Monitoring - Schroders

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Monitoring
Indirekte Immobilienanlagen Schweiz 2016/1
Seite 2
Schroder ImmoPLUS Monitoring
Monitoring Schroder ImmoPLUS
Seite 3
Inhaltsverzeichnis
Vorwort4
1.
Kennzahlen Analyse Rentabilität
1.1 Sharpe-Ratio
1.2 Performance
1.3 Anlagerendite 1.4 Eigenkapitalrendite (ROE)
1.5 Rendite des investierten Kapitals (ROIC)
1.6 Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge)
1.7 Ausschüttungsrendite
1.8 Ausschüttungsquote (Payout Ratio)
5
5
6
7
8
9
9
10
10
2.
Kennzahlen Finanzierung
2.1 Fremdfinanzierungsquote
2.2 Fremdkapitalquote
2.3 Fremdfinanzierungskosten
11
11
12
12
3.
Kennzahlen Finanzmärkte
3.1 Agio/Disagio
3.2 Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio)
3.3 Kurs-/Cashflowverhältnis (P/CF Ratio)
3.4 Börsenkapitalisierung
3.5 Marktgängigkeit
13
13
14
14
15
15
4. Kennzahlen Portfolio
16
4.1 Verkehrswerte der Liegenschaften
16
4.2 Nutzungsmix
17
4.3 Bewirtschaftungskosten in % der Gesamterträge
17
4.4 Mietzinsausfall-(Ertragsausfall-)quote
18
4.5 Nettorendite der fertigen Bauten
19
4.6 Mietzinsausfall-(Ertragsausfall-)quote/Nettorendite der fertigen Bauten 19
4.7 Fondsbetriebsaufwandquote (TERREF GAV/NAV)20
Zusatzinformationen21
Quellenangabe
21
Ihre Ansprechpartner
22
Seite 4
Vorwort
Noch vor rund zwei Jahren ging man davon aus,
dass Preissteigerungen auf dem Schweizer Immo
bilienmarkt der Vergangenheit angehören und
schwierigere Zeiten anbrechen. Es wurde viel
über das mögliche Platzen der Immobilienblase
geschrieben und debattiert. Ungeachtet dessen
steigen die Immobilienpreise seit nunmehr über
15 Jahren weiter und die Warnrufe sind mehrheitlich verstummt.
Grund dafür ist der Entscheid der Schweizer
Nationalbank anfangs 2015 Negativzinsen einzuführen. Dadurch hat sich der Anlagenotstand bei
institutionellen Investoren noch einmal verstärkt
und Anlagemöglichkeiten in Schweizer Franken mit
einem positiven Zinsertrag sind rar geworden.
Zudem scheint nach dem BREXIT Entscheid in
Grossbritannien ein starker Zinsanstieg in den
nächsten Jahren noch unwahrscheinlicher geworden
zu sein. Von diesem Umstand werden Schweizer
Immobilien weiter profitieren und mit fallenden Immobilienpreisen auf breiter Front ist in den nächsten
Jahren nicht zu rechnen. Diese Entwicklung widerspiegelt sich auch bei den gestiegenen Prämien
der börsenkotierten Immobilienanlagen.
Auch wenn an der Zinsfront keine Gefahr droht,
haben die Risiken auf dem Schweizer Immobilienmarkt doch zugenommen. Verantwortlich dafür ist
die hohe Bautätigkeit in den vergangenen Jahren.
Bremsspuren machen sich in verschiedenen Segmenten bemerkbar. Im Bereich der Büroimmobilien
steigen die Leerstände tendenziell weiter an und auch
im Einzelhandel sind Wiedervermietungen aufgrund
von Einkaufstourismus und steigendem Anteil von
E-Commerce anspruchsvoller geworden. Im aktuellen
Marktumfeld ist somit die Qualität und die Diversi
fikation des Portfolios ein wichtiger Wettbewerbs
vorteil.
Wie gewohnt vermittelt auch das aktuelle Monitoring
einen Überblick über die wichtigsten Kennzahlen
der Schweizer kotierten Immobilienanlagen. Im
vorliegenden Monitoring weisen die Immobiliengesellschaften bei verschiedenen Kennzahlen deutliche
höhere Werte aus. Gründe dafür sind die hohen
Aufwertungsgewinne von verschiedenen Immobiliengesellschaften im Vergleich zum letzten Monitoring.
Allgemein sind die Ergebnisse bei den Immobilienfonds deutlich stabiler als bei den Immobiliengesellschaften mit jeweils deutlich höherer Volatilität.
Im Monitoring 2016/1 wurden mit Edmond de
Rothschild, Polymen Fonds Immobilier, Swisscanto
Swiss Commercial und SF Sustainable Property
Fund vier neue Fonds aufgenommen. Abgesehen
vom Swisscanto Swiss Commercial investierten die
neuen Fonds mehrheitlich in Wohnimmobilien. Die
Anzahl der Immobilienfonds im Monitoring ist somit
auf neunundzwanzig angewachsen, bei unverändert
zehn Immobiliengesellschaften.
Das nächste Monitoring 2016/2 wird voraussichtlich
anlässlich des 13. Schroders ImmoInvest-Forum
für institutionelle Anleger am 24. November 2016
präsentiert.
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1. Kennzahlen Analyse Rentabilität
Die meist beachtete Grösse zur Analyse der verschiedenen Anlagevehikel ist die Gesamtrendite (Kursentwicklung und
Ausschüttung). Neben der Börsenperformance sollten auch andere wichtige Kennzahlen wie zum Beispiel die Anlagerenditen
oder die Eigenkapitalrendite zur Analyse der Rentabilität berücksichtigt werden. Im Monitoring handelt es sich jeweils um
eine stichtagsbezogene Betrachtung. Um die verschiedenen Anlagevehikel untereinander vergleichen zu können, empfiehlt es
sich, die Kennzahlen über einen längeren Zeithorizont zu analysieren. Kurzfristig können Kapitalerhöhungen oder grössere
Investitionen während eines Geschäftsjahres die einzelnen Kennzahlen beeinflussen.
1.1 Sharpe-Ratio
Die Sharpe-Ratio zeigt das Verhältnis der erzielten Rendite zum eingegangenen Risiko auf. Dabei wird die erzielte Rendite
um den Zinssatz risikofreier Anlagen vermindert (vorliegend LIBOR CHF 3 Monate) und zum eingegangenen Risiko (Volatilität)
in Relation gesetzt. Je besser das Anlagevehikel im Beobachtungszeitraum (5 Jahre) bezüglich Verhältnis Risiko-Ertrag
abgeschnitten hat, umso grösser ist die Kennzahl. Liegt die Sharpe-Ratio über eins, deutet dies auf eine Überrendite. Bei
einem Ergebnis zwischen null und eins ist eine Mehrrendite im Vergleich zur Verzinsung risikofreier Anlagen erzielt worden,
die aber nicht dem eingegangenen Risiko entspricht. Ist die Kennziffer negativ, so ist der Ertrag geringer als bei einer
risikofreien Anlage.
