Geschäftshäuser · Residential Investment - Business

Wohn- & Geschäftshäuser · Residential Investment
Marktreport 2013 /2014 · Dortmund
Wohn- und Geschäftshäuser Dortmund
Residential Investment Dortmund
Eine rege Nachfrage und ein leicht gestiegenes Umsatzvolumen kennzeichnen den Markt für Wohn- und Geschäftshäuser in Dortmund. 2012 ging die Verkaufszahl
im Vergleich zum Vorjahr um 21 % auf 281 zurück. Das
Umsatzvolumen erhöhte sich im gleichen Zeitraum um
rund 3,5 % auf 119 Mio. EUR. Hintergrund dieser Entwicklung ist, dass wieder großvolumigere Objekte gehandelt wurden – so stieg der durchschnittliche Preis pro
Immobilie auch von 323.000 auf 423.000 EUR.
Attraktiver Markt für Erstanleger
Die Nachfrage ist rege. Eigentümer halten sich aber
mangels alternativer Geldanlagen mit Verkäufen zurück.
Gekauft wird in allen Lagen. Generell sind jedoch nur
wenige Objekte am Markt und wenn, dann in einfachen
und mittleren Lagen. Dementsprechend länger ist hier
auch die Vermarktungszeit. Gesucht werden Objekte
mit einem Preisvolumen von bis zu 1,5 Mio. EUR.
Diese werden meist mit einem hohen Fremdkapitalanteil
finanziert. Laut Gutachterausschuss entfiel 2012 fast die
Hälfte der Transaktionen auf die Preisklasse von 200.000
bis 500.000 EUR. In 37 % der Fälle lag der Kaufpreis
sogar unter 200.000 EUR. 14 % der Verkäufe erreichten
einen Wert von mehr als 500.000 EUR. Da das PreisLeistungs-Verhältnis stimmt, ist die Stadt gerade für Erstanleger attraktiv. Im Gegensatz zu anderen Metropolen
ist der Dortmunder Markt bislang nicht „überhitzt“.
Konstante Mieten
Die konstant hohe Nachfrage führt in Teilbereichen zu
Preissteigerungen. So sind die Faktoren in den sehr guten
Lagen leicht auf 15,1 gestiegen. In den einfachen Lagen
Strong demand and a slightly increased turnover volume
are characteristic of the residential investment market in
Dortmund. In 2012 sales fell by 21 % to 281 in comparison
with 2011. The turnover increased during the same period
by around 3.5 % to 119 million euros. The background
of this development is that larger-space properties have
been transacted – thus the average property price also
increased from 323,000 to 423,000 euros.
Attractive market for first-time buyers
Demand is high. However, due to the lack of alternative
investments, owners are holding back with sales. In all
locations there is buying activity. In general, however,
only a few properties are on the market, and if so, then
in basic and average locations. In addition, the marketing
period is correspondingly longer here. Properties with a
price volume of up to 1.5 million euros are well soughtafter. These are mostly financed with a high share of
outside capital. According to the Committee of Valuation
Experts, in 2012 almost half of the transactions fell in the
price class 200,000 to 500,000 euros. In 37 % of the cases
the price was even below 200,000 euros. 14 % of the
sales reached a value of more than 500,000 euros. As the
price/performance ratio is good, the city is attractive for
first-time investors. Contrary to the other metropolises,
the market in Dortmund is not “overheated”.
Consistent rents
The consistently high demand has led to price increases in
partial areas. For instance, the multipliers in prime locations
have risen slightly to 15.1. The highest price increase
took place in basic locations where the multiplier lies at
Bevölkerung und private Haushalte
Population and private households
2007
2008
2009
2010
2011
2012*
2015
2020
Bevölkerung Tsd. Population, in ´000s
586,9
584,4
581,3
580,4
571,4
571,4
569,8
565,9
Priv. Haushalte Tsd. Priv. households, in ´000s
292,9
292,6
292,5
292,1
287,1
287,1
287,8
288,7
Ø Haushaltsgröße Av. size of household
2,00
2,00
1,99
1,99
1,99
1,99
1,98
1,96
*
Stand:/As of: 30.06.2012
Quelle:/Source: Destatis, Zensus (ab 2011), BBR, Engel & Völkers Commercial
Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 • Dortmund
Rendite versus Inflation
Verkaufspreis 1. Halbjahr 2013
Yield versus inflation
Sales price 1st half 2013
10,0
mittlere Lage/average location
9,0
1.700
Sehr gut
prime
8,0
gute Lage/good location
Lage/Location
in %
7,0
6,0
5,0
Umlaufrendite/
flatyield debt securities
4,0
3,0
1.200
Gut
good
750
Mittel
average
525
2,0
Einfach
basic
Inflationsrate/
inflation rate
1,0
0,0
1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj. 1. Hj. 2. Hj.
