Les commerces en France

Transcription

LES COMMERCES EN FRANCE
ÉTUDE ANNUELLE
CBRE| JANVIER 2013
N°1 MONDIAL
DU CONSEIL EN IMMOBILIER
D’ENTREPRISE
Bureaux, activités, logistique, retail, résidentiel, hôtels
AGENCY
COMMERCIALISATION
CONSEIL EN IMPLANTATION
CAPITAL MARKETS
INVESTISSEMENT
DEBT ADVISORY
CONSEIL EN
STRUCTURATION DE DETTE
WORKSPACE
AMÉNAGEMENT D’ESPACE
GLOBAL CORPORATE
SERVICES
CONSEIL EN STRATÉGIE
IMMOBILIÉRE
GLOBAL PRIVATE
CONSEIL AUX CLIENTS
PRIVÉS
VALUATION ADVISORY
SERVICES
EXPERTISE IMMOBILIÈRE
PROPERTY
MANAGEMENT
GESTION IMMOBILIÈRE
ÉTUDES
ARTEQUATION
ASSISTANCE A
MAITRISE D’OUVRAGE
CHIFFRES CLÉS*
FRANCE
129 M€ CA
755 SALARIÉS**
39 IMPLANTATIONS
32 BUREAUX EN RÉGIONS
LILLE
CAEN
ROUEN
LE HAVRE
METZ
NANCY
STRASBOURG
PARIS
BREST
RENNES
BLOIS
VANNES
NANTES
DIJON
TOURS
MULHOUSE
BESANÇON
BOURGOINJALLIEU
CLERMONTFERRAND
ANNECY
LYON
GRENOBLE
VALENCE
BORDEAUX
AVIGNON
NIMES
* Chiffres à fin 2011
CHAMBÉRY
TOULOUSE
AIX-ENPROVENCE
MONTPELLIER
MARSEILLE
NICE
SOPHIAANTIPOLIS
** Hors franchisés
CONTACTS
RETAIL
ÉTUDES ET RECHERCHE
Chris IGWE / [email protected]
Tél. : 33 (0) 1 53 64 37 72 / Fax : 33 (0) 1 53 64 00 06
Aurélie LEMOINE / [email protected]
Tél. : 33 (0) 1 53 64 36 35 / Fax : 33 (0) 1 53 64 40 00
Achevé de rédiger le 31 janvier 2013 par le département Etudes et Recherche de CBRE/Rédaction : Sabine Echalier
2
CONTEXTE ÉCONOMIQUE
4
LE CENTRE-VILLE
5
LES COMMERCES DE PÉRIPHÉRIE
6
LES CENTRES COMMERCIAUX
8
PARIS
10
RÉGIONS
14
COMMERCE MULTICANAL ET E-COMMERCE
16
INVESTISSEMENTS
17
RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS
16
LEXIQUE
SOMMAIRE
L’ESSENTIEL
• Le marché des commerces s’inscrit dans la dualité avec d’une part un déséquilibre entre l’offre et la demande sur les axes « prime »
et n°1 et d’autre part les axes secondaires arbitrés par les enseignes et une demande insuffisante pour absorber le stock.
• L’heure est à la rationalisation : les boutiques les moins rentables sont arbitrées et les perspectives de développement portées
sur les points de vente les plus performants et des ouvertures sur les meilleurs emplacements.
• Les implantations en centres-villes sont privilégiées par les enseignes mais les opportunités y sont moindres qu’en périphérie.
• La baisse de fréquentation dans les centres commerciaux s’est confirmée en 2012, témoignant de la morosité ambiante des
ménages, peu enclins à dépenser.
• Le commerce de périphérie a été l’un des plus touchés par le recul de l’activité.
• La différenciation est un élément clé pour l’avenir du commerce à l’heure de la banalisation du paysage commercial.
• Les taux d’effort pèsent de plus en plus sur les commerçants, subissant à la fois la hausse des loyers et la baisse du chiffre
d’affaires.
• Le e-commerce continue sa progression. S’il est un concurrent avéré selon les secteurs d’activité, il doit aussi être perçu
comme complémentaire du commerce physique. Le risque existe pour ceux qui n’y seraient pas.
© 2013 CBRE
1
CONTEXTE ÉCONOMIQUE
PERSPECTIVES DE L’ÉCONOMIE FRANÇAISE
Un climat général terne et fragile
Moyenne annuelle
1980-2011
2011
2012(p)
2013(p)
Dans un contexte difficile, la France obtient des performances relativement
PIB
1,8 %
1,7 %
0,1 %
+ 0,1 %
médiocres, néanmoins supérieures à la moyenne de la zone euro.
Dépenses de consommation
des ménages
1,8 %
+ 0,2 %
+0%
+ 0,2 %
Taux d’épargne
15,0 %
+ 16,2 %
N.C.
N.C.
Contrairement aux espérances, la méfiance des acteurs économiques
Taux de chômage
(métropole)*
8,7 %
+ 9,4 %
+ 10,1 %
+ 10,6 %
ne s’est pas relâchée par la suite.
Pouvoir d’achat
1,8 %
+ 0,5 %
- 0,20 %
N.C.
Dans ces conditions, la production française a été proche de la stabilité
Prix à la consommation
3,2 %
+ 2,1 %
+ 2,0 %
+ 1,7 %
Population
0,5 %
+ 0,5 %
+ 0,5 %
+ 0,5 %
Le climat économique français de la 1ère moitié 2012 aura été marqué par
les incertitudes liées à la zone euro et aux échéances électorales.
en 2012, conséquence de l’arrêt relatif des différents moteurs de la croissance.
Les entreprises connaissent une trésorerie tendue, des marges
compressées et un manque de perspectives claires. L’investissement des
entreprises non financières devrait ainsi avoir diminué en 2012, et 2013
pourrait continuer sur cette voie.
Les dépenses publiques font face à la nécessité de réduire le déficit
budgétaire, et les exportations pâtissent notamment d’un manque de
compétitivité.
2013, qui devait être l’année du retour de la croissance ne le sera pas,
* fin de période
N.C. : Non Communiqué
(p) : perspectives
Sources : INSEE, Oxford Economics, Consensus Forecasts
ÉVOLUTION DES INDICES DE LA CONFIANCE DES MÉNAGES ET DU CLIMAT DES
AFFAIRES DANS LE COMMERCE DE DÉTAIL ET LE COMMERCE ET LA RÉPARATION
AUTOMOBILES
(Base 100 = moyenne de longue période ; CVS)
130
puisqu’une hausse faible et fragile de la production est attendue, autour de
+ 0,1 %. Quoiqu’insatisfaisantes, ces prévisions sont supérieures à celles
120
de certains de nos voisins européens qui connaîtront un recul sensible de
110
leur production.
La consommation plie mais ne rompt pas
Le moteur « consommation des ménages » est lui aussi entamé.
100
90
80
Point noir pour les ménages : le marché du travail. Le chômage est en
effet élevé et en dynamique haussière (10,1 % attendus en métropole
70
91
93
fin 2012 et 10,5 % mi-2013). De son côté, l’emploi dans les secteurs
des ménages dont la baisse est accentuée par la hausse des
prélèvements obligatoires. Au final, il devrait avoir ainsi baissé en 2012,
99
01
03
05
07
09
11
12
Confiance des ménages
3ème trimestre 2012 son plus bas niveau depuis le 4ème trimestre 2010.
développements sur le marché du travail affectent le pouvoir d’achat
97
Climat des affaires dans le commerce de détail
et commerce et réparation automobiles
principalement marchands connaît une période tendue, atteignant au
Cette tendance négative devrait continuer jusqu’au moins mi-2013. Ces
95
Source : INSEE
ÉVOLUTION DES DÉPENSES DE CONSOMMATION DES MÉNAGES ET DES VENTES
DU COMMERCE DE DÉTAIL ET DE L'ARTISANAT À CARACTÈRE COMMERCIAL EN
VOLUME TTC
d’environ - 0,2 %, ce qui représenterait la 1ère diminution du pouvoir
d’achat des ménages (y compris les entrepreneurs individuels) depuis
4%
1984. En réaction, les ménages baisseront leur taux d’épargne mais
cela ne compensera que partiellement l’effet de la perte de pouvoir
d’achat sur leurs dépenses de consommation.
3%
2%
Parallèlement à son effet sur le pouvoir d’achat, la crise a un impact
psychologique sur les ménages qui sont assez peu confiants en l’avenir.
Fin 2012, le moral était ainsi sensiblement inférieur à sa moyenne
2
historique et, d’après une enquête CSA pour RTL réalisée en novembre
2012, près de 60 % des personnes interrogées considèrent que la
France ne sortira pas de la crise économique avant 2016. Ce
pessimisme favorise l’épargne de précaution, néfaste à la consommation.
Le solde d’opinion des ménages pensant qu’il était raisonnable
d’épargner était de 38 % en novembre 2012.
1%
0%
-1 %
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
Dépenses de consommation des ménages
11 12 13
(p) (p)
Ventes du commerce de détail et de l'artisanat
à caractère commercial en volume TTC
Sources : INSEE, Oxford Economics
© 2013 CBRE
Tant que perdureront une crainte élevée de l’avenir et un chômage
important, le moteur « consommation des ménages » aura du mal à
connaître une franche reprise.
Deux enseignements généraux peuvent être tirés. Premier constat : la
crise a impacté la consommation des ménages. Comparé à la période
2000 à 2007, le ralentissement de la croissance de la consommation
a touché l’ensemble des grands postes de consommation, tels que
l’alimentaire-tabac, biens durables et logements-services financiers non
marchands. Comme le relève l’INSEE dans une étude dédiée, les
ménages ont aussi réalisé des arbitrages entre produits, avec une baisse
moyenne de la consommation de biens durables, de textile-cuir et de
services de loisirs et autres services. Depuis la survenance de la crise, la
consommation de biens a davantage ralenti que celle des services, en
raison d’une évolution des prix défavorables.
ÉVOLUTION DES DÉPENSES DE CONSOMMATION DES MÉNAGES
L’effet de la crise sur l’épargne est donc à double sens : à la baisse pour
compenser la baisse de pouvoir d’achat, et à la hausse pour se prémunir
contre des coups durs. Si des biais méthodologiques existent (modification
de la forme de la question et de l’échantillon), ce niveau est le plus élevé
depuis juin 1995, et est nettement supérieur à sa moyenne historique.
C’est donc dans un climat dégradé que s’est achevée 2012, avec des
dépenses de consommation proches de la stabilité par rapport à
2011. Sauf rebond inattendu, il s’agirait de sa plus faible performance
depuis 1993.
(base 100 en 2000)
130
125
120
115
110
105
100
00
01
02
03
04
05
06
07
08
09
10
Royaume-Uni
Zone euro
Espagne
Allemagne
Italie
France
11
12
Source : Oxford Economics
Deuxième enseignement et non des moindres : la relative résilience des
dépenses de consommation françaises. Depuis le début de la crise, la
consommation a connu au moins une année de baisse dans nombre de pays
européens (notamment Royaume-Uni, Italie, Espagne et même Allemagne).
En France, si les dépenses de consommation croissent plus lentement - elles
n’ont plus connu de croissance supérieure à + 2 % depuis 2008 - elles restent
résilientes puisqu’elles n’ont pas diminué et restent considérées comme une
valeur sûre qui rend le marché français attractif.
Les commerçants moroses mais diversement
touchés
Les commerçants ne dérogent pas à la morosité ambiante. En
décembre 2012, le climat des affaires dans le commerce de détail et
commerce et réparation automobiles était environ 10 % en-dessous de sa
moyenne historique. L’évolution attendue des ventes pour les 3 mois
suivants était jugée en baisse, avec un solde d’opinion de - 47 %.
Les secteurs d’activité des commerçants de détail ont cependant été
diversement touchés. D’une manière générale, les commerces
généralistes sont moins impactés que les spécialisés.
Le secteur automobile n’est pas épargné. L’indice Banque de France
des ventes en volume pour le secteur automobile et véhicules légers en
2012 était ainsi en baisse de - 14 % (moyenne annuelle), atteignant son
niveau le plus faible depuis 2000.
L’ameublement a quant à lui connu une baisse importante, de l’ordre
de - 8 % sur un an (en moyenne annuelle). Son indice atteint son niveau
le plus bas depuis plus de 22 ans, ce qui est également le cas du
secteur de l’habillement même si celui-ci connaît un repli annuel moins
net (- 5 %). L’électronique grand public a vécu un petit trou d’air
(- 3 %) dans une dynamique globale cependant très favorable (indice
multiplié par près de 4 entre 2000 et 2012).
