Débat Syndex Logement social

Journée débat
Logement social,
Évolution et
Avenir
13 octobre 2011 - Le Comptoir général, Paris 10e
Syndex. Logement social : évolution et avenir
Sont intervenus :
Lahouari Boubekeur
URI CFDT Île-de-France, secrétaire régional en charge de l’approche
syndicale de la ville
Marc Boucoiran
Élu DP SNI
Céline Brandeleer
« Pour la solidarité », Think Tank européen, coordinatrice de
l’Observatoire du logement durable
Emmanuel Chardon
Représentant CFDT, ADOMA
Axelle Culdaut
Secrétaire du comité de groupe du Groupe SNI
Francis Deplace
Directeur de l’association de recherche et développement Delphis
Aude Evin
Conseillère régionale d’Île-de-France, présidente de la commission
Logement
Françoise Gaudel
Administrateur LOGEO
Corinne Goulet
Chargée de clientèle Domaxis
Marie Guillot
Secrétaire du CE Dynacité-OPH de l’Ain
Sylvain Leplâtre
Chargé de mission, ICF
Jean-Luc Madinier
Délégué syndical CFE-CGC, Osica Groupe SNI
Todine Siban
Représentante CE-CHSCT, ICF La Sablière
Alexandre Trehoux
Élu CE SUD-Logement social ADOMA
et pour Syndex :
sur les thèmes :
Le groupe BTP
Logement et territoire, le déséquilibre
Que peuvent les collectivités locales ?
Une politique orientée vers les classes moyennes
Missions d’insertion, DALO
Mobilité, propriété, parcours résidentiel
La RSE, présentation et échange
Financement du logement social
Les effets de la mutation sur l’emploi
Transfert de propriété et conséquences sur le personnel
Une crise européenne du logement
2
Syndex. Logement social : évolution et avenir
Ouverture
Jean-Paul Raillard, Syndex est heureux de vous accueillir dans ce lieu symbolique qui héDirecteur général de Syndex berge l’association des Enfants de Don Quichotte. L’association s’est
beaucoup investie dans la défense des droits au logement. Cette
lutte citoyenne, pacifique et non partisane nous correspond bien.
Cette journée confirme l’engagement de Syndex auprès des organisations syndicales, des institutions représentatives du personnel et
auprès des acteurs du logement. Dans notre métier, nous cherchons
à apporter une vision stratégique d’ordre économique et social aux
représentants des salariés qui nous mandatent pour leur donner
les moyens de se positionner. Le logement est l’un de nos secteurs
d’activité sur l’ensemble du territoire.
Pourquoi un colloque sur le logement social ?
L’actualité de cette question dans la période difficile que traverse
l’économie européenne, c’est d’abord le manque criant de logements sociaux, c’est la question du droit au logement et celle du pouvoir d’achat. Le secteur connaît des bouleversements avec la baisse
drastique du nombre de collecteurs du 1 % logement et l’apparition
de plans sociaux. Les emplois et les qualifications du secteur vont
évoluer et c’est notre rôle d’aider les acteurs à anticiper les choses.
L’accord des partenaires sociaux du 29 avril 2011 sur l’emploi et le
droit au logement des jeunes appelle un investissement important.
Or le gouvernement, pour cause d’exigences budgétaires, compromet la construction des 45 000 logements prévus sur trois ans, et
met à mal le dialogue social.
Nous allons discuter de tout cela ; nous allons vous présenter ce que
nous observons dans nos missions, et nous allons surtout entendre
ce que vous avez à nous dire pour faire progresser nos connaissances
partagées.
Un mot de remerciement aux intervenants qui participent aux différentes tables rondes, à nos amis syndicalistes et élus de terrain présents dans la salle, qu’ils soient de la CGT, de la CFDT, de la CFTC, de la
CFE-CGC ou de Sud-Logement.
Bonne discussion, bon colloque, bonne journée.
3
Syndex. Logement social : évolution et avenir
Une pression accrue sur le logement locatif
•
•
•
•
•
60 % de la population française est éligible au logement social.
17 % de la population occupe ce type d’habitat.
43 % de la population totale, éligible au logement social, réside dans le secteur marchand classique.
Moins de 5 % des ménages logés en HLM ont des revenus qui dépassent les plafonds de ressources.
25 % des logements sociaux sont loués à des ménages dont les revenus sont inférieurs de 20 % aux
plafonds de ressources.
La tendance est de confier des missions d’insertion et d’urgence au logement social « familial », des
missions convergentes avec les foyers.
100%
100%
59,9 90%
80%
70%
60%
90%
80%
70%
60%
50%
50%
40%
40%
30%
30%
20%
20%
10%
43% 3 Mal logé SDF 0,25 Propriétaires
Locataires secteur marchand satisfaits
Locataires secteur marchand insaIsfaits 17% 10%
0%
4
40% 0%
Logé décemment Eligible dans le secteur Eligible hors secteur Non éligible Syndex. Logement social : évolution et avenir
Logement et territoire,
le déséquilibre
Mieux encadrer le marché du foncier ?
Dans les zones périurbaines, certains agriculteurs ou propriétaires fonciers
organisent la transmission de leur patrimoine en misant sur les plus-values
générées par le classement de leurs terres en zones constructibles.
Le marché locatif est dual, réparti entre secteur privé et secteur social. En
revanche, le marché foncier, mis à part des droits de préemption, semble
unique. Les promoteurs privés, les propriétaires lambda et les bailleurs
sociaux sont en compétition sur les mêmes terrains.
Le renchérissement du foncier peut-il s’expliquer par une raréfaction organisée ?
«
La Région Île-de-France a créé un établissement public foncier
en 2006. Le décret approuvant sa création a été publié après une
longue bataille avec le gouvernement pour qu’il accepte cette création. Trois départements de droite, Val-d’Oise, Hauts-de-Seine et Yvelines, ont créé leurs propres établissements publics fonciers départementaux.
Aude Evin,
Conseillère régionale d’Île-deFrance, présidente de la commission
Logement
Cet établissement régional participe à la préemption de terrains pour
lutter contre la spéculation foncière en remettant des terrains à la disposition des collectivités ou des organismes de logement social.
On a vu que le gouvernement actuel a une vision particulière de l’intérêt général en matière de préemption, car il a déposé un projet de loi
qui dispense d’un objet d’intérêt général la commune désirant préempter un bien si elle accepte le prix demandé par le propriétaire du
bien à préempter. On se moque de l’utilisation de l’argent public. On
voit vers quels intérêts la droite se tourne.
«On se moque de l’utilisation
de l’argent public.»
Le projet du parti socialiste prévoit l’élaboration d’une loi foncière. Les
politiques parlent de la question du logement en période électorale
ou au moment du vote des budgets ; cette question n’est pas forcément lisible. »
«
Pour construire du logement collectif, il faut 2 000 € au m² de surface habitable pour le foncier et autant pour la construction. Le
coût du foncier a augmenté de 250 % en 10 ans. Une grosse part du
problème se situe là. S’il n’y a pas une volonté politique forte pour
maîtriser le foncier, on n’arrivera pas à construire plus de logements
sociaux à un prix maîtrisé. La rente foncière, c’est de l’enrichissement
sans cause, qu’il faut taxer lourdement. »
Sylvain Leplâtre,
Chargé de mission, ICF
5
Syndex. Logement social : évolution et avenir
Que peuvent les collectivités
locales ?
