Energiepässe 2006 - IP

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Energiepässe 2006
Erste Erfahrungen aus Sicht der Immobilienwirtschaft
Dr.-Ing. Frank Pinsler, Allianz Immobilien GmbH
© Copyright Allianz Immobilien GmbH
Frankfurt / M., 19. Juni 2006
1
Energieausweise 2006
Neue Transparenz in der Energieeffizienz
von Bestandsgebäuden ?
2
Inhalt
1. Vorbemerkungen
2. Pilotprojekt Rhein – Main
3. Erfahrungen bei der Energieausweiserstellung
4. Zusammenfassung und Ausblick
3
Vorbemerkungen
Allianz Immobilien:
Daten und Fakten zum betreuten Bestand1)
Verkehrswerte:
rd. 15,3 Mrd. €
Rohertrag p.a.:
rd. 1.039 Mio. €
Flächenvolumen:
rd. 6,8 Mio. m²
Wirtschaftseinheiten:
rd. 1.100
2
Anzahl Mieteinheiten : rd. 32.500
Stand: Zahlen 2005
1
inklusive GWF (Inland) und DresdnerGrund-Fonds der DEGI, exklusive Vivico und BEV
2
Mieteinheiten ohne Parkplätze und Stellplätze
4
Vorbemerkungen
Objektaufteilung nach Nutzungsarten
Allianz Gesellschaften
Laden
12 %
Mischnutzung
10 %
Büro
65 %
Wohnen
11 %
Sondernutzung
2 %
Basis: Verkehrswerte 2005
5
Vorbemerkungen
Notwendigkeit und Projektinitiation
Umsetzung der EU-Richtlinie „Richtlinie über die Gesamtenergieeffizienz von
Gebäuden“ 2002 / 91 / EG in nationales Recht
Internes Pilotprojekt mit Wohnungsbestand (Umsetzung Feldversuch dena)
Teilnahme am Pilotprojekt Energiepass Rhein – Main
vorläufige rechtliche und normative Umgebung (DIN V 18599 , EnEV 2006)
Abgleich der zu erwartenden Anforderungen mit betreutem Bestand
6
Pilotprojekt Rhein - Main
Ziele
Erstellung von Energieausweisen für bestehende Nichtwohngebäude
Verifizierung auf Basis der zu erwartenden Grundlagen
- Praktische Umsetzbarkeit der Anforderungen
- Anwenderfreundlichkeit und Verständlichkeit für Zielgruppe
- Kostenrahmen
- Auswirkungen
Ergänzung zum offiziellen Feldversuch der dena für Nichtwohngebäude
Hoher Anteil an privaten Immobilieninvestoren
7
Pilotprojekt Rhein – Main
Gebäude
Bürogebäude Frankfurter Westend
Baujahr 1966
Mononutzung Büro
Tiefgarage
Gebäudehülle unmodernisiert
Heizungszentrale in 90er Jahren
modernisiert
Kühlung in Teilbereichen
3.923 m² NGF
8
Pilotprojekt Rhein – Main
Gebäude
Bürohochhaus
Baujahr 1972
Gebäudehülle in 80er Jahren
modernisiert
TGA vollständig in 90er Jahren
modernisiert
Vollklimatisiert
Weitgehend Mononutzung Büro
- Nebenflächen Casino, Laden
Große Tiefgarage mit Unterkellerung
Vorplatz
44.932 m² NGF
9
Erfahrungen bei der Energiepasserstellung
Notwendige Objektunterlagen
Grundrisse aller Geschosse, Schnitte, Ansichten
Baubeschreibung mit Werten (U-Werte, g-Werte etc.)
TGA - Baubeschreibung / -dokumentation
Anlagenschema Kälte, Lüftung, Heizung, Trinkwassererwärmung, Elektro
Grundrisse mit Lüftungsleitungen /-kanälen
Aufstellung Beleuchtungskörper (je Raum)
Anschlusswerte Wärme / Gas, Strom
Flächenaufstellung nach DIN 277 o.ä. (je Raum)
Mietflächenaufstellung (Mieterstruktur, Nutzung etc.)
