GRONAU

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GRONAU

Aktualisierung des Einzelhandelsgutachtens für die Stadt
GRONAU
Auftraggeber:
Stadt Gronau
Projektleitung:
Dipl.-Geogr. Gudula Böckenholt
Projektverantwortung:
Dipl.-Ing. Peter U. Berger
Köln, im Oktober 2009
Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH
Ludwigsburg | Büros in Erfurt, Köln, Hamburg, München, Salzburg
Geschäftsführer: Dr. Manfred Bauer, Dr. Stefan Holl
51147 Köln, Frankfurter Str. 249 b
Telefon: 02203 - 96430 Telefax: 02203 - 964319
eMail: [email protected], http://www.gma.biz
Einzelhandelsgutachten für die Stadt Gronau
Vorbemerkung
Im Februar 2009 beauftragte die Stadt Gronau die GMA Gesellschaft für Markt- und Absatzforschung mbH, Büro Köln, mit der Aktualisierung des GMA-Einzelhandelskonzeptes
für die Stadt Gronau aus dem Jahr 2006. Die Untersuchung verfolgt das Ziel, vor dem
Hintergrund der neuen gesetzlichen Regelungen (BauGB-Novelle und § 24a LEPro NRW)
ein gesamtstädtisches Entwicklungskonzept für den Einzelhandel in der Stadt Gronau
aufzustellen, das die Entwicklungsmöglichkeiten für den Einzelhandel sowie Empfehlungen und Vorgaben für die planungsrechtliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung
aufzeigt. Dabei sind Aussagen über das künftig zu erwartende Kaufkraftpotenzial nach
Sortimenten, die anzustrebende Ausstattung mit Einzelhandelsflächen sowie sinnvolle
Veränderungen bzw. Ergänzungen der Sortimente und der Standorte zu treffen.
Die inhaltlichen Schwerpunkte und die methodische Abwicklung wurden mit Vertretern der
Stadtverwaltung diskutiert und abgestimmt. Der nachfolgende Bericht fasst die Ergebnisse der Untersuchung zusammen.
Die GMA verpflichtet sich, die Ergebnisse der Untersuchung vertraulich zu behandeln.
Eine Weitergabe der Untersuchung an Dritte – auch in digitalisierter Form - bedarf vorab
der schriftlichen Zustimmung des Auftraggebers.
GMA
Gesellschaft für Markt- und
Absatzforschung mbH
Büro Köln
Köln, im Oktober 2009
BÖ / PB-aw
INHALTSVERZEICHNIS
Seite
Vorbemerkung
I.
Aufgabenstellung und Rahmenbedingungen
2
1.
Aufgabenstellung
2
2.
Methodik
4
3.
Grundzüge der Einzelhandelsentwicklung / Kundenverhalten
6
4.
Entwicklungen und Perspektiven der Nahversorgung
5.
Planungsrechtliches Instrumentarium zur Steuerung der Standortentwicklung
12
im Einzelhandel
19
II.
Strukturdaten und Kaufkraft der Stadt Gronau
26
1.
Strukturdaten
26
1.1
Geografische Lage und Einordnung in die Landesplanung
26
1.2
Bevölkerungsstruktur und -entwicklung
26
1.3
Arbeitsmarkt und Pendlerströme
29
1.4
Städtebauliche Rahmenbedingungen
30
2.
Einzugsgebiet des Einzelhandels der Stadt Gronau
31
3.
Kaufkraft
34
3.1
Grundlagen der Kaufkraftberechnung
34
3.2
Kaufkraftpotenzial in der Stadt Gronau
35
III.
Einzelhandelsstruktur der Stadt Gronau
38
1.
Einzelhandelsausstattung nach Sortimenten
38
2.
Entwicklung des Einzelhandelsbestandes seit den Jahren 2005 / 2006
42
3.
Einzelhandelsausstattung nach Stadtteilen
45
4.
Verteilung der großflächigen Einzelhandelsbetriebe
47
5.
Verkaufsflächenausstattung im Vergleich
50
6.
Kaufkraftbewegungen
51
7.
Städtebauliche Situation
54
7.1
Zentrale Versorgungsbereiche und dezentrale Agglomerationsbereiche
54
7.2
Einzelhandelsausstattung der zentralen Versorgungsbereiche und der
dezentralen Agglomerationsstandorte
60
7.2.1
Innenstadt Gronau
60
7.2.2
Nebenzentrum Epe
61
7.2.3
Nahversorgungszentren
63
7.2.4
Dezentrale Agglomerationsstandorte
65
7.2.5
Weiterentwicklung der Nahversorgung
67
7.3
Standortbewertung
71
7.3.1
Bewertungskriterien
71
7.3.2
Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt
74
7.3.3
Zentraler Versorgungsbereich Nebenzentrum Epe
78
7.3.4
Zentraler Versorgungsbereich Enscheder Straße (Gronau-West)
81
7.3.5
Zentraler Versorgungsbereich Gildehauser Straße (Gronau-Ost)
84
7.3.6
Zentraler Versorgungsbereich Kaiserstiege / Vereinsstraße (Gronau-Ost)
87
7.3.7
Zentraler Versorgungsbereich Dinkel-Center (Gronau-Epe)
90
IV.
Zukünftiger Verkaufsflächenbedarf in der Stadt Gronau
93
1.
Bevölkerungs- und Kaufkraftentwicklung bis zum Jahre 2020
93
1.1
Bevölkerungsprognose
93
1.2
Entwicklung der einzelhandelsrelevanten Pro-Kopf-Ausgaben
93
1.3
Kaufkraftprognose
94
2.
Umsatz- und Verkaufsflächenentwicklung bis zum Jahr 2020
97
2.1
Umsatzerwartung bis zum Jahr 2020
97
2.2
Zusätzlicher Verkaufsflächenbedarf bis zum Jahr 2020
99
3.
Branchen- und Standortkonzept
V.
Maßnahmen und Empfehlungen zur Weiterentwicklung des
101
Einzelhandelsstandortes Gronau
108
1.
Vorbemerkungen zum städtebaulichen Konzept
108
2.
Einzelhandelszentralität
109
3.
Standortkonzept
111
3.1
Planungsgrundlagen und -ziele
111
3.2
Entwicklungsbereich Innenstadt
118
3.3
Entwicklungsbereich Epe
121
3.4
Zentrale Versorgungsbereiche der Nahversorgungszentren
123
3.5
Potenzielle Ansiedlungsstandorte des Einzelhandels
128
4.
Gronauer Sortimentsliste
135
VI.
Fazit der Untersuchung
141
Anhang
148
Definitionen
152
I.
Aufgabenstellung und Rahmenbedingungen
1.
Aufgabenstellung
Seit Abschluss der GMA-Einzelhandelsuntersuchung für die Stadt Gronau im Jahre 2006
haben sich sowohl im Hinblick auf die Gesetzgebung als auch auf die bundesweite und
regionale Einzelhandelsstruktur Veränderungen ergeben, so dass eine Fortschreibung der
markt- und absatzwirtschaftlichen Eckdaten der Untersuchung erforderlich wurde. Mit der
Neufassung des Baugesetzbuches, dem Gesetz zur Änderung des Landesentwicklungsprogramms Nordrhein-Westfalen und der Neufassung des Erlasses des Landes Nordrhein-Westfalen zur Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben haben sich auch die Kriterien
für die Aufstellung eines Einzelhandelskonzeptes verändert. Nach den aktuellen Rechtsgrundlagen sind im Rahmen eines Zentrenkonzeptes u. a. zentrale Versorgungsbereiche
für die Innenstadt und die Stadtteile festzulegen.
Unter Berücksichtigung der v. g. Aspekte soll eine Neubewertung der städtischen Einzelhandelsfunktionen vorgenommen werden, um die Steuerung der Einzelhandelsentwicklung für die Stadt Gronau im Rahmen rechtssicherer Bebauungspläne zu ermöglichen.
Dabei werden die quantitativen und qualitativen Entwicklungsperspektiven des Mittelzentrums als Einzelhandelsstandort im Rahmen eines Gesamtkonzeptes mit notwendigen
Entwicklungsmaßnahmen aufgezeigt. Im Einzelnen werden folgende Faktoren berücksichtigt:
Strukturveränderungen im Gronauer Einzelhandel seit dem Jahr 2006,
Möglichkeiten zur Stabilisierung und Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche
von Gronau und Epe,
Maßnahmen zur Erhaltung und Aufwertung der Nahversorgung in den Stadtteilen,
Leitlinien für eine städtebaulich orientierte Steuerung der Einzelhandelsentwicklung im Rahmen der Bauleitplanung.
2
Vor dem Hintergrund des anhaltenden Ansiedlungsdrucks großflächiger Einzelhandelsbetriebe werden im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes eine gesamtstädtische Analyse
der Einzelhandelsstruktur sowie ein Konzept für die künftige Einzelhandelsentwicklung vorgelegt. Die Untersuchung berücksichtigt sowohl die regionalen Wettbewerbsstrukturen, die landesplanerischen Zielsetzungen für das Mittelzentrum Gronau als auch
die allgemeinen Strukturveränderungen im Einzelhandel. Im Rahmen der Bearbeitung des
Einzelhandelskonzeptes werden im Wesentlichen folgende Arbeitsschritte vorgenommen:
Analyse und Bewertung der Einzelhandelssituation innerhalb der Stadt und im
Spannungsfeld zu benachbarten Einkaufsstädten,
Ermittlung und Bewertung der Kaufkraftzu- und -abflüsse sowie der Umsatz- und
Zentralitätskennziffern,
Analyse und Bewertung der Zentrenstruktur, Definition und Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche,
Ableitung der Zentrenrelevanz von Sortimenten im Rahmen einer „Gronauer Sortimentsliste“ als Grundlage zum Ausschluss von großflächigen Einzelhandelsbetrieben mit zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche,
Konzept zur Weiterentwicklung der Einzelhandelsstandorte mit Hinweisen zu Sortimenten, Verkaufsflächenpotenzialen und zusätzlichen Geschäftsansiedlungen /
-erweiterungen,
Bewertung der Standortverträglichkeit konkreter Planstandorte für die Ansiedlung
großflächiger Einzelhandelsbetriebe.
Durch das Einzelhandelskonzept werden der Stadt Gronau verlässliche Rahmendaten für
aktuelle und zukünftige Standortentscheidungen zur Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe bereitgestellt. Dabei geht es insbesondere darum, das Spannungsverhältnis
zwischen den zentralen Versorgungsbereichen der Innenstadt von Gronau, des Stadtteils
Epe und der städtebaulich integrierten Nahversorgungszentren auf der einen Seite und
3
den von Betreibern des großflächigen Einzelhandels präferierten Standorten außerhalb
der zentralen Versorgungsbereiche auf der anderen Seite auszuloten.1
2.
Methodik
In Analogie zur Systematik der amtlichen Statistik werden die Betriebe nach dem Schwerpunkt ihrer Umsatztätigkeit zugeordnet. Der vorliegenden Untersuchung liegt eine Feingliederung zugrunde, die sich an die Gliederung der Einzelhandelsstatistik anlehnt. Dabei
unterscheidet die GMA-Systematik:
1.
Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Lebensmittel, Getränke, Tabak, Bäckerei- und
Fleischereihandwerk),
2.
Gesundheit und Körperpflege (inkl. Drogerie-, Parfümerie- und Apothekenwaren,
Sanitätsbedarf),
3.
Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf,
4.
Bücher, Zeitschriften, Papier-, Büro-, Schreibwaren (PBS), Spielwaren,
5.
Bekleidung, Schuhe, Sport (inkl. Damen-, Herren-, Kinderbekleidung, Schuhe,
Lederwaren, Sportbekleidung / -schuhe / -artikel),
6.
Elektrowaren (inkl. Elektrogroß- / -kleingeräte, -zubehör, Beleuchtung, Unterhaltungselektronik, Ton- / Bildträger, Computer / Telekommunikation, Foto / Zubehör),
7.
Hausrat, Möbel, Einrichtungsgegenstände (inkl. Haushaltswaren / Glas, Porzellan,
Keramik (GPK), Geschenkartikel, Möbel, Küchen, Kunstgegenstände, Heimtextilien, Kurzwaren / Handarbeiten),
8.
Sonstiger Einzelhandel (inkl. Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf, Teppiche / Bodenbeläge, Optik, Uhren / Schmuck, Autozubehör, Fahrräder / Sportgeräte, Musikalien, Babyartikel etc.).
1
Die Begriffe „zentraler Versorgungsbereich“ und „Versorgungszentren“ werden nachfolgend synonym verwendet.
4
Die Zuordnung nach dem Umsatzschwerpunkt (unbereinigter Umsatz) wird im Zuge der
Berechnung der Umsatz- / Kaufkraftrelation aufgegeben und ersetzt durch eine warengruppenbezogene Betrachtungsweise (Sortimentsumsatz), welche im Rahmen der Prognose auch für die Ableitung von Umsatzpotenzial und Verkaufsflächenbedarf herangezogen wird.
Im Vergleich zur Branchensystematik, die bei der Erstanalyse zugrunde gelegt wurde,
sind folgende Veränderungen festzuhalten:
Die Sortimente Wolle und Stoffe werden der Branche Hausrat, Einrichtung, Möbel
zugeordnet (vorher Bekleidung, Schuhe, Sport).
Foto und Zubehör zählt zur Branche Elektrowaren (vorher Sonstiger Einzelhandel)
Tapeten, Farben und Lacke werden dem Sonstigen Einzelhandel - Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf - zugeordnet (vorher Hausrat, Einrichtung, Möbel)
Teppiche und Bodenbeläge gehören zum Sonstigen Einzelhandel
Die Untersuchungsergebnisse basieren auf folgenden primärstatistischen Erhebungen:
Bestandsaufnahme aller im Stadtgebiet ansässigen Betriebe des Ladeneinzelhandels und des Ladenhandwerks (= Totalerhebung) durch GMA-Mitarbeiter im
Mai 2009 mit Feststellung von Name, Adresse, Sortimentsstruktur und gutachterlicher Einschätzung der Verkaufsfläche sowie der Umsatzleistung.
Kartierung der städtebaulich integrierten Versorgungszentren der Innenstadt von
Gronau, des Stadtteils Epe, der stadtteilbezogenen Nahversorgungszentren sowie
des dezentralen Agglomerationsstandortes Ochtruper Straße / An der Eßseite im
Mai 2009 zur Dokumentation der Nutzungsstruktur (teilweise Nachkartierung im
Oktober 2009).
5
Darüber hinaus liegen aufgrund der Erstanalyse aus den Jahren 2005 / 2006 Kenntnisse
der Orts- und Regionalstruktur sowie der Einzelhandelsbeziehungen vor, die u.a. aus der
Analyse der repräsentativen Bürgerbefragung, der schriftlichen Befragung der Einzelhandels- und Ladenhandwerksbetriebe sowie einer Kundenwohnorterhebung / Passantenbefragung zur Erfassung der Herkunftsorte der Kunden resultieren. Weiterhin konnte zurückgegriffen werden auf eine GMA-Stellungnahme zur Ansiedlung eines Factory-OutletCenters (FOC) im Inselpark Gronau von September 2009, so dass im Rahmen der vorliegenden Untersuchung auf eine vertiefende Thematisierung verzichtet wird.
3.
Grundzüge der Einzelhandelsentwicklung / Kundenverhalten
Die Einzelhandelsentwicklung der letzten Jahrzehnte ist in entscheidendem Maße von der
gestiegenen Mobilität der Verbraucher beeinflusst worden.1 Einerseits entstanden im
Zuge des Suburbanisierungsprozesses in vielen Wohngebieten neue Einzelhandelsstandorte. Andererseits wurde durch die Massenmotorisierung die Konzentration von Einzelhandelbetrieben an Pkw-orientierten Standorten außerhalb gewachsener Innenstädte
oder Nahversorgungslagen ermöglicht.
Mit der Steigerung der Mobilität und der Erlebniskomponente des Einkaufens geht eine
sinkende Standort- und Betriebstreue der Verbraucher einher, so dass sich der Wettbewerb um den Kunden intensiviert hat. Die Erwartungen der Kunden an den Einzelhandel
beziehen sich auf folgende Faktoren:
alle Waren des täglichen Bedarfs in einem Geschäft kaufen zu können (One-StopShopping)
aus einem großen Angebot auswählen zu können (Angebotsvielfalt)
die Geschäfte gut erreichen zu können (Erreichbarkeit)
die jeweils gewünschte Menge eines Produktes kaufen zu können (Mengenverfügbarkeit)
1
So stieg zwischen 1960 und 2008 der Pkw-Bestand von ca. 4,5 Mio. auf ca. 41,2 Mio. Pkw
an (Quelle: Kraftfahrt-Bundesamt).
6
zur gewünschten Zeit einkaufen zu können (Öffnungszeiten)
in einer ansprechenden Atmosphäre einkaufen zu können (Einkaufsatmosphäre)
zu niedrigen Preisen einkaufen zu können (Preis)
ein qualitativ ansprechendes Angebot zu erhalten (Qualität)
in mehreren gleichartigen Geschäften einkaufen zu können (Vielzahl der Geschäfte)
in unterschiedlichen Geschäften einkaufen zu können (Betriebsformenvielfalt)
bequem einkaufen zu können (Convenience).
Im Hinblick auf das Einkaufsverhalten ist zwischen dem Versorgungs- und dem Erlebniseinkauf zu unterscheiden. Während die reine Bedarfsdeckung möglichst unkompliziert
und preisbewusst erledigt werden soll, avanciert Einkaufen gleichzeitig zur Freizeitbeschäftigung, bei der das Einkaufserlebnis im Vordergrund steht. Die Inanspruchnahme
eines Discountangebotes oder eines Kleinpreiskaufhauses einerseits und des Feinkosthandels oder des hochpreisigen Bekleidungsfachgeschäftes andererseits stellt für viele
Konsumenten heute keinen Widerspruch mehr dar.
Auch durch die demografischen Entwicklungen sind zunehmend Auswirkungen auf die
Einzelhandelslandschaft zu erwarten. Gemäß aktuellen Prognosen ist von einem Rückgang der Wohnbevölkerung in Deutschland von z. Z. ca. 82 Mio. auf ca. 77 Mio. im Jahre
2030 auszugehen, wobei etwa ein Drittel der Einwohner älter als 60 Jahre sein wird.
3.2
Flächen- und Standortentwicklung im Einzelhandel
Nach dem Zweiten Weltkrieg nahm die Zahl der Einzelhandelsbetriebe aufgrund steigender Einkommen und Konsumwünsche bis etwa 1960 stetig zu. Danach setzte ein Rückgang der eigenständigen Betriebe, verbunden mit einer Zunahme von Filialbetrieben, ein
(Konzentration). Begleitet wurde dieser Prozess von einem umfangreichen Wachstum
7
der Verkaufsflächen und einer Veränderung der Beschäftigtenstruktur im Einzelhandel mit
mehr Teilzeitbeschäftigten bei gleichzeitig geringerem Qualifikationsniveau (Rationalisierung).
Der bundesdeutsche Einzelhandel konnte seit 1990 einen Verkaufsflächenzuwachs um
ca. 42 Mio. m² auf insgesamt 119 Mio. m² im Jahre 2007 verzeichnen.1 Bis zum Jahre
2010 wird eine Verkaufsfläche von 122 Mio. m² erwartet. Das hohe Verkaufsflächenwachstum ist dabei insbesondere auf den Boom großflächiger Einzelhandelsbetriebe zurückzuführen. Vor dem Hintergrund des hohen Verkaufsflächenwachstums bei stagnierenden Einzelhandelsumsätzen ist eine rückläufige Flächenproduktivität im Einzelhandel
zu konstatieren; diese Entwicklung wird sich auch zukünftig fortsetzen.
Der Einzelhandelsumsatz im engeren Sinne stieg im Zeitraum 1995 - 2001 um rund 11,7
Mrd. € auf ca. 387,7 Mrd. €, gleichbedeutend einen nominalen Zuwachs von ca. 3,1 %.
Dies entspricht einer insgesamt rückläufigen realen Umsatzentwicklung. Nach einer Phase auch nominal rückläufiger Umsätze - im Jahre 2003 wurden noch 378,0 Mrd. € umgesetzt - steigt der Umsatz im Einzelhandel seit 2004 nominal wieder an. Im Jahre 2007 lag
der Umsatz bei ca. 395,8 Mrd. €, für das Jahr 2008 liegt nach vorläufigen Daten eine nominale Steigerung um ca. 2,0 % vor.2 Aufgrund der deutlich gestiegenen Verkaufsfläche
werden in den letzten Jahren abnehmende Flächenproduktivitäten erzielt; allein zwischen
2000 und 2007 sank die durchschnittliche Flächenproduktivität um rund 5,2 %.
Neben einer insgesamt positiven Entwicklung der Volkswirtschaft sowie gesellschaftlicher
und demografischer Veränderungen hat insbesondere eine Neubewertung von Standortfaktoren und Standortqualitäten eine Veränderung der Handelslandschaft herbeigeführt. Viele großflächige Betriebe wie Möbelhäuser, Baumärkte, Gartencenter, Heimtextilienfachmärkte oder Autozubehörfachmärkte haben im Zuge ihres steigenden Flächenbedarfs die Innenstädte verlassen. Hierbei waren insbesondere Aspekte der Flächenverfügbarkeit und betriebswirtschaftliche Gründe (in erster Linie Grundstückskosten) sowie Anforderungen an die verkehrliche Erreichbarkeit ausschlaggebend.