L’exemple de la région Île-de-France
Aude Evin
«
La situation du logement en Île-de-France est grave ; elle résulte
d’un retard pris au début des années 1990, et elle ne s’arrange pas
malgré l’augmentation de la production de logements. Nous connaissons une pénurie de logements sociaux et un niveau de construction
de logements sociaux insuffisant. Le parc locatif privé se trouve mis
sous tension. Si 60 % de la population française est éligible au logement social, en Île-de-France c’est 70 %. On constate que la moitié des
logements sociaux est concentrée sur 8 % des communes. Certaines
comptent 50 % de logements sociaux et n’ont pas à faire face aux
mêmes dépenses d’équipement et de charges que celles qui trient
leur population et ne construisent pas de logement social. La répartition est donc inégalitaire.
Lorsque la gauche a pris la majorité en Île-de-France en 1998, elle a
considéré, devant l’ampleur du problème, qu’il était du devoir d’une
collectivité publique d’intervenir. Nous voulons rééquilibrer le territoire régional tant en termes de localisation des logements qu’en
termes de typologie. La construction en PLS1 est un moyen pour
certaines communes de contourner les obligations de la loi SRU2, en
construisant des logements sociaux dont les niveaux de conventionnement et les loyers ne correspondent pas du tout aux besoins de la
population.
Nous avons décidé d’inciter par nos financements la construction de
logements plus sociaux en PLAI3 et PLUS, en particulier dans les communes qui n’ont pas de logements sociaux, mais aussi en PLS pour
favoriser la mixité sociale. Nous intervenons également dans la réhabilitation de logements sociaux.
Sous la mandature 2004-2010, notre aide à la construction et à la
réhabilitation a concerné 240 000 logements sociaux, avec une plus
grande part pour la réhabilitation, moins chère que la construction. »
Lahouari Boubekeur,
URI CFDT Île-de-France, secrétaire
régional en charge de l’approche
syndicale de la ville
«
J’ai un mandat syndical interprofessionnel et, à ce titre, je m’occupe
de questions qui touchent aux conditions de vie des salariés : transport, logement, etc.
La CFDT a une approche syndicale de la ville qui prend en compte les
besoins des salariés en dehors de l’entreprise et du travail. Les gens
ont des besoins en matière de santé, de logement, de transport, de
culture. C’est pourquoi la CFDT est présente dans les organismes paritaires qui gèrent ces aspects de la vie : protection sociale, formation
professionnelle, Action Logement (ex « 1 % logement »), etc.
1 - Prêt locatif social, destiné à financer des logements correspondant à des
niveaux de loyers et de ressources supérieurs au prêt locatif à usage social
(PLUS).
2 - Loi « Solidarité et renouvellement urbain » du 13 décembre 2000.
3 - Prêt locatif aidé d’intégration : vise à fournir un logement à des personnes
en difficulté financière et sociale.
6
Syndex. Logement social : évolution et avenir
À propos de l’offre de logement économiquement accessible, nous
avons une difficulté, car l’État dit qu’il veut s’occuper de logement
social alors qu’il réduit les budgets de construction. Il favorise le financement par la défiscalisation ce qui entraîne la construction de
logements par les promoteurs là où il n’y a pas de besoins alors que
cet argent aurait été mieux placé dans la construction de logements
sociaux en zone tendue.
La baisse des plafonds de revenu pour accéder au logement social,
qui écarte une partie des candidats, n’a eu pour effet que de diminuer
les files d’attente. On place en priorité les gens qui font valoir la loi
DALO4 , au risque de concentrer des gens en grande difficulté et de
faire reculer la mixité.
Je siège au comité régional de l’Habitat (CRH) avec les autres organisations syndicales. Nous rappelons chaque année au préfet, représentant de l’État, que ce dernier doit construire des logements sociaux.
Il y a longtemps que les objectifs annuels de 60 000 logements ne
sont pas atteints : les meilleures années, on atteint 25 à 30 000. Les
jeunes ont des difficultés d’emploi et donc pour se loger. Les partenaires sociaux ont signé un accord pour créer 45 000 logements pour
les jeunes, ce qui est compromis par la ponction sur les ESH5. L’argent
d’Action Logement qui vient des entreprises et des salariés finance
l’ANAH ou l’ANRU, car l’État ne met plus rien. Les organismes qui
peuvent financer sont ponctionnés, et les budgets des collectivités
territoriales sont coupés. »
Zones tendues, détendues, « dodus
dormants »
La rareté du foncier et la flambée des prix de l’immobilier à l’achat comme
à la location conduisent une part grandissante de la population éligible
au logement social à souhaiter intégrer ce type de logement. Cependant,
l’offre ne suit ni en quantité ni en qualité : on construit de plus en plus de
PLS en zone tendue. Il s’ensuit une pression de la demande sur le parc social
même s’il reste des marges de manœuvre.
«
Notre directeur général a écrit un livre "Logement, habitat et cohésion sociale" qui est un programme complet posant la question, audelà de la crise, de la société que nous voulons. Le problème, c’est la
façon dont on y répond. Le livre constate le manque de financements :
l’État n’a plus de sous et les collectivités locales ne vont pas tarder à
en manquer.
Axelle Culdaut,
Secrétaire du comité de groupe du
Groupe SNI
Les zones tendues sont celles où il y a un problème entre l’offre et
la demande. Actuellement, le logement n’est pas la priorité des politiques dans le discours alors que les élections approchent, encore
moins le logement social car c’est connoté. Pourtant un logement
créé, c’est deux emplois qui ne se délocalisent pas.
Le Groupe SNI propose de concentrer ses constructions dans les
zones tendues. Il suggère que l’État y réduise le taux d’emprunt et encourage la rotation. Dans les zones détendues, il propose de vendre
les logements au bout de 25 ans. Pour ce qui est des ressources, il est
proposé de transférer des fonds d’un organisme à l’autre au plan national ou d’une société à l’autre, de fusionner, de faire des économies
de gestion et de vendre plus.
4 - Droit au logement opposable.
5- Entreprises sociales pour l’habitat.
7
Syndex. Logement social : évolution et avenir
Les organismes HLM qui ont construit il y a longtemps construisent
moins et génèrent des fonds propres. Ils sont appelés « dodus dormants » et sont plus nombreux au nord de la France qu’au sud. L’idée
consiste à transférer les fonds des zones détendues vers les zones tendues : la concentration des 120 à 21 puis à 8 collecteurs y participe.
Dans les zones tendues, les propriétaires privés font monter les prix
des loyers. Dans les zones détendues, ceux qui n’arrivent pas à louer
baissent le prix jusqu’à atteindre le prix plafond des logements sociaux. Dans ces zones, les organismes de logement social vont avoir
besoin de leurs fonds propres pour entretenir leur parc et rester compétitifs. »
La concentration des collecteurs et ses
conséquences
La gouvernance des bailleurs et des organismes collecteurs est paritaire :
des administrateurs syndicalistes y représentent leur confédération au
nom du paritarisme, et des administrateurs salariés représentent les salariés de ces entreprises.
La restructuration des organismes collecteurs complique le rôle des administrateurs au moment de prendre des décisions qui provoquent des
conflits d’intérêts.
