Titre de la couverture - International Union of Tenants

Est-ce qu’ils auront tous un bon logement ?
Thème de l’IUT pour 2011 : des logements abordables pour les jeunes !
Sommaire :
Édito de Michelle Reid,
chef exécutif de TPAS
Angleterre, Page 2
Le thème de l’IUT pour
2011 : les jeunes adultes
et le logement abordable
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Le mouvement suédois de
la jeunese pour le
logement abordable
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Finlande – Avec un bon
logement pour tous ?
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Vivre à Paris, pas facile
quand on est jeune !
Pages 6-7
Espagne – le travail de la
FAVIBC avec les
quartiers
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L’Association des
locataires autrichiens,
1911-2011
Page 9
Cleveland, Ohio, dévasté
par la crise immobilière
Pages 10-11
Dhaka, Bangladesh,
Pages 12-13
A propos du logement
russe, pour les russes
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Victoria, Australie,
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Royaume-Uni,
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Brèves
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Traduction d'anglais-français par Stéphanie Sotison
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Edito ; Les temps sont durs pour les locataires anglais
Les locataires anglais assistent à une restructuration radicale de la politique du logement avec
l’élection d’une coalition centre droit menée par David Cameron et Nick Clegg. Les changements
proposés en matière de logement et de dispositifs de prestations sociales vont avoir un très grand
impact sur la vie des locataires.
Au coeur de la charte des locataires de l’IUT se trouve l’engagement de garantir le maintien dans les
lieux. La nouvelle coalition gouvernementale prévoit de remplacer les baux à durée indéterminée pour
les nouveaux locataires, offrant à la place des contrats de deux ans pour tous les locataires du logement
social.
Beaucoup de locataires anglais ne sont pas d’accord avec cette proposition censée répondre à la
pénurie de logemnt. Dans un sondage récent auprès des locataires membres de TPAS, 77 % des
interrogés étaient contre la fin des baux à vie pour les nouveaux locataires et
79,5 % ont déclaré
que les bailleurs ne devraient pouvoir limiter la durée d’un nouveau contrat de location à une période
fixe aussi faible que deux ans.
Le nouveau bail pour les « loyers abordables» est non seulement limité à deux ans mais il autorise les
bailleurs à fixer les loyers à 80 % des loyers du secteur privé sur une zone donnée.
Le gouvernement a également mis en route la suppression du régulateur du logement social, le Tenant
Services Authority (l’autorité des services locatifs) et a transféré son rôle à Homes and Community
Agency, l’agence nationale du logement et de la rénovation. Désormais, la régulation est plus orientée
vers les aspects financiers que vers les locataires.
Il y a tout un éventail d’autres changements dans le logement qui vont toucher durement les locataires,
notamment la suppression du droit de porter plainte directement au Méditeur indépendant du
logement. Les changements concernent également les allocations et les conseils municipaux auront le
droit de choisir qui peut être sur la liste d’attente pour un logement.
La bonne nouvelle parmi ces changements majeurs est que les bailleurs seront sous la surveillance des
locataires. C’est quelque chose que TPAS Angleterre promeut depuis quelques temps. On attendra des
bailleurs qu’ils accueillent et encouragent les locataires à former des panels locaux leur permettant de
juger les performances des bailleurs et les obliger à rendre des comptes. TPAS, TAROE et d’autres
organisations anglaises membres de l’IUT sont en train de travailler ensemble afin de mettre en place
les bons dispositifs.
Malgré tout, les locataires anglais s’attendent à des temps vraiment
difficiles dans un futur proche.
Michelle Reid, Chef exécutif de TPAS England
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Le thème de l’IUT pour 2011 : des logements locatifs abordables pour les jeunes !
Le recul de l’accès à la vie d’adulte, en tant que phénomène social produit par les conditions du
logement, est un problème auquel les politiques sociales et de l’emploi devraient s’attaquer
sérieusement, en terme d’effets négatifs potentiels que cela peut avoir sur la vie de famille, le taux de
fertilité, la mobilité sur le marché du travail et les taux d’emplois.
Dans l’Union européenne, en 2008, 51 millions, soit 46 % de tous les jeunes adultes âgés de 18 à 34 ans
vivaient encore avec au moins un de leurs parents. La part des jeunes adultes vivant avec leurs parents , varie
de 20 % ou moins au Danemark, en Suède et en Finlande, à 60 % ou plus enBulgarie, Slovénie et Slovaquie.
Cela dépasse les 50 % dans 16 pays membres.
En France, 48 % des jeunes âgés de 18 à 30 ans vivent à la maison et en Espagne, ce chiffre est de 78 %.
Contrainement aux Danois (20 %) et aux Brittaniques (21 %), les Espagnols ne considèrent pas cela comme un
problème. En Espagne, la plupart des gens ne quitteront pas la maison avant d’avoir fini leurs études. (Cecilia
van de Velde, 2009).
De la même manière, l’enquête européenne sur la qualité de vie: Dimensions Sociales Du Logement (2006)
compare les jeunes de 18 à 24 ans dans l’Europe des 25. En Italie, au Portugal et en Espagne, seulement 3 à 8
% des jeunes adultes âgés de 18 à 24 ans sont autonomes alors qu’en Suède, en Finlande, 62 % le sont, au
Danemark, 59 % , en Allemagne, 48 % et au Royaume-Uni, 46 %.
En Europe centrale et de l’Est, une pénurie générale de logements abordables, combinée avec les traditions
la culture
locales, conduit à une situation dans laquelle beaucoup de jeunes adultes restent chez leurs
parents. En Slovaquie, seulement 4 % étaient autonomes en 2008, 5 % en Pologne et 15 % en République
Tchèque. Ceci peut avoir des conséquences sur leurs carrières professionnels, sur la construction de leur vie.
L’âge médian auquel les jeunes hommes quittent le domicile parental en 2005 variait de 21 ans au Danemark
et en Finlande, à 30-31 ans en Bulgarie, en Grèce, en Italie et à 32 ans en Croatie. Pour les femmes, l’âge
moyen est plus bas dans tous les pays, variant de 20 ans au Danemark et en Finlande à 27-28 ans en Grèce,
Espagne, Italie et Slovénie.
Aux Etats-Unis, 25 % des hommes âgés de 18 à 30ans vivent toujours chez leurs parents selon le Rapport sur
le développement mondial de 2007. Une étude du Centre national pour les enfants vivant dans la pauvreté
montrait qu’en 2009, 53 % des américains âgés de 18 à 24 ans vivaient à la maison contre 47 % en 1970. De
même, cette étude explique que les jeunes adultes aux Etats-Unis repoussent l’âge du mariage et celui de
fonder une famille. En 1970, l’âge médian pour un premier mariage était de 21 ans pour les femmes et 23 ans
pour les hommes contre 26 ans pour les femmes et 28 ans pour les hommes en 2009.
Au Canada, 58 % des jeunes adultes, de 20 à 29 ans, vivaient avec leurs parents en 2006 contre 27, 5 % à 43,
5% en 1981 (Statistiques duCanada, 2006).
« Les enfants boomerang » est un terme au Canada qui décrit un enfant adulte qui a quitté la maison à un
moment dans le passé et qui est retourné vivre chez ses parents. Ce retour peut être dû à la poursuite des
études, un divorce, le chômage ou le manque de logements abordables. En 2011, pratiquement 25 % de tous
les adultes vivant avec leurs parents étaient des « enfants boomerang ».
En Australie, la tendance est similaire. Le bureau australien de la statistique rapporte qu’en 2006, 23 % des
Australiens, âgés de 20 à 34 ans, vivaient à la maison avec leurs parents contre 19% en 1986. Pour les hommes
âgés de 18 à 34 ans, en 2006-2007, l’âge médian du premier départ de la maison était de 21 ans et pour les
femmes, environ 20 ans. Un rapport de AIHW, Les Jeunes et Les Enfants Dans Le Logement Social (2010),
montre que trois jeunes Australiens sur quatre vivent dans une famille monoparentale.
Lorsqu’on leur demande leurs attentes et désirs en matière de logement, les jeunes adultes donnent la priorité à
un logement locatif abordable et sain, combiné à la flexibilité . L’IUT encourage ses membres et associés à
soulever le problème des jeunes adultes et le manque de logements locatifs abordables avec leur décideurs
politiques locaux et nationaux.