Name
Immobilienfonds
FIR
Swissinvest (SREIF)
La Foncière
Immo Helvetic
Bonhôte-Immobilier
Procimmo 1
UBS Foncipars
Immofonds
Edmond de Rothschild
UBS Sima
Swisscanto Ifca
Patrimonium
CS Siat
Realstone
UBS Anfos
Schroder ImmoPLUS
CS LivingPlus
UBS Swissreal
CS PropertyPlus
CS Interswiss
UBS Direct Residential
Solvalor 61
CS 1a Immo PK
CS Green Property
CS Hospitality
Polymen Fonds Immobilier
Residentia
SF Sustainable Property Fund
Swisscanto Swiss Commercial
Durchschnitt
Kurs
30.6.2016
185.00
174.40
1’050.00
236.40
146.60
159.00
93.50
449.75
129.80
106.30
135.60
149.00
197.50
143.40
69.35
1’295.00
134.20
70.40
144.20
216.00
17.00
248.50
1’515.00
132.00
95.00
134.00
126.70
139.50
136.00
Höchst
letzte 12
Monate
185.00
178.80
1’077.00
244.90
148.30
160.00
93.50
456.00
132.00
109.67
135.60
150.50
199.30
148.90
72.95
1’327.00
134.71
74.50
146.50
220.00
18.45
255.20
1’530.00
137.00
96.95
137.97
126.90
139.50
139.10
Tiefst
letzte 12
Monate
166.20
156.40
955.50
210.00
128.70
138.00
80.40
415.50
111.85
98.50
118.30
129.65
176.10
128.00
64.65
1’179.00
119.94
65.70
133.00
198.10
16.10
221.90
1’455.00
118.00
89.60
122.89
109.36
122.43
118.00
449.00
37.75
88.20
1’857.00
87.55
94.50
135.00
221.70
96.80
1’595.00
472.00
40.35
88.20
1’897.00
89.75
94.65
142.20
234.30
98.65
1’621.00
398.00
32.30
70.65
1’719.00
80.00
78.50
126.60
190.50
85.65
1’370.00
Berechnungsperiode 5 Jahre
Total
Return
1 Jahr
(30.6.16)
10.31%
8.68%
7.75%
9.66%
14.90%
10.92%
14.95%
5.59%
11.02%
5.11%
11.08%
14.27%
11.77%
12.20%
5.87%
8.51%
7.45%
4.20%
4.88%
8.14%
6.47%
3.85%
5.58%
4.61%
3.56%
1.55%
17.27%
13.65%
n/a
8.71%
Annualisierte
Rendite
9.77%
10.40%
8.39%
8.35%
6.92%
8.03%
8.51%
7.10%
6.15%
6.89%
6.77%
7.02%
7.74%
6.65%
6.19%
6.10%
5.57%
4.61%
3.74%
3.98%
2.93%
1.84%
7.04%
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
6.55%
Volatiliät
SharpeRatio
7.42%
9.12%
8.55%
8.54%
7.77%
9.34%
9.99%
8.54%
7.48%
8.62%
8.57%
9.37%
10.32%
9.75%
9.48%
10.18%
9.83%
9.91%
10.00%
10.94%
10.39%
9.18%
5.43%
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
9.07%
1.34
1.16
1.00
1.00
0.92
0.88
0.87
0.86
0.85
0.82
0.81
0.77
0.77
0.70
0.67
0.62
0.59
0.49
0.39
0.38
0.30
0.22
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
n/a
0.75
16.87%
18.26%
29.79%
1.74%
9.58%
22.34%
9.15%
21.68%
6.77%
15.89%
15.21%
13.29%
10.69%
9.49%
5.68%
4.63%
7.25%
4.05%
5.13%
n/a
n/a
7.53%
8.31%
11.68%
12.03%
7.35%
7.32%
12.38%
9.20%
11.60%
n/a
n/a
9.98%
1.62
0.93
0.81
0.80
0.66
0.60
0.46
0.46
n/a
n/a
0.79
Immobilien-AG
Intershop
BFW Liegenschaften
Swiss Prime Site
Warteck
Swiss Finance & Property Inv.
PSP Swiss Property
Allreal
Mobimo
HIAG Immobilien
ZugEstates
Durchschnitt
Alle Immobilien-Anlagegefässe welche einen Geschäftsimmobilienanteil von über 60% aufweisen sind in den Grafiken
dunkel markiert.
Seite 6
Berechnung Sharpe-Ratio:
O
Überschussrendite Portfolio
Standardabweichung Portfolio
Für die Berechnung der Überschussrendite der Sharpe-Ratio wurde die annualisierte Rendite (basierend auf den monatlichen
Schlusskursen der letzten 5 Jahren) relativ zum risikolosen Zinssatz verwendet, gestützt auf den LIBOR CHF 3 Monate. Die
Volatilität wurde ebenfalls auf der Basis der monatlichen Schlusskurse der letzten 5 Jahre berechnet.
Für CS Green Property, CS Hospitality, Polymen Fonds Immobilier, Residentia, SF Sustainable Property Fund, Swisscanto
Swiss Commercial, HIAG Immobilien sowie ZugEstates sind noch keine 5-Jahres-Daten zur Berechnung der Sharpe Ratio
vorhanden.
1.2 Performance
25%
20%
15%
10%
5%
Swiss Prime Site
PSP Swiss Property
Mobimo
BFW Liegenschaften
Intershop
Zug Estates
Allreal
HIAG Immobilien
Warteck
0%
5 Jahre (Total Return)
14%
13%
12%
11%
10%
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
Intershop
BFW Liegenschaften
Swiss Prime Site
PSP Swiss Property
Warteck
Mobimo
Allreal
HIAG Immobilien
ZugEstates
Nachdem noch im 2013 die Kursper
formance bei den Fonds und Gesellschaften negativ ausfiel, wurde diese
Kurskorrektur mittlerweile wieder mehr
als kompensiert. Über eine Betrachtungsperiode von 5 Jahren können sich
die Anleger bei den Immobilienfonds
über eine durchschnittliche Gesamtrendite von 6,3 Prozent erfreuen und
bei den Gesellschaften über eine von
7,5 Prozent. Sämtliche kotierten Immobilienanlagen weisen über 5 Jahre
eine positive Gesamtrendite aus.
30%
Residentia
UBS Foncipars
Bonhôte-Immobilier
Patrimonium
SF Sustainable
Realstone
CS Siat
Swisscanto Ifca
Procimmo 1
FIR
Immo Helvetic
Swissinvest (SREIF)
Schroder ImmoPLUS
CS Interswiss
La Foncière
CS LivingPlus
UBS Anfos
Immofonds
CS 1a Immo PK
UBS SIMA
CS PropertyPlus
CS Green Property
UBS Swissreal
Solvalor 61
CS Hospitality
Polymen
Nach Einführungen der Negativzinsen
hat sich die Attraktivität von Schweizer
Immobilienanlagen weiter verstärkt.
Dies wiederspiegelt sich auch in
der erfreulichen Kursentwicklung der
kotierten Immobilienanlagen. So
beträgt die durchschnittliche Gesamtperformance über 1 Jahr bei den
Fonds attraktive 8,7 Prozent und fällt
bei den Immobiliengesellschaften mit
15,2 Prozent sogar noch deutlich
höher aus.
1 Jahr (Total Return)
Swissinvest (SREIF)
FIR
UBS Foncipars
La Foncière
Immo Helvetic
Procimmo 1
CS Siat
Immofonds
CS 1a Immo PK
Patrimonium
Bonhôte-Immobilier
UBS SIMA
Swisscanto Ifca
Realstone
UBS Anfos
Schroder ImmoPLUS
CS LivingPlus
UBS Swissreal
CS Interswiss
CS PropertyPlus
Solvalor 61
CS Green Property
CS Hospitality
Polymen
Residentia
SF Sustainable
Swisscanto Commercial
Die Performance widerspiegelt die für
einen Anteil, bzw. eine Aktie während
einer bestimmten Periode erzielte
Gesamtrendite in Prozent des Börsenbzw. Marktkurses zu Beginn der
Berichtsperiode. Die Gesamtrendite
setzt sich dabei sowohl aus dem Ertrag
(Ausschüttung) als auch aus der
Wertveränderung (Börsenkurs) zusammen, wobei Ausgabe- und Rücknahmekommissionen bei der Berechnung
unberücksichtigt bleiben.
Seite 7
1.3 Anlagerendite
Bei den Gesellschaften war die Entwicklung der Anlagerendite bereits
in der Vergangenheit deutlich volatiler
als bei den Immobilienfonds. Die
Veränderungen gegenüber dem letzten
Monitoring vom November sind jedoch
massiv ausgefallen. So hat sich die
durchschnittliche Anlagerendite von
4,7 Prozent auf aktuell 8,5 Prozent fast
verdoppelt. Die Immobiliengesellschaften bewegen sich somit wieder auf dem
Niveau von 2013. Gründe dafür sind
unter anderem die deutlich gesteigerten
Aufwertungsgewinne in den Portfolios
der Gesellschaften wie Mobimo, Zug
Estate oder Swiss Finance & Property.
12%
11%
10%
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
Intershop
Zug Estates
HIAG Immobilien
Swiss Prime Site
Mobimo
Warteck
Allreal
BFW Liegenschaften
PSP Swiss Property
Bei den Immobilienfonds sind die
durchschnittlichen Anlagerenditen
gegenüber dem letzten Monitoring
2015/2 mit rund 0,3 Prozent nochmals
angestiegen. Hauptgrund dafür sind
vor allem die etablierten Wohnimmo
bilienfonds, deren Portfolios aufgrund
der Marktsituation markante Aufwertungsgewinne verbuchen konnten.
Zurückzuführen auf diese nicht realisierten Gewinne schneiden die Wohn
immobilienfonds mit durchschnittlich
5,4 Prozent deutlich besser ab als
die Geschäftsimmobilienfonds mit
4,6 Prozent. Aufgrund dieser Aufwertungsgewinne wird die Portfoliorenta
bilität bei den Wohnimmobilienfonds
weiter zurückgehen. Bereits heute
ist die Nettorendite bei den Geschäftsimmobilien deutlich höher als bei den
Wohnimmobilienfonds.
