programme local de l`habitat 2011/2016

 PROGRAMME LOCAL DE L’HABITAT 2011/2016 DOCUMENT D’ORIENTATIONS
INTRODUCTION Un Programme Local de l'Habitat comprend 3 volets : ‐ un diagnostic, ‐ un document d'orientation comprenant l'énoncé des principes et objectifs du programme, ‐ un programme d'actions détaillé. Selon l’article R302‐1‐2 du Code de la Construction et de l’Habitation (modifié par Décret n°2009‐
1679 du 30 décembre 2009 ‐ art. 1) : Le document d'orientation énonce, au vu du diagnostic, les principes et objectifs du Programme Local de l'Habitat et indique notamment : a) les principes retenus pour permettre, dans le respect des objectifs de mixité sociale dans l'habitat, une offre suffisante, diversifiée et équilibrée des différents types de logements sur le territoire couvert par le Programme Local de l'Habitat ; b) les principes retenus pour répondre aux besoins et, notamment, à ceux des personnes mal logées, défavorisées ou présentant des difficultés particulières ; c) les axes principaux susceptibles de guider les politiques d'attribution des logements locatifs sociaux ; d) les communes et, le cas échéant, les secteurs géographiques et les catégories de logements sur lesquels des interventions publiques sont nécessaires ; e) la politique envisagée en matière de requalification du parc public et privé existant, de lutte contre l'habitat indigne et de renouvellement urbain, en particulier les actions de rénovation urbaine au sens du chapitre II de la loi n° 2003‐710 du 1er août 2003 et les actions de requalification des quartiers anciens dégradés au sens de l'article 25 de la loi n° 2009‐323 du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion ; f) les principaux axes d'une politique d'adaptation de l'habitat en faveur des personnes âgées et handicapées ; g) les réponses apportées aux besoins particuliers de logement des jeunes, et notamment des étudiants. Ce document constitue donc le second volet du P.L.H. Il présente une synthèse du diagnostic, en vue de définir les grands enjeux qui devront être pris en compte dans le document d’orientations. Ces enjeux ont permis d’arrêter les grands objectifs de ce P.L.H., déclinés en autant d’orientations. 2 SYNTHESE DU DIAGNOSTIC ET ENJEUX POUR LE PLH DE LA CCRAD Un territoire dynamique avec une identité forte Une intercommunalité caractérisée par une unité géographique mais aussi des liens économiques, historiques et politiques Une intercommunalité dynamique en termes d’emplois mais des flux domicile‐travail vers d’autres départements Une intercommunalité liée par un avenir commun qui doit rechercher un équilibre entre une identité légitimement revendiquée et un partenariat responsable avec ses voisins. Le dynamisme économique, démographique et culturel que la CCRAD a su promouvoir lui donne aujourd’hui toute sa légitimité. Une position stratégique au nord des Bouches‐du‐Rhône: ‐ Bonne accessibilité routière ‐ Développement des équipements scolaires ‐ Une offre importante en termes de commerces et de services de proximité Un environnement de qualité à protéger : plusieurs grandes unités paysagères se côtoient au sein du territoire, rendant la tache ardue à un développement urbain harmonieux où cohabitent parfois difficilement l’habitat, les activités économiques, agricoles et les voies de communication. La diversité de situations et de paysages renforce le besoin de gestion et de protection des espaces naturels remarquables qui font la qualité du cadre de vie du secteur. Une économie dynamique et orientée vers l’économie productive (commerce, industrie, transports, etc.). Elle est sur‐ représentée sur la C.C.R.A.D. par rapport à l’ensemble du Pays d’Arles, caractérisé par une économie plutôt résidentielle (42% de l’emploi salarié en Pays d’Arles). Elle représente 35% des établissements et 45% des effectifs salariés (contre 29% des établissements et 32% des effectifs salariés en Pays d’Arles). Compte tenu de la proximité d'Avignon, une part importante de la population active de la CCRAD travaille dans un autre département de la Région, le Vaucluse. S'agissant de petites communes, une proportion relativement faible des actifs vivent et travaillent dans leur commune de résidence : 36,2% (moyenne départementale : 59,5%). Châteaurenard, avec 46,9%, offre le plus d’emplois à ses résidents, loin tout de même de la moyenne du département. L'étude INSEE (2011) montre toutefois qu'une part significative des actifs du Nord Alpilles travaillent sur le Nord Alpilles, témoignant de l'existence d'un véritable bassin d'emploi conforté par les efforts de la CCRAD pour créer de l’emploi sur son territoire : 3 FISAC, partenariat avec l’association Pays d’Arles Initiative Locale, création de deux pôles d’activités (Crau‐Durance et Sagnon). 4 Une population qui évolue… Un dynamisme démographique important, fortement lié au solde migratoire Mais une population vieillissante Une forte augmentation du nombre de ménages Un dynamisme démographique nettement supérieur au département Sur la période récente, les sources statistiques (INSEE) permettent d’observer une importante croissance démographique sur les communes de la CCRAD, avec une légère diminution toutefois depuis 1999 : • 8,86% entre 99 et 2006 pour 5,5% dans le département • 32,7% depuis 1982 pour 12,3% pour le département • une croissance moyenne annuelle de 1,1% Cette croissance est liée à un solde migratoire important (+1,2 pour l’ensemble de la Communauté de Communes pour +0,4 pour le département sur la période 1999‐2006) Un vieillissement légèrement plus élevé que la moyenne départementale : 17,4% de > 65 ans pour 16, 8% Si on s’attache aux données concernant les > 75 ans, c'est‐à‐dire les personnes dépendantes ou qui risquent de le devenir dans les prochaines années, on constate là un taux légèrement supérieur : 8,8% pour 8,4% de moyenne départementale. Sur la question du vieillissement généralisé de la population, une ville de la C.C.R.A.D. fait exception : Verquières avec seulement 11,4% de plus de 65 ans. Et une sous‐représentation des 20‐30 ans En 2006 l’INSEE indique que la part des 15/29 ans représente 16,4% de la population pour une moyenne départementale de 19,4%. Ce phénomène de desserrement est général : éclatement de la famille traditionnelle, multiplication des familles monoparentales, décohabitation des jeunes… Il s’accompagne d’une réduction de la taille des ménages : un quart des ménages ne compte qu’une seule personne. 5 Le nombre moyen de personnes par ménage est passé de 2,83 en 82 à 2,59 en 99 et à 2,45 en 2006. 