Mit Immobilien Steuern sparen?

Mit Immobilien Steuern sparen?
Ein Referat zu ausgewählten Aspekten
zum Thema ‚Immobilien und Steuern‘
für kleine und mittlere Unternehmen (KMU) anlässlich der
1. Oberwalliser Tischmesse vom 21. Januar 2010
Stefan Gehrig
Leiter Niederlassung Wallis
dipl. Steuerexperte
Betriebsökonom FH (HWV)
[email protected]
Agenda
1. Vorstellung
2. Die Besteuerung von Immobilien
3. Privat- vs. Geschäftsvermögen
4. Die Immobiliengesellschaft als Steuerplanungsinstrument
5. Exkurs: Mehrwertsteuer
6. Fragen und Diskussion
1. Vorstellung
Unsere Marktleistungen
-
Finanz- und Rechnungswesen
Wirtschaftsprüfung
Wirtschaftsberatung und –mediation
Steuerberatung
Rechtsberatung
Niederlassung Wallis
Viktoriastrasse 15
3900 Brig
Tel.: 027 / 922 12 00
Fax: 027 / 922 12 01
www.mattig.ch
2. Die Besteuerung von Immobilien
Die Bausteine: Steuerarten und -elemente
Eigenmietwert
Mehrwertsteuer
Unterhaltskosten
Erbschafts- und
Schenkungssteuern
Schuldzinsenabzug
Vermögenssteuerwert
Privat- /
Geschäftsvermögen
Liegenschaftssteuer
Gewerbsmässiger
Liegenschaftenhandel
Grundstückgewinnsteuer
Umstrukturierungen
Anlagekosten
Aufschubtatbestände
Handänderungssteuern
Liquidationsgewinn
2. Die Besteuerung von Immobilien
Der Unterhaltskostenabzug
Fall 1 – Der Amateur
Fall 2 – Der Profi
Pauschalabzug
CHF
5‘000
Pauschalabzug
CHF
5‘000
Unterhalt Jahr 1
CHF
4‘500
Unterhalt Jahr 1
CHF
1‘000
Unterhalt Jahr 2
CHF
3‘500
Unterhalt Jahr 2
CHF
1‘500
Unterhalt Jahr 3
CHF
4‘000
Unterhalt Jahr 3
CHF
9‘500
Total
CHF 12‘000
Total
CHF 12‘000
→ Abzug
2 x CHF 5‘000
→ Abzug
3 x CHF 5‘000
= CHF 15‘000
Ersparnis:
CHF 4‘500 * 25% = CHF 1‘125
1 x CHF 9‘500
= CHF 19‘500
3. Privat- vs. Geschäftsvermögen
Abgrenzung Privat- und Geschäftsvermögen
A) Selbständige Erwerbstätigkeit
(überwiegend geschäftlich genutzte Liegenschaft)
ODER
B) Indizienkatalog
gemäss konstanter Rechtssprechung des Bundesgerichts
N
N
N
N
N
N
N
Systematische und planmässige Art und Weise des Vorgehens
Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte
Enger Zusammenhang mit der beruflichen Tätigkeit
Spezielle Fachkenntnisse
Kurze Besitzesdauer
Hohe Fremdfinanzierung
Reinvestition des erzielten Gewinns
Hinweis: Im Einzelfall genügt bereits ein einziges Indiz!
3. Privat- vs. Geschäftsvermögen
Privatvermögen
- Private Nutzung > 50%
- Pauschalabzug
für Unterhalt möglich
- Abschreibungen nicht möglich
Geschäftsvermögen
- Geschäftliche Nutzung > 50%:
- Selbstständige Erwerbstätigkeit
- Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel
- Nur effektiver Abzug für Unterhalt
- Abschreibungen möglich
- Rückstellungen nicht möglich
- Rückstellungen möglich
- Steuerfreier Kapitalgewinn
beim Bund (max. 13.2%)
- Kapitalgewinne unterliegen der
Einkommenssteuer (bis > 40%)
- Erträge und Kapitalgewinne
unterliegen nicht der AHV
- Erträge und Kapitalgewinne
unterliegen der AHV (9.8%)
- Kapitalgewinn unterliegt der
Grundstückgewinnsteuer
- Überführung in das Privatvermögen
ergibt in der Regel Kapitalgewinn
Alternative: Liegenschaft in Gesellschaft halten!
4. Die Immobiliengesellschaft als Steuerplanungsinstrument
Was heisst Steuerplanung?
Parameter:
Steuerfaktoren 2010 (prov.)