Aktuell
Swissinvest (SREIF)
CS Siat
UBS SIMA
Patrimonium
La Foncière
Swisscanto Ifca
Immo Helvetic
Schroder ImmoPLUS
CS 1a Immo PK
UBS Foncipars
FIR
Procimmo 1
CS PropertyPlus
Polymen
Residentia
UBS Swissreal
CS Interswiss
SF Sustainable Prop. Fund
UBS Anfos
Immofonds
Realstone
CS Green Property
Solvalor 61
CS LivingPlus
CS Hospitality
Bonhôte-Immobilier
Die Anlagerendite gibt Auskunft über
die Immobiliengesamtrendite der
Anlagengefässe unter der Annahme,
dass alle Ertrags- und Kapitalgewinnausschüttungen reinvestiert werden.
Sie zeigt die Veränderung des Netto
inventarwertes zwischen Anfang und
Ende der Berichtsperiode inklusive
sämtlicher Ausschüttungen. In dieser
Kennzahl werden die jährlichen Bewertungen der Immobilienportfolios berücksichtigt, d.h. neben den realisierten
Kapitalgewinnen und Kapitalverlusten
sind auch die nicht realisierten Gewinne
und Verluste eingerechnet.
Entwicklung
10%
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
ø Immobilienfonds
ø Immobilien-AG
Seite 8
1.4 Eigenkapitalrendite (ROE)
Bei den Immobiliengesellschaften hat
sich die durchschnittliche Eigenkapitalrendite von bisher 6,0 Prozent auf
neu 7,5 Prozent erhöht. Gründe für die
höhere Eigenkapitalrendite bei den
Aktiengesellschaften sind die zum Teil
sehr hohen Aufwertungsgewinne in
den Portfolios.
In dieser Kennzahl werden neben
den realisierten Kapitalgewinnen
und -verlusten auch die nicht reali
sierten Gewinne und Verluste berücksichtigt. Der Anteil der nicht realisierten
Wertveränderungen im Verhältnis
zum Gesamterfolg ist daher genau zu
analysieren. Deutliche Aufwertungen
der Immobilienportfolios, ohne realen
Mehrwert, bergen zukünftiges Korrekturpotential.
11%
10%
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
Intershop
Zug Estates
HIAG Immobilien
Mobimo
Swiss Prime Site
Allreal
BFW Liegenschaften
Warteck
PSP Swiss Property
Gegenüber dem letzten Monitoring
ist die durchschnittliche Eigenkapitalrendite bei den Immobilienfonds um
0,25 Prozent gestiegen. Aktuell beträgt
die Eigenkapitalrendite bei den Fonds
4,8 Prozent, wobei die Wohnimmo
bilienfonds mit 4,9 Prozent eine höhere
Rendite gegenüber den Geschäfts
immobilienfonds mit 4,7 Prozent
ausweisen. Die Differenz resultiert
aufgrund von deutlich höheren Auf
wertungsgewinnen bei den Wohn
immobilien im Vergleich zu den
Geschäftsimmobilien. Ein Beispiel
dafür ist Swissinvest, welcher Aufwertungen von rund 5,5 Prozent auf dem
Bestandesportfolio ausweist. Dieser
Trend zu Gunsten der Wohnimmo
bilienfonds scheint mindestens kurz
fristig anzuhalten.
Aktuell
Swissinvest (SREIF)
CS Siat
UBS SIMA
Patrimonium
La Foncière
Swisscanto Ifca
CS 1a Immo PK
Schroder ImmoPLUS
Immo Helvetic
UBS Foncipars
Procimmo 1
FIR
Immofonds
Residentia
UBS Anfos
UBS Swissreal
CS PropertyPlus
Realstone
CS Green Property
Solvalor 61
CS Interswiss
CS Hospitality
CS LivingPlus
Bonhôte-Immobilier
Polymen
Die Höhe der Fremdfinanzierungen
(Leverage) beeinflusst unter anderem
die Rentabilität des Eigenkapitals.
Solange das Zinsniveau und damit
die Fremdkapitalkosten tiefer sind als
die Nettorenditen der Immobilien,
ergibt sich eine positive Wirkung auf
die Eigenkapitalrendite. Im aktuellen
Umfeld sind die Zinsdifferenzen in der
Schweiz zurzeit besonders attraktiv.
Mit einer Erhöhung des Fremdkapi
talanteils steigt jedoch auch das Risiko.
Vor allem bei höherem Fremdkapital
anteil fehlt je nach Marktsituation die
nötige Flexibilität, um schnell auf dem
Immobilienmarkt agieren zu können.
Entwicklung
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
–1%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
ø Immobilienfonds
ø Immobilien-AG
Rendite 10yr Benchmark Eidgn.
Seite 9
1.5 Rendite des investierten Kapitals (ROIC)
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
Zug Estates
Intershop
HIAG Immobilien
Mobimo
Swiss Prime Site
Allreal
Warteck
BFW Liegenschaften
PSP Swiss Property
0%
Swissinvest (SREIF)
CS Siat
Patrimonium
UBS SIMA
CS 1a Immo PK
Swisscanto Ifca
La Foncière
Schroder ImmoPLUS
UBS Foncipars
Immo Helvetic
Procimmo 1
FIR
Polymen
Solvalor 61
Immofonds
Residentia
UBS Anfos
UBS Swissreal
CS PropertyPlus
CS Green Property
Realstone
CS Interswiss
CS LivingPlus
CS Hospitality
Bonhôte-Immobilier
Die Rendite des investierten Kapitals
setzt den bereinigten Gesamterfolg
(Gesamterfolg + Ausrichtung laufende
Erträge bei Rücknahmen – Einkauf
in laufende Erträge bei Ausgabe von
Anteilen) zuzüglich Zinsaufwand in
Relation zum durchschnittlichen
Gesamtfondsvermögen und gibt
Auskunft über die Rendite des Gesamtfondsvermögens. Die Gesamtkapitalrendite der Immobilienfonds beträgt
praktisch unverändert 4,0 Prozent. Bei
den Immobilienaktiengesellschaften
hat sich die Rendite um 0,9 Prozent auf
4,6 Prozent deutlich erhöht. Die Aufwertungsgewinne bei den Gesellschaften beeinflussen auch diese Kennzahl
positiv.
1.6 Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge)
Die durchschnittlichen EBIT-Margen
bei den Immobiliengesellschaften
betragen aktuell 76 Prozent. Bei diesen
sind jedoch auch Fremdaktivitäten
enthalten, wie bei Allreal die Generalunternehmung, bei SPS die Verwaltung
WINCASA oder bei Mobimo der Verkauf von Eigentumswohnungen. Daher
ist ein Vergleich der EBIT-Margen
zwischen den Immobilienfonds und
den Immobiliengesellschaften nur
beschränkt möglich.
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
PSP Swiss Property
Intershop
Warteck
Zug Estates
Mobimo
HIAG Immobilien
Allreal
BFW Liegenschaften
Swiss Prime Site
30%
Immo Helvetic
CS 1a Immo PK
CS Interswiss
CS Green Property
Schroder ImmoPLUS
CS PropertyPlus
CS LivingPlus
CS Siat
Immofonds
UBS SIMA
UBS Swissreal
Swissinvest (SREIF)
UBS Anfos
UBS Foncipars
Procimmo 1
La Foncière
Swisscanto Ifca
Realstone
CS Hospitality
Residentia
Solvalor 61
Patrimonium
Polymen
Bonhôte-Immobilier
FIR
Die EBIT-Marge setzt den Betriebs
gewinn vor Steuern und Zinsen (EBIT)
in Relation zu den Netto-Mietzinseinnahmen. Diese Kennzahl gibt Auskunft
über die Qualität des Portfolios, die
Effizienz der Verwaltung und die
Kostenstruktur des Anlagevehikels.
Je höher die Marge, desto mehr
Erträge verbleiben in der Gesellschaft
beziehungsweise beim Investor. In der
EBIT-Marge werden Aufwendungen
und Erträge infolge Desinvestitionen
und Neubewertungen nicht berück
sichtigt. Allgemein kann festgestellt
werden, dass Portfolios mit Geschäftsimmobilien eine höhere EBIT-Marge
aufweisen, was aufgrund der tieferen
Unterhaltskosten gegenüber Wohn
immobilien wenig überrascht. Die
durchschnittlichen EBIT-Margen
belaufen sich bei den Geschäftsimmobilienfonds auf 74 Prozent und bei den
Wohnimmobilienfonds deutlich tiefer
auf 69 Prozent.