Moins impactés durant 2012 sont les secteurs de l’électroménager et
de la parfumerie, presque stables sur un an, tandis que le matériel de
sport a connu une hausse annuelle de + 2,5 %.
© 2013 CBRE
ÉVOLUTION DE LA SURFACE DE VENTE DES GRANDES ET MOYENNES SURFACES (GMS)
(en millions de m²)
2006
2012*
Croissance annuelle
moyenne 2006-2012
Hypermarchés
8,33
10,47
3,90 %
Supermarchés
6,91
7,37
1,10 %
GMS Bricolage
6,8
8,08
2,90 %
Jardineries
4,4
5,17
2,70 %
Hard-Discount
Alimentaire
2,77
3,5
4,00 %
Textile
2,7
3,39
3,90 %
Électrodomestique
2,48
2,64
1,10 %
Jouets
0,68
0,87
4,10 %
Grands magasins
0,78
0,72
- 1,20 %
Culture-loisirs
0,5
0,73
6,50 %
Beauté / Santé
0,34
0,4
2,70 %
* juillet 2012
Source : Panorama Trade Dimensions
3
LA FRANCE, UNE DESTINATION TOUJOURS
La prime au « prime », aux enseignes
Dans ce contexte, les loyers sont en hausse sur les axes « prime » et n°1
alors qu’ils sont orientés à la baisse sur les rues les moins recherchées.
10 %
5%
0%
-5%
- 10 %
- 15 %
Evolution
annuelle cumulée
Boutiques pieds d'immeubles
Décembre
Novembre
Octobre
Septembre
Août
Juillet
Juin
- 20 %
Mai
Cependant, si certaines enseignes cherchent à se développer rapidement
en France comme JD Sports, d’autres se replient comme Game. En
moyenne, elles ne sont pas, pour la plupart, dans une politique
expansionniste massive mais cherchent plutôt à rationaliser. Elles
arbitrent les boutiques les moins rentables, portent leur attention et leurs
perspectives de développement sur les points de vente les plus
performants et cherchent à ouvrir sur les meilleurs emplacements
lorsqu’elles n’y sont pas encore.
La France reste un territoire de conquête pour les enseignes internationales
encore absentes. Elles privilégient les localisations « prime » des centresvilles. Elles veulent en effet s’implanter au cœur des zones de chalandise
et des flux piétons existants arrivant ainsi de manière impactante. Si la
disparition progressive des indépendants pèse sur la diversité de l’offre
commerciale, l’arrivée de nouvelles enseignes permet son
renouvellement et le dynamisme du marché.
ÉVOLUTION ANNUELLE DU CHIFFRE D'AFFAIRES DES ENSEIGNES SPÉCIALISÉES EN
CENTRE-VILLE 2011-2012
Avril
D’une manière générale, les indépendants disparaissent progressivement,
appauvrissant le paysage commercial. Les centres-villes – et même les
centres commerciaux – se ressemblent de plus en plus.
Si la complexité du marché des commerces est une réalité
avec son système juridique, des processus administratifs
longs et compliqués, des taux d’effort élevés, il n’en
demeure pas moins que la France est un pays attractif
pour les enseignes internationales. Elle est la destination
touristique n°1, conserve des fondamentaux socioéconomiques et démographiques rassurants et présente
encore un taux d’équipement moyen inférieur à de
nombreux pays européens.
Mars
Cette opposition se poursuit avec d’une part les enseignes de réseaux
qui s’appuient sur un marketing puissant et des stratégies de
développement (plus ou moins) agressives et d’autre part, les
indépendants qui ferment les uns après les autres, à cause de taux
d’effort trop élevés et/ou attirés par des cessions de baux substantiels. Plus
généralement, les indépendants ont du mal à faire face à la concurrence
accrue que leur imposent les enseignes. Les indépendants sont plutôt les
acteurs des emplacements n°1 bis au mieux et n°2.
PLÉBISCITÉE PAR LES ENSEIGNES
Février
Une fois n’est pas coutume, le marché des commerces s’inscrit dans la
dualité avec d’une part un déséquilibre entre l’offre et la demande sur
les axes « prime » et n°1 ; et de l’autre côté, les axes secondaires arbitrés
par les enseignes et une demande insuffisante pour absorber le stock.
Janvier
LE CENTRE-VILLE
Centres commerciaux centre-ville
Moyenne commerce centre-ville
Évolution à mois comparable et périmètre constant
Source : Procos
… et aux hyper-centres des grandes villes
Il y a quelques années, les pouvoirs publics s’inquiétaient de la
désertification des grandes villes. Or la France y reste attachée, et ce
malgré la concurrence des centres commerciaux de périphérie et des retail
parks. Les flux piétonniers y sont conséquents permettant aux boutiques de
capter une demande importante. C’est pourquoi aujourd’hui, les
enseignes souhaitent y être. À l’instar de la grande distribution (Carrefour,
Intermarché, Système U, Monoprix,…) pionnière dans le lancement de
concepts de centre-ville, les hard discounters et les enseignes spécialisées
traditionnellement présentes en périphérie se lancent également à la
conquête des hyper-centres (Dia, Lidl pour les 1ers et But, Conforama pour
les 2èmes) et ce malgré des taux d’effort souvent substantiels.
4
Ce postulat est également vrai pour les centres commerciaux.
Les enseignes recherchent en priorité les centres commerciaux de cœur
de ville ou à proximité immédiate et facilement accessible. En revanche,
les villes de petites à moyennes souffrent globalement d’un manque
d’attactivité ne bénéficiant pas d’une masse critique suffisante pour capter
la demande. La population, plus dépendante de l’automobile est plus
volatile et n’hésite pas à faire plusieurs kilomètres pour avoir accès à une
offre commerciale plus étoffée
ÉVOLUTION DES VALEURS LOCATIVES « PRIME » DES PRINCIPALES MÉTROPOLES
RÉGIONALES
Ville
Fin 2012
Évolution annuelle
Paris
14 000 €
Lyon
2 600 €
=
Lille
2 300 €
=
Strasbourg
2 200 €
=
Nice
2 100 €
Bordeaux
2 000 €
=
Toulouse
2 000 €
Nantes
1 800 €
=
Marseille
1 700 €
=
Aix-en-Provence
1 300 €
Grenoble
1 300 €
=
Sources : CBRE, l’Argus de l’Enseigne
© 2013 CBRE
ÉVOLUTION DES CENTRES DE MARQUES EN FRANCE
Le commerce de périphérie couvre à la fois le commerce dit de boite,
celui des parcs d’activités commerciales d’entrées de villes qui se sont
massivement développés dans les années 60-70, et les retail parks,
concept alternatif, permettant de mieux intégrer le commerce dans son
environnement. La périphérie bénéficie d’un foncier plus abordable et
permet donc des loyers inférieurs qu’en centre-ville et en centres
commerciaux.
35 000
35
30 000
30
25 000
25
20 000
20
15 000
15
Si aucun type de commerce n’échappe à la baisse du chiffre d’affaires,
cette observation est encore plus vraie pour le commerce de périphérie
(CA en recul de - 1,4 % en 2012 pour les GMS de périphérie,
échantillon Procos) confirmant la tendance de ces dernières années au
recentrage vers les cœurs de villes. Le modèle commercial de
périphérie est également affaibli par la limitation de l’usage de
l’automobile en lien avec le coût du pétrole.
10 000
10
5 000
5
93
97
02
LES COMMERCES DE PÉRIPHÉRIE
05 06 07 08 09 10 11
Nombre de centres
Surface de vente
Source : Magdus
Même si ce format de commerce est souvent critiqué en raison de l’image
déstructurée des entrées de ville, la fréquentation des parcs d’activités
commerciales anciens résiste plutôt bien comme la Patte d’Oie à
Herblay, la Croix Blanche à Ste Geneviève des Bois, Mérignac Soleil
dans la région bordelaise ou Plan de Campagne au Nord de Marseille.
Malgré les limites de ce type de commerce, les opportunités existent.
Le commerce de périphérie permet de développer de plus grands
formats. Il doit être en mesure d’apporter de la nouveauté, une offre qui
fait la différence. Outre les services de plus en plus intégrés par les
bailleurs (cf encart page 18), les concepts de retail parks évoluent et
proposent des thématiques. À titre d’exemple, le loisir se décline autour
d’activités ludiques, de détente, sportives et de la restauration pour faire
vivre ces espaces toute l’année, 7 jours / 7. La zone de chalandise est
de fait souvent plus large de par la typologie de l’offre.
Les centres de marques sont également une forme du commerce de
périphérie qui a le vent en poupe. Ce modèle commercial importé des
Etats-Unis s’est développé au début des années 80 à Troyes puis à
Roubaix sous l’appellation magasins d’usine. Ce dernier modèle a été
légèrement détourné, vers le concept actuel de villages / centres de
marques, en l’orientant vers le haut-de-gamme, à la fois par les
marques proposées et par une architecture qualitative. Le déstockage
des collections passées permet à ces magasins de proposer des articles
griffés à prix cassés. S’il existe encore de la place pour ce type de
développement, leur banalisation est un risque, une limite dont il faut
prendre la mesure (Observatoire des centres de marques en France et en
Europe). Parmi les dernières ouvertures, citons Nailloux Fashion Village
dans la région toulousaine en 2011 and The Style Outlets en 2012 à
Roppenheim non loin de Strasbourg et de la frontière franco-allemande.
Le volume des projets de périphérie représente la majorité des
surfaces commerciales futures en France. 2,73 millions de m² de
parcs d’activités sont ainsi en projet ou en cours de construction à fin
2012 (source : Procos), soit un recul annuel de - 11 % sur un an et - 29 %
par rapport à 2010. Cette tendance baissière témoigne de la prudence
des promoteurs parallèlement à l’abandon d’un certain nombre de projets.
Les chantiers ne sont pas lancés tant qu’aucune enseigne ne s’est positionnée,
par conséquent les délais de sortie s’allongent significativement.
© 2013 CBRE
PROJETS DE CRÉATION DE PARCS D’ACTIVITÉS COMMERCIALES ET RETAIL PARKS
Projet
Commune
(dépt)
SHON
Unités Ouverture
Promoteur/
Investisseur
La Promenade Neuville en Ferrain,
de Flandres - Roncq, Tourcoing 60 000 m² 40
(59)
Le Petit Menin
2014
Lille Métropole,
Immochan,
Altarea Cogedim
Moulins les Metz
57 000 m² 35
(57)
2013
Les Arches Métropole,
Compagnie de
Phalsbourg
Fécamp St Léonard
Saint-Léonard
48 300 m² 10
(76)
2013
Redeim
Greencenter
Claye-Souilly
Claye-Souilly
44 400 m² N.C.
(77)
2015
Immobilière Frey
Mondevillage
Mondeville(14) 40 000 m² 32
2013
Carrefour Property
Grande-Synthe
Grande-Synthe
35 000 m² 10
(59)
2014
Immochan
Greencenter
Aire des
Moissons
Troyes - St Parres
30 000 m² 27
aux Tertres (10)
2013
Immobilière Frey
Greencenter
Terville (57) 28 000 m² N.C.
2014
Frey
Family Village
Costières Sud
Nîmes (30)
2013
Altarea
Waves
Parc
Saint-Paul
28 000 m² 23
5
Saint-Paul-Les19 800 m² 25
Romans (26)
Sources : CNCC, CBRE
2014
Apsys
Outre le contexte économique, la concurrence avec d’autres types de
commerce tels que le e-commerce, l’attrait grandissant pour les centresvilles et leurs commerces de proximité, pèsent également en partie sur
l’activité des centres commerciaux.
Vers un rééquilibrage bailleurs / enseignes
À l’heure des arbitrages, les enseignes sont prudentes, notamment au
regard des démarrages difficiles de certains centres. Elles veulent
s’implanter dans des bassins de consommation bien ancrés dans leur territoire.
Les enseignes prennent le temps de choisir les bons emplacements, et les
bailleurs sont de plus en plus à leur écoute et flexibles dans les négociations,
l’objectif étant de limiter la vacance dans leurs centres.