Texte de Magnus Hammar, IUT.
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Suède ; Des solutions à la pénurie de logements en Suède pour les jeunes
Jagvillhabostad.nu (« JeVeuxUnLogement.maintenant ») est un réseau apolitique de jeunes demandeurs
de logement, âgés entre 18 et 30 ans qui sont fatigués de la pénurie de logements en Suède et qui veulent
trouver des solutions créatives et réalistes. Depuis 10 ans, l’organisation réfléchit à des méthodes pour
obtenir des responsables politiques et des constructeurs qu’ils impliquent les jeunes dans les processus
d’urbanisme
Un rapport de 2009 estime que 216 000 jeunes en
Suède, entre 20 et 27 ans, ne vivent pas dans leur propre
logement et que 128 000 appartements sont nécessaires
pour répondre à la pénurie à laquelle font face les jeunes.
De plus, selon les prévisions démographiques, la
situation va empirer. Dans quelques années, les baby
boomers nés dans les années 90 vont arriver
massivement sur le marché du logement. Dans le même
temps, la migration vers les zones métropolitaines
augmente. Lorsque nous additionnons ces deux défits,
nous sommes en face d’une situation alarmante. Les
jeunes ne sont pas un groupe homogène, mais ils ont
souvent en commun de faibles revenus, des contrats de
travail précaires et peu ou pas d’épargne. En même
temps, ils sont nouveaux sur le marché immobilier, ce
qui signifie souvent peu de contacts et de références.
En 2001, un groupe de jeunes s’est réuni pour discuter
de l’intolérable situation du logement à Stockholms et a
ainsi crée Jagvillhabostad.nu. Aujourd’hui, c’est une
association pour les jeunes dont l’activité est centrée sur le lobbying, la défense des droits et qui oeuvre pour devenir un
think tank créatif. Nous travaillons aussi à informer les jeunes demandeurs de logements de leurs opportunités et nous
avons conçu une brochure pour les guider dans la jungle du logement suédois.
Au départ, il s’agissait de faire reconnaître auprès des responsables politiques que la pénurie de logements est un réel
problème. Ils ont écarté le sujet prétextant qu’il n’y avait pas d’argent pour constuire des logements pour les jeunes. Nous
n’en avons pas cru un mot et nous avons décidé d’essayer par nous-même. Notre position est que tout est possible et que les
jeunes ne devraient être réduits à n’accepter que des contrats de sous-location. Ensemble, avec l’organisme municipal de
logements sociaux à Hudddinge, dans la banlieue sud de Stockholm, nous avons trouvé des idées sur la construction de
logements rentables affectés aux jeunes. En 2007, l’immeuble a été achevé pour les jeunes locataires, offrant les loyers les
plus bas de l’année pour des appartements en résidence.
Notre engagement dans des projets de construction est basé sur la constitution de panels formés de nos membres et d’autres
jeunes. Les groupes de discussion parlent de la localisation et de l’architecture intérieure, en plaçant toujours le coût et
l’aspect fonctionnel l’un par rapport à l’autre. Par exemple, nous essayons toujours de réduire le nombre de places de
parking parce que le foncier est très cher et que la plupart des jeunes préfèrent utiliser les transports publics.
La catégorisation du logement tend à reproduire les préjugés sur la population ciblée, ce qui est contreproductif et contre
nos objectifs. Segmenter le logement pour les jeunes n’est pas une solution, mais il faut bien commencer par quelque chose.
En 2010, nous avons organisé une compétition en partenariat avec l’association suédoise des architectes, où nous avons
demandé aux étudiants en architecture de développer des idées sur le logement des jeunes. Cet événement a eu un grand
retentissement au sein du secteur des affaires et de la classe politique. Certaines contributions sont déjà en cours de
réalisation.
En plus de participer aux projets de construction et au développement d’idées, nous discutons aussi de la manière dont les
bailleurs privés ou publics peuvent offrir des logements sans exclure les jeunes. Un problème récurrent est que le salaire
minimum, pour être considéré comme un locataire, est bien trop élevé en Suède, environ trois fois le montant du loyer.
Même si vous pouvez payer le loyer, vous ne serez pas choisi (e).
Le futur, avec un taux de natalité continuellement élevé et très peu de logements abordables construits, semble peu
réjouissant. Mais nous restons optimistes. D’ici dix ans, nous espérons que la construction de logement aura augmenté et
que les jeunes seront partie prenante des projets d’urbanisme.
Texte de My Malmestrom-Sobelius
[email protected] www.jagvillhabostad.nu
Photo de Lotta Törnroth
Légende : Niklas, 25 ans, prenant un bain
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Finlande : « Un bon logement pour tous », est-ce vrai en Finlande ?
Ce slogan quelque peu éculé est utilisé par les gouvernements dans beaucoup de pays, dont la
Finlande, qui se prépare pour les élections générales en Avril. Le ministre finlandais du logement,
Jan Vapaavuori, essaye de véhiculer le mesage que les finlandais ont de bons logements, mais est-ce
que « le bon logement » est une réalité pour tous ?
Le droit au logement pour tous est inscrit dans la constitution de la Finlande est il est du devoir des autorités publiques de
promouvoir et de soutenir les tentatives des individus pour trouver un logement de leur propre initiative. Le programme du
gouvernement actuel stipule que l’objectif de la politique du logement est « d’assurer un marché immobilier équilibré et stable
socialement et régionalement, d’éliminer le problème des sans-abri et d’augmenter l’apport de foncier à des prix modérés ». Pour
aller de l’avant, les municipalités de la région d’Helsinki se sont mises d’accord sur un traité qui garantit la production de
logements locatifs. Cependant, le marché locatif dans la région d’ Helsinki est sévèrement deséquilibré et le manque de
logements locatifs à des prix raisonnables est alarmant. Sur l’entière population de 5 millions d’habitants en Finlande, presque
30 % vivent dans la région d’Helsinki et d’Uusimaa. Afin de résoudre les problèmes de la production de logements, des mesures
pluscomplètes sont donc nécessaires pour aller au-delà des frontières d’une seule municipalité.
Le désir d’être propriétaire est profondément ancré en Finlande et le taux de propriétaires était d’environ 63 % en 2008. Selon
un récent sondage, 70 % des jeunes pensent qu’être propriétaire d’un appartement est toujours un bon investissement. Dans le
groupe d’âge des 25 ans et plus, il y a déjà plus de propriétaires que de locataires. Quasiment tout le monde finance son logement
avec un emprunt immobilier.
Ceux qui viennent de la campagne ou de plus petites villes pour vivre à Helsinki sont souvent incapables de trouver un
logement compatible avec leurs revenus. Le coût de la vie a une influence notable, particulièrement sur le développement du
secteur des sevices. Le coût du logement est trop élevé par rapport aux salaires, comme partout ailleurs dans les autres grandes
villes.
L’intégration des immigrés dans la société est sévèrement perturbée à cause du manque de logements à des prix raisonnables.
La population née à l’étranger dans la zone métropolitaine va certainement doubler vers 2020, passant de 100 000 actuellement à
environ 200 000.
La plupart des logements sociaux en Finlande est détenue directement ou indirectement par les municipalités, dont ARAVA
est un exemple. Les locataires d’ARAVA sont choisis selon leur besoins sociaux et financiers. La priorité est donnée aux
candidats sans-abris et ceux qui sont dans un besoin urgent de logement. D’autres critères incluent les revenus du ménage
candidat, les conditions du logement précédent, les biens, etc. Le secteur locatif social représente 18 % du parc total de
logements, tandis que le secteur privé locatif représente
16 %. Afin de répondre aux besoins d’une population croissante, la production de logements doit être plus efficace. Le marché
finlandais, déjà en surchauffe, rencontrerait de graves problèmes en cas d’une augmention soudaine de la population comme ce
fut le cas à la fin des années 90.
La production annuelle de 30 000 logements durant les cinq dernières années a été réalisée, mais en 2009, le taux de
production est largement en-dessous de cet objectif. En conséquence, les prix des logements ont augmenté dans la région
métropolitaine. Les prix des appartements pré-existants et les terrains dans la zone métropolitaine sont environ deux fois plus
élevés que dans le reste du pays. Malgré la situation du marché locatif, Helsinki est un belle ville où vivre, même pour un
locataire.
