Spähen nach den Rendite-Objekten

Spähen nach den Rendite-Objekten
Wo Private Equity und Institutionelle heute lohnende Hotels und Limits
sehen
München (1.11.2013). Sie kaufen Immobilien als Anlage-Objekte und wenden
sich in jüngerer Zeit zunehmend auch wieder dem Hotelsektor zu: Private Equity
und institutionelle Investoren. Doch trotz des gleichen Ziels unterscheiden sich
ihre Ansätze und Vorstellungen durchaus gravierend, wie eine Diskussionsrunde
mit Vertretern beider Seiten auf der Expo Real zeigte ("Heiss begehrt, kaum zu
kriegen? Welche Objekte sucht das Privatkapital, wo sind die Limits?"). Auf der
Investorenseite wächst das Wissen um die Hotellerie und die Feinheiten der
Märkte, weshalb allerdings auch die Rendite-Erwartungen teilweise heftig
auseinander driften. Die Suche nach Qualitätsimmobilien bleibt unterdessen
schwierig, ebenso wie das Angebot an "distressed assets" gering bleibt.
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Die meisten Investoren seien mit Eigenkapital oder einer höchstens
50prozentigen Finanzierung unterwegs. Sein Unternehmen sehe sich nach
soliden opportunistischen Gelegenheiten um und erwarte bei den
Hotelimmobilien einen Return on Asset (ROA) von 20 Prozent.
Stéphane Obadia, Head of Acquisitions bei den Algonquin Hotels, die in jüngerer
Zeit 20 Hotels in Frankreich, Grossbritannien und Polen im 3- und 4 SterneSegment kauften, beobachtet eine sehr positive Entwicklung in den Provinzen
Grossbritanniens. "Paris ist natürlich immer ein aussergewöhnlicher Markt",
ergänzte er. "Wir gehen davon aus, dass wir noch ein paar gute Jahre vor uns
haben." Algonquin ist nicht nur Investor, sondern auch Betreiber. "Der
Hotelsektor ist sehr spezifisch, deshalb haben wir uns auch gleich in den Betrieb
involviert", erklärte er.
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Keine grosse Lücke zwischen Budget und Fullservice
Ralf Selke, Geschäftsführer Munich Hotel Partners, hat ein Family Office im
Hintergrund, das sich schon seit geraumer Zeit mit Hotelimmobilien beschäftigt.
"Wir sind eine Management- und eine Hotel-Investment-Plattform", präzisierte er
in München. Ein Family Office unterscheide sich von Private Equity u.a. darin,
dass es nicht innerhalb der nächsten drei bis fünf Jahre verkaufen wolle. Sein
Unternehmen habe gerade einen Deal mit einem Investmentfonds abgeschlossen
(Anm.d.Red: mit der Ärzteversorgung Niedersachsen für den Betrieb des Le
Méridien Hamburg, wie inzwischen berichtet).
Union Investment Real Estate, die in ihrem Immobilien-Portfolio 35 Hotels im
Wert von rund zwei Milliarden Euro vereint, wurde von Andreas Löcher, Leiter
Investment Management Hotel, vertreten. Sein Unternehmen setzt in jüngerer
Zeit im grossen Stil auf Immobilien-Käufe im Budget-Segment (vor allem
Objekte mit Betreiber Motel One). Grundsätzlich sehe er aber keinen wesentlich
höheren Return im Budget-Bereich. "Die Lücke zwischen Budget- und FullserviceHotels ist nicht sehr gross", sagte er. "Beide Gruppen haben sich einander
angeglichen." Insgesamt sei der Yield in Deutschland in jüngerer Zeit leicht
gesunken.
Der ROA wächst mit dem Risiko
Mankarious, der vor seiner Selbständigkeit fünf Jahre lang für die KingdomHolding des saudischen Prinzen Al-Waleed tätig war, weiss sehr wohl, dass
Luxushotels historisch über niedrigere Yields als andere Immobilien-Klassen
verfügen. Viele dieser Hotels seien aber auch schlecht gemanagt und hätten
einen Renovierungsstau, erklärte er in München. Sein Unternehmen übernehme
das Risiko, die Hotels wieder aufzubauen. Den grössten Gewinn rekrutiere man
dann durch den Verkauf. "Wir haben mehr Spass am Risiko. Wir erwarten dafür
auch mehr Return", sagte er.
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Pacht-Verträge mit immer mehr Nuancen
Ein Teil der Diskussion behandelte die Vertragsarten und Besonderheiten auf
dem deutschen Markt. Nach wie vor, so Löcher von der Union Investment,
schlösse sein Unternehmen ausschliesslich Pacht-Verträge ab, allerdings teilweise
auch mit variablen Komponenten. (…..)
Obadia von Algonquin Hotels hat beobachtet, dass mehr und mehr Investoren
Kenntnisse im Betreiben von Hotels haben. (…..)
Als Gegner von Pacht-Verträgen offenbarte sich Mankarious von Cedar Capital
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während sich Selke von Munich Hotel Partners dazu bekannte, die Lücke
zwischen den internationalen Betreibern und institutionellen Investoren
schliessen zu wollen.
Zukäufe werden zäher
Und wo sehen die Experten noch Chancen? In Deutschland, so Selke, seien
bisher wenig gestresste Immobilien ("distressed assets") im Angebot. "Dies wird
auch nicht so schnell eintreten, weil die Banken lieber einen Asset Manager
einsetzen und dem Hotel eine weitere Chance geben," meinte er. Zwar kämen
hierzulande einige Häuser von Fonds auf den Markt, deren Pacht-Verträge
ausliefen. Aber diese Hotels erforderten hohe Anschluss-Investitionen.
Investitionen in Neubauten würde man zwar prüfen, z.B. in München. Berlin
hingegen sei mit Vorsicht zu geniessen.
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Für Mankarious gestaltet sich die Suche nach Qualitätsimmobilien schwierig. "Wir
haben den Stand von 2007 noch nicht erreicht. Leute, die Hotels haben, wissen
das und verkaufen nicht, wenn es nicht sein muss", sagte er. (…..)
Auch Obadia bestätigte, dass sich seit zwei Jahren mehr und mehr Akteure im
Rennen um Hotel-Immobilien beteiligen. "Es kommt viel Cash nach Europa,"
prophezeite er. (…..)
/ Susanne Stauss
Auszug aus Artikel von www.hospitalityInside.com,
erschienen am 1.11.2013
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