Par conséquent, les enseignes portent plutôt leur attention sur les centres
commerciaux majeurs de type régionaux ou supra-régionaux et de cœur
de ville, là où la vacance est quasi inexistante. Les valeurs locatives s’y
maintiennent donc. À l’inverse, d’autres centres commerciaux peinent à se
remplir, les loyers y sont donc orientés à la baisse. La dichotomie entre
centres commerciaux « prime » et les autres tend à s’accentuer.
4%
2%
0%
-2%
-4%
-6%
oct.-12
Source : CNCC
ÉVOLUTION DU CHIFFRE D’AFFAIRES DES CENTRES COMMERCIAUX
6%
4%
2%
0%
-2%
-4%
04
05
06
07
08
09
10
11
12
11
12
Source : CNCC
Un nécessaire renouvellement des enseignes et
des centres commerciaux
6
Les centres commerciaux doivent faire face à la baisse du pouvoir d’achat,
au moral des consommateurs en berne et à la baisse de fréquentation.
Ils doivent donc être différenciants. Les plus anciens centres ont été
rénovés et parfois étendus. La taille critique minimum pour permettre une
diversité de l’offre commerciale est un critère primordial. La proximité à
la ville et l’accessibilité, en sont d’autres. La contrainte freine l’envie de
venir. Aujourd’hui, créer l’envie de venir et surtout de revenir est une
problématique fondamentale pour le commerce. Le flux est plus que jamais
la 1ère condition pour la réalisation du chiffre d’affaires. L’objectif est dès
lors de se distinguer à l’heure de la banalisation du paysage
commercial. Certaines enseignes sont très prisées par les bailleurs car
elles créent du flux, à l’image de Marks & Spencer qui vient d’ouvrir sa plus
grande surface en Europe continentale dans So Ouest à Levallois-Perret
ou bien encore Hollister, Aldo, Eleven Paris, enseignes récemment arrivées
en France et/ou encore peu développées.
ÉVOLUTION DE LA SURFACE DE VENTE DES CENTRES COMMERCIAUX
(en millions de m2)
16
12
8
4
03
04
05
06
07
08
09
10
Source : Panorama TradeDimensions
© 2013 CBRE
déc.-12
juin-12
août12
avril-12
nov-11
fevr-12
oct.-11
juin-11
août-11
fevr.-11
avril-11
oct.-10
déc.-10
juin-10
-8%
août.-10
Comme depuis plusieurs années, l’indice de fréquentation mensuel du
CNCC est resté négatif une grande partie de l’année 2012, témoignant
de la morosité des ménages, peu enclins à dépenser. Hormis quelques
rebonds structurels liés aux soldes ou aux fêtes, la baisse de fréquentation
se confirme.
Le chiffre d’affaires des centres commerciaux s’en trouve, par
conséquent, affecté. Soupçon optimisme, la baisse du chiffre d’affaires des
centres commerciaux à périmètre constant semble décélérer : après avoir
reculé de - 2,7 % en 2009, de - 1,3 % en 2010 et de - 0,3 % en 2011, il
est à peine négatif (- 0,2 %) en 2012 (estimation CNCC). Cependant,
l’environnement économique et commercial porte à croire que la situation
ne devrait pas significativement s’améliorer dans les mois à venir.
6%
fevr.-10
Un climat peu favorable à la fréquentation
INDICE DE FRÉQUENTATION DES CENTRES COMMERCIAUX
avril.-10
LES CENTRES COMMERCIAUX
LOYERS DANS LES CENTRES COMMERCIAUX « PRIME »
Lille
600 / 1 200 €
Paris IDF
800 / 1 600 €
Au-delà de la taille, de la localisation et de l’offre commerciale, les
centres commerciaux doivent également étoffer leur offre de services
qui est encore aujourd’hui insuffisamment intégrée mais amenée à se
développer (cf encart page 18).
Lyon
800 / 1 500 €
Bordeaux
800 / 1 200 €
Si aujourd’hui le choix d’une locomotive non alimentaire est risqué dans
un centre commercial, il est parfois envisagé. L’acte d’achat alimentaire
et non alimentaire est souvent dissocié. Moins qu’une tendance, cette
option est encore rarement observée. Ce modèle de distribution demeure le
plus puissant en France. Mais il perd tout de même des parts de marché face
aux enseignes spécialisées qui ont su trouver leur place et aux nouveaux
concurrents (internet avec livraison intégrée ou en drive, hard discounters).
Des interrogations apparaissent peu à peu : quel avenir pour les centres
commerciaux existants vieillissants où l’offre commerciale n’est plus
adaptée, souffrant de la concurrence physique (centre-ville, centres
commerciaux voisins, commerce de périphérie et retail parks) et d’internet ?
Par ailleurs, la différenciation passe aussi par la créativité des
enseignes (quel que soit le type de commerce, centre-ville comme
centres commerciaux) pour lancer de nouveaux concepts – des
chaines hyper spécialisées (à l’image de Muji qui décline un concept
centré autour du voyage, dont la 1ère ouverture européenne a eu lieu à
la gare St Lazare à Paris, ou encore Blackstore lancé par Intersport et
dédié au jeans et au sportwear) – ou pour élargir la gamme de leurs
produits comme H&M avec son enseigne haut-de-gamme &Other
Stories ou Edji, marque de l’enseigne française Armand Thiery, dédiée
à la mode pour les 15-30 ans.
Toulouse
900 / 1 300 €
Marseille
800 / 1 500 €
Note : les loyers sont exprimés en € HT HC/m²/an. Les valeurs portent sur des centres
commerciaux faisant référence sur leur marché (taille, offre commerciale, zone de chalandise,
fréquentation). La fourchette haute correspond à un loyer de centre commercial de centre-ville et
la fourchette basse à un centre commercial de périphérie.
Source : CBRE
De nombreux projets mais en recul
Malgré la conjoncture, les incertitudes, les délais des procédures
administratives, les difficultés à pré-commercialiser, les projets de centres
commerciaux sont nombreux. Leur date de sortie est systématiquement
décalée et certains sont parfois même abandonnés lorsque la précommercialisation est insuffisante. Ainsi, le volume de projets s’élève
à 2,67 millions de m² dont 1 million a obtenu ses autorisations
administratives (CDAC). Si les projets de périphérie restent les plus
nombreux avec 1,7 million de m², ils sont en recul annuel de - 25 %, tandis
que les projets de centres-villes, s’ils ne représentent que 35 %, sont en
progression annuelle de + 2 % et de + 13 % par rapport à fin 2010.
Globalement, les investisseurs se concentrent plus sur l’extension de centres
anciens que sur de nouveaux développements (données Procos) à l’image
d’Atlantis à Nantes.
QUELQUES PROJETS DE CRÉATION DE CENTRES COMMERCIAUX > 35 000 M²
Projet
Aéroville
La Bongarde
Polygone Riviera
Le Grand Moun
Les Portes de Chaumont
Bayonne
Clermont-Ferrand
Les Saisons de Meaux
Les Terrasses du Port
Grand Fare
Beaugrenelle
Muse
Bleu Capelette
Caen
Lillénium
Source : CBRE, CNCC
© 2013 CBRE
Commune (dépt)
Tremblay-en-France (93)
Villeneuve-la-Garenne (92)
Cagnes-sur-Mer (06)
Saint-Pierre-du-Moun (40)
Chaumont (52)
Bayonne (64)
Clermont-Ferrand (63)
Chauconin-Neufmontiers (77)
Marseille (13)
Farebersviller (57)
Paris (75)
Metz (57)
Marseille (13)
Fleury-sur-Orne (14)
Lille (59)
Surface (GLA)
84 000 m²
64 000 m²
70 000 m²
39 000 m²
40 000 m²
76 000 m²
37 000 m²
70 000 m²
61 000 m²
45 000 m²
45 000 m²
37 000 m²
42 500 m²
50 000 m²
43 000 m²
Unités
205
101
200
60
46
100
N.C.
100
160
51
120
110
90
70
100
Ouverture
2013
2013
2015
2014
2013
2015
2014
2014
2014
2014
2013
2015
2015
2015
2014
Promoteur/Investisseur
Unibail-Rodamco
Altarea Cogedim-Orion
Socri / Unibail-Rodamco
Leclerc Mont de Marsan
Klépierre Ségécé
Inter IKEA
Inter IKEA
Immochan
Hammerson
Codic
Apsys / Gecina
Apsys
Icade
Inter IKEA
Vicity
7
PARIS
TAUX DE VACANCE SUR 56 AXES COMMERÇANTS PARISIENS
Le tourisme, un secteur d’activité primordial pour
le commerce parisien
Le tourisme reste un vecteur essentiel de soutien au commerce
parisien. En effet, 50 % des touristes de loisirs et 35 % des touristes d’affaires
interrogés (enquête annuelle 2010 - Comité Régional du Tourisme Paris – Ilede-France) déclarent faire du shopping lors de leur visite à Paris.
Deux évolutions sont à noter : malgré un mois d’août 2012 qui a vu une
baisse de la fréquentation hôtelière globale, elle est en revanche en
hausse sur l’ensemble de l’année. Ce sont les touristes européens qui
sont en fort retrait par rapport à 2011 (et en particulier les Espagnols et les
Italiens), crise oblige, alors que les touristes des autres régions du globe sont
en progression. Parallèlement, le nombre de nuitées en hôtel 4* et 5* est
en augmentation. La clientèle européenne est donc largement compensée
par les autres touristes et notamment Moyen-Orientaux et d’Asie-Pacifique,
populations au pouvoir d’achat élevé. Le positionnement haut de gamme se
renforce avec les ouvertures à venir des nouveaux palaces parisiens.
6,0 %
5,5 %
5,0 %
4,5 %
4,0 %
2007
2008
2009
2010
2011
2012
Source : CCI Paris/Mairie de Paris/APUR
Des fondamentaux immuables : le « prime »,
what else ?
Ouvrir une boutique à Paris permet de créer et imposer l’identité d’une
enseigne : cette première implantation « flagship » positionne la
marque et fonde sa notoriété. Dès lors, les meilleurs emplacements
sont très recherchés mais rares.
Le luxe et le haut de gamme sont des secteurs d’activité qui ne
connaissent pas la crise comme en témoigne la frénésie devant les
boutiques de la rue du Faubourg St Honoré entre autres. D’où une
demande très forte de la part des enseignes de luxe sur le Triangle d’Or
(avenues des Champs Elysées, Montaigne, Georges V, la rue et le
Faubourg St Honoré) mais également rue de Sèvres dans le quartier
St Germain (avec l’arrivée de la marque de luxe chinoise créée par
Hermès, Shang Xia), notamment là où la clientèle touristique haut-degamme réside. Une implantation luxe en appelant souvent d’autres… les
valeurs sont tirées à la hausse et peuvent atteindre 10 000 €/m². Si de
tels niveaux sont souvent atteints sur les Champs Elysées, ce type de
valeurs ne leur est plus uniquement réservé.
Bien que l’équipement de la personne ne soit pas des plus performants
en France en 2012, les grandes enseignes « mass market » sont
également actives mais très sélectives. Elles ont un développement plus
mesuré, leur maillage étant déjà fourni.
LES CHAMPS ELYSÉES, UNE VITRINE SUR LE MONDE
8
L’avenue des Champs Elysées symbolise le marché parisien.
Les candidats postulant à la reprise des cellules qui se libèrent au
compte-goutte sont nombreux d’où une tension sur les valeurs
locatives. Les enseignes nationales et internationales veulent y
implanter leur « flagship ». Malgré des loyers pouvant dépasser
14 000 €/m² et des cessions de bail exorbitantes, tous les secteurs
d’activité s’y pressent. Le luxe s’y est récemment manifesté avec
Tiffany & Co, et aussi Banana Republic, The Kooples Sport,
Zadig & Voltaire, M.A.C et Jeff de Bruges pour le moyen et haut-degamme. Le « mass market » est également présent (H&M en 2010,
agrandissement de Zara pour une ouverture 2013). En revanche,
la restauration est en retrait avec des fermetures à prévoir.
Et les projecteurs continueront d’éclairer la plus belle avenue du
monde, avec des mouvements à venir…
LE MARAIS QUI MONTE QUI MONTE…
Le Marais est le centre historique de Paris. Il bénéficie en
outre d’un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur
(PSMV).
La typologie de la population a évolué au cours des
dernières années, faisant du Marais un quartier jeune,
branché, où le commerce tient une place prépondérante
(restaurants, bars, boutiques) et les galeries d’art sont
nombreuses.