Texte de Anne Viita, directrice de l’Union centrale des locataires, Finlande.
Les Finlandais souhaitent avoir des saunas chez
eux et, dans le passé, ils étaient installés dans les
appartements. Cependant, aujourd’hui cela est
beaucoup moins fréquent de trouver un sauna
privé dans un appartement. La tendance chez les
propriétaires, autant que dans les appartements
loués, est un sauna par immeuble que se partagent
les résidents. La photo est extraite des
championnats mondiaux de Sauna. Le gagnant est
la dernère personne à rester dans le sauna et qui en
sort en marchant sans aide. La température de
départ est 110°C.
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France ; Vivre à Paris : un parcours du combattant
Paris est connu dans le monde entier pour sa célèbre atmosphère romantique. Au-delà du cliché,
lorsqu’il s’agit de chercher, trouver un logement à louer et tenter de s’y maintenir, vivre à Paris
ressemble plus au parcours du combattant pour les locataires.
Lorsque je suis venue vivre à Paris et que j’ai commencé à chercher un appartement, cela a vraiment été une
expérience éprouvante et stressante parce que la demande de logement est largement plus élevée que l’offre
disponible et que les bailleurs étaient, et sont toujours, en position de force pour sélectionner les locataires. Leurs
critères de sélection sont : un contrat de travail à durée indéterminée, une ou deux personnes qui se portent caution
en cas d’impayés et il faut au moins gagner trois fois le montant du loyer mensuel. Même si je remplissais tous ces
conditions, certains propriétaires m’ont dit : « Même si vous avez signé un contrat de travail à durée indéterminée,
vous êtes encore en période d’essai pour quelques mois, donc comment je peux être sûr qu’il ne vous licenciera pas
à la fin de cette période? »
L’aspect le plus frappant de cette compétition au logement, je m’en suis rendu compte en visitant des appartements.
Je découvrais, dans la cage d’escalier, une longue file d’attente de 30 personnes, parfois même plus, attendant leur
tour pour visiter un logement minuscule. Une fois, j’ai vu un bailleur qui interrogeait des « candidats » comme s’il
s’agissait d’une sorte de « speed dating »- 7 minutes pour le convaincre que vous étiez le meilleur locataire !
J’ai rencontré des bailleurs bien attentionnés et d’autres qui n’avaient pas la moindre considération pour les
locataires. Une fois, lors d’une visite, j’ai remarqué que les murs de l’appartement étaient tâchés de moisissures. Le
propriétaire m’a répondu que c’était seulement un peu de saleté qu’il fallait nettoyer. Bien entendu, j’ai refusé de
louer cet appartement et il m’a répondu « Pas de problème ! De toute façon, il y a des gens ici qui attendent et qui
sont prêts à louer n’importe quoi parce qu’ils ont bien besoin d’un toit au-dessus de la tête! »
Le mal-logement et l’insalubrité sont des problèmes récurrents à Paris. Même si les autorités locales ont mis en
place des plans de lutte contre l’insalubrité, cela n’empêche pas certains bailleurs de louer des appartements
délabrés, des caves et même des garages à des familles desespérées qui ne peuvent pas trouver de logements dans le
secteur privé à cause des loyers élevés ou alors qui ne peuvent pas attendre 5 à 10 ans pour obtentir un logement
social, ce qui est un délai fréquent à Paris. Ces ménages manquent cruellement d’espace et vivent donc comme des
sardines en boîte.
J’ai fini par enménager dans un petit appartement typiquement parisien de 20 m2 : une pièce à vivre , une
minuscule cuisine et une salle de bain microscopique. Il se situait au 5ème étage sans ascenseur, dans un vieil
immeuble du début du XXème siècle. L’appartement avait un seul convecteur électrique et, comme il n’y avait ni
isolation thermique ou phonique, c’est devenu vraiment pénible d’y vivre. Je payais 515 € pour le loyer et 45 €
pour les charges incluant l’eau froide, le nettoyage des parties communes et la taxe d’enlèvement des ordures
ménagères.
Ma vie parisienne a duré huit mois. Maintenant, je vis à
20 km de Paris et je suis très heureuse de ce choix.
Une de mes amies ne comprend pas pourquoi j’ai quitté
Paris car elle ne le ferait pour rien au monde. Elle vit près
du célèbre cimetière du Père Lachaise et elle loue son
appartement de 22 m2 pour quasiment 700 € par mois, ce
qui représente environ 40 % de ses revenus. « Je sais que
c’est cher, mais j’aime vraiment mon quartier avec ses
bars, restaurants, cinémas et théâtres. Je me sens
connectée aux vibrations parisiennes. J’apprécie l’esprit
village du quartier », explique-t-elle.
C’est vrai que dans certains quartiers de Paris, vous
avez l’impression de vivre dans un village parce que vous
pouvez facilement faire vos courses au pied de
l’immeuble et discuter avec des commerçants
traditionnels. Il y a aussi beaucoup d’associations de
quartier qui proposent des activités pour s’investir de différentes manières, par exemple, des associations de
défense du patrimoine ou d’autres qui proposent d’animer le quartier en organisant des brocantes ou en décorant les
rues pour les fêtes de fin d’année.
Vivre à Paris représente un sacrifice financier pour beaucoup de locataires. Selon une étude de l’ADIL 75
(l’Association départementale pour l’information sur le logement de Paris), on estimait qu’en 2009, les locataires
parisiens consacraient en moyenne 34 % de leurs revenus au loyer. L’accès à la propriété reste un rêve inaccessible
pour la plupart des ménages car les prix du marché immobilier sont vraiment très élevés, en moyenne 7 500 € du
m2.
La ségrégation spatiale est une autre caractéristique parisienne. Traditionnellement, la bourgeoisie et les ménages
aisés se concentrent dans les arrondissements de l’ouest tandis que les classes populaires et moyennes vivent plutôt
dans les arrondissements à l’est. Ces derniers concentrent les logements sociaux, ce qui est en partie dû au fait que
les maires des arrondissements de l’ouest refusent la mixité sociale et font tout ce qu’ils peuvent pour s’opposer
aux projets de construction de logements sociaux, pourtant décidés par le conseil municipal central.
La construction massive de logements sociaux est la seule solution pour venir à bout de la crise du logement à Paris
et ailleurs en France, en particulier pour les ménages modestes, et pour contrecarrer une exclusion sociale
galopante. Cela peut être réalisé de différentes manières : en augmentant les amendes pour les villes ou
municipalités soumises à la loi SRU et qui ne remplissent pas leurs obligations de construire au moins 20 % de
logements sociaux. Aujourd’hui, beaucoup de communes en France préfèrent payer des amendes plutôt que
d’augmenter le pourcentage de logements sociaux. Une autre solution consiste à accroître les aides publiques à la
construction de logements sociaux destinés aux plus modestes, pas assez nombreux, contrairement à la situation
actuelle où les subventions de l’Etat aident davantage à construire des logements dits « sociaux » mais qui
accueillent en fait la classe moyenne.
Texte de Stéphanie Sotison, chargée de communication à la Confédération Nationale du Logement, CNL.
Statut d’occupation à Paris
Part des propriétaires : 33%, Logement locatif privé : 45%, Logement locatif social : 16%
Autres : 6%.
Source : INSEE, Recensement de la population, 2007
Pologne ; Les locataires polonais unis !
Les groupements de locataires et de résidents sont nombreux en Pologne. Chaque groupe défend et
travaille pour des résidents aux profils légèrement différents. Comme souvent dans les anciennes
républiques communistes, les causes sont à chercher dans le passé.
Varsovie a pratiquement été rayée de la carte durant la Seconde guerre mondiale et a été reconstruite sous le
régime communiste et tous les logements appartenaient au secteur public. Mais d’autres villes comme Cracovie,
relativement épargnée par les bombardements alliés, conservèrent plus ou moins intactes des logements d’avantguerre et ont connu une privatisation massive depuis 1991 jusqu’à nos jours. Des particuliers réclament la propriété
d’immeubles. Cela signifie que la restitution est un problème majeur pour les locataires de Cracovie alors qu’à
Varsovie, il ne restait plus aucun bien immobilier privé après 1945. Donc, la restitution n’est pas vraiment un
problème. Mais les locataires à Varsovie et à Zabrze, Lublin et Gdańsk rencontrent d’autres problèmes tels que les
prix élevés des loyers, des expulsions fréquentes et la faiblesse des lois sur les rapports locatifs.
