vdw-magazin-2-2016 - Verband der Wohnungs

magazin
„Trainieren mit Profis“: Denke und entspanne!
16. / 17. Juni in Hannover
„Wohnraum schaffen“
Architektenwettbewerb gestartet
Investitionsbremse
Kritik am Mietrechtspaket
Spenden helfen
vdw unterstützt DESWOS-Projekt
Ist das die Zukunft?
Wohnen für die Forschung
2
2016
Partnerschaft, die
Mehrwert schafft
Bieten Sie Ihren Bewohnern den Zugang zu vielfältigen Multimedia-Angeboten.
Mit dem leistungsstarken Hybridnetz von Vodafone Kabel Deutschland, der idealen
Kombination aus Glasfaser- und Koaxialkabel. Eine Entscheidung für die Zukunft.
• Digitales Fernsehen – auch in HD-Qualität
• Zeitversetzt fernsehen – mit dem Digitalen HD-Video-Recorder1
• Filme und Fernsehen auf Abruf – mit Select Video2
• Internet mit Kabel-Power – mit bis zu 200 Mbit/s im Download bereits in einigen
Ausbaugebieten und bis zu 100 Mbit/s im Download in vielen weiteren Ausbaugebieten verfügbar3
• Telefonanschluss – einfach und günstig über das Kabel3
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1 Kopiergeschützte Sendungen (z. B. bestimmte Programme / Select Video) können aufgrund der Zusatzanforderungen einiger Programmveranstalter nicht angehalten, gespult oder aufgenommen werden.
2 Select Video (Video-on-Demand) ist in immer mehr Städten und Regionen der Kabel-Ausbaugebiete von Vodafone verfügbar. Prüfung auf www.selectvideo.de. Voraussetzungen sind ein 862-MHz-Hausnetz, ein mit einem Digitalen
HD-Video-Recorder oder einem Digitalen HD-Receiver von Vodafone Kabel Deutschland ausgestatteter, kostenpflichtiger Kabelanschluss sowie ein Internetanschluss. Empfohlene Bandbreite mindestens 6 Mbit/s.
3 Vodafone Kabel Deutschland Internet- und Telefonprodukte sind in immer mehr Ausbaugebieten von Vodafone Kabel Deutschland mit modernisiertem Hausnetz (862 MHz) verfügbar. Die Maximalgeschwindigkeit von 200 Mbit/s ist im
Ausbaugebiet in immer mehr Städten und Regionen (wie z. B. Augsburg, Bremen, Chemnitz, Leipzig, Mainz, München, Regensburg, Saarbrücken und Würzburg) mit modernisiertem Hausnetz verfügbar. Weitere Städte und Regionen folgen.
Bitte prüfen Sie, ob Sie die Produkte von Vodafone Kabel Deutschland in Ihrem Wohnobjekt nutzen können. Call-by-Call und Preselection nicht verfügbar.
4 Vodafone Kabel Deutschland Telemetrie ist in immer mehr Ausbaugebieten von Vodafone Kabel Deutschland verfügbar.
Stand: März 2016
Inhalt
magazin 2.I6
TITELFOTO: Bei der hannoverschen Wohnungsgenossenschaft Heimkehr gehört der Bauhof
zur Unternehmenstradition. Die Tischlerwerkstatt, in der auch Jürgen Schmidt tätig ist, liefert
erstklassige Arbeit. Doch in der Wohnungswirtschaft ist der „hauseigene“ Regiebetrieb
zumindest umstritten. Lohnt es sich denn nun, einen eigenen Regiebetrieb, Bauhof, Betriebshof
oder Serviceteam zu unterhalten oder lohnt es sich nicht? Kann die Antwort berechnet werden
oder ist es ein Bauchgefühl? Diesen Fragen geht das vdw magazin auf den Seiten 9 bis 22 nach.
08
09
27
50
VDW
Thema – Analyse – Vision
02
03
04
06
07
08
Vorwort
Architektenwettbewerb
Tag der Wohnungswirtschaft
DESWOS
Fachausschuss
Sicheres Wohnen
49
52
53
56
Modernisierung
Forschungsprojekt
Namen & Nachrichten
Zur Person / Termine
09Schwerpunkt: Regiebetriebe
23 Mietrechtspaket
24 Medien
26 Fachtagung
27 Universal Design
30 Digitalisierung
32 Wohnungsmarkt
34 Young-Leader-Network
35Führungskräfte
36 Stiftungen und Vereine
42 GEOPort 3.0
» Die Zukunft, die wir wollen,
muss erfunden werden. Sonst bekommen wir eine,
die wir nicht wollen. «
J os eph Beuy s ( 1 9 2 1 – 1 9 8 6 ) , d e u tsch e r K ü n stl e r, K u n stth e o re ti k e r u n d P ä da goge
1
Vorwort
Heiner Pott,
Heiner Pott, Verbandsdirektor
Verbandsdirektor
Sollten bei der Lektüre dieses magazins Nebenwirkungen auftreten, fragen
Sie Politik, Verwaltungen, Marktforscher, Unternehmensberater, den vdw
und seine Mitgliedsunternehmen. Natürlich ist diese „Packungsbeilage“ nicht
übertrieben ernst gemeint. Doch angesichts der Themen- und Aufgaben­
fülle, der sich die Wohnungswirtschaft derzeit gegenüber sieht und von der
die zahlreichen Beiträge in diesem Heft in Auszügen berichten, kann dem Beobachter mitunter schwindelig werden, es
vergeht Hören und Sehen, der Orientierungssinn leidet und Bauchschmerzen stellen sich ein.
Picken wir uns zunächst ein aktuelles
Beispiel heraus: das sogenannte Mietrechtspaket II. Der Referentenentwurf
trägt unmittelbar dazu bei, dass Rahmenbedingungen für effizienten, kostengünstigen Wohnungsbau immer unverständlicher, die Absichten der Bundespolitik
immer undurchsichtiger werden. Auf der
einen Seite versucht das Bundesbauministerium, den Neubau, die energetische
Sanierung und den generationengerechten Umbau des Wohnungsbestandes zu
intensivieren. Andererseits schränken die
Mietrechtspläne aus dem Bundesjustizministerium diese Bemühungen wieder ein.
Wohnungsunternehmer aus unserem
Verbandsgebiet haben ihre Sorgen den
örtlichen Bundestagsabgeordneten mitgeteilt. Aus zwei Antworten möchte ich
zitieren. Edelgard Bulmahn, Vizepräsidentin den Deutschen Bundestages, schreibt:
„Wohnungen sind nicht irgendeine Ware,
sondern sie sind das Zuhause von Menschen…Deshalb ist der SPD-Bundestagsfraktion stark daran gelegen, mit dem
neuen Gesetz einen gerechten Ausgleich
zwischen den Interessen von Mietern
und Vermietern zu schaffen.“ Hendrik
Hoppenstedt meint hingegen: „Die CDU/
CSU-Bundestagsfraktion teilt Ihre Kritik
an den Plänen des Ministers.“ Zur Verdeutlichung: Bulmahn und Hoppenstedt
sind Vertreter einer und derselben großen
Koalition. Die Wohnungswirtschaft wird
2
auch in den nächsten Wochen ihre kritische Position zu den Mietrechtsplänen
immer wieder deutlich machen.
Ein zweites Beispiel, das direkt daran
anknüpft, liefert der Immobilienexperte Professor Tobias Just, Referent bei
unserem diesjährigen Zwischenahner
Gespräch. Er kommt in seinem Beitrag in
diesem Heft zu einem vagen (Zwischen-)
Fazit: „Für die nächsten Jahre dürfte sich
das Mietwachstum weiter beruhigen –
vorausgesetzt die Zahl der Flüchtenden
nimmt nicht erneut sprunghaft zu.“
Der Konjunktiv ist mittlerweile zu einem
verlässlichen Begleiter der Wohnungswirtschaft geworden.
Und die Branche bereitet sich buchstäblich auf alle Eventualitäten vor:
Neubau, Abriss, Klimaschutz, demografischer Wandel, bezahlbares Wohnen,
Flüchtlingsunterbringung, Integration,
Forschung, Digitalisierung, Personalplanung – und alles geschieht gleichzeitig.
Unterstützung kommt vom Land Niedersachsen, das die Erarbeitung tragfähiger
Quartierskonzepte finanziell fördert.
Dennoch: Eine rasantere Entwicklung
haben Unternehmen und Unternehmer,
aber auch die wohnungswirtschaftlichen
Verbände seit Jahrzehnten nicht mehr
mitgemacht. Sie müssen achtgeben, sich
in der Aufgabenfülle nicht zu verzetteln.
Hieraus ergibt sich die Anforderung an
den vdw, seinen Mitgliedern – nicht
zuletzt den kleineren Unternehmen – bei
der Prioritätensetzung zu helfen und den
Erfahrungsaustausch untereinander zu
moderieren. Dabei kann der Verband auf
stabile Netzwerke und ein sehr vertrauensvolles kollegiales Miteinander zwischen den Mitgliedsunternehmen bauen.
Wie leistungsstark und zukunftsgewandt
die vdw-Mitglieder sind, belegt der
Architektenwettbewerb „Wohnraum
schaffen“, der kürzlich gestartet worden
ist. Aus dem Stand haben sieben Unter­
nehmen entschieden, sich für diesen
Wettbewerb zu engagieren. Das belegt
eindrucksvoll, dass wir handlungsbereit
und aktiv sind und uns keineswegs vor
der Verantwortung drücken. Im politischen Raum ist dies sehr positiv aufgenommen worden als Signal, dass es der
Wohnungswirtschaft sehr wichtig ist, am
Wohnungsmarkt die sozialen Aspekte
nicht aus den Augen zu verlieren. h
Architektenwettbewerb
Offener Architektenwettbewerb „Wohnraum schaffen“ ausgelobt
Pott: „Wir suchen neue Ideen
für bezahlbares Bauen“
Hannover/Bremen. Land Niedersachsen, Architektenkammern und Wohnungswirtschaft haben
erstmals gemeinsam einen Architektenwettbewerb auf den Weg gebracht. Den Auslöser hatte
Verbandsdirektor Heiner Pott beim vdw-Neujahrsempfang gegeben, als er dazu aufrief, neue
Ideen für bezahlbares Bauen zu entwickeln und schnellstens umzusetzen. Binnen weniger Wochen
wurde der Wettbewerb nun konzipiert, die Bekanntmachung war am 1. April. Schon im Sommer
sollen die Ergebnisse präsentiert werden, unter anderem beim vdw-Verbandstag in Papenburg.
Die Ausgangslage für den Wettbewerb ist einleuchtend: In
Deutschland müssen in großem Umfang neue und vor allem
bezahlbare Wohnungen gebaut werden. Vor allem in den Ballungsgebieten besteht ein erheblicher Nachholbedarf. Zahlreiche Haushalte mit geringem Einkommen haben zunehmend
Schwierigkeiten, sich am dortigen Wohnungsmarkt adäquat zu
versorgen. Der Zuzug von Flüchtlingen hat die Lage zusätzlich
verschärft. Die Bemühungen, kurzfristig Wohnraum zu schaffen,
meist mit Container- oder Systembauten, haben nur teilweise zu
befriedigenden Ergebnissen geführt.
Mit dem Wettbewerb sollen Konzepte entwickelt werden, wie
das örtliche Baugewerbe schneller als im konventionellen Bauen
und dennoch in angemessener Qualität und Nachhaltigkeit
Wohnungen zu bezahlbaren Kosten bauen kann. Dabei sollte
das Augenmerk bei den nach wie vor dringlichen Baumaßnahmen auf die Nachhaltigkeit der Lösungen gelegt werden. Im
Wettbewerb sollen die besten realisierbaren Lösungsansätze prämiert, diese von den an der Auslobung beteiligten Wohnungsunternehmen mit den Preisträgern beispielhaft errichtet und zur
Vervielfältigung und Nutzung durch Dritte in ganz Niedersachsen
und Bremen und darüber hinaus bereitgestellt werden.
Das Interesse bei den vdw-Mitgliedern, sich an dem Wettbewerb zu beteiligen, war groß. Unternehmen aus Göttingen,
Hameln, Laatzen, Melle, Braunschweig, Hildesheim und Bremen
sind dabei. Neben ihnen fördern auch die Architektenkammern
Niedersachsen und Bremen sowie das Niedersächsische Sozialministerium den Wettbewerb. Die Wohnungsunternehmen sind
jeweils auch mit einem Sitz im Preisgericht vertreten.
Für Verbandsdirektor Pott steht fest: „Wir werden ganz neue
Impulse bekommen, wie wir auch langfristig die Situation am
Wohnungsmarkt entschärfen können. Dabei muss es neben
wirtschaftlichen Aspekten aber immer auch um Gestaltungsqualität und solide, seriöse Bauweisen gehen.“ Wolfgang Schneider,
Präsident der niedersächsischen Architektenschaft, ergänzte
dazu im „Baurundblick“: „Wir benötigen grundsätzlich einen
neuen sozialen Wohnungsbau für verschiedene Gruppen.
Ein neuer Geschosswohnungsbau muss innerhalb der Städte
realisiert werden, nicht auf der grünen Wiese. Integration,
Durchmischung, kurze Wege sind hier die Stichworte.“ h
3
Tag der Wohnungswirtschaft
vdw-Fachtagung mit den Johanniter bei der Leitmesse Altenpflege in Hannover
Wer ist der „Systemintegrator“ im Quartier?
Gute Resonanz beim „Tag der Wohnungswirtschaft“
auf der Leitmesse Altenpflege
Hannover. Die großen Potenziale eines funktionierenden Pflege- und Betreuungskonzeptes liegen auf der Quartiers­
ebene. Noch fehlt es an klaren organisatorischen und finanziellen Bekenntnissen und Strukturen. Doch beim „Tag der
Wohnungswirtschaft“ auf der Altenpflege-Messe – organisiert von den Johannitern, dem Vincentz Network und dem
vdw – haben zahlreiche Akteure betont, dass es zu einer Kooperation im Quartier keine Alternative gibt.
„Wohnen und Pflege neu definiert“, so lautete das Leitthema
der Veranstaltung auf dem hannoverschen Messegelände, zu der
sich rund 150 Teilnehmer angemeldet hatten. Unter den Gästen
auch vdw-Verbandsdirektor Heiner Pott und der Geschäftsführer der Nibelungen-Wohnbau-GmbH in Braunschweig, Rüdiger
Warnke. Die Nibelungen erprobt in enger Zusammenarbeit mit
der Technischen Universität und verschiedenen Forschungsstellen
seit Jahren Einsatzmöglichkeiten technischer Assistenzsysteme im
Wohnungsbestand.
Während das Thema Ambient Assisted Living (AAL) bei den
vorhergegangenen Fach­tagungen von vdw und Johannitern
stets im Mittelpunkt gestanden hatte, fügte es sich diesmal in
einen etwas breiteren Kontext ein. Alles orientierte sich an der
Devise „ambulant vor stationär“, was natürlich auch im Sinne
der Wohnungswirtschaft und ihrer Mieter ist. „Alles, sogar die
politische Arbeit, ist darauf ausgerichtet, dass die Menschen in
ihrer vertrauten Umgebung alt werden können“, sagte Moderatorin Kerstin Schneider zur Einführung, wenngleich es sowohl
bei der altersgerechten Umgestaltung des Wohnungsbestandes
als auch bei der finanziellen Ausgestaltung der Pflege Nachholbedarf gebe. Thorsten Müller von den Johannitern sagte, der
Gesetzgeber habe mit dem Pflegestärkungsgesetz die Rolle
der Kommunen bei der Planung und Steuerung von Pflege neu
definiert. Dies könne dem alters­gerechten Umbau von Wohnquartieren zugutekommen.
4
Dr. Andrea Töllner vom Forum Gemeinschaftliches Wohnen
präsentierte eine Reihe erfolgreicher Wohnmodelle, die in ein
Modellprojekt der Bundesregierung eingebunden sind. Ziel sei
es unter anderem, die Chancen gemeinschaftlicher Wohnformen
in einer alternden Gesellschaft herauszustellen.
GdW-Referent Dr. Claus Wedemeier verwies auf die Erkenntnisse einer Studie der Wohnungswirtschaft mit den Experten von
SIBIS und InWIS über die Bedeutung von AAL-Technologien in
der wohnungswirtschaftlichen Praxis (GdW-Arbeitshilfe 148).
Dr. Andrea Töllner (von links), Thomas Mähnert
und Kerstin Schneider
Tag der Wohnungswirtschaft
Ein wichtiges Fazit: Ohne begleitende Service verpufft jeglicher technischer Einsatz.
Die Erwartung der Mieter an die Technik fasste Wedemeier in drei Worten zusammen:
verlässlich, robust und selbsterklärend. So sei etwa der „Alles-Aus-Knopf“ an der
Wohnungstür eine willkommene Hilfe. Der GdW-Experte empfahl den Wohnungsunternehmen, bei Neubau und Bestandssanierung eine entsprechende Gebäudeverkabelung
zumindest vorzusehen. Dr. Matthias Faensen vom advita Pflegedienst ergänzte:
„Wir haben zwar oft schon die technische Lösung, aber nicht das passende Problem
dafür.“ Thomas Bade von IF Universal Design sprach sich für eine „Skalierung des AALAngebotes“ aus, um „die Sinnhaftigkeit zu überprüfen“. (Mehr dazu in den Beiträgen
auf den Seiten 27 – 31).
Dagmar Vogt-Janssen vom Kommunalen Seniorenservice Hannover, der im Übrigen
mit dem vdw im Spätsommer eine weitere Tagung zum Thema „Pflege und Quartier“
anbieten wird, zitierte den Mediziner Klaus Dörner, der 2007 den Grundsatz „Leben
und Sterben, wo ich hingehöre“ formuliert hatte. Um dies zu ermöglichen, müssten bei
einem lokalen Pflegestrukturplan auch die Facetten Bauen, Soziales und Stadtentwicklung „mitgedacht werden“.
In einer sehr munteren Podiumsdiskussion betonte Johanniter-Landesvorstand
Thomas Mähnert, dass die Wohnung zur Schnittstelle für die ambulante Pflege werde.
Gemeinsam mit Vogt-Janssen und Wedemeier plädierte er für lokale Demografiekonzepte, um etwa Angebot und Bedarf an barrierearmen Wohnungen oder wohnbegleitenden Dienstleistungen feststellen zu können. Bei der Frage, wie eine bessere Koordinierung im Quartier erreicht werden könnte, schlug Wedemeier vor, „Aufgaben zu
fördern und nicht einzelne Akteure“. Mähnert sprach sich für einen „Systemintegrator“
aus.
Steuerrechtlerin Anja Möwisch zeigte anschließend auf, warum und an welchen
Stellen es weiterhin mit der Finanzierung von AAL und anderen Angeboten im Bereich
der Pflege hapert. Nach ihrer Auffassung sind schlicht und einfach längst nicht alle
bereits bestehenden Möglichkeiten auf allen Seiten ausgeschöpft.
Verbandsdirektor Pott betonte in seinem Schlusswort die Bedeutung des Dialogs
zwischen Kommunen, Kranken- und Pflegekassen, der freien Wohlfahrt, der Wohnungswirtschaft und vielen anderen, um den Menschen ein Leben in ihrer gewohnten
Umgebung gewährleisten zu können. Pott nahm die Kommunen in die Pflicht, bei der
Entwicklung tragfähiger Quartierskonzepte eine Vorreiterrolle zu übernehmen. h
Verbandsdirektor Heiner Pott
Niedersachsen packt an
Das Bündnis „Niedersachsen packt an“ ist eine gemeinsame
Initiative des Deutschen Gewerkschaftsbundes, der beiden
christlichen Kirchen, der Unternehmerverbände Niedersachsen
und der Niedersächsischen Landesregierung. Die Bündnispartner
wollen die Integration all derer voranbringen, die vor Krieg,
Terror und politischer Verfolgung nach Niedersachsen geflohen
sind und hierzulande eine Perspektive für ihre Zukunft suchen.
Wir sind ein offenes gesellschaftliches Bündnis – eine Plattform, die nicht statisch ist, sondern täglich „hinzugewinnt“.
Auch der vdw Niedersachsen Bremen zählt zu den Unterstützern
des Netzwerkes.
In diesem Jahr werden insgesamt drei Integrationskonferenzen
zu verschiedenen Themenschwerpunkten organisiert. Die erste
Veranstaltung im März trug den Titel „Werkstatt Sprache“. Zwei
weitere Konferenzen werden folgen: Am 6. Juni geht es um den
„Arbeitsmarkt“, am Montag, den 29. August, um „Wohnen und
Leben“. Diese Tagung – einen Tag vor dem vdw-Verbandstag –
wird der Verband ganz sicher auch inhaltlich begleiten. h
5
DESWOS
vdw unterstützt DESWOS-Projekt
in Nicaragua
Hannover. Die DESWOS Deutsche
Entwicklungshilfe für soziales Wohnungs- und Siedlungswesen e.V. will
die Lebensbedingungen von 100
notleidenden Familien in Nicaragua
deutlich verbessern! „Eine vorbildliche
Initiative, die jede Förderung verdient“, meint vdw-Verbandsdirektor
Heiner Pott. Entsprechend hat der
Verbandsrat einstimmig beschlossen,
dass der vdw und seine Mitglieds­
unternehmen zunächst bis Ende 2017
das DESWOS-Projekt „Gemeinsam
beraten und bauen in San Gregorio“
gezielt unterstützen und Spenden
dafür sammeln.
Nicaragua ist neben Haiti das ärmste Land Zentralamerikas.
61,3 Prozent der Landbevölkerung gilt als arm, 12,9 Prozent
als sehr arm. Die meisten Familien im Ort San Gregorio de Las
Cañas im Bezirk Carazo leben in erbärmlichen Hütten, häufig
mit Geschwistern und der älteren Generation auf engstem
Raum. Mit einem Sockel aus vulkanischem Stein und aufgebaut
mit Wellblech, Brettern, Ästen und Plastikplanen bieten die Behausungen keinen Schutz vor den in der Region stets möglichen
Erdbeben. Bei Regen zieht Feuchtigkeit in die Mauern. Selten
gibt es brauchbare Toiletten.
Die Arbeitslosigkeit in der Region ist mit ca. 69 Prozent sehr
hoch, in den Dörfern noch höher. Die Menschen bringen sich
und ihre Kinder mit Bedarfswirtschaft, ein wenig Viehzucht,
Gartenanbau und Kleinhandel gerade so durch. Doch das Einkommen ist zu gering, um die Hütten sanieren oder neu bauen
zu können.
Die DESWOS will die Wohn- und Lebensbedingungen von
100 Familien sicher und menschenwürdig gestalten. Das kann
nur gemeinsam mit den Bewohnern gelingen. Fachleute beraten
mit den Familien darüber, was am dringendsten benötigt wird
und mit einem qualifizierten Bautrupp und der Eigenleistung
der Familie umgesetzt werden kann. So können mit wenigen
Mitteln größtmögliche Veränderungen erreicht werden, z.B. die
Sanierung oder der Bau von erdbebenresistenten Räumen, Bad
und Toilette und sicheren Kochherden. Die Weiterbildung zur
richtigen Nutzung und Instandhaltung des verbesserten Wohnumfeldes gehört ebenfalls zum Projekt. Mit nur 1 660 Euro kann
einer ganzen Familie geholfen werden, sich selbst zu helfen!
Verbandsdirektor Pott sagt: „Wir können mit der DESWOS
und den Menschen in Nicaragua mit wenigen Mitteln vieles
bewirken! Wir können jetzt mithelfen und für die Ortsgemeinschaften von San Gregorio de Las Cañas und dem Vorort Buena
Vista del Norte die Basis für eine sichere, menschenwürdige
Zukunft aufbauen.“
6
Benötigt werden Spenden u.a. für:
Neue Dachkonstruktion und -abdeckung je 270,- Euro*
Estrichböden, Aufbau neuer Wände, Fenster und Türen
je 175,- Euro*
• Kleine Häuser oder Anbauten an bestehende Häuser
je 532,- Euro*
• Waschhäuschen mit Toilette, bzw. Toilette im Haus
je 368,- Euro*
• Kochherde je 32,- Euro*
•
•
* Dies ist der benötigte Spendenanteil. Er umfasst 25 Prozent
der Finanzierung. Restliche 75 Prozent werden vom Bundesministerium für wirtschaftliche Zusammenarbeit und Entwicklung
(BMZ) kofinanziert. Für jeden Euro Spende kommen also drei
Euro Förderung hinzu. h
Spendenstichwort: vdw – Wir sind dabei!
DESWOS e. V.
IBAN DE87 3705 0198 0006 6022 21
Sparkasse KölnBonn SWIFT-BIC COLSDE33
Alle Spenden für dieses Projekt können steuerlich geltend
gemacht werden, die DESWOS sendet umgehend eine
Spendenbescheinigung zu. Herzlichen Dank!
Fachausschuss
Premiere für Fachausschüsse
Der neue Fachausschuss IT
beim ersten Treffen
in Laatzen.
Vertreter von kleineren
Wohnungsunternehmen
hatten ihre erste
Ausschusssitzung
in Hannover.
Hannover. Zwei neue Fachausschüsse
im vdw Niedersachsen Bremen haben
ihre Arbeit aufgenommen. Beide Gremien haben bei ihren ersten Sitzungen
Ausschussvorsitzende gewählt. Der
Fach­ausschuss IT wird von Thorsten May
(Volksheimstätte Göttingen) geführt,
sein Stellvertreter ist Michael Nahrstedt
(Wunstorfer Bauverein). Im Fachausschuss für kleine Wohnungsunternehmen hat Birgit Rosenbauer (Einbecker
Wohnungsbau­gesellschaft) den Vorsitz
übernommen. Die Einrichtung der beiden
Fachausschüsse war vom Verbandsrat
beschlossen und in den Arbeitsgemeinschaften vorbereitet worden.