Seite 10
1.7 Ausschüttungsrendite
4%
3%
2%
1%
0%
Mobimo
Intershop
Allreal
Swiss Prime Site
BFW Liegenschaften
Warteck
HIAG Immobilien
PSP Swiss Property
Zug Estates
In Zukunft wird es interessant zu
beobachten sein, ob die teilweise
hohen Ausschüttungsrenditen nachhaltig auf diesem Niveau beibehalten
werden können. Vor allem wenn die
Aufwertungsgewinne in den nächsten
Jahren deutlich tiefer ausfallen, wird es
für Anlagegefässe mit hohen Ausschüttungsquoten schwierig werden.
5%
CS Interswiss
UBS Swissreal
CS 1a Immo PK
Procimmo 1
UBS SIMA
Immofonds
CS PropertyPlus
CS Hospitality
UBS Anfos
Immo Helvetic
CS Siat
CS Green Property
Realstone
Schroder ImmoPLUS
UBS Foncipars
Swissinvest (SREIF)
Residentia
CS LivingPlus
Swisscanto Ifca
Polymen
Bonhôte-Immobilier
FIR
Solvalor 61
Patrimonium
La Foncière
Diese Kennzahl gibt den Anteil, bzw.
den zuletzt ausgeschütteten Brutto
betrag in Prozent des Börsenkurses pro
Aktie an. Gegenüber dem letzten
Monitoring sind die Ausschüttungs
renditen generell leicht zurückgegangen, was vor allem auf die positive
Kursentwicklung zurückzuführen ist.
Die Aktiengesellschaften weisen mit
durchschnittlich 3,8 Prozent eine
deutlich höhere Ausschüttungsrendite
als die Immobilienfonds mit 2,7 Prozent
aus.
1.8 Ausschüttungsquote (Payout Ratio)
Bei dieser Kennzahl wird auf die Fachinformation des SFAMA «Kennzahlen von
Immobilienfonds» abgestützt. Laut dieser
Information werden realisierte und nicht
realisierte Kapitalgewinne/-und verluste
nicht berücksichtigt. Bei Anlagen, die in
einem Geschäftsjahr einen hohen
Gewinnanteil durch Aufwertungen (nicht
140%
130%
120%
110%
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
realisiert) oder Verkäufe (realisiert)
ausweisen, ist diese Kennzahl weniger
aussagekräftig. Davon betroffen sind vor
allem die Immobiliengesellschaften,
welche zum Teil substantielle Gewinne
mit Projektentwicklungen oder dem
Verkauf von Eigentumswohnungen
erzielen.
Mobimo
Warteck
PSP Swiss Property
Swiss Prime Site
BFW Liegenschaften
HIAG Immobilien
Intershop
Allreal
Zug Estates
Ob die Anlagen mit einer hohen Ausschüttungsquote auch in einem anspruchsvollerem Marktumfeld, auf dem
die Aufwertungsgewinne tiefer ausfallen
werden, das Dividendenniveau halten
können wird interessant zu beobachten.
Auf die Empfehlungsliste gehören daher
Anlagegefässe mit attraktiven und
nachhaltigen Ausschüttungsquoten.
150%
Swissinvest (SREIF)
Immofonds
Bonhôte-Immobilier
UBS Anfos
UBS Swissreal
UBS SIMA
CS 1a Immo PK
Procimmo 1
Swisscanto Ifca
Residentia
UBS Foncipars
Polymen
CS Green Property
FIR
CS Hospitality
Realstone
Patrimonium
Solvalor 61
CS Interswiss
CS Siat
CS LivingPlus
CS PropertyPlus
Immo Helvetic
La Foncière
Schroder ImmoPLUS
Die Aussage «Je höher die Ausschüttung
desto besser die Anlage» scheint auf den
ersten Blick plausibel, denn Investoren
suchen nach ertragsstarken Alternativen.
Die entscheidende Frage lautet jedoch:
Wurde die Ausschüttung operativ
erwirtschaftet? Einzelne Anlagevehikel
haben in den letzten Jahren mehr
ausgeschüttet als operativ verdient
wurde. Ein möglicher Grund für dieses
Vorgehen liegt darin, dass indirekte
Immobilienanlagen einseitig an der
Ausschüttungsquote gemessen werden;
deshalb versucht man, diese möglichst
hoch zu halten. Dies geht jedoch oft auf
Kosten des Unterhalts der Liegenschaften, was langfristig die nachhaltige
Ertragssituation gefährden kann.
Die Gesellschaft Mobimo wurde aufgrund
von ausserordentlich hohen realisierten und
nicht realisierten Aufwertungsgewinnen
für die Berechnung des Durchschnitts nicht
berücksichtigt.
Seite 11
2. Kennzahlen Finanzierung
Die Finanzierungsstruktur, insbesondere die Fremdkapitalquote, prägt in hohem Mass das Ertragsrisikoprofil einer
Vermögensanlage. Im aktuellen Tiefzinsumfeld macht ein moderater Fremdkapitalanteil durchaus Sinn, solange der
Handlungsspielraum für ein aktives Portfoliomanagement gewährleistet ist.
Für Immobiliengefässe mit Qualitätsimmobilien an guten Lagen können gegenwärtig Fremdfinanzierungen zu historisch
tiefen Konditionen abgeschlossen werden. Der Zinsunterschied zwischen den Nettorenditen bei bestehen Portfolios und einer
langfristigen Hypothekarfinanzierung ist mit über 300 Basispunkten sehr attraktiv. Es empfiehlt sich trotzdem, Anlagevehikel
mit höherer Fremdfinanzierung genau zu analysieren, da deren zukünftigen Gewinne empfindlich auf Zins- und Risikoprämienänderungen sowie Marktkorrekturen reagieren könnten.
2.1 Fremdfinanzierungsquote
Die Immobilienaktiengesellschaften
kennen keine gesetzliche Obergrenze
bei der Hypothekarfinanzierung. Sie
weisen mit durchschnittlich 46 Prozent
einen deutlich höheren Anteil an
Hypothekarbelastungen aus im Vergleich zu den Immobilienfonds.
55%
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Mobimo
Intershop
Allreal
BFW Liegenschaften
Warteck
Swiss Prime Site
HIAG Immobilien
Zug Estates
PSP Swiss Property
Seit Anfang 2013 liegt die Obergrenze
für Immobilienfonds bei einem Drittel
der Verkehrswerte und darf nur noch
vorübergehend und ausnahmsweise
auf die Hälfte der Verkehrswerte erhöht
werden. Die durchschnittliche Hypo
thekarbelastung liegt aktuell mit 19,9
Prozent deutlich unter der gesetzlichen
Obergrenze. Es gibt jedoch grosse
Unterschiede zwischen den einzelnen
Immobilienfonds. So weist mit Solvalor
61 ein Fonds keine Fremdfinanzierungen aus und bei drei Fonds sind
die Fremdfinanzierungsquoten über
30 Prozent.
60%
Realstone
Polymen
Procimmo 1
CS Hospitality
Patrimonium
CS Interswiss
UBS SIMA
Immofonds
Immo Helvetic
CS Green Property
Schroder ImmoPLUS
Bonhôte-Immobilier
UBS Swissreal
La Foncière
CS PropertyPlus
CS LivingPlus
UBS Anfos
Swisscanto Ifca
Residentia
CS Siat
Swissinvest (SREIF)
FIR
UBS Foncipars
CS 1a Immo PK
Solvalor 61
Die Fremdfinanzierungsquote zeigt
den Grad der Fremdfinanzierung der
Grundstücke auf.
Seite 12
2.2 Fremdkapitalquote
Die Fremdkapitalquote ist ein wichtiger
Indikator für die Bilanz-Struktur der
Immobilienfonds und Immobiliengesellschaften. Diese Kennzahl gibt an, wie
hoch der Anteil des Fremdkapitals am
Gesamtvermögen ist.
65%
Aufgrund des historisch tiefen Zins
niveaus ist die Differenz zwischen der
mit direkten Immobilien erzielbaren
Nettorendite und den Fremdkapital
kosten (Zinsdifferenz) sehr attraktiv.
Gezielt eingesetzt, ermöglicht das
Fremdkapital eine Erhöhung der
Gesamtrendite. Mit zunehmender
Fremdkapitalquote steigt aber auch das
Risikoprofil einer Anlage. Die erhöhte
Zinssensibilität ist in der Analyse auch
zu berücksichtigen. Die Fremdkapitalquote ist bei den Aktiengesellschaften
mit 52 Prozent mehr als doppelt so
hoch wie bei den Fonds mit 25 Prozent.