En juin 2010, les délégués d’environ une dizaine d’organisations polonaises de locataires se sont rencontrés à
Cracovie, sous la présidence de PZL, l’Association polonaise des locataires, afin de trouver un terrain d’entente.
Le débat fut animé et n’a pas été clos, mais à la fin de la journée, ils ont formé « une association des associations »,
un forum des locataires ou forum Lokatorskie en polonais.
Le forum des locataires en est à ses tous premiers pas et des différences politiques doivent encore être aplanies.
Toutefois, un des buts communs est d’amener le gouvernement polonais à ratifier la Charte sociale européenne
révisée, notamment l’article 31 sur le droit au logement. Un autre objectif est de promouvoir l’introduction du
logement social en Pologne.
L’IUT salue cette unification et la considère comme un nouveau départ pour une influence renforcée et une prise en
main de leurs affaires par les locataires en Pologne.
Personne ressource pour le Forum des locataires : Alicja Sarzyńska : [email protected]
Voir aussi www.pzl-lokatorzy.pl
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Espagne ; FAVIBC, plus de 20 ans d’engagement au service des quartiers
FAVIBC fédère des associations de quartiers et du logement social en Catalogne, soit en Catalan :
Federació D’Associacions de Veїns D´Habitage Social de Catalunya. Les associations de quartier
catalanes, AAVV, existent depuis 1968 et ont vu le jour en même temps que les nouveaux mouvements
sociaux de l’époque en Europe et en Amérique du nord. FAVIBC, en ce qui la concerne, est née en 1989.
A la base, FAVIBC s’occupait des problèmes classiques urbains et de logements mais les besoins sociaux des
résidents dans leur totalité ont bientôt émergé. FAVIBC a commencé à travailler sur différents projets sociaux
afin d’améliorer la vie dans les quartiers et d’encourager la consolidation de nouveaux mouvements sociaux.
Aujourd’hui, le travail de FAVIBC couvre toute la gamme des activités de quartier et l’organisation est présente
dans toute la vie quotidienne des quartiers catalans. FAVIBC travaille avec les associations d’habitants et avec
les institutions locales, régionales et nationales afin d’améliorer la qualité de vie des quartiers. Les résidents
dans chaque immeuble se sont organisés entre eux au sein des associations de voisins qui constituent au final la
fédération.
Un des objectifs majeurs est la mise en place de différents projets dans les quartiers où se concentrent les
logements sociaux, comme assister les résidents à monter un petite affaire ou un commerce de proximité et
installer des centres de santé de jour. FAVIBC travaille aussi avec la municipalité dans le but d’améliorer les
transports en commun et faciliter les relations entre les résidents et les écoles locales. Au final, FAVIBC
participe au réveil des quartiers endormis et où le lien social est affaibli en des quartiers animés et où fonctionne
le vivre-ensemble. FAVIBC fait tout pour développer la participation des locataires.
Le taux de propriétaires en Espagne est parmi le plus élevé du monde, 82 % en 2008 et, au contraire de la
plupart des pays en Europe, le logement social en Espagne est uniquement conçu pour la vente. Entre 2005 et
2008, 77 % des logements sociaux construits étaient destinés à la vente et seulement 21 % à la location. Le plan
national pour 2009-2012 a fixé un objectif de 40 % de logements locatifs. Les prix moyens à la vente d’un
logement social était de 1 100 € du m2 en 2009 au niveau national tandis qu’en Catalogne, le prix était de 1 231
€ du m2. Le ministre espagnol du logement affirme que 80 % des ménages espagnols, selon la distribution de
revenus, ont accès au logement subventionné. La propriété est largement favorisée à travers des déductions
fiscales. En 2004, les déductions fiscales totalisaient plus de 85 % de toutes les aides en Espagne.
Le pourcentage de logements locatifs à Barcelone est environ de 20 %, dont 5 % sont des logements
municipaux. Les 80 % restants sont de la propriété privée. Barcelone est la ville espagnol où les loyers sont le
plus élevés, suivie de près par Madrid. Le loyer moyen est de 12,6 € du m2 à Barcelone, et le loyer mensuel pour
un 75 m2 est de 945 €. Les ménages plus modestes peuvent candidater pour un logement dans le minuscule
secteur social/public dans lequel un tel loyer est de 800 €. La relation entre le salaire et le coût du loyer est
disproportionnée. Le salaire moyen d’un technicien à Barcelone est autour de 1 200 à 1 700 €.
Les subventions du logement, destinées aux constructeurs, sont de 410 € par m2, mais pour avoir accès à ces
subventions, le plafond de ressources par ménage est
de 14 472 € par an.
Les jeunes éprouvent de grandes difficultés à trouver
un logement abordable à Barcelone. Ceux âgés de
moins de 30 ans et avec un revenu maximum de 1 100
€ par mois peuvent demander une allocation d’un
montant maximum de 200 € par mois. En Espagne, le
chômage, les coûts élevés du logement et le manque
de logements à louer font que les jeunes quittent leurs
parents en moyenne vers 30 ans.
Texte de Xavi Pastor, FAVIBC, Barcelone
[email protected]
Le statut d’occupation en Espagne, en 2008 :
Secteur locatif social : 1%, Secteur locatif privé :
10%, Taux de propriétaires : 82%, Autres : 7%
Source : Le Logement Social Et La Ville, ministère de l’habitat, EU 2010
Conférence internationale à Barcelone, du 15 au 18 juin, sur les politiques sociales et le logement,
organisée par la FAVIBC. Pour plus d’informations, merci de contacter : [email protected]
Photo : des locataires âgés prenant des cours d’informatique avec FAVIBC.
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Autriche : L’Association des locataires autrichiens 1911-2011
Vienne, à la fin du XIXème siècle, était la capital de l’empire austro-hongrois qui comptait environ 50
millions de personne. Vienne est passée de 400 000 à plus de 2 millions d’habitants en 50 ans. A cette
époque, c’était la capitale la plus surpeuplée d’Europe.
La très grande majorité vivaient dans une ou deux pièces. Dans les quartiers ouvriers, en moyenne cinq personnes se
partageaient des appartements de 20 à 30 m2. Des lits supplémentaires étaient loués aux étrangers pour la nuit ou
pendant la journée tandis que les membres de la famille étaient au travail. De même, en 1910, environ 330 000
personnes n’avaient pas d’adresse fixe. L’espérance de vie pour un ouvrier était à peine de 33 ans. Les lois de
protection des locataires étaient quasiment inexistantes tandis que des bailleurs peu scrupuleux étaient légion. Les
locataires étaient expulsés sans motifs et les loyers augmentaient sans arrêt.
Cette situation misérable a conduit à la formation de l’Association des locataires autrichiens, Mietervereinigung
Österreichs (MVÖ) en 1911. A cette époque, la plupart des appartements faisaient moins de 30 m2 et manquaient
d’eau courante, de toilettes, de gaz ou d’électricité. La combinaison de l’humidité et du manque de lumière du jour
engendraient de la tuberculose et du rachitisme. Ces conditions ont provoqué un tollé et le MVÖ commença à
organiser des manifestations et des sit-in.
Les efforts du MVÖ ont payé et la première loi sur les rapports locatifs a été introduite en 1922. Pour la première
fois, les locataires autrichiens étaient protégés contre les expulsions et ont obtenu le droit de contrôler les charges
locatives. Dans le même temps, MVÖ gagna en réputation et en importance et désormais 77 000 ménages adhéraient
à notre organisation.
Les loyers ont été gelés durant la Première guerre mondiale et après la guerre. Grâce aux loyers faibles, le coût du
foncier était abordable. L’Etat et les municipalités ont commencé
à acheter des terrains et à construire des immeubles pour les «
masses ». Entre 1920 et 1934, la commune de Vienne a construit
65 000 appartements, lumineux, tous équipés avec l’eau
courante, des toilettes et avec des services communs tels que des
laveries ou encore des jardins d’enfants. En 1931, 250 000
ménages étaient membres de la MVÖ.