6 Une offre locative privée et en accession en inadéquation avec la demande Une production neuve encore trop tournée vers la maison individuelle… Mais une nette évolution depuis 2003 en direction du collectif ou de l’individuel groupé Une augmentation générale du parc de logement : Globalement sur la C.C.R.A.D., le nombre total de résidences a augmenté de 12,8% entre 99 et 2006 soit 2 589 résidences, avec une part de résidences principales de 12,5% soit 2 303. Un rythme de constructions neuves qui s’accélère : − 293 autorisations de permis de construire /an entre 1999 et 2002 − 624 autorisations /an entre 2003 et 2007 Pour rappel : 144 autorisations seulement entre 90 et 99. Avec un pourcentage élevé de constructions individuelles : 80% des habitations relèvent de la construction individuelle (avec toutefois une part de plus en plus élevée d’individuel groupé) pour 38% seulement dans le département. Mais une évolution en direction du collectif : 17,6% des permis entre 99 et 2002 33% entre 2003 et 2007 ƒ L’accession : Des acquisitions rendues difficiles par les prix actuels − L’offre est supérieure à la demande : la crise, ainsi que l’augmentation des prix de l’immobilier depuis une dizaine d’années ont conduit à l’augmentation de produits inaccessibles pour la clientèle locale − on remarque une inadéquation importante entre Une offre en décalage par rapport aux budgets des ménages avec un déficit de petits logements locatifs l’offre et la demande : celle‐ci concerne en majorité des maisons + extérieur entre 100 000 et 200 000 € alors que ce type de produit n’est plus disponible à ce prix. ƒ La location : Une inadéquation entre l’offre et la demande : − la demande est supérieure à l’offre et porte en majorité sur des petits produits (du T1 au T3) − les prix (de 11 à 15€/m2) sont souvent trop élevés pour le budget des demandeurs Un souhait de plus en plus affirmé par les demandeurs tant dans la location que dans l’acquisition de retour aux centres‐villes. Ainsi, au cours des 6 prochaines années, cette tension 7 dans le marché privé devrait s’accentuer si l’offre n’est pas développée et les prix régulés. Une offre en logements sociaux à développer et rééquilibrer Un parc social insuffisant et une répartition déséquilibrée selon les communes Le logement des jeunes : une problématique importante sur le territoire Un réel besoin en logements sociaux sur le territoire Quatre communes entrent dans le champ de la loi SRU et sont soumis aux 20% de logements sociaux : Chateaurenard, Barbentane, Eyragues et Rognonas. Un parc social insuffisant et inégalement réparti sur le territoire : les trois communes de Châteaurenard, Noves et Rognonas concentrent 77% de l’offre en logement social (6,4% de logements sont conventionnés APL au 1/01/2008). Trop de financements en P.L.S., ne permettant pas le développement d’une véritable offre sociale. Si le nombre de logements sociaux réalisés ne suffit pas dans un contexte de forte progression du parc de résidences principales, le niveau de construction de logements sociaux sur la période récente démontre les efforts importants faits depuis quelques années sur le territoire de la C.C.R.A.D. (92 logements par an de 2005 à 2008). La demande dans le parc social (fichier ODELOS) et celle du fichier BAIL mettent bien en évidence les besoins exprimés par un public jeune. Les jeunes 20 à 30 ans ont du mal à trouver un logement correspondant à leurs besoins. − en terme de coûts : location ou acquisition trop onéreuses − en terme de surface : peu de petits logements Les petits logements du T1 au T3 sont peu représentés sur le territoire, que ce soit dans le parc privé ou public. Ce double déficit freine une nécessaire décohabitation, et entraîne souvent un départ des jeunes hors de la communauté de communes : 22% de la demande en logements HLM concerne des moins de 30 ans. Des revenus moyens inférieurs au département (données 2007) : − 55,8% de ménages non imposables − 31% de PO à revenus modestes 72% de la population de la C.C.R.A.D. a des revenus inférieurs aux revenus donnant accès aux logements H.L.M. Une réelle demande sociale : − 7% de bénéficiaires d’aides au logement et 2,1% de bénéficiaires de minimas sociaux sur la C.C.R.A.D. 8 Des parcours résidentiels bloqués (respectivement 11,6% et 4,3% sur les Bouches‐du‐Rhône) Dans un contexte de faible production de logements sociaux ainsi que de prix trop élevés à l’accession comme au locatif, les occupants du parc social tendent à y rester. La fluidité et une relance des parcours résidentiels constituent un des enjeux du PLH. 9 L’offre en logement et hébergement des publics spécifiques Les gens du voyage : surtout gérer la sédentarisation Les salariés agricoles : le problème des saisonniers…une réponse adaptée en cours Depuis les années 60 et surtout les années 80, le phénomène de sédentarisation des populations gitanes s’est accentué avec souvent une installation sur des terrains agricoles donc non constructibles. Cette problématique touche surtout six communes: Châteaurenard, Eyragues, Graveson, Noves, Barbentane et Cabannes. Dans le cadre du Schéma Départemental d’Accueil des Gens du Voyage, une aire d’accueil est prévue sur le territoire de Châteaurenard. Cependant, la majorité des gens du voyage présents sur le territoire est sédentarisée : il est donc important de renforcer l’accompagnement social des ménages en voie de sédentarisation par une gestion de proximité des sites, par un suivi des parcours résidentiels afin d’anticiper les décohabitations et prévenir la surpopulation des parcelles. Le secteur de la C.C.R.A.D. à l’image du département et particulièrement du Nord Ouest des Bouches du Rhône emploie une main d’œuvre très importante de saisonniers pendant au moins 4 mois voire 6 mois. Deux périodes sont à distinguer avec un écart d’environ 1 300 salariés entre les mois d’été et d’hiver et une présence prépondérante des OMI et des occasionnels en été : − majorité d’occasionnels et d’OMI l’été : 60% − majorité de permanents l’hiver : 62,7% 53% des salariés agricoles sont regroupés sur trois communes : Châteaurenard, Eyragues et Saint‐Andiol. 68% des exploitants logent leurs salariés dans des conditions médiocres. Depuis 2009, un PIG Salariés Agricoles est en cours sur le territoire. Les personnes âgées : une problématique suffisamment prise en compte ? La C.C.R.A.D. a pris en compte depuis longtemps le phénomène de vieillissement en apportant des solutions adaptées. De même l’OPAH intercommunale a permis de développer l’adaptation des logements au vieillissement. Cependant, selon le Schéma Départemental des Personnes Agées, on peut prévoir environ 4 320 personnes de + de 75 ans sur le territoire de la C.C.R.A.D. en 2017. Le même schéma 2009‐