40%
60%
55%
50%
45%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
Realstone
Polymen
CS Interswiss
Procimmo 1
UBS SIMA
Patrimonium
La Foncière
Immo Helvetic
Immofonds
CS Hospitality
Schroder ImmoPLUS
FIR
CS Siat
Swisscanto Ifca
UBS Swissreal
CS Green Property
Swissinvest (SREIF)
UBS Anfos
Bonhôte-Immobilier
CS PropertyPlus
CS LivingPlus
UBS Foncipars
Residentia
CS 1a Immo PK
Solvalor 61
Intershop
Mobimo
BFW Liegenschaften
Swiss Prime Site
Warteck
Allreal
HIAG Immobilien
PSP Swiss Property
Zug Estates
Schroder ImmoPLUS
Patrimonium
Immofonds
CS 1a Immo PK
La Foncière
Procimmo 1
Polymen
UBS SIMA
Swisscanto Ifca
CS Interswiss
CS Siat
UBS Foncipars
UBS Anfos
FIR
Residentia
Swissinvest (SREIF)
Realstone
Bonhôte-Immobilier
UBS Swissreal
CS PropertyPlus
Immo Helvetic
CS LivingPlus
CS Hospitality
Solvalor 61
CS Green Property
Warteck
Allreal
Intershop
Zug Estates
Mobimo
Swiss Prime Site
BFW Liegenschaften
PSP Swiss Property
HIAG Immobilien
0%
2.3 Fremdfinanzierungskosten
Die Höhe der Fremdfinanzierungskosten
hängt neben der Qualität der Liegenschaften von der Struktur und der Laufzeit der Fremdfinanzierung ab. Generell
lässt sich folgende Aussage machen: Je
höher der Fremdkapitalanteil und je
länger die Laufzeiten des Fremdkapitals,
desto höher die Fremdfinanzierungskosten. Die Fremdfinanzierungskosten
betragen bei den Immobilienfonds tiefe
1,4 Prozent und sind bei den Immobiliengesellschaften mit 2,1 Prozent etwas
höher.
3.0%
2.5%
2.0%
1.5%
1.0%
0.5%
0.0%
Seite 13
3. Kennzahlen Finanzmärkte
Neben den fundamentalen Finanzkennzahlen ist bei börsenkotierten Vehikeln die Marktpreisbildung ein wichtiger
Entscheidungsfaktor für die Anleger. Das Verhältnis der Börsenkapitalisierung zum inneren Wert (NAV) schwankt von Anlage
zu Anlage sehr stark. Je nach Anlagehorizont spielt zudem das durchschnittliche Handelsvolumen eine wichtige Rolle.
3.1 Agio/Disagio
Allgemein kann festgestellt werden,
dass Immobilienanlagen welche in das
Wohnsegment investieren und/oder
eine hohe Ausschüttungsrendite
ausweisen die höchsten Agios und
Prämien erzielen. Auf den aktuellen
Kursniveaus hat die Zinssensitivität
zugenommen. Mittelfristig scheint
jedoch eine Zinserhöhung in der
Schweiz nicht realistisch.
65%
60%
55%
50%
45%
40%
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
Intershop
Warteck
Swiss Prime Site
PSP Swiss Property
Mobimo
HIAG Immobilien
Zug Estates
Allreal
BFW Liegenschaften
Aktuell betragen die durchschnittlichen
Prämien bei den Gesellschaften 16,3
Prozent. Die Prämienunterschiede sind
auch bei den Immobilien AG erheblich.
So weist Intershop aktuell eine rekordhohe Prämie von 61,1 Prozent aus,
während Swiss Finance & Property mit
2,0 Prozent das Schlusslicht bildet.
Aktuell
Immofonds
La Foncière
FIR
Immo Helvetic
Swissinvest (SREIF)
CS Siat
Solvalor 61
UBS Anfos
Swisscanto Ifca
UBS Foncipars
Schroder ImmoPLUS
CS LivingPlus
Bonhôte-Immobilier
CS 1a Immo PK
Procimmo 1
UBS SIMA
Patrimonium
CS Green Property
Realstone
CS Interswiss
CS PropertyPlus
UBS Swissreal
Residentia
Polymen
CS Hospitality
Die durchschnittlichen Agios aller
Immobilienfonds betragen per Ende
Juni 27,5 Prozent. Es bestehen weiterhin grosse Unterschiede zwischen dem
Wohn- und dem Geschäftsimmobiliensegment. Bei den Wohnimmobilienfonds betragen die Agios 30,7 Prozent
und bei den Geschäftsimmobilienfonds
deutlich tiefere 19,0 Prozent. Dies
entspricht einer historisch hohen
Differenz von 11,7 Prozent. Der CS
Hospitality Fonds ist der einzige Fonds
mit einem Disagio, welches sich aktuell
auf 9,3 Prozent beläuft. Auf der anderen Seite weist der Wohnimmobilienfonds Immofonds mit 51,3 Prozent die
höchste Prämie aus.
Entwicklung
36%
32%
28%
24%
20%
16%
12%
8%
4%
0%
-4%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016
-8%
-12%
-16%
-20%
-24%
ø Immobilienfonds
ø Immobilien-AG
Seite 14
3.2 Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio)
55
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
PSP Swiss Property
Warteck
BFW Liegenschaften
Allreal
Swiss Prime Site
Intershop
Mobimo
HIAG Immobilien
Zug Estates
0
Bonhôte-Immobilier
CS LivingPlus
Solvalor 61
Immofonds
UBS Anfos
FIR
CS Green Property
CS Interswiss
CS PropertyPlus
Immo Helvetic
Realstone
UBS Swissreal
Procimmo 1
Schroder ImmoPLUS
CS Hospitality
UBS Foncipars
Residentia
La Foncière
CS 1a Immo PK
Swisscanto Ifca
Polymen
CS Siat
UBS SIMA
Patrimonium
Swissinvest (SREIF)
Bei der Evaluierung einer indirekten
Immobilienanlage kann sich der Investor unter anderem auf das Kurs-/
Gewinnverhältnis stützen. Diese Kennzahl setzt den Börsenkurs eines Anteils
zum bereinigten Gesamterfolg pro
Anteil in Relation. Die Immobilienfonds
weisen gegenüber Immobilienaktiengesellschaften ein deutlich höheres Kurs-/
Gewinnverhältnis auf. Dies ist wiederum
auf die unterschiedlichen Ertrags- und
Risikoprofile zurückzuführen. Anlagen
mit tieferem Kurs-/Gewinnverhältnis
weisen sich entweder durch ein höheres Risiko oder ein tieferes Ertrags- und
Wachstumspotential aus.
3.3 Kurs-/Cashflowverhältnis (P/CF Ratio)
50
45
40
35
30
25
20
15
10
5
0
Mobimo
Zug Estates
BFW Liegenschaften
PSP Swiss Property
HIAG Immobilien
Warteck
Allreal
Swiss Prime Site
Intershop
Historisch betrachtet weisen die
Immobilienfonds mit 38.3 eine
deutlich höhere P/CF Ratio als die
Immobilien AG mit 29.5 aus.
55
Residentia
Patrimonium
Bonhôte-Immobilier
Solvalor 61
FIR
Swissinvest (SREIF)
La Foncière
Polymen
Swisscanto Ifca
CS LivingPlus
CS Green Property
UBS Foncipars
UBS Anfos
CS Siat
Immofonds
Realstone
CS Hospitality
UBS SIMA
CS PropertyPlus
Procimmo 1
Immo Helvetic
CS 1a Immo PK
Schroder ImmoPLUS
UBS Swissreal
CS Interswiss
Viele Investoren betrachten die Heranziehung von Gewinnkennzahlen skeptisch und bevorzugen den Cashflow
als Bewertungsbasis. Zur Berechnung
wird der Börsenkurs eines Anteils zum
Cashflow pro Anteil in Relation gesetzt.
Als Cashflow gemäss Swiss Fund &
Asset Management Association (SFAMA) gilt der Gesamterfolg inklusive der
Abschreibung auf Grundstücken, der
Bildung von Rückstellungen sowie
der realisierten und nicht realisierten
Kapitalverluste abzüglich der Auflösung
von Rückstellungen und nicht realisierten-/realisierten Kapitalgewinnen.
Die Gesellschaft Mobimo wurde
aufgrund der hohen nicht realisierten-/
realisierten Kapitalgewinnen für die
Berechnung des Durschnitts nicht
berücksichtigt.
Seite 15
3.4 Börsenkapitalisierung / 3.5 Marktgängigkeit
7000
6500
6000
5500
5000
4500
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
Swiss Prime Site
PSP Swiss Property
Allreal
Mobimo
Intershop
Zug Estates
HIAG Immobilien
Warteck
BFW Liegenschaften
0
Marktgängigkeit in Mio. CHF
(Ø Umsatz pro Börsentag über 6 Monate)
16
15
14
13
12
11
10
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
Swiss Prime Site
PSP Swiss Property
Mobimo
Allreal
Intershop
Warteck
BFW Liegenschaften
HIAG Immobilien
Zug Estates
Bei den Immobilienaktiengesellschaften
weisen ebenfalls die beiden grössten
Gesellschaften Swiss Prime Site mit
durchschnittlich CHF 15.4 Millionen
Umsatz pro Börsentag und PSP
Swiss Property mit durchschnittlich
CHF 7.7 Millionen Umsatz pro Börsentag die höchste Marktgängigkeit auf.