1
vgl. EHI Retail Institute GmbH: Handel aktuell, Struktur, Kennzahlen und Profile des internationalen Handels - Schwerpunkt Deutschland, Österreich, Schweiz, Ausgabe 2008 /
2009, Köln, S. 185
2
vgl. EHI, a.a.O., S. 184
8
Bundesweit hat sich ein Trend verfestigt, demzufolge sich der Einzelhandel mit Möbeln /
Einrichtungsgegenständen sowie Heimwerker- und Gartenartikeln1 an dezentralen Standorten konzentriert, während die Innenstadt ihre Position als Standort für Bekleidung,
Schuhe, Elektronik, Uhren und Schmuck und andere hochwertige Sortimente behauptete.
Die feste Zuordnung einzelner Sortimente zu Betriebstypen oder Standortkategorien wird
jedoch ab Mitte der achtziger Jahre durch die Entwicklung der Randsortimente in Frage
gestellt.2
Das von klassischen Einzelhandelsstandorten unabhängige, überwiegend Pkw-orientierte
„sekundäre“Netz3 hat nach der Entwicklung der Verbrauchermärkte und SB-Warenhäuser
durch die zunehmende Ansiedlung von (Nonfood-)Fachmärkten ein beträchtliches Eigenleben entwickelt. Zunehmend suchen auch Fachmärkte und Fachgeschäfte gezielt die
Agglomerationsvorteile im sekundären Einzelhandelsnetz. Unter Berücksichtigung der
nach wie vor zunehmenden Motorisierung wird dieses sekundäre Netz weiter an Bedeutung gewinnen und damit zur Verschärfung der Standortkonkurrenz zwischen zentralen
und dezentralen Lagen führen. Durch eine breit und tief gegliederte Angebotspalette am
Stadtrand wird die Stellung der Innenstädte und Stadtteilzentren weiter geschwächt, sofern keine gezielten Gegenmaßnahmen ergriffen werden.
3.3
Entwicklung der Betriebstypen
Mit den Flächen- und Standortveränderungen gehen auch unterschiedliche Entwicklungen
der Betriebstypen einher. Gewinner seit Ende der siebziger Jahre sind die Fachmärkte,
für die auch zukünftig mit einer Erweiterung des Marktanteils zu rechnen ist. Gliedert man
den Einzelhandel nach den Wachstumschancen, so zählen insbesondere Fachmärkte,
leistungsfähige Fachgeschäfte / filialisierter Nonfood-Einzelhandel, Spezialanbieter, Mehr-
1
Einzelhandel mit so genannten nicht zentrenrelevanten Sortimenten, vgl. Kapitel V.2.4
(Sortimentsliste)
2
Beispielhaft können Heimtextilien, Glas, Porzellan, Keramik u. a. als feste Sortimentsbausteine des Möbelhandels angeführt werden.
3
B. Tietz bezeichnet das Netz innerörtlicher Zentren und Streulagen als primäres Einzelhandelsnetz, den Versandhandel und Direktvertrieb als tertiäres Einzelhandelsnetz und
das Automobilhandels- und Tankstellenhandelsnetz als quartäres Handelsnetz; vgl. Tietz,
B., Rothaar, B.: City-Studie, Landsberg / Lech, 1991, S. 158 ff.
9
fachdiscounter, Verbrauchermärkte / SB-Warenhäuser, Lebensmitteldiscounter sowie
Online-Shops zu den Betriebstypen mit positiven Entwicklungsperspektiven, während
u. a. für kleine unprofilierte Fachgeschäfte und Warenhäuser Schrumpfungsrisiken bestehen.
Abb. 1:
Die Entwicklung der Marktanteile der Betriebstypen bis zum Jahr 2010
100%
80%
60%
40%
20%
0%
1980
1995
2004
2008*
Warenhäuser
Fachmärkte
Verbrauchermärkte/SB-Warenhäuser
filialisierte Fachgeschäfte
kleine + mittlere Fachgeschäfte
Versender
2010*
* Prognose
Quelle: GMA-Darstellung auf Basis von Untersuchungen des IfO-Instituts
Im Bereich der Nahversorgung ist durch die schrittweise Vergrößerung der Lebensmittelbetriebe eine Konzentration auf wenige Versorgungsstandorte eingetreten. Die Entwicklung der Größenstruktur von Lebensmittel-SB-Märkten wird sich aufgrund der betriebswirtschaftlichen Aspekte auch zukünftig zu größeren Einheiten vollziehen. Derzeit liegt die
betriebswirtschaftliche Mindestgröße für einen frischeorientierten Lebensmittelsupermarkt
bei ca. 1.200 m² Verkaufsfläche. Jedoch gibt es auch Konzepte, die in hochverdichteten
Einzugsgebieten wieder auf kleinflächige Supermärkte mit Verkaufsflächen zwischen 500
und 1.000 m² setzen, wie die City-Märkte der REWE Group, die zurzeit in Großstädten mit
Erfolg getestet werden.
Die aktuelle Einzelhandelentwicklung wird insgesamt von folgenden Tendenzen beeinflusst:
10
Der „E-Commerce“ (= Internet-Handel) nimmt mittlerweile einen beachtlichen
Stellenwert im Einzelhandel ein. Der Umsatz konnte von 1,0 Mrd. € im Jahr 2000
auf 13,4 Mrd. € im Jahr 2008 ausgeweitet werden.1 So wird v. a. der Kauf bestimmter Produktgruppen – wie Bekleidung, Textilien, Schuhe, Medien, Bild- und
Tonträger sowie Unterhaltungselektronik /-technik - in zunehmenden Maße über
das Internet abgewickelt. Der Anteil der E-Commerce-Nutzer liegt mittlerweile bei
rund 48 %2, in der Altersgruppe 14 – 29 Jahre nutzen bereit ca. 72 % das Internet
für den Kauf von Einzelhandelswaren.
Der Marktanteil des Versandhandels am Einzelhandelsumsatz liegt aktuell bei ca.
7,2 % und konnte in den letzten Jahren nur geringfügig ausgebaut werden, obwohl
beträchtliche Investitionen in neue Medien vorgenommen wurden. Bei der zunehmenden Zahl der Versandhandelsanbieter sind gegenwärtig einerseits verstärkte Spezialisierungsanstrengungen und andererseits gezielte Marketingansätze zur Verstärkung der Kundenbindung festzustellen.
Die Entwicklung von Factory-Outlet-Centern (FOC) ist auf ausgewählte Standorte begrenzt. Ein FOC stellt eine Agglomeration herstellerbetriebener Ladeneinheiten innerhalb eines großflächigen Gebäudekomplexes oder einer Anlage mit einer
Gesamtverkaufsfläche von mindestens 3.000 m² dar. Unabhängig vom Ort der
Produktion mieten und betreiben Hersteller eigene Ladeneinheiten, in denen eigenproduzierte Sortimente, bestehend aus Auslaufmodellen, Produktionsüberhängen, 2. Wahl-Artikeln, Waren zu Markttestzwecken etc., direkt an den Endverbraucher verkauft werden.3
Großformen des Handels suchen zunehmend die Verknüpfung mit Freizeitaktivitäten (Urban-Entertainment-Center). Ein UEC stellt eine Kombination von verschiedenen Unterhaltungs-, Erlebnis- und Gastronomieangeboten dar. Dieser Angebotsschwerpunkt wird um erlebnisorientierte Einzelhandelsnutzungen ergänzt.
1
2
Gesamtbevölkerung ab 14 Jahren
3
vgl. Vogels, P. und Will, J.: Raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen von Factory-Outlet-Center, Grundlagenuntersuchung im Auftrag des Bundesministeriums für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau, Basel / Boston / Berlin, 1999.
11
Als Vorreiter dieser Entwicklung kann das CentrO. in Oberhausen bezeichnet werden.
Die Filialisierungswelle setzt sich zwischenzeitlich in nahezu allen Branchen fort.
Die Marktbedeutung von Franchiseunternehmen, die Existenzgründern den Weg
in die Selbstständigkeit ermöglichen, wird auch zukünftig wachsen.
Betriebstypen, die in den zurückliegenden Jahren teilweise die Innenstädte verließen, versuchen heute mit veränderten Konzepten, die Standortvorteile der Innenstadt zu nutzen. Beispiele hierfür sind die zunehmende Akzeptanz des Standortes Innenstadt durch SB-Warenhäuser, ausgewählte Fachmarktangebote (z. B.
Elektrofachmärkte) sowie Shopping-Center.
Von der zunehmenden Konzentration auf der Einkaufsseite gehen erhebliche
Wettbewerbswirkungen aus. So ging z. B. in der Lebensmittelbranche die Zahl der
selbstständigen Unternehmen deutlich zurück. Zukünftig dürften die Schwierigkeiten kleinerer und mittlerer Unternehmen mit nur begrenzter Umsatzleistung zunehmen, außerhalb von Verbundgruppen beliefert zu werden.
4.
Entwicklungen und Perspektiven der Nahversorgung
Seit einigen Jahren ist in der wohnungsnahen Versorgung eine Abwanderung von Einzelhandelsbetrieben sowohl im ländlichen Raum als auch in Stadtteillagen und Wohngebieten festzustellen, die mit den übergeordneten Trends der Einzelhandelsentwicklung korrespondiert. Die Grundversorgung mit Backwaren, Fleisch- und Wurstwaren, sonstigen
Lebensmitteln, Zeitschriften, Schreibwaren, Drogeriewaren, Wasch- und Putzmitteln,
Blumen und Apothekenartikeln in unmittelbarer Nähe des Wohnortes ist vielerorts nicht
mehr bzw. nur noch eingeschränkt möglich; zunehmend werden weiter entfernte Einkaufsschwerpunkte mit dem Pkw angefahren.
Mit dem Rückzug des Handels aus Wohnlagen geraten auch konsumnahe Dienstleister
unter wirtschaftlichen Druck, so etwa Friseure, Reinigungen, Kreditinstitute oder Postfilialen. Idealtypisch sind einem Nahversorgungszentrum nicht nur Angebote aus dem Lebensmittelbereich, sondern auch aus dem Konsumgüterbereich und dem Dienstleistungs-
12
sektor zuzuordnen. Je umfassender der Angebots- und Nutzungsmix strukturiert ist, desto
höher ist die Versorgungsqualität und damit die Attraktivität eines Geschäftszentrums.
Die Ursachen für die Ausdünnung des Einzelhandelsangebotes in Nahversorgungslagen
sind vielfältig, lassen sich jedoch vereinfacht folgenden Faktoren zurechnen:
Harter Kostendruck der Unternehmen: Nach einer Phase der Ausbreitung der
Lebensmittelbetriebe in der Fläche durch zusätzliche Kaufkraft und Suburbanisierungsprozesse ist das Netz der lebensmittelbezogenen Nahversorgung wieder
weitmaschiger geworden. Gründe hierfür sind der harte Kostendruck der Unternehmen, der dazu führt, dass Grenzertragsstandorte immer wieder auf den Prüfstand gestellt und ggf. sogar vor Ablauf des Mietvertrages aufgegeben werden.
Steigende Ansprüche der Verbraucher: Die Verbraucher wünschen eine größere Auswahl, zudem soll möglichst alles unter einem Dach angeboten werden. Dafür suchen die Verbraucher größere Betriebe auf und nehmen auch längere Fahrwege in Kauf. Bei den kleineren Betrieben im Wohnumfeld wird häufig nur noch
der Ergänzungsbedarf („Vergesslichkeitsbedarf“) gedeckt, wodurch deren Umsatz
stark zurückgegangen ist.
Mobilitätsverhalten: Der Motorisierungsgrad und die Mobilität der Bevölkerung ist
heute um ein Vielfaches höher als zu der Zeit, als der klassische kleinstrukturierte
Lebensmitteleinzelhandel etabliert wurde. Die Verbraucher sind heute sehr mobil,
auch ältere Verbraucher nutzen oftmals den Pkw zum Einkauf und legen sich nicht
nur auf eine Einkaufsstätte fest. Insofern bedingen die gestiegenen Verbraucheransprüche und die höhere Mobilität eine geänderte Betriebsstruktur sowie neue
Standortanforderungen.
Demografische Entwicklung: Die Verkleinerung der Haushalte führt in bestehenden, für eine "Nachverdichtung" des Wohnbestandes nicht geeigneten Stadtteilen, tendenziell zu einer abnehmenden Einwohnerzahl im fußläufigen Einzugsbereichen von Nahversorgungsbetrieben und damit zum Rückgang des Kundenpotenzials. Bei Einzugsgebieten von unter 4.000 - 6.000 Einwohnern wird eine
leistungsfähige und gleichzeitig wirtschaftliche Nahversorgung der Bevölkerung
zunehmend schwieriger.
13
Konzentrations- und Filialisierungstendenz: Die Zahl möglicher Betreiber von
Supermärkten und Discountern hat sich in den letzten 20 Jahren auf etwa fünf leistungsfähige Anbieter reduziert, die vorwiegend bundesweit, z. T. auch regional tätig sind. Kettenunabhängige inhabergeführte Geschäfte sind kaum noch anzutreffen.
Gezielte Standortanforderungen: Die Handelsunternehmen konzentrieren ihre
Standortnachfrage auf wenige Standorte, die bestimmte Anforderungen (z. B.
Grundstücksgröße, Erreichbarkeit, Einsehbarkeit) erfüllen müssen. Das unternehmerische Standortwahlverhalten divergiert dabei häufig mit den städtebaulichen
Zielvorstellungen der Stadt.
Größenstruktur von Lebensmittelmärkten: Die Entwicklung der Betriebsgrößen
wird sich auf Grund der betriebswirtschaftlichen Aspekte auch zukünftig zu größeren Einheiten vollziehen. Derzeit liegt die betriebswirtschaftliche Mindestgröße für
einen neuen frischeorientierten Lebensmittel-Supermarkt bei ca. 1.200 m² Verkaufsfläche. Für die Zukunft ist eine steigende Tendenz zu erwarten.1
Druck auf klassische Supermärkte: Während der discountierende Lebensmitteleinzelhandel in jüngerer Zeit auf stete Zuwächse verweisen kann, gerät der „normale Supermarkt“vielerorts unter Druck. Auf der einen Seite soll er, so die Wünsche der Kunden, ein preisgünstiges Sortiment wie die Discounter bereithalten, auf
der anderen Seite konkurriert er im Frischebereich mit dem Lebensmittelhandwerk.
Insgesamt veränderte sich der Marktanteil der Lebensmitteldiscountmärkte am gesamten Lebensmittel-Einzelhandelsumsatz vom Jahr 1991 mit ca. 23 % auf etwa
42 % im Jahr 2007 (vgl. Tabelle 1).
Ausgabeverhalten: Das Ausgabeverhalten der Bürger hat sich in den letzten Jahren deutlich verändert. Dabei sind die Ausgaben für den Einzelhandel deutlich gesunken. So flossen 1975 noch rd. 22 % der Konsumausgaben der privaten Haus-
1
Konzepte, die wieder auf kleinflächigere Supermärkte und Verkaufsflächen von ca. 500 1.000 m² setzen (wie die City-Märkte der Rewe-Group), beschränken sich vorwiegend auf
hochverdichtete Einzugsgebiete von Großstädten.
14
halte in den Lebensmittelbereich1 und noch ca. 10 % in die Sparte Bekleidung und
Schuhe, 2007 waren es noch rund 14 % bzw. ca. 5 %. Demgegenüber müssen die
Bürger nun höhere Ausgaben für Wohnung und Energiekosten (ca. 24 % der Konsumausgaben), Verkehr und Nachrichtenübermittlung (ca. 17 %) sowie Gesundheitspflege, Bildungswesen oder Dienstleistungen sozialer Einrichtungen u. a. (ca.
18 %) aufwenden.
Tabelle 1:
Die Struktur im Lebensmitteleinzelhandel nach Betriebformen in der
Bundesrepublik Deutschland im Jahr 2007
Betriebsformen
Anzahl der
Betriebe
Verkaufsfläche
Umsatz (netto)
abs.
in %
in Mio. m²
in %
in Mrd. €
in %
SB-Warenhäuser /
Verbrauchermärkte
3.233
6,3
6,36
22,7
34,3
26,2
Discounter
15.219
29,6
10,65
37,9
55,2
42,2
Supermärkte
8.137
15,8
6,56
23,4
29,5
22,6
übrige SB-Geschäfte
24.770
48,2
4,49
16,0
11,7
9,0
Gesamt
51.359
100,0
28,06
100,0
130,7
100,0
Quelle: EHI, Handel aktuell 2008 / 09, S. 196
1
Nahrungsmittel, Getränke, Tabakwaren; Quelle: Statistisches Bundesamt, Volkswirtschaftliche Gesamtrechnungen, Private Konsumausgaben und verfügbares Einkommen, 2. Vierteljahr 2008, Wiesbaden
15
Abb. 2:
Entwicklung des Lebensmitteleinzelhandels
VK (in Mio. m²)
35
Betriebe (in Tsd.)
76,0
80
68,4
63,8
30
66,8
64,9
70
62,9
25
61,5
60
58,9
55,0
20
51,4
50
40
15
30
10
20
5
10
14,5
18,6
26,2
26,4
27,0
27,7
28,6
28,8
28,8
28,1
1980
1990
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
0
0
Verkaufsfläche (in Mio. € m²)
Anzahl Betriebe (in Tsd.)
Quelle: GMA-Darstellung nach Angaben von EHI, Handel aktuell 2008 / 2009, Köln 2008, S. 194 f.
In Analogie zu anderen Branchen bzw. Betriebstypen des Einzelhandels sind auch für das
Ladenhandwerk die Filialisierung und räumliche Konzentration als dominante Entwicklungen zu beobachten. Die starke Filialisierung des Ladenhandwerks lässt sich vor allem im
Bäckereisektor nachvollziehen. Stellten die selbstständigen Bäckereibetriebe im Jahr
1980 noch einen Anteil von ca. 76 % an der Gesamtheit aller Bäckereifachgeschäfte, so
vereinigten diese im Jahr 2007 lediglich noch ein Anteil von knapp 35 % auf sich.1
Die räumliche Konzentration und die damit zusammenhängende Standortausdünnung
vollzog sich noch stärker im Metzgereihandwerk. Während die Anzahl der Bäckereifachgeschäfte in den vergangenen Jahren weitgehend konstant blieb, reduzierte sich die Be-
1
vgl. www.baeckerhandwerk.de / Daten-kompakt
16
triebsstättenzahl im Fleischerhandwerk von ca. 28.700 Geschäften im Jahr 1980 auf nur
noch ca. 17.140 Geschäfte im Jahr 2007.1
Eine stärkere Positionierung der Betriebe des Lebensmittelhandwerks erfolgt durch die
Integration weiterer Artikel aus dem Lebensmittelsektor sowie ergänzender Sortimente
aus dem Nonfood-Bereich. In gewisser Weise drängen diese Geschäfte in die Lücken,
welche die aufgegebenen Lebensmittelmärkte hinterlassen haben. Derartige Betriebe des
Ladenhandwerks (z. B. das Konzept der BÄKO-Einkaufsgenossenschaft2) stellen bereits
eine Übergangsform zu Convenience-Konzepten3 dar.
Für den Lebensmitteleinzelhandel mit ethnischem Hintergrund (in Deutschland v. a.
türkische und russische Lebensmittelanbieter) ist eine Zunahme der Betriebe und Verkaufsflächen zu verzeichnen. Dies liegt zum einen an der steigenden Nachfrage in diesem
Bereich, zum anderen an der hohen Bereitschaft ausländischer Mitbürger zum Schritt in
die Selbstständigkeit.4 Oftmals werden von Anbietern ausländischer Lebensmittel Standorte in integrierten Lagen belegt, die vorher von kleinen Supermärkten, Discountern oder
so genannten „Tante Emma-Läden“ betrieben wurden und heute aufgrund von Wirtschafts- oder Standortfaktoren nicht mehr den aktuellen Anforderungen der Betreiber entsprechen. Damit übernehmen in zahlreichen kleinen Nahversorgungs- oder Stadtteilzentren – neben Bäckern und Metzgern – zunehmend Anbieter ausländischer Lebensmittel
Nahversorgungsfunktion für die ansässige Wohnbevölkerung.
1
2
Das „BÄKO-Konzept“ (Nahversorger-Ausbaustufe) setzt neben dem Kernsortiment (=
Backwaren / Snacks) auf sog. „Impulssortimente“(Tabak, Presse, Getränke, Snacks) und
„Ergänzungssortimente“ (Frische-Produkte, sonstige Non-Food, sonstige Lebensmittel,
Dienstleistungen)
3
Zum Convenience-Bereich zählen Tankstellen-Shops, Bäckereien mit Zusatzsortimenten,
Kioske, Bahnhofsmärkte usw. „Convenience“steht für bequem und verfügbar, wobei das
Hauptmerkmal die Kombination aus Handel, Dienstleistung und Gastronomie in verkehrlich
gut erreichbarer Lage (meist Frequenzstandorte) darstellt. Insbesondere Tankstellenshops
bieten z. T. bereits deutlich über 5.000 Artikel an.
4
Für viele ausländische Mitbürger ist eine Integration im Rahmen eines Angestelltenverhältnisses in den hiesigen Arbeitsmarkt aufgrund von diversen Faktoren immer noch schwierig.
Dementsprechend wird von vielen der Weg in die Selbstständigkeit im Bereich Handel oder
Gastronomie gewählt, wobei i. d. R. andere betriebliche Kostenstrukturen entstehen als bei
den filialisierten Lebensmittelmärkten mit angestellten Mitarbeitern (insbesondere Personalkosten).