2013 fait état de 1 236 places. Si l’on prend l’âge de 75 ans comme celui du début des problèmes de dépendance et d’accessibilité chez les personnes âgées, on peut donc en déduire que la C.C.R.A.D. devra au moins doubler son dispositif d’accueil 10 et continuer l’effort entrepris pour l’adaptation des logements au vieillissement afin de garantir un maintien à domicile le plus long possible. L’offre en logement et hébergement des publics spécifiques (suite) L’adaptation du parc au handicap : une offre insuffisante Des besoins spécifiques pour les publics fragiles Il n’existe pas de structure spécialement dédiée à l’hébergement des personnes handicapées sur le territoire de la C.C.R .A.D. Les plus proches se trouvent à Tarascon, St‐Rémy et Salon de Provence. Si l’adaptation du logement peut apporter une réponse, un important effort de rattrapage est nécessaire. Différents publics fragiles sont présents sur le territoire (cf. demandes BAIL). Ils correspondent à des besoins en logements ou hébergement spécifiques insuffisants aujourd’hui. La C.C.R.A.D. ne compte aucune structure d’hébergement type Foyer de Jeunes Travailleurs, Foyer de Migrants, Maison‐relais, Résidence Sociale ou CHRS. Seule la commune de Noves a créé dans un local en centre ancien cinq chambres pouvant au cas par cas répondre à des situations d’urgence. Cette réalisation a été effectuée sur fonds propre. Pour les communes relevant de la loi SRU, la loi DALO impose d’avoir 1 place par tranche de 1000 habitants, pour les quatre communes concernées de la C.C.R.A.D., cela signifie 25 places à créer. 11 Un parc ancien en « bon état » avec des potentialités intéressantes en termes de création de logements Des logements apparemment aux normes…mais des situations d’indécence et d’insalubrité concernant à la fois le parc locatif et les propriétaires occupants Une vacance surtout conjoncturelle… mais un potentiel intéressant de bâtiments pouvant changer d’usage Malgré la part élevée de logements construits avant 1949, de l’ordre de 37%, (moins de 30% pour le département), les logements de la C.C.R.A.D. affichent « statistiquement » des normes normales d’habitabilité. A peine 3% ne possèdent pas de WC intérieur et 1% n’ont pas de salle d’eau. Mais ces données de l’INSEE ne rendent pas compte en fait de la vétusté des équipements et des différents désordres sur le bâti. Le parc potentiellement indigne présente les caractéristiques suivantes : - il est très majoritairement antérieur à 1948 : 76,6%, - il concerne en priorité le locatif privé (52% soit 929 ménages) mais la part des Propriétaires Occupants représente quand même 40% des cas soit 710 ménages, - il abrite surtout des ménages de plus de 60 ans : 45% soit 818 ménages, - il concerne 10,7% du parc privé. La notion de logements vacants est toujours difficile à appréhender, les différentes sources d’information (INSEE, DGI, EDF, enquêtes de terrain) rendent compte des difficultés à évaluer de façon précise ce que cette vacance représente réellement. Sur le territoire de la C.C.R.A.D., les données INSEE signalent une vacance de 6%, ce qui constitue un niveau relativement faible (moyenne départementale : 5,9%). Par contre le type de bâti existant offre des opportunités en terme de création de logements par changement d’usage en centre ancien : transformation de remises, d’annexes à l’habitation principale. L’OPAH intercommunale a mis en évidence ce potentiel ; fin 2009 : 35 logements vacants ont 12 été réhabilités et remis dans le circuit locatif et 28 ont été créés suite à une transformation d’usage. 1.
LES PRINCIPAUX ENJEUX ISSUS DU DIAGNOSTIC Le diagnostic réalisé sur la CCRAD fait ressortir une série d’enjeux considérés comme prioritaires pour la Communauté de communes. Le portage financier et les outils d’intervention et de maîtrise foncière La pression foncière est ressentie très fortement sur l’ensemble de la C.C.R.A.D., avec une flambée des valeurs immobilières sur l’ensemble de la période. Même si des réserves ont été constituées et des terrains déjà ciblés dans la majorité des projets prévus à court terme, il conviendra d’étudier les capacités foncières mobilisables à moyen terme pour notamment préparer l'après P.L.H. ( travail à mener en cohérence avec le SCOT du Pays d'Arles). Il convient également d’étudier les mesures favorisant la production de logements sociaux via la mise en place d’emplacements réservés ou de zones de mixité sociale, via la prise en compte d’une surcharge foncière par les communes, via la possibilité d’appliquer un surCOS, etc. Favoriser la mixité des populations et des formes architecturales La mixité sociale doit être appliquée de manière transversale sur l’ensemble des projets. La CCRAD a un parc locatif trop limité alors que la demande est très forte (très peu d’offres sont recensées dans les journaux gratuits ou les agences immobilières locales). La forte proportion de propriétaires occupants, le faible taux de logements sociaux, le phénomène de décohabitation amènent à mener une réflexion importante dans ce sens. Il faudra notamment regarder avec chaque commune la proportion à respecter pour le développement du parc locatif et de l’accession à la propriété. Faciliter la mixité des formes urbaines, du bâti permettra de satisfaire la diversité de la demande et de prévenir la déqualification de certains espaces. Limiter l’étalement urbain en produisant des formes urbaines plus denses Les possibilités de construire sur 1 000 m² s’amenuisent sur la CCRAD, du moins pour une très large partie de la population. Les communes, guidées par l’Etat, visent à réduire la consommation foncière. 13 Une réflexion sur la typologie et la requalification des centres doit être menée de façon large: bâti, commerces, services, infrastructures, mixité fonctionnelle, etc. Ce territoire possède une très forte identité rurale qu’il faut préserver : il ne s’agit pas de produire du grand collectif sur l’ensemble des communes mais d’étudier, selon la physionomie du quartier, les différentes possibilités de densification par des formes urbaines respectueuses du cadre de vie : petit collectif, semi‐collectif, maisons de village… Produire une offre adaptée à la composition des ménages La taille des logements est liée au type de construction, le fait d’avoir un habitat individuel prépondérant induit une taille importante des logements. La règle est une majorité de 5 ou 6 pièces pour les maisons, de 3 et 4 pièces pour les appartements, en particulier dans le parc social où la part des T1 et T2 ne représente que 37% du parc alors plus de la moitié des ménages sont constitués de 1 ou 2 personnes. Veiller à prendre en compte toutes les strates de la population Le vieillissement de la population combiné à une offre de services médicaux‐sociaux étoffée et à un désir des personnes âgées de rester à domicile le plus longtemps possible font apparaître un enjeu important sur les mesures d’adaptation à apporter à cette population. L’objet est d’assurer une qualité de vie et de services aux personnes vieillissantes. Pour le logement des plus démunis, aucune structure de logement d’urgence ou d’hébergement n’existe sur la CCRAD, hors les 5 places d’hébergement créées par Noves. 14 2. REFLEXION SUR LES BESOINS EN LOGEMENTS SUR LA PERIODE DU P.L.H. Sur la base des éléments de diagnostic, une proposition d’évolution démographique et de développement résidentiel pour la période est développée. A.
