Entwicklung der europäischen Wohn

Transcription

Entwicklung der europäischen
Wohn- und Büroimmobilienmärkte
Dr. Tobias Just
Wien, 28.07.2004
Gliederung
1. Großbritannien
2. Niederlande
3. Spanien
4. Italien
5. Deutschland
6. Zusammenfassender Überblick
Dr. Tobias Just ·28.07.2004· Seite 2
UK: Wirtschaft weiterhin auf Wachstumskurs
UK
Euroland
Deutschl.
5
% gg. Vj.
4
3
Die Wirtschaft hat
„Wachstumsschwäche“
überwunden
Weiterhin dynamischere
Entwicklung als auf dem
Kontinent
2
1
Beschäftigungsschwelle
überquert
0
-1
95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05
Quelle: DB Global Markets
Büromarkt London erholt sich langsam
Leerstand und Spitzenmiete
Nettoanfangsrendite
Leerstandsrate (links)
London (City)
Spitzenmiete (rechts)
12
120
Frankfurt
8
%
10
100
8
80
6
60
4
40
7
6
5
2
%
EUR/m²
0
20
0
96
98
00
02
04
Quellen: CB Richard Ellis, DB Real Estate
4
96
98
00
02
04
Hauspreise in Großbritannien klettern weiter
Hauspreise und
verfügbare Einkommen
Hauspreise
500
ALL UK
London
N. Ireland
Scotland
1986=100
Hauspreis All UK (links)
500
Hauspreis/Verf. EK (rechts)
1986=100
10
400
400
8
300
300
6
200
200
4
100
100
2
0
0
0
86 88 90 92 94 96 98 00 02 04
Quellen: Nationwide, OECD
86 88 90 92 94 96 98 00 02 04
UK: Niedrige Zinsen senken Belastung der Haushalte
Hauspreis All UK (links)
Hypothekenzins (rechts)
20
Sinkende Zinsen haben die
Finanzierungslasten gedrückt
400
16
300
12
Quote Hypothekenzahlung zu
verfügbaren Einkommen noch
immer weit unter dem Wert
Anfang der 90er Jahre
200
8
100
4
0
0
500 1986=100
%
86 88 90 92 94 96 98 00 02 04
Quelle: Nationwide, Bank of England
ABER: Zinsen beginnen zu
steigen. Das belastet Haushalte
mit variablen Hypothekenzinsen
und hält neue Käufer vom Markt.
Die Nachfrage wird also deutlich
gedämpft
Ende der Rallye steht bevor
UK: Bevölkerungszahl steigt gegen europäischen Trend
UK
120
Europa
1980=100
110
100
Überdurchschnittlich hohe
Fertilitätsrate (1,7 Kinder pro
Frau) und anhaltend hohe
Zuwanderung lassen die
Bevölkerungszahl noch in den
nächsten 50 Jahren wachsen …
… im Vergleich dazu dürfte die
Zahl der Einwohner in Europa
insgesamt bereits innerhalb des
nächsten Jahrzehnts zu sinken
beginnen
90
80
1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050
Quelle: UN Population Division (Modell mit konstanten Fertilitätsraten)
Gliederung
1. Großbritannien
2. Niederlande
3. Spanien
4. Italien
5. Deutschland
Niederlande: Wirtschaft nur mühsam aus der Rezession
NL
Euroland
Deutschl.
5
% gg. Vj.
4
3
Ende der 90er Jahre waren die
Niederlande ökonomische
„Musternation“
Doch der Stern verblasste, die
Wirtschaft stagniert, der
Staatshaushalt ist wieder tief in
den roten Zahlen und die
Arbeitslosigkeit nimmt zu
2
1
Kein gutes Umfeld für
Immobilien?