Die beiden Gesellschaften Mobimo und
Allreal folgen mit rund CHF 2.6 Millionen respektive CHF 1.7 Millionen pro
Tag. Die Gesellschaft Intershop bewegt
sich mit CHF 0.7 Millionen auf dem
durchschnittlichen Niveau der Immo
bilienfonds. Bei den fünf kleineren
Immobilien AG ist die Handelbarkeit
der Aktien deutlich eingeschränkt.
in Mio. CHF
7500
UBS SIMA
CS Siat
CS LivingPlus
UBS Anfos
CS Interswiss
UBS Swissreal
Swisscanto Ifca
Immofonds
Schroder ImmoPLUS
CS PropertyPlus
FIR
UBS Foncipars
La Foncière
Solvalor 61
Swissinvest (SREIF)
Bonhôte-Immobilier
CS Hospitality
CS Green Property
Immo Helvetic
Procimmo 1
Realstone
Patrimonium
Polymen
Residentia
CS 1a Immo PK
Bei den Immobilienfonds sind in den
vergangenen 6 Monaten durchschnittlich Anteile im Gegenwert von CHF
770‘000 pro Tag an der Börse gehandelt worden. Gegenüber dem letzten
Monitoring ist der Wert um CHF
179‘000 pro Tag deutlich zurückgegangen. Unverändert hat der SIMA von
UBS als grösster Schweizer Immo
bilienfonds auch die höchste Markt
gängigkeit.
Börsenkapitalisierung
UBS SIMA
CS LivingPlus
CS Siat
UBS Anfos
Swisscanto Ifca
CS Interswiss
UBS Swissreal
CS PropertyPlus
Immofonds
CS Hospitality
Solvalor 61
Schroder ImmoPLUS
UBS Foncipars
CS Green Property
Bonhôte-Immobilier
La Foncière
Immo Helvetic
Swissinvest (SREIF)
FIR
Procimmo 1
Patrimonium
Realstone
Residentia
Polymen
CS 1a Immo PK
Die Marktgängigkeit bzw. Handelbarkeit einer Anlage korreliert stark mit der
Börsenkapitalisierung. D.h. je höher die
Börsenkapitalisierung desto höher die
Marktgängigkeit.
Seite 16
4. Kennzahlen Portfolio
Diese immobilienspezifischen Kennzahlen geben Hinweise auf die Qualität des Immobilienportfolios. Vor allem bei der
Analyse über einen längeren Zeithorizont können daraus interessante Rückschlüsse gezogen werden.
4.1 Verkehrswerte der Liegenschaften
in Mio. CHF
10000
9000
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
Die Aktiengesellschaften sind im
gleichen Zeitraum um CHF 225 Millionen auf CHF 27.4 Milliarden nur leicht
gewachsen. Der grösste Teil davon
macht Mobimo mit CHF 190 Millionen
Wachstum aus.
Aufgrund der nach wie vor grossen
Nachfrage und des begrenzten Angebotes an Schweizer Qualitätsimmobilien
bewegen sich die aktuellen Marktrenditen für Wohn- und Geschäftsimmobilien
weiterhin auf einem historisch tiefen
Niveau. Mit dem Nationalbankentscheid
von Januar 2015 und der Einführung
von Negativzinsen hat sich diese
Entwicklung weiter fortgesetzt. Eine
attraktive Wiederanlage des zusätzlich
beschaffenen Kapitals wird damit
immer schwieriger. Die Käufer müssen
in diesem Umfeld entweder Einbussen
bei den Renditen oder bei der Qualität
in Kauf nehmen.
Wichtig im aktuellen Umfeld ist die
Qualität der Portfolios, denn attraktive
Wohn- und Geschäftsimmobilien an
guten Lagen bieten auch in Zukunft
stabile Ertragsaussichten.
Swiss Prime Site
PSP Swiss Property
Allreal
Mobimo
Intershop
HIAG Immobilien
Zug Estates
Warteck
BFW Liegenschaften
0
UBS SIMA
CS 1a Immo PK
CS Siat
CS LivingPlus
CS Interswiss
UBS Anfos
UBS Swissreal
Swisscanto Ifca
Schroder ImmoPLUS
CS PropertyPlus
Immofonds
CS Hospitality
La Foncière
UBS Foncipars
FIR
Immo Helvetic
Realstone
Bonhôte-Immobilier
Procimmo 1
CS Green Property
Solvalor 61
Swissinvest (SREIF)
Patrimonium
Polymen
Residentia
Die Immobilienwerte aller erfassten
Anlagegefässe sind gegenüber dem
letzten Monitoring um CHF 4.0 Milliarden auf CHF 70.2 Milliarden gestiegen.
Die Zunahme bei den Immobilienfonds
beträgt CHF 3.7 Milliarden. Grund für
die Zunahme bei den Immobilienfonds
sind unter anderem die neu erfassten
Fonds Edmond de Rothschild (CHF 1.0
Milliarden), Swisscanto Swiss Commercial (CHF 416 Millionen), SF Sustainable
Property Fund (CHF 345 Millionen)
und Polymen Fonds (CHF 339 Millionen). Die grösste Zunahme bei den
bestehenden Fonds hatte der SIMA
mit CHF 441 Millionen, die übrigen
Fonds machen zusammen rund
CHF 1.2 Milliarden aus.
Entwicklung
in Mio. CHF
45’000
40’000
35’000
30’000
25’000
20’000
15’000
10’000
5’000
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
ø Immobilienfonds
ø Immobilien-AG
Seite 17
4.2 Nutzungsmix
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
Immobilienaktiengesellschaften sind
dagegen mehrheitlich auf Geschäfts
liegenschaften fokussiert. Eine Ausnahme bildet dabei die BFW Liegenschaften AG, welche mit 51 Prozent
überwiegend im Wohnsegment investiert ist. Warteck hat mit 42 Prozent
den zweitgrössten Wohnimmobilienanteil gefolgt von Mobimo mit 32 Prozent.
BFW Liegenschaften
Warteck
Mobimo
HIAG Immobilien
Allreal
Intershop
PSP Swiss Property
Swiss Prime Site
Zug Estates
0%
Swisscanto Ifca
Immofonds
Patrimonium
Solvalor 61
FIR
Residentia
Swissinvest (SREIF)
UBS Foncipars
UBS Anfos
Immo Helvetic
CS LivingPlus
La Foncière
Bonhôte-Immobilier
CS Siat
Polymen
UBS SIMA
Realstone
CS 1a Immo PK
CS Interswiss
CS PropertyPlus
CS Green Property
CS Hospitality
UBS Swissreal
Procimmo 1
Schroder ImmoPLUS
21 von 29 Immobilienfonds investieren
mehrheitlich in Wohnliegenschaften;
die restlichen 8 – CS Hospitality,
CS Interswiss, CS Property Plus,
CS 1a Immo PK, Procimmo, Schroder
ImmoPLUS, Swisscanto Swiss
Commercial und UBS Swissreal – zu
über 60 Prozent in Geschäftsliegenschaften. Die fünf Immobilienfonds
CS Hospitality, Procimmo, Schroder
ImmoPLUS, Swisscanto Swiss
Commercial und UBS Swissreal weisen
dabei die tiefsten Quoten an Wohn
liegenschaften aus mit weniger als
10 Prozent.
Wohnen
Büro-/Geschäftsliegensch.
Gewerbliche Bauten
Gemischte Liegenschaften
Angef. Bauten/Bauland
4.3 Bewirtschaftungskosten in % der Gesamterträge
Geschäftsliegenschaften weisen im
Vergleich zu Wohnimmobilien wichtige
Vorteile auf: Der Grossteil der Unterhaltskosten geht zu Lasten der Mieter.
Dasselbe gilt in der Regel für den
Mieterausbau. Zudem sind kostspielige
Mieterwechsel deutlich weniger häufig
als bei Wohnliegenschaften.
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
Unterhalt/Reparaturen
Liegenschaftenaufwand
Verwaltungsaufwand
Total Bewirtschaftungskosten
Durchschnitt
* Verwaltungsaufwand wird aus der
reglementarischen Vergütung an
die Fondsleitung bezahlt.