Die Vertreter kleiner Wohnungsunternehmen werden ihre Treffen in erster Linie zum
Erfahrungsaustausch nutzen. Gleichwohl sollen künftig auch aktuelle mietrechtliche
oder bautechnische Themen auf die Tagesordnung kommen. Birgit Rosenbauer freut
sich bereits „auf die Möglichkeit, ergänzend zu den bestehenden Netzwerken, sich
nun auch im neuen Fachausschuss mit Wohnungsunternehmen mit kleinen Wohnungsbeständen rechtsformübergreifend austauschen und vernetzen zu können“.
Neben Verbandsdirektor Heiner Pott waren seitens des vdw Justiziar Heinrich Kleine
Arndt, Prüfungsdienstleiter Heiko Günther und Steuerberaterin Cornelia Sommerfeld
bei der ersten Sitzung dabei. Günther stellte „Planungsinstrumente für Wohnungsunternehmen“ vor, Sommerfeld referierte gemeinsam mit Werner Grimmelt (Bauverein
Sarstedt) über „Minijobber und Dokumentation“.
Der Fachausschuss IT beschäftigte sich mit der Umstellung der ERP-Systeme; einen
Praxisbericht dazu lieferte Rudolf Immel (Bauverein Neustadt). Claus Vollmer (GBN
Nienburg) präsentierte Einsatzmöglichkeiten mobiler Endgeräte bei der Verkehrssicherungspflicht. h
Die Fachausschüsse treffen sich
wieder am 20. Juni (IT) bzw.
am 18. August
(kleine Wohnungsunternehmen).
7
Sicheres Wohnen
Justizministerin übergibt Qualitätssiegel
„Sicheres Wohnen“ an den Bauverein Wunstorf
Justizministerin Antje Niewisch-Lennartz (von rechts)
erfreut mit dem Qualitätssiegel den gesamten Vorstand des
Wunstorfer Bauvereins: Michael Nahrstedt, Erika Thake und
Kathrin Zarbock.
Wunstorf/Hannover. Der Wunstorfer Bauverein hat als erstes
Unternehmen das Qualitätssiegel „Sicheres Wohnen“ für ein
gesamtes Quartier erhalten. Die genossenschaftliche Siedlung
umfasst 298 Wohneinheiten entlang von sieben Straßen. Die
Häuser wurden von 1952 bis 1961 für Flüchtlinge aus den ehemals deutschen Ostgebieten errichtet und in den vergangenen
Jahren abschnittsweise modernisiert. Ausschlaggebend für die
Vergabe des Qualitätssiegels waren neben den gut einsehbaren
und gepflegten Außenanlagen, die Sicherheitsausstattung der
Objekte sowie eine neu geschaffene Begegnungsstätte für die
Anwohner.
Die Verleihung des Siegels an die Vorstände des Wunstorfer
Bauvereins Erika Thake und Michael Nahrstedt sowie die Projektverantwortliche Kathrin Zarbock übernahm die Niedersächsische
Justizministerin Antje Niewisch-Lennartz persönlich. Bei der
kleinen Feierstunde waren unter anderem auch der Wunstorfer
Bürgermeister Rolf-Axel Eberhardt sowie zahlreiche Vertreter der
Sicherheitspartnerschaft im Städtebau anwesend.
Unterdessen haben sich erneut zwei vdw-Mitgliedsunter­
nehmen erfolgreich zertifizieren lassen. Die Kreiswohnbau
Hildesheim wird das Qualitätssiegel für das Argentum-Projekt
in Bad Salzdetfurth erhalten, die hannoversche Wohnungs­
genossenschaft Kleefeld-Buchholz wird für den Neubau
„SüdSüdWest“ aus­gezeichnet. h
Der Weg zu einer neuen „Sicherheitsarchitektur“
Hannover. Unter den Überschriften „Auf gute Nachbarschaft“
und „Willkommen in der geschlossenen Gesellschaft“ wurde in
der Wochenendbeilage der Hannoverschen Allgemeinen Zeitung
vom 19. März aus zweierlei Blickwinkeln auf das Thema Quartier
bzw. Quartiersmanagement geblickt. So hat die Wohnpsycho­
login Barbara Perfahl gesagt, Sicherheit sei ein zentrales Bedürfnis auch und gerade beim Wohnen. Und Bundesbauministerin
Barbara Hendricks lag mit ihrem Statement ebenfalls völlig
richtig, dass der Staat in „funktionsfähige Nachbarschaften“
investieren müsse.
Allerdings ist aus Sicht der Wohnungswirtschaft in dieser
Hinsicht in Politik, Ämtern und Planungsbüros bislang vieles
Stückwerk. Mitunter fehlt es schlicht an der Erkenntnis, dass
Wohnungsbau und soziale Infrastruktur oder – anders ausgedrückt – Unterbringung und Integration jeweils zwei Seiten der
gleichen Medaille sind.
Dabei könnte man gemeinsam bei der Gestaltung unserer
Städte eine neue „Sicherheitsarchitektur“ umsetzen, die
allerdings nichts mit Gated Communities zu tun hat, sondern
lediglich die baulichen Voraussetzungen für eine offene Gesellschaft liefert. Hervorragende Ansätze, wie so etwas funktionieren kann, zeichnet die „Sicherheitspartnerschaft im Städtebau
in Niedersachsen“ regelmäßig mit dem Qualitätssiegel „Sicheres
Wohnen“ aus.
In dem Netzwerk haben sich vor mehr als zehn Jahren Politik,
Verwaltung, Architekten, Planer und Wohnungswirtschaft zu-
8
sammengetan, um Grundlagen für beschützende Wohnquartiere
zu erarbeiten. So hat die „Sicherheitspartnerschaft“ eine bundesweit beachtete Orientierungshilfe für Investoren und Bewohner
formuliert. Sie zeigt auf, dass es mitunter nur kleiner Korrekturen
bedarf, um das subjektive Sicherheitsgefühl der Menschen in den
Häusern, Straßen oder Stadtteilen nachhaltig zu stärken.
Die sozial orientierten kommunalen Wohnungsgesellschaften
und die zahlreichen Wohnungsgenossenschaften sind in diesem
Prozess Vorreiter und Lernende zugleich. Viele ihrer Wohnprojekte
wurden mit dem Siegel ausgezeichnet. Bei Neubauvorhaben ist
die Planung von Sicherheit im und rund ums Haus längst Standard. Andernorts wird unter Sicherheitsaspekten nachgebessert –
sei es bei der Wegeführung, der Beleuchtung oder der Gestaltung
von Hauseingangsbereichen. Das Beratungsteam des Landeskriminalamtes spielt dabei eine zentrale, sehr hilfreiche Rolle.
Dabei zielen viele Maßnahmen überhaupt nicht auf die tech­
nische Sicherung der Wohnung ab. Sie tragen eher im Hendricksschen Sinne zu „funktionsfähigen Nachbarschaften“ bei. Das
Wohnen+-Modell der GBH, die Bewohnertreffs des Spar- und
Bauvereins in Hannover-Vahrenwald oder der KSG Hannover in
Langenhagen-Wiesenau oder der „Service à la carte“ der WGHHerrenhausen sind gelungene Beispiele dafür, dass – wie es die
Bundesbauministerin formuliert hat – „Quartiere der zentrale Ort
der Integration sind“. h
// VON CARSTEN ENS
SCHWERPUNKT
Für und wider: Regiebetriebe in der Wohnungswirtschaft
Nur ein Bauchgefühl?
Ob Regiebetrieb, Bauhof, Betriebshof oder Serviceteam – die entscheidende Frage bleibt:
Lohnt es sich für ein Wohnungsunternehmen, eigene Handwerker und Dienstleistungskräfte
zu beschäftigen, oder lohnt es sich nicht? Erst kürzlich bei einem Arbeitstreffen des vdwFachausschusses „Planung und Technik“ am Rande der Hamburger Energietage wurde
deutlich, dass diese Frage weiterhin kontrovers diskutiert wird. Es gibt offenbar kein Richtig
und kein Falsch. Wir haben daher bei einigen Unternehmen nachgefragt, was aus ihrer Sicht
für oder gegen einen eigenen Regiebetrieb spricht?
9
Regiebetriebe
Handwerkerleistungen –
Erleben wir eine Renaissance der Regiebetriebe?
VON BRIGITTE WIBLISHAUSER
Bereichsleiterin Organisationsberatung bei der
iwb Entwicklungsgesellschaft, Braunschweig
Brigitte Wiblishauser, Dipl.-Ing. (FH) Architektin, arbeitet seit 2008 bei
der iwb Entwicklungsgesellschaft mbH. Seit 2012 leitet sie den Bereich
Organi­sationsberatung. Themenschwerpunkte sind u.a. Prozessopti­
mierung der Instandhaltungsabläufe, Einführung von Einheitspreis­
abkommen, Instand­haltungs-Benchmarking und Einkaufs-Optimierung.
Instandhaltung und Modernisierung von Wohnungen sind
wichtige Faktoren für die Außenwirkung von Vermietern.
Gerade wenn es nicht gut klappt, sinkt die Mieterzufrie­
denheit und das Image eines Wohnungsunternehmens ist
schnell beschädigt. Außerdem liegt es im Interesse eines
jeden langfristig denkenden Bestandshalters, die Bau­
substanz als Vermögenswert zu erhalten und das Produkt
„Wohnen“ zu verbessern. Deshalb muss die Versorgung
mit qualitativ hochwertigen und zuverlässigen Hand­
werkerleistungen dauerhaft gewährleistet sein.
Handwerkerleistungen einkaufen
Für die nachhaltige Sicherung von Handwerkerleistungen gibt
es zwei grundsätzliche Möglichkeiten:
Firmenbindung durch Rahmenverträge
Das Werkzeug „Ausschreibung“ hat seinen berechtigten Platz
im Bereich der singulären Bauaufgaben. Bei regelmäßig wiederkehrenden Leistungen liegt die Lösung in Rahmenverträgen mit
Firmen, deren Leistungsfähigkeit und Zuverlässigkeit in einer
Lieferantenbewertung nachgewiesen ist. Diese Handwerker
können Partner werden und – wenn sie sich bewähren – auch
langfristig bleiben.
Für ungeplante Baumaßnahmen, wie die laufende Instand­
haltung und Wohnungsmodernisierung, haben sich seit über 20
Jahren Einheitspreisabkommen bewährt. Die gleiche Systematik
kann auch bei einfacheren Groß-Modernisierungen angewandt
werden. Das Aufbringen eines Wärmedämmverbund-Systems
kann ebenso in einem Rahmenvertrag abgebildet werden wie
das Decken von Dächern und die Bündelung – z.B. in einem Jahr
anfallender Arbeiten – zu größeren Losen. Das erhöht die Attraktivität und damit die Preissensibilität für die ausführenden Firmen.
Gewerbliche Mitarbeiter im Wohnungsunternehmen
(Regiebetrieb)
Fast jedes Wohnungsunternehmen hatte oder hat angestellte
Handwerker, die z.B. einen Teil der Kleininstandhaltung über­
10
nehmen. Hier kennen wir häufig diese Problemfelder:
Das Leistungsspektrum des Regiebetriebs ist nur selten klar
umrissen. Handwerker erbringen auch Verwaltungsleistungen,
Hausmeistertätigkeiten usw. Die Personalqualifikation entspricht
oft nicht den zugeordneten Fachaufgaben und es existiert
keine stringente Leitung. Die Arbeitszeit und Kosten werden
nicht erfasst und zugeordnet. So bleibt die Produktivität und
wirtschaftliche Situation in hohem Maß intransparent. Regie­
betriebe werden selten wie ein eigenständiger Handwerksbetrieb
geführt, da die Organisationsformen und Arbeitshilfen aus dem
Wohnungsunternehmen übertragen werden. Und der wichtigste
Faktor: Die Personalkosten liegen bis zu 20 Prozent über
dem eines Handwerksbetriebs, weil die Handwerker nach
wohnungswirtschaftlichem Tarif bezahlt werden.
Aus diesen gut nachvollziehbaren Gründen sind Regiebetriebe
vor 10 – 15 Jahren häufig verkleinert oder komplett eingestellt
worden. Der Einkauf von Bauleistungen beim regionalen
Handwerk war deutlich attraktiver. Durch die Rahmenverträge
wird ein hohe Kostentransparenz erzielt, wird keine eigene
Infra­struktur benötigt und ist kein Auslastungsrisiko zu tragen.
Weshalb jetzt über einen eigenen
Regiebetrieb nachdenken?
Der Einkauf von Handwerkerleistungen für die laufende Instandhaltung und Modernisierung wird in vielen Regionen Deutschlands zunehmend schwieriger. Immer häufiger ist bei Ausschreibungen ein spärlicher Rücklauf zu beklagen. Und die Angebote,
die eingehen, enthalten oft unangemessen hohe Preise.
Das Problem dahinter: Die Baukonjunktur läuft auf Hoch­
touren. Deshalb sehen viele Handwerksmeister aktuell bessere
Ertragschancen im Privatkundengeschäft und in Großmaß­
nahmen. Das zeugt von einem sehr kurzfristigen, im Handwerk
jedoch weit verbreiteten Denken. Sind die Auftragsbücher
voll, werden Kunden wie die Wohnungswirtschaft schnell
vernachlässigt. Erst wenn die Nachfrage am Markt zyklisch
nachlässt, wissen die Handwerker die Aufträge von Wohnungsunternehmen wieder zu schätzen.
Regiebetriebe
Ein anderer Aspekt sind die Nachwuchsprobleme im Handwerk. Jedes Jahr bleiben viele Ausbildungsstellen unbesetzt, so
dass nicht mehr ausreichend Gesellen zur Verfügung stehen.
Auch die Anforderungen an die Qualifikation mit einem besonders in den Technikgewerken komplexer gewordenen Fach­
wissen werden oft nicht erfüllt.
So wirken sich die hohe Auslastung und Qualifikationsprobleme unmittelbar auf die Qualität aus. Dabei spielt nicht nur die
Bauleistung, sondern auch die Termintreue und der Service eine
große Rolle.
Nach Einschätzung der iwb ist bei den beschriebenen Trends,
auch aufgrund der verabschiedeten Wohnungsbauprogramme,
noch kein Ende in Sicht.
Neben den zu Beginn genannten Gesichtspunkten gibt es
weitere Kriterien, die für den Aufbau eigener HandwerkerRessourcen sprechen:
++ Qualitativ hochwertige Aufgaben, wie z.B. die HeizanlagenOptimierung, werden am Markt kaum geboten und können
durch eigene Spezialisten ausgeführt werden.
++ Das große Kostenpotenzial im Materialeinkauf kann
genutzt werden.
++ Durch eine hohe Identifikation mit dem Bestand wird
nachhaltiger und umfassender gearbeitet.
++ „Unsere Handwerker“ verbessern durch Präsenz im
Bestand die Kundenbindung und sorgen für eine
positive Außen­wirkung.
++ Und die nicht anfallende Umsatzsteuer erzeugt
19 Prozent Kostenvorteil.
Regiebetrieb als Profitcenter
Aber es geht auch anders: Ein Regiebetrieb im Wohnungsunternehmen muss unabhängig von der Organisationsform als ProfitCenter geführt werden. Die Produktivität ist über eine detaillierte
Leistungsdokumentation zu kontrollieren. Sachgemäße Kostenerfassungen ermöglichen belastbare Kalkulationen von internen
Stundenverrechnungssätzen. Klare Vorgaben und ein transparentes Controlling helfen, Handwerkerleistungen wirtschaftlich
sinnvoll als effizienten Kundenservice zu erbringen.
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Ein Regiebetrieb kann gut funktionieren, wenn ihm die geeig­
neten Aufgaben in ausreichendem Umfang zugewiesen werden.
So ist es sinnvoll, nur die Gewerke mit hohen Umsätzen in den
Fokus zu nehmen. Und um den Regiebetrieb gut auszulasten,
wird es immer noch externe Firmen geben, die den Überlauf
bearbeiten (siehe Abb. 1).
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Regiebetriebe
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Beträge in T €
Sanitär
1 200
Elektro
1 150
Maler
890
Heizung
790
Tischler
700
Fliesen
420
Schlosser
320
Boden
295
Dachdecker
230
Putzer / Maurer
185
Rohrreinigung
83
Glaser
50
Außenanlagen
50
Abb. 1: Auswahl lohnender Gewerke für Regiebetriebe
Regiebetriebe sind attraktive Arbeitgeber
Wir gehören zu den führenden Wohnungsunternehmen in Hannover in
der Rechtsform der Genossenschaft. Als innovatives und
zukunftsorientiertes Unternehmen haben wir neben einem hohen
sozialen Anspruch auch eine nachhaltige, ökologische und
wirtschaftliche Orientierung.
Neben der Weiterentwicklung unseres Immobilienportfolios verfolgen
wir eine qualitative Wachstumsstrategie mit hohem Tempo, die es
innerbetrieblich zu implementieren und abzusichern gilt. Um dieses
Ziel zu erreichen suchen wir zum 1. Januar 2017 eine erfahrene und
unternehmerisch denkende Persönlichkeit mit ausgewiesenem
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In direkter Anbindung an den Vorstandsvorsitzenden treiben Sie
teamorientiert unsere Weiterentwicklung ziel- und ergebnisorientiert
voran.
Um diese verantwortliche Position erfolgreich auszuüben verfügen Sie
über ein abgeschlossenes Studium als Dipl.-Wirtsch.-Ing., Dipl.-Ing.,
Bau Ing. oder Dipl.-Ök. mit starkem technischen Bezug. Ein
ganzheitliches Verständnis für technische und betriebswirtschaftliche
Zusammenhänge sowie umfassende Projektmanagementkompetenzen werden vorausgesetzt.
In persönlicher Sicht zeichnen Sie sich insbesondere durch ein
authentisches Auftreten und Kommunikationsstärke aus. Daneben
verfügen Sie über ein hohes Maß an Sozialkompetenz und
identifizieren sich mit unseren gelebten Werten in der WGHHerrenhausen.
Wenn Sie diese mit großem Handlungsspielraum ausgestattete und
langfristig ausgelegte Stelle anspricht freuen wir uns über Ihre
Kontaktaufnahme. Ihre aussagekräftigen Unterlagen (Lebenslauf,
Zeugniskopien, Gehaltsvorstellungen) senden Sie bitte an den
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12
Ein Wohnungsunternehmen oder deren Tochtergesellschaft kann
sichere Arbeitsplätze mit geregelten Arbeitszeiten bieten. Im
Gegensatz zu vielen Handwerksbetrieben werden Regiebetriebsmitarbeiter wohnortnah eingesetzt und müssen nicht „auf Montage“. Eine transparente und faire Vergütungsstruktur ist in der
Wohnungswirtschaft eine Selbstverständlichkeit, im Handwerk
jedoch wird nicht selten unentgeltliche Mehrarbeit u.ä. erwartet.
Hohe Chancen auf gut qualifiziertes Personal ergeben sich
darüber hinaus, wenn die marktüblichen Löhne leicht überboten
sowie Weiterbildungs- und Entwicklungsperspektiven eröffnet
werden.
Make or buy?
Die Frage, ob sich der Aufbau eines Regiebetriebs für ein Wohnungsunternehmen lohnt, hängt von vielen Faktoren ab und
kann nicht pauschal beantwortet werden. Individuell sind die
Vor- und Nachteile abzuwägen sowie vor einer Entscheidung ein
fundierter Business-Case zu erstellen.
Zieht ein Wohnungsunternehmen einen eigenen Handwerksbetrieb in Betracht oder möchte es den vorhandenen optimieren,
ist es unerlässlich, Ziele zu definieren sowie die Strukturen und
Prozesse bewusst zu planen und nachzuhalten. Nur dann kann
die Wertschöpfungskette verlängert sowie hohe Qualität und
guter Service geboten werden. h
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besteht seit 1992 und hat über 30 Mitarbeiter. Mit der
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jekten: Bestands- und Portfoliomanagement, Bestands­
bewirtschaftung und Prozessoptimierung, Organisation
der Instandhaltung, integrierte IT-Lösungen.
Regiebetriebe
NEULAND WOLFSBURG
„Die Vorteile liegen
klar auf der Hand“
Wie funktioniert ein großer Bauhof bei einer kommunalen
Gesellschaft? Zu dieser Frage standen bei der NEULAND
Wohnungsgesellschaft in Wolfsburg Geschäftsführer HansDieter Brand und Stefan Hörner, Leiter des Bauhofes, Rede
und Antwort.
magazin: Herr Hörner, beschreiben Sie bitte die Struktur
des Bauhofes der NEULAND? Wie viele Mitarbeiter haben
Sie, welche Aufgaben stehen an?
Stefan Hörner: „Unseren Bauhof gibt es inzwischen seit
über 50 Jahren. Dabei hat sich der Leistungsumfang über die
Jahre hinweg stetig weiterentwickelt. Wir beschäftigen in den
Gewerken Sanitär, Heizung, Elektro, Tischler, Maler, Maurer,
Fliesenleger und Schlosser rund 50 Handwerksgesellen. Fünf
Meister beziehungsweise Gruppenleiter führen ihre Teams im
operativen Tagesgeschäft. Hierbei geht es in erster Linie um die
Kleininstandhaltung.
Darüber hinaus sind wir in
die Sanierung unserer Leerwohnungen im Rahmen von Wohnungswechseln eingebunden,
kümmern uns um die Wartung
technischer Anlagen und sind
immer wieder bei Spezialaufträgen
gefragt, wenn es keine Lösung „von der
Stange“ gibt. Eine weitere wichtige Säule
des Bauhofs bildet unser Gartenbaubetrieb. Ein Meister, zwei Gruppenleiter und
20 Mitarbeiter sorgen dafür, dass 660 000
Quadratmeter Grünfläche – so viel wie 60 Fußballfelder – gut in Schuss bleiben. In der Vegetationsperiode von
März bis November werden sie dabei von zwölf Saisonkräften
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13
Regiebetriebe
unterstützt. Außerdem übernehmen wir die Kontrolle und Pflege
unserer rund 5 200 Bäume. Hierfür haben wir eine Mitarbeiterin
zur Baumkontrolleurin ausgebildet. Unser zertifizierter Spielplatzkontrolleur kümmert sich um den guten Zustand von über
100 Spielplätzen. Neben Instandhaltungsarbeiten gehören auch
die gesetzlich vorgeschriebenen Spielplatzkontrollen zu seinen
Aufgaben.
Da wir unsere gesellschaftliche Aufgabe als größtes Wolfs­
burger Wohnungsunternehmen und kommunale Tochter sehr
ernst nehmen, bieten wir jungen Menschen durch eine Aus­
bildung in den Gewerken Sanitär, Heizung, Elektro, Tischler,
Maler und im Gartenbau eine wichtige Grundlage für ihre berufliche Zukunft. Aktuell beschäftigen wir 15 Auszubildende.“
magazin: Damit stemmen Sie bereits einen großen
Teil zu erledigender Aufgaben aus eigener Kraft.
Was sagt die Handwerkerkammer dazu?
Hörner: „Wir betreiben unsere Gewerke wie „echte“ Handwerksbetriebe und sind als Ausbildungsbetrieb, wie auch unsere
Mitbewerber am Markt, in Handwerkskammern und Innungen
organisiert. Zusätzlich sind zwei unserer Meister Mitglied im
Prüfungsausschuss. Wir sind somit voll integriert – das sehen
und schätzen auch unsere Verbände und Organisationen vor Ort.
Obwohl wir breit aufgestellt sind, sind unsere Wolfsburger Handwerksunternehmen sehr wichtige Partner für uns und führen für
uns einen Großteil der anfallenden Arbeiten an Gebäuden und
in Wohnungen durch. Die Firmen profitieren von uns als verlässlichen Partner und das spiegelt sich in jahrelangen und guten
Geschäftsbeziehungen wider.“ magazin: Herr Brand, Sie leiten seit Anfang 2015 die
Geschäfte der NEULAND. Sind Sie damals als Befürworter
von Regiebetrieben nach Wolfsburg gekommen?
Hans-Dieter Brand: „Ein eigener Regiebetrieb in dieser Größenordnung ist in der Wohnungswirtschaft schon eine Besonderheit
und ich stehe zu 100 Prozent dahinter. Die Vorteile liegen für
mich klar auf der Hand: unsere Mitarbeiter kennen ihre Bestände
ganz genau und wissen, dank jahrelanger Erfahrung, wie die
bauliche Substanz und Ausstattung beschaffen ist. Darüber
hinaus wissen sie ganz genau, wie die Mieterstruktur vor Ort
aussieht und agieren dementsprechend. Unsere Handwerker
sorgen aber nicht nur für den guten Zustand unserer Bestände – ihre Arbeit und ihr Auftreten bei den Kunden ist ein sehr
wertvoller Imagefaktor für uns. So sagten uns beispielsweise
98 Prozent unserer Mieter, bei denen ein NEULAND-Handwerker
eine Reparatur durchgeführt hat, wir arbeiten sorgfältig und
kompetent. 97 Prozent bestätigten, dass unsere Handwerker
sehr freundlich und zuverlässig sind.“
magazin: Was muss Ihr Bauhof leisten, um strategisch,
handwerklich und natürlich auch finanziell einen positiven
Beitrag für das Gesamtunternehmen zu leisten?
