Varianten der Altbausanierung in Berlin-Mitte und

Transcription

Varianten der Altbausanierung
in Berlin-Mitte und deren Auswirkungen
auf betroffene Bewohner
vorgelegt von
Diplom Psychologin
Christine Schempp
aus Berlin
von der Fakultät VI - Planen Bauen Umwelt
der Technischen Universität Berlin
zur Erlangung des akademischen Grades
Doktorin der Philosophie
- Dr. Phil genehmigte Dissertation
Promotionsausschuss:
Vorsitzende:
Gutachter:
Gutachter:
Prof. Pahl-Weber
Prof. Bodenschatz
Dr. Schumann
Tag der wissenschaftlichen Aussprache: 07. Mai 2013
Berlin 2013
D 83
II
Vorwort
Als geborene Berlinerin liegt mir meine Heimatstadt mit ihrer Geschichte besonders
am Herzen. Meine Mutter wuchs in Ost-Berlin auf und flüchtete am 7. Juni 1965 aus
der DDR. Hautnah habe ich als kleines Kind die Mauer und die dadurch verursachte
Trennung dieser Stadt und unserer Familie erlebt, die Geschichte Berlins wurde so
auch meine Geschichte. Berlin steht, wie kaum eine andere Stadt für Veränderungsprozesse, die sich aus der politischen Wiedervereinigung Deutschlands 1990 ergeben
haben, teilungsbedingte Gegensätze, jahrzehntelange unterschiedliche Gesellschaftsentwicklungen treffen hier nachhaltig aufeinander. Berlin, gezeichnet von seiner Geschichte, hat Flair, Atmosphäre, Kultur und Altbauten, die das Stadtbild prägen.
Doch diese Altbauten fordern ihren Tribut. Nach jahrzehntelanger Vernachlässigung,
insbesondere im Ostteil von Berlin, bestand ein enormer Handlungsbedarf.
Nachdem ich 1997 meinen Abschluss als Diplom-Psychologin an der TU Berlin absolviert hatte, arbeitete ich im Rahmen von Altbausanierungen als Mediatorin zwischen Bauherr und Mieter. Meine Aufgabe war es, zwischen den Interessen der Bauherren – die Sanierung des Altbaus durchzuführen – und den Bedürfnissen der Mieter zu vermitteln. So führte ich Mietergespräche, traf Modernisierungsvereinbarungen, begleitete die Planung und die Abwicklung des Bauvorhabens. Die vielschichtigen Probleme beider Seiten wurden Inhalt meines Tageswerks, was wahrhaft keine
einfache Aufgabe war. Während die Bewohner oftmals in Unruhe und Angst oder
auch Wut versetzt wurden, stand der Bauherr unter dem Druck, den Bauzeitenplan
einzuhalten, denn hier galt das Gesetz: Zeit ist Geld. Aufgrund dieser Erfahrungen
entstand mein Interesse, verschiedene Modalitäten der Altbausanierung und deren
Auswirkungen auf die Bewohner zu untersuchen.
Herzlich bedanken möchte ich mich bei meinen Betreuern, Herrn Prof. Harald Bodenschatz und Herrn Prof. Joachim Harloff, für ihre langjährige Unterstützung, fachlichen Rat, motivierende Begleitung und Geduld, die sie mir immer wieder über Jahre entgegengebracht haben. Als Experte vom Fach möchte ich mich vor allem bei
Herrn Dr. Wolfgang Schumann bedanken, der meine Arbeit von Anfang an mit intensiven Diskussionen, Anregungen, Vermittlungen und Ratschlägen begleitet hat.
Insbesondere sei auch Frau Dr. Brigitte Wegner gedankt, sie hat mich bei der Aufarbeitung der statistischen Daten beratend begleitet. Weiterhin danke ich Sabine Löhr
für anregende und informative Diskussionen, Simone Krüger, die mit mir gemeinsam
die Fragebogenerhebung durchführte, sowie Andreas Wilke, der mir stets mit aktuellen Informationen zur Seite stand. Schließlich danke ich Matthias Fritzweiler für das
Lektorat.
Schließlich gilt mein Dank auch meinen Eltern, die mein Studium erst ermöglicht
und mich auf meinem Weg regelmäßig unterstützt und mit motivierendem Interesse
begleitet haben. Mit der Betreuung meiner Kinder in Ferienzeiten haben sie mir häufig Freiräume für diese Arbeit geschaffen. Auch meiner Familie sei Dank, mein
Ehemann und unsere vier Kinder haben mich über die Jahre mit Interesse und auch
ein wenig Stolz begleitet, wenn auch oft von der Arbeit abgehalten. Doch ihre Zuversicht an die Vollendung dieser Arbeit hat mich immer wieder bestärkt.
Berlin, im November 2012
Christine Schempp
III
Inhaltsverzeichnis
Vorwort .................................................................................................................. II
Abbildungsverzeichnis ......................................................................................... VI
Tabellenverzeichnis ........................................................................................... VIII
Fotoverzeichnis .................................................................................................. VIII
1 Einleitung ........................................................................................................... 1
1.1 Problemstellung ............................................................................................ 1
1.2 Ausgangssituation: Sanierungsgebiete im Vergleich mit Gebieten ohne
förmliche Festlegung .................................................................................... 3
1.3 Fragestellung, Untersuchungsgebiete und Zielsetzung .................................. 4
1.4 Aufbau der Arbeit ......................................................................................... 6
1.5 Stand der Forschung ..................................................................................... 7
1.6 Fazit ........................................................................................................... 18
2 Konzeptionelle Grundlagen ............................................................................. 20
2.1 Entwicklung von Stadt und Gesellschaft ..................................................... 20
2.1.1 Gentrifizierung ................................................................................ 22
2.1.2 Neue Haushaltstypen ....................................................................... 25
2.2 Entwicklungen in Berlin ............................................................................. 26
2.2.1 Berlin vor der Wende....................................................................... 27
2.2.2 Berlin nach der Wende .................................................................... 29
2.3 Stadterneuerung .......................................................................................... 32
2.3.1 Erhaltung von Altbauten .................................................................. 34
2.3.2 Politik der Stadterneuerung .............................................................. 36
2.3.2.1 Sanierungsgebiete, Förderungen, Mietobergrenzen ............ 41
2.3.3 Verdrängung und Wohnmobilität ..................................................... 46
2.4 Die Altbausanierung ................................................................................... 49
2.4.1 Probleme unsanierter Altbauten ....................................................... 49
2.4.2 Durchführung einer Altbausanierung ............................................... 53
2.4.3 Ablauf einer Altbausanierung .......................................................... 57
2.4.4 Fotodokumentation einer Altbausanierung ....................................... 61
2.5 Psychologische Aspekte der Stadterneuerung ............................................. 74
2.5.1 Architekturpsychologie .................................................................... 74
2.5.2 Psychologie des Wohnen ................................................................. 76
2.5.3 Wohnbedürfnisse ............................................................................. 77
2.5.4 Wohnzufriedenheit, Wohnbindung, Mobilität .................................. 80
2.5.5 Nachbarschaft .................................................................................. 83
2.5.6 Psychologische Probleme der Stadtsanierung ................................... 85
3 Untersuchungsgebiete Spandauer Vorstadt und Rosenthaler Vorstadt ........ 92
3.1 Geschichtliche Entwicklungen der Untersuchungsgebiete ........................... 92
3.2 Situation nach der Wende ........................................................................... 96
3.2.1 Spandauer Vorstadt.......................................................................... 99
3.2.2 Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt ............................................ 101
3.2.3 Rosenthaler Vorstadt – Arkonaplatz............................................... 105
3.3 Begründung und Abgrenzung der Untersuchungsgebiete .......................... 107
Inhalt
IV
4 Methode.......................................................................................................... 109
4.1 Experteninterviews ................................................................................... 109
4.1.1 Die befragten Experten .................................................................. 111
4.1.2 Interviewablauf.............................................................................. 112
4.2 Ergebnisse der Experteninterviews ........................................................... 112
4.2.1 Gebietsentwicklung ....................................................................... 112
4.2.1.1 Allgemeine Entwicklung .................................................. 112
4.2.1.2 Sanierungsstand ............................................................... 114
4.2.1.3 Mietentwicklung – Mietobergrenzen ................................ 114
4.2.1.4 Leerstand ......................................................................... 115
4.2.2 Gebietsbevölkerung ....................................................................... 116
4.2.2.1 Entwicklung der Bevölkerungsstruktur ............................ 116
4.2.2.2 Wohnzufriedenheit – Einstellung zur Sanierung ............... 117
4.2.2.3 Bevölkerungsaustausch .................................................... 118
4.2.2.4 Verdrängung .................................................................... 119
4.2.3 Gebietsförderbestimmungen .......................................................... 120
4.2.3.1 Förderprogramme ............................................................ 120
4.2.3.2 Milieuschutz .................................................................... 121
4.2.3.3 Sanierungsgebiete ............................................................ 121
4.2.3.4 Gebiet ohne förmliche Festlegung .................................... 122
4.2.3.5 Verschiedene Durchführungsmodalitäten der Sanierung... 122
4.2.4 Situation der Bauherren ................................................................. 123
4.2.4.1 Vorteile ............................................................................ 123
4.2.4.2 Schwierigkeiten ............................................................... 123
4.2.4.3 Durchführungspraxis ........................................................ 124
4.2.4.4 Investitionsprognose ........................................................ 125
4.2.5 Antworten der Experten auf vorab formulierte Vorannahmen ........ 126
4.3 Vorannahmen ........................................................................................... 126
4.4 Fragebogenerhebung ................................................................................ 128
4.4.1 Ergebnisse der Fragebogenerhebung .............................................. 131
4.4.2 Zusammenfassung der Ergebnisse ................................................. 190
4.4.3 Vergleich mit anderen Studien ....................................................... 193
4.5 Stellungnahme zu den Vorannahmen ........................................................ 201
4.6 Expertendiskussionen ............................................................................... 207
4.6.1 Expertenmeinungen zur Gebietsentwicklung ................................. 207
4.6.2 Expertenmeinungen zur Gebietsbevölkerung ................................. 209
4.6.3 Expertenmeinungen zu Gebietsförderbestimmungen...................... 210
4.6.4 Expertenmeinungen zur Situation der Bauherren ........................... 210
Inhalt
V
5 Zusammenfassung und Schlussfolgerung ..................................................... 212
5.1 Gebietsentwicklung .................................................................................. 213
5.2 Bevölkerungsentwicklung ........................................................................ 216
5.3 Sanierungspolitik ...................................................................................... 219
5.4 Die Verlierer ............................................................................................ 222
5.5 Fazit ......................................................................................................... 223
6 Literatur ......................................................................................................... 224
6.1 Gedruckte Quellen .................................................................................... 224
6.2 Internetquellen.......................................................................................... 239
6.3 Zeitungsartikel.......................................................................................... 240
7 Anhang ........................................................................................................... 242
7.1 Interviewleitfaden für die Experteninterviews (Stichpunkte) ..................... 242
7.2 Fragebogen – Anschreiben ....................................................................... 243
7.3 Fragebogen sanierte Häuser ...................................................................... 244
7.4 Fragebogen unsanierte Häuser .................................................................. 252
7.5 Vergleich soziostrukturelle Daten aus dem Abschlussbericht der
Spandauer Vorstadt 2007 (S. 781) mit denen von Studie Schempp ........... 259
7.6 Einige Tabellen der statistischen Auswertung aus eigener Erhebung ......... 260
7.6.1 Wohnungsgröße und Anzahl der Zimmer....................................... 260
7.6.2 Mietpreis ....................................................................................... 261
7.6.3 Wohndauer .................................................................................... 262
7.6.4 Zufriedenheit mit der Durchführung der Sanierungsmaßnahmen.... 263
7.6.5 Soziodemografische Daten ............................................................ 264
VI
Abbildungsverzeichnis
Abbildung 1: Untersuchungsgebiet Spandauer Vorstadt ..................................... 108
Abbildung 2: Untersuchungsgebiet um den Arkonaplatz .................................... 108
Abbildung 3: Wohnungsgröße in Quadratmeter.................................................. 133
Abbildung 4: Wohnungslage – Etage ................................................................. 134
Abbildung 5: Wohnungslage – Hausteil ............................................................. 135
Abbildung 6: Miete pro Quadratmeter ................................................................ 136
Abbildung 7: Monatliche Miete brutto-kalt ........................................................ 136
Abbildung 8: Wohndauer im Haus ..................................................................... 140
Abbildung 9: Wohndauer in der Wohnung ......................................................... 141
Abbildung 10: Wohndauer im Viertel.................................................................. 141
Abbildung 11: Umzüge in den letzten 20 Jahren................................................... 143
Abbildung 12: Wohnort vor Umzug ..................................................................... 144
Abbildung 13: Umzugspläne für die nächsten 2-3 Jahre ....................................... 145
Abbildung 14: Umzugsgrund Miethöhe................................................................ 147
Abbildung 15: Umzugsgrund bevorstehende Sanierung........................................ 148
Abbildung 16: Umzugsgrund ausbleibende Sanierung .......................................... 149
Abbildung 17: Umzugsgrund Veränderung des Viertels ....................................... 150
Abbildung 18: Umzugsgrund familiärer Art ......................................................... 150
Abbildung 19: Zufriedenheit mit den Einkaufsmöglichkeiten im Viertel .............. 153
Abbildung 20: Zufriedenheit mit dem Angebot an Vereinen und Kneipen im
Viertel .......................................................................................... 154
Abbildung 21: Zufriedenheit mit der Gebäudegestaltung im Viertel ..................... 154
Abbildung 22: Zufriedenheit mit der Atmosphäre / Attraktivität im Viertel .......... 155
Abbildung 23: Zufriedenheit mit den Grün- und Parkanlagen im Viertel .............. 156
Abbildung 24: Nachbarschaftsverhältnisse im Haus ............................................. 160
Abbildung 25: Veränderung vom Charakter des Viertels ...................................... 162
Abbildung 26: Veränderung vom Charakter des Viertels ...................................... 163
Abbildung 27: Veränderungen der Wohnzufriedenheit ......................................... 164
Abbildung 28: Nachbarschaftskontakte ................................................................ 165
Abbildung 29: Meinungen zu gutverdienenden Zuzüglern.................................... 165
Abbildung 30: Ausweichmöglichkeiten bei steigenden Mieten ............................. 166
Abbildung 31: Zufriedenheit mit Sanierungsarbeiten im Viertel ........................... 167
Abbildung 32: Unsanierte Häuser sollten noch saniert werden ............................. 168
Abbildung 33: Umzugsverhalten während Sanierungsarbeiten ............................. 170
Abbildung 34: Umzugsverhalten während Sanierungsarbeiten ............................. 171
Abbildungsverzeichnis
VII
Abbildung 35: Geschlecht .................................................................................... 175
Abbildung 36: Alter ............................................................................................. 176
Abbildung 37: Alter über 60 Jahre ....................................................................... 177
Abbildung 38: Erwachsene im Haushalt ............................................................... 179
Abbildung 39: Erwachsene im Haushalt ............................................................... 179
Abbildung 40: Kinder im Haushalt ....................................................................... 180
Abbildung 41: Kinder im Haushalt ....................................................................... 180
Abbildung 42: Familienstand ............................................................................... 181
Abbildung 43: Familienstand ............................................................................... 182
Abbildung 44: Wohnform .................................................................................... 183
Abbildung 45: Ausbildung ................................................................................... 184
Abbildung 46: Hochschulausbildung .................................................................... 185
Abbildung 47: Ausbildung ................................................................................... 186
Abbildung 48: Arbeitssituation............................................................................. 186
Abbildung 49: Einkommen .................................................................................. 187
Abbildung 50: Einkommen .................................................................................. 188
VIII
Tabellenverzeichnis
Tabelle 1:
Alter gruppiert: Daten der Fragebogenerhebung Schempp ............ 178
Tabelle 2:
Alter gruppiert: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Anstalt
des öffentlichen Rechts, Referat 54B,
Einwohnerregister/Arbeitsmarkt ................................................... 178
Fotoverzeichnis
Foto 1:
Wollinerstraße 63/64 – Fassade vor Sanierung März 2003 .............. 62
Foto 2:
Wollinerstraße 63/64 – Fassade nach Sanierung April 2004 ............ 62
Foto 3:
Wollinerstraße 63 – Seitenflügel vor Sanierung .............................. 63
Foto 4:
Wollinerstraße 63 – Seitenflügel nach Sanierung ............................ 63
Foto 5:
Wollinerstraße 63 – Hofansicht Vorderhaus vor Sanierung ............. 64
Foto 6:
Wollinerstraße 63 – Hofansicht Vorderhaus nach Sanierung ........... 64
Foto 7:
Wollinerstraße 64 – Hofsanierung ................................................... 65
Foto 8:
Wollinerstraße 64 – Seitenflügel vor Sanierung .............................. 65
Foto 9:
Wollinerstraße 64 – Seitenflügel nach Sanierung ............................ 66
Foto 10:
Wollinerstraße 63/64 – Treppenhaussanierung ................................ 66
Foto 11:
Wollinerstraße 63/64 – Neuaufbau der Wohnungstüren .................. 67
Foto 12:
Wollinerstraße 63/64 – Fertiggestellte Wohnungstüren ................... 67
Foto 13:
Wollinerstraße 63/64 – Flursanierung ............................................. 68
Foto 14:
Wollinerstraße 63/64 – Wohnungssanierung ................................... 68
Foto 15:
Wollinerstraße 63/64 – Fertiggestellte Wohnung............................. 69
Foto 16:
Wollinerstraße 63/64 – Bäder vor Sanierung ................................... 69
Foto 17:
Wollinerstraße 63/64 – Bäder nach Sanierung ................................ 70
Foto 18:
Wollinerstraße 63/64 – Küche vor Sanierung ................................. 70
Foto 19:
Wollinerstraße 63/64 – Küche nach Sanierung ............................... 71
Foto 20:
Wollinerstraße 63/64 – Dachboden vor Sanierung.......................... 71
Foto 21:
Wollinerstraße 63 – Dachboden vor Sanierung ............................... 72
Foto 22:
Wollinerstraße 63/64 – Dachboden vor Sanierung.......................... 72
Foto 23:
Wollinerstraße 63/64 – Dachboden nach Sanierung ........................ 73
Foto 24:
Wollinerstraße 63/64 – Vorderhaus und Seitenflügel nach
Sanierung ....................................................................................... 73
1
1
Einleitung
Im Folgenden werden Ausgangssituation und Problemstellung beschrieben, die Fragestellung eingegrenzt, die Untersuchungsgebiete vorgestellt und die Zielsetzung
dieser Arbeit erläutert. Weiterhin werden der Aufbau der Arbeit vorgestellt, der
Stand der Forschung aufgezeigt und daraus resultierende Fragen erörtert.
1.1
Problemstellung
Das Stadtbild des Bezirks Mitte im ehemaligen Ost-Berlin ist geprägt von 80 bis 100
Jahre alten Altbauten, welche nach jahrzehntelanger Vernachlässigung durchgehend
saniert wurden. Ursprünglich sollten die abwertend Mietkasernen genannten Häuser
der Kahlschlagsanierung zum Opfer fallen, doch bereits Anfang der 70er Jahre ließen
sich erste Ansätze eines neuen, positiven Verständnisses der Mietkasernenstadt erkennen (vgl. Harald Bodenschatz und Thomas Flierl 2010, S. 75).
Ein wichtiger Aspekt der Altbausanierung ist der Prozess der Gentrifizierung, die
Aufwertung innenstadtnaher Wohngebiete unter Verdrängung der bisherigen Bewohner aus unteren sozialen Schichten durch Haushalte mit höherem ökonomischem
Potential. Es stellt sich aber auch die Frage, welche Bewohnerstruktur vor der Gebietsabwertung vorzufinden war, womöglich entwickelt sich durch die Gebietsaufwertung eine Bewohnerstruktur, die der ursprünglichen wieder entspricht? In Berlin
wurde die Idee der behutsamen Stadterneuerung entwickelt und umgesetzt, sie bezog
sich in erster Linie auf eine bauliche Aufwertung des Wohnungsbestands.
Wie aber benachteiligte Schichten langfristig vor Verdrängung geschützt und wie
ihnen weiterhin ein Leben in der Innenstadt ermöglicht werden kann, ist gänzlich
ungelöst und erfordert dringend Lösungskonzepte (vgl. Harald Bodenschatz u.a.
2010, S. 292-293).
Aufgrund der zunehmenden Singularisierung und der geringen Fertilitätsquote
schrumpft die durchschnittliche Einwohnerzahl je Haushalt, die Zahl der Haushalte
allerdings steigt seit 2000 in Berlin jedes Jahr um mehr als 20.000 an (vgl. Aengelvelt Research 2011/2012, S. 15). Es ist davon auszugehen, dass die der steigenden
Mietpreis-Entwicklung bedingt durch weiterhin steigende Einwohner- und Haushaltszahlen bei gleichzeitiger Stagnation des Wohnungsangebots auch in den nächsten Jahren anhalten wird (vgl. Aengelvelt Research 2011/2012, S. 58).
Wirtschaftliche und soziale Ungleichheiten sowie Polarisierungen nehmen stärker zu,
so dass soziale und räumliche Segregation zu einem Hauptthema im Rahmen des
Städtebaus werden. Weitere Aspekte sind der demografische Wandel sowie ökologische Herausforderungen. Insbesondere in Stadtregionen sind Energie- und Flächenverbrauch weiterhin steigend, Lärm- und Luftverschmutzung wirken sich auf Gesundheit und Lebensqualität der Bürger aus, so dass eine integrierte Stadtentwicklungspolitik insbesondere für Menschen, die in den Städten leben, immer mehr an
Bedeutung gewinnt. Diesbezüglich sind ressortübergreifendes Denken und Planen
sowie eine klare inhaltliche Positionierung des Bundes zum Thema Stadt erforder-
1 Einleitung
2
lich, um so eine optimierte Kooperation der verschiedenen Fachbereiche zu erreichen. Dort, wo sich das bauliche Umfeld am Menschen und seinen Bedürfnissen
orientiert, entsteht Identität mit der Stadt. (Vgl. Engelbert Lütke Daldrup, in: Harald
Bodenschatz 2008, S. 87-95)
Doch wie lässt sich die Aufwertung der Innenstadt realisieren ohne die gesellschaftlichen Polarisierungen weiter zu verschärfen? Aufgrund chronisch leerer öffentlicher
Kassen werden Subventionen für den Städtebau zunehmend gestrichen, ist das Verhindern von Segregation so überhaupt möglich? (Vgl. Harald Bodenschatz, in: Wüstenrot Stiftung 2004, S. 28)
Waren nichtmodernisierte Mietkasernenwohnungen in den 80er Jahren noch die eigentlichen Sozialwohnungen (vgl. Harald Bodenschatz und Thomas Flierl 2010, S.
82), so wird der Wohnraum heute in vielen Innenstadtlagen zunehmend unerschwinglich, die befürchtete städtische Segregation ist längst eingetreten, selbst die
Mittelschicht fürchtet sich nun vor Verdrängung, während parallel dem sozialen
Wohnungsbau eine politische Absage erteilt wurde (vgl. Harald Bodenschatz und
Thomas Flierl 2010, S. 104).
Erstmals Anfang der 80er Jahre bekam der Gedanke der behutsamen Stadterneuerung im Rahmen der Internationalen Bauausstellung (IBA) in den Sanierungsgebieten von Kreuzberg eine Chance. Die IBA konnte zeigen, dass es möglich ist, vorhandene Wohn- und Gewerbebauten so zu erhalten und zu erneuern, dass sie von den
Bewohnern auch angenommen werden, und dass eine Modernisierung weitgehend
im Konsens mit den Bewohnern organisiert werden kann (vgl. Hardt-Waltherr Hämer, in: Institut für Landes- und Stadtentwicklungsforschung des Landes NordrheinWestfalen (Hrsg.) 1987, S. 9-11). Zur Förderung des Erhalts historischer Bausubstanz wurde der Denkmalschutz nach der deutschen Vereinigung ausgedehnt und
bezieht sich nun auf ganze Stadtbilder, Ortsteile, Platzsituationen, Straßenzüge und
Häusergruppen bin hin zu einzelnen kleinformatigen Wohn- und Wirtschaftsgebäuden, an deren Erhaltung ein öffentliches Interesse besteht. So sind inzwischen viele
Altbauten denkmalsgeschützt. Zudem ist eine Altbausanierung meist kostengünstiger
als ein gleichwertiger Neubau, die Substanz sanierter Altbauten ist in der Regel gesund und die Wohnungen oftmals besonders schön. (Vgl. Evemarie Brändle und
Franz Xaver Wittmann 1996, S. 7-9)
Nicht zu unterschätzen ist allerdings, dass Altbausanierung viel Sachkunde und Erfahrung erfordert und in der Regel umfangreiche Arbeiten von Nöten sind. Sie beziehen sich beispielsweise auf Mauerwerk, Balken, Fassade sowie Heizung, Elektrik,
Wasserleitungen, Fenster, Treppenhäuser, Einbau von Küche, Bad, Fliesenlegung
und überdies sind auch immer wieder Grundrissänderungen erforderlich.
Wenn auch häufig ein relativ hoher Leerstand in unsanierten Altbauten vorherrscht,
sind sie dennoch bewohnt und für diese Bewohner bedeutet eine Sanierung ihres
Hauses einen enormen Eingriff in ihr Leben. Daher sollten bei aller Notwendigkeit
der Anpassung an allgemeingültigen Standard die Bewohner mit ihren Anschauungen, Wünschen und Bedürfnissen im Mittelpunkt stehen.
1 Einleitung
3
Unter heutigen Bedingungen scheint allerdings noch längst nicht ausreichend erörtert, geschweige denn gelöst, was unter behutsamer Stadterneuerung zu verstehen ist.
Eines der wesentlichen Probleme besteht darin, wie die Beteiligung der Betroffenen
alltägliche Praxis werden kann und ihnen das Gefühl einer realen Mitwirkung gibt.
Viele Projekte versetzen die Bewohner in Unruhe und Angst, nach wie vor sind
Misstrauen und Missverständnisse zwischen Mietern und Bauherrn an der Tagesordnung und die Miete nach einer Sanierung wird nach eigener praktischer Erfahrung
oftmals unerschwinglich hoch.
Im folgenden Kapitel (1.2.) wird die Ausgangssituation der unterschiedlichen Sanierungspraktiken dargestellt.
1.2
Ausgangssituation: Sanierungsgebiete im Vergleich mit Gebieten ohne
förmliche Festlegung
Nach der Wende wurden im Rahmen des ersten Gesamtberliner Stadterneuerungsprogramms voranging im Ostteil der Stadt 22 Sanierungsgebiete festgelegt. Ziele
dieser Festlegung waren, zügig zu sanieren und die Wohnbevölkerung zu schützen.
Die angestrebten Verbesserungen sollten besser auf die Gebietsbevölkerung abgestimmt werden und der Verlust von preiswerten Wohnungen sollte verhindert werden. (Vgl. www.ihk-berlin.de/standortpolitik/Stadtentwicklung/818658/Staedtebau
foerderung.html)
Bezüglich der Finanzierung der Altbausanierung gab es die Möglichkeit, staatliche
Fördergelder in Anspruch zu nehmen, diese schränkte in der Durchführungspraxis
(aus eigener praktischer Erfahrung) Sanierungsarbeiten in Sanierungsgebieten erheblich ein: Sämtliche baulichen Maßnahmen mussten vom Stadtplanungsamt genehmigt werden, zudem wurden Mietobergrenzen für eine bestimmte Dauer nach der
Modernisierung festgeschrieben, danach war dann die gesetzliche Mieterhöhung
möglich (20% innerhalb von 3 Jahren – im Rahmen des gültigen Mietspiegels). Allerdings wurden die Mietobergrenzen häufig umgangen (eigene praktische Erfahrung), bis sie dann vom Oberverwaltungsgericht 2004 für ungültig erklärt wurden
(vgl. OVG Berlin, Urteil vom 30.01.2004, www.berlin.de/sen/justiz/gerichte/ovg/
2b18 02.html).
Die Praxis hat gezeigt, dass langfristig nur die Mieten von Wohnungen niedrig gehalten werden konnten, die mit staatlichen Fördergeldern saniert wurden, in den frei
finanzierten sanierten Häusern im Sanierungsgebiet sind die Mieten dagegen drastisch angestiegen, wie die Untersuchungsergebnisse dieser Arbeit im Folgenden zeigen werden.
Mieter im Sanierungsgebiet wurden während und nach der Bauphase von einer vom
Bezirk gestellten Mieterberatung betreut, beraten und über ihre Rechte und Pflichten
aufgeklärt. Eine weitere Aufgabe der Mieterberatung bestand darin, eine sanierungsbegleitende Sozialplanung durchzuführen, welche nach der Festsetzung auch kontrolliert wurde.
1 Einleitung
4
In Gebieten, die keiner förmlichen Festlegung unterlagen, mussten die Baumaßnahmen nicht im Detail mit dem Stadtplanungsamt abgestimmt werden und Modernisierungskosten konnten jährlich mit 11% auf die Miete umgelegt werden, was entsprechende Mieterhöhungen nach Modernisierung zur Folge hatte (z.B.: Die Modernisierungskosten betrugen 20.000 €, davon 11% ergeben 2.200 € Mieterhöhung im Jahr,
geteilt durch 12 Monate ergab eine monatliche Mieterhöhung von 183,33 €). Eine
vom Bezirk gestellte Mieterberatung gab es in diesen Gebieten nicht.
Bezüglich der Durchführung einer Sanierung gab es bei beiden Gebieten vergleichbare Möglichkeiten. Mieter konnten während der Bauphase vorübergehend in einer
Umsetzwohnung wohnen, sie konnten in eine andere Wohnung im Haus oder in einem anderen Haus umziehen, sie konnten aber auch während der Baumaßnahmen in
ihrer Wohnung bleiben, was natürlich je nach Sanierungsumfang sehr belastend sein
konnte. Mieter im Sanierungsgebiet hatten diesbezüglich den Vorteil, dass das
Mieterberatungsbüro in der Regel über ein Kontingent an günstigen Wohnungen mit
Belegungsbindung verfügte, welche an sanierungsbetroffene Mieter vermittelt wurden.
Grundsätzlich sind Mieter verpflichtet, ordnungsgemäß angekündigte Sanierungsmaßnahmen zu dulden. Weigert sich allerdings ein Mieter, den Baumaßnahmen zuzustimmen, ist der Klageweg seitens der Bauherren meist keine Lösung. Der Zeitaufwand und somit die Bauverzögerung, die damit verbunden wäre, ist nur in Ausnahmen verkraftbar, kann aber nicht die Regel sein. Ziel der Verhandlungen zwischen Mieter und Bauherr ist es daher, möglichst eine einvernehmliche Vereinbarung
zwischen beiden Parteien abzuschließen. In diesen Vereinbarungen werden der zeitliche Ablauf, der finanzielle Aufwand, sowie die Mieterhöhung nach Modernisierung
festgelegt. Des Weiteren werden in diesem Rahmen Finanz- und Umzughilfen wie
auch Angebote an Ausweichwohnungen diskutiert.
1.3
Fragestellung, Untersuchungsgebiete und Zielsetzung
Vor dem Hintergrund der Fragestellung, ob es möglich ist, in der Berliner Innenstadt
langfristig eine gemischte Bewohnerstruktur über alle Altersklassen und Einkommenssituationen zu erhalten, entstand die Leitidee dieser Arbeit, die Situation von
Mietern in einem Sanierungsgebiet mit der Situation von Mietern in einem Gebiet
ohne förmliche Festlegung zu vergleichen.
Ein Ziel der förmlichen Festlegung von Sanierungsgebieten bestand darin, die
Wohnbevölkerung im Rahmen der Sanierungsmaßnahmen zu schützen und Verdrängung zu verhindern. So stellt sich die Frage, inwieweit dieses Ziel im Vergleich mit
Gebieten ohne förmliche Festlegung realisiert und langfristig gesichert wurde. Da
innerhalb von Sanierungsgebieten mit und ohne staatliche Förderung saniert wurde,
stellt sich weiterhin die Frage, ob beispielsweise hinsichtlich Mieterzufriedenheit
oder Miethöhe nach Sanierung Unterschiede zwischen freier und geförderter Finanzierung innerhalb eines Sanierungsgebietes zu verzeichnen sind.
1 Einleitung
5
Als Untersuchungsgebiete für den Vergleich der Entwicklungen in einem Sanierungsgebiet und einem Gebiet ohne förmliche Festlegung wurden das Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt und das benachbarte Gebiet um den Arkonaplatz gewählt.
Beide Gebiete blieben von großflächigen Zerstörungen im Krieg verschont und wurden im weiteren Verlauf stark vernachlässigt, wo durch die überwiegend aus der Kaiserzeit stammenden Gebäude verfielen und von Leerstand geprägt waren. In beiden
Gebieten war die Autorin als Projektleiterin und Mediatorin beruflich tätig, begleitete
Altbausanierungen und konnte weitreichende Erfahrungen auf diesem Gebiet sammeln. Im Bezirk Mitte wurde das BfsS (Büro für stadtteilnahe Sozialplanung GmbH)
vom Land Berlin beauftragt, die Mieterberatung und das Sozialpanverfahren im Sanierungsgebiet durchzuführen. Im Rahmen der beruflichen Tätigkeit der Autorin in
der Spandauer Vorstadt entstand eine enge Zusammenarbeit mit dem BfsS, welche
maßgeblich das Erkenntnisinteresse dieser Arbeit geprägt hat.
Durch die Festlegung des Sanierungsgebietes Spandauer Vorstadt und die eingesetzten Fördergelder konnte die Spandauer Vorstadt bisher als Wohnstandort erhalten
bleiben, dennoch änderte sich die Bewohnerstruktur nach 1990 radikal. Auch wenn
Mieterverdrängungen aufgehalten werden konnten, nahm der Anteil der Besserverdiener zu (vgl. Harald Bodenschatz 2005, S. 289). Die neuen Nutzer gehören vor
allem den Mittel- und Oberschichten an und verfügen über eine erhebliche Kaufkraft.
Das Wohnungsangebot wird immer stärker auf sie zugeschnitten mit dem Ergebnis,
dass sich Geringverdiener diese Angebote nicht mehr leisten können (vgl. Harald
Bodenschatz 2005, S. 396-397). Eine große Herausforderung besteht in der sozialen
Kohäsion. Es stellt sich die Frage, inwieweit langfristig noch Raum für weniger zahlungskräftige Schichten in den sanierten Vierteln vorhanden sein wird, Arbeits- und
Wohnmöglichkeiten für sie existieren, und wie öffentliche Förderung Verdrängung
nachhaltig aufhalten kann (vgl. Harald Bodenschatz 2005, S. 402).
Die vorliegende Arbeit dokumentiert, dass die eigentlichen Unterschiede der Bevölkerungs- und Mietentwicklung nicht zwischen Sanierungsgebiet und Gebiet ohne
förmliche Festlegung zu finden sind, sondern innerhalb des Sanierungsgebietes zwischen frei und gefördert finanzierten sanierten Häusern.
So wurde im Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt zwar schneller, aber teilweise
auch teurer saniert als am Arkonaplatz. Auch wenn die Bevölkerungsstruktur in beiden Gebieten vergleichbar ist, sind das durchschnittliche Einkommen und die Einkommensdifferenzen in der Spandauer Vorstadt deutlich höher als am Arkonaplatz.
Im Weiteren wird unter anderem gezeigt, dass in frei finanzierten Häusern des Sanierungsgebietes der Spandauer Vorstadt in erster Linie Mieter mit höherem ökonomischen Potential anzutreffen sind. Insgesamt gesehen konnte die Bevölkerung im Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt zwar geschützt werden, eine bewohnerorientierte
Sanierung wurde langfristig allerdings nur dort umgesetzt, wo mit Hilfe von staatlicher Förderung saniert wurde. Während die staatlich vorgesehene Mieter- und sozialplanerische Betreuung in den frei finanzierten sanierten Häusern häufig umgangen
wurde, indem beispielsweise Mieter vor der Ankündigung der Sanierungsmaßnahmen durch entsprechende Zahlungsangebote zum Auszug bewegt wurden, kam sie in
1 Einleitung
6
gefördert finanzierten sanierten Häusern in vollem Umfang zum Tragen. Mieter dieser Häuser wurden während der gesamten Sanierungsmaßnahmen von der vom Bezirk gestellten Mieterberatung begleitet und profitierten von einem guten Angebot an
Umsetzwohnungen. Sozialplanerische Maßnahmen wurden durchgeführt und kontrolliert, so dass in diesem Rahmen tatsächlich eine mieterfreundliche Sanierung
stattfand. Inzwischen wurde das Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt aufgehoben,
Mietpreisbindungen und sozialplanerische Kontrollen laufen aus. Heute ist bereits
offensichtlich, dass die Gesetze des Marktes greifen und so langfristig die durch
staatliche Fördermittel erreichten Ergebnisse und Zielsetzungen zu Nichte machen
werden. Damit stellt sich letztendlich die Frage, inwieweit diese Investition von
Steuergeldern sinnvoll war. Nach wie vor scheint ungelöst, wie eine bewohner- und
besitzerfreundliche Sanierung nachhaltig realisierbar ist, so dass lebens- und liebenswerte Wohn- und Arbeitsgebiete entstehen, die ihren sozial vielfältigen Charakter behalten und in denen noch in 10 Jahren die Bewohner von heute leben können.
1.4
Aufbau der Arbeit
Im Anschluss an die Einleitung werden in Kapitel 2 konzeptionelle Grundlagen der
vorliegenden Untersuchung dargestellt. Nach einer allgemeinen Einführung über
Entwicklungen von Stadt und Gesellschaft werden historische und politische Entwicklungen von Berlin behandelt, die auf Stadt- und Bevölkerungsentwicklung besonderen Einfluss genommen haben. Ferner werden Rahmenbedingungen der Stadterneuerung vorgestellt, speziell wird die Thematik der Altbausanierung erläutert und
psychologische Ansätze zum Thema beschrieben.
In Kapitel 3 werden die Untersuchungsgebiete definiert und begründet. Auf Entstehung und weitere stadtgeschichtliche Entwicklungen der Spandauer und der Rosenthaler Vorstadt wird näher eingegangen, ausführlich werden das Sanierungsgebiet
Spandauer Vorstadt und das Untersuchungsgebiet um den Arkonaplatz dargestellt.
Nach einer literarischen Aufarbeitung des Themas folgt in Kapitel 4 der empirische
Teil. Angesichts der nur wenigen Forschungsbeiträge, die zu dieser empirischen Arbeit vorliegen, ist sie zwangsläufig von explorierendem Charakter geprägt. Grundlage für diesen Teil der Arbeit bilden eigene qualitative und quantitative Erhebungen
in Form von Experteninterviews und einer Bewohnerbefragung mit Hilfe eines Fragebogens, der anschließend mittels SPSS ausgewertet wird. Untersucht werden die
Auswirkungen der Sanierung auf die betroffenen Bewohner unter Aspekten wie Alter, Familien- und Sozialstatus, Wohnsituation und Wohnzufriedenheit sowie Entwicklung der Mietpreise. Insbesondere werden Unterschiede zwischen Sanierungsgebiet und Gebiet ohne förmliche Festlegung herausgearbeitet, wie auch Unterschiede zwischen gefördert finanzierter und frei finanzierter Sanierung im Sanierungsgebiet. Abschließend werden die Ergebnisse mit Experten diskutiert.
Im fünften Kapitel werden die wichtigsten Ergebnisse zusammengefasst, Schlussfolgerungen und Fazit extrahiert. Die aktuelle Situation wird beschrieben und eine
Prognose für weitere Entwicklungen von Berlin Mitte dargestellt.
1 Einleitung
7
Bedingt durch den Aufbau dieser Arbeit (konzeptionelle Grundlagen, aktuelle Forschungsbeiträge, Experteninterviews zur Präzisierung der Vorannahmen, Fragebogenerhebung, Ergebnisdiskussion mit Experten und abschließende Stellungnahme
mit Bezug zu aktuellen Entwicklungen) sind Mehrfacherwähnungen unvermeidlich
und wurden bewusst in Kauf genommen. Damit ist es auch möglich, dass Leser beim
Zugriff auf ein Teilthema alle vorliegenden und erarbeiteten Materialen, so relevant
zum Gesamtverständins, erläutert bekommen.
1.5
Stand der Forschung
Altbausanierung ist notwendig und wird immer ein Thema bleiben. Wie diese durchzuführen ist und wie die Bevölkerung angemessen in den Prozess mit einbezogen
werden kann, ist ein anderes Thema. Immer wieder stellt sich die Frage nach den
Gründen für Wegzüge, insbesondere auch, wie Verdrängung minimiert werden kann.
An dieser Stelle werden relevante Forschungsergebnisse dargestellt, diese werden
allerdings im weiteren Verlauf der Arbeit wiederholt im thematischen Bezug zu den
folgenden Kapiteln erscheinen.
Im Rahmen einer stadtsoziologischen Untersuchung in der Stadt Brandenburg über
die „Wunschwohnung“ bei Personen mit Erfahrungen in Altbaugebieten ließ sich
feststellen, dass 44% der Bewohner des Altstadtkerns wünschten, in ihren Wohnungen zu bleiben, auch wenn ihre Zufriedenheit durch bestimmte Mängel getrübt war.
30% der in Altbauwohnungen lebenden Menschen wollten möglichst in dem Gebiet
wohnen bleiben, würden sich aber für baldige Verbesserungen in Wohnung und Gebäude einsetzen. 26% der Wohnbevölkerung waren prinzipiell unzufrieden mit ihrem
Wohnzustand. (Vgl. Fred Staufenbiel, in: Peter Marcuse und Fred Staufenbiel 1991,
S. 15)
Stefan Laurer (1991, S. 44) postulierte aufgrund seiner Untersuchung über Wohnzufriedenheit von Sanierung betroffener Mieter in Berlin-Kreuzberg, dass Ortsverbundenheit, Ortsidentität sowie eine niedrige Fluktuation entscheidende Faktoren für
Wohnzufriedenheit waren. Waren diese Voraussetzungen gegeben, entstand ein Gefühl von Vertrautheit und Sicherheit. Er ging weiterhin davon aus, dass der Wunsch
nach einem Ortswechsel mit längerer Wohndauer an einem Ort geringer wird. Waren
Bewohnern eines Hauses örtliche Begebenheiten, Nachbarn und Freunde vertraut,
entstand Stabilität im Haus wie im Quartier.
Peter Gerlach und Ingrid Apolinarski (1997, S. 102) führten Bewohnerbefragungen
in Berlin-Friedrichshain durch und stellten fest, dass sich die Wohnzufriedenheit
unter anderem durch die Zufriedenheit mit Wohnungsgröße und Ausstattung beschreiben ließ. Wie aber auch schon Stefan Laurer (1991, S. 44) darstellte, spielten
Ortsverbundenheit und Ortsidentität eine ebenso große Rolle. In ihrer Untersuchung
in Friedrichshain stellten die Autoren fest, dass sich bis zu zwei Drittel der Befragten
unzufrieden über die Ausstattung ihrer Wohnung, sowie den schlechten Zustand von
Hauseingängen, -fluren und -wänden äußerten. Trotz der negativen Beurteilung bezüglich der Wohnungsausstattung war die Grundhaltung der Befragten bezüglich
1 Einleitung
8
ihrer Wohnsituation insgesamt eher positiv. Auch wenn man mit der Wohnung nicht
zufrieden war, fühlte man sich dennoch wohl im Kiez. Ausschlaggebend hierfür waren in erster Linie die Vertrautheit mit dem Gebiet und die Tatsache, dass man bekannt war und Bekannte hatte. Des Weiteren stellten sie fest, dass die Kultureinrichtungen im Kiez für die Bewohner eine nicht unbedeutende Rolle spielten, die Identifikation mit diesen Einrichtungen allerdings in erster Linie über die Inhalte und Programmangebote stattfand, während das Haus als vertrauter Ort nur in zweiter Linie
von Bedeutung war.
Sind Mietshäuser allerdings bereits von hohen Leeständen geprägt, so ist dies ein
eindeutiges Zeichen für mangelnden Wohnstandard und die Notwendigkeit von Sanierungsmaßnahmen. In einer Untersuchung von Dorothea Herberg-Reidenbach und
Anja Stichs (1995, S. 1-2) über die Wohnverhältnisse vor Erneuerung in Sanierungsvorhaben wurde im Ostteil von Berlin ein Leerstand von über 19% festgestellt, demgegenüber stand ein Leerstand von 6,4% im Westteil der Stadt. Knapp 10% der
Wohnungen des Ostteils hatten eine Außentoilette, knapp 30% eine Innen-WC ohne
Bad, ca. 50% der Wohnungen wurden mit Kohleeinzelöfen beheizt und weitere 37%
mit Mischheizung, z.B. Kohleeinzelöfen, Gasaußenwandöfen, Elektrospeicheröfen.
Unumstritten ist die Notwendigkeit der Altbausanierung. Im Allgemeinen könnte
man davon ausgehen, dass Mieter einer Sanierung positiv gegenüberstehen. Eine
Mieterbefragung in Berlin-Kreuzberg zeigte, dass die positive Seite der Sanierung
die erhebliche Verbesserung der Wohnverhältnisse war. Die Mieter empfanden nach
der Sanierung ihre Wohnung häufiger als „ruhig“ und „hell“, seltener als „feucht“.
Die Kehrseite der Medaille allerdings waren die teilweise drastisch gestiegenen
Mietkosten. (Vgl. Hermann Boghorst u.a. 1982, S. 112)
Mit Mietobergrenzen, Fördergesetzen, Erhaltungsverordnungen wurde versucht dem
Problem der extrem steigenden Mieten als Folge von Sanierungsmaßnahmen entgegenzuwirken. Im Rahmen des Gutachtens zur Notwendigkeit der Festsetzung von
Erhaltungsverordnungen von Wolfgang Schumann und Lutz Deutz (BfsS GmbH,
2001, S. 67-75) wiesen die Autoren nach, dass die Einwohnerzahl in Mitte bis zum
Jahr 2000 um fast 15% zurückgegangen war. Als möglicher Wegzugsgrund wurden
Wohnungen und Häuser mit bautechnischen Mängeln bzw. fehlendem Vollstandard
aufgeführt, ferner schlechte Infrastruktur, hohe Verkehrsbelastung und defizitäre
Grün- und Freiflächen. Damit wurden diese Gebiete insbesondere für Familien mit
Kindern, Alleinerziehende und ältere Bürger immer unattraktiver. Größere Haushalte
verließen die Gebiete, 1- und 2-Personenhaushalte zogen nach. Der Anteil an Kindern und Jugendlichen sowie der Anteil an älteren Bürgern, vor allem über 65 Jahre,
hatten sich bis 2000 erheblich reduziert, dafür ließ sich ein hoher Zuwachs an 27- bis
45-Jährigen feststellen. Inwieweit das Mietenniveau nach frei finanzierter Sanierung
Grund für Wegzug war, ließ sich empirisch nicht nachweisen. Nach Aussage der
Autoren lagen jedoch selbst in Sanierungsgebieten von Mitte, in denen moderate
Mieten nach Modernisierung aufgrund von Mietobergrenzen gültig waren, 17% der
Gründe für Wegzüge in der Höhe des Mietenniveaus.
1 Einleitung
9
Rosina Dieser u.a. (2008) untersuchten die Hintergründe von Abwanderungstendenzen aus den Sanierungsgebieten im Prenzlauer Berg von 1994-1999. Gegenstand der
Untersuchung waren Mobilitätsverhalten, neue Wohnstandorte, die Situation nach
dem Umzug und Umzugsmotive. Sie wiesen mit ihren Ergebnissen nach, dass die
aus dem Sanierungsgebiet verzogenen Haushalte mit ihrem Umzug eine wesentliche
Verbesserung ihrer Wohnverhältnisse erreichten. Die objektiv vorhandenen Bedingungen in den Sanierungsgebieten ließen also keine Anpassung der subjektiven
Wohnansprüche zu, so dass der Wegzug folgerichtig war. Junge Familien zogen
weg, weil sie die infrastrukturelle Ausstattung des Wohnumfeldes als nicht als
kind/familiengerecht empfanden. Ältere Haushalte zeigten deutlich den Anspruch
mit verbessertem und altersgerechtem Wohnkomfort in ruhigeren Wohngegenden zu
leben. Größere Haushalte mit besserem Ausbildungsniveau und höherem Einkommen verließen zwar das Sanierungsgebiet, allerdings konnte man feststellen, dass
unter den neu zugezogenen Bewohnern ähnliche Erwerbs- und Berufspositionen sowie Haushaltsnettoeinkommen vorzufinden waren, so dass man davon ausgehen
konnte, dass sich die Bevölkerung in den Sanierungsgebieten teilweise auf gleichem
Niveau austauschte. Um der Tendenz, dass größere Haushalte/Familien zunehmend
die Gebiete verlassen, entgegenzuwirken, waren nach Aussage der Untersuchung
folgende Maßnahmen notwendig: Wohnungsgrößenstruktur an Bedarf anpassen,
altengerechten Wohnraum schaffen, Infrastruktur für Alltag, Freizeit und Kultur verbessern sowie mehr Grünanlagen schaffen. Die Wegzüge aus den Sanierungsgebieten wurde im Wesentlichen nicht durch die Stadterneuerung verursacht, konnten also
nicht als sanierungsinduzierte Verdrängung gewertet werden. Darüber hinaus belegte
die wirtschaftliche Situation der verzogenen Haushalte und ihre folgende Wohnkostenbelastung, dass sie mit der Realisierung ihrer Wohnbedürfnisse keine einschneidenden Folgen für ihr Haushaltsbudget zu tragen hatten. Somit wies diese Studie
darauf hin, dass der Aspekt, dass die alte Wohnung sowie das Wohnumfeld nicht
mehr den individuellen Vorstellungen der Bewohner entsprach, bislang in der öffentlichen Diskussion zu wenig beachtet wurde.
Im Sanierungsgebiet Kollwitzplatz (grenzt östlich an die Rosenthaler Vorstadt) führte das Büro für Stadtplanung, -forschung und -erneuerung 2008 eine Haushaltbefragung durch. Aufgrund unterlassener Instandsetzungen und der Ausreisewelle 89/90
war dieses Gebiet von jahrzehntelangem Einwohnerrückgang (ca. 25%) sowie einer
Verringerung der Haushaltsgrößen geprägt. Nach der Wende zogen viele junge Menschen aus dem Westteil Berlins zu, Familien hingegen wanderten zunehmend ab. Seit
1990 verbuchte das Gebiet wieder eine Bevölkerungszunahme. Inzwischen war die
Altersstruktur im Sanierungsgebiet deutlich jünger als im restlichen Bezirk, weiterhin lebten hier mehr Erwerbsfähige, wieder viele Familien mit Kindern, dafür weniger ältere Menschen. Über 50% der Befragten waren erst nach 2002 in das Sanierungsgebiet gezogen. Insgesamt gesehen verfügte das Gebiet über eine hohe Attraktivität für erwerbstätige Personen zwischen 18 und 45 Jahren. Viele Familien, waren
der Grundstein für die Entwicklung einer ausgewogenen und stabilen Altersstruktur,
was den Erfolg des Sanierungsprozesses der letzten 15 Jahre bewies. Durch den Zu-
1 Einleitung
10
zug von 30-45 Jährigen und vermehrten Familiengründungen folgte eine soziale
Aufwertung des Gebietes. Die Bevölkerung war durchschnittlich erwerbstätiger,
wohlhabender, jünger und kinderreicher geworden und hatte eine hohe Bindung zu
ihrem Gebiet (durchschnittliche Wohndauer zum Erhebungszeitpunkt 8,9 Jahre, 2/3
planten keinen Umzug in den nächsten Jahren). Die Bestandsmieten lagen unabhängig vom Förderstatus durchschnittlich bei 4,56 €/qm, allerdings lagen 50% der Nettokaltmieten unter 5 €/qm. Mieter, die später zugezogen waren, zahlten durchschnittlich deutlich höhere Nettokaltmieten (6,31 €/qm). Bedingt durch den Einsatz von
Förderungen und Mietobergrenzen, war die Mietspanne erheblich, sie lag zwischen
3,50 €/qm und 18 €/qm, 42% der Befragten zahlten unter 7 €/qm und 25% zahlten
über 9 €/qm. Somit hatte die öffentliche Förderung die Stabilisierung und den Erhalt
der Bevölkerungszusammensetzung unterstützt und eine Verbleibemöglichkeit von
Haushalten mit geringerem Einkommen geschaffen. Zum Erhebungszeitpunkt gab es
einen hohen Nachfragedruck nach Wohnungen in dem Gebiet der das Angebot überstieg, was zur Folge hatte, dass die Mieten um bis zu 3,50 €/qm steigen konnten.
Damit würde die Bedeutung von preisgebundenen Wohnungen zukünftig weiter von
großer Bedeutung sein. Befragte Mieter äußerten sich überwiegend zufrieden mit
ihrem Wohngebiet, mit ihrer Wohnsituation und der Wohnungsausstattung. Als Fazit
dieser Untersuchung konnte geschlossen werden, dass der 15-jährige Sanierungsprozess durchweg erfolgreich war, die hohen Leerstände beseitigt werden konnten und
eine sanierungsinduzierte Verdrängung verhindert wurde. Entsprechend des Leitsatzes der Stadterneuerung konnte der Bevölkerungserhalt positiv beurteilt werden, aktuell gab es eine gemischte Bevölkerungsstruktur zwischen Berlinern und Nichtberlinern. Allerdings galt nach der Entlassung aus der Sanierungsverordnung die Durchführung der Sozialpläne mit dem Belegungsmanagement, die durch die Förderung
erst möglich war, als unabdingbar.
Eine von der Argus GmbH (2002) durchgeführte Längsschnittuntersuchung der Sanierungsgebiete in Prenzlauer Berg des frei finanzierten modernisierten Wohnungsbestandes von 1999 und 2000 ergab, dass nach Sanierung die Anzahl von 2-3 Personen Haushalten zurückgegangen war, hingegen die Anzahl der 1, 4 und mehr Personenhaushalte zugenommen hatte. Desgleichen war auch der Anteil an Erwerbstätigen
nach der Sanierung gestiegen. Es konnte nach der Sanierung ein Zuzug von Arbeitern, Beschäftigten und Selbstständigen festgestellt werden, Angestellte aus der ersten Befragung vor der Sanierung waren teilweise weggezogen, Neumieter verfügten
häufig über eine akademische Ausbildung, wohingegen Altmieter eher über einfache
Berufsqualifikationen verfügten. Diese Untersuchung zeigte somit, dass der frei finanzierte modernisierte Wohnungsbestand von einer vergleichsweise hohen Fluktuation geprägt war und einen sozialgerechter Ablauf einer Sanierung voraussetzte, damit im Gebiet Wohnungen mit moderaten Mieten zur Verfügung standen.
Demgegenüber zeigte eine Studie, die in Friedrichshain durchgeführt wurde (vgl.
Asum GmbH 1999, S. 28-36), dass in Sanierungsgebieten in Objekten mit umfassenden öffentlichen Förderungen 80% aller Haushalte der Sanierungsbetroffenen im
Bezirk geblieben waren, wovon 20% im gleichen Haus blieben, 18% in ein anderes
1 Einleitung
11
Haus im Sanierungsgebiet zogen und 42% in anderen Teilen des Bezirks Friedrichshain versorgt wurden. Haushalte der mittleren Altersgruppe (40-60 Jahre) waren
überwiegend im gleichen Haus bzw. im gleichen Gebiet verbleiben. Haushalte ab 60
Jahre waren überwiegend weiter weg von ihrem ursprünglichen Lebensmittelpunkt
gezogen, jedoch in Friedrichshain geblieben. Dabei hatten sie häufig mit dem Auszug auch die Nähe zu Verwandten gesucht. Junge Haushalte dagegen tendieren eher
dazu, den Bezirk zu verlassen und sich selbst eine neue Wohnung zu suchen. Haushalte mit Kindern hatten eindeutig die nähere Umgebung des ursprünglichen Wohnortes bevorzugt, wobei Alleinerziehende eher bereit waren, auch weiter weg zu ziehen. Ursprünglich befürchtete man vermehrten Wegzug von „Besserverdienenden“
aus den Innenstadtbezirken. In dieser Studie konnte allerdings gezeigt werden, dass
Haushalte mit höherem Einkommen auch mehrere Jahre nach Modernisierungsabschluss in stärkerem Maße in diesen Häusern verblieben waren, als allgemein erwartet wurde. Eine Begründung hierfür war, dass die Wohnungen von einkommensstärkeren Haushalten oft ein höheres Ausstattungsniveau hatten und so die Bindung an
die Wohnung ausgeprägter und auch die Mietenperspektive infolge des bereits vorhandenen Ausstattungsniveaus langfristig günstig war.
Zu denen von der Autorin gewählten Untersuchungsgebieten Sanierungsgebiet
Spandauer Vorstadt und das Gebiet um den Arkonaplatz gibt es einige Studien zur
Spandauer Vorstadt. Zum Gebiet um den Arkonaplatz allerdings lediglich eine Bewohnerbefragung im Rahmen des Gutachtens zur Notwendigkeit der Festsetzung von
Erhaltungsverordnungen von Wolfgang Schumann und Lutz Deutz (BfsS GmbH,
2001) vorhanden. Diese werden im Folgenden dargestellt.
Durch die Festlegung der Spandauer Vorstadt als Sanierungsgebiet sollte das Gebiet
gemäß der behutsamen Stadterneuerung saniert werden. In der Sozialstudie im Rahmen der vorbereitenden Untersuchung nach § 141 Bau GB (Senatsverwaltung für
Bau- und Wohnungswesen (Hrsg.) 1993, S. 95-106) wurde dargelegt, dass die soziale Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung in der Spandauer Vorstadt 1992 noch
in allen Merkmalen (Alter, Bildung, Einkommen, Haushaltsgröße, Erwerbstätigkeit)
eine heterogene Struktur aufwies. Tendenziell ließen sich eine leichte Verjüngung
sowie ein relativ großer Anteil an höheren Bildungsgruppen feststellen, auch wenn
die Stabilität der Gebietsbevölkerung noch nicht beeinflusst wurde, waren dies erste
Anzeichen von zu erwartenden Segregationstendenzen. Besonders bedroht von einer
Verdrängung waren einkommensschwache Bevölkerungsgruppen wie auch Alleinerziehende, ältere Bewohner und Erwerbslose. Offiziell war die Bevölkerungsentwicklung leicht rückläufig, berücksichtigt man allerdings die Dunkelziffer (Hausbesetzer,
alternative Kunstszene, nicht gemeldete Untermieter), nahm die Bevölkerung seit
1989 zu. Mit einem Durchschnittsalter von 31 Jahren waren die Bewohner relativ
jung, 77% hatten das 45. Lebensjahr noch nicht erreicht, ca. ein Viertel der Bewohner waren Kinder unter 15 Jahren. Ältere Bewohner waren mit 7% relativ gering
vertreten. Trotz überdurchschnittlichen Kinderanteils waren Ein-Personen-Haushalte
leicht überrepräsentiert, was mit dem hohen Anteil an 1- und 2-Zimmer-Wohnungen
begründet wurde. 38% der Haushalte waren Singles und 6,7% der Haushalte Allein-
1 Einleitung
12
erziehende. Bei zunehmender Aufwertung des Gebietes ging man von einer Verstärkung des Segments der 1-Personen-Haushalte aus. Das durchschnittliche Nettohaushaltseinkommen lag bei 1.880 DM. Ein Fünftel aller Haushalte verfügte über ein
Einkommen unter 1.000 DM.
Das Untersuchungsgebiet um den Arkonaplatz liegt in der Rosenthaler Vorstadt, das
Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt gehört zur Spandauer Vorstadt. Christian
Krajewski (2006) führte eine Studie zu Gentrifizierungsprozessen in der Spandauer
und der Rosenthaler Vorstadt (abgekürzt SPV und RV) durch. Aufgrund des hohen
Anteils höher qualifizierter Bildungsschichten erfolgte in beiden Gebieten eine soziale Aufwertung, wobei die sozioökonomische Aufwertung in der Spandauer Vorstadt
früher einsetzte und weiter vorangeschritten war. Ebenfalls entsprach die Abnahme
älterer Bevölkerungsschichten den theoretisch fundierten Entwicklungserwartungen
bei Gentrifizierungsprozessen. Seit 1990 hatte in beiden Gebieten ein erheblicher
Bevölkerungsaustausch stattgefunden (RV 82%, SPV 66%). Gründe für den Wohnungswechsel waren meist die Aussicht auf mehr Wohnraum oder berufliche Gründe. Weitere waren die attraktive Wohngegend, der Sanierungsstand sowie zentrale
Lage und gute Verkehrsanbindung. In beiden Gebieten lebte eine relativ junge Bevölkerung. Das durchschnittliche monatliche Haushaltseinkommen bewegte sich
nach Christian Krajewski in beiden Gebieten überwiegend in dem für Berlin errechneten Rahmen von 1.480 €. Auffallend waren die Polarisierungen: Über 2000 € pro
Kopf verdienten 10% (SPV) und 4% (RV), unter 1.020 € verdienten 65% (SPV) und
72% (RV). Die Wohnraumversorgung war in der RV durchschnittliche preiswerter
als in der SPV. Die Wohnzufriedenheit war insgesamt in beiden Gebieten relativ
hoch, allerdings bewerteten Mieter der SPV das Einkaufsangebot für den täglichen
Bedarf negativer als Mietern der RV und klagten zudem über mangelnde Parkplätze,
zahlreiche Touristen sowie eine hohe Verkehrsbelastung. Fehlende Spiel-, Grünflächen und Freizeiteinrichtungen bemängelten Mieter beider Gebiete gleichermaßen.
Bewohner sanierter Wohnungen der SPV äußerten sich insgesamt zufriedener mit
dem Sanierungsergebnis als Bewohner der RV. (Vgl. Christian Krajewski 2006, S.
284-291)
Hinsichtlich der Qualifikation und des sozialen Status herrschten in der Spandauer
und der Rosenthaler Vorstadt nach dem Gutachten von Wolfgang Schumann und
Lutz Deutz (BfsS GmbH, 2001, S. 78-81) sehr heterogene Einwohnerstrukturen. Die
Einkommenssituation unterlag meist einer sehr starken Polarisierung. Junge, einkommensschwache Haushalte zogen in die unsanierten Altbaubestände, andererseits
zogen vor allem in modernisierte Wohnungen Angehörige von 1- und 2- Personenhaushalten zwischen 30 und 40 Jahren, die hochqualifiziert waren und über überdurchschnittliche Einkommen verfügten. Insgesamt gesehen war der Sozialindex
(Ausdruck für sozialstrukturelle Verhältnisse bzw. für die soziale Betroffenheit) für
Mitte verglichen mit anderen Berliner Bezirken relativ niedrig, dem stand jedoch ein
hoher Statusindex (geprägt durch Schul- und Ausbildungsabschlüsse sowie von junger Bevölkerung) gegenüber. Die Autoren folgerten, dass eine fortschreitende Ver-
1 Einleitung
13
teuerung durch Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen eine weitere Verschlechterung der sozialen Lage der Bewohner zur Folge haben würde.
Wolfgang Schumann und Lutz Deutz (BfsS GmbH 2001, Seite 83-84) führten im
Rahmen ihres Gutachtens des Weiteren eine Befragung der Bewohner um den Arkonaplatz durch. Das Gebiet entspricht dem Untersuchungsgebiet der Autorin, es
liegt in der Oranienburger Vorstadt Nordost, grenzt nördlich an die Brunnenstraße,
östlich an das Sanierungsgebiet Teutoburger Platz – Prenzlauer Berg, westlich an das
Sanierungsgebiet Rosenthaler Vorstadt. Da dieses Gebiet nicht Teil des Sanierungsgebietes war, galten hier keine Mietobergrenzen, so dass nach der Modernisierung
sehr hohe Mieten erzielt wurden. Seit 1991 hatte das Gebiet 1/6 seiner Einwohner
verloren, die Gruppe der 27- bis 45 Jährigen dominierte mit 50%. Ältere Bürger ab
55 Jahre waren stark unterrepräsentiert. Vermutlich hatte das Gebiet für ältere Bürger
an Attraktivität verloren. Der Sozialindex lag zwar relativ niedrig, allerdings hatten
vorrangig einkommensstärkere Mieter die modernisierten Wohnungen bezogen.
Aufgrund von Gesprächen mit Bewohnern und Gewerbetreibenden konnte man davon ausgehen, dass das Gebiet ein hohes Image besaß und einschließlich der Infrastruktur gut angenommen wurde. Die gute Lag, die Gestaltung des Arkonaplatzes
und die Nähe zu städtischen Freiräumen waren anerkannte Merkmale des Gebietes.
Andreas Bachmann und Hartwig Dieser (2000) untersuchten Verkehrsprobleme, Lebensbedingungen und Bleibeperspektiven im Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt.
Trotz der besonderen Lage der Spandauer Vorstadt war das Verkehrsgeschehen in
den Nebenstraßen tagsüber typisch und mit anderen dicht bebauten Stadtgebieten
vergleichbar, nachts mussten die Anwohner hingegen vor allem in den Wochenendnächten eine untypische Sonderbelastung hinnehmen. Kam in anderen Stadtgebieten
der Kfz-Verkehr zur Ruhe, so lebte er in der Spandauer Vorstadt nochmals auf. Während der ganzen Samstagnacht wurden werktägliche Spitzenwerte erreicht oder sogar
übertroffen. Erklären ließ sich dieser Sachverhalt damit, dass die Spandauer Vorstadt
ein „angesagtes Szene-Viertel“ war. Insbesondere am Wochenende wurden Kneipen,
Restaurants und kulturelle Einrichtungen in hohem Maße frequentiert und lösten u.a.
einen Park-Such-Verkehr aus. Somit wurden die Anwohner insbesondere in den Zeiten am stärksten durch den Verkehr beeinträchtigt, in denen ihr Ruhebedürfnis am
größten war. Besucher kamen überwiegend nicht aus dem Bezirk sondern aus den
übrigen Berliner Bezirken, Brandenburg oder anderen Bundesländern. Viele der Besucher kamen regelmäßig, etwa die Hälfte der Befragten kam mindestens einmal
monatlich in die Spandauer Vorstadt. Während die Bewohner der Spandauer Vorstadt ihr Wohngebiet wegen der zentralen Lage, kurzer Wege, guter Infrastruktur
sowie vielfältiger Kultur- und Freizeitangeboten positiv bewerteten und das Flair wie
die Kiezatmosphäre genossen, waren auch die Nachteile des Gebietes offensichtlich.
Die befragten Bewohner bemängelten die hohe Belastung, Gefahr und Beeinträchtigung durch den Verkehr, zu wenig Grünanlagen, zu wenig Freiraum und Spielplätze
für Kinder, vorhandene Spielplätze zudem schlecht gepflegt waren und die Einkaufsmöglichkeiten für den alltäglichen Bedarf unzureichend waren. Mehr als 2/3
der befragten Haushalte waren erst nach der Wende, innerhalb der letzten 10 Jahre in
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die Spandauer Vorstadt gezogen, fast 1/3 erst in den letzten drei Jahren. Damit war
zu diesem Zeitpunkt eine vergleichsweise hohe Fluktuation in der Spandauer Vorstadt zu verzeichnen. Der Anteil zuziehender Haushalte mit Kindern war in den letzten Jahren stark zurückgegangen, dafür waren zunehmend Singles im Alter unter 35
Jahren und Haushalte Besserverdienender mit einem monatlichen Nettoeinkommen
von mehr als 2000 € zugezogen. Mehr als die Hälfte der Befragten beabsichtigten
auch künftig in der Spandauer Vorstadt wohnen zu bleiben, 13,4% der Befragten
beabsichtigten einen Wegzug aus dem Gebiet und weitere 28,5 erwogen eventuell
aus dem Gebiet wegzuziehen. Gründe für einen Wegzug waren Lärm, hohe Mieten,
zu wenig Grün und Belästigung durch Gaststätten.
Im Rahmen der Studie von Wolfgang Schumann und Michael Schwarz (BfsS GmbH,
2001) zur Fortschreibung von Mietobergrenzen in den Sanierungsgebieten Rosenthaler und Spandauer Vorstadt in Berlin-Mitte untersuchten sie die Bevölkerungsstrukturen der beiden Sanierungsgebiete. Hier werden die für diese Arbeit relevanten Ergebnisse zum Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt dargestellt. Die Bevölkerungszahl war entgegen der anderen Gebiete in Mitte zwischen 1991 und 1999 in der
Spandauer Vorstadt weitgehend stabil. Während zu dieser Zeit in den benachbarten
Gebieten ein hoher Anteil Jüngerer wohnte, wohnten in der Spandauer Vorstadt zunehmend mehr beruflich bereits häufig etablierte 30- bis 40- Jährige. Aber auch hier
war der Anteil älterer Bürger gegenüber dem Durchschnitt von Berlin-Mitte stark
unterrepräsentiert und auch bezüglich der beruflichen Qualifikation lag eine sehr
heterogene Struktur vor. Knapp 50% der Befragten verfügten über einen Hochschuloder Fachhochschulabschluss, dahingegen hatten über 20% der Befragten keinen
Abschluss. Insgesamt war der Anteil von Selbstständigen relativ hoch und hatte mit
den Jahren weiter zugenommen. Das durchschnittliche Einkommen in der Spandauer
Vorstadt lag über dem Berliner Durchschnitt. Allerdings herrschte diesbezüglich eine
starke Polarisierung vor, Bewohner von noch unsanierten Wohnungen verfügten über
die niedrigsten Einkommen. Dies wiederum machte die Notwendigkeit von relativ
sozialverträglichen Mietobergrenzen im Sanierungsprozess deutlich. Haushalte, die
bereits vor ihrer jetzigen Wohnung im Sanierungsgebiet gewohnt hatten, verfügten
mindestens über ein gebiets-durchschnittliches Einkommen. Die Einkommen von
Zugezogenen, die vorher außerhalb von Berlin gewohnt hatten, waren überdurchschnittlich hoch und verwiesen auf kleine Haushalte. Es gab eine Tendenz, dass besserverdienende Zuzügler aus den Nachbarbezirken vorrangig in die Spandauer Vorstadt zogen. Trotz des nach wie vor relativ moderaten Mietniveaus, konnte man davon ausgehen, dass für etwa ein Drittel der Bewohner eine Mieterhöhung infolge von
Modernisierung mit kaum zu bewältigenden Belastungen einhergehen würde. Zwischen 1992 und 1997 stiegen die Mieten um durchschnittlich 29,1%, von 1999-2000
sind sie um 41,6% gestiegen. Auch die Durchschnittsmieten im unmodernisierten
Altbau lagen teilweise erheblich über den Mittelwerten des Berliner Mietspiegels
2000 für östliche Bezirke. Insgesamt konnte man von einer relativ hohen Mobilität
ausgehen, ca. 45% der Befragten waren erst in den letzten 2 Jahren in ihre jetzige
Wohnung gezogen. Während 44% der befragten Zuzügler aus Mitte kamen, stamm-
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ten 56% aus anderen Bezirken oder kamen von Außerhalb. Gründe für das Verlassen
der ehemaligen Wohnung waren in erster Linie die Wohnungsgröße und Wohnstandard, gefolgt von Lage der Wohnung, Verkehrssituation, Infrastruktur, letztlich wurden Sanierungsmaßnahmen, persönliche Gründe und zuletzt eine zu hohe Miete genannt. Von den Befragten planten 42% einen Wohnungswechsel in den nächsten
zwei Jahren, die Hälfte von ihnen beabsichtigte aber im Gebiet zu bleiben. Zum Untersuchungszeitpunkt lebte bezüglich Alter, Familienstand, Bildung und Qualifizierung, Erwerbstätigkeit, Einkommen, Haushaltsgröße und sozialem Status eine heterogene Bevölkerung. Jedoch stellten die Autoren eine verstärkte soziodemographische Differenzierung und Polarisierung zwischen und innerhalb der untersuchten
Gebiete fest. Dieser Entwicklung entgegenzuwirken waren geeignete Maßnahmen
und Konzepte erforderlich. Nach Aussage der Autoren fördert eine mehrjährige Wirkungsdauer von Mietobergrenzen unbestritten die Sozialverträglichkeit von städtebaulichen Erneuerungsmaßnahmen und sichert den Verdrängungsschutz für Mieter
in Sanierungsgebieten.
Im Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt wurde 2007 eine Haushaltsbefragung von
Mitarbeitern des Koordinationsbüros durchgeführt (vgl. Hartwig Dieser und Andreas
Wilke 2009, S. 647-868). Allgemein wurde festgestellt, dass Ausstattungsmängel
und -defizite systematisch behoben wurden. Bäder und Innentoiletten wurden eingebaut sowie moderne Sammelheizungen, die Haustechnik wurde erneuert, Wärmeund Schallisolierung verbessert, Einfachfenster wurden durch Isolierglasfenster ausgetauscht. Mit der Verbesserung der Wohnqualität ging ein Anstieg des Mietniveaus
einher. So hatte sich gemäß der durchgeführten Bewohnerbefragungen des Koordinationsbüros 1997 und 2007 die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter in
der Zeit von 1997 bis 2007 exakt verdoppelt (von 3,09 €/qm auf 6,18 €/qm). In gefördert finanzierten sanierten Wohnungen ergab sich eine Mietspanne in Abhängigkeit der Wohnlage von 3,60 €/qm bis 5,63 €/qm, die durchschnittliche Nettokaltmiete
im unsanierten Altbau lag bei 4,69 €/qm, im sanierten Altbau bei 6,06 €/qm. Aufgrund der Verbesserung des öffentlichen Raumes, der öffentlichen Plätze und Einrichtungen, sowie der Wiederbewohnbarmachung leer stehender Gebäude und der
Sanierung der noch bewohnten Gebäude, waren die Einwohnerzahlen seit 1998 stetig
gestiegen. Nach der Sanierung war die Spandauer Vorstadt wieder ein attraktiver
Wohnort für junge Familien geworden und nicht mehr nur ein Touristenanziehungspunkt. Dass sich die durchschnittliche Wohndauer von 1993 bis 2007 deutlich reduziert hatte, wurde mit „nachgeholter Mobilität“ der östlichen Bezirke erklärt. Stabilität war an dem seit 1997 unveränderten Anteil an Haushalten mit einer Wohndauer
von mehr als 10 Jahren im Gebiet festzumachen, sowie einer deutlich höheren Gebietsbindung 2007 gegenüber 1997. Beabsichtigte 1997 noch jeder sechste Haushalt
einen Wegzug aus dem Gebiet, war es 2007 nur noch jeder zehnte Haushalt (10,2%).
Besonders positiv wurde die Erreichbarkeit und das Angebot des öffentlichen Personennahverkehrs, das kulturelle Angebot, Spielplätze, das soziale Umfeld, soziale
Kontakte und Nachbarschaft sowie das Angebot an Betreuungseinrichtungen für
Kinder von den Bewohnern bewertet. Zufriedenstellend äußerten sich die Befragten
1 Einleitung
16
über die Anzahl und Qualität von Grünanlagen und die Freizeitangebote. Mit der
Grundschulversorgung, den Einkaufmöglichkeiten für den täglichen Bedarf und
Freizeitangebote für Jugendliche hingegen waren die Befragten nicht sehr zufrieden.
Bezüglich der Sanierungsziele war fast zwei Drittel der Bewohner der Auffassung,
dass diese zu einem hohen Maß erfüllt wurden, fast ein Drittel der Befragten meinte,
dass ein mittlerer Zielerfüllungsgrad erreicht wurden und nur 4,8% meinten, dass die
Ziele nur geringfügig erreicht wurden.
Die Asum GmbH (2008) veranlasste eine Haushaltsbefragung in Altbauten der
Spandauer Vorstadt, die mit öffentlichen Mitteln modernisiert wurden. Bewohner,
die derzeit in gefördert finanzierten Wohnungen der Spandauer Vorstadt wohnten,
zeigten ein relativ hohes Maß an Zufriedenheit. Am deutlichsten zeigte sich diese
positive Bewertung in Bezug auf Ausstattung und Preisniveau der Wohnungen sowie
hinsichtlich der Wohnungsgröße. Weniger positiv wurde die Wärmedämmung und
die Trittschallisolierung beurteilt. Mieter, die die Sanierung miterlebt hatten und somit Gelegenheit hatten, Einfluss auf die Maßnahmen zu nehmen, äußerten sich zudem noch zufriedener als Mieter, die erst später zugezogen waren und diese Möglichkeit nicht wahrnehmen konnten. Bei der Beurteilung des Wohnumfeldes und den
sozialen Kontakten in der Nachbarschaft, sowie der Betreuungs- und Bildungsmöglichkeiten für Kinder zeigte sich insgesamt eine große Zufriedenheit. Besonders Vorteilhaft wurden die Citylange der Wohnung mit guten Verkehrsanbindungen sowie
geringe Entfernungen zum Arbeitsplatz empfunden. Auf weitere Sicht beabsichtigen
laut Studie 52% der Bewohner der gefördert finanzierten Häuser in ihren Wohnungen wohnen zu bleiben, 21% äußerten die Absicht, ihre Wohnung aufzugeben und
27% waren noch unentschlossen. Zum Erhebungszeitpunkt lagen die aktuellen Mieten weit unter den am Markt erzielbaren vergleichbarer Objekte. Für 1.130 Wohnungen galt weiterhin Mietpreisbindung mit Belegungsrechten des Bezirksamts Mitte.
Für 90% dieser Wohnungen galt dies noch bis 2013, für 45% bis 2017 und für 25%
bis 2018. Die längsten Bindungsfristen galten bis 2028. Der Mietpreis je Quadratmeter lag 2008 in Abhängigkeit von der Wohnlage zwischen 3,60 € und 5,63 € (vgl.
Asum GmbH 2008, S. 14). Dementsprechend waren die Mieter mit den Mietpreisen
aber auch mit der Ausstattung der Wohnungen sehr zufrieden. „Das mittlere Nettoeinkommen der Haushalte in den öffentlich gefördert finanzierten Altbauten ist mit
1.220 € monatlich extrem viel niedriger als in der Spandauer Vorstadt insgesamt
(2.250 €)“ (vgl. Asum GmbH 2008, S. 20). Somit profitierten diese Haushalte besonders von den Belegungsbindungsrechten. Durch die öffentliche Förderung hatten
auch Haushalte mit niedrigerem Einkommen die Möglichkeit zum Verbleib oder
Zuzug in der Spandauer Vorstadt. Die Untersuchung stellte fest, dass die Verbleibequote der Haushalte im Gebiet sehr hoch war, ebenso ein sehr hoher Anteil der Sanierungsbetroffenen im Gebiet mit Ersatzwohnraum versorgt wurden, was insbesondere Haushalten mit weit unterdurchschnittlichem Einkommen ein Bleiben ermöglichte. Es konnte ein wesentlicher Beitrag zur erwünschten sozialen Mischung im
Gebiet und zu einer hohen Verbleibequote bei den Sanierungsbetroffenen erreicht
werden, gleichzeitig wurde den Segregationstendenzen erfolgreich entgegengewirkt.
1 Einleitung
17
Im Rahmen der förmlichen Aufhebung des Sanierungsgebiets Spandauer Vorstadt
wurde eine umfassende Abschlussstudie (vgl. Hartwig Dieser und Andreas Wilke
2009, S. 860 ff) durchgeführt. Die Ergebnisse belegen, dass die Innenstadt wieder als
Wohnort begehrt ist, die Wohnraumversorgung und das Wohnumfeld gut sind, das
Wohngebiet als Lebensraum für Kinder in den letzten Jahren enorm verbessert wurde, womit inzwischen auch wieder vermehrt Kinder im Gebiet leben. Die Bewohnerschaft ist stark akademisch geprägt und verfügt über ein überdurchschnittlich hohes
Einkommen, der Ausstattungsstandard der Wohnungen ist gut, das Mietpreisniveau
vergleichsweise hoch. Die Mehrheit der Bewohner sahen die Sanierungsziele in hohem Maß erfüllt, wünschten auch nach der Sanierung über weitere Gebietsentwicklungen informiert zu werden und zeigten Engagement sich daran zu beteiligen. Sie
hatten ein positiveres Bild ihres Gebietes als ihre Freunde und würden ihnen das Gebiet als Wohnort empfehlen. Nachdem das Gebiet nach der Wende von Fluktuation
geprägt war, so war die Gebietsbindung inzwischen wieder extrem hoch. Trotz des
großen Erfolges wurden aber auch Mängel festgestellt. Die größten Defizite lagen
beim Freizeitangebot für Jugendliche und den Einkaufsmöglichkeiten des täglichen
Bedarfs. Bezüglich der Verkehrssituation galt es Gestaltungskonzepte wie Geschwindigkeitsbegrenzungen, Parkraumbewirtschaftung mit Anwohnerparken und
die Verbreiterung von Gehwegen noch vollständig umzusetzen. Insbesondere die
Sicherung des Wohnens (Schutz vor Verdrängung durch profitablere Nutzungen) war
für die Zukunft von großer Bedeutung. Es wurden folgende Defizite des Gebietes mit
absteigender Wichtigkeit aufgeführt: Verkehrsprobleme, mangelnde Angebote für
den täglichen Einkauf, Dreck, Hundekot, Graffitis, zu wenig Grün, zu wenig Parkplätze, Beeinträchtigung von Fußgängern durch Gastronomienutzung, schlechter
Zustand von Gehwegen und Straßen, zu starke Lärmbelastung, Touristen, Betrunkene, schlechte Pflege des öffentlichen Raums, mangelndes Angebot an Grundschuloder Kitaplätzen und Lärmbelästigung von Gaststätten und Betrunkenen.
Am 15. Januar 2008 wurde die förmliche Aufhebung des Sanierungsgebiets Spandauer Vorstadt vom Senat von Berlin beschlossen, am 10. Februar 2008 trat sie in
Kraft. Man ging davon aus, dass erneuerte Altbauten, gestaltete Grünanlagen, Spielund Stadtplätze sowie verkehrliche Maßnahmen keiner besonderen Absicherung
mehr bedürften, weil es keinen Grund zur Annahme gab, dass die erreichten Ziele in
Frage gestellt werden könnten. Im Gegensatz dazu allerdings standen die Probleme
der Umnutzung des Wohnens in gewerbliche Nutzungen und die nicht vertragskonforme Belegung und Mietpreisgestaltung der mit öffentlichen Mitteln erneuerten
Altbauwohnungen. Hartwig Dieser und Andreas Wilke (2009, S. 918 ff) vertraten die
Meinung, dass die erreichten Sanierungsziele weiterer Absicherung bedürften.
Wohnnutzung und Mietpreisbindung mit Belegrechten des Bezirksamts Mitte waren
Elemente, die unbedingt geschützt werden müssten, da sie erheblichen Marktkräften
zur Veränderung unterlagen. Dieser Druck würde sich in den nächsten Jahren durch
den allgemeinen Trend zum Rückzug in die Innenstädte noch verstärken. Die Sicherung der Sanierungsziele könne nur durch planungsrechtliche Instrumentarien und
eine systematische Kontrolle mit Sanktionen von Fehlverhalten erreicht werden.
1 Einleitung
1.6
18
Fazit
Die Wiederentdeckung der Innenstadt als Wohnort ist keine spezifische Berliner
Entwicklung, sie ist deutschlandweit zu beobachten. Es wird sich auch auf die Spandauer und die Rosenthaler Vorstadt ein hoher Nachfragedruck entwickeln, da sich
hier alle Vorteile des Innenstadtwohnens bündeln: zentrale Lage, gute Verkehrsanbindung, viele neugestaltete Grünflächen und Spielplätze, hochwertiges Stadtbild
und gut ausgestattete Wohnungen. Eine Umfrage ergab, dass 13,3% der Befragten
durchschnittlich zwei Haushalte von Verwandten, Freunden oder Bekannten kannten,
die in die Berliner Innenstadt ziehen wollten (Ergebnis der Bewohnerbefragung des
Koordinationsbüros in der Spandauer Vorstadt 2007, vgl. Hartwig Dieser und Andreas Wilke 2009, S. 924 ff).
Bereits Ende 1992 konnten erste Segregationstendenzen in der Spandauer Vorstadt
festgestellt werden. Insbesondere einkommensschwache Bevölkerungsgruppen waren von Verdrängung bedroht. 2001 war in der Spandauer Vorstadt noch eine sehr
heterogene Einwohnerstruktur vorzufinden, sie war jedoch bereits von einer starken
Polarisierung der Einkommen geprägt, so dass man davon ausgehen konnte, dass
eine fortschreitende Verteuerung der Mieten durch Sanierungsvorhaben eine weitere
Verschlechterung der sozialen Lage der Bewohner bewirken würde. 2006 waren
Spandauer Vorstadt wie auch Rosenthaler Vorstadt durch soziale Aufwertungsprozesse infolge eines hohen Anteils höher qualifizierter Bildungsschichten geprägt.
Verdrängungsprozesse zu minimieren war ein zentrales Anliegen im Rahmen der
Sanierungsprozesse. Nun kann man aber über die Definition von Verdrängung streiten und klar ist auch, dass Fluktuationsprozesse von vielen Faktoren beeinflusst werden. Mieter ziehen beispielsweise auch weg, wenn Wohnung und Wohnumfeld nicht
mehr den individuellen Vorstellungen entsprechen, des Weiteren haben persönliche
Lebensumstände, Anreiz zur Veränderung und Verunsicherung Einfluss auf Fluktuationsprozesse. Unumstritten ist aber die Tatsache, dass die Ankündigung von umfassenden Sanierungsmaßnahmen einen Einschnitt in das alltägliche Leben darstellt.
Dennoch lässt sich im Nachhinein nicht mehr feststellen, ob ein Wegzug bereits länger anvisiert war oder allein aufgrund der anstehenden Sanierung durchgeführt wurde.
Die Ergebnisse der Untersuchungen zeigen, dass der Sanierungsprozess in den Sanierungsgebieten Spandauer und Rosenthaler Vorstadt erfolgreich war. Hohe Leerstände
konnten beseitigt werden, eine sanierungsinduzierte Verdrängung wurde eingedämmt, der Bewohnererhalt ermöglichte eine gemischte Bevölkerungsstruktur und
entsprach so dem Leitsatz der behutsamen Stadterneuerung. Einig waren sich die
Autoren, dass dieses Ziel im Wesentlichen durch den Einsatz von Fördergeldern realisiert werden konnte. Während in frei finanzierten Häusern der Sanierungsgebiete
eine hohe Fluktuation zu verzeichnen war, zeigten Untersuchungen gefördert finanzierter Häuser, dass hier ein großer Anteil der Bevölkerung im Gebiet verblieb. In
der Spandauer Vorstadt ermöglichten es Fördermittel, dass 2007 über 40% der Bewohner bereits vor Beginn der Sanierung im Gebiet wohnten (vgl. Hartwig Dieser
1 Einleitung
19
und Andreas Wilke 2009, S. 930). Eindeutig wurde in den vorliegenden Untersuchungen darauf hingewiesen, dass die Durchführung der Sozialpläne mit dem Belegungsmanagement auch nach Entlassung der Gebiete aus der Sanierungsverordnung
unabdingbar wäre. Wenn sich auch die Bevölkerungszusammensetzung noch heterogen zeigte, deutliche soziodemographische Differenzierungen und Polarisierungen
waren bereits festzumachen.
Im Gegensatz zu den Sanierungsgebieten wurden am Arkonaplatz (Gebiet außerhalb
des Sanierungsgebietes Rosenthaler Vorstadt) nach Sanierung hohe Mieten erzielt,
1/6 der Bewohner hatten das Gebiet in der Zeit von 1991-2001 verlassen. In die sanierten Wohnungen waren überwiegend einkommensstarke Mieter gezogen (vgl.
Wolfgang Schumann und Lutz Deutz, BfsS GmbH 2001, S. 83-84).
Ob die Verdrängung und die Mietsteigerung am Arkonaplatz massiver, als bei den
frei finanzierten Häusern im Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt war, blieb offen.
Was nicht untersucht wurde, ist der Vergleich frei finanzierter sanierter Häuser im
Sanierungsgebiet mit frei finanzierten sanierten Häusern außerhalb des Sanierungsgebietes. Geht man davon aus, dass alle Bewohner eines Sanierungsgebietes im
Rahmen einer behutsamen Stadterneuerung geschützt werden sollten, müssten auch
Bewohner frei finanzierter Häuser im Sanierungsgebiet davon profitieren. Somit
müssten die Mieten moderater und Verdrängungsprozesse geringer sein als in einem
vergleichbaren Gebiet außerhalb der Sanierungsverordnung. Dass dem nicht so ist,
wird diese Studie im weiteren Verlauf zeigen.
20
2
Konzeptionelle Grundlagen
In diesem Kapitel werden allgemeine Entwicklungen von Stadt und Gesellschaft,
insbesondere auch Gentrifizierungsprozesse und die Bildung neuer Haushaltstypen
beschrieben. Anschließend werden Entwicklungen in Berlin vor und nach der Wende
dargestellt, anschließende Themen sind Stadterneuerung, Altbausanierung und psychologische Aspekte der Stadterneuerung.
2.1
Entwicklung von Stadt und Gesellschaft
Städtische Probleme genießen seit langer Zeit hohe Aufmerksamkeit, zumal Städte
für einen hohen Anteil der Bevölkerung Lebensraum geworden sind und dort Grundbedingungen menschlicher Existenz erfüllt werden (vgl. Wilhelm Falk 1994, S. 1).
Umbau einer Stadt heißt somit immer, in bestehende Lebenszusammenhänge einzugreifen und verursacht sozial tiefgreifende Folgen. Geht die gewohnte Umgebung
verloren, geht immer auch ein Stück Identität und ein Stück gewohnter Sicherheit
verloren. Soziale Netze zwischen Nachbarn, sowie eingespielte Kooperationen zwischen Geschäften und ihrer Kundschaft werden bedroht. (Vgl. Hartmut Häußermann
und Walter Siebel 1987, S. 212).
Natürlicherweise ist jede Großstadt auch Wohnort und die Kaufkraft ihrer Wohnbevölkerung trägt einen beträchtlichen Teil der Arbeitsplätze. Die Rolle der Stadt als
Wohnort wird durch einen Wandel der Wohnpräferenzen gestärkt, auch wenn die
Bevölkerung schrumpft, nimmt die durchschnittliche Wohnfläche pro Einwohner
stetig zu, was in erster Linie mit der Tendenz zu kleineren Haushalten zusammenhängt. Die Zwei-Generationenfamilie ist heute in den Großstädten nur noch eine
Minderheit, mögliche Ursachen hierfür sind wachsende Einkommen wie tiefgreifende Veränderungen in der Rolle der Frau und in den Einstellungen zu Ehe und Familie. Daraus folgt, dass die Nachfrage nach Wohnungen nicht zwangsläufig entsprechend der sinkenden Einwohnerzahl abnehmen wird. (Vgl. Hartmut Häußermann
und Walter Siebel 1987, S. 157-158)
Ökonomische Konsequenzen mit entsprechenden sozialen Folgen der Bevölkerungsminderung sind nach Fred Staufenbiel (Vgl. Fred Staufenbiel, in: Peter Marcuse und
Fred Staufenbiel 1991, S. 24-25) folgende Veränderungen der Haushaltsstruktur und
-größe:
1. Die Zahl der Haushalte wächst bei sinkender Gesamtbevölkerung
2. Die Anzahl der Mehr-Personen-Haushalte mit abnehmender Personenzahl vergrößert sich
3. Die Zahl der Ein-Personen-Haushalte nimmt zu.
Oftmals werden daher große Wohnungen in Altbauwohnungen unterteilt, weil viele
Kleinwohnungen höhere Mieteinnahmen einbringen als wenige Großwohnungen.
Die Wohnungsnachfrager unterscheiden sich nach Wilhelm Falk (1994, S. 16-47) in
ihren Bedürfnissen hinsichtlich der Anforderungen an die Wohnung, als auch an das
2 Konzeptionelle Grundlagen
21
Wohnumfeld und in der Anzahl und dem Alter der im Haushalt lebenden Personen.
Diese Variablen wiederum hängen von der Stellung des Haushaltes im persönlichen
Lebenszyklus ab. So hängt die Größe von Haushalten und die Wohnwünsche der
Haushaltsangehörigen eng mit ihrem Alter zusammen, das ökonomische Potential
der Haushalte von der Ausbildung, dem Alter und der Anzahl der Haushaltsmitglieder. Nachfrager mit höherem ökonomischem Potential können sich gegen Nachfrager
mit geringerem ökonomischem Potential durchsetzen ihre Wohnwünsche zu realisieren, während für die anderen Nachfrager oft keine Wahlmöglichkeit besteht. Der
Wohnwert einer Wohnung definiert sich zum einen durch die Qualität der Wohnung
(Alter, Größe, Ausstattung), zum anderen durch das Umfeld der Wohnung (bauliches
Umfeld und Nutzung des Umfeldes). Im Rahmen der Sozialraumanalyse lassen sich
städtische Gebiete mit drei Dimensionen beschreiben:
1. Sozioökonomischer Status (Beruf, Bildung, Mietzins)
2. Familienstatus (Anzahl der Kinder, Anzahl weiblicher Beschäftigter, Baustruktur:
z.B. Anteil von Einfamilienhäusern)
3. Spezialisierte Landnutzungen eines Gebietes (Beschäftigtenstruktur: Beschäftigte
vs. Wohnende, bauliche Nutzung: Anteil von Gewerbe).
Seit den 70er Jahren wird wieder in den Wohnungsbestand investiert, mit Wohnungen auch wieder spekuliert und die ehemaligen, eher alten, einkommensschwachen
Bewohner werden durch besser ausgebildete und oftmals besser verdienende Zuzügler ersetzt, so dass ursprüngliche Prozesse des Niedergangs der Wohnbau- und Infrastruktur verbunden mit einer Verschlechterung der Sozialstruktur („filtering down“)
für viele bundesdeutsche innenstadtnahe Wohnviertel nicht mehr zutreffen. (Vgl.