0
-1
95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05
Büromarkt Amsterdam
Nettoanfangsrendite
Amsterdam
14
35
12
30
10
25
8
20
6
15
4
10
2
%
EUR/m²
0
98
00
02
04
7
%
6
5
5
0
96
Frankfurt
4
96
98
00
02
04
Hauspreise in den Niederlanden in Seitwärtsbewegung
Hauspreise und
Hauspreise
300
Niederlande
Groningen
Amsterdam
Den Haag
'000 EUR
Hauspreis Niederlande (links)
300
'000 EUR
12
250
250
10
200
200
8
150
150
6
100
100
4
50
50
2
0
0
0
86 88 90 92 94 96 98 00 02 04
Quellen: NVM, OECD
86 88 90 92 94 96 98 00 02 04
Niederlande: Zinsen nur mit moderatem Einfluss
Hauspreis NL (links)
300
'000 EUR
12
Auch in den Niederlanden haben
die Hypothekenzinsen in den
90er Jahren um die Hälfte
nachgegeben
8
Die Hauspreis-Rallye begann
nach dem Höchststand
%
200
100
4
0
0
86 88 90 92 94 96 98 00 02 04
Quellen: NVM, Bank of the Netherlands
Qualitätsverbesserungen im
Wohnungsbestand als
Preistreiber in den Niederlanden
Niederlande: Noch wächst die Bevölkerungszahl
Niederlande
Europa
120
1980=100
110
Seit Mitte der 70er Jahre werden
in den Niederlanden nur rd. 1,6
Kinder je Frau geboren
Das ist zwar mehr als in anderen
europäischen Ländern
100
Die Bevölkerung wird dennoch
bis 2030 nur durch Zuwanderung
wachsen können
90
Nach 2030 ist mit Rückgängen
zu rechnen
80
1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050
Gliederung
1. Großbritannien
2. Niederlande
3. Spanien
4. Italien
5. Deutschland
Spanien: Mehr Schwung in Spaniens Wirtschaft
Spanien
Euroland
Deutschl.
5
% gg. Vj.
4
Spaniens Wirtschaft weiterhin
auf (realem) Konvergenzkurs
Wachstumserwartungen zwar
unter den Werten für späte 90er
Jahre, doch rd. 1%-Punkt über
Euroland-Schnitt
3
2
1
Spanien profitiert nicht zuletzt
von Euroland-Zinsen
0
-1
95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05
Büromärkte Madrid und Barcelona
Vakanz Madrid
Miete Madrid
14
%
12
10
8
6
4
2
0
96
98
00
Vakanz Barcel.
Miete Barcel.
45
EUR/m² 40
35
30
25
20
15
10
5
0
02
04
Nettoanfangsrendite
Madrid
8
Frankfurt
Barcelona
%
7
6
5
4
96 97 98 99 00 01 02 03 04
Spanien: Die Finca wird noch teurer
Hauspreise und
Hauspreise
Spanien
3.500
Madrid
Hauspreis Spanien (links)
Barcelona
EUR/m²
3.000
600
1987=100
12
500
10
400
8
300
6
200
4
500
100
2
0
0
0
2.500
2.000
1.500
1.000
87 89 91 93 95 97 99 01 03 05
Quellen: Min Fomento, OECD
87 89 91 93 95 97 99 01 03 05
Spanien: Niedrige Eurolandzinsen sorgen für Schwung
Hauspreis Spanien (links)
2000
20
EUR/m²
%
16
1500
12
1000
8
500
4
0
0
87 89 91 93 95 97 99 01 03 05
Quellen: Min Fomento, Banco de Espana
Europa brachte beschleunigtes
Wirtschaftswachstum und
niedrige Zinsen
Das hat viele Spanier wieder
zurück in die Heimat gezogen
Schließlich sorgen ausländische
Käufer für Impulse an Spaniens
Küsten
Spanien: Nur noch begrenztes Bevölkerungswachstum
Spanien
Europa
120
1980=100
110
Zuwanderung hat in den letzten
Jahren Bevölkerungswachstum
gewährleistet
100
Seit 80er Jahren kommen nur
noch 1,2 Kinder auf jede Frau –
weniger als in Europa üblich
Nachfrage nach Wohnraum wird
durch andere Trends gestützt:
90
80
1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050
– Qualitativer Nachholbedarf
– Haushaltsgründung junger
Menschen
– Hauskäufe sonnenhungriger
Nordeuropäer
Gliederung
1. Großbritannien
2. Niederlande
3. Spanien
4. Italien
5. Deutschland
Italien: Wachstumsschwäche noch nicht überwunden
Italien
Euroland
Deutschl.