Brand: „In unserer strategischen Ausrichtung ist der Bauhof ein
ganz wichtiger Baustein. Denn unsere Handwerker sorgen maßgeblich für den Werterhalt unserer Bestände. Dadurch haben
sie natürlich einen entscheidenden Anteil am langfristen Erfolg
unseres Unternehmens. Unsere Handwerker identifizieren sich
stark mit unseren Beständen und arbeiten auf einem sehr hohen
Niveau. Das drückt sich auch in Kennzahlen aus: 94 Prozent
unserer Kunden sind mit den durchgeführten Reparaturen sehr
zufrieden und sogar 97 Prozent sagten uns in 2015, dass unsere
Mitarbeiter fachlich gut qualifiziert sind und sich gut auskennen.
14
Hans-Dieter Brand,
Geschäftsführer der NEULAND
Das sind Werte, die auch zu einer hohen Kundenbindung und
damit schlussendlich zu unserer hohen Kundenzufriedenheit
beitragen. Vor dem Hintergrund einerpositiven Gesamtbilanz
vergleichen wir uns natürlich immer mit der freien Wirtschaft,
optimieren unsere Prozesse bei sich wandelnden Anforderungen
und betrachten die Arbeit unseres Bauhofs ganzheitlich.“
magazin: Ein Gegenargument ist oft die Bezahlung.
Wohnungswirtschaftlicher Tarif – ja oder nein?
Das ist wohl die Frage. Wie haben Sie das gelöst?
Brand: „Die Mitarbeiter unseres Bauhofes werden nach unserem
eigenen Haustarifvertrag bezahlt. Wir wissen, dass wir damit
in einigen Gewerken über den Gehältern der freien Wirtschaft
liegen. Allerdings kommt uns natürlich der Umsatzsteuervorteil
durch den Einsatz eigener Mitarbeiter zugute. Zudem führt die
Integration des Bauhofes in das Unternehmen dazu, dass sich
die Mitarbeiter insgesamt stark mit der NEULAND identifizieren
und wir eine motivierte Mannschaft an Bord haben.
Ich bin davon überzeugt, dass wir durch die in Angriff ge­
nommene Weiterentwicklung unseres Bauhofes effektive,
transparente und zielorientierte Arbeitsweisen etablieren
können, von denen wir langfristig profitieren – die vielen
bereits genannten Erfolge sprechen ja für sich“.
Regiebetriebe
magazin: Gibt es neben „harten“ Fakten vielleicht auch
„weiche“ Faktoren, die für den Bauhof sprechen?
Hörner: „Es gibt viele weiche Faktoren, die für unseren Bauhof
sprechen. Besonders gut läuft die Abstimmung der Handwerker
aus den verschiedenen Gewerken untereinander. Die Kollegen
kennen sich seit vielen Jahren. Da reicht oft ein
Anruf und die Lösung ist in Sicht. Die Prozesse laufen gut und
wir haben geringe Reibungsverluste. Oft erledigen unsere
Handwerker Arbeiten aus anderen Gewerken gleich mit oder
koordinieren die Reparaturen bereits im Vorfeld so, dass vieles
aus einer Hand oder in einem Termin erledigt werden kann.
Hier wird schnell sichtbar, wie unerlässlich die gute Abstimmung
der verschiedenen Gewerke untereinander ist. Gleiches gilt
auch für die Kommunikation unseres Kundendienstes mit den
Handwerkern. Aber in erster Linie ist es natürlich unsere hohe
Kundenzufriedenheit, von der Herr Brand bereits gesprochen
hat, die sowohl für sich,als auch für den Bauhof spricht.“
magazin: Ist der Bauhof auch außerhalb der NEULAND
ggf. bei anderen Projekten der Stadt Wolfsburg tätig?
Hörner: „Grundsätzlich sind die Mitarbeiter für unsere eigenen
Bestände und nicht als Handwerksdienstleister für Außenstehende tätig. Allerdings unterstützen wir mehrere soziale Projekte,
engagieren uns sozusagen „ehrenamtlich“. Ein Beispiel ist
das Kunstprojekt „Kunststation“ der Städtischen Galerie im
Wolfsburger Hauptbahnhof. Hier arbeiten wir zweimal im Jahr
mit wechselnden Künstlern für temporäre Kunstprojekte zusammen. Außerdem unterstützen wir jährlich das regionale Engagementprojekt „Brücken bauen“. Hier realisieren unsere Auszu­
bildenden in sozialen Einrichtungen, wie beispielsweise
der Lebenshilfe oder dem Frauenhaus, unterschiedliche Projekte
wie die Erneuerung von Zäunen oder das Anlegen von Gemüsegärten. Also kleine Hilfen mit großer Wirkung.“
magazin: Inwiefern können Sie die Kritik an wohnungs­
wirtschaftlichen Regiebetrieben nachvollziehen?
Brand: „Wenn die Strukturen und Prozesse richtig aufgebaut
sind und die einzelnen Gewerke zwar wie eigene Betriebe
innerhalb eines Unternehmens geführt werden, aber optimal
ineinandergreifen, überwiegen die Vorteile eindeutig.“
magazin: Sind Sie zufrieden, so wie es zurzeit mit
Ihrem Bauhof läuft, oder welche Stellschrauben müssten
Sie noch drehen?
Brand: „Aktuell erarbeiten wir aufgrund von Erkenntnissen
unserer Kundenbefragungen konkrete Optimierungsmöglichkeiten. Unser Ziel sind intelligente Lösungen für kundenrelevante Prozesse, beispielsweise die Effizienzsteigerung unserer
qualifizierten Reparaturannahme – etwa durch noch schnellere
Terminvereinbarungen. Ein weiterer Entwicklungsbaustein für
mehr Transparenz in den Abläufen ist der Ausbau unserer ProfitCenter-Strukturen. Dafür analysieren wir fortlaufend unsere
Abläufe, entwickeln uns stetig weiter und gehen mit der Zeit.
Das erfordert natürlich ein großes Maß an Disziplin, Durchhaltevermögen und auch Motivation bei den Mitarbeitern. Aber ich
bin der festen Überzeugung, dass wir für die Anforderungen der
Zukunft bestens aufgestellt sind. Alle ziehen mit und das spürt
letztendlich auch der Kunde.“
magazin: Vielen Dank für das Gespräch. h
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15
Regiebetriebe
KREISWOHNBAU HILDESHEIM
„Do what you can do best!“
Matthias Kaufmann, Geschäftsführer der Kreiswohnbau
Hildesheim, im Gespräch mit dem vdw magazin
magazin: Bei der Kreiswohnbau Hildesheim gibt es schon
seit vielen Jahren keinen Regiebetrieb mehr. Nach der
Fusion mit der KWG Alfeld wurde auch der dortige Bauhof
geschlossen. Erzählen Sie uns die Beweggründe?
Matthias Kaufmann: Zunächst zur Aufgabenstellung: Die
Kreiswohnbau Hildesheim ist ein kommunales Unternehmen,
welches auf einer Fläche von etwa 40 mal 40 Kilometer ca. 5 000
Wohnungen, Garagen, gewerbliche und Kommunale Immobilien
an vielen Standorten bewirtschaftet. In früheren Zeiten hatte
die Kreiswohnbau sowohl in Hildesheim als auch in der Vorgängergesellschaft in Alfeld einzelne Handwerker für Gartenpflege,
Maler, Fliesenleger, Installateure und Elektriker. Wesentliche
Leistungen wurden aber immer von externen Partnern erbracht.
Irgendwann stand man vor der Frage: Ausbauen oder einstellen?
Und wir haben uns für das Einstellen entschieden. Hintergrund
war primär, dass der Betrieb zu klein war, um ihn wirtschaftlich
zu führen. Unser Unternehmen wollte den Fokus eher auf das
Thema der Bestandsbewirtschaftung und -entwicklung sowie die
Vermietung legen.
magazin: Auf den Punkt gebracht: Was sind für Sie die we­
sentlichen Aspekte, die gegen einen eigenen Regiebetrieb
im Wohnungsunternehmen sprechen?
Kaufmann: Der Anspruch für eine Dienstleistung unseres
Unternehmens ist immer, dass wir sie erstens gut und zweitens
auch wirtschaftlich erbringen möchten. Die Erbringung von
Handwerksleistungen ist nach unserem Verständnis keine Kernkompetenz unseres Wohnungsunternehmens, diese Kompetenz
sehen wir eher beim örtlichen Handwerk, mit dem wir schon
lange und erfolgreich, aber auch vertrauensvoll auf Grundlage
fester langfristiger Einheitspreisverträge zusammen­arbeiten. Wir
halten es hier mit dem Leitspruch: Do what you can do best,
16
outsource the rest! Gegen einen Regiebetrieb spricht, dass er
eine bestimmte Größe braucht, um die Leistungen nicht nur zu
erbringen, sondern auch zu überwachen und darauf zu achten,
dass sie unter marktgerechten Bedingungen erbracht werden.
Denn am Ende müssen sie ja von unseren Kunden bezahlt werden, d.h. ein zu hoher Aufwand bremst das Unter­nehmen z.B.
bei seinen Investitionen.
magazin: Erläutern Sie (ein oder zwei Punkte aus
der vorherigen Aufzählung) bitte etwas näher?
Kaufmann: Ein wichtiger Punkt ist meines Erachtens die
Wirtschaftlichkeit. Bei Erbringung der Leistung durch ein drittes Unternehmen steht die Leistung im Vordergrund. Für uns als
Wohnungsunternehmen und Kunde besteht eine hohe Kostensicherheit, egal wie lange der beauftragte Handwerker braucht.
Selbst wenn es mal schief geht, gibt es eine Gewähr­leistung.
Und wenn es wiederholt nicht klappt, kann man einfach auf
einen anderen Handwerker ausweichen.
magazin: Inwiefern können Sie die Argumente Ihrer
Kollegen nachvollziehen, die weiterhin auf den eigenen
Bauhof setzen?
Kaufmann: Das ist sicherlich eine Frage der Unternehmens­
größe und auch der Gesellschaftsform. Ich kann mir zum Beispiel
bei einem großen Unternehmen sehr gut vorstellen, dass für
bestimmte Notfälle in der Grundlast eigene Handwerker bereitgehalten werden. Ein anderer Aspekt ist die Gesellschaftsform,
bei einer Genossenschaft als Selbsthilfeeinrichtung ihrer Mitglieder kann ein Regiebetrieb durchaus auch ein Instrument zur
Kundenbindung sein.
magazin: Vielen Dank für das Gespräch. h
Regiebetriebe
HEIMKEHR HANNOVER
Bei der hannoverschen Wohnungsgenossenschaft
Heimkehr ist der Bauhof schon traditionell fest im Unter­
nehmensgefüge verankert. Zeitweiligen Überlegungen,
den Betrieb aus der Genossenschaft auszugliedern, hat
die Vertreterversammlung vor einigen Jahren eine klare
Absage erteilt. Längst besteht an der Wirtschaftlichkeit
des Regiebetriebs kein Zweifel mehr; eine externe Unter­
suchung kam kürzlich ebenfalls zu diesem Ergebnis. „Der
Bauhof ist bei der Heimkehr nicht mehr wegzudenken“,
betont Vorstandsmitglied Sven Scriba.
Zumal zu den finanziellen Erwägungen zwei weitere positive
Faktoren hinzukommen, auf die der Technische Leiter der
Genossenschaft, Karsten Nitschke, hinweist: „Der Bauhof stärkt
das Image der Heimkehr, und die Mitarbeiter leisten hochwertige Arbeit.“ Beispiele dafür gibt es genug, denn die BauhofAngestellten sind mit ihren Heimkehr-Fahrzeugen und ihrer
Heimkehr-Arbeitskleidung tagein, tagaus im Wohnungsbestand
der Genossenschaft unterwegs und nicht selten erster Ansprechpartner der Mieter für die kleineren und größeren Probleme rund
ums Wohnen.
Der Heimkehr-Bauhof ist zentral auf einem Gelände in HannoverWülfel untergebracht. Dort finden sich die Tischlerwerkstatt,
Lager- und Büroräume, Garagen und Abstellflächen. Aktuell
beschäftigt die Genossenschaft einen Tischlermeister, drei Gesellen und seit vorigem Sommer erstmals einen Auszubildenden.
„Unsere Tischler bieten Leistungen, die wir am Markt nicht mehr
bekommen können“, erläutert Nitschke. So kümmert sich das
Team um zahlreiche Holzeingangstüren und denkmalgeschützte
Fenster im historischen Wohnungsbestand; außerdem werden sie
auch bei umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen, etwa bei
der Gestaltung von Treppenhäusern, eingesetzt.
Neben den Tischlern beschäftigt die Heimkehr – ebenfalls im
wohnungswirtschaftlichen Tarif – sieben Gärtner. Auch in diesem
Bereich soll ab Sommer erstmals ein Ausbildungsplatz angeboten
werden. Die Vorteile fasst Scriba zusammen: „Sehr sorgfältige
Arbeit, schnell einsetzbar und unerlässlich, um die Verkehrssicherungspflicht in unseren Außenanlagen zu gewährleisten.“
Die dritte „Säule“ des Bauhofes bilden acht Hausmeister und
eine zentrale Reparaturannahme. Sie regeln, dass Kleinreparaturen binnen kürzester Zeit erledigt werden, unterstützen hin und
wieder die Gärtnerkolonne und sind in Modernisierungsvorhaben
eingebunden.
Zusammengefasst: Gutes Image und gute Qualität ohne
wirtschaftliches Risiko – das ist die Bauhof-Rechnung,
die bei der Heimkehr bestens aufgeht. h
17
Regiebetriebe
VOLKSWAGEN IMMOBILIEN
Für Volkswagen Immobilien in Wolfsburg (VWI) ist der eigene Betriebshof ein wichtiger Faktor in puncto Wirtschaftlich­
keit, Kundenservice und flexible Auftragsausführung. Zum VWI-Facility-Service gehören die Gärtnerei, die Haustechnik,
das Wartungs- und das Störfallmanagement.
Die Entscheidung, Betriebshof oder externe Dienstleister, wurde
bei Volkswagen Immobilien in der Vergangenheit intensiv
diskutiert und analysiert. Nach umfangreicher, wirtschaftlicher
Betrachtung sieht man in Wolfsburg die Vorzüge des eigenen
Betriebs: Um die Kosten im Blick zu behalten, werden dabei
die eigenen Leistungen bei größeren Projekten mit Ausschreibungsergebnissen verglichen, bei kleineren Projekten wird
der Stundensatz herangezogen. Die Verzahnung von Winterdienst, Außenanlagenpflege und Baumaßnahmen führt zu
einer hundertprozentigen Auslastung. Vorbeugende Instandhaltungsmaßnahmen sorgen außerdem für eine nachhaltige
Bestandsverbesserung.
Für Ulrich Sörgel, Leiter Wohnimmobilien, liegen die Vorteile
auf der Hand: „Hohe Flexibilität, geringe Reaktionszeiten, Feuerwehreinsätze z.B. bei kurzfristigen Engpässen bei Bauprojekten
18
oder wenn ein Gewerk flexibel eingesetzt werden muss, Unabhängigkeit von Marktentwicklungen, Loyalität zum Unternehmen und zu den Kunden.“ Außerdem könne VWI mit Hilfe des
Bauhofs Gefährdungen z.B. nach Sturmschäden sofort abstellen und die Verkehrssicherung gewährleisten. Und schließlich
würden die Fachleute die Wohnungen und Wohnanlagen sehr
gut kennen. „Dieses Know-how führt zu einer verlässlich hohen
Qualität.“ Ein weiterer wichtiger Aspekt ist der imagefördernde
Beitrag, den der Regiebetrieb leistet. Kundenanliegen können
direkt besprochen, Folgeaufträge sofort erledigt werden.
Fazit: Der Bauhof an der Siemensstraße ist eine zügiges,
verlässliches Dienstleistungsangebot von VWI und zu­
gleich ein strategisches Instrument bei der Pflege und
Entwicklung des Wohnungsbestandes. h
Regiebetriebe
WUNSTORFER BAUVEREIN
Die Genossenschaft
betreut einen Bestand
von 1 500 eigenen
Wohnungen und 1 500
Einheiten in der WEGVerwaltung. Sie hat
ihren Bauhof in einer GmbH organisiert, die eine hundert­
prozentige Tochter des Bauvereins ist. Der Regiebetrieb
bietet Grünflächenpflege, Gehwegreinigung, Winter­
dienst, Treppenhausreinigung sowie kleinere Reparaturund Wartungsarbeiten an. Auch ein Teil der Verkehrs­
sicherungsmaßnahmen wird für die Genossenschaft
erbracht. Auftraggeber sind neben der Genossenschaft
Privatpersonen und die WEG-Verwaltungen. Der Bauhof
erzielt positive Jahresergebnisse, die jedoch witterungs­
abhängig – beeinflusst durch die Anzahl der Winterdienst­
einsätze – schwanken.
Aus Sicht der Genossenschaft sprechen besonders
zwei Erfolgsfaktoren für
einen funktionierenden
Bauhof: geeignetes Personal
(motiviert, gut ausgebildet,
teamfähig) und entsprechende Ausrüstung (Fuhrpark, Material,
Werkzeuge). Unter diesen Bedingungen können auch die unternehmerischen Ziele erreicht werden: gepflegte Hauseingangsund Außenbereiche, qualitativ hochwertige Arbeit, Team als
„Werbeträger“ vor Ort, direkter personeller und zeitlicher Zugriff
auf die Mitarbeiter.
Das Fazit des Wunstorfer Bauvereins fällt positiv aus: Der Bauhof
arbeitet kostendeckend und zu vergleichbaren Kosten wie andere
Anbieter vor Ort. Für die Mieter stellt der Bauhof einen Mehrwert
dar, der Förderzweck der Genossenschaft wird somit erfüllt. Weitere Pluspunkte: hohe Flexibilität und Servicequalität, Mieternähe,
schnelle Meldung von Auffälligkeiten und Schäden vor Ort. h
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19
Regiebetriebe
„Der Mehrwert durch unseren
Regiebetrieb ist erheblich!“
Interview mit Michael Kohnagel, Vorstandsmitglied Flensburger Arbeiter-Bauverein eG
Der Flensburger ArbeiterBauverein eG (FAB) hat
seit Ende der 1960er
Jahre einen Regiebetrieb.
Begonnen wurde mit we­
nigen Malern und einem
Hausmeister. Vor 15 Jahren kamen die Bereiche Heizung
und Sanitär sowie Elektrik hinzu. Diese Bereiche kann die
Genossenschaft daher mit zwölf Malern, einem Elektriker
und einem Heizungsbauer zum Teil in Eigenregie abde­
cken. Das magazin hat mit Michael Kohnagel, Vorstands­
mitglied Flensburger Arbeiter-Bauverein eG, über Gründe
und Erfahrungen gesprochen.
magazin: Herr Kohnagel, aus welchem Grund hat sich
der FAB für den Regiebetrieb entschieden?
Michael Kohnagel: Das waren meine Vorgänger, die auf diese
Idee gekommen sind. Über die Motivation kann ich nur spekulieren. Es waren sicher ähnliche Beweggründe, wie wir sie auch
heute haben. Allerdings hat sich das Einsatzgebiet in den letzten
15 Jahren erheblich verändert. Waren die Maler in der Vergangenheit eher im Außenbereich tätig, haben wir heute sehr viel
in den Wohnungen und auch in den Treppenhäusern zutun.
Auch entfallen heute die Anstricharbeiten an den Holzfenstern,
da sie schon lange gegen Kunststofffenster ausgetauscht
wurden. Es waren sowohl wirtschaftliche als auch pragmatische
Gründe, im eigenen Wohnungsbestand mit eigenen Hand­
werkern tätig zu sein.
magazin: Wie ist der Regiebetrieb aufgebaut und
welches Ziel hat er?
Kohnagel: Unsere Maler haben einen Malermeister als Betriebsleiter, der in Absprache mit unserer Technik Jahrespläne vorlegt
und abstimmt. Des Weiteren bilden wir auch eigene Maler und
Lackierer aus. Unser Heizungs- und Lüftungsbauer sowie unser
Elektriker und Energieberater werden direkt über unsere Technik
gesteuert.
Heute bieten wir eine serviceorientierte Dienstleistung für unsere Mitglieder. Die Flexibilität ist unsere Stärke. Ein weiteres Ziel
ist, dass Auftragsspitzen von uns erledigt werden. Damit erhöht
sich sowohl unsere Kundenzufriedenheit und es wirkt sich auch
wirtschaftlich positiv aus.
magazin: Welche Voraussetzungen mussten Sie erfüllen?
Kohnagel: Wir sind Mitglied der Handwerkskammer und haben
uns in die Handwerkerrollen eintragen lassen. Grundsätzlich wird
in die Handwerksrolle nur derjenige eingetragen, der in dem
zu betreibenden Handwerk die Meisterprüfung bestanden hat
(„Großer Befähigungsnachweis“). Es gibt aber auch Ausnahmen
über die sogenannte Altgesellenregelung. Die Anforderungen
sind in diesem Fall eine entsprechende Berufserfahrung und
frühere leitende Funktionen.
20
magazin: Welchen Mehrwert haben Sie und Ihre
Mitglieder/Mieter durch den Regiebetrieb?
Kohnagel: Der Mehrwert ist erheblich. Zum einen ist es die
große Flexibilität, was sowohl Umfang als auch Einsatztätig­
keiten betrifft. Zum anderen haben wir bei den Kleinreparaturen
monetäre Vorteile bzw. Minderausgaben gegenüber Fremd­
firmen festgestellt.
Bei durchzuführenden Wohnungsmodernisierungen unserer
Maler sehen wir, dass wir gegenüber einem Drittanbieter keine
Kostenvorteile haben. Wir arbeiten jedoch gründlicher und
abgestimmter. Darüber hinaus erledigen die Regiehandwerker
auch Aufgaben, für die wir ggf. weitere Dienstleister benötigen
würden – z.B. Reinigungsarbeiten oder weitere Schadensmeldungen. Für die Weitervermietung ist das für uns zusätzlich ein
Zeitgewinn. Dabei sind flache Hierarchien und eine hohe Identifikation der Regiehandwerker mit dem Unternehmen natürlich
von Vorteil.
magazin: Was ist bei der Entscheidungsfindung für
oder gegen einen Regiebetrieb wichtig?
Kohnagel: Wichtig ist, sich über die eigene Unternehmensstruktur im Klaren zu sein. Wir benötigen für die Steuerung des
Regiebetriebes kein zusätzliches Personal in der Technik, sondern
sind z.Zt. noch in der Lage, den Regiebetrieb über das bereits
vorhandene Personal einzusetzen. Das wird bei einer Ausweitung mit weiteren Gewerken nicht mehr möglich sein. Die
eigene Strategie muss im Voraus geklärt werden. Soll mit dem
Regiebetrieb Geld verdient werden oder ist der Hauptantrieb
Mitgliederförderung und Service.
magazin: Wie sehen die Pläne für die Zukunft aus?
Werden Sie den Regiebetrieb ausweiten?
Kohnagel: Wir sehen bereits seit Jahren eine hohe Auslastung
bei den Handwerksbetrieben. Fehlender Nachwuchs ist bereits
heute bei vielen Betrieben ein Thema. Daher beschäftigen wir
uns bereits gedanklich mit einer Erweiterung durch zusätzliche
Gewerke, die dann – wie erwähnt – auch Auswirkungen auf
unsere Personalstruktur haben wird. h
Regiebetriebe
BEAMTEN-WOHNUNGSVEREIN HILDESHEIM
„Das Serviceteam ist
seit Jahren fester
Bestandteil unseres
Dienstleistungsange­
botes“, sagt Wolfgang
Dressler, Vorstand des
BWV Hildesheim. Er lässt keinen Zweifel daran, dass dieses
Angebot in den nächsten Jahren eher ausgebaut statt zu­
rückgefahren wird. Zu wichtig sind die 20 Handwerker für
das Image der Genossenschaft. Außerdem liefern sie hohe
Qualität zu vertretbaren Preisen. „Mit den Handwerksbe­
trieben in Hildesheim gibt es überhaupt keine Probleme“,
betont Dressler, „wir stehen im Wettbewerb, rechnen uns
nichts schön.“
Das Leistungsspektrum des Bauhofs ist beträchtlich: Heizungs-,
Sanitär-, Elektro-, Tischler- und Malerarbeiten werden kompetent
und freundlich erledigt. Die Maler zum Beispiel werden nicht
nur im „Innendienst“, also in Treppenhäusern und Wohnungen
eingesetzt, sondern auch
beim Streichen von Hausfassaden. Und die Tischler
können über eine „Hotline“
alarmiert werden, wenn die
Tür ins Schloss gefallen ist
und sich der BWV-Mieter ausgeschlossen hat.
Neben dem Einsatz bei Modernisierung und Instandhaltung
können die Handwerker von den Mitgliedern der Genossenschaft auch individuell beauftragt werden, etwa bei der Ver­
schönerung der eigenen Wohnung.
Gleichwohl, das hebt auch Vorstand Dressler hervor, muss
sich der Bauhof wirtschaftlich behaupten. Diese Rechnung
geht bisher auf. Die „harten Zahlen“ stimmen also, und als
unverzichtbares Sahnehäubchen kommt hinzu, dass die BauhofMitarbeiter nicht nur handwerklich tadellos arbeiten, sondern
auch mit einem besonderen Blick durch die Bestände gehen und
darüber hinaus als wichtige Bezugspersonen bei den Mitgliedern
höchstes Vertrauen genießen. h
Einfach anders. Einfach besser.
21
Regiebetriebe
VOLKSHEIMSTÄTTE GÖTTINGEN
Seit mehr als 50 Jahren arbeitet der Regiebetrieb der Volksheimstätte Göttingen erfolgreich für die Mieter. Das derzeit
sechsköpfige Team aus Hausmeistern, Tischlern, Elektrikern und Installateuren ist täglich im Bestand unterwegs. „Flexibi­
lität, Schnelligkeit und Qualitätssicherung sind die starken Argumente, die wir im Gespräch mit Mietern und Kollegen im­
mer wieder hören und die für den Bauhof sprechen“, heißt es bei der Genossenschaft. Außerdem wird selbstverständlich
– und das sehr erfolgreich – mit über Rahmenverträge gebundenen Fremdfirmen zusammengearbeitet. „Daher können
wir die Vorteile gut beurteilen, die das Führen eines eigenen Regiebetriebes mit sich bringen“, sagen die VolksheimstätteVorstände Heike Klankwarth und Thorsten May.