2010
2011
2012
1. Hj.
0
500
1.000
2013
1.500
2.500
2.000
EUR/m²
min. gew. Mittel max. für Bestandsobjekte/Portfolio properties
Quelle:/Source: Destatis, Bundesbank, Engel & Völkers Commercial
Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Transaktionsvolumen*
Number of transactions
Transaction volume
450
400
400
356
Anzahl/Number
350
298
300
314
281
300
280
250
200
150
100
50
0
2008
2009
2010
2011
2012
2013**
* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzung mit geringem gewerblichen Anteil
Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use
** Prognosespanne/Forecast range
Quelle:/Source: Gutachterausschuss Dortmund, Engel & Völkers Commercial
Volumen in Mio. EUR/Volume in EUR million
Transaktionsanzahl*
180
172
160
140
130
120
119
122
2009
2010
115
119
2011
2012
120
100
80
60
40
20
0
2008
2013**
* Mehrfamilienhäuser und Mischnutzungen mit geringem gewerblichen Anteil
Apartment blocks and mixed use properties with minimal commercial use
** Prognosespanne/Forecast range
Quelle:/Source: Gutachterausschuss Dortmund, Engel & Völkers Commercial
Soweit nicht anders bezeichnet, beziehen sich die Faktorenangaben auf den Rohertragsfaktor/-vervielfältiger und die Renditeangaben auf die Bruttoanfangsrendite.
If not otherwise indicated, the factor information refers to the gross yield factor/multiplier and the returns information refers to the gross initial rate of return.
fand der höchste Preisanstieg statt. Dort liegt der Vervielfacher jetzt im Maximum bei 10. In den sehr guten Lagen
werden durchschnittlich Kaufpreise von 1.700 EUR/m²
und in guten Lagen von 1.200 EUR/m² gezahlt. Die Mieten sind im Vergleich zum Vorjahr konstant geblieben.
Zu den Käufern zählen überwiegend Anleger aus der
Region. Professionelle Bestandshalter kommen aus dem
gesamten Bundesgebiet und kaufen bei einem Faktor von
bis zu 10 und einem Objektvolumen ab 5 Mio. EUR. In
diesem Jahr treten auch vermehrt Erstkäufer auf. Bei den
Verkäufern handelt es sich meist um Erbengemeinschaften oder um Eigentümer, die sich aus Altersgründen von
ihren Objekten trennen wollen. Hinzu kommen institutionelle Investoren aus England und den USA, die ihr
Portfolio bereinigen wollen.
Positive Entwicklung in der Nordstadt
Bevorzugte Wohnlagen sind aufgrund ihrer Zentralität die
sehr guten Lagen südlich vom Hauptbahnhof, wie z. B.
die City und die Innenstadtlagen Ost und Süd. Die Situation in der Innenstadt-Nord, auch Nordstadt genannt, ist
zwiespältig. Dem noch negativen Image wirken positive
Tendenzen wie die Abschaffung der Straßenprostitution
und eine deutliche Reduzierung der Kleinkriminalität
entgegen. Die Nähe zur Innenstadt, der multikulturelle
Hintergrund der Bewohner sowie der Zuzug von Studenten und Künstlern, die den preiswerten Wohnraum
schätzen, prägen diesen Bezirk. Die soziale Durchmischung wird positive Effekte auf die Nordstadt haben.
Die städtische Wohngesellschaft DOGEWO erwirbt
dort „Problemhäuser“, um die Wohnqualität zu verbessern und den Leerstand zu reduzieren. Positiv entwickelt
sich auch der ehemalige Arbeiterstadtteil Hörde. Dies
ist auf die Fläche um den neu entstandenen Phoenixsee zurückzuführen, die sehr beliebt ist. Ab dem Herbst
2013 entstehen am Südufer weitere Wohnungen mit
Durchschnittspreisen von 3.100 EUR/m². In der Folge
werden dort auch die Kaufpreise der einfacheren Objekte
aus den 50er- und 60er-Jahren steigen.
Stabiler Markt
Im laufenden Jahr wird sich der Markt für Wohn- und
Geschäftshäuser auf einem ähnlichen Niveau bewegen
wie 2012. Wir rechnen mit 280 bis 300 Verkäufen und
einem Umsatzvolumen von 120 bis 130 Mio. EUR. Es
wird allenfalls geringe Preisanstiege geben.
a maximum of 10. In the prime locations purchase prices
averaging 1,700 and in good locations 1,200 euros/m²
are paid. In comparison with last year the rents have
remained consistent.