4
% gg. Vj.
3
Seit Jahren wächst die
italienische Wirtschaft
unterdurchschnittlich
Ausblick für die kommenden zwei
Jahre ist weiterhin ungünstig
2
1
0
-1
95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05
Italiens Büromärkte nur wenig erschüttert
10
Vakanz Rom
Vakanz Mailand
Miete Rom
Miete Mailand
%
EUR/m²
50
8
40
6
30
Nettoanfangsrendite
Mailand
Frankfurt
Rom
8
%
7
6
4
20
2
10
0
0
96
98
00
02
04
5
4
96
98
00
02
04
Hauspreise in Italien mit Aufwärtspotenzial
Hauspreis Italien (links)
18
Zwar deutlicher Anstieg der
Hauspreise seit 2000 …
2500
16
2000
14
1500
12
… aber: Anstieg nach
jahrelanger Stagnation entspricht
eher Aufholprozess zu
verfügbaren Einkommen
1000
10
500
8
0
6
3000
EUR/m²
86 88 90 92 94 96 98 00 02 04
Quellen: Nomisma, OECD
Außerdem profitiert auch Italien
von den niedrigen EurolandZinsen …
… und von nordeuropäischen
Käufern
Italien: Immer weniger Bambini
Italien
Europa
120
1980=100
110
Seit Mitte der 70er Jahre werden
weniger als 2 Kinder je Frau
geboren – in den letzten Jahren
sogar nur 1,2 Kinder je Frau
Gleichzeitig ist Italien kein
wichtiges Zuwanderungsziel
100
Die Bevölkerungszahl könnte
deutlich stärker zurückgehen als
in Europa insgesamt
90
80
70
1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050
Nur noch geringes Wachstum
der Wohnraumnachfrage (v.a.
qualitative Nachfrageverschiebungen)
Gliederung
1. Großbritannien
2. Niederlande
3. Spanien
4. Italien
5. Deutschland
Deutsche Büromärkte im Abwärtsschwung
Leerstand
Spitzenmiete
Frankfurt
Berlin
Frankfurt
Berlin
München
Düsseldorf
München
Düsseldorf
15
12
60
EUR/m²
%
50
9
40
6
30
3
20
0
10
95
97
99
01
03
05
95
97
99
01
03
05
Zu viel Angebot trifft auf rückläufige Nachfrage
Frankfurt
München
Berlin
Düsseldorf
8
Angebotsausdehnung in % vom Bestand
6
In München, Frankfurt und
Düsseldorf sorgte der New
Economy Hype für sehr starke
Angebotserweiterung
In Berlin wurde das Angebot v.a.