17
Eine deutlich steigende Bedeutung weisen in den vergangenen Jahren auch die Anbieter
von Biolebensmitteln auf. Nach einer Reihe von Lebensmittelskandalen ist die Bevölkerung in Deutschland für Biolebensmittel sensibilisiert. Die steigende Nachfrage hat auch
zu einem deutlichen Wandel auf der Anbieterseite geführt. Nach den ersten Fachgeschäften für biologische Lebensmittel, den Weltläden sowie Reformhäusern, ist auch im Biosegment ein Trend zur Filialisierung festzuhalten. So befindet sich eine Reihe von Biosupermarktketten auf Expansionskurs, auch wenn sich dieser bei den meisten Anbietern
auf bestimmte Bundesländer bzw. Regionen bezieht. So hat der Marktführer Alnatura mittlerweile rd. 48 Filialen, v. a. in Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen, Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz.1 Gerade in Mittel- und Großstädten treten die Biosupermärkte auch als Nachfolgenutzungen auf den Flächen ehemaliger konventioneller
Lebensmittelfilialen auf.2
Mit dem Rückzug der Handels- und Dienstleistungsbetriebe aus ländlichen Gemeinden und Stadtteillagen kann die wohnortnahe Versorgung an sog. Grenzertragsstandorten
nicht mehr flächendeckend gewährleistet werden. Zahlreiche, größtenteils fußläufig erreichbare Standorte wurden zwischenzeitlich aufgegeben oder stehen zunehmend auf
dem Prüfstand. Als Folge können nicht alle Teile der Bevölkerung im gleichen Umfang
und in der gleichen Qualität versorgt werden. Dies betrifft neben sehr kleinen Ortschaften
v. a. suburbane Bereiche mit einer geringeren Bevölkerungsdichte. Die heute nachgefragten Betriebsgrößen benötigen ein höheres Bevölkerungspotenzial in ihrem Einzugsbereich. Entsprechend fällt das Einzugsgebiet bei geringer Bevölkerungsdichte räumlich
größer aus, so dass die fußläufige Erreichbarkeit größtenteils nicht mehr gewährleistet
werden kann. Die vielfach gewünschte fußläufig erreichbare Nahversorgung ist am ehesten Qualitätsmerkmal dicht besiedelter Kernbereiche (Innenstädte, Gründerzeitquartiere,
u. a.). Künftig ist davon auszugehen, dass weniger mobile Bevölkerungsgruppen zunehmend gezwungen sind, im Rahmen der Grundversorgung auf Nachbarschaftshilfe, öffentliche Verkehrsmittel, mobile Händler oder auf Einkaufsdienstleistungen zurückzugreifen.
1
Quelle: Internet-Auftritt www.alnatura.de.
2
Auch beim konventionellen Lebensmittelhandel steigt der Anteil an Bioprodukten; die meisten Filialketten führen mittlerweile eine eigene Biomarke (z. B. BioBio bei Plus / Netto, Bioness bei Lidl).
18
5.
Planungsrechtliches Instrumentarium zur Steuerung der Standortentwicklung im Einzelhandel
Rechtsgrundlagen
Die wesentlichen Rechtsgrundlagen für die Planung und Genehmigung von Einzelhandelsstandorten stellen das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung
(BauNVO) dar. Nach § 11 Abs. 3 BauNVO i. V. m. der dazu ergangenen Rechtsprechung
ist für Neuansiedlungen großflächiger Einzelhandelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder
Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung oder auf
die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken können,
ab ca. 1.200 m² Geschossfläche bzw. ca. 800 m² Verkaufsfläche, die Festsetzung eines
Kern- oder entsprechenden Sondergebietes in der Regel erforderlich. Nach § 11 Abs. 3 S.
2 BauNVO sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen, Auswirkungen auf die
infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im
Einzugsbereich, auf die zentralen Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen
Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt erfasst. In Bezug auf die Beurteilung der genannten Auswirkungen sind v. a. die Gliederung und die
Größe der Gemeinde und ihrer Ortsteile, die Sicherung der verbrauchernahen Versorgung
der Bevölkerung und das Warenangebot des geplanten Betriebs zu berücksichtigen.
Aktualisierung des Baugesetzbuches (BauGB)
In der aktualisierten Fassung des Baugesetzbuches vom 21.12.2006 sind in § 9 (2a) für
im Zusammenhang bebaute Ortsteile (§ 34 BauGB) zur Erhaltung oder Entwicklung
zentraler Versorgungsbereiche, auch im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung
der Bevölkerung und der Innenentwicklung der Gemeinden, folgende Regelungen getroffen:
In einem Bebauungsplan können bestimmte Arten der allgemein zulässigen baulichen Nutzungen als zulässig bzw. nicht zulässig oder als ausnahmsweise zulässig
festgelegt werden.
Die Festsetzungen können für Teile des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans unterschiedlich getroffen werden.
19
Bei den Festsetzungen zur Zulässigkeit von baulichen Nutzungen ist insbesondere
ein hierauf bezogenes städtebauliches Entwicklungskonzept (§ 1 Abs. 6 Nr. 11
BauGB) zu berücksichtigen, das Aussagen der Gemeinde / eines Gemeindeteils
enthält.
In den zu erhaltenden / zu entwickelnden zentralen Versorgungsbereichen sollen
die planungsrechtlichen Voraussetzungen für Vorhaben, die den Versorgungsbereichen dienen, vorhanden sein oder durch einen in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan vorgesehen sein.
Mit der aktuellen Regelung des § 34 Abs. 3a Satz 1 BauGB werden die Erweiterung, Änderung, Nutzungsänderung oder Erneuerung eines zulässigerweise errichteten Gewerbeoder Handwerksbetriebes in Gemengelagen erleichtert. Diese Erleichterung findet aber
gem. § 34 Abs. 3a Satz 2 BauGB keine Anwendung auf Einzelhandelsbetriebe, die die
verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung beeinträchtigen oder schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden
haben können.
Neben den zentralen Versorgungsbereichen soll also auch ausdrücklich die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung keinen Schaden nehmen. Eine Beeinträchtigung der
verbrauchernahen Versorgung liegt dann vor, wenn sich bei Realisierung des Vorhabens
etwa kleinere Betriebe in der näheren Umgebung nicht mehr halten könnten und dies für
die nicht motorisierte Bevölkerung zu längeren Wegen führen würde. Dabei genügt die
Möglichkeit einer solchen Beeinträchtigung.
Aktualisierung des Gesetzes zur Landesentwicklung
Das Gesetz zur Änderung des Gesetzes zur Landesentwicklung (Landesentwicklungsprogramm - LEPro) vom 13.06.2007 schreibt vor, dass großflächiger Einzelhandel mit
zentrenrelevanten Sortimenten in NRW grundsätzlich nur noch in sog. zentralen Versorgungsbereichen, d.h. in den Innenstädten, Stadtteilzentren und Ortsmittelpunkten angesiedelt werden darf.
20
Nach der Anhörung der kommunalen Spitzenverbände wurde der Vorschlag aufgegriffen,
die Neuregelung als verbindliches Ziel der Raumordnung auszuweisen, das damit bei der
Regional- und Bauleitplanung zu beachten ist.
Die Kernpunkte des Änderungsgesetzes sind wie folgt zu skizzieren:
Zur Belebung der Zentren darf in Zukunft großflächiger Einzelhandel mit nahversorgungs- / zentrenrelevanten Sortimenten nur noch in zentralen Versorgungsbereichen angesiedelt werden.
Außerhalb der Zentren sollen nur noch großflächige Einzelhandelsbetriebe zugelassen werden, die für eine lebenswerte Entwicklung der Innenstädte nicht zwingend erforderlich sind, z. B. Möbelmärkte, Gartencenter, Baumärkte etc. Solche
Betriebe dürfen nur max. 10 % der Verkaufsfläche für zentren- und nahversorgungsrelevante Randsortimente, jedoch nicht mehr als insgesamt 2.500 m², nutzen.
Die Landesregierung will darüber hinaus mit den benachbarten Bundesländern Hessen
und Niedersachsen einheitliche Linien für die Ansiedlung von Hersteller-Direktverkaufszentren insbesondere an den NRW-Landesgrenzen verabreden.
Das Gesetz legt weiterhin fest, dass bei großflächigen Einzelhandelsvorhaben mit nicht
zentrenrelevanten Sortimenten außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen geprüft
werden muss, ob der zu erwartende Umsatz des geplanten Vorhabens für nicht zentrenrelevante Sortimente die entsprechende Kaufkraft der Einwohner im Gemeindegebiet
nicht übersteigt. In diesem Fall „kann in der Regel davon ausgegangen werden, dass keine Beeinträchtigung zentraler Versorgungsbereiche oder der wohnungsnahen Versorgung
[… ] vorliegt“.
Aufgrund der Neufassung des Gesetzes zur Landesentwicklung (Landesentwicklungsprogramm - LEPro) werden die vorstehend aufgeführten Kriterien im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes für die Gemeinde Beelen als Rechtsgrundlage berücksichtigt.
21
Einzelhandelserlass Nordrhein-Westfalen1
Zur Beurteilung von Einzelhandelsgroßprojekten sind zusätzlich zu den Regelungen durch
Gesetze und Verordnungen eine sehr umfängliche Rechtsprechung sowie Verwaltungsvorgaben, in Nordrhein-Westfalen u. a. in der Form des Einzelhandelserlasses, zu würdigen. Nach Maßgabe des Einzelhandelserlasses müssen Standorte für großflächigen
Einzelhandel (u. a. Sondergebiete) nach Art, Lage und Umfang der angestrebten zentralörtlichen Gliederung und der in diesem Rahmen zu sichernden Versorgung der Bevölkerung entsprechen sowie räumlich und funktional einem Siedlungsschwerpunkt zugeordnet
sein (vgl. Ziffer 3.1). Eine Ausnahme ist bei Märkten mit nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten möglich, wenn der Umfang zentrenrelevanter Randsortimente nicht mehr als 700
m² Verkaufsfläche beträgt und keine wesentlichen Auswirkungen auf das innergemeindliche Zentrensystem eintreten. Die Erreichbarkeit mit dem ÖPNV ist zu sichern.
Gebiete mit Bebauungsplänen (§ 30 BauGB)
In Gebieten mit Bebauungsplänen resultiert die Art der baulichen Nutzung aus deren
Festsetzungen. Werden in Bebauungsplänen die in der BauNVO bezeichneten Baugebiete festgelegt, sind Einzelhandelsbetriebe nach Maßgabe der §§ 2 bis 9 BauNVO - teils
ausdrücklich als Läden oder Einzelhandelsbetriebe, teils allgemein als Gewerbebetriebe
benannt - in allen Baugebieten zulässig:
Sie sind eingeschränkt - bezogen auf die Versorgung des Gebietes - zulässig in
allgemeinen und besonderen Wohngebieten sowie Kleinsiedlungsgebieten,
sie sind allgemein zulässig in Dorf-, Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten (§§ 4
bis 9 BauNVO),
in reinen Wohngebieten (§ 3 BauNVO) können nur "Läden, die zur Deckung des
täglichen Bedarfs für die Bewohner des Gebiets dienen" als Ausnahme zugelassen werden.
1
Einzelhandelserlass Nordrhein-Westfalen zur Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben,
Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben, 22.09.2008.
22
Nicht beplanter Innenbereich (§ 34 BauGB)
Nach § 34 Abs. 1 BauGB ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der
baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in
die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Nach § 34
Abs. 2 BauGB ist hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung die BauNVO anzuwenden.
Danach ist ein Vorhaben zulässig, wenn es nach der Verordnung allgemein zulässig wäre. In der aktuellen Fassung des BauGB vom 21.12.2006 wird im § 34 Abs. 3 Satz 2 ausgeführt, dass von dem Vorhaben keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden ausgehen dürfen. Die potenziellen Auswirkungen eines Einzelhandelsvorhabens sind im Rahmen einer Einzelfallprüfung darzulegen.
Außenbereich (§ 35 BauGB)
Im Außenbereich sind Einzelhandelsbetriebe nicht vorgesehen. Sollen dort solche Betriebe genehmigt werden, setzt dies die Aufstellung eines Bebauungsplanes voraus.
Großflächiger Einzelhandel
Für Einzelhandelsgroßbetriebe enthält § 11 Abs. 3 BauNVO eine Sonderregelung, nach
der Einkaufszentren und großflächige Einzelhandelsbetriebe mit bestimmten städtebaulichen und raumordnerischen Auswirkungen außer in Kerngebieten nur in speziell ausgewiesenen Sondergebieten zulässig sind. Der letzte Satz des § 11 Abs. 3 BauNVO beinhaltet eine widerlegbare Regelvermutung. Die konkrete Prüfung hat zweistufig stattzufinden:
Liegt ein großflächiger Handelsbetrieb vor? Wenn dies zutrifft (ab ca. 800 m² Verkaufsfläche1), dann ist zu klären:
Liegen Auswirkungen vor? Wenn dies der Fall ist, gilt die Zulässigkeit nur für ein
Kern- oder ein Sondergebiet.
1
vgl. BVerwG 4 C 14.04 vom 24.11.2005 zur Großflächigkeit von Einzelhandelsbetrieben lt.
§ 11 Abs. 3 BauNVO.
23
Anders als in der vorhergehenden Bewertungspraxis sind für die Einstufung mehrerer
Einzelhandelsbetriebe als "ein" großflächiger Betrieb im Sinne von § 11 Abs. 3 Nr. 2, die
in der zusammenführenden Betrachtung den Schwellenwert der Großflächigkeit erreichen, nicht mehr zu erwartende Agglomerationseffekte, sondern das Vorliegen einer
Funktionseinheit erforderlich. Die künftige Behandlung orientiert sich somit nicht mehr an
den aus der Nachbarschaft resultierenden Marktwirkungen eines Betriebes.
Ausschluss / Beschränkung von Einzelhandelsnutzungen
Die Anwendung der §§ 11 Abs. 3 BauNVO und 34 BauGB erfolgt stets einzelfallbezogen
und stellt wegen des Einzelfallcharakters nur eine Reaktion dar. Lediglich eine Bauleitplanung kann vorbeugende Regelungen treffen und damit zukünftige Entwicklungen systematisch steuern. Die sicherste Form der Problembewältigung für die kommunale Praxis
sind die im BauGB und in der BauNVO ausgeführten Festsetzungsmöglichkeiten in
Bebauungsplänen zum Ausschluss und / oder zur Gliederung von Einzelhandelsflächen.
Über die Beschränkungen nach § 11 Abs. 3 BauNVO hinaus können Gemeinden weitergehende Festsetzungen über die Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben (auch für nicht
großflächige Betriebe) treffen. Nach §§ 1 Abs. 5 und 9 BauNVO können - ggf. räumlich
beschränkt - Einzelhandelsbetriebe generell oder bestimmte Arten von Einzelhandelsbetrieben ausgeschlossen oder als nur ausnahmsweise zulässig festgesetzt werden.
Weiter differenzierende Bebauungsplanfestsetzungen sind möglich, sofern die allgemeine
Zweckbestimmung des Baugebietes gewahrt bleibt. Festsetzungen von zulässigen Verkaufsflächenobergrenzen sind in der Rechtsprechung umstritten. Einzelhandelsbetriebe
einzelner Branchen oder Warengruppen können dagegen ausgeschlossen werden. Positive wie negative (Branchen-)Festsetzungen sind gleichermaßen bei Vorliegen der sonstigen materiell-rechtlichen Voraussetzungen nach §§ 11 Abs. 5 und 9 BauNVO als Gliederungsmöglichkeiten innerhalb der einzelnen Baugebiete zulässig.
Zu den bauplanungsrechtlichen Festsetzungen der aus städtebaulichen Gründen notwendigen Beschränkungen in der Zulässigkeit von einzelnen Branchen oder Warengruppen
kann auf die Klassifikation des Statistischen Bundesamtes zu den Einzelhandelsbereichen sowie auf die Differenzierung von zentrenrelevanten bzw. nicht zentrenrelevanten
Sortimenten in der vorliegenden Untersuchung verwiesen werden.
24
Zur Durchsetzung einer städtebaulich ausgerichteten Einzelhandels- und Standortentwicklung sind folgende Steuerungs- und Ordnungsmaßnahmen zu empfehlen:1
„Zur Sicherung einer verbrauchernahen Versorgung sind Einzelhandels- und Zentrenkonzepte aufzustellen bzw. zu aktualisieren. In diesen räumlich-funktionalen Zentrenkonzepten muss auch die Nah- und Grundversorgung einen hohen Stellenwert haben. Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept einer Stadt sollte möglichst mit den
Kommunen des Umlandes abgestimmt werden. Darüber hinaus ist eine laufende
stadtregionale Kooperation mit den Umlandgemeinden zu empfehlen.
Zur Umsetzung des Zielkonzeptes sollten bezogen auf die Grund- und Nahversorgung
an geeigneten Standorten innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche entsprechende Sondergebiete für die Ansiedlung oder Erweiterung von Supermärkten und Discountmärkten festgesetzt werden. Es gilt, mehr mit positiven Standortangeboten als
mit Verboten zu agieren. Entsprechende Sondergebietsfestsetzungen können die
notwendige Investitions- und Planungssicherheit (auch für Erweiterungen) vermitteln.
Es ist sinnvoll, ständigen Kontakt mit den zuständigern Vertretern der Supermarkt- und Discountmarktketten zu halten und zu versuchen, Neuansiedlungen
solcher Märkte entsprechend dem Zentrenkonzept ausschließlich auf die zentralen
Versorgungsbereiche auszurichten. Es sollte kooperativ nach einer möglichst großen
gemeinsamen Schnittmenge der betrieblichen Interessen und der städtebaulichen Interessen gesucht werden.
Zentrenrelevanter Einzelhandel sollte außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche
vor allem in Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten konsequent durch entsprechende Bebauungsplanfestsetzungen gem. § 1 Abs. 9 BauNVO ausgeschlossen
oder doch zumindest weitgehend eingeschränkt werden. Die dafür notwendigen Planänderungen sollten zumindest in den für Supermärkte und Discountmärkte interessanten Randbereichen vorsorglich durchgeführt werden, um unnötige Schwierigkeiten
und Entschädigungspflichten zu vermeiden, die bei einem Abwarten entsprechender
Bauanträge entstehen können.
Ältere Plangebiete sind auf die neue BauNVO umzustellen, um insbesondere zentrenschädigende Einzelhandelsgroßprojekte auszuschließen.
Trotz des neuen § 34 Abs. 3 BauGB kann sich eine zentrenorientierte Überplanung
bislang unbeplanter Innenbereiche empfehlen. Dabei ist die durch § 13 BauGB
2004 neu eingeführte Möglichkeit eines vereinfachten Verfahrens zu nutzen.
Insgesamt gilt es, die vorhandenen Instrumente des Planungsrechts auf der Basis eines fundierten Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes konsequent zu nutzen. [… ]
Probleme bei der städtebaulichen Steuerung des Einzelhandels [sind] in der Regel
nicht auf Unzulänglichkeiten des Rechts, sondern auf Vollzugsdefizite und auf politische Fehlentscheidungen zurückzuführen, [… ].
Zur Umsetzung der Zentrenkonzepte und damit gleichzeitig auch zur Sicherung
der Grund- und Nahversorgung steht [… ] ein geeignetes und ausreichend differenziertes Steuerungsinstrument zur Verfügung.“
1
vgl. Dr. Heinz Janning, Beigeordneter a. D. der Stadt Rheine, Das Instrumentarium des
Städtebaurechts zur Sicherung der Nahversorgung, in: Land ohne Läden? Alternative Möglichkeiten der Lebensmittelversorgung, NRW-Tagung 02.11.2004.
25
II.
Strukturdaten und Kaufkraft der Stadt Gronau
1.
Strukturdaten
1.1
Geografische Lage und Einordnung in die Landesplanung
Die dem Kreis Borken zugehörige Stadt Gronau liegt an der nordwestlichen Flanke des
Landes Nordrhein-Westfalen im Grenzraum zu den Niederlanden. Im Landesentwicklungsplan des Landes Nordrhein-Westfalen (LEP NRW) wird die Stadt Gronau als Mittelzentrum ausgewiesen. Im Umkreis von 20 km liegen die Mittelzentren Ochtrup und Ahaus
sowie die niederländischen Städte Enschede (vergleichbar mit einem Oberzentrum),
Hengelo und Oldenzaal (vergleichbar mit Mittelzentren), so dass die Stadt Gronau auf
dem Einzelhandelssektor starken Wettbewerbswirkungen ausgesetzt ist.1
Unter verkehrlichen Aspekten weist die Stadt Gronau eine funktionsfähige Anbindung an
das Fernstraßennetz auf. Die Bundesstraße B 54 führt den Verkehr zu der östlich des
Stadtgebiets verlaufenden Autobahn A 31 (Bottrop – Emden) und stellt zudem eine Verbindung zu dem niederländischen Autobahnnetz Richtung Rotterdam und Amsterdam her.
Schienenverbindungen bestehen zwischen Gronau und Dortmund, nach Münster sowie
über die Stadt Enschede an das niederländische Schienennetz.
1.2
Bevölkerungsstruktur und -entwicklung
In der Stadt Gronau leben derzeit ca. 46.536 Einwohner, die sich auf die Stadtteile Gronau-West und -Ost sowie Epe verteilen.2 Der Stadtteil Gronau-Ost bildet mit ca. 38 % der
Einwohner den Hauptsiedlungsbereich; im Stadtteil Gronau wohnen insgesamt ca. 67 %
der Einwohner, während dem Stadtteil Epe etwa 33 % zugeordnet sind (vgl. Tabelle 2).