HIAG Immobilien
Swiss Prime Site
Allreal
BFW Liegenschaften
Mobimo
Warteck
Intershop
PSP Swiss Property
Zug Estates
0%
La Foncière
Bonhôte-Immobilier
FIR
Swissinvest (SREIF)
Solvalor 61
*UBS Foncipars
*Swisscanto Swiss Commercial
Polymen
Patrimonium
*UBS Direct Residential
Realstone
Immo Helvetic
*Swisscanto Ifca
Residentia
CS Interswiss
CS Siat
Procimmo 1
*UBS Anfos
CS LivingPlus
CS 1a Immo PK
Schroder ImmoPLUS
*UBS Swissreal
CS Hospitality
*UBS SIMA
Immofonds
CS PropertyPlus
CS Green Property
Portfolios mit einem höheren Geschäftsliegenschaftsanteil weisen einen
geringeren Bewirtschaftungsaufwand
auf. Dagegen müssen Immobilienfonds
mit älteren Wohnliegenschaften und
entsprechend hohen Aufwendungen
einen grossen Anteil der Erträge in
werterhaltende statt wertsteigernde
Massnahmen investieren. Die Aktien
gesellschaften und Fonds, welche über
eine längere Periode höhere Unterhaltskosten aufweisen, sollten daher
genauer analysiert werden.
Seite 18
4.4 Mietzinsausfall-(Ertragsausfall-)quote
Im aktuellen Marktumfeld ist es schwieriger für Portfolios mit hohen Sockelleerständen, die Mietzinsausfallquoten
zu senken. Gerade bei Geschäftsimmobilien sind die Standort- und Objektqualität für den Vermietungserfolg
entscheidend. So sind Ersatzneubauten für ältere Büroliegenschaften immer
mehr ein Thema, da Neuvermietungen
in alten Geschäftsliegenschaften
schwieriger werden. Dies vor allem in
der Region Zürich, wo in den letzten
Jahren viele neue attraktive Geschäftsliegenschaften auf den Markt gekommen sind.
Die Entwicklung der Mietzinsausfallquote sollte dabei über eine längere
Periode betrachtet werden, da kurz
fristige Schwankungen aufgrund von
Kündigungen grösserer Mietflächen
an attraktiven Standorten von problematischen Sockelleerständen zu
unterscheiden sind.
16%
15%
14%
13%
12%
11%
10%
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
HIAG Immobilien
Intershop
PSP Swiss Property
Allreal
BFW Liegenschaften
Swiss Prime Site
Zug Estates
Mobimo
Warteck
Die Wohnimmobilienfonds weisen
mit durchschnittlich 4,6 Prozent die
geringste Mietzinsausfallquote aus.
Die Mietzinsausfallquote bei den
Geschäftsimmobilienfonds ist mit
durchschnittlich 6,6 Prozent höher als
bei den Wohnimmobilienfonds. Unter
den Geschäftsimmobilienfonds gibt es
jedoch grosse Unterschiede je nach
Anlagestrategie der Portfolios.
Aktuell
Procimmo 1
CS Green Property
Residentia
CS Interswiss
Immo Helvetic
CS 1a Immo PK
CS PropertyPlus
Realstone
UBS Swissreal
CS LivingPlus
Immofonds
UBS SIMA
Swissinvest (SREIF)
UBS Anfos
Patrimonium
Swisscanto Ifca
Schroder ImmoPLUS
CS Siat
Polymen
UBS Foncipars
Bonhôte-Immobilier
CS Hospitality
FIR
La Foncière
Solvalor 61
Die Mietzinsausfall-(Ertragsausfall-)
quote stellt einen wichtigen Indikator für
die aktuelle Vermietungssituation dar.
Die Mietzinsausfallquote setzt dabei
die Mietzinsausfälle zu den Soll-Nettomietzinsen ins Verhältnis. Gegenüber
dem letzten Monitoring ist die Entwicklung der Mietzinsausfallquoten bei den
Immobilienfonds und Immobilien AG
unterschiedlich ausgefallen. Die AGs
weisen eine leicht tiefere Mietzinsausfallquote von 7,2 Prozent (7,4 Prozent)
und die Fonds eine leicht höhere Quote
von 5,1 Prozent (4,9 Prozent) aus.
Entwicklung
11%
10%
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0%
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
ø Immobilienfonds
ø Immobilien-AG
Seite 19
4.5 Nettorendite der fertigen Bauten
6.0%
5.5%
5.0%
4.5%
4.0%
3.5%
3.0%
2.5%
2.0%
1.5%
1.0%
0.5%
Intershop
HIAG Immobilien
Warteck
Mobimo
Allreal
BFW Liegenschaften
Swiss Prime Site
PSP Swiss Property
Zug Estates
0.0%
Schroder ImmoPLUS
Immofonds
UBS Foncipars
FIR
UBS Swissreal
CS 1a Immo PK
CS Siat
UBS Anfos
Procimmo 1
CS Green Property
CS Interswiss
CS LivingPlus
CS PropertyPlus
UBS SIMA
Swissinvest (SREIF)
Immo Helvetic
La Foncière
Swisscanto Ifca
Polymen
Solvalor 61
CS Hospitality
Realstone
Patrimonium
Bonhôte-Immobilier
Residentia
Die Nettorendite ist ein wichtiger Indikator
zur Messung der Ertragskraft. Während
für Immobiliengesellschaften die Netto
rendite in den Jahres- bzw. Halbjahresberichten publiziert werden, veröffentlichen
die Immobilienfonds diese Kennzahl nicht.
Ausnahmen bilden der Schroder ImmoPLUS, Immo Helvetic, Swisscanto Ifca und
der Swisscanto Swiss Commercial welche
diese Kennzahl ebenfalls in den Jahresbzw. Halbjahresberichten publizieren. Eine
Berechnung gemäss den SFAMA-Richt
linien, welche Käufe und Verkäufe unter
dem Jahr berücksichtigen, kann aufgrund
der fehlenden Informationen bei den
übrigen Fonds nicht nachvollzogen
werden. Bei den Immobilienfonds basieren daher die Nettorenditen auf den
gewichteten Verkehrswerten zu Beginn
und am Ende der Berichtsperiode. Ein
Vergleich zwischen den Nettorenditen
der Fonds und Aktiengesellschaften ist
somit nur beschränkt möglich.
Geschäftsimmobilienfonds weisen mit
4,5 Prozent eine höhere Nettorendite als
die Wohnimmobilienfonds mit 4,1 Prozent
aus. Mit den aktuellen Aufwertungsgewinnen im Wohnen wird die Rentabilität bei
den Wohnimmobilienfonds sich noch
weiter reduzieren. Die durchschnittlichen
Nettorenditen bei den Immobiliengesellschaften sind mit 4,5 Prozent identisch zu
den Geschäftsimmobilienfonds.
4.6 Mietzinsausfall- (Ertragsausfall-)quote/ Nettorendite der fertigen Bauten
16%
15%
14%
13%
12%
11%
10%
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
Leerstand
Nettorendite
HIAG Immobilien
Intershop
PSP Swiss Property
Allreal
BFW Liegenschaften
Swiss Prime Site
Zug Estates
Mobimo
Warteck
0%
Procimmo 1
CS Green Property
Residentia
CS Interswiss
Immo Helvetic
CS 1a Immo PK
CS PropertyPlus
Realstone
UBS Swissreal
CS LivingPlus
Immofonds
UBS SIMA
Swissinvest (SREIF)
UBS Anfos
Patrimonium
Swisscanto Ifca
Schroder ImmoPLUS
CS Siat
Polymen
UBS Foncipars
Bonhôte-Immobilier
CS Hospitality
FIR
La Foncière
Solvalor 61
Diese Kennzahl stellt die Mietzinsausfälle zu den Soll-Nettomietzinsen und
die Nettorendite bzw. den Nettoertrag
zum Verkehrswert der fertigen Bauten
in Relation. Generell weisen Immobilien
anlagen mit Geschäftsliegenschaften
höhere Nettorenditen aus. Diese haben
sich in den vergangen Jahren im
Vergleich zu den Wohnimmobilien
besser entwickelt. Die acht Geschäftsimmobilienfonds weisen eine durchschnittliche Nettorendite von 4,5
Prozent aus, die 21 Wohnimmobilienfonds fallen mit 4,1 Prozent um 0,4
Prozent tiefer aus. Bei den Immobiliengesellschaften (ohne Swiss Finance &
Property und ZugEstates da nicht im
JB publiziert) betragen die durchschnittlichen Nettorenditen 4,5 Prozent.
Es empfiehlt sich, die Unterschiede der
Nettorenditen und der Qualität der
einzelnen Portfolios im Detail zu prüfen.
Auf die Empfehlungsliste gehören
Immobiliengefässe mit ertragsstarken
Liegenschaften an guten Lagen und
moderaten Mietzinsausfallraten.