Jens S. Dangschat, in: Wendelin Strubelt und Bohdan Jalowiecki, 1991, S. 203) „Die
neuen Bewohner sind deutlich jünger, besser gebildet, häufig alleinlebend oder kinderlos mit Partner zusammenlebend, dann beide oft in gutdotierten Berufen beschäftigt.“ (vgl. Jens S. Dangschat, in: Wendelin Strubelt und Bohdan Jalowiecki, 1991, S.
205).
Diesen Wiederbelebungs- und Aufwertungsprozess nennt man Gentrifizierung. Forschungen zur Gentrifizierung wurden anfangs vorwiegend in den USA betrieben, wo
man zu der Einschätzung gelangte, es handele sich um eine wissenschaftliche
„Wachstums-Industrie“ (vgl. Peter Jackson 1984, S. 109). Jens S. Dangschat geht
davon aus, dass derartige Aufwertungsprozesse in nahezu jeder Großstadt mit mehr
als 500.000 Einwohnern ablaufen und in Zukunft verstärkt stattfinden werden. (Vgl.
Jens S. Dangschat, in: Wendelin Strubelt und Bohdan Jalowiecki, 1991, S. 203-205)
Nach Wolfgang Becker (1996, S.1) stehen Großstädte als Folge eines zunehmenden
Entwicklungsdruckes in älteren Wohngebieten vor dem Problem, unerwünschten
Verdrängungsprozessen innerstädtischer Wohngebieten entgegenzuwirken. Insbesondere durch den Wunsch nach citynahem Wohnen ist ein deutlicher Druck auf die
Gebiete im Zentrum entstanden. Die Gentrifizierung stellt insofern ein Problem des
städtischen Wohnungsmarktes dar die die Aufwertung innenstadtnaher Wohngebiete
unter Verdrängung bisheriger Bewohner unterer sozialer Schichten beinhaltet (vgl.
Wilhelm Falk 1994, S. 42-43). Um diesen Effekt zu mildern werden vielerorts, ins-
22
besondere in Innenstadtbereichen, Milieuschutzsatzungen erlassen, in welchen alle
baulichen Änderungen und Nutzungsänderungen sowie Rückbau einer planungsrechtlichen Genehmigung der Stadtverwaltung unterliegen. Angestrebte Verbesserungen der Wohnbedingungen sollen so besser auf die Gebietsbevölkerung abgestimmt werden, Verdrängungsprozesse und Verlust preiswerten Wohnraumes durch
extensive Mieterhöhungen verhindert werden. Durch den Erlass von Milieuschutzsatzungen kann die angemessene Erneuerung der Wohnsubstanz so beeinflusst werden, dass hohe soziale Folgekosten vermieden werden, die Entwicklung und Modernisierung der Wohngebiete aber dennoch gewährleistet ist. (Vgl. Wolfgang Becker
1996, S. 1-12)
2.1.1 Gentrifizierung
Der Begriff Gentrifizierung umfasst verschiedene Prozesse, wie die bauliche Erneuerung des Wohnungsbestandes, ein steigender Anteil einkommenshöherer Bevölkerungsgruppen, die funktionale Aufwertung sowie übergeordnet eine symbolische
Aufwertung durch Politik, Verwaltung, Medien, Wirtschaft, Kultur, Besucher und
Bewohner (vgl. Christian Krajewski 2006, S. 62). Nach Wilhelm Falk (1994, S. 4950) werden unter Gentrifizierung auch die Modernisierung von alten Häusern und die
Verdrängung unterer sozialer Schichten durch Haushalte mit relativ hohem ökonomischem Potential, die mit der Aufwertung des Quartiers verbunden ist, verstanden.
Aufwertung bedeutet ein Anstieg des sozialen Status eines Gebietes, welcher seine
Entsprechung in einer Verbesserung der Bausubstanz des Gebietes hat. Die interne
und externe Qualität der Wohnungen wird verbessert, was zu einer höheren Zahlungsbereitschaft bei Wohnungsnachfragern führt. Nach Wilhelm Falk (1994, S. 9092) sind demnach interne und externe Faktoren begünstigend für den Prozess der der
Gentrifizierung. Zu den internen Faktoren zählen relativ große Wohnungen mit mindestens zwei Zimmern, Erker oder Balkone bei schlechter Ausstattung, zu den externen Zentrumsnähe, attraktiv gebaute Umgebung ohne intensive oder störende Nutzungen. Als Indikator für die Bewertung von Wohngebieten gilt der Mietzins pro
Quadratmeter Wohnfläche. Bezüglich der Bevölkerung spielen die Altersstruktur
sowie der Anteil noch in Ausbildung befindlicher Bewohner eine Rolle. In der Regel
ist die Bevölkerungsstruktur heterogen, der soziale Status niedrig. Ein weiterer Faktor ist das Baujahr der Gebäude, in Deutschland findet Gentrifizierung hauptsächlich
in Gebieten mit Gebäuden aus der Kaiserzeit (1871-1918) statt. Wilhelm Falk (1994,
S. 87) beschreibt die Voraussetzungen folgendermaßen: “Falls es für ein Gebiet typisch ist, dass in ihm die Ausstattungen der Wohnungen schlecht, die externe Qualität der Wohnungen hingegen wie auch die unveränderlichen internen Qualitätsmerkmale der Wohnungen gut sind und die Mieten in diesem Gebiet der niedrigen
internen Qualität der Wohnungen entsprechen, dann ist für dieses Gebiet eine Aufwertung möglich, bei der es zu Verdrängungen sozial Schwacher kommen kann.“
Bei der Beschreibung von Gentrifizierung spielen nach Hoffmeyer-Zlotnik, in: Wilhelm Falk (1994, S. 36-37) Invasions-Sukzessions-Zyklen eine Rolle. Diese können
in 7 Phasen beschrieben werden:
1. Phase:
2. Phase:
3. Phase:
4. Phase:
5. Phase:
6. Phase:
7. Phase:
23
Eine neue Nachfragergruppe (Invasoren) dringt in ein Gebiet ein.
Der Anteil der eindringenden Bevölkerungsgruppe steigt stark an.
Reaktionen der bisherigen Bevölkerung in Form von Widerstand oder
Abwanderung
Die Invasoren erlangen die Überzahl gegenüber den Residenten.
Aufbau einer eigenen Infrastruktur der Invasoren, Residenten geben Widerstand auf und wandern weiter ab.
Die Fortzüge der alten Bewohner finden ihren Abschluss, nur hochgradig
immobile Residenten verbleiben.
Die Verhältnisse haben sich stabilisiert, die Bevölkerungsgruppe hat gewechselt.
Die bisherige Aufwertung des Wohnens in der Stadt geht zu Lasten der Einkommensschwächeren. So trägt die Modernisierungs- und Erneuerungspolitik dazu bei,
dass sich die Wohnungsversorgung der unteren Einkommensgruppen absolut verschlechtert. Allerdings kann der Bevölkerungsrückgang in den großen Städten dem
Mechanismus der Gentrifizierung entgegenwirken (vgl. Hartmut Häußermann und
Walter Siebel 1987, S. 160).
Nach Jens S. Dangschat (in: Wendelin Strubelt und Bohdan Jalowiecki 1991, S. 206207) ist die Ursache für die Gentrifizierung eine verstärkte Nachfrage nach innenstadtnahem Wohnraum, entstanden aus einer Überlagerung eines Kohorten-Effektes:
der Babyboomer-Generation und eines von einer verlängerten Post-AdoleszenzPhase geprägten Lebenszyklus-Effektes. Neue Haushaltstypen entstehen, Standortansprüche verändern sich und innenstadtnahe Wohnstandorte gewinnen an Attraktivität. Ausschlaggebend sind Zentralität und damit die gute Erreichbarkeit der Ausbildungs- und Arbeitsstätten, Freizeiteinrichtungen der „Szene“, kulturelle Einrichtungen und Dienstleistungsbetriebe. Weil es in dieser Gruppe kaum noch Frauen gibt,
die ausschließlich die Rolle einer Hausfrau ausfüllen, sind zentrale Wohnstandorte
gleichzeitig notwendig, um die alltägliche Haushaltsführung zu optimieren.
Des weiteren spielen Veränderungen der Erwerbsstruktur eine Rolle, indem sich immer mehr Führungs- und Leitungsfunktionen an Standorten hoher funktionaler Zentralität konzentrieren, was dort zu einem absoluten und relativen Ansteigen der Personen mit hohem Einkommen in solchen Berufen, die ein hohes Maß an Verantwortung, Entscheidungskraft, Kreativität und Engagement verlangen, führt. Diese Faktoren schaffen zwangsläufig eine Veränderung innerhalb der Gesellschaft, insbesondere der innerstädtischen.
Jens S. Dangschat (in: Wendelin Strubelt und Bohdan Jalowiecki 1991, S. 206-207)
unterscheidet in diesem Rahmen zwischen Pionieren und Gentrifiern. Während Pioniere über ein Einkommen unter 2.000,-- € verfügen, bis 35 Jahre alt sind, in allen
kinderlosen Haushaltsformen leben und mindestens über ein Abitur verfügen, verdienen Gentrifier mindestens 2.000,-- €, sind zwischen 26 und 45 Jahre alt, leben
allein oder zu zweit und kinderlos.
24
Nach Frank Betker u.a. (1995, S. 25-26) sind vor allem die jüngeren und mittleren
Altersgruppen von diesem Wandel betroffen. Neue Haushaltsformen sind Singlehaushalte, Haushalte von Paaren ohne Kinder, Alleinerziehende oder Wohnen in
einer Wohngemeinschaft. Die meisten dieser neuen Haushaltsformen verbindet, dass
sie den Wohnstandort Innenstadt bevorzugen und nicht, wie noch vor fünfzehn Jahren für diese Altersgruppe charakteristisch, an den Stadtrand „ins Grüne“ ziehen.
Damit setzt ein Konkurrenzkampf um jene innenstadtnahen Altbauquartiere ein, dem
die alteingesessenen Bewohner nur solange standhalten können, wie ihre gewachsenen Beziehungen untereinander milieuprägend sind. Die ersten „Pioniere“ im Aufwertungsprozess sind – unfreiwillig – häufig bereits die Studenten oder alternative
Wohngemeinschaften sowie die Kommunen selbst, welche durch Wohn- und
Wohnumfeldverbesserungen wesentliche Mängel der Wohnqualität beheben womit
auch Schranken für private Investitionen fallen.
Zwei Aspekte der veränderten Sozialstruktur sind die zunehmende Individualisierung
und eine neue, quer zu den klassischen Ungleichheiten liegende, horizontale Ungleichheit innerhalb der Gesellschaft. Aufgrund von Individualisierungsentwicklungen können Handlungsweisen von Personen schwieriger aus Schichtungsmerkmalen
erklärt oder vorhergesagt werden. Das Bedürfnis nach Selbstverwirklichung äußert
sich in einer geringeren Bereitschaft, sich festzulegen oder gar festlegen zu lassen.
Das Resultat ist die Ausdehnung des Zeitraumes, in dem Entscheidungen über Heirat
und Familie und berufliche Karriere stattfinden. In diesem Rahmen werden Neubauten eher abgelehnt und Großsiedlungen als Wohnstandort überhaupt nicht in Betracht
gezogen, da die dort vorherrschende funktionalistische Architektur die Handlungsspielräume extrem einschränkt. Darüber hinaus ist soziale Nähe, aber auch Anonymität in heterogenen innenstadtnahen Vierteln am ehesten gegeben. (Vgl. Jens S.
Dangschat, in: Wendelin Strubelt und Bohdan Jalowiecki 1991, S. 207-208)
Katrin Malack (2000, S. 106) weist darauf hin, dass mit Hilfe einer baulichen Aufwertung eines Gebietes nicht automatisch eine soziale Verbesserung der Bewohnerstruktur erreicht wird. Um Gentrifizierungs- und Segregationsprozesse zu vermeiden,
muss die Stadterneuerung unter Erhaltung der Bevölkerungsstruktur durchgesetzt
werden. Christian Krajewski (2006, S. 313) postuliert hingegen:
„Vor dem Hintergrund einer verhandlungsorientierten, sozialen Stadterneuerung sowie einer stagnierenden bzw. rückläufigen Bevölkerungsentwicklung bei gleichzeitiger Erhöhung des Wohnungsbestandes bedeutet Gentrifizierung in den östlichen Innenstadtquartieren Berlins, dass die soziale Aufwertung von einer hohen Bevölkerungsmobilität begleitet
wird, ohne dass eine flächendeckende Verdrängung einkommensschwacher Bewohner
stattfindet.“
„Als Fazit bleibt festzuhalten: Aus den vielfältigen Gesprächen mit lokalen Experten und
Schlüsselpersonen wird deutlich, dass sich eine sozialpolitische und eine stadtökonomische
Sichtweise unverbunden gegenüberstehen. Die Aufwertung wird befürchtet und befürwortet, die Sicherung von Gewerbe und Sozialstruktur für erforderlich gehalten und abgelehnt,
Verdrängungen von Bewohnern und Gewerbe werden für unvermeidlich gehalten, angestrebt und befürchtet, Sicherungsstrategien abgelehnt und befürwortet.“ (vgl. Frank Betker
u.a. 1995, S. 50)
25
2.1.2 Neue Haushaltstypen
Bereits seit den 1960er Jahren verändert sich die Stadtstruktur merklich, Abwanderungen einkommensstarker Bewohner haben zu einer schleichenden Erosion der Innenstädte geführt, hinzu kommt der allgemeine Rückgang der Bevölkerung, so dass
vielerorts Leerstände entstanden sind und der Verfall von Gebäuden drohte. Inzwischen allerdings flacht die Abwanderungstendenz ab und es zeigt sich ein neues Leben in jenen Stadtvierteln, die bis vor kurzem noch zu veröden drohten. (Vgl. Hartmut Häußermann und Walter Siebel 1987 S. 11-12)
Die durch Sanierung und Modernisierung eingeleiteten Verdrängungsprozesse von
sozial schwächeren Gruppen in alten, innenstadtnahen Vierteln durch Angehörige
sozialer Mittel- und Oberschichten ist eine Realität der Sozialstrukturentwicklung
geworden. Dieser Prozess von Gentrifizierung ist allerdings nur in diesem Umfang
möglich, weil wir seit ca. 20 Jahren eine breite Umwälzung der Formen des Zusammenlebens feststellen, als dessen Kern die „Destandardisierung des Familienzyklus’“
gilt. (Vgl. Ulfert Herlyn, in: Peter Marcuse und Fred Staufenbiel 1991, S. 182) Dieses neue Leben ist geprägt von neuen Haushaltstypen mit der Tendenz, keine Kinder
zu haben oder doch nur wenige und diese auch erst später zu bekommen, somit hat
der Anteil der Ein- oder Zwei-Personen-Haushalte, zahlenmäßig rapide zugenommen
(vgl. Hartmut Häußermann und Walter Siebel 1987, S. 13). Sinkende Heiratsquoten,
ein drastischer Geburtenrückgang und eine deutliche Zunahme der Scheidungen führen dazu, dass heute so viele Menschen allein leben wie nie zuvor. Diese neuen
Haushaltstypen, zu denen neben den Singles die nichtehelichen Lebensgemeinschaften mit und ohne Kinder, sowie Wohngemeinschaften und allein erziehende Elternteile zählen, bevorzugen überwiegend innenstadtnahe Altbauquartiere. (Vgl. Ulfert
Herlyn, in: Peter Marcuse und Fred Staufenbiel 1991, S. 182)
Während sich die „alten“ Haushaltstypen als Folgen von vergleichsweise homogenen
individuellen Lebensläufen darstellen ließen, hat sich dieser Ablauf mittlerweile erheblich geändert. Nach Wilhelm Falk (1994, S. 57-64) zeigen demographische Daten, dass Ausbildungszeiten sich verlängerten, im Durchschnitt später geheiratet wird
und sich die Scheidungsrate erhöhte. Die Folge ist eine stetige Zunahme von Einpersonenhaushalten, das Wohn- und Standortverhalten von Haushalten kann mit der
Variable „Stellung im Lebenszyklus“ nicht mehr zureichend beschrieben werden.
Die neuen Haushaltstypen sind vermehrt in großen Städten zu finden, dort wiederum
insbesondere im Bereich der Innenstadt. Für bestimmte Haushaltstypen haben Altbauten eine besondere Relevanz. So ermöglicht z.B. eine Wohnung mit etwa gleich
großen Räumen eine bessere Nutzung durch Wohngemeinschaften. Derart geschnittene Wohnungen sind am ehesten in Altbauten zu finden. Beschreiben lassen sich die
verschiedenen Haushaltstypen durch: Altersstruktur, Anteil kleiner Kinder im Gebiet, Haushaltsgröße, Wohnungsgröße und Wohnungsausstattungen.
Hartmut Häußermann und Walter Siebel (1987) unterscheiden bei den „neuen Urbaniten“ zwischen den Young Urban Professionals, den Yuppies und den Alternativen.
Während die Yuppies beruflich erfolgreich sind und den chic-dynamischen Lebens-
26
stil mit Freiheit und etwas Luxus genießen, negieren die Alternativen alles Bürgerliche und propagieren neue Lebens- und Arbeitsformen. Dennoch gibt es durchaus
Berührungspunkte zwischen den so unterschiedlich scheinenden Gruppen. Insbesondere bei der Umnutzung oder Aufwertung von Altbauquartieren arbeiten sie Hand in
Hand. In der Regel sind es junge Leute, die wegen geringer Mieten, der innenstadtnahen Lage und der besonders günstigen Wohnungsgrundrisse (mehr oder weniger
gleich große Räume) in Altbauten einziehen. Sie bringen zwar wenig Geld mit, sind
aber geprägt von einem hohen Anteil an Personen mit höherer Bildung und hohen
Ansprüchen an Selbstverwirklichung. So pflegen Sie meist einen kreativen und
schöpferischen Umgang mit ihren Wohnungen und dem Wohnumfeld und leiten einen Aufwertungsprozess ein, der wiederum zahlungskräftigere Yuppies anzieht. Oft
vollzieht aber auch ein Alternativer den Wandel zum Yuppie, nachdem sich ihm die
Möglichkeit einer Berufskarriere eröffnete. Der Wandel der Innenstädte wird sich
allerdings nicht überall gleichförmig und mit denselben Ergebnissen abspielen. Nur
dort, wo durch bessere Ausbildung genügend soziale Fähigkeiten für die Organisierung einer Arbeits- und Lebens-Alternative und eine entsprechende Unterstützung
durch die Stadtpolitik vorhanden sind, kann sich eine alternative Szene entfalten. Nur
dort, wo Mode, Kultur, Banken und High Tech prosperieren, entwickelt sich ihr Erfolgszwilling, die Yuppie-Kultur. Beide Lebensansätze sind in fast allen Großstädten
zu finden, doch nur in wenigen erreichen sie solches Gewicht, dass sich sinnvoll von
Reurbanisierung sprechen ließe. (Vgl. Hartmut Häußermann und Walter Siebel 1987,
S. 14-21)
Nach Ulfert Herlyn sind die Folgen von Erneuerung der älteren Gebiete relativ scharfe soziale Kontraste entlang der Erneuerungslinie, wo es nicht selten zu einem ökonomischen und kulturellen Zusammenstoß zwischen ansässigen sozioökonomisch
schwachen Stammbewohnern und neuen sozioökonomisch starken Bewohnern
kommt. (Vgl. Ulfert Herlyn, in: Peter Marcuse und Fred Staufenbiel 1991, S. 182)
Nur dort, wo es langfristig renditeträchtig erscheint, werden ausreichende Instandhaltungsmaßnahmen, oft verbunden mit mieterhöhenden Modernisierungen getätigt,
andere Wohnungsbestände werden hingegen heruntergewirtschaftet und verfallen.
Das marktwirtschaftliche Verteilungsprinzip hat zur Folge, dass sich Mehrpersonenhaushalte mit Kindern und großem Flächenbedarf in Kleinwohnungen zusammendrängen und die Gutverdienenden (sog. Yuppies) unter den kleineren Haushalten
einen extensiven Flächenverbrauch realisieren können und zum Teil ganze Etagen
anmieten. (Vgl. Steffen Krätke, in: Peter Marcuse und Fred Staufenbiel 1991, S. 187)
2.2
Entwicklungen in Berlin
Berlins innerstädtische Wohngebiete Berlins sind geprägt von vier- bis fünfgeschossigen Miethäusern aus der Zeit von 1860-1910, entstanden im Verlauf der Industrialisierung mit massiver Wohnungsnot, Grundstücksspekulationen und stark verdichtetem Massenwohnungsbau (vgl. Stefan Laurer 1991, S. 5). Als Mietkaserne werden
nicht nur die mehrgeschossigen Massenwohnungskomplexe mit Seiten- und Quer-
27
flügeln in den Arbeitervierteln bezeichnet, sondern auch die bürgerlichen Mietshäuser der Kaiserzeit (vgl. Harald Bodenschatz 1987, S. 12). Hermann Boghorst (1982,
S. 4) charakterisiert sie als von hohem Altbausubstanzanteil bei hohem Bestand an
qualitativ schlecht ausgestatteter Wohnungen, hoher Baudichte mit engen Hinterhöfen und einem gravierendem Mangel an Frei- und Grünflächen sowie unzulänglicher
Versorgung mit Einrichtungen der sozialen Infrastruktur und der sozialen Dienste.
Die kulturelle Entwertung dieses Bautyps, durch die mit dem Beiwort „Kaserne“
eine erwünschte und scheinbar wohlbegründete Diffamierung verbreitet wurde, war
zweifellos eine begriffliche Voraussetzung für die Strategie der später folgenden
Kahlschlagsanierung (vgl. Harald Bodenschatz 1987, S. 12). Betrachtet man allerdings heute sanierte Altbauten aus dieser Zeit, lässt sich kaum mehr nachvollziehen,
dass das Wohnen in den als „Mietkasernen“ verrufenen Häusern aus der Kaiserzeit
als unmenschlich angesehen wurde.
2.2.1 Berlin vor der Wende
Durch den Bau der Mauer 1961 wurde die räumliche Trennung der Stadt zementiert,
womit eine Abstimmung der Stadtplanung zwischen Ost und West undurchführbar
war. Zwischen 1945 und 1990 erfolgte die Entwicklung von West-Berlin aufgrund
der politischen und geographischen Teilung der Stadt, des Verlustes der Hauptstadtfunktion und der durch die Insellage gekennzeichneten Raumsituation unter besonderen Bedingungen. Durch den Standortnachteil ergaben sich negative wirtschaftliche
und soziale Folgen. Staatliche Institutionen, Unternehmenszentralen, Banken sowie
unzählige Betriebe und Einrichtungen wanderten vollständig nach Westdeutschland
ab, hohe finanzielle Transferleistungen zur infrastrukturellen Anpassung an die insulare Lage und zur Abfederung des Bedeutungsverlustes der Stadt wurden nötig. OstBerlin dagegen entwickelte sich nach der Teilung zum bedeutendsten monozentrischen Ballungsraum und wurde die Hauptstadt der DDR. Sie stellte das politische,
wirtschaftliche, wissenschaftliche und geistig-kulturelle Zentrum der DDR dar, hatte
repräsentativen Aufgaben und wurde daher bevorzugt, gefördert und ausgebaut.
(Vgl. Christian Krajewski 2006, S. 77-81)
Nach dem 2. Weltkrieg mussten in beiden Teilen Berlins zunächst die großflächigen
Kriegszerstörungen beseitigt werden, der starke Wohnungsmangel wurde durch die
Errichtung von Trabantenstädten behoben, womit gleichzeitig hohe Investitionssummen für Infrastruktureinrichtungen in diesen Neubaugebieten gebunden waren.
Parallel dazu war die Berliner Stadterneuerung seit 1963 durch die „Kahlschlagsanierung“ geprägt, ein großer Teil der Bewohner der Innenstadt wurde in die Neubaugebiete „umgesetzt“ (vgl. Hermann Boghorst 1982, S. 5). In dieser Phase der Stadterneuerung dominierten große gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften als Sanierungsträger, die Altbausanierung hingegen war dem Wohnungsneubau untergeordnet. Stadterneuerung wurde in erster Linie nicht als Bestandspflege, sondern als
Neubau-Aufgabe angesehen, die vorrangig in der Innenstadt stattfand und alte städtische und soziale Strukturen durch neue ersetzen sollte. (Vgl. BSM mbH, Berlin,
28
14.12.2004,
www.sanierung-berlin.de/sanberlin/Geschichte/hauptteil_geschichte.
html) So war lange Zeit die einzige Form der Sanierung die des Abrisses und des
Neubaus. Es entstanden Hochhäuser in Neubauvierteln, die Anonymität, Vereinsamung, Vandalismus und wachsende Gewaltbereitschaft mit sich zogen. Später stieg
dann die Attraktivität für das Wohnen im Altbau, nicht zuletzt weil hier die Miete
durchschnittlich niedriger war als im Neubau. (Vgl. Stefan Laurer 1991, S. 5)
In West-Berlin trat 1971 das Städtebaufördergesetz in Kraft. Der soziale Grundsatz
des Verbleibens der Bewohner in ihrem Quartier gewann erstmals an Bedeutung,
Begriffe wie Milieu und historische Stadtgestalt prägten die Diskussionen. Im Jahre
1974 wurden dann Erneuerungsgebiete mit dem Ziel einer verstärkten Altbaumodernisierung festgelegt. In diesem Rahmen wurden mehrere Förderprogramme für die
Altbausanierung eingeführt, eine Betroffenenbeteiligung wurde formalisiert und die
Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung als Sanierungsbeauftragte zur Eigentümerberatung in Stadterneuerungsgebieten beauftragt. (Vgl. www.sanierung-berlin.de/
sanberlin/Geschichte/hauptteil_geschichte.html) Die Unterschiedlichen Interessen
von Sanierungsträgern und betroffenen Bewohnern führten dennoch häufig zu Konflikten. Um den vielfältig vernetzten Problemen der Stadt und der Bewohner besser
zu entsprechen und abgestimmte, gemeinsam vertretbare Lösungen zu entwickeln,
wurde eine verbindliche politische Linie entwickelt. 1983 beschloss dann der Senat
von West-Berlin die 12 Grundsätze der behutsamen Stadterneuerung. Verträglichkeit
sollte in dreierlei Hinsicht gewährleistet sein:
1. Soziale Verhältnisse und Erneuerung sollten in Einklang gebracht werden.
2. Maßnahmen sollen vor Ort auf die spezifischen Anforderungen angepasst werden.
3. Die Verträglichkeit mit der Umwelt soll wieder hergestellt werden.
Wichtige Bestandteile für die Umsetzung der behutsamen Stadterneuerung sind u.a.
Mieterberatung, Sozialplan, Ordnungsmaßnahmenvertrag (Antrag beim Bezirksamt),
Umsetzwohnungen, Baukontrolle sowie Bindungen bezüglich Miethöhe und Wohnungsbelegung. (Vgl. S.T.E.R.N. Gesellschaft der behutsamen Stadterneuerung Berlin mbH (Hrsg.) 1990, S. 3-23)
In Ost-Berlin hingegen gab es zwar die sogenannte „komplexe Rekonstruktion“, wie
die Stadtsanierung in der DDR hieß, in der Praxis bevorzugte man aber auch hier die
Erneuerung des Altbauwohnungsbestandes durch die Errichtung neuer Wohngebiete
auf freien Flächen vor der Stadt. Stadterneuerungsmaßnahmen beschränkten sich in
Ost-Berlin auf experimentelle Unternehmungen wie beispielsweise im Arnimviertel,
am Arkonaplatz, in der Husemann- oder der Sophienstraße. Langfristig erwiesen sich
diese Sanierungsmaßnahmen aber aufgrund der ökonomischen Probleme der
Spätphase der DDR als zu aufwendig, um sie großflächig durchzuführen. (Vgl.
Christian Krajewski 2006, S. 124) Die Wohnungspolitik der DDR war bis Ende der
60er Jahre gekennzeichnet durch völlige Vernachlässigung der Altbaugebiete und
eine Bautätigkeit, die sich ganz auf die Errichtung großer Neubaugebiete am Rande
der Stadt konzentrierte. Sogenannte Mietkasernen wurden nicht als erhaltungswürdig
angesehen, Instandsetzungsmaßnahmen beschränkten sich auf die notwendigsten
29
Arbeiten, um eine Bewohnbarkeit zu sichern. Nachdem die Wohnungsnachfrage aber
stark gestiegen war und die Unzufriedenheit der Bevölkerung immer größer wurde,
wurde auch in Ost-Berlin 1971 das Wohnungsbauprogramm zum politischen
Schwerpunktthema erklärt. Neben dem Bau von Neubauwohnungen in Großplattenbauweise war die komplexe Rekonstruktion von Altbauten, wie die „normale“ Stadterneuerung in der DDR genannt wurde, wieder Bestandteil der Stadterneuerung. In
diesem Rahmen wurden, wie beispielsweise am Arkonaplatz und Arnimplatz, Trockenlegungsarbeiten durchgeführt, Dach, Fassade, Treppenhäuser und Wohnungen
instandgesetzt, Innentoiletten und Bäder eingebaut. Im Jahre 1979 dann wurde von
der Bezirksdelegiertenkonferenz der Bezirksleitung der SED Berlin festgelegt, dass
Abrisse in den innerstädtischen Gebieten zu minimieren seien, komplexe Rekonstruktionsmaßnahmen heruntergekommener Altbauquartiere sollte die Wohnungsfrage lösen. Der Einsatz von Baukapazitäten wurde politisch festgelegt und staatlich
subventioniert. Privateigentümer hingegen hatten kaum eine Chance zur Pflege und
Erhaltung der Gebäude, das Mietniveau wurde so tief gehalten, dass eine Instandsetzung nicht finanzierbar war. Anfang der 80er Jahre dann war die Rekonstruktion mit
den Arbeitskräften der damaligen Hauptstadt der DDR nicht mehr zu bewältigen, das
ökonomische Potential des Bauwesens reichte nicht aus, um die Wohnungsfrage zu
lösen. Wiederum fand eine Umkehrung zu einer Planung mit intensiven Abrissen
statt, die Bewohner versuchten sich zu wehren, es entstanden Bürgerinitiativen. Das
Jahr 1989 setzte allen staatlichen Planungen ein Ende. (Vgl. www.sanierungberlin.de/
sanberlin/Geschichte/hauptteil_geschichte.html) Die Wende beendete endgültig die
Abrisspolitik, doch die Häuser waren extrem heruntergewirtschaftet und schnelles
Handeln nötig.
2.2.2 Berlin nach der Wende
Die Dramatik der Ereignisse und die gesellschaftlichen Umwälzungen in der DDR
seit dem Herbst 1989 hatten intensiven politischen und emotionalen Charakter. Die
ökonomischen Konsequenzen des Veränderungsprozesses hingegen blieben anfangs
nahezu unbeachtet. Dies änderte sich allerdings schnell, als das wirtschaftliche Desaster der DDR immer deutlicher wurde. Wie sich das neue Berlin langfristig wirtschaftlich entwickeln würde, ob als Boom-City oder Armenhaus, konnte schwer
prognostiziert werden, wahrscheinlich würde beides zugleich zutreffen. Sicher war
aber, dass Berlin einer Normalität unterworfen war, wie sie für Städte dieser Größenordnung typisch ist. Hierzu zählt die Verdrängung von Wohnbevölkerung, soziale
Entmischung, Zunahme des Pendlerwesens und die Auseinandersetzung von Dienstleistungen als einem Bereich von Arbeit in unserer Gesellschaft, der nachhaltig von
Bedeutung sein wird. (Vgl. Klaus Brake, in: Hans G. Helms 1992, S. 471)
Wie kaum eine andere Stadt Deutschlands steht Berlin für Veränderungsprozesse, die
sich aus der politischen Wiedervereinigung ergeben haben. Teilungsbedingte Gegensätze jahrzehntelanger unterschiedlicher Gesellschaftsentwicklungen treffen hier
30
nachhaltig aufeinander. Nach zwei großen Kriegen und nach der langen Teilung der
Stadt war nach der Wende 1989 für Berlin die Zeit gekommen, die Stadt funktionell,
strukturell und in ihrer Gestalt zur Weltstadt zu entwickeln (vgl. Bruno Flierl, in:
Hans G. Helms 1992, S. 460-461). So wurde Berlin mit dem Fall der Mauer 1989 auf
einen Schlag zu einer „alten Stadt“ (vgl. Heide Berndt und Harald Bodenschatz, in:
Otto Borst 1995, S. 217). Grundlegende Veränderungen der Wohnungs- und Verkehrsbedingungen waren die Folge, zwei sozial ungleiche Stadthälften trafen aufeinander, stark zunehmender Autoverkehr überflutete die Gesamtstadt unvorbereitet.
Eine Planung für das Zusammenwachsen gab es nicht, doch schon bald kamen Investoren, die bauen wollten und ein Geschäft witterten. Es folgte eine Wachstumseuphorie und eine Spekulationswelle, geprägt von illusorischen Erwartungen, was zwangsläufig in einer Phase der Ernüchterung führte. (Vgl. Heide Berndt und Harald Bodenschatz, in: Otto Borst 1995, S. 217-219). Nach der Wiedervereinigung erfolgte für
den Ostteil der Stadt ein Übergang von der zentralstaatlich gesteuerten Wohnungspolitik zum marktwirtschaftlich organisierten Wohnungswesen. Die historische Bausubstanz der Kaiserzeitquartiere waren bis dahin zugunsten sozialistischer Stadtentwicklungsprojekte stark vernachlässigt worden, ein sogenannter „down-filteringProzess“ hatte stattgefunden. Daraus resultierten starke Abwanderungstendenzen
mobiler Bevölkerungsgruppen sowie ein immer weiter sinkendes Image. Städtebaulich und funktional hatten sich die beiden Hälften Berlins stark auseinander entwickelt. Das Zusammenwachsen des wiedervereinigten Berlins war somit eine Herausforderung für Stadtplanung und -entwicklung. In wirtschaftlicher Hinsicht begann in
Berlin mit der Wiedervereinigung eine Überlagerung von Prozessen der Globalisierung, De-Industrialisierung und Re-Privatisierung. Die Hoffnung, dass aufgrund des
Einigungsvertrages mit den folgenden Restitutionsverfahren die restitutionsbelasteten Grundstücke wieder an die Alteigentümer zurückübertragen werden, erwies sich
als Trugschluss. Zügige Weiterverkäufe an professionelle Immobilieneigentümer
sowie Fondsvermögen- und Abschreibungsgesellschaften wurden zur Regel. Diese
neuen Eigentümer verfügten oftmals weder über eine persönliche Bindung an das
Wohnquartier, noch bestand ein Interesse an der Wohnungsnutzung. Der Immobilienbesitz diente in erster Linie der Kapitalverwertung. (Vgl. Christian Krajewski
2006, S. 51, 81-88, 128-133)
So haben sich mit dem Fall der Mauer schlagartig die existentiellen, politischen und
ökonomischen Bedingungen der Berliner Stadtentwicklung verändert. Selbst bei
günstigstem Verlauf der Entwicklungen ist eine länger andauernde Zuspitzung sozialer Probleme nicht vermeidbar. Die symbolische Bedeutung von Berlin in der deutschen Geschichte hat bislang die Stadtentwicklung bestimmt und kann eine Zukunftschance bleiben. Die sorgfältige Einbeziehung der vorhandenen Milieu-Vielfalt
verschiedener Stadtgebiete in das Stadtentwicklungskonzept ist unerlässlich, wenn
sozialräumliche Polarisierungsprozesse gedämpft werden sollen. Eine Entwicklung
auf Kosten breiter Bewohnerschichten wäre an dieser sensiblen Nahtstelle zwischen
Ost und West in besonderem Maße verhängnisvoll. (Vgl. Bernd Hunger, in: Hans G.
Helms G. 1992, S. 521-529)
31
In städtebaulicher Hinsicht ist Berlin als „größte Mietkasernenstadt der Welt“ (vgl.
Werner Hegemann, in: Harald Bodenschatz 1983, S. 17) bekannt geworden, die intensive spekulative Bautätigkeit ab Mitte des 19. Jahrhunderts mit ihren fünfgeschossigen Miethäusern prägen bis heute das Erscheinungsbild dieser Stadt (vgl. Harald
Bodenschatz u.a. 1983, S. 17). So zeigten sich auch die Probleme der Erneuerung
innerstädtischer Altbauquartiere in Berlin extremer und verschärfter als in anderen
deutschen Großstädten. Zum einen ist der Altbaubestand in Berlin sehr viel größer,
zum anderen haben die innerstädtischen Problemgebiete eine weiträumigere Dimension und lange Zeit hinkte der Erneuerungsprozess der steigenden Sanierungsbedürftigkeit hinterher. Der wachsende baulich-physische Verfall ging einher mit steigenden sozialen Benachteiligungen für bestimmte Bevölkerungsgruppen. Das macht
deutlich, dass die Erneuerung innerstädtischer Altbauquartiere nicht mehr nur als
Bauprozess, sondern als sozialer Gesamterneuerungsprozess betrachtet werden muss.
(Vgl. Hermann Boghorst 1982, S. 5-8)
Berlin verzeichnet im Jahre 2001 einen Wohnungsleerstand von mehr als 100 000
Wohnungen, 2006 liegt der Leerstand bei 156.000 Wohnungen, das entspricht 8,3%.
Der höchste Leerstand wird 2005 mit 11,6% im Bezirk Mitte festgestellt. (Vgl. Berliner Morgenpost vom 18.05.2009) Leerstandsschwerpunkte sind die Plattenbauten
am östlichen Stadtrand und die unsanierten Altbaubestände, insbesondere die Neuvermietung von unsanierten Beständen ist problematisch. Dennoch geht die Senatsverwaltung von Berlin davon aus, dass der Höhepunkt der Leerständeproblematik in
Berlin erreicht ist und in Zukunft wieder abnehmen wird. (Vgl. www.morgenpost.de/
printarchiv/berlin/article203366/...) Begründet wird die Annahme mit den immer
kleiner werdenden Haushalten, so werden zunehmend Einzelpersonen nach Wohnungen suchen. Des Weiteren nimmt der durchschnittliche Wohnflächenverbrauch
zu, so dass der Wohnungsmarkt selbst bei leicht schrumpfender Bevölkerung aufgrund der Zunahme des Wohnbedarfs pro Bewohner stabil ist (vgl. www.schaderstiftung.de/wohn_wandel/826.php). Die Leerstände verdeutlichen: In Berlin gibt es
keine Wohnungsnot. Dennoch verschärfen sich die Wohnungsnöte der einkommensschwachen Menschen.
In diesem Sinne stellt die Stadterneuerung eine wichtige Determinante der Wohnungsversorgung dar. Während die private, nur mit indirekter Förderung in Form von
Steuervergünstigungen finanzierte Modernisierung erlaubt, 11% der Kosten jährlich
auf die Miete umzulegen, was oft zu krassen Mieterhöhungen führt, erlauben Modernisierungsprogramme mit direkter Förderung eine zeitweise oder bleibende Verringerung der Mieterhöhungen durch Modernisierung, was eine geringere Verdrängung
zur Folge hat. (Vgl. Max Welsh Guerra, in: Peter Marcuse und Fred Staufenbiel
1991, S. 199)
2.3
32
Stadterneuerung
Die Geschichte eines Gebäudes mag mit seinem architektonischen Entwurf beginnen, ist aber niemals mit der baulichen Fertigstellung beendet. Erst konkreter Gebrauch und Nutzen des Gebäudes, die Menschen, die dieses Gebäude mit Leben füllen, das Geld, das mit diesem Gebäude in Umlauf gebracht machen diese Geschichte
lebendig. Häufig wird dieser Aspekt bei der Geschichte der Stadterneuerung ignoriert. Lange stand die Geschichte der Berliner Stadterneuerung im Schatten wissenschaftlicher Forschung und jede durchgeführte Untersuchung zur Stadterneuerung
stand vor dem Problem, dass Mieter, Bewohner, Betroffene, Hauseigentümer, Politiker, Verwaltung usw. keine homogenen Kategorien darstellen. Zum einen unterliegen sie unterschiedlichen Problemfeldern, zum anderen sind sie massiv vom zeitlichen Wandel geprägt. (Vgl. Harald Bodenschatz 1987, S. 9-15)
Anfangs 1963 sorgte in Berlin der Schlachtruf der Kahlschlagsanierung „Weg mit
der Mietkasernenstadt!“ zur Legitimation der Vertreibung der Bewohner und der
Vernichtung von Kleingewerbe. Die Stadterneuerung sollte sich ökonomisch lohnen
und ohne Einsatz von hohem Eigenkapital profitabel sein. (Vgl. Harald Bodenschatz
1987, S. 9) Für die Erhaltung jedoch fehlte jeglicher Anreiz. Erst zu Beginn der 70er
Jahre wurden die ersten Gesetze zur Altstadtsanierung beschlossen und die Lebensqualität, die alte Bausubstanz bieten konnte, wieder zunehmend geschätzt (vgl. Johannes Fechner 2002, S. 10). Nachdem jahrelang der Neubau im Vordergrund stand,
begann in den 70er/80er Jahren eine Phase, bei der die Weiterentwicklung des Bestandes immer mehr im Mittelpunkt der Immobilien-Investitionen stand (vgl. BerndLutz Blömeke u.a. 2000, S. V). Die Stadterneuerung Mitte der 80er Jahre war bereits
geprägt von Nachholbedarf und Zukunftsorientierung. Immer deutlicher zeichnete
sich ab, dass sich die Stadterneuerung zu einer Daueraufgabe entwickelte: Erneuerte
und in der Erneuerung befindliche Gebiete machten erst einen Bruchteil dessen aus,
was an Stadt- und Ortsteilen als erneuerungsbedürftig eingeschätzt wurde; von den
Sanierungsgemeinden wurde ein enormer Nachholbedarf signalisiert (Aussage einer
bundesweit angelegten Forschungsarbeit von 1984/1985, vgl. Rainer Autzen u.a.
1986, S. 9). Seit der Wende 1989 rückte das Thema Stadterneuerung mehr ins
Scheinwerferlicht der Stadtpolitik. Der schlechte Erhaltungszustand und die enormen
Leerstände vieler Gebäude hatten noch in den letzten Jahren der DDR zu Unmut und
Protest geführt. Durch die Wende und somit die Wiedereinführung kapitalistischer
Strukturen entstanden unter anderem völlig neue Anforderungen an die funktionale
Ausstattung der Stadt und ihren Sozialraum. Der Erneuerungsbedarf hat sich mit
einem Schlag vervielfacht, nicht aber die zur Verfügung stehenden Finanzmittel. Da
das Investitionsvolumen für Altbauerneuerung bald nicht mehr allein durch öffentliche Mittel zu bewältigen war, wurde ein neues Konzept entwickelt, welches stärker
auf private Investitionen und das Interesse der Beteiligten abzielte. (Vgl. Harald Bodenschatz u.a. 1994, S. 341-342) In der Absicht, einen entsprechenden Anreiz für
private Investitionen zu bieten, wurden bereits vor 1989 staatliche Förderprogramme
entwickelt. Diese Förderungen waren vertraglich gekoppelt mit mietpreisrechtlichen
Bindungen und baulichen Standard-Auflagen. (Vgl. Institut für Stadt- und Regional-
33
planung der Technischen Universität Berlin (Hrsg.) 1981, S. 11) Im Jahr 2000 hatte
die Nachfrage nach Bauleistungen aus dem Bereich Modernisierung und Instandsetzung bereits die Nachfrage nach Bauleistungen aus dem Wohnungsneubau erreicht
(vgl. Bernd-Lutz Blömeke u.a. 2000, S. V). Endgültig bedeutete Erneuern nicht mehr
Abriss und Neubau, sondern die aus jahrelanger Vernachlässigung entstandenen
Mängel in der Bausubstanz und die Defizite sozialer und kultureller Einrichtungen zu
beheben. Mit Stadterhaltung war inzwischen sowohl die Erhaltung des Bestandes als
auch seine Weiterentwicklung gemeint (vgl. Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen (Hrsg.) 1995, S. 7).
Das Bild vieler Innenstädte ist heute wieder geprägt durch die schönen Fassaden alter
herrschaftlicher Häuser mit enormer Ausstrahlung, prächtiger Ausstattung und einem
großen Raumangebot. Daneben gibt es historische Wohnviertel in besten Innenstadtlagen. Die attraktive Lage und steuerlichen Möglichkeiten machten die Modernisierung von Altbauten interessanter denn je. (Vgl. Jörg Böhning 2002, S. 11) Eine Besonderheit sind die Berliner Hofanlagen. Sie erfreuen sich seit Jahren eines wachsenden Zuspruchs. Teil- oder Komplettabrisse sind selten geworden, statt dessen wird
detailgetreu rekonstruiert und mit Millionenaufwand saniert. Cafés und Restaurants,
Kinos und Theater, Firmen des kulturellen Medienbereiches siedeln sich an und auch
das Wohnen auf bzw. mit dem Hofe wird zunehmend beliebter. Der Großstadtverkehr mit Abgasen, Lärm und Schmutz hat einiges zur Aufwertung des alten Berliner
Hinterhofes als Refugium im hektischen Stadtraum beigetragen. Ein Hinterhof bietet
die Möglichkeit zu kommunizieren, Distanz abzubauen, ohne die eigene Autonomie
aufgeben zu müssen. Es waren insbesondere die jungen Leute, Obdachlose, Studenten, Künstler, die nach der Wende von 1989 leerstehende Gebäude in den alten Stadtteilen Berlins besetzten, auch retteten und mit wenig Geld, aber viel Phantasie wieder
Leben in die Hinterhöfe brachten. Die Vorteile des Hinterhofmilieus sind Ruhe, Kontakt zur Natur, wie auch Möglichkeiten für soziale Kontakte. Hier werden oft Hoffeste gefeiert und das Miteinander zwischen Jung und Alt gefördert. Auch dies ist ein
Grund, warum insbesondere viele ältere Menschen an ihren Wohnungen hängen, die
alles andere als komfortabel sind. Sie möchten nicht aus ihrem vertrauten Umfeld
herausgerissen werden, ein helles Zimmer allein wiegt Isolation und Einsamkeit eben
nicht auf. (Vgl. Wolfgang Feyerabend 2000, S. 9-15)
Aus der Bedeutung der Hofanlagen wird unter anderem deutlich, dass Stadterneuerung bei der Quartiers- und Stadtteilentwicklung eine tragende wohnungspolitische
und identitätsstiftende Bedeutung zukommt. Sie erfordert einen behutsamen Umgang
mit dem Bestehenden wie den Mut, neue Konzepte zu entwerfen, zu vertreten, zu
diskutieren und demokratisch umzusetzen. Wichtigstes Instrument der behutsamen,
sozialen Stadterneuerung sind eigentümerunabhängige Mieterberatungs- und Mieterbetreuungsgesellschaften, welche die soziale Situation und Betroffenheit der Mieter
feststellen, entsprechend einen Sozialplan aufstellen und auch umsetzen. (Vgl. Dieter
Geffers 1990, S. 3-18) „Stadtentwicklung ist kein Monopol von Politikern, Beamten
und privaten Planern, sondern Gegenstand öffentlicher Diskussion und Beratung.“
(vgl. Richard von Weizsäcker, in: Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen
34
1995, S. 3) Städte werden immer zum allgemeinen Lebensraum der Menschen zählen. Sie sind Zentren ökonomischer Bedeutung, wirtschaftlicher, sozialer und kultureller Entwicklung und politischer Entscheidungen. Sie bleiben der Erfahrungs- und
Aktionsraum der meisten Menschen und bleiben Hauptaufgabe der Erhaltung und
Gestaltung. Daher ist es notwendig, Städte in Bezug auf die Gesamtheit ihrer Lebensbedingungen zu sehen, isolierte Eingriffe werden eher schaden, anstatt sie zu
erhalten. (Vgl. Rainer Mackensen, in: Wendlin Strubelt und Bohdan Jalowiecki,
1991, S. 60)
2.3.1 Erhaltung von Altbauten
Die Last und Chance der Sanierung unserer Bausubstanz wird mehr und mehr zu
einem Faktor von volkswirtschaftlicher Größenordnung. Dies gilt nicht nur in Bezug
auf konjunkturelle Daten, es prägen beispielsweise Strukturen und Farben des baulichen Umfeldes in weit stärkerem Maße das Verhalten der Menschen, als dies gemeinhin bewusst ist. (Vgl. H. Stopp u.a., in: Helmut Venzmer 2000, S. 95 ) Städtebau und Architektur sind zudem Eingriffe in die Natur durch den Menschen, mit jedem Neubau wird Landschaft versiegelt, der Wasserhaushalt beeinflusst, zusätzliche
Emissionen und vielfältige Stoffströme ausgelöst. Die Sanierung von bestehenden
Gebäuden ist somit ein wichtiger Bestandteil, wenn es um ökologisches Bauen geht.
Auf diese Weise können Stoff- und Energieströme verringert und Ressourcen geschont werden. (Vgl. Michael Vesper, in: Jürgen Veit u.a. 2001, S. 5) Im Sinne einer
gesamtheitlichen ökologischen Betrachtung ist die Sanierung meist günstiger, da
Abbruch und Neubau mit einer deutlich größeren Umweltbelastung verbunden sind.
Erst in jüngster Zeit ist die Altbausanierung zu einer wichtigen Komponente der
nachhaltigen Stadtentwicklung geworden. Man hat endlich erkannt, dass hier enorme
Potentiale u.a. bei Klimaschutz und Flächenverbrauch liegen. Gleichzeitig lassen
sich auf diesem Weg auch umweltpolitische und sozialpolitische Ziele miteinander
verbinden, wie z.B. Beschäftigungseffekte für das Handwerk und die Attraktivitätssteigerung der Stadtmitten. (Vgl. Jürgen Veit u.a. 2001, S. 6)
Eine Refunktionalisierung alter Stadtteile betrifft sowohl die Erhaltung historischer
Bausubstanz als auch die aus rein wirtschaftlichen Gründen sinnvolle Weiternutzung
bestehender Gebäudesubstanz durch Umbauten. Aufbauend auf eine sorgfältige Planung kann ein Gebäude in seinem Lebenszyklus durch eine erfolgreich durchgeführte Sanierung wieder Neubauqualität erlangen und der Einsatz von Rohstoffen minimiert werden. Altbausanierungen sind durchgeführte Umbauten, die der Anpassung
an die heutigen Nutzungserfordernisse dienen, sowie der Einsparung von Heizenergie und Wasser. Das Energieeinsparungspotenzial bei Altbauten liegt nach dem heutigen Stand der Technik bei 50-75%. „Das Ergebnis einer Altbaumodernisierung ist
ein Gebäude, das in Bezug auf Gestaltung, Wohn- oder Nutzungsqualität, Energieverbrauch, Bauphysik und Haustechnik die zumindest gleiche Qualität wie ein Neubau erreicht.“ (vgl. Johannes Fechner 2002, S. 24) Diese Qualität wird durch Altbausanierung viel wirtschaftlicher und umweltfreundlicher erreicht als durch einen Neu-
35
bau. Gründe für die Altbausanierung sind neben der natürlichen Alterung, wie z.B.
Korrosionen durch Schadstoffe, eine nicht mehr zeitgemäße technische Ausrüstung,
sowie die funktionelle Alterung. Die schlechte Vermietbarkeit der Gebäude bis hin
zum Leerstand ist die Folge. In den meisten Fällen besteht jedoch auch ein ästhetischer Mangel. Durch eine ideenreiche und architektonisch gelungene Sanierung können gesichtslose Altbauten zu modernen Gebäuden werden und so der Wohnwert,
aber auch die Identifikation und Wohnzufriedenheit der Bewohner wesentlich gesteigert werden. Unter einer guten Wohnqualität stellen wir uns heute etwas anderes vor
als noch vor dreißig Jahren. Nicht nur die Anforderungen an den Wärmeschutz sind
enorm gestiegen, die Anpassung an die sich ständig wandelnden Bedürfnisse ist eine
wesentliche Voraussetzung, um den Marktwert eines Gebäudes zu erhalten oder zu
steigern. Nach dem Wiederaufbau (ab 1945) stiegen die Ansprüche an den Wohnraum, wer es sich leisten konnte, zog an den Stadtrand und ältere Stadtviertel verloren an Attraktivität. In den Vierteln aus der Kaiserzeit blieben vor allem ältere Menschen, die frei werdenden Wohnungen wurden häufig an junge Menschen oder Migranten mit geringem Einkommen vermietet. In Häusern allerdings, in denen vorwiegend ältere Menschen seit langer Zeit wohnen, werden die Wohnverhältnisse akzeptiert, auch wenn sie immer schlechter werden. Mit der Zeit aber werden Altbauten in
schlechtem Zustand praktisch wertlos, was sich deutlich zeigt, wenn man Mieter oder
Käufer für diese Wohnungen sucht. Vermieter wiederum haben kein großes Interesse, über den bloßen Ersatz hinausgehende Maßnahmen zu finanzieren, wenn keine
Möglichkeit besteht, die Kosten auf die Miete umzulegen. Die großen Modernisierungspotentiale stecken heute in den Bauten der Kaiserzeit, sowie in Nachkriegsbauten, die bereits in die Jahre gekommen sind. Darüber hinaus ist die volkswirtschaftliche Bedeutung der Altbaumodernisierung enorm. Die Altbausanierung bietet hohe
Beschäftigungs- und den damit geschaffenen Arbeitsplätzen Steueraufkommenseffekte. (Vgl. Johannes Fechner 2002, S. 9-15, 24-25, 43)
Die geschichtliche Bedeutung eines Hauses hat mit seiner künstlerischen oder auch
handwerklichen Bedeutung grundsätzlich nichts zu tun: Das „normale“ Mietshaus
der Jahrhundertwende, der zweckmäßige Industriebetrieb des späten 19. Jahrhunderts, der einfache Bauernhof aus gleicher Zeit, ein frühes Taglöhner- oder Austragshaus können Geschichte belegen und somit Baudenkmal sein. (Vgl. Arendt, Claus
1993, S. 13) Nach der deutschen Vereinigung gewann das Thema Denkmalpflege
enorm an Bedeutung. Das Ziel der Sanierung von historischen Gebäuden bestand
Einklang zu schaffen zwischen modernen Nutzungsansprüchen und den anerkannten
Qualitäten historischer Bausubstanz. Dies bedeutete zwecks Wahrung des Charakters
des Gebäudes so viel wie möglich von der historischen Substanz als Teil des kulturellen Erbes und als wichtige Ressource zu erhalten, die Langlebigkeit der bewährten
Baustoffe zu nutzen und das Ziel einer angemessenen neuen Nutzung möglichst kostengünstig zu erreichen. (Vgl. Ulrich Klein 2001, S. 9)
Die in reichem Umfang vorhandene, aber in desolatem Zustand befindliche historische Bausubstanz zu erhalten, zu sanieren, an moderne Lebens- und Wohnstandards
anzupassen und im bestmöglichen Zustand an die nächste Generation weiterzugeben,
36
ist eine große Herausforderung und eine „öffentliche Aufgabe“. Der Staat hat sich
durch Gesetzgebung des Denkmalschutzes angenommen, um unwiederbringliche
Werte vor der Zerstörung zur retten. Denkmalspflege, ursprünglich als Rettung hervorragender Einzelbaudenkmäler verstanden, bezieht sich inzwischen auch auf den
Schutz und die Wiederbelebung städtischer Ensembles. Sie bezieht sich auf Stadtbilder, Ortsteile, Platzsituationen, Straßenzüge und Häusergruppen bis hin zu einzelnen
kleinformatigen Wohn- und Wirtschaftsgebäuden, an deren Erhalt ein öffentliches
Interesse besteht. Alte Häuser sind aber in erster Linie ein Zuhause für die Menschen, die in ihnen leben, daher erfordert eine Sanierung Behutsamkeit, da jeder größerer Eingriff in die alte Baumasse etwas von der gewachsenen Ursprünglichkeit
nimmt. Neben den kulturellen sind aber auch wirtschaftliche Überlegungen von großer Bedeutung. Die meisten Häuser, die abgebrochen werden sollen, weisen in ihrem
Kern eine gute Rohbausubstanz auf. Im Vergleich zum Neubau kann so der größte
Teil der Rohbaukosten gespart werden. Auch die Abbruchkosten eines alten Hauses
sollten nicht unterschätzt werden, eigentlich brauchbare Baumaterialien belasten zudem die Mülldeponien. Hier ist eine gute Planung außerordentlich wichtig. (Vgl.
Evamarie Brändle und Franz Xaver Wittmann 1996, S. 7-9)
2.3.2 Politik der Stadterneuerung
Nicht Flächenabriss, sondern Bestandsentwicklung und die funktionelle Anpassung
an die gegenwärtigen Lebensverhältnisse sind Schritte der Stadterneuerung, die als
zentrale und kommunale Aufgaben zugleich bestehen und daher auch durch staatliche Mittel gefördert werden müssen. Stadterneuerung ist mehr als ein baulicher Prozess. Es wird in diesem Rahmen deutlich, wie eine Gesellschaft mit den baulichkulturellen Zeugnissen ihrer Geschichte umgeht. Es stellt sich die Frage, inwieweit
ein Stadterneuerungsprozess demokratisch, sozial und ökologisch durchgeführt werden und wie der kulturellen Identität einer Stadt Rechnung getragen werden kann.
Stadterneuerung bleibt eine kontinuierliche Gemeinschaftsaufgabe, bei der nicht auf
staatliche Hilfe verzichtet werden kann. Der Stadterneuerungsprozess kann als ein
permanenter Prozess aufgefasst werden und unterschiedliche Anwendungsfelder wie
Altstadtgebiete von Klein- und Mittelstädten (vorindustrielle Siedlungsstrukturen),
Kaiserzeitgebiete (1871-1918), innerstädtische Wohngebiete der 20er und 30er Jahre
oder Neubaugebiete der 60er bis 80er Jahre betreffen. (Vgl. Fred Staufenbiel, in:
Peter Marcuse und Fred Staufenbiel 1991, S. 26-27)
In unseren Städten bündeln sich Chancen und Risiken des gesellschaftlichen Wandels und der wirtschaftlichen Dynamik. Um diese Chancen zu nutzen, müssen wir in
die Zukunft unserer Städte investieren, leisten sie doch einen wichtigen Beitrag zur
gesellschaftlichen Stabilität in Deutschland. Die Politik der jeweiligen Bundesregierung setzte daran, die Rahmenbedingungen sowohl für Innovationen als auch für den
sozialen Ausgleich zu verbessern. (Vgl. Kurt Bodewig, in: Deutsches Institut für
Urbanistik (Hrsg.) 2002, S. 8) Ohne sozialstaatliche Intervention wird sich die Abwärtsspirale benachteiligter Stadtteile immer weiterdrehen. Die ablaufenden Prozesse
37
verstärken sich selbst, wenn sie nicht durch koordinierte Anstrengungen von Politik,
Verwaltung, Bewohnern, Wirtschaft und lokal relevanten Akteuren unterbrochen
werden. Besonderen Entwicklungsbedarf haben zum einen vernachlässigte Altbaugebiete, zum anderen industriell gefertigte Neubausiedlungen der 60er – 80er Jahre.
(Vgl. Heidede Becker u.a., in: Deutsches Institut für Urbanistik (Hrsg.) 2002, S. 1721) Diese Arbeit wird sich im weiteren Verlauf mit der Problematik von Berliner
Wohngebieten aus der Kaiserzeit beschäftigen.
„Die Sanierung, in Berlin und anderswo, wirft nicht nur das Problem der überalterten Bausubstanz auf, das durch einfachen Abbruch zu lösen ist. Noch vor dem Abbruch werden
veraltete, unmoderne und damit heute benachteiligte Sozialstrukturen freigelegt. Wenn die
Gebäude erneuert, diese Strukturen aber konserviert werden, dann ist eine gesellschaftspolitische Chance vertan, die sich in absehbarer Zeit nicht wieder bietet.“ (Katrin Zapf, Büro
für Stadtsanierung und soziale Arbeit Berlin-Kreuzberg 1971, S. 52).
Das soziale Klima in unseren Städten ist rauer geworden. Anhaltend hohe Arbeitslosigkeit und unsichere Beschäftigungsverhältnisse für einen Teil der Arbeitenden gehen einher mit sozialer Entmischung der Wohnquartiere und abnehmender Integrations- und Leistungsfähigkeit der öffentlichen Institutionen. Kommunalpolitiker weisen auf den Niedergang ganzer Stadtquartiere hin und sehen sich mit gesellschaftlichen Problemen konfrontiert, die sie nicht verursacht haben, für deren Lösung sie
jedoch verantwortlich gemacht werden. Offensichtlich sammelt sich in den Städten
sozialer Zündstoff an. Das Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen hat erstmals 1999 einen eigenständigen Haushaltstitel „Soziale Stadt“ ausgewiesen. (Vgl. Manfred Hegger u.a. 2000, S. 111) Stadtteile mit besonderem Entwicklungsbedarf sollen im Rahmen des Städtebauförderungsprogramms von Bund und
Ländern besondere Beachtung finden. Bis 2009 wurden bereits 571 Gebiete im
Bund-Länder-Programm gefördert (vgl. http://www.wolfsburg.de).1 Unter den Praktiken darüber, wie dieses neue Programm erfüllt werden soll, gibt es allerdings recht
unterschiedliche Vorstellungen (vgl. Manfred Hegger u.a. 2000, S. 111). Die Stadterneuerungspraxis und die jahrelang hierzu geführten Debatten machen immer wieder deutlich, dass sich die Stadterneuerung zwar längst als Politikfeld mit vergleichsweise hohen Budgetansätzen etabliert hat, dies aber nicht bedeutet, dass auch
in Zeiten knapper Kassen weiter mit auskömmlichen öffentlichen Mitteln für die
Bestandspflege zu rechnen ist (vgl. Uwe Altrock u.a. 2002, S. 1).
Für die Lebensqualität in unseren Städten werden der soziale Wohnungsbau, das
Wohngeld, die Städtebauförderung und das Programm „Soziale Stadt“ eingesetzt.
Alle Punkte haben positive Beschäftigungswirkungen: In der Regel gilt, dass eine
1 Sanierungsmaßnahmen die nach dem Städtebaufördergesetz vorbereitet, durchgeführt und gefördert wurden, schaffen wohnlichere, lebendigere, attraktivere und bürgerfreundlichere Innenstädte,
was insbesondere auch auf Wohngebiete mit historischen Stadtkernen zutrifft. Ein 1984/1985 bundesweit durchgeführtes Forschungsprojekt im Auftrage des Bundesministers für Raumordnung,
Bauwesen, und Städtebau kam zu dem Ergebnis, dass Stadterneuerung eine Aufgabe von zentraler
Bedeutung war und viele Gemeinden einen großen Nachholbedarf traditioneller Erneuerungsaufgaben signalisierten. Der Bedarf war geprägt von Stadtgestalt - und Ortsbildproblemen, Wohnumfeldmängeln, Bausubstanzproblemen, Stellplatzmängeln, Verkehrsproblemen und Wohnungsausstattungsdefiziten. Typische Erneuerungsgebiete waren Ortsmitten und Stadtkernrandgebiete. Die
bisherigen Sanierungswirkungen wurden insgesamt positiv eingeschätzt. (Vgl. Rainer Autzen u.a.
1986, S. 3, 9-11)
38
halbe Mrd. Euro an Investitionen etwa 100.000 Arbeitsplätze schaffen oder sichern.
Der soziale Wohnungsbau ist wichtig, um ein Wohnungsangebot für die Haushalte
zu haben, die sich nicht selbst am freien Markt versorgen können. Gleichzeitig aber
müssen der Bestand und seine Modernisierung gesichert werden. Das Wohngeld ist
wichtig, wenn der Verlust von Einkommen nicht auch zum Verlust der Wohnung
führen soll. Ebenso bedeutend ist Stärkung der Wohnkaufkraft durch diese Mittel.
Die Städtebauförderung ist das zentrale Instrument zur Erneuerung und Entwicklung
der Städte und Gemeinden in Deutschland. Neben der Zusammenführung mehrerer
investiver Infrastrukturbereiche hat sie hohe Beschäftigungseffekte und Anstoßwirkungen auf private Investitionen. (vgl. Gerhard Eichhorn, in: Manfred Hegger 2000,
S. 33)
Nach Rainer Autzen u.a. (1986, S. 13-14) ist das Städtebauförderungsprogramm zugleich ein erfolgreiches Programm zur Infrastrukturverbesserung, zur Verstetigung
der Baunachfrage und zur Sicherung von Beschäftigung. Städtebaufördermittel sind
ein notwendiges Finanzierungsinstrument, mit dem die Stadt Berlin die Abwicklung
des Stadterneuerungsprozesses flankiert und auftretende Härten insbesondere bei
Mietern und Gewerbetreibenden finanziell ausgleicht (vgl. Senatsverwaltung für
Bau- und Wohnungswesen (Hrsg.) 1995, S. 17-18). Die Notwendigkeit der Erneuerung der Altbaugebiete in Bezug auf Gebäudesubstanz sowie Verkehr und Infrastruktur ist unumstritten. Das Schlüsselproblem einer sozial orientierten Stadterneuerungspolitik ist allerdings die Mietenfrage. Der Wohnungsmarkt ist in Bewegung,
insbesondere größere Städte haben das Problem, dass die Bestände preiswerten
Wohnraumes weiter schwinden. Dieser Trend wird durch das verstärkte Auslaufen
öffentlicher Förderungen zusätzlich verschärft. Daher kommt der Sicherung preiswerten Wohnraumes und dem Erhalt ausgewogener Sozialstrukturen im Rahmen
kommunaler Wohnungskonzepte besondere Bedeutung zu. (Vgl. Angela Wilke u.a.
1998, S. 5)
Die Stadtentwicklungspolitik ist für die Entwicklung Berlins als lebenswerte und
attraktive Metropole und Hauptstadt von enormer Bedeutung. Seit 1981 gab es Instandsetzungsprogramme, die die Jahrzehnte lang unterlassene Instandhaltung der
zum Teil schon aufgegebenen Wohnblöcke in die Wege leiten sollten. Als Antwort
auf politische Protestbewegungen gegen Stadtzerstörung wurden 1983 in WestBerlin 12 Grundsätze zur „behutsamen Stadterneuerung“ beschlossen, um die kaputte Stadt zu retten. Die Investitionsbereitschaft sollte gefördert werden, darüber hinaus
wurden vorbereitende Hausversammlungen und eigentümerunabhängige Mieterberatungen eingerichtet. Eine Folge war unter anderem eine bisher unbekannte Einstellung: die Mieter beabsichtigten „zu bleiben“. Bislang bedeutete eine Betroffenenmitwirkung von Seiten der Mieter: sich umsetzen lassen. Die Probleme der Mieter
blieben in der Regel unbeachtet, auch wurde nicht gefragt, ob sie in der alten Wohnung bleiben wollen. Immer mehr wurden die Probleme der Stadterneuerung zur
zentralen Aufgabe der Stadtentwicklung, immer deutlicher wurde, dass die Stadterneuerung ein grundsätzliches Problem von Dauer ist. Finanziert wurden die Maßnahmen mit Hilfe öffentlicher Mittel, unter anderen durch sanierungsgebundene Mit-
39
telzuweisungen des Bundes. (Vgl. Harald Bodenschatz u.a. 1983, S. 9-32) Die behutsame Stadterneuerung ist ein wesentlicher Teil angewandter Sozialarbeit indem sie
versucht im Vorfeld Bedingungen zu schaffen, die soziale Konflikte und Verdrängung zu minimieren. Somit bleibt die Frage, ob eingesparten Gelder im Rahmen der
Altbausanierung nicht an anderer Stelle, nämlich den Sozial- und Wohngeldämtern
wieder erforderlich werden.2
Zur Finanzierung von Altbausanierungen standen dem Altbaubesitzer im Rahmen
der Förderungen, neben Eigen- und Fremdmitteln der üblichen Finanzierungsweise,
Zuschüsse und Darlehen der öffentlichen Hand und unter Umständen zusätzliche
steuerliche Hilfen zur Verfügung. So ergaben sich folgende Finanzierungsmöglichkeiten einer Altbausanierung (vgl. Arendt, Claus 1993, S. 21-24): Eigenkapital,
Fremdmittel (Hypotheken, Bauspardarlehen, o.a.), Öffentliche Mittel im Rahmen
von Förderungsprogrammen, Städtebauförderungen beispielsweise in Sanierungsgebieten, Steuervergünstigungen (der Erhaltungs- und der Erneuerungsaufwand konnten steuerlich geltend gemacht werden, solange es sich um eine überwiegende
Wohnnutzung handelte und das Gebäude nicht zum Betriebsvermögen gehörte),
Baukostenzuschuss (Beteiligung des Mieters) entweder volle Kostenübernahme des
Mieters oder Umlage der werterhöhenden Maßnahmen auf die Miete. Eine weitere
Möglichkeit der Modernisierung war die durch den Mieter. Auch Mieter erhielten
Zuschüsse, wenn sie ihre Wohnung modernisierten und konnten so bis zu 50% der
Baukosten abdecken. Wichtigste Einzelmaßnahme war der Einbau einer modernen
Heizung, der zu DM-Zeiten mit bis zu 5.000,-- DM bezuschusst wurde, darüber hinaus waren die Modernisierung von Warmwasserversorgung, Bad und Küche sowie
der Einbau von Isolierglasfenstern von zentraler Bedeutung. (Vgl. Senatsverwaltung
für Bau- und Wohnungswesen (Hrsg.) 1995, S. 10)
1994 wurden insgesamt rd. 1,182 Milliarden DM an Fördermitteln bewilligt, davon
fielen ca. 80% auf den Ostteil der Stadt. Die Förderung löste ein Investitionsvolumen
von mindestens 1,9 Milliarden DM aus. 1995/1996 wurden rd. 2,5 Milliarden DM
2 In Offenbach wurde von 2001-2004 eine Siedlung der 50er Jahre umfassend nach dem Konzept
der nachhaltigen Sanierung erneuert. Ziel der nachhaltigen Sanierung war: eine soziale Stabilisierung, Einbeziehen der Mieterwünsche und Berücksichtigung ökologischer Aspekte. Dieses Konzept, beruhend auf einer abteilungsübergreifenden Kooperation im Unternehmen und einer systematischen Integration der Mieterkommunikation war erfolgreich. Der Erfolg zeichnete sich z.B.
dadurch aus, dass der Wärmebedarf um mehr als die Hälfte verringert werden konnte. Durch Wohnungstauschbörse und Umzugsmanagement konnte das Wohnungsangebot nachfragegerechter gestaltet werden und es konnte durch gute Mieterkommunikation und sanierungsbegleitende Dienstleistungsangebote eine hohe Akzeptanz bezüglich der umfangreichen baulichen Veränderungen
erzielt werden. Dies wiederum hatte eine deutliche Verringerung der Kosten für juristische Auseinandersetzungen zur Folge. Letztendlich lagen die Gesamtkosten für die Umgestaltung der Außenanlagen unter den üblichen Sätzen. Weitere Kosteneinsparungen können durch ein verringertes
Leerstandsrisiko und eine Begrenzung der Fluktuation erwartet werden. Aus Sicht der Bewohner
wurde durch die modernisierungsbegleitende Mieterkommunikation eine bessere Informationsweiterleitung ermöglicht. So konnten Mieterinteressen eher mit einbezogen und umgesetzt sowie Belästigungen durch Bauarbeiten reduziert werden. Durch die Mieterbeteiligung bei der Umgestaltung der Außenanlagen konnte ein differenziertes Angebot für unterschiedliche Bewohnergruppen
geschaffen werden, was wiederum Konflikte reduziert und verschiedene Interessen berücksichtigt.
Schließlich wurde durch das Einbeziehen der Bewohner in die Bauaktionen eine höhere Identifikation der Bewohner mit dem Wohnumfeld ermöglicht. (Vgl. Irmgard Schultz und Immanuel Stieß
2001, S. 4-7)
40
dafür bereitgestellt. Man kann davon ausgehen, dass die Förderung der Stadterneuerung auch wesentlich dazu beiträgt Arbeitsplätze zu sichern. Allerdings verlangt
Stadterneuerung Stetigkeit und es benötigt einige Jahre, einen beachtlichen Gesamteffekt zu erzielen. Altbauten (Baujahr bis 1918) erfordern den höchsten baulichen
Aufwand, da sie häufig Gestaltungs- und Gliederungselemente wie Stuckfassaden,
Balkone und Erker aufwiesen, die für das Stadtbild prägend sind. Aufgrund ihrer
besonderen städtebaulichen und denkmalpflegerischen Bedeutung wurden 1994 die
Gebiete Spandauer Vorstadt, Altstadt Köpenick, Kietzer Vorstadt und Friedrichshagen in Köpenick als Erneuerungsschwerpunkte im Programm „Städtebaulicher
Denkmalschutz“ ausgewählt. (Vgl. Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen
(Hrsg.) 1995, S. 2-7)
Weiterhin wurde 1999 vom Berliner Senat die Entscheidung getroffen, in 15 Gebieten mit besonderem Entwicklungsbedarf ein Quartiersmanagement einzurichten. Das
Ziel war, die Stabilisierung und Aufwertung dieser durch mannigfaltige Probleme
gekennzeichneten Wohnquartiere. Ein wesentlicher Grundsatz des Quartiersmanagements ist neben der bewussten Nutzung der jeweils gebietsspezifischen Stärken
und der effektiveren Bündelung und Vernetzung aller personellen und finanziellen
Ressourcen, die Einbeziehung der Bewohner in diesen Prozess selbst. (Vgl. Peter
Strieder, in: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Hrsg.) 2000, S. 4)
Im Sinne der Erhaltung städtebaulicher Eigenart wurden nach §§ 172, Satz (1), Nr. 1
BauGB Erhaltungssatzungen festgelegt (vgl. Ulrich Battis u.a. 2009, S. 1220-1221).
Berlin beschloss die Aufstellung von Erhaltungssatzungen am 14.08.1991 für die
Bereiche Altstadt, Kietz-Vorstadt, Friedrichshagen und Oberschönweide im Bezirk
Köpenick sowie für die Spandauer Vorstadt im Bezirk Mitte (vgl. Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung und Umwelt, www.stadtentwicklung.berlin.de/staedtebau/ foerderprogramme/denkmalschutz/de/foerdervorhaben/index.shtml). Den Gemeinden
(Bezirken) wurde so das Recht eingeräumt, Satzungen zu erlassen, in denen Gebiete
bezeichnet werden, die die Veränderung baulicher Anlagen unter Genehmigungsvorbehalt stellt. Auch Modernisierungen stehen in diesem Rahmen unter Genehmigungsvorbehalt, allerdings sind diese durchaus erwünscht, lediglich Luxusmodernisierungen sollen verhindert werden. Zweck der Erhaltungssatzung ist nicht primär
der Erhalt der Wohnbevölkerung und der Schutz des einzelnen Mieters, sondern der
Erhalt der Zusammensetzung der Bevölkerung. Sie ist also kein Instrument des Mieterschutzes, sondern eines des sozialen Städtebaus. Letztendlich muss man aber davon ausgehen, dass diese Handlungsmöglichkeiten einer Kommune den Strukturwandel eines Gebietes behindern, aber mit Sicherheit nicht verhindern können. So
schafft die Erhaltungssatzung eine gewisse Übergangszeit, in welcher der Wandel
eines Wohngebietes verzögert werden kann. (Vgl. Wilhelm Falk 1994, S. 94-98)
Sozialstaatliche Subventionsstrategien gelangen infolge politischer und fiskalischer
Krisen an ihre Grenzen womit sich die behutsame Erneuerung von Wohngebieten
zugunsten weniger zahlungskräftiger Bewohner leider auf dem Rückzug befindet, die
Orientierung auf Großprojekte des Stadtumbaus gewinnt an Bedeutung. Berlin kann
die finanziell aufwendige, sozialorientierte Stadterneuerung nicht mehr wie gehabt
41
weiterführen, durch die Tendenz zur Privatisierung der Stadterneuerung, ist die „Behutsame Stadterneuerung“ heute fast völlig aus dem öffentlichen Blickfeld verschwunden. (Vgl. Harald Bodenschatz u.a. 1994, S.4, 346) Nach Meinung von Fritz
Schmoll (in: Asum GmbH 1999, S. 17-28) hat die Attraktivität steuerorientierter Projekte drastisch abgenommen, nachdem Ende der 90er Jahre die Sonderabschreibungsmodelle gekappt wurden und die Regelungen für Investoren komplizierter und
restriktiver wurden. Die Folge sei, dass künftig die Investitionstätigkeit in den Berliner Altbauquartieren weiterhin deutlich zurückgehen würde. Verursacht durch günstige Steuergesetze und niedrige Zinsen für Eigenheimbau hätte schließlich eine starke Konkurrenz des Umlandes zur Innenstadt eingesetzt, was zur Folge hätte, dass
zudem die Nachfrage nach teureren Mietwohnungen in der Innenstadt weiter sinken
würde. Diese Vermutungen können im weiteren Verlauf dieser Arbeit allerdings
nicht bestätigt werden, auch wenn sich die Investoren verändert haben, ist die Investitionstätigkeit ungebrochen, ebenso wie die Nachfrage nach teureren Mietwohnung
in der Innenstadt (siehe auch Stellungnahme zu den Vorannahmen, Ergebnisse der
Expertendiskussion und Schlussfolgerungen dieser Arbeit).
2.3.2.1
Sanierungsgebiete, Förderungen, Mietobergrenzen
Wie bereits ausführlich dargestellt, ziehen Sanierungsprozesse nachweislich Veränderungen der sozialen Situation, insbesondere der Alters- und Haushaltsstruktur
nach sich. Einkommensschwache Haushalte werden teilweise verdrängt, der Anteil
an Haushalten mit höherem Einkommen nimmt zu. Ein Teil der Fluktuation ist allerdings durch Abwanderungen ins Umland zu erklären wie auch durch bevorstehende
Baumaßnahmen verursacht. Daher ist nicht ausschließlich davon auszugehen, dass
Mietsteigerungen allein für die Fluktuationsprozesse verantwortlich sind. Aufgrund
der isolierten Lage vor der Wende hatte West-Berlin hinsichtlich der Mietpreisbindung eine besondere Stellung, ebenfalls erforderte die wohnungswirtschaftliche Situation in Ost-Berlin eine Sonderregelung, um den Wohnungsmarkt an das bundesrepublikanische System anzupassen. Eine entscheidende Rolle diesbezüglich stellte die
Regelung der Miethöhe durch die Mietengesetze dar. (Vgl. Katrin Malack 2000, S.
32, 106-107) In der Regel können im Rahmen von Modernisierungsarbeiten 11% der
Modernisierungskosten auf die Miete umgelegt werden. So kommt es nicht selten
vor, dass sich die Miete um über 100% steigert. Viele, die sich das nicht leisten können oder wollen, ziehen deshalb aus, sie fühlen sich herausmodernisiert, verdrängt.
Eine Möglichkeit zur Unterbindung dieses Vorgangs ist die Festlegung von Milieuschutzgebieten, die das Ziel haben, die soziale Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zu erhalten. Erreicht wird dieses Ziel indem Mietobergrenzen festgelegt werden, die die Umlage von Modernisierungskosten auf die Miete einschränken. (Vgl.
„Vor Ort“ 1999, Nr. 2, S. 7) Mietobergrenzen gelten als maximale Einstiegsmiete
nach Modernisierung, unabhängig davon, ob eine Wohnung vor einer Sanierung bewohnt oder leer ist. Diese Miethöhe ist für einen festgelegten Zeitraum nach Abschluss der Maßnahmen begrenzt. Die Einstiegsmiete nach Modernisierung gilt nach
ihrer erstmaligen Erhebung ein Jahr lang unverändert, danach sind Mieterhöhungen
42
nach §558 BGB während der zeitlichen Wirksamkeit von Mietobergrenzen höchstens
bis zur jeweils aktuellen Mietobergrenze möglich. Eine mehrjährige Wirkungsdauer
von Mietobergrenzen fördert unbestritten die Sozialverträglichkeit von städtebaulichen Erneuerungsmaßnahmen und sichert vor allem einen erhöhten Verdrängungsschutz für die Mieter in den Sanierungsgebieten. (Vgl. Wolfgang Schumann und Michael Schwarz, BfsS GmbH 2001, S. 51-54) Im Jahr 2004 allerdings wurden Mietobergrenzen per Gerichtsbeschluss als ungültig erklärt, sie sind somit juristisch nicht
mehr haltbar, was auch im Rahmen von Milieuschutzverordnungen gilt (vgl. OVG
Berlin, Urteil vom 30.01.2004, www.berlin.de/sen/justiz/gerichte/ovg/2b18 02.html).
Eine weitere Möglichkeit sind vom Senat festgelegte Sanierungsgebiete, sie stellen
ein wesentliches Element der Berliner Stadterneuerung dar. So wurden zwischen
1993 und 1995 vorrangig im Ostteil der Stadt 22 Sanierungsgebiete festgelegt, von
denen bis 2010 elf bereits wieder entlassen wurden, die verbleibenden elf sollen bis
Ende 2012 entlassen werden (vgl. www.stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/stadt
erneuerung/). In diesen Gebieten ist (bzw. war) der Vermieter in seiner Vorgehensweise im Rahmen einer Sanierung stark eingeschränkt. So muss er jede Maßnahme
mit der zuständigen Sanierungsverwaltungsstelle abstimmen, schriftlich einreichen
und genehmigen lassen, das gilt auch für jede Neuvermietung einer modernisierten
Wohnung. Für betroffene Mieter wird vom Bezirk eine Mieterberatung eingeschaltet,
die den Kontakt mit den Mietern aufnimmt, sie über ihre Rechte informiert und im
Rahmen von Sozialplanverfahren betreut. Die Modernisierungskosten sind nach oben
hin begrenzt umlegbar, es werden Mietobergrenzen festgelegt, die bei weitem unter
dem Aufwand liegen und eine wirtschaftliche Überprüfung durch einen Sachverständigen unerlässlich machen. (Aus eigener praktischer Erfahrung)
Charakteristisch für Sanierungsgebiete ist der hohe Instandsetzungsbedarf und flächendeckende Ausstattungsdefizite sowie oftmals ein hoher Wohnungs- und Gewerbeleerstand. Zentrale Ziele der Sanierung sind die städtebaulichen Missstände, Mängel und Funktionsschwächen zu beseitigen und die Wohnsituation, das Wohnumfeld,
die Bedingungen der Gewerbebetreibenden sowie die öffentlichen Einrichtungen zu
verbessern. Gleichzeitig soll das historische Erbe erhalten werden. Als soziales Ziel
der Sanierungsverordnung gilt es, Wohnverhältnisse zu verbessern, ohne die alteingesessenen Bewohner durch zu hohe Mieten nach der Sanierung zu verdrängen und
Kleingewerbe zu erhalten. Des Weiteren soll familiengerechter Wohnraum und eine
angemessene Infrastruktur geschaffen werden. Der Ablauf eines Sanierungsverfahrens in einem Sanierungsgebiet ist im Baugesetzbuch (§140-162) vorgegeben. Im
Falle der Spandauer Vorstadt ist das Bezirksamt Mitte für die Durchführung der Sanierung verantwortlich. (Vgl. Christian Krajewski 2006, S. 133-136)
Gemeinhin haben viele Bewohner in Sanierungsgebieten ein offen bekundetes Interesse an Verbesserungen. Ohne eine Perspektive der Verbesserung des Stadtquartiers
werden Teile der Gebietsbevölkerung zum Verlassen des Gebiets bewegt. Wichtig
sind diesbezüglich klare und verlässliche Regelungen, die den Bewohnern eine realistische Lebensperspektive und die Aufrechterhaltung ihrer sozialen Beziehungen
vor Ort eröffnen, desto eher sind sie bereit, zeitweilige Unannehmlichkeiten hinzu-
43
nehmen und mitzutragen. (Vgl. Rainer Tietzsch, 1996, S. 60) Modernisierungsmaßnahmen müssen drei Monate vor Beginn der Arbeiten schriftlich angekündigt werden
und sind vom Mieter insbesondere im Rahmen von Energieeinsparungen zu dulden.
Elf Prozent der auf die Wohnung entfallenden Modernisierungskosten können auf
die Jahresmiete umgelegt werden. Ersparte Instandsetzungskosten, sowie öffentliche
Fördermittel müssen von den Modernisierungskosten vorher abgezogen werden.
(Vgl. Vor Ort 2001, Nr., 7, S.17) Der Vorteil einer öffentlichen Förderung liegt darin,
dass in Kombination mit einer langjährigen Mietbindung ein Vielfaches an privaten
Investitionen begünstigt wird. Dazu kommen Belegungsrechte, die es ermöglichen,
sanierungsbetroffene Mieter zeitweilig oder dauerhaft in bereits sanierte Wohnungen
umzusetzen. (Vgl. Vor Ort 2002, Nr.2, S. 11) Somit haben derartige Programme gebietsstabilisierende Effekte, trotz Mietpreisbindungen werden Wohn- und Wohnumfeldqualität verbessert und arbeitsmarktpolitische Impulse gegeben. Das Problem
der öffentlichen Förderung liegt allerdings in der zeitlich begrenzten Finanzierbarkeit. Eine fatale Folgeentwicklung ist, dass Mietobergrenzen ohne öffentliche Förderung auf Dauer kaum durchsetzbar sind. (Vgl. Vor Ort 2002, Nr. 6, S. 10-11) In diesem Sinne wurde am 18. Juli 2002 einer Klägerin gegen die Mietobergrenzen stattgegeben. Es wurde von richterlicher Seite sogar angezweifelt, ob soziale Sanierungsziele wie der Schutz vor Verdrängung überhaupt zulässig sind. (Vgl. Vor Ort 2002,
Nr. 10, S. 7, 17) Letztendlich konnten Mietobergrenzenregelungen nicht verhindern,
dass die Einkommen der Haushalte im Sanierungsgebiet Mitte in den letzten Jahren
deutlich gestiegen sind. Schließlich darf aber auch die Eigentümerseite nicht außer
Acht gelassen werden: Viele investieren in die Modernisierung ihrer Häuser, während sie erst nach langen Jahren der Unterfinanzierung Rendite erzielen. (Vgl. Vor
Ort 2002, Nr. 11, S. 4-5) Darüber hinaus haben auch kreditgebende Banken oftmals
wenig Verständnis für festgelegte Mietobergrenzen (vgl. Vor Ort 2003, Nr. 7./8., S.
5). (Vgl. Albrecht Molle und Hartmut Seefeld (Hrsg.) 2001-2004).
Eine Längsschnittuntersuchung (vgl. Argus GmbH 2002) von 1999 und 2000 der
Sanierungsgebiete in Prenzlauer Berg vom frei finanzierten modernisierten Wohnungsbestand ergab, dass nach Sanierung die Anzahl von 2-3 Personen Haushalte
zurückgegangen war, die Anzahl der 1, 4 und mehr Personenhaushalte zugenommen
hatte. Desgleichen war auch der Anteil an Erwerbstätigen nach der Sanierung gestiegen. Es konnte nach der Sanierung ein Zuzug von Arbeitern, Beschäftigten und
Selbstständigen festgestellt werden, Angestellte aus der ersten Befragung vor der
Sanierung waren teilweise weggezogen, Neumieter verfügten häufig über eine akademische Ausbildung, wohingegen Altmieter eher über einfache Berufsqualifikationen verfügten. Bezüglich der Haushaltstypen war festzustellen, dass Familien mit
Kindern eher dazu tendierten in ihren Wohnungen zu bleiben, neu zugezogene Haushalte waren häufig 1-2 Personenhaushalte, darunter auch häufig Alleinerziehende mit
Kindern. Diese Untersuchung zeigte, dass der frei finanzierte modernisierte Wohnungsbestand von einer vergleichsweise hohen Fluktuation geprägt war. Wohnungen
im Rahmen der Mietobergrenzen im Gebiet sind aus eigener praktischer Erfahrung
für einen sozialgerechten Ablauf einer Sanierung Voraussetzung, womit die Eigen-
44
tümer als eine Art Solidargemeinschaft funktionieren, was im Rahmen frei finanzierter Altbausanierung häufig schwierig war. Zudem wurde die Schutzwirkung von
Mietobergrenzen in der Regel nur bei Altmietern erreicht, da bei Vertragsneuabschlüssen mit Neumietern die Mietobergrenzen mit Hilfe von Sondervereinbarungen,
wie Staffelmieten u.a. in vielen Fällen umgangen wurden.
Demgegenüber zeigte eine Studie, die in Friedrichshain durchgeführt wurde (vgl.
Asum GmbH 1999, S. 28-36), dass in Objekten in Sanierungsgebieten mit umfassenden öffentlichen Förderungen 80% aller Haushalte der Sanierungsbetroffenen im
Bezirk geblieben waren, davon waren 20% im gleichen Haus geblieben, 18% waren
in ein anderes Haus im Sanierungsgebiet gezogen und 42% wurden in anderen Teilen
des Bezirks Friedrichshain versorgt. Haushalte der mittleren Altersgruppe (40-60
Jahre) waren überwiegend im gleichen Haus bzw. im gleichen Gebiet verbleiben.
Haushalte von über Sechzigjährigen waren überwiegend weiter weg von ihrem ursprünglichen Lebensmittelpunkt gezogen, aber in Friedrichshain geblieben. Dabei
hatten sie häufig auch die Nähe zu Verwandten mit dem Auszug gesucht. Junge
Haushalte dagegen tendieren eher dazu, den Bezirk zu verlassen und sich selbst eine
neue Wohnung zu suchen. Haushalte mit Kindern hatten eindeutig die nähere Umgebung des ursprünglichen Wohnortes bevorzugt, wobei Alleinerziehende eher bereit
waren, auch weiter weg zu ziehen. Ursprünglich befürchtete man vermehrten Wegzug von „Besserverdienenden“ aus den Innenstadtbezirken. In dieser Studie konnte
allerdings gezeigt werden, dass Haushalte mit höherem Einkommen, konträr zur allgemeinen Diskussion, auch mehrere Jahre nach Modernisierungsabschluss in stärkerem Maße in diesen Häusern verblieben waren. Eine Begründung hierfür war, dass
die Wohnungen von einkommensstärkeren Haushalten oft ein höheres Ausstattungsniveau hatten und so die Bindung an die Wohnung ausgeprägter und auch die Mietenperspektive infolge des bereits vorhandenen Ausstattungsniveaus langfristig günstig war.
Durch die Förderung wurden Mietobergrenzen durchgesetzt. Damit sind auch Haushalte mit höherem Einkommen interessiert in dem Gebiet zu bleiben Auch diese
Haushalte sind oft nicht bereit, eine hohe Miete zu bezahlen. So sollte man die Mietobergrenzenregelung nicht nur unter dem Verdrängungsaspekt betrachten, sondern
auch den Effekt des Entgegenwirkens auf Segregationsprozesse mit berücksichtigen.
Mit diesem Weg kann auch die soziale Mischung in den Gebieten erhalten werden.
Ziel der Sanierung eines Gebietes ist den Bewohnern, die in den Sanierungsgebieten
bleiben wollen, ein zeitgemäß ausgestattetes und bedarfsgerechtes Wohnen zu ermöglichen. Eine besondere Zielgruppe sind hierbei Haushalte mit Kindern. Ferner ist
Ziel, die bisherige soziale Stabilität der Gebietsbewohnerschaft zu erhalten. (Vgl.