A la même époque, la situation politique devint de plus en plus
instable et l’Autriche bascula dans un régime fasciste. En février
1934, le régime d’Engelbert Dolfuss interdit et dissout toutes les
organisations politiques, les syndicats et les organisations
politiquement affiliées, notamment la MVÖ. Ses biens et ses
moyens furent confisqués. Le nouveau gouvernement installa sa
propre organisation de locataires, appelé « Vaterlandischer
Mieterbund ». Après la guerre, cette organisation est devenue
Mieter und Wohnungseigentümerbund, qui est aujourd’hui
affiliée au parti conservateur.
Après la seconde guerre mondiale, l’Association des locataires autrichiens a pu reprendre ses activités et ses biens
lui ont été restitués. La guerre a entraîné des problèmes de surpeuplement et des conditions difficiles de logement.
Par conséquent, les principales activités de la MVÖ furent de travailler à l’amélioration de la situation du logement
autrichien. La reconstruction des villes européennes fut un long processus et la situation ne devint acceptable qu’à
partir de la fin des années 60.
L’Autriche d’aujourd’hui : depuis l’an 2000, la situation juridique des locataires s’est malheureusement dégradée,
principalement à cause de plusieurs changements dans la loi sur les rapports locatifs. Le but politique est de
destabiliser la principale loi concernant le maintien dans les lieux et la fixation du montant du loyer. Depuis 2000, le
nombre de contrats de location à durée limitée a augmenté de manière stable et les loyers ont augmenté de manière
inversement proportionnelle aux revenus de la plupart des gens.
Nous devons faire face maintenant au prétexte du «changement climatique» pour augmenter les loyers et il y a une
pression pour libéraliser la législation locative.
Ainsi, même si la situation des locataires en Autriche s’est beaucoup améliorée durant ces cent dernières années, le
développement de la situation actuelle montre la nécessité d’organisations de locataires plus fortes que jamais.
L’Association des locataires autrichiens est plus que jamais utile pour combattre et défendre les droits pour un
logement abordable et sain.
Texte de Nadja Shah, chef exécutif de la MVÖ
Photo : Une laverie dans un vieil immeuble de Vienne, début du XXème siècle.
Photo de la ville de Vienne.
Pages 10-11
USA ; Répondre aux besoins grandissants des locataires à faibles revenus
L’organisation des locataires de Cleveland, Ohio
La ville de Cleveland, dans l’Etat de l’Ohio, et sa région se battent contre la crise
économique qui a des répercussions importantes sur les locataires qui représentent 52% des ménages.
L’organisation des locataires de Cleveland, CTO, à travers ses programmes, fournit non seulement une assistance au
quotidien à beaucoup de monde et développe aussi d’importants efforts collaboratifs et innovants pour porter notre
mission afin de développer l’offre de logements locatifs sûrs, décents, justes et abordables dans le Grand Cleveland.
La création d’un fonds local du logement- dans lequel CTO est partie prenante – dont le but est de préserver et de
développer du logement abordable, a été, depuis 4 ans, une des tâches majeures à accomplir. Ce fonds finance des
aides au logement, le développement et la construction de logements et d’autres activités qui rendent le logement
accessible et abordable pour les ménages modestes.
Des années de militantisme et un dur travail ont payé. En décembre, les élus locaux de notre comté ont voté la
décision de créer le fonds pour le logement du comté de Cuyahoga ainsi que son conseil de surveillance. CTO et ses
partenaires de quartiers se concentrent désormais sur le financement de ce fonds via un certain nombre de
mécanismes. Comme un fonds national pour le logement a été mis en place, il faut que nous ayons un fonds local
bien alimenté afin de faire bénéficier le comté de Cuyahoga des dollars fédéraux.
Cleveland a été dévastée par la crise immobilière à
laquelle fait face les Etats-Unis. Le fonds pour le
logement est l’un des efforts, parmi beaucoup
d’autres, du CTO pour garantir et promouvoir les
droits dans le logement à Cleveland et aux alentours.
Même si la crise a bien été décrite et relayée dans les
médias, les effets continuent d’avoir des répercussions
dans les quartiers et causent encore des dommages.
Les locataires ne sont pas à l’abri. Un tiers des saisies
dans le comté de Cuyahoga (15 000 annuelles) se font
alors que les locataires occupent toujours le logement.
Ces locataires n’ont souvent aucune connaissance du
processus des saisies et, malgré des dispositifs les
protégeant au niveau national depuis 2009, ils
continuent de recevoir un délai très court, voire aucun
délai avant d’être expulsés du logement.
Le programme de sensibilisation du CTO sur la question de la location et des saisies, mis en place en 2008 par le
service du développement du comté de Cuyahoga, fonctionne avec nos partenaires : l’Agence des politiques
publiques de l’Ohio et l’Université Case Western Reserve afin d’envoyer une injonction à quitter les lieux à chaque
ménage menacé de saisie dans le comté. Les locataires se voient donner un guide d’information avec le numéro de
téléphone du CTO pour appeler en cas de bespon. En 2010, CTO a envoyé cette information à plus de 5 000 ménages
et a aidé environ 1 800 locataires via des permanences téléphoniques ou via des rendez-vous en tête-à-tête.
Un système de prévention pour les sans-abri a été développé en 2010 dans lequel CTO continue de collaborer avec
la ville de Cleveland, le bureau du comté pour les services aux sans-abri, la ville de Lakewood, la ville de Cleveland
Heights et avec un nombre sans précédent de partenaires des quartiers bénévoles.
Le but est, tout d’abord, de toucher les ménages qui risquent de perdre leur maison et de leur fournir une aide
financière à court terme pour les empêcher d’entrer dans le système d’hébergement d’urgence. De plus, il s’agit de
travailler avec des personnes qui vivent en centres d’hébergement ou dans la rue afin de leur permettre plus
rapidement d’accéder à un logement permament et sécurisé. CTO contribue à cet effort avec son programme de
prévention des expulsions dont le but est d’aider les locataires menacés d’expulsion. En 2010, le programme a
accompagné16 000 ménages.
L’impact des récessions économiques sur les ménages menacés à une expulsion est évident. Le ministère du
logement et de l’urbanisme considère un loyer représentant moins ou 30 % des revenus des ménages comme
abordable. Depuis deux ans, les ménages appelant le programme contre les expulsions de CTO, ont un taux d’effort
de 70 %. Cependant, les chiffres de notre programme 2010 montrent une augmentation du revenu moyen des
ménages, couplée avec une baisse du poids du loyer, soit environ un peu moins de 60 % des revenus. On espère que
cela indique un rebond économique pour notre région.
L’Organisation des locataires de Cleveland est l’une des organisations non lucratives les plus respectées des EtatsUnis avec une histoire et une mission conduite par la défense des droits, la formation et l’aide aux locataires
modestes à se prendre en main. Avec une économie s’effondrant et des besoins sociaux écrassants, l’équipe de CTO,
à travers nos programmes, a pu toucher 37 449 ménages et a fourni de l’aide via téléphone ou lors de rendez-vous à
20 499 clients en 2010.
Depuis 1975, CTOest à l’avant-poste des politiques progressives pour le logement dans la région de Cleveland. Nous
devons faire face à de nouveaux défis dans une période d’austérité et de réduction des dépenses publiques. Mais
CTO a toujours survécu et réussi dans les bons comme les mauvais moments. Nous espérons continuer ainsi, peu
importe ce qu’il adviendra ;
Pour plus d’informations sur nos programmes, visitez notre site : www.clevelandtenants.org
Texte de Michael J. Piepsny, directeur exécutif de CTO
La Commission Européenne demande à la France de revoir ses
dispositifs d'aides fiscales à l'investissement immobilier locatif
La demande faite à la France de changer ses règles fiscales pour les investissements
immobiliers locatifs doit être suivie de près. Cela pourrait avoir des conséquences pour
plusieurs marchés immobiliers en Europe, en particulier dans les pays où le secteur public/
social est faible et où les investissements dans le logement locatif sont réalisés par des investisseurs privés et des
entreprises. L’attention de la Commission européenne se focalise sur les dispositifs de déductions fiscales pour ce
type d’investissements en France.
Jusqu’ à maintenant, il y a un traitement de faveur fiscal pour les investissements réalisés dans des résidences
destinées à la location pour une durée minimum de 5 ans.