Ø Nettorendite
Seite 20
4.7 Fondsbetriebsaufwandquote (TERREFGAV/NAV)
1.8%
1.6%
1.4%
1.2%
1.0%
0.8%
0.6%
0.4%
0.2%
Allreal
Swiss Prime Site
Zug Estates
HIAG Immobilien
Intershop
Mobimo
BFW Liegenschaften
Warteck
PSP Swiss Property
0.0%
Residentia
Procimmo 1
Polymen
Patrimonium
Bonhôte-Immobilier
Realstone
Swisscanto Ifca
UBS Anfos
UBS SIMA
UBS Swissreal
UBS Foncipars
Schroder ImmoPLUS
La Foncière
CS Siat
FIR
Solvalor 61
CS Interswiss
CS PropertyPlus
CS LivingPlus
CS Green Property
Swissinvest (SREIF)
Immofonds
CS Hospitality
CS 1a Immo PK
Immo Helvetic
TERREFNAV
3.4%
3.2%
3.0%
2.8%
2.6%
2.4%
2.2%
2.0%
1.8%
1.6%
1.4%
1.2%
1.0%
0.8%
0.6%
0.4%
0.2%
0.0%
Allreal
Swiss Prime Site
Zug Estates
Intershop
HIAG Immobilien
Mobimo
BFW Liegenschaften
Warteck
PSP Swiss Property
• Entschädigung für das Management
bei Aktiengesellschaften
(z.B. Personalaufwand, Lohnkosten
usw.)
• Kommission der Fondsleitung
und der Depotbank bei den Fonds
• Aufwendungen für die Liegenschaftsverwaltung
• Schätzungs- und Prüfaufwendungen
• Kosten für Publikationen und
Rechtsberatung
• Sonstige Aufwendungen
TERREFGAV
Polymen
Procimmo 1
Residentia
Realstone
Patrimonium
UBS SIMA
La Foncière
Bonhôte-Immobilier
Swisscanto Ifca
UBS Swissreal
Schroder ImmoPLUS
UBS Foncipars
CS Interswiss
CS Siat
UBS Anfos
FIR
CS Hospitality
CS PropertyPlus
Immofonds
CS LivingPlus
CS Green Property
Swissinvest (SREIF)
Solvalor 61
Immo Helvetic
CS 1a Immo PK
Die bei der Verwaltung der Fonds
angefallenen Kosten und Kommissionen sind im TERREF GAV enthalten
und werden in Relation zum Gesamtfondsvermögen gestellt. Diese Kennzahl ist ein Indikator für die Belastung
des Fonds durch den Betriebsaufwand.
Sie gibt somit einen Hinweis darauf,
wie effizient eine Anlage bewirtschaftet
wird. Zusätzlich zum TERREF GAV
publizieren wir im Monitoring auch das
TERREF NAV welche den Betriebsaufwand im Verhältnis zum Nettofondsvermögen stellt. Diese Kennzahl müssen
die Immobilienfonds seit 2013 ebenfalls
in den Geschäftsberichten abbilden.
Damit die Fonds und Immobilien AG im
vorliegenden Monitoring miteinander
verglichen werden können, wurden
folgende Positionen im TER berücksichtigt:
Zusatzinformationen
Quellenangabe
Sharpe-Ratio
Börsenkurse, annualisierte Renditen und Volatilität per 30.6.2016
(Bloomberg)
Sharpe-Ratio: eigene Berechnung
Performance inkl. Ausschüttungen Börsenkurse und Ausschüttungen aus dem Bloomberg
Periode 1 Jahr: 30.6.2015 – 30.6.2016
Periode 5 Jahre: 30.6.2011 – 30.6.2016
AnlagerenditeLetzter Jahresbericht
Eigenkapitalrendite (ROE)Letzter Jahresbericht
Rendite des investierten Kapitals (ROIC)
Letzter Jahresbericht
Betriebsgewinnmarge (EBIT)
Letzter Jahresbericht
Ausschüttungsrendite
Ausschüttungen aus dem letzten Jahresbericht
Börsenkurse per 30.6.2016 (Bloomberg)
Ausschüttungsquote (Payout Ratio)
Ausschüttungen und Cashflow aus dem letzten Jahresbericht
Fremdfinanzierungsquote
Letzter Jahres- respektive Halbjahresbericht
Fremdkapitalquote
FremdfinanzierungskostenLetzter Jahresbericht
Agio/DisagioBörsenkurse per 30.6.2016 (Bloomberg)
Inventarwert aus dem letzen Jahres- respektive Halbjahresbericht
Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio)
Angaben zum Gewinn aus dem letzten Jahresbericht
Kurs-/Casflowverhältnis (P/CF Ratio)
übrigen Daten aus dem letzten Jahresbericht
BörsenkapitalisierungBörsenkapitalisierung per 30.6.2016 (Bloomberg)
MarktgängigkeitMarktgängigkeit per 30.6.2016 (Bloomberg)
Verkehrswerte der Liegenschaften
Nutzungsmix
Bewirtschaftungskosten
in % der GesamterträgeLetzter Jahresbericht
Mietzinsausfallquote(Ertragsausfall-)quote
Mietzinsausfallquote-(Ertragsausfall-)quote aus den letzten
Jahres- respektive Halbjahresberichten
Nettorendite der fertigen Bauten
Nettorendite: Daten zur Berechnung der Nettorenditen aus dem
letzten Jahresbericht
Fondsbetriebsaufwandquote
(TER REF GAV/NAV)Letzter Jahresbericht
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Ihre Ansprechpartner
Fund Management:
Roger Hennig
Direktwahl: 044 250 12 91
Fax: 044 250 12 90
E-Mail:[email protected]
Daniel Marty
Fax: 044 250 12 90
E-Mail: [email protected]
Controlling/Monitoring:
Marketing / PR:
Marco Schibli
Fax: 044 250 12 90
Béatrice Hirzel Corte
Fax: 044 250 13 39
Seite 23
Wichtige Informationen
Diese Broschüre wurde ausschliesslich zum Nutzen der Empfänger und zur Verwendung für deren Eigenbedarf erstellt. Zweck dieser Präsentation
ist es, den Empfängern gewisse Informationen betreffend dem Monitoring von indirekten Immobilienanlagen durch die Schroder Investment
Management (Switzerland) AG zu vermitteln. Sie darf weder kopiert, veröffentlicht, noch anderweitig Drittpersonen bekannt gemacht und nur in
Zusammenhang mit den mündlich erteilten Erläuterungen und Anweisungen von Schroder Investment Management (Switzerland) AG beurteilt
werden, ohne welche die Broschüre unvollständig ist. Weder diese Broschüre noch ihr Inhalt dürfen ohne die vorab erteilte schriftliche Genehmigung
von Schroder Investment Management (Switzerland) AG zu anderen Zwecken verwendet werden.
Dieses Dokument stellt kein Angebot und keine Aufforderung dar, Anteile eines Anlagefonds, der durch die Schroder Investment Management
(Switzerland) AG (die «Fondsleitung») verwaltet wird, zu zeichnen. Die Zeichnung von Anteilen an einem verwalteten Anlagefonds kann nur auf der
Grundlage des aktuellen Prospekts und des letzten geprüften Jahresberichts (und des darauf folgenden ungeprüften Halbjahresberichts, falls
veröffentlicht) erfolgen. Die mit einer Anlage verbundenen Risiken sind im Fondsvertrag und Prospekt ausführlich beschrieben. Der Fondsvertrag,
der Prospekt und der vereinfachte Prospekt (falls anwendbar) sowie der Jahres- und Halbjahresbericht können kostenlos bei Schroder Investment
Management (Switzerland) AG, Central 2, CH-8001 Zürich, bezogen werden.
Alle in dieser Publikation enthaltenen Aussagen, Meinungen oder Ansichten in Bezug auf zukünftige Ereignisse oder die mögliche zukünftige Performance eines verwalteten Anlagefonds entsprechen lediglich der eigenen Einschätzung und Interpretation von Informationen, die der Fondsleitung
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Der Wert einer Anlage und deren Erträge können schwanken. Die vergangene Wert- oder Gewinnentwicklung darf nicht als Hinweis auf die laufende
oder zukünftige Wert- oder Gewinnentwicklung verstanden werden. Es ist möglich, dass ein Anleger den ursprünglich investierten Betrag nicht in
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Die von der Fondsleitung verwalteten Anlagefonds dürfen nur durch zugelassene Vertriebsträger in oder von der Schweiz aus angeboten und vertrieben werden. Die von der Fondsleitung verwalteten Anlagefonds wurden nicht unter dem US-Wertpapiergesetz von 1933 registriert. Sie dürfen nicht
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Monitoring - Schroders

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