1
vgl. Karte 1: Lage im Raum
2
Quelle: Stadt Gronau, Hauptwohnsitze, Stand Januar 2009
26
In dem Zeitraum 2000 bis 2009 ist in der Stadt Gronau eine positive Einwohnerentwicklung zu verzeichnen; die Einwohneranzahl stieg um ca. 4 %. Bis zum Jahre 2007 ist
eine kontinuierliche Steigerung zu beobachten, wohingegen in den letzten beiden Jahren
die Einwohnerzahl demgegenüber leicht gesunken ist (vgl. Tabelle 2). Ein Vergleich der
Einwohnerentwicklung in den einzelnen Stadtteilen zeigt ein höheres Wachstum im Stadtteil West, während die Einwohnerzahlen in den Stadtteilen Ost und Epe in geringerem
Maße angestiegen sind.
Tabelle 2:
Einwohnerentwicklung in der Stadt Gronau
Einwohner Stadt Gronau
Jahr
GronauWest
GronauOst
Stadtteil
Gronau
gesamt
Stadtteil
Epe
2000
12.617
17.060
29.677
15.058
44.735
100,0
2001
12.722
17.151
29.873
15.200
45.073
100,8
2002
12.859
17.414
30.273
15.160
45.433
101,6
2003
13.090
17.476
30.566
15.136
45.702
102,2
2004
13.352
17.491
30.843
15.192
46.035
102,9
2005
13.452
17.562
31.014
15.249
46.263
103,4
2006
13.683
17.676
31.359
15.339
46.698
104,4
2007
13.719
17.681
31.400
15.364
46.764
104,5
2008
13.633
17.578
31.211
15.327
46.538
104,0
2009
13.755
17.546
31.301
15.235
46.536
104,0
Stadt Gronau
2000 = 100,0
gesamt
Quelle: GMA-Berechnungen 2009 auf Basis von Angaben der Stadt Gronau, Hauptwohnsitze, Stand: jeweils 01.01.
Im Vergleich zum Landesdurchschnitt lässt die Altersstruktur der Gronauer Bevölkerung –
wie auch der des Kreises Borken - einen überdurchschnittlichen Anteil an Kindern,
Jugendlichen und jungen Erwachsenen erkennen. Dem stehen geringere Anteile der
mittleren (40- bis 64-Jährige) und der älteren Bevölkerung (65 Jahre und älter) gegenüber, so dass eine relativ junge Bevölkerungsstruktur ablesbar ist (vgl. Abb. 3).
28
Abb. 3:
Altersstruktur der Bevölkerung im Vergleich
40%
30%
20%
10%
0%
unter 20 Jahre
20 - 39 Ja hre
Stadt Gronau
40 - 65 Jahre
Kreis Borken
65 Jah re und älter
Nordrhein-W estfalen
Quelle: GMA-Darstellung 2009 auf Basis von Angaben des Landesamtes für Datenverarbeitung und Statistik
Nordrhein-Westfalen, in % der Bevölkerung, Stand 31.12.2007 (neuere Daten sind nicht abrufbar)
1.3
Arbeitsmarkt und Pendlerströme
Die Wirtschaftsstruktur der Stadt Gronau war bis in die 80er Jahre durch die Textilindustrie geprägt, die mit monostrukturellem Charakter auch ein hohes Arbeitsplatzangebot vorhielt. Der Zusammenbruch dieser Branche zog einen Strukturwandel nach sich, der die
sektorale Aufteilung der Gronauer Wirtschaft hin zu dienstleistungsorientierten Segmenten verschoben hat.
Dennoch ist mit etwa 37 % der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten der Stadt Gronau der Großteil der Arbeitnehmer im sekundären Sektor beschäftigt; damit ist die Bedeutung des Produzierenden Gewerbes im Vergleich zum Landesdurchschnitt stärker ausgeprägt, erreicht jedoch nicht den Stellenwert im Kreis Borken (ca. 44 %). Mit ca. 33 %
kommt dem Dienstleistungssektor die zweitstärkste Bedeutung zu, wenngleich die Werte
deutlich unter dem Landesdurchschnitt liegen (ca. 43 %), jedoch den Kreisdurchschnitt
leicht übersteigen (ca. 31 %). Der tertiäre Sektor, dem noch ca. 29 % der sozialversiche-
29
rungspflichtig Beschäftigten zuzuordnen sind, erhält damit einen höheren Stellenwert als
auf Kreis- und Landesebene (vgl. Abb. 4).
Hinsichtlich der wirtschaftlichen Ausstrahlungskraft der Stadt Gronau zeigt sich mit 5.128
Einpendlern und 4.309 Auspendlern ein leichter Berufseinpendlerüberschuss.
Abb. 4:
Beschäftigtenstruktur im Vergleich
100%
80%
60%
40%
20%
0%
Stadt Gronau
Kreis Borken
Land- und Forstwirtschaft, Fischerei
Handel, Gastgewerbe und Verkehr
Nordrhein-Westfalen
Produzierendes Gewerbe
sonstige Dienstleistungen
Quelle: GMA-Darstellung 2009 auf Basis von Daten des LDS NRW, in % der Beschäftigten,
Stand 30.06.2006 (aktuellere Daten wurden noch nicht veröffentlicht)
1.4
Städtebauliche Rahmenbedingungen
In der Vergangenheit der Stadt Gronau prägte die Grenzlage zu den Niederlanden die
wirtschaftliche Entwicklung der Stadt entscheidend. Bereits um 1800 entstand eine hohe
Konzentration von Textilunternehmen um Gronau und Epe, welche die Lagegunst zu den
Niederlanden als Standortvorteil für Exporte nutzten. Der Erhöhung der Einfuhrzölle um
bis zu 45 % auf niederländischer Seite im Jahre 1823 folgte ein Einbruch. Aber bereits
gegen Mitte des 19. Jahrhunderts ergaben sich durch technische Modernisierungen neue
Impulse für die Textilindustrie, welche die wirtschaftliche Entwicklung der Region dominierte und zu einem starken Bevölkerungswachstum der Stadtteile Gronau und Epe führte. Die sich um diese Zeit entwickelnden Arbeitersiedlungen sind bis heute für das Stadt-
30
bild prägend. In den 1980er Jahren brach die Textilindustrie in Gronau und Epe nahezu
vollständig zusammen. Dies zog einen hohen Arbeitsplatzverlust mit anschließendem
Strukturwandel nach sich.
Die zwei gewachsenen und voneinander unabhängigen Kommunen Gronau und Epe
wurden im Zuge der Kommunalreform 1975 zur Stadt Gronau zusammengeschlossen.
Siedlungsstrukturell hat die unabhängige Entwicklung der Stadtteile Gronau und Epe zwei
Schwerpunkte der Besiedlung sowie der innerstädtischen Einzelhandelsagglomerationen
herausgebildet. Diese räumliche Trennung wurde durch die 2004 neu trassierte Bundesstraße 54, welche zwischen den Stadtteilen Gronau und Epe in Ost-West Richtung verläuft, nochmals verstärkt. Aus den v. g. städtebaulichen Charakteristika ergeben sich besondere Anforderungen an die Zentrumsentwicklung in der Stadt Gronau. Hierzu zählen
der Erhalt und die Stärkung von Epe mit überwiegend grundversorgender Funktion sowie
der Ausbau und die Stärkung des Mittelzentrums Gronau durch Weiterentwicklung der
Innenstadt.
2.
Einzugsgebiet des Einzelhandels der Stadt Gronau
Als einzelhandelsrelevantes Einzugsgebiet wird der Raum bezeichnet, in dem sich die
Verbraucher überwiegend zum Einkauf nach Gronau orientieren. Das Nachfrageverhalten
im Marktgebiet wird durch die spezifische Struktur der Verbraucher beeinflusst.
Die Abgrenzung des Einzugsgebietes erfolgt unter Berücksichtigung folgender Erhebungen / Bewertungen:
Ergebnisse aus der Vorläuferuntersuchung 2006 (GMA-Einzelhandelsbefragung
sowie Kundenwohnorterhebung durch den Einzelhandel / Passantenbefragung
zum Herkunftsort der Kunden in der Stadt Gronau)
Bewertung der topografischen und siedlungsstrukturellen Bedingungen sowie der
Verkehrserschließung des Raumes,
31
Bewertung der übergemeindlichen Wettbewerbssituation, wobei insbesondere das
Einzelhandelsangebot in benachbarten Mittel- und Oberzentren berücksichtigt
wird,
die Pendlerbewegungen (Ein- und Auspendler).
Vor dem Hintergrund der v. g. Strukturdaten und -kenntnisse ist davon auszugehen, dass
sich das Einzugsgebiet des Einzelhandels der Stadt Gronau seit 1996 nicht wesentlich
verändert hat. Es umfasst somit das gesamte Stadtgebiet, die Kommunen Ochtrup und
Heek und angrenzende Stadtteile der Nachbarstädte Ahaus, Losser (NL) und Enschede
(NL). Insgesamt lässt sich das Verflechtungsgebiet des Einzelhandels in der Stadt Gronau
wie folgt nach Intensitätszonen abgrenzen:1
Zone I: Gronau
ca. 46.535 Einwohner
davon Gronau-West und -Ost
Epe
Zone II: Ochtrup
Heek
Ahaus, -Altstätte, -Graes
Losser (NL), -Kernstadt, -Overdinkel, -Glane
Enschede (NL), -Glanerbrug
Zonen I – II gesamt
Im abgegrenzten Einzugsgebiet leben derzeit insgesamt ca. 116.085 Einwohner. Gegenüber dem Jahr 2006 entspricht dies einer leichten Einwohnerzunahme im Einzugsgebiet
um ca. 1,3 %. In Bezug auf die Verflechtungsintensität ist das Einzugsgebiet zu unterteilen in ein Gebiet mit starken Einkaufsbeziehungen, dem sogenannten Kerneinzugsgebiet der Zone I, und ein Gebiet mit deutlich schwächeren Verflechtungen der Zone II (erweitertes Einzugsgebiet).
1
vgl. Karte 2: Einzugsgebiet
32
Für den Einzugsbereich ist weiterhin von Bedeutung, dass einerseits nicht alle in der
Stadt Gronau ansässigen Geschäfte gleichermaßen in das Umland ausstrahlen. Andererseits erschließt insbesondere der qualifizierte und spezialisierte Einzelhandel der Stadt
Gronau teilweise auch größere Marktgebiete. Die Umsätze mit Kunden, die außerhalb des
abgegrenzten Einzugsgebietes wohnhaft sind, werden im Folgenden als Streuumsätze
berücksichtigt.
3.
Kaufkraft
3.1
Grundlagen der Kaufkraftberechnung
Die Grundlage für die Berechnung der Nachfrage nach Waren und Dienstleistungen bildet
das Nettosozialprodukt zu Faktorkosten, aus dem das verfügbare Einkommen der privaten Haushalte abgeleitet wird. Die Nachfrage der Konsumenten nach Waren und Dienstleistungen errechnet sich aus dem verfügbaren Einkommen wie in Abb. 5 dargestellt.
Abb. 5:
Einzelhandelsrelevante Nachfrage
Verfügbares Einkommen
Privater Verbrauch
Ersparnis
Nachfrage der Konsumenten nach
- Waren
- Dienstleistungen
Quelle: GMA-Darstellung 2009
Für die Planung von Einzelhandelsflächen können Dienstleistungskäufe vernachlässigt
werden. Von Bedeutung sind lediglich die Warenkäufe der privaten Haushalte. Dabei ist
jedoch zu beachten, dass die Warenkäufe sowohl in Ladengeschäften (Einzelhandel
34
i. e. S.) als auch in Nichtladengeschäften (z. B. Versandhandel) wirksam werden können.
Die Pro-Kopf-Ausgaben ohne Berücksichtigung regionaler Kaufkraftunterschiede belaufen sich derzeit auf ca. 5.264,- € p. a.1
Die durchschnittlichen Pro-Kopf-Ausgaben müssen um die regionalen Kaufkraftunterschiede bereinigt werden. Die Stadt Gronau weist mit einem regionalen einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkoeffizienten von 90,1 bezogen auf den Bundesdurchschnitt ein deutlich unterdurchschnittliches Kaufkraftniveau auf.2
3.2
Kaufkraftpotenzial in der Stadt Gronau
Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenzial in der Stadt Gronau beläuft sich im Jahr
2008 auf ca. 220,6 Mio. €, davon entfallen ca. 74,9 Mio. € auf Nahrungs- und Genussmittel und ca. 145,7 Mio. € auf Konsumgüter (vgl. Tabelle 3). Etwa zwei Drittel der Kaufkraft
stehen den Bewohnern des Stadtteils Gronau und etwa ein Drittel den Bewohnern des
Stadtteils Epe zur Verfügung. Im abgegrenzten übergemeindlichen Einzugsgebiet (Zone
II) liegt das Kaufkraftpotenzial bei 343,8 Mio. €, so dass dem Einzugsgebiet insgesamt ca.
564,4 Mio. € Kaufkraft zuzuordnen sind.
Gegenüber dem Jahr 2006 ist nominal eine Abnahme der Kaufkraft in der Stadt Gronau
um ca. 3,6 % festzustellen,3 die aus einem rückläufigen Kaufkraftkoeffizienten resultiert.4
1
GMA-Berechnungen auf Basis von Angaben des Statistischen Bundesamtes, Wiesbaden
und diverser Verbände; ohne Brennstoffe, Kraftfahrzeuge etc.
2
Die GfK, Nürnberg, ermittelt auf der Grundlage der Lohn- und Einkommensstatistiken das
einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau für Städte und Gemeinden sowie Kreise bezogen
auf die einzelhandelsrelevante Kaufkraft im gesamten Bundesgebiet (Stand: 2009). Für die
Kommunen des Einzugsgebietes werden folgende Werte angesetzt: Ochtrup: 95,0, Heek:
91,6, Ahaus: 95,6. Für die niederländischen Städte Losser und Enschede liegen die Werte
bei 93,9 bzw. 93,0 (Quelle: MBR Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2007). Es wird davon
ausgegangen, dass die Pro-Kopf-Ausgaben im Einzelhandel für die angrenzenden niederländischen Kommunen mit den Werten auf Bundesebene vergleichbar sind.
3
Das Kaufkraftvolumen in der Stadt Gronau lag 2006 bei ca. 228,8 Mio. € und in Zone II des
Einzugsgebietes bei 342,6 Mio. €, so dass im gesamten Verflechtungsgebiet 571,4 Mio. €
Kaufkraft zur Verfügung standen.
4
Im Jahr 2005 lag der Kaufkraftkoeffizient bei 91,1; die im Jahre 2006 noch verwendeten
Einkommenselastizitäten für den Bereich Food und Nonfood werden zudem nicht mehr
angewandt.
35
Tabelle 3:
Kaufkraftpotenzial im Verflechtungsgebiet der Stadt Gronau im Jahre
2008
Stadt Gronau
Sortiment / Warengruppe
Stadtteil
Gronau
Stadtteil
Epe
gesamt
(Zone I)
Zone II
Verflechtungsgebiet
gesamt
in Mio. €
Lebensmittel, Getränke
40,7
19,8
60,5
94,3
154,8
Bäckereihandwerk
4,7
2,3
7,0
11,0
18,0
Fleischereihandwerk
5,0
2,4
7,4
11,5
18,9
Nahrungs- und Genussmittel
50,4
24,5
74,9
116,8
191,7
Drogerie-, Parfümeriewaren
5,8
2,8
8,6
13,4
22,0
Apotheken-, Sanitätswaren
12,3
6,0
18,3
28,5
46,8
Gesundheit, Körperpflege
18,1
8,8
26,9
41,9
68,8
Blumen, Pflanzen
2,2
1,0
3,2
5,0
8,2
zoologischer Bedarf
1,0
0,5
1,5
2,4
3,9
Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf
3,2
1,5
4,7
7,4
12,1
Bücher, Zeitschriften
3,0
1,5
4,5
7,0
11,5
Papier-, Büro-, Schreibwaren
3,2
1,6
4,8
7,5
12,3
Spielwaren
1,0
0,5
1,5
2,3
3,8
Bücher, Schreib- und
Spielwaren
7,2
3,6
10,8
16,8
27,6
Damenbekleidung
7,9
3,8
11,7
18,3
30,0
Herrenbekleidung
4,4
2,1
6,5
10,1
16,6
Schuhe
3,6
1,7
5,3
8,2
13,5
Lederwaren
0,7
0,3
1,0
1,5
2,5
Sportartikel
1,7
0,8
2,5
3,9
6,4
Bekleidung, Schuhe, Sport
19,2
9,1
28,3
44,0
72,3
Fortsetzung nächste Seite
36
Fortsetzung von vorheriger Seite
Stadt Gronau
Stadtteil
Gronau
Stadtteil
Epe
gesamt
(Zone I)
Zone II
Verflechtungsgebiet
gesamt
in Mio. €
Kinderbekleidung
0,9
0,4
1,3
2,0
3,3
Elektrogroß- / -kleingeräte
2,5
1,2
3,7
5,9
9,6
Leuchten, Elektroinstallation,
-zubehör
1,0
0,5
1,5
2,3
3,8
Unterhaltungselektronik
3,2
1,6
4,8
7,4
12,2
Ton-, Bildträger
1,5
0,7
2,2
3,5
5,7
Computer, Telekommunikation
3,1
1,5
4,6
7,2
11,8
Foto, Zubehör
1,9
1,0
2,9
4,5
7,4
Elektrowaren
13,2
6,5
19,7
30,8
50,5
Haushaltswaren, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenkartikel
2,9
1,4
4,3
6,7
11,0
Möbel, Küchen, Antiquitäten,
Kunst
9,3
4,5
13,8
21,5
35,3
Heimtextilien, Bettwaren,
Gardinen, Kurzwaren
2,4
1,2
3,6
5,5
9,1
Hausrat, Möbel, Einrichtungen
14,6
7,1
21,7
33,7
55,4
Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf
11,3
5,5
16,8
26,1
42,9
Teppiche, Bodenbeläge
1,4
0,7
2,1
3,3
5,4
Optik
1,3
0,7
2,0
3,1
5,1
Uhren, Schmuck
1,6
0,8
2,4
3,7
6,1
Autozubehör
3,0
1,4
4,4
6,9
11,3
Sportgeräte
1,9
0,9
2,8
4,4
7,2
Sonstige Einzelhandelswaren
2,1
1,0
3,1
4,9
8,0
Sonstiger Einzelhandel
22,6
11,0
33,6
52,4
86,0
Konsumgüter
98,1
47,6
145,7
227,0
372,7
148,5
72,1
220,6
343,8
564,4
Einzelhandelswaren gesamt
Quelle: GMA-Berechnungen 2009
37
III.
Einzelhandelsstruktur der Stadt Gronau
1.
Zum Zeitpunkt der Erhebung (Mai 2009) wurde folgender Einzelhandelsbestand in der
Stadt Gronau ermittelt:
346 Betriebe des Ladeneinzelhandels und des Ladenhandwerks,
eine Verkaufsfläche von insgesamt ca. 105.815 m² und
ein Bruttoumsatz von ca. 281,5 Mio. €.
Die Einzelhandelsausstattung nach Sortimenten für die Stadt Gronau lässt sich der
Tabelle 4 entnehmen, wobei folgende Untersuchungsspezifika zu berücksichtigen sind:
Die Betriebe wurden nach dem Umsatzschwerpunkt zugeordnet, sofern unterschiedliche Sortimente geführt werden.
Die Verkaufsfläche wurde von GMA-Mitarbeitern durch Inaugenscheinnahme eingeschätzt.
Die Umsatzleistung der Einzelhandelsbetriebe wurde auf Basis durchschnittlicher
Betriebskennziffern (z. B. Flächenproduktivitätswerte) und vor dem Hintergrund
der Daten aus der Erstanalyse im Jahr 2005 / 2006 eingeschätzt, wobei GMAVergleichswerte aus zahlreichen Untersuchungen des Einzelhandels zugrunde gelegt wurden.
Für die Einzelhandelsausstattung nach Warengruppen sind folgende Ergebnisse festzuhalten:
Im Nahrungs- und Genussmittelbereich wird von 112 Betrieben (= ca. 32 % der
ansässigen Betriebe) auf gut einem Viertel der Gesamtverkaufsfläche ein Einzelhandelsumsatz von ca. 115,3 Mio. € (ca. 41 %) erzielt. Die größten Lebensmittelanbieter in der Stadt Gronau bilden die Verbrauchermärkte der Firma K + K, sie
38
werden durch eine Reihe von Supermärkten und Lebensmitteldiscountmärkten ergänzt. Zu den kleinstrukturierten Anbietern zählen neben nur wenigen Spezialanbietern die Betriebe des Lebensmittelhandwerks (Bäcker, Metzger). Auch die Getränkemärkte und Tankstellenshops wurden auf Grund ihres Angebotsschwerpunktes dieser Warengruppe zugeordnet. Im Vergleich aller Warengruppen weisen
die Nahrungs- und Genussmittelbetriebe erwartungsgemäß eine hohe Flächenproduktivität auf.
Der Sparte Gesundheit, Körperpflege sind ca. 8 % der Betriebe mit einem Verkaufsflächenanteil von ca. 2 % und einem Umsatzanteil von ca. 7 % zuzuordnen.
Im Vergleich der Warengruppen weisen die Betriebe eine kleinteilige Struktur auf,
die in erster Linie durch Apotheken, Discountbetriebe und wenige Fachgeschäfte
gekennzeichnet ist.
