Immobilienmarktbericht 2016

Gutachterausschuss für Immobilienwerte
für den Bereich der Stadt Oberursel (Taunus)
Immobilienmarktbericht
für den Bereich der Stadt Oberursel
2016
Gutachterausschuss Oberursel
IMMOBILIENMARKTBERICHT 2016
Herausgeber:
Gutachterausschuss für Immobilienwerte
für den Bereich der Stadt Oberursel (Taunus)
Anschrift:
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Immobilienwerte
für den Bereich der Stadt Oberursel (Taunus)
Rathausplatz 1
61440 Oberursel (Taunus)
Telefon:
Telefax:
+49 (0) 6171 502-417 oder +49 (0) 6171 502 445
+49 (0) 6171 502-118
E-Mail:
Internet:
[email protected]
http://www.oberursel.de/stadtleben/bauen-verkehr-umwelt/gutachterausschuss/
Verantwortlich:
Dipl.-Ing. Lothar Hecker
Berichtsjahr:
2015
Gebühr:
30 €
Dieser Bericht ist urheberrechtlich geschützt. Vervielfältigung und Veröffentlichung gleich welcher Art (auch auszugsweise)
bedürfen der Genehmigung des Herausgebers.
Seite 2
Gutachterausschuss Oberursel
IMMOBILIENMARKTBERICHT 2016
Inhaltsverzeichnis
Vorwort........................................................................................................................................................................................................... 5
1. Wirtschaftliche Rahmendaten ............................................................................................................................................................... 6
1.1.
Lage...................................................................................................................................................................................... 6
1.2.
Oberursel in Zahlen .............................................................................................................................................................. 8
2. Der Gutachterausschuss und seine Geschäftsstelle ............................................................................................................................. 10
2.1.
Aufgaben der Gutachterausschüsse................................................................................................................................... 10
2.2.
Mitglieder des Gutachterausschusses ................................................................................................................................ 11
2.3.
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ........................................................................................................................ 11
2.4.
Benachbarte Gutachterausschüsse .................................................................................................................................... 11
2.5.
Zentrale Geschäftsstelle der Gutachterausschüsse in Hessen (ZGGH) ............................................................................... 12
3. Umsatzdaten ........................................................................................................................................................................................ 13
3.1.
Fallzahlen ........................................................................................................................................................................... 13
3.2.
Geldumsatz ........................................................................................................................................................................ 14
4. Preisentwicklung von unbebauten Baugrundstücken (Indexreihen) ................................................................................................... 16
4.1.
Unbebaute Grundstücke .................................................................................................................................................... 17
4.1.1.
Wohnbaugrundstücke ........................................................................................................................................................ 17
4.1.2.
Gewerbegrundstücke ......................................................................................................................................................... 18
4.1.3.
Grundstücke für Freizeitgärten .......................................................................................................................................... 19
4.1.4.
Grundstücke für landwirtschaftliche Nutzung.................................................................................................................... 19
5. Bebaute Grundstücke .......................................................................................................................................................................... 20
5.1.
Preisentwicklung von Eigenheimen .................................................................................................................................... 21
5.1.1.
Freistehende Einfamilienhäuser ......................................................................................................................................... 23
5.1.2.
Reihenhäuser ..................................................................................................................................................................... 23
5.1.3.
Doppelhaushälften ............................................................................................................................................................. 24
6. Wohnungseigentum............................................................................................................................................................................. 24
6.1.
Umsatzdaten 2015 ............................................................................................................................................................. 24
6.2.
Durchschnittliche Preise von Eigentumswohnungen .......................................................................................................... 26
6.2.1.
Erstverkäufe / Neubau ....................................................................................................................................................... 27
6.2.2.
Wiederverkäufe nach Baujahr............................................................................................................................................ 27
6.3.
Preisindices für Eigentumswohnungen .............................................................................................................................. 29
7. Vergleichsfaktoren gem. §183 Abs. 2 BewG ........................................................................................................................................ 30
7.1.
Stadt Oberursel (Einfamilienhäuser/Zweifamilienhäuser) ................................................................................................. 31
7.2.
Stadt Oberursel (Reihenhäuser/Doppelhaushälften) ......................................................................................................... 32
7.3.
Stadt Oberursel (Eigentumswohnungen) ........................................................................................................................... 33
8. Faktoren für das Ertragswertverfahren................................................................................................................................................ 34
8.1.
Mieten ................................................................................................................................................................................ 34
8.1.1.
Mieten von Eigentumswohnungen .................................................................................................................................... 34
8.1.2.
Mieten in Mehrfamilienhäusern ........................................................................................................................................ 35
8.1.3.
Mieten für Einfamilienhäuser............................................................................................................................................. 35
8.2.
Liegenschaftszinssätze ....................................................................................................................................................... 35
8.2.1.
Mehrfamilienhäuser und gemischt genutzte Objekte ........................................................................................................ 36
8.2.2.
Einfamilienwohnhäuser und Wohnungseigentum ............................................................................................................. 37
8.2.3.
Gewerbeimmobilien ........................................................................................................................................................... 38
8.2.4.
Spezialimmobilien .............................................................................................................................................................. 39
9. Sachwertfaktoren (Marktanpassungsfaktoren) für das Sachwertverfahren ........................................................................................ 40
9.1.
