte Innenmarketingmaßnahmen zu
gewinnen sind. Auch bei dieser Maßnahme sollte das Stadtmarketing federführend sein.
62
Die Ermittlung der Daten auf der Angebotsseite erfolgt über die Bestandserhebung im Einzelhandel:

Vollständige Bestandserhebung der Einzelhandelsflächen in der Stadt Melle
Erfassung von einzelnen Sortimenten im Geschäft
Erfassung aller Einzelhandelsbetriebe („im engeren Sinne“) und Leerstände
Branchenmix (33 Sortimente, Zusammenfassung auf 15 CIMA Warengruppen)
Betriebstypendifferenzierung (Facheinzelhandel, Discounter, Filialisten,
„Regionalisten“, Kaufhäuser, Fachmärkte, SB-Warenhäuser)
Bewertung der Nahversorgungssituation
Einschätzung der Leistungsfähigkeit der Betriebe während der Erhebung
Einschätzung der Flächenproduktivität nach Bundesdurchschnitt und regionale Anpassung durch Experten
Darstellung der 15 Warengruppen sowie Differenzierung der Sortimente in
den periodischen Bedarf (Lebensmittel, Gesundheits- und Drogeriewaren)
und den aperiodischen Bedarf (mittel- und langfristiger Bedarfsbereich)
kurzfristig
Die Analyse des Einzelhandels in der Stadt Melle wurde auf der Basis der wichtigsten Kennzahlen vorgenommen, die sich auf die Angebots- oder die Nachfrageseite des Einzelhandels beziehen.
Abb. 52: Die 33 CIMA-Branchen
mittelfristig
Methodik
langfristig
8.
Lebensmittel
Reformwaren
Apotheken
Drogerien, Parfümerien
Schnittblumen
Zeitschriften
Oberbekleidung
Wäsche, Strümpfe, sonst. Bekleidung
Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf
Sportartikel
Schuhe
Sanitätshäuser
Bücher
Schreibwaren
Spielwaren
Zoobedarf
Möbel
Antiquitäten, Kunstgegenstände
Eisenwaren, Hausrat, Baumarktartikel
Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel
Farben, Lacke, Tapeten
Elektrogeräte, Leuchten
Unterhaltungselektronik
Foto
Optik
Uhren, Schmuck
Lederwaren
Musikinstrumente, Musikalien
Fahrräder
Kfz-Zubehör
Büromaschinen, PC, Büroeinrichtung
Babybedarf
Blumen, Pflanzen Fachgeschäfte
Quelle:
CIMA GmbH 2008
63
Die von der CIMA differenzierten Betriebstypen
Fachgeschäft
Sehr unterschiedliche Verkaufsflächengrößen, branchenspezialisiert, tiefes
Sortiment, in der Regel umfangreiche Beratung und Kundenservice.
Fachmarkt
Großflächiges Fachgeschäft mit breitem und tiefem Sortimentsangebot, in der
Regel viel Selbstbedienung und Vorwahl, häufig knappe Personalbesetzung.
Supermarkt
Ca. 400 bis 1.500 m² Verkaufsfläche, Lebensmittelvollsortiment inklusive
Frischfleisch, in der Regel ab 800 m² Verkaufsfläche bereits zunehmender NonFood-Anteil.
Lebensmittel-Discounter
Meist Betriebsgrößen zwischen ca. 500 und 900 m² Verkaufsfläche, zunehmend zwischen 1.000 und 1.400 m². Ausgewähltes, spezialisiertes Sortiment
mit geringer Artikelzahl, grundsätzlich ohne Bedienungsabteilungen.
Fachmarktzentrum
Großflächige Konzentration mehrerer Fachmärkte verschiedener Branchen,
i.d.R. kombiniert mit einem Verbrauchermarkt und/oder einem LebensmittelDiscounter, meist zusammen über 8.000 m² Verkaufsfläche, periphere Lage,
hohe Anzahl an Stellplätzen.
SB-Warenhaus
Verkaufsfläche über 5.000 m², neben einer leistungsfähigen Lebensmittelabteilung umfangreiche Non-Food-Abteilungen, Standort häufig peripher, großes
Angebot an eigenen Stellplätzen.
Warenhaus
In der Regel Verkaufsflächengröße über 3.000 m², Lebensmittelabteilung, breites und tiefes Sortiment bei den Non-Food-Abteilungen, in der Regel zentrale
Standorte.
Kaufhaus
In der Regel Verkaufsflächen über 1.000 m², breites, tiefes Sortiment, im Gegensatz zum Warenhaus meist mit bestimmtem Branchenschwerpunkt.
Shopping-Center
Großflächige Konzentration vieler Einzelhandelsfachgeschäfte diverser Branchen, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe i.d.R. unter einem Dach, oft
ergänzt durch Fachmärkte, Kaufhäuser, Warenhäuser und Verbrauchermärkte;
großes Angebot an eigenen Stellplätzen; i.d.R. zentrale Verwaltung und gemeinschaftliche Werbung.
Quelle:
CIMA GmbH 2008
Verbrauchermarkt
Verkaufsfläche ca. 1.500 bis 5.000 m², Lebensmittelvollsortiment und mit zunehmender Fläche ansteigender Anteil an Non-Food-Abteilungen (Gebrauchsgüter).
64
Die Berechnung der Kennzahlen der Nachfrageseite erfolgt mit der folgenden
Methodik und unter Berücksichtigung der folgenden Quellen:

Aktuelle Einwohnerzahl
Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (KKZ) in % (Bundesdurchschnitt = 100 %)
Ausgabesatz im Einzelhandel Pro-Kopf-Ausgaben in €/Einwohner p. a.
(gemäß statistischer Warenkorb für 2007)
Periodischer Bedarf:
2.843 € /Einwohner p. a.
Aperiodischer Bedarf:
Ausgabesatz gesamt:
Berechnung des Nachfragepotenzials: Einwohner x Ausgabesatz (gewichtet
mit der KKZ)
Die Zusammenführung von Angebot und Nachfrage erfolgt mittels der Handelszentralität. Dort wird die Höhe des Umsatzes im Einzelhandel (in Mio. €)
zum Nachfragepotenzial (in Mio. €) ins Verhältnis gesetzt und in % ausgedrückt.

Umsatz / Nachfrage *100 = Handelszentralität
Die Handelszentralität wird für
die Gesamtstadt,
die Sammelbranchen und
den periodischen / aperiodischen Bedarf
ausgewiesen.
Die Nachfragebindung ist der Anteil des Nachfragepotenzials, der von den Einwohnern im lokalen Einzelhandel ausgegeben wird. Sie wird in % oder in Mio. €
ausgewiesen. Der Rest des Nachfragepotenzials fließt in andere Einkaufsorte
und z.B. in den Versand ab.
65
Folgende Kennzahlen werden weiterhin ausgewiesen:
Versorgungsgrad/Flächendichte

Wird in Verkaufsfläche je Einwohner (in qm) dargestellt. Der Bundesdurchschnitt beträgt hier 1,4 qm VK je Einwohner
Flächenproduktivität
Umsatz je qm Verkaufsfläche (brutto p.a.) dargestellt in Euro je qm
Kaufkraftstromanalyse
Nachfragepotenzial abzüglich Kaufkraftabflüsse zuzüglich Kaufkraftzuflüsse
ergibt Umsatz im EH dargestellt in Mio. Euro
Kaufkraftsaldo
Saldo aus Abflüssen und Zuflüssen in Mio. Euro, dargestellt über alle Branchen und ausgewählte Einzelbranchen.
Hinweis zur Abkürzung:
ZV = Zentraler Versorgungsbereich
66

Einzelhandelsstudie

Transcription

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