Das Angebot im Bereich Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf wird von 13
Betrieben bereitgestellt, die über ca. 3 % der Verkaufsfläche und ca. 1 % des Umsatzes verfügen. Es ist eine Mischung aus einem großflächigen Zoogeschäft, mehreren mittelgroßen Blumengeschäften / Gärtnereien und einigen kleinstrukturierten
Fachgeschäften zu konstatieren.
Das Angebot bei Büchern, Schreib- und Spielwaren beschränkt sich auf 10 Betriebe (ca. 3 % der Betriebe), die ca. 1 % der Verkaufsfläche belegen und ca. 2 %
des Einzelhandelsumsatzes erzielen. Damit handelt es sich überwiegend um eine
kleinteilige Angebotsstruktur, die durch ein größeres Kaufhaus (mit dem Umsatzschwerpunkt in dieser Branche) im Stadtteil Epe ergänzt wird.
Ein wichtiger Angebotsschwerpunkt der Stadt liegt im mittelfristigen Bedarfsbereich bei den Sortimenten Bekleidung, Schuhe, Sport mit einer Ausstattung von
ca. 18 % der Betriebe, ca. 15 % der Verkaufsfläche und ca. 12 % des Umsatzes.
Das Angebot ist durch inhabergeführte Fachgeschäfte und filialisierende Fachmärkte, ergänzt um ein Warenhaus1, gekennzeichnet. Zum Erhebungszeitpunkt
waren dieser Warengruppe drei großflächige Betriebseinheiten zuzuordnen.
1
Die Analysedaten entsprechen dem Stand Mai 2009, so dass die zwischenzeitliche Schließung des Hertie-Warenhauses unberücksichtigt bleibt.
39
Im langfristigen Angebotsbereich ist ein begrenztes Angebot an Elektrowaren mit
sieben mittelgroßen sowie zwölf kleinstrukturierten Betriebseinheiten enthalten.
Bezogen auf die Gesamtstadt verfügt diese Sparte über 6 % der Betriebe, ca. 2 %
der Verkaufsfläche und etwa 4 % des Umsatzes.
Die Warengruppe Hausrat, Möbel, Einrichtungen ist mit ca. 11 % der Betriebe
und ca. 24 % der Verkaufsfläche durch acht großflächige Möbel- und Einrichtungsbetriebe geprägt. Das Angebot wird durch kleinflächige und mittelgroße Spezialanbieter der Bereiche Glas / Porzellan / Geschenkartikel, Möbel, Kunstgewerbe
/ Antiquitäten und Heimtextilien / Raumausstattung ergänzt. Der geringere Umsatzanteil von rund 15 % ist v. a. auf die i. d. R. verhältnismäßig geringe Flächenproduktivität der großflächigen Möbelanbieter zurückzuführen.
Auf die sonstigen, dem langfristigen Bedarf zugeordneten Sortimente entfallen
ca. 20 % der Betriebe, ca. 26 % der Verkaufsfläche und ca. 18 % des Umsatzes.
Als flächenintensive Betriebstypen mit vergleichsweise geringer Raumleistung sind
in dieser Sparte die Bau- und Gartenbedarfsanbieter (inkl. Bodenbeläge, Teppiche) festzuhalten. Dazu zählen in der Stadt Gronau ein großer Bau- und Heimwerkermarkt und fünf weitere, stärker spezialisierte großflächige Märkte. Eine hohe
Spezialisierung kleiner Fachgeschäfte ist in den Sortimenten Optik, Uhren /
Schmuck und Fahrräder gegeben.
Tabelle 4:
Einzelhandelsausstattung
Anzahl der
Betriebe
abs.
Lebensmittel, Getränke
Bäckereihandwerk
Fleischereihandwerk
65
38
9
112
Drogerie-, Parfümeriewaren
Apotheken-, Sanitätswaren
10
16
26
Verkaufsfläche
in %
in m²
in %
32,4
26.395
1.065
365
27.825
26,3
1.960
585
7,5
2.545
Umsatz
in
Mio. €
102,4
9,1
3,8
115,3
in %
41,0
5,6
14,4
2,4
20,0
7,1
40
Blumen, Pflanzen, zoologischer
Bedarf
Bücher, Schreib- und Spielwaren
Damenbekleidung
Herrenbekleidung
Kinderbekleidung
Schuhe, Lederwaren, Sportartikel
Elektrogroß- / -kleingeräte,
Leuchten, Elektroinstallation, zubehör , Unterhaltungselektronik,
Ton-, Bildträger,
Computer, Telekommunikation,
Foto, Zubehör
Elektrowaren
Haushaltswaren, Glas, Porzellan,
Keramik, Geschenkartikel
Möbel, Küchen, Antiquitäten, Kunst
Heimtextilien, Bettwaren, Gardinen, Kurzwaren
Bau-, Heimwerker- und Gartenbedarf
Teppiche, Bodenbeläge
Optik
Uhren, Schmuck
Autozubehör
Sportgeräte
sonstige Einzelhandelswaren
Konsumgüter
Anzahl der
Betriebe
Verkaufsfläche
Umsatz
abs.
in %
in m²
in %
in
Mio. €
in %
13
3,8
3.560
3,4
4,0
1,4
10
2,9
1.460
1,4
4,8
1,7
34
9
5
13
61
5
17,6
11.145
1.410
360
2.580
15.495
310
14,6
22,7
3,8
0,9
6,2
33,6
1,2
5
1.675
6,3
9
460
2,8
19
5,5
2.445
2,3
10,3
11
1.210
2,4
15
21.150
36,0
11
3.020
3,7
37
10,7
25.380
24,0
42,1
11,9
3,7
15,0
21
17.940
31,5
8
7
7
5
9
11
68
19,7
3.345
430
285
980
1.270
2.855
27.105
25,6
4,5
5,0
3,0
2,8
3,2
1,4
51,4
18,3
234
346
67,6
100
77.990
105.815
73,7
100
166,2
281,5
59,0
100
Aus Datenschutzgründen werden Sortimente / Warengruppen mit weniger als 5 Betrieben nicht getrennt
ausgewiesen.
Quelle: GMA-Bestandserhebung, Mai 2009
41
2.
Entwicklung des Einzelhandelsbestandes seit den Jahren 2005 / 2006
Im Vergleich der Einzelhandelsausstattung aus den Jahren 20051 und 2009 sind eine Zunahme der Verkaufsfläche, ein leichter Umsatzrückgang sowie eine geringe Verschiebung
der Angebotsstruktur zu konstatieren.
Dem bundesweiten Trend entsprechend ist eine Erweiterung der Verkaufsfläche um
knapp 4.300 m² (ca. 4 %) festzustellen. Bei einem geringen Anstieg der Bevölkerung um
ca. 0,6 % gegenüber 2006 bedeutet dies eine Zunahme der Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner von 2.194 m² auf 2.274 m² (+ 3,6 %). Dabei wurde v. a. die Ausstattung im Bereich der Nahrungs- und Genussmittel, bei Blumen, Pflanzen und zoologischem Bedarf,
bei Büchern-, Schreib- und Spielwaren sowie beim sonstigen Einzelhandel ausgeweitet,
während in den anderen Warengruppen ein Rückgang im Verkaufsflächenbestand zu
beobachten ist.
Die durchschnittliche Betriebsgröße erhöhte sich von 293 m² Verkaufsfläche im Jahr 2006
um ca. 4,4 % auf 306 m² im Jahr 2009. Der Umsatz der Einzelhandelsbetriebe in der
Stadt Gronau sank in den letzten drei Jahren nominal insgesamt um etwa 6,3 Mio. € bzw.
ca. 2,2 %.
Warengruppen- und betriebstypenspezifisch sind folgende Veränderungen festzuhalten
(vgl. Abb. 6):2
Bei den Nahrungs- und Genussmitteln stieg die Verkaufsfläche um fast 4.600 m²
(+ ca. 20 %), u.a. wurden hier verschiedene Lebensmittel-Discountmärkte sowie
Getränkemärkte angesiedelt. Einige kleinstrukturierte Betriebe wurden geschlossen (u. a Plus-Markt, Enscheder Straße).
Rückläufig (minus ca. 200 m² Verkaufsfläche, entsprechend etwa 8 %) ist die Ausstattung im Bereich der Sparte Gesundheit und Körperpflege. Während zwei
Schlecker-Filialen neu eröffnet wurden, wurden u. a. drei Filialen der Filialkette
1
Die Bestandserhebungen wurden im August 2005 durchgeführt, der schriftliche Bericht
wurde im Jahr 2006 vorgelegt.
2
Zur besseren Vergleichbarkeit wurden die Daten aus dem Jahre 2006 auf die aktuelle
GMA-Branchensystematik umgestellt
42
sowie ein Ihr Platz geschlossen. Die Rossmann-Filiale Neustraße erweiterte die
Verkaufsfläche um rund ein Drittel.
Die Warengruppe Blumen, Pflanzen und zoologischer Bedarf hat einen Verkaufsflächenzuwachs von gut 2.000 m² (+ ca. 133 %) zu verzeichnen, der auf die Ansiedlung / Verlagerung von zwei größeren Gartenmärkten und die Erweiterung eines Zoo-Fachmarktes zurückzuführen ist.1
Bei Büchern, Schreib- und Spielwaren ist eine Erweiterung von ca. 165 m² Verkaufsfläche (+ ca. 13 %) zu verzeichnen. Hier wurden drei kleinstrukturierte Fachgeschäfte angesiedelt, demgegenüber wurde ein Bastelgeschäft geschlossen.
Im Bereich Bekleidung, Schuhe und Sport hat eine Reihe von Betriebsschließungen und Neueröffnungen, vorwiegend kleinstrukturierter Einzelhandelsfachgeschäfte, stattgefunden. An neuen mittelgroßen Betrieben entstanden im Stadtteil
Gronau ein Bekleidungs-Discountmarkt, ein Schuh-Discountmarkt (jeweils in der
Innenstadt) sowie ein Reitsportmarkt (im dezentralen Agglomerationsbereich Ochtruper Straße / An der Eßseite). Demgegenüber wurden jedoch auch vier Betriebe
mit Verkaufsflächen zwischen 200 und 600 m² aufgegeben. Die Verkaufsfläche
insgesamt nahm um gut 700 m² (- ca. 4 %) ab. 2
Die Verkaufsfläche der Elektrowaren hat sich seit 2006 um etwa 650 m² (- ca.
21 %) aufgrund der Schließung eines großflächigen Lampen-Fachgeschäftes sowie einzelner kleinerer Fachgeschäfte verringert. Demgegenüber wurden einige
vorwiegend klein strukturierte Betriebe neu angesiedelt.
Ein deutlicher Verkaufsflächenrückgang um fast 4.700 m² (- ca. 16 %) zeigt sich im
Bereich der Warengruppe Hausrat, Möbel, Einrichtung. Hier ist v. a. auf die Aufgabe des NOVA Möbel-Marktes hinzuweisen. Darüber hinaus wurden zwei mittelgroße Betriebe aus dem Segment Sonderposten / Discount – sowie eine Reihe
von kleinstrukturierten Betrieben geschlossen, der Anbieter Astroh-Küchen wurde
auf Stall-Küchen umgestellt. Neu entstanden sind zwei kleinere Sonderposten1
Teilweise sind jedoch auch Veränderungen in der Branchenzuordnung sowie eine Hinzunahme der Freiverkaufsflächen zu berücksichtigen.
2
Nach Abschluss der Erhebungen wurde das Hertie-Warenhaus mit rund 4.200 m² Verkaufsfläche geschlossen.
43
märkte, vier mittelstrukturierte Betriebe der Sparten Gartenmöbel, Küchen und
Heimtextilien sowie einige kleinstrukturierte Fachgeschäfte.
Eine positive Entwicklung ist im Bereich des Sonstigen Einzelhandels zu verzeichnen, der um ca. 3.650 m² Verkaufsfläche (+ ca. 16 %) erweitert wurde. Der größte
Verkaufsflächenzuwachs bezieht sich auf die Verlagerung und Verkaufsflächenerweiterung des Hellweg-Bau- und Heimwerkermarktes, weitere Erweiterungen liegen im Bereich Heimwerker- / Gartenbedarf, Fliesen, Autozubehör und Angelbedarf. Aufgegeben wurden einige kleinstrukturierte Betriebe, ein großflächiger Fliesen-Fachmarkt, ein größeres Angelsportgeschäft sowie ein Fachgeschäft für Baustoffhandel.
Abb. 6:
Entwicklung der Verkaufsfläche nach Warengruppen 2005 - 2009 in
Gronau (in 1.000 m²)
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf
Bücher, PBS, Spielwaren
Elektrowaren
sonstiger Einzelhandel
0
5.000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000
Gronau 2009
Quelle:
Gronau 2005
GMA-Bestandserhebungen
44
3.
Unter Verwendung der Stadtteilgliederung der Stadt Gronau sind folgende Einzelhandelsbestandsdaten festzuhalten (vgl. Tabelle 5):
Stadtteilbezogen ist der dem Stadtteil Gronau mit ca. 69 % der Betriebe, ca.
76 % der Verkaufsfläche und ca. 75 % des Einzelhandelsumsatzes die stärkste
Versorgungsfunktion beizumessen. Innerhalb der Kernstadt kommt dem Bereich
Gronau-West, dem auch das innerstädtische Versorgungszentrum zuzuordnen
ist, mit einem Betriebsanteil von ca. 36 % nur eine geringfügig größere betriebsbezogene Bedeutung zu als dem Bereich Gronau-Ost mit ca. 33 %, der durch einen
bedeutenden Anteil an größeren Betriebseinheiten an dezentralen Standorten geprägt wird. Während Gronau-West über weniger als ein Viertel (ca. 24 %) der Verkaufsfläche verfügt, ist in Gronau-Ost mehr als die Hälfte der gesamtstädtischen
Verkaufsfläche (ca. 52 %) platziert. Auch umsatzbezogen nimmt der Stadtteil Gronau-Ost mit etwa 45 % des gesamtstädtischen Umsatzes einen deutlich höheren
Stellenwert ein als Gronau-West mit ca. 30 %.
Der Stadtteil Epe weist mit 108 Betrieben (ca. 31 %) und ca. 25.615 m² Verkaufsfläche (ca. 24 %) ebenfalls eine beachtliche Einzelhandelsausstattung auf, welche
die versorgungsstrukturelle Eigenständigkeit des Stadtteils widerspiegelt. Die Betriebe verteilen sich auf das Nebenzentrum, ein Nahversorgungszentrum, den dezentralen Agglomerationsbereich Gronauer Straße sowie eine Reihe von Streuund Solitärlagen.
Der Vergleich der Einzelhandelsausstattung der Stadtteile mit der Einwohnerverteilung
verdeutlicht, dass die drei Stadtteile Gronau-West, Gronau-Ost und Epe jeweils eine verhältnismäßig hohe Versorgungsbedeutung für die Stadtteil-Bevölkerung aufweisen. Im
Vergleich der drei Stadtteile kommt dem Einzelhandelsbesatz im Stadtteil Gronau-Ost
jedoch die höchste Versorgungsbedeutung zu.1
1
vgl. Karte 3: Einzelhandels- und Einwohnerverteilung
45
Einzelhandelskonzept für die Stadt Gronau
Karte 3: Einzelhandels- und Einwohnerverteilung
Gronau-West
Gronau-Ost
Epe
Betriebsanteil
Verkaufsflächenanteil
Umsatzanteil
Einwohneranteil
Kartengrundlage: Stadt Gronau
GMA-Darstellung
0 250
500
1.000 m
46
Tabelle 5:
Stadtteil
Anzahl der
Betriebe
Verkaufsfläche
Umsatz
abs.
in %
in m²
in %
in Mio. €
in %
Gronau-West
125
36,1
25.065
23,7
84,1
29,9
Gronau-Ost
113
32,7
55.135
52,1
127,5
45,3
Stadtteil Gronau gesamt
238
68,8
80.200
75,8
211,6
75,2
Stadtteil Epe
108
31,2
25.615
24,2
69,9
24,8
Stadt Gronau gesamt
346
100,0
105.815
100,0
281,5
100,0
4.
Verteilung der großflächigen Einzelhandelsbetriebe
Die großflächigen Einzelhandelsbetriebe können – je nach sortimentspolitischer Ausrichtung und Standortlage – Magnetfunktionen für den kleinstrukturierten Facheinzelhandel
übernehmen. Dem großflächigen Einzelhandel werden in Anlehnung an das Bauplanungsrecht Betriebe zugeordnet, die eine Geschossfläche von jeweils mindestens 1.200
m², gleichbedeutend 800 m² Verkaufsfläche aufweisen (vgl. Tabelle 6).1
Auf den großflächigen Einzelhandel in der Stadt Gronau entfallen insgesamt ca. 8 % der
Betriebe (= 27 Betriebe) mit einem Verkaufsflächenanteil von ca. 54 % (= 57.430 m²) und
einem Umsatzanteil von ca. 43 % (= 119,6 Mio. €), so dass im interkommunalen Vergleich
eine leicht unterdurchschnittliche Bedeutung der Großbetriebe im gesamtstädtischen
Kontext festzustellen ist.2
1
vgl. Karte 4: Großflächige Einzelhandelsbetriebe
2
Zum Vergleich: Der Verkaufsflächenanteil großflächiger Einzelhandelsbetriebe beläuft sich
in vergleichbaren Mittelstädten auf durchschnittlich 62 % (Quelle: GMA-Vergleichswerte).
47
Tabelle 6: Struktur der großflächigen Einzelhandelsbetriebe in der Stadt Gronau
Anzahl der großflächigen Betriebe*
Betriebstyp
Stadtteil
überwiegend nahversorgungs- /
zentrenrelevante Sortimente
LebensWarenhaus,
Fachgemitteleinzel(Textil-)
schäft,
handel**
Kaufhaus
Fachmarkt
FG / FM*** mit
überwiegend
nicht zentrenrelevante
Sortimente
gesamt
Gronau-West
4
3
-
-
7
Gronau-Ost
2
-
1
11
14
Stadtteil Gronau
gesamt
6
3
1
11
21
Stadtteil Epe
3
-
-
3
6
Stadt Gronau
gesamt
9
3
1
14
27
*
Betriebe mit mehr als 800 m² Verkaufsfläche
**
Verbrauchermarkt, Lebensmittelsupermarkt, -discountmarkt
***
Fachgeschäft, -markt
Quelle:
GMA-Bestandserhebung, Mai 2009
Im Hinblick auf die Verbundeffekte mit benachbarten Einzelhandelsbetrieben ist darauf zu
verweisen, dass sich die großflächigen Einzelhandelsbetriebe der Stadt Gronau nur teilweise an innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche gelegenen Standorten befinden.1
Insgesamt sind nur 6 Betriebe den zentralen Versorgungsbereichen zugeordnet, während
17 Betriebe die Synergieeffekte der dezentralen Agglomerationsstandorte nutzen und 4
Betriebe an isolierten Standorten ansässig sind.
Angebotsschwerpunkte großflächiger Betriebe sind an den Standorten Ochtruper Straße /
An der Eßseite im Stadtteil Gronau-Ost (9 großflächige Betriebe), Gronauer Straße im
Stadtteil Epe (4 großflächige Betriebe) sowie Königstraße im Stadtteil Gronau-West (3
großflächige Betriebe) festzustellen. In der Gronauer Innenstadt übernehmen 3 großflächige Betriebe (1 Warenhaus2 und 2 Textil-Kaufhäuser) wichtige Magnetfunktionen für die
benachbarten kleinstrukturierten und mittelgroßen Einzelhandelsbetriebe. Im Nebenzentrum Epe fungiert ein großflächiger Lebensmittel-SB-Markt als Frequenzbringer. Im Nahversorgungszentrum Gildehauser Straße (Gronau-Ost) sind ein großflächiger Lebensmit-
1
zur Abgrenzung der Versorgungszentren vgl. Kapitel V, Abschnitt 4.
2
Leerstand durch Schließung des Hertie-Hauses nach Abschluss der Erhebungen
49
tel-SB-Markt sowie ein großflächiges Fachgeschäft mit zentrenrelevanten Sortimenten
(Antikmöbel) ansässig. Darüber hinaus befinden sich ein großflächiger Lebensmittel-SBMarkt am dezentralen Agglomerationsstandort Ochtruper Straße / Albrechtstraße (Gronau-Ost) und ein weiterer Lebensmittelmarkt sowie drei großflächige Fachmärkte mit
überwiegend nicht zentrenrelevanten Sortimenten (Sparten Küchen, Gebrauchtmöbel,
Holz) außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche / dezentralen Agglomerationsbereiche.
5.
Verkaufsflächenausstattung im Vergleich
Zur Bewertung wird die Verkaufsflächenausstattung – bezogen auf die Einwohnerzahl der
Stadt Gronau – dem Durchschnittswert von Städten der Größenklasse von 40.000 –
50.000 Einwohnern gegenübergestellt (vgl. Abb. 7).
Abb. 7:
Sortimentsbezogene Verkaufsflächenausstattung im Kennziffernvergleich
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf
Elektrowaren
sonstiger Einzelhandel
0
100 200 300 400 500 600 700 800
Gronau
GMA-Durchschnittswert
in m² VK
je 1.000 EW
Quelle: GMA-Bestandserhebung, Mai 2009 und GMA-Vergleichsstädte Frechen, Pulheim, Kamp-Lintfort und
Aurich (Mittelzentren mit Einwohnerzahlen zwischen 39.500 und 53.300 Einwohnern)
Die Stadt Gronau weist einwohnerbezogen eine insgesamt durchschnittliche Verkaufsflächenausstattung auf (Stadt Gronau ca. 2.274 m², GMA-Durchschnittswert vergleich-
50
barer Städte ca. 2.256 m² Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner). Dabei sind jedoch sortimentsspezifische Unterschiede festzustellen. So zeigt sich in der Stadt Gronau eine überdurchschnittliche Ausstattung bei den Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel, Bekleidung sowie Hausrat, Möbel und Einrichtungsbedarf. Die Ausstattung der Sparten Gesundheit, Körperpflege, Bücher, Schreib- und Spielwaren sowie Sonstiger Einzelhandel
liegt demgegenüber unter dem Durchschnitt der Vergleichsstädte. Dagegen ist bei den
Warengruppen Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf und Elektrowaren eine ähnlich
hohe Einzelhandelsausstattung wie bei den Vergleichsstädten abzulesen.