La commission estime que les contribuables français qui veulent investir dans d’autres pays ne peuvent pas
bénéficier de ces déductions fiscales, ce qui est incompatible avec la libre circulation des capitaux sur le marché
unique de l'Union européenne.
Pour plus d’informations : www.iut.nu/ iut_eu.htm
…………………………………………………………………………
Le CEE-ONU recommande 30% de logement locatif
La Commission économique pour l’Europe des Nations unies rassemble des pays de
l’Europe de l’ouest, des anciennes républiques soviétiques, mais aussi les Etats-Unis et le
Canada. En 2010, la Commission a publié une brochure La Relation Entre La Population
Et Le Logement, en anglais et en cyrillique.
L’IUT salue les propos suivants de l’auteur dans le chapitre de conclusion : « L’entrée en
douceur des jeunes sur le marché immobilier est un prérequis important pour la vie de couple et
la création d’une famille. Pour s’adapter à cette entrée sur le marché du logement, il est important que le parc de
logements soit diversifié, c’est pour cela qu’il faut insister sur la diversification. Les marchés immobiliers ne
devraient pas seulement offrir des logements de standing ou seulement des logements destinés à la vente mais, aussi,
des logements locatifs abordables. Un secteur locatif suffisamment important facilite aussi la mobilité spatiale des
travailleurs comme je l’ai déjà expliqué ailleurs (Mulder 2006b). J’estime qu’une part de 30 % de logement locatif
est nécessaire pour répondre à ces deux objectifs. Le fait de disposer d’un logement abordable de bonne qualité est
aussi important pour une autre raison encore : les risques associés à l’accession à la propriété parmi les ménages
modestes. La crise récente des subprimes aux Etats-Unis démontre clairement à quel point ces risques sont
sérieux ».
Disponible sur : www.unece.org/hlm/publications_recent.htm
Page 12-13
Bangladesh ; Dhaka, une mégalopole de locataires
La mégalopole de Dhaka, capitale
du Bangladesh, entourée par le
Gange et le Brahmapoutre,
héberge 15 millions d’habitants
dont on estime que 70 % vivent
dans le secteur locatif. Dhaka a,
selon la Banque mondiale, la
croissance de population la plus
élevée du monde, avec une
population qui a quadruplé ces 25
dernières années. En conséquence,
Dhaka est une ville très dense et la
plupart des visiteurs diraient que
c’est une ville surpeuplée.
Nous classons généralement les
habitants de Dhaka selon leur classe
sociale : la classe supérieure, la classe
moyenne, la classe moyenne inférieure
et la classe inférieure. La plupart des
logements à Dhaka ont été construits
selon ces classes mais généralement
sans suivre les règles de construction et autres réglements.
Les riches districts de Dhaka tels que Gulshan, Banani et Dhamondi, où vivent majoritairement les riches qui
côtoient souvent la classe moyenne. Au coeur même de ces quartiers, vivent aussi les pauvres dans des bidonvilles.
Ils tiennent surtout des échoppes de légumes, de viande ou de poissons sur les marchés. La haute société et la classe
moyenne, la plupart du temps, font leurs courses dans les centres commerciaux.
L’accession à la propriété est un rêve vain pour la majorité des gens vivant à Dhaka où, selon la Banque mondiale,
3, 4 millions de gens vivent dans des bidonvilles et bien plus de ménages ont des revenus très limités. En
conséquence, la propriété est un choix réservé uniquement aux plus riches, qui sont propriétaires à 97 %. Environ 21
% des ménages issus de la classe moyenne vivent dans un appartement qui leur appartient tandis que les 79 % restant
louent leurs logements.
On retrouve donc les locataires parmi la classe moyenne et les plus pauvres, surtout des salariés du secteur tertaire,
tels que des fonctionnaires, des salariés du secteur public et privé avec des revenus limités. Ces ménages ont très peu,
voire pas du tout de droits et ils sont victimes de bailleurs sans scrupule qui font tout ce qu’ils veulent. Les locataires
souffrent en silence d’augmentations arbitraires de loyer. «La garantie du maintien dans les lieux » n’existe pas
encore au Bengladesh. Mais, comme il n’y a pas d’alternative de logements abordables pour la majorité des
ménages, ces derniers doivent lutter pour s’en sortir.
Le seul moment où les bailleurs entrent en contact avec leurs locataires, c’est lorsqu’ils viennent collecter les loyers.
Si le locataire se plaint ou exige des travaux, les bailleurs espèrent que les problèmes se résoudront comme par magie
et, au bout de quelques jours, ils font comme si de rien n’était. De ce fait, la plupart des locataires sont les prisonniers
des bailleurs.
La loi en vigueur qui encadre les rapports locatifs s’appelle l’ordonnance sur l’encadrement des loyers et date de
1986. Mais, selon la plupart des avocats, cette loi n’est pas appliquée. En 1963, lorsque nous étions encore le
Pakistan oriental, nous avions la loi d’encadrement des loyers qui fut en vigueur jusqu’en 1985, alors que le pays
devint indépendant en 1971, sous le nom de Bangladesh. Nous pensons que la loi actuelle est inefficace parce qu’elle
afflige comme peine des très faibles amendes et la plupart du temps, les bailleurs se moquent totalement de la loi. Ils
en profitent donc pour imposer leur pouvoir sur les locataires. Cela serait fructueux pour tous si les lois donnaient la
possibilité d’emprisonner ceux qui violent cette loi sur l’encadrement des loyers. Si un locataire poursuit son
bailleur, il a peu de chance d’être appuyé par la loi. La seule façon, s’il/elle veut éviter une situation délicate, comme
l’expulsion, est de négocier avec le bailleur.
En théorie, les locataires sont censés être aidés par les services publics de la ville mais, comme ces services sont
occupés à collecter différentes taxes et factures pour l’accès au tout-à-l’égout, la fourniture d’eau, de gaz,
d’électricité, etc., son engagement envers le logement et les problèmes des locataires est très limité. Les factures sont
payées par les locataires via le propriétaire.
Ce sont peut-être les jeunes qui rencontrent les plus grandes difficultés en entrant sur le marché immobilier. Les
jeunes célibataires partagent souvent une pièce, un WC et une salle de bain avec quatre ou cinq autres personnes. Le
loyer mensuel pour une chambre à Dhaka peut être environ de 6 000 Taka, soit environ 60 €. Le salaire moyen d’un
jeune employé à Dhaka est de 7 000 Tk, soit environ 70 € par mois. De l’autre coté, les jeunes couples mariés ne
peuvent pas s’offrir un vrai logement à eux et souvent deux jeunes familles doivent se partager le même logement.
La composition est souvent la suivante : une cuisine, une salle de bain, un WC et deux chambres. C’est un système
de la sous-location. Le loyer mensuel moyen pour ce type de logement est environ 9 000 Tk, soit 90€.
Le salaire combiné pour un jeune ménagede Dhaka est d’environ 10 000 Tk, ce qui veut dire que quasiment la moitié
de ses evenus passe dans le loyer. A cela s’ajoutent les factures d’électricité, d’eau et d’autres dépenses
incompressibles. Généralement, les gens dédient environ la moitié de leurs salaires au loyer.
Le harcèlement sexuel est l’un des effets indirects pour beaucoup des familles de la petit classe moyenne qui vivent
dans des logements surpeuplés. La drogue, le viol, les agressions physiques, le meutre et autre comportement antisocial, tout cela arrive aussi dans des quartiers surpeuplés. Le gouvernement, avec beaucoup d’ONG, essait
d’éradiquer ces crimes de la société mais pour le moment, nous n’avons vu aucune amélioration.
Texte de Md. Sanwar Hossain, secrétaire général de l’Union des locataires du Bangladesh.
Email : [email protected]
Russie; Une nouvelle publication : le logement et les locataires russes
La première monographie en russe, consacrée aux problèmes du logement des locataires russes, a été publiée en 2010 et a
été rédigée par le professeur Elena Shomina, vice-présidente de l’Association des locataires russes.
Suite à la privatisation en Russie au début des années 90, alors que la totalité du parc de logements en ville était public et
quasiment tous les résidents étaient des locataires, désormais, seulement 15 % du parc de logements est public et les locataires
sont devenus une « minorité ».
Toutefois, il y a de grandes différences régionales. Les villes du nord et de l’est de la Russie comptent toujours 40 % de
logements publics tandis que dans le sud du pays, il n’en existe pratiquement plus.