Asum GmbH 1999, S. 34-37)
Infolge der Sanierungsprozesse sind die Mietpreise im gesamten Ostteil Berlins stetig angestiegen und haben sich den Mieten in Berlin-West immer weiter angeglichen
(vgl. Christian Krajewski 2006, S. 148). Die Diskussion um die Mehrjährigkeit der
Mietbindung wurde letztendlich durch die Frage bestimmt, ob sie ein Investitionshemmnis sei oder nicht. Mietobergrenzen senken die Preise für Altbauten mit der
45
Folge, dass eine Umverteilung der Belastung zu Gunsten der Mieter und zu Lasten
der derzeitigen Eigentümer stattfindet. Mietobergrenzen stellen dann kein Investitionshemmnis dar, wenn sie auf ein Jahr begrenzt sind und wenn sie in förmlich festgelegten Sanierungsgebieten ausgesprochen werden. Mietobergrenzen, die länger als
für ein Jahr festgelegt werden, stellen ein ernstzunehmendes Investitionshemmnis
dar. So muss beispielsweise der Investor bei einer 7-jährigen Mietbindung nach Fördervereinbarung mit erheblichen Ertragseinbußen rechnen, die nicht durch steuerliche Begünstigungen kompensiert werden können, womit er dann eindeutig Verluste
verbucht. (Vgl. Fritz Schmoll, in: Asum GmbH 1999, S. 17-28) Trotz Umgehungsmöglichkeiten, insbesondere bei frei finanzierten Sanierungen, hat sich das Instrument als wirksam erwiesen und hat den Sanierungsprozess für viele sozialverträglicher gestaltet. Nicht unbedeutend ist auch der Umstand, dass viele Eigentümer auf
den Ertrag ihres Hauses angewiesen sind und ohne eine gewisse Rentabilität gar
nicht sanieren können. Inwieweit das soziale Sanierungsziel nach dem Wegfall öffentlicher Förderung bei baulichen Erneuerungsmaßnahmen und der juristisch unklaren Situation bezüglich der Mietobergrenzen auch in Zukunft gesichert bleibt, ist
äußerst fragwürdig. (Vgl. Christian Krajewski 2006, S. 148-150)
Bis zum Jahr 2001 konnte man für eine Sanierung von Wohnraum finanzielle Förderung vom Land Berlin erhalten, diese wurde allerdings nach 2001 infolge der verschärften Berliner Finanzmisere drastisch gekürzt. Daher finden in den Sanierungsgebieten derzeit nur noch frei finanzierte Maßnahmen statt. Einer der enormen Vorteile der gefördert finanzierten Sanierung bestand darin, dass durch die Sanierungsbeauftragten auf die Einhaltung der festgelegten Sanierungsziele geachtet wurde. Ein
wesentlicher Bestandteil der Leitsätze zur Stadterneuerung war die Gleichwertigkeit
von sozialen und städtebaulichen Zielen. So gab es Sozialplanverfahren, die dem
Zweck dienten, dem Mieter nach Abschluss der Sanierung ein Zurückziehen in die
eigene Wohnung zu ermöglichen. Mit dem Wegfall der öffentlichen Förderung reduziert sich das Volumen potentieller Sozialplanverfahren, mittels derer die Modernisierungen mieterfreundlich abgewickelt werden können. Ein wichtiges Instrument
zur Vermeidung von Bewohnerverdrängung fällt damit weg. (Vgl. Christian
Krajewski 2006, S. 139-140)
2009 stehen in Berlin noch elf Gebiete unter den Auflagen einer Sanierungssatzung
gemäß §142 des Baugesetzbuches. Die Anzahl der im Rahmen des ersten Gesamtberliner Stadterneuerungsprogramm festgelegten Sanierungsgebiete halbierte sich
damit. Geplant ist, die noch verbleibenden Sanierungsgebiete bis zum Jahre 2012
aufzuheben, gleichzeitig werden vorbereitende Untersuchungen zur Festlegung neuer
Sanierungsgebiete durchgeführt. Ende 2003 lief das Förderprogramm „Soziale Stadterneuerung“ aus, was erhöhte Abschreibungsmöglichkeiten für Investitionen in Sanierungsgebieten als einzigen finanziellen Anreiz belässt. (Vgl. Immogramm
01.2009) Durch die Schaffung finanzieller Vorteile durch Steuerabschreibungen Anfang der 90er Jahre und die Reduzierung der öffentlichen Subventionen infolge fehlender Gelder, ist der Anteil der Privatmodernisierungen enorm gestiegen. Dies auch
durch die oftmals höhere Rentabilität bei einer Privatfinanzierung gegenüber der
46
Inanspruchnahme öffentlicher Mittel. So entfällt das Belegungsrecht seitens der öffentlichen Hand, wie auch im Fördervertrag festgelegte Mietpreisbindungen. Die
Betroffenenbeteiligung wird auf ein notwendiges Minimum reduziert und schließlich
gibt es keine baulichen Kontrollen, was bedeutet, dass eine Modernisierung mit folgender Mieterhöhung durchgeführt werden kann und notwendige Instandsetzungsmaßnahmen, die nicht mieterhöhend geltend gemacht werden können, zum Teil unterlassen werden. Aufgrund der vielen Nachteile für die Mieter haben private Sanierungen eine beachtliche Verdrängung dieser zur Folge. (Vgl. Stefan Laurer 1991,
S. 48-52)
2.3.3 Verdrängung und Wohnmobilität
Das erste Jahrzehnt nach der Wende war für Berlin durch einen leichten Bevölkerungsverlust und bedeutende Bevölkerungsumverteilungen gekennzeichnet. Sozialräumliche Gegensätze verstärkten sich (vgl. Christian Krajewski 2006, S. 222). Verdrängungsprozesse sind nur schwer zu quantifizieren. So kann man davon ausgehen,
dass jede Umzugsentscheidung eine Abwägung zwischen vorteilhaften Veränderungsmöglichkeiten und der mehr oder weniger freiwilligen Aufgabe bisheriger Lebenszusammenhänge darstellt (vgl. Asum GmbH 1999, S. 35). Verdrängung kann
nach Wilhelm Falk (1994, S. 101) auf verschiedene Art verursacht werden: Gewerbe- statt Wohnnutzung, Wohnnutzer mit höherem ökonomischen Potential verdrängen Wohnnutzer mit geringerem ökonomischen Potential oder Wohnnutzer mit einem niedrigen ökonomischen Potential verdrängen Wohnnutzer mit höherem ökonomischen Potential.
Die Gründer für einen Wohnortwechsel sind vielfältig, sie reichen von Problemen im
Wohnumfeld über eine hohe Mobilität von jungen Mietern, eine mögliche Anpassung der Wohnungsgröße an die familiären Verhältnisse, die Miethöhe nach der Modernisierung und die Mietenperspektive, das Angebot an bezugsfertigen Wohnungen
zum Umzugszeitpunkt bis zum Vermeiden von Baubelastungen. Gegen einen Wohnortwechsel spricht eine starke Bindung an die alte Wohnung durch vorangegangene
Mieterinvestitionen oder soziale Beziehungen zu Bewohnern und Einrichtungen im
unmittelbaren Wohnumfeld. (Vgl. Asum GmbH 1999, S. 30-31) Indizien einer starken Gebietsbindung sind nach Rainer Tietzsch (1996, S. 60-65) beispielsweise: lange
Ansässigkeit eines erheblichen Teils der Wohnbevölkerung, familiäre Verbindungen
in der Nachbarschaft, Nachbarschaftsverbindungen (besonders hier auch soziale Unterstützung), berufliche Tätigkeit im Gebiet, Nutzungsintensität der privaten und öffentlichen Infrastruktur oder Engagement für die öffentlichen Belange des Gebietes.3
3 Thomas Klein und Wolfgang Lauterbach (in: Jürgen Schupp und Wolfgang Zapf 1996, S. 147161) befragten im Rahmen ihrer Längsschnittuntersuchung von 1984 bis 1993 Personen in westdeutschen Privathaushalten und stellten fest, dass vor allem besser Ausgebildete, Verheiratete und
Mieter mit hoher Wohnungs-Unzufriedenheit stark zum Wohnungswechsel neigten. Beim Wohnungswechsel bestand die Tendenz zur Erhaltung des Wohnstatus (Eigentümer, Mieter, Untermieter) und zur Verbesserung vor allem in Bezug auf die Wohnungsgröße.
47
Rosina Dieser u.a. (2008) untersuchten die Hintergründe von Abwanderungstendenzen aus den Sanierungsgebieten Prenzlauer Berg von 1994-1999. Die Untersuchung
betraf Mobilitätsverhalten, neue Wohnstandorte, die Situation nach dem Umzug und
Umzugsmotive. Der Vergleich der Sanierungsgebiete bezüglich der Mobilität zeigte
sehr unterschiedliche Entwicklungsverläufe der jeweiligen Gebiete. Die unterschiedlichen Entwicklungstrends ließen vermuten, dass das Mobilitätsverhalten durch besondere Faktoren beeinflusst wurde. In der vorliegenden Untersuchung konnte ein
Zusammenhang zwischen Mobilität und Sanierungsprozess allerdings nicht bestätigt
werden. Man konnte demnach davon ausgehen, dass die Umzugsmotivation eher von
Faktoren wie Entspannung auf dem Wohnungsmarkt infolge umfangreicher Baufertigstellungen und Filtering-Prozessen (Bewohneraustausch in den verschiedenen
Wohnungsteilmärkten) beeinflusst wurden. Die Mobilitätsbereitschaft war insbesondere dann höher, wenn eine geringe Wohnungs- und Gebietsbindung (Wohndauer)
vorlag. Zwischen 1994 und 1996 hatte die Zahl der verzogenen Haushalte kontinuierlich zugenommen, 1997 war ein sprunghafter Anstieg feststellbar. Diese Entwicklung entsprach dem Trend in Berlin insgesamt und wurde allgemein als nachholende
Mobilität gewertet, die infolge des Mauerfalls und der Entspannung des Berliner
Wohnungsmarktes nach einer mehrjährigen Phase des Wohnungsmangels möglich
wurde. Untersuchungen zur Sozialstruktur der Bewohnerschaft in den Sanierungsgebieten von Prenzlauer Berg hatten gezeigt, dass vermehrt größere Haushalte mit 3
oder mehr Personen, insbesondere junge Familien, fortgezogen waren (40%). Im
Gegensatz dazu zogen junge Singles deutlich seltener weg. Bezüglich der Berufsqualifikation stellte man ein hohes Ausbildungsniveau bei den verzogenen Haushalten
fest. Dies war kein spezifisches Phänomen, da auch andere Mobilitätsstudien bestätigten, dass höher Qualifizierte aus beruflichen Gründen häufiger umzogen. Andererseits konnte die Begründung auch darin bestehen, dass sich nach Abschluss der Ausbildung und Haushaltskonsolidierung der Lebensstil veränderte und entsprechende
Wohnverhältnisse angestrebt wurden. Von den Haushalten in Ausbildung war etwa
jeder Dritte in die City-West verzogen, während neue Wohnstandorte in östlichen
Innenstadtbezirken in geringerem Maße von ihnen angenommen wurden. Die Wohnortwahl war abhängig von den Lebensphasen und korrelierte mit den verschiedenen
Haushaltstypen, mit Alter, mit Familienstand als auch mit der wirtschaftlichen Lage
der Haushalte. Ältere Haushalte und Paare mit Kindern jedoch zogen in Stadtrandgebiete, jüngere Haushalte und Singles bevorzugten eher andere Innenstadtbezirke.
Nach den Untersuchungsergebnissen orientierte sich der modern-individualisierte
Lebensstil mehr auf den großstädtischen Innenbereich (Urbaniten), wohingegen sich
ein traditionsorientiert-familiengebundener Lebensstil besser in weniger verdichteten
Siedlungsgebieten verwirklichen ließ (Suburbaniten). Die meisten Befragten erreichten mit dem Umzug eine wesentliche Verbesserung der qualitativen Wohnversorgung. Bewohnten vor dem Umzug rund ein Drittel der Befragten eine zeitgemäß
ausgestattete Wohnung mit Zentralheizung und Bad, so bewohnten nach dem Umzug
neun von zehn Haushalten eine Wohnung mit entsprechendem Ausstattungsstandard.
Dass junge Familien und Haushalte mit höherem Einkommen aus innerstädtischen
Gebieten abwanderten, entsprach den Allgemeinen Wanderungstendenzen von Ber-
48
lin und war keine Besonderheit von Sanierungsgebieten. Dennoch lohnte es sich
nach den Gründen zu forschen, um die Gebiete für eine sozial heterogene Bevölkerung attraktiv zu halten. Die Motive für einen Umzug waren vielfältig und vielschichtig, was man daran erkennen konnte, dass die meisten Befragten mehrere Umzugsgründe angaben, wenige nur einen nannten. Gründe bezüglich der Wohnung
waren in erster Linie Unzufriedenheit mit dem Ausstattungsstandard, gefolgt von der
nicht bedarfsgerechten Wohnungsgröße, dem Instandhaltungszustand und der Miethöhe. Bei der Hälfte der verzogenen Haushalte hatte sich in Verbindung mit dem
Umzug die Haushaltsgröße verändert, entweder verursacht durch die Gründung einer
Familie, das Zusammenziehen mit einem Partner, oder auch Trennung vom Partner,
sowie Auszug von älteren Kindern. Demnach war die Mobilität in starkem Maße
auch durch Lebenszyklen und Entwicklungsphasen von Haushalten beeinflusst. Die
Unzufriedenheit mit der Wohngegend war zwar seltener ein entscheidendes Umzugsmotiv, wurde aber unter mehreren Umzugsgründen relativ oft genannt. Ältere
Haushalte, Haushalte mit höherem Einkommen und Haushalte mit kleinen Kindern
äußerten eine deutlich höhere Unzufriedenheit mit dem Wohnumfeld in den Sanierungsgebieten als die übrigen Befragten. Als zentrales Defizit wurde der Mangel an
Frei- und Grünflächen und unzureichende Spielmöglichkeiten für Kinder genannt,
sowie die Verkehrssituation (wenig Parkplätze, Unfallgefahr, Lärm- und Luftbelastung), das äußere Erscheinungsbild und das soziale Umfeld des Gebietes. Bei Paaren
über 45 Jahren, Haushalten mit höherem Einkommen und Haushalten ab vier Personen war der Wunsch, Wohneigentum zu bilden oft ausschlaggebender Grund für
einen Umzug. Die Sanierung spielte für das Umzugsgeschehen zwar eine Rolle, aber
nicht in dem Maße wie erwartet bzw. befürchtet. Eine hohe Anzahl von Haushalten
hatten die Wohnung nicht gewechselt, weil zu viel gebaut wurde, sondern weil ihre
Wohnungen schlecht ausgestattet und / oder in schlechtem Zustand waren und keine
Besserung in Aussicht war. 30% der Befragten Auszügler waren unmittelbar von
Sanierungsmaßnahmen betroffen, 25% erwarteten Baumaßnahmen in absehbarer
Zeit, annähernd die Hälfte (45%) war dagegen aus Häusern ausgezogen, in denen
eine Baumaßnahme weder stattgefunden hatte noch zu erwarten waren. Bei Befragten, die das Sanierungsgeschehen als Umzugsgrund angaben, spielten nicht nur die
Baumaßnahmen im eigenen Haus eine Rolle, sondern auch die Bautätigkeiten im
Wohngebiet, Veränderungen in der Nachbarschaft und Unsicherheiten hinsichtlich
längerfristiger Wohnperspektiven. Insgesamt gesehen galt, dass der schlechte Zustand des Hauses und die fehlende Perspektive auf bauliche Veränderungen eine wesentliche Bedeutung bei der Umzugsmotivation spielte.
Schließlich wiesen die Autoren mit ihren Ergebnissen nach, dass die aus dem Sanierungsgebiet verzogenen Haushalte mit ihrem Umzug eine wesentliche Verbesserung
ihrer Wohnverhältnisse erreichten. Die objektiv vorhandenen Bedingungen in den
Sanierungsgebieten ließen also keine Anpassung der subjektiven Wohnansprüche zu,
womit der Wegzug folgerichtig war. Junge Familien zogen weg, weil sie die infrastrukturelle Ausstattung des Wohnumfeldes als nicht als kind- oder familiengerecht
empfanden. Ältere Haushalte zeigten deutlich den Anspruch, mit verbessertem und
49
altersgerechtem Wohnkomfort in ruhigeren Wohngegenden zu leben. Größere Haushalte mit besserem Ausbildungsniveau und höherem Einkommen verließen zwar das
Sanierungsgebiet, allerdings konnte man feststellen, dass unter den neu zugezogenen
Bewohnern ähnliche Erwerbs- und Berufspositionen sowie Haushaltsnettoeinkommen vorzufinden waren, so dass man davon ausgehen konnte, dass sich die Bevölkerung in den Sanierungsgebieten teilweise auf gleichem Niveau austauschte. Um der
Tendenz, dass größere Haushalte oder Familien zunehmend die Gebiete verlassen,
entgegenzuwirken, waren nach Aussage der Untersuchung folgende Maßnahmen
notwendig: Wohnungsgrößenstruktur an Bedarf anpassen, altengerechten Wohnraum
schaffen, Infrastruktur für Alltag, Freizeit und Kultur verbessern und mehr Grünanlagen schaffen. Die Wegzüge aus den Sanierungsgebieten wurden primär nicht durch
die Stadterneuerung verursacht, konnten also nicht als sanierungsinduzierte Verdrängung gewertet werden. Darüber hinaus belegte die wirtschaftliche Situation der verzogenen Haushalte und ihre folgende Wohnkostenbelastung, dass sie mit der Realisierung ihrer Wohnbedürfnisse keine einschneidenden Folgen für ihr Haushaltsbudget zu tragen hatten. Somit wies diese Studie darauf hin, dass der Aspekt, dass
die alte Wohnung sowie das Wohnumfeld nicht mehr den individuellen Vorstellungen der Bewohner entsprach, bislang in der öffentlichen Diskussion unzureichend
beachtet wurde. (Vgl. Rosina Dieser u.a. 2008)
2.4
Die Altbausanierung
Das Ausmaß der Folgen unsanierter Altbauten wird oftmals weit unterschätzt. Um
die Notwendigkeit der Altbausanierung deutlich zu machen, folgt zuerst eine Darstellung der Probleme unsanierter Altbauten. Im Weiteren werden dann Durchführung
und Ablauf einer Altbausanierung beschrieben.
Der Begriff Sanierung umfasst im üblichen Sinn zwei Baubereiche, deren Grenzen
unscharf sind: Modernisierung und Instandsetzung (vgl. Günter Kohlbecker 1999, S.
13). „Unter Sanierung wird allgemein jede Form von Bautätigkeit zur Verbesserung
eines bestehenden Gebäudes verstanden. Der Begriff ist nicht über eine Definition
oder Verordnung geschützt. Er schließt andere Bergriffe ein, deren Bedeutung in der
HOPAI exakt und verbindlich definiert ist.“ Modernisierungen sind nach §3 HOAI
bauliche Maßnahmen zur nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes eines Objektes, soweit es nicht Erweiterungsbauten, Umbauten oder Instandsetzungen sind. Instandsetzungen sind nach § 3 HOAI Maßnahmen zur Wiederherstellung des zum
bestimmungsmäßigen Gebrauch geeigneten Zustandes eines Objektes, soweit es
nicht Wiederaufbauten sind oder die Maßnahmen durch Modernisierungen verursacht werden. (Vgl. Jörg Böhning 2002, S. 9)
2.4.1 Probleme unsanierter Altbauten
Im Rahmen der Altbaumodernisierung gibt es eine unendliche Fülle verschiedener
Gebäude, die kategorisiert werden können, da ähnliche Baualtersstufen ähnliche
Konstruktionen aufweisen und nahezu alle Konstruktionen sich in ähnlichen Zeit-
50
räumen verändern wie Baustile. „So zeigt jede Baualtersstufe nicht nur ein typisches
äußeres Erscheinungsbild, sondern immer auch eine bestimmte innere Konstruktion.“
(Vgl. Jörg Böhning 2002, S. 12) Jörg Böhning (2002, S. 12-14) teilt Altbauten in
folgende Kategorien ein: Fachwerkhäuser, Stadthäuser der Jahrhundertwende, Häuser der 20er und 30er Jahre, Nachkriegsbauten der 50er Jahre, Häuser der 60er Jahre
und Häuser des industrialisierten Wohnungsbaus (Plattenbau, Fertigteilbau). Die
vorliegende Arbeit befasst sich mit Mietshäusern der Jahrhundertwende, den Altbauten aus der Kaiserzeit.
Viele nicht sanierte Innenstadtwohnquartiere sind durch zunehmenden Leerstand und
baulichen Zerfall gefährdet. Umfangreiche Umbau- und Sanierungsmaßnahmen sollten diesen Prozess aufhalten. Eines der größten Probleme der Hauseigentümer in
innerstädtischen Altbauquartieren mit schlechter Bausubstanz und Wohnungsausstattung ist die Desinvestition bzw. eine deutliche Investitionsschwäche. Oft werden
nicht einmal die laufenden Aufwendungen für eine ordentliche Instandhaltung aufgebracht. Je mehr diese Aufwendungen reduziert werden, desto schneller vollzieht
sich der allgemeine Verfallsprozess der Gebäude und des Gebietes. Der bauliche
Verfall geht einher mit wesentlichen sozialen Veränderungen, da sich bauliche und
soziale Entwicklungen gegenseitig beeinflussen. Die sozialstrukturellen Veränderungen in der Mieterschaft des eigenen Hauses, des Gebietes und des generellen Bevölkerungsrückgangs im Quartier sichern nur noch kurzfristige Vermietbarkeit. Es wird
deshalb erst recht nicht mehr investiert, oder auf eine öffentliche Förderung gewartet.
Infolge verfallender Bausubstanz und des wachsenden Anteils einkommensschwächerer Gruppen unter den Mietern ist eine Sanierung der Mietshäuser ohne öffentliche Förderung nicht mehr möglich. (Vgl. Hermann Boghorst und Joachim Burdack
1982, S. 142-143)
Die besonders in den neuen Bundesländern stark geschädigte alte Bausubstanz bedarf gerade im Bereich der Mauerwerksgründungen intensiver Bemühungen. Eine
spezielle Schadenssituation stellen feuchte- und salzbelastete Mauerwerke dar. Diese
Schäden werden oft durch einen Befall von Mikroorganismen hervorgerufen, so dass
auch der mikrobiologische Zustand der Materialien erfasst werden muss. Die Rechtsprechung hat diesbezüglich mittlerweile eine Grundauffassung festgeschrieben. Danach handeln Planer, welche auf bauwerksdiagnostische Voruntersuchungen verzichten, grob fahrlässig. (Vgl. Helmut Venzmer 2001, S. 8-9) Durch mehrere Fallstudien
ist bekannt, dass 20% aller Sanierungsfälle auf einen mikrobakteriellen Befall zurückzuführen sind; die Kosten derartiger Fälle sind enorm hoch (vgl. C. Messal, in:
Helmut Venzmer 2001, S. 96-97) Nach Helmut Venzmer (2001, S. 41-54, 119-133)
wird der Teilbereich der Mauerwerksentfeuchtung häufig unterschätzt. Leider gibt es
hierzu kein Regelwerk, welches zwingend vorschreibt, wie vorgegangen werden soll,
so dass viele Fehler im Bereich der Feuchtigkeitsdiagnostik, wie auch in der Planung
und Ausführung von Instandsetzungen gemacht werden. Erhebliche Baukosten könnten gespart werden, gäbe es eine Mindestregelung, nach welcher sich Planer und
Ausführende zu richten hätten. Ein weiteres, wesentliches Problem ist der Holzbefall
durch Pilze, wodurch ein biologischer Abbau des Holzes entsteht. Holz ist ein hygro-
51
skopischer Werkstoff, dessen Feuchtigkeit in direkter Abhängigkeit von der umgebenden Luftfeuchte steht, das bedeutet, dass Holz, welches sich im feuchten Zustand
im Inneren eines Gebäudes befindet, von verschiedenen Pilzarten befallen und abgebaut wird. Dass die meisten holzzerstörenden Insekten feuchtes Holz bevorzugen, ist
ein weiterer Aspekt. Man kann davon ausgehen, dass sich die Holzbalken in Altbauten vor einer Sanierung oft in feuchtem Milieu befinden, insbesondere in den Nassbereichen von Küche und Badezimmer. Nach Jörg Böhning (2002, S. 116-117) besteht in diesen Bereichen erhöhter Feuchtigkeit, wie auch im Keller und in der Nähe
von feuchten Außenwänden die Gefahr eines Befalls von Fäulnispilzen oder Hausschwämmen. Der Echte Hausschwamm, der zu seiner Entstehung lediglich eine
überdurchschnittliche Holzfeuchte benötigt, ist hierbei der gefährlichste Holzschädling. Ein Holzschwammbefall ist meldepflichtig und seine Bekämpfung muss besonders sorgfältig erfolgen. Zur Untersuchung auf Befall durch Holzschädlinge sind die
Deckenkonstruktionen an allen gefährdeten Stellen zu öffnen.
Nach Helmut Venzmer (2001, S. 119) ist eine langfristige Folge der beschriebenen
Prozesse der Einsturz des Gebäudes. Ein Verständnis dieser Zusammenhänge würde
eine fachgerechte Beurteilung, Vorbeugung und Beseitigung von durch holzzerstörenden Pilzen verursachte Schäden am Werkstoff Holz ermöglichen. Leider wird
dieser Tatbestand allzu oft vernachlässigt. „Es wurde festgestellt, dass bei den Beratungsaufgaben der beauftragten Architekten und Ingenieure Leistungen aus Unkenntnis der DIN 4123 nicht erbracht worden sind, die aber für den Nachweis der
Standsicherheit und Wirtschaftlichkeit des Bauvorhabens hätten durchgeführt werden
müssen.“ (…) „Die geschätzten Gesamtkosten aller Bauschäden in Deutschland
(Stand 1999) lagen bei mehr als rd.16 Mrd. DM/Jahr, (...)“. (vgl. Victor Rizkallah,
in: Helmut Venzmer 2001, S. 197). Je später die Schadensursachen erkannt werden,
desto kostenintensiver wird die Sanierungsmaßnahme.
Wohnungen in bestehenden Gebäuden wurden jeweils nach zum Zeitpunkt ihrer Errichtungszeit gültigen bautechnischen Standards gebaut. Sie weisen gegenüber heute
gebauten Wohnungen einen drei- bis fünfmal höheren Verbrauch an Heizenergie auf.
In der Modernisierung dieser Bestände liegt das entscheidende Potenzial zur Reduzierung des Heizenergieverbrauchs unserer Wohnungswirtschaft. Gleichzeitig leisten
diese Maßnahmen einen wichtigen Beitrag zum Klimaschutz. (Vgl. Michael Vesper,
in: Hartmut Welters und Martin Klima 2001, S. 5) Die Schonung der verfügbaren
Ressourcen und der Schutz des Klimas sind elementare Erfordernisse im Hinblick
auf unsere Verantwortung für nachfolgende Generationen und deren Lebensqualität
(vgl. Hartmut Welters und Martin Klima 2001, S. 6) „Nach heutigem Kenntnisstand
wird der prognostizierte Anstieg der CO2-Konzentration in den nächsten Jahrzehnten
mit hoher Wahrscheinlichkeit globale Klimaveränderungen mit katastrophalen Folgen nach sich ziehen. Um dieser Entwicklung entgegenzusteuern, muss der gegenwärtige CO2-Ausstoß massiv verringert werden.“ (...) „Mit ca. 45% sind die CO2Emissieonen durch die Gebäudebeheizung der größte Einzelfaktor des Endenergieverbrauchs in Deutschland. Gleichzeitig besteht hier ein hohes Potential, insbesondere durch Wärmeschutzmaßnahmen Energie einzusparen. Dem Gebäudebestand
52
kommt dabei eine zentrale Rolle zu, denn nur die energetische Sanierung bestehender Gebäude ermöglicht es, die CO2-Emissieon drastisch zu senken. Bundesweit verfügen 24 Mio. Altbauwohnungen, (...), über ein energetisch äußerst schlechtes Niveau.“ (vgl. Achim Geißler 2001, S. 1)
In einer Untersuchung von 1995 der Wohnverhältnisse vor Erneuerung in Sanierungsvorhaben wurden in Ost-Berlin ein Leerstand von über 19% festgestellt, demgegenüber stand ein Leerstand von 6,4% im Westteil der Stadt. Knapp 10% der
Wohnungen des Ostteils hatten eine Außentoilette, knapp 30% eine Innen-WC ohne
Bad, ca. 50% der Wohnungen wurden mit Kohleeinzelöfen beheizt und weitere 37%
mit Mischheizung, z.B. Kohleeinzelöfen, Gasaußenwandöfen, Elektrospeicheröfen
(vgl. Dorothea Herberg-Reidenbach und Anja Stichs 1995, S. 1-2). Des Weiteren
wurden im Sanierungsgebiet Wollankstraße in Berlin-Pankow erhebliche funktionelle und substantielle Missstände nachgewiesen, die Wohn- und Arbeitsverhältnisse
durch die vorhandenen Mängel und Defizite zum Teil erheblich beeinträchtigten. Die
Wohngebäude waren z.T. zu 70% durch grobe Schäden gekennzeichnet: Neben beschädigten Fassaden, abgeschlagenen Balkonen und vernachlässigten Treppenhäusern machten Durchfeuchtungen im Sockelbereich mit der Folge feuchter Erdgeschoßwohnungen einen erheblichen Anteil der baulichen Missstände aus. Fast alle
Altbauwohnungen wiesen noch Kohleofenheizungen auf, eine starke Umweltbelastung war die Folge. (Vgl. Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen 1995).
Die Mängelliste vieler Altbauten ist lang: Dünne Wände, ungedämmte Dächer,
schlecht schließende Fenster, mangelhafte sanitäre Einrichtungen, überalterte Heizungsanlagen usw. Die Energieverschwendung ist hoch, die Zufriedenheit der Mieter
umso niedriger. Menschen in Häusern, deren baulicher Zustand allgemein als „abrissreif“ galt, richteten ihre Interessen zunächst auf die Instandsetzung. Instandsetzung als Zauberwort für „keine Mietsteigerung, sorgte lange auch für eine Vernachlässigung notwendiger Modernisierungsmaßnahmen (vgl. Bauausstellung Berlin
GmbH (Hrsg.) 1985, S. 9, 40-50). Zwar stellen Modernisierungsarbeiten eine große
ökonomische Herausforderung dar, bieten aber eine ausgezeichnete Möglichkeit,
Gebäude ökologisch zu modernisieren und sie besser an die gewandelten Bedürfnisse
und Wünsche der Mieterschaft anzupassen. Denn nicht nur die Gebäude kommen in
die Jahre, auch die Bewohnerstruktur verändert sich. Viele Erstmieter sterben oder
müssen altersbedingt ihre Wohnung verlassen und eine neue Mietergeneration mit
anderen Gewohnheiten, Erfahrungen und Lebensformen zieht nach.
Der soziale Wandel, Alterung der Bevölkerung, sowie anhaltende Zuwanderungen
führen zu einer Veränderung der Wohnungsnachfrage, insbesondere der Bedarf an
kleineren Haushalten steigt somit. Die Folge des wirtschaftlichen Strukturwandels ist
eine wachsende soziale Polarisierung, Arbeitslosigkeit, Armut und Ausgrenzung
erweisen sich als dauerhafte Probleme. Die wirtschaftlichen Konsequenzen sind steigende Mietausfälle, Mietrückstände und erhöhte Fluktuation. Hinzu kommen steigende Betriebskosten, bedingt durch gestiegene Energiekosten, sowie höhere Kosten
für Wasser, Müllentsorgung, Straßenreinigung u.a. Letztendlich können durch thermische Sanierungen und den Einsatz regenerativer Energieträger erhebliche Potenzi-
53
ale für den Klimaschutz erschlossen werden womit auch Nebenkosten wieder gesenkt werden. Im Zeitalter begrenzter Energie- und Finanzreserven ist die Anwendung ökologischer Konzepte ein maßgeblicher Aspekt der Stadterneuerung. (Vgl.
Irmgard Schultz und Immanuel Stieß 2001, S. 1-2)
2.4.2 Durchführung einer Altbausanierung
Eine Sanierung bewohnter Altbauhäuser stellt eine hoch komplexe Aufgabe dar. Faktoren wie Mieterklientel, Altersstruktur der Bevölkerung allgemein und der Mieterschaft, voraussichtliche Bevölkerungsentwicklung, Haushaltsentwicklung, soziale
Zusammensetzung der Mieter, voraussichtliche Nachfrageentwicklungen der Mieter
sind nur einige Aspekte, die analysiert werden müssen. Nach Reinhard Wiessner
(1987, S. 53-68) stellt sich die Frage, welche Auswirkungen sich durch Modernisierungen in bewohnten Wohnungen für die betroffenen Bewohner ergeben: Welche
Voraussetzungen führen zur Verdrängung? Unter welchen Bedingungen ist ein Verbleiben gewährleistet? Welche Folgeprobleme entstehen für verdrängte Haushalte?
Wie beurteilen die Verbliebenen die Modernisierung? Weiterhin muss überlegt werden, welche Auswirkungen die Modernisierung insbesondere freier Wohnungen auf
die Veränderung des Wohnungsmarktes in Innenstadtrandgebieten haben. Werden
durch Modernisierung Angebote geschaffen, die für die breiten Schichten der Bevölkerung geeignet und zugänglich sind? Oder entsteht ein bedeutsames neues Segment
des innerstädtischen Wohnungsmarkts, das von vornherein nur Besserverdienenden
zugänglich ist?
Die Entwicklung der Wohnungsnachfrage wird von wirtschaftlichen, sozialen und
demographischen Trends und dem Wanderungsverhalten beeinflusst. Insbesondere
die Abnahme der Haushaltsgröße, die Pluralisierung von Haushaltstypen, die Alterung der Bevölkerung, die kulturelle Differenzierung der Bevölkerung haben zu einer
Veränderung der Nachfragestruktur geführt. Planung, Vorbereitung und Durchführung einer Bestandsmodernisierung stellen eine komplexe Aufgabe dar, die sich von
der Aufgabenstellung beim Neubau erheblich unterscheidet. Die Komplexität solcher
Vorhaben ist auch dadurch gekennzeichnet, dass Bauherr und Nutzer der Wohnung
nicht identisch sind. Somit sind potenzielle Konflikte um Prioritätensetzung und
Maßnahmengestaltung vorprogrammiert, zudem greift eine Bestandsmodernisierung
bewohnter Wohnungen in die bestehende Nutzung ein. Der Bauherr hat also keine
unbeschränkte Verfügung über die Baustelle, die Voraussetzungen sind Duldung und
Kooperation, Gewohnheiten und Bedürfnisse und auch juristisch garantierte Nutzungsrechte der Mieter müssen berücksichtigt werden. Unter diesen Bedingungen ist
eine intensive Kommunikation mit den Mietern während der Planung und der Ausführung unerlässlich. Ursachen für Konflikte sind zum einen finanzielle Aspekte zum
anderen die Einbuße an Nutzungsqualität. Die eingeschränkte Wohnqualität während
der Bauarbeiten und die Anwesenheit fremder Menschen in der eigenen Wohnung
stellen eine nicht zu unterschätzende psychische Belastung dar. Insbesondere ältere
und alleinstehende Mieter fühlen sich einer Modernisierung oft hilflos ausgeliefert.
54
Das Konfliktrisiko kann durch eine frühzeitige Information der Bewohner deutlich
entschärft werden. Juristisch gesehen ist der Vermieter verpflichtet, drei Monate vor
Beginn der Bauarbeiten Art, Umfang, Beginn und voraussichtliche Dauer sowie die
zu erwartenden finanziellen Auswirkungen auf die Miethöhe schriftlich mitzuteilen,
der Mieter wiederum ist verpflichtet, Maßnahmen zur Instandsetzung und Modernisierung seiner Wohnung zu dulden (§554 BGB). Verweigern Mieter ihre Zustimmung zu einer Modernisierung und bleiben kompensatorische Angebote, wie eine
finanzielle Entschädigung, der vorübergehende Umzug in eine Ausweichwohnung
oder die Gewährung eines teilweisen Mietverzichts erfolglos, kann der Vermieter
versuchen, die Modernisierung auf juristischem Weg durchzusetzen, was in jedem
Falle die Bauarbeiten verzögert und erheblichen personellen, zeitlichen und finanziellen Mehraufwand zur Folge hat. (Vgl. Immanuel Stieß 2005, S. 23-25, 78-93)
Investoren sind in erster Linie Immobilienfirmen und Privatkäufer, die ihre meist
aufwendigen Erneuerungsvorhaben bevorzugt auf kaiserzeitliche Bürgerhäuser in
besseren Wohngegenden konzentrieren. Diese selektive, von ökonomischen Kalkülen gesteuerte Orientierung auf die renditeträchtigsten Objekte führt zu unterschiedlich intensiven Aufwertungen in verschiedenartigen Stadtvierteln und Gebäudebeständen. (Vgl. Reinhard Wiessner 1987, S. 56-61) Erfreulicherweise hat sich die Bedeutung der Bewohnerbeteiligung im Rahmen der Stadterneuerung in den vergangenen Jahren verändert. Entstanden im Widerstand der Bewohner gegen öffentlich geplante Maßnahmen ist sie heute ein integrierter Bestandteil öffentlicher Planungsprozesse. (Vgl. Johann Jessen und Uwe-Jens Walther, in: Wendlin Strubelt und Bohdan
Jalowiecki, 1991, S. 165) So reden wir heute von einer behutsamen Stadterneuerung,
das heißt Stadterneuerung im Interesse und unter der Beteiligung der Bewohner. Voraussetzung für eine Bewohnerbeteiligung ist eine vielseitige, frühzeitige und umfassende Information vor und während der Baumaßnahmen. Mit der Akzeptanz oder
Ablehnung der Mieter gegenüber geplanter Baumaßnahmen steht oder fällt eine Modernisierung bewohnter Häuser. Auch unter diesem Aspekt verdient der Mieter besondere Aufmerksamkeit und Betreuung. Nach Günter Kohlbecker (1999, S. 41-42)
ist die Aufklärung der Mieter von wesentlicher Bedeutung, es kann intensive Aufklärungsarbeit viel Ärger, Zeit und Kosten sparen. Ist die Information mangelhaft, oberflächlich oder gar falsch, entstehen Misstrauen und Mängelrügen, die bis vors Gericht führen können. Dann besteht die Gefahr einer Lawine von Folgeprozessen und
erheblicher Unruhe im Haus. Auch während der Baumaßnahmen ist die Betreuung
der Mieter von großer Bedeutung. Es hat sich gezeigt, dass eine neutrale und mietrechtlich umfassende Beratung eines externen Büros die Konfliktbereitschaft der
Mieter minimieren kann. Mieter, die den Modernisierungsmaßnahmen anfangs äußerst ablehnend gegenüberstanden, konnten nach persönlichen Gesprächen mit Modernisierungsberatern vom Nutzen einer Modernisierung auch für sie überzeugt werden und revidierten ihre Meinung zum Positiven. Allerdings sind solche Gespräche
in jedem einzelnen Haushalt zeitaufwendig und erfordern viel Einfühlungsvermögen,
doch ist dieser Aufwand sehr lohnend. Außerdem geben diese Gespräche die Möglichkeit, gleichzeitig den Bestand aufzunehmen und den Bedarf festzustellen. Sinn-
55
voll ist es, eine schriftliche Mieter und Vermieter Rechtssicherheit gebende Modernisierungsvereinbarung abzuschließen. (Vgl. DEIRB Informationszentrum Raum und
Bau Stuttgart (Hrsg.) 1999, Nr. 2, S. 6-8)
Eine bekannte Mieterschaft in einem Altbau bringt nach Günter Kohlbecker (1999,
S. 14, 41-42) auch Vorteile: Die Bonität des Einzelnen sowie die Mängel im Haus
sind bekannt und durch das oft lang existierende Mietverhältnis kann man Vorbehalten gegen eine Sanierung leichter begegnen. Bezüglich der Mängel im Haus kann ein
Gespräch mit dem Hausmeister sehr aufschlussreich sein. Jede Änderung am Gebäude ist ein Eingriff in die Privatsphäre der Bewohner und ist verbunden mit Emotionen, insbesondere der Angst vor Mieterhöhung oder Verlust der Wohnung. Jede Sanierung ist ein Eingriff in das gewohnte Leben. Bei Fassadensanierungen beispielsweise muss die Balkonbepflanzung abgenommen werden, ein Gerüst verdunkelt die
Wohnung und Handwerker können in die Wohnung sehen. Nachts kann das Gerüst
von zwielichtigen Gestalten zu Kletterpartien genutzt werden, Einbrüche sind erleichtert. Die Sorgen sind zwar meistens unbegründet, jedoch im Unterbewusstsein
latent vorhanden. Bei Bad- und Küchensanierung, können die Einrichtungen zeitweilig nicht benutzt werden, fließendes Wasser wird abgestellt. Zudem machen alle Arbeiten Krach und Dreck, in Haus und Wohnung bewegen sich ständig fremde Menschen usw. Der Hintergedanke einer Mieterhöhung über kurz oder lang verstärkt die
ganze Misere. Je kürzer die Belästigung ist und je höher der Wohnwert subjektiv
steigt, desto schneller steigt die Akzeptanz bei den Mietern. Die Mieter akzeptieren
zwar häufig die Notwendigkeit der Maßnahmen, aber meist mit innerlichem Unmut,
dem man mit einem bestimmten Auftreten und Höflichkeit begegnen sollte. Jörg
Böhning (2002, S. 29) weist darauf hin, dass eine Sanierung nur dann wirtschaftlich
und im Interesse der Bewohner durchgeführt werden kann, wenn die Mieter als kooperative Partner für die Bauaufgabe gewonnen werden. Dies wiederum setzt eine
umfassende Information der Bewohner voraus. Sowohl vor Beginn von Untersuchungen und Maßnahmendurchführungen, als auch während der Modernisierung
kann eine gute Mieterbetreuung eine enorme Verbesserung der Zusammenarbeit
bringen. Vorbehalte und Misstrauen der Bewohner sind häufig auf ungenügende
Aufklärung zurückzuführen und auf die Vermutung, dass gegen die Belange der Betroffenen modernisiert werden soll. Oft sind die Bewohner verärgert, wenn sie erst
im Verlauf der Durchführungen erfahren, dass in ihrer Wohnung Fußböden geöffnet
oder Bohrungen in Wand und Decke ausgeführt werden müssen. Es sollte selbstverständlich sein, durch eine möglichst schonende Arbeitsweise die auftretenden Belästigungen so gering wie möglich zu halten und die Mieter rechtzeitig zu informieren.
Dass eine werterhöhende Maßnahme eine Mietsteigerung nach sich zieht, wird meist
auch vom Mieter anerkannt. Die Berechtigung des Erhöhungsbetrages wird jedoch
oft in Zweifel gezogen. Hierzu gibt es rechtliche Regelungen: Ist der Wohnraum
preisgebunden, ist dies bei Berechnung nach §72 des II. Wohnungsbaugesetzes zu
beachten. Bei preisfreien Wohnungen darf der Vermieter eine Erhöhung der Miete
um 11% p.a. der wertverbessernden Kosten verlangen. (Vgl. Claus Arendt 1993, S.
24) Insofern ist die Kenntnis der wirtschaftlichen und sozialen Situation der Mieter
56
erforderlich, um Art, Umfang und Durchführung der Modernisierung zweckmäßig zu
planen. Es ist von großem Vorteil, die Bereitschaft und Grenzen der Bewohner zur
Übernahme einer höheren Miete zugunsten einer besseren Wohnungsausstattung
rechtzeitig in Gesprächen abzuklären. Zudem ist es hilfreich, Kritik, Anregungen und
Wünsche der Bewohner mit in die Planung einzubeziehen. Und schließlich muss
abgestimmt werden, ob die Mieter während der Baumaßnahmen in der Wohnung
bleiben möchten oder eine zeitweise Wechselwohnung, eine endgültige Umsetzung
im Hause oder in ein anderes Haus bevorzugen. Für Mieter, die tagsüber nicht anwesend sind, muss eine Möglichkeit gefunden werden, wie der Zugang zu der Wohnung
erfolgen kann. Ältere Leute sind in der Regel weniger belastbar und haben Schwierigkeiten bei der Vorstellung in eine Ausweichwohnung zu ziehen, obgleich dies
häufig eine gute Lösung ist, insbesondere, wenn die Ersatzwohnung saniert und im
gleichen Haus ist. Auch Familien mit Kindern sind durch die Baumaßnahmen oftmals sehr beeinträchtigt. So mangelt es phasenweise an Ruhe für konzentriertes Arbeiten für die Schule oder den Mittagsschlaf der Kleinen. Für einen reibungslosen
Ablauf von Modernisierungsarbeiten in bewohnten Räumen ist die positive Einstellung der Bewohner dazu eine der wichtigsten Voraussetzungen. Einbezug der Mieter
in die Vorbereitungen ermöglicht deren Identifizierung mit dem Vorhaben und sollte
dazu führen, dass die Mieter die Veränderungen als Verbesserung ansehen können.
Förderliche Maßnahmen diesbezüglich sind genaue und rechtzeitige Information
über die Maßnahmen, die Art und Dauer der Belästigung, sowie die zu erwartenden
Kosten des Weiteren regelmäßige Gespräche mit den Mietern vor und während der
Baumaßnahmen, Bereithaltung von Ausweichquartieren, finanzielle Hilfe beim Umzug und auch Mietminderungen. Bauleitende und Aufsichtspersonal sollten bestimmte charakterliche Eigenschaften, wie: Kontaktfähigkeit, Ausdrucksgewandtheit, absolute Korrektheit, Zuverlässigkeit unbedingte Ehrlichkeit und einen Sinn für Ordnung
und Sauberkeit aufweisen. (Vgl. DEIRB Informationszentrum Raum und Bau Stuttgart (Hrsg.) 1997, Nr. 8, S. 8-9, Nr. 9, S. 6-8, Nr. 11, S. 6)
Betroffene einer Altbausanierung sind aber nicht nur die Mieter. Während die Mieter
direkt von der Sanierung betroffen sind, weil sie vorübergehend auf einer Baustelle
wohnen oder umziehen müssen und ihnen über kurz oder lang eine Mieterhöhung
droht, muss der Bauherr das Bauvorhaben finanzieren und steht somit unter Zeitdruck. Architekten, Haustechniker, Handwerker wiederum müssen mit Phantasie und
Kreativität Lösungen erarbeiten und sie umsetzen, mit Mietern verhandeln und den
Anforderungen der Bauherren entsprechen. (Vgl. IBK-Bau-Fachtagung 2000, S. 8-9)
Es sollten die Risiken, die in jedem Umbau stecken, nicht unterschätzt werden, zumal eine einmal begonnene Maßnahme nur mit materiellen Verlusten zu stoppen ist.
Eine wirtschaftliche und vor allem eine Gebäude schonende Modernisierung setzt die
konstruktive Mitarbeit aller beteiligten Handwerker und auch der Mieter voraus.
(Aus eigener praktischer Erfahrung)
Nach Günter Kohlbecker (1999, S. 5) wäre es ein großer Vorteil, eine Chancengleichheit der verschiedenen Interessenten – Hausbesitzer, Hausverwaltung, Mieter,
Fachingenieure und Handwerker – herzustellen und Verständnis für die Nöte der
57
jeweils anderen Seite als Grundlage für ein reibungsloses Zusammenleben zu wecken. Nur wenn man die Situation aller betroffenen Menschen erfährt, ist es möglich,
eine bewohnerorientierte Stadterneuerung zu konzipieren. Im Rahmen der Altbausanierung gibt es verschiedene Gruppen von Betroffenen mit sehr unterschiedlichen
Bedürfnissen, Schwierigkeiten und Grenzen sind unumgänglich. Nach Harald Bodenschatz (1983, S. 13) muss man davon ausgehen, dass es „Die Stadterneuerung“
nicht gibt, genauso wenig wie es „die Bewohner“, „die Mieter", „die Hauseigentümer“ oder „die Politiker“ gibt. Oftmals gibt es keine Lösung, die alle zufriedenstellt
und jeder Königsweg wird zum Dornenpfad (vgl. Günter Kohlbecker 1999, S. 38).
2.4.3 Ablauf einer Altbausanierung
Der Ablauf einer Altbausanierung kann aus Sicht des Mieterbetreuers aus eigener
praktischer Erfahrung in drei Phasen eingeteilt werden: Die Bauvorbereitung, die
Baudurchführung und die Phase nach Bauabschluss. Im Folgenden eine kurze Beschreibung dieser Phasen.
Im Rahmen der Bauvorbereitung werden Informationsschreiben an die Mieter geschickt, erste Hausbegehung vorgenommen, ein erster Kontakt zu den Mietern hergestellt. Es folgt die Bestandsaufnahme von Haus und Wohnungen, erste Gespräche
mit den Mietern werden geführt, erste Wünsche der Mieter und Leerstände werden
ermittelt. Anschließend folgt eine Raumbucherstellung, Gebäudeanalyse, Bewertung
und die Maßnahmenplanung durch einen Architekten. Schließlich wird die Baugenehmigung beantragt, Bauverträge mit ausführenden Firmen geschlossen, Bauleiter
festgelegt und ein Bauzeitenplan erstellt. Auf dieser Grundlage werden dann Mietergespräche geführt zur Abstimmung der geplanten Baumaßnahmen und der Erläuterung voraussichtlicher Mieterhöhungen. Im weiteren Verlauf werden individuell für
jede Wohnung Modernisierungsankündigungen erstellt, die detailliert alle Maßnahmen mit deren Kosten und dem geplanten Zeitablauf der Durchführung beschreiben.
Nach Zustellung der Modernisierungsankündigungen werden Einzelheiten mit Mietern abgestimmt, Mietervereinbarungen geschlossen und so notwendig Umsetzwohnungen organisiert. Bei der Kostenplanung und der nach Sanierung folgenden Mieterhöhung wird zwischen Instandsetzung und Modernisierung unterschieden. Während Kosten von Maßnahmen, die der Instandhaltung und -setzung dienen, nicht auf
die Miete umgelegt werden dürfen, können bauliche Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeine Wohnverhältnisse auf
Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparung von Heizenergie oder Wasser bewirken
(Modernisierungsmaßnahmen), eine Mieterhöhung bewirken. Während der Baudurchführung ist die Betreuung der Mieter besonders wichtig. Bauzeiten müssen mit
den Mietern abgestimmt werden, oftmals muss zwischen Bauleiter und Mieter vermittelt werden, Umzüge oder Zwischenumsetzungen sowie Rückzüge werden organisiert und begleitet. Die Mieterbetreuung ist im Rahmen der Altbausanierung unverzichtbar und von enormer Bedeutung, auf sie wird im Folgenden noch ausführlicher
58
eingegangen. Nach Bauabschluss werden leerstehende Wohnungen neu vermietet
und Mieterhöhungsschreiben an die Bestandsmieter übermittelt.
Für die Mieter gibt es aus eigener praktischer Erfahrung während der Baudurchführung verschiedene Möglichkeiten: Die Bewohner bleiben in ihrer Wohnung. Dies ist
für alle Beteiligten die schwierigste Form der Durchführung und mit hohen Belastungen verbunden, die insbesondere für ältere Menschen, Familien und Berufstätige
gravierend sein können. Sie leben zeitweise mit Dreck, Staub, Lärm und Handwerkern in ihrer Wohnung, das Gerüst verdunkelt die Wohnung und schürt die Angst vor
Einbrechern, Toilette, Bad und Spüle können oft nicht benutzt werden. Während der
Baumaßnahmen in der Wohnung wohnen zu bleiben; ist allerdings nur sinnvoll,
wenn die Modernisierungsmaßnahmen nicht zu weitgreifend sind und die Dauer der
Arbeiten überschaubar ist, eine Zeitspanne von 6 Wochen sollte nicht überschritten
werden. Unter Umständen sind die Arbeitskosten der Handwerkbetriebe höher als in
einer leerstehenden Wohnung. Eine andere Möglichkeit ist, dass die Bewohner für
die Dauer der Arbeiten ausziehen. Dies ist für den Arbeitsablauf von großem Vorteil,
setzt aber voraus, dass Ersatzwohnungen vorhanden sind. Die sogenannte Zwischenumsetzung mit zwei Umzügen stellt allerdings insofern eine Belastung dar, da sie
eine zweimalige Anpassung an eine veränderte Wohnsituation erfordert, soziale Beziehungen oft unterbrochen werden und die zeitliche Dauer der provisorischen Unterbringung meist ungewiss ist. Mit zunehmender Entfernung der Zwischenumsetzung von der alten Wohnung wurde diese Situation öfters als unzumutbar bezeichnet.
Eine Zwischenumsetzung in unmittelbarer Nähe der alten Wohnung wird meistens
deutlich besser verkraftet. Leerstehende Wohnungen innerhalb des Hauses oder der
Siedlung können den vorhandenen Mietern als Ersatzwohnung angeboten werden.
Auf diese Weise können sozialverträglich alle Wohnungen an einem Versorgungsstrang freigezogen werden und eine wirtschaftliche Durchführung ermöglicht werden. Nach Fertigstellung können die Wohnungsnutzer wieder in ihre Wohnungen
zurückkehren oder verbleiben in ihren Ersatzwohnungen, sofern diese bereits modernisiert sind. Für das Freiziehen von Wohnungen entstehen oft erhebliche Folgekosten, wie z.B. Kosten für Ersatzwohnraum, Umzugskosten oder Möbelzwischenlagerung, die vom Eigentümer zu tragen sind. Auch der Leerstand von Wohnungen darf
bei der Kostenkalkulation nicht vergessen werden, der Mietausfall durch Leerstände
im Vorfeld und während einer Modernisierung können erheblich sein. Eine weitere
Möglichkeit, Mieter während der Bauphase umzusetzen, stellt das Mieterhotel dar. In
einem Mieterhotel stehen möblierte Wohnungen für Mieter zur Verfügung, die nur
wenige Wochen aus ihren Wohnungen ausziehen müssen. Wichtig ist in diesem Falle, dass das Mieterhotel in der Nähe der eigentlichen Wohnung liegt, es nicht zu sehr
von Abnutzungserscheinungen geprägt ist und dass die Miete nicht zu hoch ist. Es
hat sich als sehr günstig erwiesen, wenn die Mieter ihre gewohnte Miete wie bisher
bezahlen und die Abrechnung mit dem Mieterhotel über den Hausbesitzer geregelt
wird. Stehen keine Ausweichwohnungen zur Verfügung, ist das oft die einzige Möglichkeit. Für den Bauherrn allerdings erhöhen sich dadurch die Modernisierungskosten besonders stark, da neben den Hotelkosten auch das Unterstellen der Möbel fi-
59
nanziert werden muss. Schließlich gibt es auch die Möglichkeit, dass Bewohner in
eine sanierte Wohnung umziehen. Dieses Verfahren wird sehr häufig angewandt und
ist für die Bewohner und den Arbeitsablauf von großem Vorteil. Es setzt voraus, dass
es einige freie Wohnungen gibt, um eine „rollierendes System“ in Gang zu setzen.
Für die Mieter ist es meist eine große Hilfe, wenn Ersatzwohnraum vom Eigentümer
angeboten wird. Vorteilhaft ist es, wenn die neue Wohnung im gleichen Haus oder in
unmittelbarer Nähe liegt. Erfahrungsgemäß kommt es auch nicht selten vor, dass
Mieter die anfangs eine Zwischenumsetzung bevorzugten, dann doch entscheiden in
der Umsetzwohnung, die in der Regel saniert ist, wohnen zu bleiben und sich den
zweiten Umzug (Rückzug) so ersparen. (Vgl. DEIRB Informationszentrum Raum
und Bau Stuttgart (Hrsg.) 1997, Nr. 6, S. 6-7, Nr. 10, S. 6)
Ältere Mieter, die das Umziehen fürchten und in ihrer gewohnten Umgebung bleiben
wollen, befürworten oftmals eine Modernisierung der Wohnung in bewohntem Zustand eher als Jüngere. Andererseits sind die Beeinträchtigungen der Modernisierung
in bewohnten Zustand für sie physisch und psychisch belastender. (Aus eigener praktischer Erfahrung) Ergebnisse einer Haushaltsbefragung von 1989 in Kreuzberg zeigten (vgl. Stefanie Schulz und Bernd Pieda 1989, S. 7-62), dass fast keiner der Mieter,
die während der Instandsetzung in ihrer Wohnung geblieben waren, dies noch einmal
ertragen würde. Sie empfanden die Umsetzung der Baumaßnahmen rücksichtslos,
Maßnahmen gegen Lärm und Schmutz wurden unterlassen, Termine nicht eingehalten. Durch Umsetzungen, wenn auch innerhalb der nächsten Umgebung sind viele
Bindungen zerfallen, gewachsene nachbarschaftliche Kontakte und Beziehungen
wurden zerstört. Dies war insbesondere für ältere Mieter ein gravierender Einschnitt.
Dennoch äußerten sich trotz der geäußerten Belastungen die überwiegende Mehrheit
der befragten Haushalte insgesamt recht positiv über das Sanierungsergebnis.
Die Reaktionen der Mieter auf eine Sanierungsankündigung fallen sehr unterschiedlich aus. Während sich die einen freuen, da sie der Meinung sind, dass die Sanierung
schon lange fällig ist und somit kooperativ mitarbeiten wollen, gibt es Mieter, die
sich zwar auch über Verbesserungen freuen würden, ihre Ängste vor der Baubelastung und den finanziellen Folgen aber überwiegen. Manch einer hofft sogar, durch
eine unkooperative Haltung profitieren zu können. Problematisch wird es, wenn Mieter bereits selbst modernisiert haben, die Qualität aber nicht gewährleistet ist. Viele
Mieter holen sich Rat beim Mieterverein, Rechtsanwalt, über Bekannte oder andere
Mieter, oftmals schließt sich die Hausgemeinschaft gegen das Bauvorhaben zusammen. Umsetzungen im Rahmen der Sanierung verschafft Misstrauen, da neue Mietverträge mit ungünstigeren Bedingungen befürchtet werden. Nicht zu unterschätzen
sind auch logistische Probleme, wenn Mieter beispielsweise tagsüber nicht zu Hause
sind. Aus verschiedenen Gründen lehnen Mieter eine Sanierung ab, wenn dann aber
alles überstanden ist, freuen sich viele über die verbesserten Wohnverhältnisse. Die
Fragen und Sorgen der Mieter vor einer anstehenden Modernisierung sind endlos. Es
bedarf einer mühseligen, zeitraubenden, manchmal entnervenden Arbeit, laufend auf
sie einzugehen und auf Dramatisierungstendenzen beruhigend einzuwirken. Trotzdem kann nicht genügend betont werden, dass jeder Mieter ein uneingeschränktes
60
Recht auf jede für ihn wichtige Information hat. Zudem muss beachtet werden, dass
Mieter in Abhängigkeit von ihrem Alter und Sozialstatus, sehr unterschiedlich reagieren und auch verschiedene Bedürfnisse haben. Es folgen kurze Bespiele eigener
Erfahrungen mit Mietern unsanierter Altbauten in Berlin-Mitte. Junge Menschen
leben oftmals in schlecht ausgestatteten, dunklen Wohnungen, in denen sonst keiner
wohnen möchte, Hauptsache billig. Meist wünschen sie sich eine gut ausgestattete
Wohnung für wenig Geld und sind in diesem Sinne auch bereit, umzuziehen. Familien mit Kindern sind oftmals mit dem sozialen Umfeld eng verbunden, ein Umzug
wie auch Baumaßnahmen stellen eine große Belastung dar, finanzielle Möglichkeiten
sind oftmals sehr begrenzt. Dennoch wünschen sich viele aber eine Verbesserung.
Menschen mittleren Alters ohne Kinder begrüßen oftmals eine Sanierung, dies allerdings in Abhängigkeit ihrer finanziellen Möglichkeiten, die von Fall zu Fall sehr
unterschiedlich sind. Sie sind meist flexibler als andere Mieter und halten die Belastung einer Bauphase besser aus. Ältere Menschen hingegen haben häufig ihr Leben
in diesen Häusern verbracht, sie sind daher mit der Umgebung fest verwurzelt. Sie
wollen meist in dem Viertel bleiben, sind zwar oftmals offen für Sanierungsmaßnahmen, haben aber Angst vor der Belastung und auch finanzielle Grenzen. In der
Regel haben Alleinstehende mehr Probleme und Ängste als diejenigen, die in einer
Partnerschaft leben. Ein Umzug kommt häufig nur in die nächste Nähe in Frage. Sozialfälle, die durch Arbeitslosigkeit, Trennungen, Krankheit o.a. ihren alten Lebensstandard nicht mehr aufrechterhalten können, leben z.T. in verhältnismäßig zu großen Wohnungen, sie können häufig schon seit längerem die Miete nicht bezahlen, oft
sind sie mit Räumungsklagen konfrontiert. Die rechtliche Handhabung ist in diesen
Fällen schwierig, da man die Mieter nicht einfach „auf die Straße setzen“ kann. Die
Möglichkeit eines Wohnungswechsels ist ihnen aber auch nicht möglich. Oftmals
handelt es sich um unzuverlässige Mieter, was eine Kooperation schwer macht. Abhilfe wäre eine „angemessene“ Ersatzwohnung anzubieten, für welche die Miete vom
Amt übernommen wird. Gewerbemieter sind rechtlich schlechter geschützt als nicht
gewerbliche Mieter. Ihre Bedürfnisse sind entsprechend ihrer Tätigkeit sehr unterschiedlich (Friseur, Schreibwarenladen, Tischlerei usw.), oftmals haben sie noch sehr
günstige Mieten. Auch wenn sie einer Sanierung positiv gegenüberstehen, ist die
Baubelastung besonders im Dienstleistungsbereich enorm hoch, dies gilt auch sehr
im finanziellen Bereich. Zu hohe Mieten nach Sanierung können sie häufig nicht
mehr tragen. (Aus eigener praktischer Erfahrung)
Die positive Seite der Sanierung ist die erhebliche Verbesserung der Wohnverhältnisse. Befragte Mieter in Berlin-Kreuzberg empfanden nach der Sanierung ihre
Wohnung häufiger als „ruhig“ und „hell“, seltener als „feucht“. Die Kehrseite der
Medaille sind die teilweise drastisch gestiegenen Mietkosten. Immer wieder wird im
Rahmen von Sanierungsmaßnahmen nach dem Ausmaß der Verdrängung gefragt.
Dieses zu erfassen ist allerdings sehr schwierig und ist weitgehend im charakteristischen Wirkungsverlauf des Sanierungsprozesses begründet: Die Bekanntgabe von
bevorstehenden Baumaßnahmen erzeugt Unsicherheit und veranlasst viele Mieter
bereits in einer frühen Phase aus ihrer Wohnung auszuziehen. Mittels interessanter
61
Ersatzwohnungsangebote wird häufig ein freiwilliger Auszug erreicht, weiterhin bedeutet die Sanierung für manche Haushalte eine willkommene Chance sich zu verändern, eine neue Wohnung zu beziehen oder das Gebiet zu verlassen. (Vgl. Hermann
Boghorst u.a. 1982, S. 112-128) Aus Umsetzungsstudien (vgl. Wulf Tessin u.a., in:
Lenelis Kurse u.a. 1996, S. 514-515) ist bekannt, dass keineswegs alle von der Sanierung Betroffenen in gleicher Weisem dem „verlorenen Zuhause“ nachtrauern. Manche, meist junge Familien erhoffen sich durch Wohnungs- und Standortwechsel eher
Chancen auf eine Status- und Standardverbesserung. Über Modernisierungsprojekte
wird zwar viel diskutiert und geschrieben, die empirische Forschung hierzu ist jedoch bescheiden. Was beispielsweise die Auswirkungen der Modernisierungsmaßnahmen auf betroffene Bewohner angeht, bietet die bisherige Literatur nur wenig
Anhaltspunkte. Die interessanteste Frage in diesem Rahmen ist die Verdrängung von
Mietern, empirische Belege hierfür lassen sich aber nur vereinzelt finden. (Vgl.
Reinhard Wiessner 1987, S. 61) In einer Studie, die in Kreuzberg durchgeführt wurde (vgl. Hartwig Dieser und Ansastasie Kouvelis 1982, in: Reinhard Wiessner 1987,
S. 61), mussten rund 70% der Mieter aufgrund von Mieterhöhungen im Rahmen von
Modernisierungsmaßnahmen ihre Wohnung verlassen. Allerdings muss hier beachtet
werden, dass aufwendige und in hohem Maße mit öffentlichen Mitteln subventionierte Maßnahmen notwendig waren. Demgegenüber konnten in zwei vom Bundesminister für Raumordnung veröffentlichten Modernisierungsstudien trotz teilweise erheblicher Mietmehrbelastungen keine Anhaltspunkte für Verdrängung festgemacht werden, allerdings lag dieser Aspekt nicht im Vordergrund der Untersuchungen (vgl.
Reinhard Wiessner 1987, S. 61-62).
2.4.4 Fotodokumentation einer Altbausanierung
Die folgende Fotodokumentation zeigt eine Altbausanierung am Beispiel der Wolliner Straße 63/64 in Berlin-Mitte. Im Auftrag der Firma Wertprojekt wurden die Fotos von Michael Haase, 13055 Berlin, aufgenommen und bearbeitet. Die Fotos vom
Zustand vor Sanierung entstanden im März 2003, die nach Sanierung im April 2004.
62
Wolliner Str. 63/64
Fassade
Fassade vor
vor der
der Sanierung
Sanierung
März
März 2003
2003
Foto 1:
Wollinerstraße 63/64 – Fassade vor Sanierung März 2003
Wolliner Str. 63/64
Fassade
Fassade nach
nach der
der Sanierung
Sanierung
April
April 2004
2004
Foto 2:
Wollinerstraße 63/64 – Fassade nach Sanierung April 2004
63
Wolliner Str. 63/64
Seitenflügel
Seitenflügel Nr.
Nr. 63,
63, vor
vor der
der Sanierung…
Sanierung…
Foto 3:
Wollinerstraße 63 – Seitenflügel vor Sanierung
Wolliner Str. 63/64
...
... und
und hier:
hier: fertig
fertig gestellt
gestellt
Foto 4:
Wollinerstraße 63 – Seitenflügel nach Sanierung
64
Wolliner Str. 63/64
Nr.
Nr. 63,
63, Hofansicht
Hofansicht Vorderhaus
Vorderhaus
Foto 5:
Wollinerstraße 63 – Hofansicht Vorderhaus vor Sanierung
Wolliner Str. 63/64
Hofansicht
Hofansicht nach
nach Sanierung
Sanierung (Nr.
(Nr. 63)
63)
Foto 6:
Wollinerstraße 63 – Hofansicht Vorderhaus nach Sanierung
65
Wolliner Str. 63/64
Nr.
Nr. 64,
64, Hof
Hof
Foto 7:
Wollinerstraße 64 – Hofsanierung
Wolliner Str. 63/64
Nr.
Nr. 64,
64, Seitenflügel
Seitenflügel
vor
vor Sanierungsbeginn
Sanierungsbeginn
Foto 8:
Wollinerstraße 64 – Seitenflügel vor Sanierung
66
Wolliner Str. 63/64
Nr.
Nr. 64,
64, Seitenflügel,
Seitenflügel, nach
nach Sanierung
Sanierung
Foto 9:
Wollinerstraße 64 – Seitenflügel nach Sanierung
Wolliner Str. 63/64
…nach
…nach Fertigstellung
Fertigstellung
Foto 10: Wollinerstraße 63/64 – Treppenhaussanierung
67
Wolliner Str. 63/64
Neuaufbau
Neuaufbau der
der Wohnungstüren
Wohnungstüren in
in schräger
schräger Anordnung
Anordnung
Foto 11: Wollinerstraße 63/64 – Neuaufbau der Wohnungstüren
Wolliner Str. 63/64
...
... nach
nach Fertigstellung
Fertigstellung
Foto 12: Wollinerstraße 63/64 – Fertiggestellte Wohnungstüren
68
Wolliner Str. 63/64
Beispiel
Beispiel für
für Sanierung
Sanierung eines
eines Flures
Flures
Foto 13: Wollinerstraße 63/64 – Flursanierung
Wolliner Str. 63/64
…
… Bauzustand
Bauzustand …
…
Foto 14: Wollinerstraße 63/64 – Wohnungssanierung
69
Wolliner Str. 63/64
…
… fertig
fertig gestellt.
gestellt.
Foto 15: Wollinerstraße 63/64 – Fertiggestellte Wohnung
Wolliner Str. 63/64
Bäder
Bäder vor
vor Sanierung
Sanierung ...
...
Foto 16: Wollinerstraße 63/64 – Bäder vor Sanierung
70
Wolliner Str. 63/64
Fertige
Fertige Bäder
Bäder
Foto 17: Wollinerstraße 63/64 – Bäder nach Sanierung
Wolliner Str. 63/64
Zustand
Zustand vor
vor Sanierung
Sanierung
Nr.
Nr. 63,
63, eine
eine Küche
Küche ...
...
Foto 18: Wollinerstraße 63/64 – Küche vor Sanierung
71
Wolliner Str. 63/64
Nach
Nach Sanierung:
Sanierung: Nr.
Nr. 63,
63, Seitenflügel,
Seitenflügel, 2.
2. OG
OG
Foto 19: Wollinerstraße 63/64 – Küche nach Sanierung
Wolliner Str. 63/64
Dachböden,
Dachböden, vor
vor der
der Sanierung
Sanierung
Foto 20: Wollinerstraße 63/64 – Dachboden vor Sanierung
Wolliner Str. 63/64
Foto 21: Wollinerstraße 63 – Dachboden vor Sanierung
Wolliner Str. 63/64
Foto 22: Wollinerstraße 63/64 – Dachboden vor Sanierung
72
73
Wolliner Str. 63/64
Nach
Nach Sanierung
Sanierung
Foto 23: Wollinerstraße 63/64 – Dachboden nach Sanierung
Wolliner Str. 63/64
Hof
Hof (Nr.
(Nr. 64)
64)
Vorderhaus
Vorderhaus
und
undSeitenflügel
Seitenflügel
Foto 24: Wollinerstraße 63/64 – Vorderhaus und Seitenflügel nach Sanierung
2.5
74
Psychologische Aspekte der Stadterneuerung
Psychologie befasst sich vorwiegend mit Individuen, aber auch mit Gruppen von
Personen, es geht um Motive, Gefühle, Wahrnehmungen, Einstellungen und Verhaltensweisen von Menschen in verschiedensten Zusammenhängen. Psychologen und
insbesondere Umweltpsychologen wissen um die Bedeutung des Raumes, in dem
Menschen leben, sowie den Einfluss der Umweltfaktoren auf die Gesundheit. Unumstritten ist, dass die Stadt nicht nur als Wohn- sondern auch als Arbeits- und Einkaufsort betrachtet werden muss, die darüber hinaus eine Fülle an Handlungsmöglichkeiten im Freizeitbereich bietet. (Vgl. Hans Joachim Harloff u.a. 2010, S. 10051008) Nachdem in diesem Kapitel Aspekte der Architekturpsychologie dargestellt
werden, wird folgend auf die Psychologie des Wohnens, der Wohnbedürfnisse und
Wohnzufriedenheit sowie das Mobilitätsverhalten weiter eingegangen.
2.5.1 Architekturpsychologie
Die Architekturpsychologie als Teilgebiet der Psychologie ist eine sehr junge Wissenschaft. In den 60er Jahren entstand die Architekturpsychologie als Forschungszweig und Teildisziplin der Umweltpsychologie mit Überlegungen welchen Einfluss
die „bebaute Umwelt“ auf ihre Bewohner hat (vgl. Das Psychologie – Lexikon, Psychologie48.com). Im Speziellen ging es zunächst um die Frage, wie psychiatrische
Krankenhäuser gebaut sein müssten, um die Arbeit mit psychisch kranken Menschen
positiv zu beeinflussen. Erst dann wurde die Frage verallgemeinert: Welche Wirkung
haben Räume, Gebäude und Stadtteile überhaupt auf den Menschen? Dass diese Frage so spät gestellt wurde, ist erstaunlich, da Wohnen im Zentrum unseres Lebens
steht: Nirgendwo verbringen wir mehr Zeit als in unserer „bebauten Umwelt“, für
nichts geben wir mehr Geld aus. (Vgl. Daniel Leasing 2002, S. 34) So bedeutet zum
Beispiel das englische Wort „live“ leben und wohnen gleichermaßen (vgl. Lenelis
Kruse u.a. 1996, S. 484). In Amerika und Europa entwickelte sich ab 1965 die Architekturpsychologie zu einem eigenen Fachgebiet, insbesondere in Amerika begann die
Zusammenarbeit von Psychologen und Architekten. Frühe Erfolge führten zur Etablierung der Architekturpsychologie als kommerzielle Dienstleistung außerhalb der
Universitäten. Erkundet man beispielsweise schon vor Beginn der Planungsarbeit die
Bedürfnisse der Nutzer, kann man diese in die Planung einbringen. Dieser Idealfall
ist die sogenannt „User-Neid-Analysis“. Auch die Einbeziehung der Nutzer nach
Fertigstellung des Entwurfs, genannt „Pre-Occupancy-Evaluation“, ist sinnvoll, da
man ihren Wünschen noch Rechnung tragen kann. Natürlich kann man das Urteil der
Nutzer auch noch nach Fertigstellung des Objekts einholen („Post-Occupancy –
Evaluation“), nutzen kann man es aber nur für zukünftige Projekte. Verständlicherweise lassen sich diese Verfahrensweisen auf Neubauvorhaben gleichermaßen anwenden wie auf Renovierungs- und Sanierungsvorhaben.
Die praktisch-pragmatische Vorgehensweise in den USA führte allerdings zu einer
Vernachlässigung der theoretischen Überlegungen, die mehr am Grundsätzlichen des
Zusammenspiels von Mensch und künstlicher Umwelt interessiert sind. Es gibt zwar
75
eine Menge von Fallstudien, aber keine übergreifenden Rahmenkonzepte, in die diese sich einordnen ließen. Wie schwer es ist, allgemeingültige Konzepte zu finden,
liegt auf der Hand: Gebäude sind langlebiger als ihre Nutzer, die sich obendrein verändern. Diese Veränderung besteht allerdings nicht nur im Altern, ebenso wichtig
sind gesellschaftliche Trends. Glaubten die Architekten früher zu wissen, für wen sie
so und nichts anders bauen mussten, so müssen sie sich heute neuen, individuelleren
Anforderungen stellen. Großfamilien werden immer seltener, selbst die klassische
Familie mit zwei Kindern ist nicht mehr klassisch. Heute dominieren mehr und mehr
das kinderlose Ehepaar, die alleinerziehende Mutter oder der Single. Somit muss das
Wohnangebot variabler gestaltet werden, unterschiedliche Wohnungstypen sind gefragt, und solche Wohnungen, die durch Einreißen oder Errichten von Trennwänden
leicht zu verändern sind. Doch selbst diese Kompromisslösungen sind möglicherweise nicht das Richtige, denn niemand kann die zukünftige Entwicklung voraussagen, optimales Bauen kann immer nur vorläufig sein. Ein weiterer Aspekt, der früher
wenig beachtet wurde, ist die Erkenntnis, dass ein zufriedener Mitarbeiter produktiver ist. So hielt die Architekturpsychologie unter dem Aspekt der Effizienz auch in
den Bau von Fabrik- und Bürogebäuden Einzug. (Vgl. Daniel Leising 2002, S. 3435) Beispielsweise wird von den positiven Auswirkungen der Umgestaltung eines
Klassenzimmers auf die Leistungen der Schüler berichtet: Nachdem der Raum unter
Anleitung eines Feng Shui Fachmannes renoviert worden war, verbesserten sich
Konzentration, Motivation und Leistung der Schüler erheblich (vgl. Der Spiegel
2005, Nr. 25, S. 59).
Nach der Begriffsbestimmung der DIN 283 ist eine Wohnung „die Summe der Räume, welche die Führung eines Haushalts ermöglichen.“ Diese Summe setzt sich aus
folgenden Funktionsbereichen zusammen: Individual- und Gemeinschaftsbereich,
haustechnischem Bereich, Verkehrsfläche, sowie Freisitzen wie Balkon oder Terrasse. Die Wohngebäude selbst bestehen im Prinzip aus zwei Grundtypen: Dem Flachbau mit ebenerdigem Zugang zu jeder Wohneinheit und dem Geschoßbau mit mehreren, übereinander gebauten Wohneinheiten mit einem gemeinsamen Hauseingang.
Obwohl Kripa Singh Sodhi schon 1957 (in: Lenelis Kruse u.a. 1996, S. 493) darauf
hinwies, welch gravierenden Einfluss bereits kleinste Änderungen im Entwurf eines
Hauses auf die sozialen Beziehungen seiner Bewohner haben kann (sowohl positive
wie negative), spielten psychologische Gesichtspunkte in der Arbeit der Architekten
bisher kaum eine Rolle, weder beim Planen des ganzen Wohngebäudes, noch beim
Entwerfen des Wohnungsgrundrisses. Größer gewordene Möglichkeiten neuer Materialien, die zu teilweise großartigen Bauten geführt haben, fordern unter diesem Gesichtspunkt Bauherren und Architekten gleichermaßen. Denn dank dieser enormen
Möglichkeiten wächst auch die Verantwortung derer, die sie einsetzen gegenüber
denen, die die Resultate nutzen werden. (Vgl. Lenelis Kruse u.a. 1996, S. 484-486)
76
2.5.2 Psychologie des Wohnen
Nach Hildebrand Frey u.a. (1984, S. 7) besteht eine Wohnung aus mehreren funktionell verschiedenen Räumen, die eine Einheit bilden und die physischen, psychischen
und sozialen Bedürfnisse ihrer Bewohner befriedigen soll. Vor diesem Hintergrund
muss man den Begriff des Wohnens als physischen, psychologischen und sozialen
Austauschprozess zwischen Mensch und Umwelt mehr als Forderung denn als Zustand sehen, vor allem in Hinsicht auf den Mietwohnungsbau. Bei diesem schlägt das
Fehlen ausreichender finanzieller Mittel besonders zu Buche, gute Bedingungen für
den vorgenannten Austauschprozess zu schaffen, wird dann immer schwieriger.
Auch innerhalb der Wohnung wird es problematisch: Hier ist der Bewohner auf den
Konsumenten der Ware Wohnung reduziert. Da es so aussieht, als nähmen die Wohnungskonsumenten keinen Schaden, scheint ein Umdenken nicht nötig zu sein. Es
müsste eine verstärkte Wohnforschung auf Grundlage der Wohnpsychologie einsetzen, denn es sieht nur so aus.
Für das Familienleben beispielsweise und die Entwicklung von Kindern bildet die
Wohnung den wichtigsten räumlichen Kontext. Räumliche Enge in der Wohnung
fördert restriktives elterliches Erziehungsverhalten und führt zu familiären Spannungen. Kinder haben so oft wenig Platz zum Spielen und Entdecken, keine Rückzugsmöglichkeiten und können keine anderen Kinder mit in die Wohnung bringen. Lärm
kann die Aufmerksamkeitsleistung von Kindern beeinträchtigen und folglich die Voraussetzung für Schulerfolg mindern. Bei zunehmender Privatisierung des Wohnbereiches sind die Familienmitglieder zwangsläufig stärker aufeinander bezogen, ein
daraus resultierendes Erziehungsverhalten kann die „overprotection“ sowie Gereiztheit von Müttern sein. (Vgl. Lenelis Kruse u.a. 1996, S. 357-359)
Erst eine unter sozialen und ökologischen Gesichtspunkten konzipierte Psychologie
würde den Blick stärker auf die wechselseitigen Abhängigkeiten von bebauter Umwelt und menschlichem Verhalten werfen. Dauerhafte, allgemeingültige „Rezepte“
kann es aufgrund der sich ständig ändernden Bedürfnisse und ihrer Heterogenität
sowieso nicht geben. Da besonders das Bauen von Mietshäusern immer primär aus
wirtschaftlichem Interesse geschieht, bleibt für die individuellen Bedürfnisse der
Bewohner wenig Spielraum. Ein wesentlicher Versuch, diesen geringen Spielraum
zu nutzen, ist die Beteiligung der potentiellen Bewohner an der Planung. Da man es
bei der Sanierung nicht mit potentiellen sondern mit bereits vorhandenen Mietern zu
tun hat, ist deren Beteiligung an der Planung doppelt wertvoll: Ihre Verbesserungswünsche entstammen der Erfahrung mit dem Objekt selbst. Zum Schluss sei noch
darauf hingewiesen, wie wichtig es ist, zwischen denen zu unterscheiden, die großen
Einfluss auf die Gestaltung der Umwelt haben, und denen, die sie letztendlich nutzen. (Vgl. Lenelis Kruse u.a. 1996, S. 493-495)
Der Fachausdruck für das, was uns umgibt, ist Wohnumwelt, und ist unterteilt in
Mikro- und Makroumwelt. Letztere deckt sich weitgehend mit dem, was die Berliner
Kiez nennen, während die Mikroumwelt beim Stuhl oder Sofa beginnt. (Vgl. Lenelis
Kruse u.a. 1996, S. 485). Der Philosoph Otto Friedrich Bollnow (1976, S. 124) for-
77
muliert das Wesen des Hauses wie folgt: es „bezeichnet den Besitz des Nahen und
Vertrauten, um den sich rings die Ferne lagert.“ Zur Betrachtung des Hauses als Ort
des Wohnens gehört also die der Umwelt immer dazu. Wer also das Haus ohne sein
Umfeld, ohne die dazugehörige Infrastruktur betrachtet, wird seiner Bedeutung nicht
gerecht. Dass es einen Unterschied macht, ob ein Haus am Stadtrand, an einem See
oder Fluss oder mitten in der Stadt steht, sieht man schon an den Grundstückspreisen.
So bedeutet wohnen zwar, „(…) an einem bestimmten Ort zu Hause sein, in ihm
verwurzelt sein und zu ihm hingehören“ (vgl. Otto Friedrich Bollnow 1976, S. 125),
es bezeichnet aber zugleich das Verhältnis des Menschen zu seiner Umwelt im Ganzen. Dem sind aufgrund knapper finanzieller und räumlicher Ressourcen natürlich
Grenzen gesetzt, so ist es unumgänglich, dass ein Großteil der Bevölkerung in Mietwohnungen und darüber hinaus im Massenwohnungsbau wohnt. Geht die Ökologische Psychologie davon aus, dass die bauliche Umwelt zugleich auch immer kulturelle Umwelt ist, ist der Massenwohnungsbau durchaus als eine spezifische Form
unserer Kultur zu werten. Die vielfach beklagte Entfremdung als Resultat mangelnder Kooperation von Bauträger, Architekt und Nutzer liegt also nicht an der Natur
der Sache. (Vgl. Lenelis Kruse u.a. 1996, S. 497)
Die Höhe und Masse der Baukörper nehmen nachhaltig Einfluss auf die dort lebenden Menschen. Nicht zu vergessen ist, dass es für viele Menschen keine Alternative
zum Leben in der Stadt gibt. Es ergibt sich daher die Frage, wie man eine Stadt gestalten kann, um vielen Menschen eine hohe Lebensqualität zu ermöglichen. Ein
wichtiger Faktor bei der Klärung dieser Frage ist die Partizipation der betroffenen
Bürger, die Intensität dieser Partizipation reicht von „mitreden“ dürfen über „mitentscheiden“ bis hin zum „entscheiden“. (Vgl. Hans Joachim Harloff u.a. 2010, S. 10101011)
2.5.3 Wohnbedürfnisse
In der Bundesrepublik Deutschland ist die Unverletzlichkeit der Wohnung im
Grundgesetz festgeschrieben. Abraham Harold Maslow wie auch Michael Andritzky
und Ingrid Wenz-Gahler (in: Lenelis Kruse u.a. 1996, S. 487) nennen folgende
Wohnbedürfnisse: Sicherheit und Schutz, Beständigkeit und Vertrautheit, Alleinsein
und Intimität, Kontakt, Kommunikation und Zusammengehörigkeit, Anerkennung
und Selbstdarstellung bzw. Repräsentation, Selbstverwirklichung und Selbstgestaltung. Diese Bedürfnisse greifen tiefer, als es auf den ersten Blick scheint: Schutz und
Sicherheit beziehen sich nicht nur auf die Abwehr von Einbrechern, Kälte und Regen, auch vor Lärm und Schadstoffemissionen soll der Bewohner geschützt werden;
sogar vor dem Staat selbst. Dem Bedürfnis nach Beständigkeit wird dadurch Rechnung getragen, dass die Mieten nicht zu oft und drastisch erhöht werden dürfen. Wie
sich das Zusammenleben in einer Wohnung gestaltet, hängt natürlich von der Anzahl
der Bewohner im Verhältnis zur Wohnung ab. Das Zusammenleben kann z.B. durch
eine große Küche enorm gefördert werden, mehr als durch die sogenannten guten
Stuben, die teilweise immer noch für Wochenenden oder Familienfeste reserviert
78
sind. Für den Kontakt mit den Nachbarn spielen beispielsweise Treppenhäuser, Keller, Gärten, Innenhöfe, Autowaschplätze und autofreie Straßen eine wichtige Rolle.
Letztendlich können Bauherr, Architekt und Gemeinde nur Angebote machen, in
welchem Maße der Einzelne diese nutzt, bleibt natürlich ihm überlassen. Allerdings
laufen diese Angebote häufig hinter den Bedürfnissen, die sich häufig ändern, hinterher. Es sind weniger Grundbedürfnisse, obwohl auch diese nicht konstant sind, vielmehr die, die dem Wandel der gesellschaftlichen Normen und Wertvorstellungen
unterworfenen, sogenannten gelernten Bedürfnisse. Hermann Zinn (in: Lenelis Kruse
u.a. 1996, S. 488) erinnert in diesem Zusammenhang an das mittelalterliche „Ganze
Haus“, das Wohn- und Arbeitsstätte zugleich war und nur wenig Raum für Privatheit
ließ. An das mittelalterliche „Ganze Haus“ erinnern heute noch alte Bauernhäuser
etwa im Alpenraum, in denen Mensch und Vieh im selben Gebäude wohnen. In ihm
ist die Küche immer noch Mittelpunkt des alltäglichen Lebens, und nicht nur die
Menschen, auch das Vieh, alle leben unter ein und demselben Dach. Noch extremer
sind die Langhäuser auf Sulawesi: Hier wohnt und arbeitet ein ganzes Dorf unter
einem Dach. Erst mit der Entwicklung von der Agrar- zur Industriegesellschaft
trennten sich Wohn- und handwerklicher Arbeitsbereich. Das bedeutete für die unteren Schichten eine wesentliche Verschlechterung ihrer Wohnsituation – an die Entstehung von Privatheit war hier nicht zu denken. Diese konnte sich nur bei den wohlhabenderen Ständen entwickeln. Hier bekam bald jeder ein einzelnes Zimmer, in den
bürgerlichen Haushalten des 19. Jahrhunderts wurden erstmals Kinderzimmer eingerichtet. Die Wandlung der Wohnform, die durch die Trennung von Wohnen und Arbeiten ausgelöst wurde, wirkte sich auch auf die Rollenstruktur aus: Der Mann stellte
die Verbindung zum öffentlichen Leben her, während die Frau zu Hause blieb, sich
um Haushalt und Kinder kümmerte.
Die neuen Wohnformen flossen mit ein in die „Charta von Athen“ (vgl. Ulrich Conrads, in: Lenelis Kruse u.a. 1996, S. 489), die zum städtebaulichen Leitbild wurde. Es
umfasst vier Schlüsselfunktionen: Arbeiten, Wohnen, Erholung und Verkehr. Obwohl dieses Leitbild in der theoretischen Diskussion lange als anzustrebendes Ideal
galt, wurden schon bald auch Nachteile des aus ihm abgeleiteten Städtebaus deutlich.
Die Trennung der einzelnen Funktionen führte zu einem starken Anstieg des Verkehrs, Innenstädte drohten zu veröden, Stadtgeschichte und urbane Lebendigkeit
drohten verloren zu gehen. Die damit verbundene Entwicklung „autogerechter Städte“ wird seit Anfang der 70er Jahre zunehmend kritischer betrachtet, der kleinteiligen
Funktionsmischung und der Vitalisierung der Stadtkerne wird erneut mehr Beachtung geschenkt. Heutzutage ist offensichtlich, dass an entscheidenden Bedürfnissen
der Menschen vorbeigeplant wurde. Insbesondere die negativen Auswirkungen des
Straßenverkehrs in Innenstädten führt zu einer hohen Feinstaubbelastung, Lärm und
Gefährdung von Fußgängern und Radfahrern. Neben der Luftverschmutzung spielt
Lärmbelastung bei den Wohnbedürfnissen eine nicht zu unterschätzende Rolle. (Vgl.
Lenelis Kruse u.a. 1996, S. 487-491) Lärm wird vom Umweltbundesamt als unerwünschter, störender oder gesundheitsschädlicher Schall definiert. So wird Lärm
jenseits der physikalischen Größe zum sozial-psychologischen Begriff, da Lärm das
79
körperliche, seelische und soziale Wohlbefinden beeinflusst. Die Hauptlärmbelastung geht gemeinhin auf den Straßenverkehr zurück, diese verursacht ein erhöhtes
Gesundheitsrisiko vor allem für Herz-, Kreislauf- und Blutdruckerkrankungen. (Vgl.
Institut für Stadt- und Regionalplanung der Technischen Universität Berlin 1993, S.
219) Mittlerweile gibt es auch Gegenkonzepte, die autofreie Stadt oder das autofreie
Wohnen definieren.
Neben der Bebauungsdichte und der Lage der Wohnung innerhalb einer Stadt hat die
durchschnittliche Wohnraumausstattung je Person große ökologische Relevanz. Ein
Aspekt ist der Wohnraumbedarf pro Person. (Vgl. Hans Joachim Harloff u.a. 2010,
S. 1013) Die Wohnfläche pro Person gibt Aufschluss über den Ressourcen- und
Energiebedarf, da dieser eng mit der Größe der Wohnfläche zusammenhängt. Derzeit
entstehen 20% des Ausstoßes von CO2 durch Wohnen (Heizung, Klimatisierung,
Warmwasserbereitung). Nach Immanuel Stieß (2003, S. 4) werden immerhin 30%
des gesamten Energieverbrauchs durch Wohnen verursacht. Die durchschnittliche
Wohnfläche pro Person hat sich in den vergangenen 40 Jahren in Deutschland nahezu verdoppelt: Während 1965 pro Person 22 Quadratmeter Wohnfläche zur Verfügung standen, waren es 2002 bereits knapp 43 Quadratmeter. Begründen kann man
dies mit steigendem Wohlstand, mit der Zunahme von Ein- und Zwei-PersonenHaushalten, sowie indirekt mit der Alterung der Bevölkerung. (Vgl. Immanuel Stieß
2003, S. 4-6) Weitere Erklärungsmöglichkeiten sind einerseits die wirtschaftlich erzwungene Mobilität und die Auflösung der Großfamilien, andererseits die Emanzipation der Frau mit ihrem Bestreben nach größerer Unabhängigkeit und eigenem
Wohnraumbedarf, überdies Zunahme von Zweit- und Drittwohnungen (am auswärtigen Arbeitsort, als Feriendomizil). Konflikte innerhalb der Familie werden immer
häufiger über die Vergrößerung der Raumansprüche gelöst, Jugendliche haben z.B.
ihre eigenen Fernseher, Computer oder Stereoanlagen, was zwangsläufig Raumbedarf erhöht. (Vgl. Hans Joachim Harloff u.a. 2010, S. 1013) Die durchschnittliche
Wohnfläche pro Person ist auch abhängig von Alter und Lebensphase. So steht beispielsweise Familien weniger Wohnraum pro Person zur Verfügung. Nach Auszug
der Kinder, Trennung oder Tod des Partners bleiben viele in ihrer bisherigen Wohnung, daher nimmt dann die Wohnfläche pro Person wieder zu. (Vgl. Immanuel
Stieß 2003, S. 7)
Die zunehmende Differenzierung des Wohnens ist einer der wichtigsten Trends. Die
Lebensweisen individualisieren sich, die sich entwickelnden Individualgesellschaften
sind viel komplexer als beispielsweise die Gesellschaft der 70er Jahre (vgl. Johannes
Fechner 2002, S. 14). Wohnen ist ein Grundbedürfnis, Teil der sozialen Gerechtigkeit einer Gesellschaft und kann ein Symbol von Wohlstand und gesellschaftlicher
Anerkennung sein. Allerdings gibt es immer noch etliche Haushalte, in denen nicht
jede Person über einen eigenen Raum verfügt, am Wohnflächenzuwachs als Teil der
Wohlstandsentwicklung partizipieren nicht Alle. In diesem Sinne bedeutet nachhaltiges Sanieren im Bestand, Wohnungen und Wohnumfeld an gewandelte Wohnbedürfnisse und ökologische Standards anpassen, Modernisierung als bauliche und soziale Aufgabe begreifen, Bewohner an den Vorhaben beteiligen und sanierungsbe-
80
gleitende Dienstleistungen anbieten (Wohnungstauschbörse, Umzugsmanagement
u.ä.). (Vgl. Immanuel Stieß 2003, S. 12-19)
2.5.4 Wohnzufriedenheit, Wohnbindung, Mobilität
Nach Antje Flade (in: Lenelis Kruse 1996, S. 489) ist Wohnzufriedenheit die positive
Bewertung der Wohnumwelt. Diese lässt sich aufteilen in Wohnungs-, Wohnumgebungszufriedenheit und Zufriedenheit mit dem Wohnort (vgl. Albert Angus Campbell u.a., in: Lenelis Kruse 1996, S. 489). Indes ist sie nicht nur ein Qualitätsmerkmal
der Wohnumwelt, sie ist auch ein wichtiger Faktor zur Beurteilung des Wohnverhaltens, insbesondere des Umzugsverhaltens (vgl. Weidemann & Anderson, in: Lenelis
Kruse 1996, S. 489-491). Leider fließen in die individuelle Bewertung der Wohnsituation hauptsächlich subjektive Kriterien ein, wie Kevin Hourihan (in: Lenelis
Kruse 1996, S. 490) vermerkt. Deshalb stößt man bei Heranziehung der Wohnzufriedenheit als Indikator der Wohnqualität und dieser als Prädikator des Umzugsverhaltens an Grenzen. Daniel Stokols u.a. (1983, S. 5-18) weisen darauf hin, dass es zahlreiche andere Gründe zum Wohnortwechsel gibt, die mit der Wohnzufriedenheit
nichts zu tun haben. Die Wohnzufriedenheit hängt also von Personen- und Umweltmerkmalen gleichermaßen ab. Ein entscheidendes Personenmerkmal stellt das Alter
dar – einen alten Baum verpflanzt man nicht. Die Liste der bedeutendsten Umweltmerkmale beginnt mit dem Image des Wohngebietes, geht über den baulichen Zustand des Wohngebäudes bis zum Wohnkomfort, den Wohnkosten und den Nachbarn. Allerdings postuliert Stefan Laurer (1991, S. 37), dass sich keine verallgemeinernde Aussagen über die Wohnzufriedenheit treffen lassen, da der Ausstattungsstandard subjektiv in Abhängigkeit der eigenen Ansprüche, den bisherigen Wohnerfahrungen und den einzelnen finanziellen Möglichkeiten bewertet wird. In praktisch
allen Studien wird allerdings die Bedeutung des Alters, der Lebensphase und des
Haushaltseinkommens für die Wohnzufriedenheit deutlich hervorgehoben. Die Frage
der Kosten und ein akzeptables Preis-/Leistungsverhältnis stehen bei allen Wohnungssuchern an erster Stelle. Darüber hinaus wird aber auch eine hohe Bereitschaft
festgestellt, den selbst gesetzten Kostenrahmen unter bestimmten Voraussetzungen
zu überschreiten. Gründe hierfür sind: gutes Wohnumfeld, gute Ausstattung, ein optimaler Grundriss, Balkon oder Terrasse. (Vgl. Johannes Fechner 2002, S. 14-15)
Im Rahmen einer stadtsoziologische Untersuchung in der Stadt Brandenburg über die
„Wunschwohnung“ bei Personen mit Erfahrungen in Altbaugebieten ließ sich feststellen, dass 44% der Bewohner des Altstadtkerns wünschten, in ihren Wohnungen
zu bleiben, auch wenn ihre Zufriedenheit durch bestimmte Mängel getrübt war. 30%
der in Altbauwohnungen lebenden Menschen wollten möglichst in dem Gebiet wohnen bleiben, würden sich aber für baldige Verbesserungen in Wohnung und Gebäude
einsetzen. 26% der Wohnbevölkerung waren prinzipiell unzufrieden mit ihrem
Wohnzustand. Gründe für die Unzufriedenheit waren: Starke Reparaturbedürftigkeit
des Hauses, schlechter Zustand der Wohnung, wenig Komfort (kein WC oder Bad in
der Wohnung), zu kleine Wohnung, Lärmbelästigung, Ofenheizung, nasse Wände
81
sowie mangelhafte hygienische Bedingungen. Gründe für Zufriedenheit mit der
Wohnsituation waren: Nähe zum Zentrum, ruhige Lage, große Wohnungen mit großen Zimmern, günstige Einkaufsbedingungen, Nebenräume für Freizeittätigkeiten
wie auch gute Nachbarschaftsbeziehungen und Kontakte zu Bekannten im Gebiet.