6.
Kaufkraftbewegungen
Zur Berechnung der Kaufkraftbewegungen nach Warengruppen werden die Umsatzwerte
(unbereinigte Umsätze) herangezogen und um den Umsatz, der mit auswärtigen Kunden
erzielt wird, sowie um sortimentsfremde Umsatzanteile1 bereinigt. Für den Einzelhandel
der Stadt Gronau insgesamt stellt sich die Berechnung wie folgt dar:
ca. 281,5 Mio. €
unbereinigter Umsatz
-
ca. 102,9 Mio. €
Kaufkraftzufluss (Umsatz mit auswärtigen Kunden)
=
ca. 178,6 Mio. €
Umsatzanteil der Wohnbevölkerung der Stadt Gronau
(bereinigter Umsatz)
Zur Ermittlung der Kaufkraftbindung wird der bereinigte Umsatz der Kaufkraft der Bevölkerung der Stadt Gronau gegenübergestellt:
ca. 178,6 Mio. € bereinigter Umsatz
:
ca. 220,6 Mio. € Kaufkraft
= ca. 81 % Kaufkraftbindung
Der Einzelhandel in der Stadt Gronau bindet gegenwärtig insgesamt ca. 81 % der vorhandenen Kaufkraft, d. h. ein Anteil von ca. 19 % der örtlichen Kaufkraft fließt in andere
Einkaufsorte ab. Die hohe übergemeindliche Versorgungsbedeutung lässt sich daran ablesen, dass über ein Drittel des Einzelhandelsumsatzes mit auswärtigen Kunden
erzielt wird.
1
beispielsweise Umsatz mit Konsumgütern im Nahrungs- und Genussmitteleinzelhandel
51
Die Kaufkraftbewegungen für die einzelnen Warengruppen sind Tabelle 7 zu entnehmen.
Die höchsten Kaufkraftbindungsquoten in der Stadt Gronau werden in den Sortimenten
des kurzfristigen Bedarfs1 (ca. 87 – 94 %) erreicht. Für die dem mittelfristigen Bedarf zugehörigen Warengruppen Bücher, Schreib- und Spielwaren sowie Bekleidung, Schuhe,
Sport sind die Kaufkraftbindungsquoten mit ca. 74 bzw. 78 % zu beziffern, so dass in diesen Angebotsbereichen ebenfalls eine hohe Versorgungsbedeutung der Stadt Gronau
gegeben ist. Auch im langfristigen Bedarfsgüterangebot2 liegen die Kaufkraftbindungsquoten mit ca. 58 – 82 % auf einem für ein Mittelzentrum angemessenen Niveau. Die übergemeindliche Bedeutung ist in den Bereichen Hausrat, Möbel, Einrichtungen, Sonstiger
Einzelhandel, Bekleidung / Schuhe / Sport sowie Elektrowaren am stärksten ausgeprägt.
Im Vergleich zu den Kaufkraftbewegungen im Jahre 2006 ist festzustellen, dass der Einzelhandelsstandort Gronau seine verhältnismäßig starke Marktposition im regionalen
Wettbewerb erhalten und sogar leicht ausbauen konnte. Die Zentralität (UmsatzKaufkraftrelation) liegt aktuell um ca. 1,6 Prozentpunkte über dem Vergleichswert aus
dem Jahre 2006.
Die Kaufkraftbindungsquote konnte gegenüber 2006 um ca. 2 % erhöht werden. Eine
Steigerung der Kaufkraftbindung ist insbesondere in den Warengruppen Nahrungs- und
Genussmittel sowie Blumen / Pflanzen / zoologischer Bedarf, in geringem Umfang auch
bei den Sparten Bücher / Schreib- und Spielwaren, Bekleidung / Schuhe / Sport und
Sonstiger Einzelhandel festzustellen. Demgegenüber hat die Kaufkraftbindung bei den
Sparten Gesundheit / Körperpflege, Hausrat / Möbel / Einrichtungen sowie Elektrowaren
leicht abgenommen.
1
Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit, Körperpflege, Blumen, Pflanzen,
zoologischer Bedarf
2
Warengruppen Elektrowaren, Hausrat, Möbel, Einrichtungen sowie Sonstiger Einzelhandel
52
7.
Städtebauliche Situation
7.1
Zentrale Versorgungsbereiche und dezentrale Agglomerationsbereiche
Für die Weiterentwicklung der Einzelhandelsstruktur der Stadt Gronau wird ein Zentrenkonzept vorgeschlagen, das nach versorgungsstrukturellen Einheiten differenziert ist. Dabei wird unterschieden in städtebaulich integrierte Versorgungszentren (zentrale Versorgungsbereiche) und nicht integrierte Agglomerationsbereiche des Einzelhandels.
Die Definition der zentralen Versorgungsbereiche (städtebaulich integrierte Versorgungszentren) stützt sich auf die stadträumlich-funktionale Einbindung des Einzelhandels- und
Dienstleistungsbesatzes innerhalb eines überschaubaren, fußläufig erlebbaren Lebensraumes der Innenstadt bzw. der Stadtteilzentren. Für die Ausweisung eines zentralen
Versorgungsbereiches gelten folgende Kriterien:1
Kompaktheit der Bebauung,
städtebauliche Identifikationswirkung der Baustruktur,
Nutzungsdichte und -vielfalt des Geschäfts- und Dienstleistungsbesatzes,
Konzentration der zentralörtlich bedeutsamen Versorgungseinrichtungen in einem
fußläufig erlebbaren Bereich (Nachbarschaftsidee),
Schwerpunktbildung des Einzelhandels in punkto Betriebsbesatz, Verkaufsflächenbestand und Umsatztätigkeit,
funktionsfähige Einbindung in das Netz des fußläufigen Verkehrs, des motorisierten Individualverkehrs sowie des öffentlichen Personennahverkehrs.
In Ergänzung zu den zentralen Versorgungsbereichen werden gutachterlicherseits dezentrale Einzelhandelsagglomerationen in das Zentrenkonzept einbezogen, die aufgrund ihrer
Angebotsbündelung und -verdichtung die Kriterien eines Einzelhandelsschwerpunktes
1
unter Berücksichtigung des Gesetzes zur Änderung des § 24 a Landesplanungsgesetz
NRW - LEPro -
54
erfüllen. Sie übernehmen wichtige Ergänzungsfunktionen zu den zentralen Versorgungsbereichen, indem insbesondere großflächige Betriebe vorgehalten werden, die aus städtebaulichen, verkehrlichen oder betriebswirtschaftlichen Gründen nicht in städtebaulich
integrierte Versorgungszentren eingebunden werden können. Es handelt sich dabei
überwiegend um Standorte, die dem Pkw-orientierten Zieleinkauf („one stop-shopping“)
gewidmet sind.
Sowohl für die Abgrenzung der zentralen Versorgungsbereiche als auch der dezentralen
Einzelhandelsagglomerationen gilt das Kriterium der Angebotsverdichtung und -ergänzung. Die räumliche Zusammenfassung von Einzelhandelsbetrieben unterschiedlicher
Größen, Betriebstypen und Sortimente erzeugt Kopplungseffekte, indem Einkaufsvorgänge in benachbarten Einkaufsstätten miteinander kombiniert werden. Die sog. Verbundeffekte räumlich-funktional miteinander korrespondierender Einzelhandelsbetriebe ermöglichen es insbesondere kleinstrukturierten Einzelhandelsfachgeschäften, an der Frequenzund Attraktionswirkung großflächiger Einzelhandelsbetriebe zu partizipieren. Demgemäß
bilden die Kopplungseffekte eine wesentliche Grundlage für die Funktionalität und Wirtschaftskraft städtebaulich integrierter Versorgungszentren, wohingegen großflächige Betriebstypen des Einzelhandels aufgrund ihrer Angebotsvielfalt und / oder des Bekanntheitsgrades des Unternehmens u. a. auch in dezentralen Solitärlagen ausreichende Besucherfrequenzen auf sich vereinigen können.
Im Hinblick auf ökonomisch und städtebaulich tragfähige Versorgungsstrukturen wird unter Berücksichtigung der Stadtgröße und Siedlungsstruktur der Stadt Gronau als Untergrenze für die Weiterentwicklung von zentralen Versorgungszentren eine anzustrebende
Mindestzahl von 5 Betrieben und eine Mindestfläche von ca. 1.000 m² Verkaufsfläche, gleichbedeutend ca. 1.700 m² Geschossfläche, angesetzt. Unterhalb dieser Schwellenwerte sind die Mindeststandards für langfristig funktionsfähige Nahversorgungsstrukturen aus gutachterlicher Sicht nicht gewährleistet.
Unter Einbeziehung der Siedlungsstruktur der Stadt Gronau wird eine Differenzierung der
Versorgungsstruktur nach vier Kategorien gemäß nachfolgender Tabelle 8 zugrunde gelegt. Dabei wird die Innenstadt von Gronau als Hauptzentrum mit gesamtstädtischer und
übergemeindlicher Bedeutung ausgewiesen; das Zentrum von Epe erfüllt hingegen die
55
Funktionen eines Nebenzentrums. Die weiteren Versorgungsschwerpunkte in den einzelnen Wohnsiedlungsbereichen sind als Nahversorgungszentren zu definieren.
Tabelle 8:
Zentrenkategorien in der Stadt Gronau
Definition
Anforderungen
Hauptzentrum Innenstadt
mittelzentral bedeutsames Hauptzentrum als größte integrierte Geschäftslage der Gesamtstadt mit gesamtstädtischen und übergemeindlichen Versorgungsfunktionen / vollständigem Einzelhandelsangebot
Schwerpunkt der Versorgungsstruktur mit vielfältigem privaten und öffentlichen Dienstleistungsangebot
spezialisierte Güter und Dienstleistungen des mittel- und langfristigen Bedarfs, u. a. Warenhaus / Kaufhaus / Fachgeschäfte mit zentrenrelevanten
Sortimenten als Magnetbetriebe
ÖPNV-Erreichbarkeit: Bahn / Bus
Nebenzentrum
städtebaulich integrierte Geschäftslage eines Stadtteils
auf Stadtteilversorgung ausgerichtet, z. T. Versorgungsfunktion für benachbarte Stadtteile
sowohl nahversorgungs- als auch zentrenrelevante Waren, ergänzende
öffentliche und private Dienstleistungseinrichtungen
Mindeststandard: 30 Betriebe / ca. 4.000 m² Verkaufsfläche, davon mindestens ein größerer Lebensmittel-SB-Markt (Vollsortimenter und Discounter)
ÖPNV-Erreichbarkeit: Bahn / Bus
Nahversorgungszentrum
wohnungsnaher Standort in städtebaulich integrierter Lage eines Hauptsiedlungsbereichs
Lebensmittel-SB-Markt mit ergänzenden nahversorgungsrelevanten Einzelhandels- und Dienstleistungsangeboten, teilweise öffentlichen Einrichtungen
anzustrebender Mindeststandard: 5 Betriebe / ca. 1.000 m² Verkaufsfläche (perspektivisch ca. 1.200 m²), davon ein Lebensmittel-SB-Markt
ÖPNV-Erreichbarkeit: Bus
dezentraler
Agglomerationsbereich
städtebaulich nicht integriert / Stadtrand- oder Gewerbegebietslage
gesamtstädtische, tlw. übergemeindliche Versorgungsfunktionen
auf wenige Branchen des überwiegend großflächigen Einzelhandels spezialisierte dezentrale Geschäftslage
keine ergänzenden privaten und öffentlichen Dienstleistungen
Mindeststandard: 5 Betriebe / ca. 3.000 m² Verkaufsfläche
ÖPNV-Erreichbarkeit: Bus
Quelle: GMA-Darstellung
56
Die mittelzentrale Versorgungsbedeutung der Stadt Gronau wird im Wesentlichen durch
das Hauptzentrum Gronau Innenstadt und das Nebenzentrum Epe in Funktionsergänzung
durch den dezentralen Agglomerationsbereich Ochtruper Straße / An der Eßseite im
Stadtteil Gronau-Ost bestimmt. Demgegenüber weisen die dezentralen Agglomerationsstandorte Königstraße in Gronau-West, Ochtruper Straße / Albrechtstraße in Gronau-Ost
sowie Gronauer Straße in Epe einen deutlich geringeren Einzelhandelsbesatz auf, der nur
teilweise auf die gesamtstädtische bzw. übergemeindliche Versorgung ausgerichtet ist1.
Eine räumlich begrenzte Ausstrahlung für die zugeordneten Wohngebiete haben die Nahversorgungszentren Enscheder Straße im Stadtteil Gronau-West, Gildehauser Straße und
Kaiserstiege / Vereinsstraße im Stadteil Gronau-Ost sowie Ahauser Straße / Vennstraße
(Dinkel-Center) im Stadtteil Epe.
Insgesamt sind ca. 46 % der Betriebe, ca. 29 % der Verkaufsfläche und ca. 36 % des
Umsatzes der Gesamtstadt den zentralen Versorgungsbereichen zuzuordnen. Demgegenüber verfügen die dezentralen Agglomerationsstandorte nur über ca. 14 % der Betriebe, nehmen jedoch mit ca. 46 % der Verkaufsfläche und noch etwa 39 % des Umsatzes
einen überdurchschnittlichen Stellenwert ein. Darüber hinaus entfällt mit ca. 40 % der Betriebe sowie jeweils ca. 25 % der Verkaufsflächen und des Umsatzes ein größerer Anteil
der Einzelhandelsausstattung der Gesamtstadt auf außerhalb von größeren Verbundlagen gelegene isolierte Standorte, die keine Kopplungseffekte zwischen benachbarten
Betrieben im Sinne der Ausprägung von zentralen Versorgungsbereichen ermöglichen.
1
vgl. Karte 5: Zentrenkonzept
57
Tabelle 9:
Zentrenstruktur in der Stadt Gronau
Hauptzentrum (HZ) / Nebenzentrum (NZ) / Nahversorgungszentrum (NVZ) / dezentrale Agglomeration (D)
Anzahl der
Betriebe
abs.
Verkaufsfläche
in %
in m²
Umsatz
in %
in Mio. €
in %
Stadtteil Gronau-West
HZ Gronau Innenstadt
78
22,5
16.325
15,4
48,4
17,2
NVZ Enscheder Straße
10
2,9
1.145
1,1
5,9
2,1
D Königstraße
10
2,9
4.620
4,4
19,8
7,0
sonstige Standorte
27
7,8
2.975
2,8
10,0
3,6
Gronau-West gesamt
125
36,1
25.065
23,7
84,1
29,9
Stadtteil Gronau-Ost
NVZ Gildehauser Straße
10
2,9
3.860
3,6
12,9
4,6
NVZ Kaiserstiege / Vereinsstraße
6
1,8
845
0,8
4,9
1,7
D Ochtruper Straße / Albrechtstraße
7
2,0
3.635
3,4
13,6
4,8
D Ochtruper Straße / An der
Eßseite
26
7,5
33.990
32,1
61,7
21,9
sonstige Standorte
64
18,5
12.805
12,1
34,4
12,2
Gronau-Ost gesamt
113
32,7
55.135
52,1
127,5
45,2
Stadtteil Epe
NZ Gronauer Straße /
Merschstraße
51
14,7
8.090
7,6
28,1
10,0
NVZ Dinkel-Center (Ahauser
Straße / Vennstraße)
5
1,4
625
0,6
1,6
0,6
D Gronauer Straße
6
1,7
6.025
5,7
13,4
4,8
sonstige Standorte
46
13,3
10.875
10,3
26,8
9,5
Epe gesamt
108
31,2
25.615
24,2
69,9
24,9
Stadt Gronau gesamt
346
100,0
105.815
100,0
281,5
100,0
Quelle:
59
7.2
Einzelhandelsausstattung der zentralen Versorgungsbereiche und der dezentralen Agglomerationsstandorte
7.2.1
Innenstadt Gronau
In der Stadt Gronau prägt das Geschäftszentrum der City die Versorgungsbedeutung des
Mittelzentrums. Dem gutachterlicherseits abgegrenzten innerstädtischen Hauptzentrum
sind insgesamt 78 Einzelhandelsbetriebe (ca. 23 % der Betriebe in der Stadt Gronau) mit
einer Verkaufsfläche von ca. 16.325 m² (ca. 15 % der Gesamtverkaufsfläche) und einer
Umsatzleistung von ca. 48,4 Mio. € (ca. 17 % des Gesamtumsatzes) zugeordnet (vgl.
Tabelle 10). Der zentrale Versorgungsbereich der Innenstadt bildet damit den größten
zusammenhängenden, städtebaulich integrierten Einzelhandelsschwerpunkt der Stadt
Gronau, der in Bezug auf die Zahl der Betriebe, die Sortimentsschwerpunkte und die Ausstrahlungskraft gesamtstädtische und z. T. übergemeindliche Versorgungsfunktionen
wahrnimmt.
Tabelle 10:
Einzelhandelsausstattung des zentralen Versorgungsbereichs der
Innenstadt
Anzahl der
Betriebe
Verkaufsfläche
Umsatz
abs.
in %*
in m²
in %*
in
Mio. €
in %*
11
9,8
1.315
4,7
5,3
4,6
8
30,8
950
37,3
7,0
35,0
Blumen, Pflanzen, zoologischer Bedarf,
5
21,7
485
9,7
2,0
22,7
31
50,8
11.670
75,3
24,9
74,1
Elektrowaren
7
36,8
430
17,6
2,3
22,3
7
18,9
740
2,9
2,0
4,8
9
13,2
735
2,7
4,9
9,5
Konsumgüter
67
28,6
15.010
19,2
43,1
25,9
78
22,5
16.325
15,4
48,4
17,2
*
der Gesamtausstattung der Stadt Gronau
ausgewiesen.
60
Der Schwerpunkt des innerstädtischen Angebotes liegt bei den Fachgeschäften der Warengruppe Bekleidung, Schuhe, Sport. Die strukturprägenden Betriebe der Stadt Gronau
sind der Innenstadt zugeordnet. Einen Angebotsschwerpunkt stellt die Innenstadt darüber
hinaus auch bei den Sortimenten Gesundheit / Körperpflege, Bücher / Schreib- und
Spielwaren sowie bei kleinstrukturierten Geschäften der Sparten Elektrowaren, Haushaltswaren / GPK, Optik und Uhren / Schmuck dar.
Im Vergleich zu der Einzelhandelsausstattung der Innenstadt im August 2005 ist insgesamt ein Rückgang um 6 Betriebe bei einer leichten Zunahme um ca. 140 m² Verkaufsfläche festzustellen. Der Umsatz verringerte sich um ca. 5,5 Mio. € (zu jeweiligen
Preisen). Dies resultiert nicht nur aus der allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung, sondern auch aus der Verschiebung der Warengruppen mit unterschiedlichen Flächenleistungen. So ist ein Rückgang der Nahrungs- und Genussmittelflächen zugunsten der Nonfood-Flächen, v. a. der Sparte Bekleidung, Schuhe und Sport, festzustellen. Damit hat
sich die geringe Bedeutung der Innenstadt als Standort für die Lebensmittelversorgung
noch weiter abgeschwächt. Die durchschnittliche Betriebsgröße erhöhte sich von rund
193 m² Verkaufsfläche im Jahr 2005 auf nunmehr rund 209 m². Dabei weisen 51 Betriebe
Verkaufsflächen unter 100 m² auf, 18 Betriebe sind der Größenklasse 100 bis unter 400
m² und 6 Betriebe der Größenklasse 400 bis unter 800 m² zuzuordnen; 3 Betriebe sind
großflächig.
Die Gronauer Innenstadt ist auf die Versorgung der Gesamtstadt sowie die Kommunen
des übergemeindlichen Einzugsgebietes ausgerichtet.
7.2.2
Nebenzentrum Epe
Innerhalb des Stadtteils Epe kommt dem Nebenzentrum im Bereich Gronauer Straße /
Merschstraße und angrenzender Bereiche die größte Versorgungsbedeutung zu. In dem
gutachterlicherseits abgegrenzten zentralen Versorgungsbereich sind insgesamt 51 Einzelhandelsbetriebe (ca. 15 % der Betriebe in der Stadt Gronau) mit einer Verkaufsfläche
von ca. 8.090 m² (ca. 8 % der Gesamtverkaufsfläche) und einer Umsatzleistung von ca.
28,1 Mio. € (ca. 10 % des Gesamtumsatzes) ansässig (vgl. Tabelle 11).