Lahouari Boubekeur
« En 2009, il y avait
120 collecteurs d’Action
Logement, contre 20
maintenant. »
«
En 2009, il y avait 120 collecteurs d’Action Logement, contre 20
maintenant. Les conseils d’administration sont composés de représentants des 5 organisations syndicales représentatives, 5 représentants des patrons et 5 entreprises, soit 5 syndicalistes pour 10 patrons.
Le représentant syndical siège au conseil d’administration au nom de
l’actionnaire. Il essaie de faire passer les idées d’une organisation syndicale.
Les conseils d’administration des OPH6 comptent un représentant
syndical pour 17 membres ou deux pour 25 selon les tailles. Ils sont
tous formés à lire un bilan. Ils ont à prendre position sur les loyers : les
augmenter met en difficulté les locataires mais favorise les salaires du
personnel ou risque d’augmenter la ponction sur les fonds propres et
compromettre la réhabilitation et la construction de logements.
Les militants des conseils d’administration ont en tête l’anticipation
des mutations économiques et la gestion prévisionnelle des emplois
et des compétences. Ils interviennent pour que les gardiens, utiles au
lien social, ne soient pas supprimés. »
6 - Office public de l’Habitat.
8
Syndex. Logement social : évolution et avenir
Des acteurs ancrés dans une réalité sociale
Le logement social entre dans le cadre européen des services sociaux d’intérêt général (SSIG).
Outre les services de santé et de sécurité sociale, les SSIG englobent :
•
les services d’assistance sociale ;
•
les services d’aide à l’emploi et de formation ;
•
le logement social ;
•
les services de garde d’enfants ;
•
et les soins de longue durée.
140 000 45 692 120 000 40 027 100 000 PLS (hors ANRU) 36 519 PLAI (Hors ANRU) 80 000 60 000 8 944 20 000 0 37 152 PLUS hors ANRU 24 361 40 000 37 813 4 081 5 009 33 172 2000 5 427 11 834 16 047 7 917 5 728 4 964 38 732 41 812 41 780 2003 2004 2005 5 188 5 034 42 224 39 113 2001 2002 21 381 21 589 50 633 2006 12 264 26 836 16 705 46 195 48 495 2007 2008 57 643 58 981 2009 2010 La priorité est toujours affichée en faveur des ménages les plus modestes… Dans les faits, on observe
une croissance de la part des logements destinés à la partie la plus aisée de la population (PLS).
9
Syndex. Logement social : évolution et avenir
Une politique orientée
vers les classes moyennes
Une part de la population, 85 000 personnes, réside dans des zones grises
(caravanes, constructions provisoires). Les chiffres de l’INSEE confirment la
crise structurelle du logement en France : 2,9 millions de mal-logés, soit
1,1 million de ménages, et 250 000 sans domicile. 2,1 millions de personnes
occupent des logements privés de confort et 800 000 des logements surpeuplés.
Une politique qui préfère le marché
Axelle Culdaut
«
La France hésite entre l’interventionnisme de l’État et le retour au
marché. La Caisse des Dépôts et Consignations est le bras armé de
l’État dans l’immobilier. Le gouvernement actuel a tendance à préférer le marché à l’interventionnisme de l’État. Notre groupe suit, voire
devance, les volontés politiques. En tant que « plus gros bailleur », il se
doit d’alimenter l’État dans ses réflexions sur le logement.
Durant l’été 2008, le Groupe SNI recevait quasiment chaque jour, de
la part des promoteurs, une demande de reprise de programmes de
logements construits mais ne correspondant pas à la demande. Les
gens ne pouvant pas acheter, la société HLM ne pouvait-elle pas reprendre le tout et le transformer en logement social ?
Le président de la République a demandé aux organismes de logement social de « déplanter » la promotion et les a aidés. Ils ont acheté
des programmes en VEFA7, les emplois et les plus-values (même diminuées) sont restés chez les promoteurs. »
Alexandre Trehoux,
Élu CE SUD-Logement social
ADOMA
«
ADOMA8 est le premier maillon du logement très social. Il s’adresse
aux gens qui ont très peu de ressources. En entrant dans le giron de
SNI, ADOMA change ses activités et ses missions très sociales d’intérêt public. Au moment où la demande de logement croît, nous nous
séparons de notre patrimoine très social : 1 700 logements locatifs mis
en vente. La population de nos foyers de travailleurs migrants et résidences sociales vieillit, nous n’avons plus les mêmes publics et nos
missions doivent continuer à couvrir l’urgence. Nos clients ont changé,
nos logements doivent s’adapter et nous devons créer de nouvelles
offres et des places supplémentaires. A contrario, nous réduisons nos
capacités, ce qui n’a rien de rassurant au regard de l’intitulé même du
débat. Nous ne devons plus simplement être à l’équilibre financier, on
nous demande maintenant d’être rentables et de générer des profits.»
Zones grises
Françoise Gaudel,
Administrateur LOGEO
«
85 000 personnes dans les zones grises, cela me paraît sous-estimé.
Est-ce qu’il ne faudrait pas un créneau de logements plus rudimentaires pour mettre à l’abri ces hommes, ces femmes et ces enfants qui
vivent dans des conditions épouvantables ?
Il y a les chiffres PLA, PLAI et PLS, c’est l’offre nouvelle. En Seine-SaintDenis, les logements réhabilités, cela ne fait pas un logement de plus,
cela ne loge pas un ménage de plus. »
7 - Vente en l’état futur d’achèvement.
8 - Ancienne Sonacotra, devenue ADOMA en 2007 (voir page 19).
10
Syndex. Logement social : évolution et avenir
Missions d’insertion, DALO
La tendance est de confier au logement familial, qui s’adresse à des populations insérées, des missions d’insertion dans le cadre de la loi DALO. L’État
n’a pas de produit à proposer pour faire face au logement d’urgence. L’urgence, c’est de construire.
Logement d’urgence, DALO
«
La question de l’urgence relève, normalement, de la compétence
de l’État. Ce n’est pas une question de nombre de logements. Les
gens qui vivent le long de l’A3 dans des caravanes ne sont pas forcément insérables dans un logement classique du jour au lendemain.
Aude Evin
Nous finançons l’hébergement en foyer, en résidence sociale et les associations d’intermédiation locative qui accompagnent les gens dans
leur rôle de locataires.
La réponse à la loi DALO, c’est la création de logements, car les gens
qui y ont recours n’ont pas forcément demandé un logement social. »
DALO
«
J’ai à traiter les cas de personnes qui sont en suroccupation ou en
sous-occupation de logement et qu’il faut reloger dans le cadre de
la loi DALO. Ils souhaitent rester dans le même immeuble ou dans le
même quartier, mais si on leur donne un logement neuf, on va leur
appliquer le nouveau loyer. Comment faire ? Est-ce qu’on ne peut pas
leur conserver le bénéfice de l’ancienneté ? »
Todine Siban,
Représentante CE-CHSCT, ICF La
Sablière
Quelle action est entreprise auprès des candidats à l’élection présidentielle
sur les questions de logement, d’application de la loi DALO ?
«
Je réponds pour la CFDT, qui enverra une adresse à tous les candidats lorsqu’ils seront connus pour exprimer les besoins des salariés et ce que nous faisons pour répondre à la précarité. Nous ferons
connaître les réponses reçues, et chaque adhérent décidera de son
vote. »
Lahouari Boubekeur
Définition du « logement décent »
cf. décret du 30 janvier 2002
Le logement doit disposer d’une pièce principale d’une surface au
moins égale à 9 m2 et une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m,
ou d’un volume habitable de 20 m3..