C’est une destination touristique d’une part pour son
Histoire (musées, lieux d’intérêt) et d’autre part pour son
ambiance. Destination « shopping » de 1er ordre le jour, et
animation la nuit, le Marais est un quartier incontournable
pour les Parisiens comme pour les visiteurs du monde
entier. La Place des Vosges et la rue des Francs-Bourgeois
sont d’ailleurs identifiées comme zone touristique et les
commerces bénéficient de ce fait de l’autorisation
d’ouverture dominicale.
Le Marais connaît un renouvellement commercial
important depuis 4 à 5 ans. La fermeture progressive des
commerces indépendants confrontés à des niveaux de
loyers élevés et attirés par des montants de cessions de
baux conséquents crée des opportunités pour les
enseignes internationales, principalement dans le prêt-àporter (Cos, Karen Millen) qui y développent des concepts
originaux (Adidas Original, Nike, Diesel avec sa ligne
Diesel Black Gold) et pour les créateurs. Les rues des
Rosiers et des Francs-Bourgeois sont les axes les plus
recherchés.
Le positionnement est moyen/haut de gamme mais
certaines enseignes « mass market » cherchent
également à s’y implanter.
© 2013 CBRE
QUARTIERS PRINCIPAUX
QUARTIERS « SECONDAIRES »
Arr. Axe
Tronçon
Valeur locative
(HT HC/m2/an)
Quartier Grands Magasins
8
Rue Tronchet
1 800 € / 3 500 €
9
Bd. Haussmann
3 500 € / 6 000 €
2/9 Bd. Madeleine /
Bd. des Capucines
2 000 € / 3 500 €
Quartier Opéra/Vendôme/Saint-Honoré
8
Rue Saint-Honoré
Rue St Placide / Rue Bonaparte
1 000 €
1 200 €
7
Rue St Dominique / Rue du Bac
600 €
1 000 €
bd Malesherbes
400 €
1 800 €
Rue La Boétie
500 €
1 000 €
bd Richard Lenoir
350 €
600 €
Av. Daumesnil
380 €
430 €
8
11
12
4 500 € / 8 000 €
Av. St Mandé
400 €
600 €
13
Av. de France / Rue Neuve Tolbiac
400 €
600 €
Du marché St-Honoré à Palais Royal
1 500 € / 2 000 €
14
Av. Gal Leclerc / Alésia
500 €
1 000 €
Rue de Vaugirard
530 €
1 100 €
Rue du Commerce
1 000 €
3 000 €
Av. Victor Hugo
550 €
1 500 €
Rue de Passy
1 500 €
4 000 €
Av. des Ternes
700 €
4 000 €
Rue de Lévis
850 €
1 500 €
Rue des Abbesses
1 900 €
3 000 €
1 500 € / 3 000 €
Rue de la Paix
2 000 € / 5 000 €
2 500 € / 4 500 €
8
Rue du Fbg St-Honoré De place Beauvau à rue Royale
3 000 € / 7 500 €
Quartier Triangle d’Or
Av. des Champs Elysées D’Étoile au Rond-Point
Trottoir impair :
Trottoir pair :
18
7 000 € / 14 000 €
Rue François 1er
2 500 € / 5 000 €
5 000 € / 10 000 €
Depuis Pierre Charon
3/4 Rue de Rivoli
De St-Paul à Sébastopol
3/4
De Sébastopol à rue du Louvre
2 500 € / 3 500 €
11
Rue du Fbg St-Antoine
1 500 € / 2 000 €
2 000 € / 3 500 €
Quartier Latin (Saint-Germain/Odéon)
5/6 Bd. St-Michel
De rue du Bac à rue de Rennes
2 000 € / 3 500 €
De rue de Buci à Odéon
1 800 € / 3 100 €
De la Seine à St-Germain
2 000 € / 2 800 €
De St-Germain à rue Soufflot
800 € / 1 800 €
6
Rue de Rennes
Quartier Montparnasse
Quartier St-Germain
3 500 € / 5 500 €
6/7
Rue de Sèvres
Quartier Bon Marché
1 500 € / 3 000 €
Quartier Marais
2 000 € / 4 000 €
Rue des Francs Bourgeois
1 500 € / 4 500 €
Rue Vieille du Temple
1 500 € / 2 000 €
Quartier les Halles
1/2 Bd. Sébastopol
Ces fourchettes sont des estimations d’agents
immobiliers et correspondent à des valeurs moyennes en
zone A (cf. charte de pondération des surfaces
commerciales). Elles incluent le loyer et l’amortissement
du droit au bail. Elles ne prennent pas en compte des
aménagements particuliers qui auraient pu être
consentis par des bailleurs. Ces cotes ne sauraient
également prendre en considération la ou les
particularités de surfaces commerciales justifiant d’une
décote, ou au contraire des aspects exceptionnels
autorisant une surcote.
3 500 € / 4 000 €
De bd. Raspail au carrefour Croix Rouge 3 000 € / 4 500 €
3/4 Rue des Rosiers
Source : CBRE
2 500 € / 4 500 €
Quartier Rivoli/Bastille
5/6 Bd. Saint-Germain
16
5 000 € / 8 000 €
Av. Montaigne
Av. George V
15
17
D’Étoile au Rond-Point
D ÉFINI TIO NS
« Prime » : Site ou endroit qui bénéficie d'une attractivité
exceptionnelle ou hors normes, tributaire de facteurs
externes
N°1 : Lieu consacré au commerce. Axe incontournable
pour permettre à une enseigne de toucher les principaux
flux
N°1 Bis : Prolongement du N°1
500 € / 1 000 €
Rue Etienne Marcel
1 000 € / 2 000 €
Quartier Grands Boulevards
2/9 Grands Boulevards
6
2 500 € / 4 000 €
Rue Royale
8
Valeur locative
(HT HC/m²/an)
De rue Royale à place Vendôme
8
8
Axe
De Castiglione au marché St-Honoré
1/2 Av. de l’Opéra
2
Arr.
Les valeurs locatives dans Paris intra-muros (à fin 2012)
De Richelieu Drouot à rue Poissonnière
600 € / 1 500 €
De rue Poissonnière à bd. Bonne Nouvelle
500 € / 900 €
Source : CBRE
En matière d'évaluation : la pratique de la pondération
des surfaces commerciales se trouve appliquée
essentiellement aux commerces traditionnels de centreville, en pied d'immeubles. Les autres surfaces se voient
appliquer une notion de surface utile ou GLA.
Nota Bene : La rareté des configurations et emplacements idéalement adaptés aux besoins des utilisateurs ainsi que la spécificité de plus en plus grande des critères retenus
par les enseignes rendent l'application de valeurs de référence d'un axe à un site déterminé de plus en plus aléatoire.
© 2013 CBRE
9
LES RÉGIONS
Bordeaux
Malgré une consommation globalement morose, le commerce bordelais
LES VALEURS LOCATIVES À BORDEAUX
Emplacement
s’en sort plutôt bien. La plupart des secteurs d’activité est en progression
Valeur locative HT
HC/m²/an
Principales artères commerciales
même l’équipement de la personne qui souffre pourtant au niveau national.
n°1 « prime » 1 300 € 2 000 € Rue Ste Catherine (haut), Rue Porte Dijeaux
En revanche, fin 2012, la restauration est à la peine ainsi que
n°1
900 €
1 500 €
Cours de l'Intendance, Rue Voltaire
n°1 bis
400 €
900 €
Rue Ste Catherine (bas), Cours Georges
Clémenceau, rue des Trois Conils
n°2
250 €
350 €
Allées de Tourny
Périphérie
120 €
220 €
Mérignac Soleil
l’équipement de la maison.
Une fois n’est pas coutume, les emplacements « prime » et n°1 ne
connaissent pas la crise, avec une demande plus forte que l’offre disponible
et par conséquent des valeurs toujours élevées. Cet engouement s’est
même intensifié avec l’arrivée d’Apple sur la rue Ste Catherine. Dans la partie
Source : CBRE
basse de cette dernière, Hema vient de signer, mettant en exergue une
politique de développement de certaines enseignes internationales.
La rue Voltaire est particulièrement recherchée par les enseignes moyen /
haut-de-gamme comme en témoigne le transfert de Tara Jarmon. À l’inverse,
d’autres ont des politiques d’arbitrage et préfèrent quitter un bon
emplacement si la rentabilité n’est pas au rendez-vous.
Une des actualités du centre-ville bordelais : le réaménagement autour
d’une rue piétonne et d’une place intégrera du résidentiel et du commerce.
La promenade Ste Catherine prend progressivement place sur les
anciennes imprimeries du journal régional Sud-Ouest, portant sur une
surface totale de 30 000 m² dont 19 000 m² de commerces à ciel ouvert
(30 cellules). Monoprix et Swarovski sont déjà positionnés. Les travaux
devraient s’achever courant 2015.
Le projet de centre commercial de 29 500 m² Grand Arena Village qui
devait prendre place sur les quais de Floirac dans la zone de l’Opération
d’Intérêt National Euratlantique a été abandonné.
Cannes
LES VALEURS LOCATIVES À CANNES
Valeur locative HT
HC/m²/an
Cannes rayonne à travers le monde grâce à son Festival du film. Elle est
Emplacement
donc une vitrine internationale pour les enseignes qui y sont présentes,
n°1 « prime » 3 000 € 5 000 €
La Croisette
n°1
Rue d'Antibes
bénéficiant à la fois d’une image prestigieuse et d’une fréquentation
touristique importante (65 % de la clientèle touristique est internationale).
Outre le tourisme, la population, dont une partie est très fortunée a un
pouvoir d’achat élevé. L’offre commerciale est orientée luxe et haut-de-
n°1 bis
2 000 € 3 500 €
900 €
1 200 €
Rue Commandant André
Source : CBRE
gamme. La Croisette, où les hôtels 4* et 5* abondent, est l’axe « prime »
par excellence, toujours très recherchée par les enseignes luxe, souvent
plus par souci d’image que par rentabilité du point de vente.
La rue d’Antibes concentre les enseignes moyen-de-gamme et mass
market comme en témoigne l’arrivée de Jules, Orange et G-Star. Les
10
boutiques d’indépendants ferment progressivement au profit des enseignes
nationales et internationales.
Le chiffre d’affaires moyen des commerces cannois par m² est élevé. D’où une
demande de la part des enseignes. Dans un contexte de rareté de l’offre, les
valeurs locatives sont orientées à la hausse sur les meilleurs emplacements.
© 2013 CBRE
LES VALEURS LOCATIVES À LILLE
Après un 1er semestre plutôt atone, le marché lillois a repris un peu
de couleurs en 2ème partie d’année, notamment avec une demande
de la part d’indépendants.
Les propriétaires sont peu conciliants dans les négociations et pèsent
sur les délais de signatures. La demande des enseignes nationales
et internationales pour les emplacements « prime » tels que la Grand
Place, rue de Béthune, rue Esquermoise, rue Grande Chaussée et rue
Neuve ne se dément pas ; et le manque d’offre est toujours prégnant.
Notons tout de même le turn-over sur la rue de Béthune. Des enseignes
et indépendants sont amenés à céder en raison de taux d’effort trop
élevés, permettant donc à d’autres enseignes de s’y installer. Très peu
de mouvements sont observés rue Neuve en l’absence d’offre.
Le Vieux Lille monte en gamme avec en particulier la réouverture
d’Hermès non loin des Mauboussin, Swarovski, Vuitton et Repetto pour
ne citer qu’eux. Certaines marques y tentent même un repositionnement
stratégique avec une montée en gamme de l’enseigne Héraud. Erès
a également rejoint les bancs du Vieux Lille, rue Masurel. La rue
Faidherbe est en ébullition avec l’arrivée prochaine d’Apple. Et
d’autres mouvements sont annoncés.
Emplacement
n°1 « prime »
n°1
n°1 bis
Valeur locative HT
HC/m²/an
1 800 € 2 300 €
Grand Place, rue de Béthune
Rue Esquermoise, rue Grande Chaussée,
1 500 € 2 000 €
rue Neuve
800 € 1 000 €
Rue de Paris, Faidherbe
500 € 800 €
Rue Basse, rue de la Clef
n°2
400 € 600 €
Centres commerciaux
centre-ville
300 € 600 €
Les Tanneurs
600 € 1 200 €
Euralille
200 € 400 €
V2, Englos
Zones commerciales
périphériques
Lille
Source : CBRE
Les rues n°1 bis et n°2 souffrent toujours du manque d’intérêt et
certains axes ne sont plus aussi attractifs qu’auparavant à l’image de
la rue de la Monnaie, plutôt moyen / haut-de-gamme où l’offre
commerciale se renouvelle difficilement. La rue de la Clef souffre
également.