On estime que 20 à 30 millions de résidents russes sont toujours locataires. Dans cet ouvrage, Elena Shomina attire l’attention
des législateurs, de la classe politique, du monde des affaires, des chercheurs, des agents municipaux, des leaders sociaux et de
quartiers, sur les problèmes que rencontrent ces locataires. Elle dresse un portrait des meilleures expériences de politiques du
logement favorables aux locataires. De plus, elle encourage les locataires à s’organiser, en décrivant les mouvements de
locataires dans différents pays et leurs meilleures pratiques.
La première partie de cet ouvrage décrit les approches modernes de politiques du logement, des formes de statuts d’occupation,
de l’accession à la propriété et du secteur locatif. Le professeur Shomina décrit ce qu’elle appelle « l’échelle du logement
social », qui va du statut de sans-abri, puis celui de locataire normal ou membre d’une coopérative, juqu’à devenir propriétaire.
A chaque marche franchie, correspondent de nouveaux droits, de nouvelles possibilités, mais aussi de nouvelles obligations.
Cette partie parle également des locataires russes, des contrats de location, de l’encadrement des loyers et des tribunaux actuels
pour le logement. Les résolutions des conflits entre locataires et bailleurs sont également décrites ainsi que des approches du
développement d’un logement social moderne et des associations du logement dans différents pays.
Les mouvements de locataires du monde entier, notamment l’IUT, sont décrits dans la deuxième partie qui évoque les
mouvements du logement et des locataires en Russie, depuis les années 90, notamment des ONG défendant les droits au
logement de propriétaires pauvres et des sans-abri. La question des jeunes familles continuant à vivre avec leurs parents dans des
petits appartements surpeuplés est également abordée.
La troisième partie parle du « vivre ensemble » en Russie et des problèmes liés à la cohabitation entre propriétaires et locataires
et comment ces deux groupes peuvent co-exister dans la même cage d’escalier?. La Fête des voisins ou la Journée internationale
des locataires peuvent-elles être source d’appaisement des tensions et être des outils de communication? Une attention
particulière est également donnée à l’education des résidents afin de combattre le manque de connaissances en matière de
logement car la plupart des résidents russes n’ont pas conscience de leurs droits et devoirs.
Texte du Pr. Yelene Shomina, [email protected]
Le livre est seulement disponible en alphabet cyrillique, Editions HSE, ISBN 978-5-7598-0696-7
P.14
Australie ; Victoria : des caravanes pour les ménages modestes
En Australie, les problèmes rencontrés par les ménages modestes pour se louer sur le marché locatif
normal, ont conduit au développement d’offres de logements privés à la marge, tels que de longs
séjours dans des parkings pour caravanes et dans des foyers.
Les foyers, ou pensions, où vivent un certain nombre de personnes seules, sont rarement construits à cet effet
et ont souvent été créés par des modifications illégales et temporaires. Le secteur des foyers s’est développé
sans aucun contrôle et des profiteurs et autres criminels ont pu investir le secteur et exploiter les situations
précaires de nombreux résidents en facturant des coûts élevés pour des logements n’étant pas aux normes.
Ces dernières années, TUV s’est attaché à obtenir un meilleur encadrement du marché des chambres à louer.
Après des scandales et même la mort de certains résidents, le gouvernement de l’Etat de Victoria a proposé
de mieux réglementer le secteur en se basant sur un certain nombre de nos recommandations. Une
proposition particulièrement importante est l’enregistrement des exploitants de foyers et de se conformer à
des normes minimales de qualité pour pouvoir exercer.
L’Union des Locataires de Victoria (TUV) a été fondée en 1975 après de longs et houleux conflits entre de
nombreux locataires et leur bailleur. De nombreuses autres personnes se sont reconnues dans le traitement
subi par ces locataires et, tous ensemble, ils ont participé à un débat public. La création de l’Union de
Locataires de Victoria résulte de cette rencontre et il a été décidé de mener une campagne pour obtenir la
réforme des lois sur les rapports locatifs.
Le contrat de location est le grand absent du système de logement australien et, en conséquence, les droits
des locataires sont limités. Pourtant, la plupart des Australiens seront locataires à un moment de leur vie.
TUV se concentre surtout sur la situation des locataires à faibles ou moyens revenus, notamment ceux
dépendant des allocations et des prestations sociales. Pour les locataires modestes, le principal problème qui
se pose est l’accessibilité aux logements locatifs, les expulsions et l’éloignement des quartiers gentrifiés dans
les grandes villes.
Plus d’un million de ménages louant sur le marché privé vivent dans un logement inabordable et vont avoir
des difficultés pour faire face aux dépenses contraintes, une fois le loyer payé.
Le TUV est principalement subventionné par le gouvernement d’Etat afin que nous puissions assurer nos
prestations de services. Recevoir des subventions pose évidemment
la question de rester indépendant dans nos actions car un grand
nombre de nos démarches juridiques se font contre les bailleurs
publics et nous sommes souvent appelés à critiquer le gouvernement
dans le but d’obtenir des changements législatifs ainsi que dans les
pratiques.
Dans l’Etat de Victoria, environ 30 % des locataires ne parlent pas
anglais couramment. Par l’intermédiaire de notre site Internet, nous
diffusons des informations aux locataires sur les problèmes
fréquents liés à la location et les solutions à mettre en œuvre. La
plupart de ces ressources sont disponibles en douze langues, en plus
de l’anglais. L’état de Victoria attire de nombreux immigrants avec
une faible connaissance de la langue.
Dans un premier temps, nous conseillons le locataire. S’il a besoin
d’une assistance supplémentaire, nous pouvons le défendre contre le
bailleur et le représenter au tribunal spécialisé si nécessaire.
La « cuisine « d’un foyer à Melbourne. Crédit : TUV
Donner congé sans motif peut être invoqué pour de nombreuses raisons, généralement dans un délai de 60
jours. La loi encadrant les rapports locatifs de l’Etat de Victoria est structurée autour d’un ensemble de droits
et de devoirs pour le locataire et pour le bailleur. Cependant, les locataires sont mal protégés face aux
expulsions et aux augmentations du loyer. Si le locataire refuse de partir, le bailleur peut faire appel à un
tribunal spécialisé et, si le congé est valide, la récupération du logement sera accordée dans la majorité des
cas. Malheureusement, l’expérience commune de beaucoup de locataires est que leur bailleur ne respecte pas
leurs devoirs basiques. Les principaux problèmes rencontrés par les locataires sont les réparations, le retour
du dépôt de garantie ou caution, le congé, mettre fin au bail, les augmentations de loyer et le manque
d’intimité.
Texte de Mark O’Brien, chef éxécutif de l’Union des Locataires de Victoria.
E-mail : [email protected]
Page 15
Royaume-Uni ;
Les locataires britanniques manquent de visibilité auprès de
l’opinion publique
Le logement social en Angleterre puise ses racines dans la vieille ville de
York, en Angleterre. En l’an 986 après J.C., le roi Athelstan, le premier
roi à être couronné par tous les Anglais, ordonna la construction
d’hospices pour les pauvres et les personnes en détresse. Plus de mille ans plus tard, le secteur du logement
social au Royaume-Uni fournit un logement à plus de 9 millions de personnes. Offrir des logements
abordables continue d’être une valeur essentielle du secteur mais pour combien de temps encore?
Les locataires de logements sociaux sont témoins des changements majeurs qui s’opèrent souvent à une vitesse
ahurissante dans la manière dont leurs logements et leurs quartiers se développent et sont gérés. Même si la taille
des organisations de logements sociaux varie, beaucoup se sont établies sur une zone géographique ou un quartier
spécifique et ont développé des liens privilégiés avec leurs locataires.
Afin de répondre à l’énorme augmentation du besoin de logements sociaux dans certaines zones géographiques,
généralement en zone métropolitaine et dans les grandes communautés urbaines, de nombreuses organisations de
logement social ont augmenté leur parc de logements. Avec ce développement, le secteur s’est retrouvé largement
influencé par les mécanismes du marché et le logement social est devenu un business. Les liens étroits qui
unissaient le bailleur à ses locataires se sont progressivement distendus sous l’effet des forces du marché.