Anfang der 90er Jahre zu stark
ausgedehnt. Heute sorgt v.a. die
Nachfrageschwäche für
Mietrückgänge
4
2
Fertigstellungen nehmen ab
2004 deutlich ab
0
95 96 97 98 99 00 01 02 03 04
Quellen: CW&HB, DB Real Estate
Entlastung frühestens ab 2005
Baugenehmigungen im Nicht-Wohnbau
- weiterhin starker Rückgang Büro
140
Fabrik
Handel
Kein Ende der Krise am
Gewerbebau in Sicht
1996 = 100
120
Angebot passt sich langsam an
die Nachfrageschwäche an
100
Der Markt wird nur sehr
allmählich zurück ins
Gleichgewicht kommen
80
60
40
1996
1998
Quelle: Stat. BA
2000
2002
2004
Niedrige doch stabile Renditen in Deutschland
6.0
Frankfurt
Berlin
München
Düsseldorf
%
Mit weniger als 6% haben
deutsche Büroobjekte zwar eine
niedrige Anfangsrendite …
5.5
… dafür schwankt die Rendite
auch relativ wenig
5.0
Anders als im Lehrbuch stieg die
Rendite in der letzten Rezession
nicht
4.5
Grund dafür könnten die starken
Mittelzuflüsse der Fonds sein
sowie die schwachen
Aktienmärkte
4.0
95 96 97 98 99 00 01 02 03 04
Quellen: CW&HB, DB Real Estate
Entwicklung der Hauspreise in Deutschland
Hauspreis (links)
2400
EUR/m²
14
13
2200
12
2000
11
1800
10
87 89 91 93 95 97 99 01 03 05
Quellen: Bulwien, OECD
Hauspreise steigen seit
Jahrzehnten langsamer als
Wiedervereinigung hat diesen
säkularen Trend kurzfristig
unterbrochen (verfügbare
Einkommen sind gesunken)
Seit Mitte der 90er Jahre setzt
sich Trend fort
Es gibt nicht DEN deutschen Wohnungsmarkt
Eigentumswohnungen
140
Einfamilienhaus
Kiel
München
Kiel
München
Dresden
Cottbus
Dresden
Cottbus
140
1990=100
120
120
100
100
80
80
60
60
40
40
90
92
94
Cottbus (2003):
München (2003):
Quelle: Bulwien
96
98
00
1.400 EUR/m²
3.450 EUR/m²
02
1990=100
90
92
94
Cottbus (2003):
München (2003):
96
98
00
153.000 EUR
715.000 EUR
02
Bevölkerungsrückgang und Überalterung unvermeidlich
Bevölkerungsrückgang
um 10% bis 2050
85
Starke Verschiebung der
Altersstruktur
Mio.
>80
2003
198
80
60-80
13
40-60
-14
20-40
-30
1998
75
Maximale
Bevölkerungszahl 2012
(10. koordinierte Vorausberechnung)
70
65
2000
2010
2020
2030
Quellen: Stat. BA, DB Research
2040
0-20
2050
-50
-30
0
% 2050 gg. 2000
50
100
150
200
Bevölkerungsentwicklung regional sehr unterschiedlich
1990-2000 in %
Einwohnerentwicklung
Rot = Zunahme
Blau = Abnahme
Quelle: BBR
2000-2020 in %
Bedarf an Wohnungsfertigstellungen in
Westdeutschland
Zusatznachfrage
300
Ersatzbedarf
'000 Wohnungen p.a.
200
Basiert auf dem erwarteten
Nachfragewachstum nach
Wohnfläche
Qualitative Nachfrageänderungen könnten die Zahl der
Fertigstellungen noch erhöhen
100
0
2010
2020
Quelle: DB Research
2030
2040
2050
In Ostdeutschland gibt es in den
nächsten Jahrzehnten
angesichts von 1,3 Mio. leer
stehender Wohnungen nur
qualitativen Baubedarf von rd.
30.000 Wohnungen p.a.
(Eigenheime)
Arbeitsplätze ziehen die Menschen an
Alle ROR*
20
Wachstumscluster
Wanderungssaldo in %
10
München
Ostdeutschland
Stuttgart
0
Rhein-Main
Düsseldorf
Arbeitslosenquote 2001
-10
0
5
10
15
* ROR = Raumordnungsregionen gemäß Bundesamt für Bauwesen und Raumordnung (BBR)
Quellen: BBR, DB Research
20
Wachstum im Bürosegment hängt vom Erfolg der
Arbeitsmarktreformen ab
Büroflächennachfrage in
Deutschland
Regionale Unterschiede:
Status Quo Szenario
Status Quo
Arbeitsmarkt
Mehr Bürojobs
Techn.Revo.
140
Brandenb.
Sa.-Anh.
2000=100
125
100
110
90
95
80
80
70
65
60
10
NRW
110
2000=100
00
Bad.W.
20
Quelle: DB Research
30
40
50
00
10
20
30
40
50
Gliederung
1. Großbritannien
2. Niederlande
3. Spanien
4. Italien
5. Deutschland
Anteil der Wohnungsfertigstellungen am Bestand
SP
IT
AU
NL
UK
DE
3
%
2
Angebot als wichtige zweite
Marktseite
In Spanien wird mit starker
Angebotsausweitung gerechnet
Alle anderen Länder bewegen
sich im längeren Mittel –
Deutschland selbst nach 10
Jahren Baurezession auf dem
Niveau von UK (!)
