Résumé - Treuhänder - Der Schweizer Treuhänder

IMMOBILIEN
Urs Hausmann, Boris Pavlu, Immobilien und Hypotheken bei Schweizer Banken
2 Von 2000 bis Ende 2003 wuchs das Hypothekarvolumen aller Banken um 14,3%.
3 Vgl. SNB, Bankenstatistisches Monatsheft,
15. Jahrgang, Dezember 2004.
4 Schweizer, P., Bernhard Th., Hausmann U.,
Immobilienmanagement bei Pensionskassen,
Der Schweizer Treuhänder, 78. Jahrgang,
Nr. 1–2/2004, S. 51–59.
5 Vgl. dazu die Tagungsunterlagen der Schweizerischen Bankiervereinigung vom 1. April
2004 in Zürich. Seminar «Richtlinien für die
Prüfung, Bewertung und Abwicklung grundpfandgesicherter Kredite».
6 Hausmann, U., Der Markt für Eigenheime auf
dem Prüfstand, NZZ, 2004, Nr. 268, S. B 3.
7 Explizit auch in der Richtlinie zur Abschlussprüfung Nr. 3 (RzA3) in Punkt 2.2 der Treuhand-Kammer.
8 Vgl. dazu die Literatur zur Regionalökonomie und «Urban Economics». Exemplarisch
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dazu: Di Pasquale, D. et al.; Urban Economics
and Real Estate Markets. Prentice Hall,
1996 oder Frey, R., Städtewachstum – Städtewandel, Helbing & Lichtenhand Verlag AG,
1990.
Schierenbeck, H. (Hrsg.), Risk Controlling in
der Praxis. Verlag NZZ, 1999.
Vgl. dazu Wellner, K., Entwicklung eines
Immobilien-Portfolio-Management-Systems.
Diss. Universität Leipzig, 2002.
Vgl. dazu Trotz, R. (Hrsg.), Immobilien –
Markt- und Objektrating. Verlag Rudolf
Müller GmbH & Co, 2004.
Maier, K., Risikomanagement im Immobilienwesen, Fritz Knapp Verlag, 1999.
Vgl. beispielsweise Zürcher Kantonalbank
(Hrsg.), Preise, Mieten und Renditen, 2004.
Schweizerische Bankiervereinigung; Richtlinien für die Prüfung und Bewertung und
Abwicklung grundpfandgesicherter Kredite.
Hier insbesondere S. 5 und Abschnitt 12. Weiter auch der Anhang zum Schätzungsreglement der Pfandbriefzentrale der schweizerischen Kantonalbanken.
15 Bender, A., Construction d’indices immobiliers selon l’approche hédoniste. Finanzmarkt
und Portfoliomanagement, Vol. 8, No. 4, 1994,
S. 522–533. In der Schweiz werden gegenwärtig drei Indexreihen berechnet: Vgl. www.
iazi.ch; www.zkb.ch sowie www.wuestund
partner.com.
16 Fahrländer, St. et al., Ronco ist nicht Zug, Zug
ist nicht Genf, NZZ, 2001, Nr. 151, S. B 13.
17 Hendershott, P. H. et al., Forecasting Housing
Markets: Lessons Learned. Real Estate Economics. Vol. 30, No. 1, Spring 2002; 1–11.
18 Vgl. als Referenzwerk: Geltner, D., Commercial Real Estate Analysis and Investments,
Prentice Hall, 2001.
RESUME
Immobilier et hypothèques auprès
de banques suisses
Les récentes évolutions du marché
soulèvent des questions dans de nombreuses banques hypothécaires suisses.
La Suisse est-elle guettée par une
hausse de l’immobilier, de l’ordre de
celle qui a frappé la Grande-Bretagne? Le secteur hypothécaire a lui
aussi nettement repris ces dernières
années. Le présent article s’interroge
sur le point de vue des banques suisses,
en tant qu’établissements de financement, par rapport à la gestion des
risques dans le domaine immobilier et
hypothécaire.
La valeur de marché de tous les biens
immobiliers en Suisse est estimée à
CHF 1820 milliards pour 2004. A cette
valeur patrimoniale s’oppose une dette
hypothécaire nationale qui s’élève à
CHF 615 milliards de francs. Outre
leur activité de crédit, les banques
sont elles-mêmes propriétaires d’immeubles d’entreprises et proposent
par ailleurs des produits de placement
immobiliers (p. ex. fonds immobiliers). En matière de gestion des risL’Expert-comptable suisse 5/05
ques, les banques hypothécaires présentent des conditions différentes en
termes de sites et de marchés.
La géographie ou plus généralement
l’espace est donc un élément déterminant du système de gestion des
risques. Mais indépendamment de
l’importance et de la complexité de ce
critère, les banques seraient bien avisées, premièrement, d’intégrer dans
leur système l’analyse de la notion encore abstraite d’espace et, deuxièmement, de mettre en place une surveillance continue de ce critère. De
telles mesures permettraient pour l’essentiel l’identification précoce des
risques du marché, différenciés en
fonction des régions et des besoins.
Quelle est aujourd’hui la situation des
banques hypothécaires suisses en matière de gestion des risques? Outre le
fait que l’importance du système de
gestion des risques et sa mise en pratique varient d’un établissement à
l’autre, on distingue dans ce domaine
les grands axes suivants. L’évaluation
hédoniste des logements en propriété
a pu s’imposer dans la branche. Même
les instances régulatrices ont validé
des exigences en la matière. La parution de différents indices des prix immobiliers a par ailleurs nettement favorisé la transparence du marché. Le
segment des immeubles d’investissement pour sa part enregistre des déficits. Enfin, la recherche dans le domaine de la reconnaissance précoce
des risques liés au système ou au marché n’en est qu’à ses premiers balbutiements. On y distingue toutefois
également quelques approches positives.
En résumé, le secteur des banques
suisses entre dans une nouvelle ère en
matière de gestion des risques. Dans
un avenir proche, il s’agira de prévoir
encore davantage à long terme et non
plus à court terme, car les biens immobiliers constituent par définition
un engagement à longue échéance.
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