L’EVOLUTION DEMOGRAPHIQUE L’évolution démographique proposée est élaborée sur la base d’une évolution tendancielle de la population. Elle consiste à reproduire les tendances observées sur la population de 1999 à 2006 en termes de nombre d’habitants. Les évolutions migratoires sont intégrées dans ce scénario. Le taux de croissance annuel du nombre d’habitants pris en compte est de 1,1% en moyenne de 2011 à 2016 pour l’ensemble des communes mais tient compte des différences de croissance selon leur taille (1,3% pour Châteaurenard, 1% pour les communes de plus de 3000 habitants et 0,8% pour celles de moins de 3000 habitants). Les projections de population témoignent d'une volonté politique de maîtrise de la croissance démographique mais surtout d'un certain nombre de réalité incontournables : - du foncier qui est une matière première non extensible et qui est de plus en plus rare - des limites à la construction neuve qui pourraient être imposées par le futur PPRI - de la vitalité actuelle du marché immobilier. La conjugaison de ces éléments font qu’il est difficilement envisageable d’atteindre un niveau supérieur ou égal à ce qui a été observé en matière d’évolution démographique lors de la dernière période intercensitaire. De plus, le diagnostic a montré que le solde migratoire (arrivée d’habitants extérieurs au territoire) est le premier facteur d’accroissement de la population sur le territoire de la CCRAD (+0,9% en moyenne de 1999 à 2006). Ces nouveaux arrivants modifient progressivement les catégories socioprofessionnelles présentes sur le territoire. Cette forte concurrence d’habitants venant de l’extérieur, souvent aisés, augmente la demande et fragilise la trajectoire résidentielle des ménages locaux (le nombre de cadres a triplé en 25 ans) en particulier les plus modestes. La volonté des communes de la CCRAD pour ce P.L.H. serait de limiter l’apport de ces populations, souvent à hauts revenus et de réorganiser leur politique de l’habitat et leur politique foncière afin d'enrayer un éventuel départ des ménages locaux aux revenus modestes vers un parc social extérieur. Ainsi, le taux de croissance projeté est supérieur à la moyenne départementale (+0,8%) mais inférieur aux prévisions du SCOT Pays d’Arles (1,42%). Celles‐ci prolongeaient les données INSEE et les données SITADEL sur la construction neuve. La raréfaction du foncier disponible ainsi que l’augmentation des prix de l’immobilier peuvent expliquer l’écart entre les deux projections. 15 commune
Barbentane
Cabannes
Chateaurenard
Eyragues
Graveson
Maillane
Noves
Rognonas
Saint Andiol
Verquières
Population Population Population Population Population Population Population
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
3 861
3 899
3 938
3 978
4 017
4 057
4 098
4 421
4 465
4 510
4 555
4 601
4 647
4 693
15 068
15 264
15 462
15 663
15 867
16 073
16 234
4 387
4 431
4 475
4 520
4 565
4 611
4 657
3 912
3 951
3 991
4 031
4 071
4 112
4 153
2 353
2217
2239
2261
2284
2307
2330
5 198
5 250
5 302
5 355
5 409
5 463
5 518
4 188
4 230
4 272
4 315
4 358
4 402
4 446
3 297
3 330
3 363
3 397
3 431
3 465
3 500
798
806
814
822
830
839
847
47 346
47 865
48 389
48 920
49 456
49 998
50 498
16 B. PROJECTION DES BESOINS EN LOGEMENTS Si le nombre d’habitants a un caractère indicatif dans le cadre du PLH, c’est l’évolution du nombre des ménages qui conditionne le nombre de résidences principales. L’accroissement du nombre de ménages, déjà important depuis 1999 (13% d’augmentation en moyenne de 1999 à 2006), se combine à l’effet de la diminution de leur taille (le nombre moyen de personnes par ménage est passé de 2,83 en 82 à 2,59 en 99 et à 2,45 en 2006). Les chiffres donnés pour la période du P.L.H. prolongent les tendances observées pendant 1999‐2006 : 2,25 personnes par ménage pour la période 2010‐2016. Le tableau ci‐dessous présente les besoins en logement calculés en tenant compte d’un taux de croissance de la population de 1,1% et d’une base de 2,25 personnes par ménage en 2016. VILLE
Nombre de
nouveaux
Nombre
Population
Population Nombre de
logements
de
2010
2016
ménages
sur la durée
ménages
du PLH
Barbentane
Cabannes
Chateaurenard
Eyragues
Graveson
Maillane
Noves
Rognonas
Saint Andiol
Verquières
3 861
4 421
15 068
4 387
3 912
2 217
5 198
4 188
3 297
798
1 701
1 948
6 638
1 933
1 723
977
2 290
1 845
1 452
352
4 098
4 693
16 234
4 657
4 153
2 353
5 518
4 446
3 500
847
1 821
2 086
7 215
2 070
1 846
1 046
2 452
1 976
1 555
376
121
138
577
137
122
69
162
131
103
25
Total CCRAD
47 346
20 857
50 498
22 444
1586
Nombre de
nouveaux
logements
par an
20
23
96
23
20
12
27
22
17
4
0
264
17 3. LES GRANDS OBJECTIFS SOUHAITABLES DU PLH Située à proximité de plusieurs pôles urbains, la Communauté de Communes Rhône Alpilles Durance a la chance de posséder un territoire qui a su conserver une forte identité et des liens sociaux et familiaux importants, gages d’une cohésion sociale certaine qui permet encore aujourd’hui de faire cohabiter sur un même territoire des publics variés (jeunes, personnes âgées, classes modestes moyennes et aisées…). Ce modèle de développement a toutefois tendance à se lézarder comme le montre le diagnostic. Victime depuis plus d’une dizaine d’années d’une pression intense liée à une demande extérieure très forte, le territoire a ainsi vu progressivement s’installer une forme certaine d’exclusion au détriment de personnes à revenus modestes (bien que souvent salariés) et notamment des jeunes. Cette situation a conduit les communes de la C.C.R.A.D. à investir progressivement le champ de l’habitat pour rétablir une certaine diversité dans l’offre de logements (construction de logement sociaux, réalisation de lotissements communaux, mise en place d’une OPAH intercommunale…). Malgré la crise, la tendance en matière de logements ne s’est pas retournée et les efforts des collectivités en matière d’habitat doivent être poursuivis et intensifiés. Au vu des principaux enseignements du diagnostic, la politique menée dans le cadre du P.L.H. devra être bâtie autour des grands objectifs suivants : -
promouvoir un habitat plus durable, -