1
0
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006
Quelle: Euroconstruct
Qualität des Wohnungsbestands
Wohnungen mit schlechter
Grundausstattung*
Bevölkerung in beengten
Wohnverhältnissen**
AU
IT
DE
ES
ES
AU
IT
DE
NL
UK
UK
keine Angaben
0
2
NL
%
4
6
*HH, in denen eines von drei Merkmalen fehlt
(Bad/Dusche, Innen-WC, fließend Wasser
Quelle: Eurostat
%
0
10
20
** mehr als eine Person je Zimmer
30
40
Fazit Büromärkte
Ende der Rezession an vielen europäischen Büro-Vermietungsmärkten in
Sicht. Trotz moderater Beschäftigungsrückgänge sind die Leerstandsraten in
den meisten Metropolen massiv gestiegen, weil die schwache Nachfrage auf
extrem starkes Angebot stieß
Die deutschen Märkte waren besonders betroffen, weil hier sowohl der
Angebotsdruck als auch die Nachfrageschwäche überdurchschnittlich
ausfielen
In einigen Märkten sind die Anfangsrenditen in der Rezession nicht
lehrbuchmäßig gestiegen, da die schwachen Aktienmärkte
Immobilienprodukten starke Mittelzuflüsse bescherten. Das hat die Preise in
die Höhe getrieben und so die Renditen geschmolzen
Europas Büromärkte kommen nicht gleichmäßig aus der Rezession. UK,
Spanien und Italien relativ besser. Deutsche Märkte hängen zurück
Fazit Wohnimmobilienmärkte
Viele europäische Häusermärkte erlebten dank der historisch niedrigen Zinsen
trotz Wachstumsschwäche anhaltend hohes Hauspreiswachstum (UK,
Spanien, Niederlande)
Diese Entwicklung dürfte nicht weitergehen, da die Zinswende bevor steht,
bzw. in UK bereits eingeläutet wurde. Ein Absturz der Preise ist dennoch nicht
programmiert, da sich die Wirtschaft erholt. Allerdings sind die Risiken
gestiegen, da die Hauspreise bis zuletzt (zu) stark zulegten. Psychologische
Effekte sind wichtig – wenn Hauspreise stagnieren, könnte „Torschlusspanik“
zu Verkäufen führen. Außerdem fehlt dann spekulative Nachfrage
Die deutschen Märkte profitieren nicht im selben Maße von den niedrigen
Zinsen (Euroland-Effekt v.a. für Spanien und Italien beachtlich). Gleichzeitig
belasten Konjunktur, demografische Entwicklung sowie geänderte
Förderpolitik die deutsche Entwicklung
Appendix
Österreich
Büromarkt Wien: Stabilität hat ihren Preis
Nettoanfangsrendite
Wien
21
8
Frankfurt
6.0
%
6
20
5.5
4
19
5.0
2
18
4.5
17
4.0
%
EUR/m²
0
96
98
00
02
04
96 97 98 99 00 01 02 03 04
Hauspreise in Wien
Einfamilienhaus
Eigentumsw ohnung
600
'000 EUR
Entgegen dem europäischen
Trend sind die Preise stabil – bis
auf den Schock 2000
Der Wiener Markt ist stark
reguliert und daher für
Regeländerungen sehr anfällig
400
200
0
95 96 97 98 99 00 01 02 03 04
Bevölkerungszahl in Österreich beginnt zu schrumpfen
Österreich
Europa
120
1980=100
110
In den nächsten Jahren durch
EU-Osterweiterung noch
begrenztes
Bevölkerungswachstum zu
erwarten
Ab 2010 dürfte dieser Effekt
spürbar nachlassen, und er
reicht nicht mehr aus, um das
wachsende Geburtendefizit zu
kompensieren
100
90
80
1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050

Entwicklung der europäischen Wohn

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