Du côté des centres commerciaux, Euralille est toujours le
performeur : chiffres d’affaires en hausse, pas de vacance, demande
de la part des enseignes. L’activité dans les Tanneurs est plus poussive
malgré un flux de chalands importants.
Lyon
Si la croissance des dépenses par ménage est en baisse, la
croissance démographique de la région lyonnaise permet
néanmoins d’atténuer le fléchissement de la consommation
globale. Le secteur de l’équipement de la maison et l’alimentaire
résistent finalement plutôt bien (Enquête Consommateurs – Région
Lyonnaise et Beaujolaise, 2012). En revanche, l’équipement de la
personne est en recul.
Presqu’Ile et Part Dieu restent les 2 premiers pôles de commerce de
la métropole. St Priest Porte des Alpes Sud, zone commerciale
périphérique, tient la 3ème marche du podium. Mais la plupart des
zones commerciales de périphérie souffre plus, concurrencée à la fois
par internet et par les hyper-centres (de Lyon et des villes de
l’agglomération).
LES VALEURS LOCATIVES À LYON
Emplacement
n°1 « prime »
n°1
n°1 bis
Centres commerciaux
de centre-ville
Valeur locative HT
HC/m²/an
2 000 € 2 600 € Rue de la République (zone piétonne)
800 € 1 500 €
Rue du Psdt Edouard Herriot
580 € 1 200 €
Rue Victor Hugo
900 € 1 500 €
Rue Emile Zola
800 € 1 200 €
Rue de Brest
500 € 1 000 €
Rue du Maréchal de Saxe
300 € 600 €
Av. des Frères Lumière
800 € 1 200 €
La Part Dieu
Source : CBRE
Avec une fréquentation touristique en hausse, le climat des
commerces est malgré tout relativement bon. La 2ème métropole
française est la cible de développement prioritaire des enseignes
internationales après Paris, en raison du pouvoir d’achat élevé et de
sa situation géographique limitrophe de la Suisse et de l’Italie.
Les emplacements « prime » et n°1 continuent d’être disputés par
les enseignes. L’offre y est limitée et les valeurs locatives se
maintiennent voire sont même en hausse.
Le centre commercial Part Dieu, situé dans le quartier éponyme, est le
1er de l’agglomération par son ancienneté, sa taille, sa fréquentation
© 2013 CBRE
11
et son chiffre d’affaires. Son extension avec le Cours Oxygène a accru sa
taille de 11 000 m² en 2010. Confluence a ouvert ses portes début 2012
sur 53 000 m². Il semble connaître un bon démarrage, notamment grâce
à l’accent porté sur le loisir.
Marseille
Marseille sera la capitale de la culture en 2013, d’où le fleurissement de
nombreux projets d’aménagement. Cet événement permet de maintenir
un certain niveau de demande court termiste, notamment dans la
restauration, favorisant l’implantation d’indépendants. Le quartier de la rue
de la République et plus globalement EuroMéditerranée est en pleine
mutation. Les nouveaux résidents ont des besoins de commerces de
proximité auxquels répondent l’arrivée d’enseignes telles que Picard et
Monoprix. Les axes « prime » comme les rues St Ferréol et Paradis
continuent d’attirer les enseignes, notamment internationales, mais l’offre
continue d’y être inférieure à la demande.
LES VALEURS LOCATIVES À MARSEILLE
Emplacement
n°1 « prime »
Valeur locative HT
HC/m²/an
1 200 € 1 700 €
Rue St Ferréol, rue Paradis
n°1
600 € 1 200 €
n°1 bis
500 € 650 € Rue de Rome, La Canebière, Place de Gaulle
n°2
350 € 450 €
Centre commercial 1 000 € 1 500 €
Périphérie
Rrue Grignan, rue de la République
Rue Vacon
La Valentine, Les Terrasses du Port
200 € 300 €
Plan de Campagne
600 € 900 €
Avant Cap
Source : CBRE
Hormis ce segment « prime », le marché marseillais tourne globalement
au ralenti. Même si les projets d’implantation des enseignes existent,
le contexte actuel freine leur développement. De plus, les bailleurs
demandent de gros efforts financiers aux enseignes. Sur les
emplacements n°1 bis et n°2, la vacance est élevée mais les propriétaires
ne se résolvent pas non plus à baisser les valeurs. Par conséquent, les
transactions, quand elles se réalisent, tardent à se boucler.
En plus de la restructuration complète de la rue de la République en
cours de finalisation, les projets commerciaux en cours de construction sont
très nombreux : les Terrasses du Port (61 000 m²), Les Docks
(21 000 m²), Bleu Capelette (45 000 m²), le Prado (25 000 m²), l’extension
du Centre Bourse (5 000 m² qui s’ajouteront au 29 000 m² existants),
7 000 m² aux Voutes de la Major, avec des dates de livraison concomitantes.
Ce contexte est donc plutôt propice au gel des décisions en 2013. Les
enseignes qui auront la volonté d’ouvrir rapidement en auront la possibilité
en loyer pur, ou sur des emplacements « prime » matures en s’acquittant
d’un droit au bail en général très élevé. Les autres devraient rester dans
l’attente de la sortie de la plupart des projets en 2014 pour se positionner.
Nantes
La démographie de la métropole nantaise est dynamique, ce qui en fait
une cible pour le développement commercial.
Si les facteurs économiques et les mutations du commerce pèsent sur le
commerce nantais comme partout ailleurs, la concurrence du centre
commercial Atlantis et les travaux de réaménagement / piétonisation
du centre-ville ne jouent pas, à l‘heure actuelle en la faveur des
commerçants. Ils ont enregistré une baisse de fréquentation. Les rues
« prime » et n°1 (fréquentation - 7,2 % sur un an - CINA) ont vu malgré tout
leur chiffre d’affaires progresser. En revanche, les commerces des axes
n°1 bis et 2 souffrent plus, avec des taux d’effort croissants.
12
LES VALEURS LOCATIVES À NANTES
Emplacement
Valeur locative HT
HC/m²/an
n°1 « prime »
1 000 € 1 800 € Rue Crébillon, rue du Calvaire, rue d'Orléans
n°1
800 € 1 300 €
Rue Barillerie, rue Boileau,
place du Commerce, rue Contrescarpe
Sources : CBRE / CINA / Argus de l’Enseigne
Certaines rues sont de plus en plus recherchées suite à leurs piétonisation
et l’arrivée de nouvelles enseignes. C’est notamment le cas pour les rues
Grétry, Suffren, J e a n - J a c q u e s Rousseau et Franklin. Le quartier est
Decré / Bouffay / Château / Cathédrale est également en pleine
mutation et voit son commerce prendre un nouvel essor.
Les valeurs sont orientées à la hausse sur les emplacements « prime »
et n°1 et à la baisse sur les n°1 bis et 2. Globalement, les délais de
négociation ont significativement augmenté.
© 2013 CBRE
Le centre commercial Atlantis aux portes de Nantes à St Herblain, est
une destination commerciale clé de la région nantaise. Il concentre à lui
seul 13 % du chiffre d’affaires commerce de l’agglomération. Il a fait l’objet
d’une extension de 5 000 m² portant sa surface totale à 43 000 m².
Fait notable, Hollister, Izac et Apple, pour ne citer qu’eux, y ont ouvert leur
1ère boutique sur l’agglomération au détriment du centre-ville.
LES VALEURS LOCATIVES À NICE
Nice
En un an, la valeur locative « prime » à Nice est passée de 1 700 €/m²
à 2 000 €/m², avenue Jean-Médecin. Si de nouvelles enseignes comme
Celio ou la Fnac s’y sont implantées en 2012, l’offre est très limitée d’où
une hausse des valeurs locatives. Forte de ses centres commerciaux
(Nice Etoile, Cap 3000) modernisés et agrandis cette année, Nice
accueille de nouveaux commerces haut-de-gamme, à l’image du nouvel
Apple Store dans Cap 3000. En parallèle, le centre-ville, en partie piéton
depuis quelques mois, concentre des enseignes de luxe (Louis Vuitton,
Chanel, Hermès…). Cette combinaison répond à la demande d’une
clientèle locale (dont la proportion de ménages riches est supérieure à la
moyenne nationale), et d’une clientèle touristique internationale croissante.
Valeur locative HT
HC/m²/an
1 300 € 2 000 €
Emplacement
n°1 « prime »
Av. Jean Médecin
1 800 € 2 000 €
Av. Verdun/Paradis (luxe)
n°1
900 € 1 200 €
Rue Masséna
n°1 bis
250 €
400 €
Rue de l'Hôtel des Postes
150 €
220 €
République
n°2
Centres commerciaux
Périphérie
1 000 € 1 300 €
1 200 € 1 500 €
250 €
300 €
L’avenir des commerces de centre-ville est donc bien orienté grâce à une
politique volontariste, qui passe aussi par une charte instaurée par Nantes
Métropole et la CCI qui empêche le développement de projets commerciaux
en périphérie.
Nice Etoile
Cap 3000
Zone commerciale Lingostinière
Source : CBRE
Toulouse
Les rues « prime » et n°1 continuent de capter une demande soutenue,
malgré des valeurs locatives toujours élevées. Cependant, une nouvelle
tendance se fait jour. Les enseignes adoptent des comportements plus
raisonnés et raisonnables. Malgré une recherche active sur des
emplacements « prime », parfois pendant plusieurs années, les
investissements ne se font pas à la légère et les budgets sont mûrement
réfléchis. Dès lors qu’ils sont dépassés, le projet peut être purement et
simplement abandonné. Par conséquent, face à des propriétaires
intangibles dans les négociations, les opérations prennent beaucoup de
temps à se concrétiser, la variable d’ajustement restant alors le montant
de la cession de bail et l’urgence dans laquelle se trouve le cédant.
Parallèlement, les valeurs sur les emplacements n°1 bis et 2 tendent à
diminuer, en lien avec une demande peu active et une offre qui augmente
significativement.
L’offre a longtemps été alimentée par la cession d’indépendants.
Actuellement, un rééquilibrage s’effectue entre enseignes succursalistes
et indépendants. En effet, si les enseignes continuent d’être les plus actives
dans leur recherche, plusieurs d’entre elles sont prêtes à sacrifier leur
emplacement « prime » en raison de taux d’effort trop lourds. Elles restent
néanmoins souvent présentes dans l’agglomération, plutôt en centres
commerciaux de périphérie.
Dans les derniers mouvements, notons la cession de Virgin rue Alsace
Lorraine à Inditex pour l’implantation de leur nouveau concept Zara.
Sephora vient de s’installer place Wilson et Vans arrive dans la métropole
rue St Rome. Le prochain fait marquant : la reprise de l’ancienne librairie
Castela, Place du Capitole. À ce jour, aucun nom ne circule mais cette
opération devrait s’affiner début 2013.
Le centre commercial Blagnac est le plus qualitatif de la région,
attraction renforcée depuis les travaux de rénovation et d’extension achevés
fin 2009. Les 2 principaux projets en cours sont la restructuration-extension de
Promenade 31 à Fenouillet et les Portes de Gascogne à Plaisance-du-Touch.
© 2013 CBRE
LES VALEURS LOCATIVES À TOULOUSE
Valeur locative HT
HC/m²/an
1 300 € 1 900 €
Rue Alsace-Lorraine, Rue St Antoine du T,
Place Wilson
n°1
900 € 1 400 €
Rue des Arts, rue de la Pomme,
Rue Lapeyrouse, Rue St Rome
n°1 bis
500 € 850 €
Rue de Rémusat, rue Boulbonne,
rue Croix-Baragnon
n°2
200 € 300 €
Bd de Strasbourg, bd Carnot
Périphérie
100 € 180 €
Portet sur Garonne, Labège, Blagnac
Emplacement
n°1 « prime »
Source : CBRE
13
COMMERCE MULTICANAL ET E-COMMERCE
L’activité de commerce en ligne continue de
performer
Le chiffre d’affaires du commerce électronique, ou e-commerce, a atteint
45 milliards d’euros au terme de l’année 2012 selon la Fevad.