diversifier l’offre d’habitat, -
développer et mieux coordonner l’action communautaire. 18 A ‐ PROMOUVOIR UN HABITAT DURABLE Il est aujourd’hui indispensable d’intégrer les objectifs de développement durable à la fois dans la conception urbaine et dans l’habitat. La nouvelle attractivité des centres observée lors du diagnostic va dans ce sens : recherche d’une vie sociale plus ouverte, nouveaux modes de déplacement moins liés à la voiture, attrait de plus en plus prononcé pour le patrimoine bâti des villages… Cultiver la centralité et améliorer la qualité des logements dans une logique d’économie des charges et de développement durable est donc un enjeu à part entière de ce PLH. Afin de préserver la qualité et l’attractivité du territoire, l’augmentation du rythme de la construction neuve doit s’accompagner de mesures en faveur de la qualité énergétique des logements et de la densification de la construction au travers : − d’opérations d’aménagement et de construction ayant une gestion économe des réserves foncières et intégrant une approche développement durable, notamment dans la gestion des déplacements et du lien avec le reste de la ville − de logements performants en matière de d’économie d’énergie. Orientation 1 : concevoir et développer une stratégie foncière Le passage des POS aux PLU, une occasion de « mettre à plat » les problématiques foncières sur le territoire. Le 1er janvier 2010 marque la date limite de possibilité de révision des POS1. Après cette date toute révision de POS devra donner lieu à l’élaboration d’un PLU. Ceux‐ci devant être compatibles avec les objectifs du PLH, ce passage sera pour les communes de la CCRAD l’occasion : ‐ de dégager les grandes orientations politiques voulues par chaque municipalité dans le respect des objectifs communautaires et de mettre en place des stratégies foncières dans le cadre du PLH. Objectifs et outils d’élaboration d’une stratégie foncière Dans un contexte de production de logement encore très orientée vers la villa individuelle, il est primordial dans le cadre du P.L.H. de mettre en parallèle le foncier disponible sur le territoire et le type de développement urbain choisi, le choix de la densité pouvant permettre de gérer la pénurie de foncier disponible. 1
Sur 10 communes, 1 PLU existe (Châteaurenard), 3 sont prescrits ou en cours d’élaboration (Saint‐
Andiol, Graveson, Noves), et 2 sont envisagés (Cabannes et Rognonas). Enfin, Barbentane doit rapidement mettre en œuvre la démarche d’élaboration de son PLU conformément aux engagements pris par l’équipe municipale dans le cadre de la procédure de révision simplifiée pour le collège. 19 Le tableau ci‐dessous fait état du foncier nécessaire pour parvenir aux 235 logements par an nécessaires pour répondre aux besoins en résidences principales sur la durée du PLH (1176 logements sur l’ensemble des communes). Type de développement urbain Densité moyenne en logements/hectares Besoin en Besoins en foncier par an foncier pour les 5 ans à venir Individuel avec 1000m² de 10 logements/hectare terrain : lotissement classique 31 hectares 157 hectares Individuel plus serré avec 600m² 17 logements/hectare de terrain 18 hectares 92 hectares Individuel ou habitat mixte avec 25 logements/hectare 400m² de terrain 13 hectares 63 hectares Collectif 3 hectares 17 hectares 90 logements/hectare Ainsi, selon les choix d’habitat et les stratégies mises en place par les communes, de 31 à 3 hectares par an devront être mobilisés chaque année sur le territoire de la communauté. Afin de mettre en place cette stratégie, plusieurs outils pourront être mobilisés par les communes. ƒ
Dans le cadre de l’élaboration des PLU : −
délimitation d’emplacements réservés en vue de réserver des terrains à des programmes de logement dans le respect des objectifs de mixité sociale (loi SRU). −
délimitation de secteurs réservés pour le logement afin d’imposer, lors d’une opération de construction, un % de logements sociaux (loi ENL) −
majoration du COS pour les programmes comportant au moins 50% de logements sociaux (loi MOLLE) ƒ
Dans le cadre d’opérations d’urbanisme opérationnel : création de ZAC ou de lotissements communaux. ƒ
Dans le cadre d’un partenariat avec les acteurs immobiliers en définissant des objectifs en matière de programme de logement (morphologie et densité, typologie, statuts d’occupation, prix de sortie…) et de modalité de partenariat public‐privé (Vente en L’Etat Futur d’Achèvement, cessions de droit à construire). 20 Orientation 2 : réhabiliter et entretenir le parc social existant (HLM) pour préserver son attractivité résidentielle. Le premier volet des actions concernera la mise en place de programmes d’adaptation (vieillissement et handicap) et d’accessibilité des logements. Le deuxième volet consistera en la mise en place de programmes de maîtrise des charges (économies d’énergie) conformément aux objectifs du Grenelle II (passage en classe C du DPE des logements actuellement en classe G, F et E). La réhabilitation du parc social passe aussi par un accompagnement des bailleurs par une intervention de la collectivité sur les espaces publics environnants afin de revaloriser ces espaces. Orientation 3 : privilégier les centralités urbaines La mise en valeur à la fois patrimoniale et sociale des centres se fera en poursuivant la réhabilitation de l’habitat ancien sur les zones Ua à travers une nouvelle OPAH intercommunale très ciblée sur les déficiences du secteur : résorption des situations de logements indignes en milieu occupé, remise sur le marché de logements mais aussi de locaux vacants avec des loyers maîtrisés, adaptation des logements au vieillissement, programmes favorisant les économies d’énergie (actions ciblées d’amélioration thermique du parc existant), aides à l’accession sociale, production de baux à réhabilitation … Ces actions pourront être accompagnées de la réalisation de petites opérations de constructions neuves, en « greffe » sur le bâti ancien afin de combler les « dents creuses » dans les centres. Orientation 4 : limiter l’étalement urbain en promouvant des