(Vgl. Fred Staufenbiel, in: Peter Marcuse und Fred Staufenbiel 1991, S. 15-16)
Nach Peter Gerlach und Ingrid Apolinarski (1997, S. 102-125) lässt sich die Wohnzufriedenheit durch die Zufriedenheit mit der Wohnungsgröße und der Ausstattung
sowie die Verbundenheit mit dem Wohnumfeld beschreiben. In ihrer Untersuchung
in Friedrichshain stellten sie fest, dass sich bis zu zwei Drittel der Befragten unzufrieden über die Ausstattung ihrer Wohnung, sowie den schlechten Zustand von
Hauseingängen, -fluren und –wänden äußerten. Trotz der negativen Beurteilung bezüglich der Wohnungsausstattung war die Grundhaltung der Befragten bezüglich
ihrer Wohnsituation insgesamt eher positiv. Auch wenn man mit der Wohnung nicht
zufrieden ist, fühlt man sich dennoch wohl im Kiez. Ausschlaggebend hierfür sind in
erster Linie die Vertrautheit mit dem Gebiet und die Tatsache, dass man bekannt ist
und Bekannte hat. Des Weiteren stellten sie fest, dass die Kultureinrichtungen im
Kiez für die Bewohner eine nicht unbedeutende Rolle haben, die Identifikation mit
diesen Einrichtungen allerdings in erster Linie über die Inhalte und Programmangebote stattfindet und das Haus als vertrauter Ort nur in zweiter Linie von Bedeutung
ist. Entscheidende Faktoren für Wohnzufriedenheit sind nach Stefan Laurer (1991, S.
44) Ortsverbundenheit, Ortsidentität sowie eine niedrige Fluktuation. Sind diese Voraussetzungen gegeben, entsteht ein Gefühl von Vertrautheit und Sicherheit. Er geht
weiterhin davon aus, dass der Wunsch nach einem Ortswechsel mit längerer Wohndauer an einem Ort geringer wird. Sind Bewohnern eines Hauses örtliche Begebenheiten, Nachbarn und Freunde vertraut, entsteht Stabilität im Haus wie im Quartier.
Die Gewohnheit ist nach Hans Joachim Harloff (in: Kölner Zeitschrift für Soziologie
1973, Jahrgang 25, S. 75-90) ein fundamentaler psychischer Mechanismus, der das
Verhalten des Menschen in allen Lebensbereichen entscheidend bestimmt. Dieser
Mechanismus bewirkt, dass mit zunehmender Dauer des Wohnens an einem bestimmten Ort die Umgebung, infolge des hohen Maßes an Vertrautsein mit ihr, als
Zuhause empfunden wird. Die Umgebung wird phänomenal zum Teil des Selbst, es
entsteht ein Gefühl der räumlichen Identität. Variablen wie Zeitdauer des Wohnens,
Charakter und Persönlichkeit haben Einfluss auf die Intensität dieser Identitätsbildung. Nach Arnold Voß (in: Peter Gerlach und Ingrid Apolinarski 1997, S. 19-20)
besitzt jedes Individuum eine unterschiedliche Identität, die Identitätsbestimmung ist
ein Balanceakt zwischen Umweltanforderungen und Zielen des Individuums. Der
Mensch geht dabei ein Verhältnis zu seiner Umwelt ein und identifiziert sich mit ihr.
Maßgebliche Faktoren für die Identifikation mit der städtischen Umwelt, oder auch
Heimatgefühl, sind unmittelbare Wohnumgebung und Nachbarschaft (vgl. Gunda
Schneider, in: Lenelis Kruse 1996, S. 571). Derartige Entwicklungen bewirken mehr
oder weniger starke Bindungen an die räumliche und die personelle Wohnumgebung.
Das Heimisch fühlen äußert sich in einem bestimmten Grad der Ortsverbundenheit
82
von Menschen verschiedener sozialer Schichten und unterschiedlicher Generationen.
Fred Staufenbiel unterteilt hierzu folgende Generationen:
1. Kinder und Jugendliche: Sie sind noch nicht arbeitsfähig, nehmen aber an der
Aneignung von Kultur teil (Bildung, Erziehung, Discos, Bars, Kinos, Museen...)
2. Junge Menschen sind im Begriff eine soziale Stellung in der Gesellschaft zu erwerben, versuchen sich in unterschiedlichen Lebensformen, treten in das aktive
Berufsleben ein und beteiligen sich an der biologischen Reproduktion der Bevölkerung. Sie stellen spezifische Ansprüche an die soziale Infrastruktur, an die
Multifunktionalität der Wohnbedingungen und auch an die Dienstleistungen der
Stadt, sowie an die Möglichkeit des interessanten kommunikativen Erlebens ihrer
Stadt selbst, wobei ihre finanzielle Lage höchst differenziert ist.
3. Die Generation, die man zu Großeltern macht, ist besonders ortsverbunden, weil
Menschen, dieser Generation zu ihrem Arbeitsplatz und ihren Wohnbedingungen
sowie zu ihren Kindern, Enkeln, Freunden und Bekannten viele emotionale Beziehungen entwickelt haben.
4. Rentner: die Generation, die aus dem aktiven Arbeitsprozess aus Altersgründen
ausscheidet, aber liebgewordene Lebensgewohnheiten beibehalten möchte. (Vgl.
Fred Staufenbiel, in: Peter Marcuse und Fred Staufenbiel 1991, S. 20-24)
Faktoren nach Fred Staufenbiel (1989, S.40-47), die das Heimischfühlen in der Stadt
konstituieren sind in erster Linie die Stadt selbst, die Landschaft sowie die eigene
Familie, welche die Verbundenheit mit dem Wohnumfeld bestimmen. Die Bedeutung von Nachbarn und Verwandten nimmt mit höherem Lebensalter an Bedeutung
zu. Gute Ortskenntnis, Vertrautheit, die Wohnung, Bekannte, Freunde und Arbeit
stellen den zweiten wichtigen Faktorenkomplex dar, während Kollegen, kulturelles
Leben und Einkaufmöglichkeiten nach Fred Staufenbiel weniger wichtig für das
Heimischfühlen sind.
Die Gebietsbindung hängt eng mit der Möglichkeit grundlegende Bedürfnisse, wie
Versorgung, Freizeit, Kontakte und Arbeit, im Gebiet selbst befriedigen zu können,
zusammen. Allerdings kann man aus dem Wunsch, im Quartier bleiben zu wollen,
keine Ableitungen zur sozialen Integration der betroffenen Person machen. Die Bindung einer Gruppe an ihr Quartier kann man an der Lebensweise der Personen festmachen. Die Reihenfolge der Wertung der Faktoren, die für eine Gebietsbindung
maßgebend sind: lange Wohndauer, Freunde/Verwandte im Gebiet, gute Atmosphäre
(es entstehen leicht Kontakte), gute Einkaufsmöglichkeiten und gute nachbarschaftlichen Beziehungen. Je größer die Bindung an das heimische Gebiet und die soziale
und kulturelle Integration der Betroffenen ist, desto tiefgreifender sind die Folgen
einer Umsetzung. Es kann zu einem Bruch im eigenen Bezugssystem kommen und
zur Infragestellung zu sich selbst und der Beziehungen zu den anderen. In diesem
Fall stellt die Umsetzung einen tatsächlichen Verlust von Lebensbedingungen dar
und darf nicht als sentimentales Problem abgetan werden. (Vgl. Hermann Boghorst
u.a. 1982, S.117-125) In den westlichen Industriegesellschaften wechselt fast jeder
83
zweite Mensch der Bevölkerung alle fünf Jahre die Wohnung (vgl. Kurt Horstmann,
in: Lenelis Kruse u.a. 1996, S. 569). Mit einem Wohnortwechsel findet auch eine
Vielzahl von Anpassungsprozessen emotionaler, kognitiver und sozial-interaktiver
Art statt. In diesem Sinne kann der Wohnortwechsel als ein kritisches Lebensereignis
aufgefasst werden (vgl. Lenelis Kruse u.a. 1996, S. 569). Die emotionale Verbundenheit der Bewohner ist eine wichtige Variable im Rahmen eines Ortswechsels, der
auch mehr oder weniger zum Verlust der Ortsidentität führt. Oftmals führt das Verlassen der vertrauten Wohnumgebung zu psychischen Beeinträchtigungen, die von
einer schnell vorübergehenden Trauerreaktion bis zu manifesten Formen der Depression reichen. Auch bei Unzufriedenheit mit den früheren Wohnbedingungen können
bei einem Wohnortwechsel starke Verlustreaktionen eintreten, dies muss aber nicht
der Fall sein. (vgl. Hans Joachim Harloff , in: Kölner Zeitschrift für Soziologie 1973,
Jahrgang 25, S. 75-90). „Der Wirkungsweise der Gewohnheit und dem damit verbundenen Sicherheitsbedürfnis stehen quasi als countervailing power Bedürfnisse
wie Neugierde, Streben nach Abwechslung und Abenteuerlichkeit gegenüber. ...diese
wirken der Gewohnheit diametral entgegen.“ (vgl. Hans Joachim Harloff, in: Kölner
Zeitschrift für Soziologie 1973, Jahrgang 25, S. 82). Weitere Faktoren, die nach Hans
Joachim Harloff (in: Kölner Zeitschrift für Soziologie 1973, Jahrgang 25, S. 75-90)
mobilitätserhöhend wirken, sind Freiheitsbedürfnis, Selbstvertrauen, Ehrgeiz und
Prestigebedürfnis. Die Wahrscheinlichkeit von negativen Folgen eines Umzuges
hängt von individuellen, sozialen, intellektuellen und finanziellen Möglichkeiten
sowie den gesellschaftlichen Rahmenbedingungen der Betroffenen ab (vgl. Lenelis
Kruse u.a. 1996, S. 571). So sind Bewohner mittleren Alters (über 35 Jahre bis 60
Jahre) und einkommensstärkere Haushalte eher bereit, das Gebiet zu verlassen, als
junge und ältere Bewohner, sowie einkommensschwächere Haushalte (vgl. Hermann
Boghorst u.a. 1982, S. 122). Günstige Voraussetzungen für eine positive Bewältigung einer Umsetzung sind neben guter körperlicher und psychischer Verfassung
der Betroffenen das Miteinbeziehen ihrer Wünsche und Erwartungen sowie eine
langfristige Vorbereitung. Erlebt der Betroffene eine höhere Lebensqualität nach der
Umsetzung, kann mit einer besseren Anpassung an die neue Situation gerechnet
werden, insbesondere, wenn das alte soziale Beziehungsnetz aufrechterhalten bleibt.
Darüber hinaus sollte ein Umzug auch als Gelegenheit der Neukonstruktion und Stabilisierung angesehen werden, bei der der Betroffene nicht nur passiv den äußeren
Veränderungen ausgesetzt ist, sondern auch durch aktive Auseinandersetzung mit der
räumlichen und sozialen Umwelt auch diese wiederum beeinflusst. (Vgl. Lenelis
Kruse u.a. 1996, S. 568-574)
2.5.5 Nachbarschaft
Stefan Laurer (1991, S. 47) stellte bei seiner Untersuchung per Fragebogen in
Kreuzberg fest, dass sich ein Viertel der befragten Bewohner gegenseitig möglichst
aus dem Weg gingen. Auch in Anlehnung an Hartwig Dieser (1989) vermutet Stefan
Laurer (1991, S. 47) in diesem Verhalten einen generellen Trend, der durch den
Rückzug ins Private gekennzeichnet ist.
84
Rein etymologisch bedeutet Nachbar der nahebei Wohnende. Juristisch gesehen sind
Nachbarn diejenigen, deren Grundstücke aneinandergrenzen, in der Stadtplanung
spricht man von Nachbarschaftseinheit, während sich unter soziologischem Gesichtspunkt mit Nachbarschaft die Hoffnung auf die Entstehung „kleiner Netzwerke“
zur Selbsthilfe verbindet. Erst mit der Urbanisierung im 19. Jahrhundert und der damit verbundenen Großstadtkritik wurde Nachbarschaft zum Gegenstand sozialwissenschaftlicher Diskussionen. Im Zentrum der Kritik, gesehen vor dem Hintergrund
vorindustrieller Städte und Dörfer mit ihren nachbarschaftlichen Organisationsweisen, standen dabei der Verlust sozialer Bindungen, Entstehung von Anonymität,
Vermassung und moralischer Niedergang mit all seinen Folgen sozialer Desorganisation. Damals hatte Nachbarschaft noch vielfältige Funktionen wie Wegebau, Wasserversorgung, Brandbekämpfung und Altenfürsorge, Funktionen, die heute in der
Obhut der öffentlichen Hand liegen. Die Bedeutung von Nachbarschaft ist heute
zwar nicht mehr so groß wie in vorindustrieller Zeit, verlor sie doch seitdem viele
ihrer Funktionen, aber bei weitem nicht alle. Die der Nothilfe, der sozialen Kontrolle,
des Sozialisationsagenten und die der Kommunikation hat sie behalten. Generell lässt
sich feststellen, dass die der Nachbarschaft verbliebenen Funktionen für zunehmend
höhere soziale Schichten an Bedeutung verlieren. Ein weiterer wichtiger Faktor ist
die Stellung im Lebenszyklus. Dabei durchläuft sie etwa folgende Kurve: Für Kinder
ist sie als die erste gesellschaftliche Bühne außerhalb der Familie von großer Bedeutung. Für die heranwachsenden Jugendlichen verliert sie diese Bedeutung mit Vergrößerung des Betätigungsfeldes. Dementsprechend verliert Nachbarschaft ihre Bedeutung für Adoleszenten beinah, während sie für Erwachsene mit der Familiengründung wieder an Bedeutung zunimmt. Für die Alten ist sie häufig wieder von
gleicher Bedeutung wie für Kinder. Die Kurve ist also eine Parabel, in deren Scheitel
der Heranwachsende steht, der dadurch definiert sein könnte, dass er ins Berufsleben
eintritt, also substantiell auf eigenen Beinen zu stehen beginnt. Damit Nachbarschaft
entstehen kann, muss der Mensch bereit sein, die Funktionen auszufüllen, welche die
sozialen Normen ihm vorschreiben. Die latente Bereitschaft dazu wird zunächst
durch Grüßen und distanzierte Freundlichkeit signalisiert, und mit Nennen beim Namen und kurzen Gesprächen etwa werden die Signale angenommen. Das geht umso
leichter vonstatten, je homogener die Gruppe der Nachbarn ist. Selten umfasst sie
mehr als sechs bis acht Haushalte, wobei der wichtigste Faktor die Nähe der Wohnung ist. Für die Intensität der nachbarschaftlichen Beziehungen sind hingegen die
Personenmerkmale entscheidend. Im Gegensatz zum Verkehrskreis (Freunde, Bekannte, Kollegen, mit denen man häufig verkehrt), der sich frei wählen lässt, kann
man sich die Nachbarn nicht aussuchen. (Vgl. Lenelis Kruse u.a. 1996, S. 500-508)
Die sozialökologischen Forschungen von Ceri Peach (in: Lenelis Kruse u.a. 1996, S.
501) haben gezeigt, dass die städtische Bevölkerung mehr oder weniger segregiert
lebt. Woraus zu schließen wäre, dass man seinen Freundeskreis selten in der Nachbarschaft gewinnt. Da enge nachbarschaftliche Beziehungen auch soziale Kontrolle
beinhalten, sind sie natürlich nicht konfliktfrei. Hier gilt es, zwischen den nachbarschaftlichen Funktionen, die den eigenen Bedürfnissen entsprechen und der ge-
85
wünschten Distanz eine gute Balance zu finden. Ist das erreicht, tragen die nachbarlichen Beziehungen ein Gutteil zur lokalen Identität, letztlich zum Gefühl von Heimat
bei.
2.5.6 Psychologische Probleme der Stadtsanierung
J. Douglas Porteous (in: Lenelis Kruse u.a. 1996, S. 510) versteht unter Stadtsanierung eine Reihe von Maßnahmen zur Erhaltung oder Verbesserung der ökologischen,
wirtschaftlichen und sozialen Qualität eines Stadtgebietes. Im Zentrum dieser Definition stehen Planer und Architekt, der Nutzer bleibt weitgehend außen vor. Ende des
19. und Anfang des 20. Jahrhunderts kam es zu einer Bevölkerungsexplosion in den
Städten. Während auf dem Land durch Rationalisierung Arbeitskräfte eingespart
wurden, entstanden neue Industriebetriebe in den Städten, die ein großes Angebot an
Arbeitsplätzen boten. So wurde zwischen 1880 und 1918, auch „Gründerzeit“ genannt viel gebaut, um der entstandenen Wohnungsnot Abhilfe zu leisten. Ganze
Wohnblocks, Straßenzüge und Stadtviertel wurden relativ zeitgleich errichtet. Nach
heutigen Standards undenkbar fehlten allerdings Toiletten in den Wohnungen, Bäder,
Zuleitungen für Gas und Wasser waren unzureichend, Wände und Dächer nicht isoliert, beheizt wurde mit Kohleöfen. Diese Mängel wurden ab Mitte des 20. Jahrhunderts flächendeckend problematisch. Durch Abriss sollte eine Flächensanierung erfolgen, wirtschaftliche Interessen spielten hierbei häufig eine Rolle. (Vgl. Hans
Joachim Harloff u.a. 2010, S. 1013-1015) Im Zuge der Sanierungsmaßnahmen entstanden später nach amerikanischem Vorbild riesige Einkaufszentren, in denen es
fast alles gab. Mit der Folge, dass die kleineren Geschäfte, die „Tante Emma Läden“
aus den Wohnbereichen verschwanden und die Bewohner weitere Wege auf sich
nehmen mussten. Dementsprechend wurden für die Erholung zentrale Freizeitparks
und Sportstätten geschaffen, die zu erreichen vor allem für die Angehörigen ärmerer
Schichten schwierig war, was deren Ausgrenzung damit vorantrieb. Gerade in Berlin
wurde unter Sanierung allzu lange Abriss und Neubau ganzer Blocks, gegebenenfalls
ganzer Stadtviertel verstanden. Die Bewohnerschaft wurde im Rahmen solcher Abrissmaßnahmen zum Umzug gezwungen. Der erzwungene Umzug der Nutzer, bei
dem diese ihre räumliche und soziale Identität verlieren, ist eines der größten psychologischen Probleme der Stadtsanierung. Die Umsetzung von Mietern in Neubauviertel, das Ersetzen von Alt- durch Neubauten oder die Modernisierung alter Gebäude
kann für die Mieter den Verlust von oft über Jahrzehnte gewachsenen Strukturen
bedeuten. Dadurch bedeuten städtische Sanierungsmaßnahmen oft einen gravierenden Eingriff in Sozialgefüge und Lebensbereich der Bewohner. Die Bewohner identifizieren sich nicht nur mit ihrem unmittelbaren Wohnumfeld, sondern auch mit ihrer
Stadt. Wird deren Erscheinungsbild durch sanierungsbedingte Maßnahmen stark verändert, kann es die Identifikation der Bürger mit ihrer Stadt beeinträchtigen. Natürlich ist auch der umgekehrte Fall möglich: Dass die Bürger aufgrund sanierungsbedingter Maßnahmen stolz auf ihre Stadt sind. Leider sind gerade nach dem
2.Weltkrieg unsere Städte häufig so saniert worden, dass zum Stolz wenig Anlass
bestand. Eine grundsätzliche Schwierigkeit bleibt immer bestehen: Die Akzeptanz
86
von Neuerungen lässt sich nicht vorhersagen, und sie ist nicht konstant. Der Mensch
muss die Handlungsmöglichkeiten durch Neuerungen erst lernen und sich selbst mit
den neuen Bedingungen ändern. Schließlich gilt es zu berücksichtigen, dass die
Handlungsmöglichkeiten intersubjektiv sehr unterschiedlich sind. (Vgl. Lenelis
Kruse u.a. 1996, S. 510-513) Obwohl sich der Wohnstandard für die Vertriebenen
oftmals verbesserte, waren psychische Störungen, verursacht durch Vertreibung mit
Verlust an sozialer und räumlicher Identität, keine Seltenheit. Eine Änderung der
Sanierungspolitik erfolgte nach 1975 infolge massiver Bürgerproteste. Erst seitdem
in letzteren ein Mitspracherecht gefordert wird, hat die Psychologie in die Arbeit der
Fachleute, die sich mit Stadtsanierung befassen, Einzug gehalten. Erstmals wurde
von einer „sanften“ oder „behutsamen“ Stadterneuerung gesprochen, Sozialpläne
wurden angewandt und die Bürger beteiligt. (Vgl. Hans Joachim Harloff u.a. 2010,
S. 1014-1015) Es ist von großem Vorteil, von einem großen Teil der betroffenen
Bewohnerschaft eine Zustimmung zu den geplanten Sanierungsmaßnahmen zu erhalten. Entstehende Beeinträchtigungen werden bei der Durchführung dann wesentlich
besser von den Bewohnern verkraftet und akzeptiert (vgl. Hans Joachim Harloff, in:
Kölner Zeitschrift für Soziologie 1973, Jahrgang 25, S. 75-90). Insbesondere begann
man auch, Umsetzwohnungen in der unmittelbaren Nachbarschaft zur Verfügung zu
stellen, um die sozialen Bande sowie die Ortsbindung nicht zu zerstören (vgl. Hans
Joachim Harloff u.a. 2010, S. 1014-1015). Heute spricht man von menschengerechter, weniger von autogerechter Stadt, von „behutsamer Sanierung“, was in Bezug auf
das Wohnen möglichst Abriss zu vermeiden und Altbauten zu sanieren bedeutet. Die
Bewohner sind nicht mehr zur Aufgabe ihres unmittelbaren Lebensbereichs gezwungen. Zur Verbesserung dieses trägt auch das Entstehen von verkehrsberuhigten Zonen und Spielstraßen bei. (Vgl. Lenelis Kruse u.a. 1996, S. 510-511) Die Forschung
hat sich zumindest im deutschsprachigen Raum bisher nur wenig mit den Folgen von
Sanierung befasst. Eine der Ersten, die empirische Untersuchungen in Wohnvierteln
durchführten, waren 1961 Marc Fried und Peggy Gleicher in USA (in: Lenelis Kruse
u.a. 1996, S. 513). Sie befragten die Bewohner eines von italienischen Einwanderern
geprägten Arbeiterviertels in Boston. Das Ergebnis sah so aus: 46% der Frauen und
38% der Männer litten noch zwei Jahre nach der Umsiedlung an dem Verlust der
alten, vertrauten Wohngegend. Dieses Leiden bestand aus depressiven Stimmungen,
dem Gefühl von Hilflosigkeit, offenem oder verdecktem Ärger und der Tendenz, den
verlorenen Ort zu idealisieren. Die Folgen einer Umsiedlung, erst recht einer erzwungenen, waren also nicht zu übersehen. Der Verlust des zentralen Lebensraums,
das Vernichten der bisherigen sozialen und räumlichen Identität konnte zu Trauerreaktionen erheblichen Ausmaßes führen und zu entsprechenden Erkrankungen. Erste
Untersuchungen in Deutschland führten zu ähnlichen Ergebnissen. Wulf Tessin
(1977, S. 217-231) untersuchte die Folgen der Umsiedlung eines Teils der Bewohner
der Bergarbeitersiedlung in Duisburg-Neumühl. Die Zerstörung der intakten Sozialstruktur führte zu starken Trauerrektionen. Auch der Verlust von Nutzungsmöglichkeiten im Wohnungsumfeld wurde beklagt. Je stärker die Ortsbindung zuvor gewesen war, desto größer waren die Probleme nach der Umsiedlung. Nicht ganz so groß
87
waren sie, wenn die Bewohner innerhalb des Sanierungsgebietes in vergleichbare
Altbauten umgesiedelt wurden.
Umzugsängste sind geprägt von dem drohenden Verlust räumlicher und sozialer
Identität, sowie der Identität der Betroffenen in ihrer Umwelt. Des Weiteren spielen
materielle und finanzielle Probleme eine wesentliche Rolle und die rein habituelle
Bindung an das alte Wohnumfeld. Der Mensch ist ein „Gewohnheitstier“ und scheut
Veränderung, er „ ... hat in gewissem Ausmaß grundsätzlich Angst vor Unbekanntem“ (vgl. Hans Joachim Harloff, in: Kölner Zeitschrift für Soziologie 1973, Jahrgang 25, S. 78). Wulf Tessin (1977) stellte fest, dass das Gefühl der Ohnmacht für
18% der Befragten eine der schlimmsten Umsetzungsfolgen und Umsetzungsbegleiterscheinungen war. Fremdbestimmtheit, Machtlosigkeit und Isoliertheit stellten große Probleme dar, sie fühlten sich übergangen und vor vollendete Tatsachen gestellt.
Zudem stellte er eine hohe Korrelation zwischen der ersten Reaktion auf die Umsetzungsnachricht und dem abschließenden Urteil über die Umsetzung dar. Diejenigen,
welche zu Beginn bereits sehr negativ auf die bevorstehende Umsetzung reagierten,
waren auch nach der Umsetzung von Unzufriedenheit geprägt.
Dennoch wurde die Ersatzwohnung oft als eine eindeutige Verbesserung der Wohnungssituation empfunden. Eine Umsetzungspraxis, die sich allein auf die Vermittlung einer „angemessenen“ Ersatzwohnung reduziert, greift notwendigerweise zu
kurz, weil Wohnen mehr ist als eine Wohnung zu haben. Wie bereits erwähnt, reichen Wohnfunktionen weit über die abgeschlossene Wohnung hinaus. Bewohner, die
viele Jahre in ihrem Wohnumfeld lebten, beschrieben ihre Umgebung mit Attributen
wie „gemütlich, vertraut und liebenswürdig“. Sie fühlten sich mit dem Viertel verwachsen und hatten ein Gefühl von Heimat. Insbesondere dann, wenn Schwierigkeiten aus verschiedenen Lebensbereichen zugleich mit der Umsetzung virulent wurden.
Zum Beispiel Arbeitslosigkeit, Krankheit, Eheprobleme, Tod des Partners, Pensionierung, oder finanzielle Probleme, Arbeitsplatzwechsel, Verlust von Nachbarschaftsbeziehungen, konnten zu einer drastischen Verschlechterung der Lebensbedingungen führen. Letztendlich waren aber auch individuelle Faktoren zu berücksichtigen. Für Betroffene, die latent umzugsbereit waren, aufstiegsorientiert und finanziell dazu in der Lage, mit geringer Ortsbindung an das alte Quartier, war die
Umsetzung eher eine Chance als Bedrohung. Die Umsetzung stellte für alle Betroffenen ein Ereignis mit ungewissem Ausgang dar, wobei die Chancen und Risiken
individuell und situationsspezifisch sehr unterschiedlich verteilt waren. Bei Betroffenen mit entsprechendem finanziellem, sozialem und psychischem Hintergrund mögen die Chancen überwogen haben, andere erlebten die Umsetzung als finanzielle,
soziale und psychische Katastrophe. (Vgl. Wulf Tessin 1977, S. 89-230)
Ebenfalls kaum untersucht wurden die Auswirkungen und Probleme, die die neue,
veränderte Wohnsituation der verbliebenen, sowie der verdrängten modernisierungsbetroffenen Haushalte mit sich zieht. Wulf Tessin u.a. (in: Lenelis Kruse u.a. 1996,
S. 514-515) stellten fest, dass die neue Wohnsituation mehrheitlich positiv bewertet
wurde. Viele waren erfreut über eine bessere Ausstattung und oftmals ergab sich eine
Anpassung der Haushaltsgröße an ihre aktuellen Bedürfnisse. Nichts desto trotz ent-
88
standen auch Engpässe im finanziellen Bereich. Ein weiteres Phänomen sollte allerdings nicht außer Acht gelassen werden: Die Trauer um das verlorene Zuhause. Ähnliches stellte auch Reinhard Wiessner (1987, S. 61-68) bei einer Befragung fest: lediglich 27% der Befragten äußerten den Wunsch nach einer Erneuerungsmaßnahme,
verdrängte Haushalte trauerten ihrer ehemaligen Wohnsituation nach und vermissten
den Bereich der persönlichen und räumlichen Identität, auch wenn sie mit einer nach
objektiven Maßstäben geeigneteren Wohnung jetzt über einen besseren Wohnstandard verfügten. Allerdings gaben bei der Bewertung der neuen Wohnsituation von 21
Haushalten, für die erhebliche finanzielle Belastungen entstanden sind, immerhin 16
an, die durchgeführten Maßnahmen dann doch gewünscht zu haben. Dies verdeutlicht, dass die Steigerung der Mieten nur einen Aspekt in der Beurteilung der Modernisierung darstellt, und dass offensichtlich auch positiv beurteilte Veränderungen
vorliegen. Die Tatsache, dass die Maßnahmen im Prinzip den Wünschen der Bewohner entsprochen haben, hat sicherlich wesentlich zu der günstigen Einschätzung beigetragen.
Die Zielsetzung für alle Wohnungen bestimmte Mindeststandards anzustreben, impliziert die Annahme, dass entsprechende Erneuerungen auch im Interesse der Bewohner liegen. Vor allem bei älteren Menschen ist ein Verlust an Geborgenheit, Vertrautheit, Sicherheit und Nachbarschaftskontakt deutlich zu erkennen. Somit ist nicht
verwunderlich, dass Bewohner zwar in erheblichem Maße Erneuerungswünsche äußern, diese aber mit zunehmendem Alter deutlich abnehmen. Wohnen bedeutet insbesondere für ältere Menschen mehr als ein Dach überm Kopf, eine Sammelheizung
ein Bad und dichte Fenster. (Vgl. Reinhard Wiessner 1987, S. 65-66) Da häufig insbesondere ältere Menschen in erneuerungsbedürftigen Quartieren leben, sollte man
ihnen besondere Aufmerksamkeit zukommen lassen. Oftmals haben sie ihr Leben
dort verbracht, sind mit der Umgebung fest verwurzelt. Die sozialen Netze, die sie
über viele Jahre aufgebaut haben, fungieren als Hilfs- und Unterstützungssysteme.
Sie vermitteln emotionale Sicherheit, ermöglichen Kommunikation und Kontakt,
verhindern soziale Isolation und stärken die Identifikation mit dem Wohnbereich.
Der Ausfall von Bezugspersonen, durch Wegzug oder Tod, kann durch Anknüpfen
neuer Beziehungen meist nur schwer kompensiert werden. Da hohe Anteile der älteren Bevölkerung unter eng begrenzten finanziellen Bedingungen leben, ist klar, dass
Mietsteigerungen aufgrund von Sanierungsmaßnahmen insbesondere für diese Mieter eine große Belastung darstellen. Auch wenn ältere Mieter sich eine Verbesserung
der Wohnverhältnisse wünschen, so überwiegt doch meist die Angst vor Veränderung und Ungewissheit. Auch im Sanierungsfalle weigern sich ältere Mieter häufig,
auch nur vorübergehend aus ihrer Wohnung auszuziehen. Hinzu kommt noch, dass
Menschen unter problematisch empfundenen Lebensbedingungen Rationalität blockieren oder Verdrängungsmechanismen auslösen. Damit wird deutlich, dass eine
behutsame Wohnsanierung für ältere Menschen insbesondere darin besteht, dass sie
in ihrem vertrauten Wohnumfeld bleiben können. (Vgl. Heil Karolus 1988, S. 5, 33,
127-137)
89
Je schwächer die emotionale Verwurzelung in einem Wohngebiet ist, desto weniger
wird die Umsetzung als Verlust erlebt, desto leichter fällt es, die neuen Wohnbedingungen als Gewinn anzusehen (vgl. Lenelis Kruse u.a. 1996, S. 514) An erster Stelle
steht dabei die verbesserte Wohnungsausstattung. Das distanziert-freundliche Verhältnis zu den neuen Nachbarn wird oft durchaus positiv gesehen, wie eine Berliner
Studie von Tessin u.a. (1983, S. 104) zeigt. Die Präferenz des Wohnkomforts wird
verständlich, wenn man die folgende Zahlen sieht: Gut 50% der Befragten hatten
vorher keine Innentoilette, 78% kein Bad oder Dusche und 86% kein Warmwasser.
Dass diese Verbesserungen ihren Preis haben, ist selbstverständlich, dass die Mehrheit der Betroffenen darin die negativste Veränderung in ihrer neuen Lebenssituation
sah, ebenfalls. Ein Vergleich von zwei Berliner Sanierungsgebieten (WeddingBrunnenstraße und Charlottenburg-Klausnerplatz) in den Jahren 1978-1980 zeigte,
dass eine flächendeckende Sanierung gravierendere Folgen für die Betroffenen hatte
als eine Sanierung, bei der die Erhaltung des Altbaubestandes maßgebend war. Ein
Vergleich zweier entsprechender Sanierungsgebiete zeigte, in beiden Fällen fand ein
weitgehender Austausch der Bewohner statt, bei dem die sozialen Bindungen an das
jeweilige Quartier in gleichem Maße verlorengingen. (Vgl. Heidede Becker und Jochen Schulz zur Wiesch 1982, S. 13) In einer vergleichbaren Studie von Jochen
Schulz zur Wiesch (1984, S. 374) zeigten sich jedoch deutliche graduelle Unterschiede zugunsten der kleinteiligen Sanierungspraxis unter Einbeziehung der Bewohner. Seit Ende der 70er Jahre des letzten Jahrhunderts ist man von der Flächensanierung mehr und mehr zu einer behutsamen Sanierung übergegangen, die sich an
den gewachsenen Strukturen der Stadt orientieren. Die genannten Untersuchungen
zeigen, dass man damit auf einem guten Weg ist. Sein Ziel sollte die notwendige
Einbeziehung der Bewohner in die Planung zum Erreichen besserer Wohnverhältnisse sein, nur so lässt sich die Wiederbelebung alter und die Entwicklung neuer soziokultureller Milieus sicherstellen. (Vgl. Lenelis Kruse u.a. 1996, S. 515)
Ergebnisse einer Untersuchung in einem Sanierungsgebiet in Kreuzberg nach Sanierung machen deutlich, dass die Einstellung zur Sanierung eng verflochten war mit
dem Gefühl des persönlichen Einbezogenseins in den Sanierungsprozess. Die wichtigsten Informanten im Rahmen der Sanierung waren Nachbarn, von ihnen haben die
meisten Befragten über die bevorstehende Bauphase der Sanierung erfahren. Die
Befragten waren sich einig, dass die Sanierung notwendig war, viele waren der Meinung, dass sie zu spät erfolgte. Gut zwei Drittel der Befragten gingen davon aus, dass
eine größere Zufriedenheit der Menschen durch die Sanierung erreicht wurde. Als
Hauptwirkung der Sanierung wurde genannt, dass alles sauberer und schöner und
insgesamt eine Wohnverbesserung eingetreten war, des Weiteren ergab sich, dass:
94% die Sanierung wichtig fanden, 80% mit der Sanierung zufrieden waren, 80%
sich danach wohler fühlten und 61% sich sicherer. In dieser Untersuchung wurde
ferner folgendes ausgewiesen: Eine positive oder negative Einstellung zur Veränderung des Wohngebietes lief parallel zu der Einschätzung, wie sich die sozialen Gruppenbeziehungen und die emotionalen Beziehungen zu diesem Gebiet veränderten.
Befragte, die der Meinung waren, dass sich die Gruppenbeziehungen durch eine Sa-
90
nierung verbesserten, fanden auch, dass eine Verbesserung des gesamten Gebietes zu
erwarten sei; zum negativen Pendant verhielt es sich gleich. Daraus ging auch hervor, dass Wohnungen, Häuser, Blocks, Grünflächen und Straßenzüge nicht isoliert
von den Beziehungen der Menschen zueinander gesehen wurden. Der Zusammenhang zwischen der Erwartung der Verbesserung des Wohngebietes und der Erwartung der Verbesserung der Beziehungen zwischen den verschiedenen sozialen Gruppen ist für die Sozialplanung eine wichtige Tatsache. Positive Sozialbeziehungen
führten zu einem deutlich höheren positiven Gefühl gegenüber dem gesamten Sanierungsprozess, was wiederum nachhaltig positiven Einfluss auf den Sanierungsablauf
hatte. Während der Sanierung hatten ein Drittel der Befragten weniger Kontakte als
vorher, 6% hatten mehr Kontakte, bei den restlichen knapp zwei Drittel blieben die
Kontakte unverändert. Nach der Sanierung hatte die Wohnung für Kontakte eine
höhere Bedeutung, da die Bewohner nach der Sanierung lieber andere Menschen in
ihrer Wohnung trafen, als vor der Sanierung. (Vgl. Uwe Thesling 1984, S. 64-89)
Die bisherigen Untersuchungen basieren meist auf Fragebogen-Erhebungen denen
der theoretischen Überbau fehlte. Deswegen wäre die Orientierung künftiger Forschung an Theorien der Mensch-Umwelt-Beziehung mit ihren statistisch „weicheren“ aber oft ergiebigeren Erhebungsmethoden wünschenswert. Hier bieten sich
stress- und kontrolltheoretische Ansätze an, um die aufgedeckten negativen Folgen
erzwungener Umzüge zu erklären. Denn aus Sicht der Betroffenen stellt der erzwungene Wohnortwechsel eine gravierende Einschränkung der Kontrollmöglichkeiten
über ihren unmittelbaren Lebensbereich dar. Da der Versuch, den alten Zustand per
Reaktanz wiederherzustellen, scheitern muss, können Depression und Hilflosigkeit
die Folge sein. Voll befriedigen können jedoch beide Ansätze nicht, denn sie werden
den komplexen Abläufen der Stadtsanierung nur teilweise gerecht. (Vgl. Lenelis
Kruse u.a. 1996, S. 516)
Das Unterlassen von Sanierungsmaßnahmen impliziert andere Negativfolgen: Sind
die Sanierungsmaßnahmen in einem Gebiet nicht ausreichend, kommt es leicht zu
Segregationsprozessen, an deren Ende die soziale Unterschicht unter sich ist. Großfamilien, ältere Menschen, die schon lange dort wohnen, bleiben, und die Neuhinzuziehenden gehören häufig der Unterschicht an, ausländische Arbeiter und Flüchtlinge
etwa oder andere Gruppen am Rand der Gesellschaft. Vorübergehend werden diese
Wohngebiete wegen ihrer billigen Mieten gern auch von Studenten oder jungen Paaren gewählt, aber eben nur vorübergehend, so dass derartige Gebiete mehr und mehr
herunterkommen. Aus alldem folgt, dass es die rundum richtige Lösung nicht gibt;
die Innovativität von Stadtplanern und Architekten ist gefordert. Sie müssen möglichen Veränderungen von vornherein Platz einräumen, müssen kongruent und nicht
limitativ planen. Der Idealfall wäre, wenn sich die Wünsche von Planer und künftigem Nutzer decken, was natürlich nie zu erreichen ist, da die künftigen Nutzer nicht
„kongruent“ sind. Darüber hinaus sind sie selten bekannt. Um dieses Problem zu
lösen oder wenigstens zu minimieren, hat man verschiedentlich versucht, mit Stellvertretergruppen zusammenzuarbeiten. Doch selbst wenn die künftigen Nutzer bekannt sind, stellt sich heraus, dass nur einige zur Zusammenarbeit gewillt sind, und
91
zwar meist die Gebildeteren und Jüngeren. Es fängt damit an, dass Laien die Pläne
oder Modelle der Architekten nicht verstehen und endet damit, dass sie ihre Vorstellungen nicht in der Symbolsprache der Architekten ausdrücken können. Des Weiteren sind allen Partizipationsprojekten natürlich enge Grenzen gesetzt, da fast alle
Sanierungen von Kapitalverwertungsinteressen beherrscht werden. (Vgl. Lenelis
Kruse u.a. 1996, S. 511-513)
Letztendlich ist die Stadtplanung als Gegenstand der Umweltpsychologie zwar ein
eher neues und heterogenes Arbeitsfeld, psychologische Mitwirkung ist jedoch in
allen Phasen des Planungsprozesses möglich und wichtig – geht es doch schließlich
um den Menschen (vgl. Hans Joachim Harloff u.a. 2010, S. 1023). Neue und traditionelle Bedürfnisse spielen in der konkreten Einstellung der Bewohner zu ihrer Stadt
und der Architektur ihrer näheren Lebensumwelt eine entscheidende Rolle. Die Erneuerung städtischer Gebiete darf also nicht nur Restauration sein, sondern soll Innovation enthalten. Es ist wichtig, der sozialen Determinante im heterogenen Bündel
von technischen und ökonomischen, gestalterischen, natürlichen und organisatorischen sowie anderen Prozessen das Primat zu geben. (Vgl. Fred Staufenbiel 1989, S.
71-74, 187-190)
Schließlich ist jedes Haus einzigartig, so wie jeder Mensch auch einzigartig ist, jedes
Haus hat eine eigene Geschichte und bietet unterschiedlichen Persönlichkeiten von
Mietern eine Heimat. Daraus ergibt sich, dass sich auch der Ablauf einer Modernisierung in jedem Haus unterschiedlich gestaltet. Sicherlich gibt es Parallelen und gemachte Erfahrungen sind hilfreich für weitere Baumaßnahmen. Tatsache ist, dass ein
Mieterbetreuer, der in der Lage ist, das Vertrauen der Mieter zu erlangen, für eine
behutsame Altbaumodernisierung unerlässlich ist. Wenn die Mieter sich ihrer Probleme angenommen fühlen, ist es auch eher möglich, eine Einigung zwischen Mieter
und Bauherr zu erzielen, was letztendlich dann auch dem Gebäude zu Gute kommt.
(Aus eigener praktischer Erfahrung)
92
3
Untersuchungsgebiete Spandauer Vorstadt und Rosenthaler
Vorstadt
Für diese Arbeit (Varianten der Altbausanierung in Berlin-Mitte und deren Auswirkungen auf betroffene Bewohner) wurden zwei Gebiete in Berlin-Mitte mit in Bezug
auf die Altbausanierung unterschiedlicher Gesetzgebung gewählt. Als Untersuchungsgebiete für eine exemplarische Analyse und den Vergleich von a) Sanierungsgebiet und b) einem Gebiet ohne förmliche Festlegung wurden zwei benachbarte
östliche Innenstadtquartiere im Stadtbezirk Berlin-Mitte festgelegt: die Spandauer
Vorstadt und die Rosenthaler Vorstadt. Die Spandauer Vorstadt befindet sich in unmittelbarer Nähe zur City-Ost in der Berliner Mitte nördlich der Stadtbahn-Trasse
und Spree, im Süden und Westen begrenzt von der Oranienburger und Friedrichstraße, im Osten durch Karl-Liebknechtstraße/Alexanderplatz und im Norden durch die
Torstraße wo die Rosenthaler Vorstadt beginnt. Diese reicht im Osten bis zur Bezirksgrenze Prenzlauer Berg, die nördliche Grenze bildet die Bernauer Straße und im
Westen grenzt das Gebiet an die Bergstraße.
3.1
Geschichtliche Entwicklungen der Untersuchungsgebiete
Die Spandauer Vorstadt entwickelte sich im Norden der ehemaligen Festungsanlagen
der barocken Residenzstadt Berlin und wurde im Jahr 1737 als Stadterweiterungsgebiet eingemeindet (vgl. Christina Krajewski 2003, S. 92). Ursprünglich entstand die
Siedlung um 1700 vor den nördlichen Stadtmauern auf einem zur Berliner Feldmark
gehörenden Gebiet. Zuvor hatten hier lediglich der kurfürstliche Garten samt Meierei
und die Blankenfeldsche Ziegelei gelegen, an deren Standort die Kalkscheunen- und
Ziegelstraße erinnern. Da das Gebiet vor dem Spandauer Tor von Berlin lag, nannte
man es Spandauer Vorstadt. (Vgl. Wolfgang Feyerabend 1999, S. 7) Unmittelbar vor
dem Tor entstand schon zu Beginn des 18. Jahrhunderts der „Hackesche Markt“, und
entlang des mittelalterlichen Land- und Heerweges vom Spandauer Tor zur Festung
Spandau, der Oranienburger Straße, wurde fleißig gebaut. Weitere Zentren der Bebauung waren die Große Hamburger Straße und die Kirchgasse (heute Sophienstraße). Großen Anteil am Wachsen der Spandauer Vorstadt hatten die jüdischen Zuwanderer, die durch Aufbau eines eigenen Gemeindewesens mit Krankenhaus,
Altenversorgungsanstalt, Synagoge und Friedhof das Stadtbild wesentlich mitprägten
und heute wieder mitprägen, wofür die wieder aufgebaute Neue Synagoge in der
Oranienburger Straße das deutlichste Beispiel ist. (Vgl. Senatsverwaltung für Bauund Wohnungswesen 1995, S. 4) Die äußere Befestigung der Spandauer Vorstadt
war zunächst ein Palisadenzaun, der an der Linienstraße entlanglief und ab 1732 in
den Ring der Berlin / Cölln und seine Vorstädte umgebenden Zollmauer integriert
wurde. Die alten Festungsanlagen wurden abgerissen. Knapp fünfzig Jahre später
wurde der Zaun durch eine Mauer ersetzt, die keine wehrtechnische, sondern nur
noch eine ökonomische Funktion hatte: An den repräsentativen Toren wurde die
Verbrauchssteuer (Akzise) erhoben. Diese Zollmauer umgab die größer gewordene
Stadt bis 1867. Sie reichte vom Brandenburger Tor im Westen bis zum Frankfurter
3 Untersuchungsgebiete Spandauer Vorstadt und Rosenthaler Vorstadt
93
Tor im Osten und vom Rosenthaler Tor im Norden bis zum Wassertor im Süden. An
der Hannoverschen Straße sind noch heute Reste von ihr zu sehen, und die Namen
einiger Tore haben in denen verschiedener U-Bahnhöfe überlebt. Die Straßen der
Spandauer Vorstadt orientierten sich weitgehend an den alten Landwegen, die Gassen wurden 1716 nach einer Verordnung des Königs Friedrich Wilhelm I. abgesteckt,
was das noch heute unregelmäßige Straßenraster erklärt. Das Viertel wurde, wie auch
die übrige Stadt, ständig erweitert, was die Bezeichnung Vorstadt schon bald unzutreffend machte. Die in nord-südlicher Richtung verlaufende Rosenthaler Straße teilt
sie in einen westlichen und einen östlichen Teil. In letzterem lag das 1672 angelegte
Scheunenviertel. Erntevorräte, die gemäß der kurfürstlichen Feuerverordnung außerhalb der Stadtmauern zu verbleiben hatten, wurden hier in 30 Scheunen gelagert.
Später wurden die Scheunen zu Wohnhäusern umgewandelt, in denen Ende des 19.
Jahrhunderts viele der zugewanderten Ostjuden unterkamen. Die soziale Struktur des
neuen Viertels war zunächst gemischt. Es entstanden komfortable Wohnhäuser, berühmte Leute wie die Philosophen Fichte und Mendelssohn und später der Sohn des
Letzteren, der bekannte Bankier, wohnten hier. Am Ufer der Spree wurde 1706 sogar
mit dem Bau eines Schlosses begonnen, an das heute nur noch der Monbijoupark
erinnert. Im selben Jahr begann auch der Bau des Koppenschen Armenhauses in der
Nähe des Armenfriedhofes; die Spandauer Vorstadt bot also alles, von fürstlicher
Residenz bis zum Elendsviertel. Mit dem heraufziehenden Industriezeitalter und der
zunehmenden Bevölkerungsdichte verschlechterte sich die Wohnqualität der Spandauer Vorstadt erheblich, lagen doch direkt vor ihren Toren die Maschinenbaufabriken Egells, Borsig und Schwartzkopf. Wegen der ständig qualmenden Schlote nannte
der Volksmund die Gegend „Feuerland“. Dem zunehmenden Wohnungsbedarf trug
man Rechnung durch Aufstocken der ein- oder zweigeschossigen Häuser oder durch
Abriss und den Neubau großer Mietshäuser. Dabei blieb der westliche Teil der Vorstadt immer noch der vornehmere, während der östliche, zum Alexanderplatz hin,
mehr und mehr zu einem Armeleuteviertel mit hoher Kriminalität und Prostitution
wurde. (Vgl. Wolfgang Feyerabend 1999, S. 10-15)
Auch nach der Gründung der DDR wurde der Spandauer Vorstadt wenig Aufmerksamkeit gewidmet. Dieses Gebiet war zwar nur von geringfügigen Kriegszerstörungen betroffen, wurde aber in der Nachkriegszeit durch Desinvestition stark vernachlässigt, so dass die größtenteils aus dem 19. Jahrhundert stammenden Gebäude zunehmend leer standen und verfielen. Ende der 70er Jahre dann war die historische
Altbausubstanz teilweise so stark verschlissen, dass Erneuerungen in Form von Abriss und Neubau in die Wege geleitet wurden und viele alte Häuser dem Plattenbau
weichen mussten. (Vgl. Harald Bodenschatz 1994, S. 179-180) Von der Umgestaltung des Stadtzentrums zur Hauptstadt der DDR im sozialistischen Sinne blieb die
Spandauer Vorstadt bis in die 1980er Jahre weitgehend unberührt. Zur 750-Jahrfeier
der Stadt wurden in der Sophienstraße und anderswo Hausrekonstruktionen durchgeführt, was den aufgekommenen Protesten der Anwohner gegen die Abrisspläne der
Regierung Auftrieb verlieh. Ende der 1980er Jahre intensivierten sich die Protestbewegungen gegen den weiter geplanten Flächenabriss, der schließlich infolge der
94
Wende ab Herbst 1989 verhindert werden konnte. (Vgl. Christian Krajewski 2006, S.
93-94) Den 2. Weltkrieg überstand die Spandauer Vorstadt relativ unbeschadet, Der
von der DDR Regierung zeitweilig geplanten Totalabriss des Altstadtbereichs wurde
immer wieder mangels finanzieller Masse verschoben und fand nicht statt. Einige
Häuser verfielen zwar, doch die historische Gesamtstruktur der Spandauer Vorstadt
blieb erhalten, weswegen sie heute manchmal als Altstadt Berlins gilt. Ein Jahr nach
der Wende wurde die Spandauer Vorstadt, das Gebiet zwischen der Torstraße im
Norden, der Spree, bzw. Stadtbahntrasse im Süden, der Karl-Liebknecht-Straße im
Osten und der Friedrichstraße im Westen zum Flächendenkmal erklärt. Sie bot
Denkmalpflegern und Restauratoren ein für Berliner Verhältnisse einmaliges Betätigungsfeld und ist heute eines der beliebtesten Wohn- und Geschäftsviertel der Stadt
und zählt zu den größten und wichtigsten der so genannten Berliner Vorstädte. (Vgl.
Wolfgang Feyerabend 1999, S. 16-17)
Nördlich der Spandauer Vorstadt grenzt die Rosenthaler Vorstadt, in deren Zentrum
der Arkonaplatz liegt, das umliegende Wohngebiet reicht im Norden an den Rand
des Stadtbezirkes Wedding, städtebauliche Dominante ist die Zionskirche auf dem
Zionskirchplatz. Die planmäßige Bebauung begann Mitte des 18. Jahrhunderts mit
Gründung der Kolonie Neu-Voigtland. Sie wurde 1752 von Friedrich II vor den
Stadttoren Berlins für Saison-Handwerker angelegt. Noch heute erkennt man die
einzigartige Parzellenstruktur mit den 10,60 Meter breiten und bis zu 100 Meter tiefen Grundstücken. Bis 1900 entstand ein hoch verdichtetes gründerzeitlich geprägtes
Wohn- und Arbeitsquartier, geschlossene Blockränder aus Vorderhäusern, Seitenflügel, Quergebäude und Remisen sind charakteristisch. (Vgl. Andreas Bachmann und
Hartwig Dieser 2009) Im Unterschied zur Spandauer Vorstadt war die Rosenthaler
Vorstadt von Anfang an ein Arbeiterwohnviertel. In einem Briefwechsel zwischen
Magistrat und Polizeipräsidium aus dem Jahre 1828 wird die Bevölkerung der Rosenthaler Vorstadt durchweg als „niedrige Volksklasse“ bezeichnet (vgl. Johann
Friedrich Geist und Klaus Kürvers 1980, S. 148). Im Jahre 1861 wurde das Gebiet
von Berlin eingemeindet. Dem im Zuge der zunehmenden Industrialisierung stark
anwachsenden Wohnungsbedarf trug der Hobrechtsche Bebauungsplan, mit den für
Berlin typischen 4-5 geschossigen Mietshäusern und ihren Hinterhöfen, den sogenannten Mietkasernen, ab 1858 Rechnung. Diese prägten nach der Gründung des
Deutschen Reiches 1871 das Stadtbild in den Arbeitervierteln und tun es zum Teil
immer noch. Damals wurden die alte Akzisemauer und die Stadttore, bis auf das
Brandenburger Tor, abgerissen, und im Jahre 1865 wurde der Arkonaplatz (benannt
nach dem Kap auf der Insel Rügen) angelegt. Im selben Jahr entstand dort die älteste
noch heute bestehende Gemeindeschule. Rund um den Platz, der ursprünglich nur
eine Freifläche zwischen den Mietkasernen war, wohnten hauptsächlich Arbeiter der
nahegelegenen Fabriken von Borsig und AEG. Zu Ehren kam der Platz des Proletarierwohnviertels erst 60 Jahre später dank der Aktivitäten des Stadtgartendirektors
Erwin Barth, der den Wünschen der Anwohner zur Begrünung des Platzes entsprach,
Bänke aufstellen und ein Planschbecken bauen ließ. Im Gegensatz zur Spandauer
Vorstadt wurde der Arkonaplatz selbst, durch seine Nähe zu den genannten Fabriken,
95
im 2. Weltkrieg stark zerstört. Erst nach der Wende ging es an eine Neugestaltung,
wobei man sich an der alten, barthschen Vorlage orientierte. Etwa 1,4 Millionen DM
wurden in die neue Begrünung investiert, so dass der Platz heute, auch wegen seines
alten Baumbestandes, recht ansehnlich ist. (Vgl. Die Tagesszeitung vom 29.01.1992)
Die Rosenthaler Vorstadt zählte in der ersten Hälfte des 20. Jahrhunderts zu den am
dichtesten besiedelten Gebieten Berlins. Im Krieg von großflächigen Zerstörungen
weitgehend verschont, blieb dieses Gebiet ein wichtiges Wohnquartier, deren Bausubstanz allerdings mangels Instandsetzungsarbeiten in einen immer weiter fortschreitenden „Downgrading-Prozess“ geriet. So entwickelte sich die Rosenthaler
Vorstadt nach dem Mauerbau 1961 zu einer gesellschaftlichen Randlage. (Vgl.
Christian Krajewski 2006, S. 97) Im Krieg zwar wenig zerstört, wurde die Bausubstanz zum Teil bis zur Abrissreife vernachlässigt. Trotz begonnener Rekonstruktionsmaßnahmen waren in den Jahren um 1980 bröckelnde Fassaden, dunkle Höfe und
Wohnungen mit Außen-WC und Kohleöfen für das Gebiet typisch (vgl. Andreas
Bachmann und Hartwig Dieser 2009).
Der Begriff Rekonstruktion beinhaltete zu DDR-Zeiten die Erneuerung, Vervollkommnung und Modernisierung von Gebäuden die Verbesserung der Wohnverhältnisse. Eine Generalinstandsetzung der Häuser bedeutete hier Bauwerktrockenlegung, Dach- und Fassadeninstandsetzung, Instandsetzung der Wohnungen und des
Treppenhauses, Einbau von Innentoiletten, Bäder oder Duschen und Überarbeitung
von Doppelfenstern. Des Weiteren wurden Gasdurchlauferhitzer installiert, die haustechnischen Anschlussleitungen erneuert, die Ofenheizung allerdings wurde meist
beibehalten. (Vgl. Hans Stimmann 1987, S. 2, 11-13) Häufig wurden kleine Wohnungen durch Zusammenlegungen reduziert, Seitenflügel und Quergebäude oftmals
abgerissen (vgl. Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen 1990, S. 74). Viele,
lange vom Abriss bedrohten Mietkasernenviertel des 19. Jahrhunderts wurden flächendeckend instandgesetzt, modernisiert und erneuert, die Außenanlagen umgestaltet, sowie gesellschaftliche Einrichtungen wie Kinderkrippen, Kindergärten, Läden,
Gaststätten und Cafés errichtet und das Verkehrsnetz verbessert. Die Mitwirkung von
Mietern an den Ausführungen in ihrer späteren Wohnung jedoch war nicht vorgesehen. Während der Baumaßnahmen wurden sie meist in ein vom örtlichen Rat eingerichtetes Mieterhotel oder eine Neubauwohnung umgesetzt. (Vgl. Hans Stimmann
1987, S. 11-15) Von den ursprünglich 4.500 Wohneinheiten am Arkonaplatz wurden
im 2. Weltkrieg ca. 1.000 Wohneinheiten zerstört und teilweise in den fünfziger Jahren durch Lückenschließungen mit Neubauten ersetzt (vgl. Senatsverwaltung für
Bau- und Wohnungswesen 1990, S. 184). Im Rahmen der komplexen Rekonstruktion
wurden in diesem Gebiet etwa 3.200 Wohneinheiten generalinstandgesetzt. Am
9.2.1984 wurde am Arkonaplatz im Beisein von Staats- und Parteichef Erich Honecker die zweitmillionste Wohnung des 1971 beschlossenen Wohnungsbauprogramms feierlich übergeben. Die Bemühungen am Arkonaplatz waren erfolgreich
und fanden großen Zuspruch unter der Bevölkerung. So waren bald modernisierte
Altbauwohnungen mit Ofenheizung attraktiver als Neubauwohnungen am Rande der
Stadt, aus einem üblen Mietkasernenviertel entwickelte sich ein Wohngebiet mit in-
96
dividuellen Reizen. Ab 1976 wurde die Erneuerung von Altbaugebieten fester Bestandteil der Lösung der Wohnungsfrage. (Vgl. Hans Stimmann 1987, S. 18-19)
Die ökonomische Leistungskraft des Ost-Berliner Bauwesens reichte nicht aus den
Bedarf zu befriedigen, 1987 gab es in der Stadt immerhin noch fast 40.000 Wohnungen mit einer Außentoilette, die Bausubstanz wurde zum Teil bis zur Abrissreife über
Jahrzehnte vernachlässigt. Insbesondere in den Innenstadtbezirken Mitte, Prenzlauer
Berg und Friedrichshain wurde ein Erneuerungsbedarf von ca. 70.000 Wohnungen
ermittelt. Im Bezirk Mitte bestand eine Bürgerinitiative gegen den weiteren Verfall
des Viertels, geplante Abrissmaßnahmen wurden zum Teil in letzter Minute verhindert werden. (Vgl. Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen 1990, S. 82-87)
3.2
Situation nach der Wende
Mit den politischen Ereignissen von 1989 wurde allen staatlichen Planungen ein Ende gesetzt. Nach der Wende wurde das wirtschaftliche Desaster der DDR deutlich,
sehr schnell mussten nun Wege gefunden werden, um den Verfall der Gebiete aufzuhalten. Die Situation innerstädtischer Altbauquartiere in Ost-Berlin war alarmierend:
hohe Leerstände (in Ost-Berlin ca. 25.000 Wohnungen), jahrzehntelange unterlassene Instandhaltung und fortgeschrittener Verfall auch durch Mangel an dringend benötigten Baumaterialien, keine kostendeckende Bewirtschaftung der Häuser aus laufenden Mieteinnahmen, eine Stadterneuerung ohne Bürgerbeteiligung, die im Abriss
historisch wertvoller Gebäude gipfelte. (Vgl. Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen 1990, S. 101)
Falko Henning (2001) beschreibt die damalige Situation folgendermaßen: Vor 10
Jahren noch, als im Ostteil Berlins an Automobilen fast nur Trabants zu sehen waren,
stand ein Großteil der Häuser leer, die Dächer waren löchrig, Regenrinnen zerbrochen. Menschen wohnten auf verfaulten Dielen hinter zerbrochenen Fenstern, die
Wände voller Schwamm, Decken marmoriert mit braunen Wasserflecken, die Toilette lag oftmals eine halbe Treppe tiefer. Bei Frost war die Toilette eingefroren, Bäder
gab es nicht. (Vgl. Der Tagesspiegel vom 20.03.01) Vor der Wende waren beide
Stadtquartiere in Berlin-Mitte gezeichnet von Mietkasernen mit Außenklos, Kohlengrus vor den Türen, verwinkelten Grundrissen, mehr Parkplätzen als Autos, einem
Grau in vielen Nuancen, rauen und bröckeligen Fassaden. E, es war eine ArmeLeute-Gegend und außerdem auch ein Paradox: Mitte in Randlage (vgl. Klaus Bädicker 2001, S. 4). Anfang der 1990er Jahre verfügte in der Spandauer und Rosenthaler
Vorstadt nur jede zweite Wohnung über ein Bad mit Toilette, ein Drittel aller Wohnungen hatte nur eine Außentoilette ohne Bad. 72% der Wohnungen in der Spandauer und 90% der Rosenthaler Vorstadt wurden ausschließlich mit Kohleofenheizung
beheizt. Bis zum Jahr 2000 ist der Anteil der Substandardwohnungen mit Außentoilette in der Spandauer Vorstadt auf 4% und in der Rosenthaler Vorstadt auf 9% gesunken, über eine moderne Heizung verfügten zu dieser Zeit 87% aller Wohnungen
in der Spandauer und 70% in der Rosenthaler Vorstadt. (Vgl. Wolfgang Schumann
und Michael Schwarz, BfsS GmbH 2001, S. 32-36) Die staatliche Investition von 25
97
Millionen DM sollte als Initialzündung dem weiteren Verfall entgegenwirken
(vgl. www.sanierung-berlin.de/sanberlin/Geschichte/hauptteil_geschichte.html).
Zeitzeugen erinnern sich noch gut an den Beginn der Sanierung der Häuser. Hinterhöfe wurden entkernt, Fassaden saniert, Bürgersteigen wurde mit Laternen ein historisches Ambiente gegeben (vgl. Der Tagesspiegel vom 02.02.1998).
Die Gebiete Spandauer und Rosenthaler Vorstadt wurden relativ wenig durch den
Krieg zerstört und gehören zum gründerzeitlichen Wohngebietsring um das ursprüngliche Berliner Zentrum. In diesen Gebieten befindet sich mit ca. 80% ein hoher Anteil an Altbauten sowie partiell einiger Neubaubestand, überwiegend in Form
von Plattenbau. Der hohe, jahrzehntelang vernachlässigte Altbaubestand war insbesondere für Aufwertungsinvestitionen interessant. Die Verkaufsabsichten korrelierten
stark mit dem Alter der Gebäude, im Laufe der 90er Jahre steigerte sich die Verkaufsintensität von Jahr zu Jahr. So waren die Jahre seit der Wende von einem hohen
Sanierungs- und Modernisierungsgeschehen geprägt. Neben baulichen Mängeln waren auch bei Grün- und Freiflächen Defizite offensichtlich, teilweise war auch ein
neues hohes Verkehrsaufkommen zu verzeichnen. In beiden Gebieten gibt es einen
relevanten Anteil an schützenswerten Bevölkerungsanteilen, von einer negativen
Entwicklung der Altersstruktur kann man ausgehen. Zudem wird eine zunehmende
Polarisierung der Einkommen erwartet. Innerhalb des Berliner Stadtgefüges haben
beide Gebiete eine hohe Lagegunst. Es besteht ein reichhaltiges Angebot an Restaurants, Kneipen, Bars und Cafés, die ein unterschiedliches Publikum ansprechen und
nicht in erster Linie auf die Bedürfnisse der Gebietsbevölkerung ausgerichtet sind.
Obwohl in den 70er und 80er Jahren flächendeckende Rekonstruktionsmaßnahmen
durchgeführt wurden, wurden in der Regel keine Sammelheizungen eingebaut. Die
damalige Modernisierung beinhaltete in der Regel den Einbau von Küche, Bad und
WC, Dach und Fassade wurden instandgesetzt. Dennoch verfügten von diesen Wohnungen nur ca. 15% über einen Vollstandard und trotz der durchgeführten Maßnahmen bestand nach der Wende in beiden Gebieten ein relativ hoher Erneuerungsbedarf. So entsprachen beispielsweise die Elektrik und die Versorgungsstränge nicht
dem aktuellen Standard, Bäder und Küchen wurden meist ohne Fliesen eingebaut, so
dass Böden und Wände nicht nachhaltig vor Feuchtigkeit geschützt waren. Im Gegensatz zu dem hohen Erneuerungsbedarf, war der Anteil von Gebäuden mit gravierenden Schäden allerdings gering. (Vgl. Wolfgang Schumann und Lutz Deutz, BfsS
GmbH 2001, S. 29-37, 65-71, 92-110, 129-130)
Im weiteren Verlauf ist die Einwohnerzahl in Mitte seit der Wende bis zum Jahr
2000 um fast 15% zurückgegangen. Als möglicher Wegzugsgrund wurden Wohnungen und Häuser mit bautechnischen Mängeln und fehlendem Vollstandard aufgeführt, schlechte Infrastruktur, hohe Verkehrsbelastung und defizitäre Grün- und Freiflächen. Somit wurden diese Gebiete insbesondere für Familien mit Kindern, Alleinerziehende und ältere Bürger zunehmend unattraktiver. Größere Haushalte verließen
die Gebiete, 1- und 2-Personenhaushalte zogen nach. Der Anteil an Kindern und Jugendlichen sowie der Anteil an älteren Bürgern, vor allem über 65 Jahre, hatten sich
bis 2000 erheblich reduziert, dafür ließ sich ein hoher Zuwachs an 27- bis 45-
98
Jährigen feststellen. Inwieweit das Mietenniveau nach frei finanzierter Sanierung
Grund für Wegzug ist, ließ sich empirisch nicht nachweisen. Nach Aussage der Autoren lagen jedoch selbst in Sanierungsgebieten von Mitte, in denen moderate Mieten
nach Modernisierung aufgrund von Mietobergrenzen gültig waren, 17% der Gründe
für Wegzüge in der Höhe des Mietenniveaus. (Vgl. Wolfgang Schumann und Lutz
Deutz, BfsS GmbH 2001, S. 67-69) Nach Meinung von Baustadträtin Dubrau (in:
Christian Krajewski 2006, S. 297) ist das Ausmaß von Verdrängung nicht sehr ausgeprägt. Die Gründe für die hohe Wohnmobilität in den Innenstadtquartieren nach
1990 führt sie auf ‚nachholende Suburbanisierung’ und andere Wohnstandortpräferenzen zurück. Darüber hinaus verweist sie, verglichen mit anderen deutschen Millionenstädten auf das moderate Mietpreisniveau in Berlin hin. Neuerdings lassen sich
sowohl in der Spandauer als auch in der Rosenthaler Vorstadt wieder steigende Einwohnerzahlen beobachten, vor allem auch durch junge Haushalte mit Kindern, was
unter anderem auf die erfolgte Stadterneuerung mit der Verbesserung der sozialen
Infrastruktur und Freiflächengestaltung zurückgeführt werden kann.
Hinsichtlich der Qualifikation und des sozialen Status herrschten in der Spandauer
und der Rosenthaler Vorstadt nach dem Gutachten von Wolfgang Schumann und
Lutz Deutz (BfsS GmbH, 2001, S. 78-81) sehr heterogene Einwohnerstrukturen. Die
Einkommenssituation unterlag meist einer sehr starken Polarisierung. Junge, einkommensschwache Haushalte zogen in die unsanierten Altbaubestände, andererseits
zogen vor allem in modernisierte Wohnungen 1- und 2- Personenhaushalte zwischen
30 und 40 Jahren, die hochqualifiziert waren und über überdurchschnittliche Einkommen verfügten. Insgesamt gesehen war der Sozialindex (Ausdruck für sozialstrukturelle Verhältnisse bzw. für die soziale Betroffenheit) für Mitte verglichen mit
anderen Berliner Bezirken relativ niedrig, dem stand jedoch ein hoher Statusindex
(geprägt durch Schul- und Ausbildungsabschlüsse sowie von junger Bevölkerung)
gegenüber. Die Autoren folgerten, dass eine fortschreitende Verteuerung durch Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen eine weitere Verschlechterung der sozialen Lage der Bewohner zur Folge haben würde.
Nach der Wende wurden für über eine Milliarde Euro 90 Prozent der Spandauer und
Rosenthaler Vorstadt saniert. Während Berlin, Bund und EU rund 315 Millionen
Euro zahlten, wurde der Rest von privaten Bauherren und Investoren erbracht. Damit
konnten inzwischen umfassende Sanierungsmaßnahmen durchgeführt werden und 20
Jahre nach dem Mauerfall ist das trostlose Grau in Grau im Herzen Berlins schon fast
vergessen. Zwischen Hackeschem Markt und Torstraße wohnen 2009 noch 42 Prozent der ursprünglichen Bewohner. Wurde mit Fördermitteln saniert, ist die Miete
auch für Mieter mit niedrigerem Einkommen erschwinglich – durchschnittliche Nettokaltmiete laut Senat 4,73 €/qm; durch Zuzügler stieg die Einwohnerzahl wieder um
ein Viertel an. (Vgl. Bild Berlin vom 04.08.2009)
99
3.2.1 Spandauer Vorstadt
Nach der Wende stieg die bislang stark vernachlässigte Spandauer Vorstadt zum
Kulturort der postalternativen Szene auf. Insbesondere die Oranienburger Straße
wurde schnell zu einem Wallfahrtsziel von Jugendlichen aus ganz Deutschland.
Auch wegen ihrer zentralen Lage war die Spandauer Vorstadt bald einem enormen
Aufwertungs- und Verdrängungsdruck ausgesetzt. Dieser stieß allerdings auf einigen
Widerstand, sollte doch die einzigartige Struktur in ihrer baulichen, sozialen und
kulturellen Eigenart erhalten bleiben. Um das wertvolle kulturund bauhistorische
Erbe zu retten, wurde die Spandauer Vorstadt bereits 1990 als Flächendenkmal unter
Schutz gestellt, zusätzlich wurde 1992 eine Erhaltungssatzung festgelegt. Als eines
der ersten von insgesamt 17 Sanierungsgebieten im Ostteil Berlins wurde die Spandauer Vorstadt dann im Oktober 1993 als Sanierungsgebiet ausgewiesen. Das zentrale Ziel der Neuordnung war die vorhandene Gestalt zu bewahren. (Vgl. Harald Bodenschatz 1994, S. 180-181) Der Bedarf an baulicher Erneuerung war gewaltig, 70%
der Wohngebäude wurden vor 1870 errichtet und verfügten über eine schlechte Ausstattung, so werden zu diesem Zeitpunkt noch über 70% der Wohnungen mit Kohleöfen beheizt (vgl. Hartwig Dieser und Andreas Wilke 2009, S. 108-109). In der Spandauer Vorstadt ist es gelungen, eine Vielzahl von gesetzlichen Möglichkeiten auszuschöpfen und so einen der lebendigsten Stadtteile von Berlin-Mitte für seine Bewohner zu erhalten. Diese gesetzlichen Voraussetzungen und eine aktive Bewohnerschaft, eine Mieterberatung und kompetente Sanierungsbeauftragte haben es bisher
ermöglicht, die Vertreibung der Bewohner stark zu verlangsamen und die Stadtgestalt zu erhalten. (Aus eigener praktischer Erfahrung)
Die Bevölkerungszahl war entgegen der anderen Gebiete in Mitte zwischen 1991 und
1999 in der Spandauer Vorstadt weitgehend stabil. Während zu dieser Zeit in den
benachbarten Gebieten ein hoher Anteil Jüngerer wohnte, wohnten in der Spandauer
Vorstadt zunehmend mehr 30- bis 40- jährige, beruflich bereits häufig etabliert. Aber
auch hier war der Anteil älterer Bürger gegenüber dem Durchschnitt von BerlinMitte stark unterrepräsentiert und auch bezüglich der beruflichen Qualifikation lag
eine sehr heterogene Struktur vor. (Vgl. Wolfgang Schumann und Michael Schwarz,
BfsS GmbH 2001, S. 11-18) Im Rahmen der Studie von Wolfgang Schumann und
Michael Schwarz (BfsS GmbH, 2001) zur Fortschreibung von Mietobergrenzen in
den Sanierungsgebieten Rosenthaler und Spandauer Vorstadt in Berlin-Mitte untersuchten sie die Bevölkerungsstrukturen der beiden Sanierungsgebiete. Nachstehend
werden die für diese Arbeit relevanten Ergebnisse zum Sanierungsgebiet Spandauer
Vorstadt dargestellt. Knapp 50% der Befragten verfügten über einen Hochschul- oder
Fachhochschulabschluss, über 20% der Befragten hingegen hatten keinen Abschluss.
Insgesamt war der Anteil von Selbstständigen relativ hoch und hatte mit den Jahren
weiter zugenommen. Das durchschnittliche Einkommen in der Spandauer Vorstadt
lag über dem Berliner Durchschnitt. Allerdings herrschte diesbezüglich eine starke
Polarisierung vor, Bewohner von noch unsanierten Wohnungen verfügten über die
niedrigsten Einkommen. Dies wiederum machte die Notwendigkeit von relativ sozialverträglichen Mietobergrenzen im Sanierungsprozess deutlich. Haushalte, die be-
100
reits vor ihrer jetzigen Wohnung im Sanierungsgebiet gewohnt hatten, verfügten
mindestens über ein gebiets-durchschnittliches Einkommen. Die Einkommen von
Zugezogenen, die vorher außerhalb Berlins wohnten, waren überdurchschnittlich
hoch und verwiesen auf kleine Haushalte. Es gab eine Tendenz, dass besserverdienende Zuzügler aus den Nachbarbezirken vorrangig in die Spandauer Vorstadt zogen. Die Wohnfläche in Quadratmeter pro Person lag mit 42,90 Quadratmeter leicht
über dem Berliner Durchschnitt. Trotz des nach wie vor relativ moderaten Mietniveaus, konnte man davon ausgehen, dass für etwa ein Drittel der Bewohner eine
Mieterhöhung infolge von Modernisierung mit kaum zu bewältigenden Belastungen
einhergehen würde. Zwischen 1992 und 1997 stiegen die Mieten um durchschnittlich
29,1%, von 1999-2000 sind sie um 41,6% gestiegen. Auch die Durchschnittsmieten
im unmodernisierten Altbau lagen teilweise erheblich über den Mittelwerten des Berliner Mietspiegels 2000 für östliche Bezirke. Insgesamt konnte man von einer relativ
hohen Mobilität ausgehen, ca. 45% der Befragten waren erst in den letzten 2 Jahren
in ihre jetzige Wohnung gezogen, nur ca. 17% wohnten bereits mindestens 10 Jahre
in ihrer jetzigen Wohnung. Ungefähr ein Drittel war erst in den letzten 2 Jahren in
dieses Wohngebiet gezogen, nur jeder Vierte wohnte schon länger als 10 Jahre, also
bereits vor der Wende im Gebiet. Die durchschnittliche Wohndauer in der Wohnung
betrug 5,9 Jahre, im Haus 6,3 Jahre und im Wohngebiet 9 Jahre. Daraus ergibt sich,
dass Einige innerhalb des Gebietes und andere innerhalb des Hauses in eine andere
Wohnung umgezogen waren. Insgesamt konnte man von einer relativ hohen Mobilität ausgehen. Während 44% der befragten Zuzügler aus Mitte kamen, stammten 56%
aus anderen Bezirken oder kamen von Außerhalb. Gründe für das Verlassen der
ehemaligen Wohnung waren in erster Linie die Wohnungsgröße und Wohnstandard,
gefolgt von Lage der Wohnung, Verkehrssituation, Infrastruktur, letztlich wurden
Sanierungsmaßnahmen, persönliche Gründe und zuletzt eine zu hohe Miete genannt.
Von den Befragten planten 42% einen Wohnungswechsel in den nächsten zwei Jahren, die Hälfte von ihnen beabsichtigte aber im Gebiet zu bleiben. Die wesentlichen
genannten Gründe für einen Umzug waren: günstiger Mietpreis, größere Wohnung,
höherer Wohnstandard, persönliche und berufliche Gründe und ein günstigeres
Wohnumfeld. Zum Untersuchungszeitpunkt lebte hinsichtlich Alter, Familienstand,
Bildung und Qualifizierung, Erwerbstätigkeit, Einkommen, Haushaltsgröße und sozialem Status im Untersuchungsgebiet eine heterogene Bevölkerung. Allerdings
stellten die Autoren eine verstärkte soziodemographische Differenzierung und Polarisierung zwischen und innerhalb der untersuchten Gebiete fest. Dieser Entwicklung
entgegenzuwirken waren geeignete Maßnahmen und Konzepte erforderlich. Nach
Aussage der Autoren fördert eine mehrjährige Wirkungsdauer von Mietobergrenzen
unbestritten die Sozialverträglichkeit von städtebaulichen Erneuerungsmaßnahmen
und sichert den Verdrängungsschutz für Mieter in Sanierungsgebieten.
101
3.2.2 Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt
Am 21. September 1993 wurde die Spandauer Vorstadt, das Viertel zwischen Hackeschem Markt, Oranienburger Straße und Linienstraße, zum Sanierungsgebiet erklärt und zugleich formulierte der Senat 12 Leitsätze der Stadterneuerung (vgl.
Thomas Flierl 1999). Die wichtigsten Sanierungsziele aus den Leitsätzen zur Stadterneuerung waren die Verdrängung insbesondere einkommensschwacher Bevölkerungsgruppen zu vermeiden, Segregationsprozesse mit der Folge einer einseitigen
Bevölkerungsentwicklung und Destabilisierung der Gebietsbevölkerung einzudämmen, sowie individuelle Härten zu verhindern. Ein wichtiger Beitrag hierzu war die
öffentliche Förderung der Altbaumodernisierung. (Vgl. Hartwig Dieser und Andreas
Wilke 2009, S. 553-554) Ziel war ferner eine zügige, umfassende und flächendeckende Stadterneuerung, die gewährleistete, dass die bestehende bauliche Struktur
erhalten bleibt. Die Erneuerungen sollten an den Bedürfnissen der Bewohner orientiert und sozialverträglich umgesetzt werden. Für die Durchführung sollten Eigentümerinvestitionen aktiviert und Maßnahmen verstärkt durch privates Kapital finanziert werden, öffentliche Fördergelder sollten dies unterstützen. Betroffenenvertretungen und Sozialplanverfahren sollten die Belange der Bewohner vertreten und umsetzen. Mit dieser Festlegung sollte das historische Erbe erhalten, Wohnsituation, das
Wohnumfeld, Bedingungen für Gewerbebetreibende und öffentliche Einrichtungen
verbessert und gleichzeitig städtebauliche Missstände und Mängel beseitigt werden.
(Vgl. Thomas Flierl 1999) Ein großes Problem stellten die Restitutionsansprüche dar,
in der Spandauer Vorstadt waren insgesamt für 96,3% der Grundstücke Restitutionsansprüche gemeldet. Diese Unklarheiten führten wiederum zu Blockaden dringend
erforderlicher Investitionen. Eine Umfrage 1992 führte zu der Einschätzung, dass
lediglich ca. 5-8% der Alteigentümer beabsichtigen, ihre Grundstücke längerfristig
zu behalten. So galt es zu Beginn der Sanierung bei fast allen Gebäuden die Eigentumsverhältnisse zu klären. Viele Gebäude waren nicht mehr als Ruinen, die wenigen
Bewohner, die in ihnen verharrten saßen wie auf gepackten Koffern um wegzuziehen, zudem gab es einen erheblichen Anteil an unbebauten Grundstücken. (Vgl.
Hartwig Dieser und Andreas Wilke 2009, S. 50-59) Der Instandsetzungsbedarf der
Wohngebäude war also enorm, fast durchgehend wurden Altbauten mit umweltbelastenden Kachelöfen beheizt, die Leerstandsquote war häufig relativ hoch und die Verkehrsprobleme nahmen zu. Dazu kam die eingeschränkte Mietzahlungsfähigkeit der
ansässigen Bevölkerung. (Vgl. Thomas Flierl 1999)
Durch die Festlegung der Spandauer Vorstadt als Sanierungsgebiet sollte das Gebiet
gemäß der behutsamen Stadterneuerung saniert werden. Die Sozialstudie im Rahmen
der vorbereitenden Untersuchung nach § 141 Bau GB (Senatsverwaltung für Bauund Wohnungswesen 1993, S. 95-106) zeigte die heterogene Struktur der sozialen
Zusammensetzung der Gebietsbevölkerung in der Spandauer Vorstadt 1992 noch in
allen Merkmalen (Alter, Bildung, Einkommen, Haushaltsgröße, Erwerbstätigkeit).
Tendenziell ließen sich eine leichte Verjüngung sowie ein relativ großer Anteil an
höheren Bildungsgruppen feststellen. Auch wenn die Stabilität der Gebietsbevölkerung noch nicht beeinflusst wurde, waren dies erste Anzeichen von zu erwartenden
102
Segregationstendenzen. Besonders bedroht von einer Verdrängung waren einkommensschwache Bevölkerungsgruppen, häufig Alleinerziehende, ältere Bewohner und
Erwerbslose. Offiziell war die Bevölkerungsentwicklung leicht rückläufig, berücksichtigte man allerdings die Dunkelziffer (Hausbesetzer, alternative Kunstszene,
nicht gemeldete Untermieter), nahm die Bevölkerung seit 1989 zu. Mit einem Durchschnittsalter von 31 Jahren waren die Bewohner relativ jung, 77% hatten das 45. Lebensjahr noch nicht erreicht, ca. ein Viertel der Bewohner waren Kinder unter 15
Jahren. Ältere Bewohner waren mit 7% relativ gering vertreten. Trotz überdurchschnittlichem Kinderanteil waren Ein-Personen-Haushalte leicht überrepräsentiert,
was mit dem hohen Anteil an 1- und 2-Zimmer-Wohnungen begründet wurde. 38%
der Haushalte waren Singles, 6,7% der Haushalte waren Alleinerziehende. Bei zunehmender Aufwertung des Gebietes ging man von einer Zunahme der 1-PersonenHaushalte aus. Das durchschnittliche Nettohaushaltseinkommen lag bei 1.880 DM.
Ein Fünftel aller Haushalte verfügte über ein Einkommen unter 1.000 DM. (Vgl.
Hartwig Dieser und Andreas Wilke 2009, S. 107)
So waren soziale Ziele, wie der Schutz der Gebietsbewohner vor Verdrängung, die
Verhinderung von Segregationserscheinungen und Vermeidung von sanierungsbedingten Härten wesentliche Ziele im Rahmen der Sanierung. Das Gebiet sollte ein
attraktives Wohngebiet mit kleinteiliger gewerblicher Nutzung werden, eine Durchmischung der Bevölkerungsstruktur sollte erhalten und Verdrängung vermieden werden. Sanierungsbetroffenen sollte adäquater Wohnraum zu bezahlbaren Preisen im
vertrauten Wohnumfeld zur Verfügung stehen, baubedingte Belastungen galt es zu
mildern. Für die Umsetzung der sozialen Ziele wurden öffentliche Mittel eingesetzt,
insgesamt wurden etwas mehr als 1.200 Wohnungen umfassend mit Hilfe von Fördergeldern instandgesetzt und modernisiert, dies entspricht etwa einem Fünftel aller
Wohnungen des Gebietes. (Vgl. Asum GmbH 2008, S. 4-5) Die Wohnungsmodernisierung mit öffentlicher Förderung ist ein erfolgreiches Instrument zur Sicherung
sowohl der baulichen Erneuerung als auch der sozialen Ziele. Das Bezirksamt Mitte
von Berlin hat in diesem Rahmen für das Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt
Obergrenzen für durch Modernisierungsmaßnahmen begründete Mieterhöhungen zur
Sicherung der sozialen Ziele beschlossen. Zur Unterstützung der Mieter wurde die
vom Bezirksamt beauftragte Mieterberatung tätig. (Vgl. Thomas Flierl 1999) Der
Vorteil öffentlich geförderter Wohnungen liegt zum einen in der Belegungsbindung,
womit der Bezirk Einfluss auf die Zusammensetzung der Bewohnerstruktur nehmen
kann, unter anderen mit festgeschriebenen Mietgrenzen, deren Maximalmiete in der
Regel niedriger als die ortsübliche Marktmiete ist. Man kann davon ausgehen, dass
mindestens zwei Drittel (vermutlich aber mehr) der Bewohner der Erstbelegung nach
Sanierung Sanierungsbetroffene sind. Weiterhin hat sich bestätigt, dass durch die
Belegung der geförderten Wohnungen die gewünschte soziale Durchmischung ermöglicht wurde, was für die Umsetzung der sozialen Sanierungsziele unverzichtbar
war. Somit kann man von einer erfolgreichen Realisierung des sozialen Sanierungsziels ausgehen. Letztendlich ermöglichte die Förderung von Wohnraum, dass neben
der Sozialverträglichkeit der gesamte Sanierungsprozess relativ zügig und reibungs-
103
arm ablaufen konnte. So wurden auch sanierungsbetroffene Mieter frei finanzierter
Vorhaben mit Ersatzwohnraum versorgt, was eine wesentliche Voraussetzung für die
Durchführbarkeit darstellt. (Vgl. Asum GmbH 2008, S. 22-27)
Die Asum GmbH (2008) veranlasste eine Haushaltsbefragung in mit öffentlichen
Mitteln modernisierten Altbauten der Spandauer Vorstadt. Bewohner, die derzeit in
gefördert finanzierten Wohnungen der Spandauer Vorstadt wohnten, zeigten ein relativ hohes Maß an Zufriedenheit. Am deutlichsten zeigte sich diese positive Bewertung in Bezug auf Ausstattung und Preisniveau der Wohnungen und hinsichtlich der
Wohnungsgröße. Weniger positiv wurde die Wärmedämmung und die Trittschallisolierung beurteilt. Mieter, die die Sanierung miterlebt und damit Gelegenheit zum
Einfluss auf die Maßnahmen hatten, äußerten sich noch zufriedener als Mieter, die
erst später zugezogen waren und ohne diese Möglichkeit waren. Bei der Beurteilung
des Wohnumfeldes, der sozialen Kontakte mit der Nachbarschaft und der Betreuungs- und Bildungsmöglichkeiten für Kinder zeigte sich insgesamt eine große Zufriedenheit. Besonders vorteilhaft wurden die Citylage der Wohnung mit günstigen
Verkehrsanbindungen sowie geringe Entfernungen zum Arbeitsplatz empfunden.
Verdrängungsprozesse zu minimieren war ein zentrales Anliegen im Rahmen der
Sanierungsphase. Nun kann man aber über die Definition von Verdrängung streiten
und klar ist auch, dass Fluktuationsprozesse von vielen Faktoren beeinflusst werden.
Persönliche Lebensumstände, Anreiz zur Veränderung und Verunsicherung haben
Einfluss auf diese Prozesse. Unumstritten ist aber die Tatsache, dass die Ankündigung von umfassenden Sanierungsmaßnahmen ein Einschnitt in das alltägliche Leben darstellt. Dennoch lässt sich im Nachhinein nicht mehr feststellen, ob ein Wegzug bereits länger anvisiert war oder allein aufgrund der anstehenden Sanierung
durchgeführt wurde. Auf weitere Sicht beabsichtigten laut Studie 52% der Bewohner
der geförderten Häuser in ihren Wohnungen wohnen zu bleiben, 21% äußerten die
Absicht, ihre Wohnung aufzugeben und 27% waren noch unentschlossen.
Aufgrund der zentralen Lage der Spandauer Vorstadt hat dieses Gebiet eine besondere Sogwirkung auf Touristen. Dieser löste in kurzer Zeit einen regelrechten Boom an
Restaurants und Gaststätten aus, welche auch die Bürgersteige eroberten. Darüber
hinaus wurde Wohnraum durch gewerbliche Nutzung wie z.B. Ferienappartements
zweckentfremdet. Schnell sind Image und Attraktivität der Spandauer Vorstadt gewachsen, die Nachfrage nach Wohnraum gestiegen, Fluktuationsprozesse in geförderten Objekten eher zurückgegangen. (Vgl. Asum GmbH 2008, S. 5)
Andreas Bachmann und Hartwig Dieser (2000) untersuchten Verkehrsprobleme, Lebensbedingungen und Bleibeperspektiven im Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt.
Trotz der besonderen Lage der Spandauer Vorstadt war das Verkehrsgeschehen in
den Nebenstraßen tagsüber typisch und mit anderen dicht bebauten Stadtgebieten
vergleichbar, nachts hingegen waren die Anwohner jedoch vor allem in den Wochenendnächten einer untypischen Sonderbelastung ausgesetzt. Während in anderen
Stadtgebieten der Kfz-Verkehr zur Ruhe kam, so lebte er in der Spandauer Vorstadt
nochmals auf. Während der ganzen Samstagnacht wurden werktägliche Spitzenwerte
erreicht oder sogar übertroffen. Erklären ließ sich dieser Sachverhalt durch die Span-
104
dauer Vorstadt als „angesagtes Szene-Viertel“. Insbesondere am Wochenende wurden Kneipen, Restaurants und kulturelle Einrichtungen in hohem Maße frequentiert
und lösten u.a. einen Park-Such-Verkehr aus. Somit wurden die Anwohner insbesondere in den Zeiten am stärksten durch Verkehrsgeschehen beeinträchtigt, in denen
das natürliche Ruhebedürfnis am größten ist. Die Mehrzahl der Besucher kam nicht
aus dem Bezirk Mitte, sondern aus den übrigen Berliner Bezirken, Brandenburg oder
anderen Bundesländern. Viele der Besucher kamen regelmäßig in die Spandauer
Vorstadt, etwa die Hälfte der Befragten kam mindestens einmal monatlich. Während
die Bewohner der Spandauer Vorstadt ihr Wohngebiet wegen der zentralen Lage,
kurzen Wege, guten Infrastruktur sowie vielfältigen Kultur- und Freizeitangeboten
positiv bewerteten und das Flair wie die Kiezatmosphäre genossen, waren auch die
Nachteile des Gebietes offensichtlich. Die befragten Bewohner bemängelten die hohe Belastung, Gefahr und Beeinträchtigung durch den Verkehr, dass es zu wenig
Grünanlagen, zu wenig Freiraum und Spielplätze für Kinder gab, vorhandene Spielplätze zudem schlecht gepflegt waren und die Einkaufsmöglichkeiten für den alltäglichen Bedarf nicht ausreichend waren. Mehr als 2/3 der befragten Haushalte waren
erst nach der Wende, innerhalb der letzten 10 Jahre in die Spandauer Vorstadt gezogen, fast 1/3 erst in den letzten drei Jahren. Damit war hier zu diesem Zeitpunkt eine
vergleichsweise hohe Fluktuation zu verzeichnen. Die Anzahl der zuziehenden
Haushalte mit Kindern war in den letzten Jahren stark zurückgegangen, dafür waren
zunehmend Singles im Alter unter 35 Jahren und Haushalte Besserverdienender mit
einem monatlichen Nettoeinkommen über 2000 € zugezogen. Mehr als die Hälfte der
Befragten beabsichtigten auch künftig in der Spandauer Vorstadt wohnen zu bleiben,
andererseits beabsichtigten 13,4% der Befragten einen Wegzug aus dem Gebiet und
weitere 28,5% beabsichtigten dies eventuell. Gründe für einen Wegzug waren Lärm,
hohe Mieten, zu wenig Grün und Belästigung durch Gaststättenbetrieb.
