Real Estate Securities Guide 10/2008 - Investment in US

I N T E R N AT I O N A L
THE REAL THING – REELLE WERTE
FÜR
U . S . R E A L E S TAT E
Warum sich gerade jetzt wieder ein
Investment in US-Immobilien lohnt
GÜNTHER P. SCHLEIP, MANAGING DIRECTOR, LIC ASSET MANAGEMENT Vor über einem Jahr machte die
nahezu jahrelang anhaltende Goldgräberstimmung auf dem US-Immobilienmarkt fast über Nacht einer tiefen Depression Platz. In regelrechten Panikattacken verabschiedeten sich in der Folge Investoren, Geldgeber und auch Real Estate Professionals aus dem Markt. Und immer noch ist die US-Immobilienkrise mit ihren vielfältigen Implikationen ein Dauerthema in den Medien. „Vorsicht! US-Immobilien gefährden ihr
Portfolio“, lautet dabei ihr vielfach publiziertes und multipliziertes Verdikt.
Korrektur überzogener Erwartungen
Wer sich davon jetzt noch in die Flucht schlagen lässt, verpasst jedoch womöglich Investmentchancen, wie sie sich so schnell nicht
wieder ergeben werden. Denn abseits von Krisengeschrei und Depressionsgeunke bleibt ganz nüchtern festzuhalten, dass auch etwas durchaus Heilsames passiert ist – nämlich die Korrektur überzogener Erwartungen.
Nachdem sich Glücksritter und Spekulanten wieder weitgehend
verzogen haben, findet auf dem US-Immobilienmarkt in großem
Umfang eine Neubewertung statt – „back to the basics“. Nach den
Kapitalmarktexzessen kommt es zu einer Rückbesinnung auf die
fundamentalen Bewertungsfaktoren für Immobilien. Nach Jahren, in denen es aufgrund der undifferenzierten Nachfrage und des
reichlich vorhandenen Kapitals zu durchschnittlichen Wertsteigerungen von Gewerbeimmobilien von 40 bis 50% p.a. kam, ist die
Korrektur nun umso ausgeprägter und – angstgetrieben – sogar
überzogen.
Das geschieht nun in einem Umfeld, in dem sich immer weniger
Käufer für ein immer größer werdendes Angebot finden. Die unmittelbare Folge ist ein tendenziell weiter zunehmender Druck auf
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2008/09
die Preise. Doch nicht
alles, was demnach zum
Schnäppchen wird, ist
auch ein solches. Deshalb sollte man sich
weiter davor hüten, undifferenziert „auf dem
US-Immobilienmarkt“
zu investieren.
Günther P. Schleip, Managing Director,
LIC Asset Management GmbH,
Berlin-Köln
Fundamentale Faktoren stimmen zunehmend wieder
Dennoch kommen jetzt auch vermehrt Objekte auf den Markt, bei
denen neben den fundamentalen Faktoren Lage, Lage und nochmals Lage auch der Preis und der „Return on Investment“ wieder
stimmen. Das ist keine landesweite Tendenz, aber in verschiedenen Regionen feststellbar. Und es gilt sowohl für Gewerbe- wie für
Wohnimmobilien.
Interessantes Einstiegsniveau in New York City
Eine Region, die jetzt wieder ein interessantes Einstiegsniveau erreicht, ist etwa New York City. Seit 2007 ist die Stadt der vielen
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Superlative auch wieder die Nummer 1 im „National Appartment
Index“ (US NAI). Ausschlaggebend hierfür sind die sehr niedrigen
Leerstandsraten, ein starkes Mietwachstum und die Eigentumswohnungspreise. Dabei speist sich die hohe Nachfrage nach Mietappartments durch das anhaltende Bevölkerungswachstum der
„Mega-City“.
Trotz der bereits einsetzenden Immobilienkrise hat die Durchschnittsmiete in New York City 2007 um 8,8% auf 3.684 USD pro
Monat zugenommen. Das ist die höchste Durchschnittsmiete aller
US-Städte. Gleichzeitig sank die Leerstandsrate auf 0,86%, den
niedrigsten Wert aller US-Städte. Derzeit wohnen zwei Drittel aller
New Yorker zur Miete, Tendenz weiter steigend. Das Angebot hält
damit kaum Schritt, denn es wächst um weniger als 1% pro Jahr.
Dem steht ein wesentlich höheres Wachstum bei den Arbeitsplätzen und beim Bevölkerungswachstum im Großraum New York
gegenüber. Das Resultat sind zwischen 5 und 10% steigende Mieten und Wohnungspreise. Mit Projekten zur Schaffung neuen
Wohnraums sind damit derzeit Renditen zwischen 4 und 8% (je
nach Qualität und Lage) zu erzielen.
Houston und Mecklenburg County
Ein ähnlicher oder sogar noch höherer Return on Investment ist
derzeit in Houston, Texas, möglich. Die Metropolitan Area der texanischen Hauptstadt und „Energie-Hauptstadt der Welt“ weist
das höchste Jobwachstum unter den US-amerikanischen Großstädten auf. Gleichzeitig sind die Lebenshaltungskosten dort noch
sehr günstig. Diese Faktoren machen Houston zu einem der begehrtesten Wohn- und Arbeitsplätze in den USA. Daraus resultiert
auch hier ein noch zunehmender Bedarf an Wohn- und Gewerbeimmobilien.
Das Gleiche gilt für „Mecklenburg County“ rund um die Großstadt Charlotte in North Carolina. Auch hier ist das Arbeitsplatzwachstum weit überdurchschnittlich, wobei Charlotte mittlerweile
die sechstgrößte Handelsregion der USA ist. In Regionen wie dieser und einigen anderen, die über die USA verstreut sind und normalerweise nicht so im Fokus der europäischen Wahrnehmung
stehen, sind die Perspektiven weiter viel versprechend.
Trend hin zu „Green Buildings“
Ein Trend, der aber ganz grundsätzlich festzustellen ist und für die
gesamten USA gilt, ist derjenige hin zu „Green Buildings“. Hier gibt
es einen enormen (Nachhol-)Bedarf, der durch die gestiegenen
Energiepreise noch zusätzlich angeheizt wird. Für Unternehmen
wie für andere Mieter spielen niedrige Energie- und Nebenkosten
eine immer wichtigere Rolle in ihren Kalkulationen. Die wachsende Nachfrage trifft hier auf ein sehr knappes Angebot, so dass bei
intelligenten Projekten wie zum Beispiel mit Öko- und Energiesparsiegeln zertifizierten „Intellicenters“ durchaus auch zweistellige Renditen zu erzielen sind.
Fazit:
Auf dem US-Immobilienmarkt zählen nach den Übertreibungen
und Exzessen der letzten Jahre wieder die fundamentalen Qualitäten eines Objekts und eines Standorts. Da in einzelnen Regionen
und Teilbereichen weiterhin eine wachsende Nachfrage auf ein
knappes Angebot stößt, sind auch im gegenwärtigen Umfeld at1 8 | REAL ESTATE SECURITIES GUIDE
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Freiheitsstatue, New York
traktive Renditen möglich. Mitentscheidend dafür sind günstige
Einstandspreise, die durch das Ausscheiden kurzfristiger Spekulanten aus dem Markt zunehmend wieder zu erzielen sind. Hierfür
kommt es auf eine gute Kenntnis der lokalen Märkte und Gegebenheiten an. Interessierte Investoren, die sich nicht selbst um die
Zusammenstellung eines Portfolios kümmern wollen oder können, sollten deshalb auf einen Partner mit entsprechender Expertise und ausgewiesenem Track Record zurückgreifen.