formes d’habitat moins consommatrices d’espace et en préservant les espaces naturels et agricoles Le choix des formes urbaines dans les programmes d’habitat peut induire des économies importantes de foncier ; à titre d’exemple, rappelons qu’un hectare de foncier peut accueillir de 10 à 90 logements suivant la typologie des constructions (maisons individuelles, lotissement plus ou moins dense, petits collectifs). La qualité environnementale des opérations passe donc par de nouvelles formes d’habitat plus denses et plus économes en ressources foncières. L’établissement d’un référentiel de densités minimales constitué à partir de références architecturales et morphologiques existantes dans les communes du territoire de la C.C.R.A.D. pourra en constituer un préalable. Décliné à l’échelle communale voire intercommunale, il pourra même prendre une valeur réglementaire à l’occasion de la mise en place des PLU. 21 Il s’agit donc avant tout d’adapter les formes urbaines existantes et de s’en inspirer pour aller vers plus de densification. Ainsi, le schéma ci‐dessous démontre que densité et hauteur ne sont pas forcément synonymes : la densité bâtie (emprise au sol*hauteur moyenne) de l’habitat rural en centre‐village est supérieure à la densité bâtie que l’on retrouve dans les grands ensembles. surface de l’îlot Source : « Note rapide sur l’occupation des sols », n°384, juin 2005. Des pistes existent pour une densification mieux acceptée par la population : proposer dans les lotissements des parcelles de tailles différentes pour diversifier l’offre et s’adapter aux différents publics, adapter les règlements d’urbanisme en permettant l’aménagement de petites parcelles et en augmentant le COS, intégrer les opérations de densification au tissu urbain existant et au site… Orientation 5 : promouvoir un habitat répondant aux enjeux du Grenelle de l’Environnement pour réduire les émissions de CO², favoriser l’utilisation d’énergies renouvelables et lutter contre la précarité énergétique des ménages de condition modeste Dans un contexte de crise écologique et de fort renchérissement des coûts de l’énergie, il apparaît indispensable d’encourager la production de logements à haute performance énergétique en vue de réduire l’émission des gaz à effet de serre et les niveaux de charge des futurs occupants. A partir du 1er janvier 2013, l’ensemble des permis de construire devront respecter les normes BBC ‐bâtiments basse consommation‐, comme le prévoit le Grenelle de l’environnement : consommation d’énergie primaire de moins de 50 kWh/m2/an en moyenne selon les régions, isolation thermique renforcée, ventilation améliorée, chauffage à haut rendement et recours important aux énergies renouvelables). 22 Orientation 6 : protéger l’architecture vernaculaire et mettre en valeur le bâti ancien Plusieurs dispositifs peuvent permettre de requalifier ou d’améliorer les centres anciens : « opérations façades », dissimulation des réseaux aériens dans les centres, OPAH… Les interventions sur le bâti ancien seront accompagnées d’interventions sur la composition des espaces publics et les voiries (modes de déplacement, usages…). Orientation 7 : prendre en compte l’existence des zones inondables (PPRI) et veiller à la bonne articulation du P.L.H. avec les autres procédures d’urbanisme, SCOT du pays d’Arles en cours d’élaboration, PDALPD, Schéma départemental des Gens du Voyage… La prise en compte des risques naturels et des continuités écologiques La très grande majorité des communes de la C.C.R.A.D ; est soumise aux risques d’inondations par la Durance. Un programme important de sécurisation des digues est en cours et devrait réduire considérablement les aléas. L’ouverture de nouvelles zones à l’urbanisation devra prendre en compte l’existence de ce risque et de ce programme de confortement de digues. Conformément aux dispositions du Grenelle II, les communes devront intégrer dans leur PLU les dispositions visant à préserver voire restaurer les trames écologiques dans un objectif de préservation de la biodiversité. Ces dispositions peuvent avoir des conséquences sur le foncier disponible et donc sur l’ouverture de nouvelles zones à l’urbanisation. La prise en compte du PDALPD et du Schéma Départemental des Gens du Voyage Le PLH devra prendre en compte les prescriptions du PDALPD qui ont été rappelées par les services de l’Etat dans le cadre du PLH : − préciser les besoins spécifiques des plus démunis − prendre en compte les objectifs de production de logements très sociaux à l’échelle départementale : 25% à 30% du total PLUS/PLAI pour les zones les plus tendues − réaliser des logements accessibles aux ménages à faibles ressources dans le parc privé : production de logements conventionnés sociaux et très sociaux, remise sur le marché de logements vacants, incitation à l’inter‐médiation locative, lutte contre l’habitat indigne… − favoriser les mutations dans le parc social pour répondre aux besoins des publics spécifiques. Par rapport aux gens du voyage, le diagnostic réalisé dans le cadre de la révision du Schéma Départemental des gens du voyage confirme le besoin d’une aire d’accueil d’une vingtaine de places sur Châteaurenard même si la problématique principale sur la CCRAD reste la gestion des populations des gens du voyage en phase de sédentarisation. La prise en compte des objectifs du SCOT Le diagnostic a été établi mais le PADD est en cours d’élaboration. 23 B‐ DIVERSIFIER L’OFFRE D’HABITAT Il s’agit ici de répondre à la demande en logements due à l’augmentation de la population ainsi qu’au desserrement des ménages, de rattraper le retard pris dans la production en logements sociaux et de répondre aux besoins identifiés dans le diagnostic des populations spécifiques. Cet objectif d’intensification de la construction vise à : − répondre aux besoins par une production quantitative − atteindre des niveaux de prix plus conformes à la solvabilité des ménages − diversifier l’offre de logement tant au niveau de la forme (petits collectifs, maison de village…) que des produits (accession sociale, locatif, hébergement). Orientation 1 : Commencer le rattrapage des objectifs en logements sociaux pour les communes en loi SRU Logements logements sociaux à Nombre total de Nombre de sociaux à réaliser logements réaliser liées aux Nombre de RP logements au titre du % de logements sociaux à résidences principales créées durant sociaux existants sociaux au1er rattrapage de la loi produire au titre créées (20% des la durée du au titre de la loi Janvier 2010 SRU (30 % du total SRU (chiffres 1er résidences hors logements de la loi SRU sur PLH