Die Transformation der Spandauer Vorstadt vom „Kleine-Leute-Kiez“ zur pittoresken Altstadt mit Künstler- und Szeneflair hat sich mit eruptiver Gewalt vollzogen,
ein vor allem sozial folgenschwerer Vorgang, der in der jüngeren Berliner Stadtgeschichte wohl beispiellos sein dürfte (vgl. Christian Krajewski 2006, S. 99). Inzwischen heißt es: „Berlin ist anders, besonders in Mitte. Wer nach Mitte kommt, der
kommt auch gerne wegen der vielen Ateliers, Galerien, Bühnen und Clubs, die in
den letzten Jahren hier entstanden sind“ (WBM 2000, S. 1-2 und 12-13). Die Spandauer Vorstadt hat Denkmalrang, als Wohn- und Arbeitsort einen hohen kulturellen
Stellenwert und ist ein Teil des Ökosystems Berlin Mitte: Reduzierung der Schadstoffe im Bereich Gewerbe und Verkehr, Umstellung von Kohleheizungen auf schadstoffarme, energiesparende Heizungsanlagen, Verbesserung des Naturhaushalts und
der Grün- und Freiflächensituation. (Vgl. Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen 1995, S. 7-8)
Am 15. Januar 2008 wurde das Gebiet aus der Sanierung entlassen und die zuständige Stadtsenatorin Ingeborg Junge-Reyer (SPD) vermeldete: „Mission erfüllt“. In der
Tat konnten viele schöne Gebäude und denkmalgeschützte Anlagen wie die Hackeschen Höfe, die Heckmann-Höfe oder die Kunst-Höfe in der Oranienburger Straße
105
vor dem Verfall gerettet werden. Innerhalb von 15 Jahren wurden 203 Millionen Euro öffentliche Zuschüsse in das Gebiet gesteckt und noch mehr privates Geld investiert, insgesamt stecken schätzungsweise 1,5 Milliarden Euro in den nun sanierten
oder neu gebauten Häusern, aber auch erneuerten Straßen, Leitungen und Grünanlagen. Damit ist die Spandauer Vorstadt heute für rund 8700 Einwohner wieder eine
lebenswerte Umgebung, in der immerhin auch fast 7 Prozent Kinder unter sechs Jahre leben. (Vgl. Matthias Oloew, Der Tagesspiegel vom 11.01.2008)
3.2.3 Rosenthaler Vorstadt – Arkonaplatz
Die Rosenthaler Vorstadt stand im Gegensatz zur Spandauer Vorstadt nicht im Zenit
des Interesses. Das Karree zwischen Brunnenstraße, Zionskirche und Bernauer Straße war aus dem Blickwinkel geraten, die Sanierung kam langsamer voran, dafür hatten die Bewohner Ruhe vor den ausdauernden Kneipengästen der Szene-Viertel.
(Vgl. Der Tagesspiegel, 02.02.1998) Auch in den Jahren nach dem Fall der Mauer
blieb die Rosenthaler Vorstadt in innerstädtischer Peripherlage. Nach Anzeichen
partieller Abwertungen entstanden hier erst allmählich Tendenzen eines „Upgrading“. Die Mobilität war hoch, Studenten zogen ein und auch wieder aus, andere
Bewohner zogen ebenfalls fort. Auch hat die Rosenthaler Vorstadt einen geringeren
historischen Stellenwert als die Spandauer Vorstadt. Es gab kleinere bedeutendere
Stadträume wie zum Beispiel die Ackerstraße, die zur Wahrung der proletarischen
Lebensweise unter Denkmalschutz gestellt wurde. Aufgrund jahrzehntelanger Vernachlässigung der Gebäudesubstanz, befand diese sich in einem sehr heruntergekommenen Zustand, nach 1989 erfolgte eine überproportionale Zuwanderung von
18- bis 27-jährigen (häufig Studierenden), die preiswerten Wohnraum suchten. Dennoch stellten in den frühen 1990er Jahren die weiterhin hohen Leerstandsquoten ein
gravierendes Problem dar. (Vgl. Christian Krajewski 2006, S. 117-123)
Nach umfangreichen, vorbereitenden Untersuchungen hinsichtlich Bausubstanz,
städtebaulicher und funktionaler Mängel sowie der Lebens- und Arbeitsverhältnisse
der im Gebiet wohnenden Menschen, wurde der westliche Teil der Rosenthaler Vorstadt im Dezember 1994 als Sanierungsgebiet förmlich festgelegt. Die Gründe für die
Festlegung als Sanierungsgebiet lagen zum einen in den starken Schäden der Bausubstanz, der nicht mehr zeitgemäßen Ausstattung der Wohnungen, den hohen Leerständen (22% im Juni 1992), dem Mangel an öffentlichen Grünflächen, Kitas, Schulen und Freizeiteinrichtungen sowie einer schützens- und erhaltenswerten Einwohnerstruktur. (Vgl. Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen 1995, S. 6) In der
zweiten Hälfte der 1990er Jahre schritt somit auch hier die Erneuerung voran, deutliche bauliche und soziale Aufwertungstendenzen ließen sich feststellen. Auch die
Rosenthaler Vorstadt entwickelte sich dadurch zu einem citynahen Stadtviertel mit
einem typischen Nebeneinander von Wohnen und Gewerbe in einer vielfältigen Gebäudestruktur. (Vgl. Christian Krajewski 2006, S. 117-122) Seit 2000 steigt die Einwohnerzahl wieder an, die Rosenthaler Vorstadt ist wieder zunehmend als Wohnort
nachgefragt (vgl. Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen 1995, S. 12). Statt
106
produzierendem Gewerbe haben sich Dienstleistungs-, Einzelhandels- und Handwerksbetriebe etabliert. Auch als Kunst- und Kulturstandort gewinnt die Rosenthaler
Vorstadt zunehmend an Bedeutung. (Vgl. Andreas Bachmann und Hartwig Dieser
2009) Im Januar 2009 wurde das Sanierungsgebiet Rosenthaler Vorstadt aufgehoben.
Die Sanierung ist beendet. Es bleibt die Frage, wie die Sanierungsziele und Sanierungsergebnisse künftig gesichert werden, wie verhindert wird, dass durch weiter
steigende Mieten auch neu Zugezogene wieder wegziehen müssen. (Vgl. www.rosen
thaler-vorstadt.de)
Der Arkonaplatz ist der zentrale Platz der nördlichen Rosenthaler Vorstadt außerhalb
des festgelegten Sanierungsgebietes und liegt zwischen Granseer, Wolliner und Ruppiner Straße sowie der Straße Arkonaplatz. Nach der Wende entwickelte sich der
Platz zu einem bevorzugten Wohngebiet für junge Familien, Kinder nutzen hier den
großzügigen Spielplatz, Eltern die Gastronomie, die den Platz umgibt. Im Gegensatz
zu den durch Tourismus geprägten Gebieten, wie die Spandauer Vorstadt, gilt dieser
Platz als ruhiger und hat viel von seiner Ursprünglichkeit bewahrt. In der Nähe sind
Zionskirchplatz, die Bernauer Straße mit dem Mauerpark und die durch Gastronomie
und Einzelhandel geprägten Straßen Kastanienallee und Oderberger Straße im Prenzlauer Berg. (Vgl. www.wikipedia.org/wiki/Arkonaplatz) In den letzten Jahren wurden dann auch im Gebiet um den Arkonaplatz komplexe Sanierungen mit hohem
Aufwand und Tempo durchgeführt, was Attraktivität und Image förderte. Wolfgang
Schumann und Lutz Deutz (BfsS GmbH 2001, Seite 83-84) führten innerhalb ihres
Gutachtens eine Befragung der Bewohner um den Arkonaplatz durch. Das Gebiet
entspricht dem Untersuchungsgebiet der Autorin, es liegt in der Oranienburger Vorstadt Nordost, grenzt nördlich an die Brunnenstraße, östlich an das Sanierungsgebiet
Teutoburger Platz – Prenzlauer Berg, westlich an das Sanierungsgebiet Rosenthaler
Vorstadt. Da dieses Gebiet nicht Teil des Sanierungsgebietes war, galten hier keine
Mietobergrenzen, so dass nach der Modernisierung sehr hohe Mieten erzielt wurden.
Seit 1991 hatte das Gebiet 1/6 seiner Einwohner verloren, die Gruppe der 27- bis 45
Jährigen dominierte mit 50%. Ältere Bürger ab 55 Jahre waren stark unterrepräsentiert. Vermutlich hatte das Gebiet für ältere Bürger an Attraktivität verloren. Der Sozialindex lag zwar relativ niedrig, allerdings hatten vorrangig einkommensstärkere
Mieter die modernisierten Wohnungen bezogen. Aufgrund von Gesprächen mit Bewohnern und Gewerbetreibenden konnte man davon ausgehen, dass das Gebiet ein
hohes Image besaß und einschließlich der Infrastruktur gut angenommen wurde. Die
Lagegunst, die Gestaltung des Arkonaplatzes und die Nähe zu städtischen Freiräumen waren anerkannte Merkmale des Gebietes.
3.3
107
Begründung und Abgrenzung der Untersuchungsgebiete
Ein Vergleich der beiden benachbarten Innenstadtquartiere Spandauer Vorstadt und
Rosenthaler Vorstadt in Berlin-Mitte bot sich an, da die erfolgten urbanen Transformationsprozesse sowohl Gemeinsamkeiten als auch Unterschiede aufweisen. Beide
Stadtviertel blieben von großflächigen Zerstörungen im Krieg verschont, wurden
allerdings danach stark vernachlässigt, womit die überwiegend aus der Gründerzeit
stammenden Gebäude verfielen und der Leerstand überhand nahm. 1961 durch den
Bau der Mauer entlang der Bernauer Straße geriet die Rosenthaler Vorstadt in eine
doppelte innerstädtische Randlage, von der sie sich auch nach der Wende nur langsam erholte. Auch wenn sich die Spandauer Vorstadt in einem baulich degradierten
Zustand befand, war sie architektonisch von bedeutsamen Altbauten und einer hohen
Lagegunst geprägt. So rückte die Spandauer Vorstadt in der zweiten Hälfte der
1990er Jahre in den Blickwinkel des öffentlichen Interesses, auch überregional wurde die Spandauer Vorstadt bekannt. Im Gegensatz dazu wird über die Rosenthaler
Vorstadt überregional eher selten berichtet, sie steht als typischer Repräsentant innerstädtischer Altbauviertel. Beide Gebiete wurden 1993/1994 aufgrund großer städtebaulicher Missstände und Funktionsschwächen teilweise zum Sanierungsgebiet erklärt. Die Bereitstellung öffentlicher Fördermittel sowie steuerliche Abschreibe Möglichkeiten bei privater Finanzierung führten insgesamt in beiden Untersuchungsgebieten zu einem rasch einsetzenden baulichen Erneuerungsprozess, beide Gebiete
haben nach der Wende eine sozioökonomische Aufwertung als auch ein BildungsUpgrading erfahren. (Vgl. Christian Krajewski 2006, S. 20-22, 303-305)
Da diese Arbeit einen Vergleich zwischen Sanierungsgebiet und nicht Sanierungsgebiet – im Folgenden Gebiet ohne förmliche Festlegung genannt – vornimmt, wurde
in der Spandauer Vorstadt nur innerhalb des festgelegten Sanierungsgebietes und in
der Rosenthaler Vorstadt der östliche Teil, der nicht als Sanierungsgebiet festgelegte
Teil, untersucht.
Das Untersuchungsgebiet Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt entspricht dem amtlich festgelegten Gebiet, es befindet sich nördlich der Stadtbahntrasse, wird südwestlich von der Oranienburger- und Friedrichstraße und nördlich von der Linienstraße
begrenzt, die östliche Grenze bilden Roch- und Max-Beer-Straße.
Abbildung 1:
108
Untersuchungsgebiet Spandauer Vorstadt
Verlag Pharus-Plan Berlin 2011
Das Untersuchungsgebiet um den Arkonaplatz befindet sich östlich vom Sanierungsgebiet der Rosenthaler Vorstadt. Südwestlich wird es durch die Fehrbelliner- und
Anklamer Straße, nördlich durch die Ruppiner-, Rheinsberger- und Bernauer Straße,
sowie östlich von der Schwedter Straße begrenzt, die Choriner Straße grenzt das Gebiet südöstlich ab.
Abbildung 2:
Untersuchungsgebiet um den Arkonaplatz
Verlag Pharus-Plan Berlin 2011
109
4
Methode
Durch Literaturstudium und Dokumentenanalysen in Form der Auswertung vorliegender Studien wurden im deskriptiven Teil die historische Entwicklung von Stadt
und Gesellschaft im Allgemeinen sowie die besonderen Geschehnisse in Berlin erörtert. Der nun folgende empirische Teil der Arbeit beinhaltet sowohl induktives wie
auch deduktives Vorgehen. Um die Thematik weiter abzuklären, weitere Meinungen
einzuholen und Vorannahmen zu generieren, wurden zuerst Experteninterviews
durchgeführt und ausgewertet. Im weiteren Verlauf folgte dann eine Datenerhebung
mittels Fragebogen zur Überprüfung der Vorannahmen mit quantitativer Auswertung.
Das Erkenntnisinteresse der empirischen Untersuchung richtete sich im Wesentlichen auf den Vergleich von Sanierungsmaßnahmen in einem Sanierungsgebiet (hier
Spandauer Vorstadt) mit Sanierungsmaßnahmen in einem Gebiet, welches nicht als
Sanierungsgebiet festgelegt wurde (hier Gebiet um den Arkonaplatz). Untersucht
wurden die Auswirkungen der Sanierung auf die betroffenen Bewohner unter Aspekten wie Alter, Familien- und Sozialstatus und Wohnsituation und -zufriedenheit, sowie die Auswirkungen der Sanierung auf Gebäude und Stadtentwicklung. Da zu diesem Thema nur wenige Forschungsergebnisse vorliegen, hat diese Arbeit erkundenden und explorierenden Charakter, anstelle von Hypothesen wurden in diesem Sinne
Vorannahmen definiert.
4.1
Experteninterviews
Experteninterviews nach Gabriele Abels und Maria Behrens (in: Wolfgang Menz
2002, S. 178) „… dienen der Rekonstruktion und Bewertung von Ereignissen sowie
der Exploration von Handlungsmustern.“ Durch Literatur, Dokumente, Daten und
eigene Erfahrungen gewonnene Informationen sollen mit den unterschiedlichen Perspektiven von Experten auf eine effiziente Art und Weise ergänzt werden, so dass ein
abgerundetes Bild der zu evaluierenden Maßnahme entsteht (vgl. Andrea Leitner und
Angela Wroblewski, in: Wolfgang Menz 2002, S. 248). Insofern sind standardisierte
Methoden für die Ermittlung von Expertenwissen eher ungeeignet, da die erforderliche Reduktion von Realität den Erfahrungen von Experten zuwiderläuft (vgl. Gabriele Abels und Maria Behrens, in: Wolfgang Menz 2002, S. 186). In diesem Sinne
diente die qualitative Erhebung mit ausgewählten Experten insbesondere der Datengenerierung, der Vervollständigung erworbener Erkenntnisse sowie der Präzisierung
von Vorannahmen, die dann im weiteren Vorgehen überprüft werden sollen. Das Ziel
waren bereichspezifische und objekttheoretische Aussagen zum Thema (vgl. Michael
Meuser und Ulrike Nagel, in: Wolfgang Menz 2002, S. 91). Bei Experteninterviews
bildet im Unterschied zu anderen offenen Interviewformen nicht die Gesamtperson
den Gegenstand der Analyse, sondern ihre Orientierung und Einstellung im Kontext
des Themenzusammenhangs (vgl. Michael Meuser und Ulrike Nagel, in: Wolfgang
Menz 2002, S. 72). Das Erhebungsinstrument dieser Arbeit war ein leitfadengestütztes offenes Interview. Durch das Zugrundelegen eines Leitfadens war es möglich,
4 Methode
110
sowohl dem thematisch begrenzten Interesse der Forscherin an dem Expertenwissen
wie auch dem Expertenstatus des Gegenübers gerecht zu werden. Zudem wird durch
die Orientierung an einem Leitfaden verhindert, dass das Gespräch sich im Thema
verliert und die thematische Vergleichbarkeit der Expertenaussagen wird gesichert.
Gemäß des Prinzips einer offenen und flexiblen Interviewführung enthält der Leitfaden Themen, die anzusprechen sind, nicht aber detaillierte und ausformulierte Fragen. Auf diese Weise werden unerwartete Themendimensionierungen der Experten
nicht verhindert. (Vgl. Michael Meuser und Ulrike Nagel, in: Wolfgang Menz 2002,
S. 77-82)
Experten werden entsprechend der spezifischen Funktionen, die solche Personen
problembezogen ausüben, bestimmt. Ihr Sonderwissen, welches sie bei Ausübung
solcher Funktionen erlangten, ist Gegenstand des Experteninterviews. Maßgeblich
für eine Expertenschaft ist allerdings nicht lediglich die Information, über die der
Experte exklusiv verfügt, sondern darüber hinaus seine Zuständigkeit für problemlösungsbezogene Entscheidungen (vgl. Andrea Leitner und Angela Wroblewski, in:
Wolfgang Menz 2002, S. 246). Experten sollten in erster Linie Beteiligte sein, die in
Konzeption, Planung, Umsetzung und Durchführung sowie Veränderungen und Weiterentwicklung der Maßnahmen involviert sind (vgl. Andrea Leitner und Angela
Wroblewski, in: Wolfgang Menz 2002, S. 249). Daraus folgt auch, dass die interviewten Personen nur als Funktionsträger von Interesse sind, nicht aber als Privatpersonen (vgl. Andrea Leitner und Angela Wroblewski, in: Wolfgang Menz 2002, S.
246).
Folglich geht es bei Auswertung nicht um den individuellen besonderen Ausdruck,
vielmehr geht es darum im Vergleich mit anderen Experten das ÜberindividuellGemeinsame herauszuarbeiten. Ziel der Analyse ist eine themenzentrierte Auswertung und die Erfassung unterschiedlicher Meinungen und Positionen der Interviewpartner (vgl. Michael Meuser und Ulrike Nagel, in: Wolfgang Menz 2002, S.
80). So wurden unterschiedliche Aussagen einander gegenüber gestellt, kontrastiert
und einer Plausibilitätsprüfung unterzogen, des weiteren wurden Informationen zusammengefasst, kategorisiert und interpretiert, womit durch das Lösen von der Interviewebene hin zur Maßnahmenebene schlussendlich die Gesamtstruktur der Maßnahme greifbar wurde (vgl. Andrea Leitner und Angela Wroblewski, in: Wolfgang
Menz 2002, S. 254). Die Auswertung der Interviews erfolgte in Anlehnung an die
von Anselm Strauss formulierte Strategie in einer Abfolge von Schritten, die sich
sukzessive von der Konkretheit des jeweiligen Falles lösen und über eine komparative Interpretation thematisch verwandter Passagen verschiedener Interviews zu einer
theoretischen Generalisierung gelangen (vgl. Michael Meuser und Ulrike Nagel, in:
Wolfgang Menz 2002, S. 270). Nach der Transkription der Interviews folgte die Bildung von Paraphrasen, danach wurden Überschriften formuliert, ein thematischer
Vergleich von verschiedenen Interviews angestellt und schließlich erfolgte eine Konzeptualisierung derart, dass nun das Gemeinsame im Verschiedenen begrifflich gestaltet und in Kategorien gefasst wurde. Der letzte Schritt, der im Ergebnisteil dargestellt ist, stellt die theoretische Generalisierung dar, an dieser Stelle hat eine Lösung
4 Methode
111
vom Interviewmaterial stattgefunden und Zusammenhänge wurden auf der Grundlage der vorhandenen Kategorien systematisch geordnet. Sinnzusammenhänge wurden
zu Typologien und Theorien verknüpft. (Vgl. Michael Meuser und Ulrike Nagel, in:
Wolfgang Menz 2002, S. 83 ff) Die auf diesem Wege erlangten Ergebnisse wurden
abschließend in Feedbackrunden wie Colloquium, Diskussionen mit Professoren und
Experten reflektiert.
4.1.1 Die befragten Experten
Der befragte Personenkreis umfasste insbesondere Personen, die über einen „privilegierten Zugang zu Informationen über soziale (Sub-) Systeme oder Entscheidungsprozesse“ (Neumann, Peter 2002, S. 37) verfügen und durch ihre Tätigkeit mit den
Entwicklungsprozessen in den beiden Untersuchungsgebieten besonders vertraut
sind. Insgesamt wurden 8 Experten aus folgenden Bereichen befragt:
Dr. Wolfgang Schumann: Geschäftsführer des Büros für stadtteilnahe Sozialplanung (BfsS)
Andreas Wilke:
Koordinierungsbüro zur Stadterneuerung in Berlin-Mitte
Walter Finger:
Von der IHK zu Berlin öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger für Bewertung und Mieten von bebauten und unbebauten Grundstücken
Wolf-Dieter Blankenburg: Stadtplanungsamt und Sanierungsverwaltungsstelle Berlin-Mitte
Frank Bertermann:
Betroffenenvertretung Spandauer Vorstadt
Sabine Krutzsch:
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
Dr. Dietmar Kreutzer:
Stadtentwicklungsamt, Gruppenleiter für Milieuschutzgebiete
Dieter Hahmann:
Mietshausbesitzer
4 Methode
112
4.1.2 Interviewablauf
Die geführten Interviews wurden ausnahmslos von der Autorin selbst geführt. Die
Durchführung fand von November 2003 bis Mai 2004 statt. Anhand spezieller Frageund Problemstellungen wurde ein Leitfaden (siehe Anhang) entwickelt, der folgende
Themenbereiche über Berlin-Mitte beinhaltete: Gebietsentwicklung, Gebietsbevölkerung, verschiedene Durchführungsmodalitäten der Sanierung und die Situation der
Bauherren. Bezugnehmend auf die jeweilige Funktion, Position und den Erkenntnisstand der Experten, wurde der Leitfragen entsprechend flexibel angewendet. Einleitend wurde das Thema, die zentrale Fragestellung, das Evaluationsdesign und die
methodische Vorgehensweise vorgestellt sowie der Status des Interviewers geklärt.
Weiter wurde ein Arbeitsbündnis geschlossen und der Interviewte schilderte vorab
seine Tätigkeit, die mit dem genannten Thema in Verbindung steht. In der Regel fanden die Interviews am Arbeitsplatz der Gesprächspartner statt, die Dauer betrug
durchschnittlich 60 Minuten. Mit allen Interviewten stellte sich eine angenehme,
freundliche und offene Atmosphäre ein, Fragen wurden überwiegend ausführlich und
fachkundig beantwortet. Bevor abschließend eine offene Abschlussfrage gestellt
wurde, um dem Interviewten Raum für nicht angesprochene Aspekte zu geben, wurden, mit der Bitte um Stellungnahme, meine Vorannahmen vorgestellt. Sämtliche
Gespräche wurden an Hand von Tonbandaufnahmen aufgezeichnet, anschließend
transkribiert und in Anlehnung an Anselm Strauß ausgewertet.
4.2
Ergebnisse der Experteninterviews
Die im Folgenden dargestellten Ergebnisse spiegeln eine theoretische Generalisierung der Expertenmeinungen wider, das bedeutet aber nicht, dass die im Rahmen der
Auswertung entstandenen Typologien und Theorien alle unüberprüft übernommen
werden sollen, vielmehr gilt es, entsprechend der Funktion von Experteninterviews,
über die interpretative Generalisierung der Typologien, Theorien für die folgende
evaluierende Maßnahme zu generieren (vgl. Michael Meuser und Ulrike Nagel, in:
Wolfgang Menz 2002, S. 89ff).
Die folgenden Ergebnisse sind unter Berücksichtigung des Durchführungszeitraums
der Interviews zu betrachten (November 2003 bis Mai 2004).
4.2.1 Gebietsentwicklung
Die allgemeine Entwicklung wird zuerst beschrieben. Es folgt die Darstellung des
Sanierungsstandes, der Entwicklung der Mieten und schließlich der Leerstandssituation der Untersuchungsgebiete.
4.2.1.1
Allgemeine Entwicklung
Die einzelnen Gebiete in Mitte, wie auch die Sanierungsgebiete, sind sehr unterschiedlich in ihrer Entwicklung. Am Arkonaplatz findet man gleichwertige Wohnqualität wie in der Spandauer Vorstadt, ursprünglich sollte das Gebiet um den Ar-
4 Methode
113
konaplatz auch Sanierungsgebiet werden, was dann wegen Geldmangels unterblieb.
Die Spandauer Vorstadt hat mit ihrer einmaligen städtebaulichen Situation in Berlin
eine Sonderstellung in Mitte. Sie hat Altstadtcharakter, liegt zentrumsnah und bietet
eine vorgründerzeitliche Bebauung mit einem historischen Straßenraster. In ganz
Deutschland und teilweise auch im Ausland ist die Spandauer Vorstadt bekannt und
hat sich zu einem Szenegebiet und Touristenanziehungspunkt entwickelt. Für Investitionen ist die Spandauer Vorstadt sehr begehrt, so herrscht ein enormer Investorendruck und es wird mehr und teurer saniert als in anderen Gebieten. Je zentraler die
Lage, desto interessanter und nachhaltiger die Wertentwicklung. Geprägt vom spekulativen Markt hat sich seit der Wende Berlin-Mitte, insbesondere die Spandauer Vorstadt, sehr stark verändert. Viele Investoren interessieren sich nicht für das Gebiet
sondern nur für den Profit. Die Festlegung des Sanierungsgebietes und die vielfältigen Förderungen konnten den Aufwertungsdruck bremsen und Luxusmodernisierungen vermindern. Es entstanden viele Gaststätten und Kneipen. Die einst ruhige Gegend jetzt turbulent und laut geworden, durch Verkehrsberuhigungen wurde diese
Gewerbeentwicklung weiter begünstigt. Die Entwicklung eines einseitigen Erlebnistourismus mit teuren Boutiquen, Kneipen und Vergnügungsstätten provozierte Nutzungskonflikte, da Läden für den alltäglichen Bedarf selten geworden sind. Gestört
durch den Lärm, können Bewohner nicht mehr schlafen und sie können sich mit ihrem Bezirk wegen der starken Veränderungen nicht mehr identifizieren. Darüber
hinaus sind sie mit der Infrastruktur unzufrieden, diese sei einerseits nicht sehr altersgerecht ist und Grünflächen, Schulen und Kitas, Jugendfreizeiteinrichtungen u.a.
bislang vernachlässigt worden. Inzwischen konnte die Umwandlung von Wohnungen
in Gewerberäume gestoppt werden und es gibt einen erneuten Trend hin zum Wohnen in der Innenstadt. Allerdings sind die Einflussmöglichkeiten auf die Art der Gewerbeentwicklung gering. Wichtig ist daher, vorhandenes ursprüngliches Gewerbe
besonders zu schützen.
Es gab verschiedene Investitionsphasen der Sanierungstätigkeit in Mitte:
1. Massive Investitionswelle nach der Wende, hoch spekulativ, man versuchte, die
Häuser zu entmieten und fand neue zahlungskräftige Klientel für diese Häuser.
2. Bremsen der Spekulationswelle durch Sanierungsfestlegungen, Beruhigung der
Situation.
3. Derzeit besteht eine diffuse Situation, viele „sitzen auf ihren Häusern“ und machen gar nichts, warten auf Aufhebung der Reglementarien. Ein Experte ist sogar
der Meinung, dass Mitte inzwischen kein lukratives Gebiet mehr für Investoren
darstellt. Es gibt eine hohe Mieterfluktuation und obwohl die Häuser über einen
guten Standard verfügen, sind viele Menschen inzwischen geläutert, weil sie sich
beruflich in Berlin nicht so etablieren konnten wie erhofft und erste auch wieder
aus Berlin wegziehen. Investoren, die früher begeistert waren von Mitte, ziehen
sich jetzt zurück, weil sie nicht die erhoffte Mieterschaft bekommen. Inzwischen
gibt es eine Stagnation in der Gebietsentwicklung deren Ende nicht absehbar ist.
4 Methode
4.2.1.2
114
Sanierungsstand
In den Sanierungsgebieten, insbesondere in der Spandauer Vorstadt, wurde wegen
vielfältiger Förderungen in kurzer Zeit ein guter Wohnstandard mit teilweise moderaten Mieten erreicht. Allerdings unterscheiden sich die einzelnen Sanierungsgebiete:
So verlief die Sanierung in der Rosenthaler Vorstadt langsamer und ruhiger als in der
Spandauer Vorstadt. Von 1990-2001 wurde ausschließlich die Sanierung der Wohnsubstanz gefördert. Seit 2001 wird politisch gewollt die Sanierung der Infrastruktur
(Schulen, Kitas, öffentlicher Raum usw.) bei der Förderung bevorzugt. Nach Aussagen der Senatsverwaltung hat dieser Wechsel nichts mit der Berliner Finanzkrise zu
tun, schließlich sei die Verbesserung des Wohnumfeldes auch ein wichtiger Bestandteil der ursprünglich formulierten Sanierungsziele. Das Gebiet um den Arkonaplatz
war in den 80er Jahren sogenanntes Rekogebiet (Rekonstruktionsgebiet). Zu der Zeit
wurden unter bewohnten Bedingungen nur Minimalsanierungen durchgeführt, womit
auch diese Häuser nach der Wende enorm sanierungsbedürftig waren und erst dann
umfassende Sanierungen mit heutigem Standard (geflieste Bäder, moderne Heizung)
durchgeführt wurden.
Die Qualitätsunterschiede einer Sanierung sind allerdings immens: sie reichen von
profitorientierte Pinselsanierungen, die schnell und billig durchgeführt wurden und
nicht von langer Dauer sind, bis zu soliden Sanierungen, die auch in 50 Jahren noch
einen guten Gebäudezustand gewährleisten. Eine qualitativ minderwertig durchgeführte Sanierung hat eine hohe Mieterfluktuation zur Folge und das Haus sieht bereits nach 2-3 Jahren wieder sanierungsbedürftig aus. Der aktuelle Sanierungsbedarf
der Gebäude in Berlin-Mitte wird Anfang 2004 noch auf 30-40% geschätzt. Bei ausbleibender Sanierung besteht die Gefahr der Verslumung und hoher Leerstände, die
Häuser sind dann in absehbarer Zeit abrissreif. In der Spandauer Vorstadt wird diese
Gefahr allerdings weniger hoch eingeschätzt.
4.2.1.3
Mietentwicklung – Mietobergrenzen
Im Allgemeinen gibt es in Mitte eine enorme Variation der Miethöhen. Einerseits
fielen Mieterhöhungen in Mitte extremer als in anderen Berliner Bezirken aus, was
langfristig auch Einfluss auf die Entwicklung des Mietspiegels hat, andererseits gibt
es beispielsweise in Moabit (gehört auch zu Mitte) viele sanierte Wohnungen zu sehr
günstigen Mieten. Selbst innerhalb der Spandauer Vorstadt variieren die Mieten sehr
stark, manche sind gigantisch, andere wiederum sehr niedrig, da eine umfassende
Kontrolle der Mieterhöhungen nicht möglich war. Bei Vermietung von Neubauwohnungen, hier zählt auch ein Dachausbau dazu, werden wiederum recht hohe Mieten
erzielt, da die Mietobergrenzen in diesen Fällen nicht greifen. Die Mieten in den Sanierungsgebieten sind insgesamt niedriger als in den Gebieten ohne Sanierungsfestlegung. Insbesondere in gefördert finanzierten sanierten Objekten gibt es noch niedrige Mieten, allerdings ist auch hier mittelfristig mit Mieterhöhungen zu rechnen (bis
zu 20% innerhalb von 3 Jahren). Private Sanierungen sind häufig Luxussanierungen
mit entsprechend hohen Mieten in Folge. Allerdings darf nicht außer Acht gelassen
4 Methode
115
werden, dass Investoren, die ohne staatliche Förderung sanieren, darauf angewiesen
sind, ihren Aufwand über höhere Mieten abzudecken. Das bedeutet, es geht hier
nicht zwingend um eine Gewinnmaximierung, sondern um eine Refinanzierung der
Investitionen bei oft enorm schlechten Gebäudezuständen mit entsprechend hohem
Aufwand. Ein Experte distanziert sich von dieser Meinung und postuliert, dass es
zwischen einem Sanierungsgebiet verglichen mit einem Gebiet ohne förmliche Festlegung (z.B. Spandauer Vorstadt / Arkonaplatz) keinen wesentlichen Unterschied
hinsichtlich Mietniveau und Gebäudezustand gibt; es sei durchaus möglich, dass die
Mieten am Arkonaplatz sogar noch etwas niedriger ausfallen als in der Spandauer
Vorstadt. Was zu überprüfen wäre.
Eine Kontrolle der Mietobergrenzen im Sanierungsgebiet ist nur bei staatlich geförderten Objekten möglich. Bei zu hohen Mieten wurden geleistete Zuschüsse zurückverlangt. Allerdings soll es auch hier Umgehungstatbestände geben. Bei frei finanzierten Sanierungen im Sanierungsgebiet werden die Mietobergrenzen oft umgangen.
Oftmals werden zwei Mietverträge abgeschlossen: einer für die Vorlage beim Amt
und ein verbindlicher für die Mietzahlung des Mieters. Ein anderer Weg ist die Umwandlung der Wohnungen in Eigentumswohnungen, womit Mietobergrenzen irrelevant werden. Seit Beendigung der Fördermaßnahmen ist allerdings gar keine Kontrolle mehr über Miethöhen möglich. Darüber hinaus gibt es durch eingelegte Widersprüche mittlerweile ein Gerichtsurteil das Mietobergrenzen als ungesetzlich erklärt.
Ein weiterer Aspekt ist auch die Frage, ob die Mietobergrenzen nicht gar eine Verdrängung der Mieter provoziert haben, da sie eine implizite Aufforderung an den
Bauherrn darstellten, erst den Bauantrag zu stellen, wenn das Haus leer gezogen war.
Eine politisch diskutierte Alternative zu der Mietobergrenzenregelung wäre eine
Subjektförderung. Das heißt, dass in diesem Falle der einzelne Mieter anstelle des
gesamten Objektes gefördert würde. Dies könnte z.B. in Form von Wohngeld oder
einem sogenannten Härteausgleich stattfinden oder indem Umsetzwohnungen mit
gedeckelter Miete zur Verfügung gestellt werden. Allerdings fehlen hierfür voraussichtlich die finanziellen Mittel.
4.2.1.4
Leerstand
Früher gab es, bedingt durch bauliche Missstände, hohe Wohnungsleerstände. Zu
DDR-Zeiten standen zum Teil ganze Häuser leer. In Berlin-Mitte allerdings, insbesondere in der Spandauer Vorstadt, erledigte sich dieses Problem mittlerweile. Zeitweiligen Leerstand gibt es hier nur infolge von Sanierungsmaßnahmen. Erstaunlicherweise sind auch Plattenbauten (aus der DDR-Zeit) in Mitte zu über 90% vermietet. Es hat keine große Fluktuation stattgefunden, die Leute sind schon lange etabliert
und wollen auch bleiben. Im Gegensatz dazu gibt es in Gebieten weiter weg vom
Zentrum eine erhebliche Leerstandsproblematik, insbesondere bei Gewerbeeinheiten.
Die letzte Schätzung des statistischen Landesamtes erfasste in Berlin 150.000 leerstehende Wohnungen in allen Varianten und man geht davon aus, dass diese Zahl
sich weiter erhöht. In Plattenbauten und unsanierten Wohnungen ist der Leerstand
besonders hoch, unsanierte Häuser lassen sich oftmals gar nicht mehr vermieten – die
4 Methode
116
letzte Lösung ist dann der Abriss. Inzwischen sind Vermieter also wieder auf Mieter
angewiesen und man rechnet damit, dass die Mieten langfristig sinken. Allerdings ist
dies weiter zu untersuchen und nicht Gegenstand dieser Arbeit.
4.2.2 Gebietsbevölkerung
Bei diesem Thema geht es um die Entwicklung der Bevölkerungsstruktur, die Wohnzufriedenheit der Bevölkerung, deren Einstellung zur Sanierung und schließlich um
den Wechsel der Bevölkerung und die Problematik von Verdrängung.
4.2.2.1
Entwicklung der Bevölkerungsstruktur
Die Bevölkerung von Spandauer Vorstadt und Arkonaplatz sind vergleichbar. Insgesamt gesehen ist das durchschnittliche Einkommen in der Spandauer Vorstadt höher
als in anderen Sanierungsgebieten und höher als der Berliner Durchschnitt. In der
Rosenthaler Vorstadt wohnen beispielsweise mehr Studenten, hier war die Mietentwicklung zurückhaltender. In der Spandauer Vorstadt gibt es inzwischen durch den
Zuzug von meist jungen 1-2 Personenhaushalten mit höherem Einkommen, sogenannten Yuppies, große Einkommensdifferenzen. Sie reichen vom Sozialhilfeempfänger bis zu Personen mit einem Einkommen von 3000.- € monatlich und mehr. Das
Pro-Kopf-Einkommen insgesamt ist in Mitte stärker gestiegen als in anderen Bezirken Berlins. Dennoch ist Mitte auch geprägt von einer einfachen Mieterklientel, wie
Studenten und Wohngemeinschaften, ca. 30% der Bevölkerung ist einkommensschwach und auf niedrige Mieten angewiesen. Günstigen Wohnraum gibt es in Plattenbauten, unsaniertem Altbau oder in staatlich gefördertem saniertem Altbau. Es
gibt noch viele Plattenbauten mit einfachem Standard und einer Miete um 4 €/qm,
die bestehenden Mieter wollen dort auch bleiben.
Während früher eine gemischte Bevölkerungsstruktur vorzufinden war, findet heute
eine Bevölkerungsentmischung statt, die auch allgemein in Berlin zu beobachten ist.
Zum einen wechselt die Bevölkerungszusammensetzung aufgrund von aktuellen gesellschaftlichen Entwicklungen: es gibt weniger Familien, dafür zunehmend SingleHaushalte, zum anderen gibt es immer mehr Mieter, die die Miete nach einer Sanierung nicht mehr bezahlen können und in Gebiete mit günstigerem Wohnraum ausweichen. Dazu kommen dann noch die Entwicklungen der Gentrifizierung. Das
Stadtplanungsamt wünscht sich, dass oben der Millionär wohnt und unten der alkoholabhängige. Sozialhilfeempfänger – das funktioniert aber nicht, eine gewisse Homogenität innerhalb eines Hauses ist unumgänglich.
Insgesamt gesehen sind die Haushalte heute kleiner als früher, es gibt überwiegend
1-2 Personenhaushalte mit meist höherem Einkommen. Entsprechend gibt es inzwischen auch weniger familiengerechten Wohnraum, da sich 2-3 Zimmer Wohnungen
besser vermieten lassen. Der Wohnflächenkonsum und die technischen Ansprüche an
eine Wohnung haben sich gesteigert, heute bewohnt eine Person oftmals 2-3 Zimmer
und 2 Personen 4 Zimmer, evtl. kommt dann noch ein Kind dazu. Am Arkonaplatz
4 Methode
117
fällt das Verhältnis Person/qm etwas geringer aus als im Sanierungsgebiet, da hier
die Mieten höher sind.
Verglichen mit anderen Bezirken in Mitte und anderen Stadtteilen ist die Bevölkerung über 65 Jahren in Spandauer Vorstadt und am Arkonaplatz unterrepräsentiert.
Während in Mitte bis ’93 nur wenige Kinder wohnten, gibt es seit 2000 entgegen des
allgemeinen Trends wieder einen Zuwachs an Kindern in Mitte. In fast allen Ostberliner Sanierungsgebieten gab es in den letzten 3 Jahren (Stand der Aussage Ende
2003 / Anfang 2004) wesentlich mehr Geburten als in Gebieten ohne förmliche Festlegung und in Berlin insgesamt. Begründet wird dies einerseits mit der jungen Altersstruktur in den Sanierungsgebieten und andererseits damit, dass sich diese Gebiete schnell und positiv verändert haben.
Infolge eines massiven Wohntourismus und einer geringen Wohnraumbindung hat
Berlin, verglichen mit anderen Großstädten, die kürzeste Wohndauer (bezogen auf
die Dauer der Mietverträge). Die Gebietsbindung und Identifikation mit dem Wohngebiet in Mitte ist allerdings am höchsten in Berlin. Schon zu DDR-Zeiten war in
Mitte zu wohnen ein Privileg. Soziale Bindungen und Nachbarschaftskontakte, wie
man sie aus der Zeit vor der Wende kannte, sind heute allerdings gering und die
Anonymität entsprechend hoch. Gefördert wird diese Entwicklung auch durch Einkaufszentren, welche die kleinen Läden vertreiben und eine allgemein größere Mobilität der Bevölkerung.
Ein Experte ist allerdings der Meinung, dass die Nachbarschaftskontakte in Mitte
nach wie vor sehr gut sind und dies auf vor und nach der Wende Zugezogene zutrifft.
Die Begründung liegt darin, dass das Gebiet über eine hohe Qualität verfüge. Insbesondere am Arkonaplatz sei die typische Kiezbindung noch vorhanden und das Zusammengehörigkeitsgefühl der Bevölkerung sei nach wie vor wie seit Jahren bekannt. Viele kleine Läden seien allerdings sind auch hier verschwunden. Was zu
überprüfen ist.
4.2.2.2
Wohnzufriedenheit – Einstellung zur Sanierung
Die Wohnzufriedenheit in sanierten Häusern ist allgemein hoch und höher als in unsanierten, in denen sich die Mieter eine Sanierung wünschen. Das bedeutet, dass die
Bevölkerung im Allgemeinen positiv auf Sanierungsmaßnahmen reagiert, diejenigen,
denen es zu anstrengend ist, können der Sanierung problemlos entgehen. Teilweise
ziehen Mieter aber auch wegen ausbleibender Sanierung weg. Dennoch ruft eine
Sanierung immer auch Ängste und Unsicherheit hervor. Die meisten wünschen sich
eine moderate Sanierung bzgl. des Umfangs der Maßnahmen und insbesondere der
Mietsteigerung. Eine Sanierung ist mit hohen Belastungen verbunden und dauert oft
ein Jahr oder länger. Problematisch ist auch, wenn Mieter bereits selbst viel in ihrer
Wohnung investiert haben und trotzdem alles erneuert werden muss, weil es die
schlechte Bausubstanz erfordert. Mit der Entwicklung der Infrastruktur sind die Mieter nur teilweise zufrieden, es besteht hier noch viel Sanierungsbedarf. Unzufrieden
sind die Bewohner, weil es an ausreichend, nicht profitorientierten Projekte, wie z.B.
4 Methode
118
Jugendfreizeiteinrichtungen mangelt. Über die einseitige Gewerbeentwicklung, insbesondere in der Spandauer Vorstadt, sind die meisten Bewohner unglücklich. Auch
wenn einige zufrieden sind, dass sie innerstädtisch etwas geboten bekommen und
Kino u.a. in der Nähe haben, leiden die meisten unter der hohen Verkehrsbelastung,
wünschen sich mehr Grünanlagen und bessere Zustände in Schulen und Kitas. Die
einseitige tourismusorientierte Gewerbeentwicklung macht es für die Quartierbevölkerung problematisch, Dinge für den täglichen Bedarf in der Nähe zu kaufen. Ursprünglich vorhandenes Gewerbe zu erhalten muss daher versucht werden. Viele
Familien vertrieb die entstandene Kneipenkultur in der Spandauer Vorstadt. Die
Wohnbevölkerung vor Lärm und Trubel zu schützen ist allerdings schwierig.
Ein Experte wiederum meint, dass man nicht pauschal behaupten kann, dass sich
Mieter in unsanierten Wohnungen unwohler fühlen als Mieter in sanierten Wohnungen. Diesbezüglich sollte man seiner Meinung nach unterschiedliche Motivationslagen berücksichtigen: Nicht jeder braucht neue Fußböden und neue Bäder, denn jeder
hat sein eigenes Wertesystem. Manch einer lebt schon lange in seiner Wohnung und
fühlt sich darin wohl, so wie sie ist und ist froh über die niedrige Miete. Er postuliert
weiter, dass sich die Wenigsten eine Sanierung wünschen, weil damit immer langfristige Beeinträchtigungen und Sorgen verbunden sind. Weiterhin gelte es auch zu
beachten, dass es auch Mieter sanierter Wohnungen mit Klagen über höhere Mieten
und Ausstattungsmängel gibt. Was wiederum zu überprüfen ist.
4.2.2.3
Bevölkerungsaustausch
Nach der Wende fand in Mitte ein starker Bevölkerungsaustausch statt. Über 70%
der Bevölkerung zog erst nach der Wende zu. Einerseits gab es einen beachtlichen
Bevölkerungszuwachs durch die vielen Neubauten (ca. 20% des Gebietes waren leere Grundstücke), andererseits zogen neue Mieter nach Sanierungsmaßnahmen zu.
Durch die Förderprogramme entwickelten sich sogenannte „Sanierungsnomaden“,
die auf billigen sanierten Wohnraum spekulierten. Es sind aber auch viele 1-2 Personenhaushalte mit höherem Einkommen nach Mitte gezogen, die sich eine höhere
Miete leisten können und einen Komfort wie Dachterrasse o.a. wünschen. Es wird
vermutet, dass am Arkonaplatz noch viele ehemalige DDR-Bürger wohnen, im Gegensatz zur Spandauer Vorstadt wo eine enorme Umstrukturierung als Folge der Revitalisierung stattfand und schätzungsweise nur noch 20-25% der Bewohner ehemalige DDR-Bürger sind. Dies ist allerdings noch zu überprüfen.
Eine Studie der Oranienburger Vorstadt ergab, dass 60% der Zugezogenen aus dem
ehemaligen Ost-Berlin und 40% aus ehemaligen West-Berlin und den alten Bundesländern kamen. Inzwischen wohnen in Mitte auch Geschäftsleute aus dem Umland,
die an den Wochenenden nach Hause fahren. Prozesse wie Yuppiesierung und Gentrifizierung finden ausgeprägt statt, besonders in der Spandauer Vorstadt gibt es viele
Yuppies, die über ein höheres Einkommen verfügen. Bis zu einem bestimmten Grad
ist ein Bevölkerungsaustausch normal. So gab es beispielsweise schon immer einen
transitorischen Austausch, was bedeutet, dass Menschen aufgrund von Ausbildung,
4 Methode
119
Familienplanung o.a. nur vorübergehend in einem Bezirk leben. Auch Vorgänge wie
Gentrifizierung und Yuppiesierung sind in sich natürliche Vorgänge und nicht sanierungsbedingt. Gefährlich ist allerdings, wenn sozial Schwache im Rahmen von Sanierungen wegziehen, weil dadurch die soziale Entmischung gefördert wird und in
der Zukunft Probleme in anderen Gebieten entstehen.
Man kann davon ausgehen, dass in den Sanierungsgebieten aufgrund moderater Mietentwicklungen ein großer Teil der Bevölkerung der 90er Jahre geblieben ist. Auch in
sanierten Plattenbauten, wo die Miete relativ niedrig blieb (ca. 4 €/qm), hat keine
große Mieterfluktuation stattgefunden. Insbesondere bei gefördert finanzierten Sanierungsmaßnahmen bleiben die Mieter gerade wegen der Sanierung und sind froh, dass
damit eine Verslumung abgewendet wird. Diejenigen die wegziehen, ziehen trotz der
Sanierung weg.
4.2.2.4
Verdrängung
Prozesse der Verdrängung wurden bislang nicht untersucht, es ist meist nicht bekannt, wohin Mieter ziehen und welche Beweggründe sie haben. Man kann aber davon ausgehen, dass gewisse Bevölkerungsveränderungen auch unabhängig von Sanierungsmaßnahmen stattgefunden hätten. Manch einer vertritt die Meinung, dass
Verdrängung kein echtes Problem darstellt, da es in Berlin keine Wohnungsnot gibt.
Andere wiederum behaupten, dass es Verdrängungsprozesse nicht gibt, weitere meinen, dass das Thema Verdrängung lediglich ein Instrumentarium der Ämter sei. Es
ist aber Tatsache, dass jeder Investor zwangsläufig verdrängt, weil er Missstände
behebt, Geld in die Wohnungen steckt und dann auf eine gewisse Miete zur Rentabilität angewiesen ist. Allerdings ist im geförderten Bereich die Bleibequote bei 50%,
was gut ist, da auch die restlichen 50% nicht unbedingt aus dem Gebiet wegzogen.
Miethöhe ist der Hauptauslöser von Verdrängung. Ein extremes Problem stellen
Mieterhöhungen allerdings dennoch nicht dar, da sich der Wohnungsmarkt enorm
entspannte und auch in der Nähe, wie in anderen Gebieten, genügend preiswerter
Wohnraum vorhanden ist. Das Problem der Miethöhe wird in den Medien überdramatisiert. Was ist zu überprüfen ist.
Vermutlich ist die Verdrängung durch Mieterhöhungen am Arkonaplatz größer als
im Sanierungsgebiet. Viele Mieter kompensieren die höhere Miete, durch Wechsel in
eine kleinere Wohnung im Gebiet. Auch das ist zu überprüfen. Dass Mieter die Sanierung zu anstrengend empfinden, ist ein weiterer Grund für einen Wegzug. Neben
den Baubelastungen im eigenen Haus führen auch die lang anhaltenden Bautätigkeiten im gesamten Gebiet mit ihrem dauerhaftem Lärm, Schmutz und Verkehrsbehinderungen zu Verdrängungen. Allerdings gibt es auch Verdrängung wegen ausbleibender Sanierung. So ist neben der Sanierung der Häuser auch die Sanierung der
Infrastruktur von großer Bedeutung (Verkehr, Grünanlagen usw.). Ein nicht zu ignorierender Faktor ist die Methode des sogenannten Rauskaufs (200-250 € /qm) von
Mietern. Die Mieter freuen sich über hohe Abfindungszahlungen und der Vermieter
kann leichter kalkulieren und sanieren. Es gibt auch Mieter, die aus diesen Zahlun-
4 Methode
120
gen ein Geschäft machen. Sie ziehen absichtlich wieder in ein unsaniertes Haus, um
zu gegebener Zeit erneut Abfindungen zu erhalten.
Mieter ziehen auch weg, weil sich ihr Gebiet und die dort wohnende Bevölkerung zu
stark veränderten. Sie können sich mit dem veränderten Gebiet und der neuen Mieterstruktur nicht mehr identifizieren und fühlen sich in dem Trubel und den Touristenströmen nicht wohl. Auch Zugezogene im Rahmen des Regierungsumzuges sind
teilweise wieder weggezogen, weil vorausgesagte Entwicklungen nicht eintraten.
Letztendlich darf man allerdings nicht außer Acht lassen, dass viele Mieter im Rahmen von Sanierungsmaßnahmen ausziehen, weil sie sich schon lange wohnlich verändern wollten. Die Wohnung ist entweder zu groß oder zu klein, manche würden
lieber am Stadtrand wohnen und von der Ofenheizung verabschieden sich viele gerne. Mit Hilfe von Umzugsgeldern, gegebenenfalls Abfindungszahlungen und Wohnungsvermittlungen lassen sich diese Wünsche leichter realisieren. Die Tendenz ins
Umland, zwecks Eigentumsbildung, zu ziehen ist mittlerweile wieder rückläufig, es
lässt sich sogar eine leichte Umkehrentwicklung ausmachen.
4.2.3 Gebietsförderbestimmungen
Im Folgenden werden Förderprogramme, Milieuschutz und Sanierungsgebiete im
Vergleich zu Gebieten ohne förmliche Festlegung beschrieben sowie auf die verschiedenen Durchführungsmodalitäten einer Sanierung eingegangen.
4.2.3.1
Förderprogramme
Nach der Wende gab es unverzüglich das erste Förderprogramm, das annähernd alle
Maßnahmen mit öffentlichen Mitteln finanzierte. Infolge mangelnder Erfahrung gab
es allerdings viele Probleme mit den Mietern. Danach kamen die Programme für
soziale Stadterneuerung und den städtebaulichen Denkmalschutz in den Sanierungsgebieten mit eindeutigen Förderrichtlinien. Hauptanliegen der Förderungen war, dass
schneller saniert wird, um die baulichen Missstände zu beheben, die Infrastruktur zu
verbessern und die Mieter zu schützen. Auf diesem Weg wurde viel öffentliches
Geld in Häuser und Infrastruktur investiert. Inzwischen gibt es allerdings keine Förderung für Häuser mehr, öffentliches Geld wird nun nur noch für die Sanierung der
Infrastruktur zur Verfügung gestellt. Das bedeutet, dass Mietshäuser nur noch privat
saniert werden, eine öffentliche Einflussnahme ist dann nur noch bedingt möglich. In
manchen Häusern gibt es gute Regelungen mit den Mietern, in anderen ist die
Mieterbetreuung eher schlecht.
Empfehlenswert wäre nun anstelle der Objektförderung (Häuser) eine Subjektförderung (Mieter). Das hätte den Vorteil, dass nur Mieter mit geringem Einkommen unterstützt werden und nicht auch noch diejenigen, die finanziell nicht darauf angewiesen sind. Es gibt einen neuen Trend von baulichen Mängeln weg hinzu sozialen Bereichen, wie z.B. das Quartiersmanagement in sozial benachteiligten Gebieten, in
denen viele Sozialhilfeempfänger und Ausländer wohnen und die Kriminalität hoch
ist.
4 Methode
4.2.3.2
121
Milieuschutz
In Milieuschutzgebieten soll die Zusammensetzung der Bevölkerung durch Deckelung der Mieten erhalten bleiben. Bislang ist dies auch juristisch haltbar ist. Gesichert wird dies durch festgelegte Mietobergrenzen und Kontrolle der Baumaßnahmen, wodurch die Mieterhöhungen automatisch niedrig ausfallen.
Milieuschutzverordnungen sind ein Investitionshemmnis. Das Sanierungstempo ist
hier deshalb langsamer als in benachbarten Sanierungsgebieten (Beweis steht bisher
aus). Am Arkonaplatz war ursprünglich eine Milieuschutzverordnung geplant, erfolgte aber mangels finanzieller Mittel nicht. Abgesehen davon wäre es für diese
Verordnung eigentlich schon zu spät, da die Mieten bereits relativ hoch sind.
Auf das Thema Milieuschutz wird in dieser Arbeit allerdings nicht weiter eingegangen.
4.2.3.3
Sanierungsgebiete
Die Festlegung von Sanierungsgebieten konnte den starken Veränderungsdruck
bremsen, insbesondere Nutzungsänderungen, wie Umwandlungen von Wohnungen
in Gewerberäume, was eine Entsiedelung im Innenstadtbereich verhinderte. In den
Sanierungsgebieten wurde schnell saniert, die Sanierungsqualität war höher und die
Bevölkerung konnte geschützt werden. Betroffene Mieter erhielten kostenlose Betreuung, Begleitung und besondere Hilfen bei Härtefällen. Darüber hinaus stand sukzessive immer ausreichend Ersatzwohnraum zur Verfügung. Die positive Bevölkerungsentwicklung, wie der Zuwachs an Kindern, hängt auch mit der Sanierungsgebietsfestlegung zusammen. Die Mieterberatung ist sowohl für die allgemeinen Sanierungsinteressen des Bezirks und der Gemeinde zuständig, wie auch für eine zügige
Durchführung der Sanierung, dies ist für den Bauherrn und die Mieter von Vorteil.
Diesbezüglich die Balance zu halten ist nicht immer leicht. Auch das Angebot von
sanierten Wohnungen zu moderaten Mieten als Umsetzwohnung ist für Mieter und
Bauherr von großem Vorteil. Ein Nachteil von Sanierungsgebieten ist, dass auch gut
verdienende Mieter, die nicht darauf angewiesen sind, subventionierten Wohnraum
erhalten.
Inwieweit sich diese Annahmen auf Sanierungsgebiete insgesamt beziehen, oder nur
auf gefördert finanzierte sanierte Objekte im Sanierungsgebiet zutreffen, soll im weiteren Verlauf noch überprüft werden. Die wesentlichen Sanierungsziele konnten erreicht werden, allerdings wäre bei der Miet- und Gewerbeentwicklung mehr Einfluss
wünschenswert gewesen. Sanierungsgebiete werden nach 10-15 Jahren aus der Sanierung entlassen. Es wäre notwendig, dann neue Sanierungsgebiete festzulegen, da
auch Gebiete aus den 20er und 30er Jahren erhebliche Mängel aufweisen, doch leider
ist dies in der derzeitigen Politik nicht vorgesehen.
Sanierungsmaßnahmen im Sanierungsgebiet erfolgten mit staatlicher Förderung oder
privat finanziert. Mittlerweile gibt es aber keine Förderung mehr, so dass jetzt nur
noch private Sanierungen stattfinden. Eine bewohnerorientierte Stadterneuerung ist
4 Methode
122
allerdings ohne Förderinstrumenten unmöglich. Nur dann ist eine gute sozialplanerische Betreuung der Mieter gewährleistet, Miet- und Belegungsbindungen werden
eingehalten, Mieter haben die Chance für eine positive Veränderung und auch ehemalige DDR-Bürger erhalten gute Voraussetzungen zu bleiben. In diesem Fall bleiben die Mieter wegen und nicht trotz der Sanierung, diejenigen, welche wegziehen,
zögen ohnehin weg. Wird hingegen privat saniert, gibt es mehr Luxussanierungen
mit höheren Mieten, gegen Mietobergrenzen wird in der Regel Widerspruch eingelegt. Es gibt hier dann eine Bevölkerungsverdrängung vergleichbar mit der in Gebieten ohne förmliche Festlegung. Oftmals werden die Mieter vor der Sanierung rausgekauft, bevor die Mieterberatung zum Einsatz kommt, obwohl auch diese Mieter
Anspruch auf Mieterberatung haben. Das bedeutet langfristig, dass das Projekt
Mieterberatung ausläuft. Hat die Gemeinde kein Geld für Förderinstrumente, hat sie
auch keinen Einfluss auf die Gebietsentwicklung, daher sind Sanierungsgebiete zukünftig nur noch sinnvoll im Zusammenhang mit Förderinstrumenten, damit die Ziele beeinflusst, gesteuert und durchgesetzt werden können. Ohne Förderinstrumente
gibt es lediglich einen Vorteil für öffentliche Bauten, eine bewohnerorientierte Sanierung ist nicht möglich.
4.2.3.4
Gebiet ohne förmliche Festlegung
In Gebieten ohne förmliche Festlegung dominiert das Kräftespiel des Marktes. Die
Sanierung ist für diejenigen, die einen guten Standard wollen und auch bezahlen
können. Die ihn sich nicht leisten können, ziehen weg. Es gibt keine offizielle
Mieterberatung und keine Angebote an Umsetzwohnungen, so sich der Vermieter
nicht darum kümmert. Gemeinhin sind die Mieter ganz auf sich gestellt. NichtSanierungsgebiete entwickeln sich langsamer als Sanierungsgebiete. Ein Experte
vertritt die Meinung, dass zwischen Sanierungsgebieten und Gebieten ohne förmliche Festlegung keine Unterschiede existieren. Abwanderungen bestimmter Mieter
finden in beiden Gebieten statt, so habe auch in Sanierungsgebieten Verdrängung
stattgefunden. Vermutlich sind die Unterschiede in der Tat nicht zwischen Sanierungsgebiet und Gebiet ohne förmliche Festlegung zu finden, sondern eher zwischen
geförderter und ungeförderter Sanierung. Dieser Annahme soll die spätere Erhebung
auf den Grund gehen.
4.2.3.5
Verschiedene Durchführungsmodalitäten der Sanierung
Die Mieter können während der Baumaßnahmen in ihrer Wohnung bleiben, in eine
Umsetzwohnung mit anschließendem Rückzug ziehen oder in eine, meist sanierte,
neue Wohnung umziehen. Heutzutage bleiben die Mieter nur noch selten in ihrer
Wohnung während der Baudurchführung, da die Belastungen enorm sind und besonders ältere Menschen diese nicht gut verkraften. Während einer Sanierung in der
Wohnung zu bleiben, ist nur bei überschaubarem Umfang der Maßnahmen in dieser
empfehlenswert. Die Zwischenumsetzung mit anschließendem Rückzug in die alte
Wohnung wurde früher häufig praktiziert, lohnt sich aber nur bei sehr guten Rahmenbedingungen, wie guter Ausstattung und langfristig günstiger Miete. Eine Zwi-
4 Methode
123
schenumsetzung innerhalb des Hauses ist nur möglich, wenn ausreichend leerstehende Wohnungen vorhanden sind. In der Praxis sind Umsetzungen innerhalb des Hauses oft mit Konflikten belastet und auch kaufmännisch aufwendig, da beispielsweise
bei einem Rückzug die Umsetzwohnung meist nochmals renoviert werden muss,
Umzugskosten doppelt anfallen usw. Inzwischen zeigt die Erfahrung, dass etwa ein
Drittel der Mieter in ihrer Umsetzwohnung bleiben, besonders wenn sie sich im Haus
oder in der Nähe befindet und bereits saniert ist. So spart man dann einen Umzug.
Leider gibt es aber auch die Fälle, in denen die Vermieter bewusst einen Rückzug in
die alte Wohnung verhindern. Um dem vorzubeugen werden heute Vertragsstrafen in
die Umsetzungsvereinbarungen aufgenommen. Die aktuelle Handhabung ist, dass die
Mieter meist nur noch einmal umziehen – in eine sanierte Wohnung innerhalb des
Hauses oder im Gebiet. Damit kann viel Ärger für Mieter und Bauherren vermieden
werden und die Sanierung kann schneller und kostengünstiger durchgeführt werden.
In einigen Fällen macht es auch die Bausubstanz erforderlich, unter unbewohnten
Bedingungen zu sanieren, dies ist dann der Fall, wenn zum Beispiel umfangreiche
Sanierungen bei Schimmelbefall notwendig sind. Die Frage Zwischenumsetzung
oder Auszug hängt sehr vom Zustand des Hauses ab, in welchem Umfang saniert
werden muss. Im Endeffekt hat jede Variante ihre Vorteile, eine Beurteilung ist immer fallspezifisch zu sehen, da jedes Haus und auch die einzelnen Betroffenen unterschiedlich sind.
4.2.4 Situation der Bauherren
Im Rahmen der Altbausanierung sollte die Situation der Bauherren nicht außer Acht
gelassen werden. Auch wenn teilweise hohe Renditen erzielt werden können, sind
die Risiken und Schwierigkeiten eines solchen Bauvorhabens erheblich. Nicht zuletzt
muss auch die Frage der Investitionsbereitschaft gestellt werden.
4.2.4.1
Vorteile
Die Vorteile für Bauherren in Berlin-Mitte, liegen zum einen in der außerordentlich
guten Lagequalität, durch die Wohnungen in diesem Bezirk sehr gefragt sind und
man mit einer guten Vermietbarkeit rechnen kann. Zum anderen genießen sie Steuervorteile – sofern die Rechnung aufgeht – und sie können beim Verkauf hohe Preise
erzielen. Vergleicht man eine Altbausanierung mit einem Neubau, muss man davon
ausgehen, dass der Neubau auch teuer ist, eine geringere bauliche Nutzung (nur Vorderhaus) möglich ist und ein erhebliches Risiko besteht, dass die benötigten Mieten
von 10-11 €/qm nicht erzielt werden.
4.2.4.2
Schwierigkeiten
Insgesamt gesehen ist die Lage für Mieter wie für Bauherren schwieriger geworden.
Durch, Fortfall der Förderungen sind Kalkulationen schwieriger und Finanzierungen
sind mit hohem Eigenkapitalanteil verbunden. Die wenigsten kennen die Hintergründe der Bauherren und durch Presse und Skandale ist das Image der Branche stark
4 Methode
124
beeinträchtigt. Vorherrschende Meinung ist, die Bauherren verdienten ungerechtfertigt das meiste Geld. Dabei wird außer Acht gelassen, was es bedeutet, eine Immobilie für 2-5 Mio. zu kaufen. Damit geht man erst einmal ein großes Risiko ein und
wird nicht gleich „Großgrundbesitzer“. Ob man mit so einem Vorhaben in die Pleite
geht oder bei erfolgreicher Arbeit, die mit hoher Nervenbelastung und enormen
Stress verbunden ist, gutes Geld verdient, entscheidet sich erst viel später. Das Risiko
steigt nochmals, wenn der Bauherr bei seiner Kalkulation auf Förderungen oder
Steuervorteile angewiesen ist. Eine gesunde Immobilie sollte sich immer ohne Subventionen rechnen.
Die Rahmenpläne enger Finanzierungskonzepte zwingen dazu, „Störfaktoren“, wie
bspw. unkooperative Mieter auszuschließen, die die Bauzeit verzögern können, was
wiederum teuer bezahlt werden muss. So, wie es verschiedene Eigentümer gibt, gibt
es auch kooperative und unkooperative Mieter. Auch die Zusammenarbeit der öffentlichen Hand mit den Investoren ist leider oft schlecht, was dem Sanierungsablauf
nicht förderlich ist. Hilfreicher wäre es, Hand in Hand zu arbeiten. Zuweilen arbeiten
Mieterberater gegen die Bauherren und motivieren Mieter, hohe Geldforderungen zu
stellen. Die Abwicklung im Sanierungsgebiet ist ohnehin sehr aufwendig und mit
viel Verwaltung verbunden, darüber hinaus ist der Genehmigungsprozess paradox:
Beim Ankauf verlangt die Bank in aller Regel einen kompletten genehmigten Bauplan, die sanierungsrechtliche Genehmigung wird aber erst nach Kaufvertragsabschluss erteilt. In den Fällen, in denen das Land Berlin als Investor auftrat, wurde
ohne Überprüfung der Wirtschaftlichkeit rein Mieter orientiert gearbeitet, womit
teilweise Schäden in Milliardenhöhe entstanden sind während Investoren, die sich für
brachliegende Areale interessierten teilweise abgelehnt wurden, was der allgemeinen
Berliner Finanzlage keineswegs dienlich ist. Diese Aussagen zu überprüfen, kann
diese Arbeit leider nicht leisten.
4.2.4.3
Durchführungspraxis
Heutzutage sind die typischen Eigentümer Entwickler: Sie kaufen, entwickeln, verkaufen. Der Abwicklungsablauf hat sich inzwischen geändert: War man ursprünglich
interessiert, schnell zu bauen, so lassen sich nun viele Zeit mit der Sanierung und
warten bis die Mieter ausgezogen sind. Entsprechend der angespannten wirtschaftlichen Situation des Landes sind die Umstände von Sanierungen aggressiver geworden, nicht selten kommt statt dem Architekten gleich der Anwalt, um die Sanierung
anzukündigen, womit für Kompromisse kaum Raum bleibt. Dabei wird leicht vergessen, dass Kompromissbereitschaft aller Beteiligten für eine vernünftige Sanierung
unerlässlich ist. Es gibt aber auch noch Alteigentümer mit emotionaler Gebietsbindung, oder Bauherren, die ein Haus auf lange Sicht als Altersversorgung kaufen, oder
diejenigen die ein Haus über Restitutionsansprüche bekommen haben und schließlich
noch Investoren aus dem Umland, die sensibel und sozial orientiert eine Sanierung
durchführen. Sie haben meist weniger Konflikte mit Mietern, allerdings ist dazu ein
entsprechend guter finanzieller Hintergrund Voraussetzung. Diese Fälle zeichnen
4 Methode
125
sich durch eine qualitativ gut durchgeführte Sanierung aus, wie auch durch eine geringe Fluktuation der Mieter.
4.2.4.4
Investitionsprognose
Wegen der privilegierten innerstädtischen Lage und der guten Nachfrage sind die
Spandauer Vorstadt und Arkonaplatz eine Ausnahme. Hier sind Investitionen nach
wie vor gefragt und Mietobergrenzen stellten kein Investitionshemmnis dar. Unter
anderem ist die Spandauer Vorstadt wegen höherer Steuervorteile in Sanierungsgebieten für Investoren noch interessanter als der Arkonaplatz. Allerdings wurden andere Bezirke, weiter weg vom Zentrum, in ihren Plänen zurückgeworfen und Sanierungsprozesse stagnieren. Im Beusselkiez beispielsweise (gehört auch zu Mitte) wurden von veranschlagten 80 Mio. Investition nur 3 Mio. realisiert. In vielen Bezirken
findet man oft Armut und eine große Ausländerproblematik. Der Investitionsrückgang erklärt sich zum einen durch Zusammenbruch des gesamten Anreizsystems, es
gibt keine Investitionszulagen, Steuervergünstigungen oder Förderungen mehr, zum
anderen durch eine schwierig gewordene Vermietbarkeit. Deshalb wurden Investoren
vorsichtiger und befürchten Leerstände nach Sanierung. Auch wurde bereits viel saniert, und die verbliebenen Häuser sind wegen schlechter Bausubstanz zum Teil sehr
problematisch. Es wurde ferner über einige Gebiete eine Milieuschutzsatzung verhängt, was ein großes Investitionshemmnis darstellt. Und schließlich bewilligen die
Banken nur noch Kredite, wenn ein großer Anteil Eigenkapital zur Verfügung steht,
was vielen potentiellen Investoren eine Finanzierung unmöglich macht. Ein Ausweg
sind dann häufig Fondsmodelle, bei denen sich mehrere an einem Haus beteiligen.
Aufgrund dieser Entwicklungen zogen sich viele Investoren von der Stadt zurück
und sind an Investitionen in Berlin nicht mehr interessiert. Dieser Trend ist abgekoppelt von der allgemeinen wirtschaftlichen Lage Deutschlands. Der Mangel an Investoren gebar inzwischen eine Investorenleitstelle zu deren Unterstützung, leider gibt
es nur keine Investoren mehr, die diese Hilfe in Anspruch nehmen könnten. Die
Banken prognostizieren eine langfristige Investitionsstagnation in Berlin. Mit den
Folgen, dass sanierte Objekte wieder runter gewirtschaftet werden und unsanierte
weiter verfallen. Das geht dann so lange, bis wieder neue Investitionsanreize geschaffen werden, die aber auch als Missbrauchsinstrument angesehen werden können. Inzwischen muss Berlin aus finanziellen Zwängen eigene Objekte, wie die der
städtischen Wohnungsbaugesellschaften, verkaufen. Die Folgen sind nicht absehbar.
Man kann zwar davon ausgehen, dass Berlin auch diese schwierige Zeit überwinden
wird, der Charakter eines Schmelztiegels mit starken Polarisierungen von reich bis
arm, wie es in anderen europäischen Hauptstädten bereits der Fall ist, dürfte jedoch
bleiben.
4 Methode
126
4.2.5 Antworten der Experten auf vorab formulierte Vorannahmen
Zu folgenden Vorannahme nahmen die befragten Experten Stellung:
1. Mieter in Sanierungsgebieten sind zufriedener und verbleiben eher in ihrem Gebiet als Mieter, die nicht in einem Sanierungsgebiet wohnen. Bis auf eine Ausnahme wurde diese Annahme von allen befragten Experten bestätigt.
2. Mieter in unsanierten Häusern fühlen sich unwohl und wünschen sich Verbesserung. Sechs Experten bestätigten diese Annahme, zwei waren der Ansicht, dass
dies nicht für alle Mieter gilt.
3. Die Einstellung von Mietern kurz vor und nach einer Sanierung kann sehr unterschiedlich sein. Alle Experten bestätigten diese Annahme.
4. Die Mietereinstellung zur Sanierung ist abhängig vom Haushaltstyp (Alter, Sozialstatus). Auch diese Annahme wurde von allen Experten unterstützt.
5. Die Umsetzung gebietsintern ist wesentlich günstiger als gebietsextern (abhängig
von Gebietsbindung und Lebenszyklus). Wiederum teilten alle Experten diese
Annahme.
6. Ohne Förderung oder Abschreibungsmöglichkeit wird die Investitionsbereitschaft
sehr zurückgehen. Diese Meinung wurde von fünf Experten geteilt, drei waren
der Meinung, dass dies nicht auf Berlin-Mitte und andere Innenstadtbereiche zutreffe.
7. Sanierungsbedarf ist weiter vorhanden. Schließlich wurde auch diese Vorannahme von allen Experten bestätigt.
4.3
Vorannahmen
Auf der Grundlage der ausgewerteten Expertenmeinungen, die die Erkenntnisse der
Literaturrecherche und eigener Erfahrungen vervollständigt haben, wurden folgende
Vorannahmen für die weitere Evaluation definiert:
 In Mitte gibt es keine Probleme mehr mit Leerständen.
 In Mitte gibt es eine enorme Variation der Miethöhen.
 In der Spandauer Vorstadt wird mehr und teurer saniert als am Arkonaplatz, so
ist in der Spandauer Vorstadt in kurzer Zeit ein guter Wohnstandard mit teilweise
moderaten Mieten entstanden.
 Infolge Tourismus orientierter Gebietsveränderungen in der Spandauer Vorstadt
ist die Wohnzufriedenheit der Bewohner am Arkonaplatz höher als in der Spandauer Vorstadt.
4 Methode
127
 Wie allgemein in Berlin findet in Mitte eine Bevölkerungsentmischung statt, es
gibt weniger Familien, dafür zunehmend Single-Haushalte, die Spanne zwischen
arm und reich ist erheblich.
 Es gibt mehr kleinere Haushalte, die häufig über ein höheres Einkommen verfügen.
 Die Untersuchungsgebiete sind auch geprägt durch einfache Mieterklientel wie
Studenten und Wohngemeinschaften, ca. 30% der Bevölkerung ist einkommensschwach und auf niedrige Mieten angewiesen.
 Insgesamt ist die Bevölkerung in der Spandauer Vorstadt mit der am Arkonaplatz
vergleichbar, allerdings sind das durchschnittliche Einkommen sowie die Einkommensdifferenzen in der Spandauer Vorstadt höher.
 Der Wohnflächenkonsum hat sich in den letzten Jahren gesteigert, am Arkonaplatz ist das Verhältnis Person/qm aufgrund der höheren Mieten geringer als in
der Spandauer Vorstadt.
 Mit der Entwicklung der Infrastruktur und der Gewerbeentwicklung sind die Bewohner nur teilweise zufrieden.
 Bewohner in sanierten Wohnungen haben eine höhere Wohnzufriedenheit als
Bewohner in unsanierten Wohnungen.
 Mieter ziehen im Rahmen von Sanierungsmaßnahmen vorzugsweise in bereits
sanierte Wohnungen innerhalb des Hauses oder im Gebiet.
 Motive für einen Auszug sind Miethöhe, bevorstehende Sanierung, ausbleibende
Sanierung, massive Gebietsveränderungen oder persönliche Veränderungswünsche (Häufigkeit der Gründe in dieser Reihenfolge).
 In beiden Untersuchungsgebieten gibt es eine gute Gebietsbindung, soziale Bindungen und Nachbarschaftskontakte sind allerdings gering ausgeprägt.
 In der Spandauer Vorstadt und am Arkonaplatz ist die Bevölkerung über 65 Jahre
verglichen mit anderen Bezirken in Mitte und anderen Stadtteilen in Berlin unterrepräsentiert.
 Im Sanierungsgebiet wurde schnell und umfassend saniert und die Bevölkerung
geschützt. Die Bevölkerungsentwicklung verlief hier daher positiv, der Zuwachs
an Kindern wurde durch Sanierungsgebiete begünstigt.
 Die Mieten in Sanierungsgebieten – besonders in Objekten deren Sanierung gefördert finanziert wurde – sind niedriger als in Gebieten ohne förmliche Festlegung. Die Bevölkerungsfluktuation ist deshalb im Gebiet ohne förmliche Festlegung (hier Arkonaplatz) höher als im Sanierungsgebiet (hier Spandauer Vorstadt).
 In Sanierungsgebieten profitieren die Mieter von einer guten Mieterberatung,
guten Angeboten an nahegelegenen Umsetzwohnungen und moderaten Mieten.
4 Methode
128
 Eine bewohnerorientierte Stadterneuerung ist nur mit Förderinstrumenten möglich, da nur sie eine sozialplanerische Betreuung der Mieter einschließen und gewährleisten.
 Eine Sanierung mit öffentlicher Förderung verläuft mieterfreundlicher als ohne
öffentliche Förderung.
 Eine Kontrolle der Mietobergrenzen ist nur bei gefördert finanzierten Objekten
möglich.
 Private Sanierungen im Sanierungsgebiet sind vergleichbar mit Sanierungen in
Gebieten ohne förmliche Festlegung.
 Die Vorteile für Bauherren in Mitte liegen in der außerordentlichen guten Lagequalität, die eine gute Vermietbarkeit der Objekte erwarten lässt.
 Mit Fortfall der Steuer- und Fördermodelle sind Kalkulationen schwieriger und
Risiken für Bauherren höher geworden.
 Investoren haben sich aus Berlin zurückgezogen, die Bautätigkeit stagniert.
4.4
Fragebogenerhebung
Die quantitative Haushaltsbefragung hatte zum einen das Ziel, soziodemographische
Kenntnisse zur Bevölkerung zu erwerben, zum anderen die formulierten Vorannahmen näher zu überprüfen. Die Fragen des Fragebogens wurden auf Grundlage einer
ausführlichen, themenspezifischen Literaturrecherche und -lektüre entwickelt. Die
Formulierung der Fragen orientierte sich an vorangegangenen, thematisch ähnlichen
Studien, was Vergleiche ermöglichen sollte (vgl. Wolfgang Schumann und Michael
Schwarz, BfsS GmbH 2001, Hans Joachim Harloff 2000, Irmgard Schultz 2001,
Barbara Hinding 2003, Christian Krajewski 2006). Diese Vorgehensweise erlaubte
den Verzicht eines Pretestes, ersatzweise wurde der Fragebogen vorab von Experten
und Personen der Zielgruppe überprüft. Experten waren in diesem Falle zwei Professoren der TU Berlin, wissenschaftliche Mitarbeiter der TU Berlin, eine Diplompsychologin und ein Mitarbeiter des Büro für stadtteilnahe Sozialplanung (BfsS).
Der Entwicklung des Fragebogens lagen folgende Prämissen zugrunde:
1. Die Befragung sollte durchschnittlich nicht länger als eine halbe Stunde dauern.
2. Die Fragen sollten so formuliert und gruppiert sein, dass der Fragebogen zügig
und präzise ausgefüllt werden kann.
3. Die Fragen sollten leicht und verständlich sein, sie sollten nicht das Gefühl des
„ich weiß nicht“ provozieren oder den Befragten aufgrund seiner Verhältnisse
bloßstellen.
Der Fragebogen ist voll standardisiert, es gibt keine offenen Fragen, zudem wurde er
von zwei verschiedenen Personen durchgeführt, so dass Störfaktoren wie Intervieweffekte und Fehleranfälligkeit bei der Auswertung minimiert werden konnten. Die
4 Methode
129
Interpretation der Ergebnisse erfolgte durch die Autorin und verschiedene Experten,
somit ist bezüglich Durchführung, Auswertung und Interpretation hohe Objektivität
gewährleistet. Entsprechend des Untersuchungsdesigns gibt es zwei Varianten von
Fragebögen, einen für unsanierte und einen für sanierte Häuser. Diese unterschieden
sich allerdings nur bezüglich des Themenbereichs „Bewertung der Sanierungsmaßnahmen im Wohngebiet / Viertel“, ansonsten sind sie identisch. Insgesamt gab es 67
Fragen für Bewohner unsanierter Häuser und 69 Fragen für Bewohner sanierter Häuser, die entsprechend ihrer inhaltlichen Ausrichtung in folgenden sieben Themenkomplexen gruppiert wurden:
I.
II.
III.
IV.
V.
VI.
VII.
Wohnsituation
Öffentliche Einrichtungen im Wohngebiet
Wohn- und Lebensbedingungen im Wohngebiet
Sozial- und Nachbarschaftskontakte im Wohngebiet
Entwicklung des Wohngebiets
Bewertung der Sanierungsmaßnahmen im Wohngebiet
Haushalts- und personenbezogene Daten
Der Charakter der einzelnen Fragen ist unterschiedlich, manche Fragen verlangen
verbale Antworten, die meisten aber sind mit einem Kreuz zu beantworten, die
überwiegend eine Einschätzung anhand einer vorgegebenen drei bis fünf stufigen
ordinal skalierten Werteskala mit transitivem Charakter erfordern. Die Erhebung in
beiden Wohngebieten wurde von November 2006 bis Januar 2007 durchgeführt. Das
Verteilen der Fragebögen erfolgte persönlich von der Autorin und einer Diplompsychologin, nach vorheriger Ankündigung, an den Wohnungstüren. Nach Absprache
mit den Befragten wurden die ausgefüllten Fragebögen meist am gleichen Tag wieder abgeholt oder ein Termin für die Abholung vereinbart. Dies ermöglichte eine
Rücklaufquote die weit über 95% lag. Diejenigen, die nicht an der Fragebogenuntersuchung teilnehmen wollten, lehnten den Fragebogen meist von vornherein ab. In die
Befragung wurden 209 Haushalte einbezogen, pro Haushalt wurde je eine Person
befragt. Um dem Anspruch der Repräsentativität gerecht zu werden, sollten die Häuser der zu befragenden Mieter unter Berücksichtigung der Infrastruktur (Verkehrsanbindung, Gewerbe) gleichmäßig und flächendeckend im jeweiligen Gebiet verteilt
sein. Zudem wurden die erhobenen Daten mit Daten vergleichbarer Fragebogenerhebungen und Daten des statistischen Landesamtes abgeglichen, um zu gewährleisten,
dass die Ergebnisse der Untersuchung für das Untersuchungsgebiet generalisierbar
sind.
Da zum Untersuchungszeitpunkt bereits viele Häuser saniert waren, wurden zuerst
Mieter in unsanierten Häusern befragt, Mieter in sanierten Häusern folgten, wobei
deren Häuser sich möglichst in der Nachbarschaft der bereits befragten (unsanierten)
Häuser befanden, um Vergleichbarkeit zu ermöglichen. In jedem Haus wurden
durchschnittlich 2 bis 3 Mieter befragt, die nach einem vorher angefertigten Plan
unter Berücksichtigung der Wohnungslage (Stockwerk, Vorderhaus, Hinterhaus)
zufällig bestimmt wurden. Mit dem Lageplan sollte sichergestellt werden, dass Mieter in allen Wohnungslagen des Hauses erfasst werden. Wenn vereinzelt nicht mög-
4 Methode
130
lich war, einen vorher bestimmten Mieter zu befragen, wurde ersatzweise sein Nachbarmieter befragt. Um Mieter mit ihren unterschiedlichsten Anwesenheitszeiten zu
erreichen, wurde die Untersuchung vormittags, nachmittags und abends durchgeführt.
Entsprechend der Fragestellungen gab es fünf Stichproben: drei in der Spandauer
Vorstadt (Mieter in unsanierten = Stichprobe 1, gefördert finanzierten sanierten =
Stichprobe 2 und frei finanzierten sanierten Häusern = Stichprobe 3) und zwei im
Gebiet um den Arkonaplatz (Mieter in unsanierten = Stichprobe 4 und sanierten
Häusern = Stichprobe 5). Hier entfiel die dritte Stichprobe, da alle sanierten Häuser
dort frei finanziert sind, eine Förderung gab es in diesem Gebiet nicht. Durchschnittlich wurden für jede Stichprobe 42 Fragebögen ausgefüllt.
Im Anschluss an die Erhebungsphase wurden die Fragebögen codiert und mit dem
Statistikprogramm SPSS (Statistical Package for Social Science) 13.0 for Windows
berechnet und ausgewertet. Die Darstellung der im Fragebogen erfassten Merkmale
erfolgte für metrische Merkmale graphisch durch Boxplots und deskriptiv mit Mittelwert und Standardabweichung. Kategoriale Merkmale wurden graphisch anhand
von Balkendiagrammen und deskriptiv mit absoluten und relativen Häufigkeiten dargestellt.
Zwischen den interessierenden Konstellationen der Wohnsituationen wurden insbesondere folgende Stichproben miteinander verglichen:
 Mieter in unsanierten Häusern am Arkonaplatz mit Mietern unsanierter Häuser
der Spandauer Vorstadt
 Mieter in frei finanzierten sanierten Häusern am Arkonaplatz mit Mietern frei
finanzierter sanierter Häuser der Spandauer Vorstadt
 Mieter in gefördert finanzierten sanierten Häusern der Spandauer Vorstadt mit
Mietern frei finanzierter sanierter Häuser der Spandauer Vorstadt
Die erfassten Merkmale wurden statistisch untersucht, um Unterschiede aufzudecken. Für metrische und ordinale Merkmale wurden der Mann-Whitney zur Prüfung
zwischen zwei Gruppen oder der Kruskal-Wallis-Test zur Prüfung von mehr als zwei
Gruppen herangezogen. Da die metrischen Daten im Allgemeinen schief verteilt und
mit Ausreißern behaftet waren, wurde auf nicht parametrischen Methoden zurückgegriffen. Aufgrund der teilweise recht kleinen Stichprobenanzahl wurde zur Prüfung
der kategorialen Merkmale der Fishers exakter Test, exakte Entsprechung des ChiQuadrat Testes, gewählt. Als Signifikanzniveau wurde α = 0,05 festgelegt. Alle Tests
sind im explorativen Sinne zu verstehen, deshalb erfolgte keine Adjustierung des
Signifikanzniveaus. Zur Untersuchung des multiplen Einflusses von mehreren Kovariablen (kategorial oder metrisch skaliert) auf eine binäre Zielgröße, wurde die logistische Regression durchgeführt. Die Ergebnisse wurden anschließend mit Experten
diskutiert.
Die Reliabilität der Fragebogenerhebung wurde nicht testtheoretisch überprüft, dennoch ist davon auszugehen, dass diese in angemessenem Maße gegeben ist, da ver-
4 Methode
131
gleichbare Studien zu ähnlichen Ergebnissen führten, was auch für die externe Validität der Untersuchung spricht. Da die Ergebnisse im Endeffekt mit dem Gesamtwissen zum Konstrukt übereinstimmen, ist auch von interner Validität auszugehen. Allerdings wäre es sicherlich von Vorteil gewesen, über größere Stichproben zu verfügen, die niedrige Anzahl unsanierter Häuser in den Untersuchungsgebieten begrenzten die Möglichkeiten hierzu leider.
Bezüglich des Fragebogens fielen im Nachhinein folgenden Schwachpunkte auf:
1. Bei Frage 6.b. (Wo haben sie vorher gewohnt, im gleichen Viertel oder in einem
anderen Viertel?) kreuzten viele an, aus einem anderen Viertel zu kommen, dennoch kamen von diesen einige aus Mitte, also demselben Bezirk.
2. Bei den Fragen zur Person wurden die Fragen von A. – G. nummeriert, D kommt
zwei Mal vor, daraus wurden bei der Auswertung dann D1 und D2. Es war ein
technisches Versehen, das keinen Einfluss auf die erhobenen Daten hat.
3. Bei Frage F. (Erwerbstätigkeit) fehlt meines Erachtens die Antwortmöglichkeit
„Erziehungsurlaub“. Dies fiel der Autorin erst während der Befragung auf, da betroffene Personen oftmals verunsichert waren und nicht wussten, was sie ankreuzen sollten.
4. Bezüglich des Einkommens gibt es leider 37 Missings, die sich allerdings
gleichmäßig auf alle 5 Stichproben verteilen.
4.4.1 Ergebnisse der Fragebogenerhebung
Die Darstellung der Ergebnisse wurde in drei Hauptthemen gegliedert: Wohnsituation, Wohnzufriedenheit und soziodemografische Daten. Während sich die Themen
Wohnsituation und soziodemografische Daten jeweils auf einen Themenkomplex
beziehen (I und VII), bezieht sich das Thema Wohnzufriedenheit auf die Themenkomplexe II – VI. Zur Vereinfachung wurden im Rahmen der Dokumentation von
Testergebnissen und der Beschreibung der Stichproben jeweils nur die Nummern der
Stichproben verwendet:
in der Spandauer Vorstadt:
am Arkonaplatz:
Stichprobe 1 unsanierte Häuser
Stichprobe 4 unsanierte Häuser
Stichprobe 2 gefördert finanzierte sanierte Häuser Stichprobe 5 sanierte Häuser
Stichprobe 3 frei finanzierte sanierte Häuser
Sämtliche in diesem Kapitel folgenden Grafiken basieren auf Daten der eigenen Erhebung.
4 Methode
I.
132
Wohnsituation – Fragen Nr. 1-8
Frage Nr. 1 Wohnungsgröße, Zimmeranzahl
Tests
Bezüglich der Wohnungsgröße, wie auch der Zimmeranzahl gibt es zwischen den
Stichproben 3 und 5 signifikante Unterschiede (p<0,001, p=0,001), wie auch zwischen den Stichproben 2 und 3 (p<0,001, p=0,005). Mieter der Stichprobe 3 haben
signifikant größere Wohnungen und eine höhere Anzahl an Zimmern als Mieter der
Stichprobe 5 und der Stichprobe 2.
Beschreibung der Stichproben
Mieter der Stichproben 1 und 4 haben durchschnittlich 63 Quadratmeter Wohnfläche
und 2,4 Zimmer zur Verfügung, Mieter der Stichprobe 5 durchschnittlich 78,2 Quadratmeter und 2,7 Zimmer, die der Stichprobe 2 durchschnittlich 81,6 Quadratmeter
und 2,8 Zimmer. Mit Abstand bewohnen Mieter der Stichprobe 3 die größten Wohnungen, sie haben durchschnittlich 123,6 Quadratmeter Wohnfläche und 3,7 Zimmer
zur Verfügung.
Zusammenfassung
Mieter in unsanierten Häusern beider Gebiete wohnen im Vergleich zu Mietern der
anderen Stichproben in den kleinsten Wohnungen und haben die niedrigste Zimmeranzahl. An zweiter Stelle stehen Mieter der gefördert finanzierten sanierten Häuser
der Spandauer Vorstadt, gefolgt von Mietern sanierter Häuser am Arkonaplatz. In
beiden Stichproben verfügen die Mieter über ähnlich große Wohnungen (durchschnittlich 78,2-81,6 Quadratmeter, sowie 2,7-2,8 Zimmer). In den frei finanzierten
sanierten Wohnungen der Spandauer Vorstadt leben die Mieter in überdurchschnittlich großen Wohnungen mit durchschnittlich 123,6 Quadratmeter und 3,7 Zimmern.
4 Methode
133
1. Wie groß ist Ihre Wohnung? Qm
300,0
250,0
200,0
150,0
100,0
50,0
0,0
Sp V unsaniert Sp V gefördert
saniert
Sp V frei
saniert
Arkonaplatz
unsaniert
Arkonaplatz
saniert
Stichprobe
Abbildung 3:
Wohnungsgröße in Quadratmeter
(Daten aus eigener Erhebung)
Man kann davon ausgehen, dass sich Mieter in gefördert finanzierten sanierten Häusern eher größere Wohnungen leisten können, da die Mieten durch festgelegte Mietobergrenzen nach der Sanierung vergleichsweise geringfügig gestiegen sind. Mieter
in frei finanzierten sanierten Häusern in der Spandauer Vorstadt haben durchschnittlich das höchste Einkommen, verglichen mit Mietern der anderen Stichproben. So ist
es ihnen leichter möglich, trotz hoher Quadratmeterpreise große Wohnungen zu mieten.
Frage Nr. 2 Wohnungslage
Insgesamt gesehen wurden Mieter in allen Wohnungslagen relativ gut erfasst. Auch
zwischen den einzelnen Stichproben gibt es keine nennenswerten Abweichungen von
der Gesamtverteilung.
Durchschnittliche Angaben der Erfassung von verschiedenen Wohnungslagen über
alle Stichproben:
EG: 13%
1. OG: 25%
2. OG: 22%
3. OG: 23%
4. OG: 15%
5. OG: 2%
Vorderhaus: 73%
Seitenflügel: 17%
Hinterhaus: 10%
4 Methode
134
Zusammenfassung
Bezüglich der Geschosse ist das 5.OG, in der Regel das Dachgeschoss, am wenigsten
häufig vertreten, darüber hinaus wurde dieses auch nur in Stichprobe 3+5 erfasst.
Erklären lässt sich dieser Umstand mit dem oftmals fehlenden Ausbau des Dachgeschosses, wurde es ausgebaut dann eher in sanierten Häusern. Weiterhin sind das
Erdgeschoss und das 4. Obergeschoss weniger häufig erfasst als die mittleren Etagen.
Dies kann damit zusammenhängen, dass diese Wohnlagen weniger vermietet waren.
Mit über 70% ist das Vorderhaus am häufigsten vertreten, da sehr viele Häuser nicht
über Seitenflügel oder Hinterhaus verfügten. Im Ergebnis darf man davon ausgehen,
dass alle Wohnungslagen entsprechend der Begebenheiten gut vertreten sind.
2. a. Wo befindet
sich Ihre Wohnung:
Etage (abgerun.)
100,0%
EG
1
80,0%
2
3
Prozent
4
5
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
z
at
t
er
ni
sa
t
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t
er
ni
sa
t
er
ni
sa
un
i
an
is
fre
t
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rd
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ge
t
er
ni
sa
un
Wohnungslage – Etage
z
at
pl
na
ko
Ar
V
V
V
Abbildung 4:
pl
na
ko
Ar
Sp
Sp
Sp
Stichprobe
4 Methode
135
2. b. Wo befindet
sich Ihre Wohnung:
Hausteil
100,0%
Vorderhaus
Seitenflügel
80,0%
Prozent
Hinterhaus
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
t
er
t
er
ni
sa
ni
sa
un
t
er
ni
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un
z
at
pl
na
ko
V
V
V
z
at
pl
na
ko
Ar
Ar
Sp
Sp
Sp
Stichprobe
Abbildung 5:
Wohnungslage – Hausteil
Frage Nr. 3 Miethöhe
Da die befragten Mieter Wohnungen mit unterschiedlichen Heizungsarten hatten,
wurde auf Basis der Brutto-Kalt-Miete gerechnet. Das bedeutet, dass bei Mietern mit
Zentral- oder Fernwärme die Heizkosten vorher abgezogen wurden.
Tests
Zwischen den Stichproben 1 und 4 gibt es keine signifikanten Unterschiede bezüglich der Miethöhe oder den Quadratmeterpreisen. Wohingegen die durchschnittliche
Miethöhe bei Stichprobe 3 signifikant (p<0,001) höher ist als bei Stichprobe 5. Betrachtet man die Miete in Relation zur Wohnungsgröße, ergibt sich bei Stichprobe 3
ein tendenziell (p=0,079) höherer durchschnittlicher Quadratmeterpreis als bei Stichprobe 5. Vergleicht man Stichprobe 2 und 3, ergibt sich sowohl bei der Miethöhe, als
auch beim Quadratmeterpreis ein signifikant (p<0,001) höheres Ergebnis bei Stichprobe 3.
Bemerkenswerterweise liegen die durchschnittlichen Quadratmeterpreise bei den
Stichproben 1, 2 und 4 alle zwischen 5,25 € und 5,69 € pro Quadratmeter. Der durchschnittliche Quadratmeterpreis der Stichprobe 5 liegt bei 7,72 € und der der Stichprobe 3 bei 8,55 €.