Il enregistre ainsi une progression de + 19 % par rapport à fin 2011
dont le chiffre d’affaires s’élevait à 37,7 milliards d’euros et représenterait
environ 7 % des ventes du commerce. Il devrait encore progresser dans
les années à venir au vu des prévisions annoncées par la Fevad :
60 milliards d’euros en 2015 et une part de marché s’élevant à 24 %
en 2020. Les cyberacheteurs sont de plus en plus nombreux à
consommer via ce canal. Avec 76 % des ménages français ayant accès
à Internet en 2011 (source Eurostat) et 31,9 millions d’internautes qui
achètent en ligne au 3ème trimestre 2012 (source : Observatoire des
Usages Internet, juillet-septembre 2012), Internet fait dorénavant partie
de notre quotidien et de nos habitudes de consommation. Les inquiétudes
relatives au paiement en ligne s’estompent progressivement.
Vers un commerce multicanal
14
Toutefois, la concurrence entre commerce en ligne et commerce
physique ne doit pas être perçue comme une fatalité et ces derniers se
veulent même de plus en plus complémentaires. Internet n’est plus
forcément considéré par les enseignes comme un concurrent. Ses parts
de marché augmentent certes, mais le risque existe surtout pour ceux
qui n’y sont pas. Tous les types d’enseignes développent une stratégie
web, même le luxe. La progression est très rapide puisqu’en quelques
mois 80 % des retailers se sont dotés d’un site marchand (Bertrand
Fredenucci, CEO de l'agence de Web marketing Baobaz).
Les consommateurs consultent et comparent les produits ou services sur
le Net qui donne accès à de multiples sources d’information
(comparateurs, testeurs, forum…) mais certains préfèrent acheter leurs
produits ou services en boutique. Les consommateurs désireux de
conseils et de services attachent une importance particulière à la
proximité à la fois avec les employés, les produits ou tout simplement
avec les clients, qui donnent une ambiance que seuls les magasins
physiques procurent. De plus, certains acheteurs redoutent le SAV virtuel
(questions / réclamations par téléphone, mails, retours).Selon un
sondage réalisé par l’IFOP et Bonial, si Internet a su gagner des parts de
marché notamment grâce à des prix très compétitifs, les clients continuent
de faire confiance aux enseignes traditionnelles puisque 77 % des
sondés disent y avoir « le meilleur accompagnement, les meilleurs
conseils » et 81 % les considèrent comme « les plus dignes de
confiance ». Par conséquent, même les enseignes spécialisées
uniquement dans la vente en ligne (« pure player ») commencent à ouvrir
des boutiques physiques. C’est le cas de Pixmania, Coyote (vendeur
d’assistant d’aide à la conduite), Free mobile (vendeur en téléphonie
mobile) qui ont implanté des boutiques en ville, conscients de
l’importance du relationnel client physique.
LES CHIFFRES CLÉS DU E-COMMERCE EN FRANCE
EN 2012
• Chiffre d’affaires : 45 milliards d’€
• Montant moyen d’une transaction : 85 € (décembre)
• 117 000 sites marchands actifs (décembre)
• 40,2 millions d’internautes (1er trimestre)
• 31,7 millions de cyberacheteurs (octobre-novembre)
• 98 % d’entre eux sont satisfaits de leurs achats de
Noël
Source : Fevad / Mediamétrie // NetRatings
ÉVOLUTION DU CHIFFRE D’AFFAIRES DU E-COMMERCE EN FRANCE
(en milliards d’euros)
100
80
60
40
20
05
06
07
08
09
10
11
12 13 (p) 14 (p) 15 (p)
Source : Fevad
LE PHÉNOMÈNE « DRIVE »
La grande distribution s’est également lancée dans le
e-commerce. Si certaines enseignes proposent un service
100 % en ligne avec service de livraison associé, un
concept alternatif appelé « drive » (aussi appelé « click and
drive ») connaît un essor considérable. En moyenne,
10 entrepôts seraient construits tous les mois selon Nielsen
(organisme d’études). Outre la profitabilité de ce modèle
pour les enseignes, cet essor rapide s’explique aussi par la
simplicité des opérateurs à construire ce type de produits
qui pour l’heure, n’est pas régi par les règles d’urbanisme
commercial.
Les enseignes choisissent leur modèle de e-commerce en
fonction de leur stratégie de développement. En détail,
3 types d’organisation logistique existent concernant le
concept de « drive » :
• le drive « solo » : entrepôt construit, soit de plain-pied,
soit sur 2 niveaux, sur un site indépendant avec une
emprise foncière d’environ 5 000 m² dont 2 000 m² de
bâti et le reste de parking et voies de circulation.
• le drive « accolé » : entrepôt d’environ 2 000 m² de bâti
accolé à l’hypermarché ou supermarché existant mais
qui fonctionne et s’approvisionne de manière autonome
• le drive « store picking» : ce modèle consiste à
préparer la commande directement dans les rayons de
l’hypermarché ou du supermarché à proximité.
Pour plus d’information cf. View Point « Le phénomène
Drive », publié en juin 2012.
© 2013 CBRE
Les deux réseaux de distribution que sont le commerce traditionnel et
le e-commerce n’ont pas la même organisation et ont par conséquent des
besoins logistiques différents. Le premier se caractérise par de grandes
enseignes disposant d’implantations physiques ayant « pignon sur rue »
(d’où la dénomination anglo-saxonne de « brick & mortar »). Il peut aussi
bien s’agir de grandes surfaces alimentaires telles Carrefour ou Système U,
que de commerces spécialisés dans l’habillement (Zara, Sandro, etc.), ou
encore dans l’équipement de la maison (IKEA, Maisons du Monde, etc.).
Le second est représenté d’un côté par des « pure players », c'est-à-dire des
sociétés uniquement actives sur Internet et, de plus en plus, par des
enseignes spécialisées dans la distribution physique. Celles-ci profitent en
effet de leur présence sur Internet pour être plus visibles et favoriser la
prospection de leurs clients ainsi que leurs achats.
Les canaux de distribution s’en voient forcément modifiés et ce d’autant
plus que les comportements des consommateurs ne cessent d’évoluer.
Face au dynamisme de plus en plus important du e-commerce, à une
demande toujours croissante d’achats en ligne et de livraisons à domicile
chez une population vivant majoritairement en ville, le schéma immobilier
lié à cette activité a évolué ces dernières années. Il passe progressivement
d’une logistique de stocks, généralement caractérisée par de grandes
plateformes, souvent éloignées des agglomérations, à une logistique de
flux. Cette dernière cherche au contraire à se rapprocher le plus possible
des centres urbains, dans des objectifs d’optimisation des coûts de
transport, d’économies d’énergie et de réduction des délais de livraison.
Dans ce cas, la forme des entrepôts doit faciliter la gestion rapide des
« petits » envois (inférieurs à 3 tonnes) qui ne font qu’y transiter, c'est-à-dire
les opérations de groupage / dégroupage (réception des marchandises,
tri et réexpédition vers le consommateur final ou le point de ramassage).
CLASSEMENT DES 10 PREMIERS « PURE PLAYERS » EN FRANCE SELON LEUR CHIFFRE
D’AFFAIRES 2011
Rang
Société
CA 2011 (en K€) Variation CA 2010/2011
1
CDISCOUNT
1 180 000
14 %
2
VENTE PRIVEE.COM
1 073 000
11 %
3
PIXMANIA
782 813
- 12,71 %
4
GROUPON-CITYDEAL
480 000
60 %
5
PROMOVACANCES
400 000
- 11,11 %
6
VPG VOYAGE-PRIVE.COM
350 000
73,23 %
7
RUEDUCOMMERCE
312 445
- 11,40 %
8
HI MEDIA
229 927
3,60 %
9
ARAMIS-AUTO
184 000
9%
10
SHOWROOMPRIVE.COM
180 000
38,45 %
La logistique au service du e-commerce
Source : Lexpress.fr
Une autre tendance immobilière est également à noter, mais dans une
moindre mesure. Certains « pure players », tels qu’Amazon, adoptent
actuellement une stratégie d’implantation plus éloignée des grands
centres urbains, mais au cœur de bassins d’emplois souvent sinistrés,
ce qui permet d’une part de bénéficier d’une main d’œuvre abondante
et, d’autre part, de s’installer dans de très grandes plateformes
logistiques à des prix très compétitifs. En 2012, 9 % des surfaces
transactées en entrepôts > 5 000 m² en France ont ainsi été le fait de
spécialistes du e-commerce (contre 2 % en 2011). Quant aux « brick &
mortar », ils ont pesé dans 24 % des volumes commercialisés. Bien que
ces chiffres ne soient pas encore très élevés, leur poids devrait s’accroître
dans les années à venir.
RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS ENTREPÔTS RÉALISÉES PAR DES « PURE PLAYERS » EN FRANCE EN 2011 ET 2012
Période
Adresse
Preneur
Surface
Contrat
État des locaux
Classe
Valeur (€ HT HC/m²/an
ou HT HD/m²)
2T 2011
21 Quai de l'Industrie, Athis-Mons (91)
So Factory
6 800 m²
Location
État d'usage
Classe C
N.C.
3T 2011
Parc des 4 Vents, Hem (59)
3 Suisses
39 600 m²
Compte-propre
Neuf
Classe A
N.C.
3T 2011
20 Rue du Ruisseau,
Saint-Quentin-Fallavier (38)
EMINZA
5 300 m²
Location
État d'usage
Classe B
40 €
4T 2011
Toufflers (59)
3 Suisses
13 600 m²
Compte-propre
Neuf
Classe A
N.C.
2T 2012
Distripole Chalon Val de Bourgogne RN 6, Sevrey (71)
Amazon
41 200 m²
Location
État d'usage
Classe A
N.C.
2T 2012
Zone du Pot au Pin, Cestas (33)
Cdiscount
6 000 m²
Location
Neuf
Classe A
45 €
4T 2012
Lauwin-Planque (59)
Amazon
99 500 m²
Clés-en-main locatif
Neuf
Classe A
N.C.
Sources : CBRE et Immostat
© 2013 CBRE
15
16
LES INVESTISSEMENTS
ÉVOLUTION DES ENGAGEMENTS EN COMMERCES EN FRANCE
(en millions d’euros)
Les commerces bénéficient une nouvelle fois de
la recherche de sécurité
La situation du marché français de l’investissement en immobilier
d’entreprise apparaît ambivalente. D’un côté, les résultats en termes
comptables apparaissent meilleurs qu’attendus. Les volumes échangés
en 2012 n’ont que faiblement reculé (- 10 % sur un an), une performance
au vu du climat économique très morose. Il n’en demeure pas moins que
le fonctionnement du marché n’a pas été pleinement efficient. Certes, les
fonds cherchant à se placer dans l’immobilier en période de crise sont
restés abondants et le marché français est apparu attractif et sécurisant,
notamment aux yeux des grands investisseurs internationaux. Mais
l’assouplissement espéré des critères de sélection des investisseurs n’a
pas eu lieu en raison d’un environnement fortement anxiogène : risque
de récession, pression généralisée sur les valeurs locatives, frilosité des
banques. Le marché est donc resté étroit, limité aux actifs « core », les plus
sécurisés possibles : intégralement loués à des locataires solides, avec des
périodes résiduelles d’engagement ferme significatives et à des valeurs
proches des loyers de marché.
Les commerces, produits réputés défensifs, ont bénéficié de ce
contexte. Après un début d’année terne (seulement 204 millions d’euros
avaient été transactés sur les 3 premiers mois de l’année), les 2ème et
3ème trimestres ont connu une embellie significative. Et l’année 2012 a
terminé en apothéose, le 4ème trimestre ayant enregistré à lui seul 44 %
des volumes totaux. Au final, près de 3,3 milliards d’euros d’actifs
commerciaux ont été échangés sur l’année, soit une progression de
30 % par rapport à 2011. Ainsi, 2012 égale quasiment en termes de
volumes le record de 2007 (3,4 milliards d’euros). Cette performance
permet à la part des commerces dans le total des engagements de
dépasser à nouveau les 20 %. Le retour des grandes transactions
explique pour partie ce résultat. Ainsi, 12 opérations dépassant 80 millions
d’euros totalisent à elles seules 66 % des volumes engagés.
Face à un environnement économique incertain, les investisseurs se sont
majoritairement tournés vers les produits les plus résilients. La qualité de la
localisation est apparue plus que jamais comme un critère de choix
essentiel. La crise, en rendant les enseignes plus sélectives dans leurs
choix d’implantations, a bénéficié aux meilleurs emplacements de centreville, où les valeurs locatives se maintiennent voire continuent de progresser.