La révolution quasi-entrepreneuriale a poussé les organisations de logement social à entretenir des relations
commerciales plus approfondies avec des financiers et certaines des plus grandes organisations se sont coupées de
leur ancrage local et se sont développées à un niveau régional.
Avec le changement de nature du logement social, auquel il faut ajouter l’idéologie dominante et les forces du
marché, les locataires ont le sentiment qu’ils n’ont plus leur mot à dire dans ce « business ». Il n’est alors pas
surprenant que beaucoup de locataires restent inactifs et même désabusés comme le prouve le petit nombre de
locataires engagés activement à construire le futur du logement social.
Les locataires du logement social sont plus qu’une addition de revenus dans les actifs financiers des organismes
gestionnaires de logements. Ils contribuent, à travers leur loyer, à des nouveaux projets de construction de
logements sociaux. Ce sont aussi eux les financeurs.
On estime qu’environ 64 % des locataires de logements sociaux dépendent des allocations sociales et, par
conséquent, que ce sont les contribuables qui supportent plus de la moitié des coûts du logement social. Le contreargument est que les locataires dépendants des aides sociales sont aussi des consommateurs et sont ainsi des
contribuables indirects. Avec les locataires qui paient leurs impôts, ils contribuent finalement au renflouement du
Trésor Public.
Les locataires sont stigmatisés car ils sont vus comme des échecs par la société dans son ensemble. Ceci est
cruel, infondé et injuste. L’ironie du sort est que les organismes de logements sociaux, à travers leurs expériences
directes et de leur connaissance de leurs locataires savent que cette perception est largement sans fondement. Les
locataires contribuent à la société et c’est lamentable que les responsables politiques tendent à sous-estimer cet
apport.
Pourquoi les responsables politiques se permettent-ils de prendre des décisions affectant les locataires alors qu’ils
n’ont aucune expérience ou connaissance du sujet? La réponse, peut-être, est que les organismes de logements
sociaux sont un intermédiaire entre les décideurs politiques et les locataires au travers d’organisations diverses du
secteur et de comités de lobbying.
Tandis que ces connections sont efficaces à un certain degré, la voix des locataires n’est pas entendue. Afin de faire
entendre leur voix collectivement auprès du monde politique, les locataires devraient s’engager fortement au côté
de leurs organismes de logement. En travaillant en partenariat, ils peuvent s’attaquer aux préjugés et se battre pour
obtenir une place et une voix égales dans la société.
Certaines organisations de logement social reconnaissent que leurs locataires sont des experts de la vie quotidienne
dans les quartiers et qu’ils sont des acteurs attentifs et dévoués. Une telle initiative promouvrait
l’insertion sociale et une citoyenneté active dans laquelle les locataires ont la main sur la gestion de
leurs quartiers respectifs. Mais cela ne dépend pas uniquement des organismes bailleurs. Les
locataires engagés ont un rôle à jouer en encourageant les autres locataires à participer pleinement et
faire réussir le partenariat.
Si nous voulons sauvegarder le logement social, nous ne pouvons plus rester sans rien faire.
Texte de A. L Budd, locataire d’un logement social du West Berkshire.
Page 16
Le Danemark construit des logements sociaux pour les jeunes
Le maire de la ville universitaire danoise d’Aalborg a déclaré que 3 100 nouveaux logements
sociaux seront construits dans sa ville jusqu’en 2014, dont 2 361 conçus pour les jeunes.
Source : Boligen
Le logement dans les pays nordiques : un nouveau site Internet
Le Logement nordique (NBO) est une association à but non lucratif créée en 1950.
Le but de l’association est de promouvoir des contacts entre les organisations affiliées afin d’échanger des expériences et de mettre en commun leurs intérêts. NBO
développe une vision d’un logement financièrement, écologiquement et socialement durable pour tous dans les pays nordiques.
Aujourd’hui, l’association compte une ou plusieurs organisations membres au
Danemark, en Icelande, en Norvège et en Suède. Plus d’informations sur www.nbo.nu/in-english
Turquie : une nouvelle ère pour les rapports locatifs
Le Parlement turc a adopté de nouvelles lois en janvier qui entreront en vigueur en juillet 2012.
Selon la nouvelle loi, les loyers ne pourront pas être réévalués au-delà de l’augmentation de
l’index des prix de l’année précédente et les loyers payés en devises étrangères seront rééxaminés tous les cinq ans. En plus, les bailleurs ne pourront pas demander un dépôt de garantie de plus de trois
mois de loyer. Source : worldbulletin.net
La Chine construit du logement locatif
En 2007, des promoteurs immobiliers à Pékin ont entamé un projet municipal de construire des
résidences pour 200 000 ménages. 70 % de ces appartements, une fois achevés, ont été vendus
en 2010 aux locataires en place. Les 30 % restants sont dédiés au logement social. Ce parc est composé
d’appartements d’une ou deux pièces, d’une surface respective de 22, 5 m2 et de 35,5 m2. les autorités
municipales ont examiné de près les revenus des candidats, la composition familiale et les appartements
ont été alloués via un tirage au sort. La moitié des candidats ont « gagné ». Le loyer mensuel est de 100
Yuan (11 €) pour un studio avec cuisine, à la condition que les revenus mensuels du locataire soient inférieurs à 1 000 Yuan par personne. En 2007, le revenu moyen mensuel de tous les ménages à Pékin était de
3 874 Yuan, soit 430 €. Source : Kazuo Takashima, Association japonaise des locataires
Les Pays- Bas : le gouvernement annonce des hausses de loyer
Le ministre du logement, M. Donner, est sur le point d’introduire une nouvelle législation cette
année qui autorisera les bailleurs à appliquer un surloyer, au-dessus du taux de l’inflation, aux
ménages aux revenus élevés vivant dans le logement social. Le ministre espère qu’une augmentation annuelle de 5 % encouragera ceux qui peuvent payer des loyers plus élevés à quitter le secteur social. Les
représentants des locataires et les organismes bailleurs font valoir que des milliers de ménages qui devront partir, notamment dans les centres urbains, ne pourront pas se loger à un prix abordable dans le secteur privé. Source : DutchNews.nl
La Norvège : les travailleurs suédois partagent leurs chambres avec des cafards
Des locataires louant auprès de la société suédoise AS, Svenska Föreningen, payent des loyers
très chers à Oslo mais ne restent jamais bien longtemps. A Oslo, Svenska Föreningen loue des
vieilles maisons sur le point d’être démolies et ensuite sous-loue des appartements, principalement à des
jeunes chomeurs suédois. Ils paient environ 390 € pour une place dans une chambre de quatre lits. Les
quinze locataires d’une maison ont payé au total 6 500 € en janvier, ce qui inclut des cafards dans la cuisine et les salles de bain. Source : Télévision publique suédoise, svt.se
Union Européenne ; Vers un agenda européen pour le logement social ?
En janvier dernier, Alain Hutchinson, eurodéputé du groupe socialiste, a fait une proposition
personnelle au Comité économique et social européen basée sur la résolution du Comité des régions, CdR, sur ses priorités pour 2011 (CdR 361/2010). Dans cette résolution, le CdR recommande que le Comité mette en place un agenda européen ambitieux sur le logement social qui renforcera
son rôle dans les politiques d’insertion sociale. Le CdR confirme également que les fonctions de service
public du logement social doivent être définies au niveau des Etats membres.
Alain Hutchinson écrit : « Le logement est un sujet de la plus haute importance pour la politique écnomique et sociale à long terme, au-delà du contexte actuel de crise qui est lié aux difficultés pour accéder
à un logement. Dans l’Union Europénne, où environ 44 millions de citoyens risquent de basculer dans la
pauvreté et où le coût du logement représente souvent plus de 40 % du budget des ménages, l’accès au
logement ne devrait pas être considéré comme un objectif isolé (voir les articles 34 et 36 de la Charte des
droits fondamentaux) mais devrait devenir une priorité de la politique économique et sociale de l’Union
européenne et des Etats membres.Le but de cette proposition personnelle est d’aider à définir l’agenda
européen pour le logement social, ce qui est absolument nécessaire. Il s’agit de faire entendre la voix des
autorités locales et régionales dans les discussions politiques au niveau européen, notamment lors du
Sommet des politiques urbaines organisé par le CdR au printemps 2012 ».
Plus d’informations sur www.iut.nu/iut_eu.htm ou écrire à [email protected]