Il compte une installation de chauffage, une distribution d’eau
potable intérieure, une évacuation d’eaux ménagères, une cuisine
ou coin cuisine, des installations sanitaires comprenant un WC
séparé de la cuisine, et une baignoire ou une douche, un accès au
réseau électrique.
Le décret précise certaines obligations assurant la sécurité et la santé
du locataire.
11
Syndex. Logement social : évolution et avenir
Mobilité, propriété, parcours
résidentiel
Partant de l’idée que le patrimoine serait mal occupé, il s’agirait de « tracer » le locataire ou le résident ADOMA pour l’envoyer, s’il est assez inséré,
chez SNI dans un F2. Si le locataire prend l’ascenseur social, on l’envoie vers
le logement intermédiaire, donc du PLS au PLI. Un jour viendra où on lui
dira : « vos revenus vous permettent d’accéder à la propriété ». Ces outils
de gestion veulent encourager la mobilité dans le parc social, mais encore
faut-il que les gens aient les moyens de prendre ce qui leur est proposé.
Axelle Culdaut
«
Dans notre groupe, la mobilité passe principalement par l’accession
à la propriété. Nous essayons de répondre aux demandes des gens :
la famille s’agrandit, je demande plus grand ou au contraire, je n’ai
plus d’enfant, on m’incite à demander plus petit. Plus grand, c’est dans
l’ordre des choses, plus petit, cela risque d’être au même prix ! Ou bien
plus cher parce que c’est neuf. Le groupe SNI préconise l’accession
sociale. Nous essayons d’assurer la sécurisation du parcours d’accession à la propriété.
Un point de mobilité en moins, c’est 42 000 logements non disponibles. Crise aidant, les gens ne bougent plus car ils risquent de finir
sur le trottoir. »
Sylvain Leplâtre
Marie Guillot,
Secrétaire du CE Dynacité - OPH de
l’Ain
«
On compte en France 4 200 000 logements sociaux. Il en a été
construit environ 130 000 en 2010, mais la moyenne sur les 4 ou
5 dernières années est plutôt de 100 000. Lorsque le taux de mobilité baisse de 1 %, ce sont effectivement 42 000 logements qui ne
peuvent être attribués. Les 100 000 logements sociaux construits par
an ne compensent pas, loin s’en faut, la baisse de 200 000 du nombre
de logements offerts aux demandeurs, baisse due à la diminution du
taux de rotation de près de 5 points depuis une dizaine d’années. »
«
Le parcours résidentiel est de moins en moins privilégié : les gens
n’ont plus les moyens de passer du très social au social, pour arriver
à l’accession. Dans son discours de clôture du congrès INCAS, Benoît
Apparu a dit qu’il financerait de moins en moins de places de CHRS9
car elles sont trop chères et que la solution viendrait du logement
social. »
Le guichet unique facilitera-t-il l’accession au logement social ?
Francis Deplace
Delphis
«
Il faut être franc : dans la demande, il y a la bonne et la mauvaise
demande. Les bailleurs ont trouvé toutes les feintes possibles pour
attraper la bonne demande et laisser la mauvaise à leurs collègues. La
demande unique vient d’une volonté de l’État. Avant, les gens déposaient des demandes partout, sans qu’on sache combien. Maintenant
c’est plus transparent pour l’État et pour sa politique budgétaire. »
9 - Centre d’hébergement et de réinsertion sociale.
12
Syndex. Logement social : évolution et avenir
La RSE, présentation et échange
La responsabilité sociale de l’entreprise (RSE) repose sur trois piliers : le
social, le sociétal et l’environnemental. Que l’un vienne à manquer, et l’entreprise ne peut se prévaloir de l’étiquette RSE. La RSE élargit la vision de
l’entreprise qui ne se limite pas à un rôle de recherche du profit maximum
pour l’actionnaire.
Il existe deux conceptions de la RSE :
• la conception anglo-saxonne, qui résume la RSE au respect de la règle,
de la norme, de l’environnement ;
• la conception européenne, plus contraignante, dans laquelle la RSE
est un objectif à part entière, qu’il faut inscrire dans la loi à côté de la
maximisation du profit et de la libre et loyale concurrence.
En France, la loi du 12 juillet 2010 exige des entreprises de plus de 500 salariés qu’elles produisent un rapport RSE. La RSE entre parfois dans une stratégie de communication de l’entreprise et, dans les faits, le rapport annuel
RSE est bien souvent très, très pauvre… alors qu’il devrait comporter des
indicateurs partagés, susceptibles d’informer le locataire comme l’élu ou
le syndicaliste.
La RSE peut être vue comme un outil de reporting, c’est-à-dire que le management rend compte aux différentes parties prenantes de son comportement. Dans le logement social, les parties prenantes sont les locataires, les
territoires et leurs élus, les salariés et les actionnaires particuliers que sont
l’État et les collectivités publiques.
«
Delphis a lancé la démarche RSE en 2005 sur la question du reporting. Nous avons créé, avec nos collègues anglais, allemands, néerlandais et suédois, un référentiel de niveau européen comptant 60
indicateurs, rendant compte de la totalité de l’activité de l’organisme.
C’est un rapport répondant aux standards GRI (Global Reporting Initiative), consultable sur notre site Internet. Certaines entreprises sont
entrées dans la démarche RSE par l’évaluation ISO 26 000.
Francis Deplace,
Directeur de l’association de
recherche et développement
Delphis
Pour nous, le pilier social, c’est le souci de préserver l’équilibre social
du territoire. Cela passe par la gestion locative. Le pilier environnemental se retrouve dans la politique d’efficacité énergétique du patrimoine, avec des enjeux considérables de financement dans une
période de raréfaction des ressources.
Le pilier du financement est lui en danger, car les collectivités locales
qui en sont une partie prenante essentielle sont en difficulté.
La RSE peut être vue comme un moment de rencontre entre toutes les
parties prenantes : financeurs, collectivités locales, personnel de l’entreprise ainsi que les entreprises du tissu économique. La RSE oblige
à rendre compte, mais elle donne aussi l’occasion de contractualiser
des objectifs. C’est une nouvelle façon d’aborder les relations avec les
parties prenantes.
13
Syndex. Logement social : évolution et avenir
« Les représentants du
personnel ont bien compris
l’intérêt qu’ils ont à
s’emparer de la RSE. »
Nous n’en sommes qu’au début du déploiement de la démarche RSE
dans le logement social.
Actuellement, une vingtaine d’organismes HLM se sont lancés dans
une telle démarche. Il y a quelques années, les syndicats ont bloqué le
forum sur la RSE lancé par la Commission européenne.
Aujourd’hui, c’est le Medef ou la CGPME qui ont cherché à repousser
les obligations de la loi de juillet 2010.
Les représentants du personnel ont donc bien compris l’intérêt qu’ils
ont à s’emparer de la RSE, à utiliser ses indicateurs pour les discuter,
à en faire des objectifs et à définir un nouveau contrat social dans
l’entreprise. Maintenant les représentants syndicaux comparent les
rapports des différentes entreprises.