61
Tabelle 11: Einzelhandelsausstattung des zentralen Versorgungsbereichs Epe
(Nebenzentrum Gronauer Straße / Merschstraße)
Anzahl der
Betriebe
Verkaufsfläche
Umsatz
abs.
in %*
in m²
in %*
in
Mio. €
in %*
9
8,0
1.890
6,8
8,2
7,1
Gesundheit, Körperpflege, Blumen,
Pflanzen, zoologischer Bedarf, Bücher,
Schreib- und Spielwaren
10
20,4
1.650
21,8
8,9
30,9
14
23,0
2.080
13,4
4,8
14,3
Elektrowaren, Hausrat, Möbel, Einrichtungen
9
16,1
1.435
5,2
2,6
5,0
9
13,2
1.035
3,8
3,6
7,0
Konsumgüter
42
17,9
6.200
7,9
19,9
12,0
51
14,7
8.090
7,6
28,1
10,0
*
ausgewiesen.
Damit zeigt sich, dass in diesem Versorgungszentrum eine Reihe von leistungsfähigen,
jedoch eher kleiner strukturierten Einzelhandelsgeschäften etabliert ist; die durchschnittliche Betriebsgröße im Nebenzentrum Epe liegt bei rund 159 m² Verkaufsfläche. 27 von
diesen Betrieben sind als kleinstrukturierter Einzelhandel (mit einer Verkaufsfläche von
weniger als 100 m²) zu bewerten, während 21 Betriebe Verkaufsflächen von 100 bis unter
400 m² und 2 Betriebe von 400 bis unter 800 m² aufweisen. Im Versorgungszentrum Epe
ist ein großflächiger Markt etabliert.
Das Nebenzentrum von Epe weist einen ausgewogenen Branchenmix mit Anbietern aller
Sparten (mit Ausnahme von Blumen) auf. Verkaufsflächenbezogen liegt der Schwerpunkt
des Angebotes bei den Fachgeschäften der Warengruppen Bekleidung, Schuhe, Sport
sowie Nahrungs- und Genussmittel.
Gegenüber den Bestandsdaten aus dem Jahre 2005 ist insgesamt eine Abnahme um 4
Betriebe, jedoch eine Zunahme der Verkaufsfläche (+ ca. 6 %) und des Umsatzes (+ ca. 5
%) eingetreten, so dass die Versorgungsfunktionen des Nebenzentrums gefestigt wurden.
62
Das Nebenzentrum Epe ist in erster Linie auf die Versorgung der Stadtteilbevölkerung
ausgerichtet.
7.2.3
Nahversorgungszentren
Das Angebot des innerstädtischen Versorgungszentrums sowie des Nebenzentrums Epe
wird durch insgesamt vier Nahversorgungszentren in Gronau-West, Gronau-Ost und Epe
ergänzt, die mit einem begrenzten Angebot wichtige Grundversorgungsfunktionen für die
umliegenden Wohnbereiche übernehmen. Die Standorte zeichnen sich durch die räumliche Konzentration von i. d. R. mindestens einem Lebensmittel-SB-Markt und ergänzenden Fachgeschäften aus, die sich teilweise als Konzessionäre in der Vorkassenzone der
SB-Märkte und teilweise in benachbarten Ladeneinheiten befinden. Damit wird die Nahversorgung im Stadtteil Gronau an städtebaulich integrierten Standorten gebündelt, ohne
dass jedoch voll funktionsfähige Nebenzentren entstanden sind.
Im Bereich Gronau-West befindet sich am Standort Enscheder Straße – in Höhe der Abzweigungen Königstraße und Hermann-Ehlers-Straße – ein Nahversorgungszentrum, das
über einen Lebensmittelsupermarkt sowie ergänzende Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe (u. a. Bäckereien, Fleischerei, Kiosk, Drogeriemarkt, Apotheke, Lotto Toto,
Computergeschäft) verfügt. Damit wird die Nahversorgung für den angrenzenden Wohnsiedlungsbereich sichergestellt. Insgesamt sind diesem Nahversorgungszentrum 10 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.145 m² und einer Umsatzleistung in Höhe von
etwa 5,9 Mio. € zuzuordnen.
Das Nahversorgungszentrum Gildehauser Straße – zwischen den Abzweigen Kaiserstraße und Viktoriastraße – bietet den Bewohnern des nordöstlichen Kernstadtgebietes
(Gronau-Ost) eine bedarfsgerechte Nahversorgung mit einem Lebensmittelsupermarkt
sowie einem Lebensmitteldiscountmarkt, die durch mehrere kleinstrukturierte Betriebe der
Branchen Backwaren, Bekleidung, Computer und Baustoffe ergänzt werden. Darüber
hinaus befindet sich ein großflächiger Antikmöbel-Markt innerhalb des Nahversorgungszentrums. Damit verfügt das Zentrum über insgesamt 10 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 3.860 m². Der Umsatz ist mit etwa 12,9 Mio. € zu beziffern.
63
In dem ebenfalls dem Stadtteil Gronau-Ost zugeordneten Nahversorgungszentrum Kaiserstiege / Vereinsstraße ist neben einem Lebensmitteldiscountmarkt eine Bäckerei, ein
Tankstellen-Shop, ein Zoo- und Gartenmarkt sowie ein Second Hand-Markt ansässig. Der
Standort erfüllt mit 5 Betrieben, aber nur ca. 815 m² Verkaufsfläche noch nicht den angestrebten Mindeststandard von ca. 1.000 m² Verkaufsfläche. Die Umsatzleistung liegt bei
etwa 4,6 Mio. €.
In den südlichen Randbereichen des Stadtteils Gronau ist aufgrund der starken Ausstrahlungskraft der dezentralen Einzelhandelsagglomerationen im Bereich der Ochtruper Straße nur eine geringe Ausprägung einer wohnungsnahen Versorgung festzustellen. Im Bereich Ochtruper Straße in Höhe des Abzweiges Gudszentstraße sind einzelne Nahversorgungseinrichtungen (u.a. ein Lebensmittel-Discountmarkt, ein Drogeriemarkt und eine
Apotheke) vorhanden, die jedoch aufgrund der geringen Konzentration und Anzahl der
Betriebe (noch) als Streubesatz zu bewerten sind. Hier könnte bei entsprechender Angebotsausweitung ein weiteres Nahversorgungszentrum entstehen.
Dem Stadtteil Epe ist im Bereich Ahauser Straße / Vennstraße ein Nahversorgungszentrum, das sog. Dinkel-Center, zugeordnet, das zwar keinen klassischen LebensmittelSB-Markt aufweist, jedoch einige Einrichtungen zur Deckung der Grundversorgung (Getränke, Brot- und Backwaren, Fleisch- und Wurstwaren) vorhält. Auch hier wird mit 5 Betrieben und nur etwa 625 m² Verkaufsfläche noch nicht der angestrebte Mindeststandard
von 1.000 m² Verkaufsfläche erreicht. Der Umsatz des Nahversorgungszentrums ist mit
etwa 1,6 Mio. € einzuschätzen.
Im Fazit sind in den Wohnsiedlungsbereichen Nahversorgungsstrukturen gegeben, die
eine ausreichende Grundversorgung bieten, jedoch keine umfassende Nahversorgung
sicherstellen können. Damit kommen den dezentralen Agglomerationsstandorten (Königstraße, Ochtruper Straße / Albrechtstraße, Ochtruper Straße / An der Eßseite und Gronauer Straße) wichtige Nahversorgungsfunktionen im Rahmen des Pkw-orientierten Einkaufs (Deckung des Wochenbedarfs) zu. Gleichzeitig schränken sie die Möglichkeiten ein,
in den integrierten Versorgungszentren der Stadt Gronau die Grundversorgungsmöglichkeiten auszubauen.
64
7.2.4
Dezentrale Agglomerationsstandorte
Das Gewerbegebiet im Bereich Ochtruper Straße / An der Eßseite stellt hinsichtlich
des Verkaufsflächenangebotes den bedeutendsten Einkaufsbereich dar, der als dezentraler Agglomerationsstandort1 in erster Linie auf Pkw-Kunden aus dem Stadt- und Umlandbereich abzielt. Die Angebotsstruktur wird durch einzelne SB-Märkte / Fachmärkte der
Sortimentsbereiche Nahrungs- und Genussmittel, zoologischer Bedarf und Reitsportbedarf und in besonderem Maße durch großflächige Fachmärkte der Sparten Möbel, Einrichtungsbedarf, Bau- und Heimwerkerbedarf, Teppichböden / Bodenbeläge und Autozubehör bestimmt (vgl. Tabelle 12). So sind etwa 63 % der Verkaufsfläche der Sparte Hausrat / Möbel / Einrichtungen und noch gut die Hälfte der Sparte Sonstiger Einzelhandel dem
Agglomerationsstandort Ochtruper Straße / An der Eßseite zuzuordnen. Die durchschnittliche Betriebsgröße liegt bei 1.307 m² Verkaufsfläche; von den 26 ansässigen Betrieben
sind 9 Betriebe großflächig. Das Verflechtungsgebiet des dezentralen Agglomerationsstandortes entspricht dem gesamtstädtischen Einzugsgebiet inkl. der umliegenden Kommunen (Zone II).
Tabelle 12:
Einzelhandelsausstattung des Agglomerationsbereichs Ochtruper
Straße / An der Eßseite
Anzahl der
Betriebe
Verkaufsfläche
Umsatz
abs.
in %*
in m²
in %*
in Mio. €
in %*
11
5,9
4.160
8,9
11,9
7,8
Gesundheit, Körperpflege, Bücher, Schreib- und Spielwaren,
Elektrowaren
-
-
-
-
-
-
6
16,2
15.970
62,9
26,7
63,4
9
13,2
13.860
51,1
23,1
44,9
26
7,5
33.990
32,1
61,7
21,9
Nahrungs- und Genussmittel,
Blumen, Pflanzen, zool. Bedarf,
*
ausgewiesen.
Quelle:
1
zur Abgrenzung der dezentralen Agglomerationen vgl. Karten im Anhang
65
Die zweitgrößte Verkaufsflächenausstattung der dezentralen Agglomerationsstandorte
weist der Standort Gronauer Straße im Stadtteil Epe auf. An diesem Standort sind 6 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca. 6.025 m² und einer Umsatzleistung von ca. 13,4
Mio. € etabliert. Gut ein Drittel der Verkaufsfläche ist dem Nahrungs- und Genussmittelbereich zuzuordnen, weitere Schwerpunkte bilden der Einrichtungsbedarf sowie Heimwerkerzubehör. Dem Agglomerationsstandort kommen Versorgungsfunktionen für den Stadtteil Epe zu, teilweise werden aber auch gesamtstädtische und übergemeindliche Versorgungsfunktionen erzielt.
Der dezentrale Agglomerationsstandort Königstraße wird dagegen überwiegend durch
nahversorgungs- und zentrenrelevante Angebote charakterisiert. Mit vier LebensmittelSB-Märkten, einem Getränkemarkt und ergänzenden Betrieben (u. a. Bäckereien, Bekleidung, Sonderposten, Anglerbedarf) stellt er einen Nahversorgungsschwerpunkt für das
westliche Stadtgebiet sowie angrenzende Kommunen dar, der überwiegend auf den PkwKunden ausgerichtet ist.
Auf den Agglomerationsstandort entfallen insgesamt 10 Betriebe mit einer Verkaufsfläche
von ca. 4.620 m² und einer Umsatzleistung von ca. 19,8 Mio. €. Die durchschnittliche Betriebsgröße liegt bei rund 462 m² Verkaufsfläche.
Am Agglomerationsstandort im Bereich Ochtruper Straße / Albrechtstraße sind sieben Einzelhandelsbetriebe mit einer Verkaufsfläche von 3.635 m² und einem Umsatz von
ca. 13,6 Mio. € etabliert. Die Betriebe befinden sich überwiegend in einem Einkaufskomplex, für den ein großflächiger Lebensmittel-SB-Markt als Magnetbetrieb fungiert und der
durch verschiedene Konzessionäre der Sparten Bäckerei, Tabak, Blumen und Bekleidung
ergänzt wird. Damit entfällt ein wesentlicher Teil der angebotenen Sortimente auf den
nahversorgungs- und zentrenrelevanten Bereich.
Der Standort ist überwiegend auf Pkw-Kunden aus dem Gronauer Stadtgebiet ausgerichtet, er übernimmt jedoch auch z. T. Nahversorgungsfunktionen für angrenzende Wohngebiete. Die durchschnittliche Betriebsgröße am Agglomerationsstandort liegt bei etwa
519 m² Verkaufsfläche.
66
Auf die v. g. dezentralen Agglomerationsstandorte entfallen insgesamt rund 46 % der
Verkaufsfläche der Stadt Gronau, wobei großflächige Betriebe strukturprägend sind. Die
Standorte übernehmen sowohl wichtige Versorgungsfunktionen für die Grundversorgung
mit Lebensmitteln und weiteren kurzfristigen Bedarfsgütern, bilden jedoch auch Versorgungsschwerpunkte für langfristig orientierte, überwiegend nicht zentrenrelevante
Be-
darfsgüter der Sparten Möbel / Einrichtungen und sonstiger Einzelhandel (insbesondere
Bau- und Heimwerkerbedarf, Bodenbeläge, Autozubehör).
7.2.5
Weiterentwicklung der Nahversorgung
Auf der Grundlage eines GMA-Städtevergleichs der Ausstattungskennziffern ist für das
nahversorgungsrelevante Einzelhandelsangebot der Stadt Gronau, bezogen auf die Gesamtstadt, bereits eine überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung bei Nahrungs- und Genussmitteln festzustellen. Die Differenzierung nach Stadtteilen zeigt, dass
in allen drei Stadtteilen eine umfangreiche Ausstattung im Bereich der Nahrungs- und
Genussmittel vorhanden ist. Das größte Angebot ist dabei im Stadtteil Gronau-West mit
rund 623 m² Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner zu konstatieren. Aber auch in Gronau-Ost
und in Epe lässt der Bestand von rund 594 bzw. 580 m² je Einwohner keine Ausstattungsdefizite erkennen (vgl. Abb. 8).
Abb. 8:
Verkaufsflächenausstattung mit Nahrungs- und Genussmitteln (in m²
Verkaufsfläche je 1.000 Einwohner)
598
Gronau gesamt
Gronau-West
623
Gronau-Ost
594
Epe
580
0
100
200
300
400
500
600
700
in m² VK
je 1.000 EW
67
Die in der Stadt Gronau vorhandenen Lebensmittel-SB-Märkte verteilen sich auf eine Reihe von Standorten, sie befinden sich teilweise innerhalb von städtebaulich integrierten
Versorgungszentren, teilweise aber auch an dezentral gelegenen, auf Pkw-Kunden ausgerichteten Standorten. Einer noch kleinräumigeren Zuordnung der Nahversorgungsbetriebe zu einzelnen Wohngebieten im Rahmen einer flächendeckenden Ergänzung der
wohnungsnahen Grundversorgung steht jedoch oftmals die aus einer geringen Einwohnerzahl der Stadtteile / Wohnsiedlungsgebiete resultierende fehlende Wirtschaftlichkeit
von Einzelhandelsbetrieben mit tragfähigen Betriebs- und Umsatzgrößen entgegen. Dabei
ist zu berücksichtigen, dass unter Anlegung eines 500 m-Radius in der Stadt Gronau annähernd eine flächendeckende Versorgung durch Lebensmittel-SB-Märkte / -Geschäfte
sichergestellt ist. Lediglich die nordöstliche Randlage von Gronau sowie die nördlichen
und südlichen Randlagen in Epe werden nicht durch Lebensmittel-SB-Anbieter in fußläufiger Entfernung versorgt.1 Eine ausschnittweise Grundversorgung besteht jedoch auch in
diesen Wohnsiedlungsbereichen durch kleinteiligen Einzelhandel (u. a. Getränkehandel)
bzw. Ladenhandwerksbetriebe (Bäcker, Metzger)
Bei der Prüfung möglicher Verbesserungen der Nahversorgung ist die wirtschaftliche
Tragfähigkeit von Lebensmittelbetrieben zu berücksichtigen. Im Rahmen einer Modellrechnung sind folgende Prämissen zu beachten:
Unter Rentabilitätsgesichtspunkten ist die rechnerische Mindestbetriebsgröße eines Lebensmittelsupermarktes mit ca. 1.200 m² Verkaufsfläche anzusetzen, wenn
dieser als Vollerwerbsquelle dient und einen angemessenen Ertrag und Unternehmerlohn erwirtschaften soll.2
Die durchschnittliche Flächenproduktivität eines Supermarktes dieser Größenordnung liegt gegenwärtig bei ca. 3.554,00 € / m² Verkaufsfläche.3
In der Sortimentsstruktur entfällt auf Lebensmittel bei Betrieben der v. g. Größe ein
Umsatzanteil von etwa 87 %.
1
vgl. Karte 6: Lebensmittel-SB-Markt-Versorgung
2
bezogen auf einen Lebensmittelvollsortimenter, Lebensmitteldiscountmärkte operieren
auch mit geringeren Betriebsgrößen
3
vgl. EHI, Handel aktuell 2008 / 2009, Supermärkte mit Verkaufsflächen zwischen 400 und
2.500 m², Zahlen für 2007
68
Einzelhandelskonzept für die Stadt Gronau
Karte 6: Lebensmittel-SB-Markt-Versorgung
Lebensmittel-SB-Markt / -Geschäft
(mind. 250 m² Verkaufsfläche)
(
500-m-Radius
GMA-Darstellung
0
250
500
1.000 m
69
Unter Beachtung der v. g. Prämissen ist der betriebswirtschaftliche Mindestumsatz
eines Lebensmittelsupermarktes mit ca. 4,26 Mio. € anzusetzen, davon bezieht
sich ein Anteil von 3,71 Mio. € auf Nahrungs- und Genussmittel.
Unter Berücksichtigung der siedlungsstrukturellen und wettbewerbsbezogenen
Rahmenbedingungen der Stadt Gronau kann ein Lebensmittelsupermarkt in der
beschriebenen Größenordnung ca. 25 -30 % des vorhandenen Kaufkraftpotenzials
der wohnbezirksbezogenen Wohnbevölkerung binden.1 Darüber hinaus sind
Streuumsätze mit Kunden, die außerhalb des Naheinzugsgebietes wohnen, in Höhe von ca. 25 % zu berücksichtigen.2
Bei einer Kaufkraftbindungsquote von. 25 – 30 % müsste ein Lebensmittelsupermarkt ein Kundeneinzugsgebiet versorgen, in dem ein Kaufkraftpotenzial von ca.
10,12 Mio. € für Nahrungs- und Genussmittel zur Verfügung steht. Bezogen auf
die durchschnittlichen Verbrauchsausgaben in der Stadt Gronau entspricht dies
einer Einwohnerzahl von knapp 6.300 Personen im Nahbereich des Anbieters.
Vor dem Hintergrund der kompakten Siedlungsstruktur innerhalb der drei Stadtteile Gronau-West, Gronau-Ost und Epe ist die gegenwärtige Verteilung der Lebensmittelbetriebe
auf die verschiedenen Einzelhandelsstandorte bereits als funktionsfähig zu bezeichnen.
Eine weitere Ausweisung von Einzelhandelsstandorten für die Nahversorgung erscheint
nicht erforderlich, zumal bereits gegenwärtig eine überdurchschnittliche einwohnerbezogene Ausstattung mit Lebensmittelflächen vorhanden ist. Somit ist hier auf den Erhalt der
bestehenden Nahversorgungsanbieter abzustellen. Als Schwerpunktstandorte der SBmarktbezogenen Nahversorgung sollten daher die bestehenden städtebaulich integrierten
Versorgungszentren – das Hauptzentrum, das Nebenzentrum Epe sowie die Nahversorgungszentren – erhalten und maßvoll weiterentwickelt werden. Ein Ausbau an den dezentralen (Agglomerations-) Standorten ist demgegenüber nicht zu empfehlen. Zu berücksichtigen ist dabei, dass potenzielle Lebensmittel-SB-Märkte in den Gronauer Stadtteilen
je nach Standort und Marktgröße Einzugsgebiete bedienen können, die über die Wohnbevölkerung des eigenen Stadtteils hinausgehen und angrenzende Stadtteile mitversor-
1
abhängig von Wettbewerbssituation, Standortbedingungen u. a.
2
unter der Voraussetzung einer günstigen verkehrsstrategischen Lage
70
gen. Demgemäß wird empfohlen, bei künftigen Ansiedlungs- oder Erweiterungsvorhaben
im Rahmen von Einzelfallprüfungen abzuwägen, ob sich ein Planobjekt in das Zentrenkonzept der Stadt Gronau hinsichtlich Größe, Einzugsgebiet und Standort sinnvoll einfügt
(vgl. hierzu auch Kapitel V. 3. Standortkonzept).
7.3
Standortbewertung
7.3.1
Bewertungskriterien
Nachfolgend werden die Situation und Entwicklungsperspektiven des Gronauer Einzelhandels auf der Ebene der zentralen Versorgungsbereiche dargestellt. Für die einzelnen
Stadtteile werden insbesondere folgende Aspekte berücksichtigt:
Siedlungsstruktur,
Wohnbevölkerung,
Einzelhandelsausstattung / -funktionen
städtebauliche / verkehrliche Situation
räumliche Abgrenzung
Entwicklungschancen.