4 Methode
136
14,00
3.c. Miete pro Quadratmeter
12,00
10,00
8,00
6,00
4,00
2,00
saniert
Sp V frei
saniert
Arkonaplatz
unsaniert
Arkonaplatz
saniert
Stichprobe
Abbildung 6:
Miete pro Quadratmeter
3000,00
3.a. Monatliche Miete (kalt)
2500,00
2000,00
1500,00
1000,00
500,00
0,00
saniert
Sp V frei
saniert
Arkonaplatz
unsaniert
Arkonaplatz
saniert
Stichprobe
Abbildung 7:
Monatliche Miete brutto-kalt
Unabhängig von der Wohnungsgröße liegt die durchschnittliche Miethöhe bei den
unsanierten Wohnungen in beiden Vierteln zwischen 313 € (in Stichprobe 4) und
322 € (in Stichprobe 1). Die Mietspannen liegen bei Stichprobe 1 zwischen 70 € und
4 Methode
137
805 € und bei Stichprobe 4 zwischen 125 € und 627 €. Mieter sanierter Wohnungen
zahlen in Stichprobe 2 durchschnittlich 482 € Miete (Mietspanne: 173 € – 1460 €), in
Stichprobe 5 durchschnittlich 616 € (Mietspanne: 197 € – 1615 €) und in Stichprobe
3 durchschnittlich 999 €. Die niedrigste erfasste Miete frei finanzierter sanierter Häuser der Spandauer Vorstadt liegt bei 410 €, die höchste bei 2700 €, damit ist die
Mietspanne hier am größten.
Zusammenfassung
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in gefördert finanzierten sanierten Häusern
der Spandauer Vorstadt ist nur geringfügig höher als in unsanierten Häusern beider
Viertel. Deutlich teurer ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis in sanierten Häusern am Arkonaplatz, am höchsten ist er allerdings in frei finanzierten sanierten Häusern in der Spandauer Vorstadt. Die durchschnittliche Miethöhe unabhängig von der
Wohnungsgröße ist in den unsanierten Wohnungen beider Vierteln am niedrigsten
(ca. 318 €), um durchschnittlich 160 € höher liegt die Miete bei Mietern in gefördert
finanzierten sanierten Häusern der Spandauer Vorstadt. Während Mieter in sanierten
Häusern am Arkonaplatz durchschnittlich 616 € für die Miete ausgeben, zahlen Mieter in frei finanzierten sanierten Häusern in der Spandauer Vorstadt die höchste Miete mit durchschnittlich knapp 1000 €.
Die Heizungsversorgung erfolgt bei 72% der befragten Mieter über eine Zentralheizung oder Fernwärme. Während diese Form der Heizungsversorgung bei Mietern
sanierter Häuser zu 83% – 95% vorliegt, haben 45% der Mieter in unsanierten Häusern am Arkonaplatz bzw. 68% in der Spandauer Vorstadt diese Heizungsmöglichkeit.
Durch die Festlegung von Mietobergrenzen in gefördert finanzierten sanierten Häusern, sind die Quadratmeterpreise hier nur geringfügig höher als in unsanierten Häusern. Mieter in gefördert finanzierten sanierten Häusern leisten sich größere Wohnungen (durchschnittlich 81,6 Quadratmeter) als Mieter in unsanierten Häusern
(durchschnittlich 63 Quadratmeter), daher der höhere durchschnittliche Mietpreis bei
Mietern gefördert finanzierter sanierter Häuser. In frei finanzierten sanierten Häusern
am Arkonaplatz und in der Spandauer Vorstadt sind die Quadratmeterpreise deutlich
höher. Insbesondere in der Spandauer Vorstadt werden hohe Mietpreise gezahlt, einerseits sind hier die höchsten durchschnittlichen Quadratmeterpreise zu finden, andererseits sind die Wohnungen mit durchschnittlich 123,6 Quadratmeter deutlich
größer als in den Vergleichsstichproben.
Bei frei finanzierten sanierten Häusern werden die Modernisierungskosten zu 11%
auf die jährliche Miete umgelegt, wodurch hier die Mieten enorm angestiegen sind.
Dieser Umstand gestattet die Annahme, dass viele Mieter wegen Sanierungsarbeiten
ausgezogen sind und ihre Wohnungen mit wesentlich höheren Mieten neu vermietet
wurden.
4 Methode
138
Frage Nr. 4 Wie beurteilen Sie Ihren gegenwärtigen Mietpreis?
Tests
Zwischen den Stichproben 2 und 3 ergaben sich hoch signifikante (p=0,001) Unterschiede hinsichtlich der Beurteilung der Miethöhe: Mieter aus Stichprobe 2 sind
deutlich zufriedener mit ihrer Miethöhe als Mieter der Stichprobe 3.
Mieter der Stichproben 1 und 4 unterscheiden sich bei der Beurteilung der Miethöhe
nicht wesentlich:
19% beurteilen ihren Mietpreis als etwas zu hoch
45% beurteilen ihren Mietpreis als angemessen
36% beurteilen ihren Mietpreis als günstig oder sehr günstig
Auch Mieter der Stichproben 3 und 5 haben eine vergleichbare Meinung bezüglich
der Miethöhe:
49% beurteilen ihren Mietpreis als zu hoch
35% beurteilen ihren Mietpreis als angemessen
16% beurteilen ihren Mietpreis als günstig oder sehr günstig
Dahingegen unterscheiden sich die Meinungen diesbezüglich deutlich zwischen den
Stichproben 2 und 3:
(a) gefördert
12%
38%
50%
(b) frei
46%
42%
12%
finanziert saniert
beurteilen ihren Mietpreis als zu hoch
beurteilen ihren Mietpreis als angemessen
beurteilen ihren Mietpreis als günstig
(a) in gefördert finanzierter sanierter Wohnung lebend
(b) in frei finanzierter sanierter Wohnung lebend
Zusammenfassung
Mieter in unsanierten Häusern beider Viertel sind überwiegend zufrieden mit ihrem
Mietpreis, nur wenige beurteilen ihren Mietpreis als etwas zu hoch. In den frei finanzierten sanierten Häusern der Spandauer Vorstadt und am Arkonaplatz empfindet
fast jeder zweite Mieter seine Miete als zu hoch. Vergleicht man die Meinungen von
Mietern in frei finanzierten sanierten Häusern mit denen in gefördert finanzierten
sanierten Häusern der Spandauer Vorstadt, so ist festzustellen, dass 88% der Mieter
in gefördert finanzierten sanierten Häusern mit ihrer Miethöhe zufrieden sind, hingegen 46% der Mieter in frei finanzierten sanierten Häusern ihre Miete als zu hoch
empfinden.
Die Mietpreise in unsanierten Häusern in beiden Vierteln sind so niedrig, dass die
Mieter in der Regel zufrieden mit der Miethöhe sind. Ähnlich zufrieden sind Mieter
4 Methode
139
in gefördert finanzierten sanierten Häusern der Spandauer Vorstadt, da hier die Mietobergrenzen festgelegt waren und so die Mieten einigermaßen niedrig gehalten werden konnten. Im Gegensatz dazu ist annähernd die Hälfte der Mieter in frei finanzierten sanierten Häusern in beiden Vierteln der Meinung, dass ihre Miete zu hoch ist.
Bei der Sanierung im Gebiet ohne förmliche Festlegung war es statthaft, die Modernisierungskosten zu 11% auf die jährliche Miete umzulegen, womit in solchen Fällen
die Miete nach der Sanierung oft drastisch stieg.
Frage Nr. 5 Wohndauer, a. im Haus, b. in der Wohnung, c. im Viertel
Tests
Zwischen den Stichproben 2 und 3 gibt es bei a. nur tendenzielle (p=0,083) bei b.
signifikante (p=0,041) und bei c. sehr signifikante (p=0,012) Unterschiede. Die
Wohndauer ist bei Stichprobe 2 bei a.-c. höher als bei Stichprobe 3. Weiterhin gibt es
signifikante (p= 0,036) Unterschiede zwischen den Stichproben sanierter und den
Stichproben unsanierter Häuser bezüglich der Frage a. Mieter in unsanierten Häusern
wohnen deutlich länger in ihrem Haus als Mieter in sanierten Häusern, bezüglich der
Wohndauer in der Wohnung und im Viertel ließen sich keine signifikanten Unterschiede nachweisen.
Zwischen den Stichproben 1 und 4 gab es bezüglich der Wohndauer keine nennenswerten Unterschiede: Die durchschnittliche Wohndauer in Haus und Wohnung beträgt 8,3 Jahre und im Viertel 10 Jahre. Auch die Ergebnisse der Stichproben 3 und 5
sind vergleichbar: Mieter dieser Stichproben wohnen durchschnittlich 5,5 Jahre in
ihrem Haus und 5 Jahre in ihrer derzeitigen Wohnung, sowie knapp 7 Jahre im Viertel. Deutliche Unterschiede konnten wiederum zwischen den Stichproben 2 und 3
ermittelt werden:
Spandauer Vorstadt
(a) gefördert (b) frei
7,3 J.
7,3 J.
13,2 J.
5,5 J.
4,8 J.
6,2 J.
Wohndauer
im Haus
in der Wohnung
im Viertel
(a) in gefördert finanzierter sanierter Wohnung lebend
(b) in frei finanzierter sanierter Wohnung lebend
Zusammenfassung
Insgesamt gesehen beträgt die durchschnittliche Wohndauer im Viertel 9,44 Jahre.
Am Arkonaplatz beträgt sie 8,4 Jahre und in der Spandauer Vorstadt 10,1 Jahre. Der
Unterschied zwischen den Vierteln erklärt sich dadurch, dass in der Spandauer Vorstadt einige Mieter deutlich länger als 10 Jahre im Viertel leben. Die längste durchschnittliche Wohndauer in Wohnung und Haus kann man bei Mietern der unsanierten
Häuser in beiden Vierteln feststellen (durchschnittlich 8,3 Jahre). Einige Mieter
4 Methode
140
wohnen hier schon viele Jahre. Die Wohndauer der Teilnehmer dieser Stichproben
im Viertel ist durchschnittlich um 1,7 Jahre höher als in Haus und Wohnung, da einige Mieter innerhalb des Viertels umzogen. Bei Mietern frei finanzierter sanierter
Häuser in beiden Vierteln liegt die durchschnittliche Wohndauer im Haus bei 5,5
Jahren, etwas länger wohnen diese Mieter bereits im Viertel (durchschnittlich 6,8
Jahre). Auch hier ergibt sich, dass Mieter innerhalb des Viertels umzogen. Die
durchschnittliche Wohndauer in der Wohnung ist um 0,5 Jahre geringer als im Haus,
was darauf hindeutet, dass manche Mieter innerhalb des Hauses umzogen. Vergleicht
man die Angaben von Mietern in gefördert finanzierten sanierten Häusern der Spandauer Vorstadt mit denen von Mietern deren sanierte Häuser frei finanziert wurden,
lässt sich feststellen, dass die durchschnittliche Wohndauer im Haus, in der Wohnung und im Viertel bei Mietern der gefördert finanzierten sanierten Häuser jeweils
höher ist als die der Mieter der frei finanzierten sanierten Häuser. Bezüglich der
Wohndauer im Haus sind die Unterschiede nur tendenziell auszumachen, bezüglich
Wohnung und Viertel sind die Unterschiede signifikanter.
Abgesehen davon wird deutlich, dass Mieter der gefördert finanzierten sanierten
Häuser, verglichen mit Mietern aller anderen Stichproben, die höchste durchschnittliche Wohndauer (13,2 Jahre) im Viertel aufweisen.
5.a. Seit wann wohnen Sie in diesem Haus
60,0
50,0
40,0
30,0
20,0
10,0
0,0
saniert
Sp V frei
saniert
Stichprobe
Abbildung 8:
Wohndauer im Haus
Arkonaplatz
unsaniert
Arkonaplatz
saniert
4 Methode
141
5.b.Seit wann wohnen Sie in dieser Wohnung
60,0
50,0
40,0
30,0
20,0
10,0
0,0
saniert
Sp V frei
saniert
Arkonaplatz
unsaniert
Arkonaplatz
saniert
Arkonaplatz
unsaniert
Arkonaplatz
saniert
Stichprobe
Abbildung 9:
Wohndauer in der Wohnung
5.c. Seit wann wohnen Sie in diesem Viertel
80,0
60,0
40,0
20,0
0,0
saniert
Sp V frei
saniert
Stichprobe
Abbildung 10: Wohndauer im Viertel
4 Methode
142
Mieter in unsanierten Häusern sind durchschnittlich vor 10 Jahren in das jeweilige
Viertel gezogen und meistens auch in ihrem Haus und ihrer Wohnung geblieben, nur
wenige zogen innerhalb des Viertels um. Viele sind vermutlich zufrieden mit ihren
niedrigen Mieten, oft haben sie ihre Wohnungen auch selbst modernisiert. Da nicht
umfassend saniert wurde, gab es diesbezüglich keinen zwingenden Grund auszuziehen.
Mieter in frei finanzierten sanierten Häusern beider Viertel wohnen mit durchschnittlich knapp 7 Jahren kürzer im Viertel als die in unsanierten Häusern. Die Wohndauer
in Haus und Wohnung ist um 1,5-2 Jahre kürzer als die im Viertel, man kann also
davon ausgehen, dass einige –vermutlich im Rahmen von Sanierungsmaßnahmeninnerhalb des Viertels umzogen. Viele sind erst in den letzten 5-6 Jahren hierher gezogen, vermutlich in eine fertig sanierte Wohnung. Der Umkehrschluss ergibt, dass
entsprechend viele Mieter in selber Zeit wegzogen.
Zwischen Mietern in frei finanzierten sanierten und denen in gefördert finanzierten
sanierten Häusern der Spandauer Vorstadt gibt es, wie vorstehend beschrieben, deutliche Unterschiede. Bedeutsam ist die durchschnittliche Wohndauer im Viertel der
Mieter in gefördert finanzierten sanierten Häusern, sie ist mit 13,2 Jahren die höchste
von allen Stichproben. Die Wohndauer dieser Mieter in Haus und Wohnung beträgt
durchschnittlich 7,3 Jahre. Erklären kann man diese Differenz wie folgt: Diese Mieter wurden während der Sanierungsarbeiten mit Ersatzwohnungen mit relativ niedrigen Mieten versorgt, in welchen sie dann blieben. Da diese Mieter die Möglichkeit
hatten, eine günstige sanierte Wohnung mit niedriger Miete zu mieten, hatten sie
weder wegen fehlender Sanierung, noch wegen zu hoher Folgemieten oder wegen
bevorstehender Sanierung Grund, das Viertel zu verlassen. Mieter in frei finanzierten
sanierten Häusern in der Spandauer Vorstadt leben im Gegensatz dazu durchschnittlich erst 6,2 Jahre im Viertel, was auch von allen Stichproben die niedrigste Wohndauer im Viertel ist. In ihrem derzeitigen Haus wohnen diese Mieter seit durchschnittlich 5,5 Jahren und in der Wohnung durchschnittlich seit 4,8 Jahren. Auch hier
bedeutet dies, dass einige -vermutlich im Rahmen von Sanierungsmaßnahmen- innerhalb des Hauses umzogen, die Mehrzahl jedoch erst vor wenigen Jahren ins Viertel zuzogen, oft dann in eine fertig sanierte Wohnung. Man kann auch davon ausgehen, dass viele Mieter, die lange hier lebten, wegen Sanierungsarbeiten, wie auch der
damit verbundenen drastischen Mietsteigerungen das Viertel verließen, da hier die
Aussichten auf eine günstige Ersatzwohnung gering waren. Abschließend zum Vergleich: die durchschnittliche Quadratmetermiete beträgt in frei finanzierten sanierten
Häusern in der Spandauer Vorstadt 8,55 €, während sie in den gefördert finanzierten
sanierten Häusern bei 5,69 € liegt.
4 Methode
143
Frage Nr. 6, a. Sind Sie in den letzten 20 Jahren umgezogen?
Tests
Diesbezüglich gibt es lediglich zwischen den Stichproben 1 und 4 signifikante
(p=0,029) Unterschiede. Sie liegen darin, dass Mieter der Stichprobe 1 deutlich seltener in den letzten 20 Jahren umzogen, als Mieter der Stichprobe 4.
6.a. Sind Sie in den
letzten 20 Jahren
umgezogen
100,0%
Nein
Ja
Prozent
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
V
V
t
er
ni
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pl
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un
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Sp
Sp
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ni
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rt
Stichprobe
Abbildung 11: Umzüge in den letzten 20 Jahren
Betrachtet man Mieter aller Stichproben, erkennt man, dass von 208 befragten Mietern lediglich 15 nicht in den letzten 20 Jahren umzogen. Die höchste Umzugsrate
ergibt sich bei Stichprobe 4 mit 97,5%, während sie bei den Stichproben 2,3 und 5
bei 95,2% liegt. Im Unterschied dazu zogen in Stichprobe 1 nur 80,5% der Mieter in
den letzten 20 Jahren um.
Zusammenfassung
Fast 20% der Mieter in unsanierten Häusern der Spandauer Vorstadt leben bereits
über 20 Jahre in ihrer derzeitigen Wohnung, wohingegen lediglich 2,5% (Mieter in
unsanierten Häusern am Arkonaplatz) und 4,8% der Mieter der restlichen Stichproben seit mindestens 20 Jahren in ihren jetzigen Wohnungen leben.
Der geringe Anteil an Altmietern entspricht auch dem relativ niedrigen Durchschnittsalter von 37 Jahren aller befragter Mieter.
4 Methode
144
Frage Nr. 6, b. Wo haben Sie vorher gewohnt?
Tests
Wenn es darum geht, woher die Mieter kamen, findet man signifikante Unterschiede
zwischen den Stichproben 2 und 3. Mieter der Stichprobe 2 kommen signifikant
(p=0,047) häufiger aus dem gleichen Viertel, als Mieter der Stichprobe 3.
6.b. Wo haben Sie
vorher gewohnt
100,0%
Im gleichen Viertel
In einem anderen
Viertel
Prozent
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
V
V
t
er
ni
sa
z
at
pl
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Sp
Sp
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un
rt
Stichprobe
Abbildung 12: Wohnort vor Umzug
12% der Mieter von Stichprobe 1 sind innerhalb des gleichen Viertels umgezogen,
bei den Stichproben 3 und 4 sind es 18%. Und 23% der Mieter von Stichprobe 5 zogen innerhalb des eigenen Viertels um. Im Gegensatz dazu sind 40% der Mieter der
Stichprobe 2 im gleichen Viertel umgezogen.
Zusammenfassung
Der Anteil von Mietern, die innerhalb des eigenen Viertels umgezogen sind, ist mit
40% der Mieter in gefördert finanzierten sanierten Häusern der Spandauer Vorstadt
am höchsten. Dazu im Vergleich ist der Anteil von Mietern, die aus anderen Vierteln
in den letzten 20 Jahren zuzogen, bei den restlichen 4 Stichproben mit 78%-88%
ziemlich hoch.
Mieter in gefördert finanzierten sanierten Häusern wurden während der Sanierungsmaßnahmen entsprechend ihrer Bedürfnisse mit preisgünstigen Umsetzwohnungen
versorgt, womit sie gute Voraussetzungen hatten, in ihrem Viertel wohnen zu bleiben. Die Ergebnisse der Stichproben in den frei finanzierten sanierten Häusern gestatten den Rückschluss, dass besonders in Folge von Sanierungsmaßnahmen viele
4 Methode
145
Mieter ihr Viertel verließen und ein entsprechend hoher Anteil der Mieter erst nach
der Sanierung zuzog. Jedoch ist auch bei den Stichproben in den unsanierten Häusern der Prozentsatz der Zugezogenen aus anderen Vierteln hoch.
Frage Nr. 7 Wie sehen Ihre Pläne für die nächsten 2-3 Jahre aus?
Tests
Signifikante (p=0,022) Unterschiede ergab der Vergleich der Stichproben 2 und 5.
Mieter der Stichprobe 2 beabsichtigen eher in ihrer Wohnung und im Viertel zu bleiben als Mieter der Stichprobe 5.
Stichprobenbeschreibung
Was die Umzugspläne der Befragten angeht, beabsichtigen Mieter der Spandauer
Vorstadt tendenziell eher in ihrer Wohnung zu bleiben als Mieter am Arkonaplatz.
Zwischen Mietern unsanierter und sanierter Häuser gibt es diesbezüglich keinen
nennenswerten Unterschied. In den nächsten 2-3 Jahren planen zwischen 54%
(Stichprobe 5) und 81% (Stichprobe 2) der befragten Mieter in ihrer Wohnung zu
bleiben. Geht es darum, in nächster Zeit innerhalb des Viertels in eine andere Wohnung zu ziehen, beabsichtigen dies 34% der Befragten der Stichproben 5, wohingegen lediglich zwischen 12% und 18% der Mieter der restlichen Stichproben vorhaben, innerhalb des Viertels umzuziehen. Der Prozentsatz derer, die beabsichtigen in
absehbarer Zeit ganz aus ihrem Viertel wegzuziehen, liegt zwischen 7% (Stichprobe
2) und 21% (Stichprobe 4).
7. Ihre Pläne für die
nächsten 2-3 Jahre
100,0%
Ich möchte in
dieser Wohnung
bleiben
Prozent
80,0%
Ich möchte in eine
andere Wohnung
im gleichen Viertel
ziehen
Ich möchte aus
diesem Viertel
wegziehen
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
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V
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V
p
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Sp
Sp
Sp
Stichprobe
Abbildung 13: Umzugspläne für die nächsten 2-3 Jahre
4 Methode
146
Zusammenfassung
Tendenziell kann man feststellen, dass in der Spandauer Vorstadt Mieter in gefördert
finanzierten sanierten Häusern häufiger in ihrer Wohnung bleiben möchten und seltener beabsichtigen ihr Viertel zu verlassen, als Mieter der restlichen Stichproben.
Dieser Unterschied zeigt sich deutlich beim Vergleich mit Mietern in sanierten Häusern am Arkonaplatz. Man kann davon ausgehen, dass die Mieter in gefördert finanzierten sanierten Häusern sowohl mit ihrer Wohnungsausstattung als auch mit ihrer
Miethöhe zufrieden sind und daher keinen Grund haben, ihre Wohnung, bzw. ihr
Viertel zu verlassen. Ansonsten ist der Anteil derer, die ihr Viertel verlassen möchten
mit 12%-21% relativ gering, somit kann man davon ausgehen, dass sich die Mehrheit
der befragten Mieter in ihrem Viertel wohl fühlt und über eine hohe Gebietsbindung
verfügt.
Frage Nr. 8 Gründe für einen geplanten Umzug
Tests
Signifikante Unterschiede bei der Angabe von Umzugsgründen gibt es lediglich bei
den Fragen 8.b. und 8.c. (Umzugsabsicht wegen bevorstehender oder ausbleibender
Sanierung). Mieter in unsanierten Häusern geben signifikant (p=0,008) häufiger an,
wegen bevorstehender Sanierung oder ausbleibender Sanierung (p=0,008) einen Umzug zu planen als Mieter in sanierten Häusern.
Stichprobenbeschreibung
Betrachtet man alle befragten Mieter, ergibt sich, dass die die einen Umzug beabsichtigen mit 84% familiäre Gründe am häufigsten nennen. Die Miethöhe ist für 30%
ein Umzugsgrund, 24% planen einen Umzug weil sich das Viertel veränderte und
15%, überwiegend Mieter in unsanierten Häusern, wollen wegen bevorstehender
oder ausbleibender Sanierung umziehen.
4 Methode
147
Beschreibung der einzelnen Stichproben
Miethöhe
8.a. Welche Gründe
sind für den
geplanten Umzug
maßgeblich? Miete
zu hoch
100,0%
80,0%
Trifft zu
Trifft teilweise zu
Prozent
Trifft nicht zu
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
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Stichprobe
Abbildung 14: Umzugsgrund Miethöhe
53% der befragten Mieter in sanierten Häusern am Arkonaplatz geben an, wegen der
Miethöhe einen Umzug zu planen. Im Gegensatz dazu geben in der Spandauer Vorstadt lediglich 14% der Mieter in gefördert finanzierten sanierten Häusern an, wegen
der Miethöhe umziehen zu wollen.
4 Methode
148
Bevorstehende Sanierung
8.b.Wegen
bevorstehender
Sanierung
100,0%
Trifft zu
Trifft teilweise zu
80,0%
Prozent
Trifft nicht zu
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
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Sp
Stichprobe
Abbildung 15: Umzugsgrund bevorstehende Sanierung
42% der Mieter in unsanierten Häusern der Spandauer Vorstadt und 21% dieser am
Arkonaplatz planen wegen bevorstehender Sanierungsmaßnahmen umzuziehen. Immerhin 12% der Mieter in frei finanzierten sanierten Häusern der Spandauer Vorstadt
wollen wegen geplanter Sanierungsarbeiten ausziehen.
4 Methode
149
Ausbleibende Sanierung
8.c.Weil nicht
saniert wird
100,0%
Trifft zu
Trifft teilweise zu
Trifft nicht zu
Prozent
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
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Sp
Sp
Stichprobe
Abbildung 16: Umzugsgrund ausbleibende Sanierung
Mieter in unsanierten Häusern wünschen zu 27% (Spandauer Vorstadt) bzw. 33%
(Arkonaplatz) einen Umzug wegen ausbleibender Sanierung. Bei Mietern in sanierten Häusern geben auch einige die ausbleibende Sanierung als Teilbegründung eines
geplanten Umzuges an. Vermutlich sind sie mit den bereits durchgeführten Sanierungsarbeiten nicht vollständig zufrieden, oder die Sanierung ist bereits zu lange her.
Auffallend ist hier, dass Mieter in frei finanzierten sanierten Häusern in der Spandauer Vorstadt darin keinen Auszugsgrund sehen, bzw. zufrieden mit den durchgeführten Sanierungsarbeiten sind.
4 Methode
150
Veränderung des Viertels
8.d.Weil sich das
Viertel verändert
hat
100,0%
Trifft zu
Trifft teilweise zu
80,0%
Prozent
Trifft nicht zu
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
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Sp
Sp
Stichprobe
Abbildung 17: Umzugsgrund Veränderung des Viertels
Mieter in sanierten Häusern am Arkonaplatz geben höchsten „teilweise“ an, wegen
der Veränderungen des Viertels ausziehen zu wollen. Mit 31% geben Mieter in frei
finanzierten sanierten Häusern der Spandauer Vorstadt am häufigsten an, wegen der
Gebietsveränderung ausziehen zu wollen.
Familiäre Gründe
8.e. Aus familiären
Gründen
100,0%
Trifft zu
Trifft teilweise zu
Trifft nicht zu
Prozent
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
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V
Abbildung 18: Umzugsgrund familiärer Art
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Sp
Sp
Sp
Stichprobe
4 Methode
151
Der insgesamt am häufigsten genannte Umzugsgrund ist familiärer bedingt. Mieter in
gefördert finanzierten sanierten Häusern der Spandauer Vorstadt geben sogar alle an,
entweder teilweise oder ausschließlich, aus familiären Gründen umziehen zu wollen.
Am Arkonaplatz sind es 88% – 89%, in den beiden anderen Stichproben der Spandauer Vorstadt 69% – 75%, die aus familiären Gründen umziehen wollen.
Zusammenfassung
Mieter in unsanierten Häusern geben als Umzugsgrund am häufigsten familiäre
Gründe an. Weitere, aber weniger häufig, genannte Gründe sind: ausbleibende Sanierung, Veränderung des Viertels, Miethöhe oder bevorstehende Sanierung. Mit einer
Ausnahme wurden letztere Gründe vergleichbar selten von diesen genannt. Bevorstehende Sanierung allerdings wurde von Mietern in unsanierten Häusern der Spandauer Vorstadt von 42% der Befragten deutlich häufiger angegeben als von Mietern
der übrigen Stichproben.
Auch Mieter in sanierten Häusern geben familiäre Gründe am häufigsten als Umzugsmotiv an, von Mietern in frei finanzierten sanierten Häusern der Spandauer Vorstadt allerdings weniger häufig (69%) als von denen der anderen beiden Stichproben
(89% und 100%). Die Miethöhe wird insbesondere von Mietern in sanierten Häusern
am Arkonaplatz (53%) als Umzugsgrund genannt, bei diesen in der Spandauer Vorstadt sind es lediglich 14% und 19%. Schließlich ist auch die Veränderung des Viertels ein Umzugsgrund, Mieter in sanierten Häusern am Arkonaplatz nennen diesen
allerdings weniger häufig als diese in der Spandauer Vorstadt. Vermutlich sind die
Veränderungen in der Spandauer Vorstadt einschneidender als am Arkonaplatz.
Ausbleibende oder bevorstehende Sanierung ist ein Auszugsmotiv von Mietern in
unsanierten Häusern, von diesen in sanierten Häusern wird es, was nicht überrascht,
fast nicht genannt.
Die Frage der sanierungsinduzierten Verdrängung ist schwer evaluierbar, da diejenigen, die infolge der Sanierung bereits wegzogen, im Nachhinein nicht mehr erreicht
und befragt werden können. Eine statistische Überprüfung der vorliegenden Daten
ergab zwischen Sanierung und Umzugsplanung keinen Zusammenhang. Von den
Befragten, die einen Umzug in nächster Zeit beabsichtigen, geben 14,7% an, teilweise aufgrund bevorstehender oder ausbleibender Sanierung umziehen zu wollen,
83,3% geben andere Gründe an.
4 Methode
152
II. Bewertung der öffentlichen Einrichtungen im Viertel – Fragen Nr. 9-20
Wie zufrieden sind Sie mit…
Frage Nr. 9 den Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf?
Frage Nr. 10 der Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln?
Frage Nr. 11 dem Angebot an Freizeiteinrichtungen?
Frage Nr. 12 den Angeboten und Unterstützungen für Senioren?
Frage Nr. 13 der Anzahl an Vereinen und Kneipen?
Frage Nr. 14 der Gestaltung und Erhaltung von Gebäuden?
Frage Nr. 15 der Atmosphäre und Attraktivität Ihres Viertels?
Frage Nr. 16 den Grün- und Parkanlagen?
Frage Nr. 17 öffentlichen Einrichtungen wie Kitas, Schulen, Schwimmbäder?
Frage Nr. 18 den kulturellen Angeboten?
Frage Nr. 19 den Freizeitmöglichkeiten für Jugendliche?
Frage Nr. 20 den Spielmöglichkeiten für Kinder?
Tests
Folgende signifikante Unterschiede zwischen den Stichproben wurden ermittelt:
Zwischen den Stichproben 1 und 4 bei den Fragen Nr. 9 (p=0,020) und Nr. 15
(p=0,038). Mieter der Stichprobe 4 waren durchschnittlich zufriedener mit den Einkaufsmöglichkeiten und der Atmosphäre in ihrem Viertel als Mieter der Stichprobe
1.
Weiterer Unterschiede gab es zwischen den Stichproben 3 und 5 bei den Fragen Nr.
9 (p<0,001) und Nr.16 (p=0,026). In diesem Fall waren Mieter der Stichprobe 5 zufriedener mit den Einkaufsmöglichkeiten, sowie mit den Park- und Grünanlagen im
Viertel.
Vergleicht man die Befragten der Spandauer Vorstadt mit denen des Arkonaplatzes,
ergeben sich signifikante Unterschiede bei den Fragen Nr. 9 (p<0,001), Nr. 13
(p=0,018), Nr. 15 (p=0,002) und Nr. 16 (p=0,021). Mieter des Arkonaplatzes äußern
sich bei diesen Fragen durchgehend zufriedener als Mieter der Spandauer Vorstadt.
Beim Vergleich zwischen Mietern in sanierten und unsanierten Häusern ergeben sich
signifikante Unterschiede bei den Fragen Nr. 9 (p=0,025) und Nr. 14 (p=0,003).
Während Mieter in unsanierten Häusern mit den Einkaufmöglichkeiten zufriedener
sind (Nr. 9), äußern sich Mieter in sanierten Häusern zufriedener mit der Gebäudegestaltung (Nr. 14).
Insgesamt gesehen waren die Befragten aller Stichproben bei den Fragen Nr. 10,11,
18, 20 sehr zufrieden. 70% – 90% beantworteten die Fragen zur Erreichbarkeit, zum
Freizeit- und Kulturangebot, sowie zu den Spielmöglichkeiten für Kinder mit sehr
zufrieden oder zufrieden. Bei den Fragen Nr. 12, 17, 19 antworteten 50% – 60% mit
sehr zufrieden oder zufrieden. Der Anteil derer, die bezüglich der Fragen zu den öf-
4 Methode
153
fentlichen Einrichtungen und den Angeboten für Jugendliche und Senioren nicht so
zufrieden sind, ist deutlich höher als bei den o.g. Fragen. Zu berücksichtigen ist bei
Frage Nr. 12, dass viele Befragten äußerten, sich hinsichtlich der Angebote für Senioren nicht auszukennen, daher haben 27% diese Frage nicht beantwortet.
Einkaufsmöglichkeiten
9a. Zufriedenheit
mit
Einkaufsmöglichkei
ten
100,0%
zufrieden
80,0%
Prozent
unzufrieden
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
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Stichprobe
Abbildung 19: Zufriedenheit mit den Einkaufsmöglichkeiten im Viertel
Bezüglich der Einkaufsmöglichkeiten sind Mieter am Arkonaplatz deutlich zufriedener als Mieter in der Spandauer Vorstadt. Während sich Mieter in unsanierten Häusern der Spandauer Vorstadt diesbezüglich noch überwiegend zufrieden äußern
(71%), ist von den Mietern in sanierten Häusern dort nur etwa jeder Zweite zufrieden
mit den Einkaufmöglichkeiten. Eine binäre logistische Regression mit den Einflussgrößen Sanierung, Gebiet, Personenanzahl im Haushalt und Alter zeigte, dass lediglich das Gebiet einen signifikanten (p<0,001) Einfluss auf die Zufriedenheit mit den
Einkaufsmöglichkeiten hat.
4 Methode
154
Vereine und Kneipen
13a. Zufriedenheit
mit Vereinen und
Kneipen
100,0%
zufrieden
unzufrieden
Prozent
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
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Sp
Stichprobe
Abbildung 20: Zufriedenheit mit dem Angebot an Vereinen und Kneipen im Viertel
Mieter am Arkonaplatz sind deutlich zufriedener mit dem Angebot an Vereinen und
Kneipen als Mieter der Spandauer Vorstadt.
Gebäudegestaltung
14a. Zufriedenheit
mit
Gebäudegestaltung
100,0%
zufrieden
unzufrieden
Prozent
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
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Stichprobe
Abbildung 21: Zufriedenheit mit der Gebäudegestaltung im Viertel
4 Methode
155
Mieter in sanierten Häusern äußern sich eindeutig zufriedener mit der Gebäudegestaltung als Mieter in unsanierten Häusern. Mit Abstand am wenigsten zufrieden sind
bei dieser Frage Mieter in unsanierten Häusern der Spandauer Vorstadt.
Atmosphäre
15a. Zufriedenheit
mit
Atmosphäre/Attrakt
ivität
100,0%
zufrieden
80,0%
Prozent
unzufrieden
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
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Sp
Stichprobe
Abbildung 22: Zufriedenheit mit der Atmosphäre / Attraktivität im Viertel
Mieter am Arkonaplatz sind deutlich zufriedener mit der Atmosphäre ihres Viertel
als Mieter in der Spandauer Vorstadt. Am niedrigsten ist die Zufriedenheit bei Mietern in unsanierten Häusern der Spandauer Vorstadt.
4 Methode
156
Grün- und Parkanklagen
16a. Zufriedenheit
mit Grün- und
Parkanlagen
100,0%
zufrieden
unzufrieden
Prozent
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
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Stichprobe
Abbildung 23: Zufriedenheit mit den Grün- und Parkanlagen im Viertel
Auch bezüglich der Grün- und Parkanlagen sind Mieter am Arkonaplatz wesentlich
zufriedener als Mieter in der Spandauer Vorstadt. Über die Hälfte der Mieter in frei
finanzierten sanierten Häusern der Spandauer Vorstadt sind hierzu unzufrieden, wohingegen über 70% der Mieter am Arkonaplatz Zufriedenheit äußern.
Zusammenfassung
Bezüglich Erreichbarkeit, des Freizeit- und Kulturangebotes, sowie der Spielmöglichkeiten für Kinder gibt es zwischen den einzelnen Stichproben keine wesentlichen
Unterschiede, die meisten Mieter äußern sich positiv zu diesen Fragen. Weniger zufrieden äußern sich die befragten Mieter zu den Fragen über öffentliche Einrichtungen und die Angebote für Jugendliche. Auch hier unterscheiden sich die einzelnen
Stichproben nicht erwähnenswert voneinander.
In weiteren Punkten sind deutliche Unterschiede sind zwischen den beiden Vierteln
auszumachen: Mieter am Arkonaplatz äußern sich wesentlich positiver über Einkaufsmöglichkeiten, Angebote von Vereinen und Kneipen, die Atmosphäre und die
Zufriedenheit mit Parkanlagen in ihrem Viertel als Mieter der Spandauer Vorstadt.
Offensichtlich ist der Kiez Charakter am Arkonaplatz eher erhalten geblieben als in
der Spandauer Vorstadt, wo viele Läden für Touristen die alte Struktur ersetzten.
Bei der Beurteilung der Gebäudegestaltung gibt es keinen nennenswerten Unterschied zwischen den beiden Vierteln, dafür aber zwischen Mietern in unsanierten
Häusern und Mietern in sanierten Häusern. Mieter in sanierten Häusern sind wesentlich zufriedener mit der Gebäudegestaltung als diese in unsanierten Häusern.
4 Methode
157
III. Wohn – und Lebensbedingungen – Fragen Nr. 21-32
Frage Nr. 21
Frage Nr. 22
Wie gerne wohnen Sie in Ihrer Wohnung?
Wie gerne wohnen Sie in Ihrem Viertel?
Bewerten Sie bitte folgende Aussagen:
Nr. 23 In meinem Viertel lässt es sich gut leben
Nr. 24 Ich fühle mich in meinem Viertel zu Hause
Nr. 25 Mir ist das Viertel zu anonym
Nr. 26 In meiner Wohnung fühle ich mich wohl
Nr. 27 Die bisherige Sanierung des Viertels ist ein voller Erfolg
Nr. 28 Mein Viertel ist langweilig und eintönig
Nr. 29 Das Viertel ist ein interessantes Ziel für Besucher und Touristen
Nr. 30 Im Viertel ist die Lärmbelästigung sehr hoch
Nr. 31 Die Verkehrsbelastung im Viertel ist sehr hoch
Nr. 32 Die zentrale Lage meines Viertels ist von Vorteil
Tests
Signifikante Unterschiede gibt es bei den Fragen Nr. 27, 29, 30 und 31. Fragt man
nach der Bewertung der bisherigen Sanierung (Nr. 27), gibt es deutliche Unterschiede zwischen Mietern in unsanierten und in sanierten Häusern. Mieter in unsanierten
Häusern vertreten signifikant (p<0,001) häufiger die Ansicht, die bisherige Sanierung
im Viertel sei kein Erfolg. Mieter in der Spandauer Vorstadt sind signifikant
(p<0,001) häufiger als Mieter am Arkonaplatz der Meinung, dass ihr Viertel für Besucher interessant ist (Nr. 29). Entsprechend ergeben sich signifikante Unterschiede
zwischen den Stichproben 1 und 4 (p=0,034), sowie 3 und 5 (p=0,029). Bei der Beurteilung der Lärmbelästigung (Nr. 30), fühlen sich Mieter in der Spandauer Vorstadt
signifikant (p=0,001) häufiger als diese am Arkonaplatz durch Lärm belastet. In diesem Sinne wird auch ein signifikanter (p=0,002) Unterschied zwischen den Stichproben 1 und 4 erzielt. Bezüglich der Verkehrsbelastung (Nr. 31) fühlen sich Mieter in
der Spandauer Vorstadt auch hier signifikant (p<0,001) höher durch Verkehrsaufkommen als Mieter am Arkonaplatz belastet. Entsprechend signifikant sind die Unterschiede zwischen den Stichproben 1 und 4 (p=0,008), sowie 3 und 5 (p=0,006).
Fragen Nr. 21, 22, 26
Bei den Fragen, ob die Mieter gerne in ihrer Wohnung oder in ihrem Viertel wohnen,
antworten Mieter aller Stichproben ähnlich positiv. Geht es um die Wohnung, antworten lediglich 2,4%, dass sie nicht gerne in ihrer Wohnung wohnen, wobei diesbezüglich der höchste Prozentanteil von 5% bei Stichprobe 4 und der niedrigste mit 0%
bei Stichprobe 2 ermittelt wurde. Etwas höher liegen die Prozentanteile bei der Frage
nach dem Viertel, hier antworten durchschnittlich 4,8%, dass sie nicht gerne in ihrem
Viertel wohnen. Bei der Betrachtung der einzelnen Stichproben fällt auf, dass Mieter
4 Methode
158
bei Stichprobe 3 mit 9,3 % am Häufigsten angeben, nicht gerne in ihrem Viertel zu
wohnen, wohingegen lediglich 2,4% der Mieter der Stichproben 2 und 5 dies äußern.
Ob sie sich in ihrer Wohnung wohl fühlen, beantworten die Mieter 87,4% positiv,
9,7% mit "teils, teils" und lediglich 2,9% geben an, dies nicht zu tun. Zwischen den
einzelnen Stichproben gibt es hier keine nennenswerten Unterschiede.
Fragen Nr. 23, 24
Mieter aller Stichproben leben überwiegend gerne in ihrem Viertel und fühlen sich
dort auch zu Hause. Negative Antworten hierzu, liegen bei 1,9% (Nr.23) und 3,9%
(Nr.24). Leichte Tendenzen kann man dahingehend erkennen, dass sich Mieter am
Arkonaplatz hierbei etwas positiver als Mieter in der Spandauer Vorstadt äußern.
Frage Nr. 25
10,1% aller befragten Mieter sind der Meinung, dass ihr Viertel zu anonym ist und
23,7% stimmen dem teilweise zu. 66,2% hingegen sind nicht der Meinung, ihr Viertel sei zu anonym. Zwischen den einzelnen Stichproben gibt es diesbezüglich keine
bedeutsamen Unterschiede.
Frage Nr. 27
Dass die bisherigen Sanierungsarbeiten im Viertel ein Erfolg sind, beantworten
91,3% der Mieter in sanierten Häusern zumindest teilweise positiv, wohingegen nur
71,8% der Mieter in unsanierten Häusern diese Meinung vertreten. Einen signifikanten Zusammenhang bezüglich der Bewertung der Sanierungsarbeiten im Viertel und
der Wohndauer konnte nicht nachgewiesen werden.
Frage Nr. 28
88,4% der befragten Mieter aller Stichproben sind sich einig, dass ihr Viertel nicht
langweilig oder eintönig ist. Zwischen den einzelnen Stichproben gibt es diesbezüglich keine nennenswerten Unterschiede.
Frage Nr. 29
Geht es darum, ob das Viertel interessant für Besucher ist, sind Mieter in der Spandauer Vorstadt gegenüber den Mietern am Arkonaplatz deutlich häufiger davon
überzeugt. Dieser Unterschied zeichnet sich zwischen den Stichproben der unsanierten Häuser gleichermaßen ab, wie bei denen der sanierten.
Fragen Nr. 30, 31
Von Lärmbelästigung fühlen sich Mieter in unsanierten Häusern der Spandauer Vorstadt deutlich mehr belästigt, als diese am Arkonaplatz. Zwischen den anderen Stichproben ergeben sich keine signifikanten Unterschiede, allerdings lässt sich auch kein
einheitliches Meinungsbild erkennen. Betrachtet man Mieter aller Stichproben, geben 31,7% an, die Lärmbelästigung sei hoch, 35,1% antworten mit "teils, teils" und
4 Methode
159
33,2% fühlen sich durch Lärm eher nicht belästigt. Im Gegensatz zur Lärmbelästigung sind Mieter in der Spandauer Vorstadt deutlich mehr als Mieter am Arkonaplatz durch Verkehr belastet.
Frage Nr. 32
Fragt man nach dem Vorteil der zentralen Lage des Viertels, bejahen Mieter in sanierten Häusern am Arkonaplatz dies tendenziell häufiger als Mieter in frei finanzierten sanierten Häusern der Spandauer Vorstadt. Insgesamt gesehen sind allerdings
99% aller Befragten der Meinung, die zentrale Lage sei von Vorteil. Auch ein Vergleich der beiden Gebiete ergibt hier keine wesentlichen Unterschiede.
Zusammenfassung
Signifikante Unterschiede lassen sich bezüglich der Bewertung des Sanierungserfolges und bei der Beurteilung von Tourismus, Lärm und Verkehr feststellen. Während
ersterer (Sanierungserfolg) von Mietern in unsanierten Häusern deutlich negativer
bewertet wird als von Mietern in sanierten Häusern, sind die weiteren Unterschiede
gebietsabhängig. Im Gegensatz zu Mietern am Arkonaplatz sind Mieter in der Spandauer Vorstadt häufiger der Meinung, ihr Viertel sei interessant für Besucher, entsprechend häufiger leiden sie unter Lärm und Verkehrsaufkommen.
Die meisten der befragten Mieter fühlen sich in ihren derzeitigen Wohnungen, sowie
auch in ihrem Wohnumfeld, wohl und heimisch. Sie bewerten ihr Viertel als interessant, unterhaltsam und empfinden die zentrale Lage als Vorteil. Zwischen den einzelnen Stichproben gibt es bei diesen Fragen keine nennenswerten Unterschiede.
IV. Sozial- und Nachbarschaftskontakte im Gebiet – Fragen Nr. 33-40
Frage Nr. 33 Wie beurteilen Sie das Verhältnis zu den Nachbarn in Ihrem
Haus?
Nr. 34 In meiner Nachbarschaft leben die Menschen eher nebeneinander her
Nr. 35 Hier gibt es wenig Zusammenhalt zwischen den Leuten
Nr. 36 Ich kenne meine Nachbarn gut
Nr. 37 Ich habe Nachbarn, auf die ich mich im Notfall verlassen kann
Nr. 38 Ich habe kein Bedürfnis nach Kontakt zu meinen Nachbarn
Nr. 39 Wenn ich hier wegziehen würde, würde ich meine Nachbarn vermissen
Frage Nr. 40 Wie haben sich die nachbarschaftlichen Beziehungen in den letzten Jahren verändert?
Tests
Signifikante Unterschiede wurden zwischen den Stichproben 2 und 3 hinsichtlich der
Fragen Nr. 34 (p=0,009) und Nr. 38 (p=0,011) gefunden. Mieter der Stichprobe 3
waren eher der Meinung, dass die Menschen in ihrer Nachbarschaft nebeneinander
4 Methode
160
her leben und haben auch ein geringeres Bedürfnis nach nachbarschaftlichen Kontakten als Mieter der Stichprobe 2. Weiterhin ließen sich tendenzielle Unterschiede zwischen Mietern unsanierter und sanierter Häuser bei Frage Nr. 39 feststellen. Mieter
in unsanierten Häusern würden im Falle eines Wegzuges ihre Nachbarn häufiger
vermissen als Mieter in sanierten Häusern.
Ob die Menschen in ihrem Haus eher nebeneinander her leben (Nr. 34), beantworten
83% der Mieter in frei finanzierten sanierten Häusern in der Spandauer Vorstadt mit
„stimmt“, oder „stimmt teilweise“. Dahingegen teilen lediglich 55% der Mieter in
gefördert finanzierten sanierten Häusern dort diese Meinung. Insgesamt gesehen (alle
Stichproben) geben 75% der befragten Mieter an, dass ihre Nachbarn zumindest
teilweise nebeneinander her leben.
Während 67% der befragten Mieter der gefördert finanzierten sanierten Häuser in der
Spandauer Vorstadt ein Bedürfnis nach Nachbarschaftskontakten (Nr. 38) äußert,
sind es von den Mietern frei finanzierter sanierter Häuser dort nur 38%. Insgesamt
(alle Stichproben) geben 54% der Befragten an, dass nachbarschaftliche Kontakte für
sie wichtig sind. Im Falle eines Wegzuges (Nr. 39) würden 59% der befragten Mieter
in unsanierten Häusern ihre Nachbarn vermissen, Mieter in sanierten Häusern gaben
dies zu 44% an.
Nachbarschaft
33a. Wie beurteilen
Sie das Verhältnis
zu den Nachbarn in
ihrem Haus
100,0%
gut
80,0%
mittelmäßig
Prozent
schlecht
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
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Abbildung 24: Nachbarschaftsverhältnisse im Haus
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Stichprobe
4 Methode
161
Insgesamt gesehen bewerten 67% aller befragter Mieter das nachbarschaftliche Verhältnis in ihrem Haus mit gut bis sehr gut (Nr. 33). Zwischen den einzelnen Stichproben gibt es zwar Unterschiede, die aber nicht von maßgeblicher Bedeutung sind.
Am Positivsten wird das Verhältnis unter Nachbarn von Mietern in unsanierten und
gefördert finanzierten sanierten Häusern in der Spandauer Vorstadt empfunden. Bezüglich der Wohndauer und des Alters ließen sich keine Unterschiede in der Bewertung der Nachbarschaftsverhältnisse feststellen.
Geht es um den Zusammenhalt zwischen Mietern, geben 65% an, dieser sei eher gering (Nr. 35). Hingegen geben aber 67% der Mieter an, ihre Nachbarn einigermaßen
gut zu kennen (Nr. 36) und 80% der Befragten gehen davon aus, sich im Notfall auf
die Nachbarn verlassen zu können (Nr. 37). Schließlich sind 33% der Meinung, dass
sich die nachbarschaftlichen Beziehungen in den letzten Jahren verbesserten, 53%
geben an, dass sie gleich blieben und 15% meinen, dass sie sich verschlechterten
(Nr.40).
Zusammenfassung
Im Durchschnitt wünscht sich mindestens jeder zweite Mieter Kontakt zu seinen
Nachbarn. Während das Bedürfnis nach nachbarschaftlichen Kontakten bei Mietern
in gefördert finanzierten sanierten Häusern in der Spandauer Vorstadt im Vergleich
deutlich größer ist, ist dieser bei Mietern in frei finanzierten sanierten Häusern in der
Spandauer Vorstadt deutlich geringer. Ähnlich verhält es sich bezüglich der Einschätzung, ob Mieter eher nebeneinander her leben. Während durchschnittlich 40%
aller Befragten angeben, dass Mieter im Haus eher nebeneinander her leben, sind es
bei Mietern in gefördert finanzierten sanierten Häusern der Spandauer Vorstadt lediglich 24% und bei Mietern in frei finanzierten sanierten Häusern dort immerhin
50% der Befragten. Mieter in unsanierten Häusern würden im Falle eines Wegzuges
ihre Nachbarn eher vermissen als Mieter in sanierten Häusern. Dies lässt sich mit der
durchschnittlichen Wohndauer im Haus erklären, die bei Mietern in unsanierten Häusern höher ist, als bei Mietern in sanierten Häusern (p=0,036). Die statistische Überprüfung bestätigte diese Erklärung: Diejenigen, die ihre Nachbarn vermissen würden,
wohnen tendenziell (p=0,056) länger im Haus als diejenigen, die ihre Nachbarn nicht
vermissen würden.
Immerhin geben durchschnittlich 67% aller Befragten an, dass das Nachbarschaftsverhältnis gut ist, auch wenn der Zusammenhalt nicht sehr eng eingeschätzt wird,
kennen die meisten ihre Nachbarn einigermaßen gut und können sich im Notfall auf
sie verlassen. Lediglich 15% der Befragten geben an, dass sich die nachbarschaftlichen Beziehungen im Laufe der letzten Jahre verschlechtert haben.
4 Methode
162
V. Entwicklung ihres Wohngebiets – Fragen Nr. 41-49
Frage Nr. 41 Hat sich der Charakter ihres Viertels in den letzten Jahren verändert?
Tests
41. Hat sich der
Charakter Ihr...
100,0%
Nein
Ja, verbessert
Ja, verschlechtert
Teils verbessert, teils
verschlechtert
Percent
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
Sp V
unsaniert
Sp V
gefördert
saniert
Sp V frei
saniert
Arkonaplatz
unsaniert
Arkonaplatz
saniert
Stichprobe
Abbildung 25: Veränderung vom Charakter des Viertels
Bei dieser Frage ergeben sich signifikante Unterschiede (p=0,018) beim Vergleich
der einzelnen Stichproben mit dem Gesamtergebnis aller Stichproben: Mieter der
Stichprobe 1 geben häufiger an, dass sich ihr Viertel verschlechtert habe; bei Stichprobe 3 vertreten überdurchschnittlich viele Mieter die Meinung, ihr Viertel habe
sich in den letzten Jahren nicht verändert und Mieter der Stichprobe 5 geben häufiger
an, das Viertel habe sich verbessert und entsprechend seltener geben sie an, dass sich
ihr Viertel verschlechtert habe.
Des Weiteren gibt es signifikante Unterschiede (p<0,001) zwischen Mietern in frei
sanierten Häusern und Mietern in unsanierten oder in mit Förderung sanierten Häusern. Mieter in frei sanierten Häusern sind häufiger der Meinung, das Viertel habe
sich nicht verändert, und wenn doch, dann habe sich das Viertel zum Vorteil verändert. Entsprechend seltener geben sie an, dass sich das Viertel verschlechtert habe.
4 Methode
163
41. Hat sich der
Charakter Ihr...
100,0%
Nein
Ja, verbessert
Ja, verschlechtert
Teils verbessert, teils
verschlechtert
80,0%
60,0%
Percent
40,0%
20,0%
0,0%
gefördert s./ unsaniert
frei saniert
Sanierung
Abbildung 26: Veränderung vom Charakter des Viertels
Mieter in frei finanzierten sanierten Häusern sind eher der Meinung, ihr Viertel habe
sich nicht oder zum Positiven verändert. Erklärbar ist dieses Meinungsbild damit,
dass diese Mieter, verglichen mit denen der anderen Stichproben, durchschnittlich
noch nicht so lange in ihrem Viertel leben. In der Tat ergab die statistische Überprüfung, dass Mieter in frei finanzierten sanierten Häusern signifikant deutlich kürzer in
ihrer Wohnung (p=0,008), im Haus (p=0,006) und im Viertel wohnen als Mieter in
unsanierten oder in frei finanzierten sanierten Häusern. Das Alter machte bei dieser
Beurteilung keinen Unterschied. Im Gegensatz dazu werden Veränderungen zum
Negativen am häufigsten von Mietern der Spandauer Vorstadt in unsanierten und in
gefördert finanzierten sanierten Häusern angegeben.
Nr. 42 Früher war es angenehmer, hier zu wohnen
Nr. 43 Man kommt sich fremd im eigenen Viertel vor
Nr. 44 Hier gibt es noch so etwas wie Gemeinschaftsgefühl
Nr. 45 Früher kannte man die meisten Nachbarn
Nr. 46 Wenn hier gut verdienende Leute wohnen, verändert sich das Viertel
zum Vorteil
Nr. 47 Es ist gut, wenn hier junge Leute Leben ins Viertel bringen
Nr. 48 Durch die Sanierung mussten Freunde und Bekannte aus dem Viertel
wegziehen
Nr. 49 Wer die steigenden Mieten nicht mehr zahlen kann, für den gibt es
noch genug andere, preiswertere Viertel
Tests
Signifikante Ergebnisse gibt es zwischen den Stichproben 2 und 3 bei den Fragen
Nr. 45 (p=0,007) und Nr. 46 (p=0,008). Mieter der Stichprobe 2 bestätigen öfters,
4 Methode
164
man habe früher die meisten Nachbarn gekannt. Weiter sind sie nicht der Meinung,
gut verdienende Leute veränderten das Viertel vorteilhaft. Beim Vergleich von Mietern in sanierten und denen in unsanierten Häusern ergeben sich signifikante Unterschiede bei den Fragen Nr. 46 (p=0,005) und Nr. 49 (p=0,008). Mieter in sanierten
Häusern sind häufiger der Meinung, gut verdienende Leute seien ein Vorteil für das
Viertel und es noch genügend günstige Wohnungen für diejenigen gäbe, die die gesteigerten Mieten nicht mehr zahlen können.
Frage Nr. 42 Früher war es angenehmer, hier zu wohnen
42a. Früher war es
angenehmer...
100,0%
Stimmt
Stimmt nicht
Percent
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
Sp V
unsaniert
Sp V
gefördert
saniert
Sp V frei
saniert
Arkonaplatz
unsaniert
Arkonaplatz
saniert
Stichprobe
Abbildung 27: Veränderungen der Wohnzufriedenheit
Durchschnittlich antworten 50% der Befragten, es sei früher angenehmer gewesen, in
ihrem Viertel zu leben (Nr. 42). Allerdings teilen die Mieter in frei finanzierten sanierten Häusern diese Meinung nur zu 34%-40%, entsprechend höher sind die prozentualen Anteile bei den anderen 3 Stichproben. Mieter, für die es früher angenehmer in ihrem Viertel war, sind im Durchschnitt älter (p=0,048), wohnen länger in
ihrer Wohnung (p=0,005)‚ in ihrem Haus (p=0,025) oder im Viertel (p=0,003) als
Mieter die diese Empfindung nicht teilen.
Dass man sich in eigenem Viertel fremd vorkommt, beantworten lediglich 30% aller
Befragten positiv. Hier gibt es zwischen den einzelnen Stichproben keine nennenswerten Unterschiede (Nr.43). 48% der Befragten sind der Meinung, es gäbe noch so
etwas wie ein Gemeinschaftsgefühl in ihrem Viertel (Nr. 44). Auch hier unterscheiden sich die einzelnen Stichproben nur geringfügig.
4 Methode
165
Frage Nr. 45 Früher kannte man die meisten Nachbarn
100,0%
80,0%
45a. Früher
kannte man …
60,0%
Stimmt
Stimmt nicht
Percent
40,0%
20,0%
0,0%
Sp V
unsaniert
Sp V
gefördert
saniert
Sp V frei ArkonaplatzArkonaplatz
saniert
unsaniert saniert
Stichprobe
Abbildung 28: Nachbarschaftskontakte
Während beeinflussen 49% aller Befragten der Meinung sind, dass man früher die
meisten Nachbarn kannte, sind sich die Mieter der Stichproben 1 und 2 zu jeweils
75%, hierzu einig. Hingegen Mieter der anderen Stichproben diese Meinung lediglich zu 34,5% (Stichproben 3 und 5) und 46% (Stichprobe 4) teilen.
Frage Nr. 46 Wenn hier gut verdienende Leute wohnen, verändert sich das
Viertel zum Vorteil
46a.Wenn hier gut
verdienende ...
100,0%
Stimmt
Stimmt nicht
Percent
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
Sp V
unsaniert
Sp V
gefördert
saniert
Sp V frei
saniert
Arkonaplatz
unsaniert
Stichprobe
Abbildung 29: Meinungen zu gutverdienenden Zuzüglern
Arkonaplatz
saniert
4 Methode
166
Die Meinung zu gut verdienenden Zuzüglern sind zwischen den einzelnen Stichproben nicht konform. Am häufigsten wird diese Frage von Mietern der Stichprobe 3
positiv beantwortet (66%), hingegen lediglich 27% der Mieter von Stichprobe 1 hier
eine positive Meinung äußern. Mieter der Stichproben 2, 4 und 5 waren zwischen
32% und 46% der Meinung, gut verdienende Zuzügler hätten einen positiven Einfluss auf das Viertel. Mieter, die diese Frage positiv beantworteten, verdienen durchschnittlich mehr, als Mieter, die dies nicht bestätigten (p≤0,001). Der Frage, ob es
gut ist, dass junge Leute Leben ins Viertel bringen (Nr. 47), stimmen 89% aller Mieter zu. Durchschnittlich 55% geben an, dass Freunde oder Bekannte wegen Sanierungsmaßnahmen wegziehen mussten (Nr. 48). Dieser Anteil liegt bei Mietern der
Stichprobe 5 etwas niedriger (49%) und bei Mietern der Stichprobe 1 etwas höher
(66%).
Frage Nr. 49 Wer die steigenden Mieten nicht mehr zahlen kann, für den gibt
es noch genug andere, preiswertere Viertel
49a. Wer die
steigenden Mieten...
100,0%
Stimmt
Stimmt nicht
Percent
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
Sp V
unsaniert
Sp V
gefördert
saniert
Sp V frei
saniert
Arkonaplatz
unsaniert
Arkonaplatz
saniert
Stichprobe
Abbildung 30: Ausweichmöglichkeiten bei steigenden Mieten
Ob es in anderen Vierteln noch genug andere, preiswerte Wohnungen für Mieter
gibt, die die höheren Mieten nicht mehr zahlen können, bejahen insgesamt 44% der
Befragten. Allerdings sind Mieter in sanierten Häusern deutlich häufiger dieser Meinung als Mieter in unsanierten Häusern. Die die der Frage zustimmen, haben ein
deutlich höheres Einkommen, als diejenigen, die diese Meinung nicht teilen
(p=0,001).
4 Methode
167
Zusammenfassung
Mieter in unsanierten und die in gefördert finanzierten sanierten Häusern bedauern,
dass sich ihr Viertel in den letzten Jahren negativ veränderte. Mindestens jeder zweite dieser Mieter gibt an, dass man sich früher kannte und die Mehrheit teilt nicht die
Meinung, gut verdienende Leute beeinflussten das Viertel positiv. Dagegen sind
Mieter in frei finanzierten sanierten Häusern der Meinung, es habe keine, oder positive Veränderungen in den letzten Jahren gegeben, nur jeder dritte gibt an, dass man
sich früher kannte und sie meinen, dass reiche Leute positiv auf das Viertel wirken.
Darüber hinaus behaupten sie, dass es noch genügend preiswerte Ausweichwohnungen für diejenigen gibt, die sich die hohen Mieten nicht leisten können.
Insgesamt gesehen fühlen sich die meisten der Befragten wohl in ihrem Viertel, zum
Teil erleben sie noch Gemeinschaft und fast alle empfinden, dass junge Leute Leben
ins Viertel bringen. Mindestens jeder zweite Mieter hat erlebt, dass Freunde und Bekannte wegen Sanierungsmaßnahmen weggezogen sind.
VI. Bewertung der Sanierungsmaßnahmen – Fragen Nr. 50-52 –
alle Stichproben
Nr. 50 Mit den bisherigen Sanierungsarbeiten im Viertel bin ich zufrieden
Nr. 51 Die noch unsanierten Häuser sollten auch noch saniert werden
Nr. 52 Es ist nötig, die öffentlichen Einrichtungen zu verbessern
50a. Mit den bisherigen
Sanierungs...
100,0%
Stimmt
Stimmt teilweise
Stimmt nicht
Percent
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
Sp V
unsaniert
Sp V
gefördert
saniert
Sp V frei
saniert
Arkonaplatz
unsaniert
Arkonaplatz
saniert
Stichprobe
Abbildung 31: Zufriedenheit mit Sanierungsarbeiten im Viertel
4 Methode
168
51a. Die noch
unsanierten Häu...
100,0%
Stimmt
Stimmt teilweise
Stimmt nicht
Percent
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
Sp V
unsaniert
Sp V
gefördert
saniert
Sp V frei
saniert
Arkonaplatz
unsaniert
Arkonaplatz
saniert
Stichprobe
Abbildung 32: Unsanierte Häuser sollten noch saniert werden
Tests
Signifikante Unterschiede ergeben sich sowohl beim Vergleich der beiden Viertel,
wie auch beim Vergleich von Mietern in unsanierten und in sanierten Häusern. Bei
den Fragen Nr. 50 und 51 beantworten Mieter in sanierten Häusern deutlich positiver
als Mieter in unsanierten Häusern (p<0,001). Bei Frage Nr. 51 gibt es zusätzlich Unterschiede zwischen den Gebieten: Mieter in der Spandauer Vorstadt sind häufiger
als Mieter am Arkonaplatz der Meinung, noch unsanierte Häuser sollten saniert werden (p=0,022).
Wird nach der Zufriedenheit mit den bisherigen Sanierungsmaßnahmen im Viertel
gefragt (Nr.50), geben 5%-10% der Mieter in sanierten Häusern an, nicht zufrieden
zu sein, wohingegen Mieter in unsanierten Häusern sich zu 18%-20% unzufrieden
äußern. Geht es darum, ob die noch unsanierten Häuser auch saniert werden sollten
(Nr. 51), sind durchschnittlich 47% der Mieter dafür. Allerdings ist die Zustimmung
der Mieter in sanierten Häusern mit 55%-62% deutlich höher als die der Mieter in
unsanierten Häusern (29%-34%). Während lediglich 20% der Mieter in der Spandauer Vorstadt die Sanierung unsanierter Häuser ablehnen, sind es am Arkonaplatz 38%.
Schließlich halten 56% der Befragten die Verbesserung der öffentlichen Einrichtungen für nötig, weitere 33% vertreten diese Meinung teilweise. Bei diesem Thema
gibt es zwischen den einzelnen Stichproben keine nennenswerten Unterschiede.
4 Methode
169
Zusammenfassung
Mieter in sanierten Häusern sind deutlich zufriedener mit den bisherigen Sanierungsmaßnahmen im Viertel und wünschen sich häufiger, dass die unsanierten Häuser noch saniert werden als Mieter in unsanierten Häusern. Es konnte statistisch
nachgewiesen werden, dass diejenigen, die sich diesbezüglich unzufrieden äußern
über ein signifikant niedrigeres Einkommen verfügen als diejenigen, die sich zufrieden oder teilweise zufrieden äußern (p=0,015). Darüber hinaus wird der Wunsch
nach Sanierung der unsanierten Häuser von Mietern in der Spandauer Vorstadt häufiger geäußert als denen am Arkonaplatz. Tendenziell verfügen Mieter, die diesen
Wunsch bestätigen, häufiger über ein höheres Einkommen (p=0,058). Weit über die
Hälfte aller Befragten sind der Meinung, öffentliche Einrichtungen seien verbesserungswürdig.
VI. Bewertung der Sanierungsmaßnahmen – Fragen Nr. 53-61:
sanierte Häuser Stichproben 2, 3 und 5
Nr. 53 Mit den Sanierungsarbeiten in meiner Wohnung bin ich zufrieden
Nr. 54 Mit den Sanierungsarbeiten in meinem Haus bin ich zufrieden
Nr. 55 Die Mieterbetreuung während der Sanierung war gut
Nr. 56 Mir wurden gute Ersatzwohnungen angeboten
Nr. 57 Ich wurde zum Auszug genötigt
Nr. 58 Ich habe eine Abfindungszahlung für meinen Auszug erhalten
Nr. 59 Im Rahmen meiner Wohnung bin ich in meiner Wohnung geblieben
oder …
Nr. 60 Die Mieterhöhung als Folge der Sanierung ist für mich …
Nr. 61 Die Mietsteigerungen aufgrund von Sanierungsarbeiten sind oft …
Tests
Zwischen den beiden Gebieten wurden signifikante Unterschiede bezüglich der Fragen Nr. 54 (p=0,025) und Nr. 56 (p=0,023) ermittelt. Mieter in der Spandauer Vorstadt haben beide Fragen positiver beantwortet als Mieter am Arkonaplatz, was bedeutet, dass sie sowohl zufriedener mit den Sanierungsarbeiten in ihrem Haus sind,
als auch gute Angebote an Ersatzwohnungen bekamen, wenn sie während der Sanierungsarbeiten bereits im Haus wohnten. Insbesondere Mieter in den gefördert finanzierten sanierten Häusern geben häufig an, gut mit Ersatzwohnungen versorgt worden zu sein.
4 Methode
170
Frage Nr. 59
59. Rahmen von
Sanierungsarbei...
100,0%
10,0%
14,29%
0,0%
in meiner Wohnung
geblieben
in eine sanierte
Wohnung umgezogen
nach einer
Zwischenumsetzung
wieder in meine
Wohnung zurückg
80,0%
30,0%
Percent
66,67%
60,0%
85,71%
40,0%
60,0%
20,0%
33,33%
0,0%
0,0%
Sp V gefördert saniert
Sp V frei saniert
Arkonaplatz saniert
Stichprobe
Abbildung 33: Umzugsverhalten während Sanierungsarbeiten
Weitere signifikante Unterschiede wurden bei der Frage, ob Mieter aufgrund von
Sanierungsarbeiten ausgezogen sind (Nr.59), zwischen den Stichproben 2 und 3
(p=0,012), sowie 2 und 5 (p=0,001) festgestellt. In beiden Fällen sind Mieter der
Stichprobe 2 häufiger aus ihrer Wohnung ausgezogen als Mieter der Vergleichsstichproben. Während keiner der befragten Mieter der Stichprobe 2 in der Wohnung
geblieben ist, waren es bei Stichprobe 5 86%.
4 Methode
171
59. Rahmen von
Sanierungsarbei...
100,0%
in meiner Wohnung
geblieben
in eine sanierte
Wohnung umgezogen
nach einer
Zwischenumsetzung
wieder in meine
Wohnung zurückg
Percent
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
Spandauer Vorstadt
Arkonaplatz
Gebiet
Abbildung 34: Umzugsverhalten während Sanierungsarbeiten
Vergleicht man die befragten Mieter gebietsweise, erkennt man, dass Mieter in der
Spandauer Vorstadt tendenziell häufiger auszogen als die am Arkonaplatz, allerdings
kann man davon ausgehen, dass dieser Unterschied im Wesentlichen auf die Angaben der Mieter von Stichprobe 2 zurückzuführen ist.
Tendenzielle Unterschiede wurden bei den Fragen Nr. 53, 57 und 58 festgestellt.
Mieter in der Spandauer Vorstadt, besonders diejenigen in den frei finanzierten sanierten Häusern, äußerten sich eher zufrieden mit den Sanierungsarbeiten in ihrer
Wohnung als Mieter am Arkonaplatz. Des Weiteren fühlten sich Mieter in der Spandauer Vorstadt eher zum Auszug genötigt, als Mieter am Arkonaplatz. Dies könnte
auch damit zusammenhängen, dass den Mietern im Sanierungsgebiet (hier Spandauer
Vorstadt) häufiger gute Wohnungsangebote gemacht wurden als Mietern am Arkonaplatz. Geht es um die Frage der Abfindungszahlungen im Auszugsfalle (Nr. 58),
geben auch hier Mieter in der Spandauer Vorstadt – insbesondere die in den frei finanzierten sanierten Häusern – häufiger an, Abfindungszahlungen erhalten zu haben,
als Mieter am Arkonaplatz. Allerdings sind diese Aussagen nur bedingt verwertbar,
da alle befragten Alt-Mieter am Arkonaplatz während der Sanierungsarbeiten in ihrem Haus verblieben, womit Abfindungszahlungen sich erübrigten.
Insgesamt gesehen sind die meisten Mieter beider Bezirke mit den Sanierungsarbeiten in ihrer Wohnung zufrieden (Nr. 53), nur insgesamt 13% der Befragten geben an,
in diesem Punkt nicht zufrieden zu sein. Allerdings geben Mieter am Arkonaplatz
häufiger an, nur teilweise zufrieden zu sein, wohingegen Mieter in der Spandauer
Vorstadt häufiger antworten, zufrieden zu sein. Ähnlich beantworten 74% der Mieter
in der Spandauer Vorstadt, dass sie mit den Sanierungsarbeiten in ihrem Haus zufrie-
4 Methode
172
den sind (Nr. 54), während nur 52% der Mieter am Arkonaplatz diese Frage mit
„stimmt völlig oder überwiegend“ beantworten. Die Miethöhe oder das Einkommen
machen bezüglich der Zufriedenheit mit den Sanierungsarbeiten in der Wohnung
oder im Haus keinen Unterschied.
39% aller Befragten geben an, während der Sanierungsarbeiten gut betreut worden
zu sein (Nr. 55), genauso viele (auch 39%) behaupten genau das Gegenteil. Die beste Betreuung haben offensichtlich Mieter in den gefördert finanzierten sanierten
Häusern der Spandauer Vorstadt erfahren, hier geben lediglich 22% an, dass sie keine gute Betreuung hatten (bei Stichprobe 3 sind es 50% und 43% bei Stichprobe 5).
Die meisten guten Ersatzwohnungen wurden Mieter in den gefördert finanzierten
sanierten Häusern der Spandauer Vorstadt angeboten (Nr. 56): 67% beantworten
diese Frage deutlich positiv, während nur 30% der Mieterin frei finanzierten sanierten Häusern der Spandauer Vorstadt und keiner der Befragten am Arkonaplatz diese
Frage positiv beantwortete. Hier ist allerdings wieder zu beachten, dass von den befragten Mietern am Arkonaplatz, die bereits vor der Sanierung im Haus gewohnt
haben, keiner während der Sanierungsarbeiten auszog.
Während sich 44% der Befragten in den gefördert finanzierten sanierten Häusern der
Spandauer Vorstadt und 40% in den frei finanzierten sanierten Häusern der Spandauer Vorstadt zum Auszug genötigt fühlten (Nr. 57), sind es am Arkonaplatz 0%. Lediglich 14% geben an, dass man sie teilweise zum Auszug nötigte. Man kann davon
ausgehen, dass das Angebot an Ersatzwohnungen in der Spandauer Vorstadt sehr gut
war (da Sanierungsgebiet), und entsprechend häufiger genutzt wurde.
Von den befragten Mietern am Arkonaplatz ist niemand während der Sanierungsarbeiten ausgezogen, womit auch keine Abfindungszahlungen flossen (Nr. 58). Hingegen haben in der Spandauer Vorstadt 44% der Mieter in frei finanzierten sanierten
Häusern und 56% in gefördert finanzierten sanierten Häusern Abfindungszahlungen
für ihren Auszug erhalten.
Während der Sanierungsmaßnahmen ist keiner der befragten Mieter in den gefördert
finanzierten sanierten Häusern der Spandauer Vorstadt in seiner Wohnung geblieben,
33% sind in eine fertig sanierte Wohnung umgezogen, 67% sind nach einer Zwischenumsetzung wieder in ihre Wohnung zurückgezogen (Nr. 59). Von den Mietern
in frei finanzierten sanierten Häusern der Spandauer Vorstadt sind immerhin 60%
während der Sanierungsmaßnahmen in ihrer Wohnung geblieben, 30% sind ausgezogen und 10% sind nach einer Zwischenumsetzung wieder in ihre Wohnung zurückgezogen. Im Gegensatz dazu ist keiner der befragten Mieter am Arkonaplatz
während der Sanierungsmaßnahmen endgültig ausgezogen, 86% sind in ihrer Wohnung geblieben und 14% sind nach einer Zwischenumsetzung wieder in ihre Wohnung zurückgezogen. Keiner der befragten Mieter (alle Stichproben) gibt an, in eine
unsanierte Wohnung umgezogen zu sein.
Durchschnittlich geben 23% aller Befragten an, die Mieterhöhungen infolge der
Sanierungsarbeiten stelle eine große Belastung für sie dar (Nr. 60). Allerdings emp-
4 Methode
173
finden lediglich 11% der Mieter in gefördert finanzierten sanierten Häusern die
Mieterhöhung als große Belastung, dagegen urteilen so 33% der Mieter in frei finanzierten sanierten Häusern der Spandauer Vorstadt und 25% der Mieter am Arkonaplatz. Insgesamt gesehen bewerten 70% der Mieter in den sanierten Häusern die
Mietsteigerung aufgrund von Sanierungsmaßnahmen als angemessen oder etwas zu
hoch und 26% geben an, diese Mietsteigerungen seien zu hoch (Nr. 61). 11% der
Mieter in gefördert finanzierten sanierten Häusern geben an, die sanierungsbedingten
Mietsteigerungen seien niedrig, wohingegen diese Meinung nicht einer der befragten
Mieter in frei finanzierten sanierten Häusern teilt.
Zusammenfassung
Bei der Bewertung der Sanierungsmaßnahmen sind die Meinungen deutlich nach
Gebiet unterschiedlich. Verglichen mit Mietern am Arkonaplatz, äußern sich Mieter
in der Spandauer Vorstadt zufriedener mit den Sanierungsarbeiten in ihrer Wohnung,
wie auch in ihrem Haus. Sie geben häufiger an, dass ihnen gute Ersatzwohnungen
angeboten wurden, dass sie Abfindungszahlungen erhielten, allerdings auch, dass sie
sich zum Auszug genötigt fühlten und dass sie im Rahmen von Sanierungsmaßnahmen auszogen. Insbesondere Mieter in gefördert finanzierten sanierten Häusern geben häufig an, dass sie gute Angebote von Ersatzwohnungen bekamen und aus ihren
Wohnungen auszogen. Darüber hinaus waren sie auch zufriedener mit der Betreuung
während der Sanierungsmaßnahmen als die Mieter der Vergleichsstichproben.
Die beschriebenen Unterschiede lassen sich damit erklären, dass Mieter in gefördert
finanzierten sanierten Häusern eine intensive Betreuung während der Sanierungsmaßnahmen erfuhren, und so ein gutes Angebot an Ersatzwohnungen in Anspruch
nehmen konnten. Diese haben sie dann entweder als Zwischenlösung mit anschließendem Rückzug in ihre Wohnung genutzt, oder sind gleich in einer fertig sanierten
Wohnung geblieben. Das Angebot an Ersatzwohnungen war bei Mietern in frei finanzierten sanierten Häusern deutlich schlechter. Am Arkonaplatz wurden offensichtlich keine geeigneten Ersatzwohnungen angeboten, alle Mieter blieben in ihren
Wohnungen. Ein Viertel aller Befragten empfindet sanierungsbedingte Mietsteigerungen als zu hoch und als große Belastung. Während 11% der Mieter in gefördert
finanzierten sanierten Häusern diese Mietsteigerungen als niedrig einstufen, sind
keine anderen Befragten der Vergleichsstichproben dieser Meinung. Entsprechend
seltener empfinden Mieter in gefördert finanzierten sanierten Häusern die Mietsteigerungen als große Belastung. Man kann davon ausgehen, dass die Mieterhöhungen
infolge von Sanierungsarbeiten in gefördert finanzierten sanierten Häusern vergleichsweise niedrig ausfallen, womit sie keine so große Belastung darstellen wie bei
frei sanierten Häusern, bei denen die Mieten stark stiegen.
4 Methode
174
VI. Bewertung der Sanierungsmaßnahmen – Fragen Nr. 53-59:
unsanierte Häuser Stichproben 1und 4
Nr. 53 Ich wünsche mir, dass auch meine Wohnung saniert wird
Nr. 54 Ich wünsche mir, dass auch mein Haus saniert wird
Nr. 55 Wenn in meinem Haus saniert wird, ziehe ich lieber aus
Nr. 56 Ich bin bereit, aufgrund von Sanierungsmaßnahmen eine höhere Miete
zu zahlen
Nr. 57 Um wie viel würde sich ihre Miete nach einer Sanierung erhöhen?
Nr. 58 Diese Belastung wäre für mich …
Nr. 59 Die Mietsteigerungen aufgrund von Sanierungsarbeiten sind oft …
Tests
Signifikante Unterschiede wurden bei den Fragen Nr. 55 (p=0,049) und Nr. 57
(p=0,007) ermittelt. Mieter in unsanierten Häusern der Spandauer Vorstadt ziehen im
Sanierungsfall lieber aus, während Mieter in unsanierten Häusern am Arkonaplatz
vorzugsweise in ihrer Wohnung bleiben. Des Weiteren schätzen Mieter in den unsanierten Häusern in der Spandauer Vorstadt die Mieterhöhung infolge von Sanierungsmaßnahmen höher ein als die Mieter in unsanierten Häusern am Arkonaplatz.
Über die Hälfte der befragten Mieter (51%) wünschen sich keine Sanierung ihrer
Wohnung (Nr. 53), 29% wünschen sich zum Teil eine Sanierung und lediglich 20%
bevorzugen die Sanierung ihrer Wohnung. Geht es darum, ob ihr Haus saniert werden soll (Nr. 54), sind nur noch 41% der Befragten dagegen, 29% sind dafür und
29% teilweise dafür. Einkommen oder die Miethöhe der Mieter sind beim Wunsch
nach Sanierung der Wohnung oder des Hauses ohne Einfluss. Bei der Frage, ob Mieter im Sanierungsfalle lieber ausziehen würden (Nr. 55), bejahten in der Spandauer
Vorstadt 37% dies, 39% würden es vorziehen in ihrer Wohnung zu bleiben, während
nur 13% der Mieter am Arkonaplatz einen Auszug bevorzugen und 58% in ihrer
Wohnung bleiben würden.
Lediglich 11% der Befragten sind bereit, aufgrund von Sanierungsmaßnahmen eine
höhere Miete zu zahlen (Nr. 56) und 61% lehnen eine Mieterhöhung im Sanierungsfalle ab. Bei der Einschätzung um wie viel sich ihre Miete im Sanierungsfalle erhöhen würde (Nr. 57), rechnen Mieter im Durchschnitt in der Spandauer Vorstadt mit
208 € und diese am Arkonaplatz mit 133 €. Eine derartige Mieterhöhung wäre für
66% der Befragten eine große Belastung (Nr. 58). Lediglich 12% geben an, dies
leicht verkraften zu können. Sanierungsbedingte Mietsteigerungen werden von 42%
der Befragten als zu hoch eingeschätzt, 29 % stufen sie als niedrig oder angemessen
ein (Nr. 59).
4 Methode
175
Zusammenfassung
Verglichen mit Mietern in unsanierten Häusern am Arkonaplatz würden Mieter in
unsanierten Häusern der Spandauer Vorstadt im Sanierungsfall häufiger einen Auszug bevorzugen, zudem rechnen sie mit drastischeren sanierungsbedingten Mieterhöhungen. Fast 60% aller Befragten wünscht sich eine Sanierung ihres Hauses, aber
höchstens jeder zweite befürwortet diese für die eigene Wohnung. Schließlich ist
auch kaum einer der Befragten bereit, in einem solchen Fall eine höhere Miete zu
zahlen, die für zwei Drittel der Befragten eine große Belastung wäre. Die Anzahl der
Mieter, die sanierungsbedingt zu einer höheren Miete bereit wären, ist identisch mit
der Anzahl der Mieter, die eine Mieterhöhung leicht verkraften würden, zöge dies
nicht eine erhebliche Mieterhöhung nach sich.
VII. Angaben zu Person und Lebenssituation – Fragen A-G
A. Geschlecht
Geschlecht
100,0%
Weiblich
Männlich
Prozent
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
V
V
t
er
ni
sa
un
t
er
ni
sa
z
at
pl
t
na
er
ko
ni
Ar
sa
un
z
at
pl
na
ko
Ar
rt
ie
an
is
fre
rt
V
ie
Sp
an
ts
er
rd
fö
ge
Sp
Sp
Stichprobe
Abbildung 35: Geschlecht
Zwischen den einzelnen Stichproben gibt es hinsichtlich der Geschlechterverteilung
keine signifikanten Unterschiede. Insgesamt haben Frauen zu 52,2% und Männer zu
47,8% an der Untersuchung teilgenommen, das Verhältnis zwischen beiden Geschlechtern ist damit relativ gut ausgeglichen. Betrachtet man die einzelnen Stichproben, so ist der niedrigste Anteil der Männer mit 31% bei Stichprobe 5 (Arkonaplatz saniert), bei den übrigen Stichproben liegt der Anteil der Männer zwischen 44%
und 58%. Bei den Stichproben von unsanierten Häusern liegt der Anteil der Männer
mit 56% und 58% sogar etwas höher als der der Frauen.
4 Methode
176
B. Alter
Betrachtet man das durchschnittliche Alter der Teilnehmer aller Stichproben, so
ergibt sich ein Mittelwert von 37 Jahren. Viele Mieter sind erst nach der Wende zugezogen, womit man hier, für Altbauwohnungen uncharakteristisch, ein recht niedriges durchschnittliches Alter vorfindet.
80
70
Wie alt sind Sie
60
50
40
30
20
saniert
Sp V frei
saniert
Arkonaplatz
unsaniert
Arkonaplatz
saniert
Stichprobe
Abbildung 36: Alter
Signifikante Unterschiede ergeben sich zwischen den Stichproben 3 und 5 (p= 0,027)
beim durchschnittlichen Alter der Mieter in frei finanzierten sanierten Häusern in
der Spandauer Vorstadt, welches mit 39 Jahren höher ist, als das Durchschnittsalter
der Mieter in sanierten Häusern am Arkonaplatz (34 Jahre). Des Weiteren sind die
Mieter der Stichprobe 2 durchschnittlich jeweils älter als die Mieter der Stichproben
4 (p=0,039) und 5 (p=0,22). Das durchschnittliche Alter befragter Mieter in gefördert
finanzierten sanierten Häusern in der Spandauer Vorstadt liegt bei 41 Jahren, das der
Mieter in unsanierten Häusern am Arkonaplatz durchschnittlich bei 36 Jahren und
das derer in sanierten Häusern am Arkonaplatz bei 34 Jahren.
4 Methode
177
Alter
100,0%
< 60a
>= 60a
Prozent
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
V
V
f
ge
ni
sa
un
t
er
t
er
ni
sa
z
at
pl
t
na
er
ko
ni
Ar
sa
un
z
at
pl
na
ko
Ar
rt
ie
an
is
fre
t
V
er
ni
sa
rt
de
ör
Sp
Sp
Sp
Stichprobe
Abbildung 37: Alter über 60 Jahre
Insgesamt gesehen sind ältere Menschen, ab 60 Jahre und älter, verhältnismäßig gering vertreten. Durchschnittlich haben zu 6,3% Mieter dieser Altersklasse an der Erhebung teilgenommen. In der Stichprobe 2 (Spandauer Vorstadt, gefördert finanziert
saniert) ist der Anteil an Mietern ab 60 Jahre mit 12% am höchsten, gefolgt von
Stichprobe 4 (Arkonaplatz unsaniert) mit 8%. In den Stichproben 1 und 3 sind es 5%
und schließlich 2% in Stichprobe 5 (Arkonaplatz saniert).
Vergleicht man die Altersverteilung der Studie Schempp mit den Angaben des Amtes für Statistik Berlin-Brandenburg, ergeben sich im Großen und Ganzen vergleichbare Zahlen. Sowohl in der Spandauer Vorstadt wie auch am Arkonaplatz sind Personen im Alter von 27-44 Jahren am häufigsten vertreten.
4 Methode
178
Alter gruppiert
Gebiet Gebiet
1 Spandauer Vorstadt
Valid
2 Arkonaplatz
Missing
Total
Valid
Frequency
13
89
10
7
5
124
2
126
14
56
8
2
2
82
1.00 18-26
2.00 27-44
3.00 45-54
4.00 55-64
5.00 >=65
Total
System
1.00
2.00
3.00
4.00
5.00
Total
18-26
27-44
45-54
55-64
>=65
Percent
10.3
70.6
7.9
5.6
4.0
98.4
1.6
100.0
17.1
68.3
9.8
2.4
2.4
100.0
Valid Percent
10.5
71.8
8.1
5.6
4.0
100.0
Cumulative
Percent
10.5
82.3
90.3
96.0
100.0
17.1
68.3
9.8
2.4
2.4
100.0
17.1
85.4
95.1
97.6
100.0
Tabelle 1: Alter gruppiert: Daten der Fragebogenerhebung Schempp
Melderechtlich registrierte Einwohner am Ort der Hauptwohnung in Berlin am
31.12.2006 nach Altersgruppen, Frauen und Ausländern
Altersgruppe
von ... bis
Bezirk
unter ...
InsPrognoseraum gesamt
Jahre
Bezirksregion
Planungsraum
unter 6
1
2
und zwar
65 und
AusFrauen
mehr
länder
6-15
15-18
18-27
27-45
45-55
55-65
3
4
5
6
7
8
5 590
2 171
5 414
1 798
SPV
9
01 01 13 02
11 664
696
680
15,47% 54,59% 15,06% 7,11% 7,78%
273 1 549
5 467 1 508
712
779
01 01 14 02
11 030
716
414
133
AP
1 472
6 127
15,07% 62,73%
524
683
9,84% 5,37%
961
6,99
10
11
Tabelle 2: Alter gruppiert: Amt für Statistik Berlin-Brandenburg, Anstalt des öffentlichen
Rechts, Referat 54B, Einwohnerregister/Arbeitsmarkt
C. Personenanzahl im Haushalt
Die befragten Haushalte in der Spandauer Vorstadt und am Arkonaplatz bestehen im
Durchschnitt aus 1,6 Erwachsenen und 0,5 Kindern.
Signifikante (p=0,015) Unterschiede lassen sich zwischen den Stichproben 2 und 3
feststellen: In frei finanzierten sanierten Häusern in der Spandauer Vorstadt leben
durchschnittlich mehr Erwachsene in einem Haushalt als in diesen in gefördert finanzierten sanierten Häusern. Des Weiteren leben signifikant (p<0,001) mehr Erwachsene in einem Haushalt in den Stichproben 3 und 5 (frei finanzierte sanierte Häuser) als
in den Stichproben 1, 2 und 4. Insbesondere der Anteil an 2-Personen-Haushalten ist
in den frei finanzierten sanierten Häusern beider Viertel vergleichsweise hoch.
4 Methode
179
Wie viele Personen
leben in Ihrem
Haushalt:
Erwachsene
100,0%
1
80,0%
2
3
Prozent
4
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
V
V
t
er
ni
sa
un
t
er
ni
sa
z
at
pl
t
na
er
ko
ni
Ar
sa
un
z
at
pl
na
ko
Ar
rt
ie
an
is
fre
rt
V
ie
Sp
an
ts
er
rd
fö
ge
Sp
Sp
Stichprobe
Abbildung 38: Erwachsene im Haushalt
Wie viele Personen
leben in Ihrem
Haushalt:
Erwachsene
100,0%
1
2
80,0%
3
Prozent
4
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
gefördert s./ unsaniert
frei saniert
FreieSanierung
Abbildung 39: Erwachsene im Haushalt
Die Anzahl befragten Mieter in kinderlosen Haushalten ist in Stichprobe 1 signifikant höher und in Stichprobe 2 signifikant niedriger (p=0,017) als in den anderen
Stichproben. Das bedeutet, dass in der Spandauer Vorstadt in unsanierten Häusern
vergleichsweise wenig Kinder leben, in den gefördert finanzierten sanierten Häusern
hingegen die Anzahl der Kinder der befragten Haushalte am höchsten ist. Insgesamt
gesehen, wurden in der Spandauer Vorstadt in sanierten Häusern (gefördert und frei
4 Methode
180
finanziert) mehr Kinder (durchschnittlich 0,7-0,8 Kinder pro Haushalt) als in den
Vergleichsstichproben genannt.
C. Wie viele
Personen leben in
Ihrem Haushalt:
Kinder
100,0%
.0
80,0%
1.0
1.5
Prozent
2.0
3.0
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
t
er
ni
sa
rt
ie
an
is
fre
t
er
rd
fö
ge
t
er
ni
sa
un
t
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pl
t
na
er
ko
ni
Ar
sa
un
V
V
V
z
at
pl
na
ko
Ar
Sp
Sp
Sp
Stichprobe
Abbildung 40: Kinder im Haushalt
Kinder
100,0%
0
1-1.5
2-3
Prozent
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
t
er
ni
sa
rt
ie
an
is
fre
t
er
rd
fö
ge
t
er
ni
sa
un
t
er
ni
sa
z
at
pl
t
na
er
ko
ni
Ar
sa
un
V
V
V
Abbildung 41: Kinder im Haushalt
z
at
pl
na
ko
Ar
Sp
Sp
Sp
Stichprobe
4 Methode
181
D1. Familienstand
Zwischen den einzelnen Stichproben gibt es signifikante Unterschiede (p=0,003) bei
Stichprobe 3: weniger ledige Mieter und mehr verheiratete Mieter und bei Stichprobe
2: höchster Anteil an geschiedenen Mietern. Entsprechend deutlich signifikant
(p=0,004) sind die Unterschiede zwischen den Stichproben 2 und 3. In Stichprobe 2
wurden weit mehr ledige und geschiedene, sowie weniger verheiratete Mieter erfasst
als in Stichprobe 3. Betrachtet man die Gesamtheit aller Mieter ist der Anteil an verheirateten Mietern insgesamt auffallend niedrig. Es ergeben sich folgende durchschnittliche Prozentanteile aller Befragten:
Ledige Mieter
Geschiedene Mieter
Verheiratete Mieter
Lebensgemeinschaft
Verwitwete Mieter
52 %
9%
26 %
12 %
1%
►(Partnerschaft 38% )
Wie ist Ihr
Familienstand
100,0%
Ledig
Geschieden
Verheiratet
Lebensgemeinschaft
80,0%
Percent
Verwitwet
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
Sp V
unsaniert
Sp V
gefördert
saniert
Sp V frei
saniert
Arkonaplatz
unsaniert
Arkonaplatz
saniert
Stichprobe
Abbildung 42: Familienstand
Wie oben beschrieben, zeichnen sich bei Stichprobe 3 (Spandauer Vorstadt frei finanziert saniert) im Vergleich mit den übrigen Stichproben erwähnenswerte Unterschiede ab: Der Anteil an verheirateten Mietern liegt in dieser Stichprobe mit 51%
deutlich höher als bei den Vergleichsstichproben., entsprechend niedrig ist mit 32,6%
der Anteil an ledigen Mietern
4 Methode
182
Familienstand
100,0%
Ledig
Geschieden
Partnerschaft
Verwitwet
Percent
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
Sp V
unsaniert
Sp V
gefördert
saniert
Sp V frei
saniert
Arkonaplatz
unsaniert
Arkonaplatz
saniert
Stichprobe
Abbildung 43: Familienstand
Im weiteren Vorgehen wurden die Variablen „Verheiratet“ und „Lebensgemeinschaft“ zu einer Variablen „Partnerschaft“ zusammengefasst. Entsprechend der bereits oben beschriebenen Ergebnisse ergeben sich auch hier signifikante Unterschiede
zwischen den Stichproben 2 und 3 (p=0,001). Insgesamt gesehen wurde bei Mietern
in gefördert finanzierten sanierten Häusern in der Spandauer Vorstadt der höchste
Anteil an Geschiedenen (19%) ermittelt und ein entsprechend niedriger Anteil derer,
die in einer Partnerschaft leben (24%). Auch von den Befragten in unsanierten Häusern am Arkonaplatz leben vergleichsweise wenige in einer Partnerschaft (23%).