Dans ces conditions, les investisseurs se sont principalement tournés
vers les boutiques de pied d’immeubles et les galeries commerciales
de centre-ville. Ces deux typologies de produits ont concentré à elles
seules 60 % des volumes enregistrés, un poids historiquement élevé, grâce
à des transactions aussi emblématiques que le 52 av. des Champs-Elysées
à Paris ou le portefeuille de la rue de la République à Lyon.
Cette configuration exceptionnelle explique le poids prépondérant de Paris
dans les investissements, qui a dépassé les 40 %. Par ailleurs, la
focalisation de la demande sur quelques catégories d’actifs et
emplacements privilégiés, forcément rares, a entretenu tout au long de
l’année la pression sur les rendements locatifs « prime ». Ainsi, pour les
meilleures boutiques de pied d’immeuble de la capitale, les taux sont
passés de 4,5 % fin 2011 à 4 % au 1er janvier 2013.
En revanche, la frilosité des investisseurs a fortement pénalisé les
localisations périphériques dans un contexte de stagnation de la
consommation et de recul des valeurs locatives. Le segment des murs
3 500
30 %
2 800
24 %
2 100
18 %
1 400
12 %
700
6%
01
02
03
04
05
06
07
Volumes annuels
08
09
10
11
12
Part dans total France
Source : CBRE / Immostat
RÉPARTITION DES ENGAGEMENTS EN COMMERCES SELON LA TAILLE DES
OPÉRATIONS
(en volumes)
100 %
80 %
60 %
40 %
20 %
09
<3M€
10
3 - 10 M €
11
10 - 20 M €
12
20 - 80 M €
> 80 M €
Source : CBRE
RÉPARTITION DES ENGAGEMENTS PAR TYPE DE COMMERCES
(en volumes)
100
6%
9%
80
21 %
60
22 %
40
42 %
20
06
07
08
09
10
11
12
Parc d'activités commerciales
Centre commercial
Murs d'enseigne
Boutique centre-ville
Galerie commerciale
Autre
Source : CBRE
© 2013 CBRE
Enfin, point positif, l’année 2012 a été marquée par la
réinternationalisation du marché de l’investissement en commerces.
Ainsi, les acteurs transfrontaliers ont depuis le début de l’année représenté
57 % des engagements (à comparer à une moyenne de 39 % entre
2008 et 2011). Ils ont été particulièrement présents sur le segment des
grandes transactions, avec notamment des investisseurs « atypiques »
riches en fonds propres (fonds souverains moyen-orientaux et norvégien,
foncière privée suédoise) attirés par les « trophy assets » parisiens ou des
grandes métropoles régionales. Les fonds d’investissement, après avoir
été quasiment absents du marché, ont fait leur retour au 4ème trimestre, les
fonds britanniques signant à eux seuls 3 transactions supérieures à 80
millions d’euros. Parmi les acteurs plus traditionnels, les institutionnels
français ont une nouvelle fois été les plus actifs. Les OPCI ont confirmé
leur rôle moteur sur le marché des commerces, avec en particulier
l’acquisition de 2 importants portefeuilles. Les SCPI, qui bénéficient
toujours d’une excellente collecte, ont également été présentes à
l’acquisition, réalisant notamment une percée sur le segment des centres
commerciaux qui ne constitue pas leur cible habituelle. En revanche, les
foncières SIIC ont poursuivi leur stratégie de désendettement et ont été
fortement désinvestisseurs nets.
Perspectives : les volumes risquent d’être contraints
par l’offre dans un marché hyper-sélectif
Les perspectives économiques restent sombres pour 2013 dans la zone
euro, même si à l’échelle mondiale l’horizon semble commencer à
s’éclaircir. Toutefois, le marché français de l’investissement en commerces
a démontré sa capacité de résistance et ses atouts resteront entiers
l’année prochaine. Tout d’abord, les liquidités mondiales qui cherchent
à se placer en immobilier d’entreprise restent importantes. Or la France
demeurera séduisante pour les capitaux internationaux de par la
liquidité, la sécurisation et la profondeur de son marché. Par ailleurs, les
taux « prime » devraient se stabiliser et la prime de risque immobilière
demeurer attractive, aucune remontée significative des taux longs n’étant
a priori attendue à moyen terme. Le crédit quant à lui pourrait faire son
retour, mais de façon ciblée, grâce notamment à la diversification des
sources de financement. Son coût restera en outre compétitif, tout du
moins pour les actifs sécurisés. Cependant le contexte économique
durablement déprimé et les inquiétudes sur l’évolution de la
consommation des ménages rendront les investisseurs encore plus attentifs
à la qualité des actifs, que ce soit en termes de localisation mais aussi
de taux d’effort des enseignes. La hiérarchisation des sites et la
sélectivité des acquéreurs vont donc s’accentuer, avec pour corollaire
un risque accru d’assèchement de l’offre sur les segments les plus
recherchés. Certes le maintien des taux de rendement à des niveaux
bas pourrait pousser certains investisseurs désireux d’enregistrer des plusvalues, ou en manque de liquidités, à remettre sur le marché des produits
de qualité, à l’image des assureurs en 2012. Mais d’autres pourraient
revoir à la baisse leurs politiques d’arbitrage, notamment les foncières,
qui ont largement alimenté le marché depuis plusieurs années et dont les
problématiques d’endettement se font désormais moins aigües.
RÉPARTITION DES CESSIONS/ENGAGEMENTS EN COMMERCES PAR TYPE
D’ACQUÉREURS EN 2012
Foncières SIIC
Assureurs
Privés
Fonds d'investissement
OPCI
Divers institutionnels
Utilisateurs
Ventes
Acquisitions
44 %
2,5 %
12,5 %
8%
10 %
13,5 %
19 %
13 %
12 %
43,5 %
3%
2,5 %
9%
0,5 %
7%
50 % 40 % 30 % 20 % 10 %
0%
10 %
20
30
40 % 50 %
Source : CBRE
ÉVOLUTION DE LA PART RELATIVE DES DIFFÉRENTES NATIONALITÉS DANS
LES ENGAGEMENTS
(en volumes)
80 %
70 %
60 %
50 %
42,5 %
40 %
39 %
30 %
20 %
10 %
4,5 %
02
03
04
05
06
07
08
09
10
11
8%
3%
3,5 %
12
Français
Nord-Américains
Allemands
Britanniques
Néerlandais
Autres*
* Autres : Moyen-Orientaux 30 %, Autres Européens 9 %
Source : CBRE
LES TAUX DE RENDEMENT NET IMMÉDIATS « PRIME »*
EN COMMERCES , 2012
• Centre-ville à Paris
- emplacements n°1 : 4,00 % - 6,00 %
- autres emplacements : 5,90 % - 8,00 %
• Centre-ville en province
- emplacements n°1 : 5,00 % - 7,00 %
- autres emplacements : 6,50 % - 9,00 %
• Périphérie
- Retail park Ile-de-France (nelle génération) : 5,65 % - 8,00 %
- Retail park province (nelle génération) : 6,00 % - 9,50 %
• Centres commerciaux régionaux
- Ile-de-France : 4,75 % - 5,50 %
- Province : 5,00 % - 7,50 %
* Actifs bien situés, loués aux conditions de marché
Grille établie en partie à dire d’experts (Capital Markets, Valuation, Etudes et Recherche),
sachant qu’il n’existe pas systématiquement de références pour chaque catégorie
Source : CBRE
© 2013 CBRE
Autres Foncières
SCPI
Promoteurs
d’enseigne continue de souffrir et le marché des retail parks est
quasiment à l’arrêt, en raison du blocage durable des projets de
développement. Par ailleurs, les centres commerciaux sont demeurés
quelque peu en retrait, en raison notamment des questionnements relatifs à
la soutenabilité de l’évolution des taux d’effort demandés aux enseignes
mais aussi d’une offre traditionellement restreinte sur ce segment.
17
Le poids de plus en plus élevé des taux d’effort
Le taux d’effort est le ratio entre le loyer, charges comprises, rapporté au chiffre d’affaires d’un magasin. Il détermine la rentabilité
d’une boutique et indirectement sa pérennité. Le chiffre d’affaires d’un magasin varie du simple au triple selon le type d’activité (équipement
de la personne, de la maison, restauration, services). Une pondération de la valeur locative est appliquée selon cette typologie pour rendre
le taux d’effort en adéquation avec l’activité et donc le chiffre d’affaires potentiel réalisable.
Un taux d’effort cohérent ne dépassera pas 10 % à 15 % dans des secteurs d’activité comme le prêt-à-porter et l’accessoire. La
restauration, la culture / loisirs et le service peuvent supporter des taux d’effort plutôt compris, en moyenne, entre 5 % et 7 %. Aujourd’hui,
cette notion de taux d’effort est particulièrement mise en lumière en raison des loyers qui ont augmenté plus vite que les chiffres
d’affaires. Les loyers (par le biais de l’indexation pour les baux en cours et surtout pour les nouveaux) et les charges tendent à augmenter
à l’heure où la consommation et les chiffres d’affaires qui en résultent sont en berne. Les taux d’effort deviennent de plus en plus difficilement
soutenables et peuvent conduire à des fermetures.
Un emplacement « prime » est la vitrine d’une enseigne. Si des valeurs locatives très élevées peuvent être rédhibitoires pour certaines enseignes,
pour d’autres, le chiffre d’affaires potentiel n’est pas la condition sine qua non pour une implantation. L’image qu’un emplacement reflète est
une valeur ajoutée indirecte, qui a trait plus à une stratégie marketing globale qu’à un chiffre d’affaires réalisable sur cet emplacement.
Un taux d’effort qui pèse de plus en plus sur les enseignes
Modèle profitable
Chiffre d’affaires
Loyer + charges
Taux d’effort qui augmente
Loyer + charges
Taux d’effort insoutenable qui peut mener à des arbitrages, voire à des fermetures
Loyer + charges
Le service au cœur des commerces ou l’ère du client roi
Le commerce est un secteur d’activité très concurrentiel :
entre le commerce en ligne et le commerce physique, et d’autre part
entre les différents types de commerces physiques (centres-villes versus
centres commerciaux et retail parks). Le service est un élément
différenciant qui peut permettre de gagner et/ou conserver ses parts
de marché. S’il est de plus en plus exploité dans le commerce, il doit
encore se développer. Le service peut être intégré par différents biais.
18
• Par les enseignes elles-mêmes qui doivent repenser la prise en
charge globale du client, le remettre au centre des préoccupations
de l’enseigne, notion parfois « oubliée ». L’accueil, la disponibilité,
le conseil, le suivi client sont autant de critères vers lesquels il faut
revenir. D’où la nécessité de former les vendeurs, de configurer les
boutiques pour qu’elles soient plus confortables.
• Par les centres-villes, centres commerciaux et retail parks :
les services sont mis en place au niveau de la gestion de
l’ensemble. Ils sont gratuits ou payants mais visent toujours le
confort du chaland. Les plus fréquemment observés : espace
d’accueil, bornes interactives d’information, rendez-vous avec un
styliste, prêt de parapluies (centre-ville et retail parks), poussettes,
fauteuils roulants, garderie d’enfants, aire de jeux, espace nurserie
(change, micro-ondes, chauffe biberon…), chèques cadeaux et
carte de fidélité, voiturier, scooturier, navette, accès presse papier
et/ou virtuelle, bornes rechargement mobile et PC portable,
véhicule électrique, cireur de chaussures physique ou automatique,
wifi, lavage de voiture…
Au final, le service est un moyen de séduire le consommateur
et de le convaincre de revenir. Outre se différencier de la
concurrence, il devient un levier pour soutenir et relancer la
consommation. Il génère des coûts supplémentaires pour les
bailleurs et pour les enseignes mais doit être considéré comme une
valeur ajoutée. Le jeu n’en vaut-il pas la chandelle ?