Dans le logement social, il existe deux types d’entreprises : celles que
je qualifie de « hors-sol », des entreprises nationales pour qui le souci
du territoire vient après celui de la rentabilité financière, et celles,
ancrées dans le territoire, dont le souci est de créer de la valeur pour
aider le territoire à travers le développement et l’accompagnement
social. »
Jean-Luc Madinier,
Délégué syndical CFE-CGC, Osica
Groupe SNI
– En général, les sociétés du logement social sont plutôt en pointe
sur le développement durable. Le bâtiment "basse consommation",
c’est une bonne chose. En revanche, sur les conditions sociales, nous
constatons dans notre groupe comme dans la plupart des autres qu’il
n’y a pas d’accords sur le handicap, qui est une obligation. Le minimum, ce qui coûte le moins cher, n’est pas appliqué. Arriver à un taux
de 6 % de handicapés, ce n’est pas compliqué dans le logement social :
nous en "produisons" avec les gardiens. Ma question est : Delphis s’occupe-t-il de ces indicateurs ? Et comment les organisations syndicales
et les IRP10 peuvent-elles vraiment s’impliquer ? »
Francis Deplace
– Nos indicateurs de reporting nous obligent à renseigner la politique
d’égalité salariale et les écarts entre les 10 % les mieux payés et les
moins payés. La première année, deux organismes de chez nous ont
accepté de communiquer là-dessus ; cinq ans plus tard, tous communiquent dessus. Lorsqu’une entreprise qui s’engage dans une
démarche RSE refuse de communiquer sur certains indicateurs, cela
ne produit pas un bon effet sur les parties prenantes. La Caisse des
Dépôts et Consignations pousse la SNI vers une démarche RSE. Les
bailleurs ne pourront pas rester longtemps en dehors. Le mouvement
s’accélère. Il manque un point aujourd’hui, c’est le moyen de vérifier la
véridicité du reporting des données. Des décrets devraient le préciser
bientôt. »
Axelle Culdaut
– Je n’ai pas participé à des négociations sur la RSE, mais je voudrais
savoir quels critères vous nous conseillez de demander entre l’économique et le social, entre le rentable et le vivable d’un point de vue
social ? À quoi devons-nous être attentifs en tant qu’élus ? »
Francis Deplace
– Les indicateurs qui nous semblent renvoyer à des démarches de
progrès dans l’entreprise sont évidemment les écarts salariaux, l’égalité salariale hommes-femmes, la répartition des formations selon les
10 - Institutions représentatives du personnel.
14
Syndex. Logement social : évolution et avenir
catégories d’employés, le respect de la loi sur les handicapés. La RSE
est une performance globale, et mettre en avant l’environnemental
ne suffit pas. D’ailleurs, les bailleurs vont bientôt avoir du mal dans ce
domaine, faute de financements pour la maintenance de leur patrimoine. Sur le plan économique, votre entreprise doit être aussi durable, et on assiste à des restructurations parmi les bailleurs sociaux
qui impactent directement les personnels. »
– Nous avons déjà des accords sur l’égalité hommes-femmes, sur la
formation, et concrètement cela ne donne pas grand-chose. La RSE,
j’ai l’impression que cela ne va pas donner grand-chose. »
Corinne Goulet,
Chargée de clientèle Domaxis
– Vous avez un suivi des objectifs ? »
Francis Deplace
– Sur le handicap, c’est chiffré : 6 %. Des CAT entretiennent les espaces
verts, nous leur achetons les produits d’entretien et des collègues gardiens sont basculés dans le pourcentage de handicap. »
Corinne Goulet
– Une société peut se coller l’étiquette RSE par opportunisme, une
autre comme un vrai moyen de management. »
Francis Deplace
15
Syndex. Logement social : évolution et avenir
Financement du logement social
Les problèmes de financement déterminent les stratégies des entreprises
de logement social qui, elles, ont un impact direct sur le social.
Comment financer la construction de logements ? En sollicitant l’aide à la
pierre de l’État, les subventions des collectivités locales, le « 1 % » quand il
existait encore, les financements privilégiés du livret A et, enfin, une part
de fonds propres issus des excédents du bailleur.
Or, l’État a tendance à se désengager et à réduire l’aide à la pierre. Les dépôts du livret A sont variables, les collectivités locales réduisent leurs budgets et le besoin de logements reste très élevé. La crise de la dette exprime
l’incapacité de l’État à lever des impôts et son incapacité à financer des
politiques sociales. La redistribution se fait ainsi de façon horizontale : des
classes moyennes vers les classes moyennes, et non pas des classes aisées
vers le 1,1 million de mal-logés.
Comment faire ?
Axelle Culdaut
«
Nous avons été les premiers à créer des consortiums pour racheter
les logements Icade, filiale de la Caisse des Dépôts et Consignations. Son secteur intermédiaire d’origine s’est transformé au fil du
temps en logement social qui a finalement été vendu.
La vente du patrimoine
Axelle Culdaut
«
Les ventes d’appartements à l’unité, c’est long, en bloc c’est rapide. C’est une source de plus-values et cela dégage des fonds
propres. Il n’y a pas si longtemps, lorsqu’un organisme vendait 1 logement, la plus-value dégagée permettait de construire 3 logements.
Aujourd’hui ce ratio diminue et tombe à 1 vente pour 2 logements
construits, voire moins.
Aude Evin
– Lorsque les logements sociaux manquent, on ne commence pas par
en vendre, même dans le cadre de l’accession sociale à la propriété.
D’autant que les conditions d’achat de ces logements obligent à avoir
un faible revenu et à être héritier, sans quoi c’est impossible, même
avec le prêt à taux zéro. »
Axelle Culdaut
– Les gens qui n’ont pas beaucoup de ressources se voient toujours
proposer des aides à la construction, mais acheter quelque chose
d’ancien est souvent plus facile économiquement, notamment dans
le parc de logement social, car on vend avec une décote. »
Le secrétaire d’État au Logement propose de prendre l’argent des ESH
régionales qui en ont, pour construire où il y a des besoins. Il s’agit de
ponctionner les HLM qui ont de grosses réserves financières. Les régions ne
voient pas pourquoi le fruit de leur politique profiterait au voisin.
La piste de la vente du patrimoine évoquée par A. Culdaut trouve vite sa limite, car l’état du patrimoine ne le rend pas attractif pour créer un marché
spéculatif. La recette est simple : demander aux bailleurs un effort pour
se procurer des fonds propres en améliorant leur performance opérationnelle. Quand on veut tuer son chien, on dit qu’il a la rage et quand on se
lance dans une « démarche d’amélioration de la performance opération-
16
Syndex. Logement social : évolution et avenir
nelle » comme l’appelle la SNI, on dit « qu’on n’est pas bon », que les ratios
économiques sont plus mauvais que ceux du voisin. On compare les ESH
entre elles, les foyers, pour conclure qu’il y a peut-être trop de personnel
dans l’entreprise, que les gardiens ne sont pas assez polyvalents. C’est le
moment d’engager une politique de restructuration.
Emmanuel nous dit (p. 18) comment la restructuration arrive concrètement
dans une entreprise.
Les salariés du logement social sont face à une équation infernale qui les
oblige à contribuer à la performance économique de leur entreprise de
manière à lui procurer des fonds propres.