Mieter in frei finanzierten sanierten Häusern der Spandauer Vorstadt leben am häufigsten in einer Partnerschaft (63%) und haben den geringsten Anteil an ledigen Mietern (33%), verglichen mit dem Gesamtergebnis. Bezüglich in Partnerschaft lebender
Mieter, folgen mit 43% Mieter in frei finanzierten sanierten Häusern am Arkonaplatz
an zweiter Stelle und Mieter in unsanierten Häusern der Spandauer Vorstadt an dritter Stelle (37%).
In frei finanzierten sanierten Häusern der Spandauer Vorstadt und am Arkonaplatz
werden laut Umfrage die höchsten Mieten gezahlt, entsprechend liegt hier auch das
durchschnittliche Haushaltseinkommen höher als bei den Vergleichsstichproben.
Vermutlich können diese Bedingungen leichter von in Partnerschaft lebenden Mietern als von Alleinstehenden erfüllt werden.
4 Methode
183
D2. Wohnsituation
Zwischen den einzelnen Stichproben gibt es signifikante Unterschiede (p<0,001). Im
Vergleich aller Stichproben leben Mieter der Stichproben 2 und 4 häufiger alleine,
und die der Stichprobe 2 zudem seltener mit einem Partner. Hingegen leben Mieter
der Stichproben 3 und 5 seltener alleine und häufiger mit einem Partner. Innerhalb
der Spandauer Vorstadt ist dieser Unterschied besonders zwischen den Stichproben 2
und 3 (p<0,001) deutlich.
Insgesamt gesehen wohnen 42% der befragten Mieter alleine, 13% leben in einer
WG und 45% mit einem Partner. Entsprechend der bereits beschriebenen Situation
des Familienstandes leben in Stichprobe 3 (Spandauer Vorstadt frei finanziert saniert) durchschnittlich 70% der Mieter mit einem Partner zusammen, gefolgt von
Stichprobe 5 (Arkonaplatz saniert), wo 60% der Mieter mit einem Partner zusammen
leben. Bei den übrigen Stichproben leben durchschnittlich 29% - 33% in Partnerschaft, hier gibt es also keine wesentlichen Unterschiede zwischen den Stichproben.
D. Wie wohnen Sie
100,0%
Alleine
In einer WG
28,57%
32,5%
Mit meinem
Partner
30,77%
80,0%
59,52%
Prozent
11,9%
69,77%
10,26%
60,0%
22,5%
40,0%
14,29%
59,52%
58,97%
9,3%
45,0%
20,0%
26,19%
20,93%
0,0%
t
er
ni
sa
rt
ie
an
is
fre
t
er
rd
fö
ge
t
er
ni
sa
un
t
er
ni
sa
z
at
pl
t
na
er
ko
ni
Ar
sa
un
V
V
V
z
at
pl
na
ko
Ar
Sp
Sp
Sp
Stichprobe
Abbildung 44: Wohnform
E. Berufliche/Schulische Qualifikation
Bei der Auswertung der beruflichen/schulischen Qualifikation wurde jeweils nur die
höchste angegebene Qualifikation in die Bewertung einbezogen. Folgende aufsteigende Rangfolge wurde zu Grunde gelegt: Ungelernt– Mittlere Reife – Abitur – abgeschlossener Ausbildungsberuf – Meister/Techniker – Fachhochschulabschluss –
Hochschulabschluss.
4 Methode
184
Tests
Ausbildung
zusammengefasst
100,0%
ungelernt/mittl. Reife/Abitur
Ausbildungsberuf/Meister
Fach/Fachhoch/Hochschulabschluss
80,0%
Percent
60,0%
55,0%
57,14%
63,41%
60,0%
81,4%
40,0%
12,5%
16,67%
22,5%
19,51%
20,0%
4,65%
27,5%
26,19%
22,5%
17,07%
13,95%
0,0%
Sp V
unsaniert
Sp V
gefördert
saniert
Sp V frei
saniert
Arkonaplatz
unsaniert
Arkonaplatz
saniert
Stichprobe
Abbildung 45: Ausbildung
Werden die Ausprägungen in drei Kategorien (1. ungelernt/mittlere Reife/Abitur – 2.
Ausbildungsberuf/Meister – 3. Fach-/ Fachhoch-/ Hochschulabschluss) zusammengefasst, ergibt sich ein signifikanter Unterschied zwischen den Stichproben 3 und 2
(p=0,049), 3 und 4 (p=0,018) sowie ein tendenzieller Unterschied zwischen den
Stichproben 3 und 5 (p=0,086). Mieter der Stichprobe 3 sind jeweils höher qualifiziert als die der Vergleichsstichproben.
4 Methode
185
Ausbildung Hochschule
(j/n)
100,0%
nein
Fach/Fachhoch/Hochschulabschluss
80,0%
Percent
60,0%
55,0%
57,14%
63,41%
60,0%
81,4%
40,0%
20,0%
40,0%
45,0%
42,86%
36,59%
18,6%
0,0%
saniert
Sp V frei
saniert
Arkonaplatz
unsaniert
Arkonaplatz
saniert
Stichprobe
Abbildung 46: Hochschulausbildung
Vergleicht man Mieter nach dem Kriterium: mit oder ohne Fach-, Fachhochschuloder Hochschulabschluss, haben Mieter der Stichprobe 3 tendenziell (p=0,072) die
höchste berufliche Qualifikation von allen. Deutlich signifikante Unterschiede ergeben sich zwischen den Stichproben 3 und 2 (p=0,019), 3 und 4 (p=0,017) sowie 3
und 5 (p=0,007), knapp an der Signifikanz vorbei lässt sich ein Unterschied zwischen
den Stichproben 3 und 1 (p=0,052) feststellen. Insgesamt verfügen 63,6% aller Befragten über eine Fach-, Fachhochschul- oder Hochschul-Abschluss. Während Mieter in frei finanzierten sanierten Häusern in der Spandauer Vorstadt zu 81% über einen Fachhochschul- oder Hochschulabschluss verfügen, sind es bei Mietern in sanierten Häusern am Arkonaplatz 63%, in unsanierten Häusern in der Spandauer Vorstadt 60%, in gefördert finanzierten sanierten Häusern 57% und 55% bei Mietern in
unsanierten Häusern am Arkonaplatz.
Von 208 befragten Mietern haben lediglich 2 Mieter angegeben, ungelernt zu sein.
Vier Mieter geben an, über die Mittlere Reife zu verfügen oder eine Ausbildung zum
Meister gemacht zu haben. Den höchsten Anteil an Hochschulabsolventen findet
man in der Spandauer Vorstadt in frei finanzierten sanierten Häusern (77%), wohingegen in den Vergleichsstichproben 40%-59% Hochschulabsolventen waren. In unsanierten Häusern am Arkonaplatz ist der Anteil von Hochschulabsolventen verglichen mit den anderen Stichproben mit 40% am niedrigsten, hier wurden vergleichsweise häufig Mieter mit Abitur, einem abgeschlossenen Ausbildungsberuf oder einem Fachhochschulabschluss erfasst.
4 Methode
186
100,0%
Ausbildung
ungelernt
mittl. Reife
80,0%
Percent
Abitur
abgeschl.
Ausbildungsberuf
60,0%
Meister/Techniker
40,0%
Fachschule
Fachhochschulabschluss
Hochschulabschluss
20,0%
0,0%
Sp V
unsaniert
Sp V
gefördert
saniert
Sp V frei
saniert
Arkonaplatz Arkonaplatz
unsaniert
saniert
Stichprobe
Abbildung 47: Ausbildung
F. Arbeitssituation
F. Ich bin zur Zeit
100,0%
In der Ausbildung
Erwerbstätig
Arbeitslos
Rentner oder
Pensionär
Prozent
80,0%
60,0%
40,0%
20,0%
0,0%
t
er
ni
sa
rt
ie
an
is
fre
t
er
rd
fö
ge
t
er
ni
sa
un
t
er
ni
sa
z
at
pl
t
na
er
ko
ni
Ar
sa
un
V
V
V
z
at
pl
na
ko
Ar
Sp
Sp
Sp
Stichprobe
Abbildung 48: Arbeitssituation
Bei der Arbeitssituation gibt es zwischen den Stichproben 2 und 3 signifikanten Unterschiede (p=0,014). In Stichprobe 2 wurden mehr Arbeitslose und Rentner sowie
weniger Erwerbstätige erfasst als in Stichprobe 3.
Insgesamt befinden sich durchschnittlich 22% der befragten Mieter in der Ausbildung, 61% sind erwerbstätig, 12% sind arbeitslos und 4% sind Rentner oder Pensionäre. Die Arbeitslosen haben zu 64% einen Hochschulabschluss, die Rentner zu
4 Methode
187
44%. Während in Stichprobe 3 (Spandauer Vorstadt frei finanziert saniert) keine
Rentner erfasst wurden, gibt es in Stichprobe 2 (Spandauer Vorstadt gefördert finanziert saniert) mit 10% den größten Anteil an Rentnern, auch der Anteil an Arbeitslosen liegt hier mit 24% höher als bei den Vergleichsstichproben. Ferner liegt die Erwerbstätigkeit bei Stichprobe 3 (Spandauer Vorstadt frei finanziert saniert) mit 74%
am höchsten, gefolgt von 70% bei Stichprobe 1 (Spandauer Vorstadt unsaniert). Der
höchste Anteil an Mietern, die sich in der Ausbildung befinden, wurde bei den Mietern in unsanierten Häusern am Arkonaplatz ermittelt (32%), gefolgt von Mietern am
Arkonaplatz in sanierten Häusern (26%). Bei den anderen drei Stichproben liegt der
Anteil an Auszubildenden relativ homogen bei 17% – 19%.
G. Einkommen
Wie hoch ist ungefähr das durchschnittliche
Nettoeinkommen Ihres gesamten Haushalts
12000,00
10000,00
8000,00
6000,00
4000,00
2000,00
0,00
Sp V
unsaniert
Sp V
gefördert
saniert
Sp V frei
saniert
Arkonaplatz
unsaniert
Arkonaplatz
saniert
Stichprobe
Abbildung 49: Einkommen
Das durchschnittliche monatliche Haushaltseinkommen aller befragten Personen
liegt bei 2170 €. Während das niedrigste erfasste monatliche Einkommen 300 € beträgt, ist das höchste 11000 €.
Hoch signifikante Unterschiede gibt es zwischen den Stichproben 3 und 1 (p<0,001),
3 und 2 (p<0,001), 3 und 4 (p<0,001) sowie 3 und 5 (p=0,004). In allen Fällen haben
Mieter in frei finanzierten sanierten Häusern in der Spandauer Vorstadt ein deutlich
höheres Einkommen. Weitere signifikante Unterschiede gibt es zwischen den Stichproben 5 und 1 (p=0,014), 5 und 2 (p=0,015), sowie 5 und 4 (p<0,001). Die befragten Mieter in sanierten Häusern am Arkonaplatz haben jeweils ein höheres Einkommen als die Vergleichsstichproben. Stellt man eine Rangfolge des durchschnittlichen
monatlichen Haushaltseinkommens der einzelnen Stichproben auf, steht Stichprobe 3
(Spandauer Vorstadt frei finanziert saniert) mit 3881 € an erster Stelle, gefolgt von
4 Methode
188
Stichprobe 5 (Arkonaplatz saniert) mit 2287 €, danach folgen die Stichproben 1
(Spandauer Vorstadt unsaniert) mit 1824 € und 2 (Spandauer Vorstadt gefördert finanziert saniert) mit 1616 €, an letzter Stelle steht Stichprobe 4 (Arkonaplatz unsaniert) mit 1292 €. Signifikant (p<0,001) ist auch der Einkommensunterschied zwischen Mietern in sanierten und unsanierten Häusern. Mieter in sanierten Häusern
haben durchschnittlich ein deutlich höheres Haushaltseinkommen als die in den unsanierten Häusern.
Einkommen (€)
100,0%
20,59%
12,12%
27,78%
80,0%
42,86%
< 1000
1000-2000
> 2000
Percent
60,0%
72,73%
48,48%
41,18%
50,0%
40,0%
48,57%
20,0%
39,39%
38,24%
22,22%
24,24%
8,57%
3,03%
0,0%
Sp V
unsaniert
Sp V
gefördert
saniert
Sp V
frei san.
Arkonapl.
unsaniert
Arkonapl.
saniert
Stichprobe
Abbildung 50: Einkommen
Auffallend sind auch die Polarisierungen der Haushaltseinkommen: in der Spandauer
Vorstadt verdienen 21% der befragten Haushalte unter 1000 € und 40% über 2000 €,
am Arkonaplatz sind es 24% unter 1000 € und 28% über 2000 €. Man sieht, die Polarisierung der Einkommen in der Spandauer Vorstadt ist deutlich größer als am Arkonaplatz. Während fast 73% der Bewohner frei finanzierter sanierter Häuser in der
Spandauer Vorstadt über ein monatliches Haushaltseinkommen über 2000 € verfügen, sind es bei den Mietern in unsanierten Häusern am Arkonaplatz 12%, bei diesen
in unsanierten Häusern in der Spandauer Vorstadt 21% und 28% bei den Mietern in
gefördert finanzierten sanierten Häusern. Weiterhin gibt es in diesen Stichproben zu
22%-39% Mieter, deren monatliches Haushaltseinkommen unter 1000 € liegt.
Zusammenfassung – Angaben zur Person A – G
Die Geschlechterverteilung der befragten Personen ist mit 52% Frauen und 48%
Männern recht gut ausgeglichen. Zwischen den einzelnen Stichproben gibt es hierbei
keine wesentlichen Unterschiede. Das Durchschnittsalter aller Befragten liegt bei 37
Jahren, was für Bewohner in Altbauten eher uncharakteristisch ist. Viele Mieter zo-
4 Methode
189
gen erst nach der Wende zu. Das höchste erfasste Durchschnittsalter verzeichnen mit
41 Jahren die Mieter in gefördert finanzierten sanierten Häusern, das niedrigste
Durchschnittsalter mit 34 Jahren die Mieter in sanierten Häusern am Arkonaplatz.
Insgesamt gibt es nur einen geringen Anteil (6,3%) an befragten Mietern, die über 60
Jahre alt sind. Immerhin sind 12% der befragten Mieter in gefördert finanzierten sanierten Häusern der Spandauer Vorstadt und 8% der befragten Mieter in unsanierten
Häusern am Arkonaplatz über 60 Jahre. Durchschnittlich leben 1,6 Erwachsene und
0,5 Kinder in einem Haushalt (alle Stichproben). Allerdings ist der Anteil an EinPersonen-Haushalten in den Stichproben der unsanierten und der gefördert finanzierten sanierten Häuser deutlich höher (fast 60%) als bei den Stichproben der frei finanzierten sanierten Häuser beider Gebiete (24%), dort leben zu 73% zwei Erwachsene
in einem Haushalt. Die meisten Kinder leben in gefördert und frei finanzierten sanierten Häusern in der Spandauer Vorstadt (in 43%-50% der Haushalte lebt mindestens ein Kind), hingegen in den Vergleichsstichproben 71%-80% der Haushalte kinderlos sind.
Insgesamt sind 62% der befragten Mieter ledig, geschieden oder verwitwet und 38%
verheiratet oder leben in einer Lebensgemeinschaft. Am häufigsten leben Mieter in
frei finanzierten sanierten Häusern der Spandauer Vorstadt in einer Partnerschaft
(63%), hingegen lediglich 23% - 24% der Mieter in gefördert finanzierten sanierten
Häusern in der Spandauer Vorstadt und in unsanierten Häusern am Arkonaplatz. Der
größte Anteil von Geschiedenen wurde bei Mietern in den gefördert finanzierten sanierten Häusern in der Spandauer Vorstadt ermittelt. Entsprechend des beschriebenen
Familienstandes leben zwischen 60% und 70% der Mieter in frei finanzierten sanierten Häusern (Spandauer Vorstadt und Arkonaplatz) mit einem Partner zusammen,
wohingegen dies bei den 3 Vergleichsstichproben lediglich für 29%-33% zutrifft.
Weit über die Hälfte (62%) aller Befragten verfügen über einen Fachhochschul- oder
Hochschulabschluss. Am häufigsten (79%) wurde dieser Abschluss von Mietern in
frei finanzierten sanierten Häusern in der Spandauer Vorstadt angegeben. Während
20% der Befragten nach ihrem Schulabschluss noch keine Ausbildung abschlossen,
haben weitere 15% eine fertige Berufs- oder Meisterausbildung. Lediglich 1% gibt
an, ungelernt zu sein. Von allen befragten Mietern sind 61% erwerbstätig, wobei der
Anteil an Erwerbstätigen in den Stichproben der Spandauer Vorstadt in frei finanzierten sanierten und unsanierten Häusern höher ist (70%-74%) als in den Vergleichsstichproben. Nur jeder zweite Mieter in gefördert finanzierten sanierten
(Spandauer Vorstadt) oder unsanierten Häusern am Arkonaplatz gibt an, erwerbstätig
zu sein. 22% der Befragten machen eine Ausbildung, die meisten Auszubildenden
wohnen am Arkonaplatz in unsanierten oder sanierten Häusern. Der Anteil der Rentner beträgt 4% und 12% aller Befragten sind arbeitslos. Am häufigsten leben Rentner
und Arbeitslose in gefördert finanzierten sanierten Häusern der Spandauer Vorstadt.
Das durchschnittliche monatliche Haushaltseinkommen liegt bei 2170 €, die Spanne
reicht von 300 € - 11000 € im Monat. Mit Abstand das höchste durchschnittliche
monatliche Haushaltseinkommen wurde in frei finanzierten sanierten Häusern der
Spandauer Vorstadt ermittelt (3881 €), an zweiter Stelle folgen Mieter in sanierten
4 Methode
190
Häusern am Arkonaplatz (2287 €). Das durchschnittliche monatliche Haushaltseinkommen von Mietern gefördert finanzierter sanierter und unsanierter Häusern liegt
bei 1292 € - 1824 € im Monat.
4.4.2 Zusammenfassung der Ergebnisse
I.
Wohnsituation
Von allen befragten Mietern wohnen die Mieter, die in unsanierten Häusern wohnen,
in den kleinsten Wohnungen (ø63 Quadratmeter) und haben die niedrigste Anzahl an
Zimmern (ø2,4 Quadratmeter). Mieter in gefördert finanzierten sanierten Häusern
(Spandauer Vorstadt) und in sanierten Häusern am Arkonaplatz stehen hier vergleichbar an zweiter Stelle (ø80 Quadratmeter, 2,8 Zimmer). Die größten Wohnungen (ø123,6 Quadratmeter) mit den meisten Zimmern (ø3,7) werden von Mietern in
frei finanzierten sanierten Häusern der Spandauer Vorstadt bewohnt.
Der Mietpreis pro Quadratmeter liegt bei gefördert finanzierten sanierten Häusern
ähnlich niedrig wie bei unsanierten Häusern bei durchschnittlich 5,50 €. Deutlich
höher ist dieser in frei finanzierten sanierten Häusern, wobei er in der Spandauer
Vorstadt (ø8,55 €) durchschnittlich noch höher ist als am Arkonaplatz (ø7,82 €). Die
niedrigste Monatsmiete, jeweils im Durchschnitt, wird in unsanierten Häusern gezahlt (318 €), in gefördert finanzierten sanierten Häusern beträgt sie 482 €, in frei
finanzierten sanierten Häusern am Arkonaplatz 616 € und in frei finanzierten sanierten Häusern der Spandauer Vorstadt 999 €. Während sich Mieter in unsanierten und
gefördert finanzierten sanierten Häusern überwiegend zufrieden zu ihrer Miethöhe
äußern, empfindet jeder zweite Mieter in frei finanzierten sanierten Häusern seine
Miete zu hoch.
Die längste Wohndauer in Wohnung und Haus wurde bei Mietern in unsanierten
Häusern ermittelt (ø8,3 Jahre), die längste Wohndauer im Viertel jedoch bei Mietern
in gefördert finanzierten sanierten Häusern festgestellt (ø13,2 Jahre). Im Vergleich
wohnen Mieter in frei finanzierten sanierten Häusern deutlich kürzer in ihrer Wohnung, ihrem Haus und in ihrem Viertel. Von den befragten Mietern in unsanierten
Häusern in der Spandauer Vorstadt leben 20% bereits über 20 Jahre in ihrer Wohnung, im Gegensatz dazu leben dagegen lediglich ø3,7% der Mieter in den Vergleichsstichproben länger als 20 Jahre in ihrer Wohnung. Allerdings sind 40% der
Mieter in gefördert finanzierten sanierten Häusern innerhalb ihres Viertel umgezogen
und somit seit vielen Jahren im Viertel ansässig.
Während Mieter in frei finanzierten sanierten Häusern in der Spandauer Vorstadt am
häufigsten einen Umzug innerhalb des Viertel beabsichtigen, haben Mieter in gefördert finanzierten sanierten Häusern die höchste Tendenz in ihrer Wohnung und so
auch im Viertel wohnen zu bleiben. Mieter, die einen Auszug beabsichtigen, geben
an erster Stelle familiäre Gründe an, weitere Gründe sind Miethöhe, Veränderungen
des Viertel oder Sanierung (ausbleibende oder bevorstehende). Besonders häufig
4 Methode
191
wird von Mietern in frei finanzierten sanierten Häusern am Arkonaplatz die Miethöhe als Auszugsmotiv und eher selten von Mietern unsanierter Häuser die Veränderung des Viertels als Grund angegeben.
II. – VI. Wohnzufriedenheit
Die meisten der befragten Mieter empfinden ihr Viertel als interessant, unterhaltsam
und vorteilhaft zentral gelegen. Sie äußern sich positiv über das Kultur- und Freizeitangebot und die Verkehrsanbindung, ebenso zu den Spielmöglichkeiten für Kinder
im Viertel. So fühlen sich sehr viele der befragten Mieter wohl und heimisch in ihrer
Wohnung und dem Wohnumfeld. Geht es aber um öffentliche Einrichtungen und
Angebote für Jugendliche fällt das Meinungsbild weniger positiv aus.
Mieter am Arkonaplatz sind deutlich zufriedener als Mieter in der Spandauer Vorstadt hinsichtlich der Einkaufsmöglichkeiten, der Grünanlagen, der Atmosphäre und
dem Angebot an Vereinen und Kneipen. Die Mieter in der Spandauer Vorstadt hingegen sind eher davon überzeugt, dass ihr Viertel interessant für Besucher sei, entsprechend häufiger beklagen sie auch Lärm und Verkehrsaufkommen. Insgesamt
sind Mieter in sanierten Häusern deutlich zufriedener mit der Gebäudegestaltung als
Mieter in unsanierten Häusern. Entsprechend bewerten Mieter in sanierten Häusern
die Sanierung im Viertel positiver als Mieter in unsanierten Häusern.
Jeder zweite Mieter, noch häufiger aber die Mieter in gefördert finanzierten sanierten
Häusern, wünscht sich Kontakt zu seinen Nachbarn. Während fast jeder zweite angibt, dass die Mieter eher nebeneinander her leben, teilen diese Meinung nur ein
Viertel der Mieter in gefördert finanzierten sanierten Häusern. Mieter in unsanierten
Häusern würden ihre Nachbarn im Falle eines Wegzuges eher als die Mieter in sanierten Häusern vermissen. Immerhin haben über 50% aller Befragten bereits erlebt,
dass Freunde und Bekannte aufgrund von Sanierungsmaßnahmen wegzogen. Dessen
ungeachtet geben knapp 70% aller Befragten an, die Nachbarschaftsverhältnisse seien gut und auf die Nachbarn im Notfall Verlass. Während Mieter in unsanierten und
gefördert finanzierten sanierten Häusern die Meinung teilen, ihr Viertel habe sich in
den letzten Jahren nachteilig entwickelt, was durch gut verdienende Zuzügler eher
verstärkt werde, können Mieter in frei finanzierten sanierten Häusern häufig keine,
wenn aber doch, dann eine positive Veränderung feststellen. Insgesamt fühlen sich
allerdings die meisten Befragten wohl in ihren Vierteln und empfinden den Zuzug
junger Menschen als positiven Einfluss.
Bezüglich der erfolgten Sanierungsmaßnahmen zeigen sich Mieter in sanierten Häusern deutlich zufriedener als diese in unsanierten Häusern. Während in der Spandauer Vorstadt Mieter in unsanierten Häusern eine Sanierung noch unsanierter Häuser
befürworten, teilen Mieter in unsanierten Häusern am Arkonaplatz diese Meinung
nicht. Weit über die Hälfte aller Befragten sind allerdings der Meinung, es bestehe
Handlungsbedarf bei den öffentlichen Einrichtungen. Beim Vergleich von Mietern in
sanierten Häusern ist festzustellen, dass sich Mieter in der Spandauer Vorstadt, insbesondere aber diejenigen in den gefördert finanzierten sanierten Häusern, zufriede-
4 Methode
192
ner über die Sanierungsarbeiten äußern als Mieter am Arkonaplatz. Dies gilt sowohl
für die Arbeiten in ihrem Haus und ihrer Wohnung, als auch für die Betreuung während der Sanierungsarbeiten und das Angebot an Ersatzwohnungen. Die höchste Zufriedenheit mit der Betreuung während der Maßnahmen und dem Angebot an Ersatzwohnungen äußerten allerdings Mieter in gefördert finanzierten sanierten Häusern. Auch empfanden sie die folgenden Mieterhöhungen eher als angemessen und
seltener als große Belastung als die Mieter in den frei finanzierten sanierten Häusern.
Weit über die Hälfte (60%) der Mieter in unsanierten Häusern wünscht sich eine Sanierung ihres Hauses, wesentlich weniger jedoch auch eine Sanierung ihrer Wohnung. Insbesondere Mieter in der Spandauer Vorstadt rechnen mit drastischen sanierungsbedingten Mietsteigerungen, was für die meisten der befragten Mieter eine
enorme Belastung wäre.
VII. Soziodemografische Daten
An der Befragung haben fast so viele Männer wie Frauen teilgenommen. Während
das Durchschnittsalter aller Befragten bei 37 Jahren liegt, ist der Anteil an über 60Jährigen relativ gering (6,3%). Die meisten über 60-Jährigen wurden in gefördert
finanzierten sanierten sowie unsanierten Häusern am Arkonaplatz ermittelt.
Durchschnittlich leben 1,6 Erwachsene und 0,5 Kinder in einem Haushalt. Während
von den Vergleichsstichproben weit über 70% der Haushalte kinderlos sind, lebt in
den sanierten Häusern (gefördert oder frei finanziert) in der Spandauer Vorstadt fast
in jedem zweiten Haushalt mindestens ein Kind. In frei finanzierten sanierten Häusern leben 60%-70% der Mieter mit einem Partner zusammen, hingegen in den Vergleichsstichproben lediglich 29%-33%.
Weit über die Hälfte aller Befragten verfügt über einen Fachhochschul- oder Hochschulabschluss, am häufigsten wurde dieser Abschluss von Mietern in frei finanzierten sanierten Häusern in der Spandauer Vorstadt erzielt. Lediglich 1% der Befragten
gibt an, ungelernt zu sein. Während insgesamt 61% aller Befragten erwerbstätig sind,
ist dieser Anteil in der Spandauer Vorstadt bei Mietern in unsanierten und in frei
finanzierten sanierten Häusern deutlich höher. Rentner und Arbeitslose wohnen am
häufigsten in gefördert finanzierten sanierten Häusern in der Spandauer Vorstadt.
Das durchschnittliche monatliche Haushaltseinkommen aller Befragten liegt bei
2170 €, bei Mietern in frei finanzierten sanierten Häusern in der Spandauer Vorstadt
liegt es mit 3881 € deutlich höher, es folgen Mieter in sanierten Häusern am Arkonaplatz mit 2287 €, bei Mietern in gefördert finanzierten sanierten und dieser in unsanierten Häusern liegt es zwischen 1292 € und 1824 €.
4 Methode
193
4.4.3 Vergleich mit anderen Studien
Im Rahmen einer Studie über urbane Transformationsprozesse von Christian
Krajewski (2006) wurden die Spandauer Vorstadt (SPV) und die Rosenthaler Vorstadt (RV) als Untersuchungsgebiete gewählt. Das von der Autorin gewählte Untersuchungsgebiet um den Arkonaplatz ist ein Teil der Rosenthaler Vorstadt. Dies ermöglicht Vergleiche zwischen den Studien Krajewski und Schempp. Dabei ist zu
beachten, dass die Fragebogenerhebungen von Krajewski im Jahr 2000 und die von
Schempp im Jahr 2006 erfolgten.
Nach Christian Krajewski (2006) erfolgte aufgrund des bedeutenden Anteils höher
qualifizierter Bildungsschichten in beiden Gebieten eine soziale Aufwertung, wobei
die sozioökonomische Aufwertung in der Spandauer Vorstadt früher einsetzte und
weiter vorangeschritten war. Ebenfalls entsprach die Abnahme älterer Bevölkerungsschichten den theoretisch fundierten Entwicklungserwartungen bei Gentrifizierungsprozessen. Seit 1990 hatte in beiden Gebieten ein erheblicher Bevölkerungsaustausch
stattgefunden (RV 82%, SPV 66%). Gründe für den Wohnungswechsel waren meist
die Aussicht auf mehr Wohnraum oder berufliche Gründe. Weitere waren die attraktive Wohngegend, der Sanierungsstand sowie die zentrale Lage und gute Verkehrsanbindung. In beiden Gebieten lebte eine relativ junge Bevölkerung, der Anteil der
27- bis 44-Jährigen dominierte mit 47%, gefolgt von den 18- bis 26-Jährigen. 38%
der Haushalte waren Single-Haushalte (insbesondere von unter 36-Jährigen) und
35% Zwei-Personen-Haushalte. Korrespondierend mit der Haushaltsgrößenstruktur
war etwa die Hälfte der Bewohner ledig, ähnlich häufig waren aber auch Familien
mit Kindern und Lebensgemeinschaften ohne Kinder vertreten. Weiterhin waren oft
alternative Wohnformen zu finden. Das Ausbildungsniveau lag in beiden Gebieten
über dem Durchschnitt von Gesamt-Berlin. 36% (SPV) und 27% (RV) verfügten
über einen Hochschulabschluss, ferner existierte ein hoher Anteil an Studenten. Diese Ergebnisse sind mit denen der Studie Schempp im Großen und Ganzen vergleichbar.
Das durchschnittliche monatliche Haushaltseinkommen bewegte sich nach Christian
Krajewski (2006, S. 285) in beiden Gebieten überwiegend in dem für Berlin errechneten Rahmen von 1.480 €. Auffallend waren die Polarisierungen: Über 2000 € pro
Kopf verdienten 10% (SPV) und 4% (RV), unter 1.020 € verdienten 65% (SPV) und
72% (RV). Im Rahmen der Studie Schempp wurde hingegen ein höheres durchschnittliches Haushaltseinkommen beider Gebiete mit 2170 € festgestellt, über 2000
€ pro Kopf verdienten 16% (SPV) und 4% am Arkonaplatz, unter 1000 € pro Kopf
verdienten 50% (SPV) und 56% am Arkonaplatz. Dies verdeutlicht, die stärkere Polarisierung der Einkommen in der Spandauer Vorstadt gegenüber der am Arkonaplatz. Die Einkommensunterschiede zwischen den beiden Studien können darin begründet sein, dass der Zuzug von Besserverdienenden in den sechs Jahren weiter
voranschritt. Auch ist zu berücksichtigen, dass Daten der Studie Schempp in der
Spandauer Vorstadt nur im Sanierungsgebiet und am Arkonaplatz nur außerhalb des
Sanierungsgebietes erhoben wurden, wohingegen Christian Krajewski beide Gebiete
komplett untersuchte. Bezüglich der Spandauer Vorstadt allerdings dürften die Un-
4 Methode
194
terschiede nicht so erheblich sein, da die Spandauer Vorstadt fast komplett zum Sanierungsgebiet erklärt wurde. Die von Christian Krajewski erhobenen durchschnittlichen Wohnungsgrößen von 76 Quadratmeter (RV) und 79,5 Quadratmeter (SPV), so
wie die gute Gebietsbindung (von den Befragten beabsichtigen 47% der RV und
57% der SPV definitiv nicht in den nächsten 2-3 Jahren wegzuziehen) sind ebenso
mit den Ergebnissen der Studie Schempp vergleichbar. Bezüglich der Zufriedenheit
mit den Mietpreisen stellte Christian Krajewski fest, dass insgesamt 70% der Befragten ihren Mietpreis als angemessen beurteilten. In der vorliegenden Studie von Schempp ergaben sich aufgrund verschiedener Stichproben differenziertere Ergebnisse:
Zufrieden bezüglich des Mietpreises waren insbesondere die Mieter unsanierter
Wohnungen und die der gefördert finanzierten sanierten Wohnungen. Mieter frei
finanzierter sanierter Wohnungen hingegen zeigten sich zu 46% unzufrieden mit dem
Mietpreis ihrer Wohnung. Nach Christian Krajewski verfügte die RV gegenüber der
SPV über eine preiswertere Wohnraumversorgung, dies konnte beim Vergleich der
Befragten am Arkonaplatz mit denen der Spandauer Vorstadt tendenziell in der Studie Schempp bestätigt werden. Weiterhin zeigte Christian Krajewski, dass die
Wohnzufriedenheit insgesamt in beiden Gebieten relativ hoch war, allerdings bewerteten Mieter der SPV das Einkaufsangebot für den täglichen Bedarf negativer als
Mietern der RV und klagten zudem über mangelnde Parkplätze, zahlreiche Touristen
sowie eine hohe Verkehrsbelastung. Fehlende Spiel-, Grünflächen und Freizeiteinrichtungen bemängelten Mieter beider Gebiete gleichermaßen. Bewohner der SPV in
sanierten Wohnungen äußerten sich insgesamt zufriedener mit dem Sanierungsergebnis als diese der RV. Christian Krajewskis Feststellung, dass die Sanierungszufriedenheit mit steigender Wohndauer sank, konnte in der Studie Schempp nicht bestätigt werden. Weniger zufrieden waren 30- bis 44-Jährige in unsanierten Altbauten,
mit fortschreitender Sanierung schrumpft für sie das preiswerte Wohnungsangebot.
Nachbarschaftliche Kontakte wurden in beiden Gebieten positiv bewertet. Mit zunehmender Wohndauer und steigendem Lebensalter gewannen nachbarschaftliche
Beziehungen an Bedeutung. In den Punkten Wohnzufriedenheit, Sanierungsbeurteilung und Bewertung der Nachbarschaftsbeziehungen sind die Ergebnisse vergleichbar mit denen der Studie Schempp. Bei der Bewertung des Gebietswandels allerdings
erklärte Christian Krajewski, dass eine deutliche Mehrheit der Befragten die Veränderungen der letzten Jahre positiv einschätzte (60% RV und 55% SPV), lediglich
32% in der SPV und 23% in der RV bewerteten den Wandel negativ. Im Vergleich
hierzu ergab die Studie Schempp, dass über 60% der Mieter in unsanierten und gefördert finanzierten sanierten Häusern das Gebiet früher besser bewerteten als heute.
Mieter in frei finanzierten sanierten Häusern hingegen stellten häufig keine oder eine
positive Veränderung des Gebiets fest.
An die Rosenthaler Vorstadt grenzt im Osten das Sanierungsgebiet Kollwitzplatz.
Eine Haushaltbefragung von 2008 (vgl. Büro für Stadtplanung, -forschung und erneuerung 2008) ergab in allen Punkten vergleichbare Ergebnisse mit denen der
Studie Schempp. Aufgrund unterlassener Instandsetzungen und der Ausreisewelle
89/90 war dieses Gebiet von jahrzehntelangem Einwohnerrückgang (ca. 25%) und
4 Methode
195
einer Verringerung der Haushaltsgrößen geprägt. Nach der Wende zogen viele junge
Menschen aus dem Westteil Berlins zu, Familien hingegen wanderten zunehmend
ab. Seit 1990 verbuchte das Gebiet wieder eine Bevölkerungszunahme. Inzwischen
war die Altersstruktur im Sanierungsgebiet deutlich jünger als im restlichen Bezirk,
weiterhin lebten hier mehr Erwerbsfähige, wieder viele Familien mit Kindern, dafür
weniger ältere Menschen. Über 50% der Befragten waren erst nach 2002 in das Sanierungsgebiet gezogen. Insgesamt gesehen verfügte das Gebiet über eine hohe Attraktivität für erwerbstätige Personen zwischen 18 und 45 Jahren. Viele Familien
waren der Grundstein für eine ausgewogene und stabile Entwicklung der Altersstruktur. Ein Erfolg des Sanierungsprozesses der letzten 15 Jahre. Hinsichtlich des Bildungsniveaus bestand große Homogenität, auch hier determinierte ein hohes Niveau
formaler Bildungsabschlüsse. Mit 2/3 aller Personen über 18 Jahren war der Anteil
an Hochschulabsolventen und Abiturienten verglichen mit Berlin überdurchschnittlich hoch. Aufgrund des starken Zuzugs von Erwerbstätigen seit 2002 war die Erwerbsquote im Vergleich mit dem restlichen Bezirk und Berlin überdurchschnittlich
hoch. Es gab einen hohen Anteil an Selbstständigen und an Erwerbstätigen mit Abitur aber ohne berufsbildenden Abschluss. Am häufigsten waren 1- und PersonenHaushalten mit Mietern zwischen 30 und 65 Jahren, gefolgt von 2-PersonenHaushalten mit Kindern (unter 18 Jahre). Die durchschnittliche Wohnungsgröße betrug 78,7 Quadratmeter, die Wohnfläche pro Person lag mit durchschnittlich 46
Quadratmeter über dem Berliner Durchschnitt (38,8 Quadratmeter). Vergleicht man
diese Zahlen mit der Studie Schempp, so betrug hier die Wohnungsgröße bei allen
Befragten im Durchschnitt 82,5 Quadratmeter, in der Spandauer Vorstadt waren es
allerdings 90,2 Quadratmeter am Arkonaplatz hingegen 70,5 Quadratmeter. Die
durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf betrug 42,7 Quadratmeter. Durch den Zuzug
von 30-45 Jährigen und vermehrte Familiengründungen folgte eine soziale Aufwertung des Gebietes. Die Bevölkerung war durchschnittlich erwerbstätiger, wohlhabender, jünger und kinderreicher geworden und hatte eine hohe Bindung zu ihrem
Gebiet (durchschnittliche Wohndauer zum Erhebungszeitpunkt 8,9 Jahre, 2/3 planten
keinen Umzug in den nächsten Jahren). Das durchschnittliche Nettohaushaltseinkommen betrug 2.332 € und war damit stark gestiegen, es war inzwischen vergleichbar mit dem in Steglitz-Zehlendorf, das Pro-Kopf- Einkommen allerdings lag mit
1000 € nur etwas höher als der Berliner Durchschnitt. Die Bestandsmieten lagen unabhängig vom Förderstatus durchschnittlich bei 4,56 €/qm, allerdings lagen 50% der
Nettokaltmieten unter 5 €/qm. Mieter, die später zugezogen waren, zahlten durchschnittlich deutlich höhere Nettokaltmieten (6,31 €/qm). Bedingt durch den Einsatz
von Förderungen und Mietobergrenzen, war die Mietspanne erheblich, sie lag zwischen 3,50 €/qm und 18 €/qm, 42% der Befragten zahlten unter 7 €/qm und 25%
zahlten über 9 €/qm. Die öffentliche Förderung unterstützte also die Stabilisierung
und den Erhalt der Bevölkerungszusammensetzung und ermöglichte Haushalten mit
geringerem Einkommen zu verbleiben. Zum Erhebungszeitpunkt gab es einen hohen
Nachfragedruck nach Wohnungen in dem Gebiet, der das Angebot überstieg. Dies
hatte Mietsteigerungen um bis zu 3,50 €/qm zur Folge. Somit würden preisgebundene Wohnungen zukünftig weiter von großer Bedeutung sein. Befragte Mieter äußer-
4 Methode
196
ten sich bezüglich ihres Wohngebietes positiv über Atmosphäre und eine entspannte
Stimmung, es gäbe interessante Leute und wenig Spießer. Das Gebiet wäre kiezig,
lebendig, urban, hätte eine zentrale Lage, gute Nahversorgungsangebote und wäre
kinder- und familienfreundlich. Die attraktive Baustruktur aus der Kaiserzeit sowie
Cafés und Kneipen werteten das Gebiet auf. So waren die Mieter überwiegend zufrieden mit ihrem Wohngebiet, mit ihrer Wohnsituation und der Wohnungsausstattung. 1/3 der Befragten empfand ihr Kiez als zu schick und zu teuer (diese Meinung
war unabhängig vom Einkommen), 20% der Befragten gaben an, dass sich die Nachbarschaft negativ verändert hätte (dies wurde auch von später Zugezogenen bemängelt). Weitere negative genannte Faktoren waren Parkplatzmangel und zu wenig
Grünflächen. Als Fazit dieser Untersuchung ergab sich, dass der 15-jährige Sanierungsprozess durchweg erfolgreich war, die hohen Leerstände beseitigt wurden und
eine sanierungsinduzierte Verdrängung verhindert wurde. Entsprechend des Leitsatzes der Stadterneuerung konnte der Bevölkerungserhalt positiv beurteilt werden, aktuell gab es eine gemischte Bevölkerungsstruktur zwischen Berlinern und Nichtberlinern. Allerdings galt als unabdingbar die Durchführung der Sozialpläne mit dem
Belegungsmanagement nach der Entlassung aus der Sanierungsverordnung, die
durch die Förderung erst möglich wurden.
Die Asum GmbH (2008) veranlasste eine Haushaltsbefragung in Altbauten in der
Spandauer Vorstadt, die mit öffentlichen Mitteln modernisiert wurden. Zum Erhebungszeitpunkt lagen die Mieten weit unter denen am Markt erzielbaren für vergleichbare Objekte. Für 1.130 Wohnungen galt weiterhin die Mietpreisbindung mit
Belegungsrechten des Bezirksamts Mitte. Für 90% dieser Wohnungen galt diese
noch bis 2013, für 45% bis 2017 und für 25% bis 2018. Die längsten Bindungsfristen
galten bis 2028. Der Quadratmeter Mietpreis lag 2008 zwischen 3,60 € und 5,63 € in
Abhängigkeit von der Wohnlage (vgl. Asum 2008, S. 14). Verglichen mit der Studie
Schempp lag hier der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter mit 5,69 € etwas
höher. Entsprechend waren die Mieter mit den Mietpreisen aber auch mit der Ausstattung der Wohnungen sehr zufrieden. „Das mittlere Nettoeinkommen der Haushalte in den öffentlich geförderten Altbauten ist mit 1.220 € monatlich extrem viel niedriger als in der Spandauer Vorstadt insgesamt (2.250 €)“ (vgl. Asum 2008, S. 20). Es
profitierten diese Haushalte also besonders von den Belegungsbindungsrechten.
Durch die öffentliche Förderung hatten auch Haushalte mit niedrigerem Einkommen
die Möglichkeit zum Zuzug oder Verbleib in der Spandauer Vorstadt. Es konnte in
der Untersuchung festgestellt werden, dass die Verbleibequote der Haushalte im Gebiet sehr hoch war, ein gleichfalls hoher Anteil der Sanierungsbetroffenen im Gebiet
mit Ersatzwohnraum versorgt und insbesondere Haushalte mit weit unterdurchschnittlichem Einkommen das Verbleiben ermöglicht wurde. Es konnte ein wesentlicher Beitrag zur erwünschten sozialen Mischung im Gebiet und zu einer hohen Verbleibequote bei den Sanierungsbetroffenen geleistet werden, gleichzeitig wurde den
Segregationstendenzen erfolgreich entgegengewirkt.
Obwohl Mietobergrenzen juristisch von Beginn an umstritten waren, hatte man mit
der öffentlichen Förderung ein Instrument, auf die Mietpreisbindung und auch die
4 Methode
197
Belegungsrechte von Seiten des Bezirksamts Mitte positiv einzuwirken. Gegen die
Festschreibung von Mietobergrenzen erste juristische Erfolge von Eigentümern haben allerdings für eine Gegenwirkung, bis hin zu einer Wirkungslosigkeit von Mietobergrenzen gesorgt. Bereits vor dem Jahr 2000 waren Eigentümer nicht mehr verpflichtet bei Neuvermietung von leeren Wohnungen Mietobergrenzen einzuhalten.
Ferner entwickelten Eigentümer zunehmend Strategien zur Umgehung von Mietobergrenzen. So wurden beispielsweise im Vorfeld der sanierungsrechtlichen Genehmigungsanträge Mieter „rausgekauft“, um so hohe Mieten bei einer Neuvermietung zu ermöglichen. Folglich verflüchtigte sich ab 2000 die Wirkung der Mietobergrenzen zunehmend, mit den Urteilen des Verwaltungsgerichts Berlin 2002, des
Oberverwaltungsgerichts Berlin 2004 und des Bundesverwaltungsgerichts vom 24.
Mai 2006 war das Konzept der Mietobergrenzen hinfällig geworden. (Vgl. Hartwig
Dieser und Andreas Wilke 2009, S. 611-614)
Im Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt wurde 2007 eine Haushaltsbefragung von
Mitarbeitern des Koordinationsbüros durchgeführt (vgl. Hartwig Dieser und Andreas
Wilke 2009, S. 647-868). Allgemein wurde festgestellt, dass Ausstattungsmängel
und -defizite systematisch behoben waren. Bäder und Innentoiletten waren eingebaut
sowie moderne Sammelheizungen und die Haustechnik erneuert, Wärme- und Schallisolierung verbessert, Einfachfenster durch Isolierglasfenster ausgetauscht. Mit der
Verbesserung der Wohnqualität ging ein Anstieg des Mietniveaus einher. So hatte
sich gemäß der durchgeführten Bewohnerbefragungen des Koordinationsbüros 1997
und 2007 die durchschnittliche Nettokaltmiete pro Quadratmeter in der Zeit von
1997 bis 2007 exakt verdoppelt (von 3,09 €/qm auf 6,18 €/qm), bei der Studie Schempp war die durchschnittliche Nettokaltmiete der Spandauer Vorstadt mit 6,45 €
pro Quadratmeter geringfügig höher. In gefördert finanzierten sanierten Wohnungen
ergab sich eine Mietspanne in Abhängigkeit der Wohnlage von 3,60 €/qm bis 5,63
€/qm (vgl. Schempp durchschnittlich 5,69 €/qm), die durchschnittliche Nettokaltmiete im unsanierten Altbau lag bei 4,69 €/qm (vgl. Schempp 5,25 €/qm) und im sanierten Altbau bei 6,06 €/qm (vgl. Schempp 7,10 €/qm). Die durchschnittlichen Wohnungsflächen hatten sich um etwa ein Drittel vergrößert (von 64 Quadratmeter auf 87
Quadratmeter – vgl. Schempp 90,12 Quadratmeter), trotz des gestiegenen durchschnittlichen Nettoeinkommens der Haushalte von 1.584 € auf 3.206 € hatte sich die
Mietbelastungsquote von durchschnittlich 12,5% auf 16,8% erhöht (vgl. S. 650).
Aufgrund der Verbesserung des öffentlichen Raumes, der öffentlichen Plätze und
Einrichtungen, sowie der Wiederbewohnbarmachung leerstehender Gebäude und der
Sanierung noch bewohnter Gebäude, waren die Einwohnerzahlen seit 1998 stetig
gestiegen. Nach der Sanierung wurde die Spandauer Vorstadt wieder ein attraktiver
Wohnort für junge Familien und nicht mehr nur ein Touristenanziehungspunkt. So
wohnten Ende 2007 639 Kinder im Alter unter 6 Jahren im Gebiet, was ein Anstieg
gegenüber 1998 von 67,7% bedeutete, bezogen auf die gesamte Einwohnerzahl war
ein Anstieg in diesem Zeitraum von 22,5% festzustellen (vgl. S. 778). Dass sich die
durchschnittliche Wohndauer von 1993 bis 2007 deutlich reduzierte, wurde der
„nachgeholten Mobilität“ in den östlichen Bezirken geschuldet. Stabilität war an dem
4 Methode
198
seit 1997 unveränderten Anteil an Haushalten mit einer Wohndauer von mehr als 10
Jahren im Gebiet festzumachen, sowie einer deutlich höheren Gebietsbindung 2007
gegenüber 1997 (vgl. Studie Schempp: durchschnittliche Wohndauer in der Spandauer Vorstadt 10,1 Jahre). Beabsichtigte 1997 noch jeder sechste Haushalt einen
Wegzug aus dem Gebiet, war es 2007 nur noch jeder zehnte Haushalt (10,2%), bei
der Studie Schempp waren es vergleichbare 12,8%, die einen Wegzug aus dem Gebiet beabsichtigten. Besonders positiv bewerteten die befragten Mieter Angebot und
Erreichbarkeit des öffentlichen Personennahverkehrs, das kulturelle Angebot, Spielplätze, das soziale Umfeld, soziale Kontakte und Nachbarschaft sowie das Angebot
an Betreuungseinrichtungen für Kinder. Zufriedenstellend äußerten sich die Befragten über die Anzahl und Qualität von Grünanlagen und die Freizeitangebote. Mit der
Grundschulversorgung, den Einkaufmöglichkeiten für den täglichen Bedarf und
Freizeitangebote für Jugendliche hingegen waren die Befragten wenig zufrieden. Die
Sanierungsziele waren nach Auffassung von fast zwei Dritteln der Bewohner, zu
einem hohen Maß erfüllt, fast ein Drittel der Befragten meinte diese seien mittel erfüllt und nur 4,8% meinten, dass die Ziele nur geringfügig erreicht wären. Ein Vergleich der sozialstrukturellen Situation dieser Studie mit den Ergebnissen der Studie
Schempp ergab durchaus ähnliche Ergebnisse, was die Repräsentativität der Studie
Schempp bestätigt (vgl. Anhang).
Im Rahmen der förmlichen Aufhebung des Sanierungsgebiets Spandauer Vorstadt
erfolgte eine umfassende Abschlussstudie (vgl. Hartwig Dieser und Andreas Wilke
2009, S. 860 ff). Die Ergebnisse belegten, dass die Innenstadt wieder als Wohnort
begehrt war, die Wohnraumversorgung und das Wohnumfeld gut waren und das
Wohngebiet als Lebensraum für Kinder in den letzten Jahren enorm verbessert wurde, wodurch inzwischen auch wieder vermehrt Kinder im Gebiet lebten. Die Bewohnerschaft war stark akademisch geprägt und verfügte über ein überdurchschnittlich
hohes Einkommen, der Ausstattungsstandard der Wohnungen war gut, das Mietpreisniveau vergleichsweise hoch. Die Mehrheit der Bewohner sahen die Sanierungsziele in hohem Maß erfüllt, wünschten auch nach der Sanierung über weitere
Gebietsentwicklungen informiert zu werden und zeigten Interesse sich daran zu beteiligen. Sie hatten ein positiveres Bild ihres Gebietes als ihre Freunde und würden
diesen das Gebiet als Wohnort empfehlen. Nachdem das Gebiet nach der Wende von
Fluktuation geprägt war, war die Gebietsbindung inzwischen wieder extrem hoch.
Trotz des großen Erfolges wurden aber auch Mängel festgestellt. Die größten Defizite lagen beim Freizeitangebot für Jugendliche und den Einkaufsmöglichkeiten für
den täglichen Bedarf. Bezüglich der Verkehrssituation galt es Gestaltungskonzepte
wie Geschwindigkeitsbegrenzungen, die Parkraumbewirtschaftung mit Anwohnerparken sowie die Verbreiterung von Gehwegen noch vollständig umzusetzen. Besonders die Sicherung des Wohnens (Schutz vor Verdrängung durch profitablere
Nutzungen) war für die Zukunft von großer Bedeutung. Insgesamt wurden folgende
Defizite des Gebietes mit absteigender Wichtigkeit aufgeführt: Verkehrsprobleme,
mangelnde Angebote für den täglichen Einkauf, Dreck, Hundekot, Graffitis, zu wenig Grün, zu wenig Parkplätze, Beeinträchtigung von Fußgängern durch Gastrono-
4 Methode
199
mieklientel, schlechter Zustand von Gehwegen und Straßen, zu starke Lärmbelastung, Touristen, Betrunkene, schlechte Pflege des öffentlichen Raums, mangelndes
Angebot an Grundschul- oder Kitaplätzen und Lärmbelästigung durch Gaststätten
und Betrunkene. Am 15. Januar 2008 wurde die förmliche Aufhebung des Sanierungsgebiets Spandauer Vorstadt vom Senat von Berlin beschlossen, am 10. Februar
2008 trat sie in Kraft. Man ging davon aus, dass erneuerte Altbauten, gestaltete
Grünanlagen, Spiel- und Stadtplätze sowie Verkehrsmaßnahmen keiner besonderen
Absicherung bedürften, da es für eine Annahme, die erreichten Ziele könnten in Frage gestellt werden, keinen Grund gab. Im Gegensatz dazu standen allerdings die
Probleme der Umnutzung von Wohnfläche in gewerbliche Nutzungen und die nicht
vertragskonforme Belegung und Mietpreisgestaltung der mit öffentlichen Mitteln
erneuerten Altbauwohnungen. Hartwig Dieser und Andreas Wilke (2009, S. 918 ff)
vertraten die Meinung, die erreichten Sanierungsziele bedürften weiterer Absicherung. Wohnnutzung und Mietpreisbindung mit Belegrechten des Bezirksamts Mitte
waren Elemente, die unbedingt geschützt werden müssten, da sie erheblichen Marktkräften zur Veränderung unterlagen. Dieser Druck würde sich in den nächsten Jahren
durch den allgemeinen Trend zum Rückzug in die Innenstädte noch verstärken. Die
Sicherung dieser Sanierungsziele könne nur durch planungsrechtliche Instrumentarien und eine systematische Kontrolle sowie Sanktionen von Fehlverhalten erreicht
werden.
Die Wiederentdeckung der Innenstadt als Wohnort ist keine spezifische Berliner
Entwicklung, sondern deutschlandweit zu beobachten. Somit wird sich auch auf die
Spandauer Vorstadt ein hoher Nachfragedruck entwickeln, da sich hier alle Vorteile
des innenstädtischen Wohnens bündeln: zentrale Lage, gute Verkehrsanbindung,
viele neugestaltete Grünflächen und Spielplätze, hochwertiges Stadtbild und gut ausgestattete Wohnungen. Eine Umfrage ergab, dass 13,3% der Befragten durchschnittlich zwei Haushalte von Verwandten, Freunden oder Bekannten kannten, die in die
Berliner Innenstadt ziehen wollten (Ergebnis der Bewohnerbefragung des Koordinationsbüros 2007 in der Spandauer Vorstadt 2007, vgl. Hartwig Dieser und Andreas
Wilke 2009, S. 924 ff). Die Sanierung der Spandauer Vorstadt wird auch in dieser
Studie als großer Erfolg gewertet. Hätte man das Gebiet dem freien Markt überlassen, sähe es heute wohl anders aus: monostrukturiert und ohne Flair, weil die Wohnnutzung in starkem Maße verdrängt worden wäre. So aber wurde beispielsweise
punktuell auf historische Rekonstruktion zugunsten der heutigen Freiraumbedürfnisse der Bewohner verzichtet. Durch die Fördermittel war es möglich, dass 2007 über
40% der Bewohner bereits vor Beginn der Sanierung im Gebiet wohnten (vgl. Hartwig Dieser und Andreas Wilke 2009, S. 930). Der 15-jährige Sanierungsprozess ist
nur eine kurze Episode in der Geschichte der Spandauer Vorstadt. Auch wenn mancher Neubau weniger massiv, mancher Altbau liebevoller im Detail gestaltet hätte
sein können und ein noch höherer Verbleibe-Anteil von Bewohnern, Läden und Betrieben wünschenswert gewesen wäre, erlebte dieses Gebiet in kurzer Zeit eine einzigartige Metamorphose: „Von einem grauen, disparaten und von Brüchen im Stadtbild gekennzeichneten Gebiet zu einem äußerst attraktiven urbanen Ort zum Woh-
4 Methode
200
nen, Leben, Arbeiten und Erleben im Zentrum unserer Stadt“ (vgl. Hartwig Dieser
und Andreas Wilke 2009, S. 930).
Die jüngste Untersuchung von Christian Krajewski (2011) in der Spandauer Vorstadt
zum Wohnquartierswandel bestätigt die fortschreitenden Gentrifizierungsentwicklungen. Im Wintersemester 2010/2011 wurde eine Haushaltsbefragung in der Spandauer Vorstadt von Berlin-Mitte durchgeführt. Die Ergebnisse der Auswertung deuten darauf hin, dass sich der im Jahre 2000 von Christian Krajewski festgestellte soziokulturelle Wandel in der Spandauer Vorstadt fortgeführt hat. Bezüglich der Haushaltsgröße wurde eine Tendenz hin zu größeren Haushalten mit mehr Kindern festgestellt, das Bildungs- und Qualifikationsniveau sowie das monatliche Haushaltsnettoeinkommen sind im Vergleich zum Jahre 2000 gestiegen. Ebenso ließen sich ein
deutlicher Anstieg der Mietpreise und eine Zunahme der durchschnittlichen Wohnungsgröße verzeichnen, gleichzeitig wurden allerdings von den Bewohnern Kritikpunkte in Bezug auf Baumängel benannt. Auch wenn der Mieteraustausch nicht
mehr in der gleichen Intensität wie im Jahre 2000 festzustellen war, hatte er sich
dennoch weiter fortgesetzt. Weiterhin wurde nachgewiesen, dass 13% der befragten
Personen ihren Wohnungsstandort unfreiwillig aufgrund von Sanierungsmaßnahmen
oder Mieterhöhungen gewechselt hatten. Insgesamt gesehen waren die Gebietsbindung und Identifikation mit dem Gebiet recht hoch, die Nachbarschaftskontakte unverändert gut bis sehr gut. Die Bewohner profitierten von der zentralen Lage und der
guten Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln, sie genossen die kulturelle
Vielfältigkeit und äußerten sich positiv über Grünanlagen und Freiflächenentwicklung. Die Zunahme von Müll, Lärm und der so genannten „Sauftouristen“ hingegen
war für viele Anwohner ein Problem. In der Studie von Christian Krajewski wird
deutlich, dass die postsozialistische urbane Transformation weiter fortgeschritten ist:
Die Sanierung von Gebäuden, Umfeld und Infrastruktur wurde in den letzten Jahren
weitgehend abgeschlossen, die Einwohnerzahl ist gestiegen, gleichzeitig hat sich der
Quartierswandel weiter fortgesetzt. Die sogenannte Touristifizierung wie auch die
steigenden Mieten wurden von den Bewohnern bemängelt, beides auch Indikatoren
für eine fortschreitende Gentrifizierung.
Alle aufgezeigten Studien bestätigen die positiven Entwicklungen in der Spandauer
und der Rosenthaler Vorstadt: In beiden Gebieten haben Aufwertungsprozesse stattgefunden, Ausstattungsmängel wurden flächendeckend behoben, diese Gebiete sind
wieder als Wohnort begehrt und für junge Familien interessant. Die Gebietsbindung
ist nach einer Phase der Fluktuation wieder recht hoch und Leerstände konnten beseitigt werden. Die Wohnzufriedenheit der Bevölkerung ist relativ hoch, der Sanierungserfolg, die zentrale Lage, das kulturelle Angebot, das soziale Umfeld und die
Angebote für Kinder werden überwiegend positiv beurteilt. Im Gegensatz dazu sind
insbesondere Bewohner in der Spandauer Vorstadt unzufrieden mit den Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, den Angeboten für Jugendliche, dem Parkplatzmangel, dem Lärm und dem hohen Verkehrsaufkommen. Die Bevölkerungsstruktur ist durch eine relativ junge Bevölkerung mit stark akademisch geprägtem
Ausbildungsniveau mit teilweise überdurchschnittlichen Einkommen geprägt. Auf-
4 Methode
201
fallend ist aber, dass die Einkommenssituation der Bevölkerung starken Polarisierungen unterliegt, so ist insbesondere das durchschnittliche Einkommen der Haushalte in öffentlich geförderten sanierten Altbauten deutlich geringer als im Bezirk insgesamt. Die Mieten von öffentlich geförderten Wohnungen sind deutlich niedriger als
sonst Wohnungen vergleichbarer Häuser. In diesem Sinne war die öffentliche Förderung mit ihren Instrumenten Mietpreis- und Belegungsbindung ein erfolgreiches
Mittel, Verdrängungen im Rahmen des Sanierungsprozesses einzudämmen und so
Segregationstendenzen entgegenzuwirken. Aus den beschriebenen Studien geht auch
klar hervor, dass dieser Erfolg geschützt werden muss, wenn er langfristig bestand
haben soll, Sozialpläne und Belegungsmanagement sind auch künftig unverzichtbar.
Die vorliegenden Studien bestätigen die Ergebnisse der Studie Schempp. Dargestellte soziodemografische Strukturen, Bevölkerungs- und Gebietsentwicklungen sind
mit der Studie Schempp vergleichbar, insbesondere die Feststellung, dass die Sicherung der erreichten Ziele ein großes Problem darstellt. Einig sind sich die Autoren,
dass Segregationstendenzen zwar eingedämmt werden konnten, langfristig ohne entsprechende Mittel aber nicht aufhaltbar sind.
Insbesondere die Studie Schempp macht deutlich, dass die positive Bewertung der
Bevölkerungsmischung ausschließlich von der Vielfalt unterschiedlicher Wohnformen (unsaniert, gefördert oder frei finanziert saniert) ermöglicht wird. Innerhalb dieser Gruppen ist die Bevölkerungsstruktur dagegen sehr homogen. Darüber hinaus
zeigt die Studie Schempp, das Polarisierungen hinsichtlich der Haushaltseinkommen
im Sanierungsgebiet der Spandauer Vorstadt wesentlich größer sind als im Untersuchungsgebiet am Arkonaplatz.
4.5
Stellungnahme zu den Vorannahmen
Die formulierten Vorannahmen (siehe Punkt 4.3.) zur Gebietsentwicklung, Gebietsbevölkerung, zu den Gebietsförderbestimmungen und der Situation der Bauherren,
die die Grundlage der Fragebogenentwicklung darstellten, werden nachstehend auf
ihre Gültigkeit hin überprüft.
Die Vorannahmen zu diesem Punkt bestätigten sich alle: Die Leerstandsproblematik
wurde beseitigt, Ausstattungsmängel und -defizite systematisch behoben. Mit Verbesserung der Wohnqualität stiegen auch die Mieten, hier gab es in den Untersuchungsgebieten enorme Variationen von durchschnittlich 5,25 € pro Quadratmeter
bis zu durchschnittlich 8,55 € pro Quadratmeter. Die niedrigste erfasste Quadratmetermiete lag bei 2 €, die höchste bei 12,90 €.
Es wurde in der Spandauer Vorstadt schneller und zum Teil teurer saniert als am
Arkonaplatz, so war es in der Spandauer Vorstadt wesentlich schwieriger, noch unsanierte Häuser für die Erhebung zu finden. Die frei finanzierten sanierten Häuser
hatten im Vergleich die höchsten Mieten, hingegen fand man in gefördert finanzier-
4 Methode
202
ten sanierten Häusern noch sehr moderate Mieten vor. Die mit Abstand teuersten
Mieten wurden in frei finanzierten sanierten Häusern in der Spandauer Vorstadt erhoben. Insgesamt gesehen wohnten die Mieter beider Untersuchungsgebiete recht
gerne in ihrem Wohngebiet, allerdings fühlten sich Mieter in der Spandauer Vorstadt
deutlich häufiger von Lärm und Verkehr belästigt als jene am Arkonaplatz. Weiterhin klagten sie häufiger über mangelnde Parkplätze, zahlreiche Touristen und ungenügende Möglichkeiten für den Einkauf des täglichen Bedarfs. Mieter am Arkonaplatz waren eindeutig zufriedener mit den Grünanlagen, der Atmosphäre im Viertel
sowie dem Angebot an Vereinen und Kneipen. In beiden Gebieten fand ein baulicher
und sozialer Aufwertungsprozess statt.
Dass in den Untersuchungsgebieten in Mitte eine Bevölkerungsentmischung stattfände, konnte zum Untersuchungszeitpunkt so nicht bestätigt werden. In beiden Gebieten hat seit 1990 ein erheblicher Bevölkerungsaustausch stattgefunden, viele Mieter zogen erst nach der Wende zu. So war die Bevölkerung mit einem Durchschnittsalter von 37 Jahren recht jung, der Anteil an Bewohnern über 60 Jahre hingegen mit
durchschnittlich 6,3% der Befragten vergleichsweise gering. Insgesamt war ein Zuwachs an Kindern in diesen Gebieten zu verzeichnen, was Voraussetzung für die
Entwicklung einer ausgewogenen und stabilen Altersstruktur ist. Die Erhebung ergab
bei Mietern in gefördert oder frei finanzierten sanierten Häusern in der Spandauer
Vorstadt die meisten Kinder, hingegen waren 70-80% der Befragten in unsanierten
Häusern beider Gebiete und in sanierten Häusern am Arkonaplatz kinderlos. Die
meisten Single-Haushalte wurden mit insgesamt fast 60% in unsanierten Häusern
und gefördert finanzierten sanierten Häusern ermittelt, in den frei finanzierten sanierten Häusern lebten (zu 73%) meist zwei Erwachsene. Laut Umfrage waren die Mieten in frei finanzierten sanierten Häusern deutlich höher, entsprechend lag hier auch
das durchschnittliche Haushaltseinkommen höher als bei den Vergleichsstichproben.
Man kann also davon ausgehen, dass diese Mietbedingungen eher von in Partnerschaft lebenden Mietern als von Alleinstehenden getragen werden können. Die Annahme, dass es mehr kleinere Haushalte gibt, die häufig über ein höheres Einkommen verfügen, bestätigte sich damit nur für die Stichproben in den frei finanzierten
sanierten Häusern. Die Spanne des erfassten monatlichen Haushaltseinkommens
reichte von 300 € bis 11.000 €. Das mit Abstand höchste durchschnittliche monatliche Haushaltseinkommen wurde mit 3.881 € in frei finanzierten sanierten Häusern in
der Spandauer Vorstadt festgestellt, in diesen am Arkonaplatz waren es 2.287 € und
in gefördert finanzierten sanierten wie unsanierten Häusern zwischen 1.292 € und
1.824 €. Es gab also zwischen den einzelnen Stichproben hierbei erhebliche Unterschiede. Soweit es die Stichproben unsanierter und die der gefördert finanzierten
sanierten Häuser anging, bestätigte sich die Annahme einer Prägung durch eine einfache Mieterklientel. 30% der Bevölkerung hier waren einkommensschwach und auf
niedrige Mieten angewiesen. Fast 40% der Mieter in unsanierten Häusern hatten ein
monatliches Haushaltseinkommen unter 1.000 €, bei den Mietern in gefördert finan-
4 Methode
203
zierten sanierten Häusern waren es 22%. Im Gegensatz dazu waren es in den frei
finanzierten sanierten Häusern am Arkonaplatz 8% und in der Spandauer Vorstadt
3%, die über weniger als 1.000 € Haushaltseinkommen im Monat verfügen.
Die Annahme einer vergleichbaren Bevölkerungszusammensetzung in der Spandauer
Vorstadt und der am Arkonaplatz bestätigte sich, ebenso das höhere durchschnittliche Einkommen und die größeren Einkommensdifferenzen in der Spandauer Vorstadt. Auch war der Wohnflächenkonsum in der Spandauer Vorstadt höher als am
Arkonaplatz. Dieser Unterschied ließ sich allerdings nur bei den Stichproben in frei
finanzierten sanierten Häusern ausmachen: Mieter in frei finanzierten sanierten Häusern in der Spandauer Vorstadt hatten durchschnittlich 56 Quadratmeter pro Kopf,
die in den frei finanzierten sanierten Häusern am Arkonaplatz lediglich 37 Quadratmeter pro Kopf zur Verfügung. Der Grund lag am niedrigeren Haushaltseinkommen
der Mieter am Arkonaplatz und nicht an höheren Mieten dort, diese waren in der
Spandauer Vorstadt ohnehin deutlich höher. Interessanterweise lag der durchschnittliche Wohnflächenkonsum der Vergleichsstichproben (unsanierte Häuser und gefördert finanzierte sanierte Häuser) bei allen drei Stichproben bei 40 Quadratmeter pro
Kopf.
Mit der Infrastruktur und der Gewerbeentwicklung waren Bewohner beider Gebiete
nur teilweise zufrieden, sie waren überwiegend der Meinung, dass hier noch Handlungsbedarf besteht. Insgesamt äußerten sich die meisten positiv über das Kulturund Freizeitangebot sowie die gute Verkehrsanbindung und die Spielmöglichkeiten
für Kinder. Sie hielten ihr Viertel für interessant und unterhaltsam, die zentrale Lage
wurde als Vorteil angesehen. Bezüglich der öffentlichen Einrichtungen und den Angeboten für Jugendliche fiel das Meinungsbild weniger positiv aus. Insbesondere
Mieter in der Spandauer Vorstadt zeigten sich nicht zufrieden mit den Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, weiterhin fühlten sie sich häufiger von Touristen,
Lärm und Verkehrsaufkommen gestört. Zwischen Mietern unsanierter und sanierter
Häuser gab es hinsichtlich der allgemeinen Wohnzufriedenheit keine nennenswerten
Unterschiede. Eine pauschale Annahme, dass Bewohner in sanierten Wohnungen
eine höhere Wohnzufriedenheit haben als Mieter unsanierter Wohnungen, bestätigte
sich so nicht.
Bei Bewertung der Sanierungsmaßnahmen im Viertel waren Mieter in unsanierten
Häusern allerdings deutlich häufiger der Meinung, die bisherige Sanierung im Viertel
sei kein Erfolg, zudem bewerteten sie die Veränderungen im Viertel deutlich negativer als Mieter in sanierten Häusern. Viele Mieter in unsanierten Häusern wünschten
sich zwar eine Sanierung ihres Hauses, nicht aber ihrer Wohnung, da diese eine
Mieterhöhung zur Folge hätte. Über die Miethöhe ihrer Wohnung äußerten sich Mieter in unsanierten Häusern und Mieter in gefördert finanzierten sanierten Häusern
deutlich zufriedener als Mieter in frei finanzierten sanierten Häusern. Im Falle einer
Sanierung würden Mieter in unsanierten Häusern der Spandauer Vorstadt lieber ausziehen, Mieter in unsanierten Häusern am Arkonaplatz hingegen ein Bleiben in ihrer
Wohnung während der Sanierung bevorzugen. Die Annahme, dass Mieter im Sanie-
4 Methode
204
rungsfalle generell vorzugsweise in eine bereits sanierte Wohnung umzuziehen würden, konnte damit nicht aufrecht erhalten werden.
Mieter mit der Absicht in den nächsten 2-3 Jahren umzuziehen, gaben am häufigsten
familiäre Gründe oder persönliche Veränderungswünsche an, an zweiter Stelle stand
die Miethöhe, gefolgt von Veränderungen des Viertels und ausbleibende oder bevorstehende Sanierung. Während die Miethöhe von Mietern in frei finanzierten sanierten
Häusern am Arkonaplatz im Vergleich an erster Stelle als Auszugsmotiv genannt
wurde, war für Mieter in gefördert finanzierten sanierten Häusern dieses Auszugsmotiv vergleichbar nachrangig. Die Auszugsmotive konnten damit bestätigt werden,
nicht aber die postulierte Rangfolge.
Der Anteil derer, die einen Wegzug aus dem Viertel beabsichtigten, war bei allen
fünf Stichproben relativ gering (12%-21%), womit sich eine gute Gebietsbindung
bestätigte, zudem gaben viele an, dass sie sich in ihrem Viertel wohl fühlten. Das
Nachbarschaftsverhältnis wurde von Mietern in unsanierten und in gefördert finanzierten sanierten Häusern positiver eingeschätzt. Sie waren auch eher der Meinung,
ihr Viertel hätte sich verändert, was sie häufiger auch negativer als Mieter in sanierten Häusern bewerteten. Mindestens jeder zweite Mieter gab an, sich Kontakt zu
seinen Nachbarn zu wünschen. Wie vermutet bedauerten dennoch viele, dass die
Mieter im Viertel eher nebeneinander her lebten.
Abschließend fiel auf, dass Mieter in gefördert finanzierten sanierten Häusern häufig
eher die Meinung der Mieter unsanierter als die jener in frei finanzierten sanierten
Häusern teilten. Ähnlich zufrieden waren Mieter dieser Stichproben mit der Miethöhe und den Nachbarschaftsverhältnissen, auch teilten sie die Meinung, ihr Viertel
habe sich in den letzten Jahren negativ verändert. Im Vergleich mit den Mieten der
Stichproben in den frei finanzierten sanierten Häusern fand man hier die meisten
Single-Haushalte und das niedrigste monatliche Haushaltseinkommen. Diese Mieter
waren auf niedrige Mieten angewiesen. Der durchschnittliche Quadratmetermietpreis
in gefördert finanzierten sanierten Häusern war im Vergleich mit dem in unsanierten
Häusern nur geringfügig höher. Mieter in gefördert finanzierten sanierten Häusern
verfügten über ein etwas höheres durchschnittliches monatliches Haushaltseinkommen und konnten sich auch größere Wohnungen leisten. Ebenfalls ähnlich waren die
Angaben zum Wohnflächenkonsum. Der durchschnittliche Wohnflächenkonsum pro
Kopf lag bei Mietern in unsanierten Häusern und bei denen in gefördert finanzierten
sanierten Häusern bei allen drei Stichproben bei 40 Quadratmeter pro Kopf (hingegen 56 Quadratmeter in frei finanzierten sanierten Häusern in der Spandauer Vorstadt und 37 Quadratmeter bei diesen am Arkonaplatz). Mieter in gefördert finanzierten sanierten Häusern wiesen mit 13,2 Jahren die längste durchschnittliche Wohndauer im Viertel auf, gefolgt von Mietern in unsanierten Häusern mit 10Jahren.
Es wurde damit deutlich, dass Unterschiede mehr stichprobenabhängig als gebietsabhängig waren. Mit dem Instrument der Fördermittel wurde eine sanierungsinduzierte Verdrängung minimiert und eine gemischte Bevölkerungsstruktur erreicht.
Jedoch war diese Bevölkerungsmischung nur durch die Mieter in unsanierten und
4 Methode
205
gefördert finanzierten sanierten Häusern gegeben. Untersucht man ausschließlich
Mieter in frei finanzierten sanierten Häusern, stellt man fest, dass hier bereits deutliche Segregationsprozesse stattgefunden haben.
Mit der Erklärung der Spandauer Vorstadt zum Sanierungsgebiet im September 1993
wurde hier zügig, umfassend und flächendeckend saniert. Das Gebiet am Arkonaplatz, welches lediglich an das Sanierungsgebiet der Rosenthaler Vorstadt grenzt,
stand nicht im Zenit des Interesses. Doch auch hier begannen etwas später komplexe
Sanierungen mit hohem Aufwand und Tempo, die Attraktivität und Image des Viertels ebenfalls wieder stiegen ließen. Gesamthaft äußerten sich die meisten befragten
Mieter zufrieden mit den Sanierungsarbeiten in ihrer Wohnung und ihrem Haus.
Mieter in der Spandauer Vorstadt zeigten sich jedoch tendenziell zufriedener, weiterhin waren sie eher der Meinung, dass die noch unsanierten Häuser ebenfalls saniert
werden sollten. Das durchschnittliche Alter der Bewohner beider Gebiete war mit 37
Jahren relativ jung, insbesondere in sanierten Häusern der Spandauer Vorstadt war
ein Zuwachs an Kindern zu verzeichnen.
Die Vermutung, dass Mieter im Sanierungsgebiet gemäß der behutsamen Stadterneuerung von guter Mieterberatung, vernünftigen Angeboten an Umsetzwohnungen
in der Nähe und moderaten Mieterhöhungen profitieren, galt lediglich für Mieter in
gefördert finanzierten sanierten Häusern. Diese Mieter bewerteten die Betreuung
während der Sanierungsarbeiten am positivsten und bestätigten häufiger mit guten
Ersatzwohnungen versorgt worden zu sein. Während alle befragten Mieter in gefördert finanzierten sanierten Häusern während der Sanierungsarbeiten auszogen (33%
sind danach wieder in ihre sanierte Wohnung zurückgezogen, 67% in eine andere
fertig sanierte Wohnung umgezogen), waren 60% der Befragten in frei finanzierten
sanierten Häusern der Spandauer Vorstadt und 86% am Arkonaplatz während der
Sanierungsarbeiten in ihrer Wohnung verblieben. Sie gaben an eher selten gute Ersatzwohnungen angeboten bekommen zu haben. Während umfassender Sanierungsarbeiten in seiner Wohnung wohnen zu bleiben stellt gemeinhin eine große Belastung
dar.
In frei finanzierten sanierten Häusern der Spandauer Vorstadt wurden deutlich höhere Mieten verlangt als in frei finanzierten sanierten Häusern am Arkonaplatz. Die
Annahme, dass die Mieten im Sanierungsgebiet generell niedriger sind als im Gebiet
ohne förmliche Festlegung, bestätigte sich damit nicht. Lediglich die gefördert finanzierten sanierten Häuser (im Sanierungsgebiet) boten noch Wohnungen mit moderaten Mieten. Mieter in gefördert finanzierten sanierten Häusern gaben folglich seltener
an, dass die Mieterhöhung nach Sanierung eine große Belastung für sie darstellte.
Zudem betrachteten sie die Mietsteigerungen nach Sanierung häufiger als angemessen. Mieter in unsanierten Häusern der Spandauer Vorstadt befürchteten überdies
eine größere Mieterhöhung im Sanierungsfalle als jene in unsanierten Häusern am
Arkonaplatz. Die Bevölkerung im Sanierungsgebiet fühlte sich also hinsichtlich
4 Methode
206
Mietbelastung keineswegs geschützter als diejenigen außerhalb eines Sanierungsgebietes.
Auch die Annahme, die Bevölkerungsfluktuation im Gebiet ohne förmliche Festlegung sei höher sei als im Sanierungsgebiet, bestätigte sich datenmäßig nicht. Unterschiede bezüglich der Wohndauer wurden ausschließlich in der Spandauer Vorstadt
zwischen Mietern in gefördert finanzierten sanierten und jenen in frei finanzierten
sanierten Häusern gefunden. Mieter in gefördert finanzierten sanierten Häusern
wohnten deutlich länger in ihrer Wohnung (entsprechend auch im Viertel) als Mieter
in frei finanzierten sanierten Häusern. Die höchste Wohndauer in Haus und Wohnung wurde bei Mietern in unsanierten Häusern ermittelt, wohingegen Mieter in gefördert finanzierten sanierten Häusern am längsten in ihrem Viertel lebten, meistens
wechselten sie im Rahmen von Sanierungsarbeiten in eine sanierte Wohnung. Im
Vergleich mit den übrigen Stichproben äußerten Mieter in gefördert finanzierten sanierten Häusern auch seltener einen Umzug in den nächsten 2-3 Jahren zu planen.
Die kürzeste Wohndauer in Haus, Wohnung und Viertel fand man bei Mietern in frei
finanzierten sanierten Häusern beider Untersuchungsgebiete.
Es bestätigte sich eindeutig, dass eine bewohnerorientierte Stadterneuerung nur mit
Förderinstrumenten möglich ist. Nur diese forderten und gewährleisteten eine sozialplanerische Betreuung der Mieter. Es wurde gezeigt, dass eine Sanierung mit öffentlicher Förderung mieterfreundlicher verlief und nur bei gefördert finanzierten sanierten Häusern eine Kontrolle der Mietobergrenzen möglich war. Mieter in gefördert
finanzierten sanierten Häusern hatten die höchste Wohndauer im Viertel, bedingt
durch moderate Mieten für sanierte Wohnungen, die keinen Wegzug aus dem Viertel
wegen der Miethöhe nach Sanierung erforderten. Dass private Sanierungen im Sanierungsgebiet vergleichbar sind mit Sanierungen im Gebiet ohne förmliche Festlegung,
entpuppte sich in dieser Untersuchung als Fehlschluss: frei finanzierte Sanierungen
in der Spandauer Vorstadt wurden drastischer und mit deutlich höheren Folgemieten
durchgeführt als am Arkonaplatz.
Die außerordentlich gute Lagequalität von Mitte mit einer guten Vermietbarkeit der
Häuser ist ein unumstrittener Vorteil. Baukalkulationen sind ohne Steuer- oder Fördermodelle allerdings schwieriger geworden und bergen ein entsprechend höheres
Risiko. Zwischenzeitlich ist ein beachtlicher Anteil an Eigenkapital bei größeren
Investitionen unerlässlich. Die Autorin unternahm zu diesem Punkt keine weiteren
Recherchen, weitere Aspekte hierzu wurden im Rahmen der nachfolgenden Expertendiskussionen erarbeitet.
4 Methode
4.6
207
Expertendiskussionen
Abschließend wurden die Ergebnisse mit vier Experten und der Autorin in einzelnen
Gesprächen diskutiert. Im Sinne der thematischen Vergleichbarkeit der Aussagen
waren die Gespräche leitfadenorientiert (vgl. Anhang). Sie umfassten folgende Themenschwerpunkte: Gebietsentwicklung, Gebietsbevölkerung, Gebietsförderbestimmungen und die Situation der Bauherren in den Untersuchungsgebieten Spandauer
Vorstadt und um den Arkonaplatz. Die Diskussionsgespräche erfolgten im Juni und
September 2011 mit: Frau Sabine Löhr (Mitarbeiterin der Mieterberatung der Asum
GmbH), Frau Rita Friedberg (Abteilungsleiterin Investment der Firma Ziegert), Herr
Udo Cordts-Sanzenbacher (Immobilienökonom der BNP Paribas Real Estate) und
Herrn Dr. Wolfgang Schumann (Stadtsoziologe und ehemaliger Geschäftsführer des
Büros für stadtteilnahe Sozialplanung (BfsS)).
Die Aussagen der Experten ergänzten sich, in vielen Punkten vertraten alle dieselbe
Meinung, Widersprüche gab es keine. Falls Feststellungen lediglich von einem Experten erfolgten, wird bei der folgenden Ergebnisdokumentation darauf hingewiesen.
Aus Anonymisierungsgründen werden alle Diskussionspartner durchgehend nur in
männlicher Form benannt.
4.6.1 Expertenmeinungen zur Gebietsentwicklung
Ein großer Investitionsschub fand in den 90er Jahren durch verschiedene Programme
statt. Förderungen und Steuermodelle waren für die Bauträger interessant und motivierten diese sehr zu investieren. Zuerst wurde die Stadtsanierung primär im Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt vorangetrieben, doch zwischenzeitlich holte das
Gebiet am Arkonaplatz auf. Alle befragten Experten sind sich einig, dass die Sanierung in beiden Gebieten städtebaulich ein Erfolg ist. Insgesamt haben beide Gebiete
an Attraktivität gewonnen, teilweise besteht die Meinung, dass bei der Infrastruktur
noch weiterer Handlungsbedarf besteht. Während das Gebiet um den Arkonaplatz
ruhiger und gediegener ist, hat die Spandauer Vorstadt geprägt von Tourismus mehr
als jedes andere Gebiet Szenecharakter. Die Spandauer Vorstadt steht im Focus und
ist deutlich durch mehr Lärm belastet, mit negativen Folgen für das Wohnen in diesem Gebiet. Ein Interviewpartner vermutet sogar, die Spandauer Vorstadt könne aufgrund dieser einseitigen Ausrichtung (Gastronomie, Mode, Tourismus) langfristig an
Attraktivität verlieren. Bislang ist die Nachfrage in beiden Gebieten enorm angestiegen, die Folge sind hohe Mieten und Kaufpreise. Zwei Interviewpartner gehen davon
aus, dass sich diese Entwicklung weiter fortsetzen wird.
Der Ausstattungsstandard der gefördert finanzierten sanierten Häuser entspricht allgemein dem des sozialen Wohnungsbaus, es stellt sich jedoch die Frage der Sanierungsqualität. Einig sind sich die Befragten, dass nicht immer mit einem hohen baulichen Standard saniert wurde. Besonders geförderte, aber auch privat finanzierte
sanierte Häuser weisen teilweise bereits jetzt wieder erhebliche Mängel auf. Ein Interviewpartner vermutet, dass wenn für diese Häuser weitere Sanierungsinvestitionen
ausbleiben, die Mieten dort langfristig wieder sinken werden. In Folge könnten dann
4 Methode
208
ohne solide Sanierung sogenannte Slums in der Innenstadt entstehen. Nach Aussagen
der Experten wurde in der Spandauer Vorstadt zum Teil aufwändiger saniert als am
Arkonaplatz, nach Aussage eines Interviewpartners gäbe es zu wenig nachhaltig gut
sanierte Wohnungen und diese seien zu teuer. Die Mieten und Kaufpreise in der
Spandauer Vorstadt sind deutlich höher als am Arkonaplatz, entsprechend sind auch
an der Spitze Größe und Ausstattung der Haushalte und die Einkommen der Mieter
deutlich höher.
Fraglich ist nach Aussagen zweier Experten ob der Trend zur Wandlung von Miet- in
Eigentumswohnungen weiter voranschreitet. Zumal in einigen Bezirken, so auch in
Berlin-Mitte, aktuell eine Sperrfrist von sieben Jahren festgelegt wurde, bis Eigenbedarf geltend gemacht werden darf. Ein Interviewpartner ist der Meinung, Eigentümer, die jetzt kaufen seien in erster Linie an Mietrenditen interessiert. Meist handele
es sich hierbei um Großeigentümer, die eher größere Mietshäuser als einzelne Wohnungen kaufen. Weiterhin ist er der Meinung, dass man mehr gegen die Zweckentfremdung vorgehen sollte, wie beispielsweise die Nutzung von Eigentumswohnungen als Ferienwohnungen (Parahotellerie). Weitere Interviewpartner gehen davon
aus, dass die Anzahl der Eigentümer im Gebiet steigen wird und die Umwandlung
von Miet- in Eigentumswohnungen in anderen Großstädten eine schon längst übliche
Entwicklung ist. Berlin hat sich zu einer Metropole entwickelt, viele Investoren von
überall kommen nach Berlin um Eigentumswohnungen zu kaufen. Auch bei den
Mietern ist die Bereitschaft zum Kaufen ihrer Wohnung gestiegen, was zwei Interviewpartner mit den immer weiter steigenden Mieten, aktuell niedrigen Zinsen, der
Angst vor Inflation und der Folgen der allgemeinen Staatsverschuldung erklären.
Prinzipiell können Eigentumswohnungen dem Mietwohnungsmarkt weiter zur Verfügung stehen. Allerdings ist der Verwertungsdruck bei Eigentümern mit einzelnen
Eigentumswohnungen deutlich höher, als wenn über größere Bestände verfügt wird.
Besitzen mehrere Eigentümer Wohnungen in einem Haus, gestaltet sich die Verwaltung und Organisation dieses deutlich schwieriger.
Verglichen mit anderen deutschen Großstädten sind die Miet- und Kaufpreise in Berlin nach wie vor sehr moderat. Während in den anderen Großstädten Wohnen ein viel
höheres Image hat und als Prestigenachweis gilt, ist Berlin geprägt von 35 Jahren
Objekt- und Subjektförderung. Förderungen, wie auch sozialer Wohnungsbau, Mietpreisbindung, Belegungsbindung haben den Wohnungsmarkt künstlich vorangetrieben, was nicht nur positiv zu sehen ist. Dieser Zustand wäre dauerhaft nur mit Subventionen zu erhalten. Ein Markt ist im Normalfall von Angebot und Nachfrage geregelt, so dass davon auszugehen ist, dass sich Berlin bei den Miet- und Kaufpreisen
langfristig anderen deutschen Großstädten anpassen wird.
Am Arkonaplatz wurden die Modernisierungsmaßnahmen auf die Mieten mit der
11% Regelung umgelegt, womit hier teilweise höhere Mieten erzielt werden als in
der Spandauer Vorstadt, insbesondere verglichen mit denen aus gefördert finanzierten sanierten Häusern. Allerdings werden auch im Sanierungsgebiet Spandauer Vorstadt hohe Mieten nach der Sanierung erzielt, in erster Linie bei frei finanzierten
Häusern. Im Gegensatz zu den gefördert finanzierten sanierten Häusern war eine
4 Methode
209
Deckelung der Mieten nach Wegfall der Mietobergrenzenregelung im frei finanzierten Bereich kaum mehr möglich. Nach Abschluss des Sanierungsgebietes stiegen die
Mieten in frei finanzierten Häusern infolge hoher Nachfrage exorbitant. Wenn 2013
90% der Belegungsbindungen auslaufen, werden sich auch die Mieten der gefördert
finanzierten sanierten Häuser den Marktpreisen anpassen. Man nimmt an, dass dann
bei Neuvermietung Mieten von über 20% über dem Mietspiegel verlangt werden und
Bestandsmieten sich langfristig, mit einer Erhöhung bis 20% in drei Jahren, ebenso
an das Mietspiegelniveau anpassen. Damit werden die Mieten in der Spandauer Vorstadt schneller ansteigen als am Arkonaplatz und der Bestand günstiger Wohnungen
langfristig gefährdet sein. Die Nachfrage für beide Gebiete ist enorm gestiegen mit
der Folge weiterer Mietsteigerungen und hoher Kaufpreise. Wobei anzunehmen ist,
dass sich diese Entwicklung weiter fortsetzten wird. Auch in den Nachbarbezirken
von Mitte wie auch beispielsweise Friedrichshain, Kreuzberg und Schöneberg wuchs
der Druck inzwischen. Ein Interviewpartner befürchtet wie es in anderen Großstädten
mit hohen Mieten in der Innenstadt bereits der Fall ist, das Entstehen von Banlieuund Slumgebieten.
4.6.2 Expertenmeinungen zur Gebietsbevölkerung
Zwischen 1989 und 1992 gab es bei den Bewohnern der Untersuchungsgebiete sehr
viele Veränderungen, von den Mietern aus DDR-Zeiten waren nicht mehr viele vorhanden. Viele warteten schon lange auf eine bessere Wohnung und zogen weg, wenn
sich die Möglichkeit bot. Das erzeugte zumindest kurz- und mittelfristig viel Leerstand. Andererseits zogen beispielsweise Studenten motiviert durch die niedrigen
Mieten für unsanierte Wohnungen mit Ofenheizung in die Ostbezirke.
Alle Interviewpartner gehen überein, dass eine wichtige Aufgabe der behutsamen
Stadterneuerung, die Bevölkerung zu schützen, in der Spandauer Vorstadt nur teilweise realisiert werden konnte. Insbesondere nachdem die Mietobergrenzenregelung
vom Oberverwaltungsgericht gekippt wurde, hat auch hier der Markt, geprägt von
Angebot und Nachfrage sein Spiel. Geschützt wurde die Bevölkerung mit Einsatz der
Fördermittel. Ohne diese wäre ein Sanierungsgebiet, das durch die Verbesserung der
Infrastruktur unter enormen Aufwertungsdruck steht, für die vorhandenen Mieter
absolut verdrängend. Allerdings weiß man, nicht jeder, der wegzieht, wurde auch
verdrängt. Da hierzu Daten fehlen, ist es äußerst schwierig, das Maß an Verdrängung
zu ermitteln. Alle Befragten sind sich einig, dass der finanzielle Aufwand in Form
von Objektförderung in der Spandauer Vorstadt nicht das ursprünglich angedachte
Ergebnis brachte. Die Bestandssicherung der Bevölkerung war insofern kein Erfolg.
Nur etwa ein Drittel der Bevölkerung wohnt seit über 10 Jahren in dem Gebiet und
nur 20% der Bevölkerung waren bereits vor der Sanierung im Gebiet ansässig, was
für eine erhebliche Bevölkerungsfluktuation spricht.
Segregationsprozesse konnten in den Gebieten größtenteils verhindert werden. Die
Experten gehen allerdings davon aus, dass diese langfristig noch stattfinden. Derzeit
findet man eine heterogene Bewohnerstruktur vor, es gibt keine Konzentration von
4 Methode
210
Armut oder Migranten. Positiv ist der Zuwachs an Kindern in den Gebieten, der Anteil nicht deutschstämmiger Bevölkerung liegt in der Spandauer Vorstadt bei 17%
und diese stammt überwiegend aus Westeuropa.
Auch bezüglich der Polarisierungen sind sich alle Interviewpartner einig, diese seien
in beiden Gebieten, insbesondere aber in der Spandauer Vorstadt, größer geworden.
Langfristig allerdings wird der Anteil der Geringverdiener abnehmen, da sie aufgrund der steigenden Mieten wegziehen werden, womit die Polarisierung wieder
abnähme und sich in Richtung höherer Einkommensgruppen entwickelte. Nach der
neuesten Erhebung in der Spandauer Vorstadt von Christian Krajewski (2011), verzeichnet man nach wie vor einen starken Zuzug aus den alten Bundesländern (28%)
und aus dem Ausland (5%).
Während drei der Interviewpartner langfristig eine Wohnungsnot für Geringverdiener im Gebiet erwarten, ist ein Interviewpartner der Meinung, diese existierte bereits.
Tatsache ist, dass Altmieter mit niedrigem Einkommen langfristig geringe Chancen
haben, im Gebiet zu bleiben, wie in anderen Metropolen werden sie an den Stadtrand
verdrängt werden. Neben Arbeitslosen sind vor allem Alleinerziehende, Familien,
Ältere und Kranke betroffen. Bei jedem Eigentümerwechsel eines Hauses wird der
Auszug der Mieter forciert, zudem steigen die Mieten, womit es viele „Wanderungen“ gibt.