The buyers mainly comprise local investors. Professional
portfolio holders come from the whole Federal Republic
and buy at a factor of up to 10 and a property volume
of 5 million euros. This year more first-time buyers are
apparent. The sellers are usually communities of heirs
or owners who wish to part with their properties for
age reasons. In addition, there are institutional investors
from England and the USA who wish to clean up their
portfolio.
Positive development
Preferred residential locations are prime locations to the
south of the Central Station due to their centrality, e.g.
the City and the city centre locations “Ost” and “Süd”.
The situation in the city centre “Nord”, the Nordstadt, is
ambivalent. Positive tendencies such as the abolition of
street prostitution and a considerable reduction in petty
criminality counteract the persistently negative image.
Proximity to the city centre, the multi-cultural background
of the inhabitants and the influx of students and artists
who appreciate the inexpensive living space, are features
of this district. The social intermix will have a positive
impact on the Nordstadt. The municipal housing society
DOGEWO is acquiring “problem houses“ there in order
to improve the quality and to reduce the vacancies. The
former working class district Hörde is also developing
positively. This is due to the area around the newly
created Phoenixsee which is extremely sought after. As
from autumn 2013 further housing will be constructed
on the south shore with average prices of 3,100 euros/
m². Consequently, the purchase prices of the more simple
properties dating from the 50s and 60s will also rise in
that area.
Stable market
This year the market for residential investment will
remain at a similar level as in 2012. We reckon with 280
to 300 sales and a turnover volume of 120 to 130 million
euros. Additionally, we expect moderate price increases
for the next year.
Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 • Dortmund
Dortmund - Residential Investment locations
D
O
RT
M
U
N
D
-E
M
SK
Brechten
A2
A
N
A
L
Lanstrop
Mengede
Derne
A42
Eving
Lindenhorst
Bodelschwingh
Scharnhorst
Westerfilde
Huckarde
Wickede
Kirchlinde
Wambel
Innenstadt-Nord
Marten
Asseln
Brackel
Körne
City
A45
A44
Innenstadt-Ost
Lütgendortmund
Innenstadt-West
B1
Innenstadt-Süd
Schüren
A40
Sölde
Kley
Oespel
Aplerbeck
Barop
A1
Hörde
Berghofen
Lichtendorf
Hombruch
Lücklemberg
A44
Kirchhörde
Benninghofen
Wellinghofen
Höchsten
Wichlinghofen
Bittermark
Syburg
© Engel & Völkers Commercial
Sehr gute Lage
Gute Lage
Mittlere Lage
Einfache Lage
Prime location
Good location
Average location
Basic location
Gewerbe-/Industriefläche
Grünfläche
Gewässer
Commercial/Industrial area
Green area
Waters
Alle Informationen wurden mit größtmöglicher Sorgfalt recherchiert. Für etwaige Fehler kann jedoch keine Verantwortung übernommen werden. Vervielfältigung nur mit Quellenangabe.
Stand der Informations- und Datenlage: Juni/Juli 2013, Quelle: Engel & Völkers. Whilst every effort has been made by those concerned to ensure the accuracy of the information in this
document, no responsibility can be taken for errors made. Any copies made must cite the source. Date of information and data: June/July 2013, Source: Engel & Völkers
Dortmund - Lagen für Wohn- und Geschäftshäuser
Indikator
Indicator
2010
2011
2012
2013
Faktor
14,3 - 14,9
14,3 - 14,9
14,3 - 15,0
14,3 - 15,1
Multiplier
12,1 - 13,7
12,1 - 13,9
12,1 - 14,2
12,0 - 14,2
10,0 - 11,5
10,5 - 11,8
10,5 - 11,9
10,3 - 12,0
8,0 - 9,7
7,9 - 9,5
8,0 - 9,5
8,0 - 10,0
8,50 - 11,00
8,80 - 11,50
8,80 - 11,75
8,80 - 11,80
7,50 - 9,00
7,50 - 9,50
7,50 - 9,60
7,50 - 9,60
5,40 - 7,00
5,50 - 7,00
5,50 - 7,00
5,50 - 7,00
4,50 - 5,35
4,25 - 5,35
4,25 - 5,50
4,20 - 5,50
Whg.-Mieten in EUR/m2
Residential rents in EUR/m
2
Trend








Quelle:/Source: Engel & Völkers Commercial
Wohn- und Geschäftshäuser Marktreport 2013/2014 • Dortmund
Stephan Neukötter Immobilien
Lizenzpartner der Engel & Völkers Commercial GmbH
Kreuzstraße 1 · 44139 Dortmund
Tel. +49-(0)231-13 88 22 00 · [email protected]