Sachwertfaktoren für freistehende Einfamilienhäuser ....................................................................................................... 41
9.2.
Sachwertfaktoren für Reihenendhäuser und Doppelhaushälften ...................................................................................... 42
9.3.
Sachwertfaktoren für Reihenmittelhäuser ......................................................................................................................... 43
9.4.
Übersicht der Sachwertfaktoren ........................................................................................................................................ 43
10.
Bodenrichtwerte ................................................................................................................................................................ 45
10.1.
Bodenrichtwertübersicht 2016 ........................................................................................................................................... 46
10.2.
Bodenrichtwertkarte – online –.......................................................................................................................................... 47
10.3.
Umrechnungskoeffizienten ................................................................................................................................................ 47
Tabellensverzeichnis ..................................................................................................................................................................................... 48
Abbildungsverzeichnis .................................................................................................................................................................................. 49
Seite 3
Gutachterausschuss Oberursel
IMMOBILIENMARKTBERICHT 2016
Seite 4
Gutachterausschuss Oberursel
IMMOBILIENMARKTBERICHT 2016
IMMOBILIENMARKT OBERURSEL 2015/2016
VORWORT
Sehr geehrte Immobilienmarktinteressierte,
schon seit geraumer Zeit zählt Oberursel zu den begehrtesten Wohnstandorten im Vordertaunus. Oberursel
hat aufgrund der starken Durchgrünung und der Nähe zu den großen Waldgebieten einen hohen Freizeit- und
Erholungswert. Das Angebot an Arbeitsplätze wächst seit Jahren. Die hervorragende Verkehrsanbindung an die
Metropole Frankfurt am Main sowie die erstklassige Schulinfrastruktur machen Oberursel zu einem gefragten
Wohnstandort. Aber jede Medaille hat zwei Seiten. So könnte sich die Stadt eigentlich über diese Standortvorteile freuen, wenn da nicht das zu knappe Angebot an Immobilien die Preise für Bauland, Häuser und Wohnungen in den vergangenen Jahren und insbesondere im Jahr 2015 in ungeahnte Höhen getrieben hätte. Dies führt
zu einer schwierigen Situation für die Kommune, da sie im Rahmen einer geordneten Stadtentwicklung die
Wohnraumversorgung für alle Schichten und nicht nur für die Besserverdienenden sicherstellen muss.
Die Verknappung des Immobilienangebotes ist daran zu erkennen, dass die Anzahl der Immobilientransaktionen sowie der Geldumsatz des Oberurseler Immobilienmarktes gegenüber den Vorjahren rückläufig sind
bei gleichzeitig überdurchschnittlichen Preissteigerungen in allen Teilmärkten. Insbesondere im Teilmarkt Neubau-Eigentumswohnung sind die Preise um ca. 30% in 2015 gestiegen. Allerdings wurde in 2015 nur noch die
Hälfte der in 2014 verkauften Neubau-Eigentumswohnungen realisiert. Mit durchschnittlich 4.900 €/m² Wohnfläche zeigt sich hier ein deutlicher Verknappungspreis. Bei den in 2015 verkauften Eigentumswohnungen handelte es sich in der Regel um Innenstadtlagen, so dass ein Teil der hohen Preise auch der zentraleren Lage
geschuldet ist.
Die Preissteigerungen resultieren somit überwiegend daraus, dass in Oberursel zu wenig gebaut wird und die
niedrigen Kapitalzinsen die Käufer zu hohen Kaufpreisen verführen. Ein Ansatz, diesen Preissteigerungstrend zu
stoppen, wäre die weitere Ausweisung von Bauland oder die Verdichtung im Innenbereich. Dies müsste aber in
einer massiven Größenordnung erfolgen, damit ein ausgeglichener Immobilienmarkt von Angebot und Nachfrage die Preise nach unten korrigieren könnte. Der Markt alleine wird es aber nicht schaffen, bezahlbaren
Wohnraum bereitzustellen. Hier sind flankierende Fördermaßnahmen, Kooperationen mit Bauträgern und
Wohnungsbauunternehmen aber auch die Reduzierung von Baustandards erforderlich.
Ausgeglichener sieht der Markt für gewerbliche Baulandflächen aus. Im gewerblichen Bereich wurden in 2015
wieder ca. 2,2 ha veräußert. Der durchschnittliche Bodenpreis lag bei ca. 230 €/m². Damit wurde fast das
gleiche Ergebnis wie in 2014 erzielt. Die Bodenpreise für gewerbliches Bauland stagnieren seit 2011 auf diesem
Niveau. Aufgrund dieser stabilen Preisstruktur und der guten Standortbedingungen konnten wieder einige
neue Gewerbebetriebe in Oberursel angesiedelt werden.
Mit dem vorliegenden Immobilienmarktbericht kommt der Gutachterausschuss seinem gesetzlichen Auftrag
nach, den Immobilienmarkt in Oberursel für die Bürger transparent zu machen. Hierfür wurden von der
Geschäftsstelle des Gutachterausschuss mehr als 500 Kaufverträge aus dem Jahr 2015 erfasst und ausgewertet.
Der Bericht lässt Entwicklungen erkennen, gibt detaillierte Informationen zur Preisentwicklung und ermöglicht
somit eine Marktorientierung.
Dipl.-Ing. Lothar Hecker
Vorsitzender des Gutachterausschusses
Seite 5