Lahouari a un rôle syndical en dehors de l’entreprise et Emmanuel est dans
l’entreprise. Ils sont devant les tenants et les aboutissants d’un même problème : que ce soit dans le cadre du paritarisme ou dans les entreprises, les
organisations syndicales essaient de résister aux restructurations et font
en sorte que les politiques qui découlent de la raréfaction des aides à la
pierre soient les moins brutales possibles, soit en les accompagnant, soit
en s’y opposant.
L’aide à la pierre
Moins d’aide à la pierre veut dire moins de construction, mais l’État demande de construire autant avec moins d’aide. Il y a donc une financiarisation du secteur, qui va être affecté fortement. »
«
On a l’habitude de dire que l’aide à la personne favorise la spéculation immobilière, hors logement social, et qu’il faut privilégier l’aide
à la pierre pour créer des logements. Le gouvernement considère qu’il
faut favoriser l’aide à la personne, nous préférons l’aide à la pierre via
le conventionnement État-organismes bailleurs. Le prêt à taux zéro
est une sorte d’aide à la personne dans le cadre de l’accession à la propriété. Nous refusons ce système qui marche peu. »
Aude Evin
Les « aides à la pierre » devraient atteindre 500 M€ en 2011 (subventions directes aux organismes HLM
pour la construction de logements sociaux).
L’État participe également au financement de la production de logements locatifs sociaux par le biais
d’aides fiscales, près de 4 Md€ pour 2011 :
•
850 M€ de réduction de TVA sur les opérations ;
•
800 M€ d’exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties ;
•
700 M€ d’exonération d’impôt sur les sociétés dans le cadre du service d’intérêt économique
général.
Les « aides à la personne » ont atteint 15,5 Md€ en 2010.
Les APL atteindront 5 Md€ en 2011, versés aux bailleurs sociaux pour 2,2 millions de locataires éligibles.
17
Syndex. Logement social : évolution et avenir
Les effets de la mutation sur
l’emploi
ADOMA, ex-Sonacotra, est une société d’économie mixte spécifique par son histoire, ses produits et sa
clientèle qui gère 70 000 logements dans toute la France et la moitié en Île-de-France. Le parc locatif est
surtout composé de chambres meublées avec parties communes. 20 000 logements font près de 7 m².
L’accueil des demandeurs d’asile, la gestion des aires d’accueil des gens du voyage, les pensions de
famille et, plus marginalement, l’hébergement d’urgence font partie des activités d’ADOMA, mais la plus
importante reste les 450 foyers de travailleurs immigrants et résidences sociales. En 55 ans, la population
a évolué, du travailleur migrant, qui est une population désormais vieillissante, aux jeunes couples, aux
familles monoparentales, aux jeunes précaires et aux travailleurs pauvres. ADOMA répond à un besoin
très social, dans la phase qui précède le logement social traditionnel. Le contrat de résidence sociale de
deux ans maximum veut faciliter l’insertion.
L’exemple d’ADOMA - Témoignage
Emmanuel Chardon,
Représentant CFDT, ADOMA
«
J’ai été responsable de résidence sociale chez ADOMA pendant 10
ans et je suis maintenant responsable d’une pension de famille, en
contact direct avec les résidents.
La SNI est entrée au capital d’ADOMA en 2006. En 2009, un rapport
très virulent, et semble-t-il commandité politiquement, de la MIILOS11
a pointé un besoin de financement pour les rénovations et réhabilitations. Puis tout s’est accéléré. Étrangement, c’est le bailleur très
social qui a subi en premier une énorme réorganisation. Une nouvelle
direction a été envoyée en décembre 2010 par la SNI qui a engagé
une stratégie de déstabilisation de tous les salariés. Sous le nom de
mutualisation, on rationnalise sans tenir compte de notre métier : on
ne gère pas notre population comme un parc locatif social traditionnel. Il faut dégager des marges financières et donc réduire la masse
salariale et les frais généraux.
Ils ont essayé de nous imposer un plan de sauvegarde de l’emploi
pour une poignée de cacahuètes et sans licenciements parce que
ce serait incorrect. Le CE a fait appel à Syndex, qui a aidé à faire des
contre-propositions et à bâtir un vrai PSE que nous avons pu imposer
à la direction.
« Mais la population que je
côtoie tous les jours, je ne vois
pas où elle va se retrouver… »
Sur 2 600 personnes, le PSE en a concerné 265. Il est à craindre d’arriver prochainement à 500 pour anticiper les réductions de financement des Centre d’accueil des demandeurs d’asile (CADA) et parce
que la stratégie de démolition continue.
Sur le terrain, le travail de longue haleine qui assure une paix sociale
et un bon climat dans les foyers est compromis. Nous sommes très
inquiets pour la pérennité de l’entreprise, pour notre capacité à maintenir nos missions très sociales envers un public particulier et pour
les conditions de travail des salariés, qui se dégradent. ADOMA a des
problèmes de financement, elle possède un parc de logements très
bien placés au cœur des villes, notre petit pôle locatif de 1 700 logements a été cédé. Nous craignons le démantèlement de l’entreprise,
la volonté de changer de clientèle. On vise les étudiants par exemple.
11 - Mission interministérielle d’inspection du logement social.
18
Syndex. Logement social : évolution et avenir
Mais la population que je côtoie tous les jours, je ne vois pas où elle va
se retrouver dans le paysage du logement en France. Que vont faire
les bailleurs sociaux de ces demandeurs ? »
«
Le Plan stratégique du patrimoine (PSP) décidé par la nouvelle
direction d’ADOMA serait là pour pallier l’absence de subvention
et la raréfaction des aides publiques. ADOMA possède du patrimoine
sur l’ensemble du territoire national et notamment dans les zones
très densifiées. Le PSP a pour but de vendre ce qui n’est pas rentable
ou qui ne correspondrait pas à de multiples critères d’exigence. Mais
comment, en pleine crise du logement et dans le secteur du logement
social, pourrions-nous ne retenir que des critères de rentabilité ?
Alexandre Trehoux
Comme pour la SNI, notre actionnaire, nous serions appelés à devenir
très rapidement une entreprise à vocation financière qui optimiserait ses performances et ne rechercherait que les profits. On ne voit
cependant pas quel programme sera construit avec l’argent dégagé.
ADOMA, reconnu pour son savoir-faire, ne pourrait devenir qu’un gestionnaire exploitant des patrimoines construits par des promoteurs
qui en seraient les propriétaires. Ce serait un vrai changement pour le
moins inquiétant dans le paysage du logement très social.
Dans le même temps, les salariés d’ADOMA ont été confrontés à un
premier PSE12, dont l’impact a engendré des conditions de travail très
dégradées et des risques psychosociaux qui n’avaient pas été mesurés au préalable. L’onde de choc sociale a conduit des personnes en
dépression ou en arrêt de travail. En parallèle, le taux d’encadrement
dans les CADA est passé de 1 pour 10 à 1 pour 15. Un deuxième PSE
de 60 personnes serait en préparation sur le secteur de la demande
d’asile. Il y aurait inéluctablement un impact sur les conditions de travail des salariés, moins nombreux, sur leur disponibilité et sur le service rendu aux hébergés.