de logements la durée du PLH
janvier 2010) sociaux)
manquants)
Barbentane
Cabannes
Chateaurenard
Eyragues
Graveson
Maillane
Noves
Rognonas
Saint Andiol
Verquières
121
58
3,41%
138
81
4,16%
577
914
137
77
122
90
5,22%
69
35
3,58%
162
174
7,60%
131
180
9,76%
103
52
3,58%
25
0
0,00%
Total
1586
1661
7,96%
85
7
92
13,77%
124
91
215
3,98%
93
9
102
57
15
72
359
121
480
Les objectifs présentés ci‐dessus correspondent aux objectifs triennaux de production de logements sociaux imposés aux quatre communes de la CCRAD soumises à l’article 55 de la loi SRU ramené sur la durée du PLH. 24 Orientation 2: Favoriser la production d’une offre de petits logements à loyers modérés répondant aux besoins spécifiques des jeunes. Essentiellement orientée vers la maison individuelle (T4, T5), la production actuelle de logements ainsi que la forte proportion de grands appartements dans le parc locatif (privé ou public) ne permettent pas de répondre aux demandes en premiers logements sur le territoire de la CCRAD. La production de petits collectifs en programme neuf jouxtant le tissu urbain mais également la réhabilitation de logements vacants en centre ancien avec création en majorité de T2/T3 à loyers maîtrisés correspondant à la première demande en logements (sortie de décohabitation) permettrait de répondre à cette demande. Orientation 3 : Favoriser la primo‐accession à la propriété, en construction neuve ou dans le parc ancien. Il s’agit de promouvoir sur le territoire de la CCRAD le PTZ +, octroyé par les établissements bancaires sans condition de ressources. Tout un chacun peut donc devenir bénéficiaire de cette aide à l'accession à la propriété à partir du moment où la seule condition requise est remplie : être primo‐
accédant, qu'il s'agisse d'un appartement, d'une maison, d'un bien neuf ou ancien. De plus le prêt à taux zéro 2011 est octroyé par des banques conventionnées par l'état (l'emprunteur reste toutefois libre de retenir une banque différente pour son prêt principal). La catégorie énergétique du bien immobilier ainsi que sa localisation géographique pourront faire varier le montant de ce nouveau prêt à taux zéro. Si le logement est labellisé BBC (Bâtiment Basse Consommation) pour les biens neufs ou que son étiquette énergétique est comprise entre A et D pour les logements anciens, cela entraîne une majoration du prêt à taux zéro plus. A noter que certaines communes ont déjà mis en place sur leur territoire des politiques de mise à disposition du foncier à des prix accessibles. Orientation 4 : Permettre le maintien à domicile des personnes âgées et des personnes handicapées et développer l’offre existante Si l’offre en matière de logement pour personnes âgées peut paraître suffisante sur le territoire de la CCRAD, l’augmentation dans les années à venir des personnes de plus de 75 ans (4 320 personnes en 2017) nécessite d’au moins doubler l’offre actuellement disponible (1 236 places). Parallèlement aux actions d’amélioration de l’adaptation ainsi que de l’accessibilité des logements pour les personnes vieillissantes et les personnes handicapées dans la perspective d’un maintien à domicile, une production d’hébergement spécifique apparaît nécessaire : 25 −
−
une offre privée de type EHPAD en privilégiant une habilitation à l’aide sociale une offre publique, notamment au travers de produits comme les résidences de logement foyer (T1 ou T2 avec locaux communs et loyers adaptées aux revenus des personnes, qui permettent une réponse en termes d’autonomie mais aussi de services à la personne. Orientation 5 : Développer voire créer l’offre en logement ou en hébergement adaptée aux besoins particuliers repérés : Répondre aux besoins spécifiques des travailleurs saisonniers de l’agriculture : la mise en place par l’Etat du PIG « saisonniers agricoles » depuis avril 2009 était une réponse adaptée aux besoins (besoins par ailleurs en diminution ces dernières années). Ce dispositif intégrait un encadrement très strict de l’utilisation des logements réhabilités sur les exploitations Accompagner la sédentarisation progressive des gens du voyage en améliorant le fonctionnement des terrains familiaux (problème de surpopulation) et en renforçant, par le biais des CCAS, l’accompagnement social des familles. Créer une structure de type Résidence‐Sociale ou Maison‐Relais d’une trentaine de places sur le territoire de la commune‐centre (Châteaurenard) dont l’objectif sera de répondre à la demande en logements temporaires. Cette structure est destinée à des personnes isolées et à faible niveau de ressource ; elle prend la forme d’un habitat intermédiaire aidant à favoriser l’insertion dans la vie sociale. Un projet de ce type est cours d’étude à Châteaurenard. Orientation 6: Création d’hébergements d’urgence sur les quatre communes soumises à la loi SRU. Afin de répondre aux obligations de la Loi D.A.L.O. concernant l’offre en hébergements et logements temporaires, la C.C.R.A.D. serait tenue de produire 1 place pour 1 000 habitants pour les quatre communes soumises à la loi SRU. En application de la loi, 25 logements devraient être répartis sur les quatre communes soumises à la loi SRU. Cet objectif ne prend pas en compte la réalité et les choix du territoire de la C.C.R.A.D. dont les communes sont membres du syndicat mixte du Pays d’Arles. La C.C.R.A.D. propose donc de retenir le ratio qui s’applique à l’agglomération d’Arles soit une place pour 2 000 habitants ce qui conduirait à un nombre de 17 places d’hébergement. 