4.6.3 Expertenmeinungen zu Gebietsförderbestimmungen
Derzeit gibt es in Berlin nur noch Fördergelder für Wohnumfeld und Infrastruktur,
was neben der Förderung von Wohnungen auch von großer Bedeutung ist. Absehbar
wird es neue Sanierungsgebiete geben, ob diese aber eine Förderung bekommen, ist
noch unklar. Klar ist aber, dass es ohne Förderung keinen Schutz der Wohnbevölkerung gibt, da der Bau dann ausschließlich über die Mieten finanziert wird. Ein Interviewpartner ist der Meinung, dass die Objektförderung vorzugsweise von einer Subjektförderung abgelöst werden sollte, da diese gezielter bedürftige Haushalte schützte
und dadurch langfristigere Ergebnisse gewährleistete. Durch die Objektförderung
profitieren auch viele Mieter von der Förderung, die es nicht unbedingt nötig hätten,
somit sei eine Objektförderung zu unspezifisch. Ein weiterer Interviewpartner postuliert, dass staatliche Finanzmittel zwar zeitweilig gewisse Prozesse regulieren können, die Möglichkeiten aber langfristig begrenzt sind.
4.6.4 Expertenmeinungen zur Situation der Bauherren
Dank der Lagegunst verringerte sich das Risiko der Bauherren eher, es gibt keine
Leerstände und keine Vermietungsprobleme. Parallel stieg die Risikobereitschaft der
Bauherren, die Erfahrungswerte ermöglichen eine klare Kalkulation, Mieten wie
Gewinnchancen stiegen. So ist die allgemeine Investitionstätigkeit unabhängig von
Fördermitteln und Steuermodellen weiterhin gut.
4 Methode
211
Der Sanierungsbedarf in der Spandauer Vorstadt ist vorerst gedeckt, nach Entlassung
aus der Sanierung 2008 verfügten 92% der Wohnungen über Vollstandard. Man kann
davon ausgehen, dass auch am Arkonaplatz ein vergleichbares Ausmaß dieses Standards erreicht wurde. So ist es nicht verwunderlich, dass die Bautätigkeit in den letzten Jahren sich hier verringerte, sie stagniert jedoch nicht. Künftig werden noch weitere Wert und Mieten steigernde Investitionen (mietspiegelwirksame Maßnahmen),
wie das Anbringen von Balkonen und Aufzügen, vorgenommen. Auch ist vorhersehbar, dass bei Häusern mit Standard des sozialen Wohnungsbaus in ein paar Jahren
eine neue Sanierungswelle stattfinden wird.
Mit Wegfall der Förder- und Steuermodelle, hat sich die Investorenlandschaft verändert. Kleinunternehmer wurden seltener, vielmehr erfolgten Investitionen mittels
Fondsmodellen oder durch Großunternehmer. Dies wird auch durch die zwischenzeitlich reduzierte Risikobereitschaft der Banken, die einen deutlich höheren Eigenanteil bei Investitionskrediten fordern, beeinflusst. Investoren kommen bundesweit
und aus dem Ausland (z.B. aktuell aus Israel, Spanien, Dänemark und Österreich).
Große Firmen sind gegenwärtig mit aufwendigen Neubauprojekten in Mitte engagiert.
212
5
Zusammenfassung und Schlussfolgerung
Vor dem Hintergrund der Fragestellung ob in der Berliner Innenstadt langfristig eine
gemischte Bewohnerstruktur über alle Altersklassen und Einkommenssituationen zu
erhalten möglich ist, entstand die Leitidee dieser Arbeit, die Situation von Mietern in
einem Sanierungsgebiet mit der Situation von Mietern in einem Gebiet ohne förmliche Festlegung zu vergleichen. Darüber hinaus wurde untersucht, ob es bei Mieterzufriedenheit oder Miethöhe nach Sanierung Unterschiede zwischen freier und gefördert finanzierter Sanierung innerhalb eines Sanierungsgebietes gibt. Als Untersuchungsgebiete wurden zwei benachbarte Innenstadtquartiere in Berlin-Mitte (vor der
Wende Teile von Ost-Berlin) gewählt: die Spandauer Vorstadt als Sanierungsgebiet
und das Gebiet um den Arkonaplatz als Gebiet ohne förmliche Festlegung.
Die Leitthemen der empirischen Analyse waren Gebietsentwicklung, Bevölkerungsentwicklung, die Bedeutung von Gebietsförderbestimmungen und die Situation der
Bauherren in Berlin-Mitte. Bevor der Fragebogen für die Bewohnerbefragung in den
Untersuchungsgebieten entwickelt wurde, wurden zwecks Datengenerierung, Vervollständigung erworbener Erkenntnisse sowie der Präzisierung von Vorannahmen
Experteninterviews durchgeführt. Anschließend wurde auf der Grundlage dieser Ergebnisse der Fragebogen entwickelt und die Bewohnerbefragung durchgeführt. Nach
der Auswertung der Fragebogenerhebung, der Stellungnahme zu den Vorannahmen,
die sich weitgehend bestätigten, wurden die Ergebnisse mit Experten diskutiert.
In beiden Gebieten war der Sanierungsprozess erfolgreich: hohe Leerstände konnten
beseitigt, eine Bevölkerungsentmischung verhindert werden. Die Gebietsbindung der
Bevölkerung ist gut, die Mieter fühlen sich wohl in ihrem Wohngebiet und sind
überwiegend zufrieden mit dem Kultur- und Freizeitangebot, der guten Verkehrsanbindung und den Spielmöglichkeiten für Kinder. Die vorliegende Arbeit zeigt aber
deutlich, dass die Mieten in der Spandauer Vorstadt in frei finanzierten sanierten
Häusern nach Sanierung deutlich höher sind als im benachbarten Gebiet ohne förmliche Festlegung. Die Mieten der gefördert finanzierten sanierten Häuser hingegen
blieben moderat, die ursprüngliche Bewohnerschaft im Gebiet konnte daher bleiben.
Mieter in gefördert finanzierten sanierten Häusern gaben an, dass sie von einer guten
Mieterberatung, einem guten Angebot an Umsetzwohnungen im Gebiet und moderaten Mieterhöhungen profitierten. Hingegen sind 60% der Befragten frei finanzierter
sanierter Häuser und sogar 86% der Mieter am Arkonaplatz während der Sanierungsarbeiten in ihren Wohnungen geblieben, ihnen wurde selten gute Ersatzwohnungen
angeboten. Dass die Bevölkerungsfluktuation im Gebiet ohne förmliche Festlegung
höher sein soll, konnte diese Arbeit nicht bestätigen.
Die Ergebnisse dieser Arbeit zeigen, die eigentlichen Unterschiede der Bevölkerungs- und Mietenentwicklung entstehen nicht zwischen Sanierungsgebiet und Gebiet ohne förmliche Festlegung, sondern ausgeprägt innerhalb des Sanierungsgebietes zwischen frei und gefördert finanzierten sanierten Häusern. Sie bestätigen eindeutig, dass eine bewohnerorientierte Stadterneuerung Förderinstrumente bedarf, da nur
durch diese eine sozialplanerische Betreuung der Mieter gewährleistet ist. Weiterhin
5 Zusammenfassung und Schlussfolgerung
213
wird deutlich, dass eine weitere Kontrolle der erreichten Ziele zu deren Bestand
dringend erforderlich ist. Der Nachfragedruck auf die Berliner Innenstadt wird sich
weiter erhöhen, erste Segregationsprozesse zeichneten sich bereits deutlich ab.
Gleichzeitig ist die Bevölkerungsstruktur von einer starken Polarisierung der Einkommen geprägt mit der Tendenz eines steigenden Anteils an Haushalten mit höherem und der entsprechenden Verdrängung von Haushalten mit niedrigerem Einkommen. Die fortschreitende Erhöhung der Mieten wird diese Prozesse weiter vorantreiben.
Im Folgenden werden die wichtigsten Ergebnisse mit den aktuellen Entwicklungen
zur Gebiets- und Bevölkerungsentwicklung sowie der Sanierungspolitik in Berlin
Mitte aufgezeigt und abschließend bewertet.
5.1
Gebietsentwicklung
Einst zu DDR-Zeiten schrieben Mieter sarkastisch auf die vom Schwamm befalle
Mauer der Brunnenstraße 6-7: Schöner unsere Paläste! Auf einem Haus in der Mullackstraße 37 stand: Was der Krieg verschonte, überlebte im Sozialismus nicht, dieses Haus war bereits zur Sprengung vorbereitet und sollte dem Plattenwohnungsbau
weichen. Heute erinnert nur noch wenig an diese Zeit. Die Bevölkerung in Mitte verjüngte sich wesentlich, es gibt wieder mehr Kinder, mehr Akademiker – ein Großteil
zog neu zu. Auch die Häuser sind verjüngt, ihre Attraktivität deutlich erhöht und die
Nachfrage nach teuren Wohnungen gleichbleibend hoch. Innenhöfe, deren Eingangstore einst nie verschlossen waren, sind nun nicht mehr für jedermann zugänglich,
neben den neuen Haustüren blitzen Klingelanlagen mit Gegensprechvorrichtungen.
(Vgl. Lothar Heinke, Der Tagesspiegel vom 8. Juni 2010)
Die Ergebnisse der vorliegenden Arbeit bestätigen, die Sanierungsmaßnahmen in der
Spandauer Vorstadt und auch am Arkonaplatz können als großer Erfolg gewertet
werden. In beiden Gebieten hat ein baulicher und sozialer Aufwertungsprozess stattgefunden, die Leerstandsproblematik wurde beseitigt, Ausstattungsdefizite systematisch behoben und die Einwohnerzahl stieg. Mit Verbesserung der Wohnqualität stiegen auch die Mieten. Zum Erhebungszeitpunkt bestand in den Untersuchungsgebieten noch eine enorme Spanne der Mieten zwischen 5,25 € und 8,55 € (im Durchschnitt) pro Quadratmeter. Während die niedrigste erfasste Quadratmetermiete bei 2
€ lag, betrug die höchste 12,90 €. Die Innenstadt ist wieder begehrt, beide Gebiete
wurden auch für junge Familien attraktive Wohnlagen. Bewohner beider Gebiete
sind zufrieden mit dem Kultur- und Freizeitangebot, der zentralen Lage und der guten Verkehrsanbindung sowie den Spielmöglichkeiten für Kinder. Bei Infrastruktur,
öffentlichen Einrichtungen, Gewerbeentwicklung und dem Angebot für Jugendliche
besteht nach Meinung der Bewohner noch Nachholbedarf. Die Spandauer Vorstadt
ist geprägt vom Tourismus und hat Szenecharakter. Im Gegensatz zu den Bewohnern
am Arkonaplatz leiden Bewohner hier, bedingt durch Quartiersbesucher, unter erhöhtem Verkehrsaufkommen und Lärm, insbesondere in den Nachtstunden. Lärm ist hier
keine physikalische Größe, sondern ein sozial-psychologischer Begriff. Er kann
214
nachhaltig das seelische und soziale Wohlbefinden bis hin zur Erkrankung beeinträchtigen. Weiterhin gibt es in der Spandauer Vorstadt ein Defizit an Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf. Somit sind die Sicherung attraktiver Wohnbedingungen für die Bevölkerung, der Schutz vor Verdrängung durch profitablere Nutzungen sowie der Erhalt urbaner Vielfalt im Gebiet von absoluter Priorität (vgl.
Christian Krajewski 2003, Sonderdruck Nr. 46, S. 104). Das Gebiet läuft sonst langfristig Gefahr Anziehungskraft zu verlieren.
Mit der Mietobergrenzenregelung versuchte man die Bevölkerung im Sanierungsgebiet der Spandauer Vorstadt vor Verdrängung zu schützen. Die Bilanz dieser fällt
allerdings ernüchternd aus. Bereits ab 1998 wurde diese Regelung von den Eigentümern nicht mehr akzeptiert, gestützt auf das diese Vorschriften aushebelnde rechtsund bestandkräftigen Urteil des Bundesverwaltungsgerichts. (Vgl. Hartwig Dieser
und Andreas Wilke u.a. 2009, S. 614). Während in den folgenden Jahren in frei finanzierten sanierten Häusern in der Spandauer Vorstadt deutlich höhere Mieten erzielt wurden als am Arkonaplatz, konnten die Mietsteigerungen in gefördert finanzierten sanierten Häusern niedrig gehalten werden. Noch liegen diese Mieten weit
unter denen am Markt erzielbaren für vergleichbare Objekte. Die Fristen für mietpreisgebundenen Wohnraum mit Belegungsrechten des Bezirksamtes Mitte jedoch
gelten für 90% der Wohnungen noch bis 2013, für 45% bis 2017 und für 25% bis
2018 (vgl. Hartwig Dieser und Andreas Wilke u.a. 2009, S. 609-610). Die Anpassung auch dieser Mieten an das Marktniveau ist absehbar. Bei Neuvermietung kann
man mit Mieten von über 20% über dem Mietspiegel rechnen. Der langfristige Bestand günstiger Wohnungen ist damit gefährdet.
Die Sanierungsqualität der Häuser ist ein weiterer Aspekt. Nicht immer wurde mit
einem hohen baulichen Standard saniert, bereits jetzt weisen insbesondere gefördert
finanzierte sanierte Häuser, aber auch privat sanierte, wieder erhebliche Mängel auf.
Soll ein Verfall der Häuser verhindert werden, muss langfristig erneut investiert werden, wenn nicht, könnte hier wieder günstiger Wohnraum entstehen.
Berlins Mieter zieht es in die Mitte der Metropole mit ihren aufstrebenden oder
schon aufgestiegenen Stadtteilen und in attraktive grüne Vororte. Die Wiederentdeckung der Innenstadt als Wohnort ist keine spezifische Berliner Entwicklung, sie ist
deutschlandweit zu beobachten. Bereits in den vergangenen Jahren wurden in diesen
Lagen die höchsten Mieten gezahlt, in jüngster Zeit aber gab es nochmals eine deutliche Preissteigerung. Vor allem in der Stadtmitte werden die höchsten Mieten gefordert. Die Kaufkraft der dort Wohnenden ist zwar oft überdurchschnittlich, aber nicht
extrem hoch. Ursprüngliche Quartiersbewohner zahlen noch die oft weit günstigeren
Bestandsmieten. Zuzügler mit höherer Kaufkraft ziehen oft in aufwendig sanierte
Häuser, in denen ganz andere Mieten zum Ansatz kommen. Aber auch Geringverdiener ziehen in zentrale Innenstadtlagen und wenden dann für das Wohnen einen
überdurchschnittlichen Anteil ihres Einkommens auf. (Vgl. Wohnkosten Atlas,
Wohnmarktreport Berlin März 2010, S. 3-9)
215
Die Verbesserung der Wohnqualität begleitet von hohem Nachfragedruck macht einen Anstieg des Mietniveaus unaufhaltsam. Auch wenn die Berliner Mieten verglichen mit anderen Großstädten Deutschlands, allen voran München und Hamburg
(vgl. Mietspiegel Focus online, www.focus.de/immobilien/mieten/mietspiegel/
mietspiegel-was-wohnen-in-deutschland-kostet_aid_9009.html), mehr als moderat
sind, steigen sie stetig. Bedingt durch die große Nachfrage, hat der Hauseigentümer
die Möglichkeit bei einer Neuvermietung deutlich höhere Preise zu verlangen, jenseits des im Bestand sonst üblichen. Da erfahrungsgemäß jährlich etwa 10% der Mieter die Wohnungen wechseln, vermindert sich der Bestand an günstigen Wohnungen
entsprechend. Insbesondere seit 2007 sind die Mieten drastisch gestiegen, dem stehen stagnierende Haushaltsnettoeinkommen gegenüber. Besonders betroffen sind
ausgerechnet Häuser, die zum subventionierten Sozialen Wohnungsbau zählen und
eigentlich für Haushalte mit geringem Einkommen reserviert waren. Da das Land
inzwischen die Anschlussförderung für diese Immobilien strich, können nun die Eigentümer so viel Miete verlangen, wie der Markt hergibt. Es kommt vor, dass für
eine Sozialwohnung beispielsweise 15,66 € je Quadratmeter Miete bezahlt werden
muss. Hiervon betroffen sind derzeit rund 28 000 Sozialwohnungen. Nach Angaben
des Berliner Mietervereins nutzt mancher Hauseigentümer die Gesetzeslücke aus, um
mit enormen Mieterhöhungen ganze Blöcke zu entmieten. Diese Entwicklung beschleunigt die Gentrifizierung in der Innenstadt. (Vgl. „Wer umzieht hat verloren“
Der Tagesspiegel vom 02.03.2011)
Derzeit (2011) ist der Berliner Wohnungsmarkt angespannt wie seit langem nicht
mehr, die Mieten steigen durchschnittlich 4% jährlich, was zu Protestbewegungen
der Bevölkerung führt. Die linksextremistische Szene droht, den boomenden Tourismus zu attackieren. Es sollen Handys und Geldbörsen geklaut, Autos angezündet,
Hotels und Touristenbusse angegriffen werden. Begründet wird dies damit, dass der
Tourismus die Gentrifizierung anheize, die nach Ansicht der linksextremistischen
Szene bereits einen grandiosen Sieg in den Vierteln errungen hat, in denen sich der
Kampf um Freiräume abspielt. (Vgl. Jörn Hasselmann, „Chaoten wollen BerlinTouristen angreifen“, Der Tagesspiegel vom 20.12.2010)
Am stärksten ist der Druck in Mitte sowie Charlottenburg-Wilmersdorf, gefolgt von
Friedrichshain-Kreuzberg und Pankow. Die Folgen der Wohnraumverknappung wirken auch schon auf Lichtenberg und Neukölln. Hier stiegen die Mieten um rund 5
Prozent innerhalb eines Jahres. Partygänger und Kulturschaffende, die in Kreuzberg
keine bezahlbare Bleibe mehr finden, entdecken zwischenzeitlich Neukölln. Es gibt
aber auch Bezirke in denen die Mieten sinken. Hierzu zählt Spandau, MarzahnHellersdorf, Schmargendorf –West (die dicht bebauten Viertel südlich des Hohenzollerndamms), der nördliche, schlecht angebundene Teil von Lichtenberg sowie die
Randlage von Müggelheim. Wer sich also die steigenden Wohnkosten nicht leisten
kann, muss in die Randlagen der Stadt ausweichen. (Vgl. „Kreuzkölln zählt schon zu
den Top 10“, Der Tagesspiegel vom 04.03.2011)
Es stellt sich schließlich die Frage, ob es langfristig eine Wohnungsnot geben wird.
Die Anzahl der Haushalte in Berlin steigt durch Zuwanderer und den Trend, alleine
216
zu wohnen, stetig. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung allerdings vertritt die
Meinung, Wohnungssuchende müssten nur bereit sein in andere Stadtteile zu ziehen.
(Vgl. Ralf Schönball, Wohnungen im Zentrum werden knapp, Der Tagesspiegel vom
06.08.2010). Das Hamburger Forschungsinstitut Gewos ermittelte für den Verband
Berlin-Brandenburgische Wohnungsunternehmen (BBU), dass in zwei bis vier Jahren genauso viele Haushalte in Berlin wie Wohnungen existieren werden. Ohne ein
Überangebot an Wohnungen von etwa 10% bedeutet das in der Praxis wieder Wohnungsnot. Bis zum Jahr 2015 wird es laut BBU rund 50.000 mehr Haushalte geben,
gebaut werden jährlich aber nur 3.500 neue Wohnungen. Insbesondere wird sich der
Mangel an günstigen Wohnraum bemerkbar machen. Auch der Anstieg der Mieten
macht deutlich, dass der Druck auf dem Wohnungsmarkt wächst. Spitzenmieten von
11 € pro Quadratmeter netto kalt werden in Pankow und Mitte erzielt. (Vgl. Ralf
Schönball, „2015 droht Wohnungsnot in ganz Berlin“, Der Tagesspiegel vom
17.11.2010).
Dem rot-rotem Senat wird vorgeworfen, in der Wohnungspolitik versagt zu haben,
Wirtschaftssenator Harald Wolf (PDS) hält die Entwicklung für Besorgnis erregend
(vgl. „Mieten steigen deutlich“, Der Tagesspiegel vom 21.01.2011). Bausenatorin
Ingeborg Junge-Reyer (SPD) sähe gerne die innere Stadt als Wohnort aller sozialen
Gruppen und die Sicherung des Wohnens zur Miete in der Innenstadt für Mieter mit
mittlerem Einkommen. Dies ist allerdings eine schwierige Aufgabe: Die Innenstadt
ist sehr attraktiv für Zuzügler, die Konkurrenz durch die insbesondere in der Mitte
Berlins bevorzugten Eigentumswohnungen und durch Gewerbe ist groß. Der Senat
beabsichtigt die Vielgestaltigkeit der Kieze unter dem Motto „soziale Stadt“ auszubauen, ein Konzept gibt es aber nicht, das Modell subventionierter Wohnungsbau
soll auf keinen Fall mehr in die Planung aufgenommen werden. Die zuständige
Bausenatorin postuliert, Berlin bedeute Lebensqualität, Freiheit und Zukunft. An
einem stadtplanerischen Programm hierzu fehlt es aber. (Vgl. Bernhard Schulz, „Gesucht: preiswerte Wohnungen“, Der Tagesspiegel vom 20.11.2011) Doch immerhin
plant die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Mieter in Gebieten, in denen Wohnungskäufe in größerem Umfang erwartet werden, zu schützen. So soll es künftig in
Pankow, Friedrichshain-Kreuzberg, Charlottenburg-Wilmersdorf, TempelhofSchöneberg, Mitte und Steglitz-Zehlendorf eine Sperrfrist von sieben Jahren geben,
die ein Eigentümer warten muss, um Eigenbedarf oder fehlende wirtschaftliche Verwertbarkeit als Kündigungsgrund gelten machen zu können. (Vgl. „Senat beschließt
Schonfrist für Mieter“, Der Tagesspiegel vom 06.07.2011)
5.2
Bevölkerungsentwicklung
Nach der Wende hat ein großer Bevölkerungsaustausch in Berlin-Mitte stattgefunden, so dass von der ursprünglichen Bevölkerung aus DDR-Zeiten nur noch wenige
blieben. Es entstanden hohe Leerstände, Zuzügler waren oftmals Studenten, die hier
Wohnungen mit Ofenheizung und niedrigeren Mieten finden konnten. Seit 2007 ging
die Fluktuation wieder zurück und die Gebietsbindung verstärkte sich.
217
Zum Erhebungszeitpunkt (2006) lebt in beiden Gebieten eine relativ junge Bevölkerung, geprägt von Single- und Zwei-Personen-Haushalten mit einem Ausbildungsniveau über dem gesamt Berliner Durchschnitt. Der Anteil an Bewohnern über 60 Jahre ist vergleichsweise gering. Jedoch ist ein Zuwachs an Kindern, Voraussetzung für
die Entwicklung einer stabilen Altersstruktur, zu verzeichnen. Nach den jüngsten
Ergebnissen der Erhebung von Christian Krajewski (2011, S. 17) lässt sich in der
Spandauer Vorstadt eine Tendenz zu größeren Haushalten mit mehr Kindern, sowie
einem weiteren Anstieg des Bildungs- und Qualifikationsniveaus feststellen. Bei der
Altersstruktur ist der Anteil der Kinder und Jugendlichen sowie der über 45-Jährigen
gestiegen, was als erste Zeichen des demographischen Wandels gedeutet werden
kann (vgl. Christian Krajewski 2011, S. 5). So positiv wie der Zuwachs an Kindern
zu werten ist, stellt sich dennoch die Frage, wie lange sich Familien das Wohnen in
der Spandauer Vorstadt mit den immer weiter steigenden Mieten leisten können.
Auch wenn das durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen in der Spandauer Vorstadt im Jahre 2000 bereits höher war als in der Rosenthaler Vorstadt, bewegten sie
sich weitestgehend noch in dem für Berlin errechneten Rahmen von 1.480 € (vgl.
Christian Krajewski 2006, S. 285). Wie die vorliegende Erhebung zeigt, erhöhte sich
das mittlere Haushaltsnettoeinkommen bis zum Jahr 2006 nur geringfügig, die Einkommensspanne ist aber wie auch die der Mieten enorm, sie reicht von 300 € monatlichem Haushaltseinkommen bis 11.000 €. Die jüngste Erhebung in der Spandauer
Vorstadt allerdings zeigt einen enormen Anstieg des Haushaltseinkommens, deutlich
über dem von Gesamt-Berlin (vgl. Christian Krajewski 2011, S. 9). Diese sozialstatistisch erfassten Daten deuten klar darauf hin, dass die Spandauer Vorstadt nach wie
vor von einer hohen Entwicklungsdynamik geprägt ist, was ein Fortschreiten der
Gentrifizierungstendenz bestätigt (vgl. Christian Krajewski 2011, S. 18). Auch wenn
finale Ergebnisse der jüngsten Erhebung in der Rosenthaler Vorstadt noch nicht vorliegen, kann nach Aussage von Christian Krajewski davon ausgegangen werden, dass
die Entwicklungen in der Rosenthaler Vorstadt tendenziell vergleichbar sind mit denen in der Spandauer Vorstadt, also auch hier Gentrifizierungsprozesse voranschreiten.
Im Rahmen der behutsamen Stadterneuerung versuchte man im Sanierungsgebiet
Spandauer Vorstadt die Bevölkerung zu schützen, dies gelang nur teilweise. Geschützt wurde die Bevölkerung durch den Einsatz von an Bedingungen geknüpften
Fördermitteln, wo ohne staatliche Förderung saniert wurde, gab es diesen Schutz
nicht. Dementsprechend wurde in der vorliegenden Studie die längste Wohndauer im
Viertel mit durchschnittlich 13,2 Jahren bei Mietern in gefördert finanzierten sanierten Häusern festgestellt. Das mittlere Nettoeinkommen dieser Haushalte allerdings
ist mit 1.220 € monatlich extrem niedrig gegenüber dem in der Spandauer Vorstadt
insgesamt (2.250 €). Die Bevölkerungszusammensetzung am Arkonaplatz ist mit der
in der Spandauer Vorstadt vergleichbar, das durchschnittliche Haushaltseinkommen
sowie die Einkommensdifferenzen sind in der Spandauer Vorstadt allerdings deutlich
höher. Das höchste durchschnittliche Haushaltseinkommen wird in frei finanzierten
sanierten Häusern in der Spandauer Vorstadt ermittelt. Nach Aussage der befragten
218
Experten leben in beiden Untersuchungsgebieten ca. 30% einkommensschwache
Mieter, diese leben in den noch unsanierten oder den gefördert finanzierten sanierten
Häusern. Dies verdeutlicht, diese Haushalte sind auf niedrige Mieten angewiesen.
Der finanzielle Aufwand in Form der Objektförderung brachte allerdings nicht das
beabsichtigte Ergebnis. Derzeit wohnt nur ein Drittel der Bevölkerung seit über 10
Jahren im Gebiet und nur 21% dieser lebte bereits vor der Sanierung im Gebiet, was
für eine erhebliche Bevölkerungsfluktuation spricht (vgl. Christian Krajewski 2011,
S. 32). Die Bestandsicherung war insofern kein Erfolg.
Sowohl am Arkonaplatz als auch in der Spandauer Vorstadt konnten Segregationsprozesse vorerst eingedämmt werden, doch muss man davon ausgehen, dass diese
zeitverzögert noch stattfinden werden. Die Polarisierung bezüglich der Einkommensverhältnisse sind in den letzten Jahren deutlich größer geworden, in der Spandauer Vorstadt noch drastischer als am Arkonaplatz, langfristig aber wird diese
Spanne wieder geringer zugunsten der einkommensstarken Bevölkerung. Die Studie
Schempp zeigt deutlich, dass die Unterschiede nicht gebiets- sondern stichprobenspezifisch sind. Mieter in unsanierten und in gefördert finanzierten sanierten Häusern
zeigen eine homogene Bevölkerungsstruktur und unterscheiden sich deutlich von
Mietern in frei finanzierten sanierten Häusern. Eine heterogene Bevölkerungsstruktur
lässt sich nur feststellen, wenn man Mieter aller Stichproben als eine gemeinsame
Bevölkerungsgruppe untersucht. Werden langfristig aber Mieter aus unsanierten und
aus gefördert finanzierten sanierten Häusern verdrängt, zeigen und verstärken sich
die bereits begonnenen Segregationsprozesse, eine Wohnungsnot bei Geringverdienern ist absehbar.
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung belegt erstmals den großen Bevölkerungsaustausch zwischen den Berliner Bezirken. Während alteingesessene Berliner
die Innenstadt verlassen, ziehen Zuzügler aus dem In- und Ausland nach. Der Grund
für die Wegzüge wird zum einen darin gesehen, dass die Bewohner in grünere Bezirke ziehen, die auch sozial unproblematischer sind, zum anderen weichen Menschen
mit geringerem Einkommen dem Druck steigender Mieten. In Mitte ist ca. jeder
zehnte Bewohner in den letzten Jahren aus dem Ausland oder anderen Bundesländern zugezogen, 15.000 Alt-Berliner zogen im Gegenzug weg. Zugezogene sind oft
besser ausgebildet und haben so bessere Chancen auf ein höheres Einkommen. Laut
SPD-Kreischef Real Saleh ziehen die armen Leute in die Reinickendorfer, Spandauer
oder Marzahner Platte. Vor dieser Dynamik, die zu einer sozialen Entmischung führt,
wird bereits seit längerem von Politikern und Stadtsoziologen gewarnt. (Vgl.
Joachim Fahrung, „City für viele Berliner zu teuer“, Berliner Morgenpost vom
07./08.08.2010)
Die Zugezogenen sind reicher, besser ausgebildet und jünger als die Alteingesessenen. Stellvertretend steht aktuell der „Schwabe“ für alle Zugezogenen aus Deutschland und ist das Schlagwort für Verdrängung. Auch wenn in den letzten Jahren längst
nicht so viele Schwaben wie Menschen aus Nordrhein-Westfalen oder Brandenburg
nach Berlin zogen, sind die Schwaben mit ihrem unverkennbaren Dialekt deutlicher
219
präsent, überall bekommt man Maultaschen, Kässpätzle oder schwäbischen Schwarzriesling. Als man ein Feindbild suchte, das man für die Veränderungen im Kiez verantwortlich machen konnte, kam der Schwabe mit seiner Effizienz, Leistung, Wohlstand und der Kehrwoche gerade gelegen. (Vgl. „Hass lass nach“, Der Tagesspiegel
vom 27.08.2011)
Eine neue Stufe der Verdrängung einkommensschwächeren Altbewohnern durch
gutsituierte Zuzügler ist damit erreicht, etliche bisherige Mieter zogen infolge immer
höher steigender Mietpreise weg. Die Mietpreisbindungen, die seinerzeit im Rahmen
der Sanierungsverordnung für 15 bis 20 Jahre festgelegt wurden, enden und die Mieten steigen. Wo früher Hausbesetzer, Künstler und Altmieter die Szene beherrschten,
dominiert Schickeria aus aller Welt heute das Straßenbild. Der Gemüsehändler musste dem Sushiladen, die Eckkneipe dem Szenecafé weichen. Man kann davon ausgehen, dass mittlerweile die meisten Hauseigentümer professionell organisierte Immobilienunternehmen mit entsprechender Renditeerwartung sind. Die Umwandlung von
Mietwohnungen in wesentlich lukrativere Eigentumswohnungen gehobenen Standards ist eine beliebte Praxis, dieser Markt ist in den vergangenen Jahren geradezu
explodiert. Viele Käufer kommen aus dem Ausland, für sie sind die Berliner Immobilienpreise verglichen mit dem westeuropäischen Markt relativ günstig. (Vgl. Andreas Voigt, „Die Angst vor dem unbändigen Investor“, Der Tagesspiegel vom
06.11.10) Gentrifizierung, die nach den neuesten Untersuchungen von Christian
Krajewski (2011, S. 79) in der Spandauer Vorstadt wie auch der Rosenthaler Vorstadt immer weiter fortschreitet, ist nicht für alle schön. Menschen leiden darunter,
wenn sie nach Jahrzehnten ihren Kiez verlassen müssen, weil sie sich die Miete nicht
mehr leisten können, oder wenn ein Ort seinen gewöhnten Charakter verliert. Aber
wer bestimmt, wie der Charakter eines Viertels zu sein hat? Möglicherweise wird
durch den Wandel der ursprüngliche Charme eines Ortes wieder hergestellt, vermutlich wissen diejenigen, die sich über Gentrifizierung aufregen, gar nicht wie die Viertel vor 20 oder 30 Jahren ausgesehen haben – sicherlich eine Untersuchung wert.
(Vgl. „Mehr Gentrifizierung wagen“, Der Tagesspiegel vom 27.08.2011)
5.3
Sanierungspolitik
Die öffentliche Förderung hat Erhalt und Stabilisierung der Bevölkerungszusammensetzung unterstützt und eine Verbleibemöglichkeit für Haushalte mit geringerem
Einkommen geschaffen. Im Viertel war die Mieterfluktuation in frei finanzierten
sanierten Häusern deutlich höher als in gefördert finanzierten Häusern. Zum einen
wurde mit Hilfe von Fördermitteln Segregationstendenzen entgegengewirkt, zum
anderen wurden Sanierungsbetroffene mit Ersatzwohnraum versorgt. Ein sozialgerechter Ablauf einer Sanierung setzt voraus, dass im Gebiet Wohnungen mit bezahlbaren Mieten vorhanden sind, die Eigentümer als eine Art Solidargemeinschaft funktionieren. Die Durchführung von Sozialplanverfahren im Sanierungsgebiet durch die
vom Bezirk gestellte Mieterberatung war sowohl für frei finanzierte wie auch gefördert finanzierte Sanierungen vorgesehen. Bei frei finanzierten sanierten Häusern er-
220
wies sich die Durchführung auf Dauer allerdings als eher schwierig, da sie von Investoren häufig umgangen wurde. Insofern konnten hauptsächlich Mieter in gefördert finanzierten sanierten Häusern von einer guten Betreuung und einem guten Angebot an Ersatzwohnraum profitieren. Obwohl eine bewohnerorientierte Stadterneuerung mit Sozialplanverfahren und moderaten Mieten für das gesamte Sanierungsgebiet galt, waren die Mieter in frei finanzierten sanierten Häusern häufig sich selbst
überlassen, für sie fand die behutsame Stadterneuerung nicht wirklich statt. Die vorliegende Arbeit zeigt eindeutig, dass eine bewohnerorientierte Stadterneuerung nur
mit Fördermitteln umsetzbar ist. Nur dann werden Sozialplanverfahren flächendeckend durchgeführt und günstiger Wohnraum für den in den Förderverträgen festgelegten Zeitraum gewährleistet. Wie die Mieten allerdings nach Auslaufen der Förderverträge geschützt werden sollten, ist in keinster Weise geregelt.
Durch die immer weiter steigenden Mieten wird der Erfolg, der durch staatliche Fördergelder erreicht wurde, wieder vernichtet. Insbesondere nach Entlassung aus der
Sanierungsverordnung und den Belegungsbindungen ist günstiger Wohnraum stark
gefährdet. Während 2007 noch 40% der Mieter in der Spandauer Vorstadt bereits vor
Beginn der Sanierung im Gebiet wohnten (vgl. Hartwig Dieser und Andreas Wilke
2009, S. 930), sind es 2010 nur noch 20% (vgl. Christian Krajewski 2011, S. 31).
Wohnnutzung und Mietpreisgestaltung mit Belegrechten des Bezirksamts Mitte sind
Elemente, die unbedingt geschützt werden müssen, da erheblichen Marktkräften gegen sie wirken. Die Sicherung der Sanierungsziele kann nur mit planungsrechtliche
Instrumentarien, systematischer Kontrolle und Sanktion von Fehlverhalten erreicht
werden. Eine mögliche Option wäre eine Milieuschutzsatzung um unerwünschte
Veränderungen der Einwohnerstruktur zu verhindern. In diesem Rahmen können
zeitlich begrenzte Mietobergrenzen für modernisierte Wohnungen festgelegt werden
(vgl. Erwin Sailer und Henning J. Grabener 2010, S. 419-420). Staatliche Förderungen, sozialer Wohnungsbau und Steuerabschreibungen haben den Wohnungsmarkt
künstlich vorangetrieben und Mietpreis- und Belegungsbindung ermöglicht. Diese
aufrecht zu halten wird dauerhaft nur mit Subventionen möglich sein, fallen diese
weg, stellt sich die Frage, ob die Fördermittel im Endeffekt nicht umsonst eingesetzt
wurden.
Seit dem 31.3.2011 gibt es drei neue Sanierungsgebiete in Berlin Mitte (WeddingMüllerstraße, Moabit-Turmstraße, Mitte – Nördliche Luisenstadt), in denen ausschließlich Infrastrukturmaßnahmen gefördert werden (Auskunft des Bezirksamtes
Mitte von Berlin, Sanierungsverwaltungsstelle). In absehbarer Zeit wird es weitere
neue Sanierungsgebiete geben, in denen auch wieder die Gebäudesanierung gefördert
werden sollen. Ob dafür dann Fördergelder vorhanden sein werden, ist derzeit allerdings unklar. Dadurch, dass sozialstaatliche Subventionsstrategien durch politische
und fiskalische Krisen an ihre Grenzen gelangen, befindet sich die behutsame Erneuerung von Wohngebieten zugunsten weniger zahlungskräftiger Bewohner leider auf
dem Rückzug. Ein klarer Nachteil der Objektförderung allerdings, wie sie mit Fördermitteln für konkrete Häuser stattfindet, ist, dass auch Mieter von diesen Mitteln
profitieren, die nicht darauf angewiesen sind. Dies verdeutlicht den unspezifischen
221
Charakter der Objektförderung. Vorzugsweise sollte zu einer Subjektförderung übergegangen werden, die dann gezielter personengebunden, beispielsweise in Form von
Wohngeld oder Härtefallregelungen, eingesetzt wird und langfristigere Ergebnisse
eher sichert.
Bei Sanierungsmaßnahmen Mieterinteressen einzubeziehen und eine gute modernisierungsbegleitende Mieterkommunikation zu führen bewährte sich. Belästigungen
und Konflikte durch Bauarbeiten werden reduziert, der Bauablauf verläuft reibungsloser, was Kosten spart, und das Einbeziehen der Mieter in die Bauaktion ermöglicht
eine höhere Identifikation der Bewohner mit dem Vorhaben mit einer positiveren
Bewältigung. Insbesondere eine neutrale Beratung eines externen Büros kann zu einer Minimierung der Konfliktbereitschaft der Mieter führen. Da besonders das Bauen
und Sanieren von Mietshäusern primär aus wirtschaftlichem Interesse geschieht,
bleibt für die individuellen Bedürfnisse der Bewohner wenig Spielraum. Ein wesentlicher Versuch, diesen geringen Spielraum zu nutzen, ist die Beteiligung der potentiellen Bewohner an der Planung. Die Intensität dieser Partizipation reicht von „mitreden“ dürfen über „mitentscheiden“ bis hin zum „entscheiden“. Die Einstellung der
Bewohner zur Sanierung ist nicht nur abhängig von den Mietsteigerungen, viele sind
durchaus an positiven Veränderungen interessiert. In der Tat ist die Einstellung zur
Sanierung eng verflochten mit dem Gefühl des persönlichen Einbezogenseins in den
Sanierungsprozess. Die Mitwirkung der Betroffenen hat also enorme Bedeutung.
Eine vom Bezirk gestellte Mieterbetreuung im Rahmen von Sanierungsarbeiten ist
deshalb für alle Betroffenen wünschenswert, unabhängig vom Sozialstatus der Bewohner. Die Realität ist aber eine andere, ein Bauherr, der rein profitorientiert auf
Neuvermietung setzt, ist verständlicherweise nicht an einer guten Mieterkommunikation interessiert. Dies wäre dann nur über eine entsprechende Gesetzesgebung realisierbar.
Mit dem Wegfallen von Förder- und Steuersparmodellen hat sich die Investorenlandschaft inzwischen verändert. Waren früher häufig private Eigentümer und Kleinunternehmer diejenigen, die investiert und saniert haben, sind es heute überwiegend
Fondsgemeinschaften oder Großunternehmer. Banken begünstigen diese Entwicklung, weil sie zwecks Minimierung ihres Risikos immer höhere Eigenkapitalanteile
bei Investitionskrediten fordern. Gleichzeitig aber sind zwischenzeitlich dank der
erlangten Erfahrungswerte Projekte besser kalkulierbar, Mieten und so auch die Gewinnchancen stiegen. Leider denken viele Investoren nur noch kurzfristig. Sie streben den schnellen Wiederverkauf an, was weder den Gebäuden noch der Gesellschaft gut tut.
Die Stabilisierung von Innenstadtquartieren durch die Mittelschicht ist von enormer
Bedeutung, klar ist aber auch, dass eine soziale Mischung der Planung bedarf und
definitiv nicht von den Gesetzen des Marktes geregelt wird. Bundesbauminister Peter
Ramsauer plant für 2011 die Halbierung der Bundesmittel für die Stadtbauförderung.
Man kann davon ausgehen, dass dies insbesondere auch für den Stadtumbau Ost
schwerwiegende Folgen haben wird. Voraussichtlich wird der Wohnungsleerstand
222
berlinferner Regionen wieder drastisch zunehmen, zahlreiche Sozial- und Klimaschutzprojekte werden nicht mehr realisierbar sein.
Gegen diese Kürzung spricht, dass sich die Städtebauförderung selbst finanziert. Jeder Euro Städtebauförderung des Bundes löst rund acht Euro an Folgeinvestitionen
aus, daraus resultieren in Berlin bislang Steuereinnahmen von über 45 Millionen
Euro. Die Städtebauförderung ist auch effektive Wirtschaftsförderung, es werden
damit im hohen Maße auch Arbeitsplätze im örtlichen Handwerk und regionalem
Baugewerbe gesichert. Und schließlich erbringt die Städtebauförderung einen unverzichtbaren Beitrag zu starken Städten, die zum Wohnen und Arbeiten, für Handel,
Kultur und Freizeit attraktiv sind. Dem Programm „Soziale Stadt“ kommt hier für
den sozialen Ausgleich und der Integration eine besondere Bedeutung zu. (Vgl.
www.bbu.de/publicity). Dennoch werden staatliche Anreize beispielsweise für energieeffiziente Sanierungen eher weniger als mehr. Nachdem in den letzten Jahren die
Mittel für energetische Sanierungen immer mehr gekürzt wurden, stehen im Haushalt
2012 gar keine Mittel mehr bereit. Nur jede sechste Wohnung in Deutschland, die bis
Ende der 70er Jahre gebaut wurde, ist derzeit so saniert, dass sie einem fortschrittlichen Energiestandard entspricht. Die Stromkosten werden weiter steigen, doch ohne
Förderung oder Anreize für Hausbesitzer zu sanieren, wodurch wieder Energie eingespart werden könnte, wird nicht viel geschehen. Insbesondere angesichts der
jüngsten Atomkraft-Katastrophe in Japan sollte auch der Komplex energetische Einsparung für die Bundesregierung ein Thema sein. (Vgl. „Stiefkind Wohnraumsanierung“, Berliner Zeitung vom 24.03.2011). Wir müssen davon ausgehen, dass sich der
derzeitige wirtschaftliche Wohlstand nicht aufrechterhalten lässt, womit Veränderungen vorprogrammiert sind. Wie diese aussehen könnten, weiß keiner so genau.
5.4
Die Verlierer
Wohnen ist ein physischer, psychologischer und sozialer Austauschprozess zwischen
Mensch und Umwelt, unzureichende finanzielle Mittel schlagen hier besonders zu
Buche. Im Rahmen der Wohnzufriedenheit spielten Alter, Lebensphase und das
Haushaltseinkommen eine besondere Rolle. So nimmt die Bedeutung von Nachbarn
und Verwandten mit höherem Lebensalter an Bedeutung zu. Ein Wohnortwechsel
kann ein kritisches Lebensereignis sein und wird von älteren Menschen oftmals nicht
mehr gut verkraftet – einen alten Baum verpflanzt man nicht. Während Bewohner
mittleren Alters und einkommensstärkere Haushalte eher bereit sind, das Gebiet zu
verlassen, stellt ein Umzug für junge, ältere und einkommensschwächere Haushalte
eine große Belastung dar. Das Gefühl von Ohnmacht, Fremdbestimmtheit, Machtlosigkeit und Isoliertheit ist für viele eine der schlimmsten Erlebnisse im Rahmen von
Umsetzungen. Die Bedeutung von Nachbarschaft ist vor allem für Kinder, junge Familien und alte Menschen sehr groß, mit zunehmend höherem Sozialstatus verliert
die Nachbarschaft an Bedeutung. Je höher der sozioökonomische Status einer Person, desto größer sind ihre Ressourcen für eine aktive Beziehungsarbeit. Je niedriger
dieser Status, desto mehr beschränkt sich die Beziehungsarbeit auf Familie und
223
Nachbarn. Deswegen bedeutet die Zerstörung lokaler Sozialstrukturen, wie sie städtebauliche Sanierungsprogramme mit sich bringen, für sozial schwache Personen oft
einen kaum kompensierbaren Verlust an Gemeinschaft. Eine Umsetzung in der unmittelbaren Nachbarschaft hilft, die sozialen Bande sowie die Ortsbindung nicht zu
zerstören. Das Unterlassen von Sanierungsmaßnahmen allerdings ist auch keine Lösung, dies würde gleichermaßen zu Segregationsprozessen führen, indem die soziale
Unterschicht dann unter sich ist.
5.5
Fazit
Die Sanierungsmaßnahmen sind bislang in beiden Untersuchungsgebieten als Erfolg
zu werten. Gebäude und Gebiete haben eine Aufwertung erfahren, eine Segregation
in Form von „filtering down“ wurde dadurch verhindert. Gleichzeitig wurden Segregationsprozesse als Folge von „upgrading“ insbesondere durch staatliche Fördermittel eingedämmt. Um allerdings eine gemischte Bevölkerungsstruktur zu erhalten,
bedarf es dringend der weiteren Planung, ansonsten werden Marktregulatorien die
sozialen Ergebnisse der Sanierungsmaßnahmen vernichten. Schließlich muss man
sich die Frage stellen, inwieweit es Sinn macht, öffentliche Gelder einzusetzen, die
nur über einen kurzen Zeitraum wirken und Mieterverdrängung sowie Wohnkostensteigerungen nur vorübergehend eindämmen und hinausschieben aber nicht verhindern. Da die bisher praktizierte Objektförderung in ihrer Anwendung sehr unspezifisch ist, stellt sich weiter die Frage, ob nicht eine gezielter personengebundene Subjektförderung langfristig wirksamer und effektiver wäre. Sanierungsbedarf wird immer bestehen, für eine behutsame Stadterneuerung bedarf es mehr als der Festlegung
von Sanierungsgebieten. Wünschenswert ist eine Entwicklung weg von der reinen
Profitorientierung hin zu einer menschlicheren Stadtgestaltung, die auch alte Menschen, Familien, Alleinerziehende, Kranke und Geringverdiener in ihrer Daseinsberechtigung würdigt und Mieter als Menschen mit individuellen Bedürfnissen in die
Bauvorhaben für ihre Häuser einbezieht. Hier gilt es in Zukunft weiter reichende
Überlegungen und Planungen anzustellen. Steigende Polarisierungen, soziale und
räumliche Segregation, demografischer Wandel und ökologische Herausforderungen
werden wesentliche Themen einer integrierten Stadtentwicklung, einer Politik für die
Stadt und ihre Menschen sein.
224
6
6.1
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6.3
Zeitungsartikel
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Berliner Morgenpost (7./8.08.2010). City für viele Berliner zu teuer.
Berliner Zeitung (13.05.1994). Arkonaplatz ist im Juni fertig.
Berliner Zeitung (07.07.1994). Arkonaplatz wie einst – Nur die Pumpe fehlt noch.
Berliner Zeitung (24.03.2011). Stiefkind Wohnraumsanierung.
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Berlin in Bewegung (Februar 2011). Mit Stadtentwicklung Zukunft schaffen, Zukunftsmetropole Berlin, Vom Vertrauen in der Vielfalt, Altersgerecht umbauen,
Die Zukunft Berlins gehört nicht nur den Jungen, Hier ist noch was frei. Eine
Sonderveröffentlichung des Reflex Verlages.
Berlin Reportage (01.06.2011). Sozialwohnungen werden unbezahlbar.
Bild Berlin (04.08.2009). Berlins gerettete Mitte.
Der Rolladen-Jalousienbauer (1994). Neuordnung im Kernbereich geplant. Jg. 29,
Nr. 1, 1994 (S.60-61).
Der Spiegel (2005, Nr. 25, Seite 59). Feng Shui im Klassenzimmer.
Der Tagesspiegel (26.07.1970). Arkonaplatz verjüngt sich.
Der Tagesspiegel (16.09.1993). Der Schandfleck Arkonaplatz steht vor einer grünen
Zukunft.
Der Tagesspiegel (02.02.1994). Aus neu mach alt: Arkonaplatz wird historisch.
Der Tagesspiegel (08.07.1994). Arkonaplatz: Liegen im Osten, klettern im Westen.
Der Tagesspiegel (02.02.1998). Wieder Patina angesetzt.
Der Tagesspiegel (20.03.2001). Die Weißwäscherstraße.
Der Tagesspiegel (11.01.2008). Schöne neue, alte Stadt.
Der Tagesspiegel (29.11.2009). Unterwegs nach Hause.
Der Tagesspiegel (8.06.2010). Rösselsprung durch Mitte.
Der Tagesspiegel (06.08.2010). Wohnungen im Zentrum werden knapp.
Der Tagesspiegel (06.11.2010). Die Angst vor dem unbändigen Investor.
Der Tagesspiegel (17.11.2010). 2015 droht Wohnungsnot in ganz Berlin.
Der Tagesspiegel (20.11.2010). Gesucht: preiswerte Wohnungen.
Der Tagesspiegel (20.12.2010). Chaoten wollen Berlin-Touristen angreifen.
Der Tagesspiegel (21.01.2011). Mieten steigen deutlich.
Der Tagesspiegel (02.03.2011). „Wer umzieht hat verloren“.
Der Tagesspiegel (04.03.2011). Kreuzkölln zählt schon zu den Top 10.
Der Tagesspiegel (02.06.2011). Berlin nähert sich Münchner Verhältnissen. Alte
Häuser, hohe Preise.
Der Tagesspiegel (06.07.2011). Senat beschließt Schonfrist für Mieter.
Der Tagesspiegel (27.08.2011). Mehr Gentrifizierung wagen.
Die Tagesszeitung (29.01.1992). Ein Marktplatz sucht seine Tradition.
Immogramm (01.2009). Berliner Sanierungsgebiete. Wolff + Wolff Immobilien
GmbH Berlin
Anhang
7
7.1
242
Anhang
Interviewleitfaden für die Experteninterviews (Stichpunkte)

Gebietsentwicklung Berlin-Mitte
Allgemeine Bewertung von Berlin-Mitte als Wohn- und Lebensraum, sowie Gewerbestandort für
die ansässige Bevölkerung
Abschätzung und Bewertung der Folgen von Sanierungsprojekten für das Gebiet
Einschätzung des aktuellen Sanierungsbedarfs (Häuser/Wohnungen)
Wohnungsleerstand früher / heute / Prognose (sanierte/unsanierte Häuser)

Gebietsbevölkerung Berlin-Mitte
Bevölkerungszusammensetzung aktuell – früher – Prognose:
Alter, Haushaltsgröße, Wohnungsgröße, Sozialstatus; ehemalige DDR-Bürger
Gebietsbindung der Bevölkerung:
Wohndauer, Nachbarschaftskontakte, Identifikation, Image in Abhängigkeit zu Sanierungsprozessen und Haushaltstypen
Thema Verdrängung...
Miethöhenentwicklung und die Auswirkungen auf die Bewohnerstruktur
Beurteilung der Notwendigkeit einer längerfristigen Mietbindung oder einer Milieuschutzverordnung (Chancen /Folgen)
Einschätzung der Wohnzufriedenheit der Bewohner bzgl. Wohnung / Wohnumfeld
a. in unsanierten Häusern
b. in sanierten Häusern
Einstellung der Bewohner zu Sanierungsvorhaben: Bedarf, bisheriger Verlauf, empfinden die
Bewohner eine Sanierung als eine Verbesserung? ...
Wenn Mieter ausziehen: wohin, Motive, Zusammenhang zu Sanierungsprozessen?

Sanierung: verschiedene Durchführungsmodalitäten
Vergleich von Sanierungsgebiet (frei finanziert/gefördert finanziert) vs. freier Markt bezüglich:
Mieter, Besitzer, Häuser/Gebiet
Mieterbetreuung im Sanierungsgebiet ursprünglich vs. aktuelle Handhabung – Gesetzgebung?
Sanierungsablauf in Bezug auf Zufriedenheit der Mieter:
mit/ohne Mieterbetreuung,
Auszug der Mieter oder vorübergehender Umzug: Rückzug in neue Wohnung im Haus/ Rückzug
in alte Wohnung oder Mieter bleiben in der Wohnung

Bauherren
Allgemeine Situation der Bauherren
Beziehung von Hauseigentümer / Mieter
Investitionstätigkeit bisher – Prognose: Sanierungsgebiet, freier Markt
(Steuerorientierte Projekte stark zurückgegangen; lange Mietobergrenzenbindung – Investitionshemmnis?)

Vorannahmen
Im Rahmen von Sanierungsarbeiten sind Mieter in Sanierungsgebieten zufriedener und verbleiben eher in ihrem Gebiet als Mieter, die nicht in einem Sanierungsgebiet wohnen
Mieter in unsanierten Häusern fühlen sich unwohl und wünschen sich Verbesserung
Die Einstellung von Mietern kurz vor und nach einer Sanierung kann sehr unterschiedlich sein
Die Mietereinstellung zur Sanierung ist abhängig vom Haushaltstyp (Alter, Sozialstatus)
Die Umsetzung gebietsintern ist wesentlich günstiger als gebietsextern (Abh. von Gebietsbindung
und Lebenszyklus)
Ohne Förderung oder Abschreibungsmöglichkeit starker Investitionsrückgang
Sanierungsbedarf weiter vorhanden

Abschlussfrage:
Gibt es aus Ihrer Sicht noch etwas zu ergänzen, oder ein Aspekt, der noch nicht angesprochen
wurde?
Anhang
7.2
243
Fragebogen – Anschreiben
Seite 1
Christine Schempp
Rotenkruger Weg 88
12305 Berlin
Tel. 746 50 15, Fax 746 50 07
Sehr geehrte Damen und Herren,
Mein Name ist Christine Schempp, ich bin Sozialwissenschaftlerin und führe in Zusammenarbeit mit
Herrn Prof. Harloff der Technischen Universität Berlin eine Untersuchung zur Wohnzufriedenheit in
Berliner Altbauten durch.
Sie wurden ausgewählt, an dieser Untersuchung teilzunehmen. Ihre Meinung ist von großer Bedeutung.
Haben Sie keine Angst, etwas falsch zu machen! Es zählt nur Ihre ganz persönliche Meinung.
Da ich Mutter von 4 Kindern bin, helfen mir studentische Mitarbeiter, diesen Fragebogen an Sie auszuteilen. Sie werden den ausgefüllten Fragebogen in 2 Tagen wieder bei Ihnen abholen.
Das Ausfüllen wird ca. 20 Minuten dauern.
Die meisten Fragen sind mit einem Kreuz X zu beantworten, Fehler können nicht gemacht werden.
Sollten Sie noch Fragen haben, können Sie mich unter der Nummer 746 50 15 telefonisch erreichen.
Vorab herzlichen Dank für Ihre Mühe. Bei der Abholung erhalten Sie von uns eine kleine Aufmerksamkeit.
Mit freundlichem Gruß
Christine Schempp
Seite 2
Bitte beachten sie folgende Hinweise beim Ausfüllen des Fragebogens:
Leben mehrere Menschen in Ihrem Haushalt, bitte ich darum, dass die Person den Fragebogen ausfüllt, die die meiste Zeit zu Hause verbringt, d.h. die kocht, sauber macht, die Einkäufe erledigt usw.
Nehmen Sie sich die einzelnen Fragen nacheinander vor, ohne vorzublättern, und überprüfen Sie auf
jeder Seite, ob Sie alle Fragen beantwortet und nichts ausgelassen haben.
Bei den Fragen bitte das Kästchen (die Antwort) ankreuzen X , das für Sie zutrifft.
Bei jeder Frage nur ein Kreuz machen, sollte eine Frage nicht zu Ihrer persönlichen Situation passen,
wählen Sie die Möglichkeit, die Ihrer Meinung am nächsten kommt.
Vielen Dank für Ihre Hilfe!
Anhang
7.3
244
Fragebogen sanierte Häuser
Fragen zu Ihrer Wohnsituation
1. Wie groß ist Ihre Wohnung?
........... qm,
........... Anzahl der Zimmer
(ohne Bad, Küche, Abstellraum)
2. Wo befindet sich Ihre Wohnung:
a. im EG
oder im ……. Stockwerk
b. Vorderhaus
Seitenflügel
Hinterhaus
3. a. Wie hoch ist Ihre Gesamtmiete, die Sie monatlich überweisen? .....................
b. Haben Sie eine Zentralheizung oder Fernwärme?
Ja
(Gaszentral oder Ölzentral)
Nein
4. Wie beurteilen Sie Ihren gegenwärtigen Mietpreis? Die Miete ist:
Viel zu hoch
Etwas zu hoch
Angemessen
Günstig
Sehr günstig
5. Seit wann wohnen Sie:
In diesem Haus?
In dieser Wohnung?
In diesem Viertel?
........... Jahre
........... Jahre
........... Jahre
6. a. Sind Sie in den letzten 20 Jahren umgezogen? Nein
Ja
6. b. Wo haben Sie vorher gewohnt?
, dann bitte weiter mit 7.
, dann bitte weiter mit 6.b.
Im gleichen Viertel
In einem anderen Viertel
...................................................
(Bitte Name des Bezirkes/Ortes eintragen)
7. Wie sehen Ihre Pläne für die nächsten 2-3 Jahre aus?
Ich möchte in dieser Wohnung bleiben
Ich möchte in eine andere Wohnung im gleichen Viertel ziehen
Ich möchte aus diesem Viertel wegziehen
8. Welche Gründe sind für den geplanten Umzug maßgeblich?
Hier bitte in jeder Zeile 1 X machen:
Trifft
zu
Weil die Miete zu hoch ist
Wegen bevorstehender Sanierung
Weil nicht saniert wird
Weil sich das Viertel verändert hat
Aus familiären, beruflichen, o.a. Gründen
Trifft teilweise zu
Trifft
nicht zu
€
Anhang
245
Bewertung der öffentlichen Einrichtungen in Ihrem Wohngebiet / Viertel
Sehr
Zufrieden
zufrieden
Wie zufrieden sind sie mit ...
Weniger
zufrieden
Sehr unzufrieden
9. den Einkaufsmöglichkeiten
für den täglichen Bedarf?
10 der Erreichbarkeit mit
öffentlichen Verkehrsmitteln?
11. dem Angebot an
Freizeiteinrichtungen
12. den Angeboten und Unterstützung für Senioren
13. der Anzahl an Vereinen und
Kneipen
14. der Gestaltung und Erhaltung
von Gebäuden
15. der Atmosphäre und
Attraktivität Ihres Viertels
16. den Grün- und Parkanlagen
17. öffentlichen Einrichtungen wie
Kitas, Schulen, Schwimmbäder
18. den kulturellen Angeboten
Sehr
zufrieden
19. den Freizeitmöglichkeiten
für Jugendliche
20. den Spielmöglichkeiten
für Kinder
Zufrieden Weniger
zufrieden
Sehr unzufrieden
Betrifft
mich nicht
Anhang
246
Bewertung der Wohn- und Lebensbedingungen im Wohngebiet / Viertel
Sehr
gerne
Gerne
Teils, Weniger
teils gern
Gar
nicht
gern
21. Wie gerne wohnen Sie in Ihrer Wohnung?
22. Wie gerne wohnen Sie in Ihrem Viertel?
Bitte bewerten Sie die folgenden Aussagen:
Stimmt
völlig
23. In meinem Viertel lässt es
sich gut leben
24. Ich fühle mich in meinem
Viertel zu Hause
25. Mir ist das Viertel
zu anonym
26. In meiner Wohnung fühle
ich mich wohl
27. Die bisherige Sanierung des
Viertel ist ein voller Erfolg
28. Mein Viertel ist
langweilig und eintönig
29. Das Viertel ist ein
interessantes Ziel für
Besucher und Touristen
30. Im Viertel ist die Lärmbelästigung sehr hoch
31. Die Verkehrsbelastung im
Viertel ist sehr hoch
32. Die zentrale Lage meines
Viertels ist von Vorteil
Stimmt
Stimmt
überwiegend teilweise
stimmt
kaum
Stimmt
gar nicht
Anhang
247
Sozial- und Nachbarschaftskontakte in Ihrem Wohngebiet / Viertel
33. Wie beurteilen Sie das Verhältnis zu den Nachbarn in ihrem Haus?
Sehr gut
Gut
Mittelmäßig
Stimmt
völlig
Schlecht
Stimmt
Stimmt
Sehr schlecht
stimmt
kaum
Stimmt
gar nicht
34. In meiner Nachbarschaft leben
die Menschen eher nebeneinander her
35. Hier gibt es wenig Zusammenhalt zwischen den Leuten
36. Ich kenne meine Nachbarn gut
37. Ich habe Nachbarn, auf die ich
mich im Notfall verlassen kann
38. Ich habe kein Bedürfnis nach
Kontakt zu meinen Nachbarn
39. Wenn ich hier wegziehen würde,
würde ich meine Nachbarn
vermissen
40. Wie haben sich die nachbarschaftlichen Beziehungen in den letzten Jahren verändert?
Verbessert
Gleich geblieben
Verschlechtert
Anhang
248
Entwicklung Ihres Wohngebiets / Viertel
41. Hat sich der Charakter Ihres Viertels in den letzten Jahren verändert?
Nein
Ja,
verbessert
Ja,
verschlechtert
Stimmt
42. Früher war es angenehmer,
hier zu wohnen
43. Man kommt sich fremd im
eigenen Viertel vor
44. Hier gibt es noch so etwas
wie Gemeinschaftsgefühl
45. Früher kannte man die meisten
Nachbarn
46. Wenn hier gut verdienende
Leute wohnen, verändert sich
das Viertel zu seinem Vorteil
47. Es ist gut, wenn hier junge
Leute Leben ins Viertel bringen
48. Durch die Sanierung mussten
Freunde und Bekannte aus dem
Viertel wegziehen
49. Wer die steigenden Mieten
nicht mehr zahlen kann, für den
gibt es noch genug andere,
preiswertere Viertel
Stimmt
teilweise
Teils verbessert,
teils verschlechtert
Stimmt
kaum
Stimmt
gar nicht
Anhang
249
Bewertung der Sanierungsmaßnahmen im Wohngebiet / Viertel
Stimmt
völlig
Stimmt
Stimmt
50. Mit den bisherigen Sanierungsarbeiten im Viertel bin ich
zufrieden
51. Die noch unsanierten Häuser
sollten auch noch saniert
werden
52. Es ist nötig, die öffentlichen
Einrichtungen zu verbessern
(Grün- und Parkanlagen, Geh- und
Radwege, Sporthallen, Schulen, Kitas u.a.)
53. Mit den Sanierungsarbeiten
in meiner Wohnung bin ich
zufrieden
54. Mit den Sanierungsarbeiten
in meinem Haus bin ich
zufrieden
(Treppenhaus, Briefkasten- und Klingelanlage, Fassade u.a.)
stimmt
kaum
Stimmt
gar nicht
Anhang
250
Achtung!
Wenn Sie erst nach der Sanierung der Wohnung / des Hauses eingezogen sind, dann bitte
gleich weiter zur nächsten Seite.
Wenn Sie selbst von Sanierungsmaßnahmen betroffen waren, beantworten Sie bitte noch
folgende Fragen:
Stimmt
völlig
Stimmt
Stimmt
stimmt
kaum
55. Die Mieterbetreuung während
der Sanierung war gut
56. Mir wurden gute Ersatzwohnungen angeboten
57. Ich wurde zum Auszug genötigt
58. Ich habe eine Abfindungszahlung für meinen Auszug
erhalten
59. Im Rahmen von Sanierungsarbeiten in meinem Haus bin ich:
(Hier bitte nur in einer Zeile ein X machen)
in meiner Wohnung geblieben
in eine sanierte Wohnung umgezogen
in eine unsanierte Wohnung umgezogen
nach einer Zwischenumsetzung wieder in meine
Wohnung zurückgezogen
60. Die Mieterhöhung als Folge der Sanierung ist für mich:
Leicht zu verkraften
Einigermaßen zu verkraften
Eine große Belastung
61. Die Mietsteigerungen aufgrund von Sanierungsarbeiten sind oft:
Niedrig
Angemessen
Etwas zu hoch
Zu hoch
Stimmt
gar nicht
Anhang
251
Abschließend möchte ich Sie bitten, mir einige Auskünfte zu Ihrer Person und
Ihrer derzeitigen Wohn- und Lebenssituation zu geben. Zutreffendes bitte ankreuzen, bzw. Angaben eintragen.
A. Geschlecht
B. Wie alt sind Sie?
Weiblich
Männlich
............... Jahre
C. Wie viele Personen leben in Ihrem Haushalt?
Erwachsene .......... (Anz.)
Kinder .......... (Anz.)
D. Wie ist Ihr Familienstand? Ledig
Lebensgemeinschaft
Verheiratet
Verwitwet
Geschieden
D. Wie wohnen sie?
Alleine
In einer WG
Mit meinem Partner
E. Welche berufliche/schulische Qualifikation haben Sie?
(Hier sind mehrere Kreuze möglich!)
Ungelernt/angelernt
Abgeschlossener Ausbildungsberuf
Meister/Techniker
Mittlere Reife
Abitur
Fachschulabschluss
Hochschul-/Universitätsabschluss
F. Ich bin zur Zeit
In der Ausbildung
Erwerbstätig
Arbeitslos
Rentner oder Pensionär
(Schüler, Lehrling,
Student, o.a.)
G. Wie hoch ist ungefähr das durchschnittliche Nettoeinkommen Ihres gesamten Haushaltes?
(Gesamt-Netto-Einkommen aller in der Wohnung lebenden Personen, nach Abzug
der Steuern und Sozialversicherungen)
............................. €
Vielen Dank für Ihre Mühe!
Anhang
7.4
252
Fragebogen unsanierte Häuser
Fragen zu Ihrer Wohnsituation
1. Wie groß ist Ihre Wohnung?
........... qm,
........... Anzahl der Zimmer
(ohne Bad, Küche,
Abstellraum)
2. Wo befindet sich Ihre Wohnung:
a. im EG
oder im ……. Stockwerk
b. Vorderhaus
Seitenflügel
Hinterhaus
3. a. Wie hoch ist Ihre Gesamtmiete, die Sie monatlich überweisen? .....................
b. Haben Sie eine Zentralheizung oder Fernwärme?
Ja
(Gaszentral oder Ölzentral)
€
Nein
4. Wie beurteilen Sie Ihren gegenwärtigen Mietpreis? Die Miete ist:
Viel zu hoch
Etwas zu hoch
Angemessen
Günstig
Sehr günstig
5. Seit wann wohnen Sie:
In diesem Haus?
In dieser Wohnung?
In diesem Viertel?
........... Jahre
........... Jahre
........... Jahre
6. a. Sind Sie in den letzten 20 Jahren umgezogen? Nein
Ja
, dann bitte weiter mit 6.b.
6. b. Wo haben Sie vorher gewohnt? Im gleichen Viertel
In einem anderen Viertel
...................................................
(Bitte Name des Bezirkes/Ortes eintragen)
7. Wie sehen Ihre Pläne für die nächsten 2-3 Jahre aus?
Ich möchte in dieser Wohnung bleiben
Ich möchte in eine andere Wohnung im gleichen Viertel ziehen
Ich möchte aus diesem Viertel wegziehen
8. Welche Gründe sind für den geplanten Umzug maßgeblich?
Hier bitte in jeder Zeile 1 X machen:
Trifft
zu
Weil die Miete zu hoch ist
Wegen bevorstehender Sanierung
Weil nicht saniert wird
Weil sich das Viertel verändert hat
Aus familiären, beruflichen, o.a. Gründen
Trifft teilweise zu
Trifft
nicht zu
Anhang
253
Bewertung der öffentlichen Einrichtungen in Ihrem Wohngebiet / Viertel
Sehr
Wie zufrieden sind sie mit ...
Zufrieden
zufrieden
Weniger
Sehr unzu-
zufrieden
frieden
Sehr unzufrieden
Betrifft
mich nicht
9. den Einkaufsmöglichkeiten
für den täglichen Bedarf?
10. der Erreichbarkeit mit
öffentlichen Verkehrsmitteln?
11. dem Angebot an
Freizeiteinrichtungen
12. den Angeboten und UnterStützung für Senioren
13. der Anzahl an Vereinen und
Kneipen
14. der Gestaltung und Erhaltung
von Gebäuden
15. der Atmosphäre und
Attraktivität Ihres Viertels
16. den Grün- und Parkanlagen
17. öffentlichen Einrichtungen wie
Kitas, Schulen, Schwimmbäder
18. den kulturellen Angeboten
Sehr
zufrieden
19. den Freizeitmöglichkeiten
für Jugendliche
20. den Spielmöglichkeiten
für Kinder
Zufrieden Weniger
zufrieden
Anhang
254
Bewertung der Wohn- und Lebensbedingungen im Wohngebiet / Viertel
Sehr
gerne
Gerne
Teils, Weniger
teils gern
Gar
nicht
gern
21. Wie gerne wohnen Sie in Ihrer Wohnung?
22. Wie gerne wohnen Sie in Ihrem Viertel?
Bitte bewerten Sie die folgenden Aussagen:
Stimmt
völlig
23. In meinem Viertel lässt es
sich gut leben
24. Ich fühle mich in meinem
Viertel zu Hause
25. Mir ist das Viertel
zu anonym
26. In meiner Wohnung fühle
ich mich wohl
27. Die bisherige Sanierung des
Viertel ist ein voller Erfolg
28. Mein Viertel ist
langweilig und eintönig
29. Das Viertel ist ein
interessantes Ziel für
Besucher und Touristen
30. Im Viertel ist die Lärmbelästigung sehr hoch
31. Die Verkehrsbelastung im
Viertel ist sehr hoch
32. Die zentrale Lage meines
Viertels ist von Vorteil
Stimmt
Stimmt
stimmt
kaum
Stimmt
gar nicht
Anhang
255
Sozial- und Nachbarschaftskontakte in Ihrem Wohngebiet / Viertel
33. Wie beurteilen Sie das Verhältnis zu den Nachbarn in ihrem Haus?
Sehr gut
Gut
Mittelmäßig
Stimmt
völlig
Schlecht
Stimmt
Stimmt
Sehr schlecht
stimmt
kaum
Stimmt
gar nicht
34. In meiner Nachbarschaft leben
die Menschen eher nebeneinander her
35. Hier gibt es wenig Zusammenhalt zwischen den Leuten
36. Ich kenne meine Nachbarn gut
37. Ich habe Nachbarn, auf die ich
mich im Notfall verlassen kann
38. Ich habe kein Bedürfnis nach
Kontakt zu meinen Nachbarn
39. Wenn ich hier wegziehen würde,
würde ich meine Nachbarn
vermissen
40. Wie haben sich die nachbarschaftlichen Beziehungen in den letzten Jahren verändert?
Verbessert
Gleich geblieben
Verschlechtert
Anhang
256
Entwicklung Ihres Wohngebiets / Viertel
41. Hat sich der Charakter Ihres Viertels in den letzten Jahren verändert?
Nein
Ja,
verbessert
Ja,
verschlechtert
Stimmt
42. Früher war es angenehmer,
hier zu wohnen
43. Man kommt sich fremd im
eigenen Viertel vor
44. Hier gibt es noch so etwas
wie Gemeinschaftsgefühl
45. Früher kannte man die meisten
Nachbarn
46. Wenn hier gut verdienende
Leute wohnen, verändert sich
das Viertel zu seinem Vorteil
47. Es ist gut, wenn hier junge
Leute Leben ins Viertel bringen
48. Durch die Sanierung mussten
Freunde und Bekannte aus dem
Viertel wegziehen
49. Wer die steigenden Mieten
nicht mehr zahlen kann, für den
gibt es noch genug andere,
preiswertere Viertel
Stimmt
teilweise
Teils verbessert,
teils verschlechtert
Stimmt
kaum
Stimmt
gar nicht
Anhang
257
Bewertung der Sanierungsmaßnahmen im Wohngebiet / Viertel
Stimmt
völlig
Stimmt
Stimmt
stimmt
kaum
Stimmt
gar nicht
50. Mit den bisherigen Sanierungsarbeiten im Viertel bin ich
zufrieden
51. Die noch unsanierten Häuser
sollten auch noch saniert
werden
52. Es ist nötig, die öffentlichen
Einrichtungen zu verbessern
(Grün- und Parkanlagen, Geh- und
Radwege, Sporthallen, Schulen, Kitas u.a.)
53. Ich wünsche mir, dass auch
meine Wohnung saniert wird
54. Ich wünsche mir, dass auch mein
Haus saniert wird
55. Wenn in meinem Haus saniert
wird, ziehe ich lieber aus
56. Ich bin bereit, aufgrund von
Sanierungsmaßnahmen
eine höhere Miete zu zahlen
57. Um wie viel würde sich ihre Miete bei einer Sanierung erhöhen,
was schätzen Sie?
………………… €
58. Diese Belastung wäre für mich:
Leicht zu verkraften Einigermaßen zu verkraften
Eine große Belastung
59. Die Mietsteigerungen aufgrund von Sanierungsarbeiten sind oft:
Niedrig
Angemessen
Etwas zu hoch
Zu hoch Kann ich nicht beurteilen
Anhang
258
Abschließend möchte ich Sie bitten, mir einige Auskünfte zu Ihrer Person und
Ihrer derzeitigen Wohn- und Lebenssituation zu geben. Zutreffendes bitte ankreuzen, bzw. Angaben eintragen.
A. Geschlecht
B. Wie alt sind Sie?
Weiblich
Männlich
............... Jahre
C. Wie viele Personen leben in Ihrem Haushalt?
Erwachsene .......... (Anz.)
Kinder .......... (Anz.)
D. Wie ist Ihr Familienstand? Ledig
Lebensgemeinschaft
Verheiratet
Verwitwet
Geschieden
D. Wie wohnen sie?
Alleine
In einer WG
Mit meinem Partner
E. Welche berufliche/schulische Qualifikation haben Sie?
(Hier sind mehrere Kreuze möglich!)
Ungelernt/angelernt
Mittlere Reife
Abgeschlossener Ausbildungsberuf
Meister/Techniker
Abitur
Fachschulabschluss
Hochschul-/Universitätsabschluss
F. Ich bin zur Zeit
In der Ausbildung
Erwerbstätig
Arbeitslos
Rentner oder Pensionär
(Schüler, Lehrling,
Student, o.a.)
G. Wie hoch ist ungefähr das durchschnittliche Nettoeinkommen Ihres gesamten Haushaltes?
(Gesamt-Netto-Einkommen aller in der Wohnung lebenden Personen, nach Abzug
der Steuern und Sozialversicherungen)
............................. €
Vielen Dank für Ihre Mühe!
Anhang
7.5
259
Vergleich soziostrukturelle Daten aus dem Abschlussbericht der Spandauer Vorstadt 2007 (S. 781) mit denen von Studie Schempp
Abschlussbericht
SPV 2007
Studie Schempp
Stichprobe SPV
Durchschn. Haushaltsgröße
2,08 Pers.
2,13 Pers.
Anteil der Singlehaushalte
35,2%
33,6%
Anteil der Haushalte mit Kindern
35,6%
37,6%
Anteil der Bewohner
mit Hochschulabschluss
54,1%
59,2%
Anhang
7.6
260
Einige Tabellen der statistischen Auswertung aus eigener Erhebung
7.6.1 Wohnungsgröße und Anzahl der Zimmer
Statistiken
Stichprobe
Sp V unsaniert
N
Mittelwert
Standardabweichung
Minimum
Maximum
Perzentile
N
Mittelwert
Standardabweichung
Minimum
Maximum
Perzentile
Sp V frei saniert
N
Mittelwert
Standardabweichung
Minimum
Maximum
Perzentile
Arkonaplatz unsaniert
N
Mittelwert
Standardabweichung
Minimum
Maximum
Perzentile
Arkonaplatz saniert
N
Mittelwert
Standardabweichung
Minimum
Maximum
Perzentile
Gültig
Fehlend
25
50
75
Gültig
Fehlend
25
50
75
Gültig
Fehlend
25
50
75
Gültig
Fehlend
25
50
75
Gültig
Fehlend
25
50
75
1. Wie groß
ist Ihre
Wohnung?
Qm
41
0
63.512
28.5719
16.0
145.0
38.000
60.000
89.000
40
2
81.576
37.5448
34.0
198.0
59.250
70.500
100.000
43
0
123.628
54.2139
51.0
300.0
90.000
120.000
135.000
39
1
62.549
24.5272
30.0
135.0
40.000
58.000
74.000
40
2
78.168
31.3414
30.0
185.0
55.250
75.000
97.500
1.b.
Zimmerzahl
40
1
2.438
.9687
1.0
5.0
2.000
2.000
3.000
41
1
2.805
1.2444
1.0
6.0
2.000
3.000
3.500
39
4
3.667
1.3876
1.5
9.0
3.000
4.000
4.000
39
1
2.269
.9857
1.0
5.0
1.500
2.000
3.000
40
2
2.700
1.0365
1.0
5.0
2.000
3.000
3.000
Anhang
261
7.6.2 Mietpreis
Statistiken
Stichprobe
Sp V unsaniert
N
Mittelwert
Standardabweichung
Minimum
Maximum
N
Sp V frei saniert
Mittelwert
Standardabweichung
Minimum
Maximum
N
Mittelwert
Standardabweichung
Minimum
Maximum
N
Arkonaplatz saniert
Mittelwert
Standardabweichung
Minimum
Maximum
N
Mittelwert
Standardabweichung
Minimum
Maximum
Gültig
Fehlend
Gültig
Fehlend
Gültig
Fehlend
Gültig
Fehlend
Gültig
Fehlend
3.a.
Monatliche
Miete (kalt)
40
1
322.0972
184.56842
70.00
805.00
38
4
481.8797
282.64890
173.56
1460.00
37
6
998.5946
537.34695
410.00
2700.00
38
2
313.4842
110.24614
125.30
627.00
38
4
616.0237
340.51489
197.00
1615.00
3.c. Miete pro
Quadratmeter
40
1
5.2493
1.88933
2.00
10.00
38
4
5.6883
1.37171
3.65
10.43
37
6
8.5543
2.07386
3.66
12.50
38
2
5.3730
1.52424
3.12
9.17
38
4
7.7205
2.11339
3.88
12.89
Anhang
262
7.6.3 Wohndauer
Statistiken
Stichprobe
Sp V unsaniert
N
Gültig
Fehlend
Mittelwert
Standardabweichung
Minimum
Maximum
Sp V gefördert saniert N
Gültig
Fehlend
Mittelwert
Standardabweichung
Minimum
Maximum
Sp V frei saniert
N
Gültig
Fehlend
Mittelwert
Standardabweichung
Minimum
Maximum
Arkonaplatz unsaniert N
Gültig
Fehlend
Mittelwert
Standardabweichung
Minimum
Maximum
Arkonaplatz saniert
N
Gültig
Fehlend
Mittelwert
Standardabweichung
Minimum
Maximum
5.b.Seit wann
5.a. Seit wann wohnen Sie in 5.c. Seit wann
wohnen Sie in
dieser
wohnen Sie in
diesem Haus
Wohnung
diesem Viertel
41
35
33
0
6
8
9.905
9.803
10.261
12.1707
13.1250
13.3509
.2
.2
.2
60.0
60.0
60.0
40
37
36
2
5
6
7.344
7.297
13.229
8.9644
8.8649
16.1791
.3
.3
.3
49.0
46.0
76.0
39
32
30
4
11
13
5.487
4.797
6.233
7.4776
6.0427
6.3974
.5
.5
.5
36.0
30.0
30.0
38
31
30
2
9
10
6.507
6.573
9.625
5.7869
5.8578
9.6210
.5
.8
.8
27.0
27.0
40.0
40
36
34
2
6
8
5.443
4.985
7.304
7.3320
5.6277
9.8246
.2
.2
.3
40.0
26.0
40.0
Anhang
263
7.6.4 Zufriedenheit mit der Durchführung der Sanierungsmaßnahmen
Crosstab
Stichprobe
Sp V frei saniert
Arkonaplatz saniert
Total
55a. Die Mieterbetreuung während der
Sanierung war gut
Stimmt
Stimmt
teilweise
Stimmt nicht
4
3
2
44.4%
33.3%
22.2%
.5
.9
-1.2
4
1
5
40.0%
10.0%
50.0%
.1
-1.3
1.0
2
2
3
28.6%
28.6%
42.9%
-.6
.4
.3
10
6
10
38.5%
23.1%
38.5%
Count
% within Stichprobe
Adjusted Residual
Count
% within Stichprobe
Adjusted Residual
Count
% within Stichprobe
Adjusted Residual
Count
% within Stichprobe
Total
9
100.0%
10
100.0%
7
100.0%
26
100.0%
Crosstab
Stichprobe
Sp V frei saniert
Arkonaplatz saniert
Total
Count
% within Stichprobe
Adjusted Residual
Count
% within Stichprobe
Adjusted Residual
Count
% within Stichprobe
Adjusted Residual
Count
% within Stichprobe
59. Rahmen von Sanierungsarbeiten in
meinem Haus bin ich
nach einer
Zwischenums
in eine
etzung wieder
in meiner
sanierte
in meine
Wohnung
Wohnung
Wohnung
geblieben
umgezogen
zurückg
0
3
6
.0%
33.3%
66.7%
-3.4
.9
2.9
6
3
1
60.0%
30.0%
10.0%
1.1
.7
-1.8
6
0
1
85.7%
.0%
14.3%
2.5
-1.7
-1.1
12
6
8
46.2%
23.1%
30.8%
Total
9
100.0%
10
100.0%
7
100.0%
26
100.0%
Crosstab
Stichprobe
Sp V frei saniert
Arkonaplatz saniert
Total
Count
% within Stichprobe
Adjusted Residual
Count
% within Stichprobe
Adjusted Residual
Count
% within Stichprobe
Adjusted Residual
Count
% within Stichprobe
60. Die Mieterhöhung als Folge der
Sanierung ist für mich
Leicht zu
Einigermaßen
Eine große
verkraften
zu verkraften
Belastung
3
5
1
33.3%
55.6%
11.1%
.2
.7
-1.1
2
4
3
22.2%
44.4%
33.3%
-.7
-.1
.9
3
3
2
37.5%
37.5%
25.0%
.5
-.6
.2
8
12
6
30.8%
46.2%
23.1%
Total
9
100.0%
9
100.0%
8
100.0%
26
100.0%
Anhang
264
7.6.5 Soziodemografische Daten
Statistiken
Stichprobe
Sp V unsaniert
N
Gültig
Fehlend
Mittelwert
Standardabweichung
Minimum
Maximum
Perzentile
25
50
75
Sp V gefördert saniert N
Gültig
Fehlend
Mittelwert
Standardabweichung
Minimum
Maximum
Perzentile
25
50
75
Sp V frei saniert
N
Gültig
Fehlend
Mittelwert
Standardabweichung
Minimum
Maximum
Perzentile
25
50
75
Arkonaplatz unsaniert N
Gültig
Fehlend
Mittelwert
Standardabweichung
Minimum
Maximum
Perzentile
25
50
75
Arkonaplatz saniert
N
Gültig
Fehlend
Mittelwert
Standardabweichung
Minimum
Maximum
Perzentile
25
50
75
W ie alt
sind Sie
40
1
35.60
10.715
20
73
28.00
33.50
41.50
42
0
40.83
13.745
22
76
33.00
37.50
42.25
42
1
38.50
9.237
21
62
33.75
37.50
43.00
40
0
35.70
10.113
22
66
28.25
32.00
40.00
42
0
34.38
8.982
21
70
27.00
35.00
39.25
W ie hoch ist
ungefähr das
C. W ie viele durchschnittlic
W ie viele
Personen
he
Personen
leben in
Nettoeinkom
leben in Ihrem
Ihrem
men Ihres
Haushalt:
Haushalt:
gesamten
Erwachsene
Kinder
Haushalts
41
41
34
0
0
7
1.46
.293
1823.8235
.636
.6420
1851.26495
1
.0
300.00
4
2.0
8000.00
1.00
.000
600.0000
1.00
.000
1200.0000
2.00
.000
2000.0000
42
42
36
0
0
6
1.62
.762
1616.1531
.854
.9055
932.67267
1
.0
600.00
4
3.0
5000.00
1.00
.000
1000.0000
1.00
.500
1200.0000
2.00
1.000
2500.0000
42
42
33
1
1
10
1.83
.714
3881.2121
.537
.9183
2570.36008
1
.0
800.00
4
3.0
11000.00
2.00
.000
2000.0000
2.00
.000
3000.0000
2.00
2.000
5916.5000
40
40
33
0
0
7
1.38
.325
1292.4545
.490
.6155
714.24353
1
.0
300.00
2
2.0
3000.00
1.00
.000
675.0000
1.00
.000
1200.0000
2.00
.750
1650.0000
42
42
35
0
0
7
1.79
.452
2287.4286
.520
.8250
1314.92863
1
.0
650.00
3
3.0
6000.00
1.00
.000
1200.0000
2.00
.000
2000.0000
2.00
1.000
3000.0000
Anhang
265
Stichprobe * Wie viele Personen leben in Ihrem Haushalt: Erwachsene Kreuztabelle
Stichprobe
Sp V unsaniert
Sp V frei saniert
Arkonaplatz saniert
Gesamt
Anzahl
% von Stichprobe
Anzahl
% von Stichprobe
Anzahl
% von Stichprobe
Anzahl
% von Stichprobe
Anzahl
% von Stichprobe
Anzahl
% von Stichprobe
Wie viele Personen leben in Ihrem Haushalt:
Erwachsene
1
2
3
4
24
16
0
1
58.5%
39.0%
.0%
2.4%
23
15
1
3
54.8%
35.7%
2.4%
7.1%
9
32
0
1
21.4%
76.2%
.0%
2.4%
25
15
0
0
62.5%
37.5%
.0%
.0%
11
29
2
0
26.2%
69.0%
4.8%
.0%
92
107
3
5
44.4%
51.7%
1.4%
2.4%
Gesamt
41
100.0%
42
100.0%
42
100.0%
40
100.0%
42
100.0%
207
100.0%
Stichprobe * C. Wie viele Personen leben in Ihrem Haushalt: Kinder Kreuztabelle
Stichprobe Sp V unsaniert
Gesamt
Anzahl
% von Stichprobe
Sp V gefördert saniert Anzahl
% von Stichprobe
Sp V frei saniert
Anzahl
% von Stichprobe
Arkonaplatz unsaniert Anzahl
% von Stichprobe
Arkonaplatz saniert Anzahl
% von Stichprobe
Anzahl
% von Stichprobe
C. Wie viele Personen leben in Ihrem Haushalt: Kinder
.0
1.0
1.5
2.0
3.0
33
4
0
4
0
80.5%
9.8%
.0%
9.8%
.0%
21
12
0
7
2
50.0%
28.6%
.0%
16.7%
4.8%
24
7
0
10
1
57.1%
16.7%
.0%
23.8%
2.4%
30
7
0
3
0
75.0%
17.5%
.0%
7.5%
.0%
30
6
2
2
2
71.4%
14.3%
4.8%
4.8%
4.8%
138
36
2
26
5
66.7%
17.4%
1.0%
12.6%
2.4%
Gesamt
41
100.0%
42
100.0%
42
100.0%
40
100.0%
42
100.0%
207
100.0%
Stichprobe * Kinder Kreuztabelle
0
Stichprobe
Sp V unsaniert
Sp V frei saniert
Arkonaplatz saniert
Gesamt
Anzahl
% von Stichprobe
Korrigierte Residuen
Anzahl
% von Stichprobe
Anzahl
% von Stichprobe
Anzahl
% von Stichprobe
Anzahl
% von Stichprobe
Anzahl
% von Stichprobe
33
80.5%
2.1
21
50.0%
-2.6
24
57.1%
-1.5
30
75.0%
1.2
30
71.4%
.7
138
66.7%
Kinder
1-1.5
4
9.8%
-1.6
12
28.6%
1.9
7
16.7%
-.3
7
17.5%
-.2
8
19.0%
.1
38
18.4%
2-3
4
9.8%
-1.0
9
21.4%
1.3
11
26.2%
2.3
3
7.5%
-1.5
4
9.5%
-1.1
31
15.0%
Gesamt
41
100.0%
42
100.0%
42
100.0%
40
100.0%
42
100.0%
207
100.0%
Anhang
266
Stichprobe * D. Wie wohnen Sie Kreuztabelle
Stichprobe
Sp V unsaniert
Sp V frei saniert
Arkonaplatz saniert
Gesamt
Anzahl
% von Stichprobe
Anzahl
% von Stichprobe
Anzahl
% von Stichprobe
Anzahl
% von Stichprobe
Anzahl
% von Stichprobe
Anzahl
% von Stichprobe
Alleine
18
45.0%
25
59.5%
9
20.9%
23
59.0%
11
26.2%
86
41.7%
D. Wie wohnen Sie
Mit meinem
In einer WG
Partner
9
13
22.5%
32.5%
5
12
11.9%
28.6%
4
30
9.3%
69.8%
4
12
10.3%
30.8%
6
25
14.3%
59.5%
28
92
13.6%
44.7%
Gesamt
40
100.0%
42
100.0%
43
100.0%
39
100.0%
42
100.0%
206
100.0%
Stichprobe * F. Ich bin zur Zeit Kreuztabelle
F. Ich bin zur Zeit
Stichprobe Sp V unsaniert
Gesamt
Anzahl
% von Stichprobe
Sp V gefördert saniert Anzahl
% von Stichprobe
Sp V frei saniert
Anzahl
% von Stichprobe
Arkonaplatz unsaniert Anzahl
% von Stichprobe
Arkonaplatz saniert
Anzahl
% von Stichprobe
Anzahl
% von Stichprobe
In der
Ausbildung
7
17.5%
7
16.7%
8
18.6%
12
32.4%
11
26.2%
45
22.1%
Erwerbstätig
28
70.0%
21
50.0%
32
74.4%
18
48.6%
26
61.9%
125
61.3%
Arbeitslos
3
7.5%
10
23.8%
3
7.0%
5
13.5%
4
9.5%
25
12.3%
Rentner oder
Pensionär
2
5.0%
4
9.5%
0
.0%
2
5.4%
1
2.4%
9
4.4%
Gesamt
40
100.0%
42
100.0%
43
100.0%
37
100.0%
42
100.0%
204
100.0%
Stichprobe * Ausbildung zusammengefasst Crosstabulation
Stichprobe
Sp V unsaniert
Sp V frei saniert
Arkonaplatz saniert
Total
Count
% within Stichprobe
Adjusted Residual
Count
% within Stichprobe
Adjusted Residual
Count
% within Stichprobe
Adjusted Residual
Count
% within Stichprobe
Adjusted Residual
Count
% within Stichprobe
Adjusted Residual
Count
% within Stichprobe
ungelernt
0
.0%
-.7
1
2.4%
1.0
1
2.3%
1.0
0
.0%
-.7
0
.0%
-.7
2
1.0%
Ausbildung zusammengefasst
Fachschule
/mittl.
Ausbildungs
Reife/Abitur
beruf/Meister
11
5
27.5%
12.5%
1.0
-.5
11
7
26.2%
16.7%
.8
.3
6
2
14.0%
4.7%
-1.4
-2.1
9
9
22.5%
22.5%
.1
1.5
8
8
19.5%
19.5%
-.4
.9
45
31
21.8%
15.0%
Fachhoch/
Hochschul
abschluss
24
60.0%
-.3
23
54.8%
-1.1
34
79.1%
2.6
22
55.0%
-1.0
25
61.0%
-.2
128
62.1%
Total
40
100.0%
42
100.0%
43
100.0%
40
100.0%
41
100.0%
206
100.0%
Anhang
267
Stichprobe * Einkommen (€) Crosstabulation
< 1000
Stichprobe
Sp V frei saniert
Total
Count
% within Stichprobe
Adjusted Residual
Count
% within Stichprobe
Adjusted Residual
Count
% within Stichprobe
1
3.0%
-3.6
13
39.4%
3.6
14
21.2%
Einkommen (€)
1000-2000
8
24.2%
-2.0
16
48.5%
2.0
24
36.4%
> 2000
24
72.7%
5.0
4
12.1%
-5.0
28
42.4%
Total
33
100.0%
33
100.0%
66
100.0%
Stichprobe * Einkommen (€) Crosstabulation
Stichprobe
Sp V unsaniert
Sp V frei saniert
Total
Count
% within Stichprobe
Adjusted Residual
Count
% within Stichprobe
Adjusted Residual
Count
% within Stichprobe
< 1000
13
38.2%
3.5
1
3.0%
-3.5
14
20.9%
Einkommen (€)
1000-2000
14
41.2%
1.5
8
24.2%
-1.5
22
32.8%
> 2000
7
20.6%
-4.3
24
72.7%
4.3
31
46.3%
Total
34
100.0%
33
100.0%
67
100.0%

Varianten der Altbausanierung in Berlin-Mitte und

Transcription

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