Belegungspläne
Vollständige Bestandsunterlagen unabdingbar
10
Zentrale Probleme der Erstellung des Bedarfsausweises
Hoch komplexes und damit aufwändiges Verfahren
- Aufwändige Zonierung
- Hochgradige Detaillierung
Hoher individueller Einfluss des Ausstellers
schwere Nachvollziehbarkeit der Ergebnisse
Ergebnisgenauigkeit nicht bestimmbar
- Hohe Genauigkeit bei untergeordneten Bereichen (z.B. Warmwasser)
- Weit gehende Annahmen bei zentralen Teilen möglich (z.B. Lüftung,
Gebäudehülle)
Angestrebte Endverbrauchertransparenz fraglich
11
Zonenbildung
12
Aussteller
Erstellung durch verschiedene externe Architektur- bzw. Ingenieurbüros
Erfahrungen der Aussteller bei der Passerstellung vorhanden (denaFeldversuch Wohngebäude)
hoher zeitlicher Aufwand des Ausstellers durch
- Hohe Komplexität des Verfahrens
- Hohen Aufwand für Bestandsaufnahme und Verifizierung
- Einarbeitungsaufwand und Software als β-Version
Pauschalierte Verträge werden sich durchsetzen
Kenntnisse in allen betroffenen Bereichen (Dach und Fach, TGA) unabdingbar
Qualifizierte Aussteller bei Bedarfspässen unerlässlich
13
Ergebnisse der einzelnen Objekte
336 kWh / (m²•a)
Referenzwert: 160 kWh/ (m²•a)
221 kWh / (m²•a)
Referenzwert: 240 kWh / (m²•a)
14
Einfluss Tiefgarage
ohne Tiefgarage als
„konditionierte Fläche“
mit Tiefgarage als
„konditionierte Fläche“
15
Vergleich zwischen Bedarf und Verbrauch
Verbrauch aus
Nebenkostenabrechnung
Abweichung gemessener Verbrauch
von ermitteltem Endenergiebedarf
50%
40%
Erhebliche Diskrepanz zwischen
Bedarf und Verbrauch ersichtlich
30%
20%
10%
ng
Kü
hl
un
g
W
-20%
Lü
ftu
-10%
e
0%
är
m
Potentiellen Energiepassempfängern
kaum vermittelbar
-30%
-40%
-50%
16
Mieterspezifische Abweichungen Wärmeverbrauch
Abweichungen Wärmeverbrauch vom Mittelwert zwischen Mieteinheiten
67%
70%
60%
52 -115 kWh / (m²*a)
50%
40%
30%
20%
10%
10%
9%
7%
8%
0%
-10%
-8%
-5%
-10%
-10%
-20%
-24%
-30%
Messwerte statische Heizung Ablesung Mietbereich
17
Mieterspezifische Abweichungen Kälteverbrauch
Abweichungen Kälteverbrauch vom Mittelwert zwischen Mieteinheiten
40%
20%
21%
17%
14%
12%
6%
4%
0%
-20%
-14%
-22%
-40%
-44%
-60%
9 bis 52 kWh / (m²*a)
-80%
-79%
Messwerte aus Ablesung Nachkühlgeräte im Mietbereich ( ca. 80 % des Gesamtkühlverbrauches )
18
Vergleich Verbrauch und Bedarf
Verbräuche abhängig von
- individuellem Nutzerverhalten
- Lage des Mietbereiches
Schwankungsbreite Nutzer nicht größer als statistischer Unterschied zwischen
Verbrauchs- und Bedarfsausweis einzuschätzen
Nutzer wird sich im Bedarfsausweis mit vergleichbarer Qualität wieder finden
wie im Verbrauchsausweis
Vermittlungs- und Verständnisproblematik für die
Zielgruppe des Energieausweises
19
Zusammenfassung
Erstellung von Energieausweisen als Bedarfsausweise derzeit aufwändiges,
hochkomplexes und damit kostenintensives Verfahren
Aussagefähigkeit eingeschränkt oder geringe bzw. undefinierte Genauigkeit
Nicht beeinflussbare Randbedingungen im Bestand beeinflussen Ergebnis
Ermittlung des Verbrauchsausweises nur bedingt möglich
Vermittlungsschwierigkeiten an semiprofessionelle Nutzer vorprogrammiert
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Neue Transparenz in der Energieeffizienz
von Bestandsgebäuden ?
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Ausblick
Vereinfachung notwendig
Zeitliche Entzerrung der Verpflichtung notwendig
Differenzierte Definition der Wirtschaftlichkeit notwendig
Erhöhung Transparenz und Verständlichkeit notwendig
Erst dann kann der Energieausweis seinen Beitrag
zur Erfüllung der Klimaschutzziele leisten
22
Besten Dank für Ihre
Aufmerksamkeit.

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