Gemeinde Naters
verheiratet
4. Die Immobiliengesellschaft als Steuerplanungsinstrument
Der gewerbsmässige Liegenschaftshandel
als Privatperson
Ausgangslage:
Kauf einer Liegenschaft im Wallis, Überbauung und Veräusserung;
Naters, verheiratet, übriges steuerbares Einkommen: CHF 100‘000
Realisierter Gewinn:
CHF
100‘000
AHV (9.8%)
Einkommenssteuer (CH/VS/Naters):
Total Steuern und Abgaben (AHV)
CHF
CHF
CHF
9‘800
33‘400
43‘200
43.2%
Gewinn nach Abgaben:
CHF
56‘800
56.8%
4. Die Immobiliengesellschaft als Steuerplanungsinstrument
Liegenschaft in einer Immobiliengesellschaft
Ausgangslage:
Kauf einer Liegenschaft im Wallis, Überbauung und Veräusserung;
Naters, verheiratet, übriges steuerbares Einkommen: CHF 100‘000
1. Stufe Kapitalgesellschaft (AG/GmbH)
Realisierter Gewinn:
Steuern auf Stufe Kapitalgesellschaft:
Ausschüttung als Dividende
CHF
CHF
CHF
100‘000
- 12‘600
87‘400 (87.4%)
2. Stufe Aktionär/Gesellschafter
Besteuerung der Dividende (60%)
CHF
- 18‘500
Total Steuern (Stufe Gesellschaft + Aktionär):
Gewinn nach Steuern:
CHF
CHF
31‘100
68‘900 (68.9%)
Ersparnis
gegenüber Verkauf als Privatperson:
CHF
12‘100
4. Die Immobiliengesellschaft als Steuerplanungsinstrument
Gewerbsmässiger
Liegenschaftshändler
Verkaufserlös
Mit
Immobiliengesellschaft
Verkaufserlös
Reinerlös und
Reinvestitionspotenzial:
CHF 56‘800
EinEinkommenskommenssteuer
steuer
AHV
AHV
Reinerlös:
CHF 68‘900
Steuervorteil
CHF 12‘100
EinEinkommenskommenssteuer
steuer
GewinnGewinnsteuer
steuer
Reinvestitionspotenzial:
CHF 87‘400
4. Die Immobiliengesellschaft als Steuerplanungsinstrument
Vorteile von Immobiliengesellschaften (I)
- Mit der Unternehmenssteuerreform II und der
Dividendenteilbesteuerung sind Immobiliengesellschaften bezüglich
Besteuerung wieder attraktiv.
Faustregel: Abgaben im Umfang des AHV-Beitrags kann eingespart
werden.
- Auf Stufe der Immobiliengesellschaft verbleiben mehr Mittel für
allfällige Reinvestitionen (siehe Beispiel: 87% statt 56%).
- Mit einer Immobiliengesellschaft wird die Qualifikation als
gewerbsmässiger Liegenschaftshändler vermieden.
4. Die Immobiliengesellschaft als Steuerplanungsinstrument
Vorteile von Immobiliengesellschaften (II)
- Steuerplanungsmöglichkeiten:
- in zeitlicher Hinsicht: Kapitalgewinn vs. Dividendenausschüttung
- zwei Rechtssubjekte ð Brechung der Steuerprogression
- Wahl bei Verkauf:
Verkauf Aktien oder Verkauf Immobilien + Liquidation der Gesell.
- Für Unternehmen ð Gestaltung einer Holdingstruktur?
- Bei Nachfolgen: Vereinfachte Erbteilung und Wahrung der
wirtschaftlichen Einheit des Liegenschaftsportefeuilles.
- Anonymität des wirtschaftlichen Eigentümers der Immobilien.
- Trend: Tiefere Steuerbelastungen für juristische Personen
WICHTIG:
Die steuerrechtliche Beurteilung des Einzelfalls ist unerlässlich.
5. Exkurs: Mehrwertsteuer
Vermieter
Immobilie
Baukosten inkl. 7.6% MWST
Miete kalkuliert auf höhere
Baukosten
Mieter
Mietkosten von 107.6%
ohne Vorsteuerabzug!
Voraussetzung:
Geschäftliche Nutzung
Lösung = Option! (freiwillige Versteuerung)
Vorsteuerabzug
auf Baukosten von 7.6%
Miete + 7.6% MWST
Miete kalkuliert auf 100%
Vorsteuerabzug von 7.6%
Fazit → 7.6% (ab 2011: 8% = 1/12)
der Investitionssumme ist gespart!
Ohne Option → Taxe occulte auf Baukosten / Miete
6. Fragen und Diskussion
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!