Die standortspezifische Analyse ist darauf gerichtet, den funktionalen Zusammenhang
des Einzelhandels zu den übrigen Zentralfunktionen darzustellen, wobei insbesondere bei
den Nahversorgungszentren die Lebensmittel-Grundversorgung thematisiert wird. Dabei
wird unterstellt, dass sowohl unter sozialpolitischen als auch unter städtebaulichen Aspekten der Einzelhandel eine für die Lebensqualität der Bevölkerung maßgebliche Orientierungsgröße darstellt, indem auch für mobilitätseingeschränkte, ältere oder jüngere Bevölkerungsteile eine Mindestversorgung im Nahbereich der Hauptsiedlungsbereiche bereit
gestellt wird. Weitere Bedeutung erhält die wohnungsnahe Versorgung, indem insbesondere großflächige Anbieter aufgrund ihrer Frequenzwirkung eine zentrenbildende und
71
existenzsichernde Funktion für ergänzende kleinere Fachgeschäfte und Dienstleistungsbetriebe übernehmen. Die den großflächigen SB-Märkten beizumessende Magnetwirkung
erhält damit eine städtebaulich und funktional prägende Bedeutung, so dass die Platzierung der Lebensmittelvollsortimenter und -discountmärkte für die kleineren Versorgungszentren eine Schlüsselrolle für die Bestandsfähigkeit der wohnungsnahen Versorgung
übernimmt.
Im Rahmen der Bewertung der Standortsituation des stadtteilbezogenen Einzelhandels
wurde eine parzellenscharfe Analyse der Einzelhandels- und Dienstleistungsstruktur
durchgeführt. Dabei wurden zur Bewertung der Funktionsvielfalt neben den Einzelhandelsnutzungen sämtliche ergänzende, öffentliche und private Infrastruktureinrichtungen
einbezogen, um die Kopplungseffekte bei Einkäufen und Erledigungen in die konzeptionellen Überlegungen einzubeziehen. Nachfolgend werden die wesentlichen Bewertungskriterien für die in komprimierter Form dokumentierte Standortbewertung dargestellt, die
sowohl stadträumlich-funktionale, einzelhandelsstrukturelle und städtebauliche Aspekte
umfassen (vgl. Tabelle 13).
72
Tabelle 13:
Bewertungsmatrix für die Versorgungszentren
Kriterien
Zentrenkategorie
Einordnung nach Versorgungsfunktion / -bedeutung
Lage im Stadtgebiet
Zuordnung zu den Wohnsiedlungsschwerpunkten
Verkehrsanbindung
IV / ÖPNV-Erschließung
fußläufige Anbindung
Konkurrenzstandorte
unmittelbar benachbarte Zentren innergemeindlich / überörtlich
Einzugsgebiet
Einwohnerpotenzial
Kaufkraft
Einzelhandelsbedeutung
Zentrenhierarchie / Versorgungsbedeutung
Betriebsbesatz
Verkaufsflächenbestand
Entwicklungspotenzial
siedlungsstrukturelle /
städtebauliche Situation
Lage innerhalb des Stadtteils
Kompaktheit der Bebauung
Nutzungsvielfalt
Frequenzwirkung
Einzelhandelsfunktionen
Stabilität des Einzelhandelsbesatzes
Leerstände
Funktionsfähigkeit der Nahversorgung
Abgrenzung des zentralen
Versorgungsbereichs
räumliche Bezüge
Entwicklungsflächen
Lage / Zuordnung
Entwicklungsperspektiven
Handlungsbedarf zur Sicherung / zum Ausbau des Einzelhandels / der Nahversorgung
vorrangige Maßnahmen
GMA-Darstellung
73
7.3.2
Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt
Tabelle 14:
Bewertung Hauptzentrum Innenstadt
Kriterien
Abgrenzung Hauptzentrum Innenstadt
Zentrenkategorie
innerstädtisches Hauptzentrum
Lage im Stadtgebiet
Mittelpunktlage im Stadtteil Gronau
Stadtteil bildet größten, zusammenhängenden Wohnsiedlungsbereich der Stadt (ca. 67 % der Einwohner)
Innenstadt ist als historische Keimzelle der Stadt städtebaulich
erlebbar / hohe Freizeit- und Aufenthaltsqualität
Verkehrsanbindung
ca. 8 km BAB-Anschlussstelle „Gronau / Ochtrup“der A 31
B 474 und ehemalige Trasse der B 54 kreuzen sich nahe der
Innenstadt
ÖPNV: Bahnhof Gronau / Busbahnhof
Fußgängerzone / verkehrsberuhigte Straßen
Konkurrenzstandorte
Enschede (NL)
Mittelzentren Ochtrup, Ahaus
dezentrale Agglomerationen Ochtruper Straße / An der Eßseite, Ochtruper Straße / Albrechtstraße und Königstraße
Einzugsgebiet
Stadt Gronau mit ca. 46.540 Einwohnern und ca. 220,6 Mio. €
Kaufkraft
ergänzende Versorgungsbedeutung für das Umland (Ochtrup,
Heek, Ahaus-Altstätte, -Graes, Enschede-Glanerbrug, LosserKernstadt, -Overdinkel, -Glane mit ca. 69.550 Einwohnern und
ca. 343,8 Mio. €
74
Kriterien
Hauptzentrum der Stadt mit gesamtstädtischer / übergemeindlicher Bedeutung
insgesamt 78 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca.
16.325 m²1
Dominanz der Angebote des mittelfristigen Bedarfs
Leitsortimente Bekleidung / Schuhe / Sport
intensive Wechselwirkungen Einzelhandel / Dienstleistungen /
Freizeit / Gastronomie / Verwaltung
hohe Frequenzwirkung der 3 großflächigen Magnetbetriebe1
Einkaufs- und Dienstleistungsschwerpunkt am östlichen Rand
des Stadtteils Gronau-West
kompakte Baustruktur
hohe Nutzungsdichte / -vielfalt öffentlicher und privater Versorgungseinrichtungen
Fußgängerzone (1A-Lage) und verkehrsberuhigte Bereiche
erhöhen die Aufenthaltsqualität
vergleichsweise weit aufgefächerter Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz erschwert fußläufige Erlebbarkeit, insbesondere in den Randlagen des Versorgungszentrums
keine adäquate Gestaltungs- und Aufenthaltsqualität des KurtSchumacher-Platzes
mangelnde gestalterische Verknüpfung zwischen der Fußgängerzone und den angrenzenden Einkaufsbereichen
Leitfunktion für das Mittelzentrum
seit 2005 Verlust von 6 Betrieben, sehr geringer Zuwachs um
ca. 140 m² Verkaufsfläche, Rückgang um ca. 5,5 Mio. € Umsatz (nominal)1
leicht überdurchschnittliche Leerstandsquote von 13 % (10
Objekte)*
deutliche Erosionstendenzen im Bereich des Kurt-SchumacherPlatzes, die sich nach Aufgabe des Frequenzbringers Hertie
noch verstärken dürften
Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs
Bereich zwischen Insel-Park im Norden, Gildehauser Straße im
Osten, Konrad-Adenauer Straße im Süden und Alstätter Straße
/ Pfarrer-Reukes-Straße im Westen
Entwicklungsflächen
(Nr. vgl. Karte / Text)
derzeitiges Hertie-Warenhaus (Nachnutzung)
FOC-Ansiedlungsfläche Inselpark
1
vor Schließung des Hertie-Warenhauses
75
Kriterien
Sicherung des Einzelhandelsbestandes / Abbau von Leerständen / Mindernutzungen, v. a. im Bereich des Kurt-SchumacherPlatzes
Handlungsbedarf zur Sicherung / Verstärkung der mittelzentralen Versorgungsbedeutung der Innenstadt / Angebotsergänzungen
Entwicklungsimpulse / Frequenzgewinn durch Ansiedlung
großflächiger Betriebe im Stadtkern (Standortbewertung vgl. V.
3.5) inkl. attraktiver Nachnutzung des Hertie-Warenhauses
FOC-Ansiedlung im Inselpark kann regionale Ausstrahlung der
Einkaufsstadt stärken, jedoch nicht die Strukturprobleme der
Stadtmitte lösen
Fortsetzung der (bau-)strukturellen Erneuerung, insbesondere
Neugestaltung des Kurt-Schumacher-Platzes
*
Anmerkung: Die Leerstandsquote bezieht sich auf die Zahl der z. Z. belegten Ladeneinheiten. Nach
Daten der GMA-Standortforschung liegt die Leerstandsquote „gesunder“Versorgungszentren bei
weniger als 10 %.
GMA-Darstellung 2009
76
7.3.3
Zentraler Versorgungsbereich Nebenzentrum Epe
Tabelle 15:
Bewertung Nebenzentrum Epe (Gronauer Straße / Merschstraße)
Kriterien
Abgrenzung Nebenzentrum Epe
Zentrenkategorie
Nebenzentrum
Lage im Stadtgebiet
Lage im südlichen Stadtgebiet
ehemals eigenständig, durch kommunale Gebietsreform im
Jahr 1975 mit der Stadt Gronau zusammengeschlossen
Stadtteil Epe nimmt hohen Stellenwert im Siedlungsgefüge der
Stadt Gronau (ca. 33 % der Einwohner) und als Versorgungsstandort ein (ca. 31 % der Betriebe, ca. 24 % der Verkaufsfläche)
Verkehrsanbindung
ca. 9 km BAB-Anschlussstelle „Gronau / Ochtrup“der A 31
direkte Anbindung des Nebenzentrums über die B 474 sowie
mehrere sternförmig auf das Stadtteilzentrum zulaufende Erschließungsstraßen
ÖPNV: Bahnhof Epe ca. 500 m entfernt, ÖPNV-Anbindung an
den Regionalverkehr Münsterland (Linie 781) durch Haltestelle
Kardinal-von-Galen-Ring
Fußgängerzone / verkehrsberuhigte Straßen
Konkurrenzstandorte
Hauptzentrum Innenstadt Gronau
Enschede (NL)
Mittelzentren Ochtrup, Ahaus
dezentrale Agglomerationsstandorte Gronauer Straße, Ochtruper Straße / An der Eßseite, Ochtruper Straße / Albrechtstraße
78
Kriterien
Einzugsgebiet
Stadtteil Epe mit ca. 15.240 Einwohnern
attraktives Nebenzentrum mit ausgewogenem Branchenmix
insgesamt 51 Betriebe mit einer Verkaufsfläche von ca.
8.090 m²
Dominanz der Warengruppen Bekleidung, Schuhe, Sport und
Wechselwirkungen Einzelhandel / Dienstleistung / Gastronomie
/ Verwaltung
Frequenzwirkung eines großflächigen Lebensmittel-SBMarktes
gut angenommener Einkaufs- und Dienstleistungsschwerpunkt
in zentraler Lage des Stadtteils
die teilweise historische Prägung, die kleinteilige Bebauung
und die Unverwechselbarkeit der öffentlichen Straßen und
Plätze bewirken hohe Ausstrahlungskraft des Nebenzentrums
Umgestaltung im Bereich Amtsweg sowie Gestaltung der
Merschstraße als Fußgängerzone wirken sich positiv auf die
Aufenthaltsqualität des Stadtteilzentrums aus
bisher noch unzureichende Verknüpfung der Einkaufslagen
Strukturprobleme in den westlichen und nördlichen Randbereichen
hohe Versorgungsbedeutung für den Stadtteil Epe
seit 2005 Verlust von 4 Betrieben, Zuwachs um ca. 460 m²
Verkaufsfläche, Steigerung um ca. 1,4 Mio. € Umsatz (nominal)
überdurchschnittliche Leerstandsquote von ca. 18 % (9 Objekte)*, die leerstehenden Objekte befinden sich allerdings zu einem großen Teil in Randlagen des Versorgungszentrums
Abgrenzung des zentralen
Versorgungsbereichs
Begrenzung durch den Mündungsbereich Hindenburgring / Auf
der Sunhaar im Norden, die Wilhelmstraße im Osten, den Kardinal-von-Galen-Ring (bis zum Bereich Mühlenstiege / Parkweg) im Süden und den Verlauf des Parkweges bzw. den
Durchstich zur Dorotheenstraße im Westen
Sicherung des Einzelhandelsbesatzes – Komplettierung und
Verstärkung der Einzelhandelsfunktionen
Optimierung der Verknüpfung zwischen den Einzelhandelsbereichen Merschstraße / Amtsweg
*
Anmerkung: Die Leerstandsquote bezieht sich auf die Zahl der z. Z. belegten Ladeneinheiten.
Nach Daten der GMA-Standortforschung liegt die Leerstandsquote „gesunder“Versorgungszentren bei
weniger als 10 %.
79
7.3.4
Zentraler Versorgungsbereich Enscheder Straße (Gronau-West)
Tabelle 16:
Bewertung Nahversorgungszentrum Enscheder Straße
Kriterien
Abgrenzung des Nahversorgungszentrums Enscheder Straße
Zentrenkategorie
Lage im Stadtgebiet
Lage ca. 0,9 km westlich der Innenstadt im westlichen Kernsiedlungsbereich des Stadtteils Gronau-West
Verkehrsanbindung
Erschließungsvorteile durch Lage an der alten Trasse der B 54
(Verbindungsstraße zwischen der niederländischen Nachbarstadt Enschede und dem Zentrum von Gronau)
ÖPNV-Anbindung an den Stadtbus Gronau durch Haltestellen
Mackensenstraße und Kleibergstraße (C 1)
Konkurrenzstandorte
dezentraler Agglomerationsstandort Königstraße, Hauptzentrum Innenstadt, dezentrale Agglomerationen Ochtruper Straße
/ Albrechtstraße und Ochtruper Straße / An der Eßseite
Einzugsgebiet
benachbarte Wohnsiedlungsbereiche (Beckerhook / Buterland)
mit ca. 5.020 Einwohnern
Nahversorgungsfunktionen für angrenzende Siedlungsbereiche
Versorgungszentrum mit zehn Einzelhandelsbetrieben (ca.
1.145 m² Verkaufsfläche) und ergänzenden Dienstleistungsbetrieben (Sparkasse, Volksbank, Friseur)
Lebensmittel-SB-Markt übernimmt Magnetfunktion
81
Kriterien
(Fortsetzung)
ergänzende Angebote der Grundversorgung (Bäckereien,
Metzgerei, Drogeriewaren, Apotheke, Lotto Toto, Computer,
Textilien)
zentrale Lage im Siedlungsschwerpunkt des Stadtteils GronauWest
straßenachsenbezogene Geschäftsansiedlungen, gering verdichteter Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz bedingt nur
begrenzte Frequenzwirkungen
Wohnbebauung im Umfeld
wohnungsnahe Grundversorgung
Enscheder Straße zwischen den Abzweigungen Sternstraße /
Mackensenstraße im Westen und Kleibergstraße im Osten
Handlungsbedarf zur Sicherung der wohnungsnahen Grundversorgung
82
7.3.5
Zentraler Versorgungsbereich Gildehauser Straße (Gronau-Ost)
Tabelle 17:
Bewertung Nahversorgungszentrum Gildehauser Straße
Kriterien
Abgrenzung des Nahversorgungszentrums Gildehauser Straße
Zentrenkategorie
Lage im Stadtgebiet
Lage ca. 700 m nordöstlich der Innenstadt im Stadtteil GronauOst
Verkehrsanbindung
Erschließungsvorteile durch Lage an nordöstlicher Ausfallstraße Gildehauser Straße
ÖPNV-Anbindung an den Stadtbus Gronau durch Haltestellen
Zum Lukas-Krankenhaus und Viktoriastraße / Viktoriaschule
(C 2, T 5)
Konkurrenzstandorte
Hauptzentrum Innenstadt, Nahversorgungszentrum Kaiserstiege / Vereinsstraße, dezentrale Agglomerationsstandorte Königstraße, Ochtruper Straße / Albrechtstraße, Ochtruper Straße /
An der Eßseite
Einzugsgebiet
benachbarte Wohnsiedlungsbereiche (Tiekerhook) mit ca.
3.820 Einwohnern
84
Kriterien
Versorgungszentrum mit zehn Einzelhandelsbetrieben (ca.
3.860 m² Verkaufsfläche) und ergänzenden Dienstleistungsbetrieben
zwei Lebensmittel-SB-Märkte (Vollversorger und Discountmarkt) übernehmen Magnetfunktionen
ergänzende Angebote der Grundversorgung (Tankstellenshop,
Bäckereien), weiterhin mittel- und langfristige Bedarfsgüter
(Bekleidung, Computer, Antikmöbel, Baustoffe)
Lage am westlichen Rand des Siedlungsschwerpunktes von
Gronau-Ost
straßenachsenbezogene Geschäftsansiedlungen, begrenzte
Konzentration der Versorgungseinrichtungen
Beeinträchtigung der Einkaufsatmosphäre durch Ausrichtung
der Eingangsbereiche der beiden Magnetbetriebe, räumliche
Distanz und starke Verkehrsbelastung der Gildehauser Straße
Gildehauser Straße zwischen den Abzweigungen Spinnereistraße / Kaiserstiege im Süden und Viktoriastraße im Norden
Handlungsbedarf zur Sicherung der wohnungsnahen Grundversorgung
85
7.3.6
Zentraler Versorgungsbereich Kaiserstiege / Vereinsstraße (Gronau-Ost)
Tabelle 18:
Bewertung Nahversorgungszentrum Kaiserstiege / Vereinsstraße
Kriterien
Abgrenzung des Nahversorgungszentrums Kaiserstiege / Vereinsstraße
Zentrenkategorie
Lage im Stadtgebiet
Lage ca. 1.500 m nordöstlich der Innenstadt im Kernsiedlungsbereich des Stadtteils Gronau-Ost
Verkehrsanbindung
über die Erschließungsstraßen Kaiserstiege und Vereinsstraße
ÖPNV-Anbindung an den Stadtbus Gronau durch Haltestelle
Josefskirche (C 2)
Konkurrenzstandorte
dezentrale Agglomerationen Ochtruper Straße / Albrechtstraße,
Ochtruper Straße / An der Eßseite und Königstraße, Hauptzentrum Innenstadt und Nahversorgungszentrum Gildehauser
Straße
Einzugsgebiet
benachbarte Wohnsiedlungsbereiche (Schöttel-Kotterhook) mit
ca. 6.780 Einwohnern
87
Kriterien
Versorgungszentrum mit sechs Einzelhandelsbetrieben (Verkaufsfläche von ca. 845 m²) und ergänzenden Dienstleistungsbetrieben
Lebensmitteldiscountmarkt übernimmt Magnetfunktionen
wenige ergänzende Angebote der Grundversorgung (Tankstellenshop, Bäckerei, Zoo- und Gartenmarkt, Second Hand-Markt)
aufgrund der eingeschränkten Angebotsvielfalt und der Dominanz kleinbetrieblicher Strukturen nur geringe Versorgungsbedeutung
einzelne Geschäftsansiedlungen im Kreuzungsbereich der
Straßen Vereinsstraße und Kaiserstiege, begrenzte Konzentration der Versorgungseinrichtungen
aufgrund der geringen städtebaulichen Kompaktheit und Nutzungsvielfalt schwache Ausprägung des Nahversorgungszentrums
Vereinsstraße etwa nördlich der Bahnlinie bis einschließlich
des Kreuzungsbereiches mit der Kaiserstiege
Handlungsbedarf zur Sicherung / Angebotsergänzung der
wohnungsnahen Grundversorgung
88
7.3.7
Zentraler Versorgungsbereich Dinkel-Center (Gronau-Epe)
Tabelle 19:
Bewertung Nahversorgungszentrum Ahauser Straße / Vennstraße
(Dinkel-Center)
Kriterien
Abgrenzung des Nahversorgungszentrums Ahauser Straße /
Vennstraße
Zentrenkategorie
Lage im Stadtgebiet
Lage ca. 500 m südwestlich des Nebenzentrums Epe im Stadtteil Epe
Verkehrsanbindung
Erschließungsvorteile durch Lage an der Bundesstraße B 474
ÖPNV-Anbindung an den Regionalverkehr Münsterland (Linie
781) durch Haltestelle Helenenstraße
Konkurrenzstandorte
Nebenzentrum Epe, dezentrale Agglomerationen Gronauer
Straße, Ochtruper Straße / An der Eßseite und Ochtruper Straße / Albrechtstraße
Einzugsgebiet
südlicher Siedlungsbereich des Stadtteils Epe mit ca. 2.410
Einwohnern
90
Kriterien
ortsteilbezogenes Nahversorgungszentrum mit Ausrichtung auf
die Grundversorgung der Bevölkerung (fünf Einzelhandelsbetriebe, ca. 625 m² Verkaufsfläche)
fehlender Lebensmittel-SB-Markt, aber Dinkel-Center mit Getränkemarkt, größerem Fleischwaren-Geschäft und Bäckerei
übernimmt Leitfunktionen für den Nahversorgungsstandort
wenig ergänzende Angebote der Grundversorgung im Standortumfeld (Tankstellenshop, Bäckerei)
aufgrund der eingeschränkten Angebotsvielfalt und der Dominanz kleinbetrieblicher Strukturen nur geringe Versorgungsbedeutung
Lage im südlichen Siedlungsbereich des Stadtteils Epe
aufgrund der Zäsur der Siedlungsstruktur des Stadtteils Epe
durch den Flussverlauf der Dinkel jedoch begrenztes Einwohnerpotenzial im fußläufigen Nahbereich
Geschäftshaus (Dinkel-Center) am Standort Vennstraße /
Ahauser Straße mit drei Nahversorgungseinrichtungen
darüber hinaus nur vereinzelte Angebote, geringe Verdichtung
der Versorgungseinrichtungen
aufgrund der geringen Zahl von Einzelhandelsbetrieben und
eines fehlenden Magnetbetriebes des Einzelhandels schwache
Ausprägung des Versorgungszentrums
ausschnittweise wohnungsnahe Grundversorgung
Ahauser Straße, zwischen den Abzweigungen Kohlingstraße
im Süden und Vennstraße im Norden, einschließlich der Kreuzungsbereiche
Handlungsbedarf zur Sicherung / Angebotsergänzung der
wohnungsnahen Grundversorgung
91

GRONAU

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