Les restructurations touchent de nombreux salariés et perturbent les
services. La nouvelle direction cherche des économies tous azimuts
pour combler les soi-disant déséquilibres financiers et les subventions
qui se feraient rares. Elle assure que PSP et PSE sont la seule manière
de dégager bénéfices et autofinancement, et de sauver nos emplois
La vague de restructurations touche déjà 25 % des salariés chez ADOMA. Les
subventions se font rares, on se précipite, on s’engage dans les PSP, on fixe
des engagements qu’on ne tiendra pas sauf à dégager beaucoup d’autofinancement.
«
L’État a une lourde responsabilité, car cinq ministères sont présents
au conseil d’administration d’ADOMA. Le logement exige une politique à long terme et il n’y en a plus. Action Logement et SNI ont
prêté 25 M€ de trésorerie chacun à ADOMA. Dans quelque temps, ils
auront le choix entre se retirer si cela ne leur convient pas ou devenir
majoritaires, et je pense que c’est ce qui est visé : l’État devrait passer
rapidement de 50 à 33 % du capital. »
Emmanuel Chardon
12. Plan de sauvegarde de l’emploi
19
Syndex. Logement social : évolution et avenir
La mécanique de pillage des groupes
Marc Boucoiran
Élu DP SNI
«
Nous avons vu les conséquences des réorganisations chez ADOMA.
Moi je suis dans le groupe prédateur, SNI. La mécanique mise en
place est en train de s’imposer à toute la filière du logement social.
Nous constatons le pillage de l’intérieur. Les fonds sont transférés
d’une région à l’autre : les impôts collectés dans une région pour
construire du logement social ou améliorer le logement sont détournés pour construire dans une autre région où il ne sera pas difficile
de trouver des locataires, car le décalage entre le loyer du marché et
le loyer dans le logement dit «social » ou « intermédiaire », assure des
taux de remplissage et des marges.
Il n’y a pas que cela. Dans le logement social, le législateur a mis des
garde-fous : par exemple plafonner à 20 % la remontée de dividendes,
qui sont complètement contournés par des opérateurs comme le
nôtre, qui font supporter des frais généraux aux structures qui ne
peuvent pas remonter de capitaux. L’opérateur facture de la redevance de marque, d’image, le droit d’utiliser un nom. Il vend des services : GIE informatique, ressources humaines, financier. Ce qui est une
autre manière de sortir l’argent des ESH, qui finit dans la poche d’un
actionnaire. Les financements d’Action Logement sont réorientés par
l’État pour alimenter un système qui est bien loin des intérêts du logement social en France.
« L’opérateur vend le
patrimoine construit au fil de
30 années de cotisations, de
subventions. »
L’opérateur vend le patrimoine construit au fil de 30 années de cotisations, de subventions qui sont le fruit du travail des salariés, le fruit de
l’impôt, et qui finit dans les poches d’un actionnaire. Les opérateurs
regardent la pertinence des ensembles immobiliers qu’ils veulent
vendre. Ils peuvent vendre en bloc en cas de trop mauvais état, ou
de manque de demandes. Ils vendent à un autre opérateur ou à des
collectivités locales qui veulent garder la maîtrise de leurs logements
sociaux. Mais ce sont souvent des zones que les gens cherchent à fuir
et qui vont devenir des espèces de déserts. Et on transfère ces fonds
dans d’autres régions où le marché est jugé tendu. Il y a les ventes
à la découpe, par lots. Ce qui donne une copropriété dès le premier
logement vendu.
Conséquence économique : les fonds propres remontent et sont redistribués aux actionnaires. Conséquences sociales : le salarié se retrouve
brutalement employé par un syndicat de copropriétaires, il garde son
emploi mais perd ses droits, sa mutuelle, environ 400 € par mois de
services et d’avantages, il est transféré sans licenciement. Comme les
bailleurs ont formé les gardiens pour qu’ils s’occupent des impayés
et d’autres tâches, le salarié se sera fait assez d’ennemis dans la résidence pour devenir la proie de nouveaux copropriétaires et risquer de
perdre son emploi dans les deux ou trois ans. »
20
Dans la salle
– ADOMA a fait l’objet d’une sorte d’OPA du groupe SNI. Après le plan
social, le foncier sera vendu, la maîtrise d’ouvrage externalisée, et cela
deviendra une coquille vide avec seulement des ensembles immobiliers. Et on apprend qu’on va confier les immeubles à des opérateurs
extérieurs et que leur gestion fait l’objet d’appels d’offres. »
Alexandre Trehoux
– Pour compléter l’image de la SNI, nos collègues de la Soginorpa, qui
gèrent le patrimoine des maisons de mineurs dans la région Nord-Pasde-Calais, voient régulièrement des gens de la SNI venir leur rendre
visite depuis qu’un rapport de la Cour des comptes a dénoncé la gestion de cette société. Cela risque d’être le prochain chantier de la SNI.»
Syndex. Logement social : évolution et avenir
– Nous sommes soumis à la démarche d’amélioration de la performance opérationnelle (DAPO), ce qui veut dire réduction des coûts
de gestion. Nous sommes pourtant parmi les plus performants, mais
nous sommes soumis à un objectif de baisse des coûts de 6 % par an. »
Axelle Culdaut
Transfert de propriété
et conséquences sur le personnel
Une réorganisation entraîne automatiquement des changements dans les
conditions de travail des salariés. 10 personnes ne peuvent pas faire le travail de 20. Donc il faut faire intervenir le CHSCT13 tout de suite : il faut se demander comment le travail pourra se faire après la réorganisation. Après,
seulement, seront traitées les problématiques de sauvegarde de l’emploi.
«
Nous avons choisi de faire intervenir le CHSCT et il a été dit qu’il y
avait un risque prévisible. La direction n’en a pas tenu compte et a
fait le plan social. »
Alexandre Trehoux
– Que se passe-t-il pour le personnel, à 40 % des gardiens, lorsqu’il y
a vente ? Depuis des années, nous essayons de professionnaliser les
gardiens pour qu’ils ne fassent pas que du ménage. Nous les installons dans les bureaux d’accueil, ils font les entrées dans les lieux, ils
manient l’ordinateur, font des relances d’impayés, deviennent des
hommes à tout faire. Lorsqu’on vend en bloc l’immeuble, le personnel
suit selon l’article L-122-12 (qui a changé de nom).
Axelle Culdaut
Tous les personnels ne sont pas en capacité de se former, certains
se retrouvent sur le carreau. Au moment de la vente des immeubles,
employés d’immeuble et gardiens peuvent se retrouver en décalage.
Le pire c’est la vente à l’unité : dès la vente du premier logement, cela
devient une copropriété. Pour éviter d’être juge et partie, la gestion
est confiée à un syndic de copropriété.
Le gardien, qui était la voix de son maître, de l’organisme HLM, et qui
pouvait se faire mal voir, peut payer cher son ancien rôle lorsqu’il devient salarié de la copropriété. Quand la SNI n’est plus son employeur,
il change de convention collective et perd jusqu’à 40 % de ses revenus.
Voilà pourquoi nous nous battons pour que les gardiens conservent la
convention collective et qu’ils restent dans le groupe.»