In der Regel können die Mitarbeiter des Regiebetriebes innerhalb
von 24 Stunden beim Mieter sein. Fremdfirmen ist dies selten so
flott möglich; gerade in Zeiten voller Auftragsbücher im Handwerk und einer Baukonjunktur, die auf Hochtouren läuft. Ein
weiteres wichtiges Argument: Mieter finden es gut, wenn sich
„der Vermieter persönlich darum kümmert“. Die Handwerker
im Arbeitsoutfit mit buntem Volksheimstätte-Logo sind im
Wohnungsbestand bekannt, werden häufig mit Namen angesprochen und hören so manche Geschichte aus der Nachbarschaft. „Gerade diese Kundennähe ist in Euro nicht zu beziffern.
Und wenn die Terminlage eng wird für den Mieter, dann wird
dem Regiehandwerker auch schon mal der Wohnungsschlüssel
ausgehändigt, im sicheren Vertrauen, dass alles in Ordnung ist“,
berichtet Klankwarth.
22
May fasst zusammen: „Qualität, Kundennähe und Effektivität
sind starke Argumente für unseren Regiebetrieb,. Besonders
die Sicht auf die Abläufe der internen Prozesse zwischen den Abteilungen zeigt, wie gut die Zusammenarbeit vom Regiebetrieb
beispielsweise mit der Vermietungsabteilung funktioniert. Ohne
Regiehandwerker könnten wir die Serviceorientierung zu unseren Mietern nicht in diesem Maße garantieren. Daher überwiegt
für uns in der Kostendiskussion eindeutig die mehr als 87-prozentige Qualitätszufriedenheit. Unsere Regiehandwerker sind ein
wichtiges Bindeglied im Kontakt zum Kunden.“ h
Mietrechtspaket
„Mietrechtspaket ist Investitionsbremse“
Die Rahmenbedingungen für effizienten,
kostengünstigen Wohnungsbau werden
immer unverständlicher, die Absichten
der Bundespolitik immer undurchsichtiger. Auf der einen Seite versucht das
Bundesbauministerium den Neubau, die
energetische Sanierung und den generationengerechten Umbau des Wohnungsbestandes zu intensivieren. Andererseits
schränken aktuell die Mietrechtspläne
aus dem Bundesjustizministerium diese
Bemühungen wieder ein. vdw-Verbandsdirektor Heiner Pott kritisiert: „Das zweite
Mietrechtspaket ist eine Investitionsbremse. So wird es nicht gelingen, mehr bezahlbaren Wohnraum für alle Menschen
in Deutschland zu schaffen.“
Weitere Informationen auf
www.keine-schrottwohnungen.de h
CONNECT FREEDOM
kOMFORT UND SICHERHEIT
FÜR GENERATIONEN
Connect Freedom vereinfacht das Leben und bietet auch im Bereich der Wohnungswirtschaft optimale
Möglichkeiten, den Anforderungen des demographischen Wandels in der Mieterschaft gerecht zu
werden. Das umfangreiche Sanitärprogramm beinhaltet innovative, komfortable und sichere Komplettlösungen für ein zukunftsorientiertes Generationenbad.
www.idealstandard.de/connect-freedom
23
Medien
Syda Productions, Fotolia
VON BETTINA HARMS
Analyse & Konzepte
Mediennutzung:
So vielfältig und so
einfach wie möglich
Gemeinsame Fernseherlebnisse à la „Wetten
dass...?“ gehören mehr und mehr der Vergangenheit an. Denn YouTube, Mediatheken
und Online-Videotheken machen dem klassischen Fernsehen Konkurrenz. Gilt das auch für
Mieterhaushalte? Und was bedeutet das für die
Wohnungswirtschaft? Analyse & Konzepte hat
im Auftrag von Vodafone Kabel Deutschland
eine repräsentative Umfrage durchgeführt, die
die Mediennutzung von Mietern in Deutschland untersucht. Das Ergebnis: Der Fernseher
bleibt zwar das meistgenutzte Empfangsgerät,
allerdings spielt das zeitversetzte Fernsehen
schon jetzt eine sehr wichtige Rolle – und damit auch die Qualität der Internetverbindung.
Gleichzeitig wünschen sich die Mieter eine
einfache Handhabung der Technik.
24
Selbst ist der Zuschauer
Die Umfrage für Vodafone Kabel Deutschland zeigt deutlich:
Das zeitversetzte Fernsehen ist in der Mitte der Gesellschaft
angekommen. So nutzt mehr als die Hälfte aller befragten Haus­
halte bereits zeitversetztes Fernsehen und schaut Filme, Serien
und TV-Sendungen unabhängig vom laufenden Programm.
Dabei haben die Mediatheken der Fernsehsender etwa die
gleiche Bedeutung wie Online-Videotheken und Videoportale
(zum Beispiel YouTube) zusammen (siehe Abb. 1):
54 Prozent der Befragten nutzen Mediatheken, weitere fünf
Prozent haben Interesse an einer zukünftigen Nutzung. Die
Angebote der öffentlich-rechtlichen Sender werden hier etwas
häufiger wahrgenommen als die der privaten. Für die Media­
theken sprechen in den Augen der Mieter die selbstbestimmte
Auswahl des Programms und die Möglichkeit, verpasste Sendungen nachträglich anzuschauen.
62 Prozent der Mieter sind bereits Kunde von Online-Videotheken wie Netflix und Watchever oder sie nutzen Videoportale
wie YouTube. Hieran schätzen sie ebenfalls die Unabhängigkeit.
Unterschiede gibt es aber im Hinblick auf die Inhalte: Während
Mediatheken insbesondere den Informationsbedarf der Zuschauer decken, dienen Online-Videotheken und -portale in erster
Linie der Unterhaltung.
Medien
22 Prozent der Mieter würden auch Geld dafür bezahlen,
jederzeit das sehen zu können, was sie möchten. 17 Prozent
denken sogar, dass sie künftig auf das klassische Fernsehen
ganz verzichten können. Auch für eine schnelle und stabile
Übertragung würden 15 Prozent der Haushalte mehr bezahlen.
Die Anzahl der Fernsehprogramme ist jedem zweiten Befragten
wichtig oder sehr wichtig.
In Bezug auf die Inhalte ist klar: Mieter möchten möglichst
wenige Werbepausen. Für 78 Prozent ist dies sehr wichtig oder
zumindest „eher wichtig“. Außerdem wünschen sie sich eine
gute und aktuelle Programmvorschau.
Abb. 1: Mediatheken haben eine ähnliche Bedeutung
wie Online-Videotheken und Videoportale zusammen.
Medienverhalten verschiedener Zielgruppen
www.analyse-konzepte.de
Einfache Anwendung und beste Qualität
Bei der Technik, mit der die Mieter das zeitversetzte Fernsehen
empfangen, hat der digitale Recorder (noch) die Nase vorn. Er
wird gefolgt von Videoportalen, DVD/BlueRay und VHS, Mediatheken und Online-Videotheken. 90 Prozent aller Mieter finden
eine gute Bild- und Tonqualität wichtig oder sogar sehr wichtig.
Hierauf können die Vermieter Einfluss nehmen, indem sie eine
gute Übertragungskette vom Sender über den Kabelnetzbetreiber bis zum Haus und zur einzelnen Wohnung sicherstellen.
Um große Datenmengen zu transportieren, ist die Kombination von hochleistungsfähiger Glasfaser mit effizienten, flexibel
anpassbaren Koaxialleitungen im Breitband-Kabelnetz besonders
leistungsstark und zuverlässig.
71 Prozent der Mieter möchten außerdem möglichst wenig
technische Geräte im Einsatz haben. Auch sonst legen sie Wert
auf unkomplizierte Lösungen: Die Mehrheit wünscht sich eine
intuitive Bedienbarkeit der Geräte und Anwendungen, vorzugsweise nur ein Portal für alle Inhalte und eine einfache Anmeldung. Diesem Wunsch kommen Triple-Play-Lösungen entgegen,
also Fernsehen, Internet und Telefon aus einer Hand.
Welchen Medienbedarf haben welche Mieter?
Unterschiedliche Zielgruppen äußern unterschiedliche Bedürfnisse. So ist die Zahlungsbereitschaft für TV-Angebote bei Familien
mit häuslichem Wohnkonzept am stärksten ausgeprägt. Ihnen
ist auch die Bild- und Tonqualität überdurchschnittlich wichtig.
Familien mit anspruchsvollem Wohnkonzept sind ebenfalls bereit, Geld für Inhalte zu bezahlen. Sie legen aber mehr Wert auf
die intuitive Bedienbarkeit der Angebote. Außerdem möchten sie
mehrere Empfangsgeräte gleichzeitig nutzen können. Dasselbe
trifft für anspruchsvolle Singles und Paare ab 65 Jahren zu.
Für ältere Singles und Paare mit bescheidenem Wohnkonzept
ist hingegen auch künftig das klassische Fernsehen noch sehr
wichtig. Sie möchten dafür kein Geld zahlen, haben aber auch
kaum Ansprüche an die technischen Geräte und die Empfangsqualität.
Das TV-Gerät hat noch nicht ausgedient
Egal ob klassisch oder „on demand“: Das liebste Empfangsgerät
ist den deutschen Mietern immer noch der Fernseher. Entspre-
chend ist in 99 Prozent aller Mietwohnungen ein TV-Gerät
vorhanden. 43 Prozent haben sogar zwei oder mehr Fernseher.
Nahezu alle Mieterhaushalte möchten auch in Zukunft Filme
und Programme mit dem Fernseher empfangen und schauen.
21 Prozent verwenden zumindest gelegentlich einen PC, gefolgt
von Laptop und Tablet. Smartphones und Apps spielen hingegen
kaum eine Rolle.
Internetzugang in jedem Raum
Einen Internetzugang haben bereits 89 Prozent der befragten
Mieter. Die Mehrzahl dieser Haushalte nutzt WLAN. Mit der
Netzqualität und den Anschlüssen in der Wohnung sind
78 Prozent zufrieden oder sogar sehr zufrieden. Fünf Prozent
der Befragten finden das Internet allerdings zu langsam.
Sieben Prozent hätten gern mehr Anschlüsse in der Wohnung.
Die meisten Befragten, die nur teilweise zufrieden oder
sogar unzufrieden mit der Ausstattung ihrer Wohnung in
Bezug auf das Fernsehen sind, nennen folgende Gründe:
zu wenige Anschlussdosen, Störungen, die Auswahl an Sendern
und Programmen sowie eine unzureichende Bildqualität oder
schlechter Empfang.
Fazit
Mieter stellen heute hohe Ansprüche an technische Infrastruktur,
weil sie frei sein möchten in der Auswahl ihrer Medieninhalte.
Insbesondere wenn das Multimedianetz neu installiert wird, sollten sie also ein Mitspracherecht in Bezug auf Anzahl und Platzierung der Anschlussdosen haben, damit eine flexible Raumlösung
ermöglicht wird. Denn die einzelnen Zimmer haben heute und
auch in Zukunft mehrere Funktionen. So kann der Computer
oder der Fernseher auch im Schlafzimmer oder in der Küche
seinen festen Platz haben.
Des Weiteren ist es wichtig, dass die bereitgestellten Sender
und Programme stets störungsfrei in guter Qualität empfangen
werden können. Dies ist bei der Auswahl des Telekommunikationsdienstleisters und -produktes zu berücksichtigen. Für eine
einfache Bedienbarkeit bieten Triple-Play-Produkte eine gute
Grundlage, die Fernsehen, Internet und Telefon vereinen. h
www.analyse-konzepte.de
25
Fachtagung
100 Teilnehmer bei zweiter Fachtagung „Digitalisierung in der Wohnungswirtschaft“
Von Medien, Portalen und Prozessen
Hamburg. Zum Abschluss der gemeinsamen und in jeder Hinsicht vielfältigen
Fachtagung von VNW und vdw Niedersachsen Bremen hat es Matthias Herter
noch einmal deutlich gemacht: Die
vollständigen Auswirkungen der Digitalisierung auf die Wohnungswirtschaft sind
bislang nicht ansatzweise abzusehen. Der
Weg zu einer Wohnungswirtschaft 4.0
sei noch lang und gesäumt von Möglichkeiten, aber auch Risiken. So war der
Vortrag des Geschäftsführers von meravis
eine perfekte Zusammenfassung des
Tages und zugleich ein Ausblick auf die
nächsten Jahre – und die nächste vdw/
VNW-Fachtagung „Digitalisierung“ am
1. März 2017 erneut im Scandic-Hotel
in Hamburg.
Begonnen hatte die Veranstaltung, zu der
sich mehr als 100 Teilnehmer angemeldet
hatten, mit zwei Vorträgen über Medientechnik und Mediennutzung. Thomas
Fuchs von der Medienanstalt Hamburg/
Schleswig-Holstein gab einen Überblick über Trends beim Fernsehen. Einer
geradezu explodierenden technischen
Vielfalt stehe weiterhin eine weitgehend
konservative Nutzung der bestehenden
Möglichkeiten gegenüber. Gleichwohl
würden vor allem Smart-TVs in den
nächsten Jahren erheblich an Bedeutung
zunehmen.
„Fernsehen als
familiäres Lagerfeuer –
das war einmal“
Bettina Harms (Analyse & Konzepte)
und Carsten Jeschka (Vodafone Kabel
Deutschland) zeigten auf, wie sich der
Zuspruch zu einzelnen Medien in den
vergangenen Jahren doch signifikant
verändert hat. „Fernsehen als familiäres
Lagerfeuer – das war einmal“, sagte
Harms. Mediatheken und zeitversetztes
Fernsehen werden immer beliebter. Damit
ändern sich auch die Ansprüche an die
technische Ausstattung von Wohnungen
und die Signalübermittlung. „Die Mieter
wollen hohe Bild- und Tonqualität und
einfaches Handling, und das müssen
die Vermieter gewährleisten“, meinte
Jeschka.
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Wie ein Mieterportal aufgebaut, gepflegt und angewendet wird, berichtete
Michael Spieth vom Bauverein Langenfeld. Die Genossenschaft im Rheinland
wickelt seit einigen Jahren Teile ihrer
Verwaltung und Mieterkommunikation
online ab. Die Akzeptanz bei den Mitgliedern für diesen Service sei sehr hoch,
sagte Spieth, der von seiner Kollegin
Susanne Lindau und dem Vorstandsvorsitzenden des Bauvereins, Hubertus Dedeck,
unterstützt wurde. Nebenkostenübersicht
und -abrechnung, Wohnungsabnahmen
und Reparaturabwicklung sind drei
Aufgabenbereiche, die vom Mieterportal
abgedeckt werden.
Über den „digitalen Mieterwechsel“
berichteten Gregor Bunde und Daniel
Schafer von der Wankendorfer Baugenossenschaft in Kiel. Die entsprechende
Neujustierung von Unternehmensprozessen hat vor fünf Jahren begonnen.
An einigen Stellschrauben muss noch
gedreht werden. Karsten Dankers von
immo-it-services ergänzte, dass bei
derartigen Themen die Fragen der IT mit
dem Prozessmanagement verschmelzen
und nicht gesondert betrachtet werden
können. h
Universal Design
„Die Zukunft des Wohnens ist alterslos“
Universal Design als Leitfaden für
die Wohnungswirtschaft
VON THOMAS BADE
Geschäftsführer der iF UNIVERSAL DESIGN GmbH,
München und Hannover
Thomas Bade entwickelte als Dipl. Sozialpädagoge und Dipl. Sozialarbeiter ambulante Assistenzmodelle für Menschen. Seit zehn Jahren
beschäftigt er sich als Geschäftsführer der iF UNIVERSAL DESIGN GmbH
insbesondere mit Fragen des Universal Design in den Bereichen Design,
Architektur, Dienstleistung und Social Design.
Mit der Titelzeile „Die Zukunft des Wohnens ist alterslos“
wird einer der engagiertesten Denker für das Universal
Design in Deutschland, der Berliner Architekt Eckhard
Feddersen zitiert. Universal Design versteht sich auch
bei ihm mehr als gestalterische Haltung in den Bereichen
der Architektur, der Produktgestaltung und des Service
Designs und hat sich zugegebenermaßen nur zögerlich
in der Welt der Gestalter und Nutzer verankert.
Der Erkenntnis, dass sozialwirtschaftliche Herausforde­
rungen nicht nur die Wohnungswirtschaft in der Zukunft
fordern werden, schließt sich nahtlos die Komplexität der
Aufgabenstellung an. Wohnungswirtschaft, Wirtschaft­l­ichkeit, Werterhaltung, Wohnen 4.0, Smart living, Verant­
wortung, barrierefrei und nun noch Universal Design?
Definition und Abgrenzung
Geprägt wurde der Begriff des Universal Design von dem amerikanischen Architekten Ron L. Mace († 1998). Mace verstand
Universal Design mehr als soziale Haltung, um möglichst viele
Menschen in der Gestaltung von Produkten und Gebäuden
einzubeziehen. Universal Design sollte unsichtbar sein, also nicht
durch stigmatisierende Gestaltungen und Begrifflichkeiten – wie
behindertenfreundlich oder ähnliche – ausgrenzen. Mace wehrte
sich immer vehement gegen die Vermischung von barrierefrei
und Universal Design. Mittlerweile hat sich der Begriff des
Universal Design weltweit fest verankert, ist in die Charta der
Vereinten Nationen über die Rechte behinderter Menschen
eingeflossen und gilt als Fundament der aktuellen Inklusionsentwicklung. Allerdings darf auch nicht verschwiegen werden, dass
fast rhythmisch vermeintlich neue Schlagworte und Strategien
durch die Häuserschluchten der Designer und Architekten ge­
trieben werden (Design for all, generationenfreundlich, demografiefest ...). Das ändert allerdings nichts an der Tatsache, dass
sich Universal Design weltweit am stärksten etabliert hat.
Über den eigenen Schatten springen
„Einfach ist am schwersten“, soll einmal Steve Jobs im Rahmen
der Entwicklung eines neuen Apple Produktes gesagt haben. In
der Tat liegt die wirkliche Herausforderung für die Wohnungswirtschaft wohl in der Fähigkeit, hochkomplexe Prozesse so
aufzubereiten, dass sie in ihrer Einfachheit und Kundennähe die
Mehrheit der Mieter erreichen. Hierbei stellen sich u.a. folgende Fragen: Welche Technologien werden sich langfristig in die
Gebäudeautomation einbinden? Wie wirkt sich das Älterwerden
der Mieter auf die Attraktivität der Standorte aus? Wie bindet
man Mieter in den Quartieren? Wie erzeugt man eine Atmosphäre der Wertschätzung für Menschen und Gebäude? Wie
werden unterschiedliche Bevölkerungsgruppen in den Nachbarschaften integriert?
Die Vertreter des Universal Design verstehen sich hier nicht
als Problemlöser, sondern zunehmend als Moderatoren tranz­
diziplinärer Expertengruppen, die lernen müssen, sich und Dritte
prozessorientiert zu verzahnen. Universal Design ist nicht nur
eine Guideline zur Entwicklung von Produkten und Architekturen, sondern vielmehr ein dauerhafter Entwicklungsprozess. Von
zentraler Bedeutung ist hierbei die glaubhafte Integration der
Nutzer / Mieter in diese Wandlungsprozesse.
g
Analyse durch Architekten
27
Universal Design
Ein Beispiel aus der Praxis
Ende 2014 skizzierte Eckhard Feddersen die Aufgabe, aus Sicht
des Universal Designs den Wohnungsbestand in den Blick zu
nehmen. Zunächst widmeten sich die Initiatoren (Architektur­
büro Feddersen, Lehrstuhl für Industrial Design an der TU
München und iF UNIVERSAL DESIGN aus Hannover und München) dem Badezimmer. Laut damaliger Analyse wurde schnell
deutlich, dass in den nächsten 15 bis 20 Jahren die Nachfrage
auf mindestens zwei Millionen demografiefeste Wohneinheiten
steigen wird. Durchschnittlich beträgt der Aufwand bei Bestandssanierungen rund 15 000 Euro pro Wohneinheit und bezogen auf das Bad rund 8 000 Euro (inkl. Demontage, Montage,
Sanitärobjekte, Bodenbelag und Heizung).
Wie kann eine solche Aufgabe bewältigt werden? Mit der
Gestaltung neuer Sanitärprodukte? Verwendung anderer Materialien? Anderer Innenarchitektur? Nach intensiver Recherche
im Markt wurde entschieden: Es geht nicht ohne die bereits
im Markt befindlichen Qualitätsprodukte und vor allem nicht
ohne die Expertise der Hersteller. Es geht auch nicht ohne die
Erfahrung des Handwerks, der Dienstleister (z.B. Pflegedienste)
und potenzieller Nutzergruppen unterschiedlichsten Alters und
Geschlechts.
Am Ende waren es wohlklingende Namen von Qualitätsherstellern der Branche wie Villeroy & Boch (Sanitärobjekte,
Boden- und Wandfliesen), KERMI (Duscheinsätze mit niedrigem
Aufbau, Trennwände, Heizungen), Hansa Armaturen, Pressalit
Care (Stützhaltegriffe), JUNG (Schaltertechnik) und Küffner
(Raumspartüren), die ein Konsortium bildeten. Seine Aufgabe:
insgesamt vier Sanitär-Musterboxen so auszustatten, dass ein
Höchstmaß an Komfort und Nutzerflexibilität bis hin zur Barrierefreiheit entstehen sollte.
Insgesamt wurden die Sanitärräume nach entsprechenden
Kritikphasen viermal komplett durch die Forschungsgruppe
umgebaut, um sie dann den Nutzern, Handwerkern und Dienstleistern vorzustellen. Allein von der Nutzergruppe wurden
54 Kritikpunkte aufgelistet: Waschtisch zu niedrig, Toilette
schlecht zu reinigen, Duschtür schlägt ans Waschbecken… .
Erstaunlich pragmatisch die Analyse der Pflegekräfte: Sie
hätten gelernt, auch in der Körperpflege mit schwierigen Raumverhältnissen umzugehen. Wichtig seien „natürliche“ Unterstützer wie die Waschmaschine als Haltehilfe oder die Heizung als
Aufstehhilfe. Und ganz wichtig: Eine 100-prozentige Barriere­
freiheit sei nur in den seltensten Fällen unabdingbar. Vielmehr
solle man beim Umbau daran denken, mögliche Verstärkungen
Kritikphase durch Nutzer
28
für Haltegriffe vorzusehen, um sie dann bei einem wirklichen
Bedarf zu montieren.
Warum diese Detailbeschreibung des Prozesses? Das fast
zweijährige Projekt endete mit einem Musterkubus, der mit rund
8 500 Euro (ab einer Stückzahl von 50 Sanitärräumen) zu realisieren wäre. Dieser wäre hochwertig ausgestattet und könnte
sich den Bedürfnissen seiner Nutzer/Mieter anpassen – bis hin
zu der Möglichkeit einer ambulanten pflegerischen Versorgung
(ausgenommen Schwerst- und Intensivpflege).
Es bleiben allerdings Fragen offen, die noch nicht gelöst
wurden, z.B. eine handlungsorientierte Beleuchtung oder die
Integration von technischen Assistenzsystemen.
Wohnen 4.0
Aus der bekannten Diskussion, ob Technologie die Lebens- und
Wohnqualität älterer Menschen verbessern, sicherer und volkswirtschaftlicher günstiger werden lassen kann, entwickelt sich
zunehmend die Frage, inwieweit die Komplexität der technischen Optionen seinen Nutzern tatsächlich dienen wird (kann).
Zeitweilig entstand der Eindruck, dass alle Menschen über 70
Jahre mindestens fünfmal täglich stürzen und nur eine flächendeckende Sensorik Schlimmeres vermeiden kann. Im Ambient
Assisted Living (AAL) wird hierzu geforscht, entwickelt und über
die Sensorik hinaus eine Vielzahl von Produkten in den Markt
gebracht, die quasi die Tür zum Wohnen 4.0 öffnen soll.
Um Missverständnisse zu vermeiden: Universal Design öffnet
sich technischen Innovationen, um sie in die Produkt- und
Lebenswelten seiner Anwender zu transferieren. Universal
Design versteht sich aber auch zunehmend als Mahner, um
Sorge dafür zu tragen, dass tatsächlich notwendige und sinnvolle technologische Produkte entwickelt werden, die in ihrer
Einfachheit, Bedienbarkeit und Nutzerfreundlichkeit wirklich
dem Menschen dienen sowie die Lebensqualität stabilisieren
oder verbessern.
Bei einer Vielzahl von Produktszenarien erscheint dieses
Ziel noch nicht erreicht, andere Hersteller sind auf dem Weg
dorthin. Die Dynamik der technischen Innovationen ist hierbei
im Segment Smart Home kaum noch zu überblicken und vor
allem in ihrer Sinnhaftigkeit und Wirtschaftlichkeit nur schwer
einzuschätzen.
Quartiersanalyse
Universal Design
Stellenanzeige_Abtlgsltg_Wohnungsbewirtschaftung_2016_v2.QXP_Anzeige 04.