© 2013 CBRE
Enseigne
Rue
Tara Jarmon
Hema
Solaris
Copy Top
Le Coq Sportif
Dia
Delaveine
The Preppie's
Zapa
Devred
Les nouveaux ateliers
Freeman Porter
Bagelstein
Murat
Calzedonia
The North Face
Geox
Passionata
Pull&Bear
Saint-James
Chez Ginette
La Case de Cousin Paul
YellowKorner
Farrow & Ball
YellowKorner
Eram
Class'Croûte
Diesel
Kusmi Tea
MC Literie
Ilva
Sandro
Afflelou
Sephora / Toys R US/
Orange /Optical Service/Nicolas
SFR
Calzedonia
Naf Naf
Ba&sh
Larnicol
Cours de l’Intendance
Rue Ste Catherine
Rue Ste Catherine
Rue Ponts-de-Comine
Rue de Béthune
Rue du Molmel
Rue de Béthune
Rue Lepelletier
Rue de la Grande-Chaussée
Rue de Béthune
Place du Lion d'Or
Rue des Chats Bossus
Rue Victor Hugo
Rue Ferrandière
Rue Victor Hugo
Rue Constantine
72 Rue St Ferréol
13 Rue St Ferréol
21 Rue St Ferréol
Rue de la Barillerie
Place du Pilori
Place du Pilori
Rue Crébillon
2Bis Rue du Château
Rue de la Liberté
Rue Félix Faure
Bd Maurice-Slama
Place Masséna
33 Avenue de l'Opéra
69 Boulevard Malesherbes
2-4 Avenue des Ternes
34 Avenue des Ternes
86 Boulevard de Magenta
Surface
pondérée (m²)
81
380
50
152
91
320
113
48
112
107
89
94
31
40
76
100
146
50
228
50
79
47
130
123*
80
121
165
144
61*
245*
99*
275*
420*
T8 - Av. de France
45 Avenue de l’Opéra
Rue Alsace Lorraine
Rue Alsace Lorraine
Rue Cantegril
Place du Capitole
Ville
Bordeaux
Bordeaux
Bordeaux
Lille
Lille
Lille
Lille
Lille
Lille
Lille
Lille
Lille
Lyon
Lyon
Lyon
Lyon
Marseille
Marseille
Marseille
Nantes
Nantes
Nantes
Nantes
Neuilly s/Seine
Nice
Nice
Nice
Nice
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Paris
Toulouse
Toulouse
Toulouse
Toulouse
270 000 €
520 000 €
30 000 €
1 200 000 €
580 000 €
80 000 €
300 000 €
420 000 €
600 000 €
-
Loyer annuel
(€ HT HC)
41 760 €
200 000 €
120 000 €
180 000 €
60 000 €
250 000 €
215 000 €
90 000 €
195 000 €
48 000 €
11 040 €
11 473 €
28 600 €
110 000 €
36 000 €
387 000 €
54 000 €
42 000 €
14 000 €
83 786 €
19 200 €
41 760 €
38 350 €
350 000 €
-
Valeur locative
(HT HC)
1 975 €
1 195 €
3 000 €
301 €
2 582 €
375 €
1 726 €
1 395 €
1 366 €
2 266 €
1 011 €
2 686 €
1 548 €
865 €
835 €
316 €
1 575 €
1 674 €
1 700 €
1 240 €
848 €
766 €
875 €
750 €
765 €
841€
232 €
2 430 €
2 400 €
900 €
4 000 €
1 900 €
700 €
3T 12
3T 12
3T 11
1T 12
2T 12
1T 12
4T 12
4T 12
3T 12
1T 12
3T 12
2T 12
1T 12
1T 12
1T 12
1T 12
1T 12
2T 12
2T 2011
2T 12
2T 12
3T 12
2T 12
3T 12
1T 12
1T 12
2T 12
3T 12
1T 12
1T 12
2T 12
2T 12
2T 12
-
-
-
400/800 €
12
50
300
50
78
-
-
2 600 €
1 200 €
1 500 €
1 600 €
2 000 €
1T 11
3T 11
4T 12
4T 12
4T 12
Droit au bail (€)
100 000 €
350 000 €
150 000 €
275 000 €
45 000 €
575 000 €
Date
RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS LOCATIVES DE BOUTIQUES DE PIEDS D’IMMEUBLES EN FRANCE
* : surface totale
Source : CBRE
RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS INVESTISSEMENT EN 2012
Immeuble / localisation
52-60, Av. des Champs Elysées - Paris
Portefeuille France
54, Rue du Faubourg St Honoré - Paris
Portefeuille France
CC Grand Tour et zone Grand Tour 2 /
Ste Eulalie (Bordeaux)
Alpha Park 2 - Les Clayes-sous-Bois
144, Rue de Rivoli - Paris
Napoléon III - Illzach - Grand Quétigny Quétigny
Rue de la République - Lyon
116 bis, Av. des Champs Elysées - Paris
65 Croisette - Cannes
Carré St Germain - Paris
N.C. : non communiqué
Sources : CBRE et Immostat
© 2013 CBRE
Acquéreur
Qatar Investment Authority
France Patrimoine Auto
(Foncière LFPI)
Ramsbury ab
Primonial
Vendeur
Groupama
Type commerce
Galerie commerciale
Surface (m²)
26 800 dont 9 600 commerces
Montant (M€)
Est. part commerces 465
Groupe PSA
Murs d’enseignes
175 000
186
Hammerson
Mercialys
Centre commercial
8 200
N.C.
NC
155
Ciloger
Altarea Cogedim
Centre commercial et retail park
25 900
83
Invesco
BVK
La Compagnie de Phalsbourg
Vinci Immobilier Promotion
Warburg - Henderson
Klépierre
Centre commercial
23 200
160
Abu Dhabi Investment
Authority (ADIA)
ANF immobilier
N.C.
329
Qatar Investment Authority
LBO France
Autre
Thor Equities
AXA REIM
KanAm
Gecina
Galerie commerciale
Parc d'activités commerciales
35 000
15 000 dont 10 000
commerces
2 300
Est. 91
Est. 107
160
92
157
19
LEXIQUE
Centre commercial
Indice des Loyers Commerciaux (ILC)
Ensemble d'au moins 20 magasins et services totalisant une surface
commerciale utile (dite surface GLA) minimale de 5 000 m², conçu, réalisé et
géré comme une entité.
Indice de révision des baux commerciaux instauré en 2008 par la Loi de
Modernisation de l’Economie. Il possède une base légale et constitue une
alternative possible à l’indice du coût de la construction (ICC) en matière
d’indexation des loyers commerciaux. L’ILC est composé à 50 % de l’indice des
prix à la consommation, 25 % de l’ICC et 25 % de l’indice du chiffre d’affaires
en valeur (ICAV). Il est publié tous les trimestres par l’INSEE.
Le Conseil National des Centres Commerciaux (CNCC) distingue 5 catégories
de centres commerciaux :
Surface GLA minimum
Magasins et services
Super Régionaux
80 000 m²
150
Régionaux
40 000 m²
80
Grands centres
20 000 m²
40
Petits centres
5 000 m²
20
Centres à thèmes
Centres spécialisés dans un domaine,
aucun critère de surface ou de nombre d’unités
Loyer minimum garanti (LMG)
Loyer minimum assorti d’un loyer variable qui se déclenche dès lors que le chiffre
d’affaires annuel réalisé par le commerçant dépasse un pourcentage du loyer
minimum garanti préalablement défini dans le bail. Cette pratique de marché
est quasi spécifique aux centres commerciaux. Exemple : une boutique a un
LMG de 1 million d’euros par an, un loyer variable fixé à 7 % et réalise un CA
annuel de 20 millions d’euros. Dans ce cas, 7 % du CA annuel est supérieur au
LMG. Le commerçant doit alors payer un loyer de 1,4 million d’euros. Son loyer
est systématiquement le maximum entre LMG et 7 % du CA.
Pas de porte
CDAC/CNAC
Commissions départementales et nationales d’aménagement commercial.
Commerce de détail
Pondération des surfaces commerciales
Activité qui consiste à vendre des marchandises dans l'état où elles sont achetées (ou
après transformations mineures) généralement à une clientèle de particuliers, quelles
que soient les quantités vendues. Outre la vente, cette activité peut aussi recouvrir la
livraison et l'installation chez le client (de meubles ou d'électroménager par exemple).
Remarque : la restauration, l’automobile et les activités de service (coiffure,
blanchisserie, etc.) ne font pas partie du commerce de détail.
Méthode permettant de ramener à une unité de base, le «mètre carré pondéré»,
la valeur locative d’un magasin. Elle autorise/permet la comparaison avec
d’autres surfaces commerciales dans une même rue ou dans des rues
équivalentes. Cette méthode n’est utilisée que pour les boutiques de centre-ville.
Déspécialisation
Correspond au chiffre d’affaires annuel réalisé par m².
Consiste, sous réserve de l’acceptation du bailleur, à adjoindre ou substituer à
l'activité prévue dans le bail des activités connexes, complémentaires ou
différentes dans le local. Le droit des baux commerciaux prévoit que « le
changement d'activité peut motiver le paiement, à la charge du locataire, d'une
indemnité égale au montant du préjudice dont le bailleur établirait l'existence ».
Retail park (parc d’activités commerciales)
Droit au bail
Somme que le cessionnaire (locataire entrant) paye au cédant (locataire sortant).
En principe le propriétaire ne peut s’opposer à une cession mais une clause du
bail peut interdire au locataire de céder le bail indépendamment du fonds.
Droit de préemption des fonds de commerce
Droit permettant à une commune de préempter des fonds et des baux
commerciaux à l’intérieur d’un périmètre géographique dit « de sauvegarde »
approuvé en Conseil Municipal.
Fonds de commerce
Correspond à l’ensemble des actifs incorporels (enseignes, clientèle, droit au bail,
marques, licences…) et corporels (matériel, outillage, mobilier…) qui sont mobilisés
par une personne ou une entreprise dans le but de réaliser une activité commerciale.
GLA
Surface correspondant au cumul de la surface de vente, des espaces de
circulation et de la surface de stockage.
Grand magasin
Établissement de vente au détail qui réalise moins du tiers de ses ventes en
alimentation et dont la surface de vente est supérieure ou égale à 2 500 m².
Hypermarché
Etablissement de vente au détail en libre-service qui réalise plus du tiers de ses ventes
en alimentation et dont la surface de vente est supérieure ou égale à 2 500 m².
Indemnité d’éviction
20
Montant pouvant être versé au propriétaire par le locataire entrant à la signature
du bail. Cette pratique de marché n’est pas systématique et n’est pas prévue par
le droit des baux commerciaux.
En vertu du droit au renouvellement du bail, sauf cas spécifiques, le propriétaire
ne peut récupérer son local sans verser à son locataire une indemnité d’éviction.
L’article L. 145-14 du code de commerce prévoit que son montant doit être
égale « au préjudice causé par le défaut de renouvellement » et qu’il comprend
« notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant
les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de
déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à
payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la
preuve que le préjudice est moindre. »
Sources : CBRE, CNCC, INSEE, Distripédie, Wikipédia, Vernimmen
Rendement
Ensemble commercial à ciel ouvert, réalisé et géré comme une unité. Il
comprend au moins 5 unités locatives et sa surface est supérieure à 3 000 m²
SHON.
Surface de vente
Espace couvert ou non couvert affecté à la circulation de la clientèle pour
effectuer ses achats, espace affecté à l'exposition des marchandises proposées
à la vente et à leur paiement, espace affecté à la circulation du personnel pour
présenter les marchandises à la vente (hors réserves, laboratoires et surfaces de
vente de carburants). Ne sont pas compris les réserves, les cours, les entrepôts,
ainsi que toutes les zones inaccessibles au public, les parkings, etc. Sont exclues
les surfaces correspondant à des formes de vente non sédentaires, en stand ou
par correspondance.
Supermarché
Etablissement de vente au détail en libre-service réalisant plus des deux tiers de
son chiffre d'affaires en alimentation et dont la surface de vente est comprise
entre 400 et 2 500 m².
Taux d’effort
Ratio qui désigne le loyer chargé d’un magasin sur son chiffre d’affaires.
Taux de rendement net immédiat
Il exprime en pourcentage le rapport existant entre le revenu net (HT HC) d’un
immeuble et le capital engagé par l’acquéreur (prix d’acquisition + frais et droits
de mutation).
Valeur locative
Calcul utilisé par les professionnels de l’immobilier de commerce visant à établir
une meilleure comparaison des transactions et à intégrer le montant du droit au
bail. Il correspond au loyer annuel d’un magasin + 10 % du droit au bail, divisé
par la surface pondérée du magasin.
Zone A
Cette zone située en rez-de-chaussée d’une boutique désigne les 5 premiers
mètres à partir de la façade. Elle est pondérée à 100 %.
Zone d’activité commerciale (ZAC)
Large espace d’activité commerciale et de service généralement situé en
périphérie urbaine regroupant autour de grandes enseignes alimentaires ou
non, une grande variété de commerce et de services.
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