– Chez moi, les gardiens sont logés à titre onéreux. Ils donnent de leur
temps pour le bailleur mais, à trois mois de la retraite, on leur dit qu’ils
vont devoir laisser leur appartement. Peut-on lutter contre cela ? »
Todine Siban
– Nous aussi, nous vendons des logements. Au comité d’entreprise,
nous avons anticipé la question des gardiens. Dès qu’il y a un projet
de vente, on demande à notre directeur général ce qu’on va faire du
personnel de terrain. Le DRH a pris l’habitude de geler des postes en
amont et nous n’avons eu aucun licenciement lié aux ventes. On ne
s’en sort pas si mal. »
Marie Guillot
13. Comité d’hygiène, de sécurité et des conditions de travail.
21
Syndex. Logement social : évolution et avenir
Plans sociaux et regroupement des
collecteurs
La volonté de regrouper de 25 à 8 existe même si la résistance est forte.
Il y a 25 groupes qui sont en restructuration, nous sommes sollicités pour
la troisième fois. La restructuration avance très vite et n’est pas toujours
encadrée par des plans de sauvegarde de l’emploi et des consultations des
comités d’entreprise. Les directions veulent réorganiser, souvent sur des
critères financiers : on réduit l’effectif de 10 %, on fait une règle de trois.
Travailler avec 10 % de personnel en moins, c’est beaucoup plus compliqué
pour eux de se le représenter ; cela vient donc dans un deuxième temps.
C’est là que les salariés doivent être en phase avec les experts et les avocats.
Jean-Luc Madinier
«
Dans le logement social, nous ne sommes pas habitués aux plans
sociaux. Ce n’était pas l’emploi à vie mais il était possible de faire
carrière. Les collecteurs sont passés de 120 à 23 sans plan social, mais
on a fait partir des gens chez Solendi. Le regroupement avec Immobilière 3F créera des doublons. Et puis on va passer de 23 à 8 dans peu
de temps… »
Lahouari Boubekeur
– Ce n’est pas parce que le Medef le dit que cela va arriver. Il fait du
lobbying en direction des salariés et des cadres des collecteurs. Mais
aucune décision n’a été prise par le conseil de surveillance de l’ULS14,
qui compte cinq patrons et cinq organisations syndicales. »
Jean-Luc Madinier
– Alliance et Amalia ne demandent pas forcément l’accord de l’ULS.
Derrière les collecteurs, il y a les ESH qui vont fusionner et il y aura un
paquet de doublons, des mini-plans sociaux. »
Axelle Culdaut
– A propos de suppressions d’emplois, il faut se méfier du partage de
certaines parts variables de la rémunération, comme l’intéressement,
lorsque la formule prévoit d’augmenter cette part si les effectifs diminuent. Car il faut veiller à ne pas encourager une surcharge des plans
de charge et privilégier l’intérêt général par le maintien de l’emploi,
voire la création d’emploi. »
Une crise européenne du logement
Panorama du logement
Millions de logements
% propriétaires
% logements locatifs
% logements locatifs sociaux
Allemagne
37
43%
57%
7%
Espagne
19,2
82%
11%
1%
France
33,1
52%
33%
15%
Italie
25
64%
30%
3%
U-­‐K
25,4
67%
29%
22%
14. Usufruit locatif social.
22
Syndex. Logement social : évolution et avenir
Le cas bruxellois
Céline Brandeleer,
«Pour la solidarité», Think Tank européen et coordinatrice de l’Observatoire
du logement durable,
http://www.logementdurable.eu/
Bruxelles subit une crise du logement comparable à l’Île-de-France,
mais divisée par dix puisque Bruxelles, c’est 1 million d’habitants.
de ghetto à proprement parler.
La politique du logement en Belgique est régionalisée ; les Flandres, la
Wallonie et Bruxelles ont chacune une politique du logement qui leur
est propre. Il n’existe pas de grosse concentration de logement social
sur un territoire. La mixité sociale est relativement préservée, parce que
le centre qui était riche est devenu pauvre dans les cinquante dernières
années. Il y a eu beaucoup de mouvements de population et il n’y a pas
De manière générale, et surtout à Bruxelles, le parc immobilier, construit pour moitié avant la Seconde
Guerre mondiale, est très énergivore. Lorsqu’on a voulu faire des rénovations énergétiques, est intervenue
la création de la Région bruxelloise, en 1989. Ce processus de régionalisation a entraîné des lourdeurs
administratives, et la rénovation est passée au second plan.
En Belgique, beaucoup de gens sont propriétaires mais, à Bruxelles, 60 % sont locataires. Bruxelles subit un
boom démographique et doit loger 10 000 ménages supplémentaires par an. Techniquement, le nombre
de logements est encore suffisant pour absorber la demande, mais beaucoup sont vides ou insalubres, ce
qui crée des tensions sur les prix. On est passé de 4 000 à 10 000 logements déficitaires par an et les loyers,
qui ne sont pas encadrés, ont augmenté de 50 % en dix ans quand les salaires n’augmentaient que de 15 %.
Les petits logements accusent la plus forte augmentation, qui touche ainsi la classe moyenne et contribue
à la paupérisation croissante de la population bruxelloise.
Nous n’avons que 8 % de logement social, soit 38 000 logements. La Société de logement de la région de
Bruxelles-Capitale (SLRB) est l’organisme gestionnaire. 33 sociétés de logement public sont les organes
opérationnels qui gèrent techniquement les logements. Il y a plus de personnes sur liste d’attente que de
personnes logées, et ce nombre pourrait doubler tant les délais sont longs, parfois jusqu’à dix ans. Pourquoi ? Parce qu’il n’y a pas assez de logements, et parce que le logement social, à Bruxelles, c’est pour la
vie ; ce n’est pas un tremplin, mais un terminus. La Région bruxelloise a décidé de mettre en place en 2013
un bail à durée déterminée de trois, voire neuf ans, renouvelable sous certaines conditions en fonction du
loyer et aussi de la composition du ménage. Une famille qui comptait cinq enfants et n’en compte plus que
deux verra son logement réaffecté et sera relogée.
Le parc de logement social est très énergivore et les charges qui incombent au locataire sont parfois supérieures au loyer. Quand les personnes commencent à dépenser plus de 30 % voire 40 % de leurs revenus
dans le logement, elles font des coupes sur la santé, l’éducation, l’habillement. Quelle est encore l’utilité
d’un logement social ?
D’énormes budgets sont consacrés à la création de logements et à la réhabilitation des 8 % du parc de
logement social insalubres, qui sont retardées par les lourdeurs administratives. La régionalisation a multiplié les acteurs et les étapes. Sociétés de logement, communes, centres publics d’action sociale, tous ces
acteurs sont très dynamiques et veulent vraiment changer les choses, ce qui n’est pas facile en un jour. Il
faut voir sur le long terme, préparer l’avenir.
Que faire pour soulager le budget des ménages et leur permettre d’accéder à un logement décent ?
La Région bruxelloise propose aux communes une allocation compensant la différence entre le loyer et
un tiers du revenu pour des logements communaux à finalité sociale. Néanmoins, seulement 80 ménages
ont obtenu cette aide, soit 10 % environ du budget alloué, car les communes ne sont pas très enclines à
multiplier les démarches administratives. Cette aide se concentre sur les personnes occupant un logement
public alors qu’elle vise toute personne entrant dans les conditions du logement social. Et si elle était
étendue au marché locatif privé, il y aurait un véritable risque qu’elle profite surtout aux propriétaires et
favorise l’augmentation des loyers.
23
Contact :
Laurence Balla, Syndex BTP
[email protected]
Syndex
22, rue Pajol
75876 Paris Cedex 18
01 44 79 13 00
www.syndex.fr