In unseren aktuellen Projekten im Rahmen von Quartiers­
entwicklungen oder kommunalen Szenarien entdecken wir
fast wöchentlich kreative Lösungen, die
• das Sicherheitsgefühl der Menschen in ihrem
Wohnumfeld verbessern
• Aufenthaltsqualität im halböffentlichen Raum
der Quartiere wesentlich erhöhen
• die Kommunikation der Bewohner unterstützen
• die Quartiere untereinander vernetzen
• das Selbsthilfepotenzial der Bewohner heben.
Allerdings stellen wir auch fest, dass diese lokalen Impulse anscheinend nirgendwo vernetzt werden, um sie auf Übertragbarkeit, Akzeptanz, Wirkung und Wirtschaftlichkeit zu überprüfen.
Das ist eine echte Aufgabe für die Wohnungswirtschaft, die sich
mit den methodischen Werkzeugen des Universal Design be­
arbeiten und wirkungsvoll implementieren lassen. h
Die Städtische Wohnungsbau GmbH Göttingen versorgt seit mehr als 50 Jahren den Göttinger Wohnungsmarkt mit bezahlbaren Wohnungen. Als
kommunales Wohnungsunternehmen ist sie ein enger
Partner der Kommune bei der Wohnraumversorgung
sowie der Stadt- und Quartiersentwicklung.
Neben der Bewirtschaftung, Modernisierung und Sanierung ihres Bestandes von rund 4.600 Wohnungen
und 21 gewerblichen Einheiten liegt ihre Aufgabe in
der Schaffung von neuem zeitgemäßem und bedarfsgerechtem Wohnraum und der Unterstützung der
Stadt Göttingen bei Infrastrukturprojekten.
Im Zuge einer Umstrukturierung und Weiterentwicklung des Unternehmens suchen wir zum nächstmöglichen Zeitpunkt eine
Abteilungsleitung
Wohnungsbewirtschaftung (m/w)
Ihre Hauptaufgaben:
- Führung einer Abteilung mit aktuell sechs Mitarbeitern/-innen im Innen- und Außendienst
- Kontinuierliche Gestaltung der Abteilungsabläufe einer
modernen serviceorientierten und effizienten Bestandsbewirtschaftung
- Sachbearbeitung Vermietung
- Erstellung und Überwachung von Kennzahlen zur
Planung, Information und Steuerung
- Netzwerkpflege und Zusammenarbeit mit städtischen
und sozialen Einrichtungen
Härtetest auf der Bau 2015
Foto: Julian Weininger / DETAIL
Ihr Profil:
- Abgeschlossene immobilienwirtschaftliche Ausbildung
möglichst mit vertiefender Weiterbildung oder eine
vergleichbare Qualifikation
- Berufserfahrung in der Wohnungswirtschaft,
evtl. auch in ähnlichen Branchen
- Führungsfähigkeit und Kommunikationsstärke
- Teamfähigkeit und Belastbarkeit
- Gute EDV-Kenntnisse, insbesondere in MS Office sowie
fachbezogenen EDV-Systemen möglichst in Wodis Sigma
Wir bieten:
- Ein eigenverantwortliches, anspruchsvolles und abwechslungsreiches Aufgabenspektrum in einem erfolgreichen kommunalen Wohnungsunternehmen
- Ein motiviertes und innovatives Arbeitsumfeld
- Eine angenehme und wertschätzende Arbeitsatmosphäre
Interessiert?
Dann freuen wir uns über Ihre aussagekräftige Bewerbung bis
zum 22.05.2016 inkl. Gehaltsvorstellung an:
Eckhard Feddersen
Städtische Wohnungsbau GmbH Göttingen
Inga Wolter · Reinhäuser Landstraße 66 · 37083 Göttingen
www.swb-goettingen.de
Oder auch gern per E-Mail an: [email protected]
Fotos: iF UNIVERSAL DESIGN / Daniel George
29
Digitalisierung
Alte Menschen
akzeptieren moderne Technik
VON DR. CLAUS WEDEMEIER
Referent für Demografie und Digitalisierung,
GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen
Die Digitalisierung aller Lebensbereiche schreitet mit
ungeheurem Tempo voran – vom Arbeitsplatz über die
Mobilität bis hin ins Wohn- und Schlafzimmer. Häufig
unbemerkt in der öffentlichen politischen Diskussion ist
auch die Wohnungswirtschaft längst in der digitalen Welt
angekommen. Im Vermietungsprozess sind bereits seit
vielen Jahren digitale Medien im Einsatz. Auch ein digi­
taler Prozess – von der Mängelanzeige bis zur Hand­
werkerbeauftragung – ist längst Standard.
Dennoch hat die Wohnungswirtschaft gegenüber vielen anderen
Branchen einen immensen Nachholbedarf. So sind zum Beispiel
die Gebäudezustandserfassung und die Mieterkommunikation
in der Regel nicht oder nur teilweise in einem digitalen Prozess
erfasst. Unter dem Stichwort Wohnungswirtschaft 4.0 suchen
vermehrt Wohnungsunternehmen nach Ansätzen für ein Gesamtkonzept, das unter anderem die Aufgabenfelder Energie
und Energieerzeugung, digitale Datenerfassung und MieterPortallösungen sowie digitale Erfassungs- und Abrechnungs­
prozesse von Energieverbräuchen beinhaltet.
Entgegen einer teilweisen digitalen Zurückhaltung in der
Branche setzen bereits seit Anfang des neuen Jahrtausends
Wohnungsunternehmen unterschiedlicher Größen und Rechtsformen technische Assistenzsysteme ein. Diese halten mit
Bezeichnungen wie Ambient Assisted Living (AAL) und Smart
Home zunehmend in Mietwohnungen Einzug. Sie helfen älteren
und beeinträchtigten Menschen, länger sicher, komfortabel und
eigenständig in ihrer angestammten Umgebung und Wohnung
leben zu können. Aber nicht nur Mieter(innen), sondern auch
Wohnungsunternehmen und die Gesellschaft profitieren. Zudem
wird der Gesundheitsstandort Wohnung gestärkt.
Zu diesen Ergebnissen kommt die mit Mitteln der Forschungsinitiative „Zukunft Bau“ des Bundesinstituts für Bau-, Stadt-, und
Raumforschung geförderte Studie „Technische Assistenzsysteme
für ältere Menschen – eine Zukunftsstrategie für die Bau- und
Wohnungswirtschaft. Wohnen für ein langes Leben/AAL“, die
gemeinsam von GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und
30
Immobilienunternehmen, SIBIS Institut für Sozialforschung und
Projektberatung GmbH (Berlin), sowie InWIS GmbH (Bochum),
erstellt wurde.
Die Studie zeigt aber auch, dass noch wesentliche Hemmnisse
für die Verbreitung von technischen Assistenzsystemen bestehen: Häufig fehlt bei potenziellen Anwendern ein Bewusstsein
über den Nutzen der Systeme. Zudem sind die Finanzierungsbedingungen aktuell noch schwierig. Eine zusätzliche Zahlungsbereitschaft der Mieter ist nicht erkennbar und funktionierende
Geschäftsmodelle sind noch Mangelware.
Die betriebswirtschaftlichen Analysen im Rahmen der Studie
führten zu einem klaren Ergebnis: Das klassische wohnungswirtschaftliche Modell einer Finanzierung über die Mieten ist im
Regelfall bei der Realisierung technischer Assistenzsysteme nicht
anwendbar. Auch das von der Politik bislang zur Verfügung gestellte Instrumentarium reicht derzeit nicht, um den Nutzen von
technischen Assistenzsystemen konsequent zu heben. Es bedarf
vielmehr der Entwicklung und Erprobung neuer interdisziplinärer
Modelle, in die beispielsweise die Kommunen, Kranken- oder
Pflegekassen und System- und Dienstleistungsanbieter mit einbezogen werden sollten. Konkret empfiehlt die Studie eine Erweiterung des Leistungskataloges der Pflegekassen um intelligente,
IT-gestützte Monitoringsysteme.
Nicht explizit untersucht wurde bisher, inwiefern technische
Assistenzsysteme auch Menschen mit kognitiven Beeinträchtigungen helfen können, ein möglichst selbstbestimmtes
Leben in einer Mietwohnung zu führen. Die Erkenntnisse
aus der Studie lassen aber einen positiven Einfluss vermuten
und zeigen aufgrund von rund 90 durchgeführten Befragungen, unter welchen Kriterien technische Assistenzsysteme für
Nutzer sinnvoll sind. Generell muss die technische Unterstützung bezahlbar und einfach bedienbar sein, den Nutzen für
die Mieter(innen) / Bewohner(innen) und dabei vor allem einen
Komforteffekt in den Vordergrund stellen, in kommunale
und unternehmerische Gesamtkonzepte eingebettet werden
und den Anforderungen an Datenschutz und Daten­sicherheit
entsprechen.
Digitalisierung
Wesentlicher Erfolgsfaktor für technikbasierte Projekte sind
zudem stets verfügbare kompetente Ansprechpartner. Selbstverständlich müssen zudem Datenschutz und Datensicherheit gewährleistet sein. Die Autoren stellen ferner technische
Empfehlungen vor. Danach soll eine strukturierte Verkabelung
in Neubauten künftig Standard sein und in Bestandsbauten bei
umfassenden Sanierungen nachgerüstet werden. Generell sind
kabelgebundene Systeme als Basisinfrastruktur Funksystemen
vorzuziehen. Zudem würden für Wohnbauten technische Ausstattungsstandards empfohlen, die optional erweitert werden
können.
überlassen. Damit die Digitalisierung im zentralen Lebensbereich
des Wohnumfelds gelingen kann, bedarf es eines „Europas der
digitalen Werte“. Das setzt voraus, dass alle Schlüsselbranchen –
die Wohnungswirtschaft, die Elektroindustrie, die Rundfunk- und
Breitbandindustrie sowie die Forschungs-Vorreiter im Bereich
digitaler Techniken – gemeinsam eine digitale Wohnstrategie für
Europa vorantreiben. h
STANDARDAUSSTATTUNG
OPTIONALE ERWEITERUNGEN
Licht/Strom – Alles Ein/Aus-Funktion
Herd Ein/Aus
Bedienung über ein Panel an der Tür –
optional: über Smartphone / Tablet
Kommunikationspaket „Schwarzes Brett“
Schaltbare Steckdosen
Video-Eingangstüren / ggf. in Verbindung mit
elektronischem oder biometrischem Schlüssel
Notruf
Rollläden- oder Funk-Lichtsteuerung
Sturzsensor/Notruf
Gesundheitspaket
Tabelle: Technische Standardausstattung und optionale Erweiterungen
Quelle: GdW, SIBIS, InWIS
Allerdings bleibt nach der Studie das Ziel eines „Plug and Play“
weiterhin Wunschtraum: Es wurde keine Bedienschnittstelle gefunden, die gleichermaßen für alte, technikabstinente User und
jüngere, technikaffine Nutzer(innen) tauglich und attraktiv ist.
Unterschiedlich komplexe Bedienprozeduren sollten auf unterschiedlichen Endgeräten zur Verfügung gestellt werden. Zudem
sind niedrigschwellige Erstschulungen und eine dauer­hafte
technische Unterstützung und Beratung hilfreich. Weiterhin
werden mehr Anlaufstellen benötigt, die über die AAL-Systeme
und deren Nutzen für die Wohnungswirtschaft einerseits und die
Nutzer(innen) andererseits aufklären. Wohnungsunternehmen
und Technikhersteller sollten daher die Einrichtung von Musterwohnungen weiter forcieren. Zur Durchsetzung dieser Forderungen soll auch eine am 03.11.2015 veröffentlichte „Gemeinsame
Erklärung Bündnis für ein technikgestütztes und selbstbestimmtes Wohnen“ von GdW und der Bundesarbeitsgemeinschaft der
Senioren-Organisationen (BAGSO) e.V. beitragen.
Generell muss die Wohnungsbranche die Digitalisierung noch
stärker als bisher als Chance begreifen und die Politik für eine
erfolgreiche Umsetzung aber auch die passenden rechtlichen
Voraussetzungen schaffen. Ein hohes digitales Innovationspotenzial besteht im Zusammenhang mit den technischen
Assistenzsystemen in den häufig hervorgehobenen Bereichen
Energieeffizienz und „Wohnung als Gesundheitsstandort“. Um
in den zahlreichen Innovationsfeldern der Digitalisierung zu praktikablen und möglichst kostengünstigen Lösungen zu gelangen,
ist intensive Forschung notwendig. Deshalb, so eine weitere
GdW-Forderung, müssen diese Themen noch viel stärker auf die
politische Agenda gehoben und in öffentliche Förderprogramme
aufgenommen werden.
Dabei gilt es auch, den internationalen Kontext zu beachten,
um globalen Anbietern lukrative Geschäftsfelder nicht allein zu
Ich hab mich von meinem
Ableser getrennt.
Mehr Komfort. Mehr Privatsphäre. Verbrauchsdaten für Energie
und Wasser erfasst man heute mittels Fernauslesung – mit dem
Funksystem von ista.
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31
Wohnungsmarkt
Die deutschen Wohnungsmärkte:
in vielen Städten wird es enger – zum Glück
VON PROF. DR. TOBIAS JUST
Prof. Dr. Tobias Just leitet die IREBS Immobilienakademie.
Zuvor war der Immobilienexperte führend für das Branchen- und
Immobilienmarkt­research der Deutschen Bank tätig. Tobias Just
hat den Lehrstuhl für Immobilienwirtschaft am IREBS Institut für
Immobilienwirtschaft an der Universität Regensburg inne und ist
Präsident der gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung.
Professor Just ist in diesem Jahr Referent beim Zwischenahner Gespräch
des vdw Niedersachsen Bremen.
Deutsche Wohnungen stehen seit einigen Jahren wie­
der in der Gunst der Investoren, und dies gilt sowohl für
private als auch institutionelle Anleger. Bereits vor rund
zehn Jahren hatte sich eine allmähliche Veränderung auf
einigen Wohnungsmärkten, vor allem in den Ballungsräu­
men, gezeigt. Zuvor waren Mieten und Wohnungspreise
über zehn Jahre auch als Folge einer Wiedervereinigungs­
euphorie, die vieler­orts für zu umfangreiche Neubaupro­
jekte sorgte, nicht einmal im Rahmen der allgemeinen
Teuerung gestiegen. Die Vermutung, Deutschland sei
fertig gebaut worden, machte damals die Runde, zumal
die Zahl der Einwohner in den Jahren zwischen 2003 und
2010 in Deutschland abnahm.
Dass die deutschen Wohnungsmärkte ab 2005 und beschleunigt
ab 2008 attraktiver für Investoren wurden, lag vordergründig
natürlich daran, dass die Mieten wieder stärker zulegten: Selbst
in den sieben großen, den sogenannten A-Städten lagen die
Durchschnittsmieten für Neubauwohnungen 2007 noch unter­
halb des Niveaus von 1992. Seit 2008 nahmen die Mieten
dann spürbar zu, um rund 4,5 Prozent in den A-Städten; für
die kleineren Städte lagen die Zuwächse im Mittel nur gering­
fügig darunter. In einigen besonders attraktiven Städten sind die
Wohnungsmieten seit 2008 um mehr als 50 Prozent gestiegen,
wobei die üblich verdächtigen Städte wie Hamburg, München
oder Düsseldorf nicht die höchsten Wachstumsraten aufweisen,
sondern Städte mit damals vergleichsweise niedrigen Mieten
wie Berlin, Dresden oder Leipzig sowie einige Universitätsstädte
(Trier, Bamberg oder Bayreuth). In Norddeutschland liegen
Hannover, Hamburg und – für viele wohl überraschend –
Rostock vorne.
Letztlich waren es vier Gründe, die für eine Belebung auf den
Wohnungsmärkten gesorgt haben: Erstens wurde in den Jahren
bis 2009 immer weniger in den Wohnungsneubau investiert.
Nicht mehr als 159 000 Wohneinheiten wurden in neu errichteten Wohngebäuden 2009 fertiggestellt, das ist ein Drittel des
32
Wertes von 1999 und nur ein Viertel des höchsten Wertes nach
der Wiedervereinigung. Diese geringe Bauintensität wäre sogar
dann zu wenig gewesen, wenn die Einwohnerzahl in Deutschland auch nach 2010 weiter gesunken wäre. Die Redewendung,
Deutschland sei fertig gebaut, war nämlich auch damals falsch,
vor allem weil die Zahl der Haushalte im Zuge der Individuali­
sierung und Alterung der Gesellschaft auch in den Jahren rückläufiger Einwohnerzahlen weiter angewachsen war.
Tatsächlich aber nahm die Zahl der Einwohner in Deutschland
nach 2010 dank erhöhter Zuwanderung aus Süd- und Osteuropa stark zu. Dies hatte im Wesentlichen mit der schlechten
konjunkturellen Entwicklung in vielen Herkunftsländern zu tun.
Die geplatzten Wohnimmobilienblasen sowie die im Zuge davon
notwendigen Konsolidierungsmaßnahmen in den Banken, bei
Unternehmen und zuletzt auch in den Staatshaushalten führten
zu rapide steigenden Arbeitslosenzahlen in Spanien, Irland, Portugal und Griechenland. Quasi zeitgleich erlangten die größten
osteuropäischen Länder vollkommene Freizügigkeit für Arbeitskräfte innerhalb der Europäischen Union. Diese Zuwanderung
erfolgte üblicherweise in die Metropolregionen Deutschlands,
in jene Regionen, die von dem Aufschwung in Deutschland am
stärksten profitierten. Der dritte Grund für die steigenden Mieten war und ist bis zum heutigen Tag die günstige gesamtwirtschaftliche Entwicklung, die für Millionen Menschen in Deutschland geringere Arbeitsmarktrisiken und höhere Einkommen
seit 2006 bedeutete. Diese Wanderungsbewegungen wurden
sogar noch durch einen strukturellen Effekt verstärkt: Wenn
die Arbeitsmarktlage günstig ist, wenn gerade junge und gut
qualifizierte Menschen gesucht werden, dann können diese
sich die Jobs aussuchen. Neben dem Gehalt spielt dann die
Attraktivität einer Region für junge Menschen eine große Rolle.
Es zogen also nicht nur mehr Ausländer in die wirtschaftsstarken
Ballungsräume, sondern eben auch mehr junge Deutsche.
Als vierter Grund lässt sich schließlich ein weiterer Struktur­
effekt nennen: der Gesetzgeber hat u.a. mit dem nachvollziehbaren Ziel, den Immobilienbestand in Deutschland energie­
Wohnungsmarkt
effizienter aufzustellen, zahlreiche Gesetze verabschiedet, die
Bauen in Deutschland verteuern. Wenn sich aber die Baukosten
erhöhen, schlägt dies immer auch auf die Mieten durch, denn
Preise bilden sich aus dem Zusammenspiel aus Angebot und
Nachfrage.
Immerhin, die Fertigstellungszahlen in Deutschland nehmen
wieder zu – seit 2009 immerhin um über 60 Prozent. Einige
Marktbeobachter vermuten, dass in Deutschland bis 2020 jedes
Jahr bis zu 500 000 Wohnungen zusätzlich erstellt werden müssen, um den Bedarf zu decken. Angesichts der Tatsache, dass
sich das Mietwachstum seit 2011 sehr im Einklang mit der Belebung am Bau spürbar beruhigt hat (von 7,1 Prozent auf zuletzt
nur noch 3,1 Prozent in den A-Städten), wobei die Einführung
der Mietpreisbremse offensichtlich nur für den geringsten Teil
dieser Verlangsamung maßgeblich sein kann, spricht viel dafür,
dass wir zwar weiterhin deutlich mehr Wohnungsneubau benötigen, dass jedoch die 500 000 zusätzlichen Wohnungen pro Jahr
viel zu hoch zielen dürften. Dies wäre allenfalls dann plausibel,
wenn sich die ausnehmend hohen Flüchtendenzahlen des Jahres
2015 verstetigen sollten. Die politischen Entwicklungen in der EU
– sowie die Erfahrung mit vielen anderen Flüchtlingsbewegungen – lassen ein solches Szenario derzeit nicht erwarten.
Steigen die Mieten, sollten auch die Wohnungspreise steigen.
Tatsächlich legten auch die Wohnungspreise in den Städten seit
2009 zu. In den Großstädten stiegen die Wohnungspreise sogar
um über zwei-Prozent-Punkte pro Jahr schneller als die Mieten,
das heißt, die Vervielfältiger nahmen stetig zu, und anders als
bei den Mieten, hat sich hier die Veränderungsrate 2015 wieder
deutlich erhöht. Woran liegt nun dieses Abkoppeln der Preise
von den Mieten? Und droht hier bereits eine spekulative Übertreibung? Neben den fundamentalen Gründen, die für steigende
Mieten seit 2009 sprechen, dürften zwei weitere Faktoren für
die hohen Preissteigerungsraten sorgen. Zum einen ermöglichen
es die niedrigen Finanzierungszinsen privaten Haushalten, die
höheren Preise ohne zusätzliche finanzielle Last zu tragen. Zwar
sind die Wohnungspreise deutlich schneller gestiegen als die verfügbaren Einkommen, berücksichtigt man jedoch auch noch die
gesunkenen Zinsen, lässt sich Wohneigentum heute leichter aus
den Einkommen finanzieren als vor fünf oder zehn Jahren. Zum
anderen gehen die sinkenden Finanzierungszinsen mit niedrigen
Anlagenzinsen für alternative Investments einher. Eine deutsche
Staatsanleihe mit längerer Laufzeit bringt aktuell überhaupt
keinen Ertrag mehr. Überträgt man solch einen Nullzins-Kupon
für eine Staatsanleihe in die Sprache der Immobilienwelt, zahlt
man für eine vermeintlich sichere Staatsanleihe derzeit also das
Unendlichfache. Anleger, die sich aus ihren Kapitalanlagen heute
einen Zahlungsstrom erhoffen und nicht nur den (nominalen)
Kapitalerhalt über die Jahre suchen, werden regelrecht zum
Immobilieninvestment gedrängt. An dieser Stelle die gefähr­
liche Spekulation von dem risikobewussten und gerechtfertigten
Investment zu trennen, ist nicht einfach.
Für die nächsten Jahre dürfte sich das Mietwachstum weiter
beruhigen – vorausgesetzt die Zahl der Flüchtenden nimmt nicht
erneut sprunghaft zu. Dafür wird weniger die gesetzgeberische
Bremse sorgen als vielmehr die Macht des Marktes und hier vor
allem das zusätzliche Wohnungsangebot. Sinkende Mieten sind
freilich derzeit noch nicht zu befürchten, denn eine neue Baueuphorie wie nach der Wiedervereinigung ist trotz der starken
Belebung nicht in Sicht. Und weil es derzeit keine überzeugenden Gründe gibt, mit stark steigenden Zinsen zu rechnen, dürften auch die Preise weiterhin schneller steigen als die Mieten.
Dies müssen Anleger genau beobachten. Hier senden bereits
heute Teilmärkte eindeutige Überhitzungssignale aus. Wenn die
Vervielfältiger in den Städten steigen, bedeutet dies nämlich
nichts anderes als dass die Menschen ihre Investition erst viel
später als gewohnt aus ihren laufenden Einnahmen verdienen
können. Entweder die Menschen sind genügsam geworden
oder sie spekulieren darauf, dass die Wertsteigerung des Objekts
diesen Rückgang bei den laufenden Einnahmen kompensiert.
Die Anlageklasse Immobilien ist jedenfalls nicht dem Grunde
nach risikoärmer geworden. Immobilien behalten ihre spezifischen Risiken wie das Lagerisiko, das Baurisiko und vor allem das
Klumpenrisiko, dass eine Immobilie für die meisten Menschen
ihre größte finanzielle Einzelentscheidung ist. Vorsicht bei der
Immobilienanlage ist also angesichts der erreichten Preisniveaus
heute wichtiger als vor zehn Jahren.
Dies gilt nicht nur für die peripheren Standorte, wo die
Menschen fortziehen, sondern auch für die attraktiven Ballungsräume wie Hamburg oder Hannover. Es ist zwar richtig, dass sich
in Deutschland eine wachsende regionale Asymmetrie zu Lasten
ländlicher und strukturschwacher Räume und zugunsten pulsierender Ballungszentren zeigt und dass diese Asymmetrie in den
nächsten Jahren eher verstärkt als geschwächt wird, doch dies
rechtfertigt nicht beliebig hohe Preise und auch nicht vollständige Investitionszurückhaltung in der Peripherie. Denn selbst in
einer Stadt wie Hamburg oder Bremen wurden die Wohnungspreise von 1994 erst im Jahr 2005 übertroffen, in Lübeck sogar
erst 2013, in Schwerin erst 2015. Die attraktiven Städte von
heute erlebten vor nicht allzu langer Zeit eine zehnjährige
Durststrecke.
Vorsicht ist sinnvoll, Tatenlosigkeit nicht, denn die Zahl der
Haushalte in Deutschland wird weiter zunehmen, insbesondere
die Kernstädte sind sehr gefragt bei jungen Menschen und die
niedrigen Zinsen werden auch weiterhin Menschen zur Suche
nach Alternativen zwingen. Davon wird der Wohnungsbau
profitieren. Und weil intelligente und kompakte Städte immer
einen großer Beitrag zum Umweltschutz darstellen, können wir
mit kompakteren Städten sogar einen Beitrag zum Klimaschutz
leisten. h
33
Young-Leader-Network
Young-Leader-Network
eröffnet neue Perspektiven
Hamburg/Hannover. Im Januar ist das Young-Leader-Network
mit 19 motivierten Führungsnachwuchskräften aus Hamburg,
Schleswig-Holstein, Mecklenburg-Vorpommern, Niedersachsen
und Berlin in eine neue Runde gestartet. Ziel dieses Netzwerkes
ist es, Potenzialträgern Perspektiven zu eröffnen und sie auf den
nächsten Karriereschritt vorzubereiten. Das Konzept ist in der
Wohnungswirtschaft einzigartig: lernen von Gleichgesinnten,
über den Tellerrand hinausblicken, durch Best-Practice-Beispiele
innerhalb und außerhalb der Branche neue Lösungsmöglichkeiten entdecken.
Den teilnehmenden Unternehmen bietet das Young-LeaderNetwork ein attraktives Instrument der Personalentwicklung.
Darüber hinaus profitieren sie von den Impulsen, die die
Teilnehmer wieder mit ins eigene Unternehmen einbringen.
Die Teilnehmer selbst erfahren durch die Mitarbeit im Netzwerk
wichtige Wertschätzung und Unterstützung, um sich auf neue
Herausforderungen vorzubereiten.
34
Haben Sie in Ihrem Unternehmen auch potenzielle Teil­nehmer
für dieses Netzwerk? Wünschen Sie weitere Informationen?
Ihre Ansprechpartner sind Dr. Iris Beuerle ([email protected])
und Andreas Daferner ([email protected]) h
Führungskräfte
Verbände bieten
Führungskräfteseminar an
Hamburg/Hannover. Der Wettbewerb um Fach- und Führungskräfte ist eine aktuelle Herausforderung für Wohnungsunternehmen. Doch woher kommen die Führungskräfte von morgen?
Führungskompetenz muss gelernt, trainiert und gelebt werden.
Der vdw und vnw haben deshalb gemeinsam mit dem in der
Wohnungswirtschaft erfahrenen Institut „Die Trainer“ einen
Lehrgang entwickelt, der sich bewusst an den Herausforderungen an Führungskräfte in der Wohnungswirtschaft orientiert.
Das Seminar ist in sechs Module aufgeteilt. Für den aktuell
laufenden Lehrgang haben sich acht Teilnehmer angemeldet,
und sie sind ausgesprochen zufrieden. Dirk Grünberg vom
Selbsthilfebauverein Flensburg sagt: „Ich habe mich als junge
Führungskraft weiterentwickelt.“ Und Alexander Schubert von
der Hanseatischen Baugenossenschaft Hamburg ergänzt: „Das
Seminar ist absolut praxisnah. Für den Einsatz im Alltag habe ich
ein gutes Handwerkzeug zur Verfügung gestellt bekommen, was
mir in meiner Führungstätigkeit sehr hilft.“
Der nächste Lehrgang beginnt Ende September 2016. h
Weitere Informationen erhalten Sie bei
Andreas Daferner ([email protected]) und
Karsten Dürkop ([email protected])
Ihr Energiepartner.
Ganz persönlich.
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Beratung:
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der die Wünsche und Anforderungen der
Wohnungswirtschaft kennt. Der Erfahrung
und Kompetenz ideal miteinander kombiniert. Und Sie sicher mit Gas und Strom –
in Hannover auch mit Fernwärme – versorgt.
Vertrauen Sie auf enercity.
35
Stiftungen und Fördervereine in der Wohnungswirtschaft
Beeindruckendes
Engagement
Im November 2015 hat das magazin den Schwerpunkt „Stiftungen und Fördervereine in der
norddeutschen Wohnungswirtschaft“ gestartet. Insgesamt stellen wir rund 25 Stiftungen und
Fördervereine vor. Auch in der kommenden Ausgabe wird sich das magazin mit diesem Schwerpunkt
befassen. Der Schwerpunkt verdeutlicht, wie groß das Engagement, wie vielfältig die Angebote und
vor allem, wie wichtig das Thema in der Wohnungswirtschaft ist. Die Förderung der Gemeinschaft
und der Integration sowie die Unterstützung von Kindern, Jugend­lichen, Senioren und Menschen
mit Behinderungen stehen im Mittelpunkt vieler Initiativen. Sie setzten dies auf kreative und ganz
unterschiedliche Art und Weise um. Das Spektrum der Projekte ist so breit, dass sich im magazin
nur ein kleiner Eindruck vermitteln lässt, welche Relevanz, soziale Kraft und Breitenwirkung hinter
diesem Engagement steckt.
Das 1902-Laufteam 2015 vor dem Start
36
Stiftungen und Vereine
Stiftung Miteinander leben und wohnen
Im Sommer 2007 haben
sich die Mitglieder
des Wohnungsverein
Hamburg von 1902 eG
in ihrer Mitgliederversammlung für die Neugründung
einer Stiftung ausgesprochen. Aus dem Leitsatz der
Genossenschaft „Miteinander leben und wohnen“ ist
der Name der Stiftung entstanden.
Die Stiftung hat sich zum Ziel gesetzt, Wohnquartiere zu festigen und Menschen zusammenzuführen. So fördert sie unter
anderem die Alten-, Kinder-, Jugend- und Behindertenhilfe, aber
auch den Sport, Erziehung und Erwachsenenbildung sowie den
Völkerverständigungsgedanken und verschiedene kulturelle Zwecke durch Geld- oder Sachspenden. Die Stiftung betreibt den
Nachbarschaftstreff „SieNa“ im Sievekingdamm 57. Sozialpädagogin Sabine Brunotte füllt „SieNa“ mit Leben und ist außerhalb
der unterschiedlichen Angebote stets Ansprechpartnerin für die
großen und kleinen Sorgen und Belange der Menschen im Quartier. Man trifft sich zum Klönen und Basteln, wird informiert über
Vorsorge und Sicherheit und hält sich mit diversen Sportangeboten fit. Beliebt sind zudem die vielfältigen Ausflugsangebote, die
(fast immer) etwas Lehrreiches vermitteln.
Besonders interessant sind die Ausstellungen an der Galeriewand. Seit 2009 gab es 22 Ausstellungen unterschiedlicher Art:
Fotos, Collagen, Öl- und Acrylbilder, Aquarelle. Große Beachtung
fanden die Arbeiten des in Teheran geborenen Volksmalers Hadi
Rostami Verdi, der schon viele Auszeichnungen für seine Arbeiten erhalten hat. Auch unser Mitglied Wilhelm Luis ist zu den
Profis zu zählen. Er hat sich auf Landschaften, Seestücke und
Stillleben spezialisiert. Ende Mai 2016 wird der unter Leitung
von Anne Saalfeld stattfindende Malkurs eine erste Ausstellung
präsentieren.
Kreativ mit Pinsel und Stift Kunstwerke schaffen
Die Malgruppe stellt ihre Werke
im Nachbarschaftstreff SieNa aus.
Und was ist sonst so los? Die Stiftung Miteinander leben und
wohnen unterstützt den „Hammer Lauf“ des Sportvereins HT16
r.V. mit der Zeitmessung der Kinder und Jugendlichen. Schon seit
dem Jahr 2010. Dieses sportliche Ereignis findet alljährlich mit
immer größerer Mitgliederbeteiligung statt. Wir laden ein zum
5-Kilometer-Volkslauf durch die grünen Oasen in Hamm-Nord.
Die Startgebühr wird übernommen und jeder Läufer erhält ein
schickes Laufshirt. Und nicht zuletzt gibt’s nach dem Lauf eine
kleine Stärkung.
Durch die Arbeit der Stiftung sind enge nachbarschaftliche
Kontakte und Freundschaften entstanden. Gerade die ältere
Generation findet im „SieNa“ einen Treffpunkt, der einer Vereinsamung entgegenwirkt. Beliebt sind unter anderem das gemeinschaftliche Kochen und Ausprobieren „fremder Küche“ sowie
das weihnachtliche Backen. Gemeinsam mit der stimmgewaltigen Begleitung der „Hammer Lerchen“ werden manch‘ leckere
Erzeugnisse in ausgesprochen fröhlicher Runde verzehrt. h
Kontakt
Stiftung Miteinander leben und wohnen
Angerstraße 3
22087 Hamburg
Tel. 040 251927 - 0
E-Mail: [email protected]
Die Kochkurse der Stiftung sind sehr beliebt.
37
Stiftungen und Vereine
Die Lawaetz-Stiftung
Innovativ für das Gemeinwohl
Die Lawaetz-Stiftung ist eine Hamburger Organisation, die sozialund wirtschaftlich benachteiligten Personengruppen Zugänge
zum Arbeits-, Ausbildungs- und Wohnungsmarkt ermöglicht. Die
Lawaetz-Stiftung trägt durch ihre Aktivitäten zu einer nachhaltigen Stadt- und Quartiersentwicklung in Hamburg bei. In den
Arbeitsbereichen „Projektentwicklung und Baumanagement“
sowie „Quartierentwicklung“, mit ihren rund 25 Mitarbeitern,
werden Baugemeinschaften, soziale Träger, Wohnungsunternehmen und die öffentliche Hand bei der Planung und Durchführung von Bau- und Stadtentwicklungsprojekten beraten. Die
Arbeit der Stiftung wird aus Aufträgen der öffentlichen Hand
und Honoraren von Baugemeinschaften, sozialen Trägern und
Baugenossenschaft finanziert.
Projektentwicklung und Baumanagement
Die Schwerpunkte unserer Arbeit liegen in der treuhänderischen
Abwicklung, insbesondere der wirtschaftlichen Baubetreuung
und der individuell mit den zukünftigen Nutzern/innen abgestimmten Projektentwicklung. Zu einem besonderen Themenfeld
hat sich die Beratung sozialer Träger für die Weiterentwicklung
ihres eigenen Immobilienbestands entwickelt. Ein weiteres
Augenmerk liegt auf der Förderung von Wohnraumversorgung
für junge Familien. Bei vielen Projekten versuchen wir Menschen
mit Wohnraum zu versorgen, die auf eine soziale Betreuung
angewiesen sind. Besonders gut lassen sich diese Ziele mit
Baugemeinschaftsprojekten in Kombination mit Bestandsgenossenschaften verwirklichen. Wir stellen im Folgenden zwei
Projekte beispielhaft vor. Es handelt sich um ein Inklusionsprojekt
im neuen Wohnquartier in der Finkenau sowie ein Wohnhaus für
körperlich chronisch kranke Menschen im Baakenhafen.
Gruppenfoto der Mieter „Vier für Finkenau“
Foto: Thomas Eigner
38
„Vier für Finkenau“
Visualisierung: Huke-Schubert Berge Architekten
Vier für Finkenau (4fF) –
Das Inklusionsprojekt in der Finkenau
Das Baugemeinschaftsprojekt „Vier für Finkenau“ wird Teil des
neuen Wohnquartiers in der Finkenau zwischen der Oberalten­
allee im Norden und dem Eilbekkanal im Süden. Die Baugemeinschaft besteht aus Einzelpersonen, Paaren und Familien, aus
Menschen mit und ohne Handicap. Dank des Vereins „Traumhaus Wohnprojekt e.V.“ werden Menschen, welche an Multipler
Sklerose (MS) erkrankt sind und aufgrund ihrer (Geh-)Behinderungen eine barrierefreie oder rollstuhlgerechte Wohnung benötigen, in das Projekt integriert. Es handelt sich demnach um ein
Inklusionsprojekt. Zusammen mit der Baugenossenschaft Hamburger Wohnen e.G. hat die Baugemeinschaft Mitte Dezember
2013 die Anhandgabe für das ca. 4 360 Quadratmeter große
Grundstück erhalten. In einem Architektenauswahlverfahren
wurde von der Baugemeinschaft und von Hamburger Wohnen
e.G. das Architekturbüro Huke-Schubert Berge Architekten ausgewählt. Geplant werden vier eigenständige, mehrgeschossige
Baukörper. Insgesamt entsteht dadurch eine Wohnfläche von
rund 4 300 Quadratmetern. Mehr als zweidrittel dieser Wohnfläche entfallen auf öffentlich geförderten genossenschaftlichen
Wohnraum. Es handelt sich dabei um rund 40 Wohneinheiten,
aufgeteilt auf drei Häuser. In einem Haus entstehen 16 Wohneinheiten als Wohnungseigentümergemeinschaft. Bei diesen Wohnungen handelt es sich überwiegend um Familienwohnungen,
bei den Mietwohnungen überwiegend um kleinere Haushalte.
Im genossenschaftlichen Bereich werden acht rollstuhlgerechte
Wohnungen insbesondere für die Gruppe der MS-Kranken realisiert. Ebenfalls im Mietbereich wird ein Gemeinschaftsraum für
die gesamte Baugemeinschaft gebaut. Der Bezug des Objektes
ist für 2017 geplant.
Stiftungen und Vereine
Hamburg Leuchtfeuer, Baakenhafen:
Wohn- und Betreuungshaus
für chronisch kranke Menschen
Die Hamburg Leuchtfeuer Festland gGmbH baut ein Wohn- und
Betreuungshaus für junge, unheilbar chronisch kranke Menschen
ab 18 Jahren. In der Bietergemeinschaft mit den Baugenossenschaften Hamburger Wohnen eG und der SchiffszimmererGenossenschaft eG hat Hamburg Leuchtfeuer Ende 2014 für
sein Projekt den Zuschlag in der HafenCity am Baakenhafen
bekommen. Die Genossenschaften errichten auf dem Grundstück rund 110 Wohnungen, sowohl frei
finanziert als auch gefördert.
Geplant sind 25 barrierefreie Wohnungen, in der die Bewohner während aller
Phasen ihrer Erkrankung wohnen bleiben
können. Bei Bedarf können sie hier
Unterstützung erhalten und sind in eine
Hausgemeinschaft eingebettet, die ihnen
Eigenständigkeit und gesellschaft­liche
Hamburg Leuchtfeuer
Visualisierung: Huke-Schubert Berge Architekten
Teilhabe ermöglicht. Gemeinschafts­flächen im Haus sollen Raum
für soziale Begegnungen schaffen. Im Erdgeschoss wird eine psychosoziale Beratungsstelle ein­ziehen. Das Projekt finanziert sich
aus öffentlichen Mitteln sowie Spenden. Die Lawaetz-Stiftung
hat Hamburg Leuchtfeuer bereits in der Bewerbungsphase
betreut und übernimmt im Rahmen der Planungs- und Bauphase
die wirtschaftliche Baubetreuung. Die Fertigstellung wird im Jahr
2019 sein. h
Energiekosten senken –
Immobilienwert steigern!
Das Mietobjekt der Zukunft
bietet höchsten Wohnkomfort
bei möglichst geringem Energieeinsatz. Buderus als einer der
führenden Hersteller von Heizsystemtechnik erfüllt schon
heute diesen Anspruch: mit klassischen
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und so Ihr Mietobjekt noch
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39
Stiftungen und Vereine
Evangelische Stiftung Alsterdorf
hauses Alsterdorf bietet Beratung für Ärzte und auch besondere
medizinische Versorgung für Menschen mit Assistenzbedarf an.
Im Werner Otto Institut, einem Zentrum für Frühförderung und
Frühdiagnostik vom Kleinkindalter an, werden jedes Jahr über
5 800 kleine Patienten behandelt.
Gemeinsam lernen, einander verstehen
Die Anfänge der Evangelischen Stiftung Alsterdorf gehen
zurück auf das Jahr 1850. Am 16. April gründet der junge
Pastor Heinrich Matthias Sengelmann in seinem Pfarrhof,
in der kleinen Elbgemeinde Moorfleet, eine „Christliche
Arbeitsschule“. Zehn Jahre später kauft Sengelmann den
Alten Brauhof in Alsterdorf und gründet die Alsterdorfer
Anstalten. Aus diesen Anfängen ist die heutige Evan­
gelische Stiftung Alsterdorf hervorgegangen. Mit rund
6 000 Mit­arbeitern ist die Stiftung das größte diakonische
Sozial­unternehmen in Norddeutschland.
Das Bildungsangebot der Stiftung reicht von der Kita über
Schulen bis zu Studiengängen und Erwachsenenbildung. Die
Kindertagesstätten der Stiftung in den Hamburger Stadtteilen
Lurup, Alsterdorf und Mümmelmannsberg werden von Kindern
mit und ohne Assistenzbedarf besucht. So wachsen die Kinder
mit dem Selbstverständnis auf, Teil einer vielfältigen Gesellschaft
zu sein. Das Spektrum der Bugenhagen-Schulen bietet Grundund Stadtteilschulen mit gymnasialer Oberstufe und eine Schule
für Kinder mit besonderem Förderbedarf. Hier lernen Schülerinnen und Schüler mit und ohne Assistenzbedarf gemeinsam
und voneinander. Der Grundsatz der Schulen lautet: Gemeinsam
lernen, einander verstehen. Die Ausbildungsmöglichkeiten der
Stiftung mit der Fachschule Heilerziehung, der Gesundheits- und
Krankenpflegeschule und der Berufsfachschule für Logopädie
runden das Bildungsangebot ab.
Der Mensch im Mittelpunkt
Projekt Q8
In der heutigen Evangelischen Stiftung Alsterdorf steht der
Mensch mit seinen ihm eigenen Bedürfnissen im Mittelpunkt.
Menschen mit und ohne Assistenzbedarf, egal welchen Alters,
sollen selbstbestimmt und gleichberechtigt am gesellschaftlichen
Leben teilhaben. Inklusion ist der Leitgedanke, der das Handeln
der Stiftung und ihrer Mitarbeitenden bestimmt. Mittlerweile
erstreckt sich das Wirken der Stiftung weit über Alsterdorf
und auch über Hamburg hinaus. Knapp 6 000 Beschäftigte in
Hamburg, Schleswig-Holstein und Niedersachsen, an mehr
als 190 Standorten, sind heute für die Stiftung im Einsatz.
War der Gründer Heinrich Matthias Sengelmann mit seinem
Betreuungsangebot für Menschen mit Assistenzbedarf schon
seiner Zeit voraus, verlangt es heute mehr, um innovativ zu sein
und den menschlichen Bedürfnissen gerecht zu werden.
Der Assistenzbereich ist unterteilt in mehrere Tochtergesellschaften. Hier wird mit den Klienten individuell je nach Unterstützungsbedarf geplant. Das Ziel ist, dass jeder Mensch in seinem
Sozialraum ein selbstbestimmtes und eigenständiges Leben
führen kann. Dazu gehört auch die gleichberechtigte Teilnahme
am gesellschaftlichen Leben im Stadtteil. Das Projekt Q8 greift
diesen Gedanken auf. „Q“ steht für das Quartier und die „8“
für die acht Lebensbereiche, die durch das Projekt miteinander
vernetzt werden. Ziel ist die Teilhabe aller Bürgerinnen und
Bürger am gesellschaftlichen Leben. Dafür werden Daten über
die Sozialstruktur erhoben und Netzwerke zwischen lokalen
Unternehmen und Bürgern geschaffen. h
www.alsterdorf.de
Blick über das Stadtteilzentrum: Den Alsterdorfer Markt
Foto: Hans-Georg Krings
Wohnen, Arbeit, Bildung –
Beschäftigung, Freizeit, Pflege
Die Evangelische Stiftung Alsterdorf bietet heute mit ihren
umfangreichen Arbeitsfeldern, zusammen mit ihren Tochtergesellschaften, ein vielfältiges Angebot an sozialen Dienstleistungen. Die Assistenzangebote umfassen die Bereiche Wohnen,
Arbeit, Bildung und Beschäftigung, Freizeit und Pflege sowohl im
stationären als auch im ambulanten Bereich. Hinzu kommen im
Evangelischen Krankenhaus Alsterdorf und im Heinrich-Sengelmann Krankenhaus über 600 Krankenhausbetten zum Beispiel
in den Bereichen Epilepsie, Orthopädie und Psychiatrie. Das
Medizinische Versorgungzentrum des Evangelischen Kranken-
40
Verschiedene Geschäfte und Restaurants laden
zum Verweilen ein. Foto: Axel Nordmeier
Stiftungen und Vereine
WIR für UNS e. V.
Der im Jahr 2002 gegründete Verein WIR für UNS e. V.
ist eine wichtige Einrichtung zur Förderung des sozialen
Engagements der Lübecker Bauverein eG. Ursprünglicher
alleiniger Zweck des Vereins war es, vorrangig Bauvereins­
mitglieder, die unverschuldet in Not geraten sind, finanzi­
ell zu unterstützen oder durch Sachspenden zu helfen.
Im April 2014 wurde der Vereinszweck erweitert, um zeitgemäß
quartiersbezogene und präventive Förderungen zu ermöglichen.
Der Verein verfolgt nun auch die Förderung der Alten- und
Jugendhilfe sowie die Förderung des bürgerlichen Engagements
zugunsten gemeinnütziger Zwecke im Rahmen der nachbarschaftlichen Wohnquartiersarbeit des Lübecker Bauvereins.
Damit kann auch das Engagement der ehrenamtlich tätigen
Mitglieder der Nachbarschaftstreffs des Lübecker Bauvereins
gestärkt werden. Der Satzungszweck ermöglicht heute eine
Förderung von Veranstaltungen, die hauptsächlich ehrenamtlich
durchgeführt werden. Damit konnten in den Jahren 2014 / 2015
zwei große Nachbarschaftsfeste so vielfältig gestaltet werden.
Es gab Angebote für alle Bewohner – vom Kleinkind bis zum
Senior. Bei der Ausrichtung dieser Feste arbeitet das Team Nachbarschaft der Genossenschaft eng mit lokalen Institutionen vor
Ort (Kindertagesstätten, Feuerwehren, Jugendzentren) zusammen, um den Quartiersgedanken zu unterstützen und nach­
haltige Vernetzung zu ermöglichen. Eine fachliche Qualifizierung
der Ehrenamtlichen fand mit Unterstützung des Vereins 2015
bei einer Exkursion zum Spar- und Bauverein Hannover statt,
auf der gelungene Beispiele ehrenamtlicher Arbeit vorgestellt
wurden. Aber auch die Anschaffung von Yogamatten und Sportgeräten ermöglicht es einkommensschwächeren Besuchern, an
z.B. Yoga- und Gymnastikkursen der Nachbarschaftstreffs teilzu­
nehmen.
Förderung von Nachbarschaftsfesten:
Einbindung von lokalen Vereinen und Institutionen
Kinder- und Jugendförderung
Die Unterstützung in Not geratener Mitglieder bleibt ein
wichtiger Bestandteil der Vereinsarbeit. So wurde in 2015 beispielsweise in zwei persönlichen Notsituationen geholfen. Die
Umgestaltung der Wohnung einer chronisch erkrankten Mieterin
sowie die Soforthilfe bei einem Wasserschaden erleichterten den
Betroffenen den Umgang mit dem persönlichen Schicksal und
ermöglichten ein Verbleiben im gewohnten Umfeld. Das Team
Nachbarschaft der Genossenschaft bemüht sich um einen persönlichen Kontakt zu den geförderten Personen, den Ehrenamtlichen und den sozialen Institutionen vor Ort – letztendlich sind
sie die Fachleute für ihr Wohnquartier und ihre Nachbarn.
Zu den Mitgliedern des Vereins zählen Mitarbeiter, Vertreter und
Vorstand der Genossenschaft, aber auch wohnende Mitglieder
und ehemalige Vertreter und Vorstände gehören dem Verein an. h
Kontakt:
WIR für UNS e. V.
Otto-Passarge-Straße 2
23564 Lübeck
Tel. 0451 61057 - 260
E-Mail: [email protected]
41
GEOPort 3.0
HELMUT KNÜPP
DANIEL SCHAFER
Helmut Knüpp, Vorstandsvorsitzender der Wankendorfer Baugenossenschaft für
Schleswig-Holstein eG, präsentiert gemeinsam mit Daniel Schafer, Projektleiter, das GEOPort 3.0 –
Portfolio­informationen auf Grundlage eines geo­grafischen Informationssystems.
GEOPort 3.0
Erste Schritte
Bereits 2010 entschied sich die wankendorfer für das Projekt
„Wohnungswirtschaftliches Geoinformationssystem“. Ziel war
es, ein System zur Visualisierung und Analyse von georeferenzierten Immobilienbestandsdaten zu entwickeln. Zu dieser Zeit
stand die Überprüfung der Prozesse des Facility-Managements
im Hinblick auf Effizienz und Wirtschaftlichkeit im Fokus. Besonders wichtig dabei war die Bewertung der flächenbezogenen
Servicedienstleistungen wie Hauswart-, Winterdienst- und
Gartenservice, welche durch die Genossenschaft selbst erbracht
werden. Um für den Bereich Facility-Management Aussagen
über den Bewirtschaftungsaufwand einer Liegenschaft im Verhältnis zu den vorhandenen Flächen treffen zu können, wurden
Daten benötigt, welche nicht bloß die Grundstücksgrenzen
anzeigen – wie etwa auf Flurkarten der Katasterämter ersichtlich
– sondern darüber hinaus auch die Eigenschaften der unterschiedlichen Einzelflächen berücksichtigen.
Da solche detaillierten Informationen nicht über vorhandene Bezugsquellen beschafft werden konnten, erkannte die
wankendorfer, dass sie selbst die Flächen aller Liegenschaften
aufnehmen, typisieren und vermessen lassen musste. So begann
eine kleine Projektgruppe, sich mit Geoinformationssystemen
zu befassen. Hierbei wurde dann der konkrete Bedarf deutlich,
raumbezogene Luftbilder, welche die Grundstücksverläufe in
Bezug zu den tatsächlichen Gegebenheiten, also den Objekten,
auf den Grundstücken setzten – Gebäude, Wegeflächen und
Grünflächen – zu verwenden.
chen, inhaltlichen und zeitlichen Gesichtspunkten entschied die
wankendorfer, von diesen alt bekannten Wegen Abstand zu
nehmen. Recherchen nach Bezugsquellen für geeignete GeoDaten führten schließlich zum Landesamt für Vermessung
und Geoinformation des Landes Schleswig-Holstein, welches
geo­referenzierte Daten aus dem elektronischen Liegenschafts­
kataster sowie orthografische Luftbilder seit einigen Jahren
kostengünstig auch Dritten zur Verfügung stellt. Zusätzlich liefert
das Landesamt Informationen über die amtlichen Flurstücksgrenzen; das sogenannte Automatisierte Liegenschaftskataster
Informationssystem (ALKIS). Der Vorteil: Die amtlichen Geodaten
des Landesamtes sind von überaus hoher Genauigkeit, was für
die wohnungs­wirtschaftliche Verwendung wichtig ist.
Positiv stellte sich im Weiteren dar, dass die Daten zu wirtschaftlich attraktiven Konditionen erworben werden und durch
das Landesamt unkompliziert, da dateibasiert, bereitgestellt
werden können. Um die Geodaten in eine nutzbare EDV zu
überführen, wurde eine Kooperation mit der Kieler Christian
Albrechts Universität (CAU) eingegangen. Hierbei wurde das Ziel
verfolgt, den dort vorhandenen Erfahrungsschatz im Fachgebiet
Geoinformatik von Anfang an in die Herstellung eines wohnungswirtschaftlichen Geoinformationssystems einzubinden
und die benötigten digitalen Flächen von studentischen Kräften
digitalisieren zu lassen. Durch die Beratung und aktive Mitgestaltung der Kieler Universität konnten so wichtige Grundlagen für
die Entwicklung des späteren GEOPort 3.0 geschaffen werden.
Entwicklung der Idee
Zunächst stellte sich die Frage, woher die benötigten Daten
bezogen werden können. Gängig war, eine individuelle Vermessung durch ein Vermessungsbüro zu beauftragen oder eine
Kartierung aller Liegenschaften mittels einer Überfliegung von
einem Dienstleister durchführen zulassen. Unter wirtschaftli-
42
Georeferenzierte Daten sind Katasterkarten
und Luftbilder, welche Gebäude, Flächen und sonstige
Objekte zeigen. Diese Daten sind eindeutigen Koordinaten
zugeordnet, welche exakt deren geografische Zuordnung
angeben.
GEOPort 3.0
Von der Idee zum GEOPort 3.0
Um die Basisentwicklung aus der Kooperation mit der CAU
Kiel weiter zu gestalten, wurde ein regionaler Partner gesucht,
der über Erfahrung im Bereich Geografische Informationssysteme verfügt. Die wankendorfer konnte das Unternehmen ESN
EnergieSystemeNord GmbH gewinnen. ESN hat im Bereich der
Energieversorgungsbranche jahrzehntelange Erfahrung mit georeferenzierten Daten sowie der Herstellung von EDV-Lösungen.
Dieses spezielle Wissen sollte nun auf die Wohnungswirtschaft
übertragen werden. ESN konnte ad-hoc zwar keine adaptierbare
Softwarelösung anbieten, lieferte stattdessen aber entscheidendes IT-technisches Know-how für die Entwicklung des Systems;
nicht nur im Bereich Geodaten, sondern auch im Bereich Systemmodellierung und Usability. So wurde beispielsweise auf Empfehlung der ESN entschieden, das flächenvisualisierende System
nicht lokal bereitzustellen, sondern als Weblösung zu gestalten.
Nach drei System-Releases ist heute ein fertiges System bei der
wankendorfer im Einsatz. Es ist das Ergebnis einer fruchtbaren
Kooperation eines Wohnungsunternehmens mit einem branchenfremden Partner.
g
Was ursprünglich mit der Idee der Nutzung von visuali­
sierten Geodaten für die Wohnungswirtschaft begann, ist
heute durch die Integration von individuell entwickelten
Portfoliomanagementfunktionen ein strategisches Tool,
welches eine detaillierte Analyse und Bewertung von
Immobilienbeständen ermöglicht. Für die Wohnungswirt­
schaft als eine naturgemäß stark geografisch orientierte
Branche, ist eine Verknüpfung von georeferenzierten
Bildern mit Immobilien- und Bewirtschaftungsdaten sehr
hilfreich; es ermöglicht eine neue Form der Transparenz
und hebt die Unternehmensplanung von Wohnungs­
unternehmen auf ein neues Level.
Es steht heute ein System bereit, welches transparent und aktuell Flächenbilder
mit Immobiliendaten verknüpft und so eine leistungsstarke Arbeitshilfe für Mitarbeiter
und Management bietet – das Informationssystem GEOPort 3.0.
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43
GEOPort 3.0
GEOPort 3.0: Was es kann und wie es aussieht
GEOPort 3.0 ist ein modernes Informationssystem, welches dem
Nutzer als Weban­wen­dung zur Verfügung steht. Dies bedeutet,
das System kann online über eine Log-In geschützte Webseite geräteunabhängig aufgerufen werden. Das Herzstück der
Anwendung ist eine interaktive Kartenanwendung. Der eigene
sowie fremd verwaltete Immobilienbestand der wankendorfer
wird hier bildlich auf unterschiedlichen Karten dargestellt.
In der Kartenansicht werden Luftbilder von Liegenschaften
angezeigt, deren Flächen je Kategorie unterschiedlich farblich
markiert werden können. Auf einen Blick kann so zwischen
Gebäuden, Außenflächen, Wegen etc. unterschieden werden.
Neben der farblichen Markierung werden die Flächengrößen
einzelner oder gruppierter Liegenschaften angezeigt oder für Berechnungen genutzt. So kann mit wenig Aufwand beispielsweise
die Quadratmeteranzahl der Rasenfläche einer oder mehrerer frei
wählbarer Liegenschaften ermittelt werden. Über eine KartenZoom-Funktion kann dabei der Bildausschnitt und damit der Umfang der angezeigten Immobilien frei gewählt werden oder über
eine Suchfunktion verschiedene Stammdaten wie Objektnamen,adressen und Kontierungsdaten abgefragt werden, die zu einer
Ausgabe des entsprechenden Objektes führen.
44
Das Kartenmodul des GEOPort 3.0 basiert auf der sogenannten Layertechnologie. Hierbei werden unterschiedliche DatenEbenen (Layer) übereinander gelegt, um aus der Verschneidung
der Informationen Erkenntnisse ableiten zu können. Dem
Kartenmodul liegen einerseits die Luftbilder und amtlichen Geo­
daten des Landesamtes für Vermessung und Geoinformation
und andererseits die durch die wankendorfer digitalisierten
Flächen zu Grunde. Als weitere Layer verwendet die wankendorfer unterschiedliche eigene, wohnungswirtschaftliche Daten
(Eigentümerdaten, Zuständigkeiten, Mieteninformationen uvm.).
Um die Bedienung der Kartenanwendung für den Anwender
simpel zu gestalten, wurden für unterschiedliche wiederkehrende Fragestellungen entsprechende Themenkarten nebst der
zugehörigen Layer vorkonfektioniert und innerhalb der Anwendung hinterlegt. Hierdurch ist es möglich, mit wenigen Hand­
griffen Analysen von komplexen Sachverhalten über die Kartenanwendung des GEOPort 3.0 zu realisieren.
GEOPort 3.0
Aufbau der Visualisierungsplattform für das Facility-Management
3. Layer:
Objektdaten der
wankendorfer (z.B. Gebäudegrundrisse, Grünflächen etc.)
2. Layer:
Daten des Katasteramtes
(z.B. Flurstücke, Straßen etc.)
1. Layer:
Luftbildaufnahme
des jeweiligen Gebiets
Layertechnologie: Aufbau der Visualisierungsplattform
für das Facility-Management
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GEOPort 3.0
Darüber hinaus stehen über die Kartenfunktion des GEOPort 3.0
weitere integrierte Dienste bereit. Hier sind insbesondere die
sogenannten Mini-Dashboards hervorzuheben. Es handelt sich
um kleine Diagramme, welche verschiedene, objektbezogene
Werte darstellen können und die auf die Karte projizierte Abfragen mit weiteren Detailinformationen begleiten. Für beliebig
auszuwählende Immobilienbestände können beispielsweise
Durchschnitts- und Vergleichsmieten, Leerstands- und Fluktuationsquoten angezeigt und ausgewertet werden. Die Minidashboards stellen in diesen Fällen beispielsweise die Informationen
über die Einzelwerte dar.
Datenhaltung und Datenaktualisierung
Die im GEOPort 3.0 angezeigten Immobilien-Sachdaten, welche
die Themenkarten mit Informationen versorgen, werden aus der
zentralen Unternehmensdatenbank (SQL Basis) der wankendorfer abgerufen. Dabei greift das System GEOPort 3.0 auf Informationen unterschiedlicher Unternehmensbereiche zu, welche
in dieser zentralen Unternehmensdatenbank gespeichert sind.
Anders stellt es sich in Bezug auf die Datenhaltung der Geometriedaten dar. Nach dem Motto: Besondere Daten bedürfen
besonderer Pflege, entschied sich die wankendorfer das notwendige Spezialwissen für das Handling von Geometriedaten nicht
im Wohnungsunternehmen aufzubauen. So wurde ein externer
Dienstleister mit der Ausführung von Digitalisierungs- und Aktualisierungsprozessen beauftragt. Bei positiven und negativen
Bestandsveränderungen werden die wichtigsten Stammdaten
des Objektes elektronisch aus der Unternehmensdatenbank an
den Dienstleister übermittelt. Dieser kontaktiert das Landesamt
für Vermessung und Geoinformation und befüllt das System
mit den dort bezogenen georeferenzierten Objektbildern, den
elektronischen Katasterdaten und nimmt darüber hinaus auch
die Flächendigitalisierung vor.
Integrierte Objektberichte
Eine weitere zentrale Funktion des GEOPort 3.0 Kartenmoduls
ist das Generieren von vorkonfektionierten Objektberichten.
Diese Berichte können per Mouse-Klick auf eine auf den Karten
dargestellte Immobilie ad-hoc aufgerufen und im PDF-Format
exportiert werden; somit können wesentliche Informationen
des GEOPort 3.0 auch außerhalb des Systems verwendet und
weitergegeben werden. Heute stehen für jede Immobilie drei
Objektberichte zum Download bereit. Ein Bericht stellt die
Liegenschaften betreffende objektbezogene Stammdaten wie
z.B. die Anzahl und Nutzungsart der Immobilien, Durchschnittsmieten und Zuständigkeiten im Unternehmen zusammen. Ein
weiterer Bericht befasst sich mit einer kaufmännischen Sicht auf
die jeweilige Immobilie. Hier werden Informationen zu vorhandenen Vermögenswerten, dem Bewirtschaftungsergebnis, dem
Instandhaltungsaufwand sowie zur Objektfinanzierung jeder
Liegenschaft zusammengefasst.
Der dritte verfügbare Bericht gibt dem User eine Übersicht
über die bautechnischen Belange der jeweiligen Immobilie.
Es sind unter anderem Informationen zu technischen Bauteilen
eines Objektes, deren Lebenserwartung sowie die Baualters­
klasse, energetische Aspekte und Modernisierungsfragen
enthalten.
Die Objektberichte sind gut strukturiert und zeigen neben
den daten-basierten Auswertungen Objektfotos, Flurkarten,
Energieausweise und weitere Illustrationen. Objektberichte sind
also eine komfortable Möglichkeit, sich ad-hoc alle nötigen
Informationen zu einer beliebigen Liegenschaft aus GEOPort 3.0
heraus abzurufen. Weitere Module sind die „Berichte“ und der
„Besitzatlas“.
Die wirtschaftlichen Aspekte
Die Verwendung des GEOPort 3.0 ist aus Sicht der
wankendorfer auch unter wirtschaftlichen Gesichts­
punkten interessant. So stellt sich die Kostenseite im
Vergleich zu branchenüblichen IT-Kosten anderer
Systeme – etwa gängiger Portfolio-Management-Tools –
als vergleichsweise kostengünstig dar.
Konkret bedeutet dies, dass der wankendorfer beispiels­
weise für einen separaten Betriebsteil mit rund
300 Liegenschaften – dies entspricht rund 3 700 WE –
die nach­stehenden Kosten entstanden sind:
Einmalige Projektkosten
Lizenzkosten GEOPort
Konfiguration Datenschnittstellen
Katasterdaten & Luftbilder
Flächendigitalisierung
Summe
46
Laufende Kosten (jährlich)
30 000 EUR netto
10 000 EUR netto
5 000 EUR netto
15 000 EUR netto
60 000 EUR netto
Wartungskosten
laufende Digitalisierung
Bestandsveränderung
Hosting Gebühren
Summe
7 500 EUR netto
3 000 EUR netto
2 500 EUR netto
13 000 EUR netto
GEOPort 3.0
Die wirtschaftlichen sowie technisch-organisatorischen günstigen Rahmenbedingungen
machen GEOPort 3.0 zu einer IT-Lösung,
welche heute für viele Wohnungsunternehmen interessant sein dürfte.
Im Ergebnis ergeben sich so ungefähre Projektkosten in Höhe
von 16 Euro pro Wohneinheit sowie laufende jährliche Wartungskosten in Höhe von 3,50 Euro pro Wohneinheit. Der
Projektzeitraum für das vorstehende Teilprojekt betrug ca. vier
Monate. Neben der Aufbereitung der Datenbestände, der Konfiguration des Systems, ist hierin auch die Flächendigitalisierung
durch den Service-Dienstleister ESN enthalten. Insgesamt sind
so wirtschaftlich günstige Rahmenbedingungen sowie ein übersichtlicher Projektzeitraum für die Einführung des GEOPort 3.0
darstellbar.
Fazit
Die wankendorfer hat seit Einführung des Systems durchgängig sehr gute Erfahrungen dem neuen Werkzeug GEOPort 3.0
gemacht. Es können zwei wesentliche Punkte hervorgehoben
werden. Einerseits können durch GEOPort 3.0 heute komplexe
flächenbezogene Sachverhalte analysiert und dargestellt werden.
Die Informationen sind in einer solch großen Dichte und Aktualität verfügbar, dass GEOPort 3.0 Funktionen eines klassischen
Portfoliomanagementwerkzeugs in sich vereint. Andererseits hat
sich in einigen Belangen die Sicht auf bestimmte Fragestellungen
verändert. So lassen sich durch den Flächenbezug der Analysen
zusätzliche Potenziale erkennen, welche über klassische Herangehensweisen wie Bericht und Diagramme nicht ersichtlich sind,
da sie erst durch die Berücksichtigung der Lage von Liegenschaften klar werden. Dies begeistert Management und Mitarbeiter gleichermaßen. Das System profitiert von seiner guten
Ergonomie, der Einfachheit der Benutzeroberfläche, der hohen
Datenaktualität und den vorkonfektionierten Objektberichten.
Selbst Mitarbeiter, die das System nur sporadisch nutzen, finden
sich gut zurecht und gelangen schnell zu gewünschten Informationen. Aufgrund der überaus positiven Erfahrungen im Hause
der wankendorfer besteht der Gedanke, dass GEOPort 3.0 für
viele andere Unternehmen der Wohnungswirtschaft nützlich sein
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Modernisierung
NBank-Bürgschaft löst Modernisierungsstau bei Wohneigentümergemeinschaften
Annähernd 100 000 Euro Zinsersparnis möglich
In den Wohneinheiten der Niedersächsischen Wohneigentümergemeinschaften (WEG) herrscht
seit langen Jahren ein erheblicher Renovierungsstau. Dies fußt zum einen darauf, dass vielerorts
die jeweilige Instandhaltungsrücklage nicht ausreicht, umfangreiche Renovierungsmaßnahmen
durchzuführen. Andererseits hatten die WEG häufig keine Chance, von Banken für die Reno­
vierungsarbeiten notwendige Darlehen zu erhalten. Das Ausfallrisiko eines solchen Darlehens
wird oftmals als zu hoch bewertet. Nunmehr können WEG von der „Landesbürgschaft WEG“
profi­tieren, die für altersgerechte und energetische Modernisierungen genutzt werden kann.
Die Ausfallbürgschaft wird von der Investitions- und Förderbank des Landes (NBank) in Höhe
bis zu 80 Prozent des Darlehensbetrages von maximal 25 000 Euro je Wohneinheit für etwaige
Kreditrisiken übernommen.
„Die Übernahme des Ausfallrisikos versetzt die Hausbank der
WEG in die Lage, das Darlehen zu einem marktüblichen Zinssatz
zu vergeben. Seit langem notwendige Modernisierungen können
endlich durchgeführt werden“, sagt Michael Kiesewetter, Vorstandsvorsitzender der NBank. Die Beispielsberechnung (siehe
Anhang) belegt, dass unter Einbeziehung der WEG-Bürgschaft
der NBank die Belastungen für die WEG tragbar sind.
Im Bestand der 677 000 WEG-Wohneinheiten in Niedersachsen
finden sich häufig typische Mehrfamilienhäuser der Baujahre
1969 bis 1978, die gegenwärtig den größten Sanierungsbedarf
aufweisen. Einen Kredit für die energetische Sanierung oder den
altersgerechten Umbau dieser Gebäude aufzunehmen, fiel der
WEG in der Vergangenheit schwer. Die Hausbanken verlangten
höhere Zinssätze, um etwaige Risiken und zusätzliche Aufwände
bei der Finanzierung auffangen zu können. Die „Landesbürgschaft WEG“ nimmt das Risiko nunmehr im Wesentlichen ab. Sie
sorgt damit für einen Zinssatz, der die Aufnahme von Fremdkapital zur Finanzierung notwendiger Modernisierungsinvestitionen
attraktiv macht. Durch die Bürgschaft werden Erstrangkonditionen erzielt. Damit ergibt sich über 20 Jahre leicht eine Ersparnis
von annähernd 100 000 Euro für die WEG.
Der Investitionsbedarf für die WEG liegt nach einer Auswertung der NBank in der Regel bei unter 20 000 Euro je Wohneinheit. Damit ist eine Finanzierung mithilfe der WEG-Bürgschaft
ausreichend abgesichert, um notwendige Modernisierungsmaßnahmen zu begleiten. Einer dinglichen Absicherung im Grundbuch bedarf es nicht. Ein weiterer Vorteil liegt in der Chance, die
einzelnen Investitionsmaßnahmen direkt aufeinander abzustimmen. In eine energiesparende Heizung wird dann zum Beispiel
mit einer parallel ablaufenden Fassadendämmung investiert. Der
Effekt ist bei dieser Art von Sanierung natürlich größer und unmittelbarer, als wenn die Investitionen nur nacheinander erfolgen
könnten.
Beantragt wird die „Landesbürgschaft WEG“ direkt bei der
NBank vom Verwalter der WEG gemeinsam mit der finanzierenden Hausbank. Das zu verbürgende Darlehen muss mindestens
5 000 Euro betragen. Der Antrag ist spätestens vor Abschluss der
Modernisierung zu stellen. „Wohneigentümergemeinschaften
sollten die Möglichkeiten der „Landesbürgschaft WEG“ umgehend nutzen, empfiehlt Kiesewetter, denn: „Der Energieverbrauch sinkt und Qualität und Wert der Wohnung steigen.“h
Zur möglichen Förderung konkreter Projekte berät
André Sander, Team Mietwohnungsbau, E-Mail:
[email protected], Telefon: 0511 30031- 672.
49
vdw
Der Treff Am KÖ in Uelzen wächst und reflektiert den Bedarf der Bürger im Quartier
Integration beginnt mit Engagement
Wie auf dem 5. Tag der Wohnungswirtschaft
während der Altenpflege in Hannover deutlich
zu vernehmen war, müssen erfolgreiche Quartierskonzepte weiterhin ganzheitlich gelebt und
verfolgt werden. Ein gutes Beispiel, wie sich
Anlaufstellen im Quartier entwickeln, mit den
Herausforderungen der Zeit auch wachsen und
sich verändern, zeigt der Treff Am KÖ der gwk
in Uelzen. Eingerichtet von der Gesellschaft
des Kreises Uelzen (gwk) in ihrem Quartier
am Emsberg, betrieben von den Johannitern,
spiegelt sich hier das aktuelle Geschehen in
der Wohngegend wider. Hauptsächlich bemüht
um die Förderung älterer Menschen, ist der
Treff aber viel mehr: ein Forum der hier lebenden Menschen, ein Ort des Kennenlernens und
Austauschs. „Der Anteil der Menschen mit
Migrationshintergrund ist hier bei uns am
Emsberg recht groß“, berichtet Cornelia
Häcker, Quartiersmanagerin der Johanniter.
„Verstärkt auch durch die benachbarte Unterbringung von Flüchtlingen, ergaben sich private
Initiativen, die den Begriff der Begegnungs­
stätte mit Leben erfüllen.“ So veranstalteten
drei pensionierte Lehrerinnen ein „Café international“ als gelebte Willkommenskultur.
50
Gelebtes Engagement
Ein weiteres herausragendes Beispiel für gelebtes Engagement
in der Integrationsarbeit bietet die kurdisch stämmige Yüksel
Tuac: Die alleinerziehende Mutter von vier Kindern hat bereits
ehrenamtlich den „Treff der Kulturen“ zunächst für Frauen mit
ausländischen Wurzeln und Migrantinnen ins Leben gerufen.
Anfang des Jahres wurde das Angebot auf alle Altersgruppen
und beide Geschlechter erweitert. Hierzu werden längst auch
die benachbart untergebrachten Flüchtlinge eingeladen. So
gibt es Veranstaltungen, die sich zu wahren (Familien-)Festen
entwickeln. Alteingesessene Uelzener feiern hier mit ihren neuen
Nachbarn zusammen. Auch das zusätzlich initiierte „Willkommenskochen“ verbindet Menschen. Bereits schon länger hier
lebende Flüchtlingsfamilien kochen Gerichte ihrer Heimat für die
Neuankömmlinge und bieten mitwirkenden Einheimischen damit
vdw
gleichzeitig Einblicke in ihre Kultur. Der
Kindertreff in den Räumlichkeiten am Königsberg – eine Kooperation von gwk und
Christlichem Jugenddorfwerk Deutschlands
e. V. (CJD) – leistet einen nicht unwesentlichen Anteil an der Integrationsarbeit. Die
Betreuung der Sieben- bis 14-Jährigen mit
überwiegendem Migrationshintergrund
fungiert als „Türöffner“ zu den Bewohnern
des Quartiers.
Sinnbild für Integrationsarbeit
In den Räumen des Treffs Am KÖ finden zudem Schulungen
zum Gesundheitsmediator im Rahmen des MiMi-Projekts des
Ethno-Medizinischen Zentrums e.V. (Mit Migranten für Migranten – Interkulturelle Gesundheit für Deutschland) statt. Bei dieser
vom Niedersächsischen Ministerium für Soziales, Gesundheit
und Gleichstellung geförderten Maßnahme werden engagierte
Migranten/-innen als kulturelle Gesundheitsmediatoren/-innen
gewonnen und ausgebildet, um ihre
Landsleute in der jeweiligen Muttersprache über das deutsche Gesundheitssystem
und weitere Themen der Gesundheitsförderung sowie -prävention zu informieren.
Als Standortkoordinatorin des Landkreises
Uelzen hat Yüksel Tuac erneut die Verantwortung übernommen. Sie organisiert
und plant die entsprechenden Schulungen
im Treff Am KÖ. Die aktive 40-Jährige ist
mit ihrem Engagement ein Sinnbild für
Integration am Königsberg geworden.
Tuac nutzt die Einrichtung als gesellschaftliche Drehscheibe und
lebt damit gute Nachbarschaft. Die gwk Uelzen fördert und
unterstützt dieses beispielhafte Engagement tatkräftig und die
Quartiersmanagerin Cornelia Häcker schafft die entsprechenden
Freiräume zu deren Entfaltung. Der Treff Am KÖ macht damit
seinem Namen alle Ehre. Ressourcen wurden zur Verfügung
gestellt, das Zusammenspiel der verschiedenen Akteure gelingt
und die Investition hat sich gelohnt – nur ein Beispiel für die
Justierung des Fokus’ auf den örtlichen Weitwinkel. h
Von der Grafschaft bis nach Lüneburg:
Zahlreiche Kommunen planen
neue Wohnungsgesellschaften
Hannover. An einigen Orten werden aktuell Diskussionen geführt, die man vor zwei Jahren noch für vollkommen illusorisch
gehalten hätte: Es geht um die Gründung neuer, kommunaler
Wohnungsgesellschaften. Vorreiter, wenn man es so ausdrücken
möchte, könnte der Landkreis Harburg sein, dessen vorbereitende
Maßnahmen zur Gründung eines kreiseigenen Unternehmens
offenbar schon weit gediehen sind. Mehrfach waren Verbandsdirektor Heiner Pott und Mitarbeiter des vdw zu Beratungen in
Winsen und Seevetal.
Auch in Verden und in Aurich gibt es Gesprächsrunden, in
denen das Für und Wider einer eigenen kommunalen Wohnungsgesellschaft erörtert wird. In der Grafschaft Bentheim, in Lingen
und in Syke ist der vdw-Verbandsdirektor ebenfalls schon mit
Vertretern aus Verwaltung und Politik zusammengekommen,
um die Situation am Wohnungsmarkt zu diskutieren.
In Bersenbrück traf Pott Samtgemeindebürgermeister Dr. Hans
Baier. Dort wird voraussichtlich eine neue Wohnungsgesellschaft
neben die bereits bestehende Baugenossenschaft Landkreis
Osnabrück treten.
In Lüneburg wollen Oberbürgermeister Ulrich Mädge und
Landrat Manfred Nahrstedt gemeinsam eine Kreissiedlungs­
gesellschaft auf den Weg bringen. Nahrstedt kündigte an, sich
in dieser Frage mit dem vdw und der NBank zu beraten. Karl
Heinz Range, Geschäftsführer der KSG Hannover, war bereits
in Lüneburg zu Gast und hat über mögliche Ziele und Rahmen­
bedingungen einer kreiseigenen Wohnungsgesellschaft referiert.
Derzeit werden in Lüneburg potenzielle Gesellschafter gesucht;
Sparkasse, Volksbank und die städtische Lüwobau sind Wunschpartner des Landkreises.
Spannend, nicht zuletzt mit Blick auf die Kommunalwahl
im September, dürfte sich auch die Debatte in Osnabrück
ent­wickeln. Die Entscheidung, 2002 die damalige städtische
Wohnungsgesellschaft OWG zu privatisieren (Verkauf zunächst
an die Nileg, später dann im Paket an die Gagfah), soll unter
Umständen korrigiert werden. Die politischen Lager sind in
dieser Frage derzeit aber noch gespalten.
Losgelöst von konkreten Überlegungen, ein Wohnungsunternehmen zu gründen, wird in vielen Städten über die Situation
am Wohnungsmarkt diskutiert. Zwei von vielen Beispielen:
In Hannover sitzen Wohnungswirtschaft und Stadtverwaltung
seit längerem zusammen, um eine „Wohnungsmarktoffensive“
zu vereinbaren. Und in Leer wird nach Lösungen Ausschau
gehalten, das Angebot an bezahlbarem Wohnraum spürbar
zu vergrößern. h
51
vdw
Nibelungen-Wohnbau unterstützt Forschungsprojekt
Sieht so das Wohnen der Zukunft aus?
Braunschweig. Eine Erdgeschosswohnung im Braunschweiger Stadtteil
Heidberg ist Dreh- und Angelpunkt einer
zukunftsweisenden Kooperation zwischen Wohnungswirtschaft, Forschung
und Gesundheitstechnologie. Dort sollen
neue Wege aufgezeigt werden, wie
technikunterstütztes Wohnen in Zukunft
aussehen kann. Einen entsprechenden
Kooperationsvertrag haben Rüdiger
Warnke, Vorsitzender der Geschäfts­
führung der Nibelungen-Wohnbau, und
Professor Dr. Reinhold Haux, Geschäftsführender Direktor des Peter L. Reichertz
Instituts für Medizinische Informatik der
Technischen Universität Braunschweig
und der Medizinischen Hochschule
Hannover (PLRI), unterzeichnet.
Auch das Fernsehen war schon da, um
hinter die Kulissen des Forschungsprojektes zu blicken. Die Hardware – also
die „vier Wände“ – hat die Nibelungen
ihrem Kooperationspartner kostenlos zur
Verfügung gestellt. Die Software – also
die technische Ausstattung – haben die
Mitarbeiter von Professor Haux installiert.
Neben der Installation moderner Gebäudeleittechnik gehe es in erster Linie um
die Auswertung und die Nutzung von
Daten, „die einen Quantensprung für die
künftige Wohnqualität bedeuten“, sagt
Warnke. So werde aus einer Wohnung
etwas völlig Neues. „Ähnlich wie sich das
Mobiltelefon zum Smartphone gewandelt
hat.“
52
Rüdiger Warnke (links), Professor Reinhold Haux
Haux bezeichnet die Wohnung als
„diagnostischen und therapeutischen
Raum. Viele Krankheitsbilder sind messbar, denn der Alltag von uns allen ist von
Routinen geprägt, die in dieser Wohnung
von Sensoren erfasst, analysiert und pro­
tokolliert werden.“ Sensoren sammeln
Daten etwa über Bewegungsmuster,
Raum­temperatur oder Luftfeuchtigkeit
und werten sie aus. Sie registrieren, wenn
Fenster offen stehen oder der Fernseher
benutzt wird. „Eine Abweichung vom
üblichen Muster kann nach Erkenntnissen
der Medizinischen Informatik – und dies
ist Gegenstand unserer Forschung – auf
Krankheiten hinweisen, etwa auf Depressionen, eine Demenz oder auf asthmatische Beschwerden. Aus der Datenanalyse
lassen sich neue Dienstleistungskonzepte
entwickeln, an die wir heute noch gar
nicht denken“, betont der Instituts­
direktor.
Die Forschungswohnung soll nun da­bei helfen, Antworten auf bestimmte
Verhaltensmuster zu finden. Doch vieles
ist noch Zukunftsmusik. Projektleiterin
Corinna Mielke gibt zu bedenken: „Wir
stehen am Anfang dessen, was einmal
möglich sein wird.“
Auch Rüdiger Warnke dämpft allzu
großen Optimismus auf eine kurzfristige
technische Aufrüstung des Wohnungsbestandes: „Noch ist die Technik, die in
dieser Wohnung installiert ist, für eine
Mietwohnung zu teuer.“ Angesichts des
rasant voranschreitenden technischen
Fortschritts sei die Einrichtung von smarten Wohnungen allerdings nur eine Frage
der Zeit. Die Nibelungen wird sich mit der
Forschungswohnung für den Zukunftspreis der Wohnungswirtschaft bewerben.
Die Preisverleihung ist am 2. Juni beim
Aareon-Kongress in Garmisch. h
Wohnbau Salzgitter richtet Smarthome-Gästewohnung ein
Wer sich ein wenig näher mit den Möglichkeiten technischer Assistenzsysteme beschäftigen und dabei auch Schwellenängste überwinden möchte, kann dies in einer
„Smarthome-Gästewohnung“ der Salzgitter Wohnbau tun. Die rollstuhlfreundliche
Wohnung in Salzgitter-Bad ist mit zahlreichen Anwendungen ausgestattet, die das Leben
einfacher und sicherer machen sollen. Betreut wird das Projekt durch die Johanniter.
vdw
Namen & Nachrichten
Beliebt I: Im Auftrag von Volkswagen
Immobilien (VWI) hat InWIS Forschung
und Beratung 530 Wolfsburger in einer
repräsentativen Umfrage zu ihrer Einschätzung der Wohn- und Lebensqualität
in Wolfsburg befragt. VWI-Geschäftsführer Roland Stöckigt zog angesichts
der Ergebnisse ein positives Fazit: „Der
Wohnstandort Wolfsburg wird insgesamt
als gut bewertet. Besonders zufrieden ist
man mit dem vorhandenen Grünflächenangebot im Wohnumfeld sowie mit der
Größe und der Ausstattung der angebotenen Wohnungen.“ Beliebtester Stadtteil ist weiterhin Fallersleben. Als ideale
Wohnungsgröße wünscht sich knapp
jeder zweite Befragte eine Wohnfläche
zwischen 61 und 80 Quadratmetern,
verteilt auf drei Zimmer. Für gewisse Ausstattungsmerkmale sind die Wolfsburger
bereit, auch eine höhere Miete zu zahlen.
Bei der Frage, ob ein Stellplatz für das
Auto bereits zum Wohnungsstandard
gehört (39 %) oder darüber hinaus geht
(44 %), gehen die Meinungen noch auseinander. Rund jeder zweite Befragte gibt
jedoch für eine Terrasse (51%), einen
eigenen Garten (48 %) oder ein Bad mit
Fußbodenheizung (50 %) eine höhere
Zahlungsbereitschaft an. Ulrich Sörgel,
Leiter Wohnimmobilien bei VWI hebt hervor: „Unsere durchschnittliche Bestandsmiete beträgt aktuell 6,06 Euro – 2010
betrug sie durchschnittlich 5,52 Euro und
hat sich damit in fünf Jahren nur sehr
moderat erhöht.“. h
Beliebt II: 3 300 Mieter der NEULAND in
Wolfsburg haben sich im vorigen Jahr an
einer repräsentativen Kundenbefragung
beteiligt. Die Ergebnisse sind für das Unternehmen ausgesprochen positiv, denn
87 Prozent der Befragten sagen, die
NEULAND-Mitarbeiter seien sehr freundlich. 84 Prozent fühlen sich bei ihrem
Vermieter gut aufgehoben. 83 Prozent
schätzen die Zuverlässigkeit der NEULAND,
und 82 Prozent die kompetente Beratung
und Betreuung. Es gab aber auch kritische
Stimmen: 45 Prozent der befragten Mieter
wünschen sich eine energetische Optimierung ihres Wohnhauses. NEULANDGeschäftsführer Hans-Dieter Brand nimmt
diese Hinweise sehr ernst: „Um unsere
Bestände weiter zukunftsfähig zu halten,
werden wir in den nächsten Jahren noch
einmal deutlich mehr Geld in die Hand
nehmen als in den Vorjahren.“ 2015 hatte
die NEULAND rund 22 Millionen Euro in
ihren Bestand, in diesem Jahr werden es
28 Millionen Euro sein. h
Aufwändig: Die Stäwog in Bremerhaven feiert in diesem Jahr ihr 75-jähriges Bestehen.
Pünktlich zu diesem Jubiläum wird sie eine ihrer ältesten Wohnanlagen nach historischen Vorgaben wiederherstellen. An den unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden
aus dem Jahr 1928 (errichtet unter der Regie der Stadt Bremerhaven) werden einige
nachträgliche Einbauten korrigiert: Es werden wieder Sprossenfenster eingesetzt, und
für die Sanierung der Fassade hat die Stäwog 17 000 Klinker in der Ziegelbrennerei anfertigen lassen, die schon vor fast 90 Jahren die Steine für die Fassade produziert hatte.
Im Haus wurde modernste Energietechnik verbaut – die knapp 100 Wohnungen werden
von einem eigenen BHKW mit Strom und Wärme versorgt. h
Innovativ: Die STÄWOG in Bremerhaven
will erstmals in einem dreistöckigen Gebäude den barrierefreien Zugang zu
allen Wohnungen gewährleisten – ohne
Aufzug! Das Projekt mit dem Titel
„Spiralenhaus“ sieht die Erschließung
von 16 Wohnungen über langgestreckte
Rampen vor. Die Maßnahme geht mit
einer umfangreichen Sanierung des
Gebäudes einher. Gefördert werden die
Arbeiten durch das Programm „Soziale
Stadt“. Auch darüber hinaus wird die
STÄWOG in den nächsten Jahren kräftig
investieren. Insgesamt sollen 40 Millionen
Euro in den Bestand fließen. 70 Millionen
Euro stehen für den Neubau von rund
400 Wohnungen zur Verfügung. Die
Neubaumaßnahmen sollen vor allem
auf STÄWOG-eigenen Flächen realisiert
werden. Geschäftsführer Sieghard
Lückehe strebt die Umsetzung serieller
Bauweisen an, um möglichst geringe
Herstellungskosten zu erzielen. h
Aufwertung: Die Baugenossenschaft
Wiederaufbau und die NibelungenWohnbau in Braunschweig hoffen darauf, dass die Sanierung des Donauviertels
in der Weststadt in das Förderprogramm
„Soziale Stadt“ aufgenommen wird.
Stadt und Wohnungswirtschaft haben
rund 27 Millionen Euro beim Land
Niedersachsen beantragt. Den Partnern
geht es um eine verbesserte soziale Infrastruktur, die Aufwertung von Freiflächen
sowie die An­passung des Wohnungs­
bestandes. h
Nominiert: Der Verein Stadtteilentwicklung Weststadt in Braunschweig ist für
den Bundeswettbewerb „Soziale Stadt“
nominiert worden. Geschäftsführer
Gregor Kaluza zeigte sich erfreut: „Wir
sind immerhin schon unter den Top drei.“
Beworben hatten sich 250 Projekte und
Initiativen. Die Preise werden im Juni in
Berlin verliehen. h
Gefördert: Mit 100 000 Euro fördert das
Land Niedersachsen das Seniorenwohnprojekt „Gemeinsam statt einsam“ der
Wohnungsbau Grönegau. In Riemsloh
hat das Unternehmen bereits vier Wohnungen errichtet, die kürzlich bezogen
wurden. Weitere neun Wohnungen folgen, fünf davon werden nach der Zusage
aus dem Sozialministerium gefördert. h
53
vdw
Neubau I: Die Ammerländer Wohnungsbau-Gesellschaft errichtet unter dem
Titel „Betreutes Wohnen –
selbstbestimmtes Leben mit
Service“ in Petersfehn zehn
barrierearme Wohnungen.
Um die Bewohner werden
sich die DRK-Kreisverbände
Ammerland und Oldenburg-Stadt kümmern. Der
Neubau wird rund 1,4 Millionen Euro kosten. h
Neubau II: Die Baugenossenschaft
für den Landkreis Osnabrück baut in
Quaken­brück vier Mehrfamilienhäuser
mit insgesamt 28 Mietwohnungen.
Häuser, die bisher auf dem Grundstück
gestanden haben, wurden bereits ab­
gerissen. Der erste Neubau wird von der
Diakonischen Stiftung Bethanien gemietet, die dort unter anderem eine Tagespflege einrichtet. Außerdem wird die Genossenschaft in der Nähe vom Bahnhof
Bersenbrück 22 Wohnungen errichten.
Geplant ist, die neuen Wohnungen für
5,40 Euro pro Quadratmeter anbieten zu
können; die Nebenkosten sollen unter
zwei Euro pro Quadratmeter liegen. h
Neubau III: Richtfest beim Bauverein
Leer. Die Genossenschaft baut sechs Miet­
reihenhäuser mit einer Wohnfläche von
jeweils 110 Quadratmetern. Fertigstellungstermin ist der kommende September. „Wir investieren 1,4 Millionen Euro
in das Projekt“, sagte der Technische Vorstand des Bauvereins, Thomas Exner. h
Neubau IV: Die LüWoBau reagiert auf
die steigende Nachfrage nach bezahlbaren Wohnungen in Lüneburg und hat mit
dem Bau von 36 Ein- bis Drei-ZimmerWohnungen begonnen. Gesamtkosten:
ca. fünf Millionen Euro; finanziert teilweise mit Hilfe von NBank und KfW. Die
Wohnungen sollen Ende 2017 an die
Bewohner übergeben werden. h
Fertig: Die Nibelungen-Wohnbau in
Braunschweig kann nicht nur Wohnungen oder Schulen bauen, sondern auch
Feuerwehrhäuser. Der Neubau im Stadtteil Querum war bereits das dritte Projekt
dieser Art. h
Neubau V: Der Bauverein Rüstringen
treibt den Bau von 19 Wohnungen in
zwei Stadtvillen auf dem Gelände einer
ehemaligen Schule voran. Baukosten: rund
5,3 Millionen Euro. Im Dezember sollen
die Wohnungen bezugsfertig sein. Das
Interesse der Wilhelmshavener an dem genossenschaftlichen Angebot ist immens;
es gab mehr als 170 Bewerber. h
Neubau VI: Die GEWOBA Emden bringt
erstmals seit 20 Jahren wieder ein Neu­
bauprojekt auf die Schiene. Entstehen
werden fünf Gebäude mit insgesamt 36
überwiegend kleineren und barrierefreien
Wohnungen. Das Projekt ist mit Landesmitteln gefördert. Die Gesamtbausumme
wird mit 5,7 Millionen Euro angegeben. h
Projekt: Die GBH Hannover wird im
nächsten Jahr einen Neubau der Aurelis
Real Estate in der hannoverschen Südstadt übernehmen. Ein entsprechender
Kaufvertrag wurde kürzlich unterzeichnet. Das Projekt wird 142 Wohnungen,
Büroflächen und eine Tiefgarage mit
140 Stellplätzen umfassen. 40 Wohnungen werden mit Fördermitteln des Landes
Niedersachsen und der Stadt Hannover
finanziert. h
Eröffnet: Die GSG Oldenburg hat im Stadtteil Bürgerfelde in Zusammenarbeit mit den
Johannitern ein neues Mehrgenerationenhaus eröffnet. Die Wohnungsbaugesellschaft
stellt für die Begegnungsstätte kostenfrei eine Wohnung zur Verfügung. Gefördert
wird die Einrichtung durch das Bundes­ministerium für Familie, durch das Land Niedersachsen und die Stadt Oldenburg. h
54
Kunst: „Punkt, Punkt, Komma, Strich“
heißt eine Ausstellung von Kinderbildern,
die noch bis September in den Geschäftsräumen der Gifhorner WohnungsbauGenossenschaft zu sehen ist. Präsentiert
werden 24 Zeichnungen von Töchtern
und Söhnen von GWG-Mitarbeitern.
Die Genossenschaft ist seit 2007 mit dem
Audit „berufundfamilie“ zertifiziert und
hat bereits mehrfach betriebsinterne
Maßnahmen zur Vereinbarkeit von Beruf
und Familie getroffen. h
Pfiffig: Die Wohnungsgenossenschaft
Bremerhaven setzt ihre erfolgreiche Werbekampagne „…wohnt bei der WoGe“
fort. Auf Plakaten und mit City Cards
macht die Genossenschaft seit zwei
Jahren intensiver auf sich aufmerksam.
Diese Strategie habe sich als sehr erfolgreich herausgestellt und der WoGe einen
großen Imageschub verpasst, sagte
Vorstand Uwe Schwamm. h
Service: Die KSG Hannover hat in Empelde
einen neuen Kundenservice-Pavillon eröffnet, der Anlaufpunkt für bis zu 1500
KSG-Mieter sein wird. Der Pavillon bietet
auf 110 Quadratmetern ausreichend Platz
für Empfangsbereich, Büros, Wartezone,
Sanitärräume und eine kleine Teeküche.
Die barrierefreie Architektur entspricht
aktuellen Standards. Der Neubau wurde
vollständig aus Holz-Modulen gefertigt,
die Fenster sind dreifach verglast und die
Stromversorgung erfolgt aus erneuerbaren
Energiequellen. h
Konzept: Die Stadt Hameln hat die
Gründung einer Gesellschaft für sozialen
Wohnungsbau beschlossen. Geschäftsführer könnte Christian Mattern werden,
der bereits die Hamelner WohnungsbauGesellschaft leitet. Das neue Unternehmen
soll mit acht Millionen Euro ausgestattet
werden. h
vdw
Plan I: Die Einbecker Wohnungsbau-Gesellschaft wird nach mehr
als zehnjähriger „Baupause“ in zentraler Innenstadtlage rund
2,5 Millionen Euro investieren und zwei sogenannte Geschwisterhäuser bauen. Das Projekt „Petersilienwasser“ umfasst 12
oder 13 Wohnungen mit insgesamt mehr als 1 000 Quadratmetern Wohnfläche. Baubeginn soll im zweiten Quartal 2016 sein,
nachdem auf den Baugrundstücken zunächst archäologische
Grabungen stattfinden. Die Fertigstellung der City-Wohnhäuser
ist für Mitte 2017 geplant. Alle Wohnungen haben Balkon oder
Terrasse; in beiden Gebäuden wird es jeweils einen Fahrstuhl geben; die Wohnanlage soll so weitestgehend barrierefrei erschlossen werden. Laut Geschäftsführerin Birgit Rosenbauer reagiert
das Unternehmen mit dem Projekt auf eine verstärkte Nachfrage
nach innerstädtischem Wohnen. h
Plan II: Die Nibelungen-Wohnbau wird
auf dem Grundstück der ehemaligen IGS
Weststadt insgesamt 219 Wohnungen
bauen, darunter eine Wohnpflegegemeinschaft mit acht Einzelwohnungen und
Gemeinschaftsflächen. Die ersten Mieter
sollen bereits 2017 in das Neubauquartier
einziehen; die letzten Wohnungen werden voraussichtlich 2020 fertig. h
Mustergültig: Die NEULAND in Wolfsburg
hat in der „Neuen Burg“ eine barriere­arme
Musterwohnung mit vielen Infor­mationen
für Mietinteressenten eingerichtet. Das
Neubauprojekt im Stadtteil Detmerode
mit ins­gesamt 92 Wohnungen ist auf der
Zielgeraden angekommen. Der Mietpreis
wird inklusive Betriebs- und Heizkosten pro
Quadratmeter zwischen 10,25 und 10,95
Euro liegen. Bei der Ausstattung können
die künftigen Bewohner aus verschiedenen
Komponenten auswählen. Weitere Einblicke
in das Neu­bauprojekt und in einige der Wohnungen gibt ein Animationsfilm im Internet
unter www.neuland-erobern.de. h
Gute Lösung: In den nächsten Monaten wird die KSG Hannover
in Empelde ein Mehrfamilienhaus mit zwölf Wohneinheiten fertigstellen. Das Objekt ist die erste von insgesamt acht neuen Flüchtlingsunterbringungen in der Region Hannover. Die Bauten sind Teil
eines langfristig angelegten Integrationskonzepts und werden den
Kommunen für die Dauer von 20 Jahren als Sozialwohnungen zur
Verfügung stehen. KSG Geschäftsführer Karl-Heinz Range betont:
„An der sozialen Frage – konkret am Thema Wohnraum – entscheidet sich, ob Integration gelingt.“ h
Plan III: VW Immobilien (VWI) baut am
Glockenberg 24 Mietwohnungen. Die
sechs Erdgeschosswohnungen werden
mit Smart-Home-Technologie ausge­
stattet. Das Interesse an den Wohnungen
ist groß – mehr als 400 Bewerbungen
liegen dem Unternehmen vor. h
Plan IV: In Oldenburg-Kreyenbrück wird
ein Gesundheitsquartier mit Platz für
medizinische Dienstleistungen und Forschung entstehen. Außerdem ist ein neues Stadtteilzentrum geplant, das die GSG
realisieren wird. Vorgesehen sind eine
Tagespflegestation mit elf Plätzen, eine
Wohngemeinschaft für Demenzpatienten
mit zwölf Plätzen, 14 seniorengerechte
Wohnungen, ein Wohnheim für Auszubildende mit 29 Appartements sowie weitere 14 Wohnungen. Betrieben werden
sollen die sozialen Einrichtungen von den
Johannitern. Rund zehn Millionen Euro
will die GSG in das Bauvorhaben investieren. Baustart könnte im Frühjahr 2017
sein. h
Kunstvoll: Arbeiten des Projektes „Kunst
im Quartier“ sind noch bis Ende April
in der Verwaltung der GSG Oldenburg
ausgestellt. Das Projekt war vom Atelier
Farbsinn der Gemeinnützigen Werkstätten Oldenburg e.V. (GWO) durchgeführt
worden und richtete sich an Menschen
aus allen Generationen mit und ohne Beeinträchtigung. h
Deutliche Worte: Beim 4. GSG-Wohn­
forum, das diesmal außerhalb Oldenburgs
in Wildeshausen stattfand, hat Geschäftsführer Stefan Könner die Rahmenbedingungen für bezahlbaren Wohnungsneubau kritisiert: „In den vergan­genen 15
Jahren sind die Baukosten um 41 Prozent
gestiegen, insbesondere wegen der energetischen Auflagen.“ Dennoch werde die
GSG bei der Bauqualität keine Abstriche
machen: „Geförderter Wohnungsbau
sieht nicht so aus wie geförderter Wohnungsbau. Der Unterschied liegt lediglich
in der geringeren Miete.“ So wird die
GSG auch künftig Neubauwohnungen für
einen Mietpreis von 5,50 Euro pro Quadratmeter anbieten, auch im Landkreis.
Dabei hilft eine entsprechende Landes­
förderung, die es für ländliche Bereiche
seit diesem Jahr gibt. Aktuell plant die
GSG in Wildeshausen den Bau von
57 Wohnungen. h
Großprojekt: Die Lehrter Wohnungsbaugesellschaft stemmt in den nächsten
Jahren eines der größten Projekte ihrer
Unternehmensgeschichte. Rund 50 Millionen Euro sollen in die Entwicklung einer
neuen Siedlung mit rund 120 Wohnungen investiert werden. Ein städtebaulicher
Wettbewerb wird ausgeschrieben. Ungeachtet der noch ausstehenden Wettbewerbsergebnisse errichtet das Wohnungsunternehmen auf dem Areal derzeit eine
Unterkunft für 70 Flüchtlinge. h
55
vdw
Zur Person
 Peter Cordes, acht Jahre lang
Geschäftsführer der Gemeinnützigen
Nordenhamer Siedlungsgesellschaft, ist
mit einem Festakt aus seinem Amt verabschiedet worden. Vor rund 100 geladenen Gästen lobte vdw-Verbandsdirektor
Heiner Pott Cordes als „sozial engagierten und innovativen Wohnungsunter­
nehmer“. Vor seiner Zeit in Nordenham
war Peter Cordes in Bremen, Oldenburg
und Wilhelmshaven aktiv. Seine Nach­
folge hat Frank Wahlen angetreten. h
HERAUSGEBER
TERMINE 2016
18./19. Mai
 Wechsel im Vorstand der Rintelner
Wohnungs- und Siedlungsgenossenschaft. Das langjährige Vorstandsmitglied
Manfred Langemeier ist mit Vollendung
des 70. Lebensjahres ausgeschieden.
Die Nachfolge hat Horst Söffker angetreten, der den weiteren Vorstand mit
Rolf Wallenstein und Erich Requardt
komplettiert. h
Hildesheim:
Stadtgespräche 2016
16./17. Juni
Hannover: Trainieren mit Profis:
Für Assistenz und Sekretariat
30./31. August
Papenburg:
vdw-Verbandstag
24./25. Oktober
Gut Thansen:
Fachtagung Rechnungswesen
31. Oktober
Hannover:
Wohnungspolitischer Kongress
24./25. November
München:
5. gemeinsames „Forum Personal“
TERMINE 2017
10. Januar
Hannover: auftakt 17 und
Neujahrsempfang
1. März
Hamburg:
Fachtagung Digitalisierung
vdw – Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft
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Yvonne Bonda
...für Qualität steh ich mit
meinem Namen.
03.2016
Im nächsten magazin gibt es natürlich eine Rückschau auf das 35. Zwischenahner Gespräch,
unter anderem mit Beiträgen von Professor Philip Hübl und Professor Tobias Just sowie einen
Beitrag über das „Morgenstadt“-Projekt. Zahlreiche Nachrichten aus den vdw-Mitgliedsunternehmen
sowie Berichte über die diesjährigen Stadtgespräche in Hildesheim und den laufenden Architektenwettbewerb „Wohnraum schaffen“ werden sich ebenfalls in dem Heft wiederfinden.
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