26 C‐ DEVELOPPER ET MIEUX COORDONNER L’ACTION COMMUNAUTAIRE La notion de « Bassin de vie », espace vécu où l’habitant partage avec sa communauté les lieux d’habitat, de travail, de loisirs et d’animation, dépasse les frontières administratives. Elle s’est beaucoup élargie de par la mobilité des personnes mais reste fondamentale dans le sentiment d’appartenance à un territoire. La qualité de l’habitat joue dans ce domaine un rôle primordial. Cela induit les questions de l’élargissement éventuel de ce territoire, des compétences de la communauté dans l’observation, l’organisation et la gestion des besoins d’habitat, du renforcement urbain de la ville centre qui polarise le bassin de vie… L’élaboration du P.L.H. sera pour la CCRAD l’occasion d’affirmer son rôle de conseil et d’assistance auprès des communes, de programmer la mise en place d’une politique communautaire et solidaire de l’habitat, ainsi que de coordonner le P.L.H. aux autres documents d’urbanisme existant sur le territoire. Orientation 1 : Rééquilibrer l’offre en logement social sur l’ensemble des communes de la CCRAD dans une perspective de solidarité intercommunale en fixant des objectifs communs. Sur les 10 communes de la CCRAD, 4 sont soumises aux 20% de logements sociaux de la loi SRU. La volonté des élus va vers la mise en place progressive d’une offre sociale sur l’ensemble des communes afin de : - répondre à une demande actuelle de plus en plus difficilement satisfaite dans les communes. La hausse des prix de l’immobilier constatée ces dernières années a entraîné la raréfaction de produits adaptés au budget de la grande majorité des ménages et entraîné ceux‐ci à se tourner vers le logement social. -
préserver l’attractivité des communes, notamment pour les jeunes décohabitants et les jeunes actifs en développant sur chaque commune une offre adaptée aux besoins de chacun. -
permettre un développement territorial harmonieux en développant l’offre sociale de manière pertinente et concertée entre les communes. Orientation 2 : Créer un Observatoire de l’Habitat et une Conférence Intercommunale du Logement L’Observatoire de l’Habitat est un dispositif partenarial d’observation et de gestion de l’offre et de la demande en logement. Il est obligatoire en cas de délégation des aides à la pierre à l’EPCI. 27 L’observatoire est : − un outil de connaissance et d’évaluation des actions mises en place permettant la connaissance de l’état actuel du marché du logement (dynamiques, dysfonctionnements, déséquilibres du marché) et une appréciation de l’impact des actions menées sur le territoire. − un outil d’échange et d’animation : il est intéressant de débattre, de discuter des données traitées avec les différents acteurs et partenaires afin de vérifier leur pertinence dans un premier temps, et de les confronter à la réalité du terrain. − un outil de prospection et d’anticipation : l’observatoire doit également contribuer à prévoir les tendances de développement en termes d’habitat au‐delà de 2015 afin de préparer le prochain PLH. Voici quelques exemples de données utiles à l’EPCI dans le cadre de la mise en place d’une politique de l’Habitat et des sources possibles de ces données : − état des parcs existants publics et privés (hébergement temporaire, habitat indigne, vacance, adaptation des logements au vieillissement et au handicap…) ⇒ DDTM, CAF, connaissances « internes » pour tout ce qui est production de logement social, accession sociale, dispositifs de réhabilitation, − suivi des parcours résidentiels sur l’ensemble du territoire ⇒ Recherche d'information sur Internet (DGI IR, INSEE...), − connaissance de la production neuve ⇒ Achat de données (DRE Sitadel,…), permis de construire, − suivi des marchés immobiliers et fonciers ⇒ Conventions de partenariats avec les producteurs des données (FNAIM, Perval Chambre des Notaires, ADIL...) La Conférence Intercommunale du Logement aurait pour mission de gérer la demande et faire les propositions d’attribution de logement social sur le territoire. Composée de représentants des maires, du chargé de mission Habitat de l’EPCI, des organismes HLM, des associations de locataires, des associations chargées de l’insertion ou du logement des personnes défavorisées, de représentants des CCAS, elle : − permet une meilleure connaissance de la demande sociale sur le territoire, − fixe les règles de gestion du parc locatif social, 28 −
garantit un traitement équitable de chaque demande de logement sur le territoire, −
assure la cohérence du dispositif. Les commissions d’attribution de logement restent communales, afin de poursuivre une gestion des dossiers au plus près des demandeurs. Orientation 3 : Développer le rôle de la Communauté de Communes dans la politique de l’Habitat La mise en place du PLH pourra être pour la Communauté de Communes l’occasion d’affirmer son rôle en : − apportant une assistance technique en fonction des besoins aux communes lors de l’élaboration des PLU ou du montage de certaines opérations de logements, − coordonnant une stratégie foncière à l’échelle communale dans le respect des objectifs communautaires, − mettant à la disposition des communes des outils permettant une gestion économe de l’espace et une meilleure qualité urbaine et architecturale des projets (guide des outils fonciers, atlas des formes urbaines et architecturales,…), − sollicitant la délégation des aides à la pierre : la maîtrise des financements permet aux délégataires une plus grande liberté dans la mise en œuvre de leur politique locale de l’habitat puisque les aides à la pierre concernent aussi bien la construction, l'acquisition, la réhabilitation et la démolition de logements locatifs sociaux, que la rénovation de l'habitat privé ou encore la location accession et la création de places d'hébergement d'urgence. La délégation des aides à la pierre permet à l’EPCI plus d’efficacité dans l’attribution des aides et le contrôle de la faisabilité des opérations lancées. Cette mise à disposition doit s’envisager dans le cadre d’une concertation étroite avec les services de l’Etat pour en étudier l’opportunité